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Amministrazione:Elisa PozziTel. 0541 781135 • Fax 0541 901451

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La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Nonsaranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere per-sonale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudi-ziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associa-zioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile at-tingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delleAssociazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.euoppure telefonare al numero 06.67.93.489

ANTENNA SATELLITARENel mio condominio alla prossima assemblea si discuterà di installareun’antenna televisiva centralizzata satellitare. Vorrei sapere, pertanto,quale maggioranza occorre, in seconda convocazione, per assumerevalidamente una decisione del genere.Ai sensi dell’art. 2-bis, comma 13, d.l. n. 5 del 23.1.’01 (come convertito in

legge) le opere finalizzate alla realizzazione di questo particolare tipo di

impianti sono “innovazioni necessarie” per la cui approvazione si applica

l’art. 1136, terzo comma, c.c.. Ciò significa che, in seconda convocazione,

è sufficiente un quorum (sia costitutivo sia deliberativo) pari ad un terzo dei

partecipanti al condominio e ad almeno un terzo del valore dell’edificio.

DECORO ARCHITETTONICO,ALTERAZIONE In cosa consiste il divieto di alterare il decoro architettonico di un edi-ficio previsto dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ.?Secondo la giurisprudenza il divieto di cui trattasi riguarda “quei mutamenti

che siano sufficienti ad apportare una disarmonia nell'insieme e si risol-

vano in un deterioramento” del carattere “estetico o dell'aspetto decora-

tivo” di un edificio, “senza assurgere alla deturpazione, che rappresenta

un quid pluris rispetto all'alterazione, perché deturpare significa deformare,

rendere brutto, o addirittura ripugnante” (Cass. sent. n. 1800 del 28.7.’65).

Problemi di affitti e condominio

DICHIARAZIONE DEI REDDITI DA LOCAZIONEQuali sono il quadro e la colonna della dichiarazione dei redditi incui occorre inserire il reddito di un immobile sito a Milano locatocon contratto 4+4?Il quadro di interesse è quello “B” e la colonna di riferimento, nella qualeoccorrerà indicare l’85% del canone di locazione, è la 5 (“Fabbricati datiin locazione”).

INDENNITÀ DI AVVIAMENTO COMMERCIALE,PRESCRIZIONESi domanda quale sia il termine di prescrizione del diritto all’in-dennità di avviamento commerciale.Per la giurisprudenza il diritto di cui trattasi si prescrive in dieci anni. Sulpunto la Cassazione ha precisato, infatti, che l'indennità di avviamentoprevista dall'art. 34, l. n. 392/’78, “non costituisce, diversamente dai ca-noni di locazione, una prestazione da corrispondersi periodicamente,ma un credito legato alla presenza di determinati presupposti e da estin-guersi in unica soluzione”, onde il relativo diritto non è soggetto al ter-mine di prescrizione (quinquennale) di cui all'art. 2948 n. 3 cod. civ., ma“a quello ordinario decennale, previsto dall'art. 2946 cod. civ.” (sent.24037 del 13.11.’09).

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Qualcosa si può fare per risparmiare e ottimizzare la gestionedel bilancio familiare. Ecco come fare ad abbassare la rata delmutuo in tre tempi

a cura di Anna Carbone

Per un piccolo risparmiatore che sta rimborsando un mutuo, azzeccare il giu-sto tasso può permettere di ottenere un rendimento (in termini di risparmiosulla rata) nettamente superiore a quello che offrono oggi titoli di Stato, contidi deposito e altri strumenti pratici che consentono di remunerare la liquidità.Chi sta per stipulare un nuovo mutuo ma anche chi sta già rimborsando unmutuo e non è soddisfatto del tasso, se non ha ancora preso le contromisure,qualcosa può fare per risparmiare e ottimizzare la gestione finanziaria del bi-lancio familiare. Ecco come fare ad abbassare la rata del mutuo in tre tempi.Prima si individua il debito residuo da versare (dato dalla differenza tra il ca-pitale chiesto in prestito alla banca che ha concesso il mutuo e quello sinorarestituto). Dopo è bene appuntarsi anche l'importo dell'ultima rata e il Taeg(Tasso annuo effettivo globale) che si sta pagando, e gli anni che mancanoall'estinzione naturale del mutuo. A questo punto si è in possesso di tutti glistrumenti per provare a migliorare le condizioni del proprio mutuo.In secondo luogo effettuare simulazioni con le offerte di mutui di surroga pro-poste da altre banche. La surroga, già contemplata dall'articolo 1202 del Co-dice civile, è stata rilanciata dalla legge Bersani bis (numero 40 del 2007):prevede che un debitore possa trasferire senza spese l'ipoteca iscritta a ga-ranzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto(portabilità). Per avere un quadro più ampio è preferibile considerare opzionia tasso fisso, variabile e variabile a rata costante. Non lasciando nulla al caso.Salvo rare eccezioni, qualunque sia la strada scelta (il tasso fisso si addicepiù a chi ha un reddito fisso e non può sopportare eventuali sbalzi dei tassi,mentre il variabile, finanziariamente e statisticamente sempre più convenientenel lungo periodo, si addice a chi ha un reddito tale da sostenere eventualirialzi dei tassi) le nuove offerte saranno più vantaggiose rispetto alla rata chesi sta attualmente pagando (in particolare per chi ha stipulato un tasso fissotra il 2007 e il 2008).In terzo luogo, con in mano la nuova potenziale rata più vantaggiosa, ci sipuò recare presso la propria banca e provare la strada della rinegoziazione(non si cambia banca, si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l'im-porto). La domanda da porre è semplice: perché potrei avere queste condi-zioni quando in realtà sto pagando molto di più? L'istituto che ha erogato ilmutuo ha la facoltà di rinegoziare le condizioni precedenti con delle condi-zioni migliori per il cliente. Si tratta di una facoltà, e non di un obbligo. Di so-lito però succede perché pur di non perdere il cliente la banca accetta di

Come rinegoziare il mutuo se troppo caro

abbassare i tassi. In ogni caso, la rinegoziazione è la scelta più pratica per chiintende abbattere la rata del mutuo. La legge 244/2007 (nota come la Bersanibis) prevede, infatti, che in ogni momento la banca e il cliente possano ac-cordarsi su una modifica di alcune condizioni del contratto ''senza spese emediante scrittura privata anche non autenticata''. Allo stesso tempo la bancapuò preferire un intervento del notaio sulla rinegoziazione, tramite forma no-tarile o autentica. In questa ipotesi le spese sono a carico del cliente che peròpuò chiedere che il notaio applichi una riduzione dei suoi compensi.LA SOSTITUZIONE. Chi vuole approfittare del "cambio mutuo" per chiedereulteriore liquidità può farlo, se la banca valuta che le sue condizioni patrimo-niali e reddituali siano in grado di sopportare un esborso ulteriore. In questocaso si parla di sostituzione (è possibile cambiare tasso, durata e importo).Ma è bene sapere che modificando l'importo del finanziamento non si puòmantenere la stessa ipoteca. Bisogna quindi iscrivere una nuova ipoteca conun nuovo atto notarile, a carico del cliente. Il cliente dovrà anche ripagarel'imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell'erogato). Inoltre, se il nuovo mutuoè di importo superiore alla quota residua di capitale da rimborsare, maggio-rata delle spese e degli oneri correlati, si perdono i benefici fiscali (interessipassivi detraibili in caso di acquisto di prima casa...).

Fonte: Ilsole 24 ore

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Finalmente anche l’Italia entra nel novero dei paesiche godono del libero accesso alla rete informa-tica attraverso le reti WiFi. Il Consiglio dei Ministriha deliberato che il 31/12 decadrà il cosiddetto“decreto Pisanu”, che per anni ha represso l'uso diInternet introducendo l'obbligo di registrarsi conun documento d'identità per poter usare un ac-cesso WiFi pubblico.La libera connessione WiFi è solo il punto di par-tenza di tutta una serie di attività che “dovrebbero”portarci verso una copertura nazionale, mentre aoggi, di fatto, le uniche regioni dove si sta attivandoun progetto simile sono il Trentino e la Lombardia.Un paese interamente connesso alla rete è unpaese libero, democratico e aperto alle iniziativeindividuali. In ambito europeo, un esempio dipaese interamente collegato con una rete nazio-nale ci viene dalla Finlandia, ma aprendoci a sce-nari internazionali possiamo trovare anche paesiemergenti come Singapore o città come Seul(Corea).La nostra Italia, invece, è ancora molto indietro, enecessita di ulteriori iniezioni di “cultura internet-tiana”, forse perché la rete, con il suo potenziale dilibertà, spaventa i nostri politici.Nello specifico del panorama immobiliare, unpaese interamente connesso cambierebbe total-mente le dinamiche professionali sia dal punto divista pubblicitario sia da quello professionale.Smartphone e Tablet potrebbero immediatamenteessere utilizzati a pieno per tutte le potenzialità di

collegamento ai portali inserzionistici e alle piatta-forme di condivisione MLS. Un cambiamento radi-cale che, come primo e immediato effetto,genererebbe un’ottimizzazione dei servizi offerti aiclienti, come, per esempio, la riduzione dei tempinecessari per attivare le varie attività di promozionee di gestione delle richieste. Attività che, estremiz-zando il concetto, potrebbero essere effettuate daun qualunque luogo, sia esso la casa del cliente oquella dell’agente.Il mondo Web entra sempre di più in una faseproduttiva e rimanerne fuori significherebbe cer-tamente perdere una sempre maggiore fetta dibusiness.A tal proposito, ricordo che nel mese di novembre,il 18 a Monza e il 25 a Roma, abbiamo organizzatodue incontri formativi/informativi che hanno pertema “Web & Innovazioni tecnologiche” come stru-menti a supporto degli agenti immobiliari. L’incon-tro è a ingresso libero, gli argomenti principali cheverranno trattati riguarderanno l’analisi e le moda-lità del miglior utilizzo delle opportunità che deri-vano dal Web. Con numerosi esperti del settore,parleremo di Portali di Piattaforma MLS, di Gestio-nali, di Blog e di Social Network. Ulteriori informa-zioni e la scheda di adesione sono visibili suwww.mlsgeneration.it.Da “Wired”, una delle più prestigiose riviste sui fu-turi scenari Web, riporto infine l’idea di riprendereuno slogan che diceva “Internet per tutti”.

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Quali le parti comuni soggette a tassazione, il ruolo del-l'amministratore e la ripartizione delle spese

a cura di Anna Carbone

La legge n. 504 del 1992 ha istituito l'imposta comunale sugli im-mobili, la così detta ICI. A partire dal 2008 l'Ici non è dovuta pergli immobili adibiti ad abitazione principale (il riferimento è allaben nota legge che ha sancito l'abolizione dell'ICI sulla primacasa). Le persone (fisiche e giuridiche) tenute al versamentosono il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell'articolo 1,ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, en-fiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel terri-torio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale oamministrativa o non vi esercitano l'attività.Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo èil concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corsodi costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto pas-sivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tuttala durata del contratto (art. 3 l. 504/92). Soggetto attivo, ossiachi accerta, liquida e riscuote l'imposta è il Comune del luogo incui è ubicato l'immobile (art. 4 l. n. 504/92). L'ente locale, nell'ambito delle facoltà riconosciutegli dalla legge,ha ampia discrezionalità nelle determinazione dell'aliquota edella sua concreta applicazione. La legge specifica, inoltre, qualicomunicazioni, iniziali o di variazione, debbano fare i possessoridegli immobili. Per quanto concerne il condominio è lecito domandarsi: le particomuni sono soggette ad ICI? Se sì, quali? La risposta è con-tenuta nella stessa legge n. 504 che individua specificamente leparti soggette all'imposta e chiarisce anche chi è il soggetto te-nuto ad effettuare le necessarie comunicazioni ed i pagamentidella stessa.

L’Ici ed il condominionegli edifici

In sostanza i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere

sono soggetti al pagamento dell'ICI e delle vicende inerenti il

tributo è tenuto ad occuparsi l'amministratore di condominio. In

tal senso è chiara la parte finale del terzo comma dell'art. 10 l.

n. 504/92 a mente della quale ''per gli immobili indicati nell'arti-

colo 1117, n. 2) del codice civile oggetto di proprietà comune, cui

è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la di-

chiarazione deve essere presentata dall'amministratore del con-

dominio per conto dei condomini''.

La ripartizione della spesa per il tributo andrà fatta sulla base

della c.d. tabella di proprietà. Ciò perché ognuno ha diritti e do-

veri in relazione alle cose comuni in proporzione ai valori mille-

simali della propria unità immobiliare (artt. 1118-1123 c.c. e 68

disp. att. c.c.) (Fonte: Avv. Alessandro Gallucci)

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