Fastighetsförvaltare & JuridikNågra viktiga lagar:

• Hyreslagen (Jordabalken 12 kap)

• Sekretesslagen

• Kommunallagen

• Förvaltningslagen

• Miljöbalken (MB)

• Lagen om skydd mot olyckor

• Arbetsmiljölagen

• Lagen om offentlig upphandling (LOU)

Grundläggande begreppJB = Jordabalken

• 1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter)

• 2:1 JB Tillbehör till fastighet

• 2:2 JB Byggnadstillbehör

Vad är ett hyresavtal? (JB 12:1)

• Ett avtal som andra typer av avtal, krävs utbyte av anbud (hyra den här lokalen för den här hyran?) – accept (ren) för att avtal ska ha ingåtts.

• Ifall skickar över hyreskontrakt som mottagaren ändrar i och sen skickar tillbaka – ej ren.

• För att avtalet skall utgöra ett hyresavtal (och hyreslagens regler tillämpliga) krävs dessutom;

– Hus eller del av hus (lägenhet i hyreslagen)– Upplåtits– Nyttjanderätt– Mot ersättning/vederlag

Avgränsning mot bostadslägenhet

Bostadslägenhet utgörs av

• Lägenhet som

• Upplåtits

• Att användas som bostad

• Helt eller till ej oväsentlig del

Lokal – lägenhet som ej är bostadslägenhet

Blockuthyrning

• Hyresgästen hyr flera lägenheter eller bostadshus, dock minst 3st bostadslägenheter och:

• Hyresgästen upplåter dessa vidare med nyttjanderätt i andra hand eller med kooperativ hyresrätt.

• Parterna kan överenskomma om villkor som strider mot bestämmelser om bostadslägenheter med vissa undantag. Kommun som hyresvärd har ytterligare möjligheter.

Tvingade – dispositiva regler

Tvingande regler• Lagens regler är tvingande om ej annat anges.

• Medför att regeln ej kan avtals bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan.

Dispositiva regler• Lagens regler dispositiva endast där så anges.

• Medför att parterna kan avtala om annat villkor än vad lagen anger.

Hyrestid• Obestämd tid om ej annat avtalats – skall sägas

upp för att upphöra att gälla.

• Bestämd tid om så avtalats – om hyresförhållandet varat längre än 9 mån måste det sägas upp för att upphöra att gälla.

• Avtal på bestämd tid kan anses förlängt på obestämd tid.

• Max avtalstid inom detaljplan är 25 år.

Hyra jämte tillägg

• Avtalet löper tillsvidare eller på kortare tid än 3 år – hyran skall vara bestämd i avtalet. Undantag för kostnader för bränsle, va, el och omsättningshyra.

• Avtalet löper på bestämd tid som är minst 3 år – hyran kan bestämmas enligt annan beräkningsgrund och även indexeras.

• Observera förlängningstidens längd.

Uppsägningstid

Tidsbestämda avtal

• Om hyresförhållandet varat längre än 9 mån i följd; hyresavtalet måste sägas upp för att upphöra.

• Om hyrestiden varat längre än 9 mån skall uppsägning ske minst 9 mån före hyrestidens utgång.

• Om hyrestiden varat längre än 3 mån men längst 9 mån skall uppsägning ske minst 3 mån före hyrestidens utgång.

Uppsägningstid

Tillsvidareavtal

• Uppsägning kan ske tidigast till det månadsskifte som infaller närmast 9 mån från uppsägningen.

Hyresgäst krav under hyrestiden

• Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden)

• Omgivningen

• Vad är avtalat / framgår av omständigheterna?

• Annars brukbarhetsbedömning

• Minst! Lägsta Godtagbara Standard (för bostäder)

Hyresvärdens krav på hyresgäst

• Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse

• Vårdplikten

• Upplysningsplikt – vid skada m.m.

• Inte minska bruksvärdet

• Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar

• Betalning av hyran

Uppsägning av hyreskontrakt

Två olika typer av uppsägningar

• Uppsägning för avflyttning

• Uppsägning för villkorsändring

Skälig hyra

Skälig hyra - marknadshyra

• Den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden.

Jämförelseprövning

• I första hand jämföra med hyror för liknande lokaler (tidigare lokaler som i grova drag jämförbara) avseende:

– Lokaltyp

– Läge

– Storlek

– Standard

Uppsägning

• I praktiken krav på skriftlighet

• Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar

• Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev

• Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna

• Angiven adress eller lägenhetens adress

• Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning

Besittningsskyddet

• Bostad – rätt att i vissa fall kräva att få förlänga hyresförhållandet. (direkt besittningsskydd)

• Lokal – rätt att i vissa fall få ersättning för sin skada pga hyresförhållandets upphörande.(indirekt besittningsskydd)

• Undantag vid:– Speciella hyressituationer– Vissa avtalsmöjligheter– Särskilda omständigheter

Undantag besittningsskydd

• Andrahandsuthyrning under två år (ej block)

• Möblerat rum/fritidshus under 9 mån

• Del av hyresvärds bostad

• Särskilt avtal om avstående

• Förverkat hyresrätt

• Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul)

• Hyresvärd övervägande intresse förfoga

• Bostadsrätt och intresse förfoga

• I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

Avstående från besittningsskydd

• Särskilt upprättad skriftlig handling.

• Godkännande från hyresnämnd krävs om överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat i 9 mån om inte:

– Den gäller högst 5 år.– Orsaken är att hyresvärden själv ska bedriva

verksamhet i lokalen, eller– I fråga om andrahandsupplåtelser; hyresförhållandet

mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.

Besittningsbrytande grunder

• Åsidosatta förpliktelser.

• Rivning – rivningsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal.

• Ombyggnad – ombyggnadsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal.

• Annat fall befogad anledning (annan hyresgäst, egen verksamhet).

• Skäliga hyresvillkor.

Uppskov

• Både hyresgäst och hyresvärd kan söka.

• Maximal uppskovstid är 2 år.

• Saklig skäl för uppsägning – när blev det klart att förlängning ej skulle ske?

• Ansökan skall inges före hyrestidens utgång, beslut kan dock fattas senare.

Godtagbar ersättningslokal

• Bedömning utifrån den uppsagda lokalen.

• Hyresgästen skall ha samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som den uppsagda.

• Hyran får vara högre i anvisad lokal så länge som den är marknadsmässig.

• Möjlighet begära att hyresnämnden yttrar sig över anvisad lokals godtagbarhet.

Skadestånd

• Minimiskadestånd i fall av skadeståndsskyldighet uppgår till en årshyra.

• Full ersättning om skadan ej täcks av minimiskadeståndet. Ersättning utgår för:

– Flyttkostnader– Värdeminskning på egendom– Kvarvarande värde av godkända ändringsarbeten– Hinder och intrång i verksamhet– Alternativt värdet av verksamheten om denne läggs

ned.

Tvister

• Hyresnämnden (medlar/avgör)

• Kronofogden (beslutar/handräcker)

• Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Offentlighet / Sekretess

• 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän

• Icke allmän – ex. internpost• Allmän men sekretessbelagd?• 7 kap 1§ SekrL – känsliga uppgifter• 7 kap 25§ - bostadsförmedling• 8 kap 10§ - affärsförhållanden

Sekretesslagen

Vilka omfattas?– Gäller i det allmännas verksamhet – För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag

Vad menas med sekretess?– Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen

som skriftligen

Mot vem gäller sekretess?– Gäller både mot annan myndighet och enskild– Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom

samma myndighet

Menbedömning

• Svag sekretess = huvudregel offentligt• Sekretess om det kan antas att den enskilde

eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs

• Stark sekretess = huvudregel sekretess• Sekretess och det inte står klart att uppgiften

kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men

• Absolut sekretess = ingen menbedömning– Samtycke bryter sekretess

Vad händer om man bryter mot sekretessen?

• BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt – Böter eller fängelse i högst ett år

Fastighetsägarens ansvarsområden

• Egenkontroll• Kemikalier• PCB, radon, asbest• Ventilation (OVK) och energianvändning• Fukt och mögel• Brandskydd• Myndighetskontroller• Internkontroll• Riskanalys• Etc…

Vad är myndighetskrav?

• Lagar beslutade av riksdagen

– Förordningar utfärdade av regeringen

• Föreskrifter utfärdade av myndigheter

– Fastighetsägarens ansvar

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)

• Aktuell lagstiftning– Arbetsmiljölagen– Ellagen– Lagen om skydd mot olyckor– Lagen om brandfarliga och explosiva varor– Lagen om gaturenhållning och skyltning– Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk

m.m. – Miljöbalken– Ordningslagen– Plan- och Bygglagen– Mfl…

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)

• Regeringsförordningar– Förordning om tekniska egenskapskrav på

byggnadsverk.– Förordning om kontroll av hissar och vissa andra

motordrivna anordningar.

• Myndighetsföreskrifter– Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra

motordrivna anordningar.– Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av

lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter?

• Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket

• Boverket

• Elsäkerhetsverket

• Kemikalieinspektionen

• Naturvårdsverket

• Räddningsverket

• Socialstyrelsen

Fastighetsägarens ansvar

• Fastighetsägaren skall:

– Förebygga olyckor– Förebygga ohälsosamma förhållanden– Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp,

störningar m.m.– Följa upp hur lokaler och bostäder används– Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett

byggherreansvar– Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett

arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för:

• Brandskydd

• Snöjröjning och halkbekämpning

• Att avhjälpa brister i och på byggnader

• Hissar och andra motordrivna anläggningar

• Enkelt avhjälpta hinder

• Pannanläggningar, varmvattenberedare

• Brunnar, bassänger

Vidare ansvarar ägaren för:

• Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker

• Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur

• Kvaliteten på inomhusmiljön

• Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet