Raport de Practica

MINISTERUL EDUCAȚIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE ȘI CONSTRUCȚII

CATEDRA EVALUAREA ȘI MANAGEMENTUL IMOBILULUI

DARE DE SEAMĂpentru practica de evaluare

a studentului: Chiriliuc Olga

Facultatea Cadastru, Geodezie și Construcții

Anul: 4, Grupa: EI – 1211

Locul petrecerii practicii: OCT Ungheni, filiala ÎS “Cadastru”

Durata: de la 22.06.2015 pînă la 17.07.2015

Conducătorulpracticii de la universitate: conf. univ., dr. Albu Ion

Conducătorulpracticii de la organizație: evaluator, categoria I, RogovschiDumitru

Nota dării de seamă:_______________________________

Nota susținerii:____________________________________

Nota generală:____________________________________

“_____”_________________________2015

Chișinău 2015

PAGE \* MERGEFORMAT 24

I DESCRIEREA DIRECȚIEI DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE A OFICIULUI CADASTRAL TERITORIAL - UNGHENI

FILIALA ÎS “CADASTRU”

I.1 Descrierea Întreprinderii de Stat “Cadastru”Cadastrul este un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a

tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul ţării din punct de vedere cantitativ, calitativ și juridic,

indiferent în posesia cui se află bunurile, precum și reprezentarea acestora pe planurile cadastrale

și în documentele cadastrale.

Importanţa cadastrului constă în faptul că acesta furnizează date reale privitoare la

bunurile imobile (poziţie, mărime, folosinţă, proprietar), necesare în toate ramurile economiei

naţionale. În zilele noastre, cînd bunurile imobile sunt utilizate activ în funcţie de catalizator a

relaţiilor de piaţă dintre diferiţi agenţi economici cadastrului îi revine sarcina, unui instrument

deosebit de important pentru economia de piaţă, pentru că furnizează documentele care dau

siguranţă tranzacţiilor care au loc pe piaţa bunurilor imobile.

De asemenea, importanța lucrărilor de cadastru este de prim ordin pentru întocmirea

sistemelor informaţionale ale teritoriului, capabilă sa furnizeze rapid date reale tuturor

organismelor de gestionare si planificare a bunurilor imobile din diverse sectoare ale economiei

naţionale.

Întreprinderea de Stat „Cadastru” a fost creată la data de 01.04.2006 prin fuzionarea

oficiilor cadastrale teritoriale, avînd ca fondator Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru.

Întreprinderea de Stat „Cadastru” are drept scop crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor

imobile, altor sisteme informaţionale şi registre de domeniu, executarea lucrărilor cadastrale şi

celor de evaluare a bunurilor imobile, administrarea băncii centrale de date a cadastrului

bunurilor imobile.

Obiectivele de bază ale întreprinderii sunt orientate spre:

sporirea încrederii clienților;

îmbunătățirea imaginii pe piață;

îmbunătățirea calității serviciilor prestate;

îmbunătațirea organizării și cominicării interne;

creșterea avantajului competitiv;

reducerea timpului de așteptare;

îmbunătățirea comunicării și relațiilor cu furnizorii și partenerii întreprinderii.


Misiunea de bază al Întreprinderea de Stat „Cadastru”

să mențină și să dezvolte un sistem stabil și eficient de înregistrare a proprietății

imobiliae, prin car este asigurată garantarea de către stat a drepturilor patrimoniale și

facilitatea tranzacțiior imobiliare;

să asigure accesul la informația actualizată și credibilă privind propritatea

imobiliară, astfel ca să fie posibil transferul drepturilor în deplină siguranță.

În prezent Întreprinderea de Stat „Cadastru” dispune de o reţea de 39 de filiale amplasate

în majoritatea localităţilor urbane.

Prin intermediul filialelor sale Întreprinderea prestează o gamă largă de servicii de

înregistrare a bunurilor imobile (terenuri clădiri şi construcţii, apartamente, alte încăperi izolate,

porţiuni de subsol, obiecte acvatice separate), drepturilor de creanţă, faptelor sau rapoartelor

juridice aferente.

Concomitent cu înregistrarea drepturilor asupra proprietăţilor imobiliare, Întreprinderea

prin intermediul filialelor sale furnizează informație din Cadastru persoanelor fizice şi juridice.

Întreprinderea prestează servicii de evaluare utilizînd metode de evaluare stabilite de

legislaţia naţională şi standardele internaţionale de evaluare. Întreprinderea realizează programul

de stat de evaluare a tuturor tipurilor de bunuri imobile în scopul impozitării şi reevaluarea

periodică. Rezultatele evaluării masive pot fi utilizate nu numai în scopuri fiscale, ci şi drept

informaţie pentru ipotecare sau alt tip de tranzacţii.[21]

1.2 Descrierea Oficiului Cadastral Teritorial – Ungheni filiala ÎS “Cadastru”

Oficiul Teritorial Cadastral – Ungheni este situat în centrul oraşului Ungheni pe strada

Mihai Eminescu 24, ceea ce prezintă o prestaţie foarte bună atît pentru colaboratori cît şi pentru

clienţi.


În figura 1.1 este prezentată organigrama filialei OCT – Ungheni

Figura 1.1Organigrama Oficiului Teritorial Cadastral -UngheniSursa: elaborat de autor


Registrator șef filială

Andrian Chivriga

Inginer cadastral

I.Potenciuc, cat:III

Inginer cadastral

E. Postanciuc, cat:III

Inginer cadastral

V.Cebotari-Bantiuc, cat:II

Registrator

Popov Ina, cat:II

Registrator

Croitor Dina

Registrator

T.Burlacu, cat: III

Registrator

Maciura Vladislav

Inginer evaluator

D.Rogovschi, cat:I

Inginer evaluator

I.Bobu, cat:II

Inginer evaluator

I.Colța, cat;II

Inginer evaluator

T.Petcu, cat:II

Arhiva

M. Luca

Arhiva

M. Slivinschi

Casier

Cazacu Raisa

Operator date grafice

G. Baran

Șofer

V. Polschii, cat:IV

Femeie de serviciu

T. Secrieru

Inspector pentru recepția și eliberarea documentelor

Chercheja Liudmila

Secretar

A. Vasilița

După cum observăm în figura 1.1 este prezentată organigrama Oficiului teritorial

Cadastral – Ungheni, în fruntea acestuia este șeful de filială, acestuia i se supune:registratori,

ingineri cadastrali, arhiva, operator de date grafice,secrtară, inspector pentru recepția și

eliberarea documentelor, femeie e deserviciu, șofer.

După cum observăm în organigrama din figura 1.1 direcția evaluarea proprietății

imobiliare se află în subordinea inginerilor cadastrali.

1.3 Descrierea Direcției de Evaluare a Proprietății Imobiliare a Oficiului Cadastral

Teritorial – Ungheni filiala ÎS “Cadastru”

Direcţia de evaluare a proprietății imobiliare, din cadrul OCT Ungheni, în special se

ocupă cu evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, este o subdiviziune a Întreprinderii

de Stat „Cadastru” șiesteconstituităînbazaStatutuluiÎntreprinderii. De asemenea direcția de

evaluare a proprietății imobiliare este caracterizată de un colectiv amabil şi înţelegător.

Direcția de evaluare a proprietății imobiliare își desfășoară activitatea în conformitate cu

egislația în vigoare a Repubicii Moldova, actele normative, ordinele Agenției Relații Funciare și

Cadastru, Statutul Întreprinderii de Stat “Cadastru”, Contractul colectiv de muncă, Regulamentul

intern al Întreprinderii de Stat “Cadastru”, ordinele Întreprinderii de Stat “Cadastru”, standardele

internaționale și naționale, alte recomandări ale instanțelor superioare, organelor de control

referitor la activitatea Întreprinderii de Stat “Cadastru” îndomeniucorespunzător, precumși de

alteacte.

RolulDirecțieiEvaluareaProprietățiiImobiliareesterealizareaobiectivelorstabiliteînplanul

de activitate a întreprinderiiîndomeniulevaluăriibunurilorimobile.

DirecțiaEvaluareaProprietățiiImobiliaretrebuiesăținăcont de maimulteobiective,

acesteasunturmătoarele:

asigurarea implementării noului sistem de evauare a bunurilor imobiliare în scopul

impozitării;

atingerea indicatorilor de performanță, precum: calitatea, costul, livrarea, securitatea și

moralitatea.

Actualmente direcţia de evaluare aplică în practică Procedura Operaţională – 86

“Evaluareaindividuală a bunurilorimobileînaltescopuridecîtînscopulimpozitării”, aceastafăcînd

parte din Sistemul de Management al CalităţiiîncadrulÎntreprinderii de Stat Cadastru.

Pentruprestareaserviciilorcorespunzătoareevaluatorii din cadrul OCT Ungheni se folosesc

de următoareleresurse:

1. SIA “BusinessCad”;


2. SIA “LegalCad”;

3. SIA “ValueCad”;

4. Inventario 8.

Deasemenea pentru evaluatorii din cadrul OCT Chişinău sunt expuse mai multe cerinţe,

precum:

1. Identificarea bunului imobil în baza dosarului de inventariere tehnică, dosarului

cadastral şi registrului bunurilor imobile;

2. Identificarea bunurilor imobile în baza materialelor grafice: MapInfo, etc...;

3. Identificarea subiectului impunerii fiscale în baza registrului bunurilor imobile;

dosarului cadastral; informației din baza de date InfoFisc;

4. Colectarea datelor despre parametrii tehnici ai bunurilor imobile, inclusiv inspectarea

în teren a bunului imobil în procesul evaluării masive;

5. Aplicarea modulului de introducere a datelor despre parametrii tehnici ai bunurilor

imobile în SIA “ValueCad”;

6. Aplicarea modulului de calcul a valorii bunurilor imobile în SIA “ValueCad”;

7. Aplicarea și cunoașterea modalităților de tipărire a notificărilor în SIA “ValueCad”

șiinformareaproprietarilor;

8. Aplicarea modulului de schimbare a categoriei bunurilor imobile în SIA “ValueCad”;

9. Cunoaștereașiaplicareamodalităților de întocmire a rapoartelorînSIA “ValueCad”;

10. Colectarea, analizașideterminareaprețurilormedii de piață a bunurilor immobile,

întocmireahărțilorzonelorvalorice;

11. Verificarea și corectarea informației despre rezultatele evaluării masive a bunurilor

imobile în scopul impozitării în rezultatul plîngerilor parvenite de la proprietarii bunurilor

imobile;

12. Evaluarae bunurilor imobile confiscate, naționalizate sau scoase în orice alt mod din

posesia persoanelor supuse represiunilor politice;

13. Evaluarea individuală a bunurilor imobile în alte scopuri decît în scopul impoitării;

14. Formarea și imprimarea prin subsistemul DON a certificatului privind valoarea

estimată a bunurilor imobie;

15. Calcularea prețului normativ al terenurilor și întocmirea certificatului cu privire la

prețul normativ al terenului;

16. Calcuarea valorii de inventariere a construcțiilor și edificiilor și întocmirea

certificatului cu privire la valoarea bunurilor imobile;


17. Întocmirea borderourilor lucrărilor executate pentru lucrările de evaluare masivă a

bunurilor imobile în scopul impozitării și devizului de cost și lucrările de evaluare individuală a

bunurilor imobile.

Direcția Evaluarea Proprietății Imobiliare are dreptul să efectueze evaluarea individuală a

bunurilor imobile în alte scopuri decît în scopul impozitării, aceste scopuri sunt prevăzute în

Procedura Operațională PO – 86 a Sistemului de Management al Calității, de care se conduce

Întreprinderii de Stat “Cadastru”.

Colaboratorii Direcției Evaluarea Proprietății Imobiliare au mai multe funcții și atribuții

de care trebuie să țină cont precum:

1. Elaborarea și realizarea, în limitele competenței sale, a programelor și planurilor de

acțiuni în domeniul evaluării bunurilor imobile;

2. Participarea la crearea bazei metodologice și metodice pentru evaluarea și reevaluarea

bunurilor imobile, inclusiv în scopul impozitării;

3. Organizarea procesului de executare a lucrărilor de evaluare masivă a bunurilro

imobile în scopul impozitării în baza actelor normative în vigoare;

4. Coordonarea din punct de vedere metodologic a activității evaluatorilor ale filialelor

întreprinderii în domeniul evaluării masive a bunurilor imobile în scopul impozitării;

5. Organizarea procesului de instruire a evaluatorilor întreprinderii în domeniul evaluării

masive a bunurilro imobile în scopul impozitării;

6. Participarea la proiectarea și dezvoltarea sistemului informațional pentru evaluarea

masivă a bunurilor imobile în scopul impozitării;

7. Executarea lucrărilor de evaluare a bunurilor imobile, inclusiv în scopul impozitării, în

conformitate cu legislația în vigoare;

8. Elaborarea propunerilor privind implementarea și raționalizarea Sistemului de

Management al Calității în limita competenței;

9. Transpunerea și realizarea obiectivelor Întreprinderii de Stat “Cadastru”

îndomeniulevaluăriibunurilor immobile;

10. Definirea necesității de resurse (tehnice, umane, financiare) pentru atingerea

obiectivelor stabilite;

11. Realizarea stipulărilor Politicii în Domeniul Calității;

12. Asigurarea orientării către client;

13. Planificarea în domeniul calității;

14. Primirea rezultatelor Analizei Sistemului de Management al Calității și aplicarea

acțiunilor prevăzute;

15. Participarea la auditurile interne;


16. Implementarea în practică a acțiunilor corective / preventive;

17. Implementarea procedurilor operaționale și procedurilor standarde de operare.

Direcția Evaluarea Proprietății Imobiliare are responsabilități generale și specifice,

acestea sunt următoarele:

1. Conducerea în activitate de legisația și actele normative ale Republicii Moldova, în

domeniul evaluării bunurilor imobile, statutul Întreprinderii de Stat “Cadastru”, Regulamentul

intern al Întreprinderii de Stat “Cadastru”, ordinileșidispozițiile interne ale

conduceriiÎntreprinderii de Stat “Cadastru”;

2. Manifestarea atitudinii grijulie față de patrimoniul Întreprinderii de Stat “Cadastru”;

3. Respectarea disciplinei și programului intern de muncă al Întreprinderii de Stat

“Cadastru”;

4. Protejareasecretului commercial al Întreprinderii de Stat “Cadastru”;

5. Respectareacondițiilorcontractuluicolectiv de muncă;

6. Respectarea confidențialității informațiilor;

7. Respectarea instrucțiunilor de protecție a muncii;

8. Respectarea implementării noului sistem de evaluare în scopul impozitării în

corespundere cu legislația și actele normative în vigoare.

Întru executarea sarcinilor sale, Direcția Evaluarea Proprietății Imobiliare conlucrează cu

toate subdiviziunile din cadrul Întreprinderii de Stat “Cadastru”, Agenția Relații Funciare și

Cadastru, specialiști, consultanți din domeniul economic, funciar, cadastral, ministere,

departamenteșialteîntreprinderi de stat.

Conducerea Întreprinderii de Stat “Cadastru”, prin reglementări interne, ordine și

instrucțiuni, poate stabili oricînd limitele de competență a unităților Întreprinderii de Stat

“Cadastru”, dreptul de semnătură și angajare a acestora cu terții, coordonarea activității unităților

Întreprinderii de Stat “Cadastru” și raporturile dintre acestea.

Salariații Întreprinderii de Stat “Cadastru” răspund disciplinar, civil, material și penal

pentru modul de îndeplinire a atribuțiilor ce le revin, pentru respectare a legii și confidențialității

în activitatea ce o desfășoară, fiind ținuți răspunzători pentru acoperirea daunelor din culpa

acestor acauzate Întreprinderii de Stat “Cadastru” și cliențilora cesteia.


II ANALIZA PIEȚII IMOBILIARE A ROMÂNIEI

2.1 Analiza pieții imobiliare a României

Piaţa imobiliară românească din prima jumătate a anului 2015 se află pe o trend

ascendent pe toate sectoarele imobiliare. Cel mai bun semnal al revenirii pieţei imobiliare este

dat de interesul manifestat atât de investitori noi pe piaţa din România, dar şi de revenirea celor

care aveau proiecte la noi în ţară şi care în ultima perioadă au „hibernat”.

Este de aşteptat ca trendul pozitiv din prima parte a anului să se continue şi în cea de-a

doua şi în viitorul apropiat, asistând până la finalul anului în curs şi începutul anului 2016 la

finalizarea unor proiecte începute în această perioadă, dar şi la demararea altor proiecte de

anvergură, atât la nivelul Capitalei, cât şi în restul ţării. Se poate considera că piaţa imobiliară şi-

a învăţat lecţia şi a trecut pragul maturizării.

Piaţa spaţiilor de birouri

Oferta și cererea

Oferta de spaţii de birouri din București se menţine constantă la aproximativ 2,4 milioane

de metri pătrați. În S1 2015 nu s-a livrat nicio clădire de birouri, fiind în construcţie aceleaşi

imobile ca şi semestrul trecut. Comparativ cu 2015, anul anterior (2014) a înregistrat livrări de

aproximativ 51.000 mp în primul semestru şi aproape 70.000 mp în cel de-al doilea semestru.

În acest semestru are loc însă închiderea tranzacţiei dintre fondul de investiții

Globalworth, controlat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, şi grupul italian Nusco.

Tranzacţia implică vânzarea cladirii de birouri Nusco Tower, din zonă Floreasca, şi a unui teren

de 2.400 mp în apropiere pentru suma de 46 de milioane €. O alta tranzacţie este preluarea

parcului industrial Mercury Logistic Park de către fondul de investiții ceh CTP pentru 10

milioane €. Parcul logistic este format din trei clădiri cu o suprafaţă de aproape 35.000 mp

dezvoltate pe un teren de 11.5 hectare de la kilometrul 23 al autostrăzii Bucureşti-Ploieşti.

Procesul de relocare a companiilor din centrul de afaceri consacrat (zona Piața Victoriei-

Piața Aviatorilor) către spații noi de birouri din culoarul Barbu Văcărescu-Calea Floreasca se

continuă datorită unor costuri mai mici, coroborate cu disponibilitatea unor spații mari de

închiriat, necesare consolidării activității, precum și existența stației de metrou Aurel Vlaicu care

deservește zona. O altă zonă în dezvoltare pe segmentul birourilor este Politehnica, prin livrarea

cladirilor Afi Park 2 şi 3, şi construirea urmatoarelor două imobile Afi Park 3 şi 4 (acestea sunt

încă în construcţie); zona Politehnica este sprijinită de existența mijloacelor publice de transport

(staţia de metrou cu acelaşi nume, precum şi numeroaselor linii de autobuz şi troleibuz), a mall-

ului Afi Palace și a campusului universitar Regie -Leu de unde companiile pot recruta forță de


muncă tânară și calificată. Birouri. Comercial. Industrial | Analiza pieţei imobiliare – Semestrul I

2015 Regulated by RICS 2

În afara Capitalei, cea mai mare piaţă de birouri este cea din Cluj Napoca cu aproximativ

190.000 mp, urmată de Iaşi cu 125.000 mp, Timişoara cu aproximativ 100.000 mp şi Braşov cu

80.000 mp, aceste patru oraşe cumulând sub un sfert din „stocul” din Capitala.

În Capitală se estimează că vor fi livraţi în acest an aproximativ 80.000 mp, dar, împreună cu

cele care se vor finaliza în 2016, vor fi aproximativ 300.000 mp, din care trei sferturi vor fi

livrate în zona de nord a Capitalei şi în zona Pipera. În figura 2.1 observăm oferta de spații de

birouri in Romînia.

83%

7%

4%3% 3%

BucureștiCluj NapocaIașiTimișoaraBrașov

Figura 2.1:Oferta de spații de birouri în România

Sursa:

Stocul total al spaţiilor care urmează să fie livrate anul acesta în afara Capitalei este de

aproximativ 100.000 mp, majoritatea acestor spaţii regăsindu–se în principalele patru oraşe de

provincie (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov). Celelalte orașe de provincie au un stoc

relativ mic de spații moderne de birouri, cu un număr limitat de spații de clasa A.

Cererea de birouri din principalele oraşe de provincie a cunoscut o creştere semnificativă

în decursul anului trecut şi jumătatea anului în curs, principalele sectoare unde s-a manifestat

această cerere fiind IT&C, urmate de sectorul manufacturier şi industrial.

Chirii

La nivel național, chiria spațiilor de birouri clasa A a scăzut ușor în ultimele șase luni

(0.5%) fiind depășită de cea aferentă spațiilor de clasa B, care au înregistrat o scădere de 0,8%.

Aceste scăderi sunt nesemnificative pentru evoluţia pieţei în ansamblu, iar tendinţa reală a pieței

este de stabilizare.


În București, nivelul chiriei a rămas constant, trendul din ultimele două semestre dând

semne că aceasta se apropie de stabilizare. În tabelul următor este prezentată evoluţia chiriilor la

nivel naţional, la nivelul polilor de dezvoltare, al oraşelor mici (populaţie sub 125.000 locuitori),

precum şi la nivelul Capitalei: Birouri. Comercial. Industrial | Analiza pieţei imobiliare –

Semestrul I 2015 Regulated by RICS 3

Oraşe–poli: Bucureşti, Iaşi, Galaţi, Constanţa, Bacău, Cluj-Napoca, Braşov, Timişoara,

Oradea, Sibiu, Craiova, Arad, Târgu Mureş, Ploieşti şi Piteşti

Oraşe mici: Reşiţa, Deva, Alba Iulia, Bistriţa, Miercurea Ciuc, Baia Mare, Satu Mare,

Suceava, Buzău, Târgovişte, Dr. Tr. Severin, Râmnicu Vâlcea

Nivelul chiriilor pentru spaţiile de clasa A se încadrează în intervalul 15.5-18.5 €/mp/lună

în Capitală, 12-13 €/mp/lună în Cluj Napoca, între 12-14 €/mp/lună în Timişoara, iar în Braşov

chiriile sunt cuprinse între 11-13 €/mp/lună.

Bucureștu

Cluj Napoca

Timișoara

Brașov

€ - € 2.00 € 4.00 € 6.00 € 8.00 € 10.00 € 12.00 € 14.00 € 16.00 € 18.00 € 20.00

Prețurile ofertă la chirie a spațiilor de clasa A

Figura 2.2: Prețurile ofertă la chirie a spațiilor de clasa A

Sursa:

În concluzie putem menționa ca prețurile maxime la chirie sunt în București de 15.5-18.5

euro/ m.p. datorită amplasării și nivelului de dezvoltare al infrastructurii.

Piaţa Spaţiilor Comerciale

Oferta și cererea

Piaţa spaţiilor comerciale din prima jumătate a anului a rămas oarecum

„îngheţată„ cererea de spaţii comerciale venind din partea aceloraşi jucători care au activat pe

această piaţa şi în anii anteriori, fiind vorba cu precădere despre operatorii food and beverage şi

ancorele internaţionale cu planuri de extindere la nivel naţional. Având în vedere că, în România,


o mare parte a veniturilor populaţiei sunt orientate către produsele alimentare şi de larg consum,

există încă o competiţie mare pentru extindere în rândul comercianţilor din industria alimentară.

În marile orașe miza este la nivelul hyper- şi supermarket-urilor, iar în orașele mai mici, cu

putere de cumpărare redusă, este la nivelul magazinelor de proximitate.

Principalele inaugurări de spaţii comerciale la nivel naţional de care compania noastră are

cunoştinţă sunt cele din tabelul 2.1:

Tabelul 2.1: Inagurări proiecte de tip centru comercial

Inagurări proiecte de tip centru commercial

Denumirea proiecte

1 2

Localizare Suprafața închiriabilă(m.p.)

Penny Market Bistrita,Calea Moldovei 1 000

Piața agroalimentară Zalău, ultracentral 1 000

Mega Mall București,Pantelimon 70 700

Pipera Plaza Pipera, rond OMV 7 500

Profi City Suceava,str. Gheorghe Doja

nr.135

327

Profi City Suceava, str.Slatioarei nr.1 353

Orhideea Botoșani, Calea Națională

nr.78

1 000

Magazin ALTEX Timișoara, Nord 1 500

Piața agroalimentară Zalău Ultracentral 1 000

Sursa:

La nivel național, stocul de spații comerciale moderne este estimat la aproximativ 1,7

milioane mp, dintre care aproximativ 950.000 mp se află în Capitală. În ceea ce priveşte

Bucureştiul, prima parte a acestui an a fost marcată de inaugurarea celui mai nou mall-Mega

Mall în zona Pantelimon, cu o suprafaţă închiriabilă de 72.000 mp, desfăşuraţi pe patru niveluri,

fiind, din punctul de vedere al suprafeţei închiriabile, al patrulea mall ca mărime din Bucureşti.

De asemenea, în această perioadă a fost finalizată şi prima parte a proiectului Pipera Plaza, în

suprafaţă de aproximativ 7.500 mp.

ParkLake şi Veranda sunt două proiecte comerciale care se află în diferite stadii de

dezvoltare, urmând a se livra în perioada 2015-2016. Ele vor aduce pe piață 95.000 mp de spații

comerciale moderne în sectoarele 2 și 3 ale Capitalei.

Chirii


Chiriile spaţiilor comerciale s-au menţinut constante în Capitală, dar au cunoscut o uşoară

scădere în marile orașe din provincie.

Oraşe–poli: Bucureşti, Iaşi, Galaţi, Constanţa, Bacău, Cluj-Napoca, Braşov, Timişoara,

Oradea,Sibiu, Craiova, Arad, Târgu Mureş, Ploieşti şi Piteşti

Oraşe mici: Reşiţa, Deva, Alba Iulia, Bistriţa, Miercurea Ciuc, Baia Mare, Satu Mare,

Suceava, Buzău, Târgovişte, Dr. Tr. Severin, Râmnicu Vâlcea

În București, spațiile comerciale situate pe arterele principale se închiriază cu 35-45

€/mp/lună, fără TVA, respectiv cu 18-23 €/mp/lună, fără TVA, pe artere comerciale secundare.

Piaţa spaţiilor industriale

Oferta și cererea

La începutul anului, stocul modern de spaţii industriale la nivel naţional era de

aproximativ 1,8 milioane de mp, jumătate dintre aceştia fiind în zona București-Ilfov; după

Capitală, cele mai importante centre logistice se concentrează în marile oraşe din centrul și vestul

țării: Cluj, Ploieşti, Arad, Iași, Timişoara şi Brașov.

Pentru întreg anul 2015 livrările de spaţii industriale moderne nu vor depăşi 200.000 mp,

cele mai importante fiind cele din Timişoara (aproximativ 82.000 mp), Bucureşti (aproximativ

80.000 mp) şi Ploieşti (aproximativ 20.000 mp). Aşadar, la finalul anului 2015 estimăm că stocul

naţional de spaţii industriale moderne va depăşi uşor volumul de două milioane de mp.

Capitala este orașul cu cele mai multe investiții în sectorul industrial, ocupând 35-40%

din cota de piață, la nivel tranzacțional.

Poziționarea strategică a României în proximitatea coridoarelor pan-europene şi existența

unei forțe de muncă ieftină și calificată au determinat dezvoltarea activității de producție, în

special în zona de vest a țării.

Chirii

În Bucureşti, unde oferta spaţiilor industriale este cu mult mai mare faţă de restul ţării,

dar şi cererea de astfel de spaţii este pe măsură, chiriile se menţin la un nivel relativ constant. În

restul oraşelor spațiile industriale au cunoscut o ușoară depreciere a chiriilor.

La nivel național, scăderea medie a fost de aproximativ 1% față de semestrul anterior.

În București, spațiile industriale noi pot fi închiriate la 2,75-4,25 €/lună, fără TVA, în

funcție de suprafață.

Randamentele medii pe segmentul spațiilor industriale sunt cuprinse între 9,25-10,25%

pentru București și 9-12% pentru restul țării.

Este de aşteptat ca trendul pozitiv din prima parte a anului să se continue şi în cea de-a

doua, şi în viitorul apropiat, asistând, până la finalul anului în curs şi începutul anului 2016, la


finalizarea unor proiecte începute în această perioadă, dar şi la demararea altor proiecte de

anvergură, atât la nivelul Capitalei, cât şi în restul ţării.

2.2 Statutul societații pe acțiuni ”Caramica-Ungheni”

La Ungheni tradiţia ceramicii vine din epoca pietrei. Cercetări arheologice effectuate aici

au scos la iveală numeroase exemplare ale culturii Cucuteni-Tripolie, datate cu mileniile V-IV î.

Hr. Îndeletnicirea a fost constant petoată durata istoriei, astfel încât nu-i de mirare că în timpuri

mai noi vedem pieţele târgu lui pline de ulcioare, iar satele din preajmă cutreierate de care ce

îndemnau locuitorii să cumpere oale necesare gospodăriei. Erau, mai ales, olarii din satul de

ucraineni Nicolaevca. Aceştia au reînviat, la mijlocul secolului trecut, tradiţia modelării lutului,

zăcământ pe care localnicii l-au avut întodeauna din abundenţă.

Necesităţile însă au fost mult mai mari, astfel că mica producţie nu a mai corespuns

realităţii. De aceea, meşterii populari au convins autorităţile să pună la Ungheni olăritul pe picior

industrial. Aşa a apărutaici, în anul 1957, o secţie de producere a ceramicii de uzcasnic, din care

ulterior a crescut cunoscuta fabrică de ceramică.

Originalitatea şi diversitatea produselor a făcut ca această instituţie să fie cunoscută

departe de hotarele Republicii Moldova, în ţări precum: Bulgaria, România, Iugoslavia,

Germania, Polonia, Rusia, Turcia, Siria, Elveţia, Franţa, SUA ş.a.

Astăzi, S.A. Ceamica-Ungheni continuă tradiţionala îndeletnicire a străvechilor olari de la

Prut, gândind şidezvoltând alte şi alte modele, la fel de originale, dovedind astfel că modelarea

lutului poate depăşi limitele oricărei imaginaţii.

Societate pe acțiuni de tip deschis cu denumirea de firmă: Societate pe acțiuni ”Ceramica-

Ungheni”. Denumirea de firmă prescurtată: ”Ceramica-Ungheni ”SA (în continuare-

Societate)este un agent economic în formă de societate pe acțiuni de tip deschis constituită în

baza și ordinea, prevăzute de Legile Republicii Moldova ”Cu privire la privatizare”, ”Cu privire

la societate pe acțiuni”, ”Cu priverire la antreprenoriat și întreprinderi”, ”Despre propritate” și

alte acte legislative al RM.(anexa )


III. RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE – SA”CERAMICA-UNGHENI”

3.1 Date generaleObiectul evauării:bun imobil cu destinație –Construcție industrială amplasat in raionul

Ungheni, orașul Ungheni, strada Ion Creanga 6 cu nr.cadastral 9201104318.În figura 3.1 este

prezentată vederea de sus a obiecului supus evaluării.

Figura 3.1: Vederea de sus a obiectului evaluării

Scopul evaluării:determinarea valorii de piață a bunului imobil pentru tranzacții de

vînzare – cumpărare.

Documentele aflate în registrul bunurilor imobile și dosarul de inventariere tehnică

din arhiva OCT Ungheni:

1. Copia planului construcțiie din 20.08.2000;

2. Copia extrasului din Registrul de stat al persoanelor juridice nr.23636din

05.03.2014;

3. Copia contractului de vinzare cumpărare a terenului aferent nr.2786 din

29.03.2006;

4. Copia adeverinței de privatizare nr.16103 din 09.11.2005

5. Copia deciziei privind formarea bunului imobil nr. 0100/12/14081 din

05.03.2013;

Informația general despreo biectul upus evaluării estep rezentată în tabelu 3.1, în

confomitate cu mai multe criteria de descriere a obiectulu supus evaluării.


Tabelul 3.1Datele generale despre obiectul evaluării

Nr.

d/o

Criteriul de descriere a obiectuluisupusevaluării

Date generaledespreobiectulevaluat

1 2

1 Obiectulevaluării Construcții industrial

2 AmplasareaobiectuluievaluatRepublica Moldova, rai.Ungheni, or. Ungheni, str.

Ion Creangă 6

3 Numărul cadastral 92.01.1.04.318

3 Scopulșidestinațiaevaluării Estimarea valorii de piață

4 Proprietar SA ”Ceramica-Ungheni”

5 Beneficiarul evaluării

6 Destinația bunului imobil evaluat Industrială

7 Dataevaluării 30 august 2015

8 Datainspectării 30 august 2015

9 Cursulvalutar la data evaluării 1 euro= 21.9663lei

Sursa: elaborat de autor

Inspectarea bunului imobil a avut loc pe data de 30august 2015, bunul imobil evaluat este

amplasat pe un teren cu suprafața de 1.1206 ha. cu destinație industrială –fabrică de

confecționare a produselor din ceramică.Acest obiect este amplasat în raionulUngheni,

orașulUngheni, strada Ion Creangă 6.

3.2 Procesul de evaluareProcesl de evaluare este constituit din următoarele etape principale:

1. Definirea misiunii de evaluare;

2. Colectarea și analiza datelor;

3. Aplicarea metodelor de evaluare;

4. Reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale.

Identificarea obiectului evaluării

Bunul imobil complex evaluat este amplasat pe un teren cu suprafața de 1.1206 ha.–

fabrică de confecționare a produselor din ceramică.Acest obiect este amplasat în raionul

Ungheni, orașul Ungheni, strada Ion Creangă 6, cu numar cadastral 92.01.1.04.318 .

Bunurile imobile evaluat se află pe un teritoriu slab înclinat într-o zonă industrială.

Obiect al evaluării este teren cu suprafața de 1.1206 ha și șapte construcții aferente acestuia. În

tabelul 3.2 sunt descrire succintă a elementelor constructive ale componentelor construcțiilor PAGE \* MERGEFORMAT 24

supuse evaluării. Drumul care duce spre obiectul evaluat este cu înveliș asfaltat. Există acces la

orice tip de transport ca: maxi – taxi,mașini de mare tonaj, rutiere și autobuz.

Este important de menționat că infrstructura din jur este foarte bine dezvoltată.

Definiția tipului valorii estimate

Tipul valorii estimative este valoarea de piață. Valoarea de piață a bunurilor imobiliare

este determinată în conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18

aprilie 2002 și Regulamentul Provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobiliae, aprobat prin

Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 4 august 2003.

Valoarea de piață a bunului imobil – reprezintă suma estimată pentru care un obiect al

evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere și un

vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacție liberă, în care fiecare parte

va acționa competent, cu prudența necesară și neconstrîns.

Condițiile limitative ale evaluării

Prezentul raport este valabil doar destinației de învățare a efectuării unei evaluări a

bunurilor imobiliare și detărminării valorii de piață a acestui bun.

Datele utilizate în procesul evaluării (cu alte cuvinte în acest proiect) se consideră

veridice, dar nu este garantată veridicitatea absolută a acestora, fapt pentru care în raportul de

evaluare sunt indicate sursele de informare.

Rezultatul evaluării reprezintă o informație confidențială și poate fi utilizată doar

conform destinației evaluării și oferită doar conform prevederilor legislației în vigoare.

Prezentul raport de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și

politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor schimba, concluziile raportului de

evaluare își vor pierde valabilitatea.

În raportul de evaluare este exprimată opinia studentului care la efectuat (evaluatorul)

ținînd cont de toți factorii obiectivi și subiectivi de influență asupra valorii obiectului evaluării,

fapt ce nu garantează însă comercializarea acestuia la valoarea indicată în prezentul raport.

În valoarea de piață nu sunt incluse cheltuielile legate de întocmirea, reîntocmirea

dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, întreținerea, examinările experte,

argumentarea juridică și alte cheltuieli asupra bunurilor imobiliare.

În volumul de lucru legat de evaluarea bunurilor imobiliare nu intră efectuarea expertizei

de construcție a edificiului, a părților lui ascunse sau inaccesibile, ca bază se va lua admiterea că

ele se află în stare satisfăcătoare.

În volumul de lucru nu intră realizarea a careva cercetări în privința prezenței substanțelor

toxice și/sau dăunătoare și de aceea este imposibil de a efectua careva confirmări referitor la

influența potențială a substanțelor date asupra evaluării prezente. Pentru obiectivele evaluării


curente se admite ca în interiorul și/sau bunurilor imobiliare prezentate spre evaluare să lipsească

substanțele toxice și dăunătoare. Orice detectare a unpr astfel de substanțe pe viitor poate

influența asupra valorii bunurilor imobiliare. [1]

Certificatul calității evaluării

Prezentul raport de evaluare este efectuat în conformitate cu legislația în vigoare,

respectînd Standardele Profesionale de Evaluare și Regulamentul Provizoriu cu privire la

evaluarea bunurilor imobiliare, aprobat prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 958

din 04.08.2003. Raportul dat, de evaluare corespunde condițiilor limitative prevăzute mai sus.

Studentul (viitorul evaluator) confirmă lipsa interesului material față de obiectul

evaluării, precum și lipsa vrenui interes comun cu careva parte legată de obiectul supus evaluării,

cu excepția obligațiunilor de prestare a serviciilor de evaluare, prevăzute mai sus.

3.3 Analiza datelor necesare pentru evaluarePentru elucidarea tuturor factorilor de influență asupra valorii obiectului supus evaluării

este prevăzută inspectarea și vizualizarea acestuia, analiza pieței imobiliare și analiza celei mai

bune și eficiente utilizări.

Descrierea obiectului evaluării

În rezultatul inspectării s-a constatat că obiectul evaluat reprezintă o teren cu o suprafață

1.1206 ha și șapte construcții aferente acestuia dintre care primul bun imobil reprezintă cladire

administrativa de tip S+P+2E anul darii în exploatare 1975, cu numărul cadastral 92.01.1.04.318,

amplasată în raionul ungheni, stradaIon Creangă 6. În Anexa nr. 1 sunt prezentate fotografii ale

diferitor fragmente ale bunului imobil supus evaluării, iar în Anexa nr. 2 sunt prezentat

eplanurile fiecărui etaj ale bunului supus evaluarii.

. Suprafața totală a construcției este de 480.0 m.p. Alte caracteristici tehnice și date

generale sunt descries în tabelul nr. 3.2.


Tabelul 3.2 Date generale despre obiectul supus evaluării

Nr. Construcție Suprafața,

m.p./m.cub

Fundament Tavan Pereți Învelitoare Goluri Pardosele Finisaj alte

Pereți

portanți

Pereți

despărțitori

Uși Ferestre

1 Cladire

administrativă

480.0/5259 Beton Panouri

din

beton

Piatră

calcar gips

Carton

gudronat

lemn Lemn beton tencuit

2 Clădire de

producere

1829,1/12037 Beton Panouri

din

beton

Panouri

din beton

---- Carton

gudronat


3 Clădire de

producere

993,4 Beton Panouri

din

beton

Panouri

din beton

gips Catron

gudronat


4 Depozit 222,3 Beton beton căramidă cărămidă Foi de

ardezie

lemn ----------- beton -------

5 Depozit 90,3 Beton beton cărămidă cărămidă Foi de

ardezie

lemn Lemn Beton tencuit

6 Depozit 143,5 Beton beton cărămidă cărămidă Foi de

ardezie

lemn Lemn Beton tencuit

7 Clădire de

producere

55,1 Beton Panouri

din

beton

Piatră

calcar gips

Carton

gudronat


Sursa:


Starea tehnică al elementelor constructive este bună ,clădirea administrativă și cladirile de

producer dispun de toate rețelel inginerești.

Analiza celei mai bune și eficiente utilizări

Analiza celei mai bune și eficiente utilizări a obiectului supus evaluării presupune

identificarea variantei de utilizare c ear genera un venit maxim în viitor.

Analiza celei mai bune și eficiente utilizări se bazează pe următoarele criterii:

Varianta de utilizare trebuie să fie posibilă fizic;

Varianta de utilizare trebuie să fie legală;

Varianta de utilizare trebuie să fie economic justificată.

În calitate de varianta fizic posibilă și economic justificată a celei mai bune și eficiente

utilizări a obiectului supus evaluării în continuare se va folosi utilizarea curentă. [12]

3.4 Aplicarea metodelor de evaluareLa estimarea valorii obiectelor evaluării se aplică următoarele metode:

1. metoda analizei comparative a vînzărilor, care se bazează pe estimarea valorii

obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau propuse spre vînzare;

2. metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli,

legate de utilizarea obiectului evaluării;

3. metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui

obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.

Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite de standardele

naţionale de evaluare, aprobate de Guvern. [19]

3.4.1 Metoda cheltuielilor

Metoda cheltuielilor presupune estimarea obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor

necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum, ținînd

cont de deprecierea acumulată. Ea este aplicată preponderent în cazul cînd nu există nici o

dovadă a prețurilor de tranzacționare pentru proprietăți similare, sau fluxuri de venit real care ar

reveni titularului de proprietate.

În cadrul procesului de determinare a valorii de piață prin metoda cheltuielilor sunt

parcurse următoarele etape:

1. Determinarea valorii de piață a terenului, fiind considerat liber și disponibil pentru

cea mai bună utilizare;

2. Determinarea valorii construcției considerate noi (valoarea de reconstituire sau de

înlocuire). În valoarea construcției considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de

constructive, costurile indirecte și beneficiul investitorului;


3. Estimarea deprecierii accumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă și

nerecuperabilă), deprecierii funcționale (recuperabilă și nerecuperabilă) și deprecierii economice;

4. Determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ținînd cont de mărimea

deprecierii acumulate;

5. Determinarea valorii de piață a bunului imobil, ca fiind suma valorilor de

reconstituire sau de înlocuire a construcției.

Formula (3,1) de calcul a valorii obiectului evaluării prin metoda cheltuielilor este

prezentată mai jos.

V=Vt + Vc- D (3,1)

V – valoarea bunului imobil;

Vt – valoarea de piață a terenului;

Vc – valoarea construcției considerate noi (de reconstituire sau înlocuire);

D – deprecierea acumulată.

Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielilor necesare pentru crearea unei copii

exacte a clădirii sau a construcției evaluate, calculată în baza prețurilor de piață existente la data

evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea

obiectului evaluării și ținînd cont de uzura lui.

Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru a construi un

obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluării, calculate în baza prețurilor de piață

existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor moderne de construcție,

proiecte și design actualizate și ținînd cont de uzura lui.

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este constituită din

următoarele elemente:

Costul construcției;

Cheltuieli indirecte;

Beneficiul investitorului.

Costul construcției reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcția

obiectului și se determină în baza “Culegerii indicilor comasați ai valorii de reconstruire a

clădirilor și construcțiilor pentru reevaluarea mijloacelor fiixe”, după metoda comparațiilor

unitare, care presupune analiza comparativă a unităților ce caracterizează calitățile de consum ale

obiectului.

Valoarea de reconstituire a obiectului supus evaluării va fi egală cu produsul între costul

unității de comparație, exprimată în prețuri curente în conformitate cu corelația prețurilor curente

prezentate de Departamentul Statistică și Sociologie al Republicii Moldova.


Deprecierea reprezintă reducerea calităților de consum ale bunului imobil din punct de

vedere al investitorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul

acțiunii diferitor factori.

Teoretic vorbind, deprecierea poate începe să se acumuleze chiar şi într-o clădire nou

construită, ce propune cea mai bună şi efectivă utilizare a sectorului de pământ. Cu toate că

majoritatea formelor deteriorărilor fizice pot fi neutralizate sau temporar înlăturate, totuşi

deteriorarea fizică este un element al deprecierii acumulate ce persistă practic permanent pe

parcursului termenului de exploatare a clădirii. Pe parcursul îmbătrânirii clădirii apare şi

deprecierea funcţională, cu toate că vârsta clădirii nu numaidecât vorbeşte de faptul ca acest tip

de depreciere trebuie să existe, el poate apărea chiar şi la un bun imobil construit relativ recent,

iar motivul apariţiei deprecierii funcţionale poate servi designul nereuşit al clădirii.

Se evidențiază trei forme ale deprecierii: uzura fizică, deprecierea funcțională și

deprecierea economică.

Uzura fizică tine de învechirea fizică a obiectelor sub influența factorilor de exploatare și

a factorilor naturali. Este determinată în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de

bază ale clădirii. [15]

Mărimea uzurii fizice se determină ţinând cont de: starea generală a construcţiei, care

depinde de modul de menţinere, amplasare, perioada de exploatare, tipul şi calitatea materialelor

de construcţie; starea elementelor constructive - fundamentul, acoperişul, pereţii şi altele. Deci,

pentru a aplica diferite metode de estimare a uzurii fizice este necesar de realizat inspectarea la

fața locului pentru a depista deteriorările și degradările, de deținut inforamția despre materialele

de construcție și soluțiile constructive utilizate, numărul și tipul reparațiilor, precum și

principalele date despre dimensiuni.

Uzura fizică se aplică în două etape:

1. Determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;

2. Determinarea uzurii fizice a construcției întregi.

Uzura fizică a construcției întregi se calculează conform formulei 3,2.

Uconst.=Ueleme. X 100 / GS element (3,2)

Uconstrucției – uzura fizică a construcției (%);

Uelement – uzura elementelor construcției (%);

GSelement – greutatea specifică a elementelor constructive (%).

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea

tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele


pieței. Deprecierea funcțională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor și

construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și cerințelor consumatorilor (proiecte

învechite, utilaj tehnologic învechit, ș.a.).

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra bunului

imobil. Factorii externi include: schimbările în economia țării, schimbările pe piața imobiliară,

schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare, ș.a. [15]

Calcularea valorii de piață a terenului

De regulă în evaluarea terenurilor se utilizează metoda analizei vînzărilor comparabile,

care constă din: metoda comparației directe, metoda alocației, metoda extragerii, și metoda

veniturilor, care se divizează în: metoda capitălizării directe, metoda reziduală și metoda

parcelării (Hotărîrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea

bunurilor immobile nr. 958 din 04.08.2003) [2].

Metoda analizei comparative a vînzărilor constă în estimarea valorii de piață a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost

vîndute recent sau sunt oferite pe piață și ajustării prețurilor de vînzare pentru diferențele între

aceste bunuri și obiectul evaluării.

Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu

obiectul evaluat după caracteristicile funcționale și fizice. Prețurile proprietăților imobiliare

similare sunt ajustate pentru diferențele între obiectele similare și obiectul evaluării. [16]

Algoritmul de determinare a valorii de piață a obiectului evaluării prin metoda analizei

comparative a vînzărilor este următorul:

1. Colectarea și analiza datelor de piață în scopul selectării obiectelor comparabile;

2. Selectarea unităților și elementelor de comparație;

3. Determinarea mărimii ajustărilor;

4. Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul

corectării prețurilor de vînzare a bunurilor imobiliare comparabile;

5. Analiza prețurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru determinarea valorii

de piață a obiectului evaluării. [6]

Valoarea de piață a terenului aferent obiectului supus evaluării nu se va determina

deoarece terenul se afla în propritate publică.

Calcularea valorii de piață a obiectului supus evaluării prin metoda cheltuielilor

Pentru determinarea valorii construcției considerate noi prin aplicarea metodei indicilor

de bază ne folosim de УПВС - cборники укрупненных показателей восстановительной

стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, по состоянию на 1

января 1972г [25] (ICVR – indicii comasați ai valorii de reconstituire [11]), de coeficientul


pentru seismicitate, coeficient ce reflectă trecerea de la materialul de construcție a pereților de la

cărămidă la cotileț și de coeficienți de indexare a prețurilor din anul 1969 în anul 1984, din anul

1984 în anul 1991, din anul 1991 în anul 2015.

Tabelul 3.7 Calculul valorii de reconstituire a obiectului supus evaluării

Nr.

d/o

Obiectul

evaluăriiV

olu

mu

l con

stru

cție

i, m

³

Cos

tul u

nei

un

ităț

i de

com

par

ație

, ru

b./m

³

Coe

fici

entu

l de

core

spu

nd

ere

a el

emen

telo

r co

nst

ruct

ive

Coeficienți de indexare a prețurilor

Coe

fici

entu

l pen

tru

se

ism

icit

ate

Val

oare

a d

e re

con

stit

uir

e a

con

stru

cție

i, co

nsi

der

ate

noi

, lei

Din

an

ul 1

969

în 1

984

Din

an

ul 1

984

în 1

991

Din

an

ul 1

991

pîn

ă în

p

reze

nt

1 2 3 4 5 6 7 8 9

1Cladire

administrativă

52597,8 0,96 1,2 1,67 27,540 1,04

2Clădire de

producere

120377,8 0,96 1,2 1,67 27,540 1,04

3Clădire de

producere10878 7,8 0,96 1,2 1,67 27,540 1,04

4 Depozit 533,52 5,5 1,2 1,67 27,540 1,04

5 Depozit 216,72 5,5 1,2 1,67 27,540 1,04

6 Depozit 344,4 5,5 1,2 1,67 27,540 1,04

7Clădire de

producere165,3 7,8 0,96 1,2 1,67 27,540 1,04

Total


Raport de Practica

Documents

Transcript of Raport de Practica