MANUAL DO SÍNDICO - vorbe.com.br DO SINDICO - MANUTENÇÃO... · Encaminhar a proposta de reforma...
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MANUAL DO
SÍNDICOMANUTENÇÃO PREDIAL
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Índice
Apresentação..................................................................
Sobre a empresa ............................................................Manutenção Predial Preventiva.....................................Quem pode executar?...................................................Anotação de responsabilidade Técnica (ART)............Responsabilidades legais dos Síndicos.........................
Reforma em apartamento e área comum...................Responsabilidade do Síndico.........................................Responsabilidade do Condômino.................................Exigências e obrigações em Condomínios..................Serviços que devem ser executados por prossionais registrado no CREA....................................Como saber se o prossional ou a empresa está registrado no CREA ?......................................................Código de defesa do consumidor................................
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Apresentação
Neste manual o Síndico/Condômino encontrará informações relevantes sobre manutenção predial. Será apresentado tópicos sobre responsabilidade, serviços prossionais/empresas e orientações Jurídicas.
Manutenção predial preventiva;
Responsáveis técnicos e legais;
Exigências em Condomínios;
Empresas e pross ionais atuantes;
CREA
Responsabilidades Juridicas
Pontos abordados:
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Nosso objetivo é instruir os Síndicos e Condôminos sobre a importância da manutenção predial como instrumento de garantia da segurança habitacional tanto no âmbito patrimonial quanto no pessoal.
A Vorbe presa pela implementação de um cultura de conservação consciente, através da manutenção e inspeção do empreendimento.
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Sobre a empresa
A VORBE ENGENHARIA E SERVIÇOS é uma empresa que presta serviços na área de engenharia, oferecendo prossionais especializados para a execução de vistoria predial, gerenciamento de obras, elaboração e execução de projetos.
Nossa empresa trabalha pautada na qualidade dos serviços prestados, no compromisso com os clientes e na busca incessante por bons resultados. Para tanto, queremos mostrar, através desde manual, os cuidados a serem tomados pelos Condôminos e principalmente os Síndicos que são responsáveis por manter a patrimonial e organizacional do imóvel.
Vorbe Engenharia e ServiçosTel.: (62) 4104-00426ª Avenida Nº 172 Qd. 74A Lt. 5Setor Leste UniversitárioCep: 74603-040Goiânia - GoiásE-mail: [email protected]: www.vorbe.com.br
Laudos técn icos para Corpo de Bombeiro;
Perícias em engenharia;
Plano de reforma;
Inspeções;
Consultorias;
Projetos e execução;
Fiscalização de obras;
contratos de Manutenção.
Serviços oferecidos:
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MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA
Manutenção Predial é um conjunto de procedimentos regulares programados para a conservação e preservação do condomínio e de todas as suas unidades, mantendo sua capacidade funcional e a segurança das instalações, de modo a garantir a integridade das pessoas e do seu patrimônio.
A manutenção preventiva se destina a manter a integridade do imóvel durante toda a sua vida útil estimada, localizando e reparando eventuais deciências que, com o passar do tempo, possam representar riscos para a segurança do imóvel e para os que o habitam ou frequentam, além de reduzir o desconforto ou o incômodo causado por ssuras e outros problemas menores.
Uma boa manutenção preventiva proporciona a economia nos gastos com condomínio, porque previne a ocorrência de danos de grandes proporções e que normalmente representam elevadas despesas não previstas. Em grande parte das cidades existem leis que regulamentam a Manutenção Predial, e elas deixam claro a responsabilidade dos proprietários e síndicos na manutenção das edicações.
Vantagens da manutenção Preventiva:
Prevenção de interrupções no seu Condomínio;
Diminuição nos gastos com corretivas;
Conservação de equipamentos e Materiais;
Aumento da durabilidade do empreendimento.
Benefícios:
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Síndico, você sabia que a Vorbe oferece
contratos de prestação de serviços para
Manutenção Preventiva?
Valorização do imóvel;
Melhoria na qualidade de vida dos seus ocupantes;
Aumento na segurança dos usuários;
Segurança jurídica ao Síndico.
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QUEM PODE EXECUTAR?
Manutenção prevent iva é um serv iço de re lat iva complexidade, que exige conhecimentos técnicos especializados. Quem detém estes conhecimentos são os prossionais habilitados e registrados no CREA-GO, tais como engenheiros civis, eletricistas, mecânicos, etc.
Projetos ou obras executados por pessoas sem habilitação podem implicar no uso de matérias inadequados, cálculos incorretos, aumento de riscos de acidentes, tragédias e prejuízos irreparáveis. Por isso, todo serviço de natureza técnica requer a participação de empresas e/ou prossionais habilitados e registrados no CREA, devendo ser anotadas as respectivas ARTs - Anotações de Responsabilidades Técnica.
Contrate empresas e prossionais capacitadas e habilitados;
Exija um responsável técnico para os serviços realizados.
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A Vorbe é uma empresa habilitada e
capacitada a fornecer serviços de engenharia
com qualidade.
Nosso registro no Crea é22795/RF
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Trata-se de um documento criado pela Lei 6.496/77, cuja nalidade é denir, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pela execução de obras ou prestação de quaisquer serviços de engenharia e das demais prossões regulamentadas pelo CREA-GO.
ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉNICA (ART)
O síndico deve sempre exigir da empresa ou do prossional contratado uma cópia da ART devidamente quitada, a qual deve permanecer em local visível da obra ou serviço. Ao anotar a ART, o prossional assume toda a responsabilidade pela perfeita execução da obra ou serviço, isentando o síndico de eventuais responsabilizações que decorram de falhas técnicas ou acidentes . O pross ional poderá ser eventualmente responsabilizado civil e criminalmente pelos danos que decorram de falhas técnicas, acidentes, imperícia, imprudência e negligência.
Na ART são especicados os detalhes da obra ou serviço que serão executados, tais como: contratante, contratado, endereço da obra, honorários prossionais, códigos das atividades especícas e outros dados de controle.
Sendo contratada uma empresa para a realização da obra ou serviço, esta assumirá objetivamente todas as responsabilidades pela perfeição e integridade das obras, projetos e serviços, de acordo com o disposto no Artigo 931 do código civil e do Artigo 14° da lei 8.078/90 do Código de Defesa do Consumidor.
Você sabia que prossionais que emitem ART sem executar serviço pode ser penalizado com processo ético de acordo
com artigo 6-c da Lei 5194/66.
Trata se de documento obrigatório para o prossional ou para a empresa que irá executar a obra ou serviço. Sua falta implica em infração ao artigo 3° da Lei 6.496/77, incorrendo o prossional ou empresa nas sanções explicitadas no artigo 6° da Lei 5.194/66.
Todo contrato, escrito ou verbal, ca sujeito à anotação da ART, garantindo a segurança de quem contrata. Por meio da ART o prossional forma seu acervo técnico junto ao CREA, que serve como prova de sua qualicação para participação em licitações.
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As responsabilidades do síndico estão estabelecidas em leis (art.22 da lei 4.591/64 e art. 1.348 do código Civil) e em normas regulamentadoras (convenções de condomínio e regimentos internos). Cabe o síndico administrar o condomínio por delegação da assembleia de condôminos, assumindo os encargos correspondentes, que incluem a preservação e manutenção do patrimônio coletivo.Em casos de negligência no cumprimento de seus deveres, o síndico poderá ser civil e criminalmente responsabilizado.
RESPONSABILIDADES LEGAIS DOS SÍNDICOS
A ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas, publicou a norma NBR 5674-Manutenção de Edicações- Procedimentos, que deve ser seguida por todos os proprietários de edicações. Assim dispõem os itens 5.1 a 5.3 da referida norma:
O Proprietário de uma edicação, responsável p e l a s u a m a n u t e n ç ã o , d e v eobservar o estabelecimento nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edicação.
No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela m a n u t e n ç ã o d e p a r t e s a u t ô n o m a s individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edicação, devem observar e fazer observar o estabelecimento das normas técnicas e da manutenção, uso e operação de sua edicação.
O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edicação paraempresa ou prossional legalmente habilitado.
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Reformas
Projetos
Laudos
Manutenção
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Também é aplicável a Norma Brasileira NBR 14.037 - Edicações que trata, entre outras coisas, da vistoria preventiva. As vistorias preventivas periódicas devem contemplar, no mínimo:
RESPONSABILIDADES LEGAIS DOS SÍNDICOS
Análise estrutural, fundações, rachaduras, ssuras, recalques, eorescências, deslocamento de reboco em pilares etc.;
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Análise de inltrações diversas e seus reexos estruturais e visuais, além de formação de colônias de fungos e bactérias, manchas na pintura etc.;
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Análise dos sistemas de armazenamento e bombeamento de água potável e água de reaproveitamento uvial;
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Análise dos sistemas de coleta e tratamento de esgotos, vedações de tubulações aparentes, caixas de gordura e de inspeção, fossas, sumidouros etc.;
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Análise das instalações elétricas, quadro de disjuntores, condição da ação, oxidação de contatos, carga instalada versus projetada, prevenção contra incêndio e descargas atmosféricas, aterramentos etc.;
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Sugestão de elaboração de plano de ataque, listando as ações imediatas que o condomín io deve adotar , principalmente em relação aos problemas estruturais elétricos.
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Síndico, conra suas competência e atribuições no
Código Civil ( Lei 10146 de 2002,
artigos1347 a 1356).
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É um documento que visa servir de guia para prossionais, síndicos e moradores, de modo que as reformas ocorram com nível máximo de segurança para todos os envolvidos.
A Norma orienta e regula os procedimentos que devem ser seguidos antes, durante e depois de uma reforma. Se adotadas, suas medidas podem prevenir danos e acidentes e aumentar a eciência na execução da obra. Fazem parte do escopo da Norma o planejamento, supervisão, documentação e segurança da intervenção.
Ainda segundo o documento, antes de qualquer obra é necessário haver um Plano de Reforma elaborado por um prossional habilitado. Ele deve conter uma descrição detalhada dos serviços que serão realizados, os projetos e desenhos, um estudo técnico da segurança, identicação das atividades geradoras de ruídos e previsão dos níveis de pressão sonora durante a obra, além de um cronograma da reforma.
Contrate empresas e prossionais capacitadas;
Exija um responsável técnico para os serviços realizados;
Exija o documento que comprove o serviço perante o CREA (ART).
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REFORMA EM APARTAMENTO E ÁREA COMUM
A ABNT publicou, em 18 de março de 2014, (e a atualizada em 2015) a NBR 16280, intitulada Reforma em Edicações – Sistema de gestão de Reforma – Requisitos.
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Disponibi l i zar os requis i tos e ações necessárias para a realização de reformas (documentos exigíveis, horário de trabalho, trânsito de insumos e prestadores de serviço, etc.:
RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO
Conforme as normas técnicas vigêntes, será responsabilidade do Síndico:
Antes da Reforma
Requerer a necessária atualização do m a n u a l d e o p e r a ç ã o , u s o e manutenção da edicação, observadas as normas pertinentes e vigentes;
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R e c e b e r a s d o c u m e n t a ç õ e s o u propostas da reforma;
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Encaminhar a proposta de reforma para análise técnica e legal;
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Formalizar, com base na anál ise, resposta à solicitação nos seguintes termos e just icativas: aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado;
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Autorizar a entrada na edicação de insumos e pessoas contratadas para a realização dos serviços de reforma somente após atendimento a todos os requisitos do plano de reforma.
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P r o m o v e r a c o m u n i c a ç ã o e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edicação que estiverem aprovadas.
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Durante a Reforma
Vericar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições necessárias à realização segura das obras;
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Cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em a t e n d i m e n t o à c o n v e n ç ã o a o regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;
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Tomar as ações legais necessárias em c a s o d e r i s c o i m i n e n t e p a r a a edicação, seu entorno e seus usuários.
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Reforma
Durante a Reforma
Vistoriar ou delegar para terceiros as condições de nalização da obra executada;
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Receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual do edifício atualizado;
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E n c e r r a d a a o b r a , c a n c e l a r a s autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço;
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Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, inclu ído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.
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Agorasim!
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RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO
Conforme as normas técnicas vigêntes, sera responsabilidade do Condômino:
Antes da Reforma
Encaminhar ao responsável legal da edicação o plano de reforma e as documentações necessár ias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas;
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Durante a Reforma
Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.
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Durante a Reforma
Atualizar o conteúdo do manual do edifício e manual do proprietário nos pontos em que as reformas interram.
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O dever de observar o cumprimento dessas normas, assumindo todas as responsabi l idades por prejuízos advindos da sua omissão em realizar a manutenção predial. Porém se o s í n d i c o c o n t r a t a r e m p r e s a s e prossionais legalmente habilitados e registrados no CREA para efetuar a manutenção predial do condomínio, transferirá a eles as responsabilidades que, de outra forma, recairiam sobre si mesmo.
É dever do Síndico e aos Condôminos
Para o Síndico:
No caso de edifícios mistos ou comercias, nos quais existam atividades de atenção à saúde humana e /ou animal (consultórios médicos e odontológicos, laboratórios de análises, clinicas veterinárias etc.), o s í n d i c o d e v e c o b r a r d o s r e s p e c t i v o s estabelecimentos o alvará de funcionamento, o alvará sanitário e o cumprimento do artigo na resolução ANVISA RDC 306/2004. Essa resolução trata da obrigatoriedade da elaboração de Plano de Gerenciamento de Resíduos de Serviços de Saúde, que dá conhecimento sobre a logística que será utilizada para o armazenamento temporário e externo desses resíduos, assim como sua coleta e destino nal, de forma que não ocasione danos ao meio ambiente e nem coloque em risco a saúde dos condôminos, empregados e usuários.
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EXIGÊNCIAS E OBRIGAÇÕES EM CONDOMÍNIOS
Veja as recomendações e exigências que um Síndico deve car atento em seu(s) Condomínio(s).
Contra Incêndio
Itens Frequência
Certicado de conformidade do CBMGO.
O prazo varia de acordo com a aprovação do Corpo de Bombeiros. (Anual)
A cada cinco anos
Brigada de incêndio Treinamento anual ou se houver alteração de 50% de membros da Brigada.
Mangueiras / manutenção
Atestado de formação de brigada Exigido na renovação do Certicado de conformidade do Corpo de Bombeiros.
Extintores / recarga -Revisão visual (Mensal)- Recarga (Anual)
Extintores / teste hidrostático
Vericação anual
Infraestrutura
Itens Frequência
Seguro Predial Anual
Repintura da fachada A cada cinco anos
Lavagem e restauração da fachada
A cada cinco anos
Instalações elétricas – Laudo Anual
Revisão visual de para-raios Semestral
Medição ôhmica e emissão de laudo técnico de para-raios
Anual
RIA - Elevadores Anual
Caixas d'água / limpeza Recomenda-se a cada limpeza
Rede de gás Vistoria a cada 2 ou 3 anos para a obtenção do AVCB.
Desinetização das áreas comuns
Semestral (recomendado)
Aumente a satisfação,
segurança e conforto dos seus
condôminos.
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Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas – SPDA;
SERVIÇOS QUE DEVEM SER EXECUTADOS POR PROFISSIONAIS DO CREA
Veja os serviços em condomínios que devem ser executados com a supervisão de prossionais/empresas legalmente habilitados com registro no CREA:
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Instalação e manutenção de subestações elétricas e grupos geradores;
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Centrais de comutação telefônica tipo PABX, PAX, PAB e similares;
Centrais de intercomunicação e alarmes contra incêndio;
Porteiros eletrônicos e circuitos fechados de TV para vigilância;
Cercas eletricadas;
Redes internas de TV por assinatura e similares;
Portões automatizados;
Redes telefônicas;
Equipamentos elétricos e eletrônicos;
Redes de computadores;
Obras civis: reformas, pinturas, recuperação de fachadas, impermeabilização;
Sistemas de água, esgoto, reservatórios;
Instalações hidráulicas e sanitárias;
Poços tubulares: perfuração e manutenção;
Extintores de incêndio;
Condicionadores de ar e exaustores;
Condicionadores de ar e exaustores;
Transporte e distribuição de gás canalizado.
Parques e Jardins;
Defesa sanitária: controle de pragas e transmissores de doenças;
Descupinização, desratização e dedetização em geral;
Outros serviços ans e correlatos;
Sonorização;
Contrate empresas e prossionais capacitadas e habilitados;
Exija um responsável técnico para os serviços realizados;
Exija ART para os serviços prestados.
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Laudo gerador;Ú
Laudo das Instalações ElétricasÚ
Laudo do Sistema de Combate a IncêndioÚ
Laudo SPDA;Ú
Laudo do Sistema de Pressurização das escadas.
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O mais simples é acessar a página do CREA na Internet.www.creago.org.br
Em seguida vai em serviços, consultas, cadastros prossionais e clicar em consultas prossionais - nome. Depois é só digitar o nome do prossional.
No caso de empresas deve-se ir a serviços, consultas, cadastros empresas e clicar em razão social ou número do registro, depois é só digitar a razão social ou o número de registro.
Se estiverem registrados e em dia com suas obrigações, os nomes serão mostrados na tela, como mostra a imagem seguinte.
COMO SABER SE O PROFISSIONAL OU A EMPRESA ESTÁ REGISTRADO NO CREA?
Há várias maneiras de os síndicos se certicarem de que estão contratando empresas e prossionais com registro ou visto no CREA, a m de garantir sua segurança e a qualidade dos serviços de manutenção predial.
Caso contrário, aparecerá uma destas mensagens: nenhum prossional encontrado ou nenhuma empresa encontrada.
Em caso de prossionais não
registrados no CREA ou com desvios
éticos, denuncie!
Telefone:(62) 3221-6243
As denúncias podem ser feitas de forma anônima pelo e-mail, ou pelo site na página de denúncia:
Dicas para denuncia anonima:
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Trata-se de responsabilidade subjetiva, que difere da responsabilidade objetiva que recai sobre os demais fornecedores de serviço, teor do que dispõe o art. 14 do CDC e seu § 3º.s na tela, como mostra a imagem seguinte.Ao exigir a ART do prossional ou da empresa contratada, o síndico estará de posse de
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
No Código de defesa do Consumidor (CDC), os prossionais do sistema CONFEA-CREA são equiparados a fornecedores de serviços com a ressalva de que, na condição de prossionais l iberais, sua responsabilidade será apurada mediante vericação de culpa.
um documento legal que para os efeitos da relação de consumo, serve de prova da relação contratual estabelecida e obriga os contratados a fornecer garantias dos serviços prestados, como estabelece o art. 50 do CDC.
Síndico consciente divide a sua responsabilidade
com prossionais técnicos. Se assegure e procure
empresas capacitadas e habilitadas, como a Orbes Engenharia e
Serviços
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