pobierz plik pdf (4.809 MB)

Click here to load reader

  • date post

    11-Jan-2017
  • Category

    Documents

  • view

    228
  • download

    1

Embed Size (px)

Transcript of pobierz plik pdf (4.809 MB)

  • 4/2010Raport AMRONSARFiN

    grudzie 2010

    Oglnopolski raport o kredytach mieszkaniowych

    i cenach transakcyjnych nieruchomoci

    raport nr 6, data publikacji: 8 marca 2011

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl2 www.zbp.pl

    Spis treci

    Raport w liczbach 3 Wstp o raporcie 4 Sytuacja na rynku kredytw mieszkaniowych 6 Liczba czynnych kredytw mieszkaniowych 7 Cakowity stan zaduenia z tytuu kredytw mieszkaniowych 7 Liczba i warto nowoudzielonych kredytw mieszkaniowych 8 Waluta kredytu 9 rednia warto kredytu 11 Struktura nowoudzielonych kredytw wedug wysokoci kredytu 12 Struktura wskanika LtV 13 Kredyty mieszkaniowe w najwikszych miastach Polski 15 Okres kredytowania 16 Jako spacanych kredytw mieszkaniowych 17 Prognoza na rok 2011 19 Indeks Dostpnoci Mieszkaniowej M3 19 Program Rodzina na swoim 21 Zmiany w programie RNS 23 Sytuacja na rynku nieruchomoci mieszkaniowych 24 rednie ceny transakcyjne mieszka 26 rednie ceny transakcyjne ze wzgldu na wielko mieszka 28 Komentarz do raportu prof. Jacek aszek, Szkoa Gwna Handlowa 31 Systemy AMRON i SARFiN 32 System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomociami (AMRON) 32 System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoci (SARFiN) 32

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl3 www.zbp.pl

    Raport w liczbach

    263,6 mld z oglna kwota zaduenia z tytuu kredytw mieszkaniowych po czwartym kwartale 2010 r. 6,51%

    1,448 mln liczba czynnych umw kredytowych na koniec IV kwartau 2010 3,25%

    56 920 liczba umw o kredyt mieszkaniowy zawartych w IV kwartale 2010 6,92%

    12,237 mld z warto umw zawartych w IV kwartale 2010 6,52%

    205,9 tys. z rednia warto kredytu mieszkaniowego w 2010 r. 1,73%

    117,64 szacowana warto Indeksu M3 w IV kwartale 2010 r. + 14,43

    51,03% udzia nowoudzielanych kredytw mieszkaniowych z LTV powyej 80% w IV kwartale 2010 r. 2,45 pp

    76,6% wartociowy udzia kredytw udzielonych przez banki w PLN w IV kwartale 2010 r. 3,8 pp

    6,1% wartociowy udzia kredytw udzielonych przez banki w CHF w IV kwartale 2010 0,7 pp

    17,3% wartociowy udzia kredytw udzielonych przez banki w EUR w IV kwartale 2010 4,5 pp

    2,806 mld z kwota kredytw udzielonych w IV kwartale 2010 r. w ramach programu Rodzina na swoim 35,77%

    8 117 z rednia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w IVkwartale 2010 r. 0,42%

    496 695z tyle rednio pacono przy zakupie mieszkania w Warszawie w IV kwartale 2010 r. 0,11% Zmiany w odniesieniu do III kwartau 2010 r. rednia warto kredytu w odniesieniu do roku 2009. Zmiana wartoci wskanika IDM warto oszacowana dla IV kwartau 2010 r. w odniesieniu

    do III kwartau 2010 r.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl4 www.zbp.pl

    to ju szsta edycja raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomoci, publikowanego przez Zwi-zek Bankw Polskich, a opracowanego przez Centrum AMRON oraz Komitet ds. Finanso-wania Nieruchomoci w oparciu o dane gro-madzone w systemach AMRON i SARFIN.

    Wysokie oceny towarzyszce kadej z do-tychczasowych edycji Raportu i stale rosn-ce zainteresowanie zobowizuj. W tej edy-cji prezentujemy Pastwu nie tylko wyniki IV kwartau 2010 roku, ale take podsumo-wanie tego, co wydarzyo si na rynku kre-dytw mieszkaniowych oraz rynku obrotu

    mieszkaniami w caym minionym roku. Prezentujemy rwnie zesta-wienie danych za najciekawszy pod wzgldem zachowa bankw, deweloperw i inwestorw okres w naszej ponad 20-letniej historii gospodarki wolnorynkowej od roku 2008, w ktrym do Polski do-tary skutki wiatowego kryzysu finansowego, poprzez nacechowa-ny powcigliwoci w decyzjach inwestycyjnych rok 2009, a po rok 2010 rok powrotu do normalnoci w zachowaniach uczestni-kw rynku mieszkaniowego.

    Zanim przejd do wstpnego omwienia wynikw tych analiz, chcia-bym podzieli si wan informacj. W odpowiedzi na kierowane do Centrum AMRON pytania o ceny nieruchomoci w konkretnych lo-kalizacjach, na stronie internetowej www.amron.pl pojawiy si ju zgodnie z wczeniejszymi deklaracjami pierwsze raporty o cenach lokali mieszkalnych, rwnie dla miast powiatowych, a mieszkacy Warszawy mog sprawdzi warto swojego mieszkania. Oferta raportw bdzie systematycznie rozszerzana (o dziaki budowlane oraz grunty rolne i kolejne lokalizacje) i aktualizowana w cyklu kwar-talnym. Polecam i zapraszam do lektury.

    Wyniki IV kwartau 2010 roku byy ku zaskoczeniu wielu obserwato-rw zdecydowanie nisze ni w poprzednich trzech kwartaach. Po-

    twierdziy jednak refleksje, ktrymi dzieliem si z Pastwem we wst-pie do poprzedniego raportu, gdy pomimo pozytywnych wynikw za III kwarta wskazywaem na sygnay ostrzegawcze pynce zwaszcza z sektora budowlanego oraz wynikajce, z jednej strony z nadaktyw-noci nadzoru finansowego w kreowaniu regulacji zaostrzajcych kry-teria udzielania przez banki kredytw hipotecznych, a z drugiej strony, z braku jakichkolwiek dziaa rzdu zmierzajcych do stworzenia wie-loletniego, kompleksowego programu mieszkaniowego.

    W roku 2010 w Polsce rozpoczto budow cznie 158 064 miesz-ka, czyli o 10,6% wicej ni w roku 2009. Na podkrelenie zasuguje znaczny wzrost aktywnoci deweloperw w omawianym okresie deweloperzy rozpoczli budow 63 015 mieszka (o 42,2% wicej ni w 2009 r.). W grupie inwestorw indywidualnych odnotowano w roku 2010 kolejny ju, cho niewielki spadek aktywnoci rozpo-czto budow 86 477 mieszka, tj. o 3,7% mniej ni w roku 2009.

    Z drugiej strony, wedug wstpnych danych GUS w roku 2010 odda-no do uytkowania 135 715 mieszka, tj. o 15,2% mniej ni w 2009 r. Tendencja spadkowa liczby mieszka oddanych do uytkowania jest wyrana zarwno wrd deweloperw, jak i inwestorw indywidual-nych. Rwnie liczba wydanych pozwole na budow mieszka w mi-nionym roku bya poniej wyniku za rok 2009 wydano ich w sumie 174 922, tj. o 2,2 % mniej w stosunku do liczby pozwole z 2009 r.

    IV kwarta 2010 roku przynis korekt rednich cen na wikszo-ci najwikszych rynkw mieszkaniowych. Najgbsze spadki (si-gajce nawet 4 % w relacji do cen w III kwartale) dotkny rynku krakowskiego, dzkiego i wrocawskiego. W pozostaych miastach ceny zmieniy si nieznacznie, a jedynym regionem, gdzie IV kwarta 2010 przynis wzrost cen (o 3,7 %) bya aglomeracja katowicka. Dla wikszoci analizowanych aglomeracji IV kwarta oznacza obnik cen do poziomu z I lub II kwartau 2010 roku.

    Na rynku kredytw mieszkaniowych IV kwarta 2010 roku potwier-dzi trend spadkowy, ktry pojawi si w poprzednim kwartale. Sek-tor bankowy osign wynik niszy od tego z poprzedniego kwartau, zarwno jeli chodzi o liczb udzielonych kredytw 56 920 (spa-

    Wstp o raporcie

    Szanowni Pastwo,

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.plhttp://www.amron.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl5 www.zbp.pl

    dek o 6,52 %), jak rwnie o wolumen 12,237 mld zotych (spadek o 6,92 %). Jednak mimo to wynik za cay rok 2010 by zdecydowanie wyszy od wyniku za rok 2009 zarwno jeli chodzi o liczb udzielo-nych kredytw o 21,76 % (cznie udzielono ponad 230 tys. kredy-tw hipotecznych), jak rwnie o ich warto o 25,6 % (48,6 mld zo-tych). Jedynym wskanikiem akcji kredytowej, ktry osign swoje maksimum w historii, okazaa si rednia warto udzielonego kre-dytu hipotecznego, ktra w roku 2010 wyniosa 205 954 zote i bya wysza nawet od poziomu z roku 2008.

    W strukturze walutowej nowego portfela kredytowego dalszemu wzmocnieniu ulega pozycja kredytw zotowych (do poziomu 76%), a w czci walutowej portfela kontynuowany by proces przesuwa-nia si zainteresowania z waluty szwajcarskiej na EURO.

    Dalszy wzrost udziau wartoci kredytw zotowych w nowym portfe-lu w znacznej czci by zwizany ze wzmoonym korzystaniem kredy-tobiorcw z programu Rodzina na swoim, gdzie poziom kredytowa-nia w IV kwartale 2010 r. przekroczy 2,8 mld z i wzrs w porwnaniu z poprzednim kwartaem a o ponad 37,7%. Tak dynamiczny wzrost za-interesowania tym programem spowodowany zosta trwajc od kil-ku miesicy dyskusj o jego zmianach. Ostateczny zakres tych zmian nadal nie jest znany, pewne jest jednak, e program w perspektywie dwch lat zostanie wygaszony. Rwnie pewnym jest fakt, e raczej nie pojawi si ze strony rzdu nowa forma wspierania rozwoju budownic-twa mieszkaniowego. Dopiero w grudniu 2010 roku rzd przesa do Sejmu dokument Gwne problemy, cele i kierunki programu wspiera-nia rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku, ktry stano-wi mia odpowied na Rezolucj Sejmu RP z 19 lutego 2010 r. zobowi-zujc rzd do przedoenia w Parlamencie wieloletniego rzdowego programu wspierania budownictwa mieszkaniowego.

    W ocenie sektora bankowego tre tego dokumentu nie odpowia-da skali potrzeb naszego kraju w zakresie uporzdkowania praw-nego oraz zagwarantowania wieloletniego, stabilnego i bezpiecz-nego rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Zaskakuje pominicie w tak wakim dla przyszoci mieszkalnictwa w naszym kraju dokumencie tematu oszczdzania na cele mieszkaniowe. Brak rwnie poza instrumentem dotyczcym termomodernizacji na-rzdzi wspierajcych rewitalizacj i remonty istniejcych zasobw mieszkaniowych. Niezrozumiay jest rwnie brak propozycji dzia-

    a, ktre suyyby doskonaleniu i poprawie bezpieczestwa ryn-kowego instrumentu finansowania budownictwa mieszkaniowego, jakim jest kredyt hipoteczny.

    Wyniki roku 2010, a zwaszcza zaskakujce w poowie minionego roku zaamanie trendu liczby i wolumenu udzielanych kredytw hi-potecznych nie pozwala w chwili obecnej na prognozowanie wyniku akcji kredytowej na rok 2011 na poziomie wyszym ni ten osigni-ty w roku 2010, a z pewnoci nie przekraczajcym poziomu 50 mld zotych. Tym bardziej, e 25 stycznia br. uchwalona zostaa nowa wersja Rekomendacji S, zdecydowanie zaostrzajca kryteria udzie-lania kredytw hipotecznych. Stagnacja na rynku kredytw hipo-tecznych sprzyja bdzie zwaszcza przy oczekiwanym znacznym ograniczeniu programu Rodzina na swoim stabilizacji, a nawet dalszej, cho raczej kosmetycznej korekcie cen na wszystkich naj-wikszych rynkach mieszkaniowych w Polsce. W kontekcie tych rozwaa polecam Pastwu publikowany po raz drugi Indeks Do-stpnoci Mieszkaniowej.

    Zapraszam Pastwa do lektury raportu. Bdziemy zobowizani za wszelkie uwagi pozwalajce na doskonalenie jego kolejnych wersji. Pytania i sugestie prosz kierowa na adres e-mail: [email protected]

    Jacek FurgaPrzewodniczcy Komitetu ds. Finansowania Nieruchomoci Zwizku Bankw PolskichWiceprezes Zarzdu Centrum Prawa Bankowego i Informacji*

    Raport zosta opracowany w Zwizku Bankw Polskich we wsp-pracy z Centrum AMRON, Komitetem ds. Finansowania Nierucho-moci ZBP oraz prof. SGH Jackiem aszkiem. Dane oraz komenta-rze zostay przygotowane przez zespoy AMRON i ZBP w skadzie: Katarzyna Luba ([email protected]), Jacek Gieorgica ([email protected]), Bolesaw Meluch ([email protected]), Jerzy Ptaszyski ([email protected]), Micha Wydra ([email protected]).

    W Raporcie prcz danych gromadzonych w systemach AMRON i SARFiN wykorzystano rwnie dane z BGK, GUS, Narodowego Banku Polskiego, a take Biura Informacji Kredytowej SA.*Centrum AMRON jest jednostk powoan do zarzdzania Systemem Analiz i Monitorowania

    Rynku Obrotu Nieruchomociami, dziaajc w strukturze organizacyjnej Centrum Prawa Ban-

    kowego i Informacji Sp. z o.o.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.plmailto:[email protected]ron.plmailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl6 www.zbp.pl

    IV kwarta 2010 r.Czwarty kwarta 2010 przynis kontynuacj spadkw zapocztko-wanych w III kwartale. Zarwno liczba nowozawartych umw kre-dytowych, jak i warto umw w porwnaniu do trzeciego kwartau nieznacznie spady (odpowiednio o 6,52% i 6,92%). Tym samym nie mielimy do czynienia z prognozowan w listopadowym raporcie AMRON silniejsz wobec trzeciego kwartau dynamik wzrostu na rynku. Warto zwrci uwag na fakt, e w IV kwartale ubiegego roku po raz pierwszy zaobserwowano spadek liczby czynnych umw kre-dytowych (o 3,24%) przy jednoczesnym wzrocie zaduenia z tytu-u kredytw hipotecznych o 6,51%. Przyczyn tego stanu rzeczy jest przede wszystkim 7% spadek liczby nowozawartych umw w porw-naniu do trzeciego kwartau ubiegego roku oraz dalsza konsolidacja kredytw, bdca wynikiem niekorzystnych zmian kursowych walut.

    Na poziom akcji kredytowej w III i IV kwartale ubiegego roku w du-ym stopniu wpyno zaostrzenie przez banki polityki kredytowej w zwizku z koniecznoci dostosowania jej do wymogw Rekomen-dacji T, ktrej cz zapisw wesza w ycie w sierpniu ubiegego roku. Jak przewidywano w poprzednim raporcie, banki stopniowo zaostrzay kryteria przyznawania kredytw, biorc pod uwag wy-mogi Rekomendacji T oraz bdcej przedmiotem szerokiej dyskusji w IV kwartale 2010 r. nowelizacji Rekomendacji S. Rekomendacja S wprowadza wymg oceny zdolnoci kredytowej i wiarygodnoci kre-dytowej w oparciu o maksymalny okres spaty do 25 lat, a dla detalicz-nych kredytw walutowych maksymalny poziom relacji wydatkw do rednich dochodw netto nieprzekraczajcy 42%. Jest to zaostrzenie wymogw Rekomendacji T, w ktrej maksymalny dopuszczalny po-ziom relacji wydatkw do rednich dochodw netto nieprzekraczaj-cych rednich dochodw w gospodarce wynosi 50%.

    Najwaniejsze obserwacje zwizane z akcj kredytow w IV kwar-tale 2010 r.

    wzrost udziau (prawie 17%) kredytw ze wskanikiem LtV powy-ej 100%;zwikszenie redniej wartoci nowoudzielanych kredytw deno-minowanych w walutach obcych;

    kontynuacja zwikszenia dominujcego udziau nowoudzielanych kredytw w zotych;przekroczenie 25% udziau kredytw ze wsparciem rzdowego pro-gramu Rodzina na swoim w akcji kredytowej bankw w IV kwar-tale 2010 r.;wyrniajce si pogorszenie wskanika jakoci spacanych kre-dytw mieszkaniowych udzielanych w zotych w roku 2008, do momentu dotarcia do Polski efektw kryzysu finansowego.

    Rok 2010Pomimo sabszych wynikw w IV kwartale 2010 roku, rok 2010 od-znacza si istotnym wzrostem w porwnaniu z 2009 r. Mielimy do czynienia ze wzrostem liczby czynnych umw kredytowych o 5,44% i znacznym wzrostem zaduenia z tytuu kredytw hipotecznych a o 22,69%. T sytuacj naley tumaczy 7% wzrostem redniej war-toci udzielonych kredytw denominowanych w walutach obcych w 2010 r. w porwnaniu do 2009 r., co wpyno na wzrost zadue-nia bezwzgldnego kredytobiorcw, a take wzrostem o ponad 21% liczby nowopodpisanych umw o kredyt mieszkaniowy, co w sumie przeoyo si na wzrost wartoci udzielonych kredytw o ponad 25%. Podkreli naley coraz wiksz rozpito pomidzy redni wartoci kredytu udzielonego w zotych i walutowego. Jednocze-nie rednia warto kredytw udzielonych w ramach programu Rodzina na swoim w 2010 r. przekroczya poziom 200 tys. zotych, zbliajc si do redniej wartoci kredytw w zotych ogem wy-noszcej 205 tys. zotych.

    W 2010 r. naley odnotowa kontynuacj trendu zmiany udziau kre-dytw denominowanych w walutach obcych z franka szwajcar-skiego na euro, a take nieznaczny, o prawie dwa punkty procento-we, wzrost udziau kredytw udzielanych w walucie krajowej. Na t zmian przede wszystkim miaa wpyw dostpno waluty oraz poziom stp procentowych.

    Rok 2010 przynis spadek udziau kredytw o znacznej wartoci w strukturze kredytw nowoudzielonych, w tym szczeglnie po-nad 1 mln zotych. Dominuj kredyty do 100 tys. zotych (ponad 26%

    Sytuacja na rynku kredytw mieszkaniowych

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl7 www.zbp.pl

    w 2010 r.) oraz do 200 tys. zotych (ponad 31%), co daje razem prawie 58% wartoci wszystkich kredytw. Ten udzia jest praktycznie na niezmienionym poziomie od 2008 r.

    W 2010 r. nowoudzielone kredyty charakteryzoway si wysokim po-ziomem wskanika LtV. Co istotne, prawie 12% wszystkich nowych kredytw przekroczyo 100% wartoci zabezpieczenia. Moe to rodzi konsekwencje dla jakoci portfela i potrzeb podejmowania przez banki dziaa, zmierzajcych do ograniczenia wzrostu ryzyka kredy-towego. Konsekwencj wprowadzenia modyfikacji w Rekomendacji S jest wskazanie potrzeby doprecyzowania przez banki zasad zarz-dzania ryzykiem kredytowym, w szczeglnoci dla kredytw powy-ej 80% LtV, w sytuacji gdy nowo udzielone kredyty powyej tego poziomu wskanika LtV stanowi blisko 1/3 wszystkich kredytw.

    Biorc pod uwag nowe wymogi Rekomendacji S dotyczce zasad liczenia zdolnoci kredytowej dla kredytw o maksymalnym okre-sie do 25 lat, naley podkreli, i w 2010 r. kredyty udzielone na okres do 25 lat stanowiy tylko 37% wszystkich kredytw, podczas gdy kredyty od 25 do 35 lat stanowiy ponad 56%. Mona oczekiwa, i w wietle wymaga nadzoru finansowego, te proporcje w udziela-nych kredytach zostan odwrcone.

    Liczba czynnych kredytw mieszkaniowychWykres 1. Liczba czynnych umw o kredyt mieszkaniowy

    0

    300000

    600000

    900000

    1200000

    1500000

    201020092008200720062005200420032002

    rdo: ZBP

    Cakowity stan zaduenia z tytuu kredytw mieszkaniowychWykres 2. Cakowity stan zaduenia z tytuu kredytw mieszkaniowych mld z

    0

    10000

    20000

    30000

    40000

    50000

    60000

    70000

    80000

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    0

    50

    100

    150

    200

    250

    300

    201020092008200720062005200420032002

    rdo: ZBP, NBP

    Na koniec IV kw. 2010 r. stan zaduenia z tytuu udzielonych kredytw mieszkaniowych wzrs do poziomu 263,6 mld z. Oznacza to wzrost w porwnaniu z III kwartaem 2010 r. o 6,51%. Natomiast w skali ca-ego roku 2010, jak wida w wietle przytoczonych danych, odnoto-wano znaczny wzrost w wartoci zaduenia w porwnaniu do roku 2009 prawie 48 mld z, czyli o 22,7%. Naley pamita, i wyniki roku 2009 odzwierciedlay skutki kryzysu na wiatowych rynkach finansowych. Z drugiej natomiast strony odnotowano spadek liczby czynnych umw kredytowych na koniec IV kwartau w porwna-niu z wynikami na koniec III kwartau o 3,24%, przy jednoczesnym wzrocie liczby tych umw w zestawieniu rok do roku o 5,44%.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl8 www.zbp.pl

    Liczba i warto nowoudzielonych kredytw mieszkaniowychTabela 1. Warto i liczba nowoudzielonych kredytw mieszkaniowych

    Okresywarto

    w mld PLN

    zmiana / poprzedni okres = 1

    liczbazmiana / poprzedni okres = 1

    IV kw. 2008 11,867 29,38% 58 728 29,20%

    I kw. 2009 7,609 35,88% 37 941 35,40%

    II kw. 2009 9,376 23,22% 45 576 20,12%

    III kw. 2009 10,945 16,73% 52 884 16,03%

    IV kw. 2009 10,804 1,29% 52 791 0,18%

    I kw. 2010 9,809 9,21% 48 319 8,47%

    II kw. 2010 13,523 37,86% 63 972 32,40%

    III kw. 2010 13,091 3,20% 61 150 4,41%

    IV kw. 2010 12,237 6,52 56 920 6,92

    2008 57,130 286 762

    2009 38,734 32,20% 189 192 34,02%

    2010 48,660 25,63% 230 361 21,76%

    rdo: ZBP

    Wykres 3. Liczba nowopodpisanych umw o kredyt kwartalnie

    0

    10000

    20000

    30000

    40000

    50000

    60000

    70000

    80000

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    rdo: ZBP

    Wykres 4. Liczba nowopodpisanych umw o kredyt rocznie

    0

    100 000

    200 000

    300 000

    201020092008

    rdo: ZBP

    Odnotowany w III kwartale 2010 r. spadek liczby umw zawartych o kredyt mieszkaniowy utrzyma si take w IV kwartale. W wyni-ku zmian w regulacjach nadzorczych zakadany pierwotnie poziom wartoci nowych umw kredytowych w caym 2010 r. w wysokoci 50 mld nie zosta osignity.

    Wykres 5. Warto nowopodpisanych umw o kredyt kwartalnie mld z

    0

    2

    4

    6

    8

    10

    12

    14

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    rdo: ZBP

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl9 www.zbp.pl

    Wykres 6. Warto nowopodpisanych umw o kredyt rocznie mld z

    0

    20

    40

    60

    201020092008

    rdo: ZBP

    IV kwarta 2010 r., podobnie jak III, by kolejnym okresem spadku wartoci udzielonych kredytw. Warto udzielonych kredytw przekroczya 12,3 mld zotych i bya wysza od rezultatw osigni-tych w ostatnich kwartaach analizowanych lat w porwnaniu do IV kwartau 2008 r. o ponad 3% (dotychczas najlepszy rok w finanso-waniu nieruchomoci mieszkaniowych) i o prawie 25% w porwna-niu do IV kwartau 2009 r.

    Waluta kredytuZdecydowanie dominujc walut, w jakiej zacigano kredyty, pozo-sta zoty, co jest take sygnaem, i debaty publiczne o ryzyku wa-lutowym i zamiarach zaostrzenia przepisw udzielania kredytw denominowanych w walutach obcych wpywaj pozytywnie na re-akcj klientw i bankw. W sumie nowe kredyty udzielane w zotych

    w IV kwartale 2010 r. stanowi w ujciu wartociowym prawie 75% wartoci portfela. Jednoczenie mamy do czynienia z obnianiem si udziau kredytw denominowanych w euro (ponad 17% w IV kwartale), przy obserwowanym nieznacznym zwikszaniu si udziau kredytw denominowanych we frankach szwajcarskich. Gwnymi przyczynami utrzymania si trendu struktury walutowej byy: wzrost udziau kredy-tw udzielanych w ramach programu Rodzina na swoim w portfelu kredytw w walucie krajowej (wzrost do 25%) oraz dziaania dostoso-wawcze bankw do regulacji nadzorczych odnoszcych si do wymo-gu wysokoci udziau portfela kredytw denominowanych.

    Tabela 2. Struktura walutowa wartoci nowoudzielanych kredytw

    PLN CHF EUR USD Inne

    IV kw. 2008 42,5% 55,4% 0,0% 1,3% 0,7%

    I kw. 2009 63,0% 31,0% 3,8% 2,2% 0,0%

    II kw. 2009 70,0% 24,3% 4,9% 0,8% 0,0%

    III kw. 2009 76,9% 11,3% 11,5% 0,1% 0,2%

    IV kw. 2009 77,4% 8,1% 14,0% 0,2% 0,3%

    I kw. 2010 77,2% 4,3% 18,3% 0,1% 0,1%

    II kw. 2010 71,9% 4,4% 23,6% 0,1% 0,0%

    III kw. 2010 72,8% 5,4% 21,8% 0,0% 0,0%

    IV kw. 2010 76,6% 6,1% 17,3% 0,0% 0,0%

    2008 30,0% 68,6% 0,4% 0,4% 0,6%

    2009 72,8% 17,2% 9,2% 0,7% 0,1%

    2010 74,6% 5,0% 20,2% 0,1% 0,0%

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl10 www.zbp.pl

    Wykres 7. Struktura walutowa wartoci nowoudzielanych kredytw kwartalnie

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    InneUSDEURCHFPLN

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    rdo: ZBP

    Wykres 8. Struktura walutowa wartoci nowoudzielanych kredytw rocznie

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    InneUSDEURCHFPLN

    201020092008

    rdo: ZBP

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl11 www.zbp.pl

    rednia warto kredytuTabela 3. rednia warto udzielonego kredytu ogem i w podziale na waluty

    Rokrednia warto

    udzielonego kredytu ogem

    rednia warto kredytu denominowanego

    w walutach obcych

    rednia warto kredytu w PLN

    2003 81 340 109 670 72 550

    2004 94 240 123 970 84 560

    2005 109 550 121 080 96 860

    2006 139 140 162 160 103 190

    2007 187 290 223 660 170 270

    2008 205 180 258 820 145 940

    2009 202 448 310 061 185 460

    2010 205 954 331 787 179 651

    rdo: ZBP

    W IV kwartale 2010r. rednia warto kredytu ogem wyniosa 210,7 tys. z. Przecitna wysoko kredytu zotowego osigna po-ziom 179,6 tys. z i stanowia okoo 54% przecitnej wartoci kredytu denominowanego tzn. 331,8 tys. z. Przecitna warto kredytw udzielanych w zotych w IV kwartale 2010 r. bya nieznacznie nisza ni w III kwartale (spadek o 3,13%), podczas gdy dla kredytw de-nominowanych nastpi wzrost o 7%. Zestawiajc redni warto kredytu za 2009 i 2010 rok obserwujemy jego wzrost (z 202 tys. do 205 tys.). Najwaniejsz informacj z omawianego okresu jest post-pujca stabilizacja i wzrost redniej wartoci kredytu po ogranicze-niu akcji kredytowej w kocwce 2008 r. i spadku w 2009 r. 202 tys. z (spadek o 1,33% w porwnaniu z 2008 r.). W 2010 warto ta osign-a poziom 205 tys. (wzrost o 1,73% w porwnaniu do 2009 r.).

    Wykres 9. rednia warto udzielonego kredytu ogem i w podziale na waluty

    0

    100 000

    200 000

    300 000

    400 000

    rednia warto kredytu w PLN

    rednia warto kredytu denominowanego w walutach obcych

    rednia warto udzielonego kredytu ogem

    20102009200820072006200520042003

    rdo: ZBP

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl12 www.zbp.pl

    Struktura nowoudzielonych kredytw wedug wysokoci kredytuTabela 4. Struktura nowoudzielonych kredytw wedug wysokoci kredytu

    IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 2008 2009 2010

    do 100 tys. z 25,8% 26,1% 24,9% 25,2% 29,2% 28,2% 27,0% 25,72% 24,90% 24,0% 26,3% 26,5%

    od 100 do 200 tys. z 29,6% 27,9% 32,3% 32,2% 33,2% 31,0% 31,0% 30,81% 31,87% 32,1% 31,4% 31,2%

    od 200 do 300 tys. z 17,4% 18,0% 18,5% 18,2% 15,8% 16,9% 18,1% 18,65% 18,79% 18,9% 17,6% 18,1%

    od 300 do 400 tys. z 10,6% 10,0% 10,9% 10,8% 9,5% 10,5% 11,3% 11,68% 11,60% 18,9% 10,3% 11,3%

    od 400 do 500 tys. z 6,1% 5,7% 5,3% 5,3% 4,6% 5,4% 5,3% 5,41% 5,66% 5,6% 5,2% 5,4%

    od 500 tys. do 1 mln z 8,8% 9,9% 6,6% 6,7% 6,5% 6,7% 6,2% 6,65% 6,07% 7,2% 7,4% 6,4%

    powyej 1 mln z 1,8% 2,4% 1,6% 1,5% 1,4% 1,4% 1,0% 1,07% 1,11% 1,7% 1,7% 1,2%

    rdo: ZBP

    Wykres 10. Struktura nowoudzielonych kredytw wedug wysokoci kredytu kwartalnie

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35% powyej 1 mln z

    od 500 tys. do 1 mln z

    od 400 do 500 tys. z

    od 300 do 400 tys. z

    od 200 do 300 tys. z

    od 100 do 200 tys. z

    do 100 tys. z

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    rdo: ZBP

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl13 www.zbp.pl

    Wykres 11. Struktura nowoudzielonych kredytw wedug wysokoci kredytu rocznie

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%

    35% powyej 1 mln z

    od 500 tys. do 1 mln z

    od 400 do 500 tys. z

    od 300 do 400 tys. z

    od 200 do 300 tys. z

    od 100 do 200 tys. z

    do 100 tys. z

    201020092008

    rdo: ZBP

    Struktura portfela nowoudzielanych kredytw w IV kwartale we-dug wysokoci kredytu w porwnaniu z kwartaem poprzednim praktycznie nie ulega zmianom. Obserwowany od roku 2009 zwikszajcy si udzia kredytw poniej 100 tys. zotych w struk-turze wszystkich kredytw, w IV kwartale mia tendencj odwrot-

    n spadek poniej 25% wszystkich kredytw. Tym samym udzia kredytw poniej 100 tys. zotych pozosta na tym samym pozio-mie w 2010 roku jak w roku poprzednim. Blisko 76% wszystkich nowych kredytw w 2010 r udzielanych byo do wartoci 300 tys. zotych.

    Struktura wskanika LtVTabela 5. Struktura wskanika LtV dla nowoudzielonych kredytw

    IV kw. 2008 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. 2009 I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 2008 2009 2010

    od 0-30% 8,30% 10,08% 9,23% 9,99% 7,74% 6,83% 6,72% 5,77% 4,70% 7,83% 9,26% 6,00%

    od 30 do 50% 17,81% 21,36% 18,62% 20,90% 17,35% 17,56% 15,42% 12,62% 11,75% 20,09% 19,56% 14,34%

    od 50 do 80% 46,34% 44,38% 47,50% 44,59% 44,30% 43,29% 36,89% 33,03% 32,52% 39,76% 45,19% 36,43%

    pow. 80% 27,55% 24,17% 24,66% 24,51% 30,60% 32,32% 40,97% 48,58% 51,03% 32,32% 25,98% 43,23%

    przedziay lewostronnie domknite

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl14 www.zbp.pl

    Wykres 12. Struktura wskanika LtV dla nowoudzielonych kredytw kwartalnie

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50% pow. 80%

    od 50 do 80%

    od 30 do 50%

    od 0 - 30%

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    rdo: ZBP

    Wykres 13. Struktura wskanika LtV dla nowoudzielonych kredytw rocznie

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50% pow. 80%

    od 50 do 80%

    od 30 do 50%

    od 0 - 30%

    201020092008rdo: ZBP

    IV kwarta 2010 roku charakteryzowa si dalszym wzrostem kredytw z wysokim poziomem wskanika LtV. Udzia kredy-tw finansujcych zakup nieruchomoci powyej 80% wartoci

    LtV wynosi ponad 54% wszystkich kredytw. Dodatkowo od-notowano wyjtkowo duy udzia kredytw powyej 100% LtV (prawie 17%).

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl15 www.zbp.pl

    Kredyty mieszkaniowe w najwikszych miastach PolskiTabela 6. Warto nowoudzielonych kredytw w najwikszych miastach

    Warto nowoudzielonych kredytw wedug najwikszych miast

    Wrocaw d Krakw Warszawa Trjmiasto Pozna Biaystok Szczecin Aglomer. lska Pozostae

    IV kw. 2008 9,2% 4,4% 7,3% 35,2% 9,5% 7,5% 0,6% 3,9% 4,6% 18,0%

    I kw. 2009 9,3% 4,4% 7,2% 34,1% 9,5% 7,8% 0,5% 4,3% 3,5% 19,4%

    II kw. 2009 8,5% 4,2% 7,1% 29,4% 7,8% 7,0% 0,7% 4,7% 6,7% 23,9%

    III kw. 2009 8,1% 4,3% 7,1% 28,9% 7,5% 6,4% 0,6% 3,9% 6,4% 26,8%

    IV kw. 2009 7,7% 4,0% 6,6% 29,7% 6,9% 5,8% 0,9% 4,1% 7,1% 27,2%

    I kw. 2010 6,88% 4,15% 7,30% 23,34% 6,84% 6,31% 1,32% 4,14% 13,56% 26,15%

    II kw. 2010 7,90% 3,77% 5,93% 31,91% 8,81% 6,77% 0,96% 3,44% 10,19% 20,31%

    III kw. 2010 7,59% 3,63% 5,74% 30,90% 8,48% 6,06% 1,02% 3,10% 10,00% 23,48%

    IV kw. 2010 6,68% 3,31% 6,28% 27,57% 7,85% 5,78% 1,35% 3,32% 9,49% 28,36%

    2008 8,2% 4,1% 6,3% 32,2% 9,4% 7,2% 0,8% 4,7% 5,3% 21,8%

    2009 8,3% 4,2% 7,0% 30,1% 7,7% 6,6% 0,7% 4,2% 6,3% 25,0%

    2010 6,9% 3,4% 6,1% 28,5% 8,0% 5,8% 1,2% 3,2% 9,7% 27,0%

    rdo: ZBP

    Wykres 14. Warto nowoudzielonych kredytw wedug najwikszych miast kwartalnie i rocznie

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%Pozostae

    Aglomer. lska

    Szczecin

    Biaystok

    Pozna

    Trjmiasto

    Warszawa

    Krakw

    d

    Wrocaw

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    IV kw. 2009

    III kw. 2009

    II kw. 2009

    I kw. 2009

    IV kw. 2008

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl16 www.zbp.pl

    W IV kwartale 2010 obserwowano zmniejszajcy si udzia kredytw udzielanych w analizowanych gwnych aglomeracjach miejskich w porwnaniu z wynikami dla pozostaej czci kraju, co jest take odnotowane w wynikach lat 2010 i 2009. Z wyjtkiem Krakowa, zr-nicowanie przestrzenne udzielanych kredytw w IV kwartale jest zbli-one do kwartau III lub mona zaobserwowa nieznaczne osabienie akcji kredytowej w duych aglomeracjach. Zmniejsza si take udzia kredytw udzielanych w aglomeracji warszawskiej we wszystkich kredytach. W sumie, w 2010 r. udzia kredytw finansujcych nieru-chomoci w miejscowociach poza analizowanymi aglomeracjami wzrs w porwnaniu do 2009 r. do ponad 27% caej akcji kredytowej.

    Okres kredytowaniaTabela 7. Struktura nowoudzielonych kredytw ze wzgldu na okres kredytowania

    Struktura nowoudzielonych kredytw ze wzgldu na okres kredytowania

    I kw. 2010 II kw. 2010 III kw. 2010 IV kw. 2010 2010

    od 0 do 15 lat 20,00% 12,51% 11,62% 11,67% 13,95%

    od 15 do 25 lat 24,44% 23,37% 21,71% 21,55% 22,77%

    od 25 do 35 lat 52,30% 57,34% 57,57% 59,30% 56,62%

    powyej 35 lat 3,26% 6,78% 9,11% 7,49% 6,66%

    rdo: ZBP

    Wykres 15. Warto nowoudzielonych kredytw wedug najwikszych miast rocznie

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    Pozostae

    Aglomer. lska

    Szczecin

    Biaystok

    Pozna

    Trjmiasto

    Warszawa

    Krakw

    d

    Wrocaw

    201020092008

    rdo: ZBP

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl17 www.zbp.pl

    W czwartym kwartale 2010 r. kontynuowany by dalszy wzrost udziau kredytw zaciganych na okres pomidzy 25 i 35 rokiem z 57,57% do 59,30% wszystkich kredytw. Jednoczenie odnotowa-no spadek udziau kredytw o okresie zapadalnoci poniej 25 lat z 24,4% w I kwartale do ponad 21,5% w IV kwartale 2010 r. Natomiast redni udzia kredytw udzielonych na wicej ni 35 lat w 2010 roku wynis prawie 6,6%. Naley odnotowa stay wzrost liczby kredytw zaciganych na okresy dusze ni 25 lat, co moe by spowodowa-ne obnieniem si zdolnoci kredytowej klientw indywidualnych. Wskaniki te naley zdecydowanie odnosi do zmian cen na rynku nieruchomoci (potrzeba zacigania wyszych kredytw) i potrzeb dostosowania w najbliszej przyszoci okresu kredytowania do wy-mogw oceny ryzyka kredytowego przez banki (wyliczanie zdolno-ci kredytowej) wynikajcych z nowych regulacji nadzorczych.

    Jako spacanych kredytw mieszkaniowychZarwno wg nowopublikowanych danych NBP dot. jakoci spaca-nych kredytw mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe (kre-dyty zagroone), jak rwnie w oparciu o dane SARFiN na przestrze-ni lat 2008-2010 w dalszym cigu utrzymywa si trend pogarszania

    si spacalnoci kredytw mieszkaniowych przez gospodarstwa do-mowe, chocia w drugiej poowie 2010 odnotowano stabilizacj tego wskanika zarwno dla kredytw w zotych jak i w walutach obcych. Na koniec grudnia 2010 wskanik kredytw opnionych w spacie wynosi 1,85%, podczas gdy w 2009 r. nie przekracza 1,50%.

    Pogarszanie spacalnoci kredytw odnotowywano zarwno po stronie kredytw w walutach obcych jak i w walucie krajowej z t znaczc rnic, e zestawiajc dane za lata 2009-2010 zaobserwo-wano zmniejszenie wskanika zagroonych kredytw denominowa-nych w walutach obcych z 2,3% na koniec 2009 r. do 2,09% na koniec 2010 r. Z kolei spacalno kredytw w zotych ulega pogorszeniu wskanik kredytw zagroonych z poziomu 1,48% na koniec 2009 roku wzrs do 1,85% na koniec 2010 roku. Odnotowan stabilizacj i popraw spacalnoci kredytw w walutach obcych naley przy-pisa wdroonym przez banki wymogom zaostrzajcym kryteria udzielania kredytw w walutach obcych. Duy wzrost pogorszenia spacalnoci tych kredytw w zestawieniu danych z 2008 do 2009 r. (od 0,50% do 2,30%) naley przypisa duym wahaniom jakim podle-gay kredyty w walutach obcych w tamtym okresie (due wahania kursw w walutach obcych, zwaszcza w CHF).

    Wykres 16. Struktura nowoudzielonych kredytw ze wzgldu na okres kredytowania

    0%

    10%

    20%

    30%

    40%

    50%

    60% powyej 35 lat

    od 25 do 35 lat

    od 15 do 25 lat

    od 0 do 15 lat

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    rdo: ZBP

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl18 www.zbp.pl

    Wykres 17. Jako spacanych kredytw mieszkaniowych dla gospodarstw domowych

    0%

    1%

    2%

    3%

    udzia zagroonych kredytw walutowychudzia zagroonych kredytw zotowychudzia kredytw zagroonych ogem

    201020092008

    rdo: NBP

    W ostatnich dwch kwartaach 2010 r. odnotowano stabilizacj spa-calnoci portfela kredytw mieszkaniowych. Nieznacznie zwikszy si odsetek niespacanych kredytw zotowych zmiana z 2,78% w III kw. 2010 do 2,84% w IV kw 2010. Podobnie nieznaczne pogor-szenie nastpio po stronie kredytw w walutach obcych z 1,99% w III kw. 2010 do 2,09% w IV kw. 2010 r.

    Wydaje si, e przyczyn spadku i obecnej stabilizacji spacalno-ci kredytw to efekt wdroenia w omawianym okresie 2008-2010 nowych rekomendacji zalecanych przez nadzr bankom (rekomen-dacja S z 2006 r. i jej dalsze modyfikacje oraz T w 2010 r.). Trudno obecnie oceni dalszy rozwj tej tendencji, na pewno wpyw na ni bdzie miaa nowa modyfikacja rekomendacji S w 2011 r. Prawdopo-dobnie portfel bankowy bdzie dalej ulega pogarszaniu si. Wpyw na jego poziom bd miay kredyty udzielane w poprzednich latach w okresie najwikszego boomu kredytowego z lat 2006-2008 oraz poziom wolumenu kredytw udzielanych w przyszych kwartaach 2011. Niewielkie obecne pogorszenie ich spacalnoci na koniec IV kw. 2010 r. w zestawieniu do II kw. 2010 odpowiednio o 0,6% dla kredytw w zotych i o 0,10% dla kredytw w walutach obcych jest niewielkie i z ostateczn ocen naley poczeka do momentu opu-blikowania danych za I i II kw. 2011.

    Wykres 18. Kredyty mieszkaniowe udzielone w zotych, opniona spata powyej 30 dni, stany na koniec kwartaw I-IV 2010

    0%

    1%

    2%

    3%

    udzia zagroonych kredytw walutowychudzia zagroonych kredytw zotowychudzia kredytw zagroonych ogem

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    rdo: NBP

    Wykres 19. Wskanik opnie w spacie kredytw w PLN wg roku udzielenia PLN vintage

    0.0%

    0.5%

    1.0%

    1.5%

    2.0%

    2.5%

    3.0% 2010

    2009

    2008

    2007

    2006

    2005

    09. 2010

    07. 2010

    05. 2010

    03. 2010

    01. 2010

    11. 2009

    09. 2009

    07. 2009

    05. 2009

    03. 2009

    01. 2009

    11. 2008

    09. 2008

    07. 2008

    05. 2008

    03. 2008

    01. 2008

    rdo: Biuro Informacji Kredytowej

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl19 www.zbp.pl

    Wykres 20. Kredyty mieszkaniowe udzielone w walutach obcych, opniona spata powyej 30 dni, stany na koniec kwartaw 2008-2010 (dane na koniec III kw. 2010 r.)

    0.0%

    0.5%

    1.0%

    1.5%

    2.0% 2010

    2009

    2008

    2007

    2006

    2005

    09. 2010

    07. 2010

    05. 2010

    03. 2010

    01. 2010

    11. 2009

    09. 2009

    07. 2009

    05. 2009

    03. 2009

    01. 2009

    11. 2008

    09. 2008

    07. 2008

    05. 2008

    03. 2008

    01. 2008

    rdo: Biuro Informacji Kredytowej

    Wskanik opnie powyej 30 dni w spacie kredytw hipotecznych publikowany przez Biuro Informacji Kredytowej wskazuje na poja-wiajc si tendencj przyspieszonego psucia si kredytw udzie-lanych w roku 2008, a wic w schykowym okresie boomu na rynku nieruchomoci i znacznego rozlunienia kryteriw udzielania kredy-tw. Kredyty udzielone w tym okresie charakteryzuj si znacznie wikszym ni dla innych lat wystpowaniem opnie w spatach. Tendencja ta dotyczy zarwno kredytw zotowych jak i denomi-nowanych w walutach obcych. Jak wiadomo opnienia w spacie kredytw hipotecznych w wikszej liczbie wystpuj szczeglnie w 5-7 roku trwania kredytu. Tym samym naley poczeka z wyci-ganiem wnioskw o szkodowoci portfela dla poszczeglnych lat do czasu osignicia tego okresu (vintage). Pomimo faktu relatywnie wysokiej redniej wartoci kredytw denominowanych w walutach

    obcych, opnienia w spacie tych kredytw wystpuj praktycznie dwa razy rzadziej ni dla kredytw zotowych, co wynika z poziomu spaty obu tych kategorii kredytw.

    Prognoza na rok 2011Zarysowujcy si trend ograniczania dostpnoci kredytw hipo-tecznych, wynikajcy przede wszystkim z wejcia w ycie dwch, istotnych dla jakoci, portfeli hipotecznych, rekomendacji nadzoru finansowego, ogaszane prby zmiany w programie Rodzina na swoim majce na celu zmniejszenie zaangaowania budetu w do-finansowaniu odsetek, ograniczenia w dostpie do walut zagra-nicznych dla bankw, potencjalnie moliwe podwyki referencyj-nych stp procentowych, take w zotych, powoduje, i osignicie wyniku z roku 2010 na poziomie 50 mld zotych przy liczbie okoo 230 tys. kredytw naley uzna za bardziej realne ni utrzymanie tendencji wzrostowych. Jeeli tendencja stabilnego wzrostu cen na rynku nieruchomoci utrzyma si, to mona liczy na wzrost popytu na mieszkania, co bdzie wizao si ze zwikszonym zapo-trzebowaniem na kredyty hipoteczne. Jednake zwikszony popyt na kredyty bdzie musia spotka si z odpowiedni reakcj ban-kw na wzrost wymogw regulacyjnych. Tym bardziej, i wzrost cen podstawowych surowcw, w tym zwaszcza ropy naftowej, przyczyni si do wzrostu inflacji, a co za tym idzie wzrostu stp procentowych. A to moe oznacza wiksze obcienie spatami rat kredytu. Dziki szerokiej akcji informacyjnej o nowych regula-cjach i ryzyku nieodpowiedzialnego kredytowania i korzystania z kredytu daje si odczuwa wiksz preferencj kredytobiorcw korzystania z kredytw w zotych, co pozytywnie powinno wpy-wa na ograniczenie ryzyka kursu walutowego dla portfeli kredy-tw hipotecznych.

    Indeks Dostpnoci Mieszkaniowej M3Prezentowany w raporcie AMRON-SARFiN syntetyczny miernik dostpnoci mieszka w Polsce Indeks Dostpnoci Mieszka-niowej (M3) pokazuje kwartalne zmiany w dostpnoci mieszka-

    nia dla przykadowej rodziny skadajcej si z dwch pracujcych osb i dziecka starszego. Jak ju zaznaczono w poprzednim rapor-cie, wpyw na zmiany w dostpie do mieszkania maj: dynamika

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl20 www.zbp.pl

    cen nieruchomoci oraz zmiana warunkw makroekonomicznych oprocentowania kredytw, rednich zarobkw, kosztw utrzymania, ktre dla indeksu wyraone s jako minimum socjalne. Prezentowa-ne dane, ze wzgldu na dostpno informacji niezbdnych do kon-strukcji indeksu obrazuj sytuacj na koniec kwartau poprzedzaj-cego kwarta bdcy przedmiotem prezentacji w raporcie.

    Warto Indeksu w III kwartale 2010 r. osigna poziom 103,21 punk-tu, co oznacza spadek o 1,07 punktu w stosunku do poprzedniego kwartau II 2010 (104,28 pkt). Spadek wartoci punktowej Indeksu M3 oznacza pogorszenie przecitnej dostpnoci mieszkania finan-sowanego kredytem bankowym, niemniej wynik powyej 100 punk-tw w dalszym cigu oznacza dostpno mieszkania dla modelo-wej rodziny.

    Estymacja dla IV kwartau 2010 roku, przeprowadzona w oparciu o korekt minimum socjalnego za IV kwarta o wskanik inflacji dla tego kwartau, a take ogoszony w dniu 9 lutego 2011 roku, redni poziom wynagrodzenia w Polsce, wskazuje na wysoki wzrost Indek-su Dostpnoci Mieszkaniowej o prawie 14%. Jeeli dane dotyczce minimum socjalnego za IV kwarta 2010 r. zostan potwierdzone, to mona przyj, i ten wzrost jest skutkiem zaobserwowanego przez GUS wzrostu wynagrodze (7%), utrzymania si poziomu rednich cen w gwnych aglomeracjach oraz spadku redniej stopy procen-towej dla kredytw hipotecznych w zotych.

    Dla przypomnienia, podstawowe zaoenia przyjte do konstrukcji IDM s nastpujce:

    Gospodarstwo domowe stworzone dla potrzeb indeksu to rodzina trzyosobowa ze starszym dzieckiem o cznych dochodach netto w wysokoci dwukrotnoci rednich dochodw w Polsce, dla kt-rej wyliczany jest dochd rozporzdzalny.Dochd rozporzdzalny wyliczany jest jako rnica pomidzy do-chodem netto a minimum socjalnym lub, w zalenoci ktra war-to jest mniejsza, dochd rozporzdzalny rwny jest 50% red-

    niego dochodu co jest przedmiotem zalecenia Rekomendacji T w wyliczaniu wskanika zaduenia do dochodu netto. Minimum socjalne podawane jest kwartalnie przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych dla Polski. Przyjto ten wskanik jako obiek-tywny, niezaleny, opracowywany przez instytut naukowy. Przyjto, e przykadowa rodzina zainteresowana jest nabyciem mieszkania o powierzchni 50 m2. Ceny transakcyjne z bazy AMRON dla mieszka o powierzchni 45-55 m2 zostay urednione dla cae-go kraju. Przyjto warto kredytu na poziomie 100% LtV w celu porwna-nia wysokoci raty kredytu na zakup mieszkania z szacowan zdol-noci kredytow przykadowej rodziny. Kredyt na 25 lat (zgodnie z Rekomendacj T), rwne raty. redni poziom oprocentowania kredytw mieszkaniowych w zotych wedug danych NBP.Nie brano pod uwag dodatkowych kosztw kredytu (np. ubezpie-czenia, koszty notarialne, podatki, wpis do ksigi wieczystej, itd.), gdy przyjto zaoenie, e kredytobiorca dysponuje odpowiedni-mi rodkami na pokrycie tych kosztw.

    Wedug wstpnych oszacowa, warto Indeksu M3 w 2011 r. b-dzie utrzymywa si w granicach 100-110 punktw.

    Prognoza poziomu indeksu na 2011 rok opiera si na nastpujcych zaoeniach:

    Ograniczenie dostpnoci mieszkaniowej bdzie prost ekstrapolacj wzrostu poziomu referencyjnych stp procentowych na 2011 rok.Wzrost indeksu bdzie zalea w czci od osignitego wzrostu poziomu produktu krajowego w 2011 r.Wzrost poziomu minimum socjalnego powinien odpowiada wzro-stowi inflacji.Z kolei wzrost dochodw rozporzdzalnych bdzie zalea do po-ziomu inflacji i wzrostu PKB.Zmiany w cenach nieruchomoci bd wypadkow zmian w do-stpnoci mieszkaniowej, wzrostu gospodarczego, inflacji i wzro-stu dochodw.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl21 www.zbp.pl

    Wykres 21. Indeks dostpnoci mieszkaniowej w latach 2005-2010

    50

    60

    70

    80

    90

    100

    110

    120

    130

    140

    150Poziom IDM=100rednia dla Polski

    IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.

    2005 2006 2007 2008 2009 2010

    111.83

    119.11

    136.22141.61

    127.19123.57

    103.68

    114.94

    87.67

    91.00

    81.36

    97.35

    93.70

    93.54

    87.6294.22 94.35

    100.94

    95.84

    107.91

    101.44

    104.28

    103.21

    117.64 (Est.)

    rdo: ZBP

    W IV kwartale 2010 r. obserwowano dynamiczny wzrost popytu na kredyty w programie Rodzina na swoim wzrost o ponad 30% w liczbie i ponad 35% w wartoci nowoudzielonych kredytw. Przy takiej dynamice kredyty udzielone w ramach tego programu osi-gny ponad 25% udzia w liczbie wszystkich kredytw hipotecz-nych udzielonych w tym okresie. W cigu caego 2010 roku udzielo-no ponad 43,1 tys. kredytw w cznej kwocie nieco ponad 8 mld z. Niewtpliwie te rezultaty s wynikiem szerokiej spoecznej dyskusji i kilkakrotnie ogaszanych przez rzd zmian w programie Rodzina na swoim. W porwnaniu z 2009 r. wzrost liczby kredytw w 2010 roku wynis prawie 40%, a wartociowo prawie 50%.

    Od padziernika 2010 r. obowizuj wysze wskaniki kosztu odtwo-rzeniowego (z wyjtkiem wojewdztwa pomorskiego) w poszczegl-nych wojewdztwach, co take spowodowao zakwalifikowanie si wikszej liczby transakcji do realizacji w ramach programu.

    W takich warunkach makroekonomicznych, przy dotychczasowych parametrach programu, kreujc popyt na drosze mieszkania, nie spenia on pierwotnych zaoe wspierania rodzin, ktre potrzebu-j takiego wsparcia, w nabywaniu mieszka. Dodatkowo zaoenia zmian w programie, w tym zwaszcza rezygnacji z dofinansowywa-nia odsetek dla kredytw na rynku wtrnym, kreuje zwikszony po-pyt na rynku wtrnym, do czasu wprowadzenia tych ogranicze.

    Jednoczenie rezygnacja z moliwoci nabywania mieszka na ryn-ku wtrnym z udziaem kredytw preferencyjnych spowoduje prze-niesienie si czci popytu na rynek pierwotny, co moe skutkowa podtrzymaniem cen na dotychczasowym poziomie na rynku pier-wotnym. Bez wzgldu na intencje wadz pastwowych i lokalnych oraz oczekiwania przyszych lokatorw/wacicieli rosnce ceny lokali mieszkalnych ograniczaj moliwoci ich nabywania przez rodziny o mniej ni rednich zasobach finansowych, co lego w za-

    Program Rodzina na swoim

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl22 www.zbp.pl

    oeniach do programu. Take wycznie przeznaczenie kredytw preferencyjnych na rynek pierwotny spowoduje, i transakcje bd miay miejsce poza centrum miast, czsto bez penej infrastruktury (obki, przedszkola, szkoy, siedziby wadz i firm).

    W ramach budetu pastwa na rok 2010 zarezerwowano 275 mln zotych na dopaty do kredytw udzielanych na warunkach prefe-rencyjnych na zakup lub budow wasnego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Przewiduje si zasilenie Funduszu Dopat z bude-tu pastwa na zobowizania z tytuu dopat do odsetek kredytw udzielonych w latach 2007-2011 kwot 437 mln z.

    Wykres 22. Warto udzielonych kredytw w 2010 roku.

    0

    500 000

    1 000 000

    1 500 000

    2 000 000

    2 500 000

    3 000 000

    warto kredytw (w tys. z)

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    rdo: BGK

    IV kwarta 2010 r. przynis wane zmiany w strukturze rynkw, na ktrych finansowano nabycie mieszka i domw w ramach progra-mu proporcja w liczbie transakcji w wydzielanych miastach na rynku pierwotnym do liczby transakcji na rynku wtrnym wyniosa ponad 68% (2016 i 2964 odpowiednio), natomiast wikszo transak-cji na rynku wtrnym miaa miejsce poza wydzielonymi miastami ponad 77%, co take zwizane jest z ograniczon ofert na rynku pierwotnym w wojewdztwach i niedostosowaniem cen do moli-woci finansowych osb nabywajcych mieszkania poza wydzielo-nymi miastami.

    Wykres 23. Liczba udzielonych kredytw w 2010 roku

    0

    3 000

    6 000

    9 000

    12 000

    15 000

    IV kw. 2010

    III kw. 2010

    II kw. 2010

    I kw. 2010

    rdo: BGK

    W IV kwartale 2010 r. zwikszy si udzia kredytw na rynku pier-wotnym w strukturze udzielonych kredytw kosztem kredytu na budow domu jednorodzinnego. W dalszym cigu 53% kredytw ob-jtych dopat programu Rodzina na swoim przypadao na obrt lokalami na rynku wtrnym, w tym w sektorze spdzielczym.

    Wykres 24. Struktura udzielonych kredytw w IV kwartale 2010 r. (w %)

    budowa domu

    jednorodzinnego13,20%

    rynek pierwotny33,32%

    rynek wtrny53,48%

    rdo: BGK

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl23 www.zbp.pl

    Nie zmienia si znacznie struktura wiekowa kredytobiorcw korzy-stajcych z programu Rodzina na swoim.Ponad 78% kredytw preferencyjnych udzielonych zostao osobom w wieku do 35 lat. Ta grupa wiekowa kredytobiorcw korzysta naj-czciej z kredytu z dopat.

    Tabela 8. Kredyty preferencyjne udzielone w ramach programu Rodzina na swoim w podziale na wiek kredytobiorcw oraz rynki (wtrny, pierwotny i budowa domu) wg stanu na 31.12.2010 r.

    przedzia wiekowy

    rynek wtrny rynek pierwotny budowa domu suma

    liczba % udzia liczba % udzia liczba % udzia liczba % udzia

    =70 3 0,01% 1 0,01% 0 0,00% 4 0,00%

    Suma kocowa 51 183 100,00% 18 967 100,00% 14 421 100,00% 84 571 100,00%

    Zmiany w programie RNS IV kwarta 2010 r. oraz pocztek nowego roku miny pod znakiem dalszej ewolucji w koncepcji zmian w programie Rodzina na swo-im. 18 stycznia 2011 roku Rada Ministrw przyja projekt nowe-lizacji ustawy z dnia 8 wrzenia 2006 r. o finansowym wspar-ciu rodzin w nabywaniu wasnego mieszkania. Cel nowelizacji

    pozosta taki sam z jednej strony to ukierunkowanie programu w stron waciwej grupy beneficjentw i bardziej efektywne wyko-rzystanie rodkw przeznaczonych na dopaty do odsetek kredytw, m.in. poprzez finansowanie wycznie nowych inwestycji, z drugiej natomiast stopniowe wygaszanie programu ze wzgldu na rosn-ce obcienia finansowe budetu pastwa poprzez wprowadzenie dodatkowych czynnikw ograniczajcych.

    Zaproponowane w projekcie nowelizacji zmiany o charakterze sys-temowym przewiduj midzy innymi:

    zmniejszenie wspczynnika ksztatujcego poziom limitu ceno-wo-kosztowego kwalifikujcego nieruchomo do objcia finanso-wym wsparciem z 1,4 do 1,1;okrelenie maksymalnego wieku docelowego kredytobiorcy (tj. kadego z maonkw, osoby samotnie wychowujcej co najmniej jedno dziecko) na poziomie 35 lat;wyczenie moliwoci finansowania kredytem preferencyjnym transakcji mieszkaniowych realizowanych na wtrnym rynku nie-ruchomoci;poszerzenie katalogu osb, ktre bd mogy przystpi do kre-dytu w przypadku nieposiadania przez docelowego kredytobiorc zdolnoci kredytowej okrelenia dodatkowych czynnikw, ktre powoduj zaprzestanie stosowania dopat do oprocentowania.

    Zmiany te obowizywayby z dniem wejcia w ycie zaproponowa-nej nowelizacji, natomiast przyjmowanie wnioskw o kredyty pre-ferencyjne trwaoby do 31 grudnia 2012 r. Pomimo wczeniej anon-sowanych zamiarw objcia dopat do odsetek osb samotnych, ktrych liczba potencjalnie zainteresowanych kredytem nie byaby raczej znaczca (ok. 10% klientw aplikujcych o kredyty hipotecz-ne to jednoosobowe gospodarstwa), a tym samym nie miaaby istot-nego wpywu na zapotrzebowanie dofinansowania z budetu, rzd ostatecznie nie zdecydowa si przedstawi Sejmowi tej zmiany.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl24 www.zbp.pl

    W okresie od stycznia do grudnia 2010 roku w Polsce rozpoczto bu-dow 158 064 mieszka, czyli o 10,6% wicej ni w analogicznym okresie roku 2009, z tego na sektor deweloperski przypada 63 015 mieszka, co oznacza wzrost o o 42,2% w relacji do 2009 r. Jedno-czenie, w grupie inwestorw indywidualnych odnotowano spadek liczby mieszka, ktrych budow rozpoczto 86 477 mieszka, tj. o 3,7% mniej ni w analogicznym okresie 2009 r. Warto zauway rwnie 10,7% wzrost, do 4644 liczby, mieszka rozpocztych przez spdzielnie mieszkaniowe.

    Wedug wstpnych danych GUS, w okresie stycze-grudzie 2010 r. oddano do uytkowania 135 715 mieszka, tj. o 15,2% mniej ni w 2009 r. Tendencja spadkowa liczby mieszka oddanych do uytko-wania jest nadal widoczna we wszystkich grupach inwestorw. Inwe-storzy indywidualni maj nadal najwikszy udzia (51,9%) w przyro-cie nowych zasobw mieszkaniowych. W okresie stycze-grudzie 2010 r. wybudowali 70 425 mieszka, czyli o 2,1% mniej ni przed ro-kiem. Deweloperzy za, oddali 53 225 mieszka, czyli o 26,4% mniej

    ni w analogicznym okresie roku 2009 i stanowio to 39,2% oglnej liczby mieszka oddanych do uytkowania. Spdzielnie mieszkanio-we odday do uytkowania 5146 mieszka, czyli o 29,1% mniej ni przed rokiem.

    W okresie stycze-grudzie 2010 r. utrzymywa si spadek zainte-resowania pozwoleniami wydanymi na budow mieszka wrd wszystkich rodzajw inwestorw. Wydano 174 929 czyli o 2,2% mniej pozwole na budow mieszka ni w analogicznym okre-sie roku 2009. Spadek liczby wydanych pozwole dotyczy zarw-no inwestorw indywidualnych, deweloperw jak i spdzielni mieszkaniowych. Inwestorzy indywidualni w okresie I-XII 2010 otrzymali 98 934 pozwolenia na budow mieszka (czyli o 3,9% mniej ni przed rokiem). Natomiast liczba mieszka, na ktrych budow pozwolenia uzyskali deweloperzy spada w stosunku do roku ubiegego o 8,2%, osigajc warto 68 581. Spdzielnie mieszkaniowe uzyskay 3530 czyli o 5% mniej pozwole na budo-w mieszka.

    Sytuacja na rynku nieruchomoci mieszkaniowychWykres 25. Liczba wydanych pozwole na budow, budw rozpocztych oraz mieszka oddanych do uytku w latach 2008-2010

    0

    50 000

    100 000

    150 000

    200 000

    250 000

    Mieszkania oddane do uytkowania Budowy rozpoczte Wydane pozwolenia

    201020092008

    174

    929

    158

    064

    135

    7151

    78 8

    01

    142

    901

    160

    079

    232

    626

    174

    686

    165

    189

    rdo: GUS, AMRON

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl25 www.zbp.pl

    Wykres 27 prezentuje dynamik liczby wydanych pozwole na budo-w, budw rozpocztych oraz mieszka oddanych do uytku przez deweloperw w 2010 r. w ujciu miesicznym.

    Ciekawym zjawiskiem by spektakularny (ok. czterokrotny) przyrost liczby mieszka, ktrych budow rozpoczto w okresie od stycznia do maja. Taki wynik jedynie czciowo mona tumaczy sezono-woci. Decydujcym czynnikiem by optymizm deweloperw wy-woany poprawiajc si sytuacj na rynku kredytw hipotecznych,

    stabilnymi cenami mieszka i w rezultacie lepszymi wynikami sprze-day mieszka na przeomie 2009/2010. Optymizm ten przyczyni si rwnie do znaczcego wzrostu liczby wydawanych pozwole na budow widocznego od maja 2010. Zbieno przebiegu krzy-wych liczby wydanych pozwole na budow i budw rozpocztych w drugiej poowie roku 2010 moe sugerowa, i pomimo spadku liczby budw rozpocztych w czerwcu optymizm deweloperw nie wyczerpa si.

    Wykres 26. Liczba wydanych pozwole na budow, budw rozpocztych oraz mieszka oddanych do uytku w 2010 r. kwartalnie

    0

    10 000

    20 000

    30 000

    40 000

    50 000

    60 000

    Mieszkania oddane do uytkowania Budowy rozpoczte Wydane pozwolenia

    IVIIIIII

    42 6

    53

    30 3

    47

    38 6

    76

    50 1

    95

    46 6

    49

    33 0

    46

    46 6

    74 53

    827

    30 0

    9135 4

    07

    27 2

    41 33

    902

    rdo: GUS, AMRON

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl26 www.zbp.pl

    Wykres 27. Liczba wydanych pozwole na budow, budw rozpocztych oraz mieszka oddanych do uytku przez deweloperw w 2010 r. miesicznie

    0

    1 000

    2 000

    3 000

    4 000

    5 000

    6 000

    7 000

    8 000

    9 000

    Mieszkania oddane do uytkowania Budowy rozpoczte Wydane pozwolenia

    XIIXIXIXVIIIVIIVIVIVIIIIII

    rdo: GUS, AMRON

    rednie ceny transakcyjne mieszka

    Wykres 28. rednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach 2006-2010

    0

    2 000

    4 000

    6 000

    8 000

    10 000 Pozna

    Krakw

    Biaystok

    Gdask

    Wrocaw

    d

    Katowice - aglomeracja

    Warszawa

    IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.

    2006 2007 2008 2009 2010

    IV kwarta 2010 roku przynis korek-t rednich cen na wikszoci naj-wikszych rynkw mieszkaniowych. Najgbsze spadki dotkny rynek krakowski, dzki i wrocawski. W po-zostaych miastach ceny zmieniay si nieznacznie, a jedynym regionem, gdzie IV kwarta 2010 przynis wzrost cen bya aglomeracja katowicka. W czwartym kwartale 2010 nadal najwysz spord badanych miast redni cen transakcyjn za metr kwadratowy mieszkania odnotowano w Warszawie 8 117 PLN, za najnisz w aglomeracji katowickiej 3 423 PLN.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl27 www.zbp.pl

    W IV kwartale 2010 cakowite rednie ceny transakcyjne mieszka w wikszoci badanych miast wykazyway spadki. Wzrost cakowi-tych cen transakcyjnych mieszka obserwowany by jedynie w Kra-kowie i Gdasku oraz niewielki w konurbacji katowickiej.

    Nadal najdrosze mieszkania nabywano w Warszawie, gdzie red-nia cena cakowita mieszkania na koniec IV kwartau wyniosa 496 695 PLN. Jednoczenie, najnisze rednie ceny cakowite obser-wowano w grupie miast aglomeracji katowickiej, Biaymstoku i odzi.

    rdo: AMRONTabela 9. rednie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach 2008-2010

    2008 2009 2010

    I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw.

    Warszawa 8 774 8 519 8 143 7 913 8 091 7 945 7 653 7 902 8 178 8 207 8 151 8 117

    Katowice aglomeracja 3 715 3 708 3 580 3 407 3 595 3 398 3 393 3 385 3 537 3 427 3 301 3 423

    d 4 322 4 222 4 136 4 167 4 010 3 907 3 861 4 018 4 116 4 279 4 370 4 198

    Wrocaw 6 634 6 622 5 922 5 866 5 823 5 644 5 837 5 831 6 053 5 988 6 338 6 166

    Gdask 6 342 6 182 5 825 5 370 5 141 5 263 5 799 5 754 5 714 5 619 5 680 5 551

    Biaystok 4 504 4 657 4 628 4 565 4 558 4 403 4 411 4 412 4 371 4 281 4 162 4 159

    Krakw 7 077 7 153 7 077 6 917 6 897 6 695 6 526 6 774 6 811 6 764 6 921 6 655

    Pozna 6 360 6 339 6 183 5 710 5 816 5 714 5 952 5 877 5 788 5 712 5 698 5 551

    rdo: AMRON

    Wykres 29. rednie cakowite ceny transakcyjne mieszkania w wybranych miastach 2006-2010

    0

    100 000

    200 000

    300 000

    400 000

    500 000

    600 000 Pozna

    Krakw

    Biaystok

    Gdask

    Wrocaw

    d

    Katowice - aglomeracja

    Warszawa

    IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.IV kw.III kw.II kw.I kw.

    2006 2007 2008 2009 2010

    rdo: AMRON

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl28 www.zbp.pl

    Tabela 10. rednie cakowite ceny transakcyjne mieszka w wybranych miastach 2008-2010 w PLN

    2008 2009 2010

    I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw.

    Warszawa 493 951 504 600 478 677 484 025 431 810 450 026 437 604 437 611 499 994 511 976 497 243 496 695

    Katowice aglomeracja 194 139 213 114 196 183 182 266 174 385 191 205 202 990 181 296 190 553 208 550 199 874 203 057

    d 226 496 222 850 225 550 182 490 197 257 204 020 197 812 203 690 254 913 265 694 258 877 240 279

    Wrocaw 351 137 359 847 370 532 332 653 324 914 335 030 322 968 328 401 350 045 351 462 382 687 376 599

    Gdask 345 007 360 431 347 059 334 157 307 456 312 124 301 493 310 714 339 051 365 449 331 302 357 982

    Biaystok 240 345 260 301 254 450 255 742 239 788 245 527 229 950 239 751 274 250 277 417 226 188 213 295

    Krakw 369 038 361 032 333 022 321 621 305 765 327 874 316 161 347 815 428 847 434 277 374 842 420 955

    Pozna 301 573 297 714 270 853 262 479 257 996 254 377 275 090 319 963 342 907 340 923 331 535 326 056

    rdo: AMRON

    rednie ceny transakcyjne ze wzgldu na wielko mieszkaZ analizy cen w poszczeglnych kategoriach wielkociowych wy-nika, e sytuacja w najwikszych miastach Polski jest analogiczna. W cigu ostatnich trzech lat obserwowano trend wzrostu cen red-nich mieszka maych i rednich, stabilizacj cen mieszka duych i znaczcy, w przypadku niektrych miast, spadek cen mieszka naj-wikszych powyej 100 m2. Jest to rezultatem znaczcego przenie-sienia popytu na mieszkania mniejsze i tasze w okresach poprze-

    dzajcych, w tym 2009 i I kwartale 2010 dodatkowo wzmacnianego programem Rodzina na Swoim (25% wszystkich kredytw hipotecz-nych udzielonych w IV kwartale 2010).

    Z trendu tego najwyraniej wyamuje si rynek wrocawski, gdzie w 2010 roku doszo do znaczcych wzrostw cen we wszystkich kategoriach wielkoci mieszka, oraz dzki, gdzie ze wzgldu na znaczny zasb mieszka maych o niskim standardzie odnotowuje-my stabilizacj cen w dwch najmniejszych przedziaach wielkoci i wzrost we wszystkich pozostaych kategoriach.

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl29 www.zbp.pl

    Wykres 30. rednie ceny transakcyjne ze wzgldu na wielkoci mieszka lata 2008, 2009 i 2010

    6 000

    6 500

    7 000

    7 500

    8 000

    8 500

    9 000

    9 500

    10 0002010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    Warszawa

    5 000

    5 500

    6 000

    6 500

    7 000

    7 500

    8 000

    8 5002010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    Krakw

    4 000

    4 500

    5 000

    5 500

    6 000

    6 500

    7 0002010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    Pozna

    4 000

    4 500

    5 000

    5 500

    6 000

    6 500

    7 0002010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    Wrocaw

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl30 www.zbp.pl

    4 000

    4 500

    5 000

    5 500

    6 000

    6 5002010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    Gdask

    2 000

    2 500

    3 000

    3 500

    4 000

    4 500

    5 000

    5 5002010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    d

    rdo: AMRON

    Wykres numer 31 prezentuje udzia poszczeglnych kategorii wiel-kociowych mieszka w wolumenie obrotu w latach 2008, 2009 i 2010 na najwikszych rynkach (Warszawa, Gdask, Wrocaw, Po-zna, d, Krakw). Analiza struktury rynku, wyraona udziaem poszczeglnych kategorii wielkoci mieszka w obrocie, wskazuje to, e lata 2008-2009 byy okresem silnych zawirowa. Przy spad-ku wolumenu obrotw na rynku wyranie wzrs udzia mieszka najmniejszych i najtaszych. Po tym okresie, rok 2010 przynis po-wrt do stanu zblionego do sytuacji sprzed kryzysu, pomimo i poziom obrotw nie osign poziomu sprzed kryzysu. Stabilizacja cen mieszka rednich i spadek cen mieszka najwikszych wy-woay wzrost zainteresowania kupujcych mieszkaniami wikszy-mi, co pocigno za sob wzrost ich udziau w rynku.

    Wykres 31. Udzia poszczeglnych kategorii wielkociowych mieszka w wolumenie obrotu lata 2008, 2009 i 2010

    0%

    5%

    10%

    15%

    20%

    25%

    30%2010

    2009

    2008

    pow. 1008510075856575556545553545do 35

    ud

    zia

    w r

    ynk

    u

    rdo: AMRON

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl31 www.zbp.pl

    Czwarty kwarta 2010 to kontynuacja tren-dw obserwowanych od pocztku roku, czy szerzej, od momentu wyganicia ekspansji kredytowej na rynku i zwizanej z ni eks-plozji cen mieszka. Zaamanie na rynku amerykaskim spowodowao wyhamowa-nie akcji kredytowej, w konsekwencji baki cenowe na polskim rynku nie eksplodowa-y, ale zostay zamroone, co uatwi wysoki poziom koncentracji produkcji mieszka na rynkach najwikszych miast. W nastpnym okresie poziom cen obniy si, ale pozosta nadal wysoki, niedostosowany do nowego poziomu stp procentowych i pynnoci sek-

    tora finansowego. Wysoki poziom cen przy znaczco niszym kosz-cie produkcji mieszka skutkuje wysok rentownoci projektw mieszkaniowych. W konsekwencji obserwujemy wzmoon aktyw-no na tym rynku, zwaszcza mniejszych firm deweloperskich, ktre zaczynaj oferowa mieszkania w bardzo konkurencyjnych cenach. Dodatkowym problemem jest nadmiar duych mieszka na rynku, czsto zlokalizowanych w mao atrakcyjnych projektach, ktre przy obecnych kosztach kredytu nie mog znale nabywcw. W konse-kwencji na rynku, jeeli potrafimy negocjowa, coraz czciej mona trafi na dobre oferty, zwaszcza duych mieszka.

    Obecny rozwj sytuacji pokazuje, e stan ten bdzie si utrzymywa w nadchodzcych miesicach, chocia zapowiadane ograniczenia programu ,,Rodzina na swoim jak te dalsze ograniczenia kredytw denominowanych mog spowodowa przejciowe fluktuacje cen, gdy rynek znakomicie dyskontuje wszelkie wzrosty popytu. Rosnca poda mieszka bdzie wymuszaa obniki cen, czemu sprzyja bd bardziej konserwatywne warunki kredytowe oferowane przez banki. Wpyw na to bdzie miaa trwaa zmiana struktury udzielanych kredy-tw w kierunku przewagi kredytw zotowych, nowe regulacje jak te sytuacja ekonomiczna bankw. Mare na kredytach praktycznie ju powrciy do poziomu przedkryzysowego i trudno jest przewidywa ich dalszy znaczny spadek, zarwno ze wzgldu na ich relatywnie ni-ski poziom jak te psujce si coraz wyraniej portfele kredytowe, kt-re bd wymagay wyszych premii za ryzyko.

    Wysokie mare i stopy zwrotu na projektach deweloperskich nie znaj-duj duego odbicia we wskanikach firm deweloperskich, zwasz-cza poziomu kosztw, ktre znaczco wzrosy w okresie boomu. Ro-snca konkurencja w sektorze i jego rosnce zaduenie moe wic by zapowiedzi jego restrukturyzacji.

    Reasumujc, sektor znajduje si w pozycji szukania nowego punktu rwnowagi, ktry bdzie korzystniejszy dla kupujcych i bezpiecz-niejszy dla sektora bankowego.

    Komentarz do raportu prof. Jacek aszek, Szkoa Gwna Handlowa

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.pl

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl32 www.zbp.pl

    System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomociami (AMRON)Zwizek Bankw Polskich od lat zaangaowany jest w tworzenie i promocj aktywnego wykorzystywania informacji gospodarczej oraz uczestnictwa w systemach wymiany informacji. W ide t wpi-suje si rwnie System AMRON wystandaryzowana baza danych o cenach i wartociach nieruchomoci wyposaona w moduy rapor-tujce i analityczne. System AMRON umoliwia przeprowadzanie analiz i monitorowanie zjawisk zachodzcych na rynku nieruchomo-ci, stajc si nieodzownym narzdziem wspierajcym rozwj i ob-sug tego rynku.

    System powsta w roku 2004 jako odpowied rodowiska bankowe-go na wymogi nadzoru bankowego zwizane z zarzdzaniem ryzy-kiem kredytowym i monitorowaniem zabezpiecze wierzytelnoci hipotecznych. System AMRON jest jedyn oglnopolsk baz da-nych o cenach transakcyjnych nieruchomoci. Umow o wsp-pracy z Systemem AMRON podpisay 34 najwiksze polskie banki komercyjne oraz 176 bankw spdzielczych. AMRON wsppracuje rwnie z Narodowym Bankiem Polskim, Agencj Nieruchomoci Rolnych oraz Prokuratur Generaln. W lipcu 2008 roku do grona uczestnikw doczyo towarzystwo ubezpieczeniowe TU EUROPA S.A. W styczniu 2010 r. Centrum AMRON rozpoczo wspprac ze rodowiskiem rzeczoznawcw majtkowych oraz porednikw w obrocie nieruchomociami.

    OFERUJEMY:

    moliwo tworzenia wasnej i korzystanie z oglnopolskiej i po-nadsektorowej bazy danych o cenach transakcyjnych i warto-ciach nieruchomoci;dostp do funkcjonalnoci statystycznych i analitycznych Systemu;raporty specjalistyczne;raporty cykliczne;analizy rynkowe na indywidualne zamwienie.

    Na stronie www.amron.pl oferujemy cykl publikacji analitycznych dotyczcych zmian cen lokali mieszkalnych, dziaek budowlanych oraz gruntw rolnych na wybranych lokalnych rynkach nieruchomo-ci, a take moliwo zweryfikowania aktualnej wartoci konkret-nej nieruchomoci w oparciu o algorytm predykcji wartoci.

    Zapraszamy do wsppracy wszystkich uczestnikw rynku obrotu nieruchomociami. Naszym celem jest stworzenie kompleksowej bazy danych o rynku nieruchomoci. Zapewniamy szybki i bezpo-redni dostp do maksymalnie szerokiego zakresu danych niezbd-nych w toku podejmowania decyzji biznesowych zwizanych z nie-ruchomociami oraz ocen ryzyka zwizanego z tymi decyzjami. Zapraszamy do wsppracy na rzecz przejrzystoci informacji o ryn-ku nieruchomoci.

    Kontakt: Agnieszka GobiowskaKoordynator ds. Relacji z KlientamiCentrum AMRONAl. Jana Pawa II 1500-828 WarszawaTel.: (22) 697-65-47e-mail: [email protected]

    System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomoci (SARFiN)Banki, wykorzystujc forum Zwizku Bankw Polskich do wymia-ny informacji o liczbie i wielkoci udzielonych kredytw mieszkanio-wych dla celw biznesowych, przyjy zasad udostpnienia i dzie-lenia si tymi danymi w okresach miesicznych. W zamian za wasny wkad informacyjny kady bank uczestniczcy w Systemie zyskuje moliwo oceny wielkoci i dynamiki rynku oraz wasnej na nim pozycji na zasadzie wzajemnoci. Informacje generowane w sys-temie s odzwierciedleniem ok. 95% rynku kredytw dla klien-tw indywidualnych oraz 60% rynku klientw instytucjonalnych.

    Systemy AMRON i SARFiN

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.plhttp://www.amron.plmailto:[email protected]

  • Raport AMRONSARFiN

    AMRON www.amron.pl33 www.zbp.pl

    Raport AMRON-SARFiNKontakt: Jacek GieorgicaZwizek Bankw Polskich, Zesp Public Relationse-mail: [email protected]; [email protected]: (22) 48-68-159

    Opracowanie graficzne:

    Stmpfli Polska Sp. z o.o.www.staempflipolska.pl

    W roku 2008 podjto dziaania zmierzajce do wzbogacenia danych o dodatkowe informacje odnoszce si do kategorii remont, kre-dytw indeksowanych w walutach obcych, kanaw dystrybucji, rodzajw nieruchomoci, przekrojowych informacji o poziomie LtV, sprzeday regionalnej wedug miejsca zamieszkania, rednich do-chodw ludnoci dla regionw, wspczynnikw zaduenia do do-chodw, z podziaem przekrojowym wedug okresu kredytowania, a take z uwzgldnieniem struktury portfela wedug wskanikw PD i LGD oraz kredytw nieregularnych. W ramach SARFiN opraco-wywane s take nowe propozycje usug dla bankw i ich klientw: budowa indeksu dostpnoci kredytowej, ocena i szacowanie poten-cjau rynku kredytowania nieruchomoci oraz tworzenie tzw. map ryzyka dla poszczeglnych regionw.

    SARFiN stanowi dla bankw dodatkowe rdo informacji, dziki ktremu moliwa jest weryfikacja tendencji na rynku finansowania nieruchomoci. Obecnie w Systemie uczestnicz 24 banki.

    Kontakt:Micha WydraZwizek Bankw Polskich, Komitet ds. Finansowania NieruchomociUl. Kruczkowskiego 800-380 WarszawaTel.: (22) 48-68-129e-mail: [email protected]

    http://www.amron.plhttp://www.zbp.plmailto:[email protected]:[email protected]://www.staempflipolska.plmailto:[email protected]

    prev: next: open: