Renouvellement urbain et ville sociale : L’exemple de … · démarches administratives. ......

Rapport de stage M1 AUDT, Département urbanisme de Leipzig

Stage Master 1 Urbanisme et Aménagement du territoire

28 janvier – 31 mai 2013

Département Urbanisme et construction de la ville de Leipzig, Allemagne

Renouvellement urbain et ville sociale :

L’exemple de Leipzig

Rapport réalisé par :

Marianne Panel, Master 1 Urbanisme et Aménagement du territoire

Maîtres de stage :

Jana Fischer, manager du projet EPOurban, Bureau renouvellement urbain et logement

Jan Richert, géographe, Bureau urbanisme

Tuteur :

Jean-Jacques Gross, Faculté de Géographie et d'Aménagement de Strasbourg

Année universitaire 2012- 2013

2012-2013 Université de Strasbourg


REMERCIEMENTS

Je tiens tout d’abord à remercier mon tuteur, Jean Jacques Gross, qui m'a

encouragé à faire ce stage en Allemagne et m'a apporté de précieux conseils. Un grand

merci aussi à Évelyne Propeck, pour son efficacité concernant le soutien aux

démarches administratives.

Je remercie chaleureusement mes maîtres de stage Jana Fischer, manager du

projet EPOurban au sein du Bureau renouvellement urbain et logement et Jan Richert,

géographe au sein du Bureau urbanisme, pour leur disponibilité et les connaissances et

savoirs-faire qu’ils m’ont apportés tout au long du stage.

Il m'est agréable d'adresser également mes remerciements aux équipes des deux

bureaux, dont la gentillesse et l’ouverture d’esprit m’ont permis de m’intégrer

rapidement et de travailler dans une ambiance dynamique.



SOMMAIRE

Introduction

I) Leipzig depuis la chute du Mur ou la renaissance d’une ville d’Allemagne de

l’Est

A) État des lieux et diagnostic

B) L’urbanisme à Leipzig depuis la chute du Mur

C) SEKo, le développement urbain intégré : une stratégie à long terme qui

favorise la transversalité

II) Le renouvellement urbain à Leipzig

A) Le projet EPOurban : impliquer les propriétaires privés d’immeubles résidentiels dans

le processus de renouvellement urbain

B) L’association HausHalten: permettre l’usage temporaire et alternatif des logements

vacants

C) Étude de cas : la « Magistrale » Georg Schwarz Strasse

III) Mutation démographique et développement social intégré

A) Leipzig, ville sociale confrontée aux mutations démographiques

B) Le développement intégré des infrastructures sociales : une priorité pour la ville

IV) L’urbanisme du 21ème siècle, de nouvelles thématiques à prendre en compte

A) Politique et urbanisme : une « bonne » gouvernance est-elle un facteur de

réussite pour les projets urbains ?

B) L’urbanisme à Leipzig, un modèle d’équité sociale ?

C) La gentrification, menace ou opportunité ?

Conclusion SourcesAnnexes Zusamenfassung / Résumé



MOTS-CLÉ

Cadre de vie

Concertation

Démographie

Densité

Développement urbain intégré

Dynamique urbaine

Équité sociale

Financements européens

Gentrification

Gouvernance

Infrastructures sociales

Participation citoyenne

Politiques de l'habitat

Régénération urbaine

SIG : Système d'Information Géographique

Statistiques

Ville durable



La capitale de l’Allemagne, Berlin, est renommée pour son ambiance internationale et

son dynamisme culturel. Mais il faut désormais que Berlin compte avec Leipzig, 11ème plus

grande ville d'Allemagne située à moins de 200 km au Sud-Ouest de Berlin. Cette ville

d’environ 542 000 habitants attire de plus en plus d’étudiants et de jeunes ménages grâce à ses

logements spacieux et peu coûteux, son dynamisme économique et culturel et un cadre de vie

de qualité. Elle a été récemment qualifiée de « nouveau Berlin » par le magazine Der Spiegel

ou encore de « Berlin en mieux » («better Berlin ») par le New York Times. Elle attire tout

particulièrement des jeunes gens issus de la sphère artistique et créative, motivés par les

nombreux espaces libres et la possibilité d'un nouveau mode de vie, plus alternatif.

Du point de vue urbain, la consultation des archives photographiques de la ville

permet de prendre la mesure du travail colossal de réhabilitation et d’aménagement réalisé en

20 ans. Après une décennie marquée par une baisse brutale de la population entre la chute du

Mur et le début des années 2000, Leipzig a su créer une nouvelle dynamique et s’imposer en

« ville de demain », comme le prouvent les récompenses régulières qu’elle reçoit notamment

dans le domaine du développement durable.

Le contexte urbain particulier de Leipzig est intimement lié à l’histoire du pays: la

réunification de l’Allemagne en 1990 et les mutations démographiques qui en ont résulté ont

provoqué un taux élevé de logements vacants, qui se sont progressivement délabrés. Leur état

parfois critique a un impact négatif sur les quartiers où ils se situent. Le Département

urbanisme et construction, en coopération avec un réseau d’acteurs locaux, a donc mis en

place différentes mesures pour répondre à ce problème.

D’autre part, les infrastructures sociales font l’objet d’une nouvelle stratégie de

développement intégré dans la lignée de SEKo, la stratégie de développement urbain intégré

adoptée par la ville depuis 2007. Cette stratégie a permis d’appréhender et de « travailler la

ville » de manière transversale, tout en intégrant les différentes aspects du développement

durable Les résultats sont plutôt convaincants au vu de la métamorphose urbaine et

économique spectaculaire de la ville.

Pourtant, les différents quartiers de Leipzig présentent des inégalités de

développement à corriger. Et de nouvelles menaces, comme la récente augmentation des prix



dans le secteur immobilier, sont à prendre rapidement en compte, pour que Leipzig reste une

« ville sociale ».

Dans une première partie, la ville de Leipzig fera l’objet d’une présentation, d’abord

générale, puis axée sur l’urbanisme depuis la chute du Mur. Ensuite, les problématiques du

renouvellement urbain dans les quartiers défavorisés et du développement intégré des

infrastructures sociales seront abordées, sous l’angle de la stratégie de développement urbain

intégré. Enfin, une partie analytique permettra d’approfondir les notions de gouvernance,

d’équité sociale et de gentrification, notions majeures pour l’urbanisme du 21ème siècle.



I) Leipzig depuis la chute du Mur ou la renaissance d’une ville d’Allemagne de

l’Est

A) État des lieux et diagnostic

1) Situation géographique

Leipzig se situe au cœur de

l'Europe, dans la partie Est de

l'Allemagne, à un peu moins

de 200 km de Berlin.

La ville se situe au Nord

Ouest du Land1* de Saxe qui

forme avec la Saxe-Anhalt et

la Thuringe, la région

européenne

« Mitteldeutschland »,

composée de 11 villes.

Certaines de ces villes sont

internationalement

renommées comme Dresde

(capitale de la Saxe), Weimar

ou encore Erfurt. Leipzig

entretient des liens étroits

avec les villes situées à

proximité comme Halle où se

trouve l'aéroport international

Halle-Leipizg.



Leipzig est une ville d'eau : elle est traversée par 3 fleuves -weiße Elster, Pleiße et

Parthe- et par des canaux, dont le canal Karl Heine, qui porte le nom d’un pionnier de

l’industrie. Un port est en cours de construction dans le quartier de Lindenau, à 4,5 km du

centre ville dans l’Ouest de la ville. L’idée est de relier le centre ville au quartier de Grünau,

grâce au canal Karl Heine. Il est prévu de bâtir dans ce secteur un quartier d’habitation

caractérisé par son cadre de vie agréable et sa mixité d’usages.

L’ «Auwald », forêt parcourue de cours d'eau qui s’étend du Nord au Sud de la ville,

constitue une véritable coulée verte et bleue, qui joue un rôle capital pour le maintien de la

biodiversité et l'absorption des GES (Gaz à effet de serre). Au Sud de la ville, de grands lacs

superficiels construits sur d'anciens sites miniers constituent aujourd'hui un atout majeur pour

le tourisme et les loisirs de proximité. La ville compte au total 24 lacs situés tout autour de la

ville.

Le service des transports aime à surnommer Leipizg « la ville des courtes distances ». En

effet, le centre ville est facilement et rapidement parcouru à pied et presque tous les quartiers

sont accessibles du centre ville en 15 ou 20 minutes en vélo.

2) Contexte historique et politique

La Révolution pacifique de 1989 sur l’Augustus Platz

C’est à Leipzig que l’on doit la « Révolution pacifique » (« Friedliche Revolution »)

du 9 octobre 1989 et son rôle décisif sur la Chute du Mur. À l’automne 1989, après les prières

hebdomadaires pour la paix qui ont lieu les lundis, de plus en plus d'habitants se retrouvent

1 Un « Land » est un état fédéré d’Allemagne2012-2013 Université de Strasbourg


sur le parvis de l'église Saint-Nicolas de Leipzig. Ils réclament la liberté de presse et de

circulation. Malgré les arrestations fréquentes, le nombre de manifestants augmente de

semaine en semaine. Le 9 octobre, il règne dans la ville une atmosphère tendue à l'extrême.

Plusieurs milliers de représentants des forces de l'ordre sont en place et le bruit court que la

manifestation pourrait se faire réprimer violemment. Les habitants s'obstinent malgré tout. Ce

soir-là, des milliers de personnes défilent en scandant « Wir sind das Volk! », « Nous sommes

le peuple ! ». Les forces de l'ordre n'interviennent pas. Le 9 novembre 1989, après des mois de

manifestations dans toute l’Allemagne, la frontière entre Est et Ouest s’ouvre enfin.

Suite à la chute du Mur, un mouvement d’émigration massif a lieu. Une partie de la

population émigre en République Fédérale d'Allemagne, dans les Länder de l’Ouest, où la

situation économique est beaucoup plus favorable. De nombreuses familles partent s’installer

dans les banlieues environnantes de Leipzig pour de meilleures conditions de vie. Ces

familles ont souvent de jeunes enfants et souhaitent un environnement plus vert et des habitats

individuels, deux éléments dont Leipzig est à l’époque totalement dépourvue. Cette

émigration massive a pour conséquence un nombre toujours grandissant de logements

vacants.

Après la réunification, une transition bureaucratique a lieu dans l'ex Allemagne de

l'Est. Des consultants et hommes politiques de l'Allemagne de l'Ouest sont appelés à

intervenir dans les villes de l'Est, d'abord ponctuellement puis, comme cela ne suffit pas, sur

le long terme. Ils occupent les hauts postes politiques et bureaucratiques. Il est difficile pour

ces habitants de l'Ouest de s'intégrer à l'Est et aussi de s'intéresser aux problématiques locales,

si éloignées des leurs. Souvent, les fonctionnaires de l'ancienne Allemagne de l'Est se

retrouvent à des postes de subordonnés : il existe une hiérarchie très marquée et ce sont les

allemands venus de l'Ouest qui sont au sommet. Le choc culturel est assez rude. On regarde

aussi le passé des fonctionnaires de l'Est, notamment s'ils ont joué un rôle dans la Stasi (Police

secrète de la RDA). Toute la structure et les méthodes de travail de l'administration évoluent :

le rôle du maire est renforcé, les circonscriptions sont réorganisées et les banlieues intégrées

dans la politique d'aménagement urbain. De nouvelles idées font leur chemin comme la

privatisation des services et l'introduction de la notion de « business » dans l'administration.

Présentation du fonctionnement politique de la ville :

Burkhard Jung, le maire actuel issu du Parti Socio Démocrate plutôt ancré à gauche, a

été réélu pour un second mandat de 7 ans le 17 février 2013. Le conseil municipal



(« Stadtrat ») vote pour le Maire (« Oberbürgermeister ») et contrôle son action. Le Maire

joue le rôle d’intermédiaire entre le conseil municipal et l’administration de la ville. Le

conseil municipal vote également pour les maires adjoints (les « Bürgermeister ») au nombre

de 7, correspondant aux 7 Départements de l’administration de la ville. Leur mandat dure 5

ans.

Différentes fractions politiques sont représentées au conseil municipal :

1) Union chrétienne démocrate (CDU) - 18 sièges

2) La gauche - 17 sièges

3) Parti social démocrate allemand (SPD) – 14 sièges

4) Les verts/ Alliance 90 – 11 sièges

5) Parti libéral allemand (FDP) – 4 sièges

6) Fraction citoyenne (« Bürgerfraktion »)– 4 sièges

La présence d’une fraction citoyenne au conseil municipal prouve l'importance de

l'engagement citoyen à Leipzig. C'est notamment le passé glorieux de la ville qui pousse les

citoyens à s'investir pour leur ville. La tradition des foires, commerce florissant jusqu'à la

seconde guerre mondiale a ancré le sens de l'entrepreneuriat à l'échelle internationale dans la

ville. Aujourd’hui, la foire du livre et sa fréquentation record (168 000 visiteurs pour l'édition

2013 et une augmentation de 5000 visiteurs par rapport à l’édition 2012) prouvent le rôle

culturel que joue la ville de Leipzig dont Goethe disait qu'elle était « son petit Paris ».

3) Données socio-démographiques

Au début du 20ème siècle, Leipzig était une des plus grandes villes d’Allemagne. Juste

avant la 2ème guerre mondiale, la ville atteint presque un million d’habitants grâce à son

économie florissante. Durant la RDA, la population décroît de 17%.

Leipzig a connu une mutation démographique majeure dès la chute du mur en 1989. 2Elle

perd alors 100 000 habitants : 25% d’entre eux migrent vers les Länder de l’Ouest de

l’Allemagne dans l’espoir d’une situation économique meilleure, 50% d’entre eux, dont de

nombreuses familles, vont habiter dans les banlieues périphériques à la recherche d’un cadre

de vie plus agréable et les 25% restants sont la résultante de la baisse dite naturelle de la

population.

2 cf. Annexe 12012-2013 Université de Strasbourg


Entre 2000 et 2010, la population a augmenté de 6%, croissance plus importante que dans

d'autres grandes villes d'Allemagne comme Hambourg, Stuttgart ou Hanovre, où la croissance

se situe environ à 3%. En 2010, on note une augmentation démographique de deux classes

d'âges : les enfants de 5 et 6 ans- qu'on appelle « Vorschulkinder » , enfants bientôt en âge

d'être scolarisés- et les personnes âgées (65-80 ans). L'âge moyen des habitants est

aujourd’hui de 44 ans.

La population a largement dépassé le seuil des 500 000 habitants avec au 31 décembre 2012,

542 117 habitants recensés, pour une superficie de 29 760 ha. Entre 2011 et 2012, la ville a

gagné 10 000 habitants, en majorité âgés de 18 à 40 ans, attirés par les offres de formation ou

les opportunités professionnelles d'emploi. Ces nouveaux habitants sont originaires

majoritairement de Saxe ou de Saxe-Anhalt.

Mais la population n'occupe pas la ville de façon égalitaire 3. Les différences sont très

marquées entre les quartiers. Situés proches de la coulée verte et bleue et du centre ville, les

quartiers de Schleussig, Connewitz, Süd Vorstadt sont très appréciés tandis que les grands

ensembles de Grünau à Ouest et les banlieues de l'Est de la ville connaissent depuis 2000 une

baisse conséquente voire dramatique de leur population. Une baisse de 15% pour Grünau a été

observée entre 2000 et 2010. Les quartiers touchés par la baisse de la population sont aussi les

plus touchés par le vieillissement de la population.

Les habitants issus de l'immigration, qui représentent un peu plus de 8% de la population

globale de Leipzig, sont également inégalement répartis dans la ville principalement au Nord-

Est et au Sud-Est. Leur moyenne d'âge est plus jeune : 32 ans.

Les hypothèses sur les tendances démographiques futures publiées chaque année par le

bureau des statistiques annoncent une population s’élevant à 553 220 habitants pour l’année

20204. Plusieurs variantes existent, preuve de la difficulté à prévoir précisément les

mouvements démographiques. La catégorie des enfants en âge d'être scolarisés est celle qui

connaîtrait la plus forte hausse. Cette dynamique de croissance démographique cesserait dans

la décennie 2020-2030, la population diminuant alors progressivement.

3 cf. Annexe 34 cf. Annexe 22012-2013 Université de Strasbourg


4) Situation économique

Durant la RDA, Leipzig était une ville industrielle et spécialisée notamment dans la

production de produits chimiques destinés à l’industrie du textile.

Après la chute du Mur en 1989, la ville doit faire face aux nouveaux défis de la mon-

dialisation notamment la désindustrialisation : le nombre d’emplois dans le secteur industriel

baisse en effet de 100 000 à 20 000 entre 1990 et 1993, soit une perte de 80% en 3 ans .La so-

ciété a considérablement changé et il faut trouver un nouveau sens, de nouvelles valeurs. Pen-

dant les années 1990, la ville se développe de façon intensive, une grande partie des bâtiments

anciens est rénovée et le centre ville devient de plus en plus attractif, économiquement et

culturellement. A l'aube de l'an 2000, les attentes en terme de peuplement ne sont pourtant pas

remplies et le nombre de logements et de bureaux vides augmente considérablement. Le rôle

de l'urbanisme à cette période a été majeur pour tenter de trouver des solutions aux consé-

quences de la forte vacance.

Après le fort effondrement de l'activité industrielle au début des années 1990, Leipzig est

devenu un centre économique axé sur l’avenir. La ville acquiert une notoriété internationale

grâce à ses activités de foires et congrès. De nombreuses entreprises se sont implantées

notamment dans le secteur de l’automobile (Porsche, BMW…).

Leipzig fut choisie parmi 250 autres villes européennes pour l'implantation de BMW.

Amazon.de est aussi un des plus gros employeurs de la région. La construction de l’aéroport

Leipzig-Halle a permis de relancer la région du point de vue économique en créant une

dynamique locale, avec l’implantation d’entreprises aux abords du site. Les petites entreprises

bénéficient aujourd’hui de soutiens financiers de la ville et du Land. Des institutions de

recherche comme l’institut Max Planck ou le Centre pour l’environnement et la recherche

génèrent une activité scientifique de pointe et attire de nombreux jeunes diplômés Bac +5 qui



viennent ici poursuivre leurs études en doctorat. Leipzig compte aujourd’hui 37 000 étudiants

et cette population jeune a notamment permis à la ville de se redynamiser.

La ville a un poids économique important au regard de l'économie nationale et si on la

compare aux villes de l'Allemagne de l'Ouest, les indicateurs de réussite suivants prouvent

que la ville est en plein essor économique : capacité d'innovation, qualification élevée de la

force de travail et perception positive des investisseurs privés.

Mais il faut nuancer cette croissance économique favorable par le taux de chômage de la ville

qui s'élève à 11,5%, avec des inégalités entre quartiers puisque ce taux grimpe à 19% dans le

quartier de l’ancien Lindenau (Ouest de Leipzig).

Après un recul des investissements entre 2003 et 2007, une reprise a été observée depuis

2009, grâce aux nombreuses initiatives de jeunes entrepreneurs. Mais la ville manque encore

d'investisseurs notamment pour la réhabilitation des infrastructures existantes.

Les secteurs économiques et scientifiques majeurs qui contribuent au rayonnement

économique international de Leipzig sont principalement : l’automobile, la biotechnologie et

la santé, l’énergie et l’environnement, la logistique et les médias et la culture.

Le tourisme est également un secteur économique florissant à Leipzig grâce à la richesse

culturelle de la ville : compositeurs célèbres (le Festival Bach est mondialement connu) et

offre culturelle « classique » et alternative diversifiée. Le tourisme est d’ailleurs utilisé parfois

comme moteur de développement, dans le cadre d’une stratégie de régénération urbaine.

B) L’urbanisme à Leipzig depuis la chute du Mur

En préambule, il convient de présenter le phénomène de « rétrécissement urbain » ou

« Schrumpfung ». Le paragraphe qui suit est tiré de l’article « La "Stadtschrumpfung" ou

"rétrécissement urbain" en Allemagne : un champ de recherche émergent » écrit par Daniel

Florentin, Sylvie Fol et Hélène Roth pour la revue Espace, Société, Territoire en 2009.

« La notion de Schrumpfung – littéralement traduite en français par rétrécissement,

contraction, rétraction, ou, dans une acception plus large, par déclin – est très discutée depuis

une dizaine d’années dans la recherche urbaine et régionale allemande. Souvent opposée à la

notion de croissance, elle désigne un ensemble de dynamiques démographiques, économiques

et/ou sociales régressives qui se déploient dans des espaces urbains donnés, les

"schrumpfende Städte". En ce sens, le terme de Schrumpfung peut être interprété comme un



nouveau label appliqué à un processus connu et analysé de longue date (Boustedt, 1957), qui

s’inscrit dans une accentuation des disparités spatiales en Europe et dans l’affirmation de

processus de déclin urbain, particulièrement dans plusieurs pays d’Europe centrale et

orientale. »

Dans ce même article, il est expliqué que ce phénomène se traduit non pas par une diminution

du périmètre des villes concernées, mais par un processus de "perforation urbaine", qui évide

des territoires situés à l’intérieur de l’aire urbaine (Lütke-Daldrup, 2000). C’est bien le cas de

la ville de Leipzig qui présente dans les années 2000 nombre de dents creuses et de friches

urbaines.

1) Présentation du Département VI Urbanisme et construction et des objectifs de

stage

L' administration de la ville de Leipzig se divise en 8 grands départements :

- Bureaux du maire et du conseil municipal

I) Administration générale

II) Finances

III) Environnement, Règlement, Sport

VI) Culture

V) Jeunesse, social, santé et éducation

VI) Urbanisme et construction

VII) Économie et travail

Ces grands départements sont divisés en plusieurs bureaux. Le Département VI « Urbanisme

et construction » comprend 6 bureaux dont le bureau 64 « Renouvellement urbain et

logement», situé dans les locaux des services techniques de la ville.

Les autres bureaux du Département VI sont les suivants :

- Bureau d’urbanisme

- Géoinformation et réglementation des sols

- Réglementation de la construction et protection des monuments historiques

- BTP

- Infrastructures de transport/ BTP



Le bureau 64 « Renouvellement urbain et logement» est découpé en 5 services qui s'occupent

de différentes parties de la ville et/ou ont différents rôles :

Renouvellement urbain Leipzig Ouest

Renouvellement urbain Leipzig Centre/ Procédures juridiques pour la réhabilitation

Renouvellement urbain Leipzig Est/ Programmes européens

Subventions et finances

Restructuration de la ville et développement urbain intégré (SEKo) est le service

où la première partie du stage s’est déroulée (février-mars) au sein du sous service

64.51.

Le thème de cette première partie de stage portait sur le renouvellement urbain et la propriété

privée. L’objectif du stage consistait à soutenir l’avancement du projet transnational

EPOurban, abordé dans la partie II) A). Ce projet transnational a pour but d’impliquer les

propriétaires privés d’immeubles résidentiels dans le processus de renouvellement urbain

Différentes tâches ont été réalisées pour soutenir l'avancement du projet:

- Traduction de différents documents liés au projet EPOurban (de l’allemand à l’anglais et

vice versa) pour un usage interne ou pour un partage avec les membres du projet.

- Création de bases de données et tâches administratives diverses relatives aux candidatures

reçues pour les poste de consultant et de manager EPOurban

- Étude et synthèse de textes de loi portant sur la propriété, la location, les énergies

renouvelables, et production d’une synthèse, traduite en anglais pour les besoins du projet

- Travail de terrain pour la réalisation d'une visite guidée à destination d'étudiants en M2

Renouvellement urbain à Paris


Organigramme du bureau " Renouvellement urbain et logement "

64.1Service renouvellement urbain

Leipzig Ouest


Leipzig Centre/ Procéduresjuridiques pour la réhabilitation


Leipzig EstProgrammes européens

64.4Service Subventions et finances

64.52Instruments informels

du renouvellementurbain

64.51Mesures stratégiques

d'aménagement /SEKo

64.50Soutien à la construction

de logementsAménagement Leipzig Est

64.5Restructuration de la

ville et développementurbain intégré (SEKo)

64.Direction du bureau


Le bureau « Renouvellement urbain et logement» travaille en étroite collaboration avec tous

les autres bureaux du Département VI « Urbanisme et construction » mais aussi,

ponctuellement, avec d’autres Départements.

Le bureau travaille également avec des structures privés ou publiques extérieures telles que :

- HausHalten e.V, association loi 1901 créée en 2004, dont le but est de trouver des

solutions alternatives aux problèmes des immeubles vacants

- Différentes associations de quartiers et de citoyens engagés qui œuvrent pour

l’animation de la vie locale, la défense des droits des habitants, l’amélioration du cadre

de vie…

Dans le cadre du projet EPOurban, le bureau « Renouvellement urbain et logement» travaille

avec un réseau de 8 partenaires européens.

La deuxième partie du stage (avril-mai) se déroulait au sein du bureau 61 « Urbanisme »,

situé dans les locaux de l’hôtel de ville. Le bureau est découpé en 6 services qui s'occupent de

différentes parties de la ville et/ou ont différents rôles. Le stage se déroulait au sein du service

61.0 , Aménagement et urbanisme.

Le thème de cette deuxième partie de stage portait sur le développement des infrastructures

sociales. L’objectif du stage consistait à soutenir la mise en place d’une stratégie de dévelop-

pement social intégré, abordée dans la partie III). Pour ce faire, deux missions ont été réali-

sées :


Organigramme du bureau "Urbanisme"

61.0Service

Aménagementet urbanisme

61.1Service

Aménagement général / Grands projets

61.2Leipzig Centre

Conception des espaces publics

61.3Leipzig Ouest / Nord

61.4Leipzig Sud / Est

61.5Procédures

d'urbanisme prévisionnelAdministration

61.Direction du bureau


- Recherche de type « benchmarking » pour trouver des territoires à l'échelle nationale

confrontés à des problématiques similaires et étudier leurs éventuelles solutions et mé-

thodes de travail.

- Actualisation et harmonisation des données existantes sur les infrastructures sociales à

Leipzig - avec une priorité pour les crèches, jardins d’enfants, écoles et infrastructures

sportives - en vue de produire des cartes reflétant la situation actuelle et les besoins.

2) Deux décennies d’urbanisme et une véritable transformation de la ville

Leipzig est une ville compacte, qui présente 15 000 monuments classés dont 12 500

environ sont réhabilités. Ces monuments sont notamment de grands immeubles et des

bâtiments administratifs à l'architecture wilhelminienne5, construits entre 1890 et 1918 et qui

se reconnaissent par leur caractère officiel et imposant. Le centre ville est extrêmement

dense : il couvre une superficie de 0,8 km² et s'est toujours caractérisé par son dynamisme

économique.

Quelques années après la réunification, la ville de Leipzig présente un problème rarement

rencontré dans les villes d'Europe du Sud: un taux d’occupation trop faible des logements et

par conséquent, de nombreux logements vacants, sans projet et qui se dégradent

progressivement. Cette situation trouve son origine dans le contexte historique du pays. Dans

la deuxième moitié du 20ème siècle, la République Démocratique d'Allemagne (RDA) n'a pas

mis l'accent sur la réhabilitation des bâtiments, préférant bâtir de grands ensembles

« modernes » en périphérie de la ville. L’état de la plupart des bâtiments dans les années 1990

est donc critique. La ville présente également d’immenses surfaces en friche. On peut parler

d'une morphologie urbaine« perforée ».

Durant cette période, on observe un phénomène de suburbanisation avec de nombreux

ménages qui vont s'installer dans les banlieues et des surfaces commerciales et industrielles

qui s'implantent en périphérie, créant une concurrence pour les commerces du centre ville.

5 L’époque comprise entre 1890 et 1918 est appelée « Gründerzeit » ou époque wilhelminienne et se caractérise par une architecture représentative des fonctions officielles de la ville : justice et autorité politique notamment. Le style est un mélange entre baroque, gothique et renaissance. Le quartier Waldstraßenviertel illustre parfaitement cette époque.2012-2013 Université de Strasbourg


Dès 1990, de grands travaux sont entrepris et de grands projets urbains voient le jour. Les

acteurs de l’urbanisme doivent relever un véritable défi au vu de la situation de l’époque. Les

grandes orientations d’aménagement urbain se trouvent dans les différents plans d'urbanisme

appelés STEP : « Stadtentwicklungsplan ».

Après plusieurs années de réflexion, le plan d'occupation des sols est présenté en 1994. Avec

la réforme communale entreprise quelques années plus tard dans le Land de Saxe, ce sont 19

communes qui intègrent la ville ; la superficie de la ville double pour atteindre 297 km².

Environ 67 000 personnes deviennent des « nouveaux citoyens de Leipzig ».

En 1998, la gare de Leipzig est rénovée et agrandie : c'est une des gares les plus grandes

d'Europe et son architecture vaste et moderne ainsi que ses services et commerces attractifs en

font un véritable modèle. La reprise progressive de l’activité de l'aéroport Leipzig-Halle dans

les années 1990 s'est révélée être une nécessité pour la desserte optimale de la ville et n'a pas

connu de vives contestations de la part de la population, en majorité convaincue par le

potentiel d'attractivité économique.

En 2000, on recense encore 60 000 logements vacants et une proportion trop élevée de

bâtiments historiques dans un état de vétusté avancé. Le taux de vacance s’élève à 39% pour

le centre ville et à 11% pour les quartiers d’habitat collectif Le Département urbanisme et

construction met alors en place une stratégie pertinente pour lutter contre la vacance.

La stratégie mise en place repose sur deux axes complémentaires :

Réhabilitation de l'existant Transformation urbaine

- Priorité aux bâtiments historiques,

notamment dans le centre ville

- Soutien à la propriété, programme

« Selbstnutzer »

Construction de „maisons de villes“

(„Stadthäuser“) modernes

Réhabilitations d'immeubles à

caractère historique

- Démolition massive: 13 000 unités

d'habitation dont 70% situées dans les grands

ensembles

- Espaces verts aménagés sur les anciennes

friches, ferroviaires notamment

- Usage temporaire des friches encouragé

- Réaménagement des berges et canaux



- Usage temporaire encouragé

De gros travaux sont entrepris pour revaloriser le centre ville.. Les années 2000 sont une

période clé pour la transformation urbaine de Leipzig. C'est aussi à cette période qu'est

débattu le problème du rétrécissement urbain ou « Schrumpfung » abordé en préambule de la

partie I B). En 2003, la ville se porte candidate pour recevoir les jeux olympiques d'été 2012,

candidature qui joue un rôle moteur pour les projets d'aménagement urbain.

Cette stratégie en deux axes complémentaires a porté ses fruits. On estime à 80 % le

taux de bâtiments anciens réhabilités depuis 1990 et le taux de vacance a reculé de 10%,

passant de 20% à 10% 6. Le centre ville a gagné 50 000 habitants. Le cadre de vie s'est

considérablement amélioré, notamment grâce à la revitalisation des friches en espaces verts.

Depuis 1999, c’est 35000m² d’espaces verts qui ont été crées.

Aujourd'hui, la ville et ses 10 circonscriptions découpées en quartiers, présente une

situation sociale, démographique, économique et urbaine très contrastée. Certains quartiers,

auparavant délaissés, ont enregistré une forte augmentation de population ces dernières

années tandis que d'autres quartiers perdent toujours plus d’habitants7. Les quartiers les plus

appréciés sont ceux situés le long de la coulée verte et bleue et à proximité du centre ville. Ils

proposent un cadre de vie attractif, une desserte optimale et des services de proximité.

Les quartiers qui perdent des habitants sont les grands ensembles d'habitation situés à l'Ouest

et à l'Est ainsi que le centre ville. Au Nord, la présence de géants de l’automobile comme

BMW et Porsche, de l'aéroport Halle-Leipzig et de la « Neue Messe » (site des salons et

congrès), génère une activité économique dynamique qui attire de nombreux ménages.

Le centre ville, très compact, présente une mixité d'usages : commerces, bureaux, logements,

centres de formation... Les centres commerciaux ne cessent de se développer, allant jusqu'à

créer une situation ultra-concurrentielle génératrice d'une activité économique dynamique,

clairement encouragée par la ville.

Le prix du m² se situe autour de 5 euros, dans une fourchette allant de 3 euros à 8 euros le m²

pour les quartiers au cadre de vie privilégié. Le taux de logements vacants est en baisse ; les

6 Cf. Annexe 47 Cf Annexe 32012-2013 Université de Strasbourg


potentiels acheteurs se hâtent de profiter de prix de vente encore exceptionnellement bas avant

une hausse des prix de vente déjà amorcée.

Le Département urbanisme et construction mise depuis quelques années sur un travail à

l’échelle du quartier, notamment les quartiers défavorisés, car ils nécessitent un travail au plus

près du terrain et des acteurs. Ces quartiers présentent chacun des problématiques et

orientations stratégiques propres qui sont déclinées en programmes (KSP : Konzeptioneller

Stadtteilpan). Le travail s’axe notamment sur les secteurs Est et Ouest de la ville, qui ont

toujours été délaissés et marqués par l’industrie et les problèmes sociaux. Le but est de

stabiliser la ville, que cela soit sur le plan urbain ou social. Différents outils comme les

conseils de quartiers réunissant une pluralité d'acteurs ou les prestations de conseil aux

propriétaires permettent d'instaurer une approche au plus près du terrain.

Au delà de ce travail local, la ville a construit une stratégie de développement globale,

transversale et innovante. Elle a obtenu en 2012 le prix allemand de la durabilité dans la

catégorie « Qualité de vie et urbanisme », une récompense très convoitée.

3) Acteurs de la ville et financement

Panorama des acteurs : intérêts publics et privés

- Département Urbanisme et construction

- Leipziger Agenda 21

- Management de quartier, présenté dans la partie II) C)

- Nombreuses associations loi 1901 comme HausHalten, présenté en partie II) B)

- Acteurs privés : promoteurs immobiliers, investisseurs...

- LWB : SARL Habitat et construction

- Stadtlabor : bureau d’urbanisme actif à l’échelle du Land aussi bien que de la ville, cette

structure réunit des professionnels aux compétences variés, avec une approche transversale

des projets urbains.

- Groupe de travail « construction » constitué de plusieurs des acteurs ci dessus

- Force citoyenne avec de nombreuses associations de quartier très actives

Il faut noter que l'engagement citoyen est un véritable acteur de l'urbanisme à Leipzig. Cet

engagement est une tradition de longue date à Leipzig, notamment depuis la révolution

pacifique de 1989, qui a été un véritable modèle de lutte pour la démocratie Les habitants sont



fiers du passé de leur ville et des personnalités comme Bach ou Goethe, qui ont marqué la

ville de leur présence. Aujourd’hui, la population est un acteur à part entière des projets

d’aménagement et la participation citoyenne est un thème central pour les services de la ville.

Les initiatives faisant appel à l'implication des citoyens pour concevoir l'urbanisme de demain

rencontrent un grand succès. Il existe ce qu'on peut appeler une culture civique, qui a prouvé

au fil des années qu'elle comptait comme une force vive de décision politique.

Focus : financer la ville

Une source de financement majeure est le fonds européen pour le développement régional

(EFRE). L’objectif majeur de ce fonds est de compenser les déséquilibres régionaux. Il

intervient dans les domaines du développement des régions, de la mutation économique, de la

compétitivité ou encore de la coopération territoriale. Le financement des projets s’effectue

avec un budget compris entre 50 et 85%. Il couvre une période de 6 ans : 2013 est la dernière

année de la période de financement 2007-2013.

Dans le cadre d’EFRE, URBAN II est une initiative lancée en 1994 pour soutenir les villes et

quartiers urbains en difficulté en stimulant la vie économique et sociale, et en soutenant un

développement urbain durable. Depuis 2001, la circonscription de Leipzig Ouest (avec

notamment les quartiers de Plagwitz/ Lindenau) fait partie d’une stratégie de développement

urbain intégré à l’échelle du quartier, avec des actions portant sur le renouvellement urbain, le

soutien à l’économie locale, à la vie sociale et à l’engagement citoyen. Dans la période de

2001 à 2008, Leipzig Ouest a reçu une aide financière d’un montant de 14,5 millions d’euros.

Le fonds social européen (ESF), est une autre source majeure de financement. Crée en 1957,

il a pour objectif d’améliorer l’accès au travail, de soutenir les salariés avec une offre de

formation et de qualification riche et aborde également le problème des préjudices liés au

travail. La période de financement d'une durée de 6 ans prendra fin le 31 décembre 2013.

Leipzig bénéficie encore pour quelques années de financements européens à hauteur

de 75% et doit subvenir aux 25% restants, ce qui est une situation rare en Europe où les

financements européens s'élèvent souvent à 50% seulement.

C) SEKo, le développement urbain intégré : une stratégie à long

terme qui favorise la transversalité

1) Origines de SEKo



Depuis 1999 et la mise en place des Agendas 21, la ville a lancé une politique de

développement urbain durable, renforcée en 2007 par la signature de la Charte de Leipzig.

Cette « Charte pour des villes européennes durables » signée par les 27 états membres de

l’Union Européenne préconise une approche intégrée de l’urbanisme et insiste sur 4 éléments

à favoriser dans tout projet urbain pour les villes signataires :

La mixité d'usages

La « ville des courts chemins »

La prise en compte des quartiers urbains défavorisés

La durabilité dans tout projet urbain

La stratégie de développement urbain intégré SEKo a vu le jour en

2007 et donne les orientations stratégiques de cette charte. Ce

concept a été pensé à l'horizon 2020 : la démarche s'inscrit dans le

long terme. L'idée est de passer d'une logique sectorielle à une

logique transversale, en intégrant peu à peu tous les paramètres des

différents domaines de l'urbanisme.

Cette démarche s'avérait essentielle à cause d'un dysfonctionnement de plus en plus criant qui

touche de nombreuses villes : la sectorisation trop forte des politiques de la ville et l'absence

de cohérence globale. La ville se présente comme une entité systémique complexe : elle est

occupée par différents acteurs dont les activités, les intérêts et les attentes diffèrent Les

domaines de l'économie, de l'écologie, de l'urbanisme, du transport ou encore de la culture et

du sport se mêlent et se confrontent parfois. Tous les enjeux de demain et notamment ceux

liés au développement durable se présentent de manière concrète dans la ville et les différents

acteurs doivent les prendre en compte. Il est donc vital de « penser global » et non plus

secteur par secteur. De nouvelles constructions qui ne prendraient pas en compte les enjeux

énergétiques, ou des quartiers sensibles mal desservis sont a proscrire en raison des

conséquences négatives sur le fonctionnement global de la ville. Tout est lié, ce qui implique

que les instances décisionnelles doivent aussi fonctionner de manière plus transversale.

L’urbanisme va en effet toujours de pair avec la politique de la ville et les priorités qu’elle

instaure.



2) Mise en place de la stratégie

La stratégie, mise en place en 2007,est une approche interdisciplinaire de l’urbanisme

qui relie les différents domaines de cette discipline en proposant des grands objectifs, des

thèmes centraux et des mesures concrètes. SEKo pose les jalons d’une nouvelle coopération

entre les acteurs, à la fois au sein de l’administration mais aussi entre l’administration et les

acteurs extérieurs. Elle constitue également une base pour des programmes d’actions sur des

thèmes plus précis comme l’urbanisme durable ou la revitalisation des friches industrielles.

En parallèle de cette stratégie portée par la ville, SEKo fait l’objet d’une procédure de

participation publique très poussée :

Discussions publiques

Workshops thématiques,

Publications téléchargeables sur le site internet de la ville et pouvant être commentées

Forums de quartiers dans Leipzig Est, Leipzig Ouest et Grünau

Envoi de documents aux porteurs de projets et parties prenantes de Leipzig et de sa

région. Cette procédure a permis de collecter un grand nombre d’avis et de prises de

position qui ont alimenté la réflexion et enrichi la démarche.

Le Land de Saxe soutient financièrement la stratégie SEKo.

Un groupe de travail s’est constitué au sein du bureau urbanisme, il réunit les différents

secteurs dans une logique transversale. Les secteurs concernés sont au nombre de 11 :

Habitat

Économie et travail

Environnement

Formation

Social

Culture

Centres

Transport et infrastructures techniques

Monuments classés

Sport

Ordre et propreté



Schéma de la stratégie SEKo :

1) Conditions socio-démographiques

Analyse

2) Concept

Élaboration /Travail de groupe

3) Objectifs et points stratégiques

Workshop : Intégration

Quartiers

Workshop : Intégration

4) Espaces stratégiques

Workshop : Priorités, mesures

5) Mise en œuvre de la stratégie

4 grandes orientations stratégiques à développer ont été choisies ; elles sont déclinées en

champs d'actions et en actions :

Orientation stratégique n°1 : Accroître l'importance nationale et internationale de la

ville

- Renforcer les poins forts de la ville, par exemple l'activité congrès, source de revenus et

d'attractivité économique

- Améliorer la communication autour des points forts, par exemple grâce à un meilleur

positionnement dans le cadre d'une stratégie de marketing urbain

- Renforcer la coopération entre les villes, par exemple grâce à des réseaux internationaux

comme le réseau Eurocities

Orientation stratégique n°2 : Renforcer la compétitivité de la ville



- Renforcer le positionnement économique, en favorisant par exemple la clustérisation8

- Assurer la présence de personnel qualifié, en améliorant par exemple la transition entre lycée

et études supérieures/ travail

- Renforcer les facteurs « mous » (« Weiche Standortfaktoren »), en valorisant par exemple

l’embellissement des espaces verts, berges et lacs

- Mettre à disposition des infrastructures et de la surface foncière pour l'implantation

d'activités industrielles et commerciales, en mettant par exemple en place une stratégie de

management foncier

Orientation stratégique n°3 : Maintenir et améliorer la qualité de vie

- Renforcer l'offre en infrastructures sociales et l'adapter aux besoins de la population, en

développant par exemple les infrastructures de proximité comme les jardins d'enfants et les

écoles

- Contribuer à la protection de l’environnement et à la qualité environnementale, en réduisant

par exemple les nuisances sonores et la pollution dans les secteurs où le trafic urbain est le

plus dense

- Gérer le parc immobilier et le développement des quartiers de manière durable, en soutenant

par exemple une offre de formation pour les propriétaires de biens immobiliers.

- Renforcer et développer l'offre culturelle et les loisirs, en créant par exemple des espaces

publics de qualité

Orientation stratégique n°4 : Assurer la stabilité sociale

- Attaquer le problème des quartiers dits défavorisés, en luttant par exemple contre la

ségrégation spatiale grâce à une politique pertinente de l'habitat social

- Développer l'offre de loisirs pour les enfants et les jeunes, par exemple par le biais des

médias

- Soutenir le phénomène d'intégration par divers moyens, en renforçant par exemple le rôle de

la culture, de la formation, du sport et des loisirs dans les quartiers défavorisés.

Une dernière orientation constitue la clé de voûte de la stratégie:

soutenir la participation et l'engagement citoyen.

8 La notion de cluster est liée aux pôles de compétitivité économique. Littéralement, un cluster est une « grappe » d’acteurs issus d’un domaine économique, concentrés dans un territoire donné et qui contribuent par leur coopération à une amélioration de leurs rendements et au dynamisme économique local. 2012-2013 Université de Strasbourg


Les initiatives mises en place comme les forums de quartier ont prouvé leur efficacité. Cette

tradition de l'engagement citoyen à Leipzig joue un rôle majeur dans l'avancement et

l'acceptation des projets par les habitants.

3) Les résultats et les défis à venir

Le bilan « Charte de Leipzig, 5 ans » a été rendu début 2013 et se montre clairement

positif. SEKo a aujourd’hui une véritable signification urbaine et une illustration concrète

dans différents secteurs de la ville : cette stratégie a permis un processus d'identification des

habitants à leurs quartiers d'habitation. On note également que SEKo est un atout pour la ville,

utilisé comme outil de communication dans le cadre de sa stratégie de communication

extérieure.

Pourtant la ville est aujourd'hui confrontée à de nouveaux défis :

- Restructuration économique

- Transformation socio-démographique

- Situation financière difficile avec des budgets de plus en plus réduits.

Face à ces difficultés financières, il apparaît nécessaire de mutualiser les moyens, qu’ils soient

humains, matériels ou financiers. Cette mutualisation suppose de nouvelles formes de

coopération et une gouvernance particulière.

Dans le domaine de l'urbanisme, il faut tenter de trouver l’équilibre entre réhabilitation des

bâtiments anciens et aménagement de nouveaux espaces de vie. La diminution des disparités

socio spatiales est également une priorité.



II) Le renouvellement urbain à Leipzig

En préambule, il convient de présenter la thématique du renouvellement urbain,

priorité de l’urbanisme du 21ème siècle.

Les villes européennes présentent pendant la deuxième moitié du 20ème siècle un modèle

d’urbanisation dispersée. Cet étalement urbain a de nombreuses conséquences, souvent

négatives: déplacements quotidiens effectués en voiture et générateurs de pollution, disparités

sociales sur un même territoire et coûts liés aux infrastructures trop élevés à long terme. Le

renouvellement urbain fait partie aujourd'hui des problématiques prioritaires des politiques

urbaines. On parle aussi de régénération urbaine, « regeneracion urbana » en Espagne ou

« urban regeneration » au Royaume Uni.

Durant la dernière décennie, de nombreuses villes ont choisi une nouvelle stratégie visant à

limiter l’étalement urbain et à favoriser la densification du bâti existant. Des projets ont vu le

jour dans les « dents creuses » et les friches urbaines, mais également dans les quartiers

existants avec l'idée de mettre en place les 3 dimensions du développement durable à l'échelle

du quartier : mixité sociale, activité économique de proximité et prise en compte de

l'environnement. La tendance des éco quartiers s’ancre d’ailleurs tout à fait dans ces objectif

de développement durable.

Suite à des usages inadaptés ou à des dysfonctionnements socio-économiques, des territoires,

quartiers ou secteurs déjà urbanisés ont parfois été délaissés. Ces territoires souffrent alors

d'un déficit d'image et de difficultés économiques. D'autre part, les exigences du

développement durable se sont ancrées dans l'urbanisme et font désormais partie intégrante

des projets d'urbanisme en cours de réalisation. Il s'agir donc de redynamiser l 'économie

locale et d'améliorer l'attractivité de ces secteurs. Les problèmes rencontrés sont divers, aussi

bien par leur nature que par leur dimension spatiale:

Les centres villes et leurs petits commerces qui souffrent de la concurrence des

périphéries urbaines et de leurs grandes surfaces

Les quartiers anciens où le parc immobilier se dégrade et où une population touchée

par la précarité s'installe

Les banlieues touchées par le déclin de l'activité industrielle

Les friches urbaines (industrielles, ferroviaires, portuaires ou militaires) aggravant les

fractures sociales entre quartiers



Longtemps considérées comme des handicaps et délaissées, les friches urbaines

représentent aujourd'hui un fort potentiel pour des projets urbains innovants dans le cadre de

la revitalisation des villes. Ce sont souvent des initiatives publiques qui ont permis une

dynamique de projet dans ces secteurs, avec l'idée en arrière-plan d'attirer des investisseurs

privés. Les villes ont aussi compris le potentiel de ces secteurs pour le tourisme urbain, qui ne

cesse de se développer et de générer des recettes dans les secteurs de l'hôtellerie, de la

gastronomie et des loisirs. On parle de revenus induits, très profitables à l’économie locale.

Dans les quartiers anciens et péri-urbains comme Lindenau à Leipzig, les priorités se portent

sur la réhabilitation des bâtiments, la mise en place d'une offre d'habitat social et

l'amélioration du cadre de vie: desserte optimisée, création d'espaces verts et soutien à la vie

économique locale.

A) Le projet EPOurban : impliquer les propriétaires privés

d’immeubles résidentiels dans le processus de renouvellement

urbain

1) Contexte et présentation du projet

Certains pays d'Europe centrale rencontrent depuis une dizaine d'années une

problématique spécifique : un taux élevé de logements vacants qui s’explique par des

mutation démographiques.

Les bouleversements économiques et socio-démographiques des vingt dernières

années dans les grandes villes européennes poussent les acteurs du secteur immobilier à

devoir s'adapter rapidement. De grandes tendances apparaissent : vieillissement de la

population, forte immigration, modifications de la structure des ménages et aggravation de la

précarité, nouveaux styles de vie, prise de conscience des enjeux écologiques…

La ville de Leipzig a réussi avec succès son processus de transformation dans les années 1990

et 2000. Elle fait aujourd’hui preuve d'une solide expérience et de démarches innovantes dans

le domaine du développement urbain intégré et des politiques de l’habitat. Elle se trouve



aujourd'hui face a de nouveaux défis comme la revitalisation nécessaire de certaines

artères principales.

Le travail s´axe notamment sur

deux de ces artères : la rue

Georg Schumann, située au

Nord Ouest et la rue Georg

Schwarz située dans la partie

Ouest ancienne (qui traverse

Leipziger Westen). Ces deux

rues rencontrent les mêmes

problématiques. Ce sont de

grands axes de circulation

bruyants avec un trafic

tramway/automobile constant,

source de nuisances pour les

habitants. Le long de ces

grandes rues, les immeubles se

sont progressivement vidés et

délabrés. Les rez de chaussée sont aussi délaissés par les commerçants qui ne peuvent pas

rentabiliser leur commerce. Il règne une impression générale d’abandon, voire d’insécurité.

Le but est donc de planifier une stratégie a long terme pour revitaliser ces artères grâce

notamment à la mixité fonctionnelle, et les rendre a nouveau attractives. Cette stratégie est à

l’œuvre depuis 2007 dans la Georg Schwarz Strasse, où la mobilisation des acteurs a toujours

été forte et a été ensuite soutenue par une volonté politique.

Le processus de revalorisation des rues Georg Schwarz et Georg Schumann se place dans le

long terme et s’inscrit dans les thèmes de la transversalité et de la gouvernance.

C'est au sein du bureau « Renouvellement urbain et logement» que cette problématique

complexe est prise en charge. Le projet transnational EPOurban est une réponse à cette

problématique. La signification du sigle EPOurban est la suivante : impliquer les propriétaires

privés d’immeubles résidentiels dans le processus de renouvellement urbain. L’idée générale



du projet est d’aider les propriétaires d’immeubles à s’adapter au contexte actuel et à combler

leurs lacunes grâce à un apport de connaissances dans différents domaines :

- tendances du marché immobilier,

- concepts d’usages adaptés,

- possibilités de financement/ subventions,

- procédures de renouvellement urbain,

- équipements,

- marketing et management de projets

Ainsi, il sera possible de :

donner aux propriétaires la capacité de s'adapter au nouveau contexte

favoriser la cohésion sociale

endiguer les problèmes actuels liés au logement en ville

2) Fonctionnement du projet

Le projet EPOurban compte 9 membres et regroupe 7 pays d'Europe centrale : Sopot

(Pologne), Voitsberg (Autriche), Bolzano (Italie), Prague (République tchèque), Celje

(Slovénie) Bratislava (Slovaquie).

Die Aufbauwerk Region Leipzig GmbH est une entreprise spécialisée dans le management de

projets européens qui soutient Leipzig pour mener le projet. La finalité de cette entreprise est

de renforcer le développement de la ville et de la Région grâce aux programmes européens et

nationaux et de promouvoir les « bonnes pratiques » dans un cadre transnational.

Le financement est assuré par le programme

européen Central Europe, qui encourage la

coopération entre les pays d'Europe centrale pour

améliorer l'innovation, l'accessibilité et un

environnement favorable à la compétitivité et à

l'attractivité des villes et régions d'Europe.

La ville de Leipzig est manager et coordinateur du projet. Leipzig fait preuve d'une solide

expérience et de démarches innovantes dans le domaine du développement urbain intégré et

des politiques du logement. Elle a réussi avec succès son processus de transformation dans les



années 1990 et 2000 et se trouve aujourd'hui face a de nouveaux défis comme la revitalisation

de certaines artères principales dont les immeubles sont délaissés par la population

Le stage a commencé au tout début de la phase 4, fin janvier 2013: mise en place de la phase

pilote de consultation avec la constitution d’un groupe de consultants. 47 candidatures

pour le poste de consultant EPOurban sont parvenues a Mme Jana Fischer. Les domaines

d'expertise de ces candidatures sont très divers : architecture, construction et travaux,

ingénierie, énergies renouvelables, réhabilitation, gestion et finances, immobilier, protection

des bâtiments historiques... Les candidats ont souvent une solide expérience professionnelle

avec de nombreuses références à leur actif. Grâce a un outil d’évaluation permettant une

notation des candidats, une quinzaine de consultants ont été choisis.

L’idée qui sous tend cette procédure de sélection est de proposer aux 29 propriétaires

d’immeubles vacants et non réhabilités des rues Georg Schumann et Georg Schwarz, une

prestation gratuite de conseil personnalisé et interdisciplinaire. Cette prestation permettra de

mettre au point des stratégies pour occuper ces immeubles. Le but n’est pas d’en faire à tout

prix des logements mais de réfléchir à des réhabilitations partielles et à des solutions

alternatives comme la création de petits commerces de quartier au rez de chaussé, de

logements à vocation sociale ou de locaux associatifs.

EPOurban s'inscrit dans une méthodologie précise. Le projet est découpé en 6 phases :

- Phase 0 (2008-2010) : Préparation du projet : rencontres, échanges online, mise en

place d'un réseau et approfondissement du concept.

- Phase 1 : Management du projet et coordination : création d'un comité directeur et d'un

centre de coordination. Le but est de tendre vers un management qualitatif global. Les

membres du comité directeur sont en contact régulier, organisent des workshops et

conférences. Chaque pays participant a un responsable financier, chargé de contrôler

et de gérer le budget.

- Phase 2 : Communication, connaissances managériales et transmission. La cible

principale de ces actions : les propriétaires de biens privés. Les cibles secondaires sont

les décideurs politiques, les experts comme les architectes ou les urbanistes et le grand

public. Tous les outils et stratégies de communication sont mis en place.



- Phase 3 : Définition des conditions préalables et des besoins locaux et nationaux

en vue d'une consultation. Analyse des aspects économiques, socioculturels,

juridiques et financiers de chaque ville membre du projet et repérage des freins pour

les propriétaires d’immeubles résidentiels. Une conférence a eu lieu en octobre 2012 à

Sopot, en Pologne, pour faire le bilan de mi-parcours du projet.

- Phase 4 (2013): mise en place de la phase pilote de consultation

- Phase 5 : impact du projet, outils et politiques

L’avancement se situait entre l’achèvement de la phase 3 et le lancement de la phase 4 avec

un léger retard qui nécessitait un soutien au projet intensif. La phase de consultation aura lieu

en deux temps :

- De mars à novembre 2013 pour un nombre restreint de propriétaires (de 10 à 15) dans

chaque ville membre du projet. La démarche est d’abord qualitiative puisque l’on est

dans le cadre d’un projet pilote.

- 2014 : les modalités restent à définir

La dynamique lancée par le projet EPOurban est intéressante puisqu’elle se place aussi bien à

l’échelle européenne qu’à l’échelle locale.

B) HausHalten e.V : permettre l’usage temporaire et alternatif des logements

vacants

Une des solutions à la problématique de la vacance est le « Zwischennutzung » qui se

définit par un usage temporaire et alternatif d'immeubles vacants, situés le long de grands

axes et classés monuments historiques. C'est l'association loi 1901 « HausHalten e.V » qui est

à l'origine de ce concept.



Cette association a été créée

en 2004 dans le but de

trouver des solutions

alternatives aux problèmes

des immeubles vacants et

délabrés : « le maintien par

l’usage » est sa devise.Les

« Wächterhäuser », maisons

de garde, sont une des

actions mises en place

Les « Wächterhäuser » sont des immeubles vacants à la situation critique, situés dans de

grandes rues à fort trafic (automobile et tram) mais qui sont classés monuments historiques en

raison de leur intérêt architectural. L’idée est d’occuper temporairement ces immeubles, en

accord avec le propriétaire. C’est un système « gagnant-gagnant » :

- De jeunes gens aux moyens financiers limités peuvent investir des logements vacants

ou des locaux commerciaux délaissés et donner libre cours à leurs idées d’usage pour

des coûts très modestes (boutique bio, galerie d’art, atelier de création,…).

- Les propriétaires savent que leur immeuble est désormais occupé et entretenu, avec la

présence de l'association HausHalten e.V, qui veille au bon déroulement des travaux.

Les « gardiens » protègent donc ces immeubles classés pour un temps déterminé, dans

l’attente d’un projet plus durable. L’association HausHalten établit un contrat d’une durée de

5 ans avec le propriétaire et apporte savoirs-faire et connaissances aux occupants, souvent

novices dans le domaine de la réhabilitation.

Depuis 2008, un centre de formation et de compétences a été créé pour consolider cette

démarche et les savoirs faire liés. Deux salariés travaillent à plein temps, aidés par des

bénévoles. L’association n’apporte pas de moyens financiers mais des conseils et outils

techniques dans le domaine de la réhabilitation de bâtiments. Le bureau renouvellement

urbain et logement peut être sollicité pour financer ces projets, à condition que ces immeubles

se trouvent dans les secteurs prioritaires.



Aujourd’hui, les Wächterhäuser sont au nombre de 16 et les demandes d’aspirants « gardiens»

sont nombreuses. Ce sont souvent des jeunes issus du milieu créatif (Notamment de

l’Université d’art de Leipzig) ou des membres d’associations socio-culturelles. L’idée

rencontre du succès car les occupants peuvent réhabiliter et aménager les lieux avec beaucoup

de liberté. Une fois que le contrat de 5 ans se termine, les situations sont diverses : le

propriétaire peut décider de reprendre son bien pour le louer ou le vendre ou prolonger le

contrat d’usage temporaire. Souvent, les usagers veulent rester car ils consacrent beaucoup de

temps et d’énergie à la réhabilitation et à leur projet. Ils expriment tous ce que leur a apporté

cette expérience sur un point de vue personnel et le plaisir qu’ils ont eu à faire revivre ces

immeubles.

L’association organise régulièrement des manifestations pour promouvoir ce concept : et

exporte ce concept vers d’autres villes. HausHalten e.V est notamment présente dans la rue

Georg Schwarz Straße.

Aujourd’hui, le contrat d’utilisation temporaire est terminé pour plusieurs de ces

bâtiments. Les propriétaires procèdent souvent à une réhabilitation totale ou partielle de leur

bien et à sa location ou sa mise en vente à destination des populations aisées. On passe donc

d’un usage alternatif pour des populations modestes issues des milieux créatifs à une offre de

logements coûteux : le début de la gentrification ?

C) Étude de cas : la « Magistrale » Georg Schwarz Straße

1) « Carte d’identité »



Localisation Leipzig Ouest, relie les quartiers de Leutzsch et de Lindenau

Longueur 2,3 km

Desserte Axe pénétrant, bonne desserte tramway mais qui est une cause

de nuisances

État des bâtiments Délabrement, taux très élevé de logements vacants

Situation économique Précarité, taux de chômage au dessus de la moyenne de

Leipzig, dynamisme économique très amoindri

Acteurs principaux - Magistralmanagement

- Diverses associations d'habitants

- HausHalten e.V

Référent ville de Leipzig Bureau renouvellement urbain et logement, service Leipzig

Ouest (Birgit Seeberger)

Secteurs prioritaires

Quelques projets en cours

- Leutzsch centre

- Ellernblock/ Brunnenviertel

- Intersection Georg Schwarz / Rue Merseburger.

- Aménagement d'un nouvel arrêt de tram

- Aménagement d’une place

- Construction d’une aire de jeux

- Aménagement d’espaces verts

- Mise en place d'une zone 30

Financement Programme de financement Bund/ Länder «Ville et Quartiers-

centres actifs »



un axe majeur de Leipzig Ouest

La rue Georg Schwarz

présente 3 secteurs

prioritaires pour la

revitalisation urbaine,

ici en rouge :

revitalisation d’un

centre de quartier (au

Nord), création d’un

arrêt de tram (au centre)

et réaménagement du

croisement avec la rue

Merseburger plus au

Sud.

Les points verts

représentent les

commerces et marchés,

caractérisés par leur

nombre réduit.

2) Présentation du quartier et éléments de contexte

Grâce à l’industrialisation au 19ème siècle, le village de Lindenau situé dans la partie

Ouest de Leipzig se développe rapidement, profitant de la proximité du quartier de Plagwitz

et de ses industries. En 1891, Lindenau est rattaché à la ville de Leipzig et devient un centre

d’activité industrielle. Le quartier se caractérise par un habitat dense et une demande

grandissante de logements. En 1910, les nouvelles habitations s’étendent le long de la rue

Georg Schwarz, jusqu’à Leutzsch.

Puis l’état des logements et les conditions de vie se dégradent progressivement, à cause de

méthodes de constructions médiocres à l'origine, de lacunes dans la modernisation des

bâtiments et de pollutions liées à l’activité industrielle. A la fin de la 1ère guerre mondiale, on

observe un fléchissement de la population qui n’a dès lors cesser de s’accentuer, notamment

après la chute du Mur. Les bâtiments sont très marqués par l’usage industriel et présentent un

état de délabrement qui rend la rue peu attractive.



La population des quartiers de l’ancien Lindenau et de Leutzsch s’élève aujourd’hui à 20 000

habitants. Entre 1992 et 1998, le nombre d’habitants a baissé de 17% dans le quartier de

l’ancien Lindenau et de 9% dans dans le quartier de Leutzsch. Après un léger accroissement

noté en 1999, la situation démographique s’est ensuite stabilisée, pour atteindre un état de

stagnation. Récemment, on a pu observer un léger accroissement, toujours plus prononcé pour

le quartier de l’ancien Lindenau et qui s’accompagne d’un rajeunissement de la population.

Le taux de chômage -13,7% pour Leutzsch et 19,4% pour l’ancien Lindenau- est plus élevé

que celui de la ville de Leipzig -11,3%- et la part des habitants bénéficiant d'une aide sociale

est également beaucoup plus élevée. On note aussi que, attirés par des loyers peu élevés et la

proximité du centre ville, des groupes sociaux présentant des difficultés d’intégration se sont

installés dans ces quartiers. Des problèmes de tensions sociales et de grande précarité

contribuent à dégrader l’image de la rue Georg Schwarz.

L’activité industrielle a aujourd’hui totalement décliné et l’activité économique se concentre

autour de PME. Sur les 205 commerces recensés actuellement, seuls 117 sont en activité : 88

sont vacants, 50 dans un très mauvais état. Le nombre d’entreprises et de commerces a baissé

à cause du manque d’attractivité du quartier et la concurrence des centres commerciaux situés

en périphérie.

Des 1770 logements recensés dans ce quartier, 42% sont vacants et ce chiffre s’élève à 100%

aux abords de l’hôpital des Paroissiens. Ces chiffres sont directement reliés à la réhabilitation

effectuée ou non des bâtiments. La demande s’oriente sur de petits logements bon marché et

partiellement réhabilités. La plupart des propriétaires ne sont actuellement pas en mesure de

faire réhabiliter leurs propriété et les investisseurs potentiels ne sont pas attirés à cause du

manque d’attractivité de cette rue.

Dans la Magistrale Georg Schwarz, les bâtiments peuvent être classés en 4 catégories :

En ruines

Non réhabilités

Partiellement réhabilités

Réhabilités

On dénombre 181 immeubles à caractère résidentiel, dont 137 sont classés monuments

historiques. Mais sur ces 181 immeubles, moins de la moitié sont réhabilités et on en

dénombre 21 en ruines dont 8 non classés, ce qui signifie qu’ils sont particulièrement en

danger car ils ne pourront pas bénéficier des fonds destinés à la réhabilitation des monuments



historiques. 3 immeubles situés à l'intersection d’axes majeurs sont dans un état de

délabrement avancé et représentent une priorité absolue, étant donné qu’ils marquent la

physionomie du quartier par leur architecture.

Il existe donc dans cette rue une concentration de problèmes urbains - « dents creuses »,

immeubles abandonnés, friches…- et sociaux – précarité et taux de chômage élevé - dont les

effets négatifs affectent les rues avoisinantes.

L’étroitesse de la rue – 13m seulement dans le quartier de l’ancien Lindenau - et

l’organisation peu efficiente de la circulation la rend peu attractive. La desserte de ces

quartiers et la connexion au centre ville est plutôt satisfaisante : la ligne de tram 7 assure une

desserte régulière du secteur complétée par la ligne de bus 68. Mais il existe un réel problème

concernant les émissions de GES (gaz à effet de serre) ainsi que des nuisances sonores pour

les riverains. On note un déficit de places de stationnement. La circulation en vélo se révèle

difficile et on observe des conflits d’usages piétons-cyclistes et cyclistes-automobilistes.

Cependant on note que la vie culturelle de ces quartiers est plutôt riche grâce à quelques

structures très dynamiques. Les espaces verts présentent un potentiel à développer pour

améliorer la qualité de vie des habitants.



La stratégie de développement urbain intégré « Magistralenmanagement » engagée en

juin 2011 se concentre sur les points les plus critiques, identifie les projets porteurs ainsi que

les domaines ayant trait au développement urbain et coordonne les projets individuels et les

institutions publiques, tout en impliquant les acteurs locaux. L’objectif majeur est d’améliorer

l’image et l’accessibilité de cette rue ainsi que sa situation socioculturelle. Cette stratégie

mutualise et coordonne les actions et investissements à court et moyen terme et leurs mise en

place par les acteurs locaux, privés et publics. Étant donné la multiplicité des acteurs et

intérêts concernés, il était capital d’organiser une stratégie cohérente, avec des objectifs

partagés par tous.

La rue Georg Schwarz doit être à nouveau envisagée comme un centre actif du

quartier Leutzsch/ Lindenau, ce qu’elle fut au tout début du 20ème siècle (rue animée, ponctuée

de cinémas et bars dansants) ou dans les années 1980-1990 (rue commerçante). Il existe

depuis 2007 un groupe d’acteurs locaux qui travaille en réseau avec les propriétaires et le

Département urbanisme et construction. La stratégie de développement s’appuie sur ce groupe

d’acteurs pour trouver des solutions sur-mesure, adaptées aux moyens financiers disponibles.

3) La gouvernance locale, un levier de développement urbain

Différents instruments d’urbanisme sont à l’œuvre dans ce secteur de la ville :

Stratégie de développement urbain intégré SEKo pour les orientations générales

Orientations stratégiques pour Leipzig Ouest,

- Stratégie de développement urbain des rues Georg Schwarz et Georg Schumann

« Magistralenmanagement »

- Programme de développement urbain « Centres »

- Plan d’occupation des sols

Les acteurs qui jouent un rôle dans l’animation et le développement de la rue Georg Schwarz

sont nombreux :

- Association des habitants de Leutzsch

- Association de quartier de Lindenau

- Structure « Quartiermanagement » et « Magistralenmanagement »

- Réseau des commerçants de Leutzsch

- Atelier d’idées urbaines KunZStoffe



- Association HausHalten

- SARL Construction et habitat

- L’hôpital des Paroissiens

- Compagnie des transports de Leipzig

Le secteur fait partie du programme de financement Bund/ Länder «Ville et Quartiers-centres

actifs ». Un fonds de subvention de 250 000 euros est disponible jusqu’en 2015, 40 000 euros

sont à disposition pour l'année 2013. Une « Magistralmanagerin » s’occupe de toutes les

questions liées au développement de cette rue. Elle est le relais entre les habitants et leurs

attentes et le Département urbanisme et construction, qu'on peut parfois considérer comme

éloigné du terrain et de la réalité locale.

De nombreuses réunions et workshops ont eu lieu entre ces acteurs. Un protocole a été mis en

place, le bureau renouvellement urbain et logement en est le coordinateur. 3 groupe de travail

ont été définis :

- Urbanisme

- Transports (avec notamment, l'aménagement d’un nouvel arrêt de tramway)

- Liste des bâtiments à rénover en priorité

Pour cette dernière mission, un travail de hiérarchisation des propriétaires selon leur

engagement dans la gestion de leur bien immobilier a été réalisé. Cet état des lieux concernant

les propriétaires découle de dialogues avec les propriétaires ayant eu lieu en 2010, ainsi que

de renseignements internes du bureau renouvellement urbain et logement.

Des mesures adaptées sont mises en place pour chaque catégorie de propriétaires.

Degré d’implication du propriétaire Mesures mises en place

Propriétaires engagés ayant l’intention

concrète d’investir: 12

Soutenir les propriétaires grâce à des permis

de construire rapides

Propriétaires fortement engagés mais

restreints financièrement: 22

Soutenir financièrement les propriétaires

avec le programme « Ville et quartiers-

centres actifs » ou « le maintien par l’usage »

(Association HausHalten e.V)

Propriétaires prêts à la mise en vente: 18 Chercher des investisseurs (renseignements



sur l’amortissement, la protection des

monuments)

Chercher des usagers indépendants

Propriétaires / collectivités sans

engagement: 12

Prendre des mesures coercitives

Renseignements sur les obligations liées

au maintien des bâtiments, augmentation de

la taxe foncière pour les propriétaires

absents, vente forcée

Pas de propriétaires/collectivités : 2 Inscrire les bâtiments sur la liste des

bâtiments protégés

4) 24 avril 2013, le temps du bilan : résultats obtenus et défis à relever

Le 24 avril, un forum organisé par la structure Magistralenmanagement et par le

Bureau renouvellement urbain et logement a réuni tous les acteurs concernés par la

revitalisation de ce secteur. C’était l’occasion de faire le bilan des résultats obtenus depuis

2010.

Entre 2010 et 2012, la part des immeubles non réhabilités est passé de 55 à 41. Cinq de ces

réhabilitations effectuées sont dites « alternatives » : projet de l’association HausHalten par

exemple.

Les locaux commerciaux vacants situés en rez de chaussée sont passés de 87 à 57. Ces locaux

sont donc désormais occupés dans 74% des cas (contre 60% en 2010).

Un plan de requalification des transports est également en cours avec la création d’un nouvel

arrêt de tram. Ce projet s’annonce complexe, à la fois à cause de la multiplicité des acteurs

concernés et de problèmes plus techniques : une superficie très restreinte et la nécessité

pourtant de proposer un arrêt de tramway accessible à tous.

Les porteurs de projets expriment la difficulté à obtenir le soutien des banques, à cause de

l’image négative du quartier et du manque de crédibilité. Pour parer à ce problème, le

Magistralenmanagement aide les porteurs de projet à trouver des donateurs pour soutenir les

projets. Ces dons apportent de la crédibilité aux porteurs et mettent les banques en confiance.



Les solutions proposées aujourd'hui constituent une transition, ce dont l'association

HausHalten est bien consciente, insistant toujours sur le caractère temporaire des projets en

cours.

On peut penser que ce quartier connaîtra à l’horizon 2020-2025 un développement urbain et

économique intéressant. Il n’est pas exclu qu’un phénomène de gentrification contribue à

améliorer l’image du quartier.

Ce bilan permet de saisir l’importance de l’engagement social des acteurs. C’est cette

dimension sociale qui marque les politiques urbaines menées à Leipzig depuis la chute du

Mur.



III) Mutation démographique et développement social intégré

En préambule, il convient de rappeler l'importance du métier de démographe dont le

travail doit toujours être accompagné d’une analyse sociologique. Le démographe se base sur

le recensement de la population et ventile ensuite la population par sexe, âge, lieu de

naissance, commune de résidence, nationalité, profession et PCS, type de ménage etc. Les

différents types de population ont des comportements et des pratiques liées au territoire qui ne

se ressemblent pas. Il est très difficile de faire des hypothèses sur les évolutions

démographiques d'un territoire donné car elles reposent sur les effets d'âge, de génération et

de conjoncture.

La démographie est une discipline qui est utilisée par l'urbaniste comme un outil de diagnostic

et d'aide à la décision La croissance démographique est pour beaucoup un signe de bonne

santé pour un territoire. La ville de Leipzig serait donc en excellente santé : elle a en effet

enregistré une hausse de 10 000 habitants entre 2011 et 2012. Les politiques urbaines sont

encore souvent évaluées à l'aune de données démographiques.

A) Leipzig, ville sociale confrontée aux mutations démographiques

Après avoir été pendant 40 ans une ville socialiste, Leipzig peut se définir aujourd’hui

comme une ville sociale. Elle fait partie du programme fédéral « Ville sociale » et du

Programme « Quartiers aux besoins spécifiques - Ville sociale », subventionné par le

Ministère national des transports, de la construction et de l’urbanisme. Les points forts de ces

programmes sont les suivants :

Mutualiser les moyens,

Favoriser la participation et l’implication de l’ensemble des acteurs

Mettre en place le Management de quartier

Depuis 2012, c’est la forte augmentation des naissances qui est au cœur des

préoccupations de de la ville. 9. Leipzig s'est depuis longtemps positionnée comme une ville

accueillante pour les familles, avec une priorité pour les structures d'accueil de l'enfant et des

9 Cf. Annexe 52012-2013 Université de Strasbourg


parents. Les ménages homoparentaux sont en constante hausse, ce qui a des répercussions

directes sur les besoins de prise en charge de l'enfant tout au long de la journée. Pour l'année

2012, la ville s'était donné comme objectif de garantir pour 68% des enfants de 1 à 3 ans une

place en crèche et pour 92% des enfants de 3 à 6 ans une place en jardin d'enfants. Ces

objectifs n’ont pas pu être tout à fait atteints.

La garantie d'un nombre de places suffisant et le soutien à la création de nouvelles places dans

les infrastructures de prise en charge de l'enfant, est régie par le Sozialgesetzbuch VIII et par

d'autres textes de lois du Land de Saxe (notamment SächsKitaG).

Mais une circulaire récente du Land de Saxe rend obligatoire pour tous les enfants âgés de 1

an, le droit à une place en crèche/ jardin d’enfants à partir du 1er août 2013. Les services de la

ville doivent appliquer cette circulaire, sous peine de sanctions.

Mais les villes de Leipzig et de Dresde ont fait savoir qu'elles n'arriveraient pas à garantir ce

droit pour la rentrée 2013. Les documents de prévision à l'horizon 2020 montrent que les

écoles seront bientôt saturées, elles aussi. Il est donc urgent de s’adapter à cette mutation

démographique en construisant de nouvelles structures et en réhabilitant et en agrandissant les

structures existantes.

B) Le développement intégré des infrastructures sociales : une priorité pour la ville

1) Pourquoi un développement intégré des infrastructures sociales ?

Dans le contexte démographique, économique et technologique actuel, la construction

et la réhabilitation des infrastructures sociales constituent un enjeu majeur pour toute

commune ou ville. Les infrastructures sociales sont la réponse à des priorités sociales que

notre société met en évidence : vieillissement de la population et besoin en unités de prise en

charge des personnes âgées, familles dont les deux parents travaillent et besoin en

infrastructures d'accueil de la petite enfance, part de la population issue de l'immigration

présentant des besoins de prise en charge autour du thème de l'intégration etc

Les mutations démographiques comme le vieillissement de la population, mais aussi les cas

plus isolés comme l'augmentation soudaine du taux de naissances à Leipzig, doivent être

prises en compte et faire partie intégrante des stratégies de développement urbain.

Parallèlement à ce besoin à court terme, les difficultés financières grandissantes en Europe



représentent une menace sur le long terme. Les communes et les villes doivent compter avec

ces restrictions budgétaires et favoriser les nouveaux partenariats, les solutions alternatives et

les aménagements raisonnés. La qualité et l'accessibilité de ces infrastructures pour tous les

citoyens doivent rester au cœur des stratégies pour favoriser l'équité sociale.

Les infrastructures doivent s’adapter à 2 phénomènes démographiques contradictoires:

Augmentation du nombre d’enfants et d'adolescents, preuve du renouvellement des

générations

Baisse et vieillissement de la population

Face à ces phénomènes 3 stratégies sont possibles :

construction de nouvelles infrastructures

adaptation de l'existant aux nouvelles exigences

Les deux stratégies précédentes menées conjointement

Le 19 février 2013, plusieurs acteurs des différents services de la ville (bureau jeunesse,

familles et formation, bureau des affaires sociales, bureau d'urbanisme et bureau de la géo-

information) se sont réunis pour mettre au point une stratégie portant sur deux axes:

2) Assurer sur le long terme le maintien de zones vacantes destinées à l'implantation

d'infrastructures sociales

3) Mettre en place une nouvelle coopération et mutualiser les moyens et les

connaissances entre les différents acteurs impliqués.

Le bureau d'urbanisme, dans la logique de la stratégie de développement urbain intégré SEKo,

a donc besoin d'éléments et d'exemples concrets sur le thème du développement intégré des

infrastructures sociales. La finalité consiste à organiser au mieux la coopération entre les

différents services et mettre au point des méthodes de travail efficaces et innovantes.

Parallèlement à cette recherche théorique, la mission consistait aussi à actualiser les

données concernant les infrastructures sociales à Leipzig. Plusieurs bases de données existent,

émanant de différents services et plus ou moins actualisées. La présentation n'est pas homo-

gène et certaines des données sont erronées ou manquantes. Il faut donc procéder à un travail

minutieux d'harmonisation, de correction des données et d'ajouts. En plus des différentes

bases de données existantes, la vérification de l’exactitude des données peut s’effectuer grâce

au Leipzig Atlas, un portail intranet de géo-information et son outil de recherche par adresse.



Les problèmes rencontrés sont les suivants :

- Deux numéros de rue pour une même structure

- Numéro KST manquant : ce numéro est attribué par le Bureau jeunesse, familles et

formation à chaque infrastructure sociale.

- Structure récemment construite ou en cours de construction, qui n’est donc pas encore

renseignée dans les différentes bases de données

Des précisions communiquées par le Bureau jeunesse, familles et formation permettent

cependant de trouver des réponses à ces problèmes. On constate que c’est le degré de

coopération et la réactivité de l’ensemble des acteurs qui permettent de surmonter ces

difficultés.

Les bases de données sont ensuite copiées et traitées dans le logiciel ArcGIS et leur

représentation spatiale permet une analyse fine de la situation actuelle.La représentation

spatiale de ces données permettra de déterminer des terrains appropriés et des parcelles

disponibles pour l'implantation de nouvelles infrastructures.

2) Les outils et méthodes du développement urbain social et les résultats obtenus

Monitoring :

Le monitoring se définit comme un processus continu d’observation et de contrôle qu’un

organisme, un territoire ou une ville met en place dans un secteur bien précis.

Pour mener à bien une stratégie de développement d'une ville, il faut également assurer un

contrôle continu et une évaluation régulière des objectifs. C'est ce qui va permettre de

réajuster les actions en cours et de réadapter les projets. Pour ce faire, Leipzig a conçu un

système d’observation des espaces et de contrôle qui est en permanence amélioré. La ville a

été une ville pilote dans ce domaine puisqu’elle a mis en place son système d’observation des

aires urbaines en 1995.

Statistiques annuels :

Les statistiques sont très utilisées dans le domaine politique mais aussi dans le domaine

cognitif, un usage plus « noble ». Ce qui fait l'intérêt des statistiques, c'est la bonne

interprétation que l’on en fait. Mais avant cette phase, il faut procéder à une collecte des



données qui doivent être le plus fiables possible puis les synthétiser en vue de les présenter de

manière intelligible.

Il faut toujours garder du recul face aux statistiques car on peut facilement les manipuler, et

donc manipuler les citoyens, grâce à différents procédés : moyenne sans signification, absence

de référent, comparaison d'éléments qui ne sont pas comparables, manipulations sur les axes

graphiques... Ces méthodes servent à suggérer une réalité différente de celle de départ.

En urbanisme, les statistiques sont souvent utilisées dans la phase de diagnostic territorial où

l'on collecte différentes données.

Les données de base sur lesquelles le groupe de travail « STEP soziale Infrastruktur » s'appuie

sont les statistiques socio-démographiques actuels, et prévisionnels (horizon 2020). Ces

statistiques proviennent du bureau statistiques et vote. Les statistiques prévisionnelles doivent

être considérées avec beaucoup de prudence,elles sont une projection dans l'avenir, un avenir

en construction qui dépend de différents facteurs.

SIG :

Les SIG, Systèmes d'Information Géographique, mêlent la géographie et l'informatique, pour

permettre la production de cartes à partir d’informations données. Ils conjuguent les

possibilités du DAO (Dessin assisté par Ordinateur) et des SGBD (Systèmes Gestionnaires de

Bases de Données). La production de cartes n'est cependant qu'une de leurs multiples

potentialités.

C'est un véritable outil d'aide à la décision qui peut aussi servir à illustrer une idée politique

de façon percutante. La maîtrise des SIG est aujourd'hui une nécessité pour tout urbaniste

aménageur.

Les SIG ont été l'outil utilisé pour la mission d'actualisation des données concernant les

infrastructures sociales. Ils permettent en effet de faire un état des lieux de la situation actuelle

et aident à localiser des terrains adaptés et des parcelles vacantes pour l’implantation de

nouvelles infrastructures. L’exemple qui suit est celui des infrastructures accueillant l'enfant

de 0 à 6 ans : crèches, jardins d’enfants, structures d'accueil polyvalentes etc.



Infrastructures d'accueil de l'enfant de 0 à 6 ans à Leipzig en 2013



Cette représentation spatiale permet de constater les inégalités qui existent entre les différents

quartiers. Le centre ville et le quartier de Lindenau sont par exemple totalement dépourvus de

ce type d'infrastructures. Il faut cependant nuancer cette remarque en précisant que certains de

ces quartiers sont occupés par une population active sans enfants ou vieillissante.

En rouge sont représentées les infrastructures qui appartiennent à la ville, en bleu celles qui

appartiennent à des structures privées. Les tarifs pour une inscription sont souvent plus chers

dans une structure privée. La ville est tenue de garantir des tarifs raisonnables.

Benchmarking :

Un benchmarking est une étude concurrentielle d'une offre existante. Une recherche de type

« benchmarking » comme celle effectuée lors du stage permet de collecter des exemples de

« bonnes pratiques ». Ce type de recherche est très riche en enseignements mais il faut

toujours veiller à replacer ces exemples dans leur contexte local. Tous les résultats ne sont pas

reproductibles mais ils peuvent être une source d'inspiration.

Pour mener à bien cette recherche, une grille de questions servant de repère à été établie :

1) A quelle échelle spatiale se situent les différentes démarches ? (quartier,

circonscription...)

2) Quels acteurs de l'administration sont impliqués dans cette démarche

3) Quelles catégories de la population sont prises en compte dans la démarche ?

(nouveaux nés, enfants, personnes âgées...)

4) Comment réussir à planifier les besoins futurs dans les différents secteurs? (petite

enfance, infrastructures scolaires, sportives...)

5) Des déclarations concrètes concernant des secteurs nécessitant l'implantation

d'infrastructures ou des secteurs à aménager ont-elles été faites ?

Ces questions permettent de définir le sujet de recherche et d'affiner les résultats obtenus. Il

s'avère que plusieurs villes, communes et Länder travaillent sur cette question depuis

quelques années. Voici quelques résultats de cette recherche :

Hanovre, ville de 525 000 habitants, présente une certaine stabilité démographique

avec cependant une croissance forte des enfants en bas âge et des personnes âgées. Cette

situation a poussé différents services - urbanisme, familles et jeunesse, culture et formation- à

travailler ensemble dans une dynamique transversale et à long terme (2020-2025). Un bureau



de coordination de l'aménagement social a été mis en place avec différentes missions : états

des lieux réguliers, monitoring, analyses, planification sociale, consulting... Ce bureau sert de

lien entre les différents acteurs concernés. Dans son approche, Hanovre prend en compte les

besoins liés aux enfants, adolescents, familles et les domaines de la formation, de l'intégration

et de la santé.

Les mesures et méthodes mises en place sont les suivantes :

Enquêtes annuelle auprès des parents, prise en compte des chiffres des inscriptions

dans les écoles et des listes d'attente

Planification annuelle des besoins (mot clé : flexibilité, étant donné le caractère

fluctuant du facteur démographique)

Offre de formation continue en développement

Processus de décision concerté et local

Partenariats de coopération avec les responsables d'infrastructures à vocation sociale

Amélioration de la coordination et mise en réseau

Implication de la population et notamment les parents

Munich, ville de 1 443 122 habitants présente une forte croissance de sa population en

raison d'un taux de naissances élevé et de mouvements migratoires. Munich a mis en place

une stratégie à moyen terme et des objectifs de développement à l'échelle de la commune.

Parallèlement, la ville privilégie le travail par quartiers, notamment dans le secteur de la

formation. Le service de la ville concerné est d'abord celui de la formation et du sport, qui

travaille en étroite collaboration avec le service des affaires sociales et le service urbanisme.

Munich met l'accent sur le développement des établissements scolaires, les familles, la

formation continue, les passerelles entre les différents niveaux scolaires et le thème de

l'intégration.

Les acteurs du secteur de la formation sont organisés en grands pôles avec par exemple un

pôle dédié aux développement des passerelles entre les différents établissements scolaires sur

le territoire communal. Les „bonnes pratiques“ à l'échelle européenne sont une source

d'inspiration. Des mesures concrètes permettent à la population d'avoir la preuve que ce thème

est une priorité pour la ville; l'implication personnelle de celle ci est également encouragée.

Görlitz, ville de 284 790 habitants située à la frontière germano-polonaise, présente

une population en baisse et un taux de chômage très élevé. La circonscription est découpée en



5 aires urbaines, unité considérée comme pertinente pour l'aménagement social et les acteurs

soutiennent l'idée d'objectifs fixés à long terme et d'actions à court terme. Il s'agit de prouver

aux habitants que l'aménagement social est une priorité pour le territoire. Les différents

services concernés sont le service jeunesse, éducation, sport et social, le service urbanisme et

le service statistiques. Görlitz approfondit notamment le thème de l'intégration et insiste sur la

prise en compte des spécificités locales.

La circonscription utilise plusieurs méthodes de travail, menées en parallèle :

Plan d'aménagement social intégré au niveau communal

Audit sur le thème de la famille

Principe de subsidiarité c-à-d favoriser une responsabilité au plus petit échelon plutôt

qu'une responsabilité étatique

Favoriser l'engagement et les initiatives citoyennes

3) Une mission transversale

La difficulté de ce thème est son caractère transversal ; en effet les secteurs de la

formation, de la santé, du social, de la culture, des transports et de l'immobilier sont

concernés.

Le groupe de travail « STEP soziale Infrastruktur » s'est réuni le 7 mai 2013 pour s'accorder

sur les différents objectifs, planifier les étapes à venir et réfléchir à la constitution d’un groupe

élargi à d’autres bureaux.. Lors de cette réunion, le problème de la transversalité a été illustré

de façon claire. Il s'avère tout d'abord que la collecte des données portant sur les

infrastructures sociales est un véritable « casse tête » pour le bureau d'urbanisme car les

données se trouvent dans différents services. Les membres de ce groupe de travail réalisent

aussi qu'ils n'ont parfois jamais été en contact avec certains détenteurs de données. Où trouver

les données et comment les collecter de la manière la plus efficace possible ? Telle est l'une

des difficulté rencontrée.

Un système de monitoring de l’aménagement social est actuellement mis en place dans 7

villes d’Allemagne et un Land dans le cadre d’un projet pilote : Berlin, Munich, Hambourg,

Brême, Leipzig, Mayence et Karlsruhe et le Land Nordrhein-Westfalen dans le cadre du

programme « Ville sociale ». Leipzig travaille sur le thème des différences socio-spatiales de



manière intensive depuis 2009 et produit chaque année un état des lieux social. 63 quartiers

sont observés avec une moyenne de 8200 habitants par quartier.

Un tel système sous entend une analyse régulière et systématique des différences de

développement entre quartiers. Des indicateurs et indices seront établis pour mener à bien

cette analyse spatiale. Ce système de monitoring comprend les caractéristiques suivantes :

- L’analyse aura lieu une à 2 fois par an

- L’échelle est homogène : c'est celle du quartier

- Les indicateurs utilisés doivent permettre des comparaisons et des analyses

thématiques

- Le caractère compréhensible de cette analyse est essentiel

L’objectif de ce monitoring est d’observer, d’identifier puis d’évaluer les besoins en termes de

aménagement social et urbain.

Les thèmes observés et analysés sont les suivants :

- Démographie : données concernant les ménages notamment leur provenance, taux

d’enfants et de jeunes présentant un contexte de migration

- Situation sociale : caractéristiques socio-économiques, notamment le taux de chômage

et le niveau de pauvreté (revenu net de moins de 700 euros, taux d’analphabétisation)

- Mobilité/ Migration : indicateurs concernant les mouvements de migration pendant la

période de l’étude (solde migratoire)

- Santé : problèmes de santé physiques, cognitifs ou psychologiques liés au statut social,

maladies chroniques, comportements à risques, enfants en surpoids

- Formation : fréquence des renvois des établissements scolaires, sortie du système

éducatif sans diplômes

- Criminalité : certaines villes exploitent les données des tribunaux pour mineurs

- Participation : engagement citoyen ou participation active à la vie politique

- Habitat et cadre de vie :l‘accès à la culture par exemple. Les indicateurs pour ce thème

ont un caractère subjectif.

Les indicateurs choisis pour Leipzig dépendent des données disponibles et de la pertinence

par rapport au contexte de la ville



Thème démographie :

Taux de chômage de la population active (15-65 ans)

Part de la population bénéficiant de revenus issus de prestations sociales

Taux de chômage des 15-25 ans

Taux de chômage de la population active avec une période d’inactivité de plus d'un an

Part de la population avec un revenu net de moins de 700 euros (seuil de pauvreté en

Allemagne)

Thème formation :

Part des élèves sans diplôme

Part des élèves bénéficiant d'une prestation d'aide sociale

Thème participation :

Taux d’abstention aux élections municipales

Part des bénévoles (Engagement citoyen)

Le système de monitoring doit prendre en compte de nouveaux domaines comme celui de la

formation. En effet, les indicateurs liés la formation reflètent bien la situation sociale d’un

quartier ou d’une ville. La formation et la culture sont d’ailleurs souvent cités comme étant le

« 4ème pilier » du développement durable, ce qui prouve leur importance dans notre société

actuelle. Mais il est difficile de collecter ces données étant donné la multiplicité des acteurs

possédant les données et selon le découpage spatial utilisé par ces acteurs: découpage officiel

du service des statistiques ou découpage plus fonctionnel du service urbanisme.

Aujourd’hui et particulièrement à Leipzig, on encourage un découpage en plusieurs petites

unités spatiales comme un quartier plutôt qu’un découpage en circonscriptions, trop peu

représentatives de la réalité locale. La gouvernance locale est également encouragée.



IV) L’urbanisme du 21ème siècle : de nouvelles thématiques à prendre en compte

A) Politique et urbanisme : une « bonne » gouvernance locale est-elle un

facteur de réussite pour les projets urbains?

1) Définition de la gouvernance à l’échelle locale

L'économiste Bernard PECQUEUR, dans ses travaux sur le développement local, définit la

gouvernance locale comme « un processus institutionnel et organisationnel de construction

d'une mise en compatibilité des différents modes de coordination entre acteurs

géographiquement proches, en vue de résoudre les problèmes productifs inédits posés aux

territoires». Il s'agit en fait d'un ensemble de moyens par lesquels les individus et les

institutions publiques et privées, gèrent leurs affaires locales.

Cette définition sous-entend l'existence d'une interdépendance entre les différents acteurs du

territoire. Le territoire constitue une échelle pertinente pour la coordination d'actions de bien

commun. L'idée d'une gouvernance locale repose sur les capacités des communautés à

maîtriser leur territoire et à gérer leurs ressources. Elle implique que les populations ne sont

pas seulement l'objet d'une décision, mais sont partie intégrante de la décision et de la

solution. On appelle parfois la gouvernance la démocratie participative, car c’est en fait une

démocratisation des processus de choix.

Ce qui se joue avec la gouvernance, c'est la fin des relations hiérarchiques verticales pour une

mise en place progressive de relations plus horizontales. Les décideurs - souvent des instances

politiques reconnues telles que l’État ou les organisations intergouvernementales - ne

détiennent donc plus le monopole de la décision.

On assiste depuis déjà quelques décennies à une remise en cause croissante des modes

de coordination traditionnels entre les citoyens, les groupes qu’ils constituent et leurs

représentants. C’est en fait l’autorité de l'État ou de l’élu, ou le pouvoir d’arbitrage de

l’expert, qui est ainsi questionné. D’après les sociologues, il existe une réelle crise des formes

traditionnelles d’autorité qui traverse toutes les sociétés marquées par l’individualisme et

débouche sur la nécessité d’inventer de nouveaux modes de coordination entre acteurs locaux.2012-2013 Université de Strasbourg


Avec la prudence écologique, l’équité sociale et l’efficacité économique (les 3 piliers du

développement durable), la gouvernance est souvent présentée comme étant le « 4ème pilier

du développement durable ».

Le dialogue territorial, outil de la gouvernance, correspond à des pratiques locales de

concertation et de médiation mises en place face à la montée des conflits et à la nécessité

d’une gestion collective des territoires.

Le dialogue territorial conduit à poser plusieurs questions, essentielles pour la future

gouvernance d’un projet :

- Quel rôle donner au dialogue ? Quelles limites lui fixer ?

- Comment le dimensionner par rapport aux enjeux locaux ?

- Comment éviter que des négociations entre des groupes porteurs d’intérêts divers ne se

réduisent qu’à des sortes « d’arbitrages entre lobbies » ?

- Qui est porteur de l’intérêt général et pourquoi?

L'étude du cas de Leipzig constitue une excellente illustration de ces notions.

2) La gouvernance à Leipzig, facteur de réussite des projets urbains

Face à un contexte difficile, la ville a choisi l’urbanisme comme outil pour une

transformation sociale de la ville. La ville travaille en étroite coopération avec les associations

de quartiers. Trouver un terrain d’entente entre les différents intérêts des acteurs, tel est le défi

de la ville.

Leipzig dispose d'un agenda 21 depuis 2000. Les agendas 21 impliquent les acteurs des

secteurs suivants : économie, environnement, social, urbanisme et transport et ont pour but de

mettre en place le développement durable à l’échelle locale. Les agendas 21 constituent une

référence pour les structures de Management de quartier. Ces structures sont un instrument de

développement urbain durable à l’échelle du quartier.

Les objectifs du management de quartier sont multiples :

Mise en place de plans d'actions qui visent le renouvellement urbain du quartier et

l'amélioration des conditions de vie locales.

Mutualisation des stratégies de développement économique, urbain et écologique



Activation de l'implication des habitants et des acteurs de la ville avec l'objectif

d'établir des structures autonomes

Mise en réseau des acteurs de la ville et des acteurs locaux pour mettre en place le

principe de subsidiarité : délégation au plus petit échelon des tâches et des

responsabilités

La ville privilégie aussi les partenariats public-privé. Ces partenariats sont une forme

d'externalisation qui consiste à confier la réalisation d'un bien ou un service à une entreprise

de droit privé, qui supporte alors les dépenses et reste sous contrôle de la puissance publique.

En urbanisme, c'est l’association d'une collectivité publique à un aménageur du secteur privé

pour la réalisation d’un projet urbain.

Birgit Seeberger, chargée du secteur Ouest de Leipzig au sein du Bureau renouvellement

urbain et logement et interrogée dans le cadre de ce stage, explique que dans le cas de la

magistrale Georg Schwarz Strasse, c'est une volonté politique forte qui a permis de débloquer

des financements. Mais c'est bien la coopération entre acteurs privés et publics, acteurs de la

ville et acteurs locaux, qui est le véritable moteur pour le projet de revitalisation de la rue. Le

Management de quartier, structure porteuse, semble être une clé pour la réussite des projets et

la cohésion des acteurs. On est donc bien dans le thème de la gouvernance, notion complexe

reflet d'une société qui l'est également.

La gouvernance à Leipzig est fortement marquée par la participation citoyenne, qui s'illustre

par la contribution des citoyens à un projet ou à ses arbitrages. Les instances de délibération

citoyenne sont nombreuses et surtout, elles enregistrent une fréquentation suffisante pour

prouver leur intérêt et leur impact. Les nouvelles technologies ont bien sûr contribué à cet

essor de la participation. La participation citoyenne sous-entend une intégration des dispositifs

de participation à l'ingénierie de projet. Ce thème fait d’ailleurs écho aux démarches

participatives qui ont lieu à Strasbourg, dans le cadre de la construction d'éco quartiers.

La concertation est une notion légèrement différente. Concerter, c'est négocier avec des

personnes aux intérêts spécifiques d'intégrer d'autres acteurs à ces négociations. La

concertation est une phase parfois obligatoire dans le cadre d'un projet d'urbanisme comme un

relogement de locataires par exemple.



La participation citoyenne et l'engagement sont l'expression de la démocratie, qui a toujours

été soutenue par la ville. Des conseils de quartier ont été créés pour une prise en charge des

problèmes à l'échelle locale. De son côté, la ville apporte par exemple son expertise en

proposant aux propriétaires une activité de conseil, idée datant de la décennie 1990-2000 et

reprise aujourd'hui à travers le projet EPOurban avec la mise en place d'une équipe de

consultants.

Le projet « Leipzig weiter denken » -Penser Leipzig autrement pour une ville durable- et

son taux de participation élevé ont prouvé que l’engagement citoyen est un acteur à part

entière de l'urbanisme. Les habitants demandent toujours plus de transparence aux services de

la ville que ce soit dans ses procédures internes ou dans le financement des projets. Le succès

du workshop sur le thème de la transparence dans le cadre du projet « Leipzig weiter

denken » en est une preuve.

Stimuler la participation citoyenne nécessite des méthodes de travail particulières,

privilégiant l'innovation et le ludique. Voici deux méthodes participatives utilisées à Leipzig

pouvant être considérées comme des« bonnes pratiques » à caractère reproductible :

« Mein Leipzig » est une carte de la ville, à s’approprier. Grâce à des épingles de

différentes couleurs, le public met en avant les lieux qu’il préfère et ceux où le travail

du Département urbanisme et concentration doit se concentrer. La carte obtenue

montre clairement que le centre, le centre Nord, le centre Sud et le Sud Est sont des

quartiers très appréciés tandis que l’Est, l’Ouest et les banlieues Nord doivent faire

l’objet de mesures. Dans ces secteurs, les deux magistrales Georg Schwarz et Georg

Schumann Strasse ressortent très nettement comme des secteurs prioritaires.

Toujours sur le principe de

« Mein Leipzig », des post it

sont à coller sur une carte

représentant les différents

quartiers de Leipzig avec des

mots clé ou propositions

concrètes



B) L’urbanisme à Leipzig, un modèle d’équité sociale ?

La ville a choisi depuis la chute du Mur d'utiliser l’urbanisme comme un outil de

développement social. Cette partie s’intéresse à la concrétisation de la notion d’équité sociale

dans le secteur du logement à Leipzig. Elle se base notamment sur un entretien avec le

Professeur Jean-Claude Garcia Zamor et la lecture de certains de ses ouvrages et articles.

Jean-Claude Garcia Zamor est professeur d'administration publique à l'Université

internationale de Floride et professeur d'éthique et de management à l'Université de Leipzig,

où il intervient chaque semestre d'été depuis 1999.

D'après le Petit Robert, l’équité se définit comme «1° notion de justice naturelle dans

l’appréciation de ce qui est dû à chacun 2° Conception d’une justice naturelle qui n’est pas

inspirée par les règles du droit en vigueur ». L’équité se rattache donc aux notions de justice

et d’égalité, considérées sous un angle très subjectif.

L’équité concerne tous les domaines de la vie humaine : santé, revenu, logement, accès aux

services publics… Les employés du service public sont donc les garants de la bonne

application de l’équité sociale dans une ville ou une commune.

La question du social dans la ville est passé progressivement de la compétence de l’État à

celle des administrations locales. Le développement social se définit par la prise en compte

des personnes dont les revenus sont faibles, dont la situation est précaire et/ou qui sont

vulnérables (handicapés, personnes âgées, personnes souffrant de discriminations…) dans les

politiques d’aménagement d’un territoire.

La justice sociale dans les politiques urbaines nécessite une démocratisation dans les

processus de décision c-à-d une gouvernance locale adaptée au contexte. L’idée est aussi de

mieux partager les ressources, d’encourager la participation et donc le pouvoir du peuple, et

plus seulement des élites.

L'équité sociale touche donc intimement au domaine de l'urbanisme. Elizabeth Burton, auteur

avec Mike Jenks et Katie Williams de . «The compact city : a sustainable urban form ? »

effectua en 2003 une recherche sur un éventuel lien entre la compacité des villes -densité

élevée, mixité d’usages- et leur niveau d’équité sociale. Il ressort de cette étude que les villes

les plus compactes ont un potentiel bien plus élevé pour développer des formes d’équité

sociale. Les avantages de la ville compacte sont facteurs de plus d’équité sociale : moins de

dépendance à l’automobile et moins de ségrégation sociale.



J.C Garcia Zamor explique que le modèle de Leipzig favorise la coopération, la recherche du

consensus et la tolérance pour la pluralité d’opinions. Il privilégie les besoins de la ville et

non pas les enjeux politiques. Il dépasse les conflits pour proposer des solutions réalistes.

C'est en cela qu'il est profondément social.

Le maire de la ville lors de la période de transformation de la ville, Wolfgang Tiefensee,

considérait que les habitants de la ville étaient un facteur clé pour le développement de celle

ci. L'autonomie citoyenne était encouragée par la politique de la ville, tout comme l'esprit

entrepreneurial.

L'équité sociale dans le domaine du logement et de l'urbanisme peut être illustrée par deux

exemples à Leipzig :

- L'initiative de l'association HausHalten présentée en partie II) B) soutenue par le

Département urbanisme et construction est tout à fait représentative de cet esprit social qui a

régné dans la décennie 2000-2010. Donner l'opportunité à des jeunes gens de développer un

projet dans un logement vacant, c'est permettre à une solution alternative d'émerger et de faire

ses preuves. Encensé par les médias locaux et internationaux, ce concept rencontre un franc

succès mais voit déjà sa fin se préciser.

La stratégie Leipzig Ost (Leipzig Est) vise à établir une coopération entre les différents

acteurs de ce secteur de la ville. Ces acteurs ont tous des intérêts différents, l'idée est de

coordonner cette diversité d'intérêts tout en transformant ensemble les faiblesses de ce secteur

en forces. La finalité est d'atteindre le modèle de ville sociale à l'échelon local.

J.C Garcia Zamor pense toutefois que l'émulation et la participation citoyenne avaient tout

leur sens dans les années suivant la chute du Mur. Ensuite, des querelles politiques ont

amoindri cette dynamique.

L'équité sociale va au delà du secteur du logement, elle aborde les secteurs de la santé,

de l'éducation et de la culture, ceux là même dont les budgets sont aujourd'hui amputés sous

prétexte de crise économique. Ne serait-il pas nécessaire de redéfinir les priorités dans les

politiques urbaines aujourd'hui ? L'équité sociale, c'est la valorisation du capital humain pour

une amélioration des capacités de production, une symbiose entre la dimension sociale et la

dimension économique. Réduire les écarts de revenu contribueraient ainsi à atténuer les

phénomènes d'exclusion et de marginalisation, pour atteindre une meilleure harmonie sociale.



C) La gentrification : menace ou opportunité ?

La gentrification touche toutes les villes, du moins toutes les villes en expansion : des

agglomérations anciennement industrielles telles que Manchester, Bilbao ou Liverpool

jusqu’aux villes régionales telles que Lyon, Malmö, Ljubljana ou Leipzig.

Cette notion a été définie par la sociologue Ruth Glass en 1964 et désignait alors la

réhabilitation d’anciens quartiers populaires situés en centre-ville et le remplacement de leur

population d’origine par une population plus aisée. Aujourd'hui ce phénomène s'est étendu au

delà des limites du centre-ville.

Nous développerons dans cette partie l’exemple de Berlin car la situation de la capitale

pourrait tout à fait se reproduire à Leipzig dans les années à venir.

La gentrification s’accompagne toujours d’une hausse des loyers, au début modérée puis de

plus en plus prononcée, et également de grands projets immobiliers destinés aux populations

aisées. Certains quartiers, devenus à la mode, attirent une nouvelles population, qui par son

style de vie et ses attentes, modifie progressivement l’atmosphère locale. C’est le cas des

quartiers de Prenzlauer Berg ou de Kreuzberg à Berlin. Une étude menée en 2011 par un

portail immobilier de location en ligne révèle que de 2007 à 2010, les prix locatifs ont

augmenté en moyenne de 12% à Berlin. Le quartier de Neukölln, très apprécié, est celui qui

connaît la plus forte augmentation de ses loyers, avec plus de 23% en 3 ans seulement. Le

prix au mètre carré est passé en quelques années d’environ 4 euros à 5,90 euros.

« Pas de panique, c’est juste la gentrification », Berlin



Deux principaux facteurs expliquent ce phénomène :

- La réhabilitation des logements est nécessaire, à la fois pour améliorer les conditions

de vie des habitants et pour la prise en compte de l’environnement grâce à des mises

aux normes environnementales. Mais cette réhabilitation massive s’accompagne

souvent d’une augmentation des prix locatifs. Certains locataires sont contraints de

quitter les lieux.

- Les appartements se vendent de plus en plus car les acheteurs profitent de prix de

vente relativement peu élevés. Le nombre d’appartements à louer diminue donc et les

prix locatifs augmentent.

On parle du cercle vicieux de la gentrification :

Diminution de l’offre locative Augmentation de la demande Augmentation des prix

Les familles les moins aisées doivent donc déménager, faute de pouvoir payer leur loyer. Elle

vont souvent dans des banlieues situées en périphérie de la ville, les « Plattenbau » à Berlin

(grands ensembles construits en dalles préfabriquées ). Les journalistes et les sociologues

allemands tirent depuis plusieurs années la sonnette d’alarme pour stopper ce phénomène,

avec la peur de voir des « cités parisiennes » se créer. Ces banlieues sont souvent synonymes

de problèmes sociaux, d'un développement économique et culturel amoindri et d’une mobilité

réduite pour les habitants.

En Allemagne, la gentrification touche de nombreuses villes notamment Cologne ou

Hambourg où des collectifs, soutenue par certains partis politiques comme « Die Linke » (la

gauche) à Cologne, se mobilisent contre l’embourgeoisement d’anciens quartiers populaires.

Souvent ces luttes citoyennes restent lettre morte face aux investisseurs du secteur immobilier

et aux profits engrangés par les constructions d’appartements de standing. A Hambourg, le

quartier pourtant sulfureux de Sankt Pauli dit « quartier rouge », est également menacé.

Plusieurs mouvements d'opposition tentent d'exprimer leur désaccord et recherchent

également les coupables du phénomène. Le touriste est une cible idéale car plus une ville est

touristique, plus on peut craindre qu’elle s’embourgeoise. Une des peurs des habitants

opposés au tourisme de masse est aussi la standardisation de la ville. Des slogans tels que

« Touristen ? Nein danke » «Touristes ? Non merci » montrent bien ce rejet, parfois justifié

face aux comportements peu respectueux des touristes.



Mais de nombreux habitants, résidant à Berlin depuis longtemps, ainsi que des chercheurs

rappellent que le vrai coupable n’est pas le touriste mais bien la ville et sa politique de

l’habitat. La ville a laissé le marche immobilier se dérégler, à la faveur des promoteurs

immobiliers. Un programme de 28 000 logements subventionnés par l’État a par exemple été

arrêté, sans explications. Le Sénat, avec la loi de revalorisation sur les « villes centres », ces

zones de réaménagement comme l’aéroport de Tempelhof, vise explicitement les couches

sociales aisées et les investisseurs.

La vocation sociale de la ville semble bien compromise face aux intérêts privés et à la

recherche de profit.

A Leipzig, on constate déjà une augmentation des prix locatifs dans certains quartiers,

tendance qui devrait se confirmer dans les prochaines années. L’offre de logements s’est

segmentée et l’offre destinée aux classes aisées est en constante hausse. Des projets

immobiliers de haut standing, situés en bordure des berges récemment revalorisées, voient le

jour. L’association HausHalten constate que certains propriétaires s’empressent de remettre

leur bien à la vente ou à la location après le contrat d’usage temporaire de 5 ans proposé par

l’association. Ces propriétaires visent alors clairement les classes aisées, conscients du

potentiel d'un immeuble classé et situé dans un quartier en pleine expansion.

Un débat sur le thème de la gentrification a été organisé en 2011 avec un travail de diffusion

de l’information dans les médias locaux et l’organisation de manifestations publiques. On

peut voir régulièrement des banderoles et des graffitis qui expriment l'inquiétude des habitants

Les étudiants, les artistes, les jeunes, les chômeurs, les retraités dont le revenu est modeste,

peuvent encore se loger à Leipzig à moindre coût. Mais face à la diminution de l’offre de

logements accessibles, ils seront peut être bientôt contraints de se déplacer dans d'autres

quartiers, défavorisés, ou situés en périphérie de la ville.

La gentrification est abordée ici comme une menace et un cercle vicieux, aux effets négatifs

pour la population locale. Mais la gentrification, par la dynamique urbaine qu'elle instaure, n'a

t-elle pas des répercussions positives pour une ville ?

En effet, elle permet la réhabilitation de nombreux logements, la revalorisation du cadre de

vie local et la redynamisation d’un secteur immobilier parfois en perte de vitesse.

L'installation de ménages issus de classes plus aisées apportent une plus-value à des quartiers

encore peu attractifs un décennie auparavant.



L'essentiel serait alors d'atteindre un équilibre entre la gentrification et son impact sur les prix

de l'immobilier.

Des réflexions entre les différents acteurs concernés, sur les thèmes de la réduction des

coûts de réhabilitation ou de construction de nouveaux logements, sont nécessaires pour tenter

d’endiguer le problème. Il apparaît vital d'instaurer un débat public, ouvert à toutes les parties

prenantes de ce phénomène urbain.



Ce rapport s’est attaché à présenter la stratégie de développement urbain de Leipzig,

ville d’Allemagne de l’Est en plein essor économique et démographique depuis 2000. La ville

a su, grâce à une stratégie de développement durable et transversale et à une coopération

efficace entre ses différents acteurs, créer une nouvelle dynamique face au problème de la

vacance des logements et s’imposer comme une « ville modèle » pour l’urbanisme du 21ème

siècle.

L’image de la ville, longtemps affectée par la vision négative portée sur l’Allemagne

de l’Est, s’est considérablement améliorée et ses habitants apprécient particulièrement son

dynamisme et sa qualité de vie. Leipzig s'est adaptée aux mutations démographiques et

propose un modèle du « vivre ensemble » pertinent, en réajustement permanent.

Pourtant tout n’est pas si idéal à Leipzig comme le prouvent les chiffres du chômage et

de la pauvreté. Le cadre de vie agréable et les prix de l’immobilier encore relativement

épargnés par la crise financière ne doivent pas faire oublier l’extrême précarité qui touche les

populations des quartiers défavorisés, et le nombre important d’élèves en situation de

décrochage scolaire.

Dans la prochaine décennie, la ville pourrait connaître les mêmes problèmes que ceux

rencontrés à Berlin, victime de son propre succès. Si les prix de l’immobilier continuent à

augmenter sensiblement comme les tendances du secteur l’annoncent, l’attractivité de la ville

sera t-elle toujours aussi forte ? Les étudiants et les jeunes ménages, aux moyens financiers

limités mais facilement mobiles, resteront-ils à Leipzig ou iront-ils plus à l’Est encore ? On

observe que Wroclaw, ville de 631 235 habitants située au Sud-Ouest de la Pologne et à

moins de 400 km de Leipzig, attire avec son centre ville historique et son dynamisme culturel

et économique de plus en plus d’étudiants…

D’autre part, il faut préciser que le caractère reproductible de la stratégie de

développement urbain intégré SEKo est limité. En effet, le contexte historique, socio-

économique et politique est spécifique à l’ex-Allemagne de l'Est et peu d’autres villes

européennes sont marquées par un engagement citoyen aussi fort. Mais l’on peut toujours

s’inspirer des méthodes de travail utilisées et des concepts novateurs, comme la participation

aux projets urbains ouverte à tous les citoyens, ou le renouvellement urbain réussi des anciens

quartiers industriels.



Il s'avère que l’urbanisme durable est loin de se réduire à la préservation de

l’environnement, avec quelques mesures sur le taux d’énergies renouvelables à respecter dans

les nouveaux logements. L’urbanisme durable touche également aux dimensions économiques

et sociales de la ville. Tout repose sur l’équilibre précaire entre viabilité économique, équité

sociale et soutenabilité environnementale, ces trois concepts avec lesquels chaque ville essaye

aujourd’hui de « jongler », avec plus ou moins de succès. La transition d’un urbanisme

sectoriel vers un urbanisme transversal est devenue une nécessité ; elle implique de grandes

facultés d’adaptation et de nouvelles méthodes de travail.

La dimension culturelle de la ville comme facteur d’attractivité ne doit pas être

négligée, comme le prouve la reconversion culturelle réussie de l’ancienne filature de coton

de Leipzig- la « Spinnerei »- présentée dans la note de synthèse « Le renouvellement urbain

par la culture :belle idée ou réalité ? ».



TABLE DES MATIERES

Remerciements..........................................................................................................................................3Sommaire..................................................................................................................................................4Mots clé.....................................................................................................................................................5Introduction...............................................................................................................................................6

I) Leipzig depuis la chute du Mur ou la renaissance d’une ville d’Allemagne de l’Est

…..............................................................................................................................................................8

A) État des lieux et diagnostic............................................................................8

1) Situation géographique.....................................................................................8

2) Contexte historique et politique........................................................................9

3) Données socio-démographiques.....................................................................11

4) Situation économique.....................................................................................13

B) L’urbanisme à Leipzig depuis la chute du Mur......................................14

1) Présentation du Département VI Urbanisme et construction et des objectifs de

stage …...............................................................................................................15

2) Deux décennies d’urbanisme et une véritable transformation de la

ville.....................................................................................................................18

3) Acteurs de la ville et financement..................................................................21

C) SEKo, le développement urbain intégré : une stratégie à long terme qui

favorise la transversalité..................................................................................22

1) Origines de SEKo................................................................................22

2) Mise en place de la stratégie...............................................................24

3) Les résultats et les défis à venir...........................................................27

II) Le renouvellement urbain à Leipzig..............................................................................................28

A) Le projet EPOurban : impliquer les propriétaires privés d’immeubles

résidentiels dans le processus de rénovation urbaine..............................................29

1) Contexte et présentation du projet......................................................................................................29

2) Fonctionnement du projet...................................................................................................................312012-2013 Université de Strasbourg


B) L’association HausHalten: permettre l’usage temporaire et alternatif des logements

vacants...................................................................................................................................................33

C) Étude de cas : la « Magistrale » Georg Schwarz Strasse.............................................................35

1) « Carte d’identité ».............................................................................................................................36

2) Présentation du quartier et éléments de contexte...............................................................................37

3) La gouvernance locale, un levier de développement urbain..............................................................40

4) 24 avril 2013, le temps du bilan : résultats obtenus et défis à relever................................................42

III) Mutation démographique et développement social intégré................................................44

A) Leipzig, ville sociale confrontée aux mutations démographiques...........................44

B) Le développement intégré des infrastructures sociales : une priorité pour la

ville...............................................................................................................................45

1) Pourquoi un développement intégré des infrastructures sociales ?....................................................45

2) Les outils et méthodes du développement urbain social et les résultats

obtenus....................................................................................................................................................47

3) Une mission transversale....................................................................................................................52

IV) L’urbanisme du 21ème siècle, de nouvelles thématiques à prendre en compte..........................55

A) Politique et urbanisme : une « bonne » gouvernance est-elle un facteur de réussite pour les

projets urbains ? …..............................................................................................................................55

1) Définition de la gouvernance à l’échelle locale.................................................................................55

2) La gouvernance à Leipzig, facteur de réussite des projets urbains....................................................57

B) L’urbanisme à Leipzig, un modèle d’équité sociale ?...................................................................59

C) La gentrification, menace ou opportunité ?..................................................................................61

Conclusion.............................................................................................................................................65

Table des matièresSourcesListe des annexesZusammenfassung/ Résumé



SOURCES BIBLIOGRAPHIQUES

ARTICLES :

Daniel Florentin, Sylvie Fol et Hélène Roth, « La "Stadtschrumpfung" ou "rétrécissement

urbain" en Allemagne : un champ de recherche émergent », Cybergeo : European Journal of

Geography [En ligne], Espace, Société, Territoire, document 445, mis en ligne le 26 mars

2009

Jean-Claude Garcia-Zamor, Professor of Public administration at Florida International

University and Professor of ethics and management at Leipzig University :

- “The city of Leipzig as a European success story in economic development”,

International public Management Journal, vol. 8 n°1, 2004

- “Social equity in urban development : the Leipzig experience”, International review of

public administration vol.14 n°2, 2009

Elisabeth Burton, “Housing for an Urban Renaissance: Implications for Social Equity”,

Housing Studies, Vol. 18, No. 4, July 2003

Ulf Zimmerman, “Politics/ Administration Harmony in the city of Bach ?” Article sur

l'ouvrage de Jean-Claude Garcia-Zamor: “Leipzig Model: Myth or reality? A study of city

management in the former east Germany” Kennesaw State University Public Administration

review May-June 2010

Maximilian Popp “Calling All Hipsters: Leipzig Is the New Berlin”

http://www.spiegel.de/international/zeitgeist/leipzig-is-the-new-berlin-a-863088.html: Mis en

ligne le 24 octobre 2012

Mathieu Van Criekingen, « Comment la gentrification est devenue, de phénomène marginal,

un projet politique global », revue Agone,| 2008, [En ligne], mis en ligne le 23 mai 2010



OUVRAGES:

- Engelbert Lütke Daldrup, Ville de Leipzig, Marta Doehler-Behzadi, Büro für

urbane Projekte “PlusMinus Leipzig 2030: Stadt in Transformation – Transforming

the city” Edition Müller + Busmann 2004

- Jean-Claude Garcia-Zamor “Leipzig Model: Myth or reality? A study of city

management in the former east Germany”, University Press of America, 2008

- Catherine Charlot-Valdieu, Philippe Outrequin « Intégration du développement

durable dans les projets d’aménagement et de renouvellement urbain » Édition La

Calade, 2004

DOCUMENTS TECHNIQUES :

- Leipzig 2020, Integriertes Stadtentwicklungskonzept SEKo: Leipzig 2020, Stratégie

de développement urbain intégré SEKo

- Konzeptioneller Stadtteilplan für den Leipziger West: Programme pour Leipzig Ouest

- Integriertes Handlungskonzept Georg Schumann Straße: plan d’actions pour la rue

Georg Schumann

- Städtebauliches Entwicklungskonzept Georg Schwarz Straße und Georg Schumann

Straße: stratégies de développement des rues Georg Schwarz et Georg Schumann

- Dossier de candidature du projet EPOurban pour le Programme Central Europe

- Integrierte Stadtentwicklung, 5 Jahre Leipzig Charta : développement urbain intégré,

bilan des 5 ans de la charte de Leipzig

- Langfristiges Entwicklungskonzept für das Kindertagesstättennetz der Stadt Leipzig :

stratégie de développement à long terme pour les crèches et jardins d’enfants de

Leipzig



CONFERENCES ET WORKSHOPS

- Bilan du projet « Leipzig weiter denken » (« Penser Leipzig autrement») 300 jours

après son lancement. Diverses interventions des représentants de la ville et d’acteurs

publics et privés : présentation des résultats obtenus et des défis à relever ( 26 mars

2013)

- Conférence annuelle du réseau « Villes allemandes en bonne santé ». Thème de la

journée : santé et urbanisme. Participation au workshop « Promouvoir la santé à

l’échelle du quartier : critères pour un code de bonnes pratiques » (8 avril 2013)

- Workshop du réseau « Koopstadt », villes de Leipzig, Nuremberg et Brême, sur le

thème de la mobilité (09 et 10 avril 2013)

- Workshop transversal « Klimacheck » sur le thème de l’urbanisme écologique, avec

un focus sur le quartier Schönefeld Ost

- Forum citoyen Georg Schwarz Strasse du 24 avril 2013 organisé par la structure

Magistralenmanagement et par le bureau renouvellement urbain et logement.

- 100 ans du site de foire « Alte Messe » : visite guidée des différentes halles,

documentaire « La foire de Leipzig, une fenêtre sur le monde » et pistes de réflexion

pour une reconversion urbaine

SOURCES INTERNET

- http://www.epourban.eu

- http://www.haushalten.org/

- http://www.leipzig.de/stadterneuerung/

- http://weiterdenken.leipzig.de/lewd/

- http://www.koopstadt.de/

- http://www.leipziger-osten.de

- http://www.shrinkingcities.com/


http://www.shrinkingcities.com/

http://www.leipziger-osten.de/

http://www.koopstadt.de/

http://weiterdenken.leipzig.de/lewd/

http://www.leipzig.de/stadterneuerung/

http://www.haushalten.org/

http://www.epourban.eu/


LISTE DES ANNEXES

- Annexe 1 : Évolution de la population entre 1989 et 2011

- Annexe 2 : Hypothèses sur l'évolution de la population à long terme

- Annexe 3: Répartition spatiale de la population entre 2006 et 2011

- Annexe 4: Évolution du taux de vacance des logements entre 1995 et 2009

- Annexe 5. Évolution des naissances entre 1987 et 2011

- Annexe 6: Priorités de la stratégie de développement urbain intégré

- Annexe 7: Priorité à l'ajustement des infrastructures

- Annexe 8 : Choix du stage et impact sur le projet professionnel



ANNEXE 1 : EVOLUTION DE LA POPULATION A LEIPZIG ENTRE 1989 ET 2011


Ce graphique permet de prendre la mesure de la chute brutale de la population après la

réunification:Leipzig a alors perdu 93 000 habitants en moins de 10 ans.

Puis un rebond a lieu en 1999 avec la réforme communale du Land de Saxe et l’intégration de 19

nouvelles communes à la ville de Leipzig. Une hausse régulière du nombre d’habitants est ensuite

observée, directement liée à l’attractivité retrouvée de la ville et à son dynamisme économique.

En 2013, la population a dépassé le seuil des 542 000 habitants.

437.101

497.531502.561

510.512

518.862

531.809530.010

457.173

493.208

503.191

490.851

471.409

420.000

440.000

460.000

480.000

500.000

520.000

540.0001

98

9

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik


ANNEXE 2 : HYPOTHESES SUR L’EVOLUTION DE LA POPULATION

A LONG TERME


470.000

480.000

490.000

500.000

510.000

520.000

530.000

540.000

550.000

560.000

2000 2005 2010 2015 2020 2025

Einwohner

Bevölkerungsvorausschätzung Stadt Leipzig 2009 Bevölkerungsprognose Sachsen 2007 (Variante 3)

Bevölkerungsprognose Sachsen 2007 (Variante 1) Einwohnerentwicklung bis 2008

Datenquelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig SEKo Leipzig

Ces variantes ont été proposées en 2009 et concernent l’évolution de la population jusqu’en

2020-2025.

En noir, on observe l’évolution de la population jusqu’à 2008, en constante hausse.

La variante rouge est celle de la ville de Leipzig, présentée en 2009 : elle montre une hausse

constante de la population jusqu’à 2025, puis une stagnation. Aujourd’hui, cette variante se

vérifie.

En bleu, la variante proposée par le Land de Saxe en 2007 montre une hausse de la population

jusqu’à 2015, puis une stagnation. Cette idée de stagnation à partir de 2015 se confirme dans les

pronostics actuels.

Enfin, la variante jaune, une autre variante proposée par le Land de Saxe en 2007, montre une

diminution de la population dès 2013, qui ne s’est pas confirmée.

On saisit grâce à ces 3 variantes toute la difficulté à prévoir les mouvements démographiques.


ANNEXE 3 : REPARTITION SPATIALE DE LA POPULATION ENTRE 2006 ET

2011 : QUARTIERS RÉPULSIFS – QUARTIERS ATTRACTIFS


Cette carte permet de situer les quartiers attractifs,

ayant gagné de nombreux habitants et les quartiers

plus répulsifs, où le taux d’habitants est en

constante baisse.

Le centre élargi (excepté le centre ville historique)

est clairement gagnant avec un axe très attractif le

long de la coulé verte et bleue.

Les ensembles d’habitation de Grünau et l’Est de

Leipzig sont les grands perdants.


ANNEXE4 : EVOLUTION DU TAUX DE VACANCE ENTRE 1995 ET 2009


Grâce à des mesures pertinentes, la ville a pu faire reculer le nombre de

logements vacants à un nombre inférieur à celui de 1995. Aujourd'hui le

nombre de logements vacants ne cesse de diminuer grâce à l'attractivité

retrouvée de la ville.


ANNEXE 5 : EVOLUTION DES NAISSANCES ENTRE 1987 ET 2011


Entwicklung der Geburten (Lebendgeborene) 1987-2011

6792

2822 2771

3844

56024736

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

1987 1992 1997 2002 2007 2011

Quelle: Statistisches Landesamt SachsenSachsen

Ce graphique illustre le boom des naissances observé depuis une décennie.

Ce boom est un signe de confiance en l’avenir. Avec son cadre de vie de qualité, son

dynamisme économique et son positionnement de ville familiale, Leipzig attire de

jeunes couples souhaitant fonder rapidement une famille.


ANNEXE 6 : PRIORITÉS DE LA STRATÉGIE

DE DÉVELOPPEMENT URBAIN INTEGREE (LEGENDE PAGE SUIVANTE)




Secteurs prioritaires du développement urbain:

Priorités à grande échelle :

- Centre et centres élargis

- Sud Est

- Secteur Nord

- Coulée verte et bleue (cours d’eau, parcs et lacs)

Priorités à petite échelle :

- Leipzig Est, Leipzig Ouest, Grünau, Schönefeld

- Magistrales dont Georg Schumann Straße

Liaison entre les différents secteurs de la ville :

- Urbanisme et fonctions urbaines

- Espaces libres et voies de communication


ANNEXE 7 : PRIORITÉ A L’AJUSTEMENT DES INFRASTRUCTURES


Adaptation à 3 phénomènes démographiques contradictoires:

- Une hausse du nombre d’enfants et de jeunes

- Une population vieillissante mais un renouvellement générationnel

- Population vieillissante et en diminution


ANNEXE 8 : CHOIX DU STAGE ET IMPACT SUR LE PROJET PROFESSIONNEL

Le dynamisme et la qualité de vie de Leipzig ont particulièrement retenu mon

attention lors de mon Service Volontaire Européen, que j’ai eu l’opportunité de réaliser dans

cette ville entre octobre 2011 et mai 2012. La décision de retourner à Leipzig dans le cadre du

stage de Master 1 Urbanisme et aménagement du territoire de l’Université de Strasbourg, s’est

rapidement imposée. Mon choix s’est porté sur le Département urbanisme et construction de

la ville, qui me permettrait d'appréhender différentes facettes de cette discipline.

Ce stage m’a permis de découvrir le fonctionnement de l’administration publique d’une

grande ville d’Allemagne de l'Est, en plein essor économique et urbain. Par la diversité des

thèmes abordés au quotidien mais aussi lors de workshops, conférences ou entretiens menés

de façon autonome, ce stage m’a ouvert à une approche de l’urbanisme dans sa globalité.

Le handicap constitué par un stage coupé en deux parties s’est vite révélé être un atout,

permettant une meilleure compréhension du fonctionnement du Département VI. Le liant qui

existe entre les deux services est évident: le développement urbain intégré SEKo et l'approche

transversale des projets urbains. Les enseignements de cette approche transversale sont

précieux et pourront être réinvestis dans des expériences professionnelles ultérieures.

Le contexte historique très particulier de la ville de Leipzig ne permettra sans doute pas une

application des connaissances et savoirs faire acquis « à la lettre » dans d'autres villes. Mais

les méthodes de travail et la pensée profondément sociale de l’urbanisme resteront gravés

dans mes souvenirs professionnels et trouveront je l'espère, leur espace d’expression dans

d'autres structures.

Les apports linguistiques de ce stage sont très positifs. Désormais, je souhaite suite au Master

Urbanisme et aménagement du territoire proposé par la Faculté de géographie et

d’aménagement de Strasbourg m’orienter vers des projets transfrontaliers ou des projets de

partenariats et d’échanges de « bonnes pratiques » entre les villes françaises et allemandes.



ZUSAMMENFASSUNG / RESUME

La ville de Leipzig, située en Allemagne de l'Est à moins de 200 km de la capitale, a connu

une véritable métamorphose urbaine et économique depuis la réunification.

Elle a su mener une politique urbaine courageuse, entre réhabilitation des immeubles

historiques, destruction de grands ensembles et aménagement d'espaces verts. Cette politique

a permis de faire face aux problématiques complexes du renouvellement urbain et de la

vacance, en mobilisant tous les acteurs de la ville et en intégrant ces thèmes dans sa stratégie

de développement urbain intégré.

Leipzig est une ville profondément sociale, qui propose un modèle de « vivre ensemble »

pertinent à ses habitants. Mais face aux mutations démographiques, elle doit repenser le

développement de ses infrastructures sociales et anticiper les effets de la gentrification, une

menace émergente.

Die Stadt Leipzig liegt in Ostdeutschland, circa 200 km entfernt von Berlin, der Hauptstadt.

Seit der Wiedervereinigung hat Leipzig eine städtebauliche und wirtschaftliche

Metamorphose erlebt.

Das Dezernat Stadtentwicklung und Bau hat eine mutige Stadtplanungspolitik durchgeführt:

Erhaltung des stadtbildprägenden Gründerzeitgürtels, Stadtumbau, Schaffung von

Grünflächen. Alle Akteure würden einbezogen um das integrierte Stadtentwicklungskonzept

SEKo zu erarbeiten und die Umsetzung zu ermöglichen.

Leipzig ist eine soziale Stadt, die unterstützt Initiative und Bürgerengagement. Heutige

Herausforderungen sind z.B wachsende Geburtenzahlen und der damit nötige Ausbau der

sozialen Infrastruktur. Die Stadt muss auch die mögliche negative Gentrifizierung Effekte im

Blick haben.


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