II JORNADAS NACIONALES DE FIDEICOMISO

“FIDEICOMISO DE CONSTRUCCION AL COSTO”

“DOMINIO FIDUCIARIO” LEY 24.441

Alicia Puerta de Chacónalipuerta@itcsa.net

alipuerta@speedy.com.ar

¿Qué significa “Dominio Fiduciario”?

Es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. Art. 2662 C.Civ. mod. Ley 24.441

Relación causa-efecto

FIDEICOMISO

Título-causa

DOMINIO FIDUCIARIOEfecto jurídico

FIDEICOMISO

(Art. 1 ley 24.441)

“Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transfiere la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”. (Art.1°- Ley 24.441)

TRANSMISIÓN A

“TÍTULO DE CONFIANZA”

FIDES = CONFIANZA

COMISO = ENCARGO

La adquisición del fiduciario no es a título oneroso ni gratuito es “neutra”.

SUJETOS o ROLES CONTRACTUALES (pluralidad- superposición)

Fiducianteconstituyente

FiduciarioTitular del

Dominio fiduciario

FideicomisarioDestinatario final

los bienes

BeneficiarioRecibe utilidades

FIDEICOMISO PARA LA CONSTRUCCIÓN

Fiducianteinversores

FiduciarioPropietario

(aportes, terreno, proyecto,obra)

FideicomisarioDestinatariosde unidades

BeneficiarioDestinatarios de

utilidades

¿Qué clase de dominio tiene el fiduciario?

El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho

real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma

su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un

derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (Art. 2507)

¿Cuál es la imperfección de este dominio? Temporáneo o resoluble Afectado a un ejercicio y a un fin

determinado (limitado y controlado)

Inmune en el patrimonio separado Objeto mutable Sujeto sustituible (intransferible) Flexible (normas reglamentarias)

DOMINIO IMPERFECTO “TEMPORARIO”

Sujeto a plazo o condición resolutoria.

Duración máxima: 30 años, salvo que el beneficiario sea incapaz en cuyo caso dura hasta la muerte o mientras subsista la incapacidad

Dominio “afectado” a un fin determinado

“El fiduciario debe cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él” (art. 6 LF).

El contrato debe contener:el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso (art. 4 inc.d);derechos y obligaciones del fiduciario (art. 4 inc.e)

¿Cuál es su naturaleza jurídica?

Trust anglosajón Negocio en interés ajenoDivisión del derecho de propiedad: formal (trustee) y sustancial (beneficial owner)

Fideicomiso del derecho romano. Derecho s/cosa “propia” Necesidad de la creación del patrimonio separado

¿El fiduciario puede ser beneficiario?

PATRIMONIO SEPARADO TITULARIDAD DEL FIDUCIARIO

FIDUCIANTE FIDUCIARIO

Bienes Fideicomitidos

Bienes Propios

Bienes Propios

PATRIMONIO SEPARADO (arts. 14 a 16 LF) exento de la acción singular o colectiva de

los acreedores del fiduciante exento de la acción singular o colectiva de

los acreedores personales del fiduciario solo puede ser agredido por los acreedores

de la gestión del fideicomiso y las utilidades por los beneficiarios

Límite a la responsabilidad objetiva (art.1113) (valor de la cosa riesgosa)

Autoliquidable

MEDIDA DE SEGURIDAD

Alcanzar los “fines” del fideicomiso

JurisprudenciaEl sujeto de derecho es el fiduciario y no el patrimonio separado Corresponde rechazar la excepción de falta de

legitimación pasiva opuesta, en una acción por cobro de medianería, por la sociedad que reviste el carácter de fiduciaria en el contrato de fideicomiso celebrado para la construcción del inmueble pues, ésta es la titular registral del dominio fiduciario, y la existencia de un patrimonio de afectación, constituido por los bienes fideicomitidos, no permite concluir que el fideicomiso constituya un sujeto de derecho susceptible de ser demandado.

CNac.Civ., 12/02/2009, Consorcio Prop. Juan M. Gutierrez 3981 c. Construcciones y Desarrollo S.R.L. fiducirio y otro”. laleyonline

OPERATORIA B.H.N. Financiación deEmprendimientos Constructivos con Transmisión del Dominio Fiduciario Fines: inversión, gestión, garantía, financiero

FiducianteConstructora

Deudora y benef.residual

FiduciarioBHN

Beneficiarioacreedor

fideicomisarios

Adquirentes de unidades con hipotecas securitizadas

DOMINIO DE OBJETO MUTABLE

Cosas inmuebles y muebles, proyecto de obra, créditos, títulos, valores, dinero, etc.- (arts. 4, 11, 13 LF).

Subrogación real. Flujo de fondos (gestión patrimonial)

AMPLITUD DE OBJETO

“PROPIEDAD FIDUCIARIA”

Formalidades de constitución: según la naturaleza de los bienes (arts. 11, 13 LF).

Oponibilidad: publicidad bienes registrables (inscripción)

Titularidad dominial registral

Facultad de disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, salvo pacto en contrario (art. 17 LF)

Legitimación para ejercer todas las acciones en defensa de los bienes fideicomitidos (art. 18 LF)

Facultades del propietario fiduciario

Obligaciones y prohibiciones  Rendir cuentas a los beneficiarios con

una periodicidad no mayor a un año (art. 7 LF)

No debe apropiarse de los bienes fideicomitidos (art. 7 LF). Defraudación (art. 82 LF mod. Art. 173 C. Penal)

liquidar los bienes fideicomitidos en caso de insuficiencia para atender las obligaciones del fideicomiso (art. 16 LF)

Dominio limitado y controlado

DOMINIO DE SUJETO SUSTITUIBLE

Remoción y sustitución delFiduciario

Incumplimiento. Muerte. Incapacidad (persona física). Disolución (persona jurídica. Quiebra o liquidación. Renuncia (arts. 9 y 10 LF)

Extinción del fideicomiso:• Cumplimiento del plazo o condición

resolutoria• Revocación• Causas contractuales• Causas legales

Transmisión del dominio “perfecto” al adjudicatario o adquirente: título y

modo

Comercialización: aplicación de las leyes

24.240 y 26.361 de Defensa del Consumidor

¿Cómo se extingue el dominio fiduciario?

JURISPRUDENCIAProtección del adquirenteCNCont.admin. Federal, sala II, 14/06/2005, Banco Hipotecario c. Ciudad de Buenos Aires, LA LEY 20/09/2005, 3

La entidad financiera que se constituyó en fiduciaria y principal beneficiaria del contrato de fideicomiso en garantía que celebró con una empresa constructora es responsable frente al comprador del inmueble fideicomitido por las violaciones al régimen de defensa del consumidor -en el caso, el predio vendido no contaba con las tareas de obra previstas-, puesto que la cláusula del contrato de preventa que la eximía de responsabilidad no es oponible al consumidor, ya que se trata de una cláusula abusiva inserta en un contrato de adhesión.

CONCLUSIÓN: UN NUEVO DOMINIO

Temporáneo o resoluble Afectado a un ejercicio y a un fin

determinado (limitado y controlado)

Inmune en el patrimonio separado Objeto mutable Sujeto sustituible (intransferible) Flexible (normas reglamentarias)

MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN