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Fideicomiso F/00854 Fibra Shop

HR AAA

Corporativos 11 de febrero de 2015

Calificación FSHOP HR AAA Perspectiva Estable

Contactos

María José Arce Analista [email protected] Luis Roberto Quintero Director de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

Definición La calificación de largo plazo que ratificó HR Ratings para el Fideicomiso F/00854 es HR AAA. El emisor o emisión con esta calificación se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantienen mínimo riesgo crediticio.

HR Ratings asignó la calificación de HR AAA con Perspectiva Estable para el Fideicomiso F/00854 de Bank of New York Mellon, S.A. Institución de Banca Múltiple (Fibra Shop y/o FSHOP y/o el Fideicomiso). La asignación en la calificación se debe a la capacidad de generación de FLE bajo un escenario de estrés brindando niveles de DSCR de 1.0x. Asimismo, destaca la sana estructura de la deuda que tiene el Fideicomiso al contar con un crédito sindicado comprometido a largo plazo, el cual cubre la totalidad del crédito puente que tiene vencimiento en el 3T15. También se toma en cuenta la diversificación de los ingresos, al representar la plaza con mayores ingresos el 23.7% de los ingresos 9M14 de FSHOP y la vida promedio que tienen los contratos actuales del Fideicomiso por 4.3 años al 3T14. De igual forma, se considera la experiencia profesional de los socios en el sector inmobiliario, desde el desarrollo de los inmuebles hasta la operación y administración de los mismos. También hay que mencionar la buena calidad crediticia de los principales arrendatarios de FSHOP. Sin embargo, se observa un riesgo operativo por la transición hacia un nuevo sistema operativo durante los primeros meses del 2015.

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Capacidad de generación de FLE bajo un escenario de estrés. El FLE acumulado proyectado por parte de HR Ratings de 2014 a 2023 es de P$7,608.4m, en comparación con un nivel de FLE de P$7,946.9m en el escenario base. Lo anterior nos habla de la capacidad de generación de FLE de FSHOP aún bajo un escenario de estrés debido a que el pago de distribuciones obligatorio se calcula en función al resultado fiscal neto que ante un escenario de estrés es -51.7% menor que en el escenario base, mostrando niveles de P$1,410.9m (vs. P$2,919.4m en el escenario base). Con base en lo anterior, se estima un DSCR Acumulado de 1.0x aún bajo el escenario de estrés (vs. 1.0x en el escenario base).

Sana estructura de deuda al contar con un crédito sindicado comprometido, a un plazo de 7 años con un pago al vencimiento, por la totalidad del crédito puente de P$1,580.9m con vencimiento el 3T15. El cual representa la deuda total del Fideicomiso al 3T14 y podría representar presiones sobre el DSCR de no tener una línea de crédito comprometida a largo plazo.

Diversificación de los ingresos, al representar la plaza de mayor peso el 23.7% de los ingresos totales al 3T14. Hacia adelante se estima que esta proporción se vaya diluyendo conforme maduran las recientes adquisiciones y se incorporan las ampliaciones y remodelaciones de otros centros comerciales.

Experiencia profesional de los socios y del equipo administrativo. Los socios presentan una experiencia acumulada de 80 años en el desarrollo y administración de centros comerciales, lo cual le brinda una fortaleza operativa a FSHOP, complementado por los 73 años de experiencia acumulada del equipo directivo.

Sólido factor de ocupación cerrando en niveles de 92.0% al 3T14 (vs. 95.0% al 3T13). El factor de ocupación se ha mantenido en niveles sólidos, mejorando la tasa de ocupación de las nuevas adquisiciones conforme estas van madurando en el portafolio del Fideicomiso.

Buena calidad crediticia de los arrendatarios. En términos de los ingresos Cinépolis representa el 4.5% de los ingresos totales, seguido de Liverpool con el 4.5% y Walmart con el 4.3%. Lo anterior disminuye de manera importante el riesgo de crédito y cobranza.

Transición hacia un nuevo sistema de ERP. Lo anterior representa un riesgo operativo ya que durante el 1T15 el Fideicomiso estará trabajando paralelamente con el nuevo sistema y su sistema actual, esperando que para el 2T15 ya esté operando únicamente con el nuevo sistema operativo.

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Principales Factores Considerados Fibra Shop se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 21 de junio de 2013 por Fibra Shop Administración como Fideicomitente y The Bank of New York Mellon como Fiduciario. Su finalidad es adquirir, desarrollar y administrar centros comerciales distribuidos alrededor de la República Mexicana, siendo las rentas de dichas plazas los ingresos que integran el Fideicomiso. FSHOP se creó a través de tres socios siendo estos las empresas Grupo Frel, Grupo Cayón y Central de Arquitectura. Estas empresas cuentan con una experiencia acumulada de más de 80 años en el sector inmobiliario, principalmente en el desarrollo y administración de propiedades de bienes raíces. FSHOP comenzó a operar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) el 23 de julio de 2013, a través de su oferta primaria de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) con clave de pizarra FSHOP13 por un monto total de 271,618,345 CBFIs a un precio de colocación de P$17.5 por CBFI, representando un monto total de P$4,753.3m. Los recursos obtenidos fueron utilizados para liquidar créditos bancarios, pagar cartera adquirida y no pagada referente a los centros comerciales de Puerto Paraíso y Plaza Kukulcán y para financiar algunas de las adquisiciones y ampliaciones realizadas en los últimos doce meses (UDM). Al cierre del 3T13 FSHOP no presentaba deuda, por lo que se observa un incremento al 3T14 por P$1,580.9m. Tomando en consideración el efectivo y equivalentes de efectivo, se obtiene una deuda neta por P$869.2m (vs. -P$1,715.4 al 3T13). Cabe mencionar que la totalidad de dicha deuda es de corto plazo con fecha de vencimiento el 3T15. Sin embargo el Fideicomiso cuenta con una línea de crédito con BBVA Bancomer que consiste en un crédito sindicado comprometido a 7 años con un pago bullet en la fecha de vencimiento y una tasa de interés TIIE 28 días más una sobretasa por definir entre 125 – 175 puntos base. El cual se contempla sea dispuesto con el fin de reestructurar dicha deuda de corto plazo y por ende eliminando el riesgo de refinanciamiento durante el 2015. Fibra Shop cuenta con una gran variedad de clientes distribuidos en sus diferentes centros comerciales, representando los 10 principales clientes al 3T14 el 48.3% en términos de la superficie bruta arrendable (SBA) del portafolio total y el 23.7% de los ingresos totales de FSHOP, mostrando una sana diversificación de los ingresos. Dentro de las marcas que representan el mayor porcentaje en términos de los ingresos se encuentra Cinépolis con el 4.5%, seguido de Liverpool con el 4.5% y Walmart con el 4.3%. Con base en lo anterior, es importante destacar que los clientes con la mayor participación muestran una sólida calidad crediticia, brindándole seguridad de pago a FSHOP. El portafolio inicial de FSHOP estaba compuesto de 8 propiedades con una SBA de 140,500m2 distribuidas en 5 estados y en la Ciudad de México. Desde entonces ha adquirido 6 propiedades obteniendo un total de 14 unidades con una SBA de 381,100m2 abarcando 11 estados y la Ciudad de México. Cabe mencionar que una de estas plazas fue adquirida en octubre de 2014. Con base en lo anterior, se observa un crecimiento del portafolio de FSHOP en términos de propiedades y SBA de 75.0% y 171.2%, respectivamente. El Fideicomiso cuenta con centros comerciales de diferentes tamaños, por lo que su portafolio se encuentra agrupado en tres diferentes formatos: súper regional, regional y centro urbano. Al cierre del 3T14, y tomando en consideración la plaza adquirida en octubre, se observa que el formato regional representa el 48.0% (vs.

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43.0% al 3T13) de la SBA total, seguido del formato súper regional con el 44.0% (vs. 38.0% al 3T13) y los centros urbanos con el 8.0% (19.0% al 3T13).

Al 3T14 la tasa de ocupación promedio del portafolio total de FSHOP es del 92.0% (vs. 95.0% al 3T13), representando una disminución debido a que algunas de las nuevas adquisiciones presentan una ocupación menor como es el caso de Nima Shops con 75.0% y Plaza Los Atrios con 80.0%, en comparación con un factor de ocupación de 96.0% al 2T14, el cual aún no contemplaba la adquisición de Nima Shops y del portafolio KIMCO. Sin embargo, el Fideicomiso continúa mostrando factores de ocupación sólidos. Cabe mencionar que al 3T13 el portafolio de Fibra Shop estaba compuesto por 8 unidades comerciales. En cuanto a los ingresos UDM de FSHOP al cierre del 3T14 observamos niveles de P$469.2m, de los cuales el 80.5% se refieren a ingresos por rentas y el 19.5% a ingresos por mantenimiento, presentando las plazas una renta mensual por m2 promedio ponderada de P$135.0. Comparando los resultados por trimestre observamos un crecimiento de 130.6%. Sin embargo debido a que solamente se tienen 67 días de operación al 3T13, los resultados del trimestre no son comparables. En términos de ingresos mismos centros comerciales y ajustando los ingresos a un periodo de 91 días al 3T13, observamos un crecimiento al 3T14 del 14.0%. Esto nos habla de la buena administración que ha desempeñado el Fideicomiso en dichas propiedades, traduciéndose en un crecimiento en las ventas de las mismas plazas. Cabe destacar que Plaza Las Cibeles es la que presenta mayores ingresos en los últimos 9 meses al 3T14 representando el 23.7% de los ingresos totales, seguido de Puerto Paraíso con el 19.9% y Plaza Kukulcán representando el 15.6%. Es importante mencionar que conforme el portafolio de KIMCO y Las Misiones presenten un mayor historial comercial, además de que concluyan las ampliaciones y remodelaciones del resto de las plazas comerciales, se estima que esta distribución se modificará, favoreciendo la diversificación de ingresos por plaza comercial.

En términos del ingreso operativo neto (NOI) en los UDM al cierre del 3T14 se observan niveles de P$304.5m, generando un margen NOI de 64.9%. Comparando los resultados por trimestre se aprecia un crecimiento de 119.1% cerrando al 3T14 en P$105.6m (vs. P$48.2m al 3T13), sin embargo en términos del margen NOI se observan menores niveles mostrando un margen de 70.2% al 3T14 (vs. 73.8% al 3T13). Esto se explica de acuerdo a las diferentes remodelaciones y ampliaciones que han impactado los gastos de operación. Asimismo, la generación de EBITDA en los UDM ha sido por P$273.8m dándonos un margen EBITDA de 58.3%. Al comparar cifras trimestrales se observa un incremento de 118.9% al generar niveles por P$96.6m al 3T14 (vs. P$44.1m al 3T13), sin embargo observamos un margen EBITDA de 64.2% (vs. 67.6% al 3T13), impactado por lo que anteriormente fue descrito. De acuerdo a la ley que regula a las FIBRAs en México, FSHOP tiene la obligación de pagar al menos el 95.0% del resultado fiscal neto (RFN) a los tenedores de los CBFIs por lo menos una vez al año. Sin embargo, el Fideicomiso ha estado pagando distribuciones de manera trimestral y por montos mayores al 95.0% de su RFN, ascendiendo el monto de las distribuciones pagadas en los UDM al 3T14 a P$288.9m (vs. P$127.7m distribuciones obligatorias1). Sin embargo, en caso de continuar con esta tendencia de pagar distribuciones por arriba de lo obligado por ley, la generación de flujo de efectivo se podría ver afectada para hacer frente a sus obligaciones de deuda. Cabe

1 Con base en estimaciones realizadas por HR Ratings.

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mencionar que FSHOP comenzó a pagar distribuciones a sus tenedores a partir del 4T13 debido a que el 3T13 fue su primer periodo en operación. En términos del flujo libre de efectivo (FLE) es importante mencionar que HR Ratings incorpora en el cálculo del FLE el pago de distribuciones a los tenedores, para así tener una mayor sensibilidad de los recursos disponibles en el Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda en cada periodo. Con base en lo anterior, en los UDM al 3T14 obtenemos una generación de FLE por P$344.4m debido al impacto en otras cuentas por cobrar por la reducción en los impuestos por recuperar durante los UDM. Es importante mencionar que para el periodo de proyección al calcular los años de pago de la deuda neta con relación a FLE y EBITDA, se observan niveles bajos tomando en consideración la vida promedio de los activos. Para analizar los niveles de cobertura del servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés), se utilizó el 3T14 dado que no es comparable por el poco periodo de operación y la falta de deuda de corto plazo al cierre del 3T13. Sin embargo, para el periodo proyectado de 2014 a 2023 se estima un DSCR acumulado bajo un escenario de estrés de 1.0x (vs. 1.0x en el escenario base). Lo anterior refleja la capacidad del Fideicomiso para generar FLE y liquidar sus obligaciones de deuda aún bajo un escenario de estrés. Cabe mencionar que durante los años de proyección se observan sólidos niveles de DSCR, con excepción de 2020 y 2021 los cuales impactan el cálculo acumulado de DSCR. Asimismo, es importantes destacar que HR Ratings estará al pendiente de la manera en que el Fideicomiso resolverá el tema de la reestructura de su deuda para dichos años de mayor estrés, en conjunto con la posible generación de flujo libre de efectivo. De acuerdo con la nueva regulación para FIBRAs emitida por la CNBV durante el 2T14, se incorporaron métricas para medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de las FIBRAs. En términos de la razón de apalancamiento ésta no puede ser mayor a 50.0% y en relación a la razón del servicio de la deuda no puede ser menor a 1.0x. Cabe mencionar que al cierre del 3T14 FSHOP cumple con estas métricas, presentando niveles para la razón de apalancamiento de 19.9% y un índice de cobertura del servicio de la deuda de 1.4x.

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Descripción del Emisor El Fideicomiso F/00854 (FSHOP y/o Fibra Shop y/o el Fideicomiso) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 21 de junio de 2013 por Fibra Shop Administración, S.C. (el Fideicomitente) y The Bank of New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple (el Fiduciario y/o BONY). FSHOP tiene como objetivo la adquisición, construcción y administración de diversos centros comerciales en México enfocados a un mercado de clase media y media alta. Al cierre del 3T14 FSHOP posee una cartera de 14 unidades de tipo comercial con 381,088m2 de superficie bruta arrendable (SBA).

Historia Fibra Shop se creó el 21 de junio de 2013 a través de tres socios especializados en la adquisición, desarrollo y administración de propiedades de bienes raíces, los cuales se refieren a empresas enfocadas en el sector inmobiliario, siendo estas: Grupo Frel, Grupo Cayón y Central de Arquitectura. Estas empresas desde su creación fueron desarrollando los diferentes centros comerciales que conformaron el portafolio inicial de Fibra Shop. A continuación se muestra una línea del tiempo sobre la constitución de estas empresas, la creación de FSHOP y el desarrollo y adquisición de las diferentes plazas que integran el portafolio actual del Fideicomiso.

A continuación se detallan las características de cada una de las empresas aportadoras, las cuales cuentan con una experiencia combinada de más de 80 años en el sector inmobiliario.

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Oferta Pública Inicial El 23 de julio de 2013 se realizó la oferta primaria de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) con clave de pizarra FSHOP13 por un monto total de 271,618,345 CBFIs a un precio de colocación de P$17.5 por CBFI, representando un monto total de P$4,753.3m. El portafolio inicial de FSHOP estaba compuesto de 8 propiedades, las cuales estarían destinadas al arrendamiento, siendo dichas rentas los ingresos que integrarían el Fideicomiso. Esta cartera estaba conformada por un centro comercial del formato súper regional, 3 del formato regional y 4 centros urbanos. Los recursos obtenidos en la oferta pública inicial fueron utilizados para liquidar el saldo insoluto de los créditos con BBVA Bancomer, Scotiabank Inverlat, S.A. y Metlife México, S.A., al igual que el pago de cartera adquirida y no pagada referente a los centros comerciales de Puerto Paraíso y Plaza Kukulcán. Por último, el remanente fue utilizado para financiar algunas de las adquisiciones y ampliaciones realizadas en los UDM.

Estructura Corporativa En cuanto a la estructura corporativa del Fideicomiso, las empresas aportadoras junto con los inversionistas patrimoniales conforman el fideicomiso de control con el 26.0% de la participación de FSHOP y el 74.0% restante se encuentra distribuido entre el público inversionista de acuerdo con datos al 3T14. Asimismo, FSHOP cuenta con un asesor externo que le brinda asesoría en la planeación e implementación de sus estrategias financieras y de inversión. El equipo del asesor está compuesto por personal de los diferentes inversionistas, representando Grupo Cayón el 35.0%, Grupo Frel el 25.0%, Central de Arquitectura el 20.0% e Inversionistas Patrimoniales el 20.0%.

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Estructura Organizacional FSHOP cuenta con una estructura organizacional horizontal y un total de 329 empleados. La administración del Fideicomiso se encuentra a cargo de un equipo de 29 colaboradores liderado por un equipo directivo que cuenta con experiencia en la industria inmobiliaria tanto en la operación de centros comerciales como en aspectos financieros. Dicha administración se encuentra dividida en cinco direcciones (finanzas, operaciones, jurídico, comercialización y expansión y administración y tesorería). Cabe mencionar que durante el 2015 el Fideicomiso planea crear tres nuevos puestos. Por su parte, sumando los empleados que trabajan específicamente en cada plaza nos da un total de 300 colaboradores. FSHOP cuenta con tres empresas subsidiarias encargadas de la nómina de los empleados, dos encargadas de las plazas Kukulcán y Puerto Paraíso respectivamente debido a que cuentan con sindicatos y la tercera empresa (Prestadora de Servicios para Centros Comerciales de Alta Calidad, S.C.) se encarga de las plazas restantes.

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A continuación se detalla el equipo directivo del Fideicomiso, el cual muestra una experiencia combinada de 73 años. Cabe mencionar que el 9 de enero de 2014, el Fideicomiso anunció la renuncia del Director de Operaciones Roberto Contreras Camacho, quien había ocupado dicho puesto desde noviembre de 2013. Por lo anterior, FSHOP se encuentra analizando quien podría ocupar este cargo, sin embargo hasta que no se realice un nombramiento definitivo, el subdirector de Operaciones Arturo Arévalo, quien cuenta con más de 12 años de experiencia se quedará como responsable del área.

Gobierno Corporativo Con la finalidad de brindarle mayor solidez a la operación y toma de decisiones de FSHOP, el Fideicomiso ha constituido diversos comités siendo el de mayor relevancia el Comité Técnico apoyado por los Comités de Prácticas, Auditoría y Nominaciones.

Comité Técnico Es el máximo órgano de gobierno de FSHOP y sus facultades se establecen en el Fideicomiso. Dentro de sus principales funciones está establecer las políticas conforme a las cuales se invertirá el Patrimonio del Fideicomiso, al igual que las políticas de endeudamiento conforme a las cuales se contraten los financiamientos. De igual forma,

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es el encargado de designar y/o remover al Asesor y/o Administrador, al igual que por recomendación del Comité de Auditoría, al Auditor Externo. Asimismo, debe aprobar la opinión del Comité de Auditoría sobre los estados financieros previo a someterse a la Asamblea de Tenedores. El Comité Técnico está integrado por 7 miembros, de los cuales 3 son independientes, contando con una experiencia laboral combinada de más de 163 años. A continuación se presenta a los distintos miembros del Comité Técnico.

Comité de Auditoría El Comité de Auditoría se encarga de evaluar al Auditor Externo (KPMG), así como los dictámenes, opiniones y reportes que éste realice. Asimismo, debe discutir los estados financieros del Fideicomiso con el fin de brindar su opinión al Comité Técnico, al igual que le debe informar la situación del sistema de control interno y auditoría interna del Fideicomiso, el Patrimonio, el Administrador y de las personas morales que éstos controlen. Por último, debe estar al pendiente de posibles incumplimientos a las operaciones, lineamientos y políticas de operación, sistema de control interno y auditoría interna y registro contable del Administrador, Asesor y Fiduciario. Dicho comité está integrado por 3 miembros independientes nombrados por el Comité Técnico, asimismo este también designa al presidente del Comité de Auditoría. Actualmente está conformado por los mismos miembros independientes que el Comité Técnico.

Comité de Prácticas El Comité de Prácticas se encarga de asesorar al Comité Técnico respecto del valor de las transacciones realizadas, al igual que de transacciones con personas relacionadas e integrantes del Grupo de Control. Otra de sus funciones es opinar respecto a los estudios de mercado del sector al que pertenecen los bienes inmuebles, así como recomendar la solicitud de informes que considere necesarios al Asesor, Administrador, Representante Común y/o Fiduciario. Dicho comité está integrado por 3 miembros independientes, los cuales así como su presidente son nombrados por el Comité

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Técnico. Al día de hoy, sus integrantes son los mismos miembros independientes del Comité Técnico. Actualmente, el Fideicomiso trabaja con asesores inmobiliarios como Cushman & Wakefield y CBRE.

Comité de Nominaciones El Comité de Nominaciones es el encargado de buscar, analizar y evaluar a los diferentes candidatos que puedan ser elegidos o designados como miembros independientes del Comité Técnico. Asimismo, debe revisar cualquier asunto relacionado con la independencia de los miembros independientes o cualquier conflicto de interés. En su caso, debe presentar a la Asamblea de Tenedores la consideración para remover a algún miembro del Comité Técnico después de recibir la opinión por parte del Comité de Auditoría. De igual forma, se encarga de designar y destituir a los funcionarios de primer y segundo nivel del Administrador. Dicho comité está conformado por 3 miembros independientes del Comité Técnico. Sin embargo, la Asamblea de Tenedores debe designar a 2 miembros adicionales del Comité Técnico para que esté integrado hasta por 5 miembros, de los cuales la mayoría deben ser miembros independientes del Comité Técnico.

Plataforma de Gestión Para la administración del portafolio, FSHOP cuenta con una plataforma tecnológica integrada por diversos sistemas como: Contpaq para contabilidad, NOI para nóminas, Safe Data para validar facturas y Filemaker para la administración de rent rolls. Sin embargo, actualmente el Fideicomiso está trabajando en un ERP de Intelisis que sustituye los sistemas mencionados anteriormente e incluye los siguientes módulos: prospectos, contratos, cuentas por cobrar y por pagar, contabilidad, tesorería y nómina. FSHOP espera que los módulos que conforman el nuevo sistema se vayan liberando durante el 1T15 trabajando paralelamente con el sistema actual. Se espera que para el 2T15 todos los módulos estén listos y el Fideicomiso esté operando únicamente con el nuevo sistema. La incorporación del ERP de Intelisis traerá diversos beneficios a la operación de Fibra Shop, dado que varias de las funciones que antes se realizaban manualmente ahora se harán de manera automática, además de que la generación de información se realizará de manera más eficiente y promoverá una mejor comunicación entre el corporativo y las diferentes plazas. Con base en lo anterior, se espera que este sistema vuelva más eficiente los diferentes procesos que conforman la operación diaria de FSHOP. Sin embargo, es importante resaltar que el proceso de implementación del nuevo sistema representa un riesgo operativo en tanto este funcione correctamente y sea el único operando. Asimismo, el Fideicomiso planea implementar durante el 2015 una infraestructura de comunicaciones que permita que todos los centros comerciales estén bajo una misma red de datos. De igual forma, esperan durante este año implementar un conmutador central para todas las plazas y el corporativo. En cuanto a la protección de información, FSHOP está analizando poner en marcha un sitio externo, al igual que un sistema para respaldar la información automáticamente.

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Plan de Negocios Fibra Shop tiene como objetivos principales el administrar y optimizar centros comerciales manteniendo un crecimiento sostenible y consolidándose como uno de los principales participantes en la industria. El Fideicomiso presenta un portafolio diversificado por tipo de formato, por locatario, giro de la plaza y por ubicación. Con el fin de lograr dichos objetivos FSHOP planea desarrollar diferentes estrategias:

Se contempla un crecimiento en el portafolio actual de FSHOP para el 2015 en cuanto a la SBA de 90.0% aproximadamente con relación al 3T14. Por lo anterior, el Fideicomiso contempla llevar a cabo dos inversiones para la adquisición de diversos centros comerciales y una coinversión con los socios del Fideicomiso para el desarrollo de nuevas plazas.

Para los años 2016 y 2017 el Fideicomiso espera continuar a coinvertir en la construcción de centros comerciales, en conjunto con los socios de FSHOP y así seguir creciendo su portafolio.

Análisis de la Industria Actualmente, en el mercado nacional existen 8 FIBRAs constituidas y que operan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), incluyendo a FSHOP. La mayoría de estas fibras, como Fibra Shop, se enfocan solamente a un sector de tipo industrial, hotelero o comercial con excepción de FUNO y DANHOS. A continuación se presenta un cuadro comparativo de los resultados de las distintas FIBRAs que se encuentran en el mercado.

Al 3T14 FSHOP es la única FIBRA enfocada solamente al sector comercial, siendo la sexta FIBRA por valor de las propiedades de inversión y la cuarta FIBRA que presenta la menor razón de apalancamiento siendo esta del 19.9%.

Por otro lado, de las 8 ofertas públicas realizadas durante el 2014 en la BMV, 4 correspondieron a FIBRAs, levantando un monto total de P$51,782.3m para futuras

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compras de distintos tipos de inmuebles. Esta situación nos habla del interés que el mercado sigue mostrando por este tipo de instrumento, lo cual representa una opción activa de financiamiento para las FIBRAs. Asimismo, durante el 4T14 se llevó a cabo la oferta pública inicial de FHIPO por 300 millones de CBFRIs a un precio de colocación de P$25.0 obteniendo un monto total por P$7,500.0m. FHIPO es un fideicomiso hipotecario que cuenta con un portafolio de propiedades hipotecarias residenciales ofreciendo rendimientos ligados a los ingresos provenientes de las hipotecas. Durante el 2013 y 2014 el mercado ha mostrado mayor interés por las propiedades de tipo comercial, debido a que se percibe un desajuste en términos del precio promedio de renta por metro cuadrado en comparación con otros países. Asimismo, se estima que actualmente de los 500 centros comerciales con superficie mayor a 10,000m2 que existen en México, sólo el 18.0% pertenece a las FIBRAs (FUNO, Fibra Shop, Danhos y Macquarie), mientras otro 20.0% se encuentra en manos de Grupo Carso y Grupo Liverpool y el 60.0% restante pertenece a otros propietarios. Esto nos habla del potencial de propiedades que aún siguen existiendo en el mercado, además de que recientemente se ha anunciado el arribo de distintas marcas de ropa al mercado mexicano que están buscando nuevas ubicaciones dentro de centros comerciales. Con base en lo anterior, se estima que las propiedades comerciales tienen mercado por crecer, lo cual explica en parte el plan de negocios hacia adelante de Fibra Shop.

Portafolio de Inmuebles FSHOP se ha enfocado en la operación de centros comerciales alrededor de la República Mexicana, desde su oferta pública inicial el 23 de junio de 2013 donde el Fideicomiso contaba con 8 propiedades con una SBA de 140,500m2 distribuidas en 5 estados y en la Ciudad de México. Desde entonces ha adquirido 6 propiedades al 3T14 obteniendo un total de 14 unidades con una SBA de 381,100m2 abarcando 11 estados y la Ciudad de México. Con base en lo anterior, se observa un crecimiento del portafolio de FSHOP en términos de propiedades y SBA de 75.0% y 171.2%, respectivamente. Cabe mencionar que hasta el 3T14, el Fideicomiso no ha adquirido deuda correspondiente a las propiedades que conforman su portafolio actual. Fibra Shop cuenta con centros comerciales de diferentes tamaños y marcas, por lo que su portafolio se encuentra agrupado en tres diferentes formatos: súper regional, regional y centro urbano.

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A continuación se enlistan las distintas propiedades que conforman el portafolio de Fibra Shop, detallando el formato al que pertenecen, su ubicación, SBA, entre otros aspectos relevantes.

Plaza Cibeles Es un centro comercial súper regional ubicado en Irapuato, Guanajuato. Esta plaza fue desarrollada originalmente por Grupo Cayón en 2002 sobre 135,421m2, con una superficie de construcción de 69,918m2 y una SBA de 56,065m2 conformada por 188 locales y un factor de ocupación al 3T14 de 99.0%. Sus principales marcas son Liverpool, Soriana, Cinépolis, Office Depot y Caliente. Esta plaza forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 10.7m de personas, contando con un área de influencia de 1.5m de personas. Actualmente, el Fideicomiso está llevando a cabo una ampliación por alrededor de 43,000m2 en la cual ya se construyó un deck de estacionamiento de tres niveles y se ha iniciado la ampliación por 17,500m2 del área de locales y restaurantes en dos niveles, salas VIP para los cines actuales y la construcción de una tienda Sears de 4,583m2. Se espera que esta obra finalice por completo para el 3T15 representando una inversión de aproximadamente P$405.5m.

Puerto Paraíso Este centro comercial se encuentra dentro del formato regional y está ubicado en Cabo San Lucas, Baja California Sur. Fue desarrollado originalmente por Grupo Frel en 2002 sobre 50,384m2, con una superficie de construcción de 62,205m2 y una SBA de 19,914m2 conformada por 118 locales y un factor de ocupación al 3T14 de 99.0%. Sus principales marcas son Cinemex, Luxury Avenue y Caliente. Esta plaza forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 2.7m de personas, contando con un área de influencia de 220,000 personas. Actualmente, se encuentra en remodelación cambiando la imagen del primer nivel buscando crear áreas abiertas y reubicando el área de comida en la planta alta, llevando a cabo una expansión por 4,150m2 y esperando que la planta baja esté lista para el 1T15 y el primer nivel durante el 2T15.

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Plaza Kukulcán Es un centro comercial regional ubicado en Cancún, Quintana Roo en la zona turística. Esta plaza fue desarrollada originalmente por Grupo Frel en 1992 sobre 30,107m2, con una superficie de construcción de 66,083m2 y una SBA de 20,986m2 conformada por 72 locales. Sus principales marcas son Liverpool, Soriana, Cinépolis, Luxury Avenue y Martí, presentando un factor de ocupación del 99.0% al 3T14. Esta plaza forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 2.6m de personas, contando con un área de influencia de 320,000 personas. Al día de hoy, el Fideicomiso está llevando a cabo una remodelación del centro comercial con el fin de cambiar su imagen e incorporar la tienda Forever 21 en un local de dos niveles estimando que dicha remodelación esté terminada para el 1T15. Asimismo, se espera comenzar la remodelación del local donde estará la tienda H&M estimando que esté listo para el 2T15.

Plaza La Luciérnaga Es una plaza regional ubicada en San Miguel de Allende, Guanajuato desarrollada originalmente por Grupo Cayón en 2007 sobre 97,842m2, con una superficie de construcción de 29,210m2 y una SBA de 21,807m2 conformada por 74 locales y con un factor de ocupación de 87.0% al 3T14. Sus principales marcas son Liverpool, Soriana, Cinemex y Office Depot. Dicho centro comercial forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 3.6m de personas, contando con un área de influencia de 139,000 personas. Actualmente se está llevando a cabo una ampliación de los locales donde se encuentran el Yak y tiendas Viana, esperando terminar para el 2T15.

Urban Center Juriquilla Esta plaza se encuentra dentro del formato centro urbano y está ubicada en Querétaro, Querétaro. Fue desarrollada originalmente por Central de Arquitectura en 2013 sobre 10,129m2, con una superficie de construcción de 20,435m2 y una SBA de 9,705m2 conformada por 36 locales. Sus principales marcas son Fresko, Office Max, Starbucks y Nike, presentando una ocupación de 90.0% al 3T14. Este centro urbano forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 830,000 personas, contando con un área de influencia de 800,000 personas. El Fideicomiso está por terminar la construcción de dos restaurantes dentro del centro comercial.

Urban Center Xalapa Es un centro urbano ubicado en Xalapa, Veracruz desarrollado originalmente por Central de Arquitectura en 2011 sobre 13,591m2, con una superficie de construcción de 10,843m2 y una SBA de 8,548m2 conformada por 49 locales. Sus principales marcas son Office Max, Telcel, Martí y Starbucks, presentando un factor de ocupación de 97.0%. Esta plaza forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 1.2m de personas, contando con un área de influencia de 424,000 personas.

Urban Center Jurica Es un centro urbano ubicado en Querétaro, Querétaro en la zona turística. Esta plaza fue desarrollada originalmente por Central de Arquitectura en 2010 sobre 7,196m2, con una superficie de construcción de 10,681m2 y una SBA de 8,524m2 con 44 locales y un factor de ocupación de 100.0%. Sus principales marcas son Office Max, Mc Donaldʼs,

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Martí, Starbucks y Hotel City Express. Esta plaza forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 1.8m de personas, contando con un área de influencia de 800,000 personas. Al día de hoy, el Fideicomiso está llevando a cabo una ampliación por 9,459.0m2 del centro comercial con el fin de introducir unos cines y un deck de estacionamiento con 2 niveles contemplando una inversión por P$52.1m y esperando que esté lista para el 3T15.

Urban Center Condesa Este centro urbano está ubicado en el Distrito Federal. Fue desarrollado originalmente por Central de Arquitectura en 2011 sobre 1,031m2, contando con una superficie de construcción de 1,918m2 y una SBA de 1,454m2 conformada de 5 locales, estando ocupados por Starbucks, Creppes & Waffles, Sonora Grill Prime, Tori Tori y Apotheke. Esta plaza forma parte del portafolio inicial de FSHOP y se estima una afluencia anual de 200,000 personas, contando con un área de influencia de 600,000 personas y presentando una ocupación del 100.0% al 3T14.

Puerta Texcoco Esta plaza se encuentra dentro del formato súper regional y está ubicada en Texcoco, Estado de México. Fue desarrollada originalmente por Grupo ACBC en el año 2010 sobre 142,358m2, contando con una superficie de construcción de 72,265m2 y una SBA de 60,003m2 conformada por 114 locales y un factor de ocupación al 3T14 de 95.0%. Sus principales marcas son Wal-Mart, Cinemex, Suburbia, Home Depot y Office Depot. Este centro comercial fue adquirido por FSHOP en febrero de 2014 y se estima una afluencia anual de 4.5m de personas, contando con un área de influencia de 550,000 personas. El Fideicomiso está por iniciar la ampliación por 3,177m2 del centro comercial para construir dos niveles de Fábricas de Francia, estimando una inversión por P$55.7m y esperando terminar para el 4T15.

Nima Shops Este centro urbano está ubicado en Puerto Vallarta, Jalisco. Fue desarrollado originalmente por Central de Arquitectura en 2010 sobre 5,749m2, contando con una superficie de construcción de 5,759m2 y una SBA de 3,991m2 conformada por 26 locales. Sus principales marcas son Starbucks, La Europea y Sonora Grill Prime, presentando una ocupación del 75.0%. FSHOP compró esta plaza en junio de 2014 y cuenta con un área de influencia de 203,000 personas.

Los Atrios Esta plaza se encuentra dentro del formato regional y está ubicada en Cuautla, Morelos. Fue desarrollada originalmente por KIMCO en 2008 sobre 140,256m2, contando con una superficie de construcción de 50,861m2 y una SBA de 44,462m2 conformada por 167 locales. Sus principales marcas son Wal-Mart, Cinemex, Sams y Fábricas de Francia, presentando un factor de ocupación de 80.0% al 3T14. Este centro comercial fue adquirido por FSHOP en agosto de 2014 y se estima una afluencia anual de 3.9m de personas, contando con un área de influencia de 800,000 personas. El Fideicomiso está en proceso de construir 6,505m2 para incorporar al centro comercial unas Fábricas de Francia de un nivel, estimando una inversión por P$44.0m y contemplando finalizar durante el 2T15.

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Galerías Mall Sonora Es una plaza regional ubicada en Hermosillo, Sonora desarrollada originalmente por KIMCO en 2010 sobre 145,619m2, contando con una superficie de construcción de 49,169m2 y una SBA de 40,622m2 conformada por 120 locales. Sus principales marcas son Cinépolis, Sears y C&A, presentando un factor de ocupación de 85.0%. Dicho centro comercial forma parte del portafolio de FSHOP desde agosto de 2014 y se estima una afluencia anual de 3.6m de personas, contando con un área de influencia de 780,000 personas.

Galerías Tapachula Es un centro comercial regional ubicado en Tapachula, Chiapas desarrollado originalmente por KIMCO en 2009 sobre 105,165m2, contando con una superficie de construcción de 37,630m2 y una SBA de 33,879m2 conformada por 120 locales y presenta un factor de ocupación de 92.0% al 3T14. Sus principales marcas son Wal-Mart, Cinépolis y un casino. Esta plaza fue adquirida por FSHOP en agosto de 2014 y se estima una afluencia anual de 3.8m de personas, contando con un área de influencia de 500,000 personas.

Las Misiones Es un centro comercial súper regional ubicado en Ciudad Juárez, Chihuahua desarrollado originalmente por Grupo Roma en el año 2004 en 145,670m2, contando con una superficie de construcción de 85,547m2 y una SBA de 51,128m2 conformada de 147 locales. Sus principales marcas son Liverpool, Cinépolis, Sears, Sanborns y Starbucks. Esta plaza fue adquirida por FSHOP en octubre de 2014 y se estima una afluencia anual de 6.2m de personas, contando con una población área de influencia de 1.3m de personas.

Análisis del Portafolio Al cierre del 3T14 Fibra Shop presenta un portafolio total de 13 centros comerciales (vs. 8 propiedades al 3T13). Sin embargo en octubre de 2014 se adquirió la plaza Las Misiones. Por lo anterior, y tomando en consideración esta última plaza, el portafolio total se compone de 14 plazas comerciales divididas en tres tipos de formatos en donde el formato regional representa el 43.0% del número total de plazas (vs. 37.0% al 3T13), seguido de los centros urbanos con el 36.0% (vs. 50.0% al 3T13) y el súper regional con el 21.0% (13.0% al 3T13). Sin embargo, en términos de SBA el formato súper regional obtiene mayor relevancia en comparación a los centros urbanos, representando el formato regional el 48.0% (vs. 43.0% al 3T13), seguido del formato súper regional con el 44.0% (vs. 38.0% al 3T13) y los centros urbanos con el 8.0% (19.0% al 3T13).

Por su parte, la tasa de ocupación promedio del portafolio total de FSHOP al 3T14 es del 92.0% al 3T14 (vs. 95.0% al 3T13), representando una disminución debido a que algunas de las nuevas adquisiciones presentan una ocupación menor como es el caso de Nima Shops con 75.0% y Plaza Los Atrios con 80.0%, en comparación con un factor de ocupación de 96.0% al 2T14, el cual aún no contemplaba la adquisición de Nima Shops y del portafolio de KIMCO. Cabe mencionar que los centros comerciales con un mayor porcentaje de ocupación son UC Condesa y UC Jurica con el 100.0% de ocupación, seguido de Plaza Las Cibeles y Puerto Paraíso con el 99.0%.

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Al analizar los ingresos UDM de FSHOP al cierre del 3T14 observamos niveles de P$469.2m, de los cuales el 80.5% se refieren a ingresos por rentas y el 19.5% a ingresos por mantenimiento. Comparando los resultados por trimestre observamos un crecimiento de 130.6%. Sin embargo debido a que solamente se tienen 67 días de operación al 3T13, los resultados del trimestre no son comparables. En términos de ingresos mismos centros comerciales y ajustando los ingresos a un periodo de 91 días al 3T13, observamos un crecimiento al 3T14 del 14.0%. Esto nos habla de la buena administración que ha desempeñado el Fideicomiso en dichas propiedades, traduciéndose en un crecimiento en las ventas de las mismas plazas. Asimismo, al analizar la composición de los ingresos por tipo de formato al que se enfoca FSHOP, el portafolio al 3T14 presenta una renta mensual por m2 promedio ponderada de P$135.0, siendo el UC Condesa el centro comercial que presenta la renta mensual por m2 más alta del portafolio con P$360.7 por m2, seguido de Nima Shops con una renta de P$284.2 por m2 y Puerto Paraíso de P$268.5 por m2.

En términos de la proporción que cada plaza comercial representa con respecto a los ingresos totales del Fideicomiso, Plaza Las Cibeles es el que presenta mayores ingresos 9 meses al 3T14 representando el 23.7% de los ingresos totales, debido a que presenta un porcentaje de ocupación de 99.0% siendo la segunda plaza con mayor SBA del portafolio, además de que el 26.8% de sus ingresos 9 meses al 3T14 provienen de mantenimientos y de la renta del estacionamiento. El segundo sería Puerto Paraíso

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representando el 19.9% de los ingresos totales, dado que maneja la tercera renta mensual por m2 más alta del portafolio y un porcentaje de ocupación del 99.0%, además de que el 27.4% de sus ingresos al 3T14 provienen de cuotas de mantenimiento. Por último, Plaza Kukulcán representa el 15.6% de los ingresos totales, debido al nivel de su renta mensual por m2 contando con una ocupación del 98.0%, sumado a los niveles de ingresos por mantenimientos que representa el 32.6% de sus ingresos. Hay que mencionar que conforme el portafolio de KIMCO y Las Misiones presenten un mayor historial comercial, además de que concluyan las ampliaciones y remodelaciones del resto de las plazas comerciales, se estima que esta distribución se modificará, favoreciendo la diversificación de ingresos por plaza comercial.

De igual forma, cabe mencionar que Fibra Shop cuenta con dos tipos de contratos de arrendamiento con sus locatarios. El primero consiste en una renta fija mensual y el segundo en una renta base mensual más un componente variable en relación a los ingresos del local. Al cierre del 3T14 los contratos de renta fija representan el 68.0% de la SBA y el 32.0% restante de renta variable. Sin embargo de acuerdo a los ingresos los de renta fija representan el 84.0% y el 16.0% renta variable, representando el componente variable el 4.0% del ingreso total. En términos del ingreso operativo neto (NOI), el cual se obtiene de la diferencia entre los ingresos totales menos los gastos de operación, en los UDM al cierre del 3T14 se observan niveles de P$304.5m, generando un margen NOI de 64.9%. Comparando los resultados por trimestre se aprecia un crecimiento de 119.1% cerrando al 3T14 en P$105.6m (vs. P$48.2m al 3T13). Sin embargo en términos del margen NOI se observan menores niveles, mostrando un margen de 70.2% al 3T14 (vs. 73.8% al 3T13). Esto se explica de acuerdo a las diferentes remodelaciones y ampliaciones que han impactado los gastos de operación. El Fideicomiso estima que una vez que concluyan las distintas ampliaciones y maduren las recientes adquisiciones, el margen NOI puede llegar a alcanzar niveles de 76.0%.

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Analizando el NOI 9 meses al 3T14 por tipo de formato, se observa que el formato súper regional representa aproximadamente el 42.0% del NOI total de las plazas (sin considerar el corporativo y la Emisión), seguido del regional con el 41.6% y por último los centros urbanos con el 16.5%. Sin embargo, en términos del margen NOI los centros urbanos presentan un mayor margen que el regional, mostrando el formato súper regional un margen de 83.3%, seguido de los centros urbanos con 80.1% y el formato regional con un margen de 67.5%. Esto se debe principalmente al incremento en los gastos de operación por las obras en Puerto Paraíso y Plaza Kukulcán, impactando al formato regional. Al comparar los resultados por centro comercial, la plaza que muestra los mayores niveles de NOI es Plaza Las Cibeles representando aproximadamente el 25.5% del NOI total de las plazas, seguido de Puerto Paraíso con el 17.6% y Puerta Texcoco con el 16.4%.

Principales Clientes Fibra Shop cuenta con una gran variedad de clientes distribuidos en sus diferentes centros comerciales, dentro de los cuales unos toman mayor relevancia al representar las tiendas anclas de cada una de estas plazas. Los 10 principales clientes representan al 3T14 el 48.3% en términos de la SBA del portafolio total y el 23.7% de los ingresos totales de FSHOP, mostrando una sana diversificación de los ingresos. Dentro de las marcas que representan el mayor porcentaje del SBA total del portafolio al 3T14 son

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Walmart representando el 11.1%, seguido de Liverpool con el 6.8% y Soriana y Cinemex con el 4.8%. Por su parte, en términos de los ingresos el cliente que representa el mayor porcentaje es Cinépolis con el 4.5%, seguido de Liverpool con el 4.5% y Walmart con el 4.3%. Con base en lo anterior, es importante destacar que los clientes con la mayor participación muestran una sólida calidad crediticia, brindándole seguridad de pago a FSHOP.

Perfil de Deuda y Herramientas de Fondeo Al cierre del 3T14 FSHOP presenta una deuda total por P$1,580.9m, siendo toda de corto plazo. Cabe mencionar que al 3T13 el Fideicomiso no contaba con deuda alguna. La totalidad de dicha deuda proviene de un crédito bancario con BBVA Bancomer como agente estructurador junto con Banco Inbursa y Banco Actinver, el cual consiste en una línea de crédito por P$3,200.0m de la cual existe un crédito puente por 12 meses y un crédito sindicado a 7 años por el monto del crédito puente. Actualmente, lo dispuesto está a un plazo de un año a partir del 3T14 a una tasa TIIE más una sobretasa de 125 puntos base (pbs). HR Ratings tiene conocimiento de que la Empresa está llevando a cabo una reestructuración de la deuda, además de que contempla solicitar recursos financieros adicionales vía CBFIs para poder concretar las adquisiciones futuras que se tienen contempladas dentro del plan de negocios. HR Ratings monitoreará este proceso para evaluar la liquidez financiera de la Empresa a partir de este reperfilamiento de pagos. Considerando los niveles de efectivo y equivalente de efectivo por P$711.8m al 3T14 (vs. P$1,715.4m al 3T13), obtenemos una deuda neta al 3T14 de P$869.2m (vs. -P$1,715.4m al 3T13). La disminución en el nivel de caja del Fideicomiso se debe a que se han realizado diferentes adquisiciones, expansiones y pago de cartera aportada no pagada de los UDM.

Regulación para Fibras De acuerdo con la nueva regulación para FIBRAs emitida por la CNBV durante el 2T14, se incorporaron métricas para medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de las FIBRAs. En términos de la razón de apalancamiento ésta no puede

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ser mayor a 50.0% y en relación a la razón del servicio de la deuda no puede ser menor a 1.0x. Cabe mencionar que al cierre del 3T14 FSHOP cumple con estas métricas, presentando niveles para la razón de apalancamiento de 19.9% y un índice de cobertura del servicio de la deuda de 1.4x. A continuación se detalla el cálculo de dichas razones.

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Análisis Cuantitativo De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizaron proyecciones financieras del Fideicomiso en donde se evaluaron las métricas financieras y de efectivo disponible, bajo un escenario base y un escenario de estrés. Las proyecciones de HR Ratings abarcan desde el 4T14 hasta el 4T23. A continuación se presentan los resultados obtenidos para cada uno de los escenarios mencionados.

Escenario Base El escenario base contempla una tasa media anual de crecimiento (TMAC) de 27.1% en los ingresos totales para el periodo de 2013 a 2023, debido a las nuevas adquisiciones proyectadas y la aplicación de remodelaciones y ampliaciones principalmente durante los primeros dos años, que se espera aumenten paulatinamente los ingresos de dichas plazas. Igualmente, se considera un incremento anual en el precio de renta por m2 en línea con la inflación. Por su parte, se considera un factor de ocupación promedio por m2 para el portafolio total de 93.0%, basado en el comportamiento histórico observado en el portafolio actual y contemplando ligeros impactos al momento en que se concluyan las remodelaciones de cada plaza tomando en cuenta un periodo para que se ocupen los nuevos locales. Con relación a la deuda se estima que al vencimiento del crédito a corto plazo se le de revolvencia mediante el crédito sindicado con BBVA Bancomer, contemplando su vencimiento en 2021. Asimismo, se considera que para las nuevas adquisiciones proyectadas para el 2015 se realice una emisión de certificados bursátiles por P$2,000.0m a un plazo de 5 años con pago al vencimiento. Por su parte, se estiman aportaciones de capital por P$2,800.0m para nuevas adquisiciones y la coinversión en nuevos proyectos con los socios de FSHOP. Al cierre del 3T14, el portafolio de FSHOP está compuesto por 14 centros comerciales (tomando en consideración Las Misiones adquirida en octubre de 2014) y una SBA de 381,088m2. Estas propiedades se agrupan en tres formatos, siendo estos súper regional, regional y centro urbano, representando el segundo el 48.0% (vs. 43.0% al 3T13), de la SBA total, seguido del formato súper regional con el 44.0% (vs. 38.0% al 3T13) y por último los centros urbanos con el 8.0% (vs. 19.0% al 3T13).

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Debido a que el centro comercial Las Misiones fue la única plaza adquirida durante el 4T14, para el cierre del 2014 se estima una SBA de 381,088m2. Sin embargo, para los próximos años debido a las ampliaciones y a las nuevas adquisiciones contempladas se esperan incrementos en la SBA cerrando con 722,602m2 para 2015, 818,861m2 para 2016, 866,991m2 para 2017 y 963,250m2 para 2018 (vs. 140,500m2 en 2013). El valor de las propiedades de inversión asciende a P$6,880.4m (vs. P$3,845.1m al 3T13), representando un crecimiento de 78.9%. Lo anterior refleja las cinco adquisiciones que llevó a cabo el Fideicomiso durante los UDM. Cabe mencionar que la plaza Las Misiones fue adquirida durante el 4T14. Para los siguientes años se espera que el valor de las propiedades incremente por las nuevas adquisiciones contempladas para el periodo proyectado, alcanzando un valor de P$6,880.4m en 2014, P$11,855.4m en 2015, P$12,955.4m en 2016, P$14,058.2m en 2017 y P$15,165.3m en 2018 (vs. P$3,931.7m en 2013). Cabe mencionar que la valuación de las propiedades es actualizada por asesores inmobiliarios externos, sin embargo para las proyecciones no se considera ninguna actualización de las propiedades de inversión. En cuanto a los ingresos de los UDM y la tasa de ocupación al 3T14, el portafolio de FSHOP cuenta con una ocupación del 92.0% (vs. 95.0% al 3T13) y sus ingresos ascienden a P$469.2m, de los cuales el 80.5% se refieren a ingresos por rentas y el 19.5% a ingresos por mantenimiento. Cabe mencionar que el Fideicomiso inició sus operaciones durante el 3T13, sin embargo sólo operó durante 67 días por lo que las cifras trimestrales no son comparables. No obstante, al ajustar los ingresos mismos centros comerciales al 3T13 a un periodo de 91 días se aprecia un crecimiento del 14.0% con relación al 3T14, reflejando los resultados que ha obtenido FSHOP en dichos centros comerciales. Al analizar los ingresos 9M14 por formato, se observa que el formato regional es el que mayor proporción representa de los ingresos totales con el 46.5% debido a que cuenta con el mayor número de plazas, de las cuales dos se encuentran dentro de las tres plazas con mayor ingreso representando el 35.5% de los ingresos totales. Sin embargo, en términos del porcentaje de ocupación al 3T14 presenta el 90.0% (vs. 93.0% al 3T13) representando una disminución debido a las adquisiciones realizadas en agosto de 2014 que presentan factores de ocupación más bajos. El formato súper regional representa el 38.0% de los centros comerciales mostrando un porcentaje de ocupación del 97.0% (vs. 99.0% al 3T13), esperando que este se vea impactado por la compra de Las Misiones que presenta un factor de ocupación de 75.0%, al igual que por la ampliación en Plaza Las Cibeles para la cual se contempla un plazo de tiempo para que se lleve a cabo su ocupación. Por último, se encuentran los centros urbanos representando el 15.5% de los ingresos totales contando con un porcentaje de ocupación del 92.0% (vs. 94.0% al 3T13), presentando una disminución por la compra de Nima Shops que cuenta con una ocupación del 75.0%. Con base en lo anterior se espera que el Fideicomiso continúe con la buena administración que ha desempeñado, esperando que el factor de ocupación incremente una vez que las plazas recientemente adquiridas vayan madurando. De igual forma, se contemplan nuevas adquisiciones principalmente durante los primeros años y ya de manera más moderada durante los próximos años esperando por ende un crecimiento en los ingresos del portafolio para el periodo proyectado. Por lo anterior, se estiman ingresos por P$546.2m en 2014, P$1,033.8m en 2015, P$1,367.1m en 2016, P$1,464.3m en 2017 y P$1,547.3m en 2018 (vs. P$161.6m en 2013).

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En términos del ingreso neto operativo (NOI) de los UDM reportado por el Fideicomiso al 3T14, se aprecian niveles de P$304.5m brindándonos un margen NOI de 64.9%. Debido a que se tienen cifras a partir del 3T13 los resultados anuales no son comparables, por lo que al analizar cifras trimestrales se observan niveles al 3T14 de P$105.6m (vs. P$48.2m al 3T13) representando un crecimiento de 119.1%. Sin embargo, se observa una disminución en el margen NOI al cerrar con 70.2% al 3T14 (vs. 73.8% al 3T13), debido al incremento por 162.9% en los gastos de operación al 3T14 con relación al 3T14, siendo este mayor que el crecimiento en el NOI por las diferentes remodelaciones y ampliaciones que el Fideicomiso ha estado llevando a cabo. Asimismo, la generación de EBITDA en los UDM ha sido por P$273.8m dándonos un margen EBITDA de 58.3%. Al comparar cifras trimestrales se observa un incremento de 118.9% al generar niveles por P$96.6m al 3T14 (vs. P$44.1m al 3T13), sin embargo observamos un margen EBITDA de 64.2% (vs. 67.6% al 3T13), impactado por lo que anteriormente fue descrito.

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Como se puede observar en la gráfica anterior, para el periodo proyectado se contempla que el NOI muestre un crecimiento promedio de 41.9% incrementando de acuerdo a un mayor crecimiento esperado en los ingresos con relación a los gastos de operación. Asimismo, se considera un incremento promedio en la generación de EBITDA de 44.4% estimando así niveles de margen NOI y EBITDA de 67.1% y 61.3% en 2014, 69.6% y 65.3% en 2015, 72.3% y 68.7% en 2016, 75.1% y 71.5% en 2017 y 75.8% y 72.3% en 2018 (vs. 64.2% y 55.9% en 2013), respectivamente. Durante el 3T13 FSHOP realizó la oferta primaria de certificados bursátiles fiduciarios (CBFIs) con clave de pizarra FSHOP13 por un monto total de P$4,753.3m. Al cierre del 3T13 FSHOP no presentaba deuda, por lo que se observa un incremento al 3T14 por P$1,580.9m. Tomando en consideración el efectivo y equivalentes de efectivo, se obtiene una deuda neta por P$869.2m (vs. -P$1,715.4 al 3T13). Cabe mencionar que la totalidad de dicha deuda es de corto plazo con fecha de vencimiento el 3T15, sin embargo el Fideicomiso cuenta con una línea de crédito con BBVA Bancomer que consiste en un crédito sindicado a 7 años, el cual se contempla sea dispuesto con el fin de reestructurar dicha deuda de corto plazo, además de disponer de P$1,000.0m más para llevar a cabo su plan de expansión. Asimismo, se considera que durante el 2T15 se lleve a cabo una emisión de certificados bursátiles por alrededor de P$2,000.0m a un plazo de 5 años para la adquisición de nuevas propiedades. De acuerdo a lo anterior para los próximos años se contempla una deuda total por P$1,580.9m en 2014, P$4,580.9m en 2015, P$4,580.9m en 2016, P$4,580.9m en 2017 y P$4,580.9m en 2018 (vs. P$0.0m en 2013). Se estima que al llegar a su vencimiento el crédito bancario y la emisión, se le dará revolvencia por el mismo plazo a ambos créditos. Tomando en consideración el efectivo se estima una deuda neta por P$851.1m en 2014, P$2,386.8m en 2015, P$3,044.0m en 2016, P$3,666.3m en 2017 y P$4,251.7m en 2018 (vs. -P$1,736.1m en 2013). Asimismo, se contempla una oferta de CBFIs por P$2,800.0m durante el 2015 con el fin de incrementar el capital y llevar a cabo algunas de las adquisiciones proyectadas.

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Al analizar la proporción de deuda total a activos (LTV por sus siglas en inglés), se observa que esta asciende a 19.7% al 3T14 (vs. 0.0% al 3T13) cumpliendo con los niveles impuestos por la nueva regulación (LTV ≤ 50.0%). Para el periodo de proyección se espera que este indicador aumente debido al incremento esperado en la deuda, sin embargo se espera que se mantenga debajo del límite autorizado brindando niveles de 19.6% en 2014, 32.2% en 2015, 31.2% en 2016, 30.2% en 2017 y 29.2% en 2018 (vs. 0.0% en 2013).

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De acuerdo a la ley que regula a las FIBRAs en México, FSHOP tiene la obligación de pagar al menos el 95.0% del resultado fiscal neto (RFN) a los tenedores de los CBFIs por lo menos una vez al año. Sin embargo, el Fideicomiso ha estado pagando distribuciones de manera trimestral y por montos mayores al 95.0% de su RFN, ascendiendo el monto de las distribuciones pagadas en los UDM al 3T14 a P$288.9m. Cabe mencionar que FSHOP comenzó a pagar distribuciones a sus tenedores a partir del 4T13 debido a que el 3T13 fue su primer periodo en operación. Para los siguientes años, se contempla que el Fideicomiso sólo distribuya trimestralmente a sus tenedores lo obligado por la ley siendo esto el 95.0% de su RFN. Por lo anterior, se consideran distribuciones por P$274.4m en 2014, P$179.4m en 2015, P$227.6m en 2016, P$268.2m en 2017 y P$277.9m en 2018 (vs. P$51.2m en 2013). Para el cálculo del RFN se tomó una base de depreciación equivalente al 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 5.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente el 30.0% del valor de las propiedades corresponde al valor del terreno. En términos del flujo libre de efectivo (FLE) es importante mencionar que HR Ratings incorpora en el cálculo del FLE el pago de distribuciones a los tenedores, para así tener una mayor sensibilidad de los recursos disponibles en el Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda en cada periodo. Con base en lo anterior, en los UDM al 3T14 obtenemos una generación de FLE por P$344.4m (vs. -P$554.0m al 3T13), percibiendo una mejora debido al impacto en otras cuentas por cobrar debido a los impuestos por recuperar que se han reducido en los UDM. Debido a que se espera que los impuestos por recuperar continúen reduciéndose de manera paulatina durante el 2015, al igual que para los próximos años se contemplan mayores flujos de operación, el FLE sería por P$370.7m en 2014, P$761.9m en 2015, P$701.5m en 2016, P$773.6m en 2017 y P$832.5m en 2018 (vs. -P$536.8m en 2013). Tomando en consideración lo anterior y comparando los niveles de deuda neta con relación a la generación de FLE y EBITDA nos arrojan años de pago de 2.3 años y 2.5 años en 2014, 3.1 y 3.5 años en 2015, 4.3 y 3.2 años en 2016, 4.7 y 3.5 años en 2017 y 5.1 y 3.8 años en 2018. Esto nos habla de la fortaleza financiera de la Empresa, gracias a una sana generación de FLE, así como la utilización en parte de nuevas ofertas públicas de CBFIs. Cabe mencionar que las cifras a 2013 no son comparables debido a que se cerró con una deuda neta negativa. En cuanto a la razón de liquidez, se deben analizar los niveles de cobertura del servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés) que al 3T14 no es comparable dado que el Fideicomiso no presenta amortizaciones de deuda. Para los siguientes años se esperan niveles por arriba de la unidad con excepción de los años en donde se tiene que liquidar el crédito bancario por P$2,580.9m y la emisión de certificados bursátiles por P$2,000.0m, siendo esto en 2020 y 2021. Por lo anterior, se estiman niveles de 13.4x en 2014, 6.2x en 2015, 2.7x en 2016, 2.6x en 2017 y 2.7x en 2018. Tomando en consideración el nivel de caja inicial disponible se obtienen niveles de 76.4x en 2014, 12.2x en 2015, 11.2x en 2016, 7.9x en 2017 y 5.6x en 2018. Cabe mencionar que dicho indicador al 2013 no es comparable debido a que el FLE es negativo y no existe un periodo de operación constante de 12 meses.

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Escenario de Estrés

El escenario de estrés de FSHOP considera una TMAC13-23 de 25.8% para el periodo proyectado (vs. 27.1% en el escenario base). Esto se debe a que se contempla el mismo plan de adquisiciones, así como las remodelaciones y ampliaciones de los centros comerciales. Sin embargo, se espera que los ingresos provenientes de las nuevas adquisiciones se perciban un trimestre después a lo considerado en el escenario base y se contempla una menor tasa de ocupación siendo de 87.0% (vs. 93.0% en el escenario base). Por lo anterior, se esperan mayores presiones sobre los márgenes operativos con relación al escenario base al contemplar una mayor proporción de los gastos con relación a los ingresos. En términos de la deuda se contemplan los mismos niveles que en el escenario base debido a que se considera el mismo plan de expansión. Por su parte, se estiman mayores niveles de cuentas por cobrar debido a que bajo un escenario económico de estrés se espera que los locatarios soliciten un mayor plazo para cubrir sus rentas, lo cual habría de presionar el FLE. Sin embargo, debido a los menores niveles de ingresos esperados se estiman menores distribuciones a los tenedores bajo un escenario de estrés. Bajo el escenario de estrés se contemplan menores niveles de SBA para los siguientes años, debido al retraso que se espera para las coinversiones donde se considera que participe el Fideicomiso. Por lo anterior, se espera cerrar con una SBA de 381,088m2 para 2014, 722,602m2 para 2015, 722,602m2 para 2016, 866,991m2 para 2017 y 963,250m2 para 2018 (vs. 381,088m2, 722,602m2, 818,861m2, 866,991m2 y 963,250m2 en el escenario base). Con relación al nivel de propiedades de inversión se estiman mayores niveles, debido a que se considera que FSHOP requiera una mayor inversión tanto para las nuevas adquisiciones como las coinversiones que la esperada en el escenario base, considerando un entorno más competitivo y mayores costos de construcción. Lo anterior llevaría a FSHOP a cerrar sus propiedades de inversión en niveles de P$6,880.4m en 2014, P$12,352.9m en 2015, P$13,562.9m en 2016,

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P$14,524.1m en 2017 y P$15,086.0m en 2018 (vs. P$6,880.4m, P$11,855.4m, P$12,955.4m, P$14,058.2m y P$15,165.3m en el escenario base). En cuanto a los ingresos estimados bajo un escenario de estrés se contempla una caída de -9.1% en los ingresos totales para el periodo proyectado (2014-2023) con relación al escenario base. Esto se debe a que se espera que la tasa de ocupación de las diferentes propiedades se vea impactada debido a que ante un escenario de estrés se considera una baja en el consumo. Asimismo, se toma en cuenta el retraso en la generación de ingresos para las nuevas adquisiciones. Con base en lo anterior, se estiman ingresos por P$530.2m en 2014, P$841.7m en 2015, P$1,255.4m en 2016, P$1,347.1m en 2017 y P$1,425.6m en 2018 (vs. P$546.2m, P$1,033.8m, P$1,367.1m, P$1,464.3m y P$1,547.3m en el escenario base).

Con relación a los niveles de NOI y EBITDA para los siguientes años, se estima una caída por -14.2% y -16.8% con relación al escenario base. Esta caída se explica por el menor nivel de ingresos con relación a los gastos operativos esperados debido a que se contemplan las mismas adquisiciones pero un retraso en comenzar a percibirlas, dándonos márgenes NOI de 64.9% en 2014, 66.5% en 2015, 69.1% en 2016, 70.4% en 2017 y 71.1% en 2018 (vs. 67.1% en 2014, 69.6% en 2015, 72.3% en 2016, 75.1% en 2017 y 75.8% en 2018 en el escenario base) y márgenes EBITDA de 58.3% en 2014, 59.3% en 2015, 63.8% en 2016, 65.2% en 2017 y 65.8% en 2018 (vs. 61.3%, 65.3%, 68.7%, 71.5% y 72.3% en el escenario base). Esta caída en los niveles de NOI y EBITDA reduciría el monto total de distribuciones por CBFIs, así como los indicadores financieros y operativos de la Empresa.

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Al igual que en el escenario base, durante el periodo de proyección se considera que el Fideicomiso emita CBFIs por un monto de P$2,800.0m en 2015 para poder llevar a cabo la adquisición de nuevas propiedades. Por otro lado, debido al menor nivel de ingresos y resultados operativos por parte de FSHOP, se estima que el nivel de distribuciones disminuya con relación al escenario base cerrando en P$274.4m en 2014, P$34.4m en 2015, P$54.2m en 2016, P$85.7m en 2017 y P$121.9m en 2018 (vs. P$274.4m, P$179.4m, P$227.6m, P$268.2m y P$277.9m en 2018 en el escenario base), representando una disminución de -50.7% en el escenario de estrés durante el periodo proyectado (2014-2023) con relación al escenario base. Esta situación ejemplifica como el nivel de distribuciones bajo un escenario de estrés se reduce debido a que se calcula con base al RFN, que bajo un escenario de estrés nos brinda un RFN acumulado para el periodo proyectado de P$1,410.9m (vs. P$2,919.4m en el escenario base) lo que equivale a una caída de -51.7%. Lo anterior limita el estrés impuesto sobre el flujo de efectivo de la Empresa, debido a un menor monto de distribuciones. En términos de la deuda total proyectada para los siguientes años, se consideran los mismos niveles que el escenario base ya que está contemplado el mismo plan de expansión, además de darle revolvencia al crédito bancario y la emisión cuando éstos lleguen a su vencimiento. Sin embargo, en cuanto a la deuda neta se esperan mayores niveles que en el escenario base debido a que se estima que las nuevas adquisiciones y coinversiones requieran de una mayor inversión que la contemplada en el escenario base, además de menores resultados operativos que impactarían la generación de flujo de efectivo de Fibra Shop. Con base en lo anterior, se esperan niveles de deuda total de P$1,580.9m en 2014, P$4,580.9m en 2015, P$4,580.9m en 2016, P$4,580.9m en 2017 y P$4,580.9m en 2018 (vs. P$1,580.9m, P$4,580.9m, P$4,580.9m, P$4,580.9m y P$4,580.9m en el escenario base) y una deuda neta por P$884.2m en 2014, P$3,089.5m en 2015, P$3,795.1m en 2016, P$4,234.7m en 2017 y P$4,251.7m en 2018 (vs. P$851.1m, P$2,386.8m, P$3,044.0m, P$3,666.3m y P$4,251.7m en el escenario base).

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Como el escenario de estrés considera la misma deuda que el escenario base y con un menor nivel de caja, se estiman mayores niveles de LTV para los siguientes años, sin embargo se espera que se reduzcan paulatinamente cerrando en niveles de 19.7% en 2014, 32.3% en 2015, 31.3% en 2016, 30.3% en 2017 y 29.2% en 2018 (vs. 19.6%, 32.2%, 31.2%, 30.2% y 29.2% en 2018 19.6% en el escenario base). Lo anterior refleja la capacidad de FSHOP de cumplir con los límites impuestos por la nueva regulación de la CNBV, inclusive bajo un escenario de estrés.

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En cuanto a la generación de FLE se espera una caída acumulada de -4.3% para el periodo proyectado (2014-2023) con relación al escenario base, debido a un menor flujo de operación por mayores presiones en las cuentas de capital de trabajo compensado por menores pagos de distribuciones, esperando un FLE por P$337.6m en 2014, P$599.3m en 2015, P$771.2m en 2016, P$809.3m en 2017 y P$825.5m en 2018 (vs. P$370.7m, P$761.9m, P$701.5m, P$773.6m y P$832.5m en el escenario base). Con base en lo anterior, al comparar la deuda neta con relación a los niveles de FLE y EBITDA para los siguientes años obtenemos años de pago de 2.6 años y 2.9 años en 2014, 5.2 años y 6.2 años en 2015, 4.9 años y 4.7 años en 2016, 5.2 años y 4.8 años en 2017 y 5.2 años y 4.5 años en 2018 (vs. 2.3 años y 2.5 años, 3.1 y 3.5 años, 4.3 y 3.2 años, 4.7 y 3.5 años y 5.1 y 3.8 años en el escenario base), respectivamente. Lo anterior refleja niveles bajos de años de pago con relación al término de los activos, los cuales son a largo plazo. Con relación al DSCR esperado para los siguientes años, obtenemos niveles mayores a la unidad para el periodo proyectado con excepción de los años 2020 y 2021 donde llegan a su vencimiento la emisión y el crédito sindicado, respectivamente. Por lo anterior, se calculan niveles para dicho indicador de 12.2x en 2014, 4.5x en 2015, 2.9x en 2016, 2.8x en 2017 y 2.9x en 2018 (vs. 13.4x, 6.2x, 2.7x, 2.6x y 2.7x en el escenario base). Tomando en consideración el nivel de caja inicial disponible se obtienen niveles de 75.2x en 2014, 9.8x en 2015, 8.5x en 2016, 5.5x en 2017 y 4.2x en 2018 (vs. 76.4x, 12.2x, 11.2x, 7.9x y 5.6x en el escenario base). Lo anterior muestra la fortaleza financiera de la Empresa al tener la capacidad para liquidar sus obligaciones de deuda. Cabe mencionar que el crédito sindicado con el que se dará revolvencia al crédito puente por P$1,580.9m es una línea comprometida con BBVA Bancomer lo cual elimina el riesgo de refinanciamiento durante el 2015.

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Anexos – Escenario Base

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Anexos – Escenario de Estrés

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Glosario FIBRA = Fideicomiso que se dedique a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes así como a otorgar financiamiento para esos fines. SBA = Superficie Bruta Arrendable UDM = Últimos Doce Meses LTV = Proporción de Deuda Total a Propiedades de Inversión (Deuda Total /Activo Total) Ingreso Operativo Neto (NOI) = Representa el resultado de la operación del portafolio de propiedades y se calcula de la siguiente manera: Ingresos Totales – Gastos de Operación (Gastos Operativos + Seguros). Margen NOI = NOI / Ingresos EBITDA = Incorpora los gastos administrativos de la FIBRA y se calcula de la siguiente manera: NOI – Gastos de Administración FUNO. Resultado Fiscal Neto = Resultado Fiscal – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades en Inversión.

DSCR o Razón de Cobertura de Servicio de la Deuda = Flujo de Efectivo 12m / Servicio de la Deuda 12m (Intereses + Amortizaciones de Capital) TMAC = Tasa Media Anual de Crecimiento Factor de Ocupación = (Área Rentada / (Área Rentada + Área Disponible)) CAPEX = Inversiones en Bienes de Capital Nota Técnica HR Ratings modificó el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo el pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren al 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior, debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera: FLE = Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE. El cálculo no incorpora el CAPEX de mantenimiento, debido a que por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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HR Ratings Alta Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General de Operaciones

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 1253 6532


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected]

Deuda Corporativa / ABS

Luis Quintero +52 55 1500 3146

[email protected]

José Luis Cano +52 55 1500 0763

[email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Claudia Ramírez +52 55 1500 0761


Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Carlos Frías +52 55 1500 3134

[email protected]

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Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, CP 01210, México, D.F. Tel 52 (55) 1500 3130

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior N/A

Fecha de última acción de calificación N/A

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

3T13 – 3T14

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por un tercero (KPMG).

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde USD1,000 a USD1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre USD5,000 y USD2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

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