Atividades Imobiliarias

ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

Construção, incorporação e loteamento de imóveis Sumário 1. LEGISLAÇÃO1.1. Contribuintes Sujeitos a Legislação2. UNIDADE IMOBILIÁRIA3. REGIME TRIBUTÁRIO APLICÁVEL3.1. Lucro Real ou Lucro Presumido3.2. Lucro Arbitrado4. REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUES5. REGISTRO DE INVENTÁRIO5.1 Características Específicas das atividades imobiliárias5.2 Prazo para Autenticação e escrituração6. REVOGAÇÃO DA CORREÇÃO MONETÁRIA DE BALANÇO7. FORMAÇÃO DO CUSTO7.1. CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS7.2. CUSTOS CONTRATADOS7.3. CUSTOS ORÇADOS8. VENDA DE IMÓVEIS (item 10 da IN SRF 84/79)8.1. VENDA À VISTA8.1.1. Venda à vista de unidades concluídas (item 11 da IN SRF 84/79)8.1.2. Venda à vista de unidades não concluídas (item 12 IN SRF 84/79)8.2 VENDA A PRAZO8.2.1 Venda a prazo de unidade imobiliária concluída (item 13 da IN SRF84/79)8.2.2 Venda a Prazo ou Prestação de Unidade Não Concluída (item 14 IN SRF84/79).8.3 VENDA CONTRATADA COM JUROS (item 29 da IN SRF 84/79)8.4 VENDA CONTRATADA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO (item 21 da IN SRF84/79)9. DIFERENÇA DE VALOR ENTRE O CUSTO ORÇADO E O CUSTO REALIZADO9.1- Tratamento Contábil da Insuficiência de Custo Realizado9.2 Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado9.2.1 Insuficiência de Custo não superior a 15% do Total do Orçamento.9.2.2 Insuficiência de Custo Superior a 15% do Total do Orçamento.9.3 Tratamento Contábil do excesso de Custo Realizado9.5 Tratamento Fiscal do Excesso de Custo Realizado9.6 Livro de Apuração do Lucro Real - Vedada sua Utilização9.7 Quadro Demonstrativo do Custo Orçado 1. LEGISLAÇÃO Lei 4.591/64; Decreto-lei 1.598/77 arts. 27 a 29;Instrução Normativa SRF 84/79;Instrução Normativa SRF 23/83;Instrução Normativa SRF 67/88;Instrução Normativa SRF 107/88;Parecer Normativo CST 11/79;

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Instrução Normativa SRF 25/99;Ato Declaratório Interpretativo 04/2002;Decreto 3.000/99 (RIR), artigos 410 a 414; Resolução CFC 963/2003 Lei 10.931/2004 Regime Especial de TributaçãoIN SRF 474/2004 1.1. Contribuintes Sujeitos a Legislação O contribuinte que adquirir imóvel para venda ou empreender desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, bem como pessoa física considerada empresa individual por promover a incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terrenos, devem apurar seus resultados operacionais para fins de tributação, com base em normas específicas, em especial na Instrução Normativa SRF 84/79. 2. UNIDADE IMOBILIÁRIA Unidade imobiliária compreende: - o terreno adquirido para a venda, com ou sem construção;- cada lote oriundo de desmembramento de terreno;- cada terreno decorrente de loteamento;- cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; 3. REGIME TRIBUTÁRIO APLICÁVEL 3.1. Lucro Real ou Lucro Presumido

A partir de 1999 as pessoas jurídicas que exerçam as atividades de compra e venda, loteamento, incorporação e locação de imóveis poderão optar pelo lucro presumido, desde que não tenham operações imobiliárias para as quais haja registro de curso orçado, enquanto estas não forem concluídas (IN SRF 25/99). 3.2. Lucro Arbitrado

Nas empresas que se dediquem às atividades de venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, de loteamento de terrenos e de incorporação de prédios em condomínio, o lucro arbitrado é apurado deduzindo-se da receita bruta o custo do imóvel devidamente comprovado corrigido monetariamente até 31/12/1995 pela Ufir de R$ 0,8287.

São admitidos como custos (Portaria MF 22/79):

- o valor de aquisição;- os gastos devidamente comprovados, com benfeitorias e outros acréscimos feitos após a aquisição do imóvel;Não podem ser considerados os gastos de simples conservação e manutenção do imóvel em condições de uso. 4. REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUES

O contribuinte deverá manter registro permanente de estoques, para determinar o custo dos imóveis vendidos (art. 410 do RIR/99).



O registro permanente de estoques de imóveis será feito em livro, fichas, mapas ou formulários contínuos emitidos por processamento eletrônico de dados, a critério do contribuinte.

O registro das existências de imóveis tomara por modelo as fichas usuais de controle de estoques, podendo ter outros elementos informativos, peculiares a atividades imobiliárias (nome do empreendimento, endereço, por exemplo), que o contribuinte entender necessário.

O livro ou os conjuntos de fichas, mapas ou formulários citados no subitem retro não precisam ser registrados, nem autenticados por nenhum órgão ou repartição, mas deverão conter termos de abertura e encerramento assinados pelo contribuinte e por contabilista legalmente habilitado, adotando-se, em relação aos termos dos conjuntos mencionados, as mesmas regras aplicáveis no caso da substituição do livro diário por fichas ou formulário contínuos.

A dispensa de registro e autenticação a que se refere o subitem anterior não desobriga o contribuinte de manter o registro de estoque em boa ordem e guarda, à disposição da autoridade fiscalizadora, até que corra a prescrição.

O registro de estoque será escriturado com base nos lançamentos dos custos pagos ou incorridos e das baixas de estoques constantes da escrita comercial.

A escrituração do registro permanente de estoque poderá ser feita de forma sucinta, mediante simples referência à folha e ao número do livro diário em que forem efetuados os lançamentos mencionados acima, ou então, mediante indicação do número de ordem de cada lançamento contábil, no caso de contabilidade feita por processamento de dados.

O registro de estoques abrangerá todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou constantes de loteamentos em implantação, edificações em andamento e respectivos terrenos ou frações ideais de terreno resultante da incorporação imobiliária e quaisquer outros prédios em construção para a venda.

No caso de empreendimentos que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoques deverá discriminar, ao menos por ocasião do balanço, o custo da unidade distinta.

Na hipótese da pessoa jurídica optar pela apuração do lucro real trimestral, a regra acima descrita deverá ser atendida ao final de cada trimestre. 5. REGISTRO DE INVENTÁRIO 5.1 Características Específicas das atividades imobiliárias

Independente da obrigatoriedade do contribuinte manter controle permanente de estoque deverá ainda, possuir e escriturar o livro de registro de inventário previsto na legislação do imposto de renda. É função do registro permanente no que se refere a determinação do custo e discriminação dos imóveis em estoques por ocasião do encerramento do período-base de apuração do imposto de renda, seja ele trimestral ou anual.

No final de cada período-base de apuração do lucro real, deverão constar do livro de registro de inventário todos os imóveis destinados à venda.

As unidades existentes em estoques na data do encerramento do período-base trimestral ou anual serão discriminadas no livro de registro do inventário da seguinte forma:



a) os imóveis adquiridos para venda, um por um;b) os terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, por

conjunto de lotes com idêntica dimensão ou por quadras, quando referentes a um mesmo empreendimento, ou então, terreno por terreno se assim preferir o contribuinte;

c) as edificações resultantes de incorporação imobiliária, inclusive respectivos terrenos, por conjunto de unidade autônomas com idêntica área de construção e o mesmo padrão de acabamento, com quanto se referiam a um mesmo empreendimento, ou então, unidade por unidade; se assim preferir o contribuinte;

d) os prédios construídos para a venda e respectivos terrenos, prédio por prédio. 5.2 Prazo para Autenticação e escrituração

O Livro Registro de Inventário ou fichas que o substituírem deverão ser registrados e autenticados no Departamento Nacional de Registro do Comércio, ou pelas Juntas Comerciais ou por repartições encarregadas no registro do comércio.

Por sua vez, a IN SRF 56/92 determinou que, a pessoa jurídica com apuração de lucro real trimestral, está obrigada a legalizar, ou seja, escriturar e autenticar o livro de registro do inventário até a data marcada para pagamento do imposto do mês em questão. Com os atuais vencimentos, significa dizer que, deverão estar legalizados os livros de inventário, até o último dia do mês seguinte ao trimestre. Diz ainda a referida instrução, que o não cumprimento das normas mencionadas sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado.

Quanto às pessoas jurídicas que optarem por apurar imposto de renda de forma anual, estas, terão até a data tempestiva de entrega da declaração para autenticar o livro em questão. 6. REVOGAÇÃO DA CORREÇÃO MONETÁRIA DE BALANÇO

O art. 4º da Lei 9.249/95 revogou a sistemática de Correção Monetária de Balanço.

Assim as contas que registram os custos dos imóveis de venda, foram

corrigidas somente até 31/12/95, pela Ufir de R$ 0,8287. 7. FORMAÇÃO DO CUSTO O custo dos imóveis vendidos compreenderá obrigatoriamente:

I) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e despesas de legalização;

II) os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.

Este item se subdivide para cada apartamento ou para cada empreendimento ou obra, ou mesmo loteamento, individualmente. Custos admitidos:

a) o custo de aquisição de materiais e quaisquer outros bens aplicados ou consumidos na produção, inclusive os custos de transporte e seguro até o



estabelecimento do contribuinte e os tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;

b) o custo dos serviços aplicados ou consumidos na produção, inclusive os tributos sobre ele devidos que onerem o contribuinte;

c) o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda das instalações de produção;

d) os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;

e) os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;

f) os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

Os encargos financeiros quando especificamente vinculados a um empreendimento, observado o principio da uniformidade, poderão ser considerados integrantes do custo.

As despesas com as vendas, as despesas financeiras, as despesas gerais e administrativas e quaisquer outras, operacionais e não operacionais, não integram o custo dos imóveis vendidos.

Como podemos verificar utiliza-se nas atividades imobiliárias, a exemplo das industrias em geral, o critério do custo efetivamente realizado, ou seja, custeio por absorção. Entretanto, é importante salientar, que no caso específico das empresas que atuam na área imobiliária, é permitido a utilização de custos ainda não incorridos, como é o caso do custo orçado e do custo contratado. 7.1. CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS

Os custos pagos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que, além de estarem pagos, se refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte.

Como custos incorridos, integrarão também o custo do imóvel vendido, todos os fatores de produção citados no item II do título “formação do Custo”, mencionado acima. Aos custos pagos ou incorridos aplica-se o seguinte tratamento contábil:

a) os bens adquiridos para estocagem, sem destinação especifica, deverão ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados;

b) todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta representativa das “obras em andamento”, classificável no ativo circulante, para depois serem considerados na formação do custo de uma unidade vendida;

c) os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimentos que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio de acordo com os mapas de apropriação de custos. EXEMPLO:



a) A aquisição, por empresa que explore a atividade de construção e venda de imóveis, de determinada quantidade de cimento a ser utilizada em diversas obras, não especificadas, seria contabilizada da seguinte forma: D = Almoxarifado (AC) Material de ConstruçãoC = Fornecedores (PC)Hist: Compra efetuada da empresa XXX Ltda, Cfe. Nf. 101, relativo 500 sacos de cimento por R$ 5.000,00

b) Quando da utilização de parte do cimento comprado anteriormente, por determinada obra, caberia o seguinte lançamento: D = Obras em andamento (AC) Obra Ed. Jardim AméricaC = Almoxarifado (AC) Materiais de ConstruçãoHist: Valor referente 220 sacos de cimentos utilizados neste mês R$ 2.200,00

c) Supondo-se que a obra do Ed. Jardim América consiste em duas unidades imobiliárias idênticas, os custos pagos ou incorridos seriam apropriados a cada uma delas, mediante rateio, conforme o seguinte lançamento contábil: D = Imóveis à Venda (AC) unidade AHist: Valor dos materiais de construção conforme rateio 1.100,00D = Imóveis à Venda (AC) unidade BHist: Valor dos materiais de construção, conforme rateio 1.100,00C = Obras em andamento (AC)Hist: Transf. para imóveis à venda do valor dos custos relativos à construção R$ 2.200,00 7.2. CUSTOS CONTRATADOS

O contribuinte poderá também computar, na formação do custo do imóvel vendido, os custos contratados para a realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado.

Esta opção é aplicável somente aos imóveis vendidos, portanto, não deverão ser registrados custos contratados apropriáveis a unidades por vender. Aos custos contratados aplica-se o seguinte tratamento contábil:

a) o valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado a conta especifica do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, da data de efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos:

a.1) Resultado do exercício

Débito a conta própria, se refere à unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda;

a.2) Resultado de Exercícios Futuros

Débito à conta própria deste grupo, se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do ano-calendário da venda, na hipótese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida;

b) à medida que os fornecedores de bens e serviços forem cumprindo os contratos, o contribuinte deverá debitar a conta do Passivo Circulante ou Exigível a Longo Prazo e creditar a conta do Ativo Circulante – “Obras em Andamento”, pelo valor do custo contratado, apropriável a cada unidade



vendida, porque o lançamento do custo primeiramente é lançado em obras em andamento.

c) os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio;

d) os custos contratados poderão ser atualizados monetariamente desde que cláusula contratual neste sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens ou serviços, sendo, também, os valores relativos à atualização computados no custo de cada unidade vendida mediante rateio;

e) os custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações monetárias dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridas depois dessa data, serão creditadas à conta Passivo Circulante ou Passivo Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos a conta específica do Resultado de Exercícios Futuros ou Resultados do Exercício.

O contribuinte fica obrigado a manter à disposição do Fisco, demonstração analítica por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como do efeito da atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços;

Havendo opção do contribuinte pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido por concluir, todo e qualquer custo objeto de contrato posterior à data da efetivação da venda, respectivo a unidade mencionada deverá ser considerado como contratado em função do custo orçado.

As contas movimentadas quando da opção do contribuinte de computar os custos contratados na formação do custo do imóvel vendido são:

a) Pelo registro dos custos contratados: a.1) Em conta de resultado

Débito: Resultado do exercícioCustos dos imóveis vendidos

Crédito:Passivo Circulante ou Exigível a Longo PrazoServiços contratados c/ terceiros

a.2) Em conta de passivo

Débito:Resultado de Exercícios FuturosCusto dos imóveis vendidos

Crédito:Passivo Circulante ou Exigível a Longo PrazoServiços contratados c/ terceiros

b) Pela execução dos custos contratados:

Débito:Passivo Circulante ou Exigível a Longo PrazoServiços contratados c/ terceiros

Crédito:Obras em andamento (AC)



EXEMPLO: Supondo-se que determinada empresa apresentasse a seguinte posição de um empreendimento imobiliário, composto de construção para a venda, de 10 unidades residenciais, idênticas: Obras em Andamento (AC)Empreendimentos Jd. Europa Terrenos R$ 10.000,00Material de construção R$ 25.000,00Mão-de-obra R$ 5.000,00Encargos sociais R$ 4.500,00Serviços de terceiros R$ 3.000,00--------------------------------------------Total............................ R$ 47.500,00

Se alienar uma unidade imobiliária do empreendimento em questão, pelo valor de R$ 12.500,00 à vista, e contratar uma subempreiteira para concluir esse empreendimento, pelo valor de R$ 35.000,00 teríamos os seguintes lançamentos contábeis: a) Pela apuração do custo da unidade vendida, na data da realização da venda:

Débito:Resultado do ExercícioCusto dos imóveis vendidos

Crédito:Obras em andamentoEmpreendimento Jd. Europa

Hist: Transf. referente valor proporcional ao custo incorrido sobre a unidade 1, nesta data R$ 4.750,00 b) Pelo registro custo contratado para término do empreendimento proporcional a unidade vendida:

Débito: Resultado do ExercícioCusto dos imóveis vendidos

Crédito: Serviços contratados c/ terceiros (PC ou PELP)

Hist: Serv. contratados para conclusão da unidade 1, do empreendimento Jd. América R$ 3.500,00 c) Pelo recebimento do valor da venda:

Débito: Caixa/Bancos

Crédito: Resultado de Exercícios Vendas de imóveis

Hist: Vlr. recebido relativo à venda da unidade imobiliária 1, empreendimento Jd. América R$ 12.500,00



d) Quando da execução do empreendimento, pelo subempreiteiro contratado, apropriável à unidade vendida:

Débito:Obras em andamento (AC)

Crédito:Fornecedores (PC)

Hist: Fat. 45 da empreiteira XXX Ltda para execução de serviços de acabamento de 10 unidades do Empreend. Jd. Europa R$ 35.000,00

Débito: Serviços contratados c/ terceiros (PC ou PELP)

Crédito: Obras em andamento

Hist: Vlr. transf. relativo custo proporcional apropriado por ocasião da venda da unidade 1: R$ 3.500,00 7.3. CUSTOS ORÇADOS

Quando a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orçados para conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.

A opção será feita para cada empreendimento, separadamente, e uma

vez adotada, o custo orçado deverá ser computado na apuração individual do lucro bruto de todas as unidades do empreendimento.

Como esta opção diz respeito somente aos imóveis vendidos, entende-

se, portanto, que a contabilidade não deverá registrar custos orçados apropriáveis a unidades por vender.

O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data da efetivação da venda.

A opção para computar o custo orçado deverá se feita na data em que se der a efetivação da venda de unidade isolada ou da primeira unidade de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades distintas.

Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critérios usualmente adotados em empreendimentos imobiliários.

O valor orçado para conclusão das obras ou melhoramentos poderá ser modificado, em qualquer época, em decorrência: 1º) de sua atualização monetária; 2º) de alterações no projeto ou nas especificações do empreendimento.

A atualização monetária do custo orçado será admitida sempre que a aquisição de materiais ou bens, a contratação de obras ou serviços, a realização de despesas ou encargos tiverem que ser feitas a preços diferentes dos previstos no orçamento.



As alterações no projeto ou nas especificações admitida para efeito de modificação do custo orçado são apenas as que se relacionarem com a quantidade ou qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza dos encargos ou despesas estipuladas no orçamento.

Os valores referentes à atualização monetária e as alterações nas especificações do orçamento, serão computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. Aos custos orçados, aplica-se o seguinte tratamento contábil: O valor dos custos orçados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado à conta especifica do PASSIVO CIRCULANTE ou PASSIVO EXIGÍVEL A LONGO PRAZO, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um dos seguintes débitos: RESULTADO DO EXERCÍCIO – débito à conta de custo das unidades vendidas, se referente à venda à vista, ou venda a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda; RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS – débito a conta própria deste grupo, se referente à unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base de venda, na hipótese de interesse do contribuinte pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida.

Na hipótese da pessoa jurídica ter optado pela apuração do lucro real trimestral, o período-base, acima mencionado, é o ano-calendário.

As modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida

serão creditadas à conta específica do PASSIVO CIRCULANTE ou PASSIVO EXIGIVEL A LONGO PRAZO em contrapartida a débitos da conta de RESULTADO DO EXERCÍCIO ou da conta própria de RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS.

O contribuinte fica obrigado a manter, à disposição do Fisco, demonstração analítica, por empreendimentos, dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida, bem como dos efeitos da atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento, independentemente do quadro demonstrativo de custo orçado. EXEMPLO:Suponhamos determinada empresa que tenha por objeto a exploração de atividades imobiliárias, esteja explorando um empreendimento composto de 100 lotes residenciais, sendo que deverá entregar os mesmos com toda a infra-estrutura (arruamento, guias, demarcação, etc.). Tendo a referida empresa alienado à vista uma unidade desse empreendimento antes de executadas as benfeitorias, com base nos elementos a seguir, apuraria o resultado da seguinte forma: 1) custo de aquisição do terreno: R$ 20.000,002) custo orçado p/ Execução das benfeitorias: R$ 10.000,003) venda de uma unidade, à vista: R$ 1.000,00 a. Pelo registro da venda efetuada: D = Caixa/BancosC = Resultado do Exercício – Receita c/ venda de imóveisHist: vlr. recebido pela venda da unidade 1 do loteamento Jd. Esplanada, ao Sr. Sergio da Silva, cfe. Instr. particular de venda e compra: R$ 1.000,00



b. Pela apuração do custo da unidade vendida: D = Resultado do Exercício - Custo de imóveis vendidosHist.: Vlr. referente empreend. lot. Jd. Esplanada R$ 300,00C = Empreend. Imob. lot. Jd. Esplanda (AC) TerrenoHist.: Vlr. tranf. p/ custo dos imóveis vendidos R$ 200,00C = Custos Orçados (PC) lot.Jd. EsplanadaHist.: Vlr. Orçados p/ conclusão de empreend: R$ 100,00 c. Conforme vão sendo executadas as obras de infra-estrutura a empresa registra em sua contabilidade: D= Empreendimento Imob. Lot. jd. Esplanada (AC) Obras de infra-estrutura C = Fornecedores/caixa/bancosHist. Vlr. dos custos das benf. realizadas no empreend.: R$ 10.000,00 d. Quando do término das obras de infra-estrutura: D = Custos Orçados lot. Jd. Esplanada (PC)C = Empreend. Imob. lot. Jd. Esplanada (AC) obras de Infra-EstruturaHist.:Transf. dos custos orçados proporcionais à unidade 01: R$ 100,00

Supondo-se que houvesse uma modificação de 30% no custo orçado (decorrente de atualização monetária ou de alteração no projeto ou nas especificações do empreendimento), apurada no período-base do reconhecimento do lucro bruto, neste caso, o contribuinte efetuaria o registro contábil proporcional à unidade vendida, da seguinte forma: D = Resultado do Exercício - Custo Adicional de vendasC = Custo Orçado (PC) Lot.Jd. Esplanada.Hist.: Vlr. relat. alteração custo orçado em virtude de correção, proporcional à unidade 01, vendida: R$ 30,00 8. VENDA DE IMÓVEIS (item 10 da IN SRF 84/79)

A venda de unidade imobiliária considera-se efetivada ou realizada quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda.

Por outro lado, considera-se suspensiva a condição que subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a que sujeite essa eficácia a liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado.

O recibo de sinal pode ou não ser considerado “condição Suspensiva”.

É comum o adquirente firmar recibo de sinal com condição suspensiva de que o sinal entregue será devolvido caso a instituição financeira não aprove sua ficha cadastral.

As quantias recebidas pela empresa imobiliária, no caso de venda sujeita a condição suspensiva, a qualquer título, poderão ser contabilizadas em conta de Adiantamento de Clientes, classificáveis no Passivo Circulante.

Uma vez implementada a condição suspensiva convencionada, os valores

antecipados pelo comprador do imóvel deverão ser convertidos em receita do exercício social da efetivação da venda, com o conseqüente reconhecido do lucro bruto a elas correspondente.



8.1. VENDA À VISTA 8.1.1. Venda à vista de unidades concluídas (item 11 da IN SRF 84/79) I. Nas vendas à vista de unidades imobiliárias concluídas, o lucro bruto deverá ser apurado e reconhecido no trimestre (apuração pelo lucro real trimestral), no ano (lucro real anual) em que se efetivar a venda , ou no período em curso, quando tratar-se de lucro real acumulado. EXEMPLO: a. Aquisição do terreno: D= Terreno p/ construção (AC) 10.000,00C= Cx/banco (AC) 10.000,00 b. Custo de material, mão-de-obra e outros aplicados na obra. D= Obras em andamento (AC) 15.000,00C= Cx/Banco (AC) 5.000,00C= Terreno p/ construção (AC) 10.000,00 c. Conclusão das obras D= Imóveis de venda (AC) 15.000,00C= Obras em andamento (AC) 15.000,00 d. Venda à vista do imóvel D= Banco (AC) 20.000,00C= Receita da Venda (CR) 20.000,00 e. Apropriação de Custo. D= Custo dos Imóveis vendidos (CR) 15.000,00C= Imóveis de Venda (AC) 15.000,00 f. Apuração de Resultado D= Receita de venda (CR) 20.000,00C= Resultado do Exercício 20.000,00eD= Resultado do Exercício 15.000,00C= Custo dos Imóveis vendidos (CR) 15.000,00 g. Transferência para lucros acumulados D= Resultado do Exercício 5.000,00C=Lucros Acumulativos (PL) 5.000,00 DRE

Receita – Venda de imóveis 20.000,00(-) Custos dos imóveis vendidos (15.000,00)Lucro do Exercício 5.000,00

8.1.2. Venda à vista de unidades não concluídas (item 12 IN SRF 84/79) I) Venda à vista de unidades não concluídas, com utilização de custo pago, incorrido ou contratado (item 12 da IN SRF 84/79).

Na hipótese de venda à vista de unidades imobiliárias não concluídas

quando a empresa não se interessar pela utilização do custo orçado na



determinação do custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as atualizações monetárias dos custos contratados serão feitos:

a. inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou até contratados até a data retromencionada; b. uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro bruto deverá ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exercício social, na data em que efetivar a venda; c. os custos respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro bruto, deverão ser sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento e terão o seguinte tratamento: c.1. a parte apurada entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse fato acontecer será computada no resultado do exercício social como custo adicional da venda; c.2. a parte apurada em período-base posterior ao período-base da venda será computada no resultado desse exercício social como custo do exercício anterior, e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base posterior; d. as atualizações monetárias dos custos contratados respectivos às unidades vendidas terão o mesmo tratamento previsto no item interior. EXEMPLO:Venda à vista no ano de uma unidade imobiliária ainda não concluída. a. Aquisição do terreno à vista por R$ 5.000,00 D = Terrenos p/ construção (AC) 5.000,00C = Cx/Banco (AC) 5.000,00 b. Custo do material, mão-de-obra e outros aplicados na construção,

mais a parte relativa ao terreno. D = Obras em andamento (AC) 9.000,00C = Cx/Banco (AC) 4.000,00C = Terrenos p/construção (AC) 5.000,00 c. Venda à vista D = Cx/Banco (AC) 100.000,00C = Receita com venda de imóvel (CR) 100.000,00 d. Apropriação dos custos contratados D = Obras em andamento (AC) 10.000,00C = Serviços contratados (PC) 10.000,00 e. Apuração do custo da unidade vendida D = Custo do imóvel vendido (CR) 19.000,00C = Obras em andamento (AC) 19.000,00 f. Apuração de resultado D = Resultado do exercício19.000,00C = Custo do imóvel vendido (CR) 19.000,00



eD = Receita com vendas de imóvel (CR) 100.000,00C = Resultado do exercício 100.000,00 g. Transferência para lucros acumulados D = Resultado do exercício 81.000,00C = Lucros acumulados (PL) 81.000,00 DREReceita bruta 100.000,00Custos ( 19.000,00)-------------------------------Lucro............. 81.000,00 O cumprimento do serviço contratado deverá ser contabilizado da seguinte forma: D = Obras em andamento (AC) 10.000,00C = Cx/Banco (AC). 10.000,00eD = Serviços contratados (PC) 10.000,00C = Obras em andamento (AC) 10.000,00 Outros custos pagos ou incorridos posteriormente serão lançados da seguinte forma: h. Dentro do período-base da apuração do lucro: D = Custo adicional de venda (CR) C = Cx/Banco (AC) i. Após o período base da apuração do lucro: D = Custo do Exercício Anterior (CR)C = Cx/Banco (AC) II- Venda à vista de unidade não concluída, com utilização de custo pago, incorrido ou contratado e orçado (item 12.2 da IN SRF 84/79)

No caso de venda à vista de unidade não concluída, quando a empresa optar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e as apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as modificações no valor do orçamento deverão ser feitos da seguinte forma: a. inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que a empresa se obrigou; b. uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro deverá ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do exercício social, na data em que efetivar a venda; c. os valores referentes às atualização monetária e as alterações nas especificações do orçamento da unidade vendida sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento terão o seguinte tratamento: c.1 - quando ocorridos entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse fato acontecer, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computados no resultado do exercício social como custo adicional da venda;



c.2 - quando ocorridos em período-base posterior mencionado no subitem anterior, irão constituir ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computados no resultado desse exercício social como custo de exercícios anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro em vendas desse período-base posterior. EXEMPLO:Venda à vista no ano de uma unidade imobiliária ainda não concluída com inclusão dos custos orçados no custo do imóvel vendido. a) Aquisição do terreno à vista D = Terrenos p/ construção (AC) R$ 20.000,00C = Cx/Banco (AC) R$ 20.000,00 b) Pela venda à vista D = Banco (AC) R$ 200.000,00C = ROB R$ 200.000,00 c) Pelos custos incorridos e orçados D = Obras em andamento (AC) R$ 100.000,00C = Terrenos para construção (AC) R$ 20.000,00C = Prov. P/ custos orçados (PC) R$ 80.000,00 d) Pela apropriação dos custos D = Custo dos imóveis vendidos (CR) R$ 100.000,00C = Obras em andamento (AC) R$ 100.000,00 e) Custos apurados dentro do período-base relativos a correções do custo orçado e alterações no orçamento. D = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00C = Custos orçados (PC) R$ 10.000,00e D = Custo adicional de vendas (CR) R$ 10.000,00C = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00 f) Apuração do resultado D = Receita de venda de imóvel (CR) R$ 200.000,00C = Resultado do exercício R$ 200.000,00e D = Resultado do exercício R$ 110.000,00C = Custo do imóvel vendido (CR) R$ 100.000,00C = Custo adicional de venda (CR) R$ 10.000,00 DREReceita de venda de imóvel R$ 200.000,00(-) Custo dos imóveis vendidos (R$ 100.000,00)(-) Custo adicional de vendas (R$ 10.000,00)------------------------------------------------------Lucro............................................ 90.000,00 Os custos pagos ou incorridos posteriormente serão lançados contabilmente em função da conta de provisão para custos orçados, transitando primeiramente pela conta de obras em andamento. 8.2 VENDA A PRAZO



8.2.1 Venda a prazo de unidade imobiliária concluída (item 13 da IN SRF 84/79) Na venda à prazo ou a prestação imobiliária concluída com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda (ano-calendário da venda), o lucro bruto será apurado reconhecido, no resultado do exercício social, na data em que se efetivar a transação (item 13.1 da IN SRF 84/79): Na venda a prazo ou prestação de unidade concluída, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda (ano-calendário da venda), o lucro bruto poderá, para efeito determinar o lucro real, ser reconhecido nas contas de resultados de cada exercício social proporcionalmente à receita de venda recebida, observadas as seguintes regras (item 13.2 da IN SRF 84/79): 1. o lucro bruto será controlado mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultado de exercícios futuros em que se registrarão a receita bruta da venda e o custo de imóvel; e 2. por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta da transação, e, até o final de cada período-base, será transferida, para o resultado do exercício, parte do lucro proporcional à receita nele recebida. EXEMPLOAplicação da regra contida no item “2” acima, ou seja, apuração de resultado de venda a prazo de unidade concluída, com pagamento restante contratado para depois do período-base da venda e reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente a receita de venda recebida. Valor da venda: R$ 250.000,00Custos Pagos ou incorridos: R$ 70.000,00Lucro: R$ 180.000,00Pagamentos R$ 50.000,00 de entrada20 prestações de R$ 10.000,00 Relação percentual do lucro: Lucro Bruto x 100 - 180.000,00 x 100 = 72%Receita Bruta - 250.000,00 Contabilização

a) Custos pagos ou incorridos D = Obras em andamento (AC) R$ 70.000,00C = Cx/Banco (AC) R$ 70.000,00 b) Registro da Venda D = Clientes (AC) R$ 250.000 C = Receita de Exerc. Futuros(REF) R$ 250.000,00 c) Registro dos Custos D = Custo de Exerc. Futuro (REF) R$ 70.000,00C = Obras em Andamento (AC) R$ 70.000 d) Recebimento da Entrada D = Bancos(AC) R$ 50.000,00C = Clientes(AC) R$ 50.000,00



e) Transferência da Receita/Custo diferido para o resultado do exercício D = Receita de Exerc. Futuros R$ 50.000,00C = Receita de Venda de Imóveis R$ 50.000,00 Custo Proporcional Receita Recebida R$ 50.000,0072% s/ 50.000,00(lucro) R$ 36.000,00 Custo a apropriar (50.000,00 – 36.000,00) R$ 14.000,00 D = Custo de Imóveis Vendidos(CR) R$ 14.000,00C = Custo de Exerc. Futuros (REF) R$ 14.000,00 DRE Recita de Venda de Imóveis (R$ 50.000,00)(-) Custo Imóveis Vendidos (R$ 14.000,00)-------------------------------------------------(=) Lucro............................R$ 36.000,00 8.2.2 Venda a Prazo ou Prestação de Unidade Não Concluída (item 14 IN SRF 84/79). I- Venda a prazo ou a Prestação de Unidade não concluída, com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda (ano-calendário da venda), sem utilização do custo orçado (item 14.1 da IN SRF 84/79).

Na presente hipótese, desde que a empresa imobiliária não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, apuração e reconhecimento do lucro bruto e as atualizações monetárias dos custos contratados serão efetuados de acordo com as regras relativas a venda a vista de unidade não concluída, sem a utilização do custo orçado (item 23.1.2 – I deste trabalho). II- Venda a prazo ou a Prestação de Unidade não concluída, com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda (ano-calendário da venda), com utilização do custo orçado (item 14.1 da IN SRF 84/79).

No presente caso, se a empresa optar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as modificações do valor do orçamento serão efetuados utilizando-se as mesmas normas referidas na apuração do resultado de venda a vista de unidade não concluída com a utilização de custos orçados (item 23.1.2 – II deste trabalho). III- Venda a prazo ou a prestação de Unidade não concluída, com pagamento restante ou total contratado para depois do período-base da venda (ano-calendário), sem a utilização do custo orçado (item 14..3 da IN SRF 84/79).

Na hipótese de venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com o pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, quando a empresa não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, mas, por outro lado, interessar-se



pelo reconhecimento do lucro proporcional à receita da venda recebida, devera observar as seguintes normas: a. quanto às apurações iniciais do custo, do lucro bruto e da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda: 1. Será apurado o custo da unidade vendida , até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a data mencionada; 2. Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, será determinada a relação entre o lucro bruto até então determinado e a receita bruta da venda; b. Com relação ao reconhecimento do lucro bruto: 1. O recolhimento do lucro bruto poderá ser feito proporcionalmente à receita da venda recebida em cada exercício social (período-base), mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultado de exercícios futuros, em que es registrarão a receita bruta de venda e os custos pagos, incorridos ou contratados; 2. As transferências parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de exercícios futuros para o resultado de cada exercício social (período-base), serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta de vendas; c. Os custos respectivos à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados bem como a atualização monetária entre a data da efetivação da venda e a data em que o cliente saldar seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento serão transferidos da conta de Obras em Andamento para conta específica de Resultados de Exercícios Futuros ou nestas registrados diretamente, conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda e ensejarão os seguintes procedimentos contábeis: 1. reajustamento periódico ou no encerramento do período-base, do lucro bruto reconhecido no exercício represente o resultado da aplicação sobre a soma das prestações nele recebidas, da ultima relação do período-base entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; Somente para empresa que optar pelo reconhecimento do lucro bruto a medida do recebimento de cada prestação. 2. contabilização em conta de resultado do exercício, como custos de exercícios anteriores, da diferença de custo correspondente a parte do preço da venda já recebida até a data do balanço anterior; d. Como procedimentos alternativos aos estabelecidos nos subitens anteriores, poderão as empresas adotar os seguintes critérios: 1. no final do exercício social, a empresa aplicará a última relação do período-base entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até esta data, inclusive valores recebidos em períodos-base entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até esta data, inclusive valores recebidos em período-base anteriores; 2. em seguida, subtrairá do resultado da operação indicada no subitem anterior, as parcelas do lucro bruto computadas em períodos-base anteriores, encontrando-se, na diferença apurada, o valor do lucro bruto a ser reconhecido no exercício social;



e. Os custos respectivos à unidade vendida, pagos, incorridos ou contratados, bem como a atualização monetária após a data em que o cliente houver saldado o seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, terão o seguinte tratamento contábil: 1. a parte apurada entre a data em o cliente houver saldado o seu débito e o final do período-base em que este fato tiver acontecido será computado no resultado do exercício social como custo adicional da venda;Observação: somente para empresa que optar pelo reconhecimento do lucro a medida do recebimento de cada prestação; 2. a parte apurada em período-base posterior ao mencionado no subitem anterior será computada no resultado desse exercício social como custo de exercícios anteriores, e representará parcela redutora do lucro bruto em vendas deste período-base posterior. EXEMPLO:Preço da venda: R$ 300.000,00Custos Pagos/Incorridos: R$ 80.000,00Custos Contratados: R$ 100.000,00Lucro: R$ 120.000,00Pagamentos: R$ 100.000,00 de entrada e mais 20 prestações de R$ 10.000,00 a) Custos pagos ou incorridos D- Obras em andamento (AC) R$ 80.000,00C- Caixa/Bancos (AC) R$ 80.000,00 b) Registro da Venda D- Clientes (AC) R$ 300.000,00C- Receita de Exerc. Futuros(REF) R$ 300.000,00 c) Custos Contratados D- Obras em Andamento (AC) R$ 100.000,00C- Serviços Contratados (PC) R$ 100.000,00 d) Registros dos Custos D- Custo de Exerc. Futuros(REF) R$ 180.000,00C- Obras em Andamento (AC) R$ 180.000,00 e) Recebimento da Entrada D- Caixa/Bancos (AC) R$ 100.000,00C- Clientes (AC) R$ 100.000,00 f) Transferências da receita diferida para resultado do Exercício D- Receita de Exerc. Futuros(REF) R$ 100.000,00C- Receita de Venda de Imóveis(CR) R$ 100.000,00 g) Relação percentual do Lucro Lucro Bruto x 100 = 120.000 x 100 = 40%Receita Bruta 300.000 Receita Recebida R$ 100.000,0040% s/100.000 (LUCRO) R$ 40.000Custo a apropriar R$ 60.000 D- Custo dos Imóv. Vendidos(CR) R$ 60.000,00



C- Custo de Exerc. Futuros(REF) R$ 60.000,00 DREReceita de Vendas de Imóveis R$ 100.000,00(-)Custo de Imóveis Vendidos (R$ 60.000,00)(=) Lucro............................... R$ 40.000,00 h) Quando da execução dos custos contratados D- Obras em Andamento (AC) R$ 100.000,00C- Caixa/Bancos (AC) R$ 100.000,00eD- Serviços Contratados (PC) R$ 100.000,00C- Obras em Andamento (AC) R$ 100.000,00 IV- Venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com pagamento restante ou total contratado para depois do período-base de venda (ano-calendário da venda) com utilização do custo orçado e reconhecimento do lucro bruto proporcional a receita de venda recebida (item 14.4 I.N. 84/79).

No caso de venda a prazo ou a prestação de unidade não concluída, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, quando a empresa optar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida, a apuração de resultado seguirá as seguintes normas contábeis: a) quanto às apurações do custo, do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: 1. Inicialmente, será apurado o custo da unidade vendida, na data da efetivação da venda mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados e dos custos orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que a empresa estiver obrigada; 2. uma vez conhecido o custo da unidade vendida, de conformidade com o disposto na alínea precedente, será determinada a relação entre o lucro bruto apurado e a receita bruta da venda; b) com referência ao reconhecimento do lucro bruto: 1. o reconhecimento do lucro bruto poderá ser feito proporcionalmente à receita da venda recebida em cada ano-calendário, mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultados de exercícios futuros, em que se registrarão a receita das venda e o custo da unidade, inclusive o orçado; 2. as transferências parciais do lucro bruto, do grupo de resultados de exercícios futuros para o resultado de cada mês ou ano serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; c) os valores referentes à atualização monetária e a alteração nas especificações do orçamento da unidade vendida ocorridos entre o dia da efetivação da venda e da data em que o cliente saldar o seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, serão levados à débito de conta específica de resultados de exercícios futuros, com conseqüente reajustamento entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, e ensejarão os seguintes procedimentos: 1. reajustamento periódico ou no encerramento do exercício social, do lucro reconhecido proporcionalmente aos valores recebidos no período-base, de tal modo que o montante do lucro reconhecido no exercício social represente o



resultado da aplicação sobre a soma das prestações nele recebidas, da última relação do período-base entre o lucro bruto e a receita de venda; 2. contabilização, em conta de resultado do exercício, como custo dos exercícios anteriores, da diferença de custo correspondente à parte do preço de venda já recebida, até a data do balanço anterior; d) como procedimentos alternativos aos estabelecidos nos subitens do item anterior, as empresas imobiliárias poderão adotar os seguintes procedimentos: 1. no final do exercício social, a empresa aplicará a última relação do período-base entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até essa data, inclusive valores recebidos, em períodos-base anteriores; 2. em seguida, subtrairá, do resultado da operação indicada na alínea precedente, as parcelas do lucro bruto computadas em períodos-base anteriores, encontrando, na diferença apurada, o valor do lucro bruto a ser reconhecido no exercício social; e) os valores referentes à atualização monetária e à alterações nas especificações do orçamento da unidade vendida ocorridas após a data em que o cliente houver saldado seu débito, sempre apurados mediante rateio de custos de empreendimento, terão a seguinte tratamento: 1. quando ocorridos entre a data em que houver saldado o seu débito e o final do período-base em que esse fato tiver acontecido, constituirão ajuste da conta de controle do custo orçado e serão computados no resultado do exercício social como custo adicional da venda; 2. quando incorridos no período-base posterior ao mencionado no subitem anterior, constituirão ajuste da conta de controle de custo orçado e serão computados no resultado desse exercício social como custo de exercícios anteriores, representando em conseqüência, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base posterior. f) na venda de imóvel com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da transação, o reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida poderá, a critério da empresa, ser feito até o final de cada exercício social, entendendo-se portanto, que as disposições constantes do subitem “6”do item “c” e do subitem “e” só se aplicam àquelas empresas que optarem pelo reconhecimento do lucro bruto, à medida do recebimento de cada operação. EXEMPLO:- construção de um prédio com 10 apartamentos iguais;- preço de venda total: R$ 5.000.000- custos pagos totais: R$ 500.000,00- custos contratados totais: R$ 300.000,00- custos orçados totais: R$ 700.000,00 Venda de um apartamento Rateio:- preço de venda: (5.000,00/10) R$ 500.000,00- custos pagos: R$ 50.000,00- custos contratados: R$ 30.000,00- pagamentos: R$ 100.000,00 de entrada mais 20 prestações mensais de R$ 20.000,00- correção do saldo credor do preço: 50% Contabilização:



a. Custos pagos D = Obras em andamento (AC) R$ 50.000,00C = Banco (AC) R$ 50.000,00 b. Registro da venda D = Cliente (AC) R$ 500.000,00C = Receita de exercícios futuros(REF) R$ 500.000,00 c. Apropriação do custo pago, contratado e orçado D = Custo de exercícios futuros(REF) R$ 150.000,00C = Obras em andamento (AC) R$ 50.000,00C = Serviços contratados (PC) R$ 30.000,00C = Prov. p/ custos orçados (PC) R$ 70.000,00 d. Relação percentual do lucro Lucro bruto x 100 Receita bruta 350.000 x 100 = 70% 500.000 e. Recebimento da entrada D = Banco (AC) R$ 100.000,00C = Cliente (AC) R$ 100.000,00 f. Transferências da receita / custo diferido para o resultado do exercício D = Receita de exercícios futuros (REF) R$ 100.000,00C = Receita de Vendas (CR) R$ 100.000,00 Receita recebida R$ 100.000,0070% s/ 100.000..(Lucro) R$ 70.000,00Custo a apropriar R$ 30.000,00 D = Custo de imóveis vendidos(CR) R$ 30.000,00C = Custo de exercícios futuros(REF) R$ 30.000,00 g. Correção do saldo credor do preço (50%) Preço R$ 500.000,00Entrada (R$ 100.000,00)Saldo R$ 400.000,0050% (correção) R$ 200.000,00Saldo corrigido R$ 600.000,00 D = Cliente (AC) R$ 200.000,00 C = Receita de exerc. futuros (REF) R$ 200.000,00 h. Correção do custo diferido da unidade vendida (50%) Custo diferido R$ 150.000,00Custo utilizado R$ 30.000,00Saldo R$ 120.000,0050% (correção) R$ 60.000,00Saldo corrigido R$ 180.000,00 D = Custo de exer. futuros (REF) R$ 60.000



C = Variação Monetária ativa (CR) R$ 60.000,00 i. Atualização das contas de provisão e serviços contratados (50%) Custo orçado R$ 70.000,0050% (correção) R$ 35.000,00Saldo corrigido R$ 105.000,00 Custo contratado R$ 30.000,0050% (correção) R$ 15.000,00Saldo corrigido R$ 45.000,00 Quando ao custo contratado prever correção diferente daquela prevista para o saldo credor da venda, deverá ser utilizada a correção destes custos contratados. D = Variação monetária passiva (CR) R$ 50.000,00C = Provisões p/ custo orçado(PC) R$ 35.000,00C = Serviços contratados(PC) R$ 15.000,00 j. Custo incorrido da unidade vendida D = Obras em andamento (AC) R$ 25.000,00C = Banco (AC) R$ 25.000,00e D = Provisão p/ custo orçado (PC) R$ 25.000,00 C = Obras em andamento (AC) R$ 25.000,00 i. Serviço contratado e executado D = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00C = Banco (AC) R$ 10.000,00e D = Serviços contratados (PC) R$ 10.000,00C = Obras em andamento (AC) R$ 10.000,00 Os próximos recebimentos (20 prestações de R$ 20.000,00) terão o mesmo tratamento da letra “E”e “F”. 8.3 VENDA CONTRATADA COM JUROS (item 29 da IN SRF 84/79)

Na venda à prazo ou em prestações com pagamento após o término do ano-calendário da venda, os juros contratados deverão ser apropriados nos resultados dos períodos-base a que competirem.

Recomenda-se adotar conta própria no Ativo Circulante para registro dos juros a receber. Lançamentos Contábeis. a. Registro dos juros a receber D = Juros a receber (AC)C = Juros sobre venda de imóveis (REF) b. Recebimento das parcelas D = Banco (AC)C = Cliente (AC) C = Juros à receber (AC) 8.4 VENDA CONTRATADA COM CLÁUSULA DE CORREÇÃO (item 21 da IN SRF 84/79)



A correção do saldo credor do preço será tratada, em termos contábeis e

fiscais observando as disposições da Instrução Normativa 67/88, que aperfeiçoou o disposto no subitem 21.1.2 da Instrução Normativa 84/79, que em termos gerais determina o seguinte: 1. primeiramente, contribuinte deverá debitar o cliente e creditar conta própria do grupo de resultado dos exercícios futuros, pelo valor da correção, segundo as condições estipuladas no contrato; 2. em seguida, levará a debito da conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros e a crédito da conta de variação monetária ativa, pelo mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa correção; 3. os juros, para efeito dos item “1”e “2” não integram o saldo credor do preço; 4. o cálculo da correção monetária de que trata este item, deverá ser efetuado antes do reconhecimento do lucro bruto em função da receita da venda recebida no período. EXEMPLO (aplicação da IN SRF 67/88) a. Por ocasião da Venda D- Clientes (AC)C- Receitas de Exerc. Futuros (REF) R$ 50.000,00 D- Custo de Exerc. Futuros (REF) R$ 25.000,00C- Estoque de Imóveis (AC) R$ 20.000,00C- Custos Orçados (PC) R$ 5.000,00 Lucro = 50.000 (-) 25.000 (=) 25.000 Percentual de Lucro = 25.000 (x) 100 = 50% 50.000

Primeiramente, deverá debitar o cliente e creditar conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros pelo valor da receita da correção monetária do saldo credor do preço, segundo as condições estipuladas no contrato; b. Pela correção monetária do saldo credor do preço (30%) D- Clientes (ACC- Receitas de Exerc. Futuros (REF) R$ 15.000,00

Em seguida, levará a débito da conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros, representativa de custos diferidos, e a crédito de conta de variações monetárias ativas, de resultado do exercício, valor correspondente à correção do custo diferido, concernente à unidade vendida, registrado em conta de resultados de exercícios futuros, segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa correção; c. Pela correção monetária do custo diferido da unidade vendida (30%) D- Custo de Exercício Futuro (REF)C- Variação monetária ativa (CR) R$ 7.500,00

Posteriormente, efetuará a atualização, pelos mesmos índices referidos nas alíneas precedentes, dos saldos das contas de controle do custo orçado e contratado, a débito da conta de variações monetárias passivas.



d. Pela atualização da conta do controle do custo orçado (30%)D- Variação monetária passiva (CR)C- Custos Orçados (PC) R$ 1.500,00 e. Pelo custo incorrido da Unidade Vendida em construção D- Custos Orçados (PC)C- Diversos (obras em andamento) R$ 6.500,00 Nota:Diversos = Todas as contas representativas dos custos efetivamente realizados para construir a unidade vendida. f. Pelo recebimento das parcelas (40%) D- Caixa/Bancos (AC)C- Clientes (AC) R$ 26.000,00,00(40% x 65.000,00) D- Receitas de Exerc. Futuros (REF)C- Receita de Imóveis Vendidos (CR) R$ 26.000,00 D- Custo de Imóveis vendidos (CR)C- Custo de Exerc. Futuros (REF) R$ 13.000,00(50% x 26.000,00) 9. DIFERENÇA DE VALOR ENTRE O CUSTO ORÇADO E O CUSTO REALIZADO Conforme vimos, anteriormente o custo orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido deve ser controlado através da utilização de conta específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo. A diferença verificada entre o custo realizado final para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido influenciará o resultado do exercício social em que o empreendimento for concluído. O custo orçado poderá resultar superior ou inferior ao custo realizado para a conclusão do empreendimento. Quando for superior, denominamos a diferença de Insuficiência de Custo Realizado e, quando inferior, de Excesso de Custo Realizado. 9.1- Tratamento Contábil da Insuficiência de Custo Realizado No caso da unidade não concluída vendida à vista, a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda, a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: a) Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer, a insuficiência de custo será debitada à conta de controle do custo orçado e creditada à conta de resultado do exercício, como recuperação de custo do Exercício: D = Custo Orçado (PC) Empreend.Imob. "X"C = Resultado do ExercícioRecuperação de custos do exercícioValor da recuperação parcial do custo orçado para conclusão da unidade imob. nº ....., alienada em ....



b) Se a conclusão se der em período-base posterior ao do reconhecimento do lucro bruto, a insuficiência de custo será debitada à conta de controle do custo orçado e creditada à conta de resultado desse exercício social, como recuperação de custos de exercícios anteriores, representando, em conseqüência, parcela aumentativa do lucro bruto em vendas desse período-base posterior.D = Custo Orçado (PC) Empreendimento Imob.C = Resultado do Exercício Recuperação de custos de Exercícios Anteriores Valor da recuperação parcial do custo orçado para conclusão da unidade imobiliária nº ...., alienada no exercício de .... Na venda a prazo ou a prestação, de unidade não concluída, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, o contribuinte deverá, em função da insuficiência de custo realizado, observar os procedimentos a seguir: a) Quando a conclusão das obras ou melhoramentos se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito, deve-se observar os seguintes procedimentos: 1- a insuficiência de custo será debitada à conta de controle do custo orçado e creditada a conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros, com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; 2- em seguida, o contribuinte aplicará a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento citado alínea 1, inclusive valores recebidos em períodos anteriores; 3- por último, o contribuinte subtraíra, do produto da operação indicada na alínea 2, as parcelas do lucro bruto reconhecidas até a data do lançamento citado na alínea 1, inclusive parcelas computadas em período-base anteriores, encontrando, no resultado desta subtração, o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros para o resultado do exercício social. EXEMPLOA título de ilustração, partiremos do pressuposto de que a venda a prazo, de unidade imobiliária não concluída, com inclusão do custo orçado na apuração do resultado, foram apurados os seguintes dados: a) Valor da venda a prazo............................................................. 30.000.000b) Custo Orçado........................................................................... 18.000.000c) Lucro apurado.......................................................................... 12.000.000d) Valor recebido até o encerramento do período-base...................... 20.000.000 Contabilização: - Pelo registro de venda D = DEVEDORES POR COMPRA DE IMÓVEIS (AC)C = RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROS (REF) Receita com vendas de imóveis .................................................... 30.000.000 - pelo registro do custo orçado D = CUSTOS DE IMÓVEIS (AC)C = CUSTO ORÇADO (PC) ............................................................ 18.000.000



- pela apuração do lucro bruto D = RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROS (REF) Custos dos imóveis vendidosC = CUSTOS DE IMÓVEIS (A.C) .................................................... 18.000.000 - pelos recebimentos efetuados D = CAIXA/BANCOSC = DEVEDORES POR COMPRA DE IMÓVEIS (AC)............................ 20.000.000 - apuração do percentual e o valor a ser apropriado como resultado, no encerramento do exercício: 12.000.000 x 100---------------------- = 40% x 20.000.000 = 8.000.000 30.000.000 - contabilização do resultado de exercício: D = RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROSReceita com Vendas de ImóveisC = RESULTADO DO EXERCÍCIOReceita com Vendas de Imóveis ................................................... 20.000.000 D = RESULTADO DE EXERCÍCIOCustos dos Imóveis VendidosC = RESULTADO DE EXERC.FUTUROSCusto dos Imóveis Vendidos......................................................... 12.000.000 Considerando-se que no exercício seguinte a unidade imobiliária foi concluída e o cliente não tenha efetuado mais nenhum pagamento, havendo ainda, insuficiência de custo realizado no valor de 1.800.000, adotar-se-á o seguinte procedimento: I - Contabilização da insuficiência do custo realizado D = CUSTO ORÇADO(pc)C = RESULTADOS EXERC.FUTUROSCusto dos imóveis vendidos............................................................ 1.800.000 II - reajustar a relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Receita Bruta:............................................................................. 30.000.000Custo Orçado (reajustado)............................................................ 16.200.000Lucro Bruto:................................................................................ 13.800.000 13.800.0 x 100 ------------------ = 46% 30.000.000 III - lucro contido no valor recebido até a data da conclusão da unidade imobiliária: 46% de 20.000.000 = 9.200.000 IV - diferença entre o lucro bruto reconhecido até o exercício anterior e o apurado na conclusão da unidade imobiliária: D = RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROSCusto de Imóveis VendidosC = RESULTADO DO EXERCÍCIOCusto de Imóveis Vendidos............................................................. 1.200.000



VERIFICANDO AS CONTAS DE “Resultado de Exerc. Futuros” e “Resultado do Exercício”. Custo de Exercícios Futuros (REF) Custo - Resultado do Exercício

18.000 12.000 1.800 1.200

16.200 10.800 1.200

17.400

Receita de Exercícios Futuros (REF) Receita - Resultado do Exercício 30.000 20.000

O lucro reconhecido até agora: 20.000 (-) 10.800 = 9.200 b) Quando a conclusão das obras de melhoramentos se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito, a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: 1- Se a conclusão se der até o final do período-base da liquidação do débito e subseqüente reconhecimento do lucro bruto, a insuficiência de custo será debitada à conta de controle do custo orçado do exercício e de exercícios anteriores; 2- Se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado na alínea precedente, a insuficiência de custos será debitada a conta de controle do custo orçado e creditada a conta de resultado desse exercício social, como recuperação de custos de exercícios anteriores, representando, em conseqüência, parcela aumentativa do lucro bruto em vendas desse período-base posterior. A relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda passará a ser aplicada sobre cada prestação recebida após a conclusão do empreendimento, até que o cliente salde todo o seu débito. 9.2 Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo Realizado Para fins tributários, o contribuinte deverá determinar a relação percentual existente entre a insuficiência de custo e o total do orçamento, incluído neste os respectivos acréscimos. 9.2.1 Insuficiência de Custo não superior a 15% do Total do Orçamento. Quando a insuficiência de custo realizado não for superior a 15% do total do orçamento, deverá ser incluída normalmente no resultado do exercício social em que o empreendimento for concluído, sem que o imposto sobre ela incidente, ao ser regularmente declarado, no exercício financeiro subseqüente, seja tido como postergado. 9.2.2 Insuficiência de Custo Superior a 15% do Total do Orçamento. A insuficiência de custo realizado superior a 15% do total do orçamento será objeto de um dos tratamentos constantes das divisões a seguir, prescritos em função da época ou épocas do reconhecimento do lucro bruto e da data da conclusão do empreendimento. a) Quando o empreendimento for concluído no mesmo período-base em que houver ocorrido todo o reconhecimento do lucro bruto da



venda, a insuficiência de custos será incluída normalmente no resultado desse período-base, como recuperação de custo; b) Quando verificada em período-base posterior aquele em que tiver ocorrido parcial ou total reconhecimento do lucro bruto da venda, a insuficiência de custo terá o seguinte tratamento: 1- Será computada no resultado do exercício social em que o empreendimento for concluído; 2 - Ensejará a cobrança de correção monetária e juros de mora sobre o valor do imposto postergado pela dedução de custo orçado excedente do realizado. Para efeito da cobrança da correção monetária e juros de mora sobre o valor do imposto postergado, a insuficiência de custo deve ser distribuída, extracontabilmente, pelos períodos-base em que houver ocorrido o reconhecimento do lucro bruto da venda, mediante a observância das regras a seguir: a) A relação definitiva entre o lucro bruto e a receita bruta da venda será aplicada sobre o total das prestações recebidas em cada período-base, representando o resultado de cada operação a parte do lucro bruto que deveria ter sido reconhecida em cada exercício social; b) Em seguida, o contribuinte subtrairá, do produto de cada operação indicada na alínea precedente, as parcelas do lucro bruto reconhecidas em cada um dos períodos-base respectivos, encontrando, em regra, no resultado de cada subtração, os valores positivos sobre os quais serão calculados o imposto, a correção monetária e os juros de mora. Se, em determinado período-base, o resultado da subtração supra for negativo, ele será adicionado ao lucro bruto já reconhecido no período-base subseqüente, para fim de determinação da diferença a tributar relativa a este último período-base. EXEMPLOAdmitindo-se, a título de ilustração, a venda a prazo de uma unidade imobiliária não concluída, de acordo com os seguintes dados: a) valor da venda........................................................................... 5.000.000 b) custo da unidade vendida: custos pagos/incorridos.................................................................... 600.000 custos orçados.............................................................................. 2.000.000 2.600.000c) lucro bruto apurado (48%).......................................................... 2.400.000 d) condições de pagamentos: 1.000.000 de entrada e 20 parcelas mensais de 200.000 e) relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta:........................ 48% f) data da venda 30/06/96 g) conclusão da unidade vendida em 15/01/97 h) insuficiência de custo realizado verificado........................................ 400.000 (400.000 de 2.000.000 = 20%, portanto superior a 15%) Considerando-se que a empresa apurou lucro real anual em 1996, e teria apresentado, naquela ocasião, a seguinte situação relativa ao empreendimento em questão:



Devedores p/compra Result.de Resultado do de imóveis Exerc.Futuro Exercício------------------------- --------------------- -------------------------5.000.000 | 2.200.000 2.600.000 | 5.000.000 |1.056.000 | 1.056.000 | | 48% de | |2.200.000 | Custo de imóveis (ativo circulante) Caixa/Banco Custos orçados ------------------------- --------------------------- ------------------------ 600.000 | 2.600.000 2.200.000 | | 2.000.0002.000.000 | | | | Em 15/01/97, por ocasião do término do empreendimento, após contabilizar a insuficiência de custo realizado no valor de 400.000 a empresa calculou (extracontabilmente) a relação percentual definitiva entre o Lucro Bruto e a Receita Bruta: Lucro Bruto (reajustado)* x 100 2.800.000 x 100----------------------------------------- = ------------------------- = 56% Receita bruta 5.000.000 * 2.600 (-) 400 (=) 2.200 >>> 5.000 (-) 2.200 (=) 2.800 Aplicando o percentual definitivo encontrado (56%) sobre o total das prestações recebidas em cada período-base, obteremos a parte do lucro bruto que deveria ter sido oferecido à tributação em cada um. No exemplo, teríamos: 56% de 2.200.000 (valor recebido até 31/12/96 = 1.232.000) subtraindo-se do total de 1.232.000 o valor de 1.056.000, encontraríamos o valor sobre o qual seria calculado o imposto de renda postergado: 176.000 A empresa em questão, deveria recolher os tributos e contribuições relativos aqueles períodos anteriores juntamente com o devido no período-base em questão acrescido de Correção Monetária e juros de Mora. 9.3 Tratamento Contábil do excesso de Custo Realizado No caso de unidade não concluída vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação, o com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda, o excesso de custo realizado terá o seguinte tratamento: a) Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto, e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer, o excesso de custo será creditado à conta de controle de custo orçado e debitado a conta de resultado do exercício, como custo adicional da venda. D- RESULTADO DO EXERCÍCIO Custo Adicional de Venda C- CUSTO ORÇADO Empreend. imobil. "x" b) Se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado na alínea precedente, o excesso de custo será creditado à conta de controle do custo orçado e debitado à conta de resultado desse exercício social como custo



adicional de exercícios anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro em vendas desse período-base posterior. D- RESULTADO DO EXERCÍCIO Custo Adicional de Exercícios Anteriores C- CUSTO ORÇADO (P.C) Empreend. Imob. "x" No caso da unidade não concluída vendida a prazo ou a prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, o contribuinte deverá, em função do excesso de custo realizado, observar os procedimentos a seguir: a) Quando a conclusão das obras ou melhoramentos se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito, os procedimentos a observar são os seguintes: 1- o excesso de custo será creditado à conta do controle do custo orçado e debitado a conta própria do grupo de resultados de exercícios futuros, com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; 2- em seguida, o contribuinte aplicará a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento citado na alínea 1, inclusive valores recebidos em períodos-base anteriores; 3- por último, o contribuinte subtrairá, do montante do lucro computado até a data do lançamento citado na alínea 1, inclusive parcelas reconhecidas em períodos-base anteriores, o produto da operação indicada na alínea 2, encontrando, no resultado desta subtração o valor do custo adicional a ser transferido da conta própria do grupo de Resultados de Exercícios para o Resultado do Exercício Social. EXEMPLO Supondo-se que na venda a prazo, de unidade imobiliária não concluída, foram apurados os seguintes elementos: a) valor de venda a prazo............................................................... 3.000.000b) custo orçado............................................................................. 1.800.000c) lucro apurado............................................................................ 1.200.000d) valor recebido por ocasião do encerramento do exercício social....... 2.000.000 Contabilização: - pelo registro da venda: D- DEVEDORES POR COMPRA DE IMÓVEIS (A.C) C- RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROS (REF)Receita com vendas de Imóveis ...................................................... 3.000.000 - pelo registro do custo orçado: D- CUSTO DE IMÓVEIS (A.C) C- Custo orçado (P.C) .................................................... 1.800.000 - pela apuração do lucro bruto: D- RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROS Custos dos Imóveis Vendidos C- CUSTO DE IMÓVEIS (A.C) .......................................... 1.800.000



- pelos movimentos efetuados: D- CAIXA/BANCOS C-DEVEDORES POR COMPRA DE IMÓVEIS......................... 2.000.000 - apuração do percentual e o valor a ser apropriado como resultado, no encerramento do exercício: 1.200.000 x 100 --------------------- = 40% x 2.000.000 = 800.000 3.000.000 - contabilização do resultado do exercício: D- RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS Receita com Vendas de Imóveis C- RESULTADO DO EXERCÍCIO Receita com Vendas de Imóveis ............................. 2.000.000 e D- RESULTADOS DO EXERCÍCIO Custos dos Imóveis Vendidos C- RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS Custos dos Imóveis Vendidos ............................... 1.200.000 Considerando-se que no exercício seguinte, a unidade mobiliária foi concluída e o cliente não tenha efetuado mais nenhum pagamento, havendo, ainda, um excesso de custo realizado no valor de 180.000, adotar-se-à o seguinte procedimento: I - contabilização do excesso do custo orçado: D- RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROS Custos dos imóveis vendidos C- CUSTO ORÇADO (P.C) ................................................ 180.000 II - reajustar a relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Receita Bruta ............................................................................... 3.000.000Custo Orçado (reajustado) ............................................................. 1.980.000Lucro Bruto................................................................................... 1.020.000 1.020.000 x 100 -------------------- = 34% 3.000.000 III - lucro contido na valor recebido até a data da conclusão da unidade imobiliária: 34% de 2.000.000........................................................................ 680.000 IV - diferença entre o lucro bruto reconhecido até a data do encerramento do período-base (ano-calendário) anterior e o apurado na conclusão da unidade imobiliária: 800.000 (-) 680.000 ---------- 120.000 V - contabilização da diferença encontrada:



D- RESULTADO DO EXERCÍCIO Custos dos Imóveis Vendidos C- RESULTADOS DE EXERCÍCIOS FUTUROS Custos dos Imóveis Vendidos ............................... 120.000 b) Quando a conclusão das obras se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito, o excesso de custo realizado terá o seguinte tratamento: 1- se a conclusão se der até o final do período-base da liquidação do débito e subseqüente reconhecimento do lucro bruto, o excesso de custo será creditado à conta de controle do custo orçado e debitado a conta de resultado do exercício, como custo adicional do exercício e de exercícios anteriores; 2- se a conclusão se der em período-base posterior ao mencionado na alínea precedente, o excesso de custo será creditado à conta do custo orçado e debitado a conta de resultado desse exercício social, como custo adicional de exercícios anteriores, representando, em conseqüência, parcela redutora do lucro bruto em vendas desse período-base posterior. A relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda (subitem "a", 1, retro) passará a ser aplicada sobre cada prestação recebida após a conclusão do empreendimento, até que o cliente salde todo o seu débito. 9.5 Tratamento Fiscal do Excesso de Custo Realizado Em princípio, o excesso de custo realizado não acarretará ao contribuinte conseqüências negativas de natureza tributária, a não ser que este deixe de observar os procedimentos quando a conclusão das obras ou melhoramentos se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito e não aplique a relação reajustada entre o lucro e a receita bruta da venda sobre cada prestação recebida após a conclusão do empreendimento, até que o cliente salde todo o seu débito. A imputação de todo o excesso de custo, no resultado do período-base em que o imóvel vendido for concluído enquanto ainda houver prestações da venda a receber no período-base seguinte, representará antecipação de custo e conseqüente reconhecimento de lucro bruto a menor no exercício social dessa imputação. A possível postergação do pagamento do imposto, em decorrência do exposto acima, sujeitará o contribuinte ao pagamento de correção monetária e juros de mora, de conformidade com a legislação de referência. 9.6 Livro de Apuração do Lucro Real - Vedada sua Utilização O contribuinte deverá efetuar, através de sua escrita comercial, todos os procedimentos e apurações dos resultados operacionais de suas operações imobiliárias, inclusive o diferimento parcial ou total do reconhecimento do lucro bruto, na hipótese da venda a prazo ou a prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, sendo, portanto, vedada a utilização do Livro de Apuração do Lucro Real, para esse fim. 9.7 Quadro Demonstrativo do Custo Orçado Todo o contribuinte que optar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido por concluir e apurar relação superior a 15% entre a insuficiência de custo realizado e o custo orçado para conclusão das obras ou melhoramentos das unidades vendidas deverá preencher um quadro demonstrativo, de acordo com o modelo definido pela instrução normativa 84/79, observando as seguintes regras:



a) o quadro demonstrativo poderá constar de livro, fichas, mapas, ou formulários contínuos emitidos por sistema de processamento de dados, a critério do contribuinte; b) o demonstrativo deverá ser impresso com base no modelo oficial, podendo ter, apenas em seu cabeçalho, outros elementos informativos que o contribuinte entender convenientes; c) o livro, ou as fichas, ou os mapas ou formulários não precisam ser registrados nem autenticados por nenhum órgão ou repartição, não desobrigado, entretanto, o contribuinte de mantê-los preenchidos em boa ordem e guarda, à disposição da autoridade fiscalizadora, até que ocorra a inexigibilidade dos créditos tributários originados de operações neles escrituradas; d) o preenchimento do quadro demonstrativo deverá ter como base os lançamentos constantes da escrita comercial, ao término de cada empreendimento: e) o contribuinte deverá preencher um quadro demonstrativo para cada unidade vendida em relação à qual tenha feito opção pelo cômputo do custo orçado, independentemente das condições de pagamento contratadas com o comprador; O não preenchimento do quadro demonstrativo, nas condições acima analisadas, importará na perda do direito à opção pela apropriação do custo orçado no custo dos imóveis vendidos; O quadro demonstrativo em questão não se confunde com a Demonstração Analítica, por empreendimento, dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida, bem como dos efeitos da atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento, que o contribuinte é obrigado a manter.



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