EL FIDEICOMISO EN LA CONSTRUCCIÓN - UCEMA .Definición de Fideicomiso ... Por testamento...

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    UCEMA EL FIDEICOMISO EN LA

    CONSTRUCCIN

    Osvaldo Baln. 11/05/2011

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    Aspectos impositivos de la actividad de la construccin

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    IVA OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO. Elemento Objetivo

    Se encuentran alcanzadas por el impuesto las obras efectuadas directamente o a travs de terceros sobre inmueble propio.

    El DR entiende por obras aquellas mejoras (construcciones, ampliaciones, instalaciones), que segn los cdigos de edificacin o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorizacin o aprobacin por autoridad competente.

    Ojo. OBRAS DE INFRAESTRUCTURA. Ver el tema de los clubes de campo y los Dictmenes 03/2005 y 41/2006

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    OBRA SOBRE INMUEBLE PROPIO Elemento subjetivo

    Son sujetos del gravamen las empresas constructoras que realicen las obras sobre inmueble propio, cualquiera sea la forma jurdica que hayan adoptado para organizarse, incluidas las empresas unipersonales.

    Se define como empresas constructoras las que, directamente o a travs de terceros, efecten las referidas obras con el propsito de obtener un lucro con su ejecucin, o con la posterior venta parcial o total del inmueble.

    OJO artculo 5 del DR: Distincin entre empresas constructoras y empresas alquiladoras

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    Obra sobre inmueble propio. Nacimiento del hecho imponible El hecho imponible se perfecciona en el momento de la

    transferencia a ttulo oneroso del bien. La misma tendr lugar al extenderse la escritura traslativa de dominio o al entregarse laposesin, si este acto fuera anterior.

    Cuando se reciban seas o anticipos que congelen precios, el hecho imponible se perfeccionar, respecto del importe recibido,cuando tales seas o anticipos se hagan efectivos. (RG 707/99)

    Para seas o anticipos que congelen precio (en el caso de obra sobre inmueble propio) el Art. 45 del DR dispone que el hecho imponible se perfeccionar sobre la totalidad de dichos pagos.

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    Obra sobre inmueble propio. Base imponible

    En el caso de obras realizadas directamente o a travs de terceros sobre inmueble propio, el precio neto computable sujeto a gravamen ser la proporcin que del convenido por las partes, corresponda a la obra objeto del gravamen.

    Asimismo, la base imponible que se determine de acuerdo con el procedimiento mencionado precedentemente, no podr ser inferior al importe que resulte atribuible a la misma, segn el correspondiente avalo fiscal o, en su defecto, el que resulte de aplicar al precio total de la operacin la proporcin de los respectivos costos determinados de conformidad con las disposiciones de la ley del impuesto a las ganancias.

    En el caso de obras destinadas a vivienda se aplica la tasa del 10.5%

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    Consorcios de construccin integrados por personas fsicas Dictamen DATJ 47/83: si bien los consorcios que actan bajo la

    forma de condominios no tienen personalidad jurdica distinta a la de sus integrantes, aquellos se inscriben en el IVA sin que la DGI oponga reparo alguno. Desde un punto de vista jurdico, al inscribirse el consorcio es como si lo estuvieran haciendo sus componentes, atento que aquel no rene caractersticas de un ente susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones..

    Dictamen DATJ 41/85: en el caso de los consorcios se ha aceptado su inscripcin, no obstante no ser estos sujetos pasivos del impuesto, para posibilitar, por razones de orden practico, que sustituyan a los consorcistas en la captacin del crdito, por cuanto se considera que podra resultar impracticable hacer constar el nmero de todos los condminos en las facturas que se emitan por provisin de materiales, locaciones y prestaciones de servicios.

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    VENTA DE INMUEBLESIMPUESTO A LAS GANANCIAS

    Sujetos alcanzados Sujetos empresa Personas fsicas

    Habitualistas Loteos con fines de urbanizacin

    Construccin y venta por el rgimen de propiedad horizontal. Ver Dictmenes DAT 80/96 y 66/03

    Inmuebles recibidos en cancelacin de crditos originados en el ejercicio de actividades profesionales u oficios

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    IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

    Transferencias de dominio a ttulo oneroso de inmuebles ubicados en el pas

    Efectuadas por personas fsicas y sucesiones indivisas

    En la medida en que tales transferencias no se encuentren alcanzadas por ganancias

    TASA DEL GRAVAMEN: 15 POR MIL

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    VENTA DE INMUEBLES ALCANZADAS POR EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS

    El resultado impositivo est alcanzado por el gravamen

    Las normas actuales no permiten la actualizacin del costo por inmuebles adquiridos con posterioridad a marzo de 1992

    El resultado obtenido est inflado por la no aplicacin de ndices de ajuste de precios (recursos?)

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    REGMENES DE RETENCIN APLICABLES

    Impuesto a las Ganancias RG AFIP 2139/06 Tasa 3% La retencin es un pago a cuenta del gravamen

    Impuesto a la Transferencia de inmuebles Tasa 15 por mil. Es decir la totalidad del gravamen El escribano normalmente retiene el mismo y no existe una

    presentacin de declaracin jurada de este impuesto

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    FIDEICOMISO

    Aspectos generales

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    Definicin de Fideicomiso (Art. 1 Definicin de Fideicomiso (Art. 1 Ley 24.441)Ley 24.441)

    "Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra

    (fiduciario),

    quien se obliga a ejercerla en beneficio de quienes designe en el contrato (beneficiario),

    y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario".

    Es un contrato constitutivo de un Patrimonio de afectacin (Arts. 14 y 15). No es una persona jurdica. Es sujeto tributario.

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    Partes del Fideicomiso Partes del Fideicomiso --IncompatibilidadesIncompatibilidades

    Puede haber mltiples fiduciantes Adhesin posterior Fiduciario y fiduciante no pueden ser la misma persona Fiduciante y beneficiario s pueden ser la misma persona Fiduciario = Beneficiario?? (acreedor y fiduciario) CNV no Beneficiario y fideicomisario pueden ser la misma persona

    Cesiones de derechos

    El Fso no es una persona sino un contrato y un patrimonio segregado administrado por un sujeto de derecho

    El Fso no es un fin en s mismo, ni tampoco el negocio en s mismo. Hay que identificar el negocio subyacente (Liliana Molas: no hay un fideicomiso, hay miles de fideicomisos)

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    FiduciarioFiduciario Debe cumplir con la funcin fijada en el contrato como un

    buen hombre de negocios Debe rendir cuentas con frecuencia mnima anual Responde con sus bienes por culpa o dolo No puede adquirir los bienes fideicomitidos Su funcin es remunerada onerosidad (puede ser gratuita).

    Derecho al reintegro de gastos Se deber prever su sustitucin Es responsable por deuda ajena por los impuestos del

    fideicomiso

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    Principales Efectos Patrimoniales del Principales Efectos Patrimoniales del FideicomisoFideicomiso

    1. Separacin patrimonial: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante (art. 14)

    Se crea un patrimonio de afectacin con un conjunto de bienes afectadosa al cumplimiento de un cierto fin por un plazo limitado.

    2. Encapsulamiento: Los bienes fideicomitidos quedarn exentos de la accin singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la accin de fraude. Los acreedores del beneficiario podrn ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos (art. 15)

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    Riesgos que afectan los bienes Riesgos que afectan los bienes fideicomitidosfideicomitidos

    Se produce un encapsulamiento de bienes/riesgos

    Los bienes del activo responden por las deudas del patrimonio fiduciario (art 16)

    Los bienes fideicomitidos pueden hipotecarse o prendarse si as est permitido en el contrato (art17)

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    ConstitucinConstitucin Por contrato: Fideicomiso privado (ordinario

    o financiero)

    Por testamento (Fideicomiso testamentario)

    Por ley / ordenanza (Fideicomiso pblico). Adems de la norma de creacin, tambin se celebra un contrato entre el Fiduciante(estado) y el Fiduciario

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    Cesiones de crditos y deudasCesiones de crditos y deudas En general el Fiduciante asume obligaciones con el Fiduciario

    (de aportar bienes). Estas obligaciones se pueden delegar o transferir a terceros

    Los Beneficiarios y Fideicomisarios (que pueden ser los mismos Fiduciantes) adquieren derechos (por lo gral a recibir bienes del Fideicomiso). Estos derechos se pueden ceder a terceros

    El contrato de Fso debe regular las cesiones / delegaciones de derechos y obligaciones

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    Extincin del FideicomisoExtincin del Fideicomiso

    Se extingue por: (art 25 Ley 24.441) Cumplimiento del plazo/objeto o la condicin

    resolutoria Vencimiento del plazo mximo legal (30 aos) Revocacin por el fiduciante (si est previsto en

    el contrato). Otras causales previstas en el contrato de

    fideicomiso

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    Potencialidades e Incertidumbres del Fideicomiso

    + Patrimonio de afectacin + Enc