ATTICO FORLI 26

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La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno,pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere personale né relativia questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni ter-

ritoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni

ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti

www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero

06.67.93.489

CEDOLARE SECCA IN CASO DI LOCAZIONE DI UN UFFICIOSi domanda se per un immobile accatastato come ufficio (A/10) ma locatocome abitazione il proprietario possa optare per la cedolare secca.

No. L’art. 3, comma 1, d.lgs. 23/’11, prevede espressamente che il regime dellatassazione sostitutiva si possa applicare solo alle “unità immobiliari abita-tive locate ad uso abitativo”. Anche l’Agenzia delle Entrate ha ribadito lostesso concetto escludendo espressamente gli immobili accatastati A/10 dal-l’ambito applicativo della cedolare secca (circolare n. 26/E dell’1.6.’11).

OSTRUZIONE DELLA COLONNA DI SCARICOIl condomino dell’ultimo piano della palazzina in cui abito ha gettato degli og-getti nel water ostruendo così la colonna condominiale di scarico il cui ri-gurgito ha causato allagamenti negli appartamenti sottostanti. Chi rispondedei danni: solo il condomino dell’ultimo piano o tutto il condominio?

Dei danni, nel caso di specie, risponde solo il condomino dell’ultimo piano.La Cassazione, statuendo su un caso simile, ha infatti chiarito che la re-sponsabilità del condominio quale custode dei beni comuni, “è esclusa dal-l'accertamento positivo che il danno è stato causato dal fatto del terzo, ilquale ha avuto efficacia causale esclusiva nella produzione” dell’evento pre-giudizievole (sent. n. 10556 del 23.10.’98).

PROBLEMI DIAFFITTIE CONDOMINIO

DISDETTA MOTIVATA, QUANDO OCCORREUn proprietario di un locale commerciale concesso in locazione con contratto6+6 avente decorrenza 1° luglio 1989 domanda se, per la scadenza del 30 giu-gno 2013, occorra motivare la disdetta.

La risposta al quesito è negativa. L’art. 28, l. 392/’78 prevede, infatti, la ne-cessità della disdetta motivata solo alla prima e non anche alle successivescadenze contrattuali.

APPARTAMENTO VUOTO,PARTECIPAZIONE ALLE SPESE DI RISCALDAMENTO Sono proprietario di un appartamento che per la maggior parte dell’anno restavuoto. Sono tenuto lo stesso a contribuire alle spese di riscaldamento? Pre-ciso che il regolamento nulla stabilisce in proposito.

Sì. Ciascun condomino la cui proprietà sia fornita di elementi scaldanti e deirelativi allacciamenti, ha il godimento potenziale del riscaldamento centrale,ed è questo uso potenziale, non quello effettivo, che rileva ai fini della contri-buzione alle spese (in tal senso, cfr. Cass. sent. n. 555 del 9.3.’67 e, più re-centemente, Cass. sent. n. 13160 del 6.12.’91).

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Il tempo delleparole è finitoGli agenti immobiliari hanno raggiuntola consapevolezza che qualcosa ècambiato sia nello scenario operativoprofessionale sia nelle esigenze deiclienti. E hanno iniziato a dialogaresulle varie possibilità di azione, tramiteblog e social network

Chi utilizza internet e i suoi canali tematicicome strumento di analisi sul sentimentdegli operatori del settore avrà sicura-mente notato che da qualche tempo si di-scute molto sul momento di mercato incorso. Come è accaduto in altri campi, in-ternet e i social network sono classificabilicome eccellenti “indicatori di stato”, tantoda arrivare ad alimentare tendenze che poisi trasformano in “cavalli di troia” utilizzabiliper cambiamenti e inversioni di rotta. Quella che una volta era definita “voce dipopolo” trova ora nel social un plus, identi-ficabile nella velocità di diffusione e nella ca-pacità aggregativa. Attenzione, però, tuttiquesti dati generano spesso parole che senon vengono trasformate in azioni coordi-nate rischiano solo di essere un sintomo diun malessere che non si vuole curare. Negli ultimi mesi, si è anche manifestata lanecessità di avere interlocutori qualificaticon i quali affrontare le varie tematiche; gliagenti hanno oramai ben chiare le aree sucui è necessario aprire tavoli di lavoro, manon ancora altrettanto quali linee seguireper iniziare questi processi. Alcuni propon-gono di sensibilizzare le associazioni di ca-tegoria, altri preferirebbero organizzarsi inmaniera autonoma, altri ancora deman-dano questa necessità ai gestori dei varibrand di appartenenza. L’unica realtà del momento è che è l’atten-dismo e l’immobilità a cui questa profes-sione è stata soggetta l’ha portata a essereormai non sufficientemente adatta a col-mare le esigenze del mercato e dei clienti.E che, di conseguenza, è arrivata l’ora difare realmente qualcosa, prima di finire as-sorbiti da un vortice di eventi dai quali di-venterebbe molto difficoltoso riemergere. Di recente, ho partecipato anche all’Eire,l’importante salone riservato agli operatoridel real estate italiano e internazionale, doveho ascoltato molti proclami sulle attività fi-nalizzate alla riqualificazione e allo sviluppodel territorio, dei servizi e dei collegamentiinfrastrutturali, ma non ho sentito toccare letematiche relative all’ambito degli agenti im-mobiliari. Può anche darsi che non fosse lasede giusta, ma credo che un approfondi-mento ci sarebbe stato bene.

In sostanza, a mio avviso, per gli agenti im-mobiliari “il tempo delle parole è finito”…e quindi?Mi auguro che il sentiment degli operatorivenga raccolto e si attuino immediata-mente attività volte ad approfondire temicome la disintermediazione, la battaglia al-l’abusivismo, la regolamentazione dellecollaborazioni, la modifica migliorativadella legge 39/89. Altrimenti vedremo pre-sto nascere “dal basso” (questa la defini-zione che viene data alla vox populi cheanima blog e social network) gruppi che,in maniera spontanea, si struttureranno perrisolvere problemi e riorganizzare servizi eprocedure, correndo però anche l’inevita-bile rischio di creare un’ulteriore frammen-tazione dell’informazione che potrebbealimentare ancora di più la disomogeneitàdei processi lavorativi tra professionistidello stesso settore.Senza contare che, di sicuro, con questa or-ganizzazione spontanea, le strutture postea tutela e supporto degli agenti immobiliarinon farebbero una gran figura.Tempo fa, qualcuno mi disse che regola-mentare eccessivamente significava togliereall’agente immobiliare la capacità di distin-guersi per le scelte imprenditoriali effettuate.Risposi che, al contrario, non fare interventiper permettere che le quote di mercatoperse si compensino con la chiusura delleagenzie mi sembrava ancora più folle. La sensazione è che questa particolare si-tuazione, che nell’articolo precedente ab-biamo definito come una “crisi sistemica”,spaventa anche chi dovrebbe essere pre-posto a fare analisi e considerazioni: siaper la paura di effettuare scelte impopolarie dolorose verso un cambiamento che po-trebbe anche non identificare il rimediogiusto sia perché spesso non si hanno lecompetenze per apportare questi cambia-menti e, usufruendo di fonti esterne, si ri-schia di perdere le leadership acquisite. Nel frattempo, televisioni, giornali e internetdedicano spazi a fenomeni di disinterme-diazione o, peggio ancora, a suggerimentisu come si possano risparmiare le spet-tanze dell’agente immobiliare ricorrendo al“fai da te”, spesso senza neanche consen-tire il contradditorio a un rappresentantedella categoria.Fortunatamente, d’altro canto, dei rumordi qualche attività cominciano ad arrivare,speriamo che non sia solo fuffa! Perchéoggi più che mai gli agenti immobiliarihanno bisogno di fatti concreti e non delsolito bla bla bla.Concordate con il titolo di questo articolo?… lasciate i vostri commenti suwww.mlsgeneration.it o sulla Fan Page diFacebook.

a cura di Raffaele Racioppi

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Necessaria una maggiore informazione per i consuma-

tori sul valore aggiunto che la certificazione edilizia

porta alle abitazioni

a cura di Anna Carbone

Sostenibilità energetica nell’edilizia, obiettivi europei al 2020,

normativa regionale sulla certificazione energetica, figura

professionale del certificatore sono alcuni dei temi trattati al

Primo Forum Nazionale sulla Certificazione Energetica or-

ganizzato dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI) e da Mo-

stra Convegno Expocomfort (MCE), tenutosi di recente a

Milano.

Il tema della sostenibilità energetica nell’edilizia è di grande

attualità, anche in vista delle nuove richieste europee che

prevedono entro il 2020 la costruzione di edifici a energia

quasi zero, una richiesta anticipata al 2018 per il settore pub-

blico.

Durante il Forum è stato presentato il Rapporto 2011 “At-

tuazione della certificazione energetica degli edifici in Italia”,

lo studio che per la prima volta offre un quadro di riferimento

ufficiale dettagliato e comparato sull’applicazione della cer-

tificazione energetica degli edifici a livello nazionale.

Tra gli argomenti più dibattuti vi è stato quello della figura

del certificatore energetico, dei criteri per la costituzione di

eventuali elenchi, della necessità di uniformare la prepara-

zione tra le diverse Regioni, dell’urgenza di avviare un si-

stema efficace di controlli.

È emersa anche con forza la necessità di una maggiore in-

formazione per i consumatori sul valore aggiunto che la cer-

tificazione edilizia porta alle abitazioni. Infatti, se non si è

consapevoli di questa necessità l’intero processo rischia di

essere percepito come un’ulteriore imposizione.

È stato osservato, inoltre, che mentre sul mercato del nuovo

una classe energetica elevata aggiunge valore alle abita-

zioni, nel settore dell’esistente questo processo non è stato

ancora avviato, anche se il mercato della riqualificazione

energetica è la sfida più importante che attende tutto il com-

parto europeo delle costruzioni.

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ATTICO FORLI 26

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