Stima del valore di mercato e del valore di costo discriminanti siano la vista sul mare e...

Stima del valore di mercato e del valore di costo

Università IUAV di Venezia

A.a. 2013/14

Corso di Estimo

Docente Ezio Micelli

Giacomo Magnoni n.276174

Indice:

• Descrizione immobile

• Localizzazione immobile

• Definizione fascia di mercato

• Misura consistenza

• Presentazione beni di comparazione

• Stima valore di mercato: scala dei prezzi noti

• Stima valore di mercato: punti di merito

• Presentazione beni di comparazione

• Stima valore di costo: scala dei costi a consuntivo noti

• Computo metrico estimativo infissi e vetratura

• Computo metrico estimativo infissi e vetratura ad alta prestazionalità

Descrizione immobile:

• Villa monofamiliare su tre piani

• Al primo livello: cucina, bagno, zona giorno

• Al secondo livello: camera da letto, bagno, terrazzo scoperto

• Al terzo livello: terrazzo scoperto

• Dotata di giardino di 700 mq circa

• Assente box auto

• Assente ascensore

• Peculiarità: ampia finestratura in facciata, ampi terrazzi

• Finiture di pregio

• Vista mare

Piante :

Prospetti:

Localizzazione: Friuli Venezia Giulia

Localizzazione: Provincia di Trieste

Localizzazione: Duino-Aurisina

Localizzazione Dettaglio

Fascia di mercato

L’immobile è rappresentato da un edificio di tre piani posizionato lungo Viale Miramare, in una zona ricca di verde, e dotato di un giardino di 700 mq. Esso dista circa 10 km dalla città di Trieste, 500 m dal centro di Santa Croce e 100 m dalla linea di costa, pur non avendo un accesso diretto al mare. La posizione e la composizione degli ambienti permettono di godere di un’ottima vista su tutto il golfo; è presente una sola camera da letto matrimoniale. Tali caratteristiche rendono l’immobile adatto a soddisfare le richieste di una coppia benestante, desiderosa di immergersi nelle ricchezze paesaggistiche del luogo senza allontanarsi dalle comodità urbane, e lo posizionano in una fascia di mercato alta.

Misura della consistenza

Superficie lorda Coefficiente di ponderazione

Superficie commerciale

Pianterreno: vani principali e servizi annessi

103 1 103

Primo piano: vani principali e servizi annessi

59 1 59

Primo piano: terrazzo

43 0,25 11

Secondo piano: terrazzo

52 0,25 13

TOT 186 mq

Misura della consistenza

Nota: nel calcolare la superficie commerciale dell’immobile oggetto

di stima si è volutamente tralasciata la consistenza del giardino, in maniera da rendere possibile un confronto quanto più possibile efficace con i beni presi successivamente in considerazione: nella descrizione degli stessi infatti la misura del giardino è riportata separatamente.

Stima del valore di mercato attraverso procedimenti sintetico-comparativi

Scala dei prezzi noti, punti di merito

Beni di confronto

1 2 3 4 5 6

Beni di confronto

I criteri seguiti nell’operazione di selezione dei beni di confronto sono i seguenti:

• Tipologia: villa singola monofamiliare

• Stato: nuovo/recente

• Superficie: 130-200 mq

• Posizione: in un raggio di 5km dall’immobile oggetto di stima, lungo la linea di costa

• Presenza di giardino

• Possibilmente vista mare

Non tutti i beni di confronto seguono tutti i criteri qui enumerati; in sede di stima si è provveduto a tener conto di eventuli mancanze.

Beni di confronto Immobile n.1

Tipologia villa

Superficie 80 mq

Locali 4

Prezzo €550.000,00

Anno di costruzione in cantiere

Stato manutentivo /

Giardino 438 mq

Box auto sì

Terrazzo sì

Caratteristiche particolari: vista mare, accesso diretto mare 6.937,5 €/mq


Tipologia villa

Superficie 140 mq

Locali 4

Prezzo €580.000,00

Anno di costruzione 2013

Stato manutentivo nuovo

Giardino 100 mq

Box auto sì

Terrazzo 35 mq

Caratteristiche particolari: portico con ampie vetrate, vista mare 4.142,8 €/mq


Tipologia villa

Superficie 150 mq

Locali 5

Prezzo €450.000,00


Stato manutentivo nuovo

Giardino 310 mq

Box auto no

Terrazzo no

Caratteristiche particolari: zona verde, distante 500 m dal mare 3.000 €/mq


Tipologia villa

Superficie 130 mq

Locali 5

Prezzo €750.000,00


Stato manutentivo abitabile

Giardino sì

Box auto sì

Terrazzo 3

Caratteristiche particolari: vista mare, spiaggia demaniale, posto barca 5.769,2 €/mq


Tipologia villa

Superficie 200 mq

Locali 6

Prezzo €599.000,00

Anno di costruzione In cantiere

Stato manutentivo /

Giardino 900 mq

Box auto sì

Terrazzo sì

Caratteristiche particolari: finiture di pregio, distante 1 km dal mare 2.995 €/mq


Tipologia villa

Superficie 190 mq

Locali 5

Prezzo €550.000,00

Anno di costruzione ?

Stato manutentivo abitabile

Giardino 1500 mq

Box auto sì

Terrazzo sì

Caratteristiche particolari: ampio giardino, distante quasi 1 km dal mare 2.894 €/mq

Stima del valore di mercato Scala dei prezzi noti

P6 < P5 < P3 < P2 < P4 < P1 2.894€/mq < 2.995€/mq < 3.000€/mq < 4.142,8€/mq < 5.769,2€/mq < 6.937,5€/mq

Nell’analizzare la scala dei prezzi noti sopra riportata ci si rende presto conto della presenza di un notevole scarto quantitativo tra i prezzi degli immobili 4 e 1 e quelli dei restanti immobili, nonostante la sostanziale omogeneità delle caratteristiche tecnologiche dell’intero gruppo: il motivo di tale cesura va ricercato nel diverso grado qualitativo delle caratteristiche posizionali di ciascuno. In particolare va rilevato come i fattori discriminanti siano la vista sul mare e l’accesso diretto allo stesso, che pongono gli immobili 4 e 1 in una fascia di mercato più elevata rispetto a quella dei precedenti: l’immobile oggetto di stima, essendo dotato di vista mare ma non di accesso diretto, si porrà quindi in una posizione intermedia tra i due gruppi individuati. Tenendo opportunamente conto anche delle caratteristiche tecnologiche è possibile stimare il valore di mercato dell’immobile intorno ai 5000€/mq, per un totale di 930.000€.

Stima del valore di mercato Procedimento per punti di merito

Data la notevole diversità dei beni di confronto può essere utile, allo scopo di raffinare la stima eseguita, procedere impiegando valutazioni per punti di merito

Comparables 1 2 3 4 5 6

Prezzi 6.937,5 4.142,8 3.000 5.769,2 2.995 2.894

Pos. estrinseche 0,75 1,1 1,25 0,7 1,3 1,3

Pos. intrinseche 0,9 1,05 1,15 0,9 1,25 1,25

Tecnologiche 1,1 1,1 1,05 1,25 0,95 1

Produttive 1 1 1 1 1 1

Aggiustamento totale

0,74 1,27 1,51 0,79 1,54 1,62

Vm unitario aggiustato

5.151,1 5.263,4 4.528,1 4.543,2 4.623,5 4.702,7

Stima del valore di mercato Procedimento per punti di merito

Vm unitario: 4.802,0 €/mq

Vm tot: 893.172,00 €

Vm unitario aggiustato

5.151,1 5.263,4 4.528,1 4.543,2 4.623,5 4.702,7

Stima del valore di costo attraverso procedimento sintetico-comparativo

Scala dei costi a consuntivo noti Fonte: prezziario DEI


L’intervento riguarda la costruzione di una villa monofamiliare a pianta complessa con parte centrale su due livelli. L’intervento ha le seguenti caratteristiche: S.l.p. = 239 m2 V. = 239 x 3,30 = 789 m3


Le strutture di fondazione sono di tipo continuo in calcestruzzo armato gettato in opera. I solai sono realizzati con predalles al piano terra e in laterocemento con travetti prefabbricati e pignatte al piano primo/soppalco. Al di sotto dei locali abitabili è previsto un vespaio areato di h 50 cm. Le murature perimetrali, di tipo portante, in blocchi Poroton di spessore 24 cm e controtamponamenti in laterizio forato spessore 8 cm, con interposto pannello coibente spessore 4 cm. I manti di copertura sono in coppi anticati. Converse, colmi, scossaline, canali di gronda e pluviali in rame spessore 8/10 mm. I serramenti esterni in legno di Hemlock preverniciato con vetrocamera spess. 6/9/5 mm, completi di persiane in legno di Hemlock preverniciato. I tavolati interni sono realizzati con forati in laterizio, spessore 12 e 8 cm. Le coperture degli ambienti hanno, a seconda dei casi, un solaio di tipo tradizionale in laterocemento realizzato con travetti prefabbricati, pignatte e strutture portanti con travi e cordoli in calcestruzzo armato o una copertura a vista con orditura primaria e secondaria con travi, puntoni e travetti in legno di Abete.


I pavimenti delle zone soggiorno, cucina e ingresso sono stati realizzati in cotto, posato su un sottofondo in sabbia e cemento sovrapposto al primo strato coibente in cls alleggerito con argilla espansa. Per le zone notte è previsto un pavimento in legno di spessore mm 14 posato a colla su “massetto”. I pavimenti dei bagni sono in piastrelle in ceramica monocottura. Bagni e cucine hanno rivestimento ceramico fino all’altezza di 220 cm. Per cucina, zone giorno e camere da letto è stato previsto controsoffitto in cartongesso. Gli intonaci interni sono stati realizzati: per bagni, cucine e locale tecnico, intonaco civile su pareti e soffitti in vista; per gli altri locali abitabili, intonaco tipo pronto con finitura a gesso; per i box intonaco rustico fine. Le pareti interne e i soffitti sono stati tinteggiati con idropittura acrilica. I serramenti interni sono con ante a battente, specchiatura cieca e intelaiatura di legno massello con finitura in noce nazionale. La sistemazione esterna comprende un marciapiede perimetrale con larghezza di 60 cm, in serizzo su massetto strutturale.


Codice

Descrizione Costo in Euro Incidenza

1 Scavi-reinterri 5,360.00 1.52%

2 Opere strutturali in c.a. 64,350.00 18.25%

3 Murature e tavolati 47,812.00 13.56%

4 Intonaci/rasature/controsoffitti 28,947.00 8.21%

5 Sottofondi/massetti/vespai 7,439.00 2.11%

6 Coperture/lattonerie/impermeabilizzazioni 42,664.00 12.10%

7 Tubi/canne/fognature 10,755.00 3.05%

8 Opere in pietra 19,746.00 5.60%

9 Pavimenti/rivestimenti/zoccolini 21,791.00 6.18%

10 Serramenti in legno esterni ed interni 46,543.00 13.20%

11 Opere da fabbro 1,974.00 0.56%

12 Verniciature/tinteggiature/trattamenti protettivi 4,231.00 1.20%

13 Impianti meccanici 28,901.00 8.20%

14 Impianti elettrici 12,482.00 3.54%

15 Assistenze murarie 9,590.00 2.72%

16 Opere esterne/recinzioni Escluse

Costo Totale 352,585.00 100.00%

Costo al mq 1,475.00 €/mq


L’intervento riguarda la costruzione di una villa monofamiliare a pianta complessa su 1 livello. L’intervento ha le seguenti dimensioni: S.l.p. = 148 m2 V. = 148 x 3,30 = 488 m3


La struttura è realizzata con murature perimetrali portanti in blocchi di laterizio opportunamente armate e pilastri centrali in c. a., tutto su fondazioni dirette di tipo contiguo o a giunti isolati. I solai sono di tipo tradizionale in laterocemento salvo quella di piano terreno composta da muretti e tavelloni a formazione di vespaio areato. Le pareti perimetrali sono dotate di controtamponamento in laterizio forato con interposto strato coibente. I tavolati interni sono in forati spessore 12 cm. nelle zone servizi e spessore 8 cm. a delimitazione degli altri ambienti interni. La copertura è realizzata con struttura in legno a vista verniciata, pannelli autoportanti in multistrato fenolico di pino con anima in polietilene espanso estruso, manto in coppi anticati e lattonerie in rame. I serramenti esterni sono in douglas con vetrocamera 6/12/5 e persiane esterne in legno verniciato. Le porte interne sono tamburate in legno, verniciate e con maniglie in ottone. Il portoncino di ingresso è anch’esso in legno tamburato e verniciato con maniglione in ottone. I pavimenti sono: - in cotto per soggiorno, cucina e scale - in legno a listoni di rovere posati su magatelli per le camere - monocottura per i bagni.


Codice


1 Scavi e rinterri 2,204.00 1.03%

2 Opere in c.a. 18,007.00 8.45%

3 Vespai e sottofondi 2,204.00 1.03%

4 Isolamento e impermeabilizzazioni 9,040.00 4.24%


6 Intonaci 19,477.00 9.14%

7 Canne e fognature 4,115.00 1.93%

8 Rivestimenti e zoccolini 18,740.00 8.79%

9 Serramenti in legno 33,588.00 15.75%

10 Opere in ferro 3,087.00 1.45%

11 Coperture e lattonerie 20,505.00 9.62%

12 Elementi architettonici decorativi 7,863.00 3.69%

13 Impianto di riscaldamento 13,891.00 6.52%

14 Impianto idrosanitario 10,216.00 4.79%

15 Impianto elettrico 11,687.00 5.48%

Costo Totale 213,209.00 100.00%

Costo al mq 1,441.00 €/mq


L’intervento riguarda la costruzione di una villa monofamiliare in zona collinare di pregio. L’edificio è costituito da un corpo di fabbrica autonomo su due piani con superficie coperta 243 m2. L’intervento ha le seguenti dimensioni: Piano terra = 243 m2 abitabili Piano primo = 160 m2 abitabili, 70 m2 come locali sottotetto Piano interrato = 350 m2 con caratteristiche di locali accessori e box


Le fondamenta sono di tipo continuo sotto i muri perimetrali e a plinti isolati posti ai piedi dei pilastri. La struttura in elevazione è costituita da muri portanti interrati in c.a. controterra, pilastri e scale gettati in opera. Le strutture orizzontali sono realizzate in laterocemento con travetti prefabbricati, pignatte in laterizio e getto integrativo in opera di calcestruzzo, ad eccezione della parte a copertura del box dove sono state usate lastre prefabbricate tipo “predalles”, con alleggerimento in polistirolo.Il pavimento del piano interrato poggia su un vespaio areato costituito da tavelloni da 100 cm poggianti su muretti da una testa di mattoni pieni per una altezza di 60 cm e fondazioni in calcestruzzo. Il solaio di copertura inclinato è anch’esso realizzato con struttura in laterocemento con travetti prefabbricati. Il manto di copertura in falda è formato da lastre di ardesia posate su assisto in abete con interposto strato isolante per la formazione di tetto ventilato; la lattoneria è in lamiera di rame. Il tamponamento esterno è stato eseguito mediante tavolato in mattoni pieni di spessore 12 cm intonacati con intonaco rustico sul paramento esterno ed interno, interposizione di isolante termoacustico in pannelli rigidi in poliuretano e barriera al vapore.


I tavolati interni sono in laterizio forato 8x12x24 per i divisori dei locali mentre le pareti attrezzate sono di spessore 12 cm. I pavimenti sono del tipo ceramico e parquet al piano seminterrato. Al piano terra è di granito in cucina e nel vano scala-atrio, in parquet a disegno il resto dei locali. Al primo piano è tutto in parquet compresi i locali sottotetto. I bagni sono in ceramica ad esclusione di quello principale che è in marmo. I serramenti esterni sono in rovere da 85 mm con inferriata di protezione in ferro. Le porte interne sono in rovere lavorate e maniglie in ottone. Gli impianti sono autonomi e hanno i contatori posti in prossimità della recinzione con apposito manufatto in cemento tinteggiato. Il riscaldamento è a metano con caldaia autonoma da 52 Kw con bollitore separato da 300 l pure a gas. Gli elementi radianti per i locali di servizio sono del tipo misto a radiatori e ventilconvettori. La distribuzione è in rame a pavimento. L’impianto idrico per la parte interna è costituito da tubazioni zincate mentre per la parte esterna i tubi sono in polipropilene. La rete fognante è in termosaldato mentre la parte esterna al fabbricato è in pvc serie pesante.


Codice


1 Impianto di cantiere e scavi 20,408.00 1.63%

2 Struttura in c.a. 247,963.00 19.79%

3 Opere da lattoniere 29,300.00 2.34%

4 Vespai e massetti 58,771.00 4.69%


6 Impermeabilizzazione e isolamenti 21,766.00 1.74%

7 Copertura 35,249.00 2.81%

8 Intonaci interni ed esterni 66,430.00 5.30%

9 Serramenti 92,901.00 7.42%

10 Impianto idro-termo-sanitario 115,045.00 9.18%

11 Impianto elettrico 29,591.00 2.36%

12 Pavimenti e rivestimenti 142,831.00 11.40%

13 Assistenze 151,373.00 12.08%

14 Opere in marmo 64,007.00 5.11%

15 Opere in ferro 29,553.00 2.36%

16 Tinteggiature 32,437.00 2.59%

17 Opere da giardiniere 28,833.00 2.30%

Costo Totale 1,252,815.00 100.00%

Costo al mq 1.522.00 €/mq

Stima del valore di costo Scala dei costi a consuntivo noti

C2 < C1 < C3 1.440,00€/mq < 1.475,00€/mq < 1.522,00€/mq L’immobile n.3 deve il suo alto costo di costruzione alle finiture di pregio con le quali è stato progettato; l’immobile oggetto di stima, pur non avvalendosi di finitezze di tale livello, necessita di alcune lavorazioni particolari che lo portano a essere più simile al terzo esempio piuttosto che ai primi due. E’ perciò possibile stimare il suo costo di costruzione attorno ai 1.500 €/mq.

Computo Metrico Estimativo

Fonte: PREZZARIO REGIONALE DEI LAVORI PUBBLICI 2013 - REGIONE AUTONOMA FRIULI VENEZIA GIULIA

Articolo Indicazione dei lavori e delle provviste misure Quantità Prezzo unitario Importo

31.2.XH3.01

Serramento in acciaio inox apribile a cerniera Fornitura e posa in opera di serramento apribile a cerniera,

realizzato con profili in acciaio con porta

guarnizioni

Infisso 1-2-3-4-5

1*1 5

Infisso 14

1*1,5 1,5

Totale mq 6,5 309,44 2.011,36

31.1.XH3.01

Serramento fisso in acciaio inox Fornitura e posa in opera di serramento fisso realizzato con profili in

acciaio inox con porta guarnizioni

Infisso 6-7

4*2,5 20

Infisso 8-9

1,25*2,12 5,3

Infisso 10

290*260 7,54

Infisso 11

1.25*2,93 3,66

Infisso 12-13

2*2,75 11

Totale mq 47,5 276,45 13.131,37

Computo Metrico Estimativo Infissi e vetratura tradizionali


36.1.RO1.06

Vetro in lastre unite al perimetro Fornitura e posa in opera su serramenti di qualsiasi tipo e forma,

facciate continue, pareti, ecc.

Con due lastre da 4 mm,intercapedine 6 mm

Infisso 1-2-3-4-5

1*1 5

Infisso 6-7

4*2,5 20

Infisso 8-9

1,25*2,12 5,3

Infisso 10

290*260 7,54

Infisso 11

1.25*2,93 3,66

Infisso 12-13

2*2,75 11

Infisso 14

1*1,5 1,5

Totale mq 47,5 41,01 1.947,97

Importo Lavori Euro 17.090,07


31.2.XN6.01

SERRAMENTO IN PVC RINFORZATO APRIBILE A

CERNIERA Fornitura e posa in opera di serramento apribile a cerniera,

realizzato con profili in PVC rinforzato con

anima in acciaio zincato, profondità 64 mm

Infisso 1-2-3-4-5

1*1 5

Infisso 6-7

4*2,5 20

Infisso 8-9

1,25*2,12 5,3

Infisso 10

290*260 7,54

Infisso 11

1.25*2,93 3,66

Infisso 12-13

2*2,75 11

Infisso 14

1*1,5 1,5

Totale mq 54 244.39 13.197,06

Computo Metrico Estimativo Infissi e vetratura ad alta prestazionalità


36.1.RO1.07

VETRO IN LASTRE A CONTROLLO SOLARE

Fornitura e posa in opera a qualsiasi altezza su serramenti di

qualsiasi tipo e forma

Isolvetro + gas argon+ Stratificato Planibel energy

Infisso 1-2-3-4-5

1*1 5

Infisso 6-7

4*2,5 20

Infisso 8-9

1,25*2,12 5,3

Infisso 10

290*260 7,54

Infisso 11

1.25*2,93 3,66

Infisso 12-13

2*2,75 11

Infisso 14

1*1,5 1,5

Totale mq 47,5 91,41 4.341,97

Importo Lavori Euro 17.539,03

Computo Metrico Estimativo Conclusione

Trasmittanza (U)

Serramento in acciaio inox 3.1W/(mqK)

Vetro in lastre unite al perimetro 3W/(mqK)

Serramento in PVC rinforzato 2.1W/(mqK)

Vetro in lastre a controllo solare 1W/(mqK)

Considerati i coefficienti di trasmittanza dei diversi componenti sopra riportati,

dopo aver svolto gli adeguati calcoli sulla base dell’ampiezza delle aperture

risulta quanto segue: la dispersione termica in caso di adozione di serramenti

e lastre tradizionali si aggira intorno ai 1.460 kWh annui, in caso di adozione di

serramenti e lastre ad alta prestazionalità intorno ai 710 kWh annui. Da ciò

deriva un risparmio medio annuo di 190€, che permette di recuperare

nell’arco di tre anni il denaro inizialmente investito.

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