Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
Transcript of Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
1/20
RAPORT DE EVALUARE
PARCARE SUPRAETAJAT~ UNIREA
Expert evaluator
ing.Milea Dan
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
2/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.1
CAPITOLUL IREZULTATELE OB|INUTE
Scopul lucr`rii [l constituie estimarea valorii juste pentru activul Parcare Supraetajat`
Unirea care va fi adus ca aport de c`tre SC NOVA TRADE SA la capitalul social al SC UNIREA
SHOPPING CENTER SA.
Imobilul este amplasat [n vecin`tatea Centrului Comercial Unirea Shopping Center, [ntre
str`zile M`mulari, B-dul Corneliu Coposu ]i Complexul Agroalimentar Unirea fiind o construc\ie
cu regim de [n`l\ime S+P+7E, cu o suprafa\` desf`]urat` de 40.846 mp. Parcarea ofer` 939 locuri
de parcare dispuse pe 7 nivele, subsolul ]i parterul fiind alocate spa\iilor comerciale.
RECOMANDAREA VALORII
Pentru realizarea scopului propus a fost aplicat Standardul Interna\ional de Aplica\ie [n
Evaluare IVA 1 Evaluare pentru raportare financiar`, care este [n concordan\` cu IFRS
Standarde Interna\ionale pentru Raportare Financiar` ]i IAS - Standardele Interna\ionale de
Contabilitate, cu referire direct` la Standardele care stau la baza evalu`rii ]i reevalu`rii
mijloacelor fixe: IAS 16 Imobiliz`ri corporale
Valoarea just`reprezint` suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bun`voie ntre
dou` p`ri aflate n cuno]tin\` de cauz`, n cadrul unei tranzac\ii cu pre\ul determinat obiectiv
(IAS 16).
Valoarea just` ]i valoarea de pia\`pot fi echivalente atunci cnd valoarea just`
ndepline]te toate cerinele din defini\ia valorii de pia\`din Standardul IVS 1.
Baza de evaluare n prezentul raport de evaluare este dat` de Standardul Intern\ional de
Practic` [n Evaluare GN 1 Evaluarea propriet`\ii imobiliare ]i de Standardul Interna\ional deEvaluare IVS 1 Valoarea de pia\`, care este definit` [n concorda\` cu defini\ia dat` de
standardele interna\ionale IVS 1 ]i europene EVS 4.03 astfel: prin valoare de pia\` se [n\elege
suma estimat` pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
3/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.2
CAPITOLUL IIII.1.DECLARA|IILE CONSULTANTULUI
Urm`toarele clauze fac parte integrant` din prezentul raport de evaluare:
ARIA DE CUPRINDERE A PREZENTULUI CONTRACT
Clauzele urm`toare [mpreun` cu clauzele convenite [n contractul de prest`ri servicii de
c`tre cele dou` p`r\i, definesc complet ]i integral [n\elegerea intervenit` [ntre p`r\i. Drept urmare,
orice alte prevederi, negocieri sau interpret`ri neincluse [n acest contract sau neconvenite [n scris,
anterior datei prezentului raport, sunt nule de drept.
Toate aceste clauze nu pot fi modificate sau [nlocuite, cu excep\ia existen\ei unui
document scris, semnat de ambele p`r\i.
SCOPUL RAPORTULUI
Scopul raportului [l constituie evaluarea Parc`rii supraetajate Unirea pentru aducerea ca
aport la SC UNIREA SHOPPING CENTER SA.
Acest raport este valabil numai atunci c@nd este prezentat [n totalitatea sa ]i numai pentru
scopul definit anterior.
Concluziile raportului constituie, [n totalitate sau [n parte, o opinie obiectiv` ]i impar\ial`.
CONFIDEN|IALITATEA
Evaluatorul va p`stra confiden\ialitatea informa\iei primite de la BENEFICIAR sau
rezultat` ca urmare a prezentei evalu`ri, [n concordan\` cu standardele profesionale uzuale.
RESPONSABILITATEA P~R|ILOR
Evaluatorul confirm` c` raportul de evaluare a fost realizat [n concordan\` cu standardele
profesionale recunoscute ]i cu un personal adecvat.
Prezentul raport a fost realizat ]i va fi evaluat [n conformitate cu cerin\ele codului de etic`
profesional` ]i ale standardelor de conduit` ale societ`\ilor profesionale de evaluatori al c`ror
membru este.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
4/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.3
declarat. Toate aceste acte ]i documente se consider` a fi legal valabile, iar cele statu@nd drepturi
de proprietate, legal posibil de [nstr`inat, dac` nu se specific` altfel.
S-a considerat c` solul ]i mediul [nconjur`tor nu pun probleme ]i nici nu vor genera
costuri viitoare.
VICII ASCUNSE
Consultantul nu []i asum` nici o responsabilitate relativ la condi\iile structurale nevizibile
printr-o inspec\ie obi]nuit`. Acest raport analizeaz` numai implica\iile decurg@nd din condi\iile
de suprafa\`, nef`c@ndu-se nici o analiz` de mediu, de subteran sau de ad@ncime sau vreo
evaluare a impactului unor posibile ac\iuni trecute de degradare a mediului.
II.2.PREZENTAREA EVALUATORULUI
Evaluator : ing.Milea Dan.Adresa: Bucure]ti, str. Pluta]ilor nr.54, sector 1.
Telefon si fax: 668.28.48; 0744.214.032.
Specialiast [n cadrul Ministerului Justi\iei cu nr.57//BCETJ.
Autorizatie: ANEVAR nr.2541.
Calific`ri: evaluator [ntreprinderi, evaluator imobile, evaluator bunuri mobile.Asocia\ia Na\ional` a Evaluatorilor din Rom@nia - ANEVAR este o asocia\ie
profesional` care [n anul 2004 a adopat Standardele Interna\ionale de Evaluare elaborate de c tre
IVSC (Comitetul Interna\ional de Standardizare [n Evaluare) ca standarde na\ionale.
{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor
Interna\ionale de Evaluare (IVS).ANEVAR are recunoa]tere interna\ional` prin Statutul de membru asociat la Grupul
European al Evaluatorilor, TEGOVA ]i de membru al IVSC.
{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor
i l d l ( S)
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
5/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.4
II.3.COMPONENTE SUPORT UTILIZATE {N ELABORAREA LUCR~RII
Elaborarea Raportului de evaluare se fundamenteaz` pe un ansamblu de componente
suport care au fost utilizate pentru consolidarea procedurilor abordate.
Dintre componentele suport utilizate:
reglement`ri legale [n vigoare (legi, hot`r@ri guvernamentale, norme de aplicare a
reglement`rilor legale, standardele ANEVAR - IVS);
Evaluarea Propriet`\ii Imobiliare APPRAISAL INSTITUTE (edi\ia [n limba rom@n`);
baza de date ]i statistici a evaluatorului referitoare la pia\a imobiliar` specific`.
Baza de evaluare n prezentul raport de evaluare este dat` de Standardul Intern\ional de
Practic` [n Evaluare GN 1 Evaluarea propriet`\ii imobiliare ]i de Standardul Interna\ional de
Evaluare IVS 1 Valoarea de pia\`, care este definit` [n concorda\` cu defini\ia dat` de
standardele interna\ionale IVS 1 ]i europene EVS 4.03 astfel: prin valoare de pia\` se
[n\elege suma estimat` pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un
v@nz`tor decis ]i un cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu pre\ determinat obiectiv, dup` o
activitate de marketing corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate au ac\ionat [n cuno]tin\` de
cauz`, prudent ]i f`r` constr@ngeri.
Toate metodele, tehnicile i procedurile de evaluare a valorii de pia\`, dac pot fi utilizate
i dac sunt aplicate corect i adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de pia\`, cnd se bazeaz
pe criterii derivate din pia. Metoda comparaiei vnz`rilorsau alte metode de comparaie de
pia trebuie s fie fundamentate pe observaiile de pia. Costurile de construcie i deprecierea
trebuie determinate prin analiza costurilor i a deprecierilor cumulate reflectate de pia.
Abordarea prin capitalizarea venitului sau analiza fluxului de numerar actualizat(DCF) trebuie
s se bazeze pe fluxurile de numerar determinate de piai pe rate de rentabilitate derivate din
pia. Chiar dac posibilitatea de obinere a informaiilori circumstanele legate de pia sau de
proprietatea n sine vor determina care metod de evaluare este cea mai relevant i mai
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
6/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.5
CAPITOLUL IIIIII.1. DIAGNOSTIC JURIDICProprietarul
NUMELE SOCIET~|II: Societatea Comercial` SC NOVA TRADE S.A.
FORMA JURIDIC~ : Societatea comercial` NOVA TRADE S.A. este persoan` juridic`rom@n`, av@nd forma juridic` de societate pe ac\iuni; []i desf`]oar`activitatea conform cu legile rom@ne ]i cu statutul s`u.
SEDIUL SOCIAL: Pia\a Unirii nr.1 Magazinul UNIREA, et.5-6.
INREGISTRARE LA CCI: Societatea este [nregistrat` la Oficiul Registrului Comer\ului alMunicipiului Bucure]ti cu nr. J40/24654/1994.
CODUL UNIC DE {NREGISTRARE : 6563682.
Pentru realizarea proiectului s-a demarat negocierea unui contract de asociere cu Consiliul
Localal Municipiului Bucure]ti, proprietarul terenului pe care s-a construit parcarea supraetajat`.
Termenul de valabilitate al contractului este durata de existen\` a cl`dirii, drepturile CLMB fiind de
1500 USD/lun` din momentul termin`rii construc\iei.
Aria supus` contractului de asociere (parter) este de 4130 mp, aria pentru accesul pietonal
fiind de 2702 mp, strada de 402 mp, iar aria construit` av@nd 1124 mp.
III.2.DIAGNOSTIC TEHNICImobilul care face scopul evalu`rii reprezint` o parcare suprateran` [n regim de [n`l\ime
S+P+7E. Cl`direa are o suprafa\` construit` de 40.846 mp dispu]i astfel:
Suprafa\` desf`]urat` 40846 mpsuprastructura 36620 mpsubsol 4226 mp
La data evalu`rii terasa ultimului etaj, destinat` s` fie spa\iu de parcare neacoperit cu
suprafa\` total` de 3.966 mp, nu era dat` [n func\iune.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
7/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.6
circula\ie, implicit rampelor de urcare ]i cobor@re. Fiecare ramp` m`soar` aproximativ 300
mp/nivel fiecare.
Spa\iul comercial are o suprafa\` de 5800 mp dispu]i pe parter ]i subsol cu finisaje
superioare.
Cl`direa are o funda\ie din beton armat la o ad@ncime de 7 m fa\` de nivelul solului.
Structura este din betonarmat, sus\inut` pe st@lpi interiori pe toat` lungimea spa\iului, la o
distan\` de 5.50 m unul fa\` de cel`lalt. Pardoseala este realizat` din r`]ini poliuretanice.
{n`l\imea nivelelor este de 3 m, cu exceptia parterului ce are 4.5 m [n l\ime, ]i a subsolului ce
ofer` un spa\iu de 5 m [n`l\ime.
Terasa este placat` cu beton armat monolit, fiind izolat` cu un strat geotextil ]i ]ap` pe
pant` de mortar.
Fiecare nivel dedicat parc`rii este dotat cu u]i rezistente la foc, coloan` hidrant uscat ]i
SAS pentru ventila\ie. Pe fiecare nivel exist` locuri de parcare destinate persoanelor cu handicap
]i spa\ii speciale pentru depozitarea c`rucioarelor. Fiecare nivel este dotat cu dou` grupuri
sanitare.
Circula\ia pe vertical` este asigurat` at@t de sc`rile de evacuare, c@t ]i de lifturile de
persoane. Fiecare nivel ofer` dou` sc`ri de evacuare pe tronson ]i dou` zone de lifturi situate [ntronsonul A, respectiv C. Conform proiectului, tronsonul A este dotat cu 2 lifturi a c@te 5
persoane, [n timp ce tronsonul c ofer` 3 lifturi a c@te 13 persoane.
{n exterior cl`direa este prev`zut` cu drumuri ]i trotuare [n suprafa\` total` de 4.570 mp,
cu platforme betonate [n suprafa\` de 1.300 mp ]i spa\ii verzi [n suprafa\` de 715 mp.
Cl`direa este bran]at` la toate utilit`\ile publice.
III.3. DIAGNOSTIC COMERCIAL
Parcarea supraetajat` este situat` [n imediata vecin`tate a Centrului Comercial Unirea
Sh i C i Pi i A li U i @ d ` d ` @ i
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
8/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.7
dezvoltat`, Pia\a Unirii fiind locul de [nt@lnire a importante artere de circula\ie care faciliteaz`
deplasarea c`tre toate punctele de interes ale capitalei. {n Pia\a Unirii se [nt@lnesc artere
importante precum Bd.Unirii, Bd.Corneliu Coposu, Splaiul Independen\ei, Bd.I.C.Br`tianu.
Re\eaua de transport [n comun num`r` trasee de autobuz, tramvai ]i intersec\ia a dou` magistrale
de metrou.
Zona are o intens` activitate comercial`, fiind extrem de c`utat` at@t pentru spa\iile din
interiorul complexului comercial Unirea Shopping Center, c@t ]i pentru spa\iile stradale cu
deschidere direct` c`tre marile artere, aici fiind incluse Magazinul Cocor, reprezentan\a
Intersport ]i alte puncte comerciale de interes.
Zona s-a dezvoltat extrem de mult [n ultimii ani, mai multe imobile construite [n perioada
1940-1950 cu destina\ie reziden\ial`, fiind renovate ]i transformate [n cl`diri de birouri sau spa\ii
comerciale.
Zona B-dul Unirii, situat` [n imediata vecin`tate a proiectului evaluat, este singura care
ofer` blocuri construite relativ recent, la standarde ridicate, [n centrul ora]ului.
De asemenea, parcele de teren disponibile au fost ocupate [ntr-o perioad` relativ scurt` de
timp, [n vederea realiz`rii unor proiecte precum cl`diri de birouri, hoteluri, spa\ii comerciale, etc.
{n ciuda cererii mari de locuri de parcare ce provine de la vizitatorii numeroaselor spa\iicomerciale prezentate mai sus, de la riverani, de la angaja\ii spa\iilor de birouri, de la vizitatorii
loca\iilor de interes turistic (centrul istoric care include Hanul lui Manuc, vechea Curte
Domneasc`, zona Lipscani), nici o investi\ie major` nu s-a realizat pentru rezolvarea acestei
probleme. Singurul spa\iu special amenajat pentru parcarea stradal` este cel situat [n S-E ul
Complexului Agroalimentar, [ns` acesta ofer` un num`r relativ limitat ]i f`r` un sistem desecuritate special.
Parcarea supraetajat` Unirea este situat` [ntre dou` loca\ii cu destina\ie comercial`:
Complexul Comercial Unirea ]i Complexul Agroalimentar Unirea.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
9/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.8
CAPITOLUL IVEVALUAREA IMOBILULUIPentru realizarea scopului propus a fost aplicat Standardul Interna\ional de Aplica\ie [n
Evaluare IVA 1 Evaluare pentru raportare financiar`, care este [n concordan\` cu IFRS
Standarde Interna\ionale pentru Raportare Financiar` ]i IAS - Standardele Interna\ionale de
Contabilitate, cu referire direct` la Standardele care stau la baza evalu`rii ]i reevalu`rii
mijloacelor fixe: IAS 16 Imobiliz`ri corporale
Valoarea just`reprezint` suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bun`voie ntre
dou` p`ri aflate n cuno]tin\` de cauz`, n cadrul unei tranzac\ii cu pre\ul determinat obiectiv
(IAS 16).
Valoarea just` ]i valoarea de pia\`pot fi echivalente atunci cnd valoarea just`
ndepline]te toate cerinele din defini\ia valorii de pia\`din Standardul IVS 1.
Baza de evaluare n prezentul raport de evaluare este dat` de Standardul Intern\ional de
Practic` [n Evaluare GN 1 Evaluarea propriet`\ii imobiliare ]i de Standardul Interna\ional de
Evaluare IVS 1 Valoarea de pia\`, care este definit` [n concorda\` cu defini\ia dat` de
standardele interna\ionale IVS 1 ]i europene EVS 4.03 astfel:
prin valoare de pia\` se [n\elege suma estimat` pentru care o proprietate ar putea fischimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor decis ]i un cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu
pre\ determinat obiectiv, dup` o activitate de marketing corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate
au ac\ionat [n cuno]tin\` de cauz`, prudent ]i f`r` constr@ngeri.
ESTIMAREA VALORII DE PIA|~Parcarea surpraetajate Unirea este, conform amenaj`rilor ]i veniturilor realizate, [mp`r\it`
[n dou` : spa\iul comercial care ocup` par\ial parterul ]i subsolul pe c@te 2900 mp ]i spa\iul
propriu-zis folosit pentru parcare auto pe cele 7 nivele.
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
T i l i f ABC A b PDF M 3 02 htt // t t / b df ht l
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
10/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.9
Evalurile proprietii pe baza pieei implic funcionarea unei piee n cadrul creia
tranzaciile au loc fr restricii din partea forelor din afara pieei.
Evalurile pe baza pieei sunt elaborate pe baza informaiilor specifice ale pieei (pieelor)
corespunztoare i prin metode i proceduri care ncearc s reflecte procesele deductive ale
participanilor pe aceste piee.
Evalurile pe baza pieei sunt realizate prin aplicarea abordrilor valorii prin comparaia
vnzrilor, capitalizarea venitului i prin cost. Informaiile i criteriile folosite, n fiecare din
aceste abordri, trebuie s fie obinute de pe pia.
Deoarece imobilul evaluat,respectiv o parcare supraetajat`, nu are corespondent [n
Bucure]ti, pe pia\` nu exist` tranzac\ii cu imobile asem`n`toare. Deci metoda compara\iilor
directe nu poate fi aplicat` din lips` de date furnizate de pia\a imobiliar` specific`.
Se consider` c` cea mai potrivit` metod` pentru estimarea valorii de pia\` este dat` de
abordarea pe venituri, respectiv capitalizarea veniturilor, [n cazul de fa\` prin aplicarea metodei
fluxurilor financiare financiare.
EVALUARE PRIN ABORDAREA PE VENITURI
METODA FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZARTE
Premise generaleMetoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare de disponibilit`\i libere de
obliga\ii (discounted cash-flow - DCF) se bazeaz` pe capacitatea ACTIVELOR analizate de a
genera fluxuri pozitive de lichidit`\i [n condi\iile [n care acestea ar func\iona independent ca
[ntreprinderi distincte sau ca centre de profit.Premisele aplic`rii metodei sunt:
- definirea condi\iilor normale de exploatare ]i func\ionare pe baza concluziilor analizei
diagnostic; exploatarea activelor [n mod direct;
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial ersion of ABC Amber PDF Merger 3 02 http // processte t com/abcpdfmg html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
11/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.10
Rata de actualizare
Determinarea ratei de actualizare utilizat` [n calculele aferente metodei, s-a f`cut pe bazaestim`rii riscurilor asociate modului de exploatare a activelor ]i a mediului economic ]i comercial
[n care acestea sunt amplasate.
Structura factorului de actualizare este urm`toarea:
6 % dob@nda pe pia\a f`r` risc;
2 % riscul pie\ei pe care ac\ioneaz` societatea ; 1 % riscul investi\ional (riscul pe care ]i-l asum` investitorul).
1 % riscul de activitate.
Rezult` deci o rat` de actualizare cuprins` [ntre 10%.
Rata de actualizare sc`zut` este justificat` prin riscurile mici ale afacerii: contract de
[nchiriere a spa\iului comercial pe termen lung (10 ani), iar pentru parcare: lipsa concuren\ei,servicii necesare [n contextul aglomera\iei auto urbane.
Durata previziunii
Durata de previziune a fost stabilita la 7 ani din momentul finaliz`rii investi\iei, fiind vorba
de - activitate cu cerere previzibil` pe o perioad` [ndelungat` [n viitor.
Valoare rezidual` financiar`: este estimat` pe baza capitaliz`rii fluxului financiar produsde exploatarea activelor [n ultimul an al previziunii, acesta consider@ndu-se repetabil, la rate de
capitalizare egale cu ratele de actualizare luate [n calcul, deoarece se consider` c` riscurile de
nerealizare sunt acelea]i:Vrez. = CF5 / a.
DETERMINAREA FLUXURILOR ACTUALIZATE DE LICHIDIT~|IPentru construirea scenariilor de evolu\ie [n perioada 1-6 ani s-au avut [n vedere
urm`toarele ipoteze generale:
Structura veniturilor
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3 02 http://www processtext com/abcpdfmg html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
12/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.11
Veniturile realizate p@n` [n luna iunie 2007, care vor fi luate ca referin\` pentru bilan\ul
previzionat, sunt:
Venituri chirii spa\ii comerciale subsol ]i parter
venitruir chirii 110.000 Euro/lun` Ron/lun`
venituri anuale 1.320.000 Euro/an 4.136.880 Ron/an
venituri anuale Carrefour 100.000 Euro/an 313.400 Ron/an
Venituri [nchiriere spa\iu sp`l`tori ecologic` 3.000 Euro/an 9.402 Ron/an
Total venituri [nchiriere spa\ii 1.423.000 Euro/an 4.459.682 Ron/an
Venituri parcare
abonamente 70.200 Euro/an 228.150 Ron/an
taxare direct` 412.910 Euro/an 1.341.958 Ron/an
Venituri parcare 483.110 Euro/an 1.570.108 Ron/an
euro.med.= 3,25
Venituri din reclame afi]ate 10 Euro/mp/lun`
Suprafa\` reclame 500 mp
Venituri din reclame afi]ate 5.000 Euro/lun` 15.670 Ron/lun`
Venituri din reclame afi]ate 60.000 Euro/an 188.040 Ron/an
Veniturile din abonamentele pentru parcare:
Venituri abonamente la 30,06,2007persoane fizice 3.630 Euro/lun` 21.780 Euro/6luni
juridice speciale 50 Euro/lun` 300 Euro/6luni
juridice normale 2.170 Euro/lun` 13.020 Euro/6luni
Total abonamente 5.850 Euro/lun` 35.100 Euro/6luni
Venituri taxare direct` 34.409 Euro/lun` 206.455 Euro/6luni
Veniturile provenite din taxare direct` au provenit din taxele de parcare pe care le-au pl`tit
clien\ii ocazionali. Tarifele au fost de 3 Ron/or` (2.52 RON/or` f`r` TVA).
Evolu\ia veniturilor din parcare
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3 02 http://www processtext com/abcpdfmg html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
13/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.12
Se consider` c` veniturile strict din locurile de parcare vor cre]te anual astfel:
Anul Cre]tere Cre]tere Grad
relativ` fa\` de Anul 1 de ocupare
Anul 1 10% 0% 8,33%
Anul 2 20% 20% 9,99%
Anul 3 30% 56% 12,99%
Anul 4 40% 118% 18,19%
Anul 5 40% 206% 25,47%
Anul 6 30% 297% 33,11%
Anul 7 20% 377% 39,73%
Anul 8 10% 425% 43,70%
Anul 9 5% 451% 45,88%
Anul 10 0% 451% 45,88%
Gradul maxim de [nc`rcare este:100% grad de ocupare
939 locuri
24 ore/zi
365 zile/an
2,52 RON/or` (f`r` TVA)
20.736.908 RON/an
Se preconizeaz` cre]terea veniturilor provenite din locurile de parcare, gradul de [nc`rcare
cresc@nd de la 7.57% la 25.23%, iar ponderea din venitul total cresc@nd de la 45.88% la 67.98%.
Veniturile din [nchirieri spa\ii comerciale
1. Spa\iul comercial de 5800 mp amplasat la subsol ]i parter a fost [nchiriat prin contractulnr.190/15.05.2006 de c`tre SC ALTEX IMPEX SRL pentru o perioad` de 10 ani. Chiria lunar` este de
110.000 Euro, f`r` TVA.
2. La etajul 7 este [nchiriat un spa\iu pentru amenajarea unei sp`l`torii ecologice. Chiria este de
250 Euro/lun`
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3 02 http://www processtext com/abcpdfmg html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
14/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.13
Investi]ia necesar` pentru amenajaraea spa\iului este:
Suprafa\a 1.476 mp
investi\ie estimat` amenajare 200 Euro/mp
investi\ie estimat` amenajare 295.200 Euro
investi\ie estimat` amenajare 925.157 RON
Venitul pentru primul an previzionat va fi la jum`tate datorit` perioadei necesare amenaj`riispa\iului.
Veniturile din reclama afi]at`
Sunt venituri provenite din amplasarea reclamelor pe fa\ada cl`dirii. Pre\urile practicate sunt de
10 Euro/mp/lun`, suprafa\a disponibil` care se preteaz` fiind de 500 mp.
Veniturile previzionate sunt:
Cre]terea veniturilor din chiriiparcare 10% 20% 30% 40% 40%
ANUL Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5
RON RON RON RON RONCifra de afaceri 6.929.934 7.830.452 8.452.215 9.529.936 11.038.747
Venituri din prestari servicii 6.929.934 7.830.452 8.452.215 9.529.936 11.038.747
chirii spa\ii comerciale 4.459.682 4.459.682 4.459.682 4.459.682 4.459.682
chirii parcare 1.727.118 2.072.542 2.694.304 3.772.026 5.280.837
reclama afisata 188.040 188.040 188.040 188.040 188.040
chirie spa\iu subsol 555.094 1.110.188 1.110.188 1.110.188 1.110.188
Alte venituri din exploatare 0 0 0 0 0
Total venituri din exploatare 13.859.869 15.660.904 16.904.429 19.059.873 22.077.494
Venituri din dobanzi 0 0 0 0 0
Alte venituri financiare 0 0 0 0 0
Total venituri 13.859.869 15.660.904 16.904.429 19.059.873 22.077.494
Cre]terea veniturilor din chirii
parcare 30% 20% 10% 5% 0%ANUL Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul 10
RON RON RON RON RON
Cifra de afaceri 12.622.998 13.996.016 14.838.630 15.525.052 15.525.052
Venituri din prestari servicii 12.622.998 13.996.016 14.838.630 15.525.052 15.525.052
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
15/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.14
Cheltuielile aferente sunt:
ANUL Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5
CHELTUIELILE DE EXPLOATARE (fara TVA) RON RON RON RON RON
Cheltuieli cu marfa 0 0 0 0 0
Cheltuieli cu personalul 184.800 184.800 184.800 184.800 184.800
Sarcini sociale aferente salariilor 92.400 92.400 92.400 92.400 92.400
Cheltuieli cu mat.auxiliare si consumabile 1.000 1.130 1.130 1.130 1.130
Alte cheltuieli materiale 1.000 1.200 1.200 1.200 1.200Utilitati (combustibil, energie, apa, gaze etc.) 2.000 2.400 2.400 2.400 2.400
Cheltuieli privind prestatii externe (paza, asigurare) 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000
Impozite si taxe asimilate 913.625 913.625 913.625 913.625 913.625
Cheltuieli cu redeventa terenului 3.750 3.750 3.750 3.750 3.750
Cheltuieli amortizare 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166
Cheltuieli exploatare total 2.716.741 2.717.471 2.717.471 2.717.471 2.717.471
ANUL Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul 10
CHELTUIELILE DE EXPLOATARE (fara TVA) RON RON RON RON RON
Cheltuieli cu marfa 0 0 0 0 0
Cheltuieli cu personalul 184.800 184.800 184.800 184.800 184.800
Sarcini sociale aferente salariilor 92.400 92.400 92.400 92.400 92.400
Cheltuieli cu mat.auxiliare si consumabile 1.130 1.130 1.130 1.130 1.130Alte cheltuieli materiale 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200
Utilitati (combustibil, energie, apa, gaze etc.) 2.400 2.400 2.400 2.400 2.400
Cheltuieli privind prestatii externe (paza, asigurare) 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000
Impozite si taxe asimilate 913.625 913.625 913.625 913.625 913.625
Cheltuieli cu redeventa terenului 3.750 3.750 3.750 3.750 3.750
Cheltuieli amortizare 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166 1.218.166
Cheltuieli exploatare total 2.717.471 2.717.471 2.717.471 2.717.471 2.717.471
{n elaborarea bilan\ului financiar s-a \inut cont c`:
1. imobiliz`rile corporale la sf@r]itul anului reprezint` valoarea activelor reevaluate minus
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
16/20
Evaluare Parcare Supraetajat` Unirea pag.15
5. nu sunt luate [n calcul veniturile ]i cheltuielile financiare;
6. la sf@r]itul anului sunt date dividende;
7. cheltuielile salariale luate [n calcul sunt:
Nr.angaja\i Sal.lunar Total
RON/lun` RON/lun`
management 3 2000 6000
casieri 8 700 5600
[ngrijitori 2 500 1000
10 1200 12600
8. cheltuielile cu ter\i o reprezint`, [n special, cheltuielile cu serviciile de paz`;
9. investi\iile de men\inere sunt estimate la 20% din amortizare.
REZULTATELE METODEI FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZATEAplic@nd metoda fluxurilor financiare actualizate pentru o rat` de actualizare de 10%,
conform PLAN DE AFACERI Anexele 1-3 s-a ob\inut valoarea de 94.162.947 RON
(30.046.000 Euro).
{n valoare este inclus si activul necorporal constituit din contractul de concesiune al
terenului de la Prim`ria Municipiului Bucure]ti.
CAPITOLUL VREZULTATELE OB|INUTE
Valoarea propus` pentru pentru activul Parcare Supraetajat` Unirea adus ca aport la
capitalul social al SC UNIREA SHOPPING CENTER SA este valoarea just`, rezultat` prin
aplicarea metodei fluxurilor financiare actualizate.
Deci valoarea just` este de 94.162.947 RON (30.046.000 Euro).
g , p p p g
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
17/20
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
18/20
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
19/20
PARCARE SUPRAETAJATA UNIREA PLAN AFACERI - Anexa 1
TABLOU PREVIZIONAT AL FLUXURILOR DE DISPONIBILITATI
RON
INDICATOR anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5 anul 6 anul 7 anul 8 anul 9 anul 10CASH FLOW OPERARE 3.754.290 4.363.496 4.877.656 5.796.241 7.076.215 8.409.186 9.556.360 10.248.686 10.820.725 10.800.704
Profit net 3.581.419 4.337.240 4.859.521 5.764.807 7.032.208 8.362.979 9.516.314 10.224.110 10.800.704 10.800.704Cresterea finantarii curente -172.872 -26.255 -18.135 -31.434 -44.007 -46.207 -40.046 -24.576 -20.021 0
Prelevari la fond de rezerva 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0CASH FLOW INVESTITII 126.012 1.075.182 1.083.608 1.092.052 1.100.512 1.108.988 1.117.482 1.125.993 1.134.521 1.143.066Investitii cladiri 1.048.824 125.765 126.016 126.268 126.521 126.774 127.027 127.281 127.536 127.791Achizitii bunuri mobile 61.833 62.882 63.008 63.134 63.260 63.387 63.514 63.641 63.768 63.895Vinzari de mj.fixe 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Amortizare constructii 1.236.669 1.257.646 1.260.161 1.262.681 1.265.207 1.267.737 1.270.273 1.272.813 1.275.359 1.277.910Amortizare utilaje 0 6.183 12.472 18.772 25.086 31.412 37.751 44.102 50.466 56.843Provizioane 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
CASH FLOW FINANTARE 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Majorari de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Intrari credite TL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Rambursare credit TL 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
rambursare rate leasing 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0CASH FLOW DISPONIBIL 3.880.303 5.438.678 5.961.264 6.888.292 8.176.726 9.518.175 10.673.842 11.374.679 11.955.246 11.943.770CASH FLOW DISPONIBIL CUMULAT 3.880.303 9.318.980 15.280.245 22.168.537 30.345.263 39.863.438 50.537.280 61.911.959 73.867.205 85.810.976Factor de actualizare 12% 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46651 0,42410 0,38554
CASH FLOW ACTUALIZAT 3.527.548 4.494.775 4.478.786 4.704.796 5.077.104 5.372.761 5.477.369 5.306.372 5.070.191 4.604.8401 2 3 4 5 6 7 8 9 10
a = 10%VALOARE FLUXURI CUMULATE 48.114.543 RONVALOARE REZIDUALA (financiara) 119.437.702 RONVALOARE REZIDUALA ACTUALIZATA 46.048.405 RON
VALOAREA TOTALA 94.162.947 RON30.046.000 Euro
FOND DE RULMENT 6.301.859 9.112.621 10.768.795 12.810.243 15.216.077 17.687.559 19.983.887 21.836.962 23.561.126 24.710.990
NECESAR FOND RULMENT -172.872 -199.127 -217.262 -248.696 -292.703 -338.910 -378.956 -403.532 -423.553 -423.553TREZORERIA NETA 6.474.731 9.311.748 10.986.057 13.058.938 15.508.779 18.026.469 20.362.843 22.240.494 23.984.679 25.134.543
TrialversionofABC
AmberPDF
Mergerv3.02,http://www.processtext.c
om/abcpdfmg.html
TrialversionofABC
AmberPDF
Merger,http://www.processtext.com/ab
cpdfmg.html
-
7/28/2019 Raport de Evaluare Parcare-met Cashflow-dcf
20/20