Fideicomiso Inmobiliario

Fideicomiso InmobiliarioDERECHO INMOBILIARIO Y DE LA CONSTRUCCINUniversidad del ISTMO MDI

ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, MAURICIO ACUA, ALVARO COUTINO

ndice2

Uso internacional del fideicomiso Concepto de Fideicomiso Esquema de fideicomiso Fines del Fideicomiso Quienes pueden ser fiduciarios ? Elementos personales Elementos Reales Denominacin y Representacin Legal Transmisin del patrimonio al Fideicomiso Duracin del Fideicomiso Comit Tcnico del Fideicomiso Conformacin de Patrimonio Autnomo Patrimonio inembargable Aspectos Impositivos Tipos de fideicomisos - Garanta - Administracin - Inversin - Planeacin Patrimonial - Titularizacin Ventajas de los fideicomisos

Antecedentes sobre el uso del Fideicomiso Como utilizar el fideicomiso ? Fideicomiso de Garanta Fideicomiso con Patrimonio Accionario Fideicomiso de admn. De flujos Compra venta inmueble hipotecado Compra venta condicionada de inmuebles Preguntas ? Anlisis de caso de fideicomiso para Proyecto Habitacional Esquema modelo de Fideicomiso Inmobiliario vrs. Proyecto Hipotecario En Resumen Fideicomiso Inmobiliario Responsabilidades Supervisor Elementos de valor Factores de xito Objetivos Ventajas Riesgos Costes

Modulo 12, Derecho Inmobiliario y de la Construccin (MDI)

26/03/2012

Uso internacional del fideicomiso3

Los Fideicomisos son reconocidos internacionalmente segn el convenio de La Haya sobre la ley aplicable al fideicomiso y a su reconocimiento, lo cual tambin regula los conflictos de los fideicomisos Paises mas desarrollados en fideicomisos - Colombia - Mxico - Chile - Costa Rica - Venezuela - Bolivia A nivel latinoamericano las perspectivas de crecimiento de los negocios fiduciarios resultan ser muy alentadoras, y en general tendran fundamento en la mejora de la rentabilidad por un incremento del volumen de los activos administrados y en la captacin de nuevos clientes.


26/03/2012

Hay Fideicomiso4

Cuando una persona (Fiduciante)

transmite a otra(Fiduciario) bienes determinados en propiedad (Patrimonio Fideicomitido) y esta ltima la ejerce en beneficio de quien designa el contrato, (Beneficiario) hasta que al final del contrato (plazo o condicin) las transmite al Fiduciante, al Beneficiario o al Fideicomisario.


26/03/2012

Esquema del Fideicomiso2 a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio

5

FIDUCIARI O

BIENES

FIDEICOMISO Designacin BENEFICIARIO3 de quien se designe en el contrato (beneficiario)

Transmisin

FIDUCIANTE1 Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados

FIDEICOMISARIO4 y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario


26/03/2012

Fines del fideicomiso6

Herramienta jurdico financiera verstil

Para constituir un fideicomiso lo ms importante no son los bienes que se aportan es el fin que se persigue. Convierte instituto jurdico en instrumento financiero Regula aspectos de aplicacin general Permite su aplicacin en diversos sectores de la economa, viabilizando proyectos de inversin De gran aplicacin en el sector urbano e inmobiliario

Permite encapsular activos fsicos, recursos financieros o flujos de fondos Patrimonio de Afectacin. Intangible y diferenciado Constituye una verdadera transferencia Puede ser Ordinario (Administracin, garanta, inversin, pago) o Financiero Mitiga riesgos (seguridad jurdica, transparencia, certidumbre) Mejora programacin financiera en proyectos de inversin Contrato sobre base de CONFIANZA Todo fideicomiso constituye por naturaleza una GARANTIA26/03/2012


Contrato de Fideicomiso:

Caractersticas7 Bilateral Formal Temporario

Quines pueden ser fiduciarios ? Guatemala-Banco o Financiera Colombia-Fiduciarias Mxico-Entidades autorizadas

Sobre todo tipo de bienes

(cosas, crditos y derechos) Si transmite cosas implica cesin de dominio fiduciario Autonoma de la voluntad Liquidacin especial (economa - celeridad transparencia) Resolucin alternativa de conflictos extrajudicial, por arbitraje

E.E.U.U. -Personas en general Panam -Abogados

Elementos personalesEL FIDEICOMITENTE Art. 767 de C. Comercio EL FIDUCIARIO Art. 768 de C. Comercio EL FIDEICOMISARIO Art. 769 de C. Comercio26/03/2012


Elementos Reales8

Denominacin y Representacin Legal

El patrimonio fideicometido puede estar integrado por:Toda clase de bienes muebles, inmuebles, que estn en el comercio de los hombres y que sean lcitos. De igual forma pueden aportarse derechos y otros bienes intangibles.

Denominacin: Nombreque se le atribuye en el contrato, para su identificacin.

Representacin Legal:La ejerce el Representante Legal del Fiduciario.

Transmisin del patrimonio al FideicomisoTRANSMISION (Art.766delC.deComercio): Vocablo equivalente a cesin, dejacin, ajenacin, traspaso, sucesin, transferencia.


26/03/2012

Duracin del Fideicomiso9 Plazo mximo de 25aos.

Comit Tcnico del Fideicomiso El comit tcnico es un rgano

Excepcin: Entidad estatal o

institucin de asistencia social, cultural, cientfica o artstica, o incapaces y enfermos incurables.

asesor del Fideicomiso, cuya funcin generales dictarlas polticas al fiduciario para el fiel cumplimiento de los trminos del fideicomiso Este comit est integrado por un representante del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario, con sus respectivos suplentes.


26/03/2012

Comit Tcnico del Fideicomiso10 El comit tcnico es un rgano

Conformacin de Patrimonio Autnomo Bienes separados del activo del

asesor del Fideicomiso, cuya funcin generales dictar las polticas al fiduciario para el fiel cumplimiento de los trminos del fideicomiso

Este comit est integrado por un representante del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario, con sus respectivos suplentes.

fiduciario y los dems fideicomisos. El Fiduciario lleva contabilidad y cuentas separadas por cada fideicomiso. Los bienes son excluidos de la garanta general de los acreedores del fideicomitente, del fiduciario y del fideicomisario. El patrimonio fideicometido es inembargable


26/03/2012

Aspectos Impositivos11 LEY ISR: Art.3o.Los fideicomisos

Tipos de fideicomisos Garanta Administracin Inversin

son contribuyentes.

Reglamento ISR: Art. 7o. Fija Plazo (30 das) para NIT. LeydelIVA:Art.7,numeral8,exime delpago, la aportacin de bienes al fideicomiso. Art.792Exonera de Impuestos.

Planeacin Patrimonial Inmobiliarios

Cdigo de Comercio:


26/03/2012

FIDEICOMISO DE GARANTIA12 Es el contrato de Fideicomiso por el cual se respaldan obligaciones financieras


26/03/2012

FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIN13 Es el Contrato por el cual el Fideicomitente transfiere al Fiduciario

determinados bienes o derechos, con el fin que los administre en los trminos y condiciones que se establezcan en el contrato


26/03/2012

FIDEICOMISO DE INVERSIN14 Es el Contrato mediante el cual, el Fideicomitente busca destinar el manejo

de sus recursos dinerarios con el propsito de obtener rendimientos y destinarlos segn su voluntad. En este sentido el Fiduciario realiza las inversiones de acuerdo a las instrucciones recibidas por el cliente.


26/03/2012

Fideicomiso de planeacin patrimonial15

Consiste en la disposicin de una persona natural, la que en su calidad de fideicomitente, traslada los bienes de su patrimonio que desea destinar para el beneficio de las personas designadas en ese acto (o consignando las normas o reglas para su determinacin) a un fiduciario, quien los recibe con el encargo o la instruccin de destinarlo sal momento de verificarse la condicin suspensiva (la muerte o incapacidad del fideicomitente a los fines dictados por el fideicomitente.


26/03/2012

Fideicomiso de Titularizacin16 Es el mecanismo financiero consistente en la aportacin de activos inmobiliarios

a un fideicomiso, conformado as un patrimonio autnomo contra, el cual ser respaldo para la emisin de ttulos de participacin fiduciaria de contenido crediticio


26/03/2012

Clases de Certificados Fiduciarios DE PARTICIPACIN El inversionista adquiere un

DE CONTENIDO CREDITICIO17

derecho sobre una parte alcuota del patrimonio. No obstante, el inversionista no adquiere un ttulo de rendimiento fijo, sino que participa en las utilidades o prdidas del negocio.

Son aquellos que incorporan el

derecho a percibir el capital y los rendimientos financieros en los trminos y condiciones que seale el ttulo. Los activos que integran el patrimonio respaldan el pasivo adquirido con los inversionistas, correspondiendo a la gente de manejo obtener el recaudo de los flujos requeridos, para la atencin de las obligaciones contenidas en los valores emitidos.


26/03/2012

Ventajas de los fideicomisos Seguridad jurdica Transparencia Procedimiento

18

Efectos del Fideicomiso: Propiedad FiduciariaEl Fiduciario es PROPIETARIO de los bienes transmitidos El Fiduciario ejerce una propiedad (titularidad de dominio) de tipo IMPERFECTA: Lmite Temporal (sujeto a plazo o condicin) Lmite por finalidad de creacin del Fideicomiso (a favor y en inters exclusivo de los Beneficiarios) Lmite por deber de Rendicin de Cuentas de su gestin Los bienes transmitidos integran un Patrimonio de Afectacin SEPARADO del patrimonio del Fiduciante y del patrimonio del Fiduciario (art. 14) y aplicado a los fines de creacin del Fideicomiso

y gestin de proyectos estandarizados Programacin financiera de inversiones Disminucin de riesgo crediticio Reduccin de costos de proyectos


26/03/2012

Actuacin del Fiduciario19 Obligaciones Cumplir las instrucciones de gestin Ejercer acciones de conservacin de los

bienes Rendir cuentas Transmitir los bienes al trmino del Fideicomiso Responsabilidades Por incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Frente a terceros Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitucin o remocin del Fiduciario


26/03/2012

Efecto de Aislamiento y Proteccin

FIDUCIARIO

Bienes Propios

Fideicomiso Bienes

Bienes Propios

El Patrimonio Fideicometido est aislado del patrimonio y de los riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante, ni Fiduciario responden con sus bienes por obligaciones del Fideicomiso (art. 16)26/03/2012


El Fideicomiso en Proyectos Urbanos e Inmobiliarios Estructura ideal para desarrollo y

Consideraciones Frecuentes21 Auge de industria de la

comercializacin de proyectos Blindaje legal financiero probado Diseo y operacin verstil y flexible Viabiliza el financiamiento de proyectos Permite estructuracin de una planificacin financiera y fiscal. Puerta de acceso al mercado de capitales

construccin Ventajas del fideicomiso sobre otras formas asociativas Escala de proyectos inmobiliarios requerida para constituir un fideicomiso Viabilidad de financiar proyectos de construccin en mercado de capitales


26/03/2012

Causas de Crecimiento de la Construccin22 Ahorro

Formas Asociativas Tpicas Utilizadas en la Construccin Comercializacin

expulsado del sistema bancario por crisis 2001 / 2002 Liquidez generada, en determinados sectores, por altos precios de commodities Captacin de capitales. Inversiones extranjeras directas Dficit habitacional histrico. Demanda insatisfecha Crecimiento en indicadores de oferta y demanda de crdito hipotecario Potencial crecimiento del sector enfocado a sectores de ingresos medios y bajos

a travs de empresa comercializadora Construccin por consorcio de copropietarios Construccin bajo diferentes esquemas societarios Construccin sobre base de acuerdos informales (confianza) Constitucin de Fideicomisos Inmobiliarios


26/03/2012

Fideicomiso / Sociedades Annimas23

Sociedades (S.A.)Registro Mercantil: Creacin e inscripcin Modificaciones Disolucin y Liquidacin Riesgos derivados de otras actividades Socio: Derechos y Obligaciones Impuesto a las Ganancias: 31 %

FideicomisoContrato Privado conf. Ley Creacin Modificacin Privado LiquidacinActividad exclusiva Fiduciante / Beneficiario Impuesto a las Ganancias: Cuando Fiduciante = Beneficiario, tributa conforme la alcuota del mismo


26/03/2012

Ejemplo de Fideicomiso aplicado a Proyectos Inmobiliarios Dueo del Terreno Inversores Empresa ConstructoraBeneficiario Fiduciante24

Fiduciantes

Fiduciario

Contrato de Fideicomiso

Instruccin / Mandato Contratar Empresa Constructora

Resultado de la venta menos costo y gastos

Inmueble Proyecto Dinero

Conseguir Financiamiento Administracin Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades26/03/2012


Como utilizar el fideicomiso ?25

Fideicomiso con patrimonio accionario Se

FIDEICOMISO DE GARANTA Comprador: desea adquirir un bien inmueble, obtener financiamiento bancario o privado para dicha adquisicin. Financiador: acepta otorgar financiamiento a travs de la conformacin de un fideicomiso de garanta. Cumplimiento: si el comprador cumple se le devuelve la garanta aportada al fideicomiso. Incumplimiento: En caso que el comprador no cumpla con el pago de la obligacin, el Fiduciario ejecutar a la garanta y con el producto de la venta pagar o bien adjudicar el bien como pago.

puede aportar a un fideicomiso las acciones de una Sociedad Annima, constituyendo as un patrimonio accionario. El derecho de voto y el usufructo de las acciones puede reservrselo el fideicomitente. Existen beneficios combinados en la aportacin de las acciones, ya que la transferencia de dichos ttulos a terceros no ocasiona carga impositiva.


26/03/2012

Fideicomiso de admn. De flujos26 Desarrollador: desea construir un

Compra venta inmueble hipotecadoVendedor: posee una propiedad hipotecada y desea venderla para cancelar la deuda y para obtener capital. Comprador: desea adquirir dicha propiedad, pero quiere tener la certeza que la propiedad le ser inscrita a su favor sin correr ningn riesgo. Fideicomiso: recibe el dinero objeto de la negociacin y lo custodia hasta que se cumplan las condiciones. Compra venta se inscribe a favor del comprador :el Fiduciario realiza la entrega del dinero al vendedor. Compra venta NO se inscribe a favor del comprador: el Fiduciario devuelve el dinero a comprador.26/03/2012

complejo habitacional. Financiador: acepta otorgar financiamiento a travs de la conformacin de un fideicomiso de administracin, al cual se aporten los flujos provenientes de las ventas que realice. Manejo de flujos:el fiduciario recibe todos los flujos en una cuenta del fideicomiso y realiza la cascada de pagos segn el orden establecido en el contrato.


Compra venta condicionada de inmuebles27

Comprador: Desea adquirir VARIOS bienes inmuebles ubicados en un

sector de su conveniencia, sin embargo, no ha terminado las negociaciones con todos los posibles vendedores. Fideicomiso: los vendedores con los que ya se ha llegado a un acuerdo, aceptan aportar su bien a un fideicomiso por un plazo determinado, con la condicin que si no se logra acordar la compra venta con el resto de posibles vendedores, el bien le ser devuelto.


26/03/2012

28


26/03/2012

Caso de estudio29

Anlisis de un Fideicomiso Inmobiliario para Desarrollo Habitacional


26/03/2012

ANLISIS DEL CASOCliente compra casa -Paga 15 % de enganche. -A los 3 meses paga el 10% FHA Paga el 75% al Fideicomi soA y B aportan: Terreno: Q 4,000,000 Efectivo; Q 1,000,000

FIDEICOMISO Banco de Desarrollo S.A

Se contrata a una empresa constructora para urbanizar y construccin de casas

Precio por casa Q 24,000

Precio de urbanizacin por casa Q 10,000

Gastos administrativos por casa Q1,000 (primer y segundo ao) Q1,800 (tercer ao)

Se emiten ttulos para financiar capital de trabajo por Q 1,500,000 a 3 aos , tasa 17%

EL CAPITAL PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO PROVIENE DE LA HIPOTECA DEL TERRENO, LA INVERSIN DE LOS SOCIOS Y LA PREVENTA. LAS UTILIDADES SE DISTRIBUYEN AL FINAL DEL PROYECTO SEGN EL RGIMEN ADOPTADO.

FIDEICOMISOS HERRAMIENTA JURIDICA-FINANCIERA IMPORTANTE BLINDAJE LEGAL Y FINANCIERO AISLAR EL RIEGOS Y REDUCCIN DE COSTOS CONTROL Y PLANIFICACIN FINANCIERA

Cadena de valor, estructurada en la fe ,confianza, administracin, y cumplimiento de objetivos

CADA ENTIDAD SE ENCARGA DE ESCOGER SU REGIMEN Y PAGAR SUS IMPUESTOS


26/03/2012

ANALISIS CASO USO DE FIDEICOMISO.Este documento pretende hacer un anlisis de la propuesta presentada en la tesis sobre el uso de la figura del fideicomiso para lograr un desarrollo inmobiliario versus al posible uso que los desarrolladores inmobiliarios le pueden dar legal y comercialmente al uso de dicha figura en el mercado actual. Para lo anterior se analizaron algunos puntos que se consideran claves para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, teniendo en cuenta como en todo negocio que el objetivo principal es la obtencin de una alta

rentabilidad.

Reflexiones Importantes Caso Estudio.

1. En el documento se ilustra que los propietarios de un terreno consideran que su propiedad tiene una alta vocacin para un desarrollo inmobiliario. Dicho terreno mas un monto en efectivo son los elementos con los cuales se inicia el contrato de fideicomiso. Actualmente existen algunos desarrolladores que no poseen propiedades para desarrollar, es por esto que buscan terrenos con vocacin inmobiliaria como funcin esencial para el crecimiento, desarrollo y mantenimiento de su empresa. Ofrecen al propietario del terreno la figura del fideicomiso para desarrollar un proyecto inmobiliario exitoso que le pueda representar la venta a un muy buen precio y ganancias sobre la operacin. Dicha figura genera seguridad para el pago del terreno en los tiempos que se acuerden entre las partes y transparencia en el uso de los recursos econmicos generados por la comercializacin del proyecto. El fideicomiso en su funcin de administrador de la operacin controla todo tipo de ingresos y de egresos de la operacin garantizando a todas las partes (propietario del terreno, constructora, entidad que financia capital de trabajo) el pago correspondiente y la utilidad respectiva por la aportacin de cada una de las partes al fideicomiso.

Existen medianos y grandes desarrolladores que poseen el activo mas importante en el desarrollo inmobiliario como lo es la tierra. Poseen los capitales necesarios, la capacidad de pago, el record crediticio y la imagen en el mercado necesarios para optar por crditos para el desarrollo del proyecto. El desarrollo se trabaja atreves de una S.A, constituida exclusivamente para dicho proyecto, sus objetivos son: el cubrir la necesidad habitacional, el optimizar el pago de impuestos y obtener una utilidad importante. Estos desarrolladores trabajan proyectos para todos los segmentos, pero no son muchos los que trabajan el segmento de vivienda popular. 2. Como en todo fideicomiso existe una tasa por la administracin del mismo. Se determina que el fideicomisario es el mismo fideicomitente. Se especifica que el fideicomiso es el responsable de la contratacin de la constructora y de asegurar el retorno del monto que el cliente financiara en 60 meses generado por la venta de la casas por medio de cedulas hipotecarias.

Reflexiones Importantes Caso Estudio

La tasa de administracin del fideicomiso es una variable importante al momento de hacer el plan financiero del proyecto inmobiliario. Es importante determinar sobre que elemento se pagara dicha tasa, si es sobre las ventas, la cobranza, o sobre la gestin misma. En el caso de un proyecto que comercializa casas para segmento C+, AB, A+, hablamos de montos en miles de dlares, si se pagara una tasa de administracin por las ventas, dicho monto impactara fuerte mente en el plan financiero y en la utilidad que desean recibir los desarrolladores. Por lo anterior no es muy usual ver fideicomisos para este tipo de segmentos en el mercado. Por el contrario los desarrolladores crean una S.A que sea la responsable de la administracin del proyecto, cobrando un porcentaje de comisin por la gestin y la venta, generando una utilidad adicional a la que se reciben por el proyecto en si.

Es importante mencionar que el uso de fideicomisos para segmentos ubicados en la base de la pirmide adems de mostrar una transparencia de la operacin para los clientes, permiten garantizar la recuperacin de la propiedad al momento de que el cliente no pueda seguir pagando el financiamiento. Es tan importante esta parte que hoy por hoy las entidades bancarias que han otorgado crditos hipotecarios, para los segmentos C+,AB y A+ trasladan la propiedad que tienen en garanta a un fideicomiso que constituye el banco y as logran vender, ceder o quedarse con la propiedad en cuestin en meses y no de aos, como puede suceder con un crdito hipotecario. Adems de los costos en que se incurren para recuperar los bienes y las posibles penalizaciones que pueden ser objeto por parte de la superintendencia de bancos por atrasos en los pagos de dichos crditos hipotecarios.

Reflexiones Importantes Caso Estudio

Es muy usual ver la formacin de fideicomisos en desarrollos habitacionales de gran extensin y para segmentos populares. Se otorgan crditos fiduciarios para la compra de la vivienda, los futuros propietarios optan por esta figura aunque son consientes que no son propietarios hasta la cancelacin total de la deuda, pero la prefieren a mantener el pago de un arrendamiento del bien inmueble que muy posiblemente nunca va hacer de su propiedad. 3 . Los impuestos se constituyen en otro elemento diferencial al momento de definir la conveniencia en el uso de un fideicomiso para el desarrollo inmobiliario. En un punto anterior se hablo del uso del fideicomiso por su transparencia y por el control de todos los ingresos y egresos de la operacin, esto incluye el pago de impuestos. No se puede ocultar que no se cuenta con la cultura para dicho pago, por el contrario se tiene la misin de encontrar el mecanismo o los mecanismos legales y tributarios para pagar lo menos posible. Esto no solo incluye a las S.A, si no tambin a el cliente final que preocupado por el impuesto (IUSI) que recaer sobre la propiedad que adquiere, solicita que el valor con el que se registra sea lo mas bajo posible, todo en funcin de buscar un impuesto bajo. Hoy con las nuevas leyes fiscales los desarrolladores estn en la bsqueda de nuevas alternativas que les permitan seguir obteniendo las utilidades a las que estn acostumbrados.

4. La colocacin de ttulos para obtener capital de trabajo segn el documento por parte de la constructora es otro punto para analizar. Hoy por hoy la colocacin de ttulos en el mercado sin una garanta real no es tan fcil, acontecimientos como el de Bancafe, Banco de Comercio y algunas financieras, han dejado un mal sabor de boca en el mercado. La gente es ms cuidadosa al momento de invertir. El no contar con un capital de trabajo ya sea propio o ajeno, pone en riesgo el desarrollo del proyecto inmobiliario. Mientras lo anterior es desventaja para los desarrolladores presentes en el mercado con sus S.A, el uso del fideicomiso disminuye dicho riesgo, ya que una de sus funciones es el garantizar el desarrollo del proyecto, en beneficio del cliente final y de las partes que conforman el fideicomiso.

Conclusiones Caso de Estudio:

El uso del fideicomiso se presenta como una buena alternativa para desarrollar proyectos inmobiliarios, cuando una de las partes no se quiere involucrar en la operacin pero si quiere garantizar su inversin y el pago de la misma. Cuando no se tiene el terreno y se invita a un tercero a que aporte el terreno para el desarrollo inmobiliario. Hablar de fideicomiso es hablar de seguridad y garanta. Se debe tener en cuenta el factor tiempo dentro de un fideicomiso, entre ms tiempo se tenga vivo el fideicomiso ms gastos de administracin se pagarn. Por ltimo, es muy importante tener muy claro a que segmento se dirige el proyecto inmobiliario, recordemos que el segmento de la base de la pirmide requiere ms atencin al momento de garantizar el pago del financiamiento.

EN RESUMEN: Fideicomiso Inmobiliario37

Responsabilidades del Supervisor

La principal razn para que un inversor seleccione al fideicomiso como un vehculo de inversin o ahorro es la rentabilidad, seguida por la calidad de los activos del fideicomiso, los beneficios fiscales y la seguridad jurdica que brindan. En menor medida, se encuentran el prestigio de los fiduciantes y los fiduciarios. Dentro de sus fortalezas podemos mencionar el bajo nivel de conflictos jurdicos alrededor de la figura, y el alto nivel de profesionalismo de los fiduciarios. Otro de los aspectos que tiene mayor incidencia en la decisin de invertir en fideicomisos son los aspectos fiscales y regulatorios de la figura, seguidos del gerenciamiento del riesgo de la actividad. Por su parte los asesores legales, impositivos y financieros sealan que la regulacin jurdica de la figura es muy satisfactoria, destacndose aspectos tales como la regulacin de la responsabilidad del fiduciario Para los proyectos inmobiliarios, el fideicomiso, permite mitigar el riesgo proveyendo a los financiadores del proyecto (bancos e inversionistas) y a los compradores, un mecanismo ejecutivo, extrajudicial y transparente para administrar el riesgo.

El contrato del fideicomiso requiere de la presencia de un supervisor para recomendar al banco y al fiduciario (administrador del fideicomiso) y de acuerdo a las clusulas del contrato los desembolsos necesarios para cumplir con el cronograma y flujo de caja Persona profesional o empresa es quien recomienda al fiduciario sobre la utilizacin de los recursos en el proyecto. Esta empresa es responsable de coordinar los ingresos por ventas con el banco y el fiduciario y al mismo tiempo indicar al banco y fiduciario los pagos a realizarse que permitan tener a todos los proveedores de materiales y servicios al da en sus cuentas. El supervisor solo puede ser responsable por las instrucciones impartidas en el mismo contrato de fideicomiso. La funcin de fiduciario es onerosa, es esencialmente retribuida. Es uno de los derechos del fiduciario, as como tambin el de ejercer todos los derechos que implica la propiedad fiduciaria recibida.


26/03/2012

Elementos de valor del Fideicomiso38

Factores de xito del Fideicomiso

Al tener al Patrimonio Autnomo como eje en el fideicomiso y al terreno trasferido a este, y siendo una figura inembargable y jurdicamente protegido contra terceros, se protege a los beneficiarios desde el inicio del proyecto. Recordemos que los beneficiarios no son solamente los compradores de las viviendas, tambin lo son el propietario del terreno, los inversionistas y hasta el mismo banco. Al tener el fiduciario la propiedad de los activos, en el caso de liquidacin o ejecucin de las garantas, el procedimiento es rpido y minimizando la perdida de valor de los mismos. Esto debido a que para la liquidacin los activos no deben ser realizados mediante procedimientos judiciales, solo se realiza mediante un procedimiento administrativo del mismo fiduciario. El contrato permite individualizar desde un inicio las responsabilidades de cada uno de los participantes (Fideicomitente, Fiduciario, Fideicomisario y Supervisor). Acceso a fuentes de financiamiento alternativas.

Para asegurar el xito de un fideicomiso inmobiliario es fundamental poder cumplir con las siguientes 2 condiciones: Asegurar el Financiamiento del proyecto permite garantizar tanto a los compradores individuales como al Banco, la existencia de las viviendas futuras. La segunda condicin es el adecuado control presupuestal garantiza el adecuado uso de los fondos.

Fideicomisos: Fortalezas y Debilidades

Entre las fortalezas se destacan el bajo nivel de conflictos jurdicos alrededor de la figura, el alto profesionalismo de los fiduciarios y el acceso a fuentes de financiamiento alternativas. Otra es la seguridad jurdica y la capacidad de acceso al financiamiento para los fiduciantes, es un instrumento que es capaz de que con un activo atractivo la empresa pueda tener una financiacin de primera lnea, aislando el riesgo propio de la compaa. Las debilidades suelen estar vinculadas con los altos costos de estructuracin y mantenimiento y el tratamiento fiscal.


26/03/2012

Objetivos del Fideicomiso

Principales Ventajas39

El fideicomiso no es una opcin de financiamiento, es un instrumento muy valioso para dar valor al proyecto y a su seguridad jurdica. Los fideicomisos se tiene garantizados los recursos para la culminacin del proyecto. Esta formula permite minimizar el riesgo poltico y de mercado. Es decir, el fideicomiso se preocupa por que se cumpla con el fin del contrato y este es: la construccin de un proyecto inmobiliario. En una figura fiduciaria no se permite un problema de caja debido al alza de materiales, un incremento de mano de obra, reduccin de precios de venta, para evitar esto aparece el banco. Los fideicomisos no pueden sobregirarse, por lo tanto requieren de una seguridad financiera que debe proveer los recursos, preferentemente, un banco.

Garanta para el cliente de que el proyecto concluir y

obtendr su inmueble. Permite financiar directamente al Constructor/Promotor con crdito hipotecario, abaratando costos de proyecto. Se agiliza la operatividad del Crdito Hipotecario. El Fiduciario adjudica y constituye las garantas a favor del Banco acreedor. Permite la ejecucin del proyecto sin requerir garantas adicionales a las del mismo proyecto. Asla al proyecto del riesgo del constructor, del promotor de los participantes y del riesgo del propio Banco. Garantiza que los flujos del proyecto no se desven fuera de l antes de su culminacin. Permite una fcil titulizacin de la cartera hipotecaria . Las ventajas de utilizar esta estructura permiten dar las garantas al cliente de que se cumplir con lo establecido en el contrato. Al utilizar los certificados de participacin se reducen los costos para el promotor al no requerir de la emisin de las cartas fianzas por parte de los bancos participantes. Los bancos tambin suelen reducir sus tasas para compensar el costo del fideicomiso en vista de que tienen una garanta mejor administrada y la realizacin es mas simple en caso de requerir la ejecucin de las garantas. Fundamentalmente se asla el riesgo del proyecto de todo efecto de terceros y poltico, pero no de aquellos hechos que afecten los costos y el presupuesto.


26/03/2012

Principales Riesgos:

Costos del Fideicomiso40

El principal riesgo existente es el Proyecto, y debiera ser el nico. Es una figura legal novedosa la cual tiene poca jurisprudencia en Guatemala La aplicacin de los criterios jurisdiccionales deberan ser claros en tanto estn consagrados de manera explicita en la Ley. Figura novedosa y poco conocida, quin invierte debe de estar seguro de entender la informacin brindada y los riesgos inherentes. Estructuras financieras complejas.

Principales Motivaciones

Los principales motivos por lo cuales un fiduciante elegira a los fideicomisos como vehculo de financiacin son: Acceso a fuentes de financiamiento alternativas. La adecuada administracin de riesgos en relacin con el rendimiento y el plazo de la inversin, el menor costo financiero de los fideicomisos en relacin con otras fuentes de financiamiento, los beneficios fiscales y el prestigio obtenido del lanzamiento de un fideicomiso exitoso en el mercado. Tenemos muchos ejemplos de compaas que han elegido este instrumento para financiarse y que hoy no tendran la dimensin que tienen si no lo hubieran utilizado. Con el crdito tradicional no lo hubieran hecho.

El fideicomiso es una figura recomendada en los proyectos inmobiliarios, sin embargo por sus costos no es ideal para proyectos pequeos en vista de que estos costos no pueden ser trasladados al proyecto y diluidos en las distintas partidas sin afectar seriamente la utilidad del mismo. Costos incrementales derivados del fideicomiso financiero, impuestos, honorarios de organizacin y colocacin, gastos del proceso de calificacin crediticia, gastos de mantenimiento y administracin, hacen que solamente a partir de determinado volumen de fondos las ventajas en trminos de costo financiero total sean evidentes. Lo que nos lleva a elegir la mejor alternativa efectivamente disponible a la que pueda acceder el proyecto y no meramente en trminos del mayor costo financiero asociado a los costo de estructuracin y administracin. En funcin de lo comentado precedentemente, las principales fuerzas motoras de anlisis, financiamiento y viabilidad del proyecto radiquen en los instrumentos que gozan avales cuya estructura brinda a todos los involucrados una red de seguridad y certeza jurdica.


26/03/2012

Fideicomiso Inmobiliario

Documents

Transcript of Fideicomiso Inmobiliario