Manual Do Sindico

download Manual Do Sindico

of 52

  • date post

    10-Jul-2015
  • Category

    Documents

  • view

    394
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Manual Do Sindico

Clique no ttulo desejado

Fui eleito sndico. E agora O que / Tipos de Condomnios Conveno do Condomnio Assemblia Ata Administrao do condomnio O Sndico Cdigo de conduta do sndico Atribuies do sndico Cuidados Essenciais Remunerao do sndico Despesas do condomnio Rateio das despesas Fundo de reserva Seguro do condomnio Prestao de contas Demonstrativo financeiro mensal Dicas para administrao dos recursos do condomnio Inadimplncia Desconto por Antecipao Empresas de Assessoria Conselho Consultivo Resumo das rotinas administrativas Fundo de reserva Tabela dos principais cuidados referentes a manuteno dos condomnios Guarda de documentos Documentos e obrigaes do condomnio Imposto de renda do condomnio CNPJ do condomnio Cadastro de contribuies do Municipio Empregados Cuidados nas contrataes Conveno Coletiva do Trabalho Atribuies dos funcionrios Contribuies confederativas Tabela dos encargos sociais Contratao de profissional autnomo Cuidados com empresas que terceirizam Novo Cdigo Civil - Dispositivos pertencentes ao tema Condomnio Manuteno preventiva Elevadores Incndio Energia Eltrica gua Salrio Negativao dos condminos inadimplentes Animais no condomnio Condmino Anti-Social Lixo, Coleta Seletiva e Reciclagem Aviso sobre segurana

Fui Eleito Sndico. E agora? Administrar condomnios no tarefa fcil, mas tambm no preciso curso superior em administrao para desempenhar a funo. Os primeiros procedimentos para uma boa gesto so: 1 Registrar a Ata que o elegeu como Sndico no Cartrio de Ttulos e Documentos. Antes do registro da Ata de eleio do novo sndico, o documento deve constar informaes essenciais como: o nome e a identificao completa do novo Sndico, o nmero do apartamento, o perodo previsto da gesto conforme, o valor da remunerao (pr-labore e/ou iseno da taxa de condomnio). Fazer meno a Lei 4.591/64 e a Conveno do Condomnio, referente a competncia do Sndico tambm uma opo, pois as referidas legislaes traam as diretrizes a serem seguidas pelo novo administrador; o registro em cartrio, a ata deve conter a assinatura do Presidente e Secretrio Para da Assemblia, estando anexa a Lista de Presena da reunio; tambm necessrio reproduzir o documento em 03 (trs) vias, sendo que uma cpia ficar no cartrio, uma cpia ser encaminhada ao banco e uma via ser anexada ao livro de Atas do condomnio. 2 Apresentar a ata registrada no banco para a alterao das senhas e assinatura do carto; o registro da Ata, o novo sndico dever dirigir-se a agncia bancria que Aps Condomnio correntista e apresent-la ao funcionrio competente. Tambm deve ser apresentos os documentos pessoais do sndico, sendo copia e original da Carteira de Identidade, CPF, e comprovante de residncia. Em alguns bancos, tambm exigido o Comprovante de renda. A partir da apresentao dos documentos, o banco tomar algumas providncias, como o preenchimento do formulrio necessrio, a mudana das senhas de acesso as contas, e a assinatura do carto de autgrafo para a assinatura dos cheques. 3 Emitir extrato bancrio para conferncia de saldos, conforme apresentado na prestao de contas na assemblia; Aps os procedimentos necessrios na instituio bancria, prudente que o sndico retire o extrato para a verificao dos saldos do condomnio. Em havendo divergncias entre a prestao de contas do sndico anterior e os saldos bancrios, uma correspondncia dever ser encaminhada ao novo conselho fiscal e ao sndico anterior para os esclarecimentos necessrios, e caso haja necessidade dever ser marcada uma nova assemblia para a retificao dos saldos; 4 Receber do sndico anterior, atravs de protocolo, toda a documentao pertinente ao condomnio: transio, o novo sndico dever receber do sndico anterior toda a Na documentao do condomnio, como o original da Conveno do Condomnio, Regimento Interno, Livro de Atas, todos os Demonstrativos Financeiros, Contratos firmados em nome do condomnio, as chaves das dependncias do condomnio, os registros de manuteno dos equipamentos e reas comuns do condomnio, alm dos bens. Vale lembrar que todos os itens citados acima devem ser entregues sob protocolo, no intuito de trazer segurana tanto para o ex-sndico como para o novo sndico. 5 Enviar uma cpia da Ata para cada condmino, assim como imobilirias que administram outras unidades em seu condomnio: O pargrafo 2 do artigo 24 do captulo VII da Lei 4.591, determina que O sndico, nos oito dias subseqentes assemblia, comunicar aos condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.. Neste caso, o sndico dever comunicar a todos os condminos os assuntos deliberado na assemblia. Aconselhamos o envio de uma cpia da Ata para cada condmino, j com o registro em cartrio, pois o documento descreve todos os procedimentos deliberados em assemblia. Nos casos em que existam unidades locadas, utiliza-se o mesmo critrio do poder discricionrio, sendo que, a obrigatoriedade do sndico de entregar os documentos nas unidades do condomnio sob protocolo, cabendo nessa situao aos locatrios, encaminhar ao proprietrio os documentos necessrios. Em muitas situaes, o prprio contrato de locao contempla a responsabilidade do locatrio de entregar ao locador todas as correspondncias necessrias. 6 Verificar contratos das empresas prestadoras de servio ao condomnio: a entrega de todos os documentos ao novo sndico, prudente que o mesmo Aps verifique quais os contratos vigentes no condomnio. Devem ser observados principalmente o objeto do contrato, os prazos e valores pactuados. Tambm deve ser verificado se existe alguma pendncia entre o condomnio e o contratado para que no haja surpresas posteriores. 7 Comparecer ao escritrio de assessoria portando a Ata de eleio, para alterar o responsvel pelo condomnio e conhecer a equipe com quem ir trabalhar: bom escritrio de assessoria, mais do que uma contabilidade ou um Um departamento de cobrana, um pra-raios do sndico. Tal expresso tem como base de que a assessoria deve ser prestada a fim de auxiliar ao sndico em todas as questes que envolvam o Condomnio. Para isso necessrio que o sndico tenha conhecimento dos profissionais que o auxiliaro durante o seu mandato. prudente uma visita ao escritrio de assessoria a fim de conhecer a estrutura e a capacidade tcnica daquele que ser seu auxiliador. Quando um escritrio de assessoria no est preparado para gerir as necessidades do condomnio, o sndico sofre as conseqncias, que tambm refletem em seu mandato. 8 Alterar o responsvel pelo CNPJ junto a Receita Federal se tratando de Pessoa Jurdica de Fato, todo condomnio obrigatoriamente deve Em ser inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica. O CNPJ o cadastro administrado pela Receita Federal do Brasil que registra as informaes cadastrais das pessoas jurdicas e de algumas entidades no caracterizadas como tais. Dentre os documentos necessrios para tal inscrio, esto os documentos pessoais do Sndico, conforme descreve a Instruo Normativa (IN RFB n 748/2007, de 28 de junho de 2007 (DOU de 02/07/2007)). A mesma Instruo, descreve o indeferimento da inscrio sendo que, caso o CPF do sindico esteja irregular, a mesma no poder ser realizada. 9 Requerer ao escritrio de assessoria, pesquisa junto ao INSS, Caixa Econmica Federal (FGTS), Secretaria de Finanas e Secretaria da Fazenda. transio de administrao, assim como a conta bancria, outros itens devem ser Na verificados como a situao do funcionrio em caso de contratao direta. A responsabilidade junto ao funcionrio, do condomnio, independente de quem seja o sndico, porm prudente que ao assumir o condomnio, o novo sndico busque informaes sobre os encargos sociais, a fim de no ter surpresas desagradveis em sua gesto. Caso haja dvidas junto aos rgos competentes, a mesma dever ser apurada e consecutivamente dever ser marcada uma assemblia a fim de divulgar as pendncias e buscar soluo para a dvida. 10 Verificar a data das frias dos empregados: Como descrito no item anterior, as informaes relacionadas ao funcionrio devero ter uma ateno especial, tendo em vista a responsabilidade do condomnio para com o mesmo. Em relao s frias, deve ser verificado o aproveitamento do benefcio em tempo hbil pelo funcionrio, conforme o Art. 134 do DECRETO-LEI N 1.535, DE 15 DE ABRIL DE 1977 As frias sero concedidas por ato do empregador, em um s perodo nos 12 (doze) meses subseqentes data em que o empregado tiver adquirido o direito.. Caso o tempo seja desrespeitado, ocasionar a situao conforme o artigo Art. 137: Sempre que as frias forem concedidas aps o prazo de que trata o art. 134, o empregador pagar em dobro a respectiva remunerao. 11 Verificar a data de vencimento do Seguro Obrigatrio e quais os itens a assegurar: dever do administrador de um condomnio, conforme previsto no novo Cdigo Civil, (art. 1.346), a contratao de seguros que cubram danos estrutura do prdio contra incndio ou destruio, total ou parcial. Alm disso, existem seguros opcionais que cobrem desde sinistros envolvendo automveis, elevadores e at casos de m administrao no intencional de pessoal. Coberturas opcionais so todas as que no se referem estrutura da edificao e devem ser aprovadas em assemblia. a contratao do seguro obrigatrio, no h necessidade de aprovao por Para assemblia, ao contrrio das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinria, de acordo Novo Cdigo Civil. Todos os seguros prevem a participao do condomnio como um todo indivisvel. Todas as unidades so includas e devem colaborar de acordo com as fraes ideais correspondentes. 12 Reunir-se com o novo Conselho Fiscal para pautar as novas regras da administrao do condomnio e caso no tenha sido escolhido em assemblia o presidente do conselho fiscal eleger-se- nesta reunio: prudente que o sndico, ao assumir suas funes, trace diretrizes para sua gesto. A finalidade principal do conselho fiscal a de fiscalizar as atitudes financeiras do sndico perante o condomnio. Porm nada o impede de acompanhar a rotina administrati