Utleie av næringseiendom

Kandidatnummer: 595

Leveringsfrist: 25.04.2019

Antall ord: 15360

i

Innholdsfortegnelse

1 TEMA OG OPPLEGG .................................................................................................. 1

1.1 Innledning ........................................................................................................................ 1

1.2 Hva skiller utleie av næringseiendom fra boligutleie?..................................................... 1

1.3 Avgrensninger .................................................................................................................. 2

1.4 Rettslige utgangspunkter .................................................................................................. 3

1.5 Forhold mellom kontrakter og lovverk ............................................................................ 3

1.6 Aktualitet .......................................................................................................................... 5

1.7 Utleiemegling ................................................................................................................... 6

2 TOLKNING AV KONTRAKTER ............................................................................... 6

2.1 Lovtolkning – lovens betydning for tolkning .................................................................. 6

2.2 Tolkningsprinsipper ......................................................................................................... 7

2.2.1 Ordlyd ................................................................................................................. 7

2.2.2 Formål ................................................................................................................. 8

2.2.3 Reelle hensyn ...................................................................................................... 8

2.2.4 Partenes intensjoner ............................................................................................ 8

2.2.5 Bakgrunnsretten .................................................................................................. 9

2.2.6 Prinsipper ............................................................................................................ 9

3 STANDARDKONTRAKTER..................................................................................... 10

3.1 Generelt om standardkontrakter ..................................................................................... 10

3.2 HR-2016-1447A (Norsk Gjenvinning AS) .................................................................... 11

3.3 Endringer i standardkontrakten ...................................................................................... 14

4 STANDARDKONTRAKTENS REGULERINGER ................................................ 15

4.1. Felleskostnader............................................................................................................... 15

4.2. Framleie ......................................................................................................................... 18

4.2.1. Forholdet mellom partene ved framleie ............................................................ 22

4.3. Krav til leieobjektet ........................................................................................................ 25

4.4. Vedlikehold .................................................................................................................... 28

4.4.1. Utleiers vedlikeholdsplikt ................................................................................. 28

4.4.2. Leietakers vedlikeholdsplikt ............................................................................. 30

4.5. Mislighold ...................................................................................................................... 32

4.5.1. Leietakers betalingsmislighold ......................................................................... 32

4.5.2. Utleiers mislighold ........................................................................................... 34

4.5.3. Mangelsbeføyelser ............................................................................................ 36

ii

4.5.4. Fraflytting ......................................................................................................... 37

4.6. Utkastelse ....................................................................................................................... 40

4.7. Erstatningsplikt .............................................................................................................. 41

4.7.1. Leietakers erstatningsplikt ................................................................................ 41

4.7.2. Utleiers erstatningsplikt .................................................................................... 43

4.8. Tvisteløsning .................................................................................................................. 44

5. AVSLUTTENDE BEMERKNINGER ....................................................................... 45

6. LITTERATURLISTE ................................................................................................. 46

7. LOV – OG FORARBEIDSREGISTER ..................................................................... 47

8. DOMSREGISTER ....................................................................................................... 47

1

1 TEMA OG OPPLEGG

1.1 Innledning

Det overordnede temaet for oppgaven er hvordan utleie av næringseiendom er regulert gjen-

nom standard leiekontrakter. Formålet med avhandlingen er å klarlegge gjeldende rett.

Utleie av næringseiendom forekommer i atskillig utstrekning. Kontrakter for utleie av næ-

ringseiendom gir opphav til mange tvister, ofte fordi det dreier seg om stor bygningsmasse og

store verdier. Utleie av næringslokaler er i liten grad lovregulert, og avtalefriheten på området

er stor. Likevel finnes det rettslige rammer som søkes belyst i denne avhandlingen.

1.2 Hva skiller utleie av næringseiendom fra boligutleie?

Boligutleie skjer oftest mellom to privatpersoner eller en profesjonell som utleier og en for-

bruker.

Gjennom spesiell forbrukerlovgivning vil forbrukeren være sikret minsterettigheter i flere

typer kontraktsforhold. Forbrukerrettighetene i husleieforhold er regulert i husleieloven.

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn det

som følger av bestemmelsene i husleieloven, jf. husleieloven § 1-2 første ledd. Husleieloven

er i utgangspunktet preseptorisk. Ufravikeligheten er imidlertid ikke absolutt, jf. husleieloven

§ 1-2 første ledd. Unntak kan følge av husleieloven selv, og dette følger direkte av lovteksten

i en del tilfeller, jf. husleieloven §§ 9-6, 11-1, 11-2. Loven bruker «man kan avtale» annet enn

det som følger av lovens regler, jf. husleieloven § 2-14.1

Med bolig menes i denne loven husrom som «fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del»

skal brukes til beboelse, jf. § 1-1 femte ledd. At en lov helt eller delvis er ufravikelig er ikke

til hinder for at det avtales bedre rettigheter enn det forbrukeren ellers ville hatt etter loven.

Retten til bolig er et grunnleggende behov.2 Leie av bolig gjelder et menneskelig behov som

også er en rettighet etter FNs konvensjon om økonomiske, sosiale og kulturelle rettigheter

art.11. Boligkontrakter har gjerne kortere varighet med den konsekvens at det er oftere utskif-

ting av leietakere.

1 Wyller (2006) s. 239. 2 Parelius (2010) s. 25.

2

I mange tilfeller kan loven fravikes ved utleie av lokaler som ikke er til boligformål, jf. hus-

leieloven § 1-2 annet ledd. Bestemmelsene som kan fravikes, blir nærmere presentert i pkt.

2.4. Med lokale menes ifølge husleieloven annet husrom enn bolig.

Husleiekontrakter har stor praktisk og økonomisk betydning for de fleste næringsdrivende,

enten man er utleier eller leietaker. Typiske eksempler på lokaler kan være butikk, bilverksted

og annen forretningsdrift.

Det er normalt at leiekontrakten kan være inngått for ti år eller mer. Svært mange næringslei-

ekontrakter er tidsbestemte, med forskjellige varianter av rett til fornyelse etter at den avtalte

leieperioden er utløpt. Det kan tenkes at dette er begrunnet i at en virksomhet har et mer lang-

siktig perspektiv enn en vanlig boligleietaker har. Ofte har utleier av lokaler påtatt seg et stør-

re ansvar for å tilrettelegge lokalet for en leietaker. Det kan være innen adkomst, innvendig

tilrettelegging eller utforming av lokalet utvendig.

De ulike plikter og rettigheter man har avhenger derfor hovedsakelig av leieobjekt, jf. husleie-

loven § 1-2.

1.3 Avgrensninger

Oppgaven gjelder utleie av næringseiendom, herunder næringslokaler. Oppgaven omhandler

utleieforhold mellom to profesjonelle parter. Jeg omtaler reguleringer i standard kontraktens

punkter med unntak av de avgrensninger som følger nedenfor3. Oppgaven berører også ansva-

ret som påligger mellommannsrollen ved utleie av næringseiendom.

Boligutleie i næringsforhold går jeg ikke nærmere inn på i oppgaven ettersom reglene i hus-

leieloven ikke er fravikelige for slike forhold. Boligutleie i forbrukerforhold behandles heller

ikke ettersom slike leieforhold er inngående regulert i husleieloven. Videre blir ikke overdra-

gelse av verken næringseiendom eller boligeiendom behandlet.

Også her avgrenses det mot mellommannsrollen ved boligutleie i forbrukerforhold.

Merverdiavgiftspørsmålet blir ikke berørt i oppgaven, det samme gjelder sikkerhetsstillelse og

selskapsmessige endringer.

3 Se vedlegg 1.

3

1.4 Rettslige utgangspunkter

Rettsspørsmålene som oppgaven reiser, søkes besvart ut fra vanlig rettskildelære.

Det er stor grad av avtalefrihet slik at alminnelig kontraktsrett og avtaletolkning blir utgangs-

punktet. Utover dette benyttes husleielovens bestemmelser. Husleieloven får anvendelse på

næringsleie der denne innebærer utleie av bolig, jf. husleieloven § 1-1. Der næringsleie inne-

bærer utleie av lokaler, og en rekke bestemmelser kan fravikes, benyttes loven som bak-

grunnsrett.

Avtalefrihet gjør at husleieloven i praksis derfor brukes som bakgrunnsrett der hvor kontrak-

ten ikke er klar, jf. husleieloven § 1-2.Standardkontrakt for utleiebransjen er utarbeidet av

Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for Næringsmeglere, Huseiernes Landsforbund og

Norsk Eiendom i felleskap.

Husleieretten bygges i stor grad på kontrakt. I hvert enkelte leieforhold spiller kontrakten en

«vesentlig og til dels avgjørende rolle». «Det er derfor naturlig å fremheve kontrakten blant

rettskildene».4

Bakgrunn og formål for standardkontrakten blir behandlet i pkt. 1.5 og 2.1 nedenfor.

Standardkontrakter må tolkes ved å bruke ulike tolkningsmomenter. Tolking av standardkon-

trakter behandles nærmere i pkt. 2.5.

1.5 Forhold mellom kontrakter og lovverk

Det fremgår av standardkontraktens pkt. 27 at en rekke av bestemmelsene i husleieloven ikke

gjelder. Det gis videre en kort gjennomgang av disse.

Retten til å holde leie tilbake er regulert i husleieloven § 2-15. Leietakeren kan holde tilbake

så mye av leien at det sikrer de kravene leietakeren har mot utleieren som følge av mangel

eller forsinkelse.

Bestemmelse om depositum og deponering i husleieloven §§ 3-5, 3-6 og 3-8 er fraveket.

Imidlertid er det tatt inn en bestemmelse om sikkerhetsstillelse i kontrakten pkt. 23. Det inne-

bærer at det her er standardkontrakten som regulerer forholdet.

4 Hagstrøm (2011) s. 42.

4

Rett til automatisk tilpasning til gjengs leie i husleieloven § 4-3 er fraveket ved leie av lokaler.

Rett til å gjøre visse forandringer på husrommet i henhold til husleieloven, § 5-4 første ledd,

gjelder ikke ved leie av lokaler. Det fremgår av bestemmelsen at leietakeren må finne seg i

forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for han, og

forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leietakeren. Andre forandringer kan bare

utføres med leietakerens samtykke.

Isteden fremgår det av standardkontrakten pkt. 14 at utleier kan foreta alle arbeider til eien-

dommens/leieobjektets vedlikehold eller fornyelse, herunder miljørelaterte tiltak. Utleier kan

videre foreta ethvert endringsarbeid, herunder tilbygg, påbygg mv., utenfor eksklusivt areal.

Endring av fellesarealets areal og utforming kan bare foretas dersom endringene er mindre

vesentlige. Leietaker skal medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av eien-

dommen kan føres gjennom eksklusivt areal uten hinder av leietakers innredning eller lignen-

de.

Det fremgår videre av standardkontrakten pkt. 14 at leietaker må finne seg i slike endringsar-

beider uten erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for leietaker er vesentlige.

Leietaker skal varsles om alle arbeider etter dette med rimelig frist, i henhold til standardkon-

trakten pkt. 14. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker.

Bestemmelsen om framleie ved tidsbestemte avtaler, jf. husleieloven § 7-5 kan fravikes. Det

fremgår av denne at framleie kan skje for tidsbestemte avtaler dersom ikke utleier nekter av

saklig grunn.

Standardkontrakten har en egen bestemmelse om framleie i pkt. 24 som blir nærmere behand-

let i avhandlingen pkt. 3.2 nedenfor.

Husleieloven § 8-4 om overføring av leierett til lokale kan fravikes. Det fremgår av denne

bestemmelsen at leier av lokale med utleierens godkjenning kan overføre sin leierett i forbin-

delse med en overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Godkjenning kan bare nektes

dersom det er «saklig grunn» til det. Svarer ikke utleieren på en søknad om godkjenning etter

husleieloven § 8-4 første og annet ledd innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette

regnes som godkjenning.

Standardkontrakten oppstiller i pkt. 25 en mer utfyllende bestemmelse om overdragelse. Det

fremgår av denne at overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, ikke er tillatt uten utleiers

skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Bestemmelsen fastslår at

manglende svar på søknad om samtykke ikke anses som samtykke. Her avviker standardkon-

trakten fra loven på de to siste punktene.

5

Husleieloven § 8-5 kan fravikes. Bestemmelsen tar for seg den praktiske gjennomføringen av

leietakerskifte. Bestemmelsen i husleieloven § 8-6 annet ledd kan fravikes. Bestemmelsen

regulerer praktisk gjennomføring av eierskifte.

Husleieloven § 10-5 kan fravikes. Det fremgår av denne at om leietakeren med utleierens

samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leietakeren kreve vederlag for

den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene, med mindre annet ble avtalt da sam-

tykket ble gitt. Det finnes ingen lignende bestemmelse i standardkontrakten. Det kreves kun at

lokalet skal tilbakestilles i henhold til pkt. 15.

Tolkningsmomenter blir nærmere behandlet i punkt. 2.6. nedenfor.

Avtaleloven § 36 regulerer hvorvidt det er urimelig å gjøre gjeldende et eller flere vilkår i en

bestemt kontrakt. Det fremgår av lovteksten at dersom en avtale er «urimelig» eller «i strid

med god forretningsskikk» kan avtalen helt eller delvis settes til side. Bestemmelsen viser til

en rimelighetsvurdering av «avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens

inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig». En kontrakt

kan settes til side bare der hvor urimelige resultater ikke kan aksepteres, jf. avtaleloven § 36.

Kontrakten kan imidlertid ikke settes til side fordi et annet resultat er mer rimelig.5

1.6 Aktualitet

Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom har nylig

lansert oppdaterte standardkontrakter for utleie av næringseiendom i 2019.

En av de sentrale grunnene til endringen er en høyesterettsdom fra sommeren 2016.6 Dommen

gjaldt en tidligere versjon av standardkontrakten om utleie av næringseiendom. Høyesterett

kom i dommen til at bestemmelsen i leiekontrakten om erstatningsansvar for leietaker for «for

all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste», forutsatte mislighold

fra leietakerens side.

Den nye standardkontrakten inneholder som følge av dommen forandringer i risikobildet for

utleier. Kravet om mislighold for at leietaker skulle bli erstatningspliktig for skader på lokalet,

5 Hagstrøm (2011) s. 46.

6 HR-2016-1447-A.

6

ble ansett å utgjøre en risikoforskyvning som legger en større belastning av ansvar for eien-

dommen over på utleier. Det blir behandlet i oppgavens pkt. 4.3.1 nedenfor.

1.7 Utleiemegling

Ved inngåelse av leiekontrakter for utleie av næringseiendom benyttes ofte eiendomsmegler.

Et spørsmål er om utleie av eiendom omfattes av begrepet «eiendomsmegling».

Det er hevet over enhver tvil at utleiemegling omfattes av eiendomsmeglingsloven.7 Det

fremgår av eiendomsmeglingsloven § 1-2 at loven får anvendelse for eiendomsmeglingsvirk-

somhet som utøves i Norge. Med eiendomsmegling menes blant annet «inngåelse og overdra-

gelse av leiekontrakt til fast eiendom», jf. § 1-2 nr. 2.

I avhandlingen behandles den juridiske problemstillingen om hvorvidt utleier kan stå ansvar-

lig for meglers handlinger.

2 Tolkning av kontrakter

2.1 Lovtolkning – lovens betydning for tolkning

Dersom loven er preseptorisk, er loven avgjørende for lovligheten av kontrakten. Er den der-

imot deklaratorisk, kan den fravikes sånn at kontrakten kan tolkes ut i fra vilkårene. Vi står

derfor ikke ovenfor en konflikt eller konkurranse mellom rettsregler og tolkning av avtalens

vilkår. Hvis en regel er fravikelig, må det tas i betraktning hva som skal til for at den skal an-

ses fraveket i det enkelte tilfelle. Dersom bestemmelsen sier at den kan fravikes ved avtale,

skal man kunne tolke kontrakten og finne ut hva som skal gjelde.8

«Det er rettskildelæren som forteller oss hva som er vanlig fremgangsmåte for å finne svaret

på slike og andre rettsspørsmål»9 uttrykker Selvig i siste utgave av Knophs oversikt over Nor-

ges rett.

7 Bråthen (2007) note 13. 8 Hagstrøm (2011) s. 52. 9 Selvig, s. 247.

7

2.2 Tolkningsprinsipper

I følge Erik Magnus Boe «er en regel noe annet enn en konkret rettighet eller forpliktelse etter

en kontrakt»10. Boe understreker her at det er rettsregelen som gjelder i første omgang. Videre

understreker han betydningen av at avtaleretten skal tolkes ut i fra vanlig rettskildelære, og at

mange har misforstått dette. Det er rettsregel som skal legges til grunn, sier Boe. 11

2.2.1 Ordlyd

Utgangspunktet er at kontraktens ordlyd, og denne skal ilegges vesentlig vekt.12

Hvis ikke sterke rimelighetshensyn sier noe annet, må rettsanvenderen være bundet av ordly-

den.

Det fremgår av dommen LF-2015-083168 at den objektive forståelse av ordlyden blir lagt til

grunn. Retten viser til hva avtalen sier. De bemerker videre at hensynet til forutsigbarhet skal

veie tungt, og at avtalens ordlyd derfor bør vektlegges. Videre fremgår det at en naturlig

språklig forståelse legges til grunn for tolkingen, da lagmannsretten sier at «det er rimelig å

fortolke …». Begrunnelsen for dette er hensynet til tredjemann i denne saken. Hvordan avta-

len er praktisert i etterkant av inngåelse, konkludent atferd, er her lagt vekt på.13

I en dom fra 2001 fremkommer det at i en sak som gjelder tolkning av en kontrakt i næring

inngått mellom profesjonelle parter, finnes støtte både i teori og i rettspraksis for at slike kon-

trakter som utgangspunkt bør fortolkes objektivt, og at kontraktens ordlyd må tillegges stor

vekt. Det fremgår av dommen at «prinsippet om objektiv fortolkning har særlig styrke i avta-

ler mellom næringsdrivende, understrekes av forretningslivets behov for sikkerhet og forutbe-

regnelighet, som åpenbart fremmes best av en tolkning basert på objektive, tilgjengelige ele-

menter». Høyesterett fastslår også at «hensynet til tredjeparter taler for en objektiv fortolkning

basert på avtalens tekst». 14

Det at bestemmelsene må tolkes objektivt, innebærer imidlertid ikke at de utelukkende skal

tolkes ut fra hva en naturlig språklig forståelse av bestemmelsene tilsier. Bestemmelsenes

ordlyd må blant annet leses i lys av de formål de skal ivareta og andre reelle hensyn15.

10 Boe, s. 57. 11 Boe, s. 57. 12 Hagstrøm (2011) s. 43. 13 LF-2015-083168. 14 HR-2001-509. 15 Rt-2012 s.1729 avs.44.

8

2.2.2 Formål

Fordi lovens formål er viktig for tolkningen, veier også forarbeidene inn på hvordan man skal

forstå og tolke loven. Forarbeidene trekkes inn i tolkningen for å forstå lovgivers hensikter.16

I Rt-1994-581 la Høyesterett til grunn at det ville åpnet for tvil og uklarhet om man skulle

fravike ordlyden basert på «antagelser» om formål. De legger videre vekt på at avtalen er for-

retningsmessig utformet av personer med stor profesjonell kompetanse i slike forhold.

2.2.3 Reelle hensyn

Reelle hensyn er juridiske argumenter som brukes for å komme frem til en best mulig løsning

på et rettsspørsmål. Reelle hensyn kan gjøre at en objektiv fortolkning av ordlyden bortfaller.

Det fremgår av dommen fra Høyesterett HR-2016-1447-A at det er en rekke hensyn som

trekkes inn når en standardavtale skal tolkes. I denne saken brukte retten blant annet reelle

hensyn, forarbeider og tidligere rettspraksis for å komme til en avgjørelse. Denne avgjørelsen

gir mest sannsynlig et prejudikat for hvordan kommende tvister kan løses.

2.2.4 Partenes intensjoner

Videre skal avtalen tolkes i henhold til partenes intensjoner og omstendigheter forut for avta-

leslutningen, jf. generelle tolkningsprinsipper. For å tolke et avtalevilkår, kan det være hjelp-

somt å finne ut hva partene har ønsket med innholdet i vilkåret og hvordan en part har tenkt i

forkant av avtalens inngåelse.

Internnotater, uttalelser fra parten og et helhetlig bilde av hva kontrakten legger vekt på, kan

gi et bilde av dette. Dersom kontrakten inneholder tekst som er utarbeidet av den ene parten,

kan det være viktig å tolke. Informasjon om partens drift kan også spille en rolle.

For eksempel om parten generelt har lange – eller kortsiktige tidshorisonter på sine løpende

kontrakter, kan være avgjørende for tolkningen av et avtalevilkår om for eksempel oppsigel-

sestid. Det kan imidlertid være mye basert på antakelser og bør ikke legges avgjørende vekt

på, kun være innspill og å styrke oppunder eventuelle andre argumenter.

16 HR-2016-1447A.

9

2.2.5 Bakgrunnsretten

Der hvor kontrakten er uklar, tolkes den i lys av bakgrunnsretten. Her er bakgrunnsretten hus-

leieloven. Dommen LB-2012-199069 viser hvordan lagmannsretten bruker husleieloven som

bakgrunnsrett. Høyesterett påpeker at bakgrunnsretten tvilsomt vil være et relevant selvsten-

dig tolkningsmoment når en sikker løsning ikke følger av den inngåtte avtale.17

Det fremkommer av husleieloven § 1-3 at dersom leieavtalen er inngått på grunnlag av eller

med henvisning til standardvilkår som er «utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjo-

ner for leierne og utleierne», skal det senest ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig om

eventuelle avvik fra standardvilkårene. Er dette ikke gjort, gjelder standardvilkårene.

Det at avtalen bygger på en standardavtale, medfører at det ved tolkingen ikke i samme ut-

strekning som ved tolkingen av avtaler mellom næringsdrivende ellers, kan trekkes inn mo-

menter utenfor avtaledokumentet ved tolkingen.18

2.2.6 Prinsipper

Hvorvidt kontrakten er utarbeidet av kun den ene parten eller av partene i fellesskap kan ha

betydning ved tolkingen.19 At kontrakten er utarbeidet av den ene parten, kan være et argu-

ment for at kontrakten tolkes i denne partens disfavør. Det er et tolkningsprinsipp som kalles

«forfatterregelen» eller «uklarhetsregelen» og er mye brukt i avtaletolkning, der man lar

uklarheten gå utover forfatteren av vilkårene, da vedkommende må bære risikoen for ikke å

ha uttrykt seg klarere.20 Er kontrakten utarbeidet i fellesskap er sjansen større for at kontrakten

er balansert, noe som tilsier at uklarhetsregelen ikke får anvendelse. Dette vil kunne påvirke

tolkingen av kontrakten.

En standardkontrakt er rettslig sett å anse som en kontrakt og den kan derfor være gjenstand

for urimelighetssensur etter avtaleloven § 36. Siden kontrakten ofte er balanserte mellom to

parter, vil det sjelden være aktuelt å revidere en allerede bindende avtale. Terskelen for å an-

vende avtaleloven § 36 i næringsforhold er svært høy. Dette kommer derfor sjelden på spissen

i forhold til andre avtaler som blir underlagt revidering.

17 HR-2016-1447A. 18 HR-2016-1447A. 19 Haaskjold, s. 166. 20 Rt. 1992 side 1105 s. 1108.

10

3 STANDARDKONTRAKTER

3.1 Generelt om standardkontrakter

Den standardiserte leiekontrakten tar sikte på å være nedtegning av best mulig avtaleteknisk

praksis. Standardkontrakten er en ulovfestet bransjestandard som ingen er forpliktet å følge,

men mange allikevel bruker.

Standardkontraktene inneholder standardformuleringer og vilkår som er utarbeidet for å være

dekkende for en rekke ulike problemstillinger, herunder betaling, leietakers vedlikeholdsplikt

og mislighold. Den er laget for å forenkle prosessen ved å ta for seg sentrale forhold som

erfaringsmessig bør være avtalefestet i en kontrakt.

Det er opp til partene å fylle ut, legge til eller stryke formuleringer. Standardkontraktene blir

supplert med de individuelle forholdene tilpasset lokaler, leietaker og utleier.

Den standardiserte leiekontrakten er blitt til gjennom innspill fra ulike aktører i eiendomsmar-

kedet, herunder representanter for både utleier – og leietakersiden og bransjeforeninger. Det

foregår forhandlinger for å i størst mulig grad oppnå likevekt for partene. Deretter undersøkes

de juridiske aspektene ved kontrakten og etter at disse er hensyntatt, blir kontrakten vedtatt og

til slutt fastsatt i styrene. Avtalene står helt til de blir endret ved revisjon.

Standardkontrakten har stor betydning på visse rettsområder der lovgiveren i liten utstrekning

har gitt lovbestemmelser på området utenfor forbrukerforhold.21 Spesielt når det gjelder hus-

leiekontrakter, er bakgrunnen at selv om husleielovens bestemmelser gjelder for utleie av lo-

kaler, passer de ikke alltid like bra.

Et spørsmål er om standardkontrakten kan anses som kutyme og dermed fortrenge deklarato-

risk lov. Dette synes likevel ikke å være tilfelle. Kontrakten kan imidlertid anses som rettskil-

de på allment grunnlag da det dreier seg om innarbeidet bransjepraksis og reglene har fungert

i praksis over lang tid. 22

Jeg tar i denne oppgaven sikte på å behandle standard kontrakt for brukte næringslokaler og

bygg fra Huseiernes Landsforbund (2016). Dette er en standardkontrakt som regulerer leie av

brukte næringsbygg og lokaler, og er den mest anvendte. Nylig ble det utgitt oppdaterte stan-

21 Hagstrøm (2011) s. 46. 22 Hagstrøm (2011) s. 60.

11

dardkontrakter med de endringer som har skjedd i noen av punktene i denne standardkontrak-

ten. Det blir nærmere gjennomgått i pkt. 2.3.

Nedenfor følger en kort oppsummering av ulike typer standardkontrakter.

Såkalte «barehouse» -kontrakter innebærer at store deler av utleiers forpliktelser, herunder

forsikringer, skyves over på leietaker. Det vanlige utgangspunktet i standard leiekontrakt for

brukte lokaler – og bygg pkt. 16 er at utleier er ansvarlig for å holde bygget forsikret. Dette

fravikes i en «barehouse»-kontrakt. Her vil leietaker stå ansvarlig for alle forsikringer.

I denne type kontrakt har leietaker også selv ansvar for alle godkjenninger som skal foreligge

fra offentlig myndighet. Utgangspunktet i standard leiekontrakt for brukte bygg – og lokaler

er at utleier skal sørge for at eiendommen er i henhold til offentligrettslige krav, i henhold til

pkt. 6. I denne type kontrakt blir det imidlertid leietakers eget ansvar og risiko.

«All inclusive»-standardkontrakter er avtaler som settes i stand der hvor leiesummen skal

inneholde alt, derav navnet. Kontrakten er utarbeidet for å inkludere alle kostnader; herunder

eiendomsskatt, innvendig og utvendig vedlikehold og utbedring av skader der leietaker ikke er

ansvarlig. Innholdet i leiekontrakten avviker på det punktet at det er små vurderingsrom i for-

bindelse med kostnadsplassering fordi alle kostnadene er bakt inn i leiesummen. Denne kon-

trakten er aktuell for mindre leieforhold og er derfor mer forutsigbar for leietakere som er

mindre kompetente innen bransjen.

«Co-working»-kontrakter er en type standardkontrakt som benyttes der man leier en kontor-

plass, enten fast eller flytende i et kontorlandskap. Her inngår det ofte bruk av kontorets og

byggets fasiliteter som kantine, kopirom og loungeområde. Rettslig spørsmål i forbindelse

med denne type kontrakt er hvorvidt det anses som framleie.

3.2 HR-2016-1447A (Norsk Gjenvinning AS)

HR-2016-1447A er en sentral dom som i stor grad har påvirket tolking og utforming av

standardkontrakten.

Saken gjaldt leietakers ansvar for skade på utleiers bygg forårsaket av leietakerens

virksomhet.

Spørsmålet var om det fulgte et ubetinget objektivt ansvar av leieavtalens pkt. 19 eller om det

var et vilkår for at leietaker skulle kunne bli erstatningsansvarlig at denne hadde misligholdt

en eller flere av sine forpliktelser etter leieavtalen.

12

Utgangspunktet var tolking av kontrakt i næring mellom profesjonelle parter. Den aktuelle

leiekontrakten bygget i all hovedsak på «standard leieavtale for næringslokaler (brukte/'som

de er' lokaler), 1. utgave utgitt av Huseiernes Landsforbund, Forum for næringsmeglere og

Foreningen Næringseiendom» datert juni 2005. Kontrakten etterfulgte Huseiernes Lands-

forbunds standard i 2005.

Høyesterett tolket standardkontrakten i et historisk perspektiv. De la blant annet vekt på form-

ålet bak endringene som hadde skjedd i kontrakten, og hva har vært ønsket oppnådd med

disse. Regelen om erstatning er videreført i uendret form fra den eldre versjonen, men er i den

aktuelle standarden plassert i punktet «Leietakers avtalebrudd/utkastelse». Høyesterett konk-

luderte med at det derfor kunne være nærliggende å se omplasseringen av erstatnings-

bestemmelsen som en bekreftelse på at denne var å anse som en misligholdsbestemmelse.

Høyesterett fastslo at avtalens pkt. 16 om forsikring ikke var utformet med sikte på at leieta-

ker hadde et objektivt ansvar etter pkt. 19. Videre la de til grunn at leietakers forpliktelse etter

pkt. 13 kun var formulert som en aktsomhetsbestemmelse.

Det kommer ikke frem av pkt. 27 at husleieloven § 5-8 ikke skal anvendes. Husleieloven § 5-

8 slår fast at utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leietakeren ikke oppfyller

sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leietakeren godtgjør at

misligholdet skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne

forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Bakgrunnsretten fikk betydning allerede innledningsvis når det skulle klarlegges hvordan

standardavtalene skulle forstås. Høyesterett fastslo videre at det «kunne rent prinsipielt sett

ikke være tvilsomt at bakgrunnsretten vil være et relevant selvstendig tolkningsmoment» når

en sikker løsning ikke fulgte av den inngåtte avtale.

At husleieloven § 5-8 gjelder et misligholdsansvar følger også av lovens § 1-7 og av lovens

forarbeider. I forarbeidene heter det blant annet at kontrollansvaret vil være et objektivt an-

svar, misligholderen vil bli ansvarlig uten hensyn til subjektiv skyld. Men skyldes mislighol-

det en hindring som ligger utenfor det misligholderen kan kontrollere, blir han likevel fri for

ansvar, med mindre han kunne forutse eller overvinne hindringen. Alle vilkårene må foreligge

for at parten skal gå fri. I utgangspunktet vil dermed innføringen av dette ansvaret medføre at

både utleieren og leieren blir erstatningsansvarlig i flere tilfeller enn etter gjeldende rett.23

23 Ot.prp.nr.82 (1997–1998) punkt 6.5.1.

13

Det er også klargjørende at en del av departementets begrunnelse for å innta et kontrollansvar

også i husleieloven, var et ønske om harmonisering av rettstilstanden etter innføring av kon-

trollansvaret i andre lover, som for eksempel kjøpsloven og bustadoppføringslova. Også etter

disse lovene er erstatning i medhold av et kontrollansvar en følge av mislighold, og slik må da

også husleieloven forstås.

Videre tolket Høyesterett rettspraksis. Spørsmålet om hvordan kontraktsforholdet mellom

partene skulle forstås, måtte da avgjøres ut fra en objektiv fortolkning av bestemmelsene. Det

at bestemmelsene måtte tolkes objektivt, innebar imidlertid ikke at de utelukkende skulle tol-

kes ut fra hva en naturlig språklig forståelse av bestemmelsene tilsier. Bestemmelsenes ordlyd

måtte blant annet leses i lys av de formål de skal ivareta, og andre reelle hensyn.24

For kontrakter mellom profesjonelle parter må det foreligge sterke grunner for å fravike det

tolkingsalternativ som følger av en naturlig forståelse av ordlyden.25 Dette får støtte i Rt-

2000-806, Rt-2002-1155 og Rt-2003-1132. Dette gjelder i særlig grad for spørsmål som er

regulert av standardkontrakter som er blitt til ved forhandlinger mellom interesseorganisasjo-

ner.

«I tilknytning til det siterte fant Høyesterett grunn til særlig å presisere at når det nærmere

innhold i konkurransegrunnlaget skulle fastlegges ville det kunne være nødvendig å se samtli-

ge kontraktsdokumenter i sammenheng».26

Det ble referert til uttalelser i tidligere rettspraksis og Høyesterett anvendte disse prinsippene

som gjeldende rett. Som det understrekes i andre dommer, finnes det støtte så vel i teori som i

rettspraksis for at avtalene må tolkes objektivt.27 Denne praksis synes også å ha fått alminne-

lig tilslutning i teorien.28

Høyesterett konkluderte til slutt med at heller ikke bakgrunnsretten kan begrunne at leieavta-

lens pkt. 19 skal forstås som en objektiv erstatningsbestemmelse som kommer til anvendelse

uavhengig av om det foreligger mislighold.

24 Rt-2010-961, avsnitt 44. 25 Rt-2010-1345 avsnitt 59. 26 Rt-2012-1729 avsnitt 67. 27 Rt-2002-1155. 28 Falkanger (s. 289).

14

3.3 Endringer i standardkontrakten

Det har mellom 2016-2019 skjedd revideringer av standardkontrakten. Nylig ble kontrakten

endret på nytt. Nedenfor gjennomgås noen sentrale endringer.

Av endringer av mer teknisk karakter kan det nevnes at det er innført definisjoner av blant

annet utleier, leietaker, eiendommen og leieobjektet. Videre er det gjort en språklig opp-

stramming og samkjøring mellom de ulike malene.

Det er nå presisert i standardkontrakten pkt. 19 at leietaker er erstatningsansvarlig for all ska-

de som skyldes forsett eller uaktsomhet slik Høyesterett også la til grunn at standardens be-

stemmelse måtte forstås.29

Ved inngåelse av nye leiekontrakter er eiendomsskatten ofte et tema i forhandlingene. I stan-

dardkontrakten for brukte bygg pkt. 8 er denne forpliktelsen nå lagt på leietaker. Tidligere var

eiendomsskatt regnet som eierkostnad og den ble bekostet av utleier. Leietaker dekker nå

denne skatten gjennom felleskostnadene.

I standard kontrakten er det inntatt bestemmelser om tilbakeføring til opprinnelig standard

med fradrag for alminnelig slitasje og elde eller tilbakestilling av endringsarbeider. Det kan

være vanskelig å fastlegge hva som var opprinnelig standard dersom man ikke har noen bilder

eller protokoll. Det er derfor nå utarbeidet en egen mal for overtakelsesprotokoller som det er

henvist til i leiekontrakten. Denne inneholder en sjekkliste for overtakelsen samt at det legges

opp til at bilder vedlegges. Endringen har skjedd på bakgrunn av at utleier kan få en skatte-

pliktig fordel dersom endringene overtas. Leietaker blir i tillegg kvitt eventuelle justeringsfor-

pliktelser for merverdiavgift som følge av plikten til å tilbakestille.

Både for utleier og leietaker kan tilbakestilling av lokalet innebære store kostnader. I stan-

dardkontrakten pkt. 15 er det nå fastsatt at leietakers endringsarbeider skal tilbakestilles ved

fraflytting med mindre annet avtales skriftlig. Dette har også en side mot skatte- og avgifts-

messige forhold for både utleier og leietaker. Det vil jeg imidlertid ikke gå nærmere inn på, da

det vil føre for langt utenfor tema for oppgaven.

I de eldre versjonene av standardkontraktene var det tidligere et krav om at en eventuell for-

sinkelse måtte være vesentlig før utleier var erstatningsansvarlig ovenfor leietaker. Kravet om

29 Estate (2019).

15

vesentlighet er nå fjernet. Det innebærer at utleier må dekke leietakers direkte tap ved forsin-

kelse selv om denne er av mindre varighet i henhold til standardkontrakten pkt. 18.30

I 2014 ble kravet om frivillig registering for utleie av næringseiendom fjernet såfremt utleier

er registrert for annen mva-pliktig virksomhet. Merverdiavgiftsbestemmelsen i standardleie-

kontrakten er nå endret for å hensynta dette. Det fremgår av standardkontrakten pkt. 9. Dette

får særlig betydning ved framleie da det kan få store avgiftsmessige konsekvenser for fram-

leier.

Det er også gjort en endring som innebærer at utleier ikke kan legge merverdiavgift på leien

for et større areal enn det partene er enige om ved avtaleinngåelsen, selv om bruken av arealet

i løpet av leieperioden går over til å være merverdiavgiftspliktig.

I forbindelse med fremleie og endret bruk er det nå innført en regel i standardkontrakten pkt.

24 om at opprettholdelse av eiendommens leietakersammensetning skal anses som saklig

grunn for utleier til å nekte endret bruk og fremleie.

Bestemmelsen om at kostnader i forbindelse med offentlige krav om forhøyet teknisk stan-

dard kan kreves dekket hos leietaker er fjernet.

4 STANDARDKONTRAKTENS REGULERINGER

4.1. Felleskostnader

Jeg tar utgangspunkt i Standard Leiekontrakt for brukte bygg og lokaler fra Huseiernes Lands-

forbund.

Jeg skal her gå nærmere inn på hva som kan omfattes inn under «felleskostnad». Hva som kan

være «felleskostnad» er kostnader knyttet til intern drift av leietakers areal, slik som renhold,

eget strømabonnement og indre vedlikehold. Det hender at utleier opererer med et påslag som

dekker noe utgifter vedrørende administrasjon og utregning av for eksempel strømregninger.

Det finnes ingen rettslig definisjon av felleskostnader.

30 Hald & co (2019).

16

Av standardkontrakten pkt. 8 fremgår det at leietakeren skal betale en andel av eiendommens

felleskostnader i tillegg til leie. Eksempler på kostnader som inngår i felleskostnadene skal

være inntatt i bilagene.

Det fremgår av pkt. 4 at felleskostnadene fordeles etter en fastsatt fordelingsnøkkel på kon-

traktstidspunktet, som angis i bilaget. Den kan justeres forholdsmessig ved eventuelle end-

ringer i grunnlaget, imidlertid kreves det at leietaker skal orienteres om det.

Videre fremgår det av pkt. 9 at leietaker betaler energi til eget lokale etter egen måler, rengjø-

ring, herunder innvendig vask av vinduer og vaktmestertjenester for egen bruk. Det fremgår

av pkt. 10 at dersom utleie av eiendom i leieperioden blir belagt med "nye særlige skatter

og/eller avgifter», skal leietaker betale sin forholdsmessige del som en del av felleskostnade-

ne. Ny praksis er at eiendomsskatt dekkes av leietaker gjennom felleskostnadene, noe som

også er lagt til grunn i de nye standardene som er utarbeidet av Norsk Eiendom.

Norsk Eiendom har tidligere gitt ut en veileder for felleskostnader. Bestemmelsene om felles-

kostnader i pkt. 8 er justert i tråd med «beste praksis» og anbefalingene i denne veilederen.

Det er kun en anbefaling, og det er opp til partene om de anvender denne eller utarbeider sin

egen oversikt.

I praksis er ofte felleskostnader noe som kan tilhøre en helt annen del av bygget enn det som

den påvirkede leietakeren holder til i. Da må man ta stilling til om det er kostnad som det er

rimelig at leietaker dekker i forbindelse med felleskostnadene, hvis det ikke er nærmere avtalt

i kontrakten. Det fremgår av standardkontrakten pkt. 8 at «felleskostnadene fordeles etter ei-

endommens fordelingsnøkkel på kontraktstidspunktet».

Det er nylig tatt inn en bestemmelse i standardkontrakten om at utleier skal fremlegge budsjett

for felleskostnadene for det aktuelle kostnadsår, og at utleier skal varsle leietaker dersom ut-

leier får grunn til å tro at felleskostnadene vil avvike vesentlig fra det fremlagte budsjett.31

Det er også tatt inn en bestemmelse om at dersom egen el-måler ikke er installert, skal energi

til eksklusivt areal bli fordelt og belastet som felleskostnader, med mindre annet er avtalt mel-

lom partene.32

Saken i LF-2015-083168 gjaldt tvist om omfanget og fordelingsnøkkel for felleskostnader.

31 Estate (2019). 32 Estate (2019).

17

Det første spørsmålet var om felleskostnadene som var fakturert, var i henhold til det som er

avtalt i kontrakten. Videre tolker lagmannsretten leiekontrakten.

Det andre spørsmålet hadde sammenheng med at eiendommen som var utleid, ble overdratt til

et annet firma. I den forbindelse ble vilkårene i standardkontrakten endret i leietakers disfav-

ør. Blant annet ble det gjort påslag for administrasjonsgebyr og regnskapsførsel uten hjemmel

i kontrakt. Når det gjelder administrasjonsgebyr, regnskap og forretningsførsel som leietaker

fikk en økt kostnad på, var det ikke hjemmel i kontrakten for dette ut fra en objektiv fortolk-

ning og det ga heller ikke grunnlag for fleksibilitet.

Lagmannsretten fastslo at det var snakk om en eierkostnad og ikke en felleskostnad som vil-

kårlig kunne overføres på leietaker. Slike typer kostnader kan ikke belastes leietaker med

mindre avtalen åpner for det eller leietaker gir sitt samtykke.

Videre behandlet lagmannsretten heisavgift og hvorvidt vedlikeholdsutgifter kunne belastes

leietaker. Utleier anførte at disse kostnadene skulle ligge inn under «alle tekniske installasjo-

ner» som det i kontrakten ble anført at leietaker skulle dekke. Leietaker hadde ikke tilknytning

til heisen siden de leide i første etasje og ikke dro nytte av den i sin drift. Lagmannsretten slo

fast at det ikke var nok å anføre heisen som en teknisk installasjon, da den ikke vedrørte leiet-

akers lokaler.

Leietaker ble ikke ansvarlig for å betale for felles matteskift, da de etter kontrakten hadde

ansvar for rengjøring av eget lokale.

Det ble anført av utleier at avfallshåndtering falt inn under felleskostnader. Det var lagmanns-

retten enig i, da det var snakk om bortkjøring av avfall som ble plukket opp utendørs.

Når det kom til rengjøring og feiing utvendig, gartnerarbeid og rengjøring av parkeringsplas-

ser falt det etter lagmannsrettens syn inn under felleskostnader. Det er noe som har felles in-

teresse for alle leietakerne. Kontraktens bestemmelse som omfattet «egen del av uteareal» og

begrenset seg til «brøyting og strøing» ble tolket utvidende.

Det som ble pådratt i felles interesse av planteservice, måtte kunne falle inn under felleskost-

nadene. Vedlikehold av brannalarmer og nødlys som ble foretatt i fellesskap, måtte leietaker

finne seg i å dekke gjennom felleskostnadene. Utleier kunne ikke pålegge leietaker å bekoste

utvendig vedlikehold, da dette var klart uttrykt i kontrakten.

18

Lagmannsretten fastslo at vedlikehold av porter og bommer, måtte anses som vedlikehold av

«tekniske installasjoner» som falt inn under felleskostnader.

Tvisten dreide seg også om fordelingsnøkkelen. Ved overdragelse av eiendommen, ble leieta-

kers andel av areal korrigert og de måtte betale for en større andel av felleskostnadene, uten at

de fikk mer plass. Lagmannsretten mente at hensynet til forutsigbarhet tilsa at utleier ikke

uten videre kunne endre fordelingsnøkkel. Det var også uomtvistet gjennomført i praksis at

kostnaden ble beregnet ut fra denne fordelingsnøkkelen, og det ble ikke sannsynliggjort at

endringer hadde skjedd i bruk av arealene. Utleier fikk derfor ikke medhold i dette.

Lagmannsretten påpekte her at en kjøper av eiendommen «ikke får bedre rettssituasjon enn

selger hadde», og leietakers rettigheter ikke blir utslettet ved et eventuelt salg av eiendommen.

Dommen klargjorde praksis rundt hva som skjer ved overdragelse av en eiendom med tilhø-

rende leieforhold. Utleier kunne altså ikke overkjøre leietakerens rettigheter etter kontrakten,

selv om nye leietakere aksepterte andre vilkår. Videre fastslo den hva som kunne falle inn

under felleskostnader der det ikke var avtalt.

4.2. Framleie

Det er framleie når leietaker overlater bruksretten etter leieavtalen enten helt eller delvis til en

tredjemann mens leieavtalen mellom leietaker og utleier fortsatt gjelder. Avtalen mellom ut-

leieren og første leietaker omtales som hovedleieavtalen, og avtalen mellom første leier og

framleietaker omtales som framleieavtalen.

Det rettslige utgangspunktet er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 7-2,

jf. husleieloven § 1-2 annet ledd. Utgangspunktet er at der ikke noe annet er avtalt, har leieta-

ker ikke adgang til å framleie lokalet eller «på annen måte overlate sin bruksrett» uten for-

håndssamtykke, jf. husleieloven § 7-2. Samtykke til framleie kan være gitt skriftlig, muntlig

eller i handling med konkludent atferd. Et samtykke kan ikke tilbakekalles.33

Forøvrig er det leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva

som følger av husleielovens fravikelige regler, jf. standardkontrakten pkt. 27.

Ved utleie av lokaler kan det tenkes at leietaker involverer tredjemann i et leieforhold. Ek-

sempel på en tredjemann kan være noen som leietaker kjenner eller ønsker å ha i sitt lokale og

som benytter seg av plassen i leietakers lokale. Eksempel kan være et bilverksted som gir bort

33 NOU 1993:4 s. 151.

19

eller låner bort plass til en bekjent som kan reparere egen bil. Spørsmålet her er om dette kal-

les framleie eller ikke.

Ved utleie av lokaler kan det ofte være vanskelig å ta stilling til om tredjemanns bruk er

uhjemlet framleie.

Bruk fra tredjemanns side som er nødvendig for leietakerens bruk, som for eksempel hotell-

virksomhet som trenger å ta inn gjester, må være tillatt. Det kan heller ikke anses som frem-

leie. Heller ikke hvis tredjemann yter en service til leietaker, foreligger det ikke framleie. Et

eksempel er dersom en leietaker hyrer inn kantineservice som benytter seg av deler av lokalet

for servering til leietaker. Leietaker er kanskje avhengig av en kantineservice.

Hvis tredjemann driver egen næring ved siden av leietaker, er det mer uklart om det er uhjem-

let framleie. Når tredjemann driver virksomhet som har en annen kundegruppe enn leietaker,

må man gjøre en totalvurdering. Eksempel på dette er dersom et bilverksted leier ut plass i sitt

lokale til noen som utfører lakkering av bil mot betaling. Da kan man vurdere hvorvidt dette

faller inn under begrepet.

Om leietakerens interesse i kontrakten med tredjemann knytter seg til den service tredjemann

yter til leieren og hans virksomhet eller om hovedinteressen knytter seg til tredjemanns veder-

lag for bruksretten må vurderes.

Dersom tredjemanns virksomhet er «omfattende», eller om den bare har en «svak tilknytning

til leierens egen virksomhet», bør forholdet i alminnelighet regnes som framleie.34

Det kan videre oppstå vanskelige avgrensningsspørsmål dersom leietakeren i større eller

mindre grad overlater driften av sin egen virksomhet til tredjemann. Normalt kan leietakeren,

uten at det blir ansett som ulovlig framleie, ansette daglig leder, butikksjef o.l. som tar alle

avgjørelser vedrørende den daglige drift av forretningen. Det blir derimot ofte definert som

fremleie dersom tredjemann skal drive virksomheten for egen regning og risiko uten at hoved-

leietakeren selv tar del i virksomheten på noen måte.

Utleieren må som regel akseptere at bruken av lokalet går over til tredjemann så lenge leieta-

keren selv har «ikke uvesentlige økonomiske interesser» knyttet til den virksomheten som

drives i lokalet. Forarbeidene sier at det ikke skal tolkes for strengt hvorvidt det er ulovlig

framleie.

34 NOU 1993:4 s. 151.

20

Det må imidlertid kreves at leietakeren har en viss kontroll med bruken av lokalet og med

oppfyllingen av leietakerpliktene.35 Spørsmålet er videre om eierinteresser eller rett til andel

av overskuddet kan være nok til å oppfylle disse vilkårene.

Leietakeren har ifølge forarbeidene ikke krav på samtykke, men utleieren kan i

utgangspunktet etter egen vurdering gi, eller nekte å gi, samtykke til framleie.36 Det fremgår

av § 7-5 at leietakeren kan framleie der hvor leieavtalen er inngått for en bestemt tid for resten

av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens for-

hold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket, kan leietakeren si opp

med varsel som nevnt i § 9-6. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir

«saklig grunn» til det. Dersom utleier ikke gir «saklig grunn» for å nekte godkjenning, kan

imidlertid leietaker heve leieavtalen, jf. husleieloven § 7-5.

Dersom utleieren ikke svarer på en skriftlig søknad om godkjenning etter bestemmelsene

i lovens kapittel 7 innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal det regnes som godkjen-

ning, jf. husleieloven § 7-6.

Jeg henviser videre til standard kontrakt for utleie av brukte lokaler og bygg i henhold til førs-

te avsnitt i dette kapittelet.

Standardkontrakten pkt. 24 første ledd presiserer at framleie av lokalet krever utleiers skriftli-

ge samtykke. Her avviker avtalen fra husleieloven fordi det fremgår av loven at både skriftlig

og muntlig samtykke samt konkludent adferd, er gyldig som samtykke. Man kan anta at be-

grunnelsen til dette er at ved leie av lokaler dreier det seg om større verdier enn i et enkelt

boligforhold. Leieforholdet kan inkludere flere parter, herunder bedrifter med flere ansvarlige

personer. Det vil være naturlig at sånne tillatelser gis skriftlig i forhold med flere profesjonelle

parter involvert.

Samtykke kan videre ikke nektes uten «saklig grunn». Det harmoniserer med husleielovens

bestemmelse, jf. § 7-5 der det også kreves «saklig grunn» for å nekte godkjenning.

Opprettholdelse av eiendommens virksomhetssammensetning skal ifølge kontrakten vurderes

i forhold til hvilke leietakere eiendommen ellers har leieforhold med. Dersom utleieren har en

tydelig virksomhetsprofil, og framleietaker avviker fra denne må det ifølge kontrakten anses

35 NOU 1993:4 s. 151. 36 Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s.189.

21

som saklig grunn for å nekte framleie. Tredjemanns virksomhet kan ikke avvike mye fra leiet-

akers egne virksomhet. Det betyr at det er saklig grunn til å nekte hvis framleietakers virk-

somhet avviker mye fra leietakers egen virksomhet.

Forarbeidene legger til grunn at utleieren utvilsomt kan nekte godkjenning dersom framleieta-

keren vil bruke lokalet til andre formål enn hovedleieavtalen tillater, og det selv om framleiet-

akeren har et aldri så godt renommé. Dette kan begrunnes med at hovedleietaker ikke kan gi

framleieren en større rett enn han selv har i forhold til utleieren. På den annen side bør utleie-

ren ikke kunne nekte godkjenning med den begrunnelse at framleie vil føre til en mer intens

bruk av husrommet, så sant bruken fortsatt ligger innenfor avtalens rammer.37

Videre kan nevnes tilfelle der utleieren nekter å godkjenne framleie av lokale fordi han ønsker

å skjerme seg selv eller de øvrige leietakerne i eiendommen mot konkurranse, eller fordi han

ønsker å fremme en viss sammensetning og strukturering av forretningsvirksomheten i eien-

dommen. Her må utleieren kunne nekte godkjenning selv om det isolert sett ikke er noe å si

på framleier. Hovedleietakeren kan ikke framleie til formål som han selv ikke lovlig kan gå i

gang med i lokalet.38

Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i pkt. 24 anses ikke som sam-

tykke, også på dette punktet avviker kontrakten fra husleieloven. Man kan anta at bakgrunnen

for dette avviket handler om at det ved næringsutleie dreier seg om større verdier. At passivi-

tet alene skal gi grunnlag for tillatelse til framleie vil være unaturlig når det dreier seg om

større forhold enn et enkelt boligleieforhold.

Det fremgår av husleieloven § 7-5 at leietakeren kan framleie etter godkjenning fra utleier for

resten av leietiden dersom avtalen er inngått for en bestemt tid. Bestemmelsen er fraveket i

kontrakten og gjelder ikke i følge pkt. 27. Det står uttrykkelig i standardkontrakten at denne

bestemmelsen ikke gjelder. Kontrakten har oppstilt egne regler for framleie i pkt. 24.

Avviket mellom standardkontrakten pkt. 24 og § 7-5 vil være spørsmålet her. Standardkon-

trakten oppstiller konkrete alternativ for hva som kan regnes som «saklig grunn» for å nekte

framleie. Herunder er økt avgiftsmessig belastning for utleier med mindre leietaker selv ga-

ranterer for å bære et eventuelt tap og de kostnader som følger med samt stiller sikkerhet.

Opprettholdelse av eiendommens virksomhetssammensetning anses som saklig grunn som

drøftet ovenfor. Andre ledd sier at passivitet ikke er samtykke mens husleielovens bestemmel-

37 NOU 1993:4 s. 67. 38 NOU 1993:4 s. 67.

22

ser sier det motsatte. Husleieloven oppstiller ingen alternativ for hva som regnes som «saklig

grunn».

I forarbeidene til husleieloven skilles det mellom leie av bolig og leie av lokale. Ved leie av

lokale er adgangen til framleie nokså snever. Bare der avtalen er inngått for et bestemt tids-

rom, og det gjenstår mer enn ett år av leieperioden, er det en viss adgang til framleie, jf. § 7-5.

Dette må en se i sammenheng med at bruksretten til lokalet § 9-5 skal kunne overføres sam-

men med virksomheten.

Det er derfor ikke det samme behov for framleie ved leie av lokale som ved leie av bolig.

Det kan riktignok tenkes tilfelle der leietakeren er avskåret fra selv å drive virksomheten en

viss tid uten at overdragelse framstår som et aktuelt alternativ. Forarbeidene sier at spørsmålet

om framleie i så fall bør reguleres i partenes avtale.39

En juridisk problemstilling har vært om leietaker kunne framleie til høyere leie enn det som

var fastsatt i hovedleieforholdet. Denne saken gjaldt krav om erstatning for påstått urettmessig

oppsigelse i kontrakt om utleie av forretningslokaler.40

I Rt. 2002 s. 1155 fastslo Høyesterett at framleie til en høyere pris ikke kunne godkjennes.

Teksten i avtalen knyttet framleievilkårene til «denne utleieavtalens betingelser». Høyesterett

påpekte at denne ordlyden ikke kunne forenes med at leietaker videreleide lokalene til en

langt høyere leie. At klausulens ordlyd ikke lot seg fortolke til å omfatte fremleie til høyere

pris, ble også støttet av at et krav fra leietaker om «rett til fritt og uavhengig å avtale selvsten-

dige leiepriser med fremleietager» aldri kom inn i avtalen.

Høyesterett konkluderte med at en tolkning som gikk ut over den naturlige ordlyd, og «som

forrykket den økonomiske balanse mellom partene, ville ha formodningen mot seg».

4.2.1. Forholdet mellom partene ved framleie

I forholdet mellom utleieren og hovedleietakeren gjelder husleielovens regler på vanlig måte.

At det etableres et framleieforhold får ingen direkte virkning for leieavtalen mellom disse.

39 NOU 1993:4 s. 67. 40 Rt-2002-1155.

23

Videre omtales leietaker som har framleieretten både som framleietaker og tredjemann.

Det følger av forarbeidene at i forholdet mellom hovedleietakeren og framleietakeren gjelder

husleieloven fullt ut først når foreligger en husleieavtale mellom dem.

Avtalen mellom utleieren og framleietaker springer direkte ut fra avtalen mellom utleieren og

hovedleietakeren. Er det imidlertid en bruksrett som tredjemann ikke betaler for, er det ikke

snakk om noen husleieavtale mellom utleier og framleietaker jf. husleieloven § 1-1. Denne

bestemmelsen forutsetter at brukeren betaler et vederlag for bruksretten.

Uten hensyn til om tredjemann betaler for bruksretten, sier forarbeidene at en slik bruksrett

allikevel regnes som framleie. Bakgrunnen for det er at utleier fortsatt har interesse i å ha kon-

troll på bruken av lokalet, uansett om det betales for eller ikke.

Dagens husleielov har ingen bestemmelse som regulerer forholdet mellom utleier og framleie-

taker. Det byr på noen utfordringer og historisk sett har utgangspunktet vært at det ikke eksis-

terer en avtale mellom disse to partene.

«Så lenge begge de to avtalene løper, er det spørsmål om utleieren og framleieren kan gjøre

gjeldende mot hverandre de krav de har mot hovedleietakeren på grunnlag av kontrakten med

ham».41 Videre er spørsmålet om og i hvilken grad hovedleietakerens krav kan gjøres gjel-

dende av utleier eller framleier.

Forarbeidene fastslår at det i husleieforhold blir spørsmål om utleier og framleier kan fremme

misligholdskrav og oppfyllingskrav mot hverandre. Loven gir ikke noe klart svar på dette og

det naturlige er å løse spørsmålet på grunnlag av de alminnelige ulovfestede regler om direk-

tekrav.

Et annet sentralt spørsmål er om og eventuelt i hvilken utstrekning framleieavtalen innebærer

at hovedleietakeren er avskåret fra å inngå endringsavtaler med utleieren, for eksempel om

hovedleietakeren kan frita utleieren fra hans avtalefestede vedlikeholdsplikt.

Også på dette punkt må løsningen finnes i de alminnelige ulovfestede regler. Spørsmålene må

vurderes konkret, og er lite egnet for generell lovgivning.

Et tredje sentralt problem knytter seg til bortfall av hovedleieavtalen.

41 NOU 1993:4 pkt. 2.8.3.

24

Rettslig utgangspunkt her er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 7-7.

Utgangspunktet er at framleieavtalen faller bort samtidig med hovedleieavtalen.

Hovedleietakeren har plikt til å protestere overfor framleier dersom utleier sier opp hovedleie-

avtalen, dog ikke hvis hovedleietaker underretter framleier om oppsigelsen senest 15 dager før

fristen for å protestere etter reglene i § 9-8 løper ut. Framleieren kan også protestere på selv-

stendig basis, jf. § 9-8. Hvis protest er forelagt innen fristen, skal et søksmål rettes også mot

hovedleietaker.

Framleier kan ifølge lovteksten kreve erstatning av hovedleietaker for det økonomiske tapet

som følge av at avtalen faller bort. Dog gjelder dette kun hvis hovedleietaker kan bevise at

tapet skyldes forhold utenfor hans kontroll og som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha

tatt i betraktning da framleieavalen ble inngått.

Framleierens bruksrett til husrommet står og faller med at hovedleieavtalen opprettholdes.

Faller hovedleiekontrakten bort, kan framleieren heller ikke kreve å tre inn i hovedleietake-

rens sted som kontraktspart.

Hvem som skal ha rett til å tre inn i en avtale, og eventuelt på hvilke vilkår, er uttømmende

regulert i kapittel 9 om personskifte. Her er det foretatt en avveining av de kryssende hensyn

som gjør seg gjeldende når det er spørsmål om hvem som kan kreve å tre inn i en løpende

leieavtale, og det ville på denne bakgrunn ikke være naturlig å gi alle framleietakere en mer

eller mindre generell adgang til å tre inn i hovedleietakerens posisjon ved bortfall av hoved-

leieavtalen.

Det var tidligere noe usikkert om framleieren kunne reise husleiesak mot utleieren dersom

denne rettet en oppsigelse til hovedleietakeren.

I Rt-1981-687 ble et søksmål fra framleieren avvist i et slikt tilfelle under henvisning til ord-

lyden i husleieloven § 38 første ledd. Det fremgår av forarbeidene at framleietakeren bør gis

rett til å protestere mot en oppsigelse etter bestemmelsene i § 10-12. En har her lagt vekt på at

framleietakeren ofte er den reelle bærer av leierinteressene, og at en annen regel kan friste til

proformatransaksjoner. Avskjærer man framleietakeren fra å protestere, er dette en enkel måte

å eliminere leietakerens oppsigelsesvern på.

Forarbeidene sier ingenting om hovedleietakerens adgang til å si opp hovedleieavtalen. I for-

hold til framleieren har ikke hovedleietakeren rett til å si opp hovedleieforholdet før framleie-

25

forholdet er falt bort på lovlig måte. På den annen side har utleieren behov for et visst vern i

denne situasjonen. Hovedleietakeren må derfor til en viss grad være legitimert til å si opp av-

talen.

Hvorvidt utleieren kan bygge rett på en oppsigelse fra framleier i tilfelle der dette er i strid

med framleierens rett, må avgjøres på grunnlag av de generelle reglene om kolliderende ret-

tigheter i samme formuesgode.

Det fremgår videre av forarbeidene at dersom utleieren er aktsomt uvitende om at oppsigelsen

representerer et brudd på rettighetene overfor framleieren, kan han la oppsigelsen stå. Dersom

utleieren «kjenner til eller bør kjenne til» at oppsigelsen representerer et rettsbrudd overfor

framleieren, kan han derimot som utgangspunkt ikke bygge noe på den.

4.3. Krav til leieobjektet

Leieavtalers bestemmelser om offentlige forpliktelser skal regulere hvem av partene som er

ansvarlig for kostnader forbundet med slike pålegg. Eksempel på sånne offentligrettslige krav

kan være brannkrav, krav til et serveringssted, eller andre pålegg fra offentlig myndighet til

sikker drift av bygget eller virksomheten.

Rettslig utgangspunkt er husleieloven § 2-2 som ble introdusert tidligere i avhandlingen, samt

§ 2-17. Det fremgår av § 2-2 at dersom husrommet ikke «passer til de særlige formål som

leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til», foreligger en mangel. Dersom leieobjektet

ikke er godkjent i henhold til offentligrettslige krav som kreves for aktuell leietaker, kommer

denne bestemmelse til anvendelse.

Videre fremgår det av § 2-17 at bestemmelsene om mangler i kapittel 2 gjelder tilsvarende

dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i med-

hold av lov. I dette ligger at utleieren bærer risikoen for at husrommet lovlig kan brukes til det

formål som leieren ifølge avtalen skal anvende husrommet til.42

Det må foreligge generelle bestemmelser eller enkeltvedtak som fastsetter innskrenkninger i

bruk av det aktuelle lokalet. Generelle bestemmelser kan være gitt i form av formell lov,

landsdekkende eller regionale forskrifter, eller i kommunal vedtekt eller plan.43 Enkeltvedtak

42 NOU 1993:4 s. 122. 43 NOU 1993:4 s. 122.

26

som innebærer begrensninger i bruken av husrommet kan være truffet av organ for stat, fyl-

keskommune eller kommune.

Vedtaket må hindre bruk av lokalet. Det er ikke nødvendig at bestemmelsene eller vedtaket

hindrer bruken i sin helhet, men det er tilstrekkelig dersom bruken må innskrenkes i forhold

til det som opprinnelig var forutsatt. Dette slik at ikke lokalet kan utnyttes til det formål som

opprinnelig avtalt.

I avgjørelsen LF-2010-80116-3 kom lagmannsretten til at det forelå mangler ved utleide loka-

ler. Dette fordi de, etter gjenoppbygging etter brann, ikke var egnet til leietakers formål som

var restaurant, disco og nattklubb. Det ble ikke foretatt tilstrekkelige støydempende tiltak fra

utleiers side og godkjenning fra kommunen kunne ikke gis.

Avgjørelsen LF-2011-85072 dreide seg om leieforhold mellom utleier og leietaker, som drev

kaffebar. Lokalet manglet tillatelse til bruksendring fra bygningsmyndighetene. Lagmannsret-

ten fastslo her at om lokalene kan brukes til det oppgitte formål i forhold til plan- og byg-

ningslovens regler er som utgangspunkt utleiers ansvar. Dette følger av husleieloven § 2-

2 annet ledd bokstav b der det fremgår at husrommet har en mangel dersom det ikke passer til

de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til.

Utgangspunktet i standardkontrakten finnes i pkt. 6. Som utgangspunkt er det utleier som pr.

overtakelse skal sørge for å bekoste at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige byg-

ningstekniske krav som gjelder for bygningen, gitt den virksomhet som skal drives i henhold

til pkt. 5. Dette blir støttet i rettspraksis.44

Loven og standardkontrakten harmoniserer her. Ansvaret hviler på utleier for å oppfylle

offentligrettslige krav til lokalet.

Det er i bilagene til standardkontrakten inntatt et valgalternativ hvor det fremgår at leieobjek-

tet leies ut "som det er", og leietaker er selv ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de

offentligrettslige krav herunder bygningstekniske, reguleringsmessige og andre krav som

gjelder for leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives av leietaker i henhold til pkt. 5

Her kreves det at leietaker overfor utleier skal dokumentere at alle offentligrettslige krav er

oppfylt før lokalet tas i bruk. Denne bestemmelsen sto som et alternativ i leiekontrakten frem

til nylig. Den er kalt for «rønne»-klausul og er fjernet på grunn av at den var lite hyppig brukt

og lite praktisk.

44 LF-2010-80116-3.

27

«Klausulen er dessuten ment for spesielle tilfeller, typisk der leietaker er den profesjonelle

part i leieforholdet og dersom den benyttes bør dette være en bevisst og gjennomtenkt hand-

ling fra partenes side».45

Rettslig utgangspunkt er husleieloven § 2-2. Lokalet skal benyttes til avtalt formål.

Parkeringsplasser kan for mange være avgjørende. Der hvor antall parkeringsplasser avviker

fra det som er avtalt, foreligger det en mangel. Se nærmere om utleiers mislighold.

Regulering av parkering og parkeringsplasser har en egen bestemmelse i standardkontrakten

pkt. 4. Det fremgår av avtalen at antall parkeringsplasser skal angis. Der hvor ikke type eller

antall parkeringsplasser stemmer overens med det som er avtalt, foreligger det en mangel. Se

nærmere om utleiers mislighold.

Når det kommer til arealangivelse er det svært ofte misforståelser rundt begrepene. I praksis

benyttes tre ulike angivelser for areal; BRA, BTA og BYA. I tillegg til misforståelser rundt

disse begrepene, hender det seg at oppmåling av arealet er feil.

Når det gjelder arealangivelse, er rettslig utgangspunkt husleieloven § 2-3. Det framgår av

denne bestemmelsen at husrommet har en mangel dersom det ikke er i samsvar med opplys-

ninger som er gitt av utleieren eller andre på utleiers vegne. Uttrykket opplysninger skal un-

dergis en vid tolking. Det omfatter for det første alle opplysninger vedrørende husrommets

egenskaper og formålstjenlighet som areal, byggematerialer, alder, tidligere og nåværende

bruk.46

Av standardkontrakten pkt. 4 fremgår at eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å

kreve leien justert, og medfører heller ikke noen endring av denne leieavtalens øvrige be-

stemmelser, og avviker dermed fra husleieloven. Det kan antas at det er på grunn av at det i

næringsforhold omhandler profesjonelle parter og at undersøkelsesplikten står litt sterkere.

Det regnes kanskje med at profesjonelle parter har mer oversikt og kontroll over størrelsen på

lokale.

Regulering av bygnings – og løsøreforsikring tar utgangspunkt i standardkontrakten pkt. 16.

Det fremgår av denne at hver av partene holder sine eiendeler forsikret.

45 Estate (2019). 46 NOU 1993:4 s. 108.

28

Utleier forsikrer eiendommen, mens leietaker bekoster forsikring av egen innredning, fast og

løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/-avbrudd og eget ansvar.

Likeledes er det opp til leietaker å forsikre også dører og vinduer til sitt lokale.

Husleieloven har ingen slik bestemmelse om forsikring da det er nærliggende å anta at ved

boligutleie er det utleier som forsikrer bygget. I et boligutleieforhold er det naturlig å tenke at

utleier har forsikret dører og vinduer selv. Loven og standardkontrakten harmoniserer på dette

punktet.

4.4. Vedlikehold

4.4.1. Utleiers vedlikeholdsplikt

Den rettslige bakgrunnen er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 5-3, jf. husleie-

loven § 1-2 annet ledd.

Utgangspunktet er at der noe annet ikke er avtalt, plikter utleier ifølge husleieloven § 5-3 førs-

te ledd å «holde utleid husrom og eiendommen forøvrig i den stand som leieren har krav på

etter reglene i lovens kapittel 2».

I bestemmelsens annet ledd listes det opp en rekke konkrete ansvarsområder som leietaker er

ansvarlig for å vedlikeholde; «dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere,

varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eien-

dommen». Leietakeren plikter også å foreta «nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batte-

riskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr». Dersom gjenstander som

tilhører utleieren må skiftes ut, ligger dette ansvaret på utleieren hvis annet ikke er avtalt.

Utbedring av tilfeldig skade er imidlertid ikke vedlikehold, jf. husleieloven § 5-3 tredje ledd.

Det fremgår for øvrig av husleieloven § 2-2 første ledd at der annet ikke er avtalt, har hus-

rommet en mangel dersom det ikke passer til de «formål tilsvarende husrom vanligvis blir

brukt til». Utleiers plikter etter husleieloven § 2-2 annet ledd har i realiteten to sider. For det

første må utleieren med sedvanemessige mellomrom utføre arbeider med sikte på å hindre at

mangler oppstår og for det andre må utleieren reparere skader som likevel oppstår. Eksempler

på forebyggende arbeid vil bestå i slikt som taktekking, nymaling utvendig og innvendig, ut-

skifting av mer eller mindre utslitte bygningsdeler og lignende.47

47 NOU 1993:4 s. 138.

29

Videre sier husleieloven § 2-2 annet ledd at det er mangel dersom husrommet ikke passer til

«de særlige formål» som leietakeren etter avtalen skulle bruke husrommet til. Når det heter at

husrommet skal stilles til disposisjon i samsvar med avtalen, innebærer det at leietakeren som

utgangspunkt kan kreve at husrommet skal kunne brukes til det formål og på den måte som er

avtalt gjennom hele leieperioden.48 Normalt sett vil det fremgå av avtalen hva lokalet skal

brukes til. Dersom det ikke sies uttrykkelig vil det uansett fremgå hvilke krav som stilles til

lokalet.

Standardkontrakten pkt. 12 første ledd presiserer hvilket vedlikehold utleier skal sørge for.

Utgangspunktet i henhold til standardkontrakten pkt. 12 er at utleier skal besørge og bekoste

alt utvendig bygningsmessig vedlikehold og utskifting av tekniske innretninger, så som heiser,

ventilasjons anlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg, solavskjermingsanlegg etc., når

disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

Videre skal utleier sørge for at fellesareal og eiendommens tekniske innretninger holdes i til-

svarende stand som ved overtakelse, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av leietaker.

Utleier skal sørge for vedlikehold, drift og renhold av fellesareal og utearealer. Imidlertid har

ikke utleier ansvar for vedlikehold eller utskifting av innretninger anbrakt i leieobjektet av

leietaker.

Standardkontrakten pkt. 12 siste ledd inneholder et punkt som er valgfritt. Det fremgår av

dette at utleier skal sørge for at leieobjektet i leieperioden er i samsvar med de for eiendom-

men/leieobjektet gjeldende offentligrettslige bygningstekniske krav. Det betyr en utvidet ved-

likeholdsplikt for utleier, og innebærer også økt risiko og ansvar og er nevnt tidligere i av-

handlingen.

Avviket mellom loven og kontrakten her er at i boligforhold har utleier et større ansvar for

vedlikehold. Ved leie av lokaler har utleier kun som utgangspunkt ansvar for utvendig

vedlikehold av bygget.

Det kan antas at grunnen til dette er hensynet til forbrukeren. Ved boligutleie vil leietaker ha

mindre forutsetning for å kunne besørge vedlikehold. Derfor er det naturlig at en større del vil

påfalle utleier enn i næringsforhold. Når det gjelder næringsforhold kan det antas at slitasjen

innvendig ofte kan være større og behov for tilpasning også er større. Av den grunn er det

naturlig at leietaker i disse tilfellene vil ha større ansvar for innvendig vedlikehold.

48 NOU 1993:4 s. 138.

30

4.4.2. Leietakers vedlikeholdsplikt

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av leietakers vedlikeholdsplikt etter standardkontrak-

ten for Huseiernes Landsforbund.

Den rettslige bakgrunnen er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 5-3, jf. husleie-

loven § 1-2 annet ledd.

Av husleieloven § 5-1 annet ledd som omhandler partenes plikter generelt, fremgår det at lo-

kalet skal behandles med «tilbørlig aktsomhet» og i «samsvar med avtalen». En språklig for-

ståelse av «aktsomhet» er at man opptrer varsomt og slik det er nødvendig for å unngå skade.

«Tilbørlig» betyr at man behandler lokalet så hensynsfullt som rimelig og nødvendig.

Ifølge lovforarbeidene har plikten til å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet både en

negativ og en positiv side. Pliktens negative side er at leietakeren ikke uten klar hjemmel i

leieavtalen kan utsette husrommet for større skaderisiko enn det som er normalt i vedkom-

mende type leieforhold. Pliktens positive side er at leietakeren skal vedlikeholde visse opp-

regnede gjenstander innenfor husrommet, jf. husleieloven § 5-1 annet ledd. 49

Leietaker av en kjellerleilighet i en enebolig ble oppsagt etter at han i en årrekke ved flere

tilfeller hadde opptrådt truende og ubehagelig overfor naboer/nabolaget, herunder hadde skutt

noen av naboenes kjæledyr, iverksatt en rekke ulovlige tiltak på eiendommen, og dessuten

oppført seg truende overfor utleier personlig. Lagmannsretten kom til at oppsigelsen var lov-

lig og at misligholdet var vesentlig, jf. husleieloven § 9-9 første ledd bokstav e.50

Forarbeidene fremhever imidlertid at leietakeren i mange tilfelle må gå aktivt til verks for å

hindre skade. Og det kan også tenkes at aktsomhetsplikten tilsier at leietakeren må legge ytter-

ligere bånd på sin kontraktsmessige utnytting av husrommet for eksempel der en skade på

husrommet kan bli større dersom leietakeren ikke innskrenker bruken i en viss tid. At leieta-

keren skal behandle lokalet «i samsvar med avtalen» viser til eventuelle spesielle punkter som

kan være avtalt i den inngåtte leiekontrakten.

Utgangspunktet i husleieloven § 5-3 første ledd er at utleieren plikter å «holde utleid husrom

og eiendommen for øvrig i den stand som leietakeren har krav på etter reglene i lovens kapit-

tel 2».

49 NOU 1993:4 s. 141. 50 LA-2018-113746.

31

Der ikke noe annet er avtalt, plikter leietakeren ifølge husleieloven § 5-3 annet ledd å vedli-

keholde «dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholde-

re og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen». Videre

plikter leietakeren å foreta «nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og

lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr».

Det fremgår av bestemmelsen at vedlikeholdsplikten gjelder de opplistede punktene, men at

listen ikke er uttømmende. Dette betyr at vedlikeholdsplikten kan utvides til å gjelde flere

punkter. Det fører til at det må vurderes spesifikt hvorvidt noe er «inventar og utstyr som ikke

er en del av den faste eiendommen». Det fremgår også av bestemmelsen at man kan avtale seg

frem til andre løsninger ettersom den uttrykker at «er ikke annet avtalt …».

Av husleieloven § 5-3 tredje ledd fremgår det at «utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som

vedlikehold etter annet ledd». Som en konsekvens av dette må utleieren både sørge for repara-

sjon av skaden og dekke kostnadene i denne forbindelse, med mindre annet er særskilt av-

talt.51

Standardkontrakten pkt. 13 første ledd omhandler hvilket vedlikehold leietaker skal besørge.

Bestemmelsen inneholder dels en presisering av husleieloven § 5-3 annet ledd, dels en utvi-

delse. Utgangspunktet i henhold til standardkontrakten pkt. 13 er at leietaker skal besørge

innvendig vedlikehold av eksklusivt areal-, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av

inngangsdører/porter til eksklusivt areal samt innvendig vedlikehold av vinduer med omram-

ming.

Videre omfatter vedlikeholdsplikten «reparasjon og periodisk vedlikehold, så som overflate-

behandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg,

utskifting av deler, for eksempel pakninger, og enkle reparasjoner av innretninger som synlige

rør, ledninger og installasjoner for forsyning av og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling

og elektrisitet/IKT».

Det er imidlertid tatt inn i standardkontraktens pkt. 13 at «leietakers vedlikeholdsplikt omfat-

ter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk …». Her avviker avtalen fra hus-

leieloven og er et resultat av avtalefrihet.

51 Ot.prp. 82 (1997-1998) s. 181.

32

4.5. Mislighold

4.5.1. Leietakers betalingsmislighold

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av utleiers hevingsrett som følge av betalingsmislig-

hold etter standardkontrakten for Huseiernes Landsforbund.

Den rettslige bakgrunnen er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 9-9, jf. husleie-

loven § 1-2 annet ledd.

Utgangspunktet i husleieloven § 9-9 første ledd, bokstav a er at utleier kan heve leieavtalen på

grunn av «vesentlig mislighold» av leietakers plikt til å betale leie.

Det fremgår av bestemmelsen at det må foreligge et «mislighold» som i tillegg skal være «ve-

sentlig». En naturlig språklig forståelse av mislighold er for eksempel brudd på en avtale. I

dette tilfellet er det leieavtalen med betalingsfrister som er utgangspunktet. Dersom leietaker

oversitter betalingsfristen, er dette et mislighold. For at et mislighold skal være «vesentlig» er

terskelen høy.

Om misligholdet kan anses som vesentlig vil bero på en helhetlig skjønnsmessig vurdering av

kontraktsforholdet. Momentene som skal vektlegges er utviklet i rettspraksis, der man veier

partenes interesser og opptreden i kontraktsforholdet, opp mot avviket fra det som skulle vært

prestert eller levert.

Ifølge lovforarbeidene må hva som er «vesentlig mislighold» vurderes konkret og utvalget

påpeker at det bør stilles forholdsvis strenge krav.52 Utvalget fremhever av det må tas ut-

gangspunkt i omfang av misligholdet, om det er «gjentatte forsømmelser eller bare vedvaren-

de mislighold av en enkelt termin». Hva som er «vesentlig mislighold» blir også drøftet i ulik

rettspraksis. I LB-2014-180050 fremgår det at når husleie er betalt for sent i en periode på ni

måneder likevel «vil kunne være tilstrekkelig til at det åpenbart er grunnlag for å heve leieav-

talen.53

De påviste forsinkelsene i leiebetalingene, også etter at leieavtalen var erklært hevet som føl-

ge av vesentlig mislighold, og i særlig grad sannsynligheten for at utleieren heller ikke i frem-

tiden kan regne med noen sikkerhet for rettidig leiebetaling gjør at hevning ikke kan sees som

52 NOU 1993:4, s. 170. 53 LB-2009-200469.

33

noen uforholdsmessig reaksjon fra utleiers side. Når leiebetalingen har vært misligholdt ved

flere anledninger etter at betydningen av punktlig betaling skriftlig har vært presisert fra ut-

leier og vel å merke med en leie som tydelig ligger under «gjengs leie» som må påregnes for

fremtiden, anses misligholdet som «vesentlig».54

Også om det er varslet fra utleiers side blir vektlagt. Videre er det av betydning om leietaker

kan klandres for misligholdet. Ifølge forarbeidene er det også naturlig å legge vekt på sann-

synligheten for at det vil gjenta seg. Utvalget peker på at utleieren kan inndrive pengekrav på

vanlig måte.

Lagmannsretten kom i en annen sak, etter en konkret vurdering, til at ulovlig fremleie og

manglende sikkerhetsstillelse for leien ikke utgjorde forhold som gjorde det åpenbart at utleie-

ren hadde rett til å heve leiekontrakten. Vurderingen var at vesentlighetskravet i husleieloven

§ 9-9 ikke var oppfylt.55

Manglende skriftlig advarsel gjør at leietakers brudd på leiekontrakten om framleie ikke er å

anse som et vesentlig mislighold etter husleieloven § 9-9. Det fremgår av husleieloven § 9-9

første ledd bokstav a at det er plikt til å stille sikkerhet for leien. Manglende sikkerhetsstillelse

utgjør således i utgangspunktet et vesentlig mislighold.

Det må imidlertid etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 annet ledd bokstav d for å være et

særlig tvangsgrunnlag «foreligge forhold som gjør det åpenbart at utleieren» har adgang til å

heve leieavtalen. Spørsmålet blir således om manglende garantistillelse eller innbetaling av

depositum fra leietakers side var et forhold som gjorde det åpenbart at utleier hadde adgang til

å heve leieavtalen. Lagmannsretten kom til at det ikke var tilfelle.

Det at et krav kan inndrives som et pengekrav, særlig tvangsgrunnlag i medhold av tvangs-

fullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d vil bare foreligge i de klareste tilfellene av

vesentlig mislighold.56

Standardkontrakten pkt. 19 tredje ledd omhandler heving ved leietakers avtalebrudd. Det

fremgår av denne at ved «vesentlig mislighold» av leieavtalen kan utleier heve leieavtalen.

Leieavtalen er her i samsvar med husleieloven og loven utfyller avtalen da det ikke fremgår

av denne eller spesifiseres hva som er «vesentlig mislighold». De samme vurderingene og

54 LA-2000-1281. 55 LB-2008-129042. 56 Ot.prp.nr.65 (1990-1991) s.261.

34

rettspraksis vil kunne benyttes. Terskelen for heving vil imidlertid antas å være noe høyere

ved privat boligutleie.

4.5.2. Utleiers mislighold

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av utleiers mislighold etter standardkontrakten for

Huseiernes Landsforbund.

Den rettslige bakgrunnen er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven kap 2. Jeg tar nå

for meg mangelsgrunnlagene.

Det fremgår av § 2-2 at der ikke annet er avtalt, har husrommet en mangel dersom det ikke

passer til de «formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til», eller passer til «de særlige

formål» som leietakeren etter avtalen skulle bruke husrommet til.

Når det står at husrommet skal være i samsvar med de krav som følger av avtalen mellom

partene innebærer ikke bare det avtalens ordlyd, men også partenes forutsetninger og andre

forhold omkring avtaleinngåelsen. Partene kan ha regulert detaljert hvordan lokalet skal være,

for eksempel med hensyn til byggematerialer, planløsning, areal, utsikt, kapasitet for vann og

avløp.

Er husrommet ikke i overensstemmelse med det som uttrykkelig er skrevet, foreligger det en

mangel. Spørsmålet er videre imidlertid om den får noen konsekvenser.

Dersom det ikke er holdepunkter i avtalen for hvilke krav leietakeren kan stille til husrommet,

finnes det supplerende bestemmelser i annet ledd. Det fremgår av annet ledd at husrommet

fysisk sett skal være egnet til den bruk som er hjemlet i leieavtalen.

Som eksempel på tilfelle der bestemmelsen kan få betydning kan nevnes at leietakeren skal

bruke et lokale til bilverksted, og det så viser seg at gulvet er for svakt dimensjonert til å tåle

vekten av biler.57

I dommen LF-2010-80116-3 slo Frostating lagmannsrett fast at manglende støydempingstiltak

fra en utleier har hindret forutsatt bruk av lokalene i første og annen etasje som nattklubb.

Dette anså lagmannsretten å betrakte som en mangel ved lokalene. Resultatet er i tråd med

intensjonen bak bestemmelsen.

57 NOU 1993:4 s. 107.

35

Det fremgår av § 2-3 at det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med

opplysninger som er gitt av utleieren eller på hans vegne, og dersom det kan antas at opplys-

ningene har virket inn på avtalen. Det innebærer også at de ikke i tide er rettet på en tydelig

måte.

Dette betyr at det legger en helt objektiv opplysningsrisiko på utleieren og feller også en ut-

leier som uttaler seg i aktsom god tro. Videre skal ordet «opplysninger» undergis en vid tol-

king og favne om alle opplysninger vedrørende husrommets egenskaper og formålstjenlighet

som areal, byggematerialer, alder, tidligere og nåværende bruk, samt opplysninger om eien-

dommens rettsforhold.58

Det er videre vilkåret om at «opplysningene må ha virket inn på avtalen» må være oppfylt.

Utleieren må ha bevisbyrden for at de ikke har virket inn.59

Det neste vilkåret som omhandler retting, krever at rettingen skjer på en måte som er like ef-

fektiv som den måte den uriktige opplysning er gitt på.60 Eksempel på dette er for retting av

en annonse i et tidsskrift ved å publisere en ny og rettet utgave av annonsen.

I dommen LB-2003-10445 fant lagmannsretten at det forelå vesentlig mislighold av leieavta-

len. Før kontrakten ble inngått ble det gitt uriktige opplysninger fra utleiers side om at leieob-

jektet skulle pusses opp. Det måtte anses som avgjørende for leietaker at oppussing skulle

skje.

Det fremgår videre av § 2-4 at mangel foreligger dersom leietakeren ikke har fått opplysning

om «forhold ved husrommet» som utleieren «kjente eller måtte kjenne til», og som han hadde

grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare «når det kan antas» at unnlatelsen har

«virket inn» på avtalen.

Uttrykket «forhold ved husrommet» skal undergis en forholdsvis vid tolking. Uttrykket om-

fatter også rettslige forhold av betydning for leietakeren. Forhold utleieren «måtte kjenne til»,

er slike som det nærmest er uforklarlig at han er uvitende om. Forhold som utleieren bare

«burde kjent til», faller derimot utenfor regelens rekkevidde.61

58 NOU 1993:4 s. 108. 59 NOU 1993:4 s. 108. 60 NOU 1993:4 s. 108. 61 NOU 1993:4 s. 109.

36

Det fremgår av bestemmelsen at forutsetningen for at man skal konstatere at det foreligger en

mangel, er at det kan antas at opplysningssvikten har virket bestemmende på avtalen. Det vi-

ses til drøftelsen av § 2-3 annet ledd første alternativ over.

Likeså er det en mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine

plikter etter §§ 2-3 eller 2-4, jf. § 2-5. Husrommet har også mangel dersom det er i «vesentlig

dårligere stand» enn leieren hadde «grunn til å regne med etter leietakerens størrelse og for-

holdene ellers».

Bestemmelsen innskrenker rekkevidden av «som det er» eller liknende alminnelige forbehold

ved utleie av husrom. Utleieren kan derfor aldri fri seg fra det ansvar som følger av mangels-

grunnlagene ved å innta et generelt forbehold i avtalen. Ved vurderingen etter annet punktum

skal det foretas en helhetsvurdering der det avgjørende er hva leietakeren hadde grunn til å

regne med der det viktigste momentet gjerne vil være leiens størrelse.62

Videre følger krav til forundersøkelse, tidspunkt for mangelsbedømmelsen og reklamasjon av

§§ 2-6 til 2-8.

Standardkontrakten sier ikke noe inngående om mangelsgrunnlagene, men både i punkt 18

første og annet ledd er utleiers rettingsadgang og plikt presisert. Det fremgår her at leietaker

kun kan gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom mangelen er vesentlig og mangelen

ikke rettes av utleier iht. bestemmelsene i husleieloven § 2-10.63

Her vil husleieloven være utfyllende rett. I henhold til standardkontrakten, må imidlertid alle

mangler være «vesentlige» for å kunne gjøres gjeldende.

4.5.3. Mangelsbeføyelser

Leietaker har rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse, jf. § 2-9, videre kan leietaker kreve

mangelen rettet, jf. § 2-10. Det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier, dog

innen rimelig tid.

Leietaker kan kreve avslag i leien for forsinkelsen i tid, jf. § 2-11, heving dersom mangelen

eller forsinkelsen er vesentlig, jf. § 2-12 og erstatning som følge av mangel, jf. § 2-13. Erstat-

ningens omfang bestemmes av § 2-14.

62 NOU 1993:4. 63 Estate (2019).

37

Som mangel i henhold til husleieloven gjelder også rettsmangler, jf. § 2-15. Det innebærer at

tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk. Dersom den avtalte bruk hind-

res av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov gjelder dette som

mangel i henhold til husleieloven § 2-16. Leietaker kan holde tilbake deler av leie som følge

av mangel eller forsinkelse, jf. § 2-15.

Standardkontrakten pkt. 18 første ledd sier at leietaker kan kreve avslag i leien i henhold til

husleieloven § 2-11 som følge av forsinkelse eller mangel. Videre kan leietaker kreve erstat-

ning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven § 2-13,

slik at indirekte tap ikke dekkes.

Erstatningen er i leieperioden oppad begrenset til 12 måneders leie, med mindre utleier har

handlet forsettlig eller grovt uaktsomt.

Videre fremgår det at leietaker ikke har rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav

leietaker har eller måtte få mot utleier som følge av forsinkelse eller mangel. Kontrakten av-

viker her fra husleieloven § 2-15, som gir leietaker rett til å holde tilbake leie for å sikre krav

mot utleier, og § 3-8 om leietakers rett til å deponere omtvistet leie.

Fordi utleier ofte har store kapitalkostnader som er knyttet til bygget og lokalene som leien

skal dekke, er adgangen til å avtale andre løsninger i større grad benyttet. Dersom leietaker

ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for he-

ving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet

ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.

Til slutt fremgår det imidlertid av standardkontrakten pkt. 17 at dersom leieobjektet blir øde-

lagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan utleier erklære seg fri fra alle rettigheter

og forpliktelser under leieavtalen. Det er ingen lik bestemmelse i husleieloven.

4.5.4. Fraflytting

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av tilbakelevering etter standardkontrakten for Hus-

eiernes Landsforbund.

Den rettslige bakgrunnen er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 10-2.

Det fremgår av bestemmelsen at leietaker skal stille «husrommet med tilbehør» til utleiers

disposisjon samme dag som leieforholdet opphører. Det innebærer at utleier får nøkler og

38

uhindret adkomst til husrommet. Hvis husrommet blir oppgitt av leietaker får utleier straks

disposisjonsrett over det. Tilbakelevering kan ha skjedd selv om leietaker har etterlatt løsøre i

lokalet, jf. § 11-5.

Det kreves at husrommet med tilbehør er «ryddet, rengjort og i samme stand som ved overta-

kelsen» utover den forringelse som er på grunn av «alminnelig slit og elde» og de mangler

som tilligger utleier å utbedre. Er husrommet i dårligere forfatning enn det var ved overtakel-

sen, plikter leietakeren å bekoste de utbedringsarbeider som er nødvendige for å sette det i

stand igjen, jf. § 11-3 annet ledd.

Forringelse som skyldes vanlig slit og elde, kan utleieren ikke kreve dekket av leietakeren

fordi slik forringelse skal forutsetningsvis dekkes av den løpende husleie. Grensen for hva

som skal regnes som «alminnelig slit og elde», kan imidlertid være vanskelig å trekke. Tvils-

tilfelle kan typisk oppstå hvor gulv, vegger eller dørkarmer er påført synbare merker, for ek-

sempel fra slag eller kjemikaliesøl.

Hvorvidt denne type forringelse faller innenfor unntaket for «alminnelig slit og elde», må

avgjøres ved å tolke partenes avtale. Hvilket avtalt formål lokalet skal brukes til vil her stå

sentralt.

Har leietakeren brukt lokalet til det formål som enten står uttrykkelig nedtegnet i kontrakten

eller forutsetningsvis er avtalt, og for øvrig håndtert lokalet med «tilbørlig aktsomhet», vil den

forringelse som har funnet sted i leieperioden som utgangspunkt favnes inn under unntaket for

«alminnelig slit og elde».

I dette ligger også at leieforholdets varighet vil ha betydning. Om leieforholdet har vart lenge,

skal det mer forringelse til før terskelen for «alminnelig slit og elde» er overskredet.64

I lovens krav om rydding og rengjøring ligger ikke at lokalet må være klinisk rent. Kravet om

rydding innebærer at søppel og andre gjenstander som tilhører leietakeren skal fjernes. Videre

kreves det at vinduer, gulv, skap og skuffer vaskes samt at tepper ristes eller støvsuges. Tak

og vegger trengs som utgangspunkt ikke vaskes, men unntak kan tenkes dersom disse har blitt

synbart tilsmusset i løpet av leieperioden.65

64 Aulstad (2009). 65 Aulstad (2009).

39

Videre fremgår det om ikke annet er avtalt, kan det ikke kreves at leietaker setter husrommet

tilbake til opprinnelig stand, «så langt det gjelder endringer som leietaker hadde rett til å utfø-

re».

Hvorvidt leietaker hadde rett til å foreta en bestemt endring, må avgjøres på grunnlag av en

tolking og utfylling av husleieloven, supplert med partenes avtale. I en viss utstrekning åpner

loven for at leietaker foretar endringer, jf. husleieloven § 5-4.

Det kan også være avtalt at leietakeren skal ha rett til å gjennomføre endringer. Det kan tenkes

at leietakeren gir samtykke til visse endringsarbeider, enten ved leieforholdets begynnelse

eller senere.

Ikke i noe tilfelle kan utleier kreve husrommet tilbakestilt dersom det vil medføre «ufor-

holdsmessige omkostninger eller urimelig verditap». Imidlertid kan utleier kreve erstattet den

verdireduksjon endringene har medført, om endringene er urettmessig utført.

Når det gjelder fast inventar som leietaker har medbrakt, tilfaller dette utleier om fjerning av

det vil medføre «uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap».

Uten at det er avtalt, kan ikke utleier kreve at husrommet blir tilbakelevert i bedre stand enn

det var ved overtakelsen.

Det fremgår av standardkontrakten pkt. 20 at «utleier umiddelbart skal gis adgang til lokalet

ved fraflytting. Leietaker skal tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter

og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt ved likeholdt stand og med samtlige nøk-

ler/adgangskort».

Partene har imidlertid adgang til å avtale hvor strenge krav som skal gjelde med hensyn til

rydding og rengjøring ved tilbakeleveringen. Hvis partene enten forutsetningsvis eller uttryk-

kelig avtalte at rommet ikke skulle være rengjort og ryddet den gang leieren overtok lokalet

ved leieforholdets start, vil dette kunne være et moment som taler for at avtalen må forstås

slik at leietakeren ikke skal være forpliktet til å vaske og rengjøre rommet ved tilbakeleve-

ringen etter leieforholdets opphør.66

Såfremt vedlikeholdsplikten etter pkt. 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden,

aksepterer utleier «normalt slit og elde» frem til fraflytting.

66 Aulstad (2009).

40

Utleier kan på leietakers regning utbedre mangler som leietaker ikke har utbedret.

Dersom utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal leietaker likevel kompensere utleier for

de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av leieobjek-

tets bruk etter fraflytting.

I god tid før utløpet av leieperioden skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og

utleier for å avtale eventuelle nødvendige arbeider som skal utføres for å bringe leieobjektet i

den stand det skal være ved fraflytting.

Utleier har i de siste 12 måneder før fraflytting rett til å sette opp skilt på fasaden med infor-

masjon om at leieobjektet blir ledig. I samme periode skal leietaker, etter forhåndsvarsel, gi

leiesøkende adgang til eksklusivt areal 3 dager per uke i alminnelig kontor-/forretningstid.

Leietaker skal senest siste dag i leieperioden på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiende-

ler som ikke fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller utleier. Utleier kan kaste eller fjerne søppel

og eiendeler som leietaker har etterlatt, for leietakers regning.

Lovverk og standardkontrakten harmoniserer når det kommer til å akseptere «normalt slit og

elde». Standardkontrakten krever en felles befaring før utløp av leieperiode, det er ikke nevnt

i lovverket.

Lovverket fritar leietaker fra å tilbakeføre husrommet der det medfører «uforholdsmessige

omkostninger eller urimelig verditap». Det er ingen slik bestemmelse i standardkontrakten.

Det vanligste er imidlertid at avtalen stiller strengere krav til leietakeren når det gjelder loka-

lets tilstand ved tilbakeleveringen, enn det som følger av husleieloven § 10-2 annet ledd.

4.6. Utkastelse

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av utkastelse ved leietakers mislighold etter stan-

dardkontrakten for Huseiernes Landsforbund.

Rettslig utgangspunkt er de deklaratoriske reglene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bok-

stav c og d, jf. husleielovens bestemmelser om gyldig oppsigelse eller heving.

Det fremgår av bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven at som særlig tvangsgrunnlag for

fravikelse av fast eiendom regnes oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen

fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leietakeren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot

41

oppsigelsen på en måte som fyller vilkårene i husleieloven § 9-8 innen fristen på én måned,

eller når utleieren har reist sak mot leietakeren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.

Som særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom gjelder også heving av leieforhold

etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang

til å heve leieavtalen.

Utgangspunkt i standardkontrakten pkt. 19 er at leietakeren vedtar tvangsfravikelse ved leieti-

dens opphør eller manglende innbetaling av leie og andre tilleggsytelser, jf. tvangsfullbyrdel-

sesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a og b.

Det fremgår av disse bestemmelsene at som særlig tvangsgrunnlag for fravikelse regnes

skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien

ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås der-

som leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalings-

tidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

I tillegg regnes skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at

tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.

Et sentralt avvik mellom standardkontrakten og husleieloven på dette punktet er at når saken

dreier seg om et næringsforhold som er regulert i en standardavtale, må leietaker også betale

de omkostninger som utkastelse, søksmål og rydding og rengjøring av eiendommen fører med

seg. I tillegg må leietaker dekke eventuelle kostnader til tilbakestillelse av leietakers arbeider

og kostnader til ny utleie. Det kan antas at begrunnelsen for dette avviket ligger i at det er

høyere forventninger til parter i profesjonelle forhold. Hensynet til en viss forbrukervennlig-

het kan også antas å være grunnlag for dette. Ved å vedta standardkontrakten, vedtar også

leietaker vilkårene for utkastelse og vil være klar over risikoen.

4.7. Erstatningsplikt

4.7.1. Leietakers erstatningsplikt

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av erstatning ved leietakerens mislighold etter stan-

dardkontrakten for Huseiernes Landsforbund.

Den rettslige bakgrunnen er de deklaratoriske bestemmelsene i husleieloven § 5-8. Paragrafen

inneholder bestemmelser om leietakerens erstatningsansvar ved brudd på pliktene etter be-

stemmelsene i §§ 5-1 til 5-6. Bestemmelsen gjelder både ved leie av bolig og leie av lokale.

42

Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leietakeren ikke oppfyller sine plikter.

Dette gjelder likevel ikke så langt leietakeren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring

utenfor leietakerens kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning

på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Vurderingstemaet er om mislig-

holdet eller tapet kunne og burde vært unngått.

Bestemmelsen i annet punktum i bestemmelsen er et unntak fra hovedregelen i første

punktum. Så langt det gjelder tap som følge av skade på husrommet, er leietakeren ansvarlig

med mindre det godtgjøres at han ikke kan klandres. Ved fysisk skade på husrommet må leie-

takeren for å gå fri ansvar fremlegge en rimelig sannsynlighetsovervekt for at han ikke kan

klandres. Dersom leietakeren skal bli fritatt kontrollansvaret, må alle vilkårene være oppfylt.67

Det er utleieren som må godtgjøre at det foreligger nødvendig ansvarsgrunnlag, økonomisk

tap og adekvat årsakssammenheng. Er det uvisshet om faktum, går dette ut over utleieren.68

Det tyder her på en viss forbrukervennlighet.

Det fremgår av annet ledd at dersom misligholdet skyldes en tredjemann, som leietakeren har

gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er han fri for ansvar bare om også tred-

jemann ville være fritatt etter regelen i første ledd. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindring-

en virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leietakeren da plikter å

oppfylle men ikke gjør dette, jf. fjerde ledd.

Det presiseres i femte ledd at reglene i første ledd ikke omfatter et slikt indirekte tap som

nevnt i § 2-14 annet ledd, likevel slik at tap som følge av skade på husrommet med tilbehør

regnes som direkte tap.

Det fremgår av sjette ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet

eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leietakerens side. For utmålingen av erstatningen

gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, fjerde, femte og sjette ledd tilsvarende.

Videre fremstilles leietakerens erstatningsplikt i standardkontrakten.

Det fremgår av standardkontrakten pkt. 19 første ledd at leietaker blir erstatningsansvarlig for

«all skade eller mangler som skyldes leietaker selv» eller «folk i leietakers tjeneste samt fram-

67 Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s.186. 68 NOU 1993:4.

43

leietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som leietaker har gitt

adgang til eiendommen». Erstatningsplikten omfatter også kostnader som måtte følge av ut-

rydding av utøy.

Vurderingstemaet her er hvorvidt det objektive ansvaret er ubetinget. Den sentrale dommen

HR-2016-1447A fastslo at det kreves mislighold av avtalen for å gi erstatningsplikt. Denne

dommen er utfyllende behandlet i pkt. 3.2. i avhandlingen. Dommen er mest sannsynlig et

prejudikat for hvordan dette punktet i standardkontrakten skal forstås.

Husleieloven fritar leietaker fra erstatningsplikt dersom mislighold skyldes «hindring utenfor

leietakerens kontroll», og avviker fra standardkontrakten. Standardkontrakten har ikke et slikt

fritak. Det kan tyde på en viss forbrukervennlighet i husleieloven.

4.7.2. Utleiers erstatningsplikt

Jeg skal her se nærmere på utleiers erstatningsplikt og dens omfang.

Rettslig utgangspunkt er de deklaratoriske reglene i husleieloven § 2-14.

Lider leietakeren tap på grunn av vedlikeholdsmangler fra utleiers side, kan han også kreve

erstatning om det foreligger et ansvarsgrunnlag. Det fremgår av § 2-14 første ledd at erstat-

ningen skal svare til det økonomiske tap leietakeren har lidt som følge av forsinkelsen eller

mangelen.

Dette gjelder likevel bare tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en «mulig

følge» av misligholdet, og som regnes som indirekte tap. Derfor må man ta stilling til hva som

regnes som indirekte tap. En oppramsing av hva som defineres som indirekte tap følger i

annet ledd.

Det indirekte tap omfatter tap som følge av minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning,

jf. § 2-14 annet ledd bokstav a. Videre omfatter det tapt fortjeneste som følge av at en kon-

trakt med tredjemann faller bort for så vidt leietakeren uten rimelig grunn lar være å leie annet

husrom eller treffe andre tiltak for å unngå eller minske tapet, jf. bokstav b. Indirekte tap er

også tap som følge av tingskade, jf. § 2-14 annet ledd bokstav c.

Reglene i annet ledd gjelder ikke kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet

overtas forsinket eller har mangler, og tiltak som begrenser annet tap enn det som annet ledd

omfatter.

44

Forsømmer leietakeren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leietakeren bære den

tilsvarende del av tapet.

Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i

forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.

Det kan avtales at det ikke skal betales erstatning for indirekte tap som går inn under annet

ledd. Standardkontrakten oppstiller imidlertid følgende om erstatningspliktens omfang for

utleier i pkt. 18. Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller

mangel i henhold til husleieloven § 2-13. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelen er ve-

sentlig. Indirekte tap dekkes ikke.

Erstatningen er i leieperioden oppad begrenset til 12 måneders leie, med mindre utleier har

handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Ved eventuell forlengelse av leieperioden gjelder en

ny, tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden.

Når det gjelder framleieforhold blir hovedleietaker satt i utleiers posisjon, og framleier kan

kreve at hovedleietaker vedlikeholder på lik linje med hva som kunne ha blitt krevd av utleier.

Hovedleietaker kan dernest rette dette kravet mot utleier i hovedleieforholdet.

Det finnes ikke hjemmel i husleieloven som gjør at framleieren får rett til å kreve at utleier

gjør akutte reparasjoner. Husleieloven har heller ikke regler som gir fremleier rett til å kreve

erstatning ved et mislighold av vedlikeholdsplikten. Et eventuelt erstatningskrav må gjøres

gjeldende etter ulovfestede regler om springende regress. Det at husleieloven ikke har regler,

betyr ikke utelukkende at slike krav faller bort.69 Juridisk teori støtter opp dette.70

4.8. Tvisteløsning

Jeg skal her se nærmere på reguleringen av tvisteløsning etter standardkontrakten for Husei-

ernes Landsforbund.

Det fremgår en rekke ulike alternativer for tvisteløsning i husleieloven. Av § 12-1 fremgår det

at tvisten kan løses via voldgift. Videre står det i § 12-2 at partene kan kreve tvisten avgjort

ved takstnemnd.

69 Wyller (2006) s. 284. 70 Lilleholt Personskifte s. 133.

45

I områder der det er opprettet husleietvistutvalg, må tvister om leie av bolig behandles der før

de kan bringes inn for tingretten hvis det følger av rettergangslovgivningen at behandling i

forliksrådet ellers ville vært nødvendig. Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bo-

lig i områder der det er opprettet husleietvistutvalg, jf. § 12-5.

En tvist kan behandles i tingretten dersom sak reises ved stevning. Rettslige grunnlag er be-

stemmelsene i tvisteloven. Hovedregelen er at søksmål skal reises ved saksøktes hjemting, jf.

§ 4-4 første ledd. Det fremgår videre at søksmål som gjelder fast eiendom, kan anlegges i den

rettskrets hvor eiendommen ligger, jf. § 4-5 første ledd. Hensynet til blant annet åstedsbefa-

ring og aktuelle vitners bosted vil komme inn som sentrale momenter når domstolen etter § 4-

6 annet ledd vurderer om saken bør overføres til behandling ved en annen domstol.71

Utgangspunktet er standardkontrakten pkt. 28 annet ledd. Det fremgår av denne at eiendom-

mens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen. Kontrakten avviker her fra loven,

der det er fremstilt en friere «kan» -regel.

Tvisteløsning mellom profesjonelle vedrørende utleie av lokaler vil kunne bringes inn i for-

liksrådet eller tingretten i henhold til tvisteloven § 6-2 og kap. 9.

Her avviker standardkontrakten fra lovverket slik at det ikke står noe uttrykkelig om hvordan

tvister skal løses. Det forutsettes muligens at profesjonelle parter har like stor forutsetning for

å kunne løse tvisten enten på en minnelig måte eller gjennom vanlige løsninger for tvister,

som for eksempel forliksrådet eller tingretten. Det tyder på en viss forbrukervennlighet.

5. AVSLUTTENDE BEMERKNINGER

Det er kjent at å utarbeide passende kontrakter, er en utfordring. En kontrakt bør være nøyak-

tig og godt presisert, etterrettelig og spesifisert på de områder som ofte er gjenstand for kon-

flikt. På den annen side kan det bli både tidkrevende og rigid å utforme disse.

71 NOU 2001:32 B Rett på sak.

46

6. LITTERATURLISTE

Andenæs, Mads Henry, Kontraktsvilkår, Sjørettsfondet: Oslo, 1989.

Boe, Erik Magnus, Innføring i juss, 3. utg., Oslo: Universitetsforlaget, 2010.

Boe, Erik Magnus, Rettskildelære under debatt, Oslo: Universitetsforlaget, 2012.

Eckhoff, Torstein, Rettskildelære, 5.utg.Oslo: Universitetsforlaget, 2001.

Haaskjold, Erlend, Kontraktsforpliktelser, Oslo: J.W. Cappelens forlag 2002.

Hagstrøm, Viggo, Obligasjonsrett, 2.utg. Oslo: Universitetsforlaget, 2011.

Lilleholt, Kåre, Personskifte i husleigeforhold, Oslo: Universitetsforlaget, 1986.

Parelius, Line A., Bragdø-Ellenes, Sverre, Husleieavtaler, 2. utg., Oslo: Fagbokforlaget, 2010.

Wyller, Christian Fr., Boligrett, 5.utg. Stavanger: 2009.

Bråthen, Tore. (2007) "Kommentar til lov om eiendomsmegling" i Norsk lovkommentar. [Si-

tert 20.04.2019].

Falkanger, Thor. Tolkning av sjørettslige standardkontrakter – særlig om betydningen av for-

arbeider i Ånd og rett, festskrift til Birger Stuevold Lassen. [Sitert 22.04.2019].

Aulstad, Johan Greger. 2009: Tilbakelevering av lokale. Tidsskrift for eiendomsrett 2009, side

13-48. Oslo: Gyldendal Akademisk Forlag.

Hald & co. Nye standardkontrakter for utleie av næringseiendom

(06.04.19), https://www.haldco.no/2017/04/nye-standardkontrakter-for-utleie-av-

naeringseiendom/ [Sitert 10.04.2019]

Anette Thunes, Camilla Hammer Solheim og Ottar Egset. Lanserer nye og oppdaterte stan-

dardkontrakter (2019) https://www.estatenyheter.no/2019/01/31/lanserer-nye-og-oppdaterte-

standardkontrakter/ [Sitert 10.04.19]

Vedlegg 1: Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/ «som de er») lokaler (2016)

47

7. LOV – OG FORARBEIDSREGISTER

Lov om husleieavtaler 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven)

Lov om avslutning av avtaler, om fullmakt og om ugyldige viljeserklæringer 31. mai 1918

(avtaleloven)

Lov om mekling og rettergang i sivile tvister 17. juni 2005 nr. 90 (tvisteloven)

Lov om eiendomsmegling 16. juni 1989 nr. 53 (eiendomsmeglingsloven)

Lov om tvangsfullbyrdelse 26.06.1992 nr. 86 (tvangsfullbyrdelsesloven)

Lov om mekling og rettergang i sivile tvister 17.06.2005 nr. 90 (tvisteloven)

NOU 1993:4 s. 151 Lov om husleieavtaler

NOU 2001:32 B Rett på sak Lov om tvisteløsning

Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 189 Om lov om husleieavtaler (husleieloven)

Ot.prp. nr.65 (1990-1991) s. 261 Om lov om tvangsfullbyrding og midlertidig

sikring (tvangsfullbyrdingsloven)

8. DOMSREGISTER

HR-2016-1447A (Norsk Gjenvinning AS)

Rt-2010-961

Rt-2010-1345

Rt-2012-1729

Rt-2002-1155

Rt-1969-126

Rt-1956-937

Rt-1991-719

LF-2015-083168

HR-2001-509

Rt-1981-687

LF-2011-85072

LF-2010-80116-3

LA-2018-113746

LB-2009-200469

LA-2000-1281

LB-2008-129042

Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler). Ettertrykk forbudt. Dette er side 1 av 4

(1)Navn/Firma (Utleier)

(2)Fødsels- eller organisasjonsnummer

(1)Navn/Firma (Leietaker)

(2)Fødsels- eller organisasjonsnummer

(1)Adresse

(2)Gnr. bnr. fnr. snr.

i kommune, kommunenummer (Eiendommen)

(1)Leieobjektet består av arealer til Leietakers eksklusive bruk (Eksklusivt Areal), en forholdsmessig andel av Eiendommens fellesareal og tekniske rom (Fellesareal) og utearealer. Eksklusivt Areal, herunder eventuelt eksklusivt uteareal og arealfordeling, er vist i Bilag 1 (arealoversikt og tegninger).

(2)Eksklusivt Areal samt andel av Fellesareal utgjør totalt ca. kvm. BTA (Leieobjektet). Av dette utgjør Eksklusivt Areal ca. kvm. BTA.

(3)Hva angår parkeringsplasser gjelder følgende:

A Leieobjektet inkluderer ikke parkeringsplasser.

B Leieobjektet inkluderer parkeringsplasser som angitt i og på de betingelser som fremgår av Bilag 2.

(4)Alle arealer er oppgitt etter NS 3940:2012. Eventuelle feil i arealangivelsene gir ikke rett til å kreve Leien justert, og medfører heller ikke noen endringav denne leieavtalens øvrige bestemmelser.

(5)Før Overtakelse skal Utleier utføre eventuelle arbeider/endringer i Leieobjektet som angitt i Bilag 3.

(1)Leieobjektet må kun benyttes til .

(2)Endring av virksomheten i Leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Økt avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leietakers endrede virksomhet skal anses som saklig grunn, med mindre Leietaker forplikter seg til å holde Utleier skadesløs for Utleiers tap og kostnader i samsvar med punkt 9 og stiller en – etter Utleiers oppfatning – til freds-stillende sikkerhet for sine forpliktelser. Videre skal opprettholdelse av Eiendommens virksomhetsprofil/virksomhetssammensetning anses som saklig grunn.

(1)Leieobjektet overtas ryddet og rengjort, og for øvrig i den stand som Leieobjektet var i ved Leietakers besiktigelse den , og med eventuelle arbeider/endringer som beskrevet i Bilag 3.

(2)Hva angår offentligrettslige krav gjelder følgende:

A Utleier skal per Overtakelse sørge for og bekoste at Leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for Leie objektet, gitt den virksomhet som skal drives av Leietaker i henhold til punkt 5 (1). Utleier er per Overtakelse også ansvarlig for at Leietakers virksomhet i Leieobjektet, som angitt i punkt 5 (1), er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan. Utleiers forpliktelser etter dette punkt 6 (2) omfatter ikke inn rednings- eller bygnings messige arbeider som utføres av Leietaker. Offentligrettslige krav per Overtakelse som følge av Leietakers virksomhet/bruk av Leieobjektet som ikke er av bygningsteknisk eller reguleringsmessig karakter, er Leietakers ansvar.

B Leieobjektet leies ut "som det er", og Leietaker er selv ansvarlig for at Leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige krav (bygnings tekniske, regulerings messige og andre) som gjelder for Leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives av Leietaker i henhold til punkt 5 (1). Leietaker skal overfor Utleier dokumentere at alle offentligrettslige krav er oppfylt før Leieobjektet tas i bruk.

(3)I forbindelse med Overtakelse av Leieobjektet skal det foretas overtakelsesbefaring. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av beggeparter. Skjema for overtakelsesprotokoll er vedlagt som Bilag 4.

(4)Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at Leietaker burde ha oppdaget dem. Forhold som Leietaker kjente til ved Overtakelse kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel.

(5)Ved Overtakelse skal Utleier gi Leietaker en innføring i bruk av teknisk utstyr/innretninger i Leieobjektet som skal benyttes av Leietaker. Videre skal Utleier ved Overtakelse fremlegge driftsmanualer/-instrukser for teknisk utstyr og innretninger i Leieobjektet. Leietaker skal i hele Leieperioden følge Utleiers til enhver tid gjeldende driftsmanualer/-instrukser.

(1)Leieforholdet løper fra (Overtakelse) til , (Leieperioden), hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Leieforholdet kan ikke sies opp i Leieperioden.

(2)Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter Leieperiodens utløp er seks måneder.

(1)Leien for Leieobjektet per år (Leien) utgjør NOK (eksklusive merverdiavgift). I tillegg kommer merverdiavgift i den utstrekning vilkårene for å legge merverdiavgift på Leien er oppfylt, jf. punkt 9.

(2)1/4 / 1/12 av Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hver(t) med NOK (eksklusive merverdiavgift).

(3)I tillegg til Leien betaler Leietaker en andel av Eiendommens felleskostnader (Felleskostnadene). Eksempler på kostnader som inngår i Felles-kostnadene er inntatt i Bilag 5. Eventuell merverdiavgift på Felleskostnadene som ikke er fradragsberettiget for Utleier som følge av at hele eller deler av Leieobjektet ikke omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret (jf. også punkt 9), dekkes av Leietaker som en del avFelleskostnadene.

(4)Felleskostnadene fordeles etter Eiendommens fordelingsnøkkel på kontraktstidspunktet, som angitt i Bilag 5. Eiendommens fordelingsnøkkel justeresforholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøkkelen. Leietaker skal i forbindelse med felleskostnadsavregningen orienteres om eventuelle endringer i fordelingsnøkkelen.

(5)Felleskostnadene dekkes i det enkelte kostnadsår gjennom at Leietaker betaler et a konto-beløp sammen med Leien til dekning av de FelleskostnadeneUtleier forventer vil påløpe. Leietaker kan kreve fremlagt budsjett for Felleskostnadene. Avregning foretas normalt med forfall innen 30. april året etter kostnadsåret basert på en oversikt satt opp av Utleier, som viser de faktiske påløpte Felleskostnadene i kostnadsåret. Utleier dekker Felleskostnadene for ledige lokaler. I den grad ledighet medfører reduserte kostnader, skal reduksjonen krediteres de ledige lokaler. Deretter fordeles Felleskostnadene som om reduksjon ikke var skjedd.

(eksklusive merverdiavgift) (6)Ved kontraktsinngåelsen er a konto-beløpet for Felleskostnadene stipulert til NOKper

(7)Utleier utsteder faktura til Leietaker med slikt innhold som er påkrevd i henhold til gjeldende regelverk, og med opplysninger om Utleiers kontonummer for betaling av Leien og Felleskostnadene. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt på Utleiers konto.

1 UTLEIER

2 LEIETAKER

3 EIENDOMMEN

4 LEIEOBJEKTET

5 LEIETAKERS VIRKSOMHET

6 OVERTAKELSE/ MELDING OM MANGLER

7 LEIEPERIODEN

8 LEIEN, FELLES-KOSTNADENE MV.

Velg det som passer

Velg det som passer

5. utgave 06/16

Kryss av for det alternativet som passer.

Kryss av for det alternativet som passer. Hvis avkrysning ikke er gjort, anses alternativ A som valgt.

STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER (BRUKTE/ ”SOM DE ER” LOKALER)

real r

Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler). Ettertrykk forbudt. Dette er side 2 av 4

(8)Utleier kan overlate driften av Eiendommen og fakturering av Felleskostnadene til et driftsselskap. Utleier er uansett ansvarlig overfor Leietaker for opp-fyllelsen av sine forpliktelser til drift av Eiendommen i henhold til denne leieavtalen.

(9)Direkte og for egen regning betaler Leietaker energi til Eksklusivt Areal etter egen måler, rengjøring av Eksklusivt Areal (herunder innvendig vask avvinduer) og vaktmestertjenester for egen bruk.

(10)Dersom utleie av eiendom i Leieperioden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal Leietaker betale sin forholdsmessige del som en del av Felleskostnadene. Eiendomsskatt inngår som en del av Felleskostnadene.

(11)Ved forsinket betaling av Leien og/eller andel Felleskostnader, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring.

(1)Partene har per kontraktssignering forutsatt at

A hele eller deler av Leieobjektet skal omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Dersom bare deler av Leieobjektet omfattesav registreringen, er målsatte tegninger og opplysninger om størrelsen på arealet inntatt i Bilag 6.

B Leieobjektet ikke er omfattet av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret.

(2)I den utstrekning Leieobjektet skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til avsnitt (1), innestår Leietaker for at vilkårene for registrering er oppfylt fratidspunkt for kontraktssignering og i hele Leieperioden.

(3)Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats på Leien, Felleskostnadene og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til avsnitt (1). Det samme gjelder for arealer som måtte bli omfattet av Utleiers registrering som følge av at registrering for utleie blir pålagt ved lov.

(4)Dersom Leietaker i samsvar med punkt 24 har fått samtykke til fremleie av arealer som skal omfattes av Utleiers registrering i henhold til av snitt (1), og de fremleide arealene fortsatt kan omfattes av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, skal Leietaker som ikke er registrert i Merverdiavgifts-registeret umiddelbart søke om frivillig registrering for fremleien. Hvis Leietaker allerede er registrert i Merverdiavgiftsregisteret for annen virksomhet, skal Leietaker innta en bestemmelse i fremleieavtalen om at fremleieforholdet skal behandles som merverdiavgiftspliktig, samt å utfakturere leievederlaget for fremleieforholdet med tillegg av merverdiavgift.

(5)Leietaker skal umiddelbart gi Utleier opplysninger om forhold som kan medføre en endring i den avgiftsmessige status til hele eller deler av Leieobjektet. Leietaker skal også innen 14 dager skriftlig besvare Utleiers årlige leietakererklæringer om Leietakers bruk av Leieobjektet gjennom året og bygnings-messige tiltak foretatt på Leieobjektet av Leietaker. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra eventuelle fremleie takere.

(6)Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal Leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltakforetatt på Leieobjektet.

(7)Leietaker skal holde Utleier skadesløs for ethvert tap Utleier måtte bli påført, herunder redusert fradragsrett og tilbakeføring/justering av fradragsført inngående merverdiavgift samt renter, tilleggsavgift og øvrige kostnader forbundet med slikt tap, som følge av regelendringer for Leietakers bruk/virksomheteller Leietakers bruksendring, fremleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, formelle mangler eller forsømmelser o.l. Ved beregningen av Utleiers tap skal det tas hensyn til skattemessige konsekvenser for Utleier.

(8)Eventuelle krav som følge av bestemmelsene i dette punkt 9 forfaller til betaling ved påkrav. Krav som følge av Utleiers plikt til tilbakeføring/nedjusteringav fradragsført inngående merverdiavgift forfaller imidlertid til betaling tidligst 14 dager før forfall for Utleiers betalingsplikt til staten.

(1)Leietaker skal behandle så vel Leieobjektet som Eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet.

(2)Leietaker skal sette seg inn i og følge de offentligrettslige og privatrettslige regler som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leiefor-holdet. Leietaker er i Leieperioden ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at Leietakers bruk av Leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldendeoffentligrettslige krav.

(3) a), som gjelder hvis alternativ A i punkt 6 (2) er valgt: Leietaker skal oppfylle og bekoste alle nye offentligrettslige (bygningstekniske og andre) krav til Leieobjektet som oppstår i Leieperioden som følge av Leietakers særlige bruk av Leieobjektet, herunder krav til universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brann-vern eller annen offentlig myndighet.

(3) b), som gjelder dersom alternativ B i punkt 6 (2) er valgt: Leietaker skal oppfylle og bekoste alle nye offentligrettslige (bygningstekniske og andre) krav til Leieobjektet som oppstår i Leieperioden, herunder krav til universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet.

(4)Leietaker skal på Utleiers forespørsel dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem for Leietakers virksomhet som oppfyller de til enhver tidgjeldende krav.

(5)Leieobjektet må ikke brukes på en måte som forringer Eiendommens omdømme eller utseende. Virksomheten i Leieobjektet må heller ikke sjenere andre leie takere eller naboer ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte. Røyking er ikke tillatt i Leieobjektet. Rom med vann- og/eller avløpsrør måholdes oppvarmet, slik at frysing unngås. Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold er Leietakers ansvar.

(6)Avfall må legges i Eiendommens søppelkasser/kildesorteringssystem, med mindre det er avtalt at Leietaker selv skal ta hånd om søppel/kildesortering. Leietaker må selv fjerne avfall av ekstraordinær(t) omfang eller karakter for egen regning. I motsatt fall kan Utleier fjerne avfallet for Leietakers regning. All avfallshåndtering skal følge de til enhver tid gjeldende offentlige krav.

(7)Leietaker skal sørge for og bekoste tilfredsstillende utvendig renhold, strøing og snørydding dersom Leieobjektet brukes til virksomhet rettet motpublikum (for eksempel forretning eller servering), med mindre annet er særskilt avtalt.

(8)Leietaker kan ikke benytte Fellesareal til eget formål (for eksempel salg, oppslag, lagring o.l.).

(1)Leietaker skal gi Utleier adgang til Eksklusivt Areal i kontor-/forretningstid alle dager for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, endrings arbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på Eiendommen,har Utleier rett til å skaffe seg adgang til Eksklusivt Areal uten slikt varsel.

(1)Utleier skal sørge for og bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold og utskifting av tekniske innretninger, slik som heiser, ventilasjons anlegg,branntekniske anlegg, fyringsanlegg, solavskjermingsanlegg etc., når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

(2)Utleier skal sørge for at Fellesareal og Eiendommens tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved Overtakelse, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av Leietaker. Utleier skal sørge for vedlikehold, drift og renhold av Fellesareal og utearealer. Kostnader etter dette avsnitt skal dekkessom Felles kostnader i henhold til punkt 8 (3), se også Bilag 5.

(3)Utleiers arbeider skal foretas på en forskriftsmessig og håndverksmessig god måte.

(4)Utleier har ikke ansvar for vedlikehold eller utskifting av innretninger anbrakt i Leieobjektet av Leietaker.

(5)Leietaker har ikke krav på erstatning eller avslag i Leien ved avbrudd i forsyninger av vann, energi, luft etc., som ikke er vesentlige.

[Dersom alternativ B i punkt 6 (2) er valgt, gjelder ikke avsnitt (6) nedenfor.]

(6)Utleier skal sørge for at Leieobjektet i Leieperioden er i samsvar med de for Eiendommen/Leieobjektet gjeldende offentligrettslige bygnings tekniske krav,med mindre annet følger av punkt 10 eller Leietakers vedlikeholdsplikt etter punkt 13.

(1)Leietaker skal sørge for og bekoste innvendig vedlikehold av Eksklusivt Areal-, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av inngangsdører/porter til Eksklusivt Areal samt innvendig vedlikehold av vinduer med omramming. Vedlikeholdsplikten omfatter reparasjon (akutt vedlikehold) og periodisk ved-

9 MERVERDIAVGIFT

Velg det som passer

10 LEIETAKERS BRUK AV LEIEOBJEKTET

11 UTLEIERS ADGANG TIL EKSKLUSIVT AREAL

12 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT

13 LEIETAKERS VED-LIKEHOLDSPLIKT

5. utgave 06/16

Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler). Ettertrykk forbudt. Dette er side 3 av 4

likehold, så som overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg, utskifting av deler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av innretninger i Eksklusivt Areal, som synlige rør, ledninger og installasjoner for forsyning av og avløp for vann, varme, venti-lasjon/kjøling og elektrisitet/IKT.

(2)Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i Eksklusivt Areal, herunder skader på vinduer, karmer oginngangsdører/porter til Eksklusivt Areal. Knuste ruter må straks erstattes med nye.

(3)Leietaker skal sørge for og bekoste reparasjon og vedlikehold av de skilt etc. som Utleier har gitt tillatelse til å sette opp i henhold til punkt 15.

(4)Leietaker skal sørge for og bekoste drift og vedlikehold av fett-/oljeutskiller eller lignende innretninger dersom Leietakers virksomhet krever slike.

(5)Leietakers arbeider skal foretas med vanlige vedlikeholdsintervaller og på en forskriftsmessig og håndverksmessig god måte.

(6)Oppfyller ikke Leietaker sin vedlikeholdsplikt, er Utleier berettiget til, etter skriftlig varsel med 3 ukers oppfyllelsesfrist, å utføre vedlikeholds arbeidene for Leietakers regning.

(1)Utleier kan foreta alle arbeider til Eiendommens/Leieobjektets vedlikehold eller fornyelse, herunder miljørelaterte tiltak. Utleier kan videre foreta ethvertendringsarbeid, herunder tilbygg, påbygg mv., utenfor Eksklusivt Areal. Endring av Fellesarealets areal og utforming kan bare foretas dersom endringene er mindre vesentlige. Leietaker skal medvirke til at ledninger, kanaler og rør etc. til andre deler av Eiendommen kan føres gjennom Eksklusivt Areal uten hinder av Leietakers innredning eller lignende.

(2)Leietaker må finne seg i slike endringsarbeider uten erstatning eller avslag i Leien, med mindre ulempene for Leietaker er vesentlige.

(3)Leietaker skal varsles om alle arbeider etter dette punkt 14 med rimelig frist. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for Leietaker.

(1)Leietaker kan ikke foreta endringer, herunder innredning eller ominnredning i eller av Leieobjektet, uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Det sammegjelder dersom Leietaker ønsker økt kapasitet/forsyning av energi, vann, luft, avløp mv. i forhold til hva som var forutsatt for Leietakers bruk på kontrakts-tidspunktet. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom samtykke gis skal Utleier samtidig, dersom Leietaker krever det, skriftlig ta stilling til om Leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakestille de utførte endringene. Med mindre annet skriftlig avtales, skal alle Leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting.

(2)Leietaker kan ikke sette opp virksomhetsskilt og solavskjerming uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Størrelse, utforming og plassering skal være sedvanlig etter virksomhetens og Eiendommens art og karakter, og skal godkjennes av Utleier. Leietaker må bekoste sitt firmanavn påsatt felles anvisningsskilt etter nærmere avtale med Utleier.

(3)Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser og for øvrig oppfylle alle offentlige krav som gjelder for arbeider som utføres i henhold til dette punkt 15. Alle søknader skal godkjennes av Utleier. Ved ferdigstillelse av arbeidene skal dokumentasjon for arbeidene overleveres Utleier sammen med eventuelle offentlige godkjennelser.

(1)Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret.

(2)Utleier forsikrer Eiendommen.

(3)Leietaker forsikrer egen innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/-avbrudd og eget ansvar. Leietaker forsikrer også dører og vinduer til Eksklusivt Areal.

(4)Dersom Leietakers virksomhet medfører forhøyelse av Eiendommens forsikringspremier eller nye sikkerhetsforskrifter fra Utleiers forsikringsselskap som innebærer investeringer, skal Leietaker dekke kostnadene. Leietaker skal melde til Utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten, som kan få følger for Eiendommens forsikringspremie.

(5)Hver av partene kan kreve å få fremlagt den annen parts forsikringsavtale.

(1)Blir Leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan Utleier erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen.

(1)Leietaker kan kreve avslag i Leien i henhold til husleieloven § 2-11 som følge av forsinkelse eller mangel. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelener vesentlig.

(2)Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven § 2-13. Hva gjelder mangel, forutsettes at mangelen er vesentlig. Indirekte tap dekkes ikke. Erstatningen er i Leieperioden oppad begrenset til 12 måneders leie, med mindre Utleier har handletforsettlig eller grovt uaktsomt. Ved eventuell forlengelse av Leieperioden gjelder en ny, tilsvarende begrensning for tap i forlengelsesperioden.

(3)Leietaker har ikke rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for de krav Leietaker har eller måtte få mot Utleier som følge av forsinkelse eller mangel.

(4)Dersom Leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra Utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarslingom at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven § 2-12.

(1)Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes Leietaker selv eller folk i Leietakers tjeneste samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som Leietaker har gitt adgang til Eiendommen. Erstatningsplikten omfatter også kostnader som måttefølge av utrydding av utøy.

(2)Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis Leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a). Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når Leieperioden er løpt ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (b).

(3)Ved vesentlig mislighold av leieavtalen kan Utleier heve denne, og Leietaker skal da straks fraflytte Leieobjektet.

(4)Dersom Leietaker blir kastet ut eller flytter etter krav fra Utleier pga. mislighold eller fraviker leieobjektet som følge av konkurs, skal Leietaker betale Leien og andel Felleskostnader for den tid som måtte være igjen av Leieperioden. Betalingsplikten gjelder bare i den utstrekning Utleier ikke får dekket sitttap gjennom annen utleie av Leieobjektet. Leietaker må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål og rydding/rengjøring av Leieobjektet fører med seg. Det samme gjelder eventuelle kostnader til tilbakestillelse av Leietakers arbeider og kostnader til ny utleie.

(1)Ved fraflytting skal Utleier umiddelbart gis adgang til Eksklusivt Areal.

(2)Ved fraflytting skal Leietaker tilbakelevere Leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt ved like-holdt stand og med samtlige nøkler/adgangskort. Dersom vedlikeholdsplikten etter punkt 13 er oppfylt med alminnelige intervaller i Leieperioden, aksept-erer Utleier normal slit og elde frem til fraflytting. For endringer foretatt av Leietaker i Leieperioden, gjelder reguleringen i punkt 15.

(3)Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning. Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel komp ensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.

(4)I god tid før utløpet av Leieperioden skal det avholdes en felles befaring mellom Leietaker og Utleier for å avtale eventuelle nødvendige arbeider som skal utføres for å bringe Leieobjektet i den stand det skal være ved fraflytting.

(5)Utleier har i de siste 12 måneder før fraflytting rett til å sette opp skilt på fasaden med informasjon om at Leieobjektet blir ledig. I samme periode skal Leietaker, etter forhåndsvarsel, gi leiesøkende adgang til Eksklusivt Areal 3 dager per uke i alminnelig kontor-/forretningstid.

(6)Leietaker skal senest siste dag i Leieperioden på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller Utleier. Utleier kan kaste eller fjerne søppel og eiendeler som Leietaker har etterlatt, for Leietakers regning.

(1)Leieavtalen kan ikke tinglyses uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. En eventuelt tinglyst leie avtale skal ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på Eiendommen. Leietaker skal medvirke til at slik prioritets-vikelse gjennomføres. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å slette den tinglyste leieavtalen på det tidspunkt leieforholdet opp hører. Kostnader forbundet med tinglysing og sletting av leieavtalen dekkes av Leietaker.

14 UTLEIERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/ EIENDOMMEN

15 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET

16 FORSIKRING

17 BRANN/DESTRUKSJON

18 UTLEIERS AVTALEBRUDD

19 LEIETAKERS AVTALEBRUDD/ UTKASTELSE

20 FRAFLYTTING

21 TINGLYSING/ PANTSETTELSE

5. utgave 06/16

Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler). Ettertrykk forbudt. Dette er side 4 av 45. utgave 06/16

22 LEIEREGULERING

23 SIKKERHETS- STILLELSE

24 FREMLEIE

25 OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER

26 SÆRLIGE BESTEMMELSER

27 FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN

28 LOVVALG OG TVISTELØSNING

29 BILAG TIL LEIEAVTALEN

30 STED/DATO

31 SIGNATUR

(2)Leieavtalen kan ikke pantsettes uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan stille vilkår for pant-settelsen. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å slette pantsettelsen på det tidspunkt leieforholdet opphører.

(1)Leien reguleres hver 1. januar, i samsvar med eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annentilsvarende offentlig indeks. Dog skal Leien ikke kunne reguleres under den Leien som ble avtalt på kontraktstidspunktet.

(2)Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for måned år . Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontrakts indeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet.

(3)Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted.

(4)Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie Utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal den regulerte Leien løpe fra det tidspunktog i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det.

A (1)Leietaker stiller selvskyldnergaranti fra finansinstitusjon som driver virksomhet i Norge etter konsesjon gitt av norske myndigheter, eller annen av Utleier godkjent garanti, for rettidig oppfyllelse av Leietakers forpliktelser etter leieavtalen.

(2)Garantien skal tilsvare måneders leie inkludert andel fellesomkostninger og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 9. I forbindelse med leieregulering kan Utleier kreve garantien regulert forholdsmessig. Garantien skal være gyldig, og uoppsigelig fra Leietakers og garantists side, i Leieperioden samt tre måneder etter fraflytting. Garantien skal være underlagt norsk rett. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien.

B (3)Leietaker innbetaler depositum som settes på sperret konto i Leietakers navn i samme bank som Leien betales til. Depositumet skal være sikker-het for rettidig oppfyllelse av Leietakers forpliktelser etter leieavtalen.

(4)Depositumet skal tilsvare måneders leie inkludert andel fellesomkostninger og merverdiavgift i den grad det følger av punkt 9. I forbindelse med leieregulering kan Utleier kreve depositumet regulert forholdsmessig. Opptjente renter på kontoen tillegges depositumsbeløpet til sikring av Leietakers forpliktelser.

(5)Dersom Utleier krever dekning fra depositumskontoen på grunn av Leietakers mislighold, skal banken varsle Leietaker om kravet og opplyse om at belø-pet vil bli utbetalt til Utleier hvis Leietaker ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål om kravet. Mottar ikke banken slik dokumentasjon innen fristen, og Utleier ikke har trukket kravet tilbake, skal banken med frigjørende virkning utbetale beløpet til Utleier.

(6)Dersom Leietaker har reist søksmål, kan banken med frigjørende virkning bare utbetale beløpet til Utleier etter Leietakers skriftlige samtykke, rettskraftigdom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

(7)Senest 2 måneder etter leieforholdets opphør skal banken varsle Utleier om at depositumet, inklusive opptjente renter, vil bli utbetalt til Leietaker hvis Utleier ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål mot Leietaker med krav i henhold til leieavtalen. Mottar ikke bankenslik dokumentasjon innen fristen, skal banken med frigjørende virkning utbetale beløpet til Leietaker.

C (8)Leietaker stiller slik sikkerhet som fremgår av Bilag 7.

D (9)Leietaker skal ikke stille sikkerhet.

(10)Sikkerhetsstillelsen må foreligge senest .

(11)Mislighold av bestemmelsen i dette punkt 23 anses som vesentlig mislighold som gir Utleier hevingsrett, dersom Leietaker ikke etter skriftlig varsel fraUtleier har sørget for å bringe forholdet i orden innen 14 dager.

(1)Fremleie av Leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Økt avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av fremleien skal alltid anses som saklig grunn, med mindre Leietaker forplikter seg til å holde Utleier skadesløs for Utleiers tap og kostnader som følge av fremleien i samsvar med punkt 9 og stiller en etter Utleiers oppfatning tilfreds stillende sikkerhet for sine forpliktelser. Videre skal opprettholdelse av Eiendommens virksomhetsprofil/virksomhetssammensetning anses som saklig grunn.

(2)Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 24 anses ikke som samtykke.

(1)Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag.

(2)Overdragelse av minst 50 % av aksjene, selskapsandelene eller eierinteressene (direkte eller indirekte) i Leietaker, herunder ved fisjon eller fusjon, an-ses som overdragelse av leieavtalen. Det samme gjelder Leietakers skifte av selskapsform. Som overdragelse regnes også avhendelse av det mindre antall aksjer eller andeler som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Utleier skal på forespørsel gis opplysninger bekreftet av Leietakers revisor, dersom Utleier ønsker å kontrollere om slik overdragelse har funnet sted. Bestemmelsene i dette avsnittet gjelder ikke for børsnoterte selskaper.

(3)Selskapsmessige endringer, eksempelvis fisjoner, som vesentlig forringer Leietakers økonomiske evne til å oppfylle sine forpliktelser overfor Utleier,krever Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag.

(4)Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 25 anses ikke som samtykke.

(5)Dersom Utleier overfører sine rettigheter og forpliktelser etter avtalen skal Leietaker medvirke til at ny sikkerhet stilles overfor ny eier.

(1)Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: §§ 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, 4-3, 5-4 første ledd, 7-5, 8-4, 8-5, 8-6 annet ledd og 10-5. For øvrig er detdenne leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler.

(1)Denne leieavtalen reguleres av norsk rett.

(2)Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen.

Bilag 1: Tegninger Bilag 2: [Særregulering for parkeringsplasser] Bilag 3: [Spesifisering av leietakertilpasninger]

Bilag 4: Skjema for overtakelsesprotokoll Bilag 5: Eksempler på kostnader som inngår i Felleskostnadene, samt fordelingsnøkkelen

Bilag 6: [Tegninger med spesifisering av areal som omfattes av mva.-registreringen]

Bilag 7: [Særskilt avtalt sikkerhetsstillelse]

(1)Senest ved underskrift av leieavtalen skal Leietaker fremlegge gyldig legitimasjon/firmaattest.

(2)Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav Utleier og Leietaker har fått hvert sitt. Dersom leieavtalen er formidlet via eiendomsmegler er den undertegnet i tre eksemplarer, hvorav Utleier, Leietaker og eiendomsmegler har fått hvert sitt.

Utleier Leietaker

NAVNENE GJENTATT MED BLOKKBOKSTAVER

Kryss av for det alternativet som passer.

Stryk de(t) bilag som ikke brukes.