NæringsEiendom 08-2014

Finn ledige lokaler i bladet

No

7/8

A

ug

us

t 2

014

2

5.

årg

an

g

Skal ta shopping-kundene fra sentrum

Nye Aker Brygge:

Tema: Sikkerhet i nærings-eiendom

Lave leie-priser hindrer nybygg

Stor handels-utgave:Handelen må omstille seg

Ta energismarte valg når du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Du kan skape varige verdier gjennom lavere energikostnader, forbedret omdømme og økt konkurransekraft.

Enova gir deg og din virksomhet økonomisk støtte og råd til å velge grønne, framtidsrettede energiløsninger.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring Enova Svarer på 08049

Husk å søke før dere begynner!

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDomog nyE bygg

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

Foto

: lPo

ark

itek

ter

En annen standard.braatheneiendom.no

23 12 23 12Etablert 1952

BåL

rek

lam

ebyr

å

InnholdN Y H E T E R

12 KPI gir økte husleiekostnader16 Forlengelse – men til hvilke vilkår?

20 Felleskosnader: utleier skal ikke tjene på felleskostnadene 26 Energi spiser over 40 prosent

28 Riksrevisjonen til Storgata32 Leier 3900 meter i Posthuset34 Nå blir det liv i Kvadraturen

38 Vil ikke bygge nytt44 Inngangsverdien viktigst

54 Kunsternes møteplass98 Nytt om navn

38

44

54

INNHOLDNE 08 20144

Vi tilbyr bl.a.:• Fleksible kontorlokaler• Utvidede resepsjonstjenester• Fasilitetsstyring og renholdstjenester• Parkering• Internasjonalt nettverk/Business lounger• Møblering og design• Videokonferanserom• Trimrom og garderobeanlegg• Moderne arkitektur og flott natur

Med våre tjenester kan leietakerne fokusere på kjerneoppgavene sine, så tar vi oss av resten.

Mer enn kontor på IT Fornebu

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu, www.technopolis.no, tlf. 67 82 70 00

Ansvarlig redaktørDag-Jørgen Saltnes, [email protected]

JournalisterIvar Sekne og Jan Revfem

Forsidefoto:Eve Images

ØkonomiWenche Kleppe Torkelsen

Opplag/distribusjon – 20 000Bladet sender adressert til nærings-drivende (kontorer og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo, Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aur-skog-Høland, Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård, Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre Eiker, Nedre Eiker, Kongs berg, Notodden, Sola, Randaberg, Stavanger og Sandnes

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutnings takere i privat, kommunal og statlig virksomhet.

AnnonseavdelingTelefon 23 11 56 00

KontaktpersonerMette Nordtvedt, Heidi Ringlund og John Håkon Balstad

Årsab./Årsab. i Nordenkr 550,–/kr 700,–

UtgiverNæringsEiendom AS Arbinsgate 11 Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo 23 11 56 00, [email protected]

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Layout/designNE byrå

TrykkAllerTrykk/MerkurTrykk

CopyrightNæringsEiendom AS

ISSN0805-9837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom dekker også elekt-ronisk publisering. Alle rettig heter til formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører NæringsEiendom AS. Kopier av artikler i NæringsEiendom fås ved henvendelse til [email protected].

Neste utgave19. september

Bekreftet opplag20 457

684

Leses av 37 000 ledere

70

66

H A N D E L :

58 Varehandelen kan tape 50 milliarder60 De kostbare meterne

64 Beholdt gateposisjonen66 Ga opp etter dobling

70 Nye Aker Brygge: Skal ta shopping-kundene fra sentrum74 Rådyrt i Karl Johans gate

76 Sentrumshandelen i fritt fall fra 198980 Det begynte på 70-tallet

82 Fikk kritikk for suksesskjøp86 Gina Tricot: Ikke mett i Norge

S I K K E R H E T:

92 Sikkerhet i eiendom: Mer teknologi, færre vektere96 Nye forsikringskrav til sikkerhet i eiendom

INNHOLDNE 08 20146

Ledige lokaler i Sjølystparken på Skøyen

Kontakt Kenneth A. Blaaflat | Tlf: +47 918 07 149 | Epost: [email protected]

www.leietakerdnb.no

Drammensveien 169-171

Ledig areal: 620 KVM - 2.240 KVM

• 1. og 2. etasje, sammen eller delt • Bygget er representativt med gode

kvaliteter på fasader, inngangsparti og fellesarealer

• Mulighet for felles møteromssenter og kantine• Sykkelparkering, garderobe/dusj• God parkeringdekning

Drammensveien 165-167

Ledig areal: 250 KVM - 1.330 KVM

• Flere muligheter og arealer i forskjellige størrelser i 1. etg, 2. etg, 3. etg, og 4. etg

• Tekniske fasiliteter holder et godt nivå• Felles møterom, kantine• Sykkelparkering• Garderobe/dusj

En beretning om en varslet kjøpesenterdød

Norge er det landet i Europa med desidert størst kjøpesentertetthet. Vi hadde allerede i 2010 langt over dobbelt så mange kvadratmeter kjøpesenterareal som våre naboland, og de seneste årene har flere store sentre bygd ut arealet ytterligere. Noe av grunnen til at nordmenn setter seg i bilen og kjører til et kjøpesenter kan forklares med kaldt vintervær og lange avstander, men det ikke i nærheten i å forklare forskjellen i kjøpesentertetthet fra naboland som Sverige og Finland.

Men det er mørke skyer over de mange kjøpesentrene i Norge. Netthandelen spiser markedsandeler i et lynraskt tempo. Ifølge en undersøkelse fra YouGov for Oslo Handelsstands Forening skal åtte av ti handle på nett i løpet av det neste halvåret. Hver fjerde nordmann har handlet på nett opptil ti ganger de seneste tre månedene, og i årets tre første måneder var netthandelen rekordhøy.

Og verre skal det bli. Konsulentselskapet Varde Hartmark anslår at norske butikker vil få et omsetningstap på 50 milliarder kroner i året som følge av netthandel og utenlands handel innen 2020.

Dette vil få dramatiske konsekvenser for mange butikker, men det vil trolig bli enda verre for eierne av noen av de mindre attraktive kjøpesentrene. Allerede i dag sliter flere med lite attraktive konsepter og få besøkende. Når butikk

omsetningen i Norge skal falle dramatisk, vil dagens tapere blant kjøpesentrene ende opp som tomme store spøkelsesbygg, uten mennesker, butikker og leieinntekter.

Det er bare å se på utviklingen i England, hvor netthandel har har slått bena under mange av de mellomstore og små sentrene. Norge ligger noen år bak England, og den samme situasjonen vil vi få her. Flere av nærsentrene i og utenfor Oslo sliter hardt i konkurransen mot de største sentrene.

Allerede nå må kjøpesentrene omstille seg. De må få inn attraktive butikkonsepter, men også servicekonsepter som trekker folk. Sørg for at lokaler blir brukt selv om de ikke har leietakere. Man kan for eksempel bruke lokalene i ulike markedsstunts i samarbeid med organisasjoner og foreninger. Vær kreativ og sørg for liv i lokalene, uansett om det kommer inn leieinntekter eller ei. Det er kjedelig med tomme bygater. Men intet er mer stusselig enn tomme kjøpesentergater.

Kjøpesentrene som ikke lykkes med å snu en negativ utvikling nå, vil lide en varslet kjøpesenterdød.

Tekst DAG-JØRGEN SALTNES

E-post [email protected]

Foto CHRIS AADLAND

LEDERNE 08 20148

«Vær kreativ og sørg for liv i lokalene,

uansett om det kommer inn leie

inntekter eller ei.»

9

VERKSTEDVEIEN 1 Byens grønneste bygg- midt på Skøyen

FRA EN GARTNER I PARISTIL SKØYEN I OSLO

Monier er ikke bare et topp moderne bygg med solide miljøvennlige kvaliteter. Det har også en historie med grønne aner. I 1854 fant den franske gartneren Joseph Monier ut at blomsterpottene han laget ble langt mer robuste i konstruksjonen ved å benytte armering. Monier ble etter hvert benevnelsen på elementer laget av armert betong, og i 1895 ble Oslo Monier- og Cementvarefabrik etablert på området.På folkemunne ble området omtalt som Monier.

www.monierskøyen.no

Antall arbeidsplasser: 25 — 1.000

Energiklasse A - passiv hus

Ledig areal: 500 — 16.000 m2

Innflytting fra: Q2 2015

Trafikknutepunkt: Trikk, buss, togog Flytoget i umiddelbar nærhet

Megler:Akershus EiendomOle Christian IversenTlf: 920 46 [email protected]

Eier/forvalter:Norwegian PropertyMorten WarbergTlf: 415 52 [email protected]

509

44

Ring 2

Ring 2

Ring 2

Ring 2

E18

E18E18E18

E18

E18

Sentralstasjonen

Karenlyst allé

Verk

stedv

eien

Drammensveien

Sjølystveien

Frognerstranda

Norsk Oljemuseum

Møller Skøyen

Høegh

Hafslund

SKØYEN STASJON

Esso

Tesla

Yara

KPI gir økte husleie kostnader

Økt inflasjon i Norge vil gi en økning i leiekostnadene for leietakerne. Men det er 12måneders veksten mot slutten av året som vil avgjør hvor mye husleien stiger til neste år.

Den seneste månedens kraftige økning i konsumprisene overrasket hele den

norske makroøkonomstanden, og avis ene har vært fulle av artikler om at man nå kan glemme utsiktene for nye rentekutt.

Konsumprisindeksen justert for avgiftsendringer og uten energivarer, steg med 2,6 prosent fra juli i fjor til juli i år. Det var langt høyere enn hva analytikerne hadde ventet (de så for seg en KPIvekst på mellom 1,9 og 2,1 prosent) og høyere enn Norges Bank egne prognoser.

LeieprisøkningFor bedrifter som leier lokaler er KPIveksten viktig med tanke på de fremtidige leiekostnadene. Mesteparten av leiekontraktene blir nemlig justert etter KPIendringen de siste 12 måneder fra den 15. november.

I november i fjor var årsveksten i konsumprisindeksen fra november 2012 til 2013 på 2,5 prosent. En større kontorbedrift, som leier 5000 kvadratmeter og har en kontraktsfestet leiepris på 2500 kroner per kvadratmeter, opplevde dermed en økning i leiekostnadene på 312 500 kroner fra 2013 til 2014.

Dersom den høye veksten i konsumprisene holder seg utover høsten, blir leietakerne nødt til å budsjettere med en vesentlig økning i leieprisene til neste år, selv om man ikke har noen reforhandling av leieavtalen denne høsten.



Leieareal Leiepris KPI-vekst 1% KPI-vekst 2% KPI-vekst 2.6%

600 m2 2500 kr/m2 15 000 30 000 39 000

1500 m2 2500 kr/m2 37 500 75 000 97 500

5000 m2 2500 kr/m2 125 000 250 000 325 000

8000 m2 2500 kr/m2 200 000 400 000 520 000

Dette øker leiekostnadene med

NYHETERNE 08 201412

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

HAUSMANNSGATE 6CA. 1000–2000 KVM KONTORLOKALER I SENTRUM

• Eiendommen ligger sentralt til på hjørnet av Hausmannsgate og Chr. Kroghs gate vis a vis Akerselva Atrium.

• I eiendommen får vi opp til 2100 kvm kontorlokaler til utleie. • Arealene er i hovedsak fordelt på 8. og 9. etasje i bygget

og representerer således byggets «beste» interne beliggenhet.• Store vindusfl ater gir gode og lyse arealfl ater.• Lokalene tilpasses leietakers ønsker og behov.• I tilknytning til eiendommens vareadkomst er det etablert vare-

heis med ramper, for øvrig betjenes bygget av 2 personheiser i hovedtrappeløpet.

• Det kan tilbys parkering til leie i tilknytning til arealene. Se animasjoner fra 8. og 9. etasje her: 8. etasje: https://vimeo.com/764387989. etasje: https://vimeo.com/76437678Finnkode: 47935707

KONTAKT Harald Lahn, Fortuna Megling ASTelefon 22 85 09 70 / 915 34 463, [email protected]

til leie

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

KARIHAUGEN NÆR E 6 – KONTORFELLESKAP FRA CA. 35 KVM

TRYGVE NILSENSVEI 8

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6, nær Karihaugen og Furuset.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min. og 20. min.

I 2. etasje etablerer vi nå kontorfellesskap med fl eksible arealløsninger. I etasjen er det felles møterom, intern kjøkken og ellers gode og trivelige fellesarealer.

Gode parkeringsforhold umiddelbart utenfor hovedinngangen, og for øvrig kort vei til off entlig kommunikasjon som buss og T bane.

NE nummer: 37076Finnkode: 50763628




ÆRVERDIGE KONTORLOKALER 290 – 1000 KVM

EILERT SUNDTS GATE 41

Vi har for utleie ærverdige Eilert Sunds gate 41. Eiendommen passer godt som enbrukerbygg, alternativt leies hver etasje ut enkeltvis.

Eilert Sunds gate 41 ligger vakkert til i kvartalet mellom Prof. Dahls gate og Uranienborgveien. Området preges av rolige og hyggelige omgivelser.

Eiendommen holder en meget høy og kvalitetsmessig god standard. Moderne ventilasjon/kjøling (balansert luft), fjernvarme, calling etc.

Eiendommen består av 3 etasjer, samt gode arealer i underetasjen som benyttes delvis til kantine, showroom etc.

Hver etasje er inndelt med dels åpne arealer og dels enkeltkontorer/møterom.

Det er tilgjengelig ca. 10 p plasser på eiendommen som er til leie for byggets leietakere.

NE nummer: 42732Finnkode: 48801354

til leie


MODERNE KOMBINASJONSLOKALER HAUGENSTUA

GARVER YTTERBORGSVEI 83

Vi har for utleie gode kombinasjonslokaler beliggende i Garver Ytterborgsvei 83.

Bygget ligger fi nt til med profi leringsmulighet mot Garver Ytteborgsvei og dels Østre Aker vei.

Det er kun få minutters gange til Haugenstua togstasjon med 10 minutters togtur til sentrum eller Lillestrøm.

De ledige arealene består av:

389 kvm kontorarealer inneholdene cellekontorer, møterom, showroom, kjøkken, arkiv etc. Kontorene har direkte adkomst til lageret.

1056 kvm lagerlokaler med innlastingsområde via lasterampe. Lageret kan eventuelt deles i mindre enheter og er i dag utstyrt med pallereoler.

Lageret er søylefritt og med fri takhøyde i overkant av 6 meter.

Det er gode parkeringsmuligheter for leietakere og besøkende samt mulighet for leie av faste p plasser.



til leie

KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler med utsikt over Bankplassen.

Følgende arealer er ledig:1. etasje : 65 kvm lager med egen innkjøring.3. etasje: 120 kvm åpent kontorlandskap4. etasje: 83 kvm hjørnekontor UTLEID4. etasje: 109 kvm kontorseksjon.

Arealene er ledig pr. d. d.

NE nummer: 39751 og Finnkode: 47540933


KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2 109 – 120 KVM

LILLEAKERVEIEN 25

Eiendommen ligger vis a vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til off entlig kommunikasjon og tog/fl ytog.

Følgende arealer blir ledig:5. etasje: 185 kvm kontorer inneholdende dels åpne løsninger og dels cellekontorer, kantine, showroom/møterom , arkiv etc. Ledig medio september 2014.3. etasje: Ca. 180 kvm kontorlokaler inneholdende cellekontorer, møterom, etc. Ledigpr. d.d.1. etasje: lager kun Ca. 50 kvm med enkel adkomst fra bakkeplan og inn. I tilknytning til leieforholdet er mulighet for leie av p plasser.

NE nummer: 42088 og Finnkode: 50763717

LILLEAKERVEIEN 25 – KONTOR / LAGER CA. 180 KVM

Kontakt: Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

Vi tilbyr:

FORVALTNING

UTLEIE

SALG

SØK

Forlengelse – men til hvilke vilkår?

Flere leietakere har rett til å forlenge leie kontrakten. Kontraktsteksten avgjør betingelsene.

Noen leiekontrakter gir leietakerne rett til forlengelse av leiekontrakten. Men hva innebærer det?

Dette er de tre ulike forlengelse- begrepene som hovedsakelig er i leie-kontraktene:

• Forlengelse til like vilkår.• Forlengelse til markedsleie, for

øvrig på like vilkår.• Forlengelse til markedsvilkår.Forlengelse til like vilkår innebærer

samme husleie og samme vilkår i forleng-

elsesperioden som i den opprinnelige leiekontrakten (justert for inflasjonen underveis). Hvis man får rett til forleng-else til like vilkår i tider hvor leieprisene er lave, kan man som leietaker spare store beløp over neste leieperiode.

MarkedsleieHvis man har en kontrakt hvor det står Forlengelse til markedsleie, for øvrig på like vilkår, vil alle andre vilkår enn husleien bli videreført. Men husleien blir justert til det som betegnes som markedsleie. For å finne «markedsleie» vil det vanligvis bli hentet inn data fra sammenlignbare leiekontrakter som er tegnet i løpet av den seneste tiden.

Forlengelse til markedsvilkår innebærer at det kan skje en justering av alle vilkårene i leiekontrakten. Men denne type kontrakt er blitt mye min-dre vanlig de seneste årene.

Klargjør begrepeneDersom man skriver under på en leie-kontrakt uten at man helt forstår hva begrepene i kontrakten betyr, risikerer man uenighet med gårdeier og ubehag-elige overraskelser. Det er derfor viktig at man klargjør de begrepene som er uklare, og legger inn presiseringer i leiekontrakten som definerer begrep-ene. For eksempel hvilke forutsetninger som legges til grunn for fastsettelsen av «markedsleien».

I tillegg kan det være klokt å legge inn en tvisteløsningsmekanisme, for eksempel at to uavhengige bransje-eksperter skal fastsette husleien der-som gårdeier og leietaker er uenige om hva markedsleien er.



Foto SHUTTERSTOCK

Det er fort gjort å begynne å krangle om uklarheter i leiekontrakten.

ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt [email protected], tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

NYHETERNE 08 201416

FORVALTNING • UTLEIE • EIENDOMSMEGLING • RÅDGIVNING M.M. Besøksadr.: Tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, St. Olavs Plass, 0130 Oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

CARL BERNER NÆRINGSPARK HASLEVEIEN 28/38 OG SINSENVEIEN 11

Ca. 175 m2 BTA KO N TO R LO K A L E

Lyse og pene arealer innredet pr. dd med 4 kontorer samt stort møterom og et resterende åpent landskap/resepsjon/

møte samt kjøkken og toaletter.

Individuell tilpasning er mulig

Beliggenhet i 3. etg. med heisadkomst. God kontorstandard. Mulighet for egne

parkeringsplasser på gårdsplass.

Ca. 100 m2 BTA KO M B I N A S J O N S LO K A L E R

Liten effektiv kombinasjonsmulighet/ lager og kontor.

Beliggende på bakkeplan med vareadkomst til egen liten rampe.

Ledig fra august.

Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

Ca. 130 m2 BTA KO M B I N A S J O N S LO K A L E

Praktisk kombinasjonsløsning, innredet pr dd med 1 kontor og med åpent areal

til lager/verksted.

Beliggende i 3. etasje med tilkomst til rampe ved 2 store vareheiser. Egen

kontorinngang med personheis.

Ledig fra august.

Mulighet for egne parkeringsplasser på gårdsplass.

LO K A L E R T I L L E I E

U T L E I D

3 blir 1Østlandske Næringsmegling AS, Næringsforum Øst AS og Næringsmeglerne Østfold AS har vært tre er-farne aktører i markedet på østsiden av Oslofjorden i mange år. Selskapene har jobbet utelukkende med næringseiendom, utleie og salg. Hvert selskap har hatt en solid posisjon i markedet.

Eiendomsbransjen er i stadig utvikling og modning. Dette stiller nye krav til alle aktører, også til megle-re. Vi samler kompetansen, styrker salgsleddet og

etablerer Metra Næringsmegling AS. Samlet møter vi nå markedet med en robust kompetanse.

Ved å samle selskapene har vi nå en enda mer kom-plett og omfattende kundedatabase med de vik-tigste eiendomsaktørene i vårt nedslagsfelt. Alle potensielle kjøpere og leietakere «matches» mot de eiendommene vi til enhver tid har i porteføljen. Dette løser oppdragene raskere.

Hva oppnår vi?Vi blir en mer robust organisasjon som er mindre sårbare og avhengige av enkeltpersoner. Vi rasjo-naliserer og samler de viktige og nødvendige back-offi cefunksjonene og blir fl ere som kan jobbe direk-te med salg. Vi får brukt ressursene til den enkelte medarbeider på en riktigere måte, og vi får langt større kapasitet til å utvikle produktet vårt, til for-del både for den enkelte medarbeider, og ikke minst, for kundene våre.

Hva oppnår du?Du kan trekke veksler på vårt svært omfattende kontaktnett, stor bredde i kompetanse og en be-tydelig kapasitet til å løse ditt oppdrag, enten du er utleier eller selger, leiesøker eller investor. 12 medarbeidere står klare til å ta seg av ditt oppdrag. Merk deg navnet Metra Næringsmegling AS. Selska-pet blir største næringsmegler i regionen Østfold og Søndre Akershus!

Våre avdelingskontorer fi nner du i Moss og Fredrikstad.

SALG OG UTLEIE AV ALLE TYPER NÆRINGS-EIENDOM

3 BLIR

1

Vi samler kompetansen, styrker salgsleddet og etablerer Metra Næringsmegling ASmetra.no

Leiesøk, verdivurdering og tilgrensende rådgivning

Annonse220x290_print.indd 2 12.08.14 08:50

3 blir 1Østlandske Næringsmegling AS, Næringsforum Øst AS og Næringsmeglerne Østfold AS har vært tre er-farne aktører i markedet på østsiden av Oslofjorden i mange år. Selskapene har jobbet utelukkende med næringseiendom, utleie og salg. Hvert selskap har hatt en solid posisjon i markedet.

Eiendomsbransjen er i stadig utvikling og modning. Dette stiller nye krav til alle aktører, også til megle-re. Vi samler kompetansen, styrker salgsleddet og

etablerer Metra Næringsmegling AS. Samlet møter vi nå markedet med en robust kompetanse.

Ved å samle selskapene har vi nå en enda mer kom-plett og omfattende kundedatabase med de vik-tigste eiendomsaktørene i vårt nedslagsfelt. Alle potensielle kjøpere og leietakere «matches» mot de eiendommene vi til enhver tid har i porteføljen. Dette løser oppdragene raskere.

Hva oppnår vi?Vi blir en mer robust organisasjon som er mindre sårbare og avhengige av enkeltpersoner. Vi rasjo-naliserer og samler de viktige og nødvendige back-offi cefunksjonene og blir fl ere som kan jobbe direk-te med salg. Vi får brukt ressursene til den enkelte medarbeider på en riktigere måte, og vi får langt større kapasitet til å utvikle produktet vårt, til for-del både for den enkelte medarbeider, og ikke minst, for kundene våre.

Hva oppnår du?Du kan trekke veksler på vårt svært omfattende kontaktnett, stor bredde i kompetanse og en be-tydelig kapasitet til å løse ditt oppdrag, enten du er utleier eller selger, leiesøker eller investor. 12 medarbeidere står klare til å ta seg av ditt oppdrag. Merk deg navnet Metra Næringsmegling AS. Selska-pet blir største næringsmegler i regionen Østfold og Søndre Akershus!

Våre avdelingskontorer fi nner du i Moss og Fredrikstad.

SALG OG UTLEIE AV ALLE TYPER NÆRINGS-EIENDOM

3 BLIR

1

Vi samler kompetansen, styrker salgsleddet og etablerer Metra Næringsmegling ASmetra.no

Leiesøk, verdivurdering og tilgrensende rådgivning

Annonse220x290_print.indd 2 12.08.14 08:50

SALG - SarpsborgLager/verksted/kontorlokaler

Bredmyra 10-12, 1739 BORGENHAUGEN

Areal: 7 988 kvmTomt: 10 038 kvm

8 km fra Sarpsborg sentrum. Området består i hovedsak av lager/logistikk, samt lettere industri og håndtverksbedrifter.

Metra Næringsmegling AS, avd Moss

Geir Hesselberg • mob: 90 18 24 25

[email protected] | metra.no

Prisantydning: kr. 30 000 000,-

SALG - Fredrikstad senturmVeldrevet marina

Kiærs Bruk Marina Hjalmar Bjørgesvei 113 - 115, 1604 FREDRIKSTAD

Areal: 690 kvmTomt: 39 213 kvm

Sentrumsnært, med kort avstand til skjærgården. Eiendommen kan benyttes til andre formål.


Øivind Slangsvold • mob: 40 46 18 00



SALG - Moss sentrumHandel-/utviklingseiendom

Gudesgate 12, 1530 MOSSAreal: 967 kvmTom: 2 086 kvm

Eiendommen ligger meget sentralt i sentrum. Omkranset av næring og boligbebyggelse. Gangavstand til alle byens fasaliteter.


Kjell R. Karlsen • mob: 91 56 74 34


Langsiktig utleid til Kiwi. Leieinntekt pt kr. 1 282 000,- pr. år.

SALG - RakkestadMange bruksområder

Mysenveien 453 og 455, 1890 RAKKESTADAreal: 1 867 kvmTomt: 8 612 kvm

Kunst- og hånverksenter i solid bygningsmasse som kan søkes konvertert til f.eks. institusjon, overnatting, beboelse, leirsted, kurs/konferanse, kontorer, småindustri mm. Prisantydning: kr. 8 500 000,-




SALG - NæringstomterVåler Næringspark

Granittveien 101592 VÅLER I ØSTFOLD

Strategisk plassert midt i Østfold, med 10 min kjøring til både E6 og E18.




Tomt: fra 10 000 kvm

Prisantydning: kr. 350,- pr. kvm.

Meget gode grunnforhold.

SALG - Næringstomt, VestbyForretning/plasskrevende varegrupper

Kleverveien 1540 VESTBY

Tomt: 13 504 kvm

Beliggende ved siden av Bauhaus, rett nord for Vestby sentrum. Fantastisk profilering mot E6 og Vestbyveien.





Geir Hesselberg • mob: 90 18 24 25 • [email protected] Øivind Slangsvold • mob: 40 46 18 00 • [email protected]

Kjell R. Karlsen • mob: 9156 74 34 • [email protected] Øivind Slangsvold • mob: 40 46 18 00 • [email protected]

Geir Hesselberg • mob: 90 18 24 25 • [email protected] Geir Hesselberg • mob: 90 18 24 25 • [email protected]

SALG - Sarpsborg SALG - Fredrikstad senturm

SALG - Moss sentrum SALG - Rakkestad

SALG - Næringstomter SALG - Næringstomt, Vestby

Lager/verksted/kontorlokaler Veldrevet marina

Handel-/utviklingseiendom Mange bruksområder

Våler Næringspark Forretning/plasskrevende varegrupper

SALG - SarpsborgLager/verksted/kontorlokaler

Bredmyra 10-12, 1739 BORGENHAUGEN

Areal: 7 988 kvmTomt: 10 038 kvm

8 km fra Sarpsborg sentrum. Området består i hovedsak av lager/logistikk, samt lettere industri og håndtverksbedrifter.





SALG - Fredrikstad senturmVeldrevet marina

Kiærs Bruk Marina Hjalmar Bjørgesvei 113 - 115, 1604 FREDRIKSTAD

Areal: 690 kvmTomt: 39 213 kvm

Sentrumsnært, med kort avstand til skjærgården. Eiendommen kan benyttes til andre formål.





SALG - Moss sentrumHandel-/utviklingseiendom

Gudesgate 12, 1530 MOSSAreal: 967 kvmTom: 2 086 kvm

Eiendommen ligger meget sentralt i sentrum. Omkranset av næring og boligbebyggelse. Gangavstand til alle byens fasaliteter.


Kjell R. Karlsen • mob: 91 56 74 34


Langsiktig utleid til Kiwi. Leieinntekt pt kr. 1 282 000,- pr. år.

SALG - RakkestadMange bruksområder

Mysenveien 453 og 455, 1890 RAKKESTADAreal: 1 867 kvmTomt: 8 612 kvm

Kunst- og hånverksenter i solid bygningsmasse som kan søkes konvertert til f.eks. institusjon, overnatting, beboelse, leirsted, kurs/konferanse, kontorer, småindustri mm. Prisantydning: kr. 8 500 000,-




SALG - NæringstomterVåler Næringspark

Granittveien 101592 VÅLER I ØSTFOLD

Strategisk plassert midt i Østfold, med 10 min kjøring til både E6 og E18.




Tomt: fra 10 000 kvm

Prisantydning: kr. 350,- pr. kvm.

Meget gode grunnforhold.

SALG - Næringstomt, VestbyForretning/plasskrevende varegrupper

Kleverveien 1540 VESTBY

Tomt: 13 504 kvm

Beliggende ved siden av Bauhaus, rett nord for Vestby sentrum. Fantastisk profilering mot E6 og Vestbyveien.





Utleier skal ikke tjene på felleskostnadene

Felleskostnader skal være et nullsum-spill som normalt er ment å dekke faktisk påløpte kostnader. Utgangspunktet er ingen fortjeneste for utleier.

Det er det viktig å huske på når du som leietaker betaler inn og kanskje synes beløpet er urimelig høyt. Ettersom utlei ere ikke skal tjene på hva som belastes av felleskostnader, legges det ofte opp til at forskjellen mellom leietakernes ákonto-innbetalinger og faktiske kostnader avregnes årlig.

Under avregningen kan det selvsagt oppstå uenigheter om hva

som er avtalt mellom partene. Det gjelder både hva felleskostnadene skal omfatte og hvordan avregningen skal skje. En praktisk måte å gjøre avregn-ingen minst mulig innviklet, er å sørge for at alle leie kontraktene i bygget har samme bestemmelser knyttet til felleskostnader.

Generelt kan kostnadene i et leieforhold deles i tre: Eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader.

Ingen rettslig definisjonPartner Gøran Mjelde Aarvik i Wikborg Rein og advokatfullmektig Jørgen Aas Eide i Wikborg gjør et poeng av at i husleiesammenheng eksisterer det ingen rettslig definisjon av hva som er felleskostnader. Dermed blir leiekontraktens definisjon avgjørende for hva som skal inngå i felleskostnadene.

Mjelde og Aas Eide anbefaler at leiekontrakten gir en overordnet beskrivelse av hva som skal anses som

eier-, leietaker- og felleskostnader. Det bør også presiseres at en eventuell opplisting av konkrete utgiftsposter ikke kan anses som uttømmende. En utleier risikerer i motsatt fall at utgifts-poster som dukker opp, men som ikke er omtalt i leiekontrakten, ikke kan belastes felleskostnadene. Videre anbefaler de to Wikborg-advokatene at leiekontraktene angir hvordan fordel-ingsnøkkelen mellom byggets leie-takere er beregnet. En beregningsmåte her kan være etter leietakers andel av eksklusivt utleiebart areal i bygget.

Utleiers administrasjonskostnader belastes gjerne leietakerne gjennom et prosentvis påslag på felleskost-nadene. Ifølge de to advokatene tilsier rettspraksis at et slikt sjablongmessig påslag må ha en eksplisitt hjemmel i leiekontrakten.

Kan korrigerePartene unngår tvil hvis det presi seres i leiekontrakten at utleier kan

Felleskostnader:

NYHETERNE 08 201420

korrigere avregningen på et senere tidspunkt. Dette er viktig, ettersom det kan oppstå tilfeller der utleiers leverandører korrigerer sine fakturaer, eller det rett og slett har skjedd feil i utleiers utregninger.

Leiekontrakten bør regulere hvem som skal dekke andel en for mulige ledige lokaler i bygget. Det er også hensiktsmessig å regulere hvordan eventuelle besparelser knyttet til ledige lokaler skal fordeles mellom utleier og leie takerne. Mjelde og Aas Eide mener en vanlig reguler ing er at utleier dekker andelen for ledige lokaler, men først etter at det er gjort fradrag for eventuelle besparelser knyttet til ledigheten.

De to advokatenes fraråder normalt en skjevdeling mellom leietakerne etter nytte og forbruk, fordi det kan gjøre avregningen mer innviklet. Dette vurderes konkret ved utarbeidelse av den enkelte leiekontrakt. Som eksempel trekker Mjelde og Aas Eide

Adresse:Bragernes Torg 1 Drammen sentrum

Kontakt megler Anne Berit Terum StensrudEiendomsmegler MNEFEpost: [email protected]: 32 21 33 00/ Mobil: 958 30 78

www.eiendomssenter.no

Adresse:Bragernes Torg 1 Drammen sentrum

Kontakt megler Anne Berit Terum StensrudEiendomsmegler MNEFEpost: [email protected]: 32 21 33 00/ Mobil: 958 30 78

www.eiendomssenter.no

Oslo sentrumKongens gate 15Nedre Slottsgate 4• Eiendommen ligger sentralt

i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

• Tre personheiser, samt vareheis.

• Rimelig husleie

Ledige lokaler:

2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm BTO




Kontakt:Knut HolterSenior Eiendomsmegler MNEF Nærings eiendom Mobil: 952 72 522Dir.tlf.: 32 21 33 19Sentralbord: 32 21 33 00Telefax: 32 25 55 [email protected]

www.eiendomssenteret.no

Ski

pper

gata

Mun

keda

msv

eien

Ake

rsga

ta

Akershusstranda

Dro

nnin

gens

gat

e

Enga

Frid

tjof Nansens plass

Glacisgata

Karl Johans gate

Kirk

egat

aKong

ens

gate

Lille Grensen

Ned

re S

lott

sgat

e

Ned

re V

ollg

ate

Prinsens gate

Revierstredet

Rose

nkra

ntz'

gate

Ruseløkkve

ien

Råd

husb

rygg

e 1

Råd

husb

rygg

e 2

Råd

husb

rygg

e 3

Rådhusgata

Rådhusplassen

Tollbugata

Tord

ensk

iold

s ga

te Torg

gata

Øvr

e Sl

otts

gate

Øvr

e Vo

llgat

e

GrundingenHolm

en

s gat

e

Strand

en

TIL LEIE

frem at en restaurant eller et trenings-studio ofte har betydelig større forbruk av vann og større mengder avfall enn en kontorleietaker.

UklartSom nevnt over kan kostnadene i et leieforhold deles i tre. Senioradvokat Christoffer Nicolaisen i Deloitte Advokatfirma har uttalt til NE nyheter at praksis har vist at det ofte er uklart hva som skal fordeles på eierkostnads-siden og hva som regnes som felles-kostnader.

– På leietakersiden finnes alt fra de som ønsker at felles kostnadene skal være inkludert i leien, til de som ennå ikke har et bevisst forhold til dette. Det er også noen som ønsker en bedre presisering av felleskostnadsbudsjetter og -regnskaper, sier Nicolaisen.

En klassisk problemstilling er grensedragningen mellom vedlikehold (felleskostnader) og utskiftning (eier-kostnader). Her heter det normalt at

Leiekontrakten bør gi en overordnet beskrivelse av hva som skal anses som eier-, leietaker- og felleskostnader.

Pass på at leiekon-trakten definerer klart hva som skal være med i felles-kostnadene.

Favør gårdeiereDessverre for leietakerne går megler-standarden som oftest i favør av gård eierne, skal vi tro Nicolaisen. I enkelte tilfeller har leietakere oppdaget at gårdeiere dytter over eierkostnader på leietakerne som felleskostnader. Nicolaisen tror dette kan skyldes at deler av miljøet – typ-isk nærings meglerne - opptrer som om eierkostnader er lavere enn de egentlig er. Basale opererer med 180 kroner kvadratmeteren som typiske eierkostnader i kontorbygg, altså 100 kroner lavere per kvadratmeteren enn felleskostnadene.

Tekst JAN REVFEM


Foto SHUTTERSTOCK

eier plikter å skifte ut når innretningen ikke lar seg vedlikeholde på regnings-svarende måte. Det betyr i praksis på spesielle problemstillinger.

Nicolaisen trekker frem et teo-retisk eksempel der hver del av et ventilasjonsanlegg eller en heis er verdt 5 prosent. Kan man da nøye seg med å skifte ut enkeltvise deler og kalle det vedlikehold? Eller må man på et tidspunkt innse at anlegget faktisk er skiftet ut og derfor må henføre kost-nadene tilknyttet dette til eierkost-nadssiden?

Hver uenighet mellom gårdeier og leietaker må derfor vurderes og løses konkret. Det mener Nicolaisen fører til for mye ressursbruk enn hva som hadde vært tilfelle dersom bransjen hadde valgt en klarere regulering i kontrakten.

NYHETERNE 08 201422

Linstow AS står for prosjektledelsen og utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: [email protected] W: www.linstow.no

Vol. 1

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • Innflyttningsklartnybygg.• Høystandardmedsterktmiljøfokus.• Ledigelokalerihhv4.5.og7.etasje (somogsåertoppetasjen).• EnergiklasseA/Passivhus-standard • BREEAMExcellent• Personalrestaurantogmøteromssenter• Innendørsogutendørsparkering• Sykkelparkering• EnkeladkomstfraE6ogRing3

byLinstow

Vær smart - tenk nytt!

Design: lem

on.no

ASKER PANORAMA er Askers nye signalbygg, selve inngangs-portalen fra vest som møter deg når du kommer kjørende på E18 fra Drammen. Bygget utgjør samlet ca. 32 000 kvm og gjenværende ledig areal er kun 903 kvm (2. etg.). Leies ut fortrinnsvis til én leietaker, alternativt kan lokalet deles i to areal på hhv. ca 356 og 547 kvm. Bygget har en harmonisk blanding av åpne miljøer og cellekontorer, møteplasser og møterom, godt med lys og fokus på trivsel. Det er et fullservice-bygg med kaff ebar, resepsjon, spiseri, treningsrom, shuttlebuss og egen vaktmester.

Asker Panorama vil bli et miljøvennlig byggmed BREEAM-sertifi seringen «Excellent»som et av de første i landet.

Kun 903 kvm igjen.

Kontakt: Jan W. Roll905 33 369 - [email protected]

Kontakt: Bent Roar Ekse

934 92 055 - [email protected]

SNART FULLT UTLEID!

KUN 903 KVM IGJEN

FORNEBUVEIEN 1-3

UTLEIEnewsec.no

• Lokaler fra 258 – 4.200 kvm• Lokalene har gjennomgående god standard• Åpne og lyse lokaler• Kan lett tilpasses etter leietakers ønsker• Resepsjonsløsning dersom ønskelig• Kantine m/møteromsfasiliteter, trimrom,

garderobe m/badstu, lager i kjeller• Kort vei til alle fasiliteter på Lysaker torg• Godt med p-dekning

Flotte lokaler sentralt på Lysaker – spesielt god eksponering mot E18. Gjennomgående lyse lokaler, med store vindusflater. Ledig fra juni 2014.

Sentralt på Lysaker med gangavstand til stasjonen. Grønne omgivel-ser på den ene siden og god eksponering mot E 18 på den andre.

Jan W. Roll+47 90 53 33 [email protected]

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 [email protected]

Fantastiske lokaler med en av Oslos beste beliggenheter. Bygget er totalrenovert og nye leietakere vil få moderne, effektive og fl eksible lokaler som møter dagens krav.

• 4. etasje: 743 kvm, 5. etasje: 729 kvm, totalt: 1.472 kvm (mulighet for interntrapp)

• Høy standard og med universell utforming

• Bygget er totalrenovert

• Etg. kan leies samlet eller hver for seg

• Kantine, garderobe-/dusj- og konferansefasiliteter

• Felles takterrasse med utsikt over byen

• Gode parkeringsmuligheter i området

Sentral beliggenhet mellom Victoria Terrasse og Slottsparken.Det er kun få minutters gange til all offentlig kommunikasjon.


Daniel Bjørn+47 92 69 50 [email protected]

HAMANGSKOGEN 60

UTLEIEnewsec.no

• Klar til innflytting• Areal fra ca 700 - 1.685 kvm• Enkel adkomst med bil fra E18/E16,

10 min gange til Sandvika togstasjon,gode bussforbindelser

• Gode eksponeringsmuligheter mot E16• Godt med parkeringsdekning• Fjernvarme/fjernkjøling, cat 5• Dagens løsning gir ca 75 arbeidsplasser,

kan tilpasses opptil 120

Lyse lokaler på Hamang i Sandvika til leie på ca 1.685 kvm. Gjennomført god standard, med gode tekniske løsninger. Rimelig leie.

Hamangskogen 60 ligger på et høydedrag med fritt utsyn over Sandvika. Kort vei til offentlig kommunikasjon.


Bent Roar Ekse+47 93 49 20 [email protected]

Energi spiser over 40 prosent

Felleskostnadene i et kontorbygg ligger typisk i overkant av 280 kroner per kvadrat meter, der energikostnadene utgjør drøye 40 prosent.

Det OBOS-eide selskapet Basale utarbeider hvert år anslag for felles-kostnader i kontorbygg. Nøkkel tallene, som er gjengitt i tabellen, er basert på analyse av regnskapene for 2013 i porte-føljen til Basale. Det totale utvalget består av 58 eien dommer med et samlet areal på 352 000 kvadrat meter. Gjennomsnitts-bygget er derfor på 6100 kvadratmeter, som er nokså høyt, og mindre bygg kan være uforhold messige dyre å drifte.

Kostnadene i tabellen er fordelt på vektet areal, og det er også gjengitt

anslag for bygg med typiske lave og høye felleskostnader.

Den klart største kostnadsdriveren blant felleskostnader er som tabellen viser energikostnader, som i gjennom-snitt utgjør 118 kroner per kvadrat-meteren, eller 42 prosent av de totale felleskostnadene. NæringsEiendom har snakket med eiendomsbesittere som regner inn hele 50 prosent her, men det avhenger også av hva som defineres som energikostnader. Basale har i undersøkelsen holdt eiendommer med ekstreme energikostnader i begge retninger utenfor utvalget.

Feilaktig bildeEnergikostnadene knyttet til felles-arealer holdes dessuten ifølge Basale på et kunstig lavt/høyt nivå og gir etter forvalterens mening et feilaktig bilde av gjennomsnittlige energikostnader. De er derfor ikke sammenliknbare med energikostnader i andre bygg.

Basale har videre regnet seg frem til at løpende driftsutgifter står for 15 prosent av felleskostnadene og ligger i gjennomsnitt på drøyt 40

kroner kvadratmeteren. Utgifter til renhold og kommunale utgifter beregnes til henholdsvis 25 kroner og 20 kroner kvadratmeteren, og så følger kostnadene nedover i fallende rekkefølge.

Basale skriver i rapporten at kostnader for heis/rulletrapp, kantine, senterledelse, sentermarkedsføring og administrasjonspålegg holdes uten-for analysen. Dette kan være store kostnads drivere for enkelte bygg, mens for andre bygg er disse kostnadene ikke aktuelle.

Totalt regner altså Basale med typiske felleskostnader på drøyt 280 kroner kvadratmeteren, som stemmer godt med hva NærngsEiendom hører fra utleiere. Kostnadene varierer imidler tid med om lag 100 kroner kvadratmeteren i begge ender.

Basale gjør ellers et poeng av i rapporten at det er bare minimale endringer i felleskostnadene for 2013 sammenliknet med 2012.

Tekst JAN REVFEM


NYHETERNE 08 201426

Gj.snitt per m2

Andel av total

Lav Høy

El. kraft/olje/fjern-varme/kjøling

118 41,7% 68 155

Løpende drift 43 15,2 % 23 70

Renhold 25 8,8 % 8 43

Kommunale avgifter 20 7,1 % 5 33

Avfallshåndtering 18 6,4 % 5 24

VVS 14 4,9 % 9 27

Brannvern/intern-kontroll

12 4,2 % 6 22

Utendørs 10 3,5 % 3 19

Andre tekniske installasjoner

9 3,2 % 1 12

Vakthold 5 1,8 % 2 19

Bygningsmessige reparasjoner

3 1,1 % 1 8

Telefon/overføring 2 0,7 % 1 4

Rekvisita/Drifts-materiell

2 0,7 % 1 4

Støttefunksjoner 2 0,7 % 1 18

Totalt 283 100,0 %

Sentralt beliggende lokaler i Tollbugata 27, like bak Stortinget

• Lokalet på 394 kvm i 2. etasje er inndelt med cellekontor, åpent landskap, møte/showroom og kjøkken

• Mulighet for individuell tilpasning i lokalene

• Innbydende inngangsparti med heis til alle etasjene

• God ventilasjon/aircondition

• Fiber i bygget

• Trimrom / dusj / garderober i bygget

• Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

• Mulighet for garasjeplass

Tol lbug ata 27

Kontorlokalertil leie394kvm

Kontakt: Balder Næring AS | Vidar Wergeland | tlf: 970 33 999

e-post: [email protected] | www.opulens.no

Tabell over felleskostnader.

Kilde: Basale

Riksrevisjonen til Storgata

Riksrevisjonen flytter til nybygget til Olav Thon Gruppen i Storgata 14-18.

NE nyheter skrev i desember i fjor at Høgskolen i Oslo og Akershus tar over 13 000 kvadratmeter i Pilestredet 42 etter Riksrevisjonen. Høgskolen fremforhandlet en avtale med gårdeier KLP Eiendom fra 2016 til 2033.

Kommunikasjonsrådgiver Anders Bortne i Riksrevisjonen bekreftet i desember at de er blitt sagt opp av KLP Eiendom og er i gang med jakten på

nye lokaler. Det var før jul ukjent hvor Riksrevisjonen havner.

Men nå skriver Finansavisen tors-dag at det er Olav Thon Gruppen som har kapret Riksrevisjonen til sitt nye bygg i Storgata 14-18 (se illustrasjon), inntil Thon Gruppens hovedkontor i Stenersgata 2. JM Norge skal føre opp nybygget for 194,5 millioner kroner, byggestart er nå i tredje kvartal.

Olav Thon Gruppens planer for Storgata 14-18 innebærer at det skal

settes opp et nytt bygg på åtte etasjer og to underetasjer på til sammen 14 000 kvadratmeter. Bygget skal inne-holde parkering, kontorer og butikk-lokaler.

Riksrevisjonen skal leie om lag 13 000 kvadratmeter. Om lag 400 ansatte fra Riksrevisjonen flytter inn i bygget. Ingen av partene vil over-for Finansavisen kommentere leie-nivået, som trolig ligger godt oppe på 2000-tallet.

Oslo ytre vest

Lysaker

Fornebu

Indre Oslo vest

Majorstua

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Ullevål

Indre Oslo øst

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Økern

Ryen

Oslo ytre sør

Skøyen

Indre Oslo nord

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

3500 4000

2900 3500

2400 3100

1700 2300

1550 2000

1300 1800

1000 1650

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

LEIEPRISERNE 08 201428

Vi vet at det ikke alltid biter på første forsøk

Historien forplikter

Øvelse gjør mester. Kunnskap og erfaring opparbeidet gjennom femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder nye utfordringer.

I 2014 er det 50 år siden Peter T. Malling startet opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 115 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester.

www.malling.no

Alna

142

KAMPEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Strøm

sveie

n

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

Alna

142

KAMPEN

ULVEN

Tøyen


Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Strøm

sveie

n

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

LEDIGE LOKALERBRYN / HELSFYR

Besøksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20 / E-post: [email protected] / www.sandia.no

7MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED T-BANE

10MINUTTER TIL OSLO SENTRUM MED BIL

Sandia Megling as

BRYNSHØGDA 9 1.340 m2 over 3 plan• Kontor og lager• Lokalene kan deles ned til ca. 250 m2

• Sentralt på Bryn• Nærhet til offentlig kommunikasjon• God parkeringsdekning• Lokalene kan tilpasses ny leietaker

BRYNSVEIEN 16–18 Meget pen kontorenhet 187 m2 / Kontorer 507 og 534 m2 – tilpasses bruker / Lager/kontor 308 m2 – leies sammen med kontor

• Velholdt kontorbygg• Kantine

HAAVARD MARTINSENS VEI 19 Kombinasjonslokale: Lager: ca. 3.600 m2, kontor: ca. 1.900 m2

• God takhøyde • Sentralt på Grorud• Arealene kan deles• God parkeringsdekning

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: [email protected] Egge: M: 91 32 41 90 / E: [email protected]

KONTAKT

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 24C Ca. 180 m² BRA kontor

• Nyoppussede flotte kontorer v/ Lindeberg –Furuset

• Plass til å sette containere utenfor• 5 parkeringsplasser• Kort vei til E 6 og Østre Aker vei

Alna

142

KAMPEN

ULVEN

Tøyen


Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Strøm

sveie

n

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6 ENSJØVEIEN 23 B107 m² i nytt påbygg, 155 m2 i 3. etasje• Vis-á-vis Ensjø T-Bane • Nybyggstandard • Fra 3 til 5 arbeidsplasser• Møterom og kjøkken• Parkering på eiendommen• Takterrasse

BRYNSVEIEN 5 340 m2 lokaler til kontor, trenings-senter, lager / 367 m2 kontor, samt 196 m2 lager / 213 m2 kontor• Moderne, attraktivt bygg• Kantine og trimrom i bygget• Ventilasjon med kjøling• T-bane stasjon ved siden av bygget

GLADENGVEIEN 14 Kontorer 200 – 500 m2

• Lyse arealer, egner seg godt til showroom

• Tilpasses leietaker• Ventilasjon, kjøling• Gunstige leienivåer• 268 m2 1. etg./168 m2 i 3. etg.

TVETENVEIEN 32 100 – 900 m2 kontor/ showroom/lager • Moderne, attraktivt bygg• Lokalene kan tilpasses leietaker• Effektiv ventilasjon med kjøling• Vareheis med rampe• God parkeringsdekning

OLE DEVIKS VEI 16 A Kontorer: 10 – 375 m2 • 2. etasje: nyoppussede og flotte

kontorlokaler• 3. etasje: enkeltkontorer• Vareheis opp til etasjen• Parkering• Ventilasjon med kjøling

HARALDRUDVEIEN 22325 m2 Showroom/kontor• Showroom/kontor med egen flott

inngang fra gateplan• Lokaler over to etasjer med

innvendig trapp• Beliggende sentralt på Alna• Meget god parkeringsdekning

Utleid

HELSFYR PANORAMA Kontorer fra 155 – 4.500 m2

• Signalbygg på Helsfyr rett ved E6• Moderne og tidsriktig kontorbygg• Fleksible kontorløsninger• Lokalene holder en høy standard• ”Alt i eget hus”. Høykvalitets kantine, betjent resepsjon, treningsstudio

• Svært god profilering mot E6/Strømsveien• God parkeringsdekning

155 M2 I 17./18. TOPPETASJE

Utleid

Leier 3900 meter i Posthuset

Jernbaneverket skal leie 3900 kvadrat-meter av Entra Eiendom i Posthuset.

Det fremkommer av halvårsrap-porten til Entra Eiendom. Det eksakte arealet er 3908 kvadratmeter i Biskop Gunnerus gate 14, som er den formelle adressen.

Kontrakten presenteres i rapporten som en «ny kontrakt» i andre kvartal, Jernbaneverket skal nå leie flere etasjer

i bygget. Jernbaneverket er også en betydelig leietaker i Stortorget 7, der kontrakten går ut i 2019.

Som vanlig opplyser ikke Entra om kontraktslengde og kontraktsnivå. Av-hengig av etasje og momsplikt, vaierer nivåene i Biskop Gunnerus gate 14 fra lavt 2000-tall til godt over 3000 kroner kvadratmeteren. Entra flytter selv fra toppetasjene i sitt eget prestisjebygg og

vil trolig få rundt 4000 kroner kvadrat-meteren fra en ekstern leietaker for disse lokalene.

I juni ble det kjent at Husbanken skal leie 4000 kvadratmeter i Grønland 51 av Entra (60 prosent eier), også kjent som Papirbredden 3, i Drammen.

Dette er et nybygg som skal stå ferdig i 2015.

Oslo ytre vest

Lysaker

Fornebu

Indre Oslo vest

Majorstua

Nydalen

Helsfyr-Bryn

Ullevål

Indre Oslo øst

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Økern

Ryen

Oslo ytre sør

Skøyen

Indre Oslo nord

CBD

Ledighet for kontor i Oslo

Kilde: Akershus Eiendom

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo

< 17,5 %

< 15,0 %

< 12,5 %

< 10,0 %

< 7,5 %

< 5,0 %

< 2,5 %

Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Februar 2014).

CBD: Sentrale business distrikt

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller [email protected] og [email protected]

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

LEIEPRISERNE 08 201432

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen


Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f Hofm

os Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

en

Thygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

LEDIGE LOKALER

Sandia Megling as

TIL SALGSTIL LEIE

Axel Eide: M: 90 82 82 25 / E: [email protected] Egge: M: 91 32 41 90 / E: [email protected]

KONTAKT

Sandia Gruppen er en fullservice tilbyder av eiendomstjenester.

Vi er delt inn i fire selskaper, og arbeider kun med næringseiendommer.

Sandia Megling AS

Sandia Eiendomsutvikling AS

Sandia Forvaltning AS

Multiparking Skandinavia AS

HØYMYRVEIEN 2 Næringsseksjon til salgs• Lyse lokaler med flott eksponering

mot Slemmestadveien• Forretning, showroom,

lettproduksjon, kontor. 343 m2.• Prisant kr 4 100 000 + omk.

ASK

ER

VESTBY NÆRINGSPARK VERPETVEIEN 20 v/E6Kontor, lager/logistikk• Høytlager med direkte innkjøring• Lager: 1.309 m2, Kontor: 495 m2

• Nær Vestby sentrum, ca. 30 min. med bil fra Oslo

VEST

BY

«CITYPASSAGEN» / AKERSGT./PILESTREDET Kontorer i Oslo sentrum• Fra 200 m² til 1200 m²• Åpne, lyse kontorer midt mellom

Stortinget og Tinghuset• Kort vei til offentlig kommunikasjon• Representativt. Høy teknisk standard

OSL

O

ENEBAKKVEIEN 127 Kombilokale på ca. 230m²• Sentral beliggenhet ved

Ryenkrysset mellom E6 og Ring 3• Lettproduksjon og kontorer• Direkte adkomst for paller, etc.• Parkering

RYEN

SOFIEMYRVEIEN 12 v/E6 Høytlager: 260 m²Kontorer: 235 m²• Veletablert næringsområde v/E6 • Lager med kontorer i dir. tilknytning• Stor, bred port og direkte innkjøring• P-plasser med god plass for trailereSO

FIEM

YR

STÅLFJÆRA 12 Kontorer, 2. etg.: 955 m²• Beliggende i et populært og etablert

næringsområde v/Østre Aker vei• Kan fungere som kombi-lokale• God parkeringsdekning• Off. komm. i umiddelbar nærhetKALB

AKK

EN

Nå blir det liv i Kvadraturen

Byutviklingsprosjekter og en ny kino kan skape etterlengtet liv i Kvadraturen.

Kvadraturen er ett av Oslos mest sentrale områder, men kombinasjonen av gamle verneverdige bygårder som ikke kan oppgraderes til leietakernes behov, få boliger og et utrivelig gate-miljø har bidratt til at mange leietakere velger bort Kvadraturen. Men nå begyn-ner det å skje positive ting i området.

I mars ble det kjent at byrådet gikk inn for kinoplanene til investorene Alf

Ulven, Bjarne Minde og Bente Bøhler i selskapet Festningen Eiendom. Nå er planene for Norges største kino på Akershus Festning blitt vedtatt, og maksimalt BRA er satt til 8150 kvadrat-meter, hvorav bare 750 kvadratmeter vil være over bakken.

Åpner opp i SkippergataSamtidig med at det planlegges kino i Kvadraturen, har det Aspelin Ramm-eide selskapet Infill store planer i Skippergata, bare 200 meter fra Oslo S.

Infill har spesialisert seg på by fortetting og byreparasjons-prosjekter, ved utvikling av urbane boliger på små og vanskelige tomter. Nå har selskapet kjøpt Skippergata 22 og Skippergata 26 i Kvadraturen.

«Vi tror på Kvadraturen! Denne bydelen er en av de mest spennende og vakreste i Oslo», skriver Infill på sine hjemmesider. Selskapet planlegger nå et transformasjonsprosjekt for eien-dommene. Infill vil kombinere nytt og gammelt, boliger, arbeidsplasser og serveringssteder. Selskapet vil også åpne opp mellom eiendommer og skape en ny passasje gjennom kvartalet til Jernbane-torget.

I dag leies Skippergata 22 ut som et midlertidig kultus til det Infill karakteriserer som en rekke spennende og kreative bedrifter.



Foto SHUTTERSTOCK

Kvadraturen i Oslo sentrum våkner til liv.

NYHETERNE 08 201434

Sentralt & moderne

Utleiesjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | [email protected]

IndekshusetLedige arealer:

Kontor: 2. etasje, 970 kvm

Nye kontorlokaler i påbygg under oppføring som innredes etter leietakers ønsker, og med moderne tekniske løsninger. Estimert ferdigstillelse medio 2015. Bygget har stor flott kantine, samt egen kaffebar. Mulighet for leie av parkering.

Solli Plass er et meget attraktivt og det meste av byens service tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter i tillegg til bank og postkontor er i umiddelbar nærhet.

Les mer: www.hoegheiendom.no

Til leie

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected] WWW.AURIS.AS

TRONDHEIMSVEIEN 184

Sentral beliggenhet ved Sinsenkrysset. God eksponering. Bygget har to heiser og garasjekjeller.

Ledig areal: 1. etasje: 144 kvm kontor inndelt med 6 celle-kontorer og møterom, felles kjøkkenløsning.1. etasje: 345 kvm butikklokale med egen inngang, passer gått til bakeri, kafe apotek e.l. 2. etasje: 1.200 kvm. Kombinasjon undervisnings-lokaler/kontorer. 9–11 store undervisningslokaler, kontorlokaler, egen kjøkkenløsning og toaletter. Lokalet kan deles i mindre enheter fra 150 kvm.3. etasje: 210 kvm kontorlokale inndelt med 5 store cellekontorer, lunchareal. Nyoppusset.

Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Nyoppusset resepsjon og kantine i bygget. Gode parkeringsmuligheter.

Ledig areal: 360–475 kvm kontorlokale

3. etasje: 320 kvm- 2–3 konferanserom, samt kjøkken.- Lokalene tilpasses leietaker.

2. etasje: 475 kvm- Tidmessig oppusset

SINSEN

GRENSESVINGEN 9

HELSFYR

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected] WWW.AURIS.AS

TROLLÅSVEIEN 4

Eiendommen ligger luftig til på Trollåsen, god parkeringsdekning, kantine og treningssenter i bygget.

Kort vei til offentlig kommunikasjon.

Ledig areal: 2. etasje: 93 kvm 3 kontorer og eget inngangsparti,

felles spisekjøkken ledig fra 01.01.15 4. etasje: 135 kvm, 3 kontorer og eget inngangsparti

felles spisekjøkken ledig omgående.

LEI AV KØ? Kom til oss!

Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget. Kantine i bygget.

Ledig areal: Arealer fra 200–9.000 kvm fordelt på forskjellige fløyer. Fløyene er fra 444–1.250 kvm

Åpne kontorer/cellekontorer, møterom, m.m. Lyse og hyggelige kontorlokaler som vil kunne tilpasses den enkelte leietakers ønske og behov.

Eiendommen har 330 p-plasser.

OPPEGÅRD

OLAV BRUNBORGS VEI 4 / 6

ASKER

Store deler av Groruddalen, sør for Ryen, deler av indre Oslo og ytre vest er i realiteten u interessante områder for nye kontor bygg. Leieprisene forsvarer ikke kostnadene for utbyggerne.

Vil ikke bygge nytt

Det er tomtekostnadene, eller inngangsverdien, som er den sentrale faktoren her. Blir inngangsverdien for høy, ligger mange områder tynt an. Ifølge den seneste markedsrap porten til Union Norsk Næringsmegling oppnår utleierne under 2000 kroner kvadratmeteren for nybygg av høy standard og best beliggenhet i flere områder av Oslo. Det gjelder de indre, nordre delene av byen, de indre, østlige delene, ytre vest, inklusive Smestad og Ullern, de nordre delene av Groruddalen, samt sør for Ryen. Nettopp 2000 kroner kvadratmeteren ser ut til å være et minimums leienivå for å oppnå lønnsomhet.

– Mye avhenger av tomtekostnadene, men jeg vil si man trenger leiepriser et godt stykke over 2000 kroner per kvadratmeter. Eksempelvis er et område som BrynHelsfyr ikke interessant for oss, sier adm. direktør Olav Line i Norwegian Property til Nærings Eiendom.

20 000 kronerHan regner i dagens marked med opp mot 20 000 kroner kvadratmeteren i rene entreprisekostnader for et nytt kontorbygg av alminnelig god standard, for å ha noe å gå på. De dyreste rehabiliteringsprosjektene ligger ikke langt unna i ombyggingskostnader.

Lave leiepriser gjør at det ikke kommer nye kontorbygg til Groruddalen. (Wikimedia/Chell Hill)

NE 08 201438 NYHETER

LOKALER TIL LEIE

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01e-post: [email protected], www.aberdeen-asset.no

208 - 520 KVMMUNKEDAMSVEIEN 53B

KONTAKT:CHRISTIAN PREBEM: 958 71 039E: [email protected]

JOAKIM KASPERSENM: 481 95 150E: [email protected]

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• Sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker Brygge

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

• 5 minutters gange til Nationaltheatret stasjon

• 2. etg.: 334 kvm BTA



LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA, VED AKER BRYGGE

– Så det er deler av Oslo-regionen som i dag er uinteressante for Norwegian Property?

– Det avhenger av hva du betaler for tomten, og vi legger også til grunn en mer normalisert rente i våre prosjekter enn dagens 3 prosent. Rentenivået spiller en stor rolle for lønnsomheten, det samme gjør inngangsverdien, og det koster nesten like mye å rehabilitere et bygg som å bygge nytt. Det er derfor områder vi ikke ser på av ulike grunner, som Bryn/Helsfyr, Økern, men også Majorstuen, som egner seg bedre som boligområde. Det avgjørende er hva som er verdioptimaliserende, vi er på jakt etter hva som kan skape økte verdier. Selv om enkelte bygg kan være interessante i et område, handler det om mer enn det. For vår del er store deler av Groruddalen i dag utelukket, sier Line.

Helstatlige Entra er en av Oslos største eiendomsbesittere, med kontor-bygg flere områder i byen, men der mange av byggene befinner seg i sen-trum. Generelt skal Entras eiendom-mer ligge tett til kollektivknutepunkter. Offentlige leietakere utgjør hele 72 prosent av leietakermassen.

Salgs- og markedsdirektør Anders Solaas i Entra vil ikke svare presist på om det er områder i Oslo-regionen Entra vil holde seg unna de nærmeste årene fordi leienivået er for lavt.

– Entra har en klar strategi om å utvikle eiendom i de fire største byene i Norge, og i nærheten av kollektiv-knutepunkter. Oslo sentrum er svært viktig, og vi har også stor tro på at eks-empelvis Tøyen og Helsfyr kommer til å utvikle seg positivt fremover. Sandvika og Drammen er viktige områder i Stor-Oslo, sier, sier Solaas.

MiljøledendeSolaas sier Entra skal være miljø-ledende og sette strenge miljøkrav til

Norwegian Property vurderer ikke områder som Bryn/Helsfyr, Økern

eller Groruddalen.

Olav Line i Norwegian Property krever leiepriser på over 2000 kroner per kvadratmeter for å bygge

nye kontorbygg.


Utleiesjef – Hans Olav Johannessen tlf.: 22221000 | dir.: 95235159 | [email protected]

Inkognito-gata 37

Til leie

Ledige arealer: Kontor: 1. etasje, 400 kvm

Inkognitogata 37 er en ærverdig eiendom beliggende på hjørnet av

Henrik Ibsensgate og Inkognitogaten.

Lokalet har store rom med rosetter og stukkatur. Ny heis i bygget. Lokalene

leies ut slik de står. Mulighet for å knytte seg til kantinen i Sommerrogaten 1 samt

mulighet for leie av p-plasser i Henrik Ibsensgate 100.

Solli Plass har det meste av service tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter

i umiddelbar nærhet.

ParkkvartaletTil leie

Ledige kontorarealer: 1. etg., Parkveien 55, 86 kvm BTA

5. etg., Parkveien 55, 279 kvm BTA 2. etg., Parkveien 53B, 530 kvm BTA 4. etg., Parkveien 53B, 435 kvm BTA

Kvartalet ligger meget sentralt og godt til rett bak slottet, med gangavstand til Oslo

sentrum og Frogner/Majorstuen.

Lokalene kan leies slik de står eller tilpasses leietaker. Tilgang til stor felles

kantine, samt tilgang til dusjanlegg.

Gratis sykkelparkering og mulighet for leie av p-plass til bil.

Solli Plass har det meste av service tilbud, butikker, hyggelige kaféer og restauranter

i umiddelbar nærhet.

Sentralt & ærverdig

Romslig & praktisk

byggene de eier, som de må avstemme med leietakers forventninger.

– Entra er en langsiktig eiendomsbesitter som jobber tett sammen med kundene, så det er våre kunder som er med på å sette kriteriene for våre bygg.

På spørsmål om hva det laveste Entra kan bygge for i dag, sier prosjektdirektør Kristin Haug Lund at det er helt avhengig av prosjektet

– Det laveste nivået ligger godt under 20 000 kroner kvadratmeteren, sier hun.

– Og rehabiliteringer, hva koster de dyreste totalrehabiliteringene?

– Totalrehabilitering vil i enkelte tilfeller ligge på samme nivå som nybygg og vil være underlagt de samme lønnsomhetsvurderingene som ved et nybygg.

– Ja, innenfor hvor mange år skal totalkostnadene være tjent inn?

– Det vil jo gjenspeile seg i leienivået, jeg vil ikke være for definitiv her. Soliditeten til leietaker og lengden på leiekontraktene spiller også inn. Tidligere var det veldig lange kontrakter, men nå er det blitt mer krevende å tegne 20årige kontrakter, svarer Anders Solaas.

Høyest i sentrumVerken Solaas eller Haug Lund vil gå ut med detaljerte kvadratmeterpriser for entreprisekostnadene.

– Dette varierer og avhengig blant annet av beliggenheten, tomtens beskaff enhet og kvalitetskriteriene som er lagt til grunn. Generelt ligger kostnadene noe høyere i Oslo sentrum, og de ligger også noe lavere i Drammen enn i Oslo. Kompleksiteten ved å bygge er større i sentrum. Utfordrende trafikkbilde, uforutsigbare grunnforhold og tette naboforhold gjør det fordyrende å rigge og bygge midt i Oslo sentrum, sier Haug Lund.

– Hvor mye kommer av indirekte kostnader i tillegg, foruten tomten?

– Det varierer også fra prosjekt til prosjekt. Generelt kan vi si at vi gjør nøye vurderinger av alle kostnader i forkant av investeringsbeslutning, og vi ønsker å konkurranseutsette våre entreprisekontrakter og samarbeider derfor med flere entreprenører. Generelt ser vi en utflating i entreprisekostnadene, og at det er god villighet blant entreprenørene til å regne på prosjektene.

Tekst JAN REVFEM


Entra Eiendom har en klar strategi om å utvikle eiendom i de fire største byene i Norge.

Anders Solaas i Entra Eiendom mener Bryn-Helsfyr er et

interessant område.


TIL LEIE

S Ø R K E D A L S - V E I E N 1 5 0

LEDIG FRA: JANUA R 2015

AREAL: 5000 KVM

KO NTAKT: Foss & Co Næringsmegl ing AS Astr i Varmo Andresen T: 909 58 891 E : ava@fcnm .no

– Inngangsverdien viktigst

Å vurdere tomtekost-nader og eventuelle ombyggingskost-nader riktig, er det viktigste for om et kontorprosjekt i Oslo-regionen blir lønnsomt.

Daglig leder og partner Arne Brovold i Stor-Oslo Prosjekt er klar i sin dom.

Han mener disse forholdene har større betydning for lønnsomheten enn selve utviklingen av entreprisekostnadene. Når det er sagt, Brovold mener også entreprenørene har et betydelig effekt-iviseringspotensial. Selv arbeider han i et selskap som har ansvaret for prosjekt utvikling og prosjektledelse i Stor- Oslo Eiendom.

Selskapet er for tiden engasjert i over 30 ulike prosjekt er og håndterer en samlet portefølje på ca. 300 000 kvadratmeter i utbygg ings potensial, fordelt på kontor, bolig og logistikk. Brovold og selskapet har lang erfaring med ulike kontorprosjekt er og derfor førstehåndskjennskap til utviklings-

kostnadene. Disse består av ulike kom-ponenter, der entreprise kostnadene utgjør hoveddelen.

Stabilt– Entreprisekostnadene utvikler seg ganske stabilt, og det er ikke de som ødelegger regnestykkene. Det er for høy inngangsverdi som er ødeleggende, enten ved at tomtekostnadene er for dyre, eller at ombyggingskostnadene er feilvurdert, sier Brovold til Nærings-Eiendom.

Han sier at hvis de tar utgangs punkt i normale grunnforhold, vil 16 000–18 000 kroner kvadratmeteren være representativt for entreprisekostnader

Arne Brovold, Stor-Oslo Prosjekt.

NYHETERNE 08 201444

for et kontorbygg av alminnelig god standard.

Entreprisekostnadene avhenger mye av standarden.

– Gjelder disse entreprisekost-nadene for hele Oslo-regionen?

– Ja, det er stort sett de samme kostnadene overalt, men du har en viss «jålekostnad» når du nærmer deg Oslo sentrum. Det er også litt høyere rigg- og driftskostnader i sentrum, men disse er marginale i det store bildet, svarer Brovold.

– Miljøhuset GK på Ryen hadde eks empelvis en entreprisekostnad på under 15 000 kroner kvadrat-meteren. For Statoil Fuel & Retails nye hoved kontor i Schweigaards gate, ligger kostnadene på over 20 000 kroner kvadratmeteren. Men dette

er to helt forskjellige prosjekter, med ulik standard og ulike grunnforhold. Korrigerer du for grunnforholdene, er ikke for skjellen 5000 kroner kvadrat-meteren, jeg vil si standarden forklarer 3000 kroner. Den største økningen i prosjektkostnadene de senere årene, er imidlertid inngangsverdiene.

OverrasketDe økende tomteprisene i Oslo gjør det vanskeligere å regne hjem prosjekt ene.

– Vi har vært overrasket over hvor langt enkelte konkurrenter har vært villige til å strekke seg. Enten regner de galt, eller så er det andre forhold som spiller inn, kommenterer Brovold.

Han og Stor-Oslo Eiendom regner normalt med at entreprisekostnadene

utgjør 60 prosent av totalkostnadene for et kontorbygg av alminnelig god standard, gitt at inngangsverdien ikke utgjør altfor mye. Typisk svinger «entre priseandelen» fra 55-65 prosent av totalen, følgelig utgjør andre kost-nader i prosjektet fra 35-45 prosent.

– Vi ønsker å ha tomtekostnadene ned mot 12-15 prosent av de totale kostnadene. Skal man bygge et miljø-bygg, medfører det fort 8 prosent høyere byggekostnader, kanskje 3-4 prosent hvis alle aktørene har vært igjen nom prosessen tidligere, sier Brovold om kostnadssammen-setningen.

– Har Stor-Oslo Eiendom et mini mums leienivå som en tommel-finger regel for hvilke prosjekter som er interessante?

45

SANDAKERVEIEN 24D - LEDIG AREAL:

BYGG F2, 2 ETG:106 KVM BTA

BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA• Bygg F2: 106 kvm BTA

• Bygg F4: 300-500 kvm BTA• Enkel adkomst fra ring 2• Sentralt beligg ende nær

off . komm.• God teknisk standard• God parkeringsdekning• I midten av en pulserende

næringspark

MYRENS VERKSTED

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900WWW.MYRENEIENDOM.NO

Kontor

Gang

F2/F4

– I dagens marked bør vi kunne se 2000-tallet, svarer Brovold.

Veldig bevisst– Så randsonene i Oslo er uinteressante fordi leieprisene ikke forsvarer invest-eringene?

– Jeg vil ikke si de er uinteressante, men man skal være veldig bevisst. Det avhenger av beliggenheten, profilering en og ikke minst inngangs-verdien til prosjektene, og da i første rekke tomte kostnaden. Ryen som område kan være «seigt», men et kontorbygg midt på Ryen med god profilering kan være interessant, gitt

For at Stor-Oslo Prosjekt skal bygge nye kontorbygg i Oslo, bør de oppnå rundt 2000 kroner i husleie per kvadratmeter. (Shutterstock)

en god inngangsverdi, sier Brovold, og fortsetter:

– Oslo Areal fikk inn Miljødirektor-atet som leietaker til Grensesvingen 7 på Helsfyr. De konkurrerte i utgangs-punktet med prisnivået i området, men fikk inn en bevisst leietaker som fikk dratt opp nivået gjennom en høyere standard og høyere miljøambisjoner. Vi så på et prosjekt på Bryn, der vi måtte oppnå godt over 2000 kroner kvadrat-meteren for å få det til å gå rundt. Vi takket nei til dette prosjektet, men NCC har vært flinke med Østensjø-veien 27 på Bryn og oppnådd nettopp dette nivået.

– Hva tror dere om byggekostnadene fremover?

– For tiden beveger de seg nokså sidelengs. Vi ser at vi får inn flere pristilbud på prosjektene, det er flere entreprenører som er villige til å regne enn tidligere. Mange av prosjektene ligger nå på kostnadsnivåer der vi forventer de skal ligge, svarer Brovold. Han tilføyer at de har en egen kalku-lasjonsavdeling som kontrollregner på kostnadene, både før og etter at kjøp av prosjekter er gjennomført.

Tekst JAN REVFEM


NYHETERNE 08 201446

www.glutton.com

Ekstremt kraftig Veldig enkel å håndtere Stillegående Ekstra lang arbeidskapasitet Miljøvennlig

Vakuumsuger for urbant og idustrielt avfall

LOKALER TIL LEIE

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT, Henrik Ibsens gate 100, Postboks 2882 Vika, 0230 OSLO Telefon: +47 22 01 27 00, Telefaks: +47 22 01 27 01e-post: [email protected], www.aberdeen-asset.no

600-2.500 KVM

KONTAKT:STEINAR FRØLANDT: 982 69 111

SIRI JORDFALDT: 918 89 225

• Store etasjeflater med gode lysforhold

• Meget gunstige betingelser

• Mulighet for fleksibel korttidsleie opp til 3 år

• Flott trimrom og garderobeanlegg i bygget

• Svært god adkomst med bil fra Ring 3

• Busser mot øst og vest få minutters gange fra bygget, inkludert flybuss.

• Umiddelbar nærhet til nye Løren T-banestasjon (2016)

• 50-100 p-plasser på egen tomt

• Lager 1.428 kvm BTA i eget bygg

RIMELIGE, MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORER PÅ LØREN

KONTAKT

Rune Eide

900 29 707

[email protected] Sentral beliggenhet langs

Østre Aker vei

Representative lokaler med

god standard

“Kontortårn” med wc/dusj og

kjøkken

Kaldtlager ca. 176 kvm

Varmtlager ca. 819 kvm,

takhøyde ca. 4,69 m.

Lager/showroommezzanin ca.

260 kvm, takhøyde ca. 4,05 m.

10 p-plasser følger leieforholdet

Leies ut samlet til 1 leietaker

Oppdragsnummer: 14067

1.241 KVM LAGER

136 KVM KONTOR

KOMBINASJONSLOKALER

OSLO

ØSTRE AKER VEI 207

TIL LEIE

KONTAKT

Rune Eide

900 29 707

[email protected] Beliggende i veletablert industrifelt

God standard, nyoppusset i 2014

760 kvm varmtlager, takhøyde

ca. 6 m.

155 kvm lagermezzanin.

85 kvm kaldtlager, takhøyde ca. 6 m.

3 kjøreporter, h. 5 x b. 4 m.

200 kvm kontor m/møterom,

garberobe, kjøkken og wc

Godt med p-plasser/utelagring

Leies ut samlet til 1 leietaker

Oppdragsnummer: 14074

1.000 KVM LAGER

200 KVM KONTOR

HELT KOMBINASJONSBYGG

SKYTTA/

NITTEDAL

INDUSTRIVEIEN 7 A

TIL LEIE

utg. 08

2014

NÆRINGS-

EIENDOMMERRomerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et

variert utvalg av våre eiendommer

for salg og lokaler for utleie.

REAL Næringssmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

VI FLYTTER: FRA 01.01.2015 VIL REAL NÆRINGSMEGLING AS VÆRE ETABLERT I NYE LOKALER PÅ KONTORSENTERET OLAVSGAARD. NY ADRESSE: HVAMSTUBBEN 17, 2013 SKJETTEN.

Når det gjelder næringseiendom på Romerike og Oslo nord – kontakt oss!

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 E-mail: [email protected] - www.real.no

KONTAKT

Rune Eide 900 29 [email protected]

Sentral beliggenhet langs Østre Aker vei Representative lokaler med god standard “Kontortårn” med wc/dusj og kjøkken Kaldtlager ca. 176 kvm

Varmtlager ca. 819 kvm, takhøyde ca. 4,69 m. Lager/showroommezzanin ca. 260 kvm, takhøyde ca. 4,05 m. 10 p-plasser følger leieforholdet Leies ut samlet til 1 leietaker Oppdragsnummer: 14067

1.241 KVM LAGER136 KVM KONTORKOMBINASJONSLOKALER

OSLO

ØSTRE AKER VEI 207TIL LEIE

KONTAKT


Beliggende i veletablert industrifelt God standard, nyoppusset i 2014 760 kvm varmtlager, takhøyde ca. 6 m. 155 kvm lagermezzanin. 85 kvm kaldtlager, takhøyde ca. 6 m.

3 kjøreporter, h. 5 x b. 4 m. 200 kvm kontor m/møterom, garberobe, kjøkken og wc Godt med p-plasser/utelagring Leies ut samlet til 1 leietaker Oppdragsnummer: 14074

1.000 KVM LAGER200 KVM KONTORHELT KOMBINASJONSBYGG

SKYTTA/NITTEDAL

INDUSTRIVEIEN 7 ATIL LEIE

utg. 082014NÆRINGS-

EIENDOMMERRomerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer

for salg og lokaler for utleie.

REAL Næringssmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

KONTAKT

240 + 467 KVMKONTOR

SKEDSMO/HVAM

Gunhild Smestad908 76 [email protected]

JOGSTADVEIEN 7-9

Sentral beliggenhet på Kjeller/Hvam Representative og moderne lokaler Fleksibel planløsning Felles kantine i bygget

Eiendommen er tilknyttet fjernvarmeanlegg P-plasser både utendørs og innendørs Kort vei til buss Oppdragsnr: 13011

TIL LEIE

INDUSTRIVEIEN 15

Sentral beliggenhet. Kort vei til RV4 og E6 Høytlager med 7,7 meter takhøyde Lager på ca. 744 kvm med ca. 5 meter takhøyde kan leies separat

Resepsjon, kontorer, garderobe, wc/dusj, arkivrom mm Flere porter og ramper Stort uteareal Oppdragsnr: 14050

TIL LEIE

KONTAKTKnut Olderkjær922 47 [email protected]

NITTEDAL/GJELLERÅSEN FRA 744 - 3.092 KVMLAGER-/KONTORBYGG

PROFESSOR BIRKELANDSVEI 36 D

Sentral beliggenhet med nærhet til E6 Ca. 600 m nord for IKEA 1. etg: Lager (mesteparten høytlager) ca. 891 kvm Takhøyde ca. 6 meter Kjøreport(er)

2. etg: Kontor ca. 220 kvm Mulighet for leie av p-plasser Lokalene leies ut samlet til 1 leietaker Kort vei til buss, med over gangsmulighet til tog og t-bane

TIL LEIE

KONTAKTRune Eide 900 29 [email protected]

FURUSET / OSLO 1.111 KVMKONTOR OG LAGER

FJELLHAMARVEIEN 52

Representative lokaler inndelt med celle-kontorer, møterom, atrium og minikjøkken Felles bemannet kantine, trenings rom, badstue og garderober Rikelig med p-plasser

Mulighet for leie av 10 stk oppmerkede p-plasser Tilpasses leietaker etter nærmere avtale Kort vei til buss og tog Lokalene er ledig omgående Oppdragsnr: 14055

TIL LEIE

KONTAKTKnut Olderkjær922 47 [email protected]

LØRENSKOG 869 KVMKONTOR

KONTAKT


Sentral beliggenhet på Lørenskog Kort vei til avkjøring fra RV159, hovedfartsåre både mot Oslo, Gardermoen og Lillestrøm Lokale på ca. 100 kvm inkl. lite lager Adgang til toalett og tekjøkken i fellesareal

Lyse og trivelige lokaler, parkett på gulv 2 p-plasser medfølger leieforholdet Ventilasjonsanlegg Kort vei til buss Oppdragsnr: 14058

100 KVMKONTOR/SHOWROM

LØRENSKOG

HARALDSVEI 6TIL LEIE

Gardermoen m/kort vei til terminalen ved Oslo Lufthavn

Matrikkel: Gnr. 163, bnr. 106

Nærhet til E6, Scandic Hotel, Gardermoen Airport Hotel mm

Ledningsnett for vann og kloakk på tomten

Regulert til lager/industri/kontor

Maks. BYA = 30 %, mønehøyde 11,5 m, grunnfl ate 1.000 kvm

Gnr. 39, bnr. 33 – regulert til VA-anlegg medfølger i salget

Prisantydning: Kr 6.000.000,-

Oppdragsnr: 14054

6.301 KVMNÆRINGSTOMT

GARDERMOEN/ ULLENSAKER

RAVINEVEGEN

KONTAKT


TIL SALGS

REAL Næringsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

KONTAKT


Sentral beliggenhet, få minutter fra Oslogrensen

Kort vei til av-/påkjøring E6 ved Hvam/Olavsgård

1. etg, ca. 2.950 kvm: Lagerhaller med takhøyde 6 meter, 3 lasteramper. Mulighet for korttidsleie!

2. etg, ca. 520 kvm: Resepsjon, kantine, lager, garderober, kontorer, møterom mm

Meget velegnet til f.eks logistikk-virksomhet

Rikelig med p-plasser

Oppdragsnr: 14005

KOMBINASJONSEIENDOM: CA. 3.625 KVM TOMT: CA. 11.682 KVM

GJELLERÅSEN/NITTEDAL

BRENNAVEIEN 12TIL LEIE

KONTAKT

Eivind Aursøy900 39 [email protected]

Sentral beliggenhet langs E6 Gode eksponerings- og profi leringsmuligheter Næringstomt på ca. 6.000 kvm Bebyggelse kan oppføres i maks 4 etasjer. TU=90 %

Regulering: Kontor og industri Opparbeidet adkomst til tomtegrense Prisantydning: Kr 18.000.000,- Oppdragsnr: 14042

6.000 KVMNÆRINGSTOMT

HVAM/SKEDSMO

KJELLER VESTTIL SALGS

HISTORISKE BYGGNE 08 201454

Engebret Café på Bankplassen:

Kunstnernes møteplass

Hvis Engebret Café i barokkbygningen på Bankplassen 1 kunne snakke, kunne mye vært avslørt om datidens kunstnerliv og drikkevaner.

På Engebret Café møttes de «hotteste» kunstnerne, fra bohemer og utagerende skuespillere til musikere og innadvendte forfattere. Fra 1863 frem til et stykke ut på 1900-tallet, diskuterte, drakk, spiste og feiret de egne og andres suksesser. Og druknet sine fiaskoer.

Kom fra Nord-OdalEngebreth Christophersen kom fra Nord-Odal. Den unge gutten ville ut i verden.

Han pakket det lille han hadde og dro til Christiania. Raskt fikk han jobb som hjelpegutt på Lars Ihles lille kafé på Stortorvet.

Fra 1848 steg han i gradene og ble kelner på «Sumpen», kjeller-

restauranten i Gamle Logen, der kunst-nere og teaterfolk lesket strupene med billig øl, toddy, punsj og drammer.

I 1857 åpnet 29-åringen sin egen café i lokalet Kvæla i Rådhusgaten 11. Neste stopp, i 1863, var Bankplassen 1, en bygård fra 1760. Der bodde enkefrua etter medisinprofessor Sørenssen. Hun solgte gården til restauratøren.

Klassisk barokk og sen-empire.Bygningen ble oppført i stilarten barokk i utmurt bindingsverk i én etasje, slik stilen var i 1760. Fløyen mot Kirkegata ble opp ført i 1814, og i 1850-årene ble to etasjer bygd på. Navnet på arkitekten er ukjent.

Påbyggene i sen-empire fikk fasader i pusset tegl og tak tekket med røde teglpanner. Etter en brann i 1921 ble fasadene murt opp i pusset tegl, og det høye saltaket ble tekket med røde tegl-panner, t-postvinduer og arkoppbygg med smårutede vinduer. I de siste 150 årene har cafeen stort sett beholdt stilen og interiøret. Bygningen er regul-ert til bevaring, men er ikke fredet.

Kulturelitens torgBankplassen, oppkalt etter Norges Bank, var Christianias kulturelle og

finansielle torg, avgrenset av Kirkegata, Rådhusgata, Myntgata og Kongens gate. Plassen ble frigjort etter at Festningen ble nedlagt som forsvarsverk i 1815. Det ble skapt et representativt plassanlegg fylt med klassiske, kraftige og pompøse offentlige bygninger som skulle forvalte den nye statens interesser. I 1828 sto bankbygningen ferdig. Det var her Ole Høiland gjorde sitt beryktede innbrudd nyttårs aften 1835. Her lå byens teater, her vanket kultur- og finanseliten. På 1860-tallet var plassen et populært promenadestrøk for byens borgere, og restauranten ble et stamsted for byens kunstnere

Etter hvert som byen hadde vokst og var blitt mer kosmopolitisk på slutten av 1700-tallet, økte behovet for serveringssteder. De fleste lå i området rundt Stortorvet og Rådhusgaten, eller ved Jernbanetorget. Kafeene ble formet etter utenlandsk modell, og bød på engelsk, fransk eller sveitsisk mat.

Ibsen og Bjørnson vanket derEngebret startet nesten som onkel Skrue, med to tomme hender og etter hvert diverse «tiøringer».

Drikkepenger rant inn i lommene hans, for han var en hyggelig kar. Han

55

sparte pengene og snart kunne han åpne sin egen kafé.

Ikke før hadde han åpnet dørene før eventyrsamleren Asbjørnsen, dikterne Ibsen og Bjørnson og skue spilleren Johannes Brun kom for å få seg en tår for tørsten.

Ibsen nevner Engebret i flere av sine skrifter, men bruker gjerne formen «Ingebret».

Hemmoroider!Flere Bjørnson-historier har holdt seg helt opp til våre dager. En gang var dikterhøvdingen innom Engebret for å spise middag. Servitøren var svært ung og nokså nervøs. Det ble ikke bedre da dikteren rettet et skarpt blikk mot ham under de buskete øyenbrynene. Servitøren vred seg med servietten på ryggen.

– Si meg, har De hemmoroider?, spurte Bjørnson i beste mening. Servi-tøren kjente ikke det ordet.

– Et øyeblikk så skal jeg undersøke, svarte han og sprang ut på kjøkkenet for å spørre om de hadde det. Der kom latterdøra på vidt gap, og flau lusket han seg tilbake for å ta opp bestillingen.

Et par dager etter var Bjørnson på plass ved bordet igjen. – Har De

artisjok ker?, spurte han servitøren. – Å nei, mannen min, svarte han. – Den går jeg ikke på en gang til.

Venstre stiftet på EngebretEdvard Grieg var ofte på Engebret. I 1906 hadde han et stort selskap i Fest-salen, der det etter hva man har hørt skulle være rikelig med champagne og god mat. Grieg satt oftest i 2. etasje, og gjerne ved vinduet.

Engebret var stamstedet til Johan Sverdrup. Stortinget holdt til på Kate-dralskolen i Dronningens gate, som var i nærheten, før de fikk sin egen bygning i 1866. Det var på Engebret Venstre ble stiftet i januar 1884. Vi kan lukke øynene og se for oss Sverdrup, som etablerte parlamentarismen i Norge samme år, sitte med klubba i hånden, dunke den i bordet og erklære Norges eldste parti for stiftet. Men samme år glemte han å betale en regning pålydende kr 2.90. 21. mai 2008 betalte partileder Lars Sponheim gjelda til restauratør Kay Johnsen, og begge parter er forlikt.

Munch, Krohg. Lasson og JægerEdvard Munch var en flittig gjest på Engebret. Og man kan lese Munch’s

brev i inngangspartiet, der han melder seg ut av Oslo kunstforening etter et nachspiel på Engebret.

Munch pleide å sitte sammen med Christian Krohg, Hans Jæger og Oda Lasson i hjørnekammeret.

Før kafeen kom, bodde medisin-professor Nils Berner Sørenssen i bygget med sin familie. Her vokste justisminister Aimar Sørenssen opp, mannen som beslagla Christian Krohgs roman Albertine og som derfor måtte tåle mye tyn fra radikale kunstnere. Mange angrep ble nok klekket ut på det samme rommet hvor Sørenssen trådte sine barnesko.

Da Nationaltheateret sto ferdig i Studenterlunden i 1899 og Christiania Theater ble revet, mistet strøket sitt kulturelle status.

Det gikk utover livet på plassen. Og Engebret. Men restauranten var fortsatt et populært møte sted for kunstnerne.

Tekst IVAR SEKNE


Foto OSLOBILDER/OSLO BYARKIV

Kilder OSLO BYLEKSIKON, WIKIPEDIA,

BYANTIKVAREN, ST. HALLVARD, DIV.

PRESSEKLIPP

En sommerdag på Bankplassen i 1924, med Engebret som fristelse (foto: Anders Wilse/Oslo museum)

HISTORISKE BYGGNE 08 201456

LAGER MED TILHØRENDE KONTOR TIL LEIE SENTRALT PÅ KALBAKKEN

• Sentralt beliggende eiendom inntil Østre Aker vei/Nedre Kalbakken vei med store uteområder og gode adkomstforhold.

• Stort lager med god takhøyde (ca. 2.500 m2), samt kontordel på 160 m2 som holder god standard.

• Lager har 3 stk. justerbare lasteramper.

• Ca 2.500 m2 lager på et plan. ca. 160 m2 kontor og sosiale rom. Lukket lasterampe/sluse som gir mulighet for “tørr” og låst lasting/lossing.

• Rikelig med parkering for ansatte og besøkende.

• Eiendommen har potensial for betydelig utbygging av ytterligere kontor dersom leietaker har behov for dette i tillegg til gjeldende kontor/sosiale rom.

• Attraktivt næringsområde med blant annet Vinhuset, IKEAs hentelager, DHL, Camfill, Norgesgruppen, Tine m.fl. i nabolaget. Betydelige logistikkfunksjoner i umiddelbar nærhet i Groruddalen.

• Eiendommen har god tilgang til/fra E6 og Østre Aker vei, og gåavstand til offentlig kommunikasjon.

Peter Henrik SvarstadTelefon: 93 22 35 55Epost: [email protected]

HANDELNE 08 201458

Varehandelen kan tape 50 milliarder

Deler av norsk varehandel må gjennom store omstillinger for å overleve konkur ransen fra nett handel og grensehandel.

Konsulentfirmaet Varde Hartmark har beregnet de økonomiske konsekvensene av konkurransen fra netthandel og grensehandel for de fysiske butikkene i Norge. Resultatene viser et dramatisk omsetningsfall hvis bransjen ikke omstiller seg. I Varde Hartmarks siste Retailrapport anslås butikkhandelen i Norge å redusere omsetningen fra fysiske butikker med 50 milliarder kroner årlig innen 2020.

Ikke forberedtHandelsspesialist og partner Reidar G. Mueller i Varde Hartmark gir råd til handelsbedrifter og er en ofte brukt foredragsholder innenfor temaet. Han mener handelsnæringen ikke er godt nok forberedt på en kommende omsetnings nedgang.

– Større deler av handelen virker å være dårlig forberedt og å ha svak realitetsorientering. Mange tror ikke på utviklingen og tallene, men verre er det at de ikke setter seg inn i hva som er i ferd med å skje, hvorfor, hva konsekvensene vil bli, og hva en kan gjøre for å utnytte mulighetene.

Han mener handelsaktørene må sette seg inn i hva som skjer og se truslene og mulighetene som oppstår i den nye hverdagen.

– Mindretallet, og mange av de beste innenfor handelen, har både sett og skjønt hvordan utviklingen vil endre rammene for å drive butikk, og hvilke muligheter dette vil gi. Disse aktørene har også ofte proffe eiere og et godt styre, sier Mueller.

Muligheter ogsåVarde Hartmarkkonsulenten forteller at det vil bli færre kunder som besøker og handler sine varer i tradisjonelle butikker i fremtiden. Men samtidig vil kundene undersøke mer på nett og være mer opplyste og målbevisste når de kommer i butikken.

– Da forventer de noe mer og noe annet enn hva tilfelle er i dag. Men samtidig er kundene i større kjøpsmodus, noe som gir mange spennende muligheter, sier Reidar G. Mueller.

– Hva bør forretningene gjøre for å møte en tøff konkurranse fra nett og utlandet?

– Sette seg inn i hva som skjer, hvorfor, mulige konsekvenser og muligheter. Deretter bør de lage en plan for hvordan en skal innrette seg til endrede forbruksvaner og handlemønster. Spørsmålet som en må stille seg er, hvilken posisjon skal butikken ha i fremtiden, hvordan skal vi tiltrekke oss og nå kundene, og på hvilke plattformer må vi være for å lykkes? Det vil være sentralt at det etableres gode og inspirerende hjemmesider med produkt oversikt, produkt informasjon,

priser og lagersituasjon, dessuten må det etableres en nettbutikk og at en er tilstede med et konkurranse dyktig tilbud og en brukervennlig nettløsning, sier Mueller.

I tillegg til inspirerende hjemmesider på nett, mener Mueller at forretningene trenger inspirerende interiør og butikkløsninger og dyktige og motiverte ansatte.

– Hvordan butikken bygges opp og hvilke konsepter man tilbyr, er også viktig.

VinnerneReidar G. Mueller i Varde Hartmark mener vinnerne blir dem som kommer med tydelige konsepter.

– Vi får flere smale og spesialiserte butikker fremover. Folk flest er lei av standardiseringen, selv om mange flere handler i lavprisbutikker med bredt vareutvalg i dag enn tidligere. Mye tyder på at polariseringen mellom de brede og store konseptene med lave priser på den ene siden og de spisse spesialbutikkene på den andre gradvis vil bli større fremover, sier Mueller.

Allerede i dag kan det se ut til at det er en viss overetablering i flere handelsbransjer. Med et anslått omsetningsfall på 50 milliarder kroner, vil virkningene trolig bli dramatiske.

– Det blir færre kunder som går til de fysiske butikkene. Vi venter at det blir behov for færre butikker og mindre kvadratmeter butikkareal, sier Mueller.



59

Beliggenheten kan være alfa og omega for butikker, men prises skyhøyt i de beste handlegatene i Oslo sentrum. Sentrene er for mange et bedre alternativ enn sidegatene.

Å etablere seg i sentrum er fristende på grunn av den potensielt store kunde massen, men kan også bli en dyr fornøyelse. Det vet en av Norges mest erfarne rådgivere innenfor handelsetablering, NielsAndreas Lundheim

i NCM Development. Selskapet har spesialisert seg på å hjelpe investorer av handelseiendommer og andre handelsaktører, og Lundheim svarer slik på hvorfor det av og til går galt med etableringene i «smørøyet»:

– Generelt overvurderer butikkeierne konseptet. Enten tror de at de har en bra attraktivitet, og at hvis bare butikkene ligger der folk ferdes, så renner folk inn. Men ofte holder ikke det, du må ha en attraktiv, veldreven og effektiv butikk for å lykkes. En «off beliggenhet krever et unikt og attraktivt konsept, og svært ofte er ikke dette tilfelle. Det er tøft å drive en enkeltstående butikk i de beste handle gatene, disse gatene passer for de større kjedene, sier han.

DestinasjonshandelNoen butikker, og ikke minst serveringssteder, er en destinasjon i seg selv.

Disse er i mindre avhengig av beliggenheten. For andre butikker er det helt avgjørende å ligge der trafikkstrømmen går.

– Jeg vil si at nye konsepter som Louis Vuitton er destinasjonsbutikker, de trives godt i Akersgata. Det samme gjelder for Hermès, de ligger også litt bort fra Karl Johans gate i Nedre Slottsgate. Deres plassering beror mye på Steen & Strøm, som i seg selv er en destinasjon. Tenker vi restauranter, er Maaemo helt klart en destinasjon, sier Lundheim.

– Få kjøper vesker på Louis Vuitton på impuls, men impulsdrevne moteforretninger er helt avhengig av beliggenheten. Både Cubus, Dressmann og Hennes & Mauritz er impulsforretninger, dette er billigere konsepter som tjener på å ligge langs strømmen. Det samme gjør kaffebarer. En kunsthandel evner derimot ikke å betale leienivåene

De kostbare meterne

HANDELNE 08 201460

Louis Vuitton har stor suksess som destinasjonsbutikk i Akersgata. Det ville ikke Hennes & Mauritz hatt i

samme gate. (Foto: Shutterstock).

Kaffeforretninger er avhengig av å ligge på steder hvor det er stor gjennomgangstrafikk av folk. (Foto: Shutterstock)

61

som er i Karl Johans gate. Interessen fra publikum er ikke tilstrekkelig til å forsvare en slik plassering, sier han.

– Hva med skoforretninger?– Sko har ikke på samme måten

klart å utnytte denne impulsfaktoren. De fleste skobutikkene ligger derfor ikke på de beste stedene, disse lokalene innehas av klesbutikker, kosmetikk og «brand stores», svarer Lundheim.

Til sentreneDet store spørsmålet og regnestykket er hva det betyr for omsetningen å ligge i en sidegate i forhold til de beste handlegatene, vurdert opp mot leiebesparelsene.

– De profesjonelle foretrekker å ligge i de store handlegatene. De vil ut av dårlige lokaler hvis beliggenheten er for dårlig, og det kan faktisk ende opp med at de flytter ut av Oslo sentrum. Mange kjeder gjør det bedre på sentrene enn i sentrum, kanskje ikke Hennes & Mauritz, men kjeder som Lindex, KappAhl, Cubus og Dressmann. Du ligger feil hvis kundene dine ikke ønsker å handle der, da bør du heller komme deg inn på kjøpesentrene. Men på sentrene blir det fort et påslag på leien med 23 prosent i form av felles markedsføringskostnader og andre kostnader, sier Lundheim.

– Hva er en kritisk avstand fra handle gatene før omsetningen stuper?

– Det avhenger helt av konseptet. 10 meter kan være for mye, 50 meter alt for langt. En restaurant som Maaemo kan tåle å ligge «feil», men jeg tviler på om McDonald’s kan ligge 50

meter feil. Hennes & Mauritz kunne ikke ha etab lert seg i Akersgata med tilsvar ende suksess som Louis Vuitton. H&M er et konsept som er utviklet for massemarkedet og forsvarer etablering her, konseptet passer ikke like bra i side gaten, sier Lundheim, og fortsetter:

– Nedre Slottsgate mellom Grensen og Akersgata er ikke fantastisk, men er bra mellom Karl Johans gate og Prinsens gate. Akersgata er varierende, men bra mellom Grensen og Prinsens gate. Gårdeierne har lykkes med å få inn luksusbutikker tvers overfor Stortinget, og det har gjort denne delen av Akersgata spennende.

Finansiell styrkeNoen tommelfingerregel for be regnet omsetningsnedgang og reduserte leiekostnader er vanskelig å sette opp.

– Dette er et spørsmål om konseptet har finansiell styrke nok til stå et løp i hovedgatene. Men jeg ville heller ha valgt sentrene fremfor å ligge litt feil i sidegatene i Oslo sentrum, her betaler man for mye i leie, råder eksperten.

En ting er beliggenheten, en annen ting er å finne den riktig størrelsen på lokalet i sentrum.

– Det er verre å leie for stort, men Oslo sentrum har en utfordring ved at det er mangel på store lokaler over 1000 kvadratmeter. Få gårder har lokaler av denne størrelsen. Oslo sentrum har en utfordring med mangel på store lokaler som er moderne, i kombinasjonen med manglende moderne infrastruktur integrert i disse løsningene.

En «off-beliggenhet krever et unikt og attraktivt konsept, og svært ofte er ikke dette

tilfelle. Det er tøft å drive en enkeltstående butikk i de beste handle gatene, disse gatene passer for de større kjedene.

Niels-Andreas Lundheim, NCM Development.

HANDELNE 08 201462

Oslo Handelstands Forening har i mange år vært oppgitt over den reduserte parkeringstilgjengeligheten i sentrum. Det er fjernet mange parkeringsplasser på gateplan.

– Jeg mener betydningen av gateparkering er overdrevet i Oslo sentrum, men det må være tilgjengelighet for bil i form av parkeringshus. Vi kan ikke strupe parkeringsmulighetene hvis vi vil ekspandere handelen, sier Lundheim. Han konstaterer i likhet med andre at sentrum har tapt markedsandeler, men bildet er ikke helt svart for sentrumshandelen.

– Det er ikke noe sted i Norge som har et tilsvarende tilbud av butikker som det Oslo sentrum har, du finner butikker her som du ikke finner andre steder

i landet. Sentrum har også en funksjon som nærsenter for mange, det er veldig mange som jobber i området, sier han.

VisjonerKvadraturen er ett av områdene i Oslo som sliter, blant annet med redusert tilgjengelighet.

– Det er områder av byen som ikke er bra for detaljhandel. Her kreves det nye investeringer og en større visjon enn bare å se på enkeltgårder. Det er sterke gårdeiere i Kvadraturen, men på den annen side er det krav til butikkenes fasiliteter og lokaler på 400800 kvadratmeter, påpeker Lundheim.

Han sier at det er ikke sånn at det ikke går an å utvikle nye områder, men det tar lang tid og er tungt.

– De har vel brukt 1520 år på å utvikle et område som Skøyen til handel.

Lundheim sier det er spennende det som skjer i Torggata, for her er det bevisste valg fra én stor gårdeier (Olav Thon).

– Jeg synes Thon har lykkes ganske godt i Torggata. De opererer ut fra en kjøpesentertankegang. På sentrene er det én gårdeier som kan tenke at isolert sett er etableringen ugunstig, men den er bra for senteret samlet. At en stor gårdeier har dominerende eierskap også i en bygate som Torggata, gir mulighet til å ta tilsvarende hensyn på gateplan, og det er en fordel.

Tekst JAN REVFEM


Hva bør leienivået ligge på som andel av omsetningen, hva tåler man av leiekostnader? Det varierer veldig av hvilken bransje man opererer med, men NielsAndreas Lundheim indikerer følgende prosentsatser:

– Dagligvarebutikker betaler typisk fra 2,754 prosent av omsetningen, med supermarkedene på topp. De har større betalingsevne enn lavprisbutikkene. Kleskjedene betaler gjerne 8 prosent i

leiekostnader av omsetningen, der det varierer fra 711 prosent, skobutikkene som regel 78 prosent. I elektronikkbransjen er det tøft, det er få kjeder som tjener penger, så her vil jeg si 4 prosent. En bokhandel betaler typisk 68 prosent, mens serveringssteder ligger høyest med 812 prosent, sier Lundheim.

– Anbefaler dere generelt butikker å gå inn på omsetningsleie?

– Ja, det bør de absolutt gjøre. Omsetningsleie gir gårdeier anledning til å være litt mer forsiktig med minimums leienivå. Hvis butikken går bra, vil gårdeier få sin leie, og i neste omgang kan man øke minimumsleien. Gårdeiere er generelt lite villig til å gå ned i leie, og hvis gapet mellom minimumsleie og omsetningsleie blir for stort, får butikken problemer på tross av alle gode intensjoner.

Bransjestandardene

Kontakt:Stian Løken | T: 901 65 519

E: [email protected]

63

– Beholdt gateposisjonen– De tradisjonelle gate butikkene innenfor optikk har på tross av endret handlemønster i stor grad beholdt sin posisjon lokalt.

Det sier Petter Hagfors, som er direktør for salg og etablering i Synsam, Norges ledende optikerkjede, med 120 butikker rundt omkring i landet. Optikkbransjen har tradisjonelt vært gatebutikker med sentral beliggenhet i tradisjonelle handlestrøk. Hagfors begrunner den sterke posisjonen med det sterke båndet en faghandel har til sine kunder. Etter hvert som handelsmønsteret har endret seg, har riktig nok optikkbransjen fulgt etter inn på kjøpesentrene.

– Men bransjen har ikke opplevd den massive kundeflukten fra gatebeliggenhet til kjøpesenter, på lik linje med andre bransjer som har vesentlig innslag av faglig kompetanse og personlig service, sier Hagfors.

Etableringssjefen sier at trafikk ikke nødvendigvis er det samme som

omsetning for en optikkbutikk hvis du ikke har noe unikt å tilby.

Konseptutvikling– En tradisjonell optisk butikk bygges over tid med en gradvis vekst i kundemassen. Her gjør Synsam en forskjell ved massivt å satse på konseptutvikling av butikk mot trafikkprodukter som solbriller. I tillegg gir vi en opplevelse av utvalg og kvalitet som du ikke ser hos den tradisjonelle optikeren. Dette gjør at vi i større grad kan dra nytte av den trafikken som et kjøpesenter eller en sentral handlegate skaper.

I tillegg er optikk i utgangspunktet en ganske usynlig bransje ute blant folk.

– Varemerkekunnskapen er lav, og budsjettene til markedsføring forholdsvis små. Dette gjør at det er viktig for oss å vises på viktige handelssteder for å bygge Synsam som varemerke og derigjennom styrke profilen nasjonalt.

Synsam gjør derfor ifølge Hagfors tydelige grep i de største byene, spesielt i Oslo, hvor kjeden har vært forholdsvis dårlig representert.

Merkevare– Her har vi helt bevisst gått etter beliggenheter som bygger opp under den merkevaren vi er, med butikker i

Karl Johans gate, Bogstadveien, Nye Aker Brygge, Storo, og så utvider vi i Lille Grensen. Det samme gjelder også mange av våre andre bybeliggenheter. Ellers så gjør vi de samme vurderinger som alle andre retailkonsepter når det gjelder lokale etableringer og vurderer alltid beliggenheter opp mot hverandre og går alltid etter de beste, sier Hagfors.

Synsam flyttet sin butikk på Egertorget til fordel for nedre del av Karl Johans gate. For høyt leienivå var en av årsakene.

– Leiekontrakten gikk ut, og vi trengte større lokaler. I tillegg var utleiers forventning til ny kvadratmeterpris i drøyeste laget, kommenterer Hagfors.

En gjennomsnittlig Synsambutikk har 810 millioner kroner i omsetning, og lokalene bør være fra 100–150 kvadrat meter.

– Når det gjelder snitthusleie og hvor mye butikkene tåler, er det umulig å svare på, ettersom variasjonene er store, sier Hagfors, og trekker blant annet frem forskjellen mellom gatebeliggenhet og kjøpesenter.

Tekst JAN REVFEM


Foto SYNSAM

Synsam har tro på gatehandel. Her er adm. direktør Johan Baklund i en av de mange forretningene.

HANDELNE 08 201464

• Bogstadveien 1• Kiellands Hus

• Kapellveien, Nesodden• Byhaven i Drammen

VI HAR FORRETNINGSLOKALER I FØLGENDE HANDELSEIENDOMMER:

Marianne Nielsen Landvik Eiendomsmegler MNEF Tlf 922 63 130 [email protected]

Basale Næringsmegling AS er et heleid datterselskap av OBOS Basale AS, med filialer i Oslo, Trondheim og Tromsø.

Gucci er en av de utenlandske merke-kjedene som kan betale høy husleie.

(Shutterstock)

HANDELNE 08 201466

Ga opp etter dobling

Den tradisjonsrike klesbutikken Nordseth måtte gi opp i Nedre Slottsgate, da gårdeier Søylen Eiendom ville doble husleien.

Nordseth har i dag to forretninger, en herreforretning i Bogstadveien og VIC Nordseth på Storo Storsenter, der de også selger dameklær.

Kundegruppen er typisk fra 30-50 år i «mental» alder. Familiebedriften startet i 1974 med en butikk i Bogstad-veien og tilbyr både skredderservice og

tilpasset målsøm på dresser, dressjak-ker og bukser.

Helge Nordseth tok over virksom-heten etter sin far i 1988 og sier dette om forretningen i Nedre Slottsgate:

– Det var ingen drømmeforretning. Den var over to plan, med 70-80 kvadratmeter i første etasje og 100 kvadratmeter i annen etasje. For-retningen var derfor ikke lettdrevet, vi måtte være tre på jobb samtidig, erindrer han.

Nettoomsetningen lå på rundt 10 millioner kroner i året, brutto avanse på mellom 40 og 50 prosent.

Tjener ikke penger– Men man sitter ikke igjen med 10 prosent på bunnlinjen som i gamle dager, nå skal man være glad for 5 prosent. Det er få frittstående butikker

som tjener penger i det hele tatt, fordi det er ikke så lett når man ikke har distribusjon, sukker Nordseth. Han sier de hadde noe lager- og kontor arealer i tillegg til butikklokalene i Nedre Slottsgate og anslår de totale leiekost-nadene til 1,3 millioner kroner i året. Gårdeier Søylen Eiendom ville imid-lertid ha en dobling av leiekostnadene. Helge Nordseth sier det var ingen vits i å regne på den økningen de ble fore-speilet.

– Vi kunne kanskje ha tålt 25–30 prosent økning, sier han.

– Kan en forretning som Nordseth ligge langt bort fra de beste handle-gatene?

– Nei, vi kan ikke ligge veldig langt unna der det er en naturlig trafikk, da måtte vi i så fall ha satset på bilbasert konsept.

67

Nordseth innser at pengene rår mer og mer, og han forstår Søylen, men synes utviklingen er synd for mangfoldet og de mindre, uavhengige forretningene.

– Det er mange som synes Bogstad-veien minner mer og mer om CC Vest, i hovedsak er det kjedene som er der, sier han.

Forretningen i Bogstadveien er på rundt 200 kvadratmeter, og Nordseth sier leiekostnadene ligger i samme området som de betalte i Nedre Slottsgate. En langvarig utbedring og delvis stenging av Bogstadveien tynger imidlertid omsetningen for de nærings-drivende.

– Ja, vi solgte for mer i 2008 enn vi gjør i dag.

KonkurransevridendeNordseth har vært oppe i fem butikker på det meste, der enkelte butikker har

reddet den totale inntjeningen i noen av årene.

– Hva tenker du om fremtiden og eventuelle nyetableringer?

– Vi gir ikke opp, og vi er sånn tålelig i rute og ligger på budsjett. Vi lever godt med to butikker, men det er ikke mye som skal til for at vi går i minus. Det er ønskelig med flere butikker for å spre risikoen. Men det er ikke så moro å holde på lenger, de store internasjo-nale kjedene er konkurranse vridende for oss. Disse kjedene betaler ikke 28 prosent skatt som oss andre, men internfakturerer, slik at de også har råd til høyere leiekostnader. Bransjen vår har pressede marginer, sier Helge Nordseth.

Tekst JAN REVFEM


Foto SCANPIX

«Det er mange som synes Bogstadveien minner mer og mer om CC Vest, i hoved-sak er det kjedene som er der»

Bogstadveien.

HANDELNE 08 201468

Vi gjør deg synligere!

PROFILFORUM AS | 22 70 08 80 | OLE DEVIKS VEI 2 − 0666 OSLO | PROFILFORUM.NO

Egen skiltproduksjon, lang erfaring og høyfaglig kompetanse sørger for at du får fullfokus fra første stund - fra idè til ferdig montertskilt. Våre skiltdesignere hjelper deg medvalg av materialer, farger, fonter og plassering.Vi er ikke ferdige før skiltet er på plass!

Se våre skilt på www.profilforum.no

KOMPETANSEKOMPETANSE

I tillegg til å informere erskilt også en dekorasjon.Vi designer skilt sompasser både lokalene og �rmapro�len din.

INNREDNINGS-LEVERANDØR

fra A til Å

Din

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller [email protected]

ann190x127-2013nov.indd 1 05/11/13 10:38

Nye Aker Brygge:Skal ta shopping-kundene

fra sentrum

Hverdagshandel, Vinmonopolet og butikker som ikke finnes i nærområdet, skal løfte handelen på Aker Brygge til etterlengtede høyder.

NæringsEiendom besøker utbygger Norwegian Property to måneder før 70 prosent av de nye butikkene åpner. Store deler av Aker Brygge ser fortsatt ut som en byggeplass, og NæringsEiendoms utsendte lurer på hvordan dette skal gå.

– Du må huske på at hele ombygging en ikke er klar før til neste år, parerer adm. direktør Olav Line i Norwegian Property (NPRO). Han leder et selskap som har ansvaret for totale handels og serveringsarealer på

16 000 kvadratmeter på «Brygga». Med unntak av Narvesen, ICA og Peppes Pizza, tilhører de resterende arealene Norwegian Property. Line sier de så langt har leid ut rundt 85 prosent av deres handelsarealer, og de har også planer om 2500 kvadratmeter med handel i Fondbygget (Støperigata 2).

Aker Brygge som handelsområde har vært oppfattet som vanskelig tilgjengelig, der konseptet har endret seg siden åpningen mot slutten av 80tallet. Nå ligger det bevisste valg bak satsingen.

Alt er undersøkt– Vi gjorde i forkant av ombyggingen en markedsundersøkelse over hvem de potensielle kundene er og hva de prefererer. Det er ingenting av det vi har gjort i forbindelse med ombygg ingen, som ikke er undersøkt på forhånd. Undersøkelsene viser at de som bor i nærområdet, har vært misfornøyde med tilbudet innenfor daglig handel. Når det gjelder de som jobber her, er

handlevanene undersøkt indirekte ved å se på hvilke lag av befolkningen de tilhører, forteller Line.

De «fastboende» i nærområdet har vært viktige premissgivere for konseptene som kommer inn.

– Vi ønsker primært å tiltrekke oss de som oppholder seg i Oslo sentrum, det er en veldig viktig målgruppe for oss. I tillegg satser vi på de som bor i nærområdet. Vi får derfor inn butikker som er viktig for det daglige tilbudet, butikker som folk besøker ofte og butikker som i seg selv er en destinasjon. Det skal være en grunn til at disse forretningene ligger på Aker Brygge. Hvis du kan finne de samme butikkene og utvalget i nærområdet, er det ingen grunn til at de skal ligge her. Klær vil nok stå for over 50 prosent av omsetningen, men du vil ikke finne noen kjede konsepter her, med unntak av COS til Hennes & Mauritz, sier Line.

– Hva har ellers filosofien vært med sammensetningen av butikkene på Aker Brygge?

HANDELNE 08 201470

Norwegian Property håper Aker Brygge skal bli mer tilgjengelig.

Båthavnen på Aker Brygge.

HANDELNE 08 201472

– Vi har lagt oss på segmentet under Eger og ikke «super brands» som Louis Vuitton. Aldersmessig snaker vi om ikke de aller yngste. Tanken er å tiltrekke seg målgrupper som er interessert i flere typer virksomheter her nede. De spiser på «Delicatessen», handler klær på «Mardou & Dean» og klipper seg på «Bumble and bumble», forteller Line.

Polet innHan sier det blir noen interiørforretninger og to eller tre skoforretninger. En stor nyhet er at Vinmonopolet på nyåret åpner et 12001300 kvadratmeter stort utsalg. «Polet» flytter sitt utvalg fra House of Oslo i Vika, det samme har interiørbutikken «Milla». Det nederlandske klesmerket «Scotch and Soda» er allerede på Brygga, mens av serveringssteder kommer «Burger Joint», som lager gourmetburgere. Tradisjonsrike «Druen» er tilbake med et nytt konsept og navn på nyåret, men det blir ingen nattklubb på Aker Brygge.

– Nei, det er ingen synergieffekter mellom en nattklubb og andre konsepter, men det kommer en ny bar i den andre enden av Terminalbygget, lover Line.

En innvending mot Aker Brygge er at det har vært vanskelig å finne frem. Nå lover Line separate innganger for kontor og handelsarealene.

– Ja, en viktig del av ombyggingen har vært å skille handel og kontor. Alle butikker får inngang fra gateplan, men noen butikker er over to plan. Folk skal ikke behøve å «ha med seg GPS» eller lese en masse skilt for å finne frem, sier Line, som selv måtte ha hjelp til å finne kontoret til Norwegian Property første dagen i ny jobb.

Den store handlegaten, som ennå ikke har fått noe navn, blir en diagonalgate gjennom området fra Rådhusplassen til Bryggetorget, med butikker på begge sider. Bryggetorget står foran

en kraftig oppgradering fra nyåret, og Line sier de også skal oppgradere Holmens gate til mer handel.

1,4 milliarder«Gamle» Aker Brygge omsatte for en drøy milliard i året. Line sier at målet i løpet av tre år er en omsetning på 1,4 milliarder kroner. Det blir full drift for handelen og serveringen fra og med 2016.

– Mine erfaringer fra Steen & Strøm er at det tar tid før ting setter seg, sier Line, som regner med et leienivå fra handelsarealene på 67 prosent av omsetningen. Det skulle tilsi 85100 millioner kroner i leieinntekter i 20172018. NPROsjefen anslår at leienivået i snitt vil utgjøre rundt 5000 kroner kvadratmeteren for handels og serveringsarealene.

Bjørvika er også i ferd med å bygges ut, med om lag 10 000 kvadratmeter med handels og serveringsarealer i OperaKvarteret.

– Vil handelen i Bjørvika få noe å si for handelen på Aker Brygge?

Vi skal ikke undervurdere handelen i Bjørvika, men jeg oppfatter at den primære målgruppen der først og fremst er de som bor og jobber i området. Det blir veldig mange boliger i Bjørvika, og det blir langt mellom butikkene, så utviklerne kunne ha hatt et bedre utgangspunkt, svarer Line.

De totale investeringene på Aker Brygge i forbindelse med ombyggingen ligger ifølge NPROsjefen på ca. 2,2 milliarder kroner, inklusive kontorarealene, utearealene og marinaen.

– Det er blitt noe dyrere enn det vi regnet med, spesielt Verkstedhallen (Stranden 3, red.anm.), men vi regner med at ombyggingen vil gi oss 160 millioner kroner i årlige økte leieinntekter. Det tilsvarer en bruttoavkastning på 7,2 prosent, sier Line.

Tekst JAN REVFEM


Foto EVE IMAGES

73

Rådyrt i Karl Johans gate

De beste hjørnelokalene i Karl Johans gate kan koste 25 000 kroner per kvadratmeter i husleie.

Det skriver analytiker Ingrid Elisabeth Moe i DNB Næringsmegling i megler ens seneste halvårsrapport. Internasjonale high end-kjeder og større retailkjeder viser ifølge Moe stor interesse for de beste butikkstrøkene i Oslo sentrum. Det gir friske leiepriser for handels-lokaler.

«De beste hjørnene i Karl Johans gate kan oppnå opptil 25 000 kroner per kvadratmeter, mens prisene i nedre

del av hovedgaten varierer fra 6000-10 000 kroner per kvadratmeter og opptil 20 000 kroner per kvadratmeter i de beste kvartalene. Sidegatene fra Akersgata til Nedre Slottsgate er også attraktive», skriver DNB-analytikeren i rapporten.

PriskorreksjonI Bogstadveien og Hegdehaugsveien har det ifølge Ingrid Elisabeth Moe vært en priskorreksjon de seneste årene. «Kraftig leieprisvekst i forkant av finanskrisen resulterte i at de større kjedebutikkene presset de mindre og mer eksklusive og uavhengige aktørene ut av gaten, og den mistet mye av sin identitet. Finanskrisen har, sammen med veiarbeidene, senket leieprisene til mer fornuftige nivåer. Oppgrader-ingsarbeidet har også medført et kraftig omsetningsfall hos butikkene. Flere nye konsepter har likevel åpnet, og så langt

har Hegdehaugsveien klart å få tilbake mye av sin særegne og til dels eksklu-sive identitet», skriver DNB Nærings-megling.

Moe antar at det blir økte leie priser i gaten igjen når veiarbeidene blir ferdigstilt.

Svake handelstallDetaljhandelstallene var overraskende svake i fjor, og økonomene har ventet en lav forbruksvekst også i 2014.

De seneste månedene har detaljhandel en tatt seg noe opp, noe økonom ene karakteriseres som en «retur til normalen». Det er fortsatt langt fra en kjøpefest i handelen, og Ingrid Elisabeth Moe i DNB Nærings-megling venter at forbruksveksten vil holde seg lav gjennom året.



Internasjonale high end-kjeder og større retailkjeder viser stor interesse for de beste butikkstrøkene i Oslo sentrum.

(Foto: Scanpix)

HANDELNE 08 201474

[email protected] nebyra.no

Nye og lovpålagte krav til universell utforming skal gjøre nettsider enklere å bruke og mer tilgjengelige for alle. Resultatet er bedre nettsider hvor du kommu-niserer tydelig og effektivt med hele målgruppen din!

NETTET FOR ALLE

Kontakt oss for en gjennomgang av din løsning - vi hjelper deg gjerne med universell utforming!

Siden 1989 har butikk ene i sentrum måttet tåle en halver ing av markedsandelen i Oslo. Pilen har nesten sammen hengende pekt nedover.

Det er ikke hyggelige tall adm. direktør Gunnar Larssen i Oslo Handelsstands Forening (OHF) viser frem til NæringsEiendom, når vi ber ham oppsummere sentrumshandelens utvikling de seneste 25 årene.

Sentrum spesielt, men også Oslo generelt, er taperen i kampen om butikkkundene i Oslo og Akershus. Det har i perioden vært en betydelig handels lekkasje til Akershus, og butik

kene i Oslo sentrum har også opplevd kundeflukt til bydelene rundt.

– Hvis hele Oslos omsetning for 25 år siden var hundre prosent, utgjorde sentrumshandelen 32 prosent. I dag utgjør den 16 prosent, slik at den relative andelen er halvert. Volumvarene var de første som tapte, møbelgaten Møllergata forsvant. Det var også flere dagligvare forretninger i sentrum den gangen, men de tapte stort, sier Larssen.

Begynte etter bankkrisenOslo sentrum begynte for alvor å tape markedsandeler på begynnelsen av 90tallet, etter bankkrisen. Årlig måles den såkalte dekningsgraden for Oslo handelen, der Norge totalt sett har 100. En dekningsgrad over 100 angir handels inngang, følgelig gir en score under 100 uttrykk for handelslekkasje. I 1989 hadde Oslo sentrum en dekningsgrad på 132, som i 2000 var

nede på 125. Deknings graden falt jevnt og trutt på 2000tallet, men den har snudd litt og er i dag på 116.

– Sentrum har lekket både til de omkring liggende sentrene og omegnskommunene, konstaterer Larssen.

Mange mener spesialbutikkene er fremtiden for Oslo sentrum, ettersom volumvarer er ut, men så enkelt er det ikke.

– Undersøkelser viser at det er spesial butikkene som dør, fordi det ikke legges til rette for dem. Handelen etablerer seg der forholdene legges til rette for handel, sier Larssen.

Handel og parkering hører ugjenkal lelig sammen, og parkeringsmulighet ene i sentrum forverres stadig.

En under søkelse fra foreningen Byfolk i april viser at det i dag står det hele 29 ledige butikklokaler i Kvadraturen. Ledigheten er hovedsakelig konsentrert til der kommunen har tatt bort gateparke ringen.

Sentrums- handelen i fritt

fall fra 1989

HANDELNE 08 201476

LOKALER PÅ GRÜNERLØKKA? KONTAKT OSS

www.spabo.no

Politikerne gjør det ikke lett å drive forretning i sentrum. Her er fra et prøveprosjekt i Thereses gate, som umiddelbart reduserte

småbutikkenes omsetning.

77

– God parkeringstilgjengelighet i sentrum er en kjepphest for OHF?

– Vi har alltid vært opptatt av dette. Kundene vil kjøre med bil når de skal handle store varer. Parkeringsmulighetene i sentrum er blitt verre og verre med årene, og det var en del parkerings hus for 25 år siden, erindrer Larssen.

Uklare regler– Hva var kommunens holdning til kjøpesentre i sentrum for 25 år siden?

– Det var i perioder kjøpesenterstopp, som gjorde det vanskelig for handelen, fordi reglene ikke var helt klare. Samtidig var Oslo kommune en pådriver i andre sammenhenger.

Larssen sier den store endringen de seneste 25 årene, er at Oslo og Norge har fått en kjøpesenter generasjon. Sentrene er i perioden blitt mer komplette, og folk foretrekker å handle inne når det er regnvær. Det rammer gatehandelen i Oslo.

– Historisk dro folk til byen fordi de måtte. I dag drar de inn til sentrum fordi de har lyst. Atferden er endret, sier Larssen. Samtidig har folk flyttet ut av sentrum og sentrumsnære områder.

– Det bor i dag kun 900 mennesker i det som regnes som sentrum, men dette antallet skal opp til 18 000 når Bjørvika og andre områder er bygget ut, sier OHF sjefen.

Oslo sentrum har altså i realiteten tapt markedsandeler kontinuerlig de seneste 20 årene. Gunnar Larssen har sine klare tanker om hva som skal til for å snu den negative trenden.

– For å styrke sentrumssamarbeidet, må vi organisere Oslo sentrum som et senter og ansette en

felles senterleder, med felles koordinering og markedsføring av alle tiltakene. Det er tre parter her: Gårdeierne, som har skjebnefellesskap med butikkene, næringslivet, som er de handelsdrivende, og så er det Oslo kommune.

Da byen Liverpool var på bunn for noen år siden, sa de «clean, green and safe». Sentrum må oppleves som trygt, så vi må fart i belysningsplanen og mer synlig politi i gatene. Vi må også ha et tilbud som trekker barnefamiliene til byen. Det er kun to lekeplasser i Oslo sentrum for barn, i København har de til sammenlikning 18, sier Larssen.

Han sier videre at det må legges større vekt på samlet mobilitet i sentrum, der kollektivtransport, biler, syklister og gående ses i en sammenheng og deler på den begrensede plassen gjennom sambruk.

Uklart ansvarLarssen vil også ha ha med mer peri fere parter som «Visit Oslo», for å få med turistsatsingen, samt inkludere Bymiljøetaten og politiet.

Han vil rydde opp i det han mener er uklare ansvars forhold når det gjelder rydding og ren gjøring i sentrums gatene.

– Vi har organisert dette ansvaret veldig uklart, der kommunen til slutt bøtelegger gårdeierne. Det er aldri noen tvil om hvem som har dette an svaret på et kjøpesenter, sier han. Den manglende koordineringen i sentrum er en hjertesak for OHF og Larssen. Han peker på det gjøres noe i hver ende av sentrum, som på Aker Brygge og i Bjørvika, men det skjer ikke noe i midten.

– Igjen, vi har ingen senterleder som tar ansvaret, som på et kjøpesenter. Oslo sentrum må dessuten ha felles åpnings tider. Når det gjelder gårdeiere, er det mange som lever av bare å leie ut, men ikke driver forretningene selv. Jeg pleier å si at gårdeiere må gjøre seg fortjent til leien, de lever i et skjebnefellesskap med leietakerne.

– Så hva tror du fremover om sentrums handelen?

– Jeg opplever at det er en stor interesse for å få til ting. Vi er inne i en god prosess med Oslo kommune. Det er laget en konkret handlingsplan, og jeg er optimist med tanke på å få gjennomført denne planen. Vi har også kommuneplanen frem mot 2030, som er mer helhetlig, og der kvalitetsaspektet er lagt inn. I tillegg kommer bydelsutviklingen rundt omkring for å se på hva som er naturlig å få til i nærområdene.

Ikke helt svartBildet er altså ikke helt svart, Larssen trekker frem at det stadig skjer nye ting i sentrum.

– På Aker Brygge investeres det 2 milliarder uten at det blir noe mer utleie arealer, så Norwegian Property må ha en veldig tro på utviklingen der. Paleet skal investere 200 millioner, med nye butikker og spisesteder. Søylen har rustet opp rundt Eger torget med Eger og Steen & Strøm. Det er en full oppgradering av Oslo S, og det blir en oppgradering av flere kjøpesentra og butikker, sier Gunnar Larssen.

Tekst JAN REVFEM


Foto THOMAS BJØRNFLATEN/NYEBILDER.NO

«Undersøkelser viser at det er spesial butikkene som dør, fordi det ikke legges til rette for dem. »

HANDELNE 08 201478

VERKSTEDHALLEN PÅ AKER BRYGGE

53 - 1.473 m2 kontor

Totalrehabiliterte lokaler

Høy arealeffektivitet

Tilpasses kundens ønsker og behov

Meget god ventilasjon

Eget kundesenter

Parkering

God offentlig kommunikasjon

Ledig fra: Nå

TOPP MODERNE KONTORLOKALER I HISTORISKE OMGIVELSER

KONTAKT:Silje Kragstad | tlf. 402 02 800 | e-post: [email protected]

Anders Heffermehl | tlf. 950 63 693 | e-post: [email protected]

m2

Gunnar Larssen har via ulike stillinger erfaring fra norsk varehandel helt tilbake siden 1967.

Larssen forfattet også for mange år siden en håndbok i å drive et senter, som blant annet ble adoptert av Olav Thon. Han har derfor fulgt utviklingen i Oslohandelen nøye i over 40 år, og en utvikling har det definitivt vært. Går vi tilbake til 70tallet, var OBOS en største eieren av varehandel i Oslo, gjennom å eie nærsentrene ute i drabant byene.

– Nærsentrene den gangen besto stort sett av spesialbutikker innenfor kjøtt, fisk, frukt og grønt og en baker. Så kom supermarkedene, som hadde alt dette integrert i samme butikk, men det hang igjen på sentrene at spesial butikkene hadde ene rett på salg, eksempelvis av brød, minnes Larssen.

Sentrene var for 40 år siden veldig individuelt organisert, der hver enkelt

butikk hadde ansvar for sitt. Men på midten av 70tallet skjedde det noe. Gunnar Larssen stod i spissen for det som likner dagens senterorganisering.

Tenkte felles– Ja, vi begynte å organisere felles aktivi teter, som sikkerhet, renhold, pynt, og åpningstider. Vi så at det var stordriftsfordeler i å ha en felles markedsføring og markedsplan og en felles ekstern og intern kommunikasjon. På begynnelsen av 80tallet lanserte vi også smilekurs, inspirert fra SAS, sier han.

For 40 år siden var det helt uvanlig med prosentleie av omsetningen, som de fleste sentrene bruker i dag. OBOS kjørte ifølge Larsen konsekvent med fast leie. Olav Thon var den første som begynte med prosentleie på 70tallet, en vinnvinnsituasjon for både utleier og leietaker.

I Oslo sentrum var daværende Norske Folk (i dag Storebrand) ute med Vika torget i begynnelsen av 70årene som det første bysenteret (Steen & Strøm var et varemagasin), men Vikatorget var et lite senter. Den nærmest eksplosive økning en i antall kjøpesentre kom på 80tallet. Larssen viser

frem en statistikk som forteller om marginale 11 kjøpesentre totalt i Norge i 1960. I 1986 hadde antallet vokst til 398, i 1989 til hele 552.

– Kjøpesentrene i Norge omsatte i 1989 for totalt 39 milliarder kroner, sier Larssen, som selv var senterleder på Aker Brygge i 1988, to år etter etableringen.

Pangstart, men ...– Vi fikk en pangstart etter åpningen i 1986, men så kom bankkrisen. Det var mange som besøkte Aker Brygge, men få handlet der. Når vi spurte folk om hvorfor de ikke handlet, svarte de at det var for dyrt. Et par sko kunne eksempelvis koste 1500 kroner. Vi måtte legge om stilen. Til tross for etablerings stopp for H&M i Norge, fikk vi etter hvert etablert Norges største Hennes & Mauritz butikk på Aker Brygge, og da begynte det å løsne. De andre kjedene kom etter, som REMA, Gullins, Lindex, og det ble mer interessant med spise steder, forteller Larssen.

Tekst JAN REVFEM


Foto OHF

Det begynte på 70-tallet

Gunnar Larssen i OHF vil organisere handelen i sentrum som et senter, med en felles «senterleder».

HANDELNE 08 201480

Green Arena Scandinavia s kal væ re møteplas s en derbyggherrer og leverandører ins pireres til å s kape engrønnere, s martere og mer produktiv byggenæ ring

Gå ikke glipp av:

Høstens grønneste konferanse og utstilling!Er du opptatt av grønne og miljøvennlig bygg, energis marte og bærekraftige løs ninger – og en grønnere bygge-næring! Merk deg tirsdag 23. september og onsdag 24. september.

Vi fyller Os lo Spektrum med 70 uts tillere - grønne leverandører til bygge- og eiendoms næringen, integrert medet toppaktuelt konferans e- og s eminarprogram! Anerkjente foredrags holdere fra inn- og utland.

Se programmet på greenarena.no og meld deg på!

FREMTIDEN TRENGER EN

STERK, GRØNN OG SAMLET

BYGGENÆRING23.-24. september 2014Oslo Spektrum

Kjøpesenteret Oslo City har vært en suksess for eieren DNB Livsforsikring, men ikke alle var begeistret for kjøpet for snart 20 år siden.

Det var daværende Selmer Sande, som senere ble en del av Skanska, som førte opp Oslo City i 1987 og 1988. Vital (DNB Livsforsikring) kjøpte i 1995 senteret av Skanska, som primært var

opptatt med entreprenørvirksomhet. Kjell Sagstad, som nå er i Niam, kom til Vital i 1992 som investerings direktør for eiendom, der han var frem til 2005. Vital var den gangen et nytt livselskap som skulle vekte seg opp i eiendom.

– Vi hadde noe eiendom i Bergen, men lite i Oslo. Det første store kjøpet jeg gjorde, var Haakon VIIs gate 2 i Vika (i dag eid av Braathen Eiendom, red.anm.), erindrer Sagstad overfor NæringsEiendom.

Kjøpet av Oslo City kom i 1995. Allerede på midten av 90-tallet var det årlig over 10 millioner besøkende til senteret, men omsetningen var en helt annen enn i dag.

– Da Vital kjøpte senteret, lå vel omsetningen på 600-700 millioner kroner. Vi brukte et par-tre år på å nå milliarden. Jeg skjønte at vi måtte opp i omsetning, sier Sagstad, og sier at de gjorde ganske mye med senteret etter overtakelsen.

Til sammenligning var omsetningen på Oslo City over 1,73 milliarder kroner i 2013.

Umoden bransje– Kjøpesenterbransjen var ikke fullt så moden den gangen. Vi fikk stoppet ord-ningen med at butikkeierne styrte sen-terforeningen, slik at blant annet felles markedsføring ble styrt av eier, og ikke de enkeltstående butikkeierne. Vi tok

Fikk kritikk for suksesskjøp

Oslo City har vært en formidabel suksess etter at Vital Eiendom (DNB Livsforsikring) betalte 1,25 milliarder kroner for senteret.

HANDELNE 08 201482

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER TIL LEIE 600 – 1.900 KVM

OSLO SENTRUMGrensen 3

• 2 eksklusive butikkenheter i en av Oslos travleste handlegater

• Flott hjørnelokale over 2 etasjer

• Ca. 800 kvm. i u-etg.

• Flott løsning med gode eksponeringsmuligheter

• Godt opplegg for varelevering og logistikk

• Kollektivtransport og alt av nødvendige servicefunksjoner

TIL LEIEFORVALTNINGSCOMPAGNIET

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar NjerveMobil: 90 26 33 96 E-post: [email protected]

FORVALTNINGSCOMPAGNIETSmeltedigelen 1, 0195 OsloTelefon: 815 55 155

KONTAKT:

ut hamburgerbaren Wimpy og et engelsk supermarked som ikke hadde livets rett på senteret. I en periode hadde vi svært sene åpningtider, uten at butikkene var åpne, som følge av en avtale vi hadde med en pub i kjeller etasjen. Senteret ble derfor en varme stue, men vi fikk ryddet opp i dette.

Sagstad og Vital bladde i 1995 opp 1,25 milliarder kroner for Oslo City. Med på kjøpet fikk de et stort fremførbart underskudd i aksjeselskapet de ble eier av.

– Du fikk den gangen kritikk for å ha kjøpt for dyrt? – Prisen kan alltid diskuteres, men i ettertid har dette

vært en meget god investering for DNB Livsforsikring. Det er nesten en generell erfaring at de investeringene jeg har fått mest kritikk for, er de som i ettertid har vært best. Jeg fikk også kritikk for å kjøpe en stor eiendom på ett sted, isteden-for å spre meg på mindre eiendommer som var mer geografisk spredt. Motargumentet mitt var at Oslo City bestod både av kjøpesenter, parkeringsarealer og kontorarealer, og at det var et område med noe av den største gjennomstrømningen av mennesker i Norge, parerer Sagstad. Området rundt Oslo S og Stenersgata var ikke kjent for å være Oslos beste strøk, med innslag av narkotika, prostitusjon og uteliggere.

Kartla utviklingen– Jeg jobbet med å kartlegge utviklingen av området og leste blant annet avis artikler tilbake i tid for å få et bilde av utviklingen. Men jeg liker alltid å kjøpe der det offentlige legger til rette for en god infrastruktur, og Oslo City er ett av de beste stedene i så måte. Vi fikk også ordnet det sånn at en gjennomgang til Oslo S ble mye tryggere å ferdes i.

«Det er nesten en generell erfaring at de investeringene jeg har fått mest kritikk for, er de som i ettertid har vært best.»

– En ensom konstruksjonFørsteamanuensis og dekan Erling Dokk Holm ved Markeds-høyskolen i Oslo har sine klare tenker om hvorfor Oslo City har klart seg bra, mens Galleri Oslo nesten omgående ble en fiasko.

– Oslo City ble en suksess, fordi det var et kjøpesenter på en svært sentral plass i byen, med knutepunkt for tog, trikk og buss. Denne lokaliseringen er også reelt urban. Oslo City ligger i et kryss, sier Dokk Holm.

– Galleri Oslo ble en kommersiell fiasko, fordi det lå, og ligger på et absurd sted i byen. Drømmen om at buss termi nalen alene skulle gi nok tilførsel av kunder, var dårlig fundert. Galleri Oslo er ikke en del av en urban kontekst, men en ensom konstruksjon. Hadde den vært koblet til Grønland på en mer harmonisk måte, ville den ha kunne fungert. Galleri Oslo måtte altså ha endt et annet sted enn eiendommen gjør i dag. Den aller mest grunn-leggende feilen er at Galleri Oslo ikke har et gateplan som fungerer.

Oslo City vs. Galleri Oslo Oslo City var da kjøpesenteret stod ferdig i november 1988 Norges største enkeltstående bygning før Telenor-bygget på Fornebu ble bygget. De totale arealene er på bortimot 80 000 kvadratmeter, inklusive fellesarealer og parkeringskjeller. Selve kjøpesenterdelen utgjør 19 500 kvadratmeter.

Oslo City ble kåret i 2010 kåret til Nordens beste kjøpe-senter og årets kjøpesenter i Norge i både 2003 og 2009. Årlig omsetning ligger nå rundt 1,8 milliarder kroner.

Galleri Oslo stod ferdig våren 1989, kun noen måneder etter Oslo City, og inneholder Oslo bussterminal og noe næringsvirksomhet. Hovedkontoret til Akershus fylkeskom-mune befinner seg blant annet i bygningen. Oslo Areal eier drøyt 40 prosent av de 23 000 kvadratmeterstore arealene.

Galleri Oslo var i sin tid Europas lengste innendørs handle gate, men fikk raskt problemer, som førte til store tap for daværende Sparebanken ABC (nå en del av DNB).

Bygningen har til tider vært svært utskjelt og endte i 2006 på andre plass i Aftenpostens kåring av Oslos styggeste bygg.

På 1990-tallet ble direkteavkast-ningen – yielden – sentral ved kjøp av næringseiendom. Kjell Sagstad sier de var opptatt av yielden og intern-renten, men dette var en ren intern-rente på totalkapitalen, ettersom livselskapene ikke kunne belåne investeringene.

– Hvordan priset man kjøpesentre på begynnelsen av 90-tallet?

– Vi hadde jo ikke veldig stor erfaring med kjøpesentre den gangen. Man tilnærmet seg vel egentlig dette nesten som å kjøpe kontoreiendom-mer. Oslo City hadde prosentleie, men minimums leien lå nær den faste leien, så vi forholdt oss primært til dette, men så en potensiell oppside i økt omsetning i kjøpesenteret, sier Sagstad.

– Det var en del kontorledighet i senteret på midten av 90-tallet. Leienivået lå vel på 1050-1100 kroner kvadratmeteren, og vi lurte litt på

utviklingen her. Vi diskuterte også en mulig leiegaranti med Skanska i tre år fremover, men fant ikke ut av det. Det endte med at de ga oss en rabatt i stedet.

– Skal jeg være ærlig i ettertid, så hadde senteret en større oppside enn det jeg hadde trodd. Oslo City var bygget veldig bra. Du startet ett sted på senteret, og det sluttet egentlig aldri. Senteret hadde også en relativt god butikkmiks, det var et slags innendørs Bogstadveien. Vi jobbet imidlertid en del med å få folk til å forstå at det var lett å komme til Oslo City med bil.

Eventyrlig reise– Hvilke tanker gjør du deg om Oslo City i dag?

– Jeg følger med, det har vært en eventyrlig reise. Utfordringen for senteret er at det ikke kan bygges mer ut. Det som må gjøres, må gjøres innvendig.

– Hvorfor lyktes Oslo City og ikke Galleri Oslo?

– Eiendommene lå jo ved siden av hverandre, men den ene lå godt til, den andre lå ikke godt til. Galleri Oslo hadde etter min vurdering i motsetning til Oslo City ikke en profesjonell utform-ing. Jeg kaller Oslo City en «smult-ring». Det er åpent, med god oversikt over senteret og ingen «blindtarmer». Galleri Oslo skulle bli Nord-Europas lengste handlegate, men er uover-siktlig og egentlig en lang blindtarm. Eierne håpet også på at passasjerer fra bussterminalen skulle besøke senteret, men slik gikk det ikke. Sånn er det i eiendom. Selv om eiendommer ligger ved siden av hverandre, kan den ene eiendommen bli suksess, den andre ikke.

Tekst JAN REVFEM


Foto NYE BILDER.NO

HANDELNE 08 201484

VI HAR 65 000 KVM

ATTRAKTIVE BUTIKKLOKALER

GATELANGS I OSLO

KKontakt oss om du ønsker mer informasjon om ledige og mulige lokasjoner for ditt konsept

Stenersgata 2, Postboks 489 Sentrum, NO-0105 Oslo +47 23 08 00 00thoneiendom.no

VI EIER/FORVALTER 95 KJØPESENTRE

I NORGE. TRE AV DE STØRSTE

LIGGER I OSLO-OMRÅDET.

Storo StorsenterSandvika StorsenterStrømmen Storsenter

Gina Tricot henvender seg ikke til bestemte alders-

grupper, det er stil som er avgjørende.

HANDELNE 08 201486

Ikke mett i Norge

Gina Tricot har fort-satt vekstambisjoner i Norge og vil åpne mer enn ti butikker til. Både Oslo og de mellomstore byene er interessante.

Etableringssjef Jessica Syrén i Gina Tricot har ansvaret for det norske markedet. Overfor NæringsEiendom teller hun opp 39 butikker i Norge i dag, hvorav åtte i Stor-Oslo. Butikkene ligger stort sett i sentrene, men også kjøpesentre i de mindre byene som ligger langs gågatene, eksempelvis Amfi i Arendal.

– Til å begynne med i Sverige var strategien å etablere seg i de mellom-store byene. I utlandet begynte vi i de største byene, som Trondheim, Stavanger og Oslo, men startet også tidlig med en butikk i Moa Amfi utenfor Ålesund, som er et bra handelssted. Med årene har vi vært flinke til å ta de mulig-hetene som har budt seg, som i Moss

og Haugesund, sier Syrén til Nærings-Eiendom.

Trafikkavhengig– Hvilke krav har Gina Tricot til beliggen-heten og omgivelsene?

– Vi er veldig avhengige av trafikken og er ikke interessert i å ligge alene. Langs handlegatene skal butikkene ha inngang fra gaten, svarer Syrén.

– På gateplan må vi ha mote- og trendbutikker rundt oss, og gjerne kosmetikk og sko. Vi ser helst at kjeder som Hennes & Mauritz, Lindex og Cubus ligger i nærheten, vi kompletterer de andre merkene. På kjøpesentrene er det litt annerledes. Her er beliggen-heten avhengig av butikkmiksen på senteret, og vi kan ikke komme med de samme kravene. Men vi ser hvor vi ligger i forhold til andre motebutikker, akkurat som ved gatelokaliseringer, samt andre fasiliteter som eksempelvis parkering og innganger, sier Syrén.

I gjennomsnitt er Gina Tricot-lokalene på 400-500 kvadratmeter, med noe større lokaler i de store byene og noe mindre lokaler i de mindre byene.

– Vi har noen lokaler over to plan, selv om disse er vanskeligere å drive, på grunn av større personalkostnader.

Dette gjelder i Grensen, men her har det vært en bra utvikling. Vi er dessuten veldig fornøyd med de 900 kvadrat-meterne vi har på ett plan Torggata, til gjengjeld blir de lokalene veldig dype.

Syrén sier målgruppene til Gina Tricot er alle moteinteresserte kvinner i alderen 15 til 35-40 år, men hun sier de nå ønsker å bredde ut konseptet og satse mer mot modne kvinner.

Stil– Mote i dag handler mer om hvilken stil man har, fremfor alder. I våre for-retninger er det ulike avdelinger med stiler som «basic», «classic» og trend». Gina Tricot skal ha en høy motegrad, men der vi henvender oss til brede lag som er moteinteresserte. Kundene våre skal også kunne kjenne seg igjen i butikkene, fargene våre er sort og hvitt, forklarer Syrén. Prismessig ligger Gina Tricot omtrent på linje med Hennes & Mauritz.

– Vi kan være litt dyrere på noen ting og litt billigere på andre enn dem. Mottoet er «good value for money», vi skal ha fornuftige priser.

Gina Tricot skriver i utgangspunktet leieavtaler for fem år av gangen, som er det samme som avskrivningstiden, men

87

– Vi kan være litt dyrere på noen ting og litt billigere på andre enn dem.

Mottoet er «good value for money»

Åpning av Gina Tricot-butikk

HANDELNE 08 201488

etableringssjefen sier at her kan det oppstå ganske interessante diskusjoner fremover med gårdeierne.

– Vi ønsker både en fleksibilitet og en statisk holdning, fordi vi ser at de gode handelsplassene blir bedre, mens de dårlige blir dårligere. Leieavtalene er den største statiske kostnaden vi har. Innkjøpene kan vi regulere, det samme kan vi gjøre med personalkostnadene, men leieavtalene gjelder for en viss tid til et fast beløp. Det kan derfor bli interessante diskusjoner med utleierne. Noen steder ønsker vi en lang forlengelse, andre steder vil vi se an utviklingen og bare forlenge med ett år. Vi er derfor avhengig av et bra samarbeid med utleierne, og at vi til sammen har en kommersiell forståelse for ulike situa-sjoner, sier Syrén.

Hardere konkurranseHun peker på at det er en sterk konkurranse i det norske markedet, med sterke kjøpesentre.

– Konkurransen hardner til, derfor ønsker vi større fleksibilitet, med lange avtaler for butikker som ligger på bra steder og kortere avtaler på mindre bra steder.

Kjeden har også stengt en butikk i Norge, blant i Skien.

– Det skyldes at vi har en butikk i Down Town i Porsgrunn, som ga veldig hard konkurranse for butikken i Skien, sier Syren.

Gina Tricot tilbyr i likhet med andre kjeder internetthandel som et supple-ment til butikkhandelen.

– Ja, vi har en multikanalstrategi, og internetthandelen går veldig bra, men E-handelen er også med på å forsterke konkurransen. Det gjør igjen at vi vil ha fleksibilitet i leieavtalene.

Syrén sier at i Norge eier Gina Tricot alle butikkene selv, det har vært filosofien utenfor Sverige.

– Det finnes noen franchise-butikker i Sverige for de som var med som partnere i begynnelsen.

Ettersom vi ble kjøpt opp tidligere i sommer, skal jeg være litt forsiktig å uttale meg, men slik det er i dag, er det bare aktuelt med egne butikker.

Minimum 50Gina Tricot har i dag butikker i Oslo i Torggata, Grensen og i Bogstadveien.

– Hva er ekspansjonsplanene frem-over i det norske markedet?

– Vi har sagt at vi skal ha et 50-tall butikker i Norge. Vi har brukt syv år på å komme der vi er i dag, og vi har en god del å gå på. Det skjer mye også i de mellomstore norske byene, kjøpesentre bygges om, og det er omflyttinger. I Oslo er det ingen hemmelighet at vi har sett på de vestlige delene av byen, som det nye kjøpesenteret til KLP på Forne bu. Andre aktuelle steder i Oslo sentrum kan være den nedre delen av Karl Johans gate og Oslo City, svarer Syrén.

Tekst JAN REVFEM


89

Fredriksen inn i Norwegian Property?

En stor investor hamstrer Norwegian Property-aksjer. Mye tyder på at det er John Fredriksen.

Det var i sommer at det ukjente selskapet Famaday Trading Inc. dukket opp på aksjonærlisten i Norwegian Property med en eierandel på over 5 prosent. Siden har selskapet fortsatt å

plukke aksjer, og ved siste aksjonærutskrift hadde Famaday Trading Inc. en eierandel på 10,44 prosent. Siden den ble offentliggjort har selskapet kjøpt ytterligere aksjer og eier nå 14,74 prosent.

Nå jakter selskapet enda flere aksjer. Famaday Trading sendte torsdag ettermiddag en børsmeling hvor de skriver at de har hyret inn Arctic Securities og DNB Markets for å sjekke ut muligheten til å kjøpe inntil 35 millioner aksjer i Norwegian Property, tilsvarende 6,38 prosent, til kurs 9,50 kroner. Hvis Famaday Trading får

tilslag på alle aksjene de vil, blir eierandelen i Norwegian Property over 21 prosent.

Mye tyder på at Famaday Trading er et selskap tilknyttet John Fredriksensystemet. NE nyheter har tidligere hørt at John Fredriksen kjøper eiendom over hele verden, og nå spekulerer aktører i eiendomsbransjen at Fredriksen kjøper Norwegian Propertyaksjer via selskapet Famaday Trading.



Foto SCANPIX

John Fredriksen handler eiendom over hele verden.

NYHETERNE 08 201490

Har du arealbehov?

Vi søker naboer!

Potensial nybygginntil 10.000 m2

KONTAKT: Henning Sørlie Tlf: 913 72 602 E-post: [email protected]

Oslo

Oslofjord-tunnelen

Berghagan Nord

Moss

E6

E6

20 min

InterfruktBoots

30 min

13 min

www.abne.no

Vi gratulerer med ny terminal og takker for tilliten

Sikkerhet i eiendom:

Mer teknologi, færre vektere

SIKKERHETNE 08 201492

Er vektere på vei ut og flere overvåkningskameraer på vei inn i kjøpesentra og andre næringsbygg?

Sikkerhetssjef Ola Stavnsborg i Olav Thon Gruppen er blant dem som kontinuerlig stiller seg spørsmålet. Sikkerhetsteknologi og risikovurderinger er hans hverdag. Gruppen drifter 90 kjøpesentre hvor det er alarmanlegg som genererer mellom 40150 utrykninger årlig per kjøpesenter. Det blir fort 23 millioner kroner i året bare i utrykninger, opplyser Stavnsborg. Sikkerhetsinvesteringene på årsbasis til drift, vedlikehold og utbedringer på de største sentrene er i snitt 11,5 millioner per senter, sier Stavnsborg, som er god kunde hos Stanley Security. De holder ham oppdatert på trender innenfor sikkerhet og overvåking. Ny teknologi med stadig mer avansert kameraovervåking reduserer behovet for vektere, får han høre. Han har sine motforestillinger.

– På kjøpesentrene våre vil det alltid være behov for vektere som en service og trygghet for publikum, uavhengig av overvåkningskameraer.

Markedssjef Knut Erik Melstrøm i Stanley Security nikker bekreftende:

– Jeg setter pris på at det er vektere på kjøpesentrene. De skaper en trygghet.

Kameraer erstatter vektereOlav Thon Gruppen bruker årlig rundt 90 millioner kroner på sikkerhet i sine

over 450 bygg. Selskapet har oppnådd en mer optimal plassering av utstyr med et lavere antall kameraer og blant annet erstattet fysiske vektere med kameraer der dette er mulig. Det har gitt bedre sikkerhet og betydelige kostnadsreduksjoner, forteller Stavnsborg. I tillegg oppnår Olav Thon Gruppen driftsfordeler utover sikkerhet, blant annet for å verifisere skader som vareleverandører forårsaker på bygg. Dette har redusert selskapets kostnader ytterligere.

– Vi kan redusere antall kameraer med 1015 prosent med mer optimal plassering. Vi kan redusere bruken av vektere og likevel få høyere oppklaringsprosent ved skader og innbrudd. Kameraer øker også mulighetene for å få erstatninger fra leverandører som har skadet bygg ved varelevering. Ved Sandvika Storsenter har vi for eksempel nå tilbakebetalinger fra leverandører som ved uhell ødelegger for ca. 400 000 kroner i erstatning. Vi får også bedre oversikt over ramper, brannganger og søppelhåndtering.

Fjernadministrasjon av adgangskontroll Adgangskontroll i næringsbygg blir i dag gjerne administrert av lokale driftsansvarlige. Resultatet er ofte svekket og tilfeldig kontroll, kort som kommer på avveie, og problemer med oppdatering og vedlikehold av løsningene.

Alternativet er å la en profesjonell leverandør administrere adgangskontroll via egen server. Hver enkelt leietaker kommuniserer direkte med selskapet via en sikker portalløsning. Stanley Security tilbyr en slik ordning. Ordningen omfatter både fellesdører og leietakernes egne dører. Stanley står for innlemming av nye brukere og sletting av gamle.

Kommunikasjonsansvarlig Øyvind Halnes i Stanley er ikke i tvil om at dette er en vinnvinnsituasjon for begge parter.

– Systemet letter arbeidsbyrden for den enkelte leietaker, øker sikkerheten, reduserer muligheten for feil og sikrer en rask 24/7 responstid på henvendelser. Utstyr og systemer oppgraderes og vedlikeholdes kontinuerlig.

Nettbasert elektronisk videoovervåkingHelautomatisk videoovervåkning i regi av driftsselskap/utleier, via nettbasert server, blir også mer og mer vanlig. Den enkelte leietaker kan få adgang til kameraene i sanntid, eller opptak fra virksomhetens lokaler. Kameraene tilknyttes en ekstern server via deres internettilgang. Det gir økt tilgjengelighet og reduserte kostnadene uten å påvirke kvaliteten. Informasjonen er tilgjengelig 24/7 fra smarttelefon og eller PC.

Dette er særlig aktuelt for sårbare områder som søplerom, heiser og varemottak. I dag betaler mange eiere mer for å reparere heiser og heisdører enn på sikkerhetsanlegg. Med kontinuerlig kameraovervåking kan man lett spore «synderne».

Stanley Security drifter selv via sin sentral denne overvåkingen på fem kjøpesentra. Her henter de ut info fra det som fanges opp på fellesarealene. Både Halnes og Melstrøm har gode erfaringer med denne teknologien.

– Den gir lavere investeringsutgifter og lavere månedlige utgifter for kundene. Data lagres på vår server og på nettet. Tilgang til bildene får kundene både fra PC, iPad eller mobil.

Bare ca. 2 prosent av alle alarmutløsninger er reelle. Unødvendige vekterutrykninger betyr mye bilkjøring

93

og gir unødige kostnader. Evakt er designet for elektroniske vekterrunder og kan erstatte helt eller delvis et fysisk vekterapparat. Gjennom denne ordningen er det eksempelvis lett å skille mellom ekte og falske alarmer. Falske alarmer er ikke uvanlig i mange næringsbyggbygg, og kan som nevnt påføre store, ekstra kostander som gjerne belastes leietakere. Disse kostnadene kan enkelt reduseres ved at operatør på alarmsentralen bruker kamera til å verifisere årsaken til alarmen, før en utrykning sendes til stedet.

– Vi har begynt å se nærmere på dette nå, for det brukes flere millioner kroner på unødvendige utrykninger, supplerer Stavnsborg, som har tro på dette. – Hver utrykning på grunn av alarm koster oss ca. 1000 kroner, samt mye administrativt arbeid. Med

nettbasert overvåking kan man sjekke hva som utløser alarmen. Leietakerne i sentrene kan ha egne anlegg. IPkamera er blir rimeligere også for leietakerne. Jeg mener dette er fremtiden.

Færre bemannede resepsjoner?Vil det bli stadig flere ubemannede resepsjoner i næringsbyggene? Mange næringsbyggeiere stiller seg det spørsmålet. Mange lander på et nei, mens andre ser en bemannet resepsjon som et nødvendig gode og en service for besøkende.

– Det er dyrt å ha en resepsjonist, og mange leietakere kan ikke forsvare kostnaden opp mot nytteverdien av en slik funksjon, sier Halnes.

– En av oppgavene til en resepsjonist er ofte å utstede og administrere besøk og adgangs kort. Mange løser

adgangs kontrollen med låst ytterdør og et porttelefonanlegg med integrert kamera. Den besøkende ringer direkte til den som skal besøkes, før ytterdøren fjernåpnes kan man med kamera sjekke hvem man slipper inn. Videre finnes løsninger der man kan sende en kode til den besøkendes mobil telefon som igjen kan åpne inngangsdøren. I et bygg uten resepsjonist er det vanlig å ha etab lert adgangskontroll på alle dører fra fellesarealene og inn til de forskjellige leieforholdene.

– Jeg ser mange fordeler ved at vi en del steder kan sløyfe resepsjonisten og overlate til andre å ordne kortutstedelser, sier Stavnsborg.

Tekst IVAR SEKNE

Epost [email protected]

Illustrasjon JANANDRÈ GRANHEIM, NE BYRÅ

Kommunikasjonsansvarlig Øyvind Halnes og markedssjef Knut Erik Melstrøm i Stanley Security anbefaler eiendoms

selskaper kjøpe sikkerhetsløsninger av FGgodkjente leverandører. Det gir lavere premie.


Du skal være sikker påat du får et gjennomtenkt og

kostnadseffektivt adgangssystem. Dagens teknologi gir mange

muligheter; elektroniske løsninger med adgangskort/

elektroniske nøkler eller rene mekaniske systemer. Vi på

TrioVing hjelper deg med den optimale løsningen.

Norge by night

-kan være en utfordring

Tjenesteleverandører av sikkerhetstjenester får en felles standardisert europeisk kontroll og sertifiseringsordning å forholde seg til, trolig fra 2016.

Et omfattende arbeid med en slik ordning, i regi av EU-kommisjonen, er i gang. Et tilsvarende nasjonalt regelverk som vil erstatte dagens, kan komme allerede fra årsskiftet og gjelde for innbruddsalarmforetak, opplyser Arve Haug i Forsikringsselskapenes God-kjennelsesnevnd (FG).

Det er EUs Tjenestedirektiv som har gitt støtet til den nye ordningen. Norge er representert i dette felles-europeiske arbeidet ved FG.

– Det nye regelverket vil omfatte sertifisering og kontroll av slike foretak og personell, med egen kontroll-ordning, rapportering og stikkprøver. Dette gjør vi for å øke kompetansen hos foretakene slik at sluttbrukeren får bedre kvalitet og oppfølging på sitt alarmanlegg.

Lurt å ha godkjent alarmanlegg – Betyr det at eiendomsselskaper med kunder som driver butikk må ha install-ert alarm?

– Nei, det kan ikke påbys, men poenget med forsikring er jo å ikke ta all risiko selv. I enkelte bransjer som for eksempel ”gull og ur”, der risikoen er høy, kan det hende at man må ha god-kjent innbruddsalarm, og at butikk-

lokalet tåkelegges når alarmen utløses, for å få forsikring. I dag er det mange som kjøper alarmanlegg og ikke aner hvilken kvalitet leverandørene har. Nå vil de få større sikkerhet for kvalitet om de velger FG-godkjente leverandører. Men strengt tatt trenger ikke eien-domsselskapene bry seg så mye om de nye reglene. De gjelder ikke for dem direkte. Det gjelder for installatørene. FG-godkjente installasjonsforetak for brannalarm og innbruddsalarm og sprinkleranlegg finnes listeført på FGs nettside www.fgsikring.no

Bremser useriøse sikkerhetsselskaper– Hva venter FG seg av det nye regel-verket?

– Vi venter bedre oversikt og kontroll over foretak, utstyr, tjenester og personell, bedre samsvar mellom risiko og forsikringspremier og mer korrekt sikkerhetsnivå på installas-

Nye forsikrings - krav til sikkerhet

i eiendom


jonene. Det nye regelverket vil også hindre useri øse sikker-hetsselskaper med liten kjennskap til særnorske forhold fra å komme inn på det norske markedet og hindre dem i å operere her, sier Haug.

Systemet blir basert på stikkprøvekontroll. En prosentvis andel av sikkerhetsforetakene kan bli kontroll ert innenfor sertifiseringsperioden på tre år.

Kontrollen kan skje både hos leverandører og ute hos forsikrings kundene.

Økt risiko – økte premier og egenandelerDet nye regelverket gir forsikringsselskapene en fast ramme for å vurdere sikkerheten. Forsikringskunder som ikke tilfredsstiller kravene, har økt risiko, som igjen gir høyere premier og økte egenandeler. Kunder med høy standard for sikkerhet og brannvern kan få tilsvarende rabatter.

– FG har tidligere fungert som både evaluator og godkjenningsorgan. Nå skal FG kun godkjenne på bakgrunn av en gjennomgang fra en nøytral tredjepart, også kalt sertifisering, sier Haug.

Tekst IVAR SEKNE


EUs tjenestedirektiv har gitt støtet til nye og strengere regler for sertifisering og godkjenning av leverandører eiendoms-

selskapene kjøper sikkerhetsutstyr av. Dette påvirker forsikringsvilkårene.

Visuell identitet / nettside for Kvarnbacken

Vi hjelper deg meduniversell utforming

nebyra.no

NETTET FOR ALLE!

[email protected]

Ingvald Berntsen (41) ble i mai ansatt som prosjektsjef på Rom Eiendoms regionskontor i Stavanger. Ingvald er utdannet ved teknisk fagskole i Kristiansand og byggingeniør fra Høyskolen i Stavanger, og har jobbet blant annet åtte år i NCC og fem år Caverion (tidligere YIT).

Lisbeth Salomonsen (39) ble i mai ansatt som regnskapsmedarbeider i Rom Eiendom. Lisbeth er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og har mange års erfaring fra eiendomsbransjen i blant annet DnB Eiendom og OBOS (Basale).

Nytt om navn

Pål Bøe er blitt ansatt som markedsdirektør i MøllerGruppen Eiendom. Der skal han ha hovedansvarsområde innenfor utleie og blant annet jobbe med utleie av storprosjektet Harbitzalléen på Skøyen.

– Det nærmer seg nå noe på reguleringssiden og utleiearbeidet er allerede i gang. Ellers er det ikke så veldig mye ledig i porteføljen, men det er flere utviklingsprosjekter som kan igangsettes så snart leietakere er på plass. I tillegg vil jeg også være bidragsyter innenfor kjøp og salg, sier Bøe til NE nyheter.

Michael Færden er ansatt som eiendomsrådgiver i NAI First Partners.

– Vi er meget fornøyd med å ha bemanningen på plass og ser dette som et viktig ledd i selskapets strategi for å nå våre mål, sier daglig leder Marianne Ellila i NAI FirstPartners.

Michael Færden har siden 2009 vært ansatt som Senior Eiendomsrådgiver i Krogsveen Næring og har hovedsakelig arbeidet med utleie, fremleie og annen rådgivning innenfor næringseiendom. Han har studert i London på London School of Foreign Trade, og har tidligere 19 års erfaring fra shipping som senior skipsmegler og befraktningssjef i Fearnleys AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS.

Pål Bøe

Michael Færden

Ingvald Berntsen

Lisbeth Salomonsen

NYHETERNE 08 201498

Pakketur til Las Palmas finner du på andre markedsplasser

KUN NÆRINGSLOKALER

06:30 EN NY DAG PÅ FORNEBU

UNIKE KONTORMILJØER FRA 500 – 15 000 M2

For mer informasjon: www.snaroyveien30.no

Utleie ved: Malling & Co Næringsmegling

Øyvind Oxholm Meisingset

907 54 597

[email protected]

Tore Bakken

900 40 250

[email protected]

NæringsEiendom 08-2014

Documents

Transcript of NæringsEiendom 08-2014