Valore Di Costo

7/24/2019 Valore Di Costo

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La stima sintetica del

valore di costo

Laboratorio di Progettazione EsecutivadellArchitettura 2

Corso di Estimo

a.a. 2007-08

Docente Renato Da Re

Collaboratore: Barbara Bolognesi

Alcuni concetti fondamentali:il valore di costo

Nellaccezione pi generale, il valore di costo viene

definito come la sommatoria dei prezzi dei fattori

che intervengono nel processo di produzione

In ragione del livello di progetto di cui dispone, un

perito decide di impiegare un procedimento

sintetico o un procedimento analitico di stima del

valore di costo

Cfr lezioni Il valore di costo e I procedimenti di

stima del valore di costo

VcVc ==

PfPf


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La stima sintetica del valore di

costo

Se il livello di progetto preliminare, si adotta il procedimento di

stima del valore di costo di tipo sintetico

La stima sintetica fornisce una previsione del pi probabile costo

di costruzione di un bene immobile fondata sul confronto

dellopera da realizzare con opere simili gi realizzate

per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unit di misura

del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unit)

i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti

direttamente da:

operatori del settore delle costruzioni (imprese) e/o professionisti (fonti

dirette)

tramite la pi selezionata letteratura di settore (fonti indirette)

La fonte del prezziariodel Collegio di Milano

Per stime di carattere sintetico una fonte di grandeinteresse rappresentata dai volumi curati dal Collegiodegli Ingegneri e Architetti di Milano

i volumi del Collegio forniscono una documentazioneinformativa sui costi delle opere compiute relative ad una

serie di interventi di diversa destinazione

I valori riportati nei prezziari devono essere consideratiindicativi e utilizzati tenendo presente che particolarisituazioni di mercato e di contesto possono influire sulcosto di costruzione

Tuttavia, essi consento di formulare stime sommariedel pi probabile valore di costo con sufficienteattendibilit


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Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del pi probabile valore

di costo sviluppato in modo analogo alla stima del piprobabile valore di mercato:

posto il quesito di stima, si verifica la disponibilit dicasi relativi a progetti analoghi

se si dispone di un database di una certa ampiezza, possibile procedere allanalisi dei dati attraversolanalisi della distribuzione di frequenza Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente

valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria

dellordinariet (Principi dellestimo) nel caso si disponga solo di un numero modesto di

casi, si potr procedere alla stima attraverso unprocedimento analogo a quello della scala dei prezzinoti

La definizione del costoparametrico

La comparazione pu seguire diversipercorsi logici in funzione di:

le caratteristiche del campione

la distribuzione statistica dei dati di costo

Si prefigurano diverse ipotesi (procedimentodi stima):1. la distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano

2. la distribuzione dei prezzi non gaussiana

3. scarsit dei prezzi noti


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1.Distribuzione normale dei prezzi

Distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano allora

il campione rappresentativo

il valore di costo parametrico dato da

CC = Pmodale = Pmedio = (P1 + P2 + + Pn) / n

Media e moda (valorepi frequente)coincidono

Upper Boundaries (x < boundary)

No.ofobserv

ations

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2 .4 2.6 2.8 3 3.2 3 .4 3.6

Frequenza

(numero

diosservazioni)

Valori fenomeno

Valore modale

Valore medio

2.Distribuzione non normale dei prezzi

Distribuzione dei prezzi non gaussiana

Il valore di costo parametrico pari alla media ponderata dei prezzi

CC = (P1*a + P2*b + +Pn*z)/ (a+b++z)

dove a, b, z sono le quantit delle singole opere

P1, P2, Pn sono i prezzi unitari

Expected

Normal

PREMQ: =prezzo/mq

Upper Boundaries (x < boundary)

No.ofobservations

0

2

4

6

8

10

12

14

16

1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5

moda

media

In questo caso, alcuni

casi possono esserescartati perchappartenenti ad unaltro segmento dimercato (curvabimodale): leffettosarebbe di avvicinaremedia e moda

Lanalisi delladistribuzionedei prezzipermette diindividuarevaloriprobabilmentenon omogenei


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3. Scala dei prezzi noti Se non possibile costruire un campione

rappresentativo allora si ricorre alla scala dei prezzinoti

Data una distribuzione dei prezzi del tipo

P1 > P2 > P3 > Pn > P n+1 dove Pn rappresenta il costo dellopera da stimare

valore di costo

(euro/mq)

carattestiche dell'immobile

caso 1 914,00 (P1) edificio residenziale multipiano

caso 2 889,00 (P2) edificio residenziale pluripiano

caso 3 798,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare

caso 4 730,00 (Pn) edificio residenziale a torre

caso 5 486,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare

Scala dei prezzi noti

Loperazione estimativa consiste nellinserimento

dellopera da stimare in corrispondenza del

gradino con maggiore analogia

Cc = Pn =730,00 euro/mq

valore di costo

(euro/mq)carattestiche dell'immobile

caso 1 914,00 (P1) edificio residenziale multipiano

caso 2 889,00 (P2) edificio residenziale pluripiano

caso 3 798,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare

caso 4 730,00 (Pn) edificio residenziale a torre

caso 5 486,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare


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Unaformalizzazio

ne

Procedimenti sinteticidi stima

del valore di costo

Ampia casistica di dati storicirelativi a beni analoghi

Pochi dati storicirelativi a beni analoghi

Curva di frequenza Scala dei prezzi noti

Andamento normale (gaussiano)

Andamento non normale

Valore medio = pi probabile valore di costo

Discussione del campione di dati

La metodologia

Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4:

1. si scompone il progetto complessivo in classi di operela cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi

lastricati, marciapiedi e strade etc.)2. si effettua la misurazione in relazione al parametro

tecnico adeguato (mq, mc, unit etc)

3. si individua il corrispondente costo parametrico

4. si calcola il costo totale di ciascuna opera

Costo totale = Costo parametrico * quantit


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Parametri tecnici di riferimento

I parametri tecnici da adottare nel caso delledilizia sidifferenziano in funzione

della natura delle opere

delle consuetudini locali

Tipologia Parametro tecnico (um)

Ed i f ic i a de s t i n a z i o n e o r d i n a r i a

Edilizia residenziale libera Superficie lorda e/o utileVolume (v.p.p.)

N vani

Nalloggi

Edilizia residenziale (agevolata/sovvenzionata) Sc - superficie c omplessiva Sc= Su*100%+Snr*60%

Edilizia terziaria Superfic ie lorda e/o utileEdilizia produttiva Superficie lorda e/o utile

Ed i f ic i a de s t i n a z i o n e s p e c i a l e

Autorimesse posto autoAlberghi e ospedali posto letto

Cinema e teatri posto spettatore

Parametri tecnici per opere diurbanizzazione

Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria esecondaria (ex L- 865/71) possibile individuare opportuniparametri tecnici

Ope r e d i u r b a n i z z a z i o n e

Primaria

Strade sviluppo (ml)superficie (mq)

Verde attrezzato superficie (mq)

Reti tecnologiche sviluppo (ml)

Illuminazione pubblica punto luce

Secondaria

Singoli edific i (mq, mc, etc..)

Costo insediativo standard (opere di urb primaria e secondaria)

Opere urbanizzative euro/abitante

secondo il principio di

ordinariet nella dotazione

delle opere


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Costi della residenza a confronto

Residenziale pluripiano ditipo medio e di pregio:

struttura in travi epilastri in ca emattoni forati pertamponamenti;

finiture: serramnentiin vetrocamera,piastrelle,rivestimento inklinker e cls a vista;

impianto centralizzatocon centrale termica;ascensori.

Costo: 900 euro/mq

Villa singola di pregio

struttura in muraturaportante armata ecopertura lignea a coppi;

serramenti invetrocamera conpersiane in legno,pavimenti in cotto,rovere e piastrellemonocottura;

riscaldamento autonomo Costo: 1.300 euro/mq

Altre tipologie di opere

Nel caso di complessialberghieri il costo parametrico:

fa riferimento al parametroposto letto;

dipende dalla categoriadellalbergo.

Ledilizia industriale:

comporta costinotevolmente minori inragione della tecnologiacostruttiva adottata

il costo non condizionatodallaltezza del capannone

Complesso alberghiero euro/ camera

tre stelle 55.000quattro stelle 80.000

Capannone industriale euro/ mq

h 4 mt 350

h 6,5 mt 400


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Un esempio di stima sintetica

Ad un perito viene chiesto di fornire alla committenza un

preventivo sommario di spesa di unoperazione immobiliare di

cui ha curato la progettazione

Le caratteristiche del progetto:

edificio destinato a residenza da realizzarsi nella periferia di una citt di

media dimensione

lintervento previsto si distingue per i seguenti aspetti:

si tratta di un intervento di nuova costruzione (siamo in una ZTO C

del Piano regolatore)

la densit prevista dal PRG elevata il progetto destinato ad una domanda capace di un investimento

contenuto

Il livello progettuale a cui fate riferimento un

preliminare

Lanalisi di mercato

Una volta posto il quesito di stima, il perito verifica la

disponibilit di casi relativi a progetti analoghi

nellambito del Prezziario specifico

Prezzi Tipologie Edilizie, 2004, DEI Tipografia del

Genio Civile

Dal prezziario il perito rileva tre valori di costo che

posso considerare relativi a beni analoghi a quello

oggetto di stima


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Primo caso:

edificio di civile abitazione

Lintervento della durata19 mesi- riguarda lacostruzione di un edificio di10 piani fuori terra in cui prevista la realizzazionedi 2 negozi al piano terra,2 uffici e 25 abitazioni aipiani superiori- e due pianiseminterrati destinati abox auto e cantine-

Primo caso:edificio di civile abitazione

Il terreno su cui sorge lopera di circa 9.400 mq e diquesti 5.000 sono destinati a superficie verde

Le principali caratteristiche quantitative delledificio inprogetto sono le seguenti:

La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq

Il volume totale: 16.400 mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici il

seguente:

/mq: 951,00

/mc: 198,00


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I costi del primo casoCod. Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e movimenti di terra 81.361 2,50%

2 Sondaggi e diaframmi 99.858 3,07%

3 Fondazioni 103.098 3,17%

4 Strutture c.a. pi trattamento a vista 691.349 21,27%

5 Murature e tramezzi 64.374 1,98%

6 Vespai, sottofondi e pavimenti 235.646 7,25%

7 Opere in pietra 42.413 1,30%

8 Rivestimenti e zoccolini 231.624 7,12%

9 Intonaci e tinteggiature 181.499 5,58%

10 Canne e fognature 60.015 1,85%

11 Coibentazione 63.424 1,95%

12 Impermeabilizzazioni e copertura 71.638 2,20%

13 Opere e serramenti e lattonerie 310.414 9,55%

14 Serramenti in legno 342.601 10,54%

15 Impianto di riscaldamento/condizionamento 245.649 7,56%

16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 116.845 3,59%

17 Impianto elettrico 205.974 6,34%

18 Impianto ascensori 103.098 3,17%

3.250.882 100,00%951198

Costo a mqCosto a mc

Costo Totale

Secondo caso: edificio di civileabitazione industrializzato

Lintervento riguarda lacostruzione di un edificiocostituito da 4 piani diabitazione e un pianoseminterrato nel quale sonoubicati gli ingressi principali,le cantine e parte dei boxper autovetture oltre iservizi generali

Ledificio verr costruito in16 mesi


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Secondo caso: edificio di civile

abitazione industrializzato

Ledificio realizzato con il sistema di prefabbricazioneindustrializzata e razionale ad alta affidabilit tecnologica

Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono leseguenti:


Il volume: 17.415 mc

Il costo espresso secondo due parametrici tecnici ilseguente:

/mq: 494,00

/mc: 169,00

I costi del secondo caso

Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e rinterri 11.108 0,38%

2 Struttura prefabbricata in elevazione 1.043.328 35,44%

3 Tavolati 312.105 10,60%

4 Isolamenti sottofondi e pavimenti 236.641 8,04%

5 Intonaci interni ed esterni 186.999 6,35%

6 Canne fumarie e fognature 46.778 1,59%

7 Rivestimenti e zoccolini 136.499 4,64%8 Carpentiere e lattonerie 65.616 2,23%

9 Opere in legno e ferro 310.788 10,56%

10 Impianto di riscaldamento 223.930 7,61%

11 Impianto idrosanitario, gas e antincendio 156.826 5,33%


13 Impianto ascensori 98.596 3,35%

2.943.727 100,00%494169

Costo TotaleCosto a mqCosto a mc


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Terzo caso: edificio

residenziale pluripiano

Il terreno su cui sorge lopera di 2.300 mq, di cui1.759 da destinare a verde

Le principali caratteristiche quantitative sono leseguenti:


Il volume: 10.508 mc

Il costo espresso secondo due parametrici tecnici ilseguente:

/mq: 506,00

/mc: 153,00

Terzo caso: edificioresidenziale pluripiano

Lintervento che sarrealizzato in 19 mesi -riguarda la costruzione diun edificio di 6 pianiabitabili e un pianoseminterrato nel qualesono sistemate le cantine(36) e i box (36) con ilrelativo corsello dimanovra


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I costi del terzo caso

Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi e rinterri 34.640 1,75%

2 Opere in c.a. 601.537 30,37%

3 Vespai, sottofondi e pavimenti 102.317 5,17%

4 Isolamenti e impermeabilizzazioni 22.616 1,14%

5 Murature e tramezzi 140.851 7,11%

6 Intonaci e rasature e tinteggiature 146.691 7,41%

7 Canne e fognature 18.552 0,94%

8 Rivestimenti e zoccolini 66.932 3,38%

9 Coperture e lattonerie 79.816 4,03%

10 Opere in legno e ferro 213.051 10,76%

11 Impianto di riscaldamento 103.748 5,24%

12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas 211.735 10,69%


14 Impianto ascensori 51.645 2,61%15 Finitura di facciata 66.017 3,33%

16 Opere in pietra 20.269 1,02%

1.980.559 100,00%506153

Costo TotaleCosto a mqCosto a mc

La stima

I tre casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quellooggetto di stima, riportano valori convergenti

sia con riferimento ai valori per metro quadro di SLP

che ai valori riferiti al metro cubo

La stima sommaria del pi probabile valore di costo potr

essere effettuata con riferimento ai tre casi tramite la mediadei valori ottenuti

costo /mq costo /mc costo totale

caso 1 951 198 3.250.882caso 2 494 169 2.943.727caso 3 506 153 1.980.559

m ed ia 650 173 2 .725 .056


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I limiti di impiego delle fonti

E necessario verificare chele condizioni operativedella produzione dei casiconsiderati siano analoghe aquelle in cui opererlimpresa nel nostroprogetto

Ad esempio, i limiti divalidit delle stime delCollegio sono riportati asinistra

Zona climatica: Lombardia

Localit con altitudineinferiore ai 300 metri slm

Terreno pianeggiante

Assenza di manufatti nelterreno di intervento

Precipitazioni atmosferichemassime 90 mm/h

Falda acquifera inferiore alpiano di posa dei plinti

Normale accessibilit aicantieri

I limiti della stima sintetica delcosto

La stima sintetica del valore di costo fornisceindicazioni rapide circa i costi del progetto

Per questa ragione la stima sintetica del valore di costo utile in sede di elaborazione progettuale

per misurare indicativamente le risorse necessarie

per la realizzazione dellintervento per modificare scelte progettuali, tipologiche e

tecnologiche (luso dei materiali)

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