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La stima sintetica del
valore di costo
Laboratorio di Progettazione EsecutivadellArchitettura 2
Corso di Estimo
a.a. 2007-08
Docente Renato Da Re
Collaboratore: Barbara Bolognesi
Alcuni concetti fondamentali:il valore di costo
Nellaccezione pi generale, il valore di costo viene
definito come la sommatoria dei prezzi dei fattori
che intervengono nel processo di produzione
In ragione del livello di progetto di cui dispone, un
perito decide di impiegare un procedimento
sintetico o un procedimento analitico di stima del
valore di costo
Cfr lezioni Il valore di costo e I procedimenti di
stima del valore di costo
VcVc ==
PfPf
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La stima sintetica del valore di
costo
Se il livello di progetto preliminare, si adotta il procedimento di
stima del valore di costo di tipo sintetico
La stima sintetica fornisce una previsione del pi probabile costo
di costruzione di un bene immobile fondata sul confronto
dellopera da realizzare con opere simili gi realizzate
per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unit di misura
del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unit)
i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti
direttamente da:
operatori del settore delle costruzioni (imprese) e/o professionisti (fonti
dirette)
tramite la pi selezionata letteratura di settore (fonti indirette)
La fonte del prezziariodel Collegio di Milano
Per stime di carattere sintetico una fonte di grandeinteresse rappresentata dai volumi curati dal Collegiodegli Ingegneri e Architetti di Milano
i volumi del Collegio forniscono una documentazioneinformativa sui costi delle opere compiute relative ad una
serie di interventi di diversa destinazione
I valori riportati nei prezziari devono essere consideratiindicativi e utilizzati tenendo presente che particolarisituazioni di mercato e di contesto possono influire sulcosto di costruzione
Tuttavia, essi consento di formulare stime sommariedel pi probabile valore di costo con sufficienteattendibilit
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Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del pi probabile valore
di costo sviluppato in modo analogo alla stima del piprobabile valore di mercato:
posto il quesito di stima, si verifica la disponibilit dicasi relativi a progetti analoghi
se si dispone di un database di una certa ampiezza, possibile procedere allanalisi dei dati attraversolanalisi della distribuzione di frequenza Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente
valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria
dellordinariet (Principi dellestimo) nel caso si disponga solo di un numero modesto di
casi, si potr procedere alla stima attraverso unprocedimento analogo a quello della scala dei prezzinoti
La definizione del costoparametrico
La comparazione pu seguire diversipercorsi logici in funzione di:
le caratteristiche del campione
la distribuzione statistica dei dati di costo
Si prefigurano diverse ipotesi (procedimentodi stima):1. la distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano
2. la distribuzione dei prezzi non gaussiana
3. scarsit dei prezzi noti
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1.Distribuzione normale dei prezzi
Distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano allora
il campione rappresentativo
il valore di costo parametrico dato da
CC = Pmodale = Pmedio = (P1 + P2 + + Pn) / n
Media e moda (valorepi frequente)coincidono
Upper Boundaries (x < boundary)
No.ofobserv
ations
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2 .4 2.6 2.8 3 3.2 3 .4 3.6
Frequenza
(numero
diosservazioni)
Valori fenomeno
Valore modale
Valore medio
2.Distribuzione non normale dei prezzi
Distribuzione dei prezzi non gaussiana
Il valore di costo parametrico pari alla media ponderata dei prezzi
CC = (P1*a + P2*b + +Pn*z)/ (a+b++z)
dove a, b, z sono le quantit delle singole opere
P1, P2, Pn sono i prezzi unitari
Expected
Normal
PREMQ: =prezzo/mq
Upper Boundaries (x < boundary)
No.ofobservations
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5
moda
media
In questo caso, alcuni
casi possono esserescartati perchappartenenti ad unaltro segmento dimercato (curvabimodale): leffettosarebbe di avvicinaremedia e moda
Lanalisi delladistribuzionedei prezzipermette diindividuarevaloriprobabilmentenon omogenei
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3. Scala dei prezzi noti Se non possibile costruire un campione
rappresentativo allora si ricorre alla scala dei prezzinoti
Data una distribuzione dei prezzi del tipo
P1 > P2 > P3 > Pn > P n+1 dove Pn rappresenta il costo dellopera da stimare
valore di costo
(euro/mq)
carattestiche dell'immobile
caso 1 914,00 (P1) edificio residenziale multipiano
caso 2 889,00 (P2) edificio residenziale pluripiano
caso 3 798,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare
caso 4 730,00 (Pn) edificio residenziale a torre
caso 5 486,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare
Scala dei prezzi noti
Loperazione estimativa consiste nellinserimento
dellopera da stimare in corrispondenza del
gradino con maggiore analogia
Cc = Pn =730,00 euro/mq
valore di costo
(euro/mq)carattestiche dell'immobile
caso 1 914,00 (P1) edificio residenziale multipiano
caso 2 889,00 (P2) edificio residenziale pluripiano
caso 3 798,00 (P3) edificio residenziale unifamiliare
caso 4 730,00 (Pn) edificio residenziale a torre
caso 5 486,00 (Pn+1) edificio residenziale pluripiano popolare
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Unaformalizzazio
ne
Procedimenti sinteticidi stima
del valore di costo
Ampia casistica di dati storicirelativi a beni analoghi
Pochi dati storicirelativi a beni analoghi
Curva di frequenza Scala dei prezzi noti
Andamento normale (gaussiano)
Andamento non normale
Valore medio = pi probabile valore di costo
Discussione del campione di dati
La metodologia
Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4:
1. si scompone il progetto complessivo in classi di operela cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi
lastricati, marciapiedi e strade etc.)2. si effettua la misurazione in relazione al parametro
tecnico adeguato (mq, mc, unit etc)
3. si individua il corrispondente costo parametrico
4. si calcola il costo totale di ciascuna opera
Costo totale = Costo parametrico * quantit
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Parametri tecnici di riferimento
I parametri tecnici da adottare nel caso delledilizia sidifferenziano in funzione
della natura delle opere
delle consuetudini locali
Tipologia Parametro tecnico (um)
Ed i f ic i a de s t i n a z i o n e o r d i n a r i a
Edilizia residenziale libera Superficie lorda e/o utileVolume (v.p.p.)
N vani
Nalloggi
Edilizia residenziale (agevolata/sovvenzionata) Sc - superficie c omplessiva Sc= Su*100%+Snr*60%
Edilizia terziaria Superfic ie lorda e/o utileEdilizia produttiva Superficie lorda e/o utile
Ed i f ic i a de s t i n a z i o n e s p e c i a l e
Autorimesse posto autoAlberghi e ospedali posto letto
Cinema e teatri posto spettatore
Parametri tecnici per opere diurbanizzazione
Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria esecondaria (ex L- 865/71) possibile individuare opportuniparametri tecnici
Ope r e d i u r b a n i z z a z i o n e
Primaria
Strade sviluppo (ml)superficie (mq)
Verde attrezzato superficie (mq)
Reti tecnologiche sviluppo (ml)
Illuminazione pubblica punto luce
Secondaria
Singoli edific i (mq, mc, etc..)
Costo insediativo standard (opere di urb primaria e secondaria)
Opere urbanizzative euro/abitante
secondo il principio di
ordinariet nella dotazione
delle opere
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Costi della residenza a confronto
Residenziale pluripiano ditipo medio e di pregio:
struttura in travi epilastri in ca emattoni forati pertamponamenti;
finiture: serramnentiin vetrocamera,piastrelle,rivestimento inklinker e cls a vista;
impianto centralizzatocon centrale termica;ascensori.
Costo: 900 euro/mq
Villa singola di pregio
struttura in muraturaportante armata ecopertura lignea a coppi;
serramenti invetrocamera conpersiane in legno,pavimenti in cotto,rovere e piastrellemonocottura;
riscaldamento autonomo Costo: 1.300 euro/mq
Altre tipologie di opere
Nel caso di complessialberghieri il costo parametrico:
fa riferimento al parametroposto letto;
dipende dalla categoriadellalbergo.
Ledilizia industriale:
comporta costinotevolmente minori inragione della tecnologiacostruttiva adottata
il costo non condizionatodallaltezza del capannone
Complesso alberghiero euro/ camera
tre stelle 55.000quattro stelle 80.000
Capannone industriale euro/ mq
h 4 mt 350
h 6,5 mt 400
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Un esempio di stima sintetica
Ad un perito viene chiesto di fornire alla committenza un
preventivo sommario di spesa di unoperazione immobiliare di
cui ha curato la progettazione
Le caratteristiche del progetto:
edificio destinato a residenza da realizzarsi nella periferia di una citt di
media dimensione
lintervento previsto si distingue per i seguenti aspetti:
si tratta di un intervento di nuova costruzione (siamo in una ZTO C
del Piano regolatore)
la densit prevista dal PRG elevata il progetto destinato ad una domanda capace di un investimento
contenuto
Il livello progettuale a cui fate riferimento un
preliminare
Lanalisi di mercato
Una volta posto il quesito di stima, il perito verifica la
disponibilit di casi relativi a progetti analoghi
nellambito del Prezziario specifico
Prezzi Tipologie Edilizie, 2004, DEI Tipografia del
Genio Civile
Dal prezziario il perito rileva tre valori di costo che
posso considerare relativi a beni analoghi a quello
oggetto di stima
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Primo caso:
edificio di civile abitazione
Lintervento della durata19 mesi- riguarda lacostruzione di un edificio di10 piani fuori terra in cui prevista la realizzazionedi 2 negozi al piano terra,2 uffici e 25 abitazioni aipiani superiori- e due pianiseminterrati destinati abox auto e cantine-
Primo caso:edificio di civile abitazione
Il terreno su cui sorge lopera di circa 9.400 mq e diquesti 5.000 sono destinati a superficie verde
Le principali caratteristiche quantitative delledificio inprogetto sono le seguenti:
La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq
Il volume totale: 16.400 mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici il
seguente:
/mq: 951,00
/mc: 198,00
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I costi del primo casoCod. Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e movimenti di terra 81.361 2,50%
2 Sondaggi e diaframmi 99.858 3,07%
3 Fondazioni 103.098 3,17%
4 Strutture c.a. pi trattamento a vista 691.349 21,27%
5 Murature e tramezzi 64.374 1,98%
6 Vespai, sottofondi e pavimenti 235.646 7,25%
7 Opere in pietra 42.413 1,30%
8 Rivestimenti e zoccolini 231.624 7,12%
9 Intonaci e tinteggiature 181.499 5,58%
10 Canne e fognature 60.015 1,85%
11 Coibentazione 63.424 1,95%
12 Impermeabilizzazioni e copertura 71.638 2,20%
13 Opere e serramenti e lattonerie 310.414 9,55%
14 Serramenti in legno 342.601 10,54%
15 Impianto di riscaldamento/condizionamento 245.649 7,56%
16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 116.845 3,59%
17 Impianto elettrico 205.974 6,34%
18 Impianto ascensori 103.098 3,17%
3.250.882 100,00%951198
Costo a mqCosto a mc
Costo Totale
Secondo caso: edificio di civileabitazione industrializzato
Lintervento riguarda lacostruzione di un edificiocostituito da 4 piani diabitazione e un pianoseminterrato nel quale sonoubicati gli ingressi principali,le cantine e parte dei boxper autovetture oltre iservizi generali
Ledificio verr costruito in16 mesi
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Secondo caso: edificio di civile
abitazione industrializzato
Ledificio realizzato con il sistema di prefabbricazioneindustrializzata e razionale ad alta affidabilit tecnologica
Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono leseguenti:
La superficie lorda di pavimento: 5.964 mq
Il volume: 17.415 mc
Il costo espresso secondo due parametrici tecnici ilseguente:
/mq: 494,00
/mc: 169,00
I costi del secondo caso
Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e rinterri 11.108 0,38%
2 Struttura prefabbricata in elevazione 1.043.328 35,44%
3 Tavolati 312.105 10,60%
4 Isolamenti sottofondi e pavimenti 236.641 8,04%
5 Intonaci interni ed esterni 186.999 6,35%
6 Canne fumarie e fognature 46.778 1,59%
7 Rivestimenti e zoccolini 136.499 4,64%8 Carpentiere e lattonerie 65.616 2,23%
9 Opere in legno e ferro 310.788 10,56%
10 Impianto di riscaldamento 223.930 7,61%
11 Impianto idrosanitario, gas e antincendio 156.826 5,33%
12 Impianto elettrico 114.513 3,89%
13 Impianto ascensori 98.596 3,35%
2.943.727 100,00%494169
Costo TotaleCosto a mqCosto a mc
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Terzo caso: edificio
residenziale pluripiano
Il terreno su cui sorge lopera di 2.300 mq, di cui1.759 da destinare a verde
Le principali caratteristiche quantitative sono leseguenti:
La superficie lorda di pavimento: 3.184 mq
Il volume: 10.508 mc
Il costo espresso secondo due parametrici tecnici ilseguente:
/mq: 506,00
/mc: 153,00
Terzo caso: edificioresidenziale pluripiano
Lintervento che sarrealizzato in 19 mesi -riguarda la costruzione diun edificio di 6 pianiabitabili e un pianoseminterrato nel qualesono sistemate le cantine(36) e i box (36) con ilrelativo corsello dimanovra
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I costi del terzo caso
Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e rinterri 34.640 1,75%
2 Opere in c.a. 601.537 30,37%
3 Vespai, sottofondi e pavimenti 102.317 5,17%
4 Isolamenti e impermeabilizzazioni 22.616 1,14%
5 Murature e tramezzi 140.851 7,11%
6 Intonaci e rasature e tinteggiature 146.691 7,41%
7 Canne e fognature 18.552 0,94%
8 Rivestimenti e zoccolini 66.932 3,38%
9 Coperture e lattonerie 79.816 4,03%
10 Opere in legno e ferro 213.051 10,76%
11 Impianto di riscaldamento 103.748 5,24%
12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas 211.735 10,69%
13 Impianto elettrico 100.142 5,06%
14 Impianto ascensori 51.645 2,61%15 Finitura di facciata 66.017 3,33%
16 Opere in pietra 20.269 1,02%
1.980.559 100,00%506153
Costo TotaleCosto a mqCosto a mc
La stima
I tre casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quellooggetto di stima, riportano valori convergenti
sia con riferimento ai valori per metro quadro di SLP
che ai valori riferiti al metro cubo
La stima sommaria del pi probabile valore di costo potr
essere effettuata con riferimento ai tre casi tramite la mediadei valori ottenuti
costo /mq costo /mc costo totale
caso 1 951 198 3.250.882caso 2 494 169 2.943.727caso 3 506 153 1.980.559
m ed ia 650 173 2 .725 .056
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I limiti di impiego delle fonti
E necessario verificare chele condizioni operativedella produzione dei casiconsiderati siano analoghe aquelle in cui opererlimpresa nel nostroprogetto
Ad esempio, i limiti divalidit delle stime delCollegio sono riportati asinistra
Zona climatica: Lombardia
Localit con altitudineinferiore ai 300 metri slm
Terreno pianeggiante
Assenza di manufatti nelterreno di intervento
Precipitazioni atmosferichemassime 90 mm/h
Falda acquifera inferiore alpiano di posa dei plinti
Normale accessibilit aicantieri
I limiti della stima sintetica delcosto
La stima sintetica del valore di costo fornisceindicazioni rapide circa i costi del progetto
Per questa ragione la stima sintetica del valore di costo utile in sede di elaborazione progettuale
per misurare indicativamente le risorse necessarie
per la realizzazione dellintervento per modificare scelte progettuali, tipologiche e
tecnologiche (luso dei materiali)
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