NæringsEiendom 01-2013

Finn ledige lokaler i bladet

Leses av 40 000 ledere

01

Janu

ar 2013

24. årgang

Kr. 48

,– w

ww.NE.no • w

ww.NEnyh

eter.no

De størsteeienDomskuppene

Bråk om fjernvarme

Juss: Pass på driveplikten

Søkemeglere forenkler og forkludrer

Portrettet: avantor-sjef Øystein thorup

råStilige lokaler for oljeSelSkap

guide for leietakere

leiepriSer

komplett lagerløsning for komplett

01 Januar 2013 24. årgang

Indekshuset på topp

Tenk langsiktig dersom du skal utvikle eksisterende eiendom eller bygge nytt. Din virksomhet kan spare betydelige mengder energi ved å ta de riktige grepene.

Som byggeier, utvikler, arkitekt, energirådgiver, konsulent, utbygger, investor og leietaker bør du vurdere Enovas støtteprogrammer:

«Investeringsstøtte eksisterende bygg og anlegg»

«Investeringsstøtte til passivhus og lavenergibygg»

Enova gir deg og din virksomhet råd og økonomisk støtte til å velge grønne, fremtidsrettede energiløsninger. Jo høyere ambisjonsnivå, jo større støtte fra Enova.

Les mer og søk på www.enova.no/stotte eller ring 08049Husk å søke før dere begynner!

STøTTE Til uTvikling av EkSiSTErEnDE EiEnDom og nyE bygg

Enova er et statlig foretak som skal drive fram en miljøvennlig omlegging av energibruk, fornybar energiproduksjon og ny energi- og klimateknologi.

En annen standard.braatheneiendom.no

23 12 23 12Etablert 1952

BåL

rek

lam

ebyr

å

Profil_helside_NE.indd 1 10/01/2013 09:41

23 01 21 21www.fazenda.no

FAZENDA ASSET MANAGEMENT– aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer

4

Inn

hol

d J

anu

ar0113

Nyh

eter

Portrettet:Avantors nye

sjef s88

Fast

e si

der

26 50 milliarder i eiendomssalg Pangea regnet seg frem til over 50 mrd i eiendoms-

transaksjoner i 2012.

40 Sparer 20 mill. i husleie ISS flytter til Kværnerbyen og sparer stort.

44 Planlegger nybygg på 40 000 kvadratmeter OBOS bygger mer i Kværnerbyen.

46 Byutvikling pluss business = sant Space Group bygger unorsk i Norge.

58 Lager Leiepriser Komplett lagerløsning. Store salg på gang

66 Søkemegling forenkler og forkludrer Fast begynner i ”feil” ende. Kritisk til energikrav.

72 Bråk om fjernvarme Tilknytningsplikt skaper hodebry.

78 Gå for det sikre Mindre proffe eiendomsinvestorer bør skygge

unna utviklingsprosjekter.

94 Juss Pant i fast eiendom ved kjøp av aksjer. Pass på driveplikten. Regelendring kan gi mer salg av eiendom.

8 NE-kommentaren: Fjerne fjernvarmeregler

10 Guide for leietakere

18 Leiepriser

68 Nytt om navn

82 Interiør Lekkert hos RWE-DEA.

Materiellfrist: 01. feb.

Neste utg.: 15. feb. tlf. 23 11 56 00

Det størsteeiendomskuppet

s32

BN Bank Oslo Tordenskiolds gate 8 - 10, Postboks 282 Sentrum, 0103 Oslo, Telefon: +47 22 82 56 00 | BN Bank Trondheim Søndre gate 10b, 7011 Trondheim, Telefon: +47 73 89 20 00

Finansiering av næringseiendom er et fagområde der det er fornuftig å benytte seg av en kompetent samarbeidspartner.

BN Bank er en betydelig aktør i markedet, og vi har mange fornøyde kunder med fi nansieringsløsninger som vi har

tilpasset deres behov.

Kundefordeler i BN Bank er blant annet rask og målrettet saksbehandling, profesjonell og erfaringsbasert rådgivning,

skreddersøm og konkurransedyktige betingelser. Vi inviterer gjerne til en uforpliktende prat om deres selskaps behov for

fi nansiering av eiendom. Ta kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Derfor velger du BN Bank!

Spesialist på fi nansiering av næringseiendom

Foto: Kolonihaven

Hans Kjæ[email protected] Almenning

[email protected] Lø[email protected]

LokaLer tiL Leie

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: [email protected] www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

MunkedaMsveien 53B 334 kvm

LYSE OG TRIVELIGE KONTORER I VIKA VEd AKER bRYGGE

• Klassisk og pent oppusset kontoreiendom

• 2. etg. – kombinasjon av cellekontor og åpne løsninger

• sentral beliggenhet ved siden av Vika Atrium og Aker brygge

• Kort vei til offentlig kommunikasjon og god parkeringsdekning for besøkende

• 5 min gange til nationaltheatret stasjon

kontakt: Joakim kaspersendirekte 22 06 62 86Mobil 481 95 [email protected]

Lørenvangen 22 2.175 – 10.000 kvm

Moderne og effektivt kontorBygg på Løren• Kontor 2.175-10.000 kvm• Lager 1.560 kvm i eget bygg• Moderne og effektivt kontorbygg som i dag er

hovedkontor for selvaag-gruppen• Lokaler med god fleksibilitet, effektivitet og

gjennomgående lysforhold• Innbydende og moderne resepsjon/lobby,

kantine, trimrom og garderobe i bygget• svært god adkomst med bil fra ring 3• busser mot øst og vest få minutters gange fra

bygget, inkludert flybuss. I tillegg umiddelbar nærhet til nye Løren t bane stasjon (2016)

• 50-100 p plasser på egen tomt• Lagerbygg med stor kjøreport og grunnflate på

1.350 kvm btA, mesanin 210 kvm btA• Ledig fra 01.01.2014

kontakt: steinar frøland. telefon 982 69 111siri Jordfald. telefon 918 89 225

22

storgata 5–7 4.989 kvm

TOTALRENOVERTE LOKALER mIdT I OSLO SENTRum

• Ledig areal: 4.989 kvm

• Minimum utleieareal: 248 kvm

• to minutters gange til Oslo s

• Oppgraderte fellesarealer med bl.a. nye heiser, kantine og sykkelparkering

• Lokalene tilpasses den enkelte bruker

kontakt: anders Heffermehltelefon: 950 63 693e-post: [email protected]

LokaLer tiL Leie

Aberdeen Asset MAnAgeMent Henrik Ibsens gate 100 Postboks 2882 Vika 0230 OsLO

telefon: +47 22 01 27 00 telefaks: +47 22 01 27 01

e-post: [email protected] www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn nOrd – trOndHeIM beddingen 8 7014 trondheim

Aberdeen Asset MAnAgeMent regIOn Vest – bergen statsminister Michelsens veg 38 5231 Paradis

345–2.500 m² INDUSTRIVEIEN 20A

• Ca. 265 kvm BTA kontor: Ligger i 2 etg med fasade mot Strømsveien, inngang ifra baksiden. Både åpen løsning og enkelte cellekontor.

• Ca. 275 kvm BTA forretning: Hjørne lokale som ligger på byggets bakside, kundeparkering rett utenfor døren. Hovedsaklig åpen planløsning. Lokalet har fl ere bruksområder, f.eks. forretningslokale, undervisningslokale eller kontor.

SENTRALT STRØMMEN – KONTOR OG FORRETNINGTIL LEIE

KONTAKT:

Knut Martin StoregjerdeMobil 900 24 [email protected]

Morten BrynMobil 920 35 [email protected]

8L

eder

Fjerne fjern-varmeregler

Politiske vedtak har sørget for at norske kraft-selskaper har investert til sammen 15 milliar-der kroner i fjernvarmeutbygging. Politikerne har nemlig utstyrt kommunene med adgang til å kreve at nybygg tilknyttes fjernvarmeanlegget der det er fjernvarmekonsesjoner. Det har gitt noen rare utslag.

I Oslo har bystyret bestemt at alle nye bygg som ligger i konsesjons-området til Hafslund må knyttes opp til selskapets fjernvarmenett. I Hafslunds forbrenningsanlegg bren-ner selskapet store mengder avfall, som gjennom fjernvarmenettet ender opp som energi i byggene i konsesjonsområdet. Problemet er at alle må kobles opp til dette net-tet, selv om deres bygg skulle ha et minimalt energiforbruk eller være selvforskynt med energi. Og ikke bare koster det dyrt å koble seg til fjernvarmenettet. Fjernvarme har også en del svakheter, ved at fjervarme kun ofte tilbyr høy temperaturvarme og ikke kjøling.Flere eiendomsaktører jobber hardt for å redu-sere energibruken i byggene. Men det koster å utvikle passivhus. Ofte er det snakk om mar-ginal lønnsomhet i tiltakene, og en påtvunget

tilknytning til et fjernvarmenett man ikke øn-sker, tar raskt livet av de økonomisk marginale miljøinvesteringene. Resultatet kan da bli det motsatte av den miljøvennlige utviklingen som politikerne har ønsket.

I en tid hvor det bygges stadig flere bygg med svært lavt energiforbruk, er hele

tanken om sentral fjernvarme, med tung og dyr infrastruktur som forval-tes av en monopolist, en dårlig tanke. Det er derfor bra at man åpner for at

utbyggere får fritak fra tilknytningen.

Mye tyder på at det ikke hadde vært mu-lig å få til et fjernvarmenett i hovedstaden uten en tilknytningsplikt. Når vi ser alle argumen-tene som taler mot at alle nye bygg må kobles på dette nettet, kan man stille spørsmål om det i det hele tatt er ønskelig med et fjernvarmenett.Det er feil at utbyggere med ambisjoner om å bygge lavenergi- eller passivhus, og bruker en brøkdel av strømmen til vanlige bygg, må koble seg på et kostbart fjernvarenett.Det blir rett og slett litt fjernt.

Dag-Jørgen Saltnes

Av

Dag

-Jø

rgen

Sal

tnes

Ansvarlig redaktør: Dag-Jørgen Saltnes

E-mail: [email protected]

Journalister: Ivar Sekne, Jan Revfem

Forsidefoto: Kenneth Sortland Myklebust/

Kolonihaven

Økonomi: Wenche Kleppe Torkelsen

Opplag/distribusjon: 21 000Bladet sender adressert til næringsdrivende (kontorer

og handlende) i Oslo, Asker, Bærum, Lørenskog, Skedsmo,

Nittedal, Rælingen, Fet, Enebakk, Aurskog-Høland,

Slemmestad, Lier, Nedre Buskerud, Drammen, Ski, Oppegård,

Vestby, Eidsvoll, Ullensaker, Nannestad, Gjerdrum, Nes, Øvre

Eiker, Nedre Eiker, Kongsberg, Moss, Sarpsborg, Fredrikstad.

Bladet sendes også til ca. 4000 beslutningstakere

i privat, kommunal og statlig virksomhet.

Annonseavdeling:Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

Kontaktpersoner: Mette Nordtvedt, Heidi Ringlund

og John Håkon Balstad

Årsab.: kr 550,–

Årsabn. i Norden: kr 700,–

Utgiver: NæringsEiendom AS

Besøksadresse: Arbinsgate 11

Postadresse: Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo

Tlf.: 23 11 56 00

Faks: 23 11 56 01

E-mail: [email protected]

www.NE.no – www.NEnyheter.no

Sats/repro: NæringsEiendom AS

Trykk: AllerTrykk / MerkurTrykk

Copyright: NæringsEiendom AS

ISSN: 0805-9837

Honorar for artikler i bladet NæringsEiendom

dekker også elektronisk publisering. Alle rettigheter til

formidling av NæringsEiendoms artikler tilhører

NæringsEiendom AS. Kopier av artikler

i NæringsEiendom fås ved henvendelse på

faks: 23 11 56 01.

Neste utgave: 15. februar, 2013

Bekreftet opplag: 23 523

684

Til leie ForvaltningsCompagniet

Eiendomsmegler MNEF Bjørn Oscar Njervemobil: 90 26 33 96 e-post: [email protected]

Henrik Holmmobil: 947 89 192e-post: [email protected]

Anne Carine Pedersen mobil: 915 51 112e-post: [email protected]

ForvaltningsCompagnietsmeltedigelen 1, 0195 oslo • telefon 815 55 155 • telefax 6698 4201 • www.fcas.no

MeglerCompagniet er datterselskap av ForvaltningsCompagniet AS. Gruppen driver en omfattende virksomhet innen kjøp, salg og utleie av næringseiendommer. Selskapet forvalter og utvikler ca. 1.200.000 kvm næringsarealer.

KonTorsKøyenThunes vei 2

KonTorsKøyenThunes vei 2

• moderne kontorbygg med kantine i atriums område.

• Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 370 kvm + evt. 110 kvm seperat møte/undervisningsdel.

• Kantine med møterom.

• parkeringskjeller. innendørs sykkelpark og dusjmulighet.

• meget gode offentlige kommunikasjoner.

• tilpasses leietakers ønsker.

• moderne kontorbygg med kantine i atriums område.

• Flotte kontorenhter 170 kvm, 254 kvm og 570 kvm + evt. 110 kvm seperat møte/undervisningsdel.

• Kantine med møterom.

• parkeringskjeller. innendørs sykkelpark og dusjmulighet.

• meget gode offentlige kommunikasjoner.

• tilpasses leietakers ønsker.

FloTTe KonTorerlysaKer næringsparKLilleakerveien 2 E-F

KonTorgjeTTumBærumsveien 373

KonToroslo senTrum100 meter fra Egertorget Slottspassagen, Øvre Slottsgate 8

• Kontorenheter på 306, 310 og 430 kvm

• nærmeste nabo til lysaker togstasjon

• særpregede og spennende lokaler som passer både som kontorlandskap og kontorceller.

• god standard med ventilasjon med kjøling

• parkering inne/ute

• sykkelparkering med dusjmuligheter.

• 200 kvm kontor i 2. etg. Kan deles.

• tilpasses og oppgraderes for leietaker.

• max 10 min. fra sandvika stasjon.

• 320 + 150 kvm kontor i 6. etg.

• sentralt beliggende vis a vis steen og strøm, kun 50 meter fra inngang til stortinget t-banestasjon.

• spennende lokaler, tilpasses ny leietaker.

• Flere parkeringsanlegg i området.

KontaKt:

Arealeffektivitet er et mål på hvor effektivt man utnytter bebygde arealer. Areal effektiviteten måles i antall leide kvadrat meter per ansatt, og man legger til grunn det totale arealet, inkludert fellesrom.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • foto Shutterstock

AreAleffektivitet

Siste sjanse!

www.klpeiendom.no

Toppetasje med panoramautsikt i Bjørvika

Det er flere grunner til at leietakere bør forsøke å ha så arealeffektive lokaler som mulig. Effektive lokaler gir lavere kostnader per ansatt, mindre belastning på miljøet og reduserer energi- og ressursforbruk.

En bedrift med 20 ansatte som klarer seg med 20 kvadratmeter per ansatt i stedet for 30 kvadratmeter, vil spare 400 000 kroner i direkte husleiekostnader ved en leiepris

på 2000 kroner per kvadratmeter. I tillegg kommer innsparinger i fel-leskostnader som kan beløpe seg til 60 000 kroner og leietakers direkte drifts kostnader som følge av lavere areal.

Arealeffektiviteten har økt kraftig de seneste årene, i takt med at bedrif-

ter går fra cellekontor til åpne kontor-lokaler. Men det er viktig at man ikke glemmer at når de ansatte jobber tettere på hverandre, må man sørge for at det er nok stille- og møterom. De ansatte må kunne komme seg unna kolleger og støy og ha anledning til å arbeide konsentrert i ro og fred.

10

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

FREMTIDENS KONTOR TIL LEIE

• Helt nye og topp moderne kontorlokaler

• Egne dedikerte kontorinnganger over to etasjer

• Enkel adkomst for besøkende og ansatte

• Arbeidsplassene utformes i samarbeid med leietaker

• Lyse og arealeffektive lokaler

• Unik utsikt til sjøen og Aker Brygges byliv

• Kontorarealer ca. 500 - 16.000 m2 BTA

• Rikelig med parkering

• Sjøvannspumpe reduserer CO2-utslippet med 75 %

• Ferdigstillelse fra Q3 2013 til Q2 2015

• Les mer på www.bydelakerbrygge.no

En storstilt ombygging og modernisering skal nå styrke Aker Brygges posisjonsom Oslos mest attraktive kontorområde. Klart for innflytting fra høsten 2013.

kontakt MEGLER: Akershus Eiendom v/Ole Christian IversenTlf: 920 46 033 :: [email protected]

EIER: Norwegian Property v/Aili Klami, direktør utleie & markedTlf: 952 64 555 :: [email protected]

Fortuna Megling AS er en uavhengig næringsmegler som representerer lang erfaring med utleie, kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendommer. I tillegg utgjør utvikling, verdiskapning og rådgivning i forbindelse med dette en stor del av vår virksomhet.

Oscarsgate 30 • P.B. 2580 Solli • 0203 Oslo • tlf.: 22 85 09 70 • faks: 22 85 09 71 • www.fortunamegling.no

KONGSHAVNVEIEN 28

Lokalene ligger sentralt på Bekkelagskaia ved avkjøringen til Sjursøya.Det er kun få minutter med bil til Oslo sentrum, enten via E 18 /Mosseveien eller langs Kongshavnveien via Sørenga.Kontorseksjonen ligger i 2. etasje med god utsikt over havneområdet og har gjennomgående belysning.Arealet er innredet med dels åpen løsning og noen enkeltkontorer, samt datarom, møterom/spiserom og toalett/dusj.Lokalet har god standard med malte fl ater, kvalitetsmessig gode gulvbelegg, kabelkanal med nettverk linket til eget patchepanel etc.Det er p plasser på utsiden av bygget som kan leies.NE nummer: 39887 og Finnkode: 37018583

Kontakt Harald Lahn 22 85 09 70 / 915 34 463 / [email protected]

SENTRALT PÅ BEKKELAGSKAIA – KONTORLOKALER 314 KVM

KONGENSGATE 2 – KVADRATUREN

Vi har for utleie sjarmerende kontorlokaler i Kongensgate 2 med utsikt over Bankplassen.

Lokalene ligger i 4 . etasje og består av store åpne kontorer med tilgang til felles kjøkken- og toalettfasiliteter. Arealene kan leies samlet eller delt

Arealene har ventilasjon med kjøling (balansert luft) og vannboren varme.

Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet og mulighet for leie av parkeringsplass i p anlegg i nærområdet.

Lokalet blir ledig for ny leietaker medio januar 2013.

NE nummer: 39751 og Finnkode: 37112348


KONTORLOKALER I KONGENSGATE 2 35–145 KVM

til leie

GUNNAR SCHJELDERUPS VEI 9

Vi har for utleie følgende seksjoner i Gunnar Schjelderupsvei 9 i Nydalen.

1. etasje: Kombinasjonslokaler bestående av ca. 196 kvm lager med kjøreport og ca. 400 kvm kontorer. Ledig 1. 4. 2013.

3. etasje: Kontorseksjon på ca. 378 kvm lyse lokaler. Seksjonen vil bli tilpasset ny leietakers ønsker og behov. Ledig pr. d.d.

4. etasje: Ca. 160 kvm showroom / kontor. Ledig pr. d.d.



NYDALEN – KONTOR OG KOMBINASJONSLOKALER CA. 378–1000 KVM



til leie

THORVALD MEYERS GATE 2 / RINGNES – 2. ETASJE

Vi har for utleie moderne og trivelige kontorlokaler i Thorvald Meyers gate 2.Lokalene ligger idyllisk til inne på området til Ringnes bryggeri, nær Akerselva.Adkomst til lokalene skjer via eiendommens hovedinngang der det er betjent resepsjon.Arealet er beliggende i 2. etasje og består i hovedsak av åpne landskapsløsninger, med enkelte tilhørende cellekontorer og møterom.Moderne god standard med kvalitetsmessig god materialbruk, ventilasjon med kjøling, felles kantine etc.Lokalene kan deles i 2 enheter fra ca. 250 kvm.Det kan tilbys inntil 20 parkeringsplasser i eiendommens garasjeanlegg.NE nummer: 40175 og Finnkode: 38094832


NÆR AKERSELVA – MODERNE KONTORLOKALER RINGNES 250–535 KVM

HENSMOVEIEN 26, HEENSMOEN INDUSTRIOMRÅDE

Eiendommen ligger ca. 7 kvm nord for Hønefoss tett opptil E16.

Vi har for utleie 2 kaldtlagerhaller, en på 1077 kvm og en på 350 kvm, begge med god takhøyde og greie adkomstforhold.

Tomten er på ca. 18 mål og egner seg også godt for utelagring.

I tilknytning til lagerhallene kan man også leie kontorareal i nabobygget kun få meter fra hallene.

For øvrig er det rikelig med parkering på eiendommen.



HØNEFOSS – KOMBINASJONSEIENDOM 350–1427 KVM

LILLEAKERVEIEN 48

Vi har for utleie en lys og trivelig kontorseksjon på 68 kvm på Lilleaker.

Eiendommen ligger vis a vis Lilleaker skole i et stille og rolig område.

Seksjonen ligger i høy 1. etasje og består av et større kontorlandskap, et enkelt kontor, arkiv og eget kjøkken.

God standard med malte fl ater, parkett, ventilasjon etc.

Mulighet for leie av p plasser på eiendommens parkeringsplass.

Lokalet blir ledig medio april 2013.

NEnummer: 40503 og Finnkode: 39344005


LILLEAKER – KONTORLOKALER 68 KVM



til leie


GRORUD – KOMBINASJONSLOKALER/BUTIKK 573 KVM

ØSTRE AKER VEI 215

Vi har for utleie en attraktiv seksjon bestående av butikk /lager med kontor, møterom/spiserom.

Lokalet ligger i 1. etasje og kjennetegnes med gode åpne og lyse arealer.

Tak og veggfl ater er malt i lyse farger, gulvene er dels malt og dels belagt med belegg. Forøvrig god teknisk standard med bl. annet ventilasjon/kjøling ( balansert luft).

Eiendommen ligger på høyere side av Østre Aker vei når man kjører nordover, god av og påkjøring og rikelig med p plasser umiddelbart utenfor lokalet.

Inngangen til selve lokalet ligger på gavlsiden mot nord og det er egen lasterampe for varehåndtering.

Det er ca. 500 meter til Nyland togstasjon, med avganger til Asker, Lillestrøm og Drammen hvert 30 min.


Vi tilbyr:

UTLEIE • SALG • FORVALTNING • SØK



til leie

TRYGVE NILSENSVEI 8

Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til og med rask adkomst med bil fra Furuset og Karihaugområdet.

Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min.

Det er god offentlig kommunikasjon som buss og T bane i kort avstand fra eiendommen.

Eiendommen er bygget i 1988 og fremstår som et moderne kombinasjonsbygg, bygget i god kvalitet og med gode planløsninger.

Vi har for øyeblikket ledig 2 kontorseksjoner på hhv 305 kvm og 468 kvm. Seksjonene er også godt egnet

for showroom og utstilling/ eventuelt plukklager for håndverksbedrifter o.l.

Arealene kan leies hver for seg eller samlet. Det vil også være mulig å endre på planløsningene og arealstørrelser i forhold til nye leietakeres behov.

Seksjonene er i dag innredet med dels cellekontorer og dels åpne landskap. God og kvalitetsmessig bra standard, glassfronter til cellekontorer og møterom, kjøkkenfaseliteter, ventilasjon (balansert), stor og god heis etc.

I front av eiendommen er det etablert gode parkeringsforhold for leietakere så vel som gjester til eiendommen.

Lokalene er ledig pr. d.d.



KARIHAUGEN NÆR E6 – KONTORLOKALER /SHOWRROM 305–773 kvm

Fremleie er når leietaker videreleier ut gårdeiers arealer til en tredjepart.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected] • foto Shutterstock

Fremleie gjøres ofte når bedrifter blir sittende på større lokaler enn de har bruk for, og fikk særlig under IT-boblen skylden for et skarpt fall i leieprisene. Når en leietaker frem-leier lokaler får den både inn husleie for arealene som blir fremleid, samt slipper felleskostnader for de samme arealene.

Enkelte gårdeiere kan ha regulert inn begrensninger for fremleie i leie-kontraktene. Det er svært viktig for en

leietaker å forhandle frem mulig heten for å kunne videreleie lokaler man ikke har bruk for. Kostnadene ved å sitte på altfor stort kontorareal er store. Hvis man for eksempel har 400 kvadratmeter for mye, leieprisen er 1700 kroner per kvadratmeter og felleskostnadene er 250 kroner kvadratmeteren, kan man spare 780 000 kroner i året i den resterende leieperioden dersom man lykkes i å fremleie arealene.

FremleieDet er to måter å fremleie lokaler på:

Mindre arealer kan man leie ut selv, da sparer man megler kostnader, men må samtidig foreta alt det praktiske selv. Man kan legge ut en annonse på markeds plassen ne.no for å finne interessenter man kan leie ut til.

Bruk en profesjonell megler. Se annonser i NæringsEiendom eller annonse bannere for meglerne på ne.no for å finne ut hvilke meglere du skal bruke.

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

16

Gu

ide

fo

r lei

etak

ere

• Forvaltning • Utleie • eiendomsmegling • rådgivning m.m. Besøksadr.: tullins gate 2, Holbergs plass Postadr.: Pb. 6917, st. olavs Plass, 0130 oslo Tlf: 22 98 99 40 Fax: 22 98 99 59 Web: www.advtt.no

lokaler til leie

Carl Berner Næringspark Hasleveien 28/38 ogSinsenveien 11Ca. 335 m2 kombinasjonslokale.• Flott kombiareal effektivt inndelt med

ca. halvparten innredet som kontor/salgsdel og rest erende åpent lager/produksjon.

• Beliggende i 2. etg. med atkomst fra lager/ verksted til rampe med 2 store vareheiser.

Ca.325 m2 kombinasjonslokale• innredet pr. dd med ca. 2/3 kontordel og 1/3

verksted, men mulighet for fleksibilitet mht fordeling; kontor/produksjon/lager.

• lyse og praktiske arealer beliggenhet i 4. etg. med egen vareatkomst fra lager/produksjon til rampe med 2 store vareheiser.

Begge lokaler har egen kontor atkomst fra sinsenveien og vareatkomst med to store vareheiser direkte fra lager/produksjonsdel til rampe på gårdsplass m/innkjøring fra Hasleveien.

Ca. 90 m2 bta kontorlokale• 3 stk. kontorer/celler med forværelse/møterom

og arkiv/kopirom.• lokalene er i 1. etg. og i god stand.

Mulighet for fast parkering.

Tullins gt. 6 ved HolbergsplassCa. 320 m2 kontorlokaler i 7. etg. (toppetasjen)• store og effektive lokaler (åpent landskap) med

møterom og spiserom.• vent./kjøling og forøvrig god standard.• mulighet for leie av pplasser i bakgård.• gode parkeringsmuligheter i området.• ledig fra 1.10.2013.

Overgår Lysaker

Det skriver Newsec i en markedskommentar i desemberrapporten til Ness, Risan & Partners. Newsec baserer konklusjonene på data fra Eiendomsverdi Næring. Det er den fallende ledigheten i indre by samt økt den økte ledigheten på Lysaker, som fører til de store prisforskjellene i forhold til historisk prising. Spørsmålet er om dette vil vare fremover.

Leieprisene i indre by har skutt fart det seneste året og er langt over egen trend. Newsec skriver imidlertid at tallene hittil i andre halvår er tendensen noe avtakende for indre

For første gang på 2000-tallet overgår leieprisene i indre by prisene på Lysaker.

by og motsatt for Lysaker. Toppnivåene på Lysaker ligger nå på 21002200 kroner kvadratmeteren i året.

Leieprisene for 2012 i sentrum er på nivå med trenden for Lysaker. Newsec begrunner utviklingen med resultatet av 22. juli, samt at sentrum generelt har fått et løft det seneste året.

Leieprisene i VikaAker Bryggeområdet går fortsatt godt, 2012 sett under ett. Det er imidlertid en avmatning i andre halvår i 2012. Leieprisene på Skøyen og BrynHelsfyr stiger, mens Nydalen faller svakt på årlige

tall, selv om det ser noe bedre ut i andre halvår.

Newsec venter en svakt fallende ledighet fremover. Den store tilførselen av nye arealer utliknes av økende konvertering av kontorarealer til bolig og annet bruk. Newsec vet nå om ca. 70 000 kvadratmeter som skal konverteres fra kontor til bolig og hotell i 2013, blant annet er lokalene etter Nordea på Majorstuen inkludert.

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre OslonordMajorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Leiepriser for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Generelt Top standard/ høy standard nybygg

3000 4000

2400 3000

2200 2800

1600 2300

1400 1900

1000 1400

Kilde: Akershus Eiendom

Kartet viser leiepriser på kontorer over 500 m2 i forskjellige deler av Oslo (februar 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

Tekst NæringsEiendom

18

Lei

epri

ser

PB

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

fra A til Å

Din

INNREDNINGSLEVERANDØR

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller [email protected] og [email protected]

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

Flere og flere velger 4SERVICE som sin totalleverandør på drifting av support tjenester.

Hos oss finner du tradisjonsrik, hjemme laget mat på menyen. Retten tilbredes med høy fokus på variasjon, kvalitet og næringsinnhold. Vi vet at måltidene er svært viktig for våre gjester, og dagens høydepunkt krydres derfor med god service og hyggelig atmosfære.

Med bred erfaring og et velutviklet system tar vi også ansvar for:• Kantine• Kaffeautomater• Renhold• Frukt• Resepsjon• Vaktmestertjenester

SERVICE4YOU

www.4service.no

Ta kontakt med [email protected] 930 51 900

4SERVICE

– DIN TOTALLEVE RANDØRPÅ DRIFT AV FACILITY TJENESTER

Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy God Høy GodLav 1750 1400 1950 1550 2500 2200 1850 1400 1600 1200 1600 1300 1500 1200Høy 2100 1750 2500 1950 3200 2600 2400 1850 2000 1600 1900 1600 1800 1500Range 350 350 550 400 700 400 550 450 400 400 300 300 300 300Topp 2300 2900 4250 2800 2300 2150 1925

Kilde: Dnb Næringsmegling

Leienivå

Lysaker Skøyen CBD Indre sentrum Ytre sentrum Nydalen Helsfyr-Bryn

440042004000380036003400320030002800260024002200200018001600140012001000

Godtar høyere leier

DNB Næringsmegling er ute med januarutgaven av ”Markedsnytt”. Om leiemarkedet skriver blant annet næringsmegleren at det er god fart i markedet, med mange søk ute. Leieta-kerne har høye krav til nye lokaler og aksepterer ifølge DNB et økt prisnivå.

Tilbudet av større kontorarealer i Oslo sentrum er blitt mindre, som er prisdrivende for sentrumseien-

Økte kvalitetskrav gjør at leietakerne aksepterer høyere leiepriser.dommene. Det kan også ifølge DNB medvirke til at flere eiendommer i Kvadraturen rehabiliteres.

Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum falt med DNBs anslag til 6,9 prosent i høst, som er en reduksjon på 75 000 kvadratmeter fra i vår. DNB mener ledighetsfallet er over-raskende, ettersom det ble tilført hele 280 000 nye kvadratmeter med kon-

torarealer i fjor. Men det er et sterkt arbeidsmarked, med stor etterspørsel etter lokaler spesielt fra selskaper i olje- og energibransjen.

Større rehabiliteringsprosjekt tar midlertidig store arealer ut av markedet, men forskyver ledigheten, slik at DNB venter økt ledighet på lang sikt.


Henv. 976 84 830

• Ønsker å kjøpe kontor/lagerlokaler• Str. 500–1000 kvm• Område: Oppegård–Ski–Ås

• 2.–3. etg. eller høyere• Alternativt: bytte med lokaler

på Bryn/Alnabru

KONTORLOKALERKJØP – BYTTE

20

Lei

epri

ser

PB

www.nebyra.no

De tar gjerne fellesbilder kledd ut som Blitzere eller Mad Men, de vil du skal bli Frydefull av å jobbe i lokalene deres og vil heller servere lunsjen din i en husrestaurant enn i en kantine.

Anthon B Nilsen Eiendom er annerledes. Derfor trengte de også et websted som var annerledes.

www.abne.no

ANthoN B NilsEN EiENDoM Er ikkE hElt soM ANDrE EiENDoMssElskApEr.

//Anthon B Nilsen Eiendom : abne.no//

Oslo ytre vest

Lysaker

Skøyen

Indre Oslo vest

Indre OslonordMajorstua

Oslo ytre øst

Alna-Ulven

Indre Oslo øst

Ryen

Helsfyr-Bryn

Fornebu

Oslo ytre sør

Økern

SinsenStoro

KjelsåsGrefsen

Ullevål

Nydalen

CBD

Ledighet for kontor i Oslo

Leiepris/NOK/m2

Ledighet kontor i Oslo


Kartet viser kontorledigheten i forskjellige deler av Oslo (Andre halvår 2012).

CBD: Sentrale business distrikt

Kraftig ledighetsfall på Ensjø

Tall som Origo har innhentet, viser at det ved utgangen av 2012 på Ensjø og i nærområdet var 67 565 kvadratmeter med ledige næringslokaler

Dette er en betydelig nedgang siden tredje kvartal, da ledigheten var over 94 000 kvadratmeter. Ved halvårsskiftet i fjor var arealledigheten 86 300 kvadratmeter.

Origos tall baserer seg på søk på Finn.no og ellers sider for utleie av næringseiendom. Området som

Kontorledigheten på Ensjø falt kraftig i fjorårets tre siste måneder.

inngår i søket, er Hasle, Helsfyr, Ensjø og Bryn, begrenset av Gjøvikbanen, Økernveien, Ring 3 og hoved banen.Ifølge Origo er det første gang siden begynnelsen av 2011 at det er en nedgang i ledigheten i området.

Det er fortsatt Økernveien 94 som topper ledighetslisten med 13 000 kvadratmeter tomme lokaler. Denne eiendommen er eid av fondet Nordisk Areal Invest og har i lengre

tid slitt med stor ledighet. Medistim skal imidlertid ha inngått en leieavtale, slik at den reelle ledigheten er noe lavere enn det Origo er kommet frem til.

Entra Eiendoms Fredrik Selmers vei 4 er nummer to på ledighetslisten, med 9170 kvadratmeter, men dette skyldes ombyggingen av Skatte direktoratets lokaler.


< 17,5 %

< 12,5 %

< 10 %

< 7,5 %

< 5 %

< 2,5 %

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

22

Lei

epri

ser

PB

SANDAKERVEIEN 24C, INNGANG C6KREATIVE LOKALER OVER 3 PLAN

Areal: 840 kvm BTA

Enkel adkomst fra ring 2

Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon

Meget god teknisk standard

God parkeringsdekning

I midten av en pulserende næringspark

Flotte utearealer og tur-muligheter langs Akerselva

MYRENS VERKSTED

MYREN EIENDOM AS, Sandakervn. 24C, Bygg B, P.B. 4218 Nydalen, 0401 OSLO, Tlf: 2287 1900

WWW.MYRENEIENDOM.NO

Eiendommen ligger sentralt plassert på Ryen med direkte av- og påkjøring til Ring 3/E6. Det er kort avstand til offentlig kommunikasjon så som buss og t-bane, og det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen.

LOKALENE:• Nye kontorlokaler: 250 m², 800 m² og 1 560 m²• Kontorer med enkel standard: fra 60 m² – 470 m²• Lagerarealer: 150 m² og 550 m²• Felles kantine med møteromsfasiliteter• Sykkelparkering m/garderobe

Lokaler til leie - Ryen

SANDSTUVEIEN 70 - RYEN

For mer informasjon eller ønske om visning, kontakt Linstow AS, Camilla E. Preus M: 95 85 21 84 E: [email protected]


1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Topp standard 2200 2500 2600 2800 2800 2100 1950 1950 2100 2700 3900 3750 2700 2850 3100 3300

Høy standard CBD 1850 1900 1900 2200 2100 1800 1500 1550 1700 1900 2300 2300 2200 2350 2550 2650

Nybygg CBD 1500 1700 1800 1900 2100 1900 1750 1700 1900 2000 2600 2600 2500 2550 2650 2750

God standard CBD 1400 1500 1550 1700 1650 1450 1300 1250 1300 1400 1900 1900 1850 1900 2250 2250

Høy standard vest 1550 1700 1700 1850 1750 1450 1300 1300 1400 1750 2200 2200 1900 1900 1900 1900

Høy standard øst 1300 1400 1400 1450 1450 1250 1200 1100 1150 1300 1550 1650 1550 1650 1650 1650

Eldre lokaler 650 700 700 800 800 600 500 500 600 800 950 950 900 900 800 800

Kilde: Union Norsk Næringsmegling* Arealledigheten gjelder for det samlede området Lysaker–Fornebu** Arealledigheten gjelder for det samlede området Ytre nord og øst inkl. Økern – Hasle – Løren Grå farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling.

Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering

Nybygg - høy standard og best

beliggenhet i sonen

Topp standard og beliggenhet –

eksisterende bygg

Høy standard

typisk nivå

Normalt god standard

typisk nivå

Areal-ledighet

Antall annonserte

lokaler

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4100 3900 3200 2550 4,8 % 54

Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3200 2950 2450 1750 4,2 % 126

Oslo Vest inkl. Majorstua 2300 2250 1950 1500 3,4 % 50

Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1850 1800 1600 1200 8,4 % 60

Indre øst inkl. Kværnerbyen 1750 1700 1500 1000 13,5 % 23

Skøyen 3000 2700 2300 1800 7,2 % 41

Lysaker 2300 2150 1850 1550 8,8 %* 49

Fornebu 1950 1800 1600 1350

Nydalen 2100 2000 1750 1450 5,8 % 23

Bryn / Helsfyr 2000 1800 1650 1250 6,4 % 39

Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1800 1750 1550 1250 5,6 % 18

Økern - Hasle - Løren 1950 1700 1450 1200

Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1700 1550 1350 1150 11,5 %** 123

Ytre syd inkl. Ryen 1700 1600 1350 1150 6,8 % 23

Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1950 1850 1500 1250 6,9 % 81

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepris for prestisjelokaler i CBD fra Q1 1998 tom Q4 2011

Kilde: Union Norsk Næringsmegling

Eiendomsverdi’s inflasjonsjusterte snittpriser for kontorer i Oslo

800

900

1000

1100

1200

1300

1400

1500

1600

1700Oslo totalt, nominelle kroner

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

1998

2001

2004

2007

2010

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

CBD-pris i løpende kroner

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

900

800

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

24

Lei

epri

ser

PB

KONTORVILLA 1310 KVM – MED HAGE

Perfekt for de som vil bygge sin egen identitet og ha tilgang til egen hage for ansatte eller bedriftsarrangementer Kun 8-10 minutters gange til Lysaker stasjon Skal totalrehabiliteres, estimert ferdig 2013 Vil fremstå som en oase i et stille og rolig område Moderne funksjonalistisk stil med høy teknisk standard Passer både for celle og åpent landskap, fra 60-100 arbeidsplasser 50 p-plasser (ute/inne) + sykkelparkering Dusj/garderobesone og arkivplass

Kontakt: Jan W. Roll, [email protected], mobil: 905 33 369 newsec.no

UTLEIE VED

Kontakt Jan W. [email protected]

Tlf: 905 33 369newsec.no

ROSENKRANTZGT. 16-18 – TIL LEIELedig areal i 6. etg. 877 kvm BTA

Nybygg (2011) i Rosenkrantzgate 16 (Adecco-bygget)

877 kvm i nye og lyse lokaler med egne møte- og stillerom Sentralt beliggende like ved Stortinget Kort vei til all offentlig kommunikasjon Tilgang til kantine, auditorium/møterom er inkludert. Ideelt for åpent landskap, 40-60 personer Eksklusiv tilgang til egen terrasse og to

balkonger Høy kvalitet og teknisk standard Dusj/garderobe i kjeller, sykkelparkering Kan leies ut med en del inventar, IT-utstyr Cat 6, opplegg for fiber, heis

DICKSVEI 10BSIGNATURBYGG PÅ LYSAKER

UTLEIE

CBD- TIL LEIEFLOTTE NYE LOKALER

Pangea Property Research regnet seg frem til over 50 milliarder i eiendomstransaksjoner i 2012.

50 milliaRdeR i eiendomssalg

I januarrapporten til Pangea Pro-perty Partners fremkommer det at selskapet registrerte elleve trans-aksjoner over 50 millioner kroner i fjorårets siste måned og 50,5 milliarder kroner i totale volumer for 2012. Det er 1,5 milliarder lavere enn det DNB Næringsmegling nylig kom frem til.

For desember har Pangea 7 milliarder i omsetningsvolumer, det samme som DNB Næringsmegling. I desember 2011 ble det til sammen-likning omsatt næringseiendom for 4,5 milliarder kroner.

I november 2012 registrerte Pangea 11 milliarder i omsetning og

46,3 milliarder på løpende 12-måne-dersbasis.

Store salgGjenomsnittstransaksjonen i desem-ber var med Pangeas anslag hele 638 millioner kroner. Det kan tilskrives store enkelttransaksjoner som DNB livsforsikrings salg av tre store kjøpe-sentre (om lag 2,2 mrd.) og ikke minst salget av Statoils kontor på Fornebu til rundt 3 milliarder.

Når det gjelder geografisk spred-ning, stod Oslo for snaut 45 prosent av volumene i 2012, Akershus for i underkant av 20 prosent, mens Trondheim hadde 12 prosent av

totalen. Vi merker oss at Norges nest største by, Bergen, bare er oppført i rapporten med en andel på 3,5 prosent, eller om lag 1,75 milliarder kroner.

Private eiendomsselskaper var ifølge Pangea de mest aktive både på kjøpersiden og salgssiden i fjor. Utenlandske aktører stod bare for 9 prosent av kjøpene i 2012, 18 prosent av salgene.

Trenden for direkteavkastnings-kravet - yielden - peker fortsatt oppo-ver, det samme gjør leienivåene i det øverste segmentet. For snitteiendom-men i Oslo er bare en svak økning i leieprisene.

Tekst NEnyheter • e-post [email protected]

Det ble solgt eiendom for 50 milliarder kroner i fjor. (Foto: iStockphoto)

26

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30E-post: fi [email protected] - www.epn.no

Nesbruveien 75

• Ca. 250 – 5.400 kvm kontorer og showroom/lager.• God offentlig komm. og kort vei til av- og påkjørsel E18. • Det er b.l.a. 3 kontoretasjer i én bygningskropp ledig. Kan leies

som “eget bygg”. • Eiendommen har rikelig med parkeringsplasser.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: [email protected]

Olaf Helsetsvei 5

• 625–2500 kvm.• Moderne kontorer i toppetasje.• Frisk luft og samtidig nærhet til E6!• T-bane og buss i umiddelbar nærhet. Flybuss fra Ryen T-banestasjon.• Arealeffektive, lyse, moderne og trivelige lokaler - blanding av

cellekontorer og landskapsløsninger.

• Henvendelser: Christian Egge, 91 32 41 90, e-post: [email protected]

BILLINGSTAD, ASKER – TIL SALGS/LEIE

KONTORER PÅ SKULLERUD – TIL LEIE

Drammensveien 147 – kontorer i landemerke på Skøyen• 2. etasje: 460 m2 kontor• 4. etasje: 250 m2 kontor• 4. etasje: 700 – 1060 m2 kontor • 5. etasje: 670 m2 kontor• 6. etasje: 70 – 116 m2 kontor • Lokalene fremstår som lyse og moderne i en kombina-

sjon av celle kontorer og åpent landskap. Lokalene inneholder blant annet fl ere møterom, stille rom, kjøkken og pauseområder.

• Skøyen stasjon med holdeplass for fl ytoget er beliggende vis a vis eiendommen.

• Butikksenter, treningsstudio, postkontor, banker, restauranter og en rekke andre servicetilbud befi nner seg i eiendommens nærmeste område.

• Henvendelser: Axel Eide, 90 82 82 25 e-post: [email protected]

SKØYEN ATRIUM

Thunesvei 2, 0274 Oslo Tlf. 22 12 98 30E-post: fi [email protected] - www.epn.no

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected]

InntIl 16.000 kvm kontorlokaler

www.obv6.no

www.aurIs.as

Arealene som kan frigjøres fra 1. januar 2014 er fra 450 kvm til 12.000 kvm. Lokalene er godt egent for større organisasjoner/bedrifter. Arealene fremstår i dag som lyse og tiltalende.

Sentralt beliggende med kort vei til offentlig kommunikasjon. Enkel og god tilgang til byggets hovedinngang og garasjeanlegg med direkte inngang til bygget.

Eiendommen kan utvikles med 4.000 kvm slik at samlet leieareal vil bli 16.000 kvm med celle kontorer / åpent kontorlandskap, møterom, kantine, trening-srom, resepsjon, lagerrom m.m. Arealene kan enkelt tilpasses leietakers ønsker og behov.

Olav BrunBOrgs vei 6

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected]

For utleie eller visning kontakt: Frode Waaler, mob.: 406 03 907, e-mail: [email protected] www.aurIs.as

TrOnDHeiMsveien 184

grensesvingen 9

BrOBekkveien 107

sInsen

helsfyr

alnabru

Eiendommen ligger sentralt til med kort vei ring 3. Offentlig kommuni-kasjon ligger i umiddelbar nærhet med blant annet buss og trikk. Gang-avstand til T-bane /Sinsen stasjon. Torshovdalen med sine grøntarealer ligger i umiddelbar nærhet.

Det er to heiser, samt garasjekjeller i bygget.

Lagerlokaler til leie med enkel adkomst for trailere og større kjøretøy.

- Lagerlokale 1: 117 kvm med direkte tilgang fra rampe.

- Lagerlokale 2: 201 kvm enkelt tilgang fra rampe. Lokalet kan brukes som lager og kontor.

- Eiendommen ligger sentralt til med kort vei til Ring 3/ E6 og E18.

360 - 500 kvm kontorlokale

3. etasje: 360 kvm- 2-3 konferanserom, samt kjøkken.- Lokalene tilpasses leietaker.

2. etasje: 500 kvm- Tidmessig oppusset - Ledig fra mars 2013.

ledig areal: 1. etasje: ca. 350 kvm Unikt beliggende butikk lokale!

2. etasje: 1.231 kvm Kontorer, 5 til 7 store møterom/kursrom, toalettrom, T-kjøkken m.m. Godt egnet til kursvirksomhet. To innganger.

5. etasje: 197 kvm lyse cellekontorer

Sentralt beliggene eiendom på Helsfyr, med kort vei til offentlig kommunika-sjon og flybuss. Fin utsikt fra kontorene over Oslo. Kantine og resepsjon i bygget. Gode parkeringsmuligheter.

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kildals V ei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f H

ofmos Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

en

Thygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Skøyen

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

Slemm

estadveien

Dalveien

Høym

yrveien

Påls

v

Sjøstrandveien

Torp

fjelle

t

n

Delebukta

Markveien

Nilsemarka

Sand

veien

Sjøs

tran

dveie

n

Tåjeveien

Åsakerveie n

Øgårdsveien

Brynhelsfyrledige lokaler

ETTERSTADSLETTA 3 Lyse, effektive kontorlokaler• Arealer fra 750 til 1530 m2

• Rett ved E 6• God parkeringsdekning• Gunstig leie

/

BJerkÅs/Vollen – asker

HøymyRvEiEn 2 næringsseksjon til salgs• Lyse lokaler med flott ekspon-

ering mot Slemmestadveien• Forretning, showroom, lett-

produksjon, kontor. 343 kvm.• Prisant kr 4.100.000 + omk.

Alna

142 MANGLERUD

KAMPEN

ETTERSTAD

TEISEN

ULVEN

Tøyen

Botanisk hage og museum

Valle Hovin

Østre gravlund

Adolf Hed

ins V

ei

Hjalmar Brantings Vei

Strøm

sveie

n

Ulvensplitten

Persveien

Agm

und Bolts Vei

Ansgar Sørlie

s Vei

Arups Gate

Baglerfa

ret

Baneveien

B e k k e v eie

n

Birkebeing a t a

Borgg

ata

Brannfjellveien

Bri

nke

n

BrynsengveienB

ryns

høgd

a

Bøg

ata

Caspar Storms Vei

Dam

faret

Dyvekes Vei

Eikeveien

Einars Vei

Eirik Raudes VeiEkeb ergveien

Emil Korsm

o s V e i

Enebakkveien

Enoks Vei

Ensjøveien

Etterstadkroken

Etterstadsletta

Fi

nns V

ei

Fiolveien

Fugleliveien

Furuveien

Gab

bi L

unds

Vei

Glade

ngve

ien

Grø

nlib

akke

n

Grønvoll Allé

Har

ald

Hal

vors

ens

Ve

i

Hedmarksgata

H elgesens Gate

Herslebs Gate

Hjemliveien

Hovinveien

H ø landsg

ata

Høyenhallsvingen

Høyenhallveien

Innspurten

Jern

bane

veie

n

J ordalgata

Karl Staaffs Vei

Kildals V ei

Kon o w s Gate

Kristin

s V e i

Lille

bergsvingen

L i lleb

ergveien

Linneaveien

Lyn g veien

Låveveien

Ma l e rhau

gvei

en

Mangleru

dveien

Nil s Hansens Vei

Njåls Vei

No

rman

nsg

ata

Ola Nar r

Ole

Dev

iks

Vei

Opp

land

gata

Osl

o G

ate

Persveien

Plo

gvei

en

Prost

Hall ing

s Ve

i

Rimve

ien

Rin

ggat

a

Rognerudv

eien

Rol

f H

ofmos Gate

R

ugveien

Ryenbergveien

Røhrts Vei

Sars'

Gat

e

Schweigaards Gate

Sigr

id U

ndse

ts Vei

Sim

ensb

råtv

eien

Sim

on D

arre

s Vei

Smal

vollv

eien

Smed

gata

Sofienberggata

Solkroken

Sp

ektru

m vn

St.halva

rds Gate

Stamhusveien

Stein

borgve

ien

Strømsve

ien

Svaleveien

Svartdalsveien

Svingen

Sørligata

Teisenveien

Telavåggata

Telemarksvinge n

Te

rrass

evei

enThygesons Vei

Toftdah l s Vei

Trak

torv

eien

Trom

søga

ta

T r ond

heim

svei

en

Tvetenveien

Tøye

ngata

Ulven

veien

Utsikten

Valhallv

eien

Vikengt

Vålerenggata

Vårveien

Wetlesens Vei

Åkebergveien

Økernveien

Østensjøveien

Østre Vei

Ben

vei e

n

Ein

ars Vei

Fagerlia

Fyrstikkalléen

Has l e kroken

Jarlegata

Male

r haugveien

Oda

lsga

ta Surs

toffv

eien

Nordre Skøyen hovedgård

Skøyen

Søndre Skøyen

Østensjøveien

Bry

nsve

ien

Grense

veien

HELSFYR

BRYNVÅLERENGA

Strømsveien

Kjø

lber

ggat

a

E6

RIN

G 3

RIN

G 3

E6

kontakt gjert skjelbred: Mob 916 63 207 / E-post [email protected]øksadresse: Brynsalleén 4, Oslo. / Tlf.: 23 03 95 20E-post: [email protected] / www.sandia.no Sandia Megling as

niLS HAnSEnS vEi 20 Små, praktiske kontorenheter

• Begge ca 134 m2

• vareheis til etasjen

• Rimelig leie

• Ledig februar 2013

øSTEnSjøvEiEn 43 455 m2 kontor og 400 m2 kontor/showroom

• Adkomst fra bakkeplan

• Kombinasjon kontor, lager,

showroom

GREnSEvEiEn 107 917 m2 moderne kontorer• Ligger i 6. etasje• moderne løsninger• Populær kantine• nær t-bane, buss og E6

BRynSvEiEn 5 367 m2 kontor + 196 m2 lager• Kontorene tilpasses leietaker• Praktisk lager rett inn fra rampe• Kantine, trimrom i bygget• morderne ventilasjon med kjøling

ETTERSTADSLETTA 3 Lyse, effektive kontorlokaler• Arealer fra 750 til 1530 m2

• Rett ved E 6• God parkeringsdekning• Gunstig leie

BRynSvEiEn 16–18 507/534/494 m2 kontor/lager

• Praktiske kontorer: 507 og 534 m2

• Lager og kontor: 494 m2

• Pent kontorbygg med kantine

TvETEnvEiEn 32 48–288 m2 kontor

• Arealene tilpasses leietaker

• Lager kan leies sammen med

arealene

GLADEnGvEiEn 14 Kontorer 169–678 m2

• Lyse arealer

• Tilpasses leietaker

• ventilasjon, kjøling

• Gode priser

HELSFyR PAnORAmA1000 m2 kontor.

• Elegant nytt bygg på Helsfyr

• Tilpasses ny leietaker

• Kan evt deles i to leieforhold.

• Ledig for overtagelse

Det aller råeste kjøpet

Indeksbygget var en fantastisk investering for Höegh Eiendom og Lars Winfeldt, som kjøpte da ingen ville ta i det. (Foto: Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven)

32

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Kjøpet av Indekshuset på Solli plass i 2003 er Norges råeste eiendomskupp på kontorsiden.

NæringsEiendom har ved hjelp av bransjeeksperter gått gjennom de beste kjøpene av store kontoreiendommer, som har hatt påfølgende stor verdiutvikling. Kriteriene er kjøpesummen, rehabiliteringskostnader, og salgssummen eller antatt salgsverdi. Byggene behøver altså ikke være solgt for å bli vurdert. Naturlig nok ligger disse kontor-byggene i Oslo, og de aktuelle kandidatene er fra nyere tid. Ingen av dem NæringsEiendom har snakket med, kan komme på kjøp i tidligere tider som kan sammenliknes med dagens kandidater. I absolutte verdier er naturlig nok de høyeste salgsprisene oppnådd på 2000-tallet.

Og vinneren er ifølge ekspertene NæringsEiendom har snakket med Indekshuset på Solli plass, som Lars Windfeldt sammen med Höegh Eiendom kjøpte fra Hydros pensjonskasse for ti år siden. Steinsvik-familien kjøpte så høsten 2011 halvparten av bygget til en sum som priser hele eiendommen til rundt 1250 millioner kroner.

Lusne 200 mill.– Jeg har ikke sett noen tall som tyder på noe annet enn Indeksbygget. Vi betalte 200 millioner kroner for bygget i 2003 og pusset det opp for 320 millioner kroner, hvorav ca. 15 000 kroner kvadratmeteren i kontoroppgrader-inger. I tillegg brukte vi 20 millioner kroner på inngangs-partiet, sier Lars Windfeldt i Winta Eiendom, et selskap han eier blant annet sammen med Canica (Stein Erik Hagen). Windfeldt var helt sentral i kjøpet og utviklingen av Indekshuset.

Med totalt 540 millioner kroner i kjøps- og utviklings-kostnader for Indekshuset, gir det en fortjeneste på hele 700 millioner kroner, regnet av byggets totale verdi.

Andre eksperter peker også ut Indekshuset som det beste «klippet», sammen med Pecunias tre prestisjeeien-dommer i Vika (se egen sak).

Rett etter kjøpet inngikk Lars Windfeldt og Höegh Eiendom korte leiekontrakter ned mot 700 kroner kva-dratmeteren i Indekshuset, med ensidig rett til tremåned-ers oppsigelse. Det gjaldt å kunne handle raskt hvis de skulle igangsette rehabilitering. Denne rehabiliteringen startet i 2006, da leiemarkedet var i kraftig bedring.

– Indekshuset ble kjøpt til 6500 kroner kvadratmeter-en, og det handlet om å løfte brutto leieinntekter opp på et høyt nivå ved en totalrehabilitering. I Indekshu-set er disse inntektene løftet fra 0 til over 75 millioner

33

kroner, sier Windfeldt. Toppleien – bokstavelig talt - i bygget i dag er på hele 3500 kroner kvadratmeteren.

For å kunne gjøre slike «klipp», må man treffe syklusene i eiendoms-markedet: Kjøpe billig, bygge rimelig og inngå lange leiekontrakter når leiemarkedet er tilnærmet på topp.

– Klart viktigstWinta Eiendom har som investerings-filosofi å utnytte fenomenet med trege, forutsigbare, rytmiske og sykl iske bevegelser i leieprisene i Oslos kontormarked, drevet av utviklingen i arealledigheten.

– Kjøpstidspunktet, selve kjøpet, er det klart viktigste du gjør for å

treffe i disse syklusene. Dernest må du kjøpe det riktige bygget, som ikke er hausset opp. Du må kjøpe det rette objektet når anledningen byr seg der du ser muligheter for verdistigning. Det er derimot nesten umulig å selge på topp, man kan ikke basere seg på det, sier Lars Windfeldt.

– Konsekvensene av å kjøpe feil er katastrofale, vi kan ikke kjøpe feil. Mitt univers er 20 eiendommer som jeg er interessert i, det er ikke flere. Men riktig navigert i dette markedet, kan investeringene gi høy avkastning med lav risiko, fortsetter han.

Windfeldt sier de er veldig bevisste med å kjøpe i de U-formede bunnformasjonene i leiepris syklusen. Slike bunner har historisk vart i tre år.

– Men kan den jevne menigmann ”time” markedet?

– Nei, dette er for de profesjonelle i markedet.

– Hvor sikker er du på at de historiske syklusene i Oslos kontor-marked vil gjenta seg igjen?

– Jeg kan ikke være sikker på det, jeg har ingen garanti. Men det har vært sånn de seneste 35 årene, med sykluser på syv til ti år. Hvis det ikke skulle være opp- og nedgangs-perioder i dette markedet, måtte det i så fall bli forklart gjennom at ledig-heten var konstant. Slik er det ikke.

Lars Windfeldt understreker at Winta Eiendoms filosofi er case-basert. Det er ikke som å ha 50 mer eller mindre usynlige eiendommer i en portefølje.

Selektive– Vi er selektive og har få og store eiendommer, der hver enkelt eien-dom blir veldig synlig. Kjøper du sent i syklusen, kan du ikke legge til grunn den samme leieprisveksten, og objektene blir erfaringsmessig priset aggressivt. Da må du rett og slett vente til neste syklus, sier han. Byggekostnadene er også viktig for å gjøre de store kuppene. Windfeldt er «aktivt opptatt» av realprisingen av murstein og sement i den lange tidslinjen. Fra 2008 til tidlig 2011 falt byggeprisene med rundt 30 prosent, men deretter har de steget med om lag 40 prosent.

– Blir det vanskeligere fremover å gjøre de store scoopene?

– Egentlig ikke. Det er kom-met flere aktører på banen, som boligutviklere, men ikke mange flere konkurrenter. Jo større og mer krevende eiendommene er, desto færre seriøse aktører er det på banen, konstaterer den erfarne eiendomsinvestoren.

– I 2009 var imidlertid markedet etter finanskrisen veldig forskjellig sammenliknet med tidligere ned-ganger. Det ble tverrstopp, transak-sjonsmarkedet sluttet å fungere i halvannet år. Det var ikke en eneste relevant transaksjon å sammen-likne med. Vi gikk inn i et vakuum uten referansepunkter, som gjorde det vanskelig for verdivurdererne. I dette miljøet er det ikke mulig å gjøre de gode kjøpene, fastslår Lars Windfeldt.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected]

Lars Windfeldt var sentral i det som er næ-ringseiendomsbransjens største kupp.

SØRKEDALSVEIEN 10

• Fleksible moderne kontor lokaler fra Ca. 420 –1250 kvm. • Passer også meget god til alt innen helsevirksomheter/klinikker.• Alt av off. transport i umiddelbar nærhet.• Parkeringshus under bygget.

• Fine og lyse kontorlokaler på 212 kvm i 2. etg. • Sentral beliggenhet på Frogner med gang avstand til Solli plass.• Alt av off. transport i umiddelbar nærhet. • Parkeringshus under bygget med direkte tilgang til lokalene.

FROGNER ATRIUM FROGNERVEIEN 8

KONTAKTJulia Jebsen 93 81 77 [email protected]

Halvor Krafft 90 06 46 21 [email protected]

34

Nyh

eter

Winta Eiendom og FG Eiendom kan trolig hente ut en milliard gevinst når de selger Siemens-eiendommen om noen år.

Milliardgevinst i sikte?

Lars Windfeldt vil ikke selv kom-mentere verdiene de sitter på i Groruddalens vestside. Men Winta Eiendom kjøpte i november 2010 sammen med FG Eiendom Østre Aker vei 90 for 321 millioner kroner. Kjøpesummen tilsvarer lave 6500 kroner kvadratmeteren for Siemens hovedkontoret til Siemens.

Totalt kan det utvikles 95 000 kvadratmeter med kontorarealer i utleiekonseptet Oslo Business Park, som nå er under realisering. Målet for de nye eierne er en fullt utviklet tomt på til sammen 76 mål og totalt 150 000 kvadratmeter, inklusive underjordisk parkering og «mørke» arealer.

Eierne mottar frem til neste års-skifte i underkant av 1000 kroner kvadratmeteren i årlige leie inntekter for 47 000 kvadratmeter med eksiste-rende bygningsmasse. Disse lokalene skal oppgraderes og må etter hvert

reutleies. Med på transaksjonen fulgte en 12-årig leiekontrakt med Siemens om oppføring av et nytt hovedkontor på 21 000 kvadratmeter, som skal stå ferdig i desember 2013. Her vil eierne motta rundt 35 mil-lioner kroner i årlige leieinntekter fra kontor- og parkeringsarealer.

Billig oppføringEntreprisen for det nye hoved-kontoret ble inngått i første kvartal 2011, altså da byggekostnadene var en god del lavere enn i dag. For-utsetter vi 15 000 kroner kvadrat-meteren i rene byggekostnader, tilsvarer det en oppføringssum på 315 millioner kroner. Med estimerte 33 millioner kroner i årlige netto leieinntekter og et netto avkast-ningskrav (yield) på 6,5-7 prosent, gir det en antatt verdi for det nye hoved kontoret på 470-500 millioner kroner.

Når alle byggene er oppgradert i takt med reutleien, regner Lars Windfeldt med rundt 1500-1600 kroner kvadratmeteren fra nye leie-takere, det vil si drøyt 70 millioner kroner i årlige leieinntekter fra de 47 000 kvadratmeterne. Fullt utbyg-get kan eierne fra 2019/2020 trolig se frem til rundt 150 millioner kroner i årlige netto leieinntekter

Med 6,5 prosent yield og 150 millioner i leieinntekter, tilsvarer en fullt utbygget og utleid Siemens- eiendom verdier for rundt 2,3 milliarder kroner. Fratrukket kjøpe-summen og 1 milliard i beregnede totale investeringer, kan gevin-sten dermed bli 1 milliard. Med 7 prosent yield, snakker vi fremdeles om verdier for over 2,1 milliarder kroner, gitt en fullt utviklet tomt. I absolutte kroner kan altså Siemens-utbyggingen bli tidenes største «kontor-klipp».


Lars Winfeldt håper at hans Oslo Business Park-prosjekt kan bli neste kupp. (Ill.: A-lab Arkitekter)

35

Pecunia-eier Petter Neslein holder selv Dronning Mauds gate 1-3 som sin beste investering.

Dronning MauDs gate best

Petter Neslein har gjort flere eiendoms kupp, og sitter på kremeien-dommer i Vika, det beste kontorom-rådet i Oslo.

Neslein er selv ikke så glad for en «skjønnhetskonkurranse» av eiendommene han eier. Han ønsker i utgangspunktet å gi nøyaktige tall, men det innebærer mye arbeid med å kartlegge påkostninger per år, fordelt på det som er utgiftsført og aktivert på den enkelte eiendom-men. Men kjøpesummen for Pecunias tre prestisjeeiendommer i Vika er kjent: Dronning Mauds gate 1-3, Olav Vs gate 5 og Haakon VIIs gate 5. Alle eien dommene har potensielt flere hundre millioner i gevinst ved et salg, der Neslein altså rangerer

Dronning Mauds gate 1-3 som sitt beste kjøp.

Pecunia betalte i sin tid 440 millioner kroner for denne eiendom-men. Neslein sier de har foretatt noe rehabilitering ved kjøpet, mens det senere er utført rehabiliteringer ved inn/utflytting av leietakere.

I Dronning Mauds gate 1-3 (vel 21 000 kvadratmeter) utgjør de annua-liserte leieinntektene nå 50 millioner kroner. Men selv 50 millioner kroner gir ikke en kvadratmeterleie på mer enn 2350 kroner, som er en klar såkalt underleie i forhold til dagens markedsleie i området. Justerer man gjennomsnittlige leieinntekter opp til 3000 kroner kvadratmeteren, betyr det 64 millioner i årlige inntekter.

Over 500 mill. i gevinst5 prosent eierkostnader (150 kroner) og et netto direkteavkastningskrav (nettoyield) på 5,25 prosent indikerer 1150 millioner kroner i salgssum. Rehabiliteringskostnadene er altså ukjente, men et salg i et godt marked på reforhandlede leienivåer gir en brutto fortjeneste på rundt 700 millioner kroner, mens reell fortje-neste antakelig ligger nærmere 600 millioner.

Som nummer to holder Petter Neslein Olav Vs gate 5, det såkalte Wilhelmsen-bygget. Denne eiendom-men ble i sin tid kjøpt for lave 160 millioner kroner, men her ble det ifølge Neslein gjort betydelige rehabi-literinger ved kjøp.

Petter Neslein rangerer Dronning Mauds gate 1-3 som sin beste investering.

36

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Olav Vs gate 5 hadde i 2011 29,4 millioner kroner, 2670 kroner kvadratmeteren. Også her er det en klar under leie i forhold til reelle nivåer ved ny utleie. Går vi opp til 3200 kroner kvadratmeteren i antatt markedsleie, får vi 35,1 millioner kroner i årlige leieinntekter for det ca. 11 000 kvadrat meterstore bygget. 5,25 prosent i nettoyield verd-setter Wilhelmsen-bygget til rundt 650 millioner kroner, som tilsvarer rundt 60 000 kroner kvadratmeteren. Fortjeneste før oppussing blir nærmere 500 millioner kroner, netto fortjeneste trolig rundt 400 millioner ved et eventuelt salg.

Dyr rehabiliteringFørst på tredjeplass har Pecunia-eieren Haakon VIIs gate 5 (Hemsen-gården), som NæringsEiendom tidligere har kåret som Oslos råeste kontorbygg hva gjelder leienivå. Neslein kjøpte mot slutten av 2006 Hemsen-gården for 510 millioner kroner. Pecunia måtte her gjøre «omfat-tende rehabiliteringer» ved kjøpet av den 15 000 kvadrat-meterstore eiendommen. NæringsEiendom har fra ett sted hørt ombyggings- og oppussingskostnader for 270-280 mil-lioner kroner, fra et annet sted mer løselig 15 000-20 000 kroner kvadratmeteren. 275 millioner i rehabiliterings-kostnader tilsvarer drøyt 18 000 kroner kvadratmeteren.

Neslein og Pecunia var heldige ved kjøpet, presti-sjeleiene steg plutselig fra 3000 kroner til 4000 kroner kvadratmeteren i 2007. Snittleien i Hemsen-gården i dag for de «lyse» lokalene er derfor nærmere 4400 kroner kvadratmeteren. Med 60 millioner i årlige leieinntekter, netto inntekter på ca. 57 millioner kroner og et netto avkastningskrav på 5,25 prosent, verdsetter det Hemsen-gården til nærmere 1,1 milliarder kroner. Fortjeneste etter rehabilitering ligger med NæringsEiendoms anslag på rundt 300 millioner kroner.

OverleieMen; det skal sies at Hemsen-gården ble leid ut helt på topp i 2007. Faktisk leie er til tross for attraktiviteten over gjeldende markedsleie, slik at det er såkalt overleie. Går vi ut fra en snittleie på 3700-3800 kroner kvadrat-meteren, brutto leieinntekter på 55 millioner kroner, netto leieinntekter på 52,5 millioner kroner, snakker vi om rundt 1 milliard i salgsverdi, som gir en netto for-tjeneste på rundt 200 millioner.

Men noe salg skjer neppe med det første for noen av bygningene…

Petter neslein, Pecunia.

//Nyskapende og ledende, på lag med samfunnet//

Helsfyr Atrium har med sin arkitektur og profi lerte beliggenhet blitt et landemerke på Helsfyr. Innvendig oppleves Helsfyr Atrium som en representativ, moderne og fremtidsrettet eiendom. Helsfyr har blitt et av Oslos best etablerte områder for større kontorbedrifter og har svært god tilgjengelighet med bil og kollektivtransport. I byggets 2. etg. har vi ledig fra 350 til 1.000 kvm kontor klart for innredning, lokalene skreddersys for den rette leietaker. Det er også noe lagerareal tilgjengelig for utleie i eiendommens kjellerplan. Helsfyr Atrium har betjent resepsjon, konferanseavdeling, kantine, parkering, sykkelparkering og garderober.

/ Schage Eiendom AS / Helsfyr Atrium, Innspurten 15, 0663 Oslo / 22 48 00 00 / [email protected] / www.schage.no /

Helsfyr Atrium

/Signalbygg på Helsfyr/ Innspurten 15

/ Kontakt: Vegard Netland Martinsen / 99 27 62 07 / [email protected] /


37

Eiendomsaktører som Søylen Eiendom, Selvaag Eiendom og Aspelin Ramm har gjort noen skikkelige kupp de siste tiårene.

Hadde

griseflaks

Det er selvfølgelig umulig å ha oversikt over alle de beste eiendomskjøpene og de eksakte detaljene, men et par andre profilerte eiendomsaktører har vært dyktige/heldige med timingen. Søylen Eiendom tjente de første årene i selskapets historie gode penger på eiendomssalg.

– Vi solgte noen eiendommer med gevinst på 350 millioner kroner frem til slutten av 2005, vi hadde griseflaks med noen salg, medga partner Carl Erik Krefting på et seminar i desember i regi av NE Kunnskap. Krefting vil overfor NæringsEiendom ikke kommentere disse transaksjonene ytterligere.

Gode Selvaag-kjøpSelvaag Eiendom gjorde trolig et svært godt kjøp da de for rundt 20 år siden kjøpte tomten ved siden av Nordeas hovedkontor på Majorstuen. Kostprisen var langt under 100 millioner kroner, og i mellomtiden er det utviklet og solgt eiendommer for kanskje et par milliarder kroner. Dette inkluderer også det store boligprosjektet Colosseum Park. Utviklingskostnadene er imidlertid ukjente.

Adm. direktør Per BomannLarsen i Selvaag Eiendom peker selv på salget som ble gjort av Union Eiendomsutvikling AS i Drammen for et par

år siden. Et nytt kontorbygg oppført for NAV Buskerud ble solgt rett etter ferdigstillelse.

– Selvaag Eiendom eier 49 prosent av Union Eiendomsutvikling. Dette er kanskje ikke et kupp, men et meget godt eksempel på hvilke verdier som skapes ved dyktig eiendoms utvikling, sier BomannLarsen

– Slik sett er jo AspelinRamm og Selvaags kjøp av selskapet Union Eiendomsutvikling AS i 1999 i ettertid å betrakte som et virkelig kupp.


Carl Erik Krefting, Søylen Eiendom Gunnar Fredrik Selvaag (Foto: Apeland) Olav H. Selvaag (Foto: Jarle Nyttingnes)

38

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

NæringsEiendom er landets ledende leverandør av kommunikasjons og markedsføringstjenester til næringseiendomsbransjen.Vi tilbyr annonserings produkter og reklametjenester i alle relevante kanaler, former og formater.

www.naringseiendom.no/medieplan/2013

Medieplan

Se våre utgivelSer og priSer for næringSeiendoM, ne.no, nenyheter.no og nyhetSbrev

2013

Inne i Kværnerhallen, som OBOS har totalrenovert, har nok en ny arbeids-dag med møter, samtaler og beslut-ninger begynt. ISS har fått folk og rutiner på plass i kontorlandskapet. For mange noe nytt og uvant.

I resepsjonen møter vi Ole Petter Novsett, sjefen i det ISS-eide ForvaltningsCompagniet, som holdt til på Billingstad i Asker og

nå er på plass oppunder taket i Kværnerhallen.

– Å ha flyttet hit er som å være en del av familien her, det gjør ting enklere for alle parter, sier Novsett.

400 ansatte er fordelt på fire etasjer. Den åpne trappen med fire repoer sørger for at hallen virker åpen og levende. Her er det ”lande-møte” en gang i måneden, hvor

konsernsjefen forteller om ”Rikets tilstand”.

I første etasje er det rom for undervisning og møter. Oppover i eta-sjene kan folk stoppe opp i ”himmel-trappen” og slå av en prat. Ved kaffemaskinene kan folk kombinere kaffen med et lite møte og bli enige om ting. Møbleringen virker veldig gjennomført med en hovedleveran-

Serviceselskapet ISS flyttet inn i den gamle verkstedshallen i Kværnerbyen og sparer 20 millioner kroner i året i husleie.

Sparer 20 mill i huSleie

40

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

dør; Duba-B8. Man skal kjenne igjen de sosiale sonene.

Innimellom tiltalende tregulv i etasjene er deler av gulvene dek-ket med tepper som ikke utløser allergi. Taket slipper himmelen inn.

– Så lenge taket er rent?– Du ser installasjonene opp-

under taket? Vi er på vandring i brede og

lange korridorer og skulle gjerne hatt skritteller. Dette er bra mosjon!

Etasjene har sine sosiale soner, også kalt ”energitorg”, med kaffe, te

og frukt. Vi setter oss i et slikt torg og fyller hvert vårt beger med nybryg-get, latte mocca. Det er et helt spesielt dagslys her, kalt energilys.

– Alt er nytt her, gir det en egen energi og stemning?

– Ja, det gir en egen energi, men etter hvert venner vi oss til det.

Papirkurvene på kontorene er borte. I stedet finner vi søppel-stasjoner med kildesortering i felles-områdene. Det er åpent landskap rund baut. Selv konsernsjefen sitter i landskap. Alle har fått pulter som kan heves og senkes.

Åpent sinn og store kravKonserndirektør Jan Bjørneboe var med på å velge Kværnerhallen som hovedkontor for ISS, som tidligere holdt til på flere på steder. Hoved-kontoret lå på Skøyen, et bra sted å være og en fin adresse, men en god del dyrere, sier Bjørneboe.

– Vi sparer ca. 20 millioner kroner årlig på lavere leie. Men først og fremst ville vi samlokalisere for å samhandle og jobbe bedre sammen. Vi så på lokaler i hele byen og hadde et åpent sinn og store krav. Uansett måtte vi ha mange parkeringsplasser,

– Alt er nytt her, og det gir en egen energi og stemning, sier Ole Petter Novsett, sjef i det ISS-eide ForvaltningsCompagniet, prosjektansvar-lig for flyttingen.

– Det er få som klager over at de sitter i land-skap, sier konserndirektør Jan Bjørneboe i ISS.

Kværnerhallen har fått en åpen løsning med en

samlende trapp.

41

for vi har en del driftsbiler. Relativt sentrumsnære lokaler med kort vei til flytoget, var et must. Lokalene skulle være tidsmessige, trendy og litt annerledes enn der vi var.

– Gårdeieren OBOS var svært interessert i å få oss inn så fort som mulig for å komme i gang med pro-sjektet og rehabiliteringen i tillegg til økte muligheter for ytterligere leie-takere på huset, skyter Novsett inn.

– Vi så store muligheter i den gamle industrihallen. Vi utviklet innredningen sammen med OBOS og interiørarkitekt Anne Ruth Flåte fra Andersen & Flåte AS. Innvendig er alt våre løsninger med ganske gjennomsiktige lokaler. Fordi det er åpent hele veien, blir det lettere å se hvor folk er, sier Bjørneboe.

Bjørneboe leder en lyttepost-gruppe som møtes ukentlig. De kommer fra alle etasjer.

– Er alle fornøyd med å sitte i landskap?

Trivs best i öppna landskap…– Folk trives. Jeg var selv en svoren tilhenger av cellekontor. Men jeg ble positivt overrasket, selv om jeg er en godt moden mann. Ingen klager, bortsett fra noen som mener at vi ikke følger våre egne husregler om å snakke lavt. Det er lov å si fra hvis noen snakker for høyt. Det er mye grønt rundt oss. Enda mer grønt er det i den nye kantinen.

Bjørneboe er ekstra godt fornøyd med kantinen hvor ISS snart lanserer sitt nye lunsjkonsept.

Det er behagelig stille rundt oss. Det skyldes flere ting, blant annet de lyddempende teppene. Bjørneboe tror folk tar mer hensyn i landskap. Når alle snakker lavt, er det lettere å høre hverandre, også de lavmælte, og folk er flinke til å gå inn på støtte-rom, smiler han.

Landskapet er strengt tatt ikke helt åpent. Lave skillevegger i et eget lyddempende stoff er satt opp mel-lom mange av pultene.

– Er det overhodet ingen ulemper med landskap?

– Noen sier at de sitter trangt, og noen synes det er litt vanskelig å konsentrere seg hvis naboene snak-

ker sammen. Vi sliter også litt med å balansere temperaturen. Det er nok forbigående.

ISS vil selge sitt landskapskon-sept til egne kunder. Derfor skal konseptet fremstå som energivennlig, ryddig og med kildesortering. På de fleste pultene er det svært ryddig.

– Har papirmengdene gått ned?– Litt tidlig å si. Vi har printere hvor

de ansatte må bruke kortet sitt hver gang de skal printe ut noe, sier Novsett.

Faste, arealeffektive kontorplasser– Er lokalene effektive?

– Ikke noe tyder på at vi hverken sitter for trangt eller har

for mye plass. Det har en del å si at mange av oss ofte er ute hos kundene. Derfor kan det se ut som at folk her har mye plass. Vi sitter avdelingsvis nær hverandre for å kunne snakke sammen. Vi har faste plasser fordi folk på huset skal vite hvor vi kan finne hverandre. Den uformelle kommunikasjonen er viktig.

Mange av veggene er dekket med fotos av ansatte, blåst opp i storfor-mat. Det er med på å underbygge signaler om at i ISS jobber man med mennesker, og at de ansatte er selskapets største verdi, understreker Novsett.

Tekst Ivar Sekne • Foto Olav Heggø • e-post [email protected]

I resepsjonen er det god plass.

Bilder av ansatte dekorerer mange av veggene. ISS har samlet seg i kontorlandskap der ansatte kan veksle mellom pultene og sosiale soner med energitorg.

42

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Buskerudveien

Rosenkrantzgata

Betzy Kjelsbergs vei

Ingeniør Rybergs gate

Ingvald Ludvigsens gate

MØBELRINGEN

TOYOTA

MC DONALDSFIX

JYSK

SKEIDAR

MENY

EUROPRIS

AUDI

HONDA

Drammenselva

Til leie

Fredrik A. Haaning | T:+47 32 23 49 10 | M: +47 91 52 09 05Bragernes Torg 6 | P.O. Box 296, Bragernes | 3001 Drammen | Norway www.bnm.no

INgeNIør ryBergs gATe 44

SværT aTTrakTive handelSarealer på åSSiden, drammen

• Meget god profilering i et av Drammens beste handelsområder

• Handelsklynge med Meny, McDonalds, Europris, Plantasjen, Toyota, Audi, GM, Honda, Fix, Skeidar, Jysk, Møbelringen etc.

• Ca. 8000 kvm tomt med ca. 100 parkeringsplasser

• Ca. 5700 kvm handels og lagerarealer fordelt på 1. og 2. etasje

• Leiepris etter nærmere avtale avhengig av arealstørrelse, leietid og leietakertilpasninger som skal utføres av utleier

– For noen år siden satset vi Kvær-nerhallen og et nytt kontorbygg i konkurransen om det nye Statoilbyg-get, men vi tapte så det suste, fortel-ler Arne Baumann, adm. direktør i OBOS Forretningsbygg, som er åpen for bygge et slikt kontorbygg i Kværnerbyen og tilpasse det for flere leietakere.

Etter at ISS har fylt opp det meste av Kværnerhallen, er nærings-arealene i Kværnerbyen i ferd med å fylles. Det gamle administrasjonsbyg-get til Kværner brukes nå som rigg-lokaler og til OBOS’ prosjektorganisa-

Planlegger nybygg

på 40 000 m2

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected]

sjon. Etter hvert skal de klargjøres for nye leietakere.

Ikke hvem som helst slipper innI Kværnerhallen er ved siden av ISS treningssenteret Fitness Room på plass. IT-selskapet Amesto flytter snart inn, og det samme gjør VVS-selskapet ORAS, som får visningslokaler på gateplan. Det er fortsatt plass til flere leietakere, sier Baumann, som var så fornøyd med måten ISS har innredet lokalene på at OBOS Forretningsbygg like godt

tok julelunsjen i ISS-kantina, som er åpen for alle leietakere i hallen.

– Det varmer en utleier at leietaker er så fantastisk flink til å innrede kontorlokalene.

I nabobygget har en dagligva-rebutikk og andre butikker vært i virksomhet en god stund. En god del leiligheter er allerede ferdig innflyt-tet. Etter hvert som Kværnerbyen fylles med liv ser vi at etterspørselen etter lokaler fra leger, tannleger og fysioterapeuter øker, opp lyser Bau-mann.

OBOS Forretningsbygg planlegger et kontorbygg på 40 000 kvadratmeter i Kværnerbyen.

44

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Ta kontakt med Hege Brattlid i Selvaag Eiendom hvis du er interessert.Telefon: 416 20 358, mail: [email protected], sentralbord: 23 13 70 00www.selvaag.no

Løren tidsLinje

Lørenhagen

Vi bygger helt nye forretningslokaler på Løren. Lokalene er godt egnet til butikker, servering og til publikumsrettete kontorer. Lokalene tilrettelegges og deles inn etter leietakers behov.

Lokalene kan være ferdig tilrettelagt fra og med 1. halvår 2013.

Lørenparken200 leiligheter

Lørenplatået244 leiligheter

Peppes Pizza

Løren klinikken,Waynes Coffee

Ring 3 åpner under bakken

LørensvingenT-bane FERdigSTiLLT

FoRBEHoLd om EndRingER i FRamdRiFT

meny, Zaga Hårstudio, notabene, Boots, nille, Toro Toro og Fusion,

megasun, Florama Blomster & Hage

Løren hageby100 boliger

Løren Startca. 100 boliger

ca. 200 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

ca. 100 boliger(Ferdigstillelse ikke besluttet)

Lørenvangen200 boliger

Lørenkvartalet124 leiligheter

Løren Torg108 leiligheter

Lørenlunden159 leiligheter

avancia ProBike

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Selvaag Gruppen skal bygge 1 500 boliger på Løren. Det bor allerede rundt 20 000 personer i nærområdet til Løren. De 850 første boligen er allerede tatt i bruk. Det er ca 300 boliger under bygging som ventes ferdigstilt i løpet av 2012.

FOrretninG PÅ Løren

www.lørenhandel.no

AVFALLSROM AVFALLSROM

DISK

KONTORKONTOR

DISK

KONTOR

DISKDISK

KONTOR

ca. 150m²ca. 142m²

ca. 119m² ca. 104m²

ca. 72m²

ca. 72m² ca. 139m² ca. 160m²

ca. 250m²

BUTIKK KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

BUTIKK BUTIKK BUTIKK

RESTAURANT

WC WC

WC

WC WC WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN

WC

WC

Tegningen viser et forslag til oppdeling og bruk av lokalene.

Utleier er fleksibel i forhold til å tilpasse arealstørrelse og tilrettelegge lokalene etter en eventuell leietakers ønsker og behov.

AVFALLSROM AVFALLSROM

DISK

KONTORKONTOR

DISK

KONTOR

DISKDISK

KONTOR

ca. 150m²ca. 142m²

ca. 119m² ca. 104m²

ca. 72m²

ca. 72m² ca. 139m² ca. 160m²

ca. 250m²

BUTIKK KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

KOMMERSIELTKONTOR

BUTIKK BUTIKK BUTIKK

RESTAURANT

WC WC

WC

WC WC WC

WC

WC

WC

WC

KJØKKEN

WC

WC

Tegningen viser et forslag til oppdeling og bruk av lokalene.

Utleier er fleksibel i forhold til å tilpasse arealstørrelse og tilrettelegge lokalene etter en eventuell leietakers ønsker og behov.

Her kommer FRukT og

gRønT

Her kommer BEdRiFTS-

BøRSEn

Her kommer umai SuSHi

– Vi utvikler urbane plankonsepter basert på fors-kning, research og bevisste forestillinger om å se hele byrom i en sammenheng. Rommet mellom husene er like viktige som husene selv.

Space Group:

Byutvikling + business = sant

Sivilarkitekt Gary Bates, en av grün-derne i arkitektfirmaet Space Group, tenker og tegner urbant og unorsk. Et eksempel er vinnerløsningen deres i konkurransen om å utvikle Oslo S.

På 1990-tallet møtte Bates arkitek-tene Adam Kurdahl og Gro Bonesmo i Amsterdam i det internasjonale arkitektkontoret OMA Office for Metropolitan Architecture. Det var

byggeboom, og her fikk de mange impulser og en brå læringskurve i urbanisme. I 1999 ville de prøve seg i Norge og startet Space Group. De mente at det var her ”pucken ville komme”, som Adam Kurdahl sier det. De så en luke i det norske markedet og jobbet bevisst med å utnytte den.

På hjemmesiden deres står det at de har en rett-på-sak og effektiv

tilnærming til arkitektur og urba-nisme. De forespeiler medarbeiderne og kundene et intenst samarbeid for å finne unike løsninger og strategier for hver eneste utfordring. Krevende mål!

Mer forskning! – Vi bruker prosjektene i vår egen alltid pågående forskning, og ofte velger vi prosjekter der vi kan

46

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

undersøke et spesielt tema som vi er interessert i. Vi bygger opp en base av kunnskap som vi kan bruke i alle fremtidige prosjekter. Læringskurven går alltid oppover og verdien av den-ne kunnskapen ser vi i resultatene våre. Vi leverer ikke bare tegninger, men vi er opptatt av å skape verdier for våre kunder. Det er nok en av grunnene til at de så ofte kommer

tilbake til oss med nye oppdrag. Jeg vil si det slik at vi bruker 100 prosent av tiden til tenkning og 40 prosent til produksjon.

”Planning by accidents and incidents”De synes diskusjonen om Barcode i Bjørvika er snever. Byen må vokse, sier de, og det blir altfor mye fokus

på siktlinjer. Hva som skjer på bak-keplan av program og byrom er langt viktigere for å få en levende by. Plan-myndigheter og eiendomsutviklere må ha ambisiøse mål og dra i samme retning for å sikre kvaliteten.

Bates supplerer: – Man kan ikke planlegge alt. Noe skjer av seg selv, fordi byen også utvikler seg orga-nisk, en ”planning by accidents and

Space Group vant konkurransen om Oslo S, som skal stå ferdig i 2017.

(Ill.: Luxigon)

47

incidents”. Man må tilrettelegge for slike potensialer. Kunnskap om hva som skaper god byutvikling og hvordan man skal få prosjekter på plass, er mangelfull, også blant politikerne. Det er for mange som må bli enige, og den eneste måten å få til det på, er å fjerne alle ideer og visjoner. Nesten alle prosjekter stopper opp på grunn av lammelser i de kommunale etatene. Folkene der har ikke den rette forståelsen for økonomi og ’urban intelligence’.

De sier hele tiden til utbyggerne hva de ikke skal gjøre. Det blir ”design by committee”.

Han bruker gjerne amerikanske modeller for å vise hvordan busi-ness og det akademiske miljøet kan skape synergi i byutviklingen.

– Det er næringseiendom som driver veksten i Oslo. Innovasjo-nen fra Silicon Valley var et re-sultat av samarbeidet mellom det akademiske miljøet og de private forretningsinteressene.

Inspirert av shipping-teknologi– Vår arkitektur skiller seg en del fra den typisk norske. Da vi kom til Norge og fikk i oppdrag å tegne en villa på Nesøya, så vi etter alternati-ver til den typiske trebyggingstradi-sjonen. Vi stilte oss spørsmålet: Hva er nordmenn spesielt gode på? Svaret var blant annet stål og shipping-in-dustri. Hvordan kan vi bruke denne produksjonsteknologien og hva slags arkitektur åpner den for? Prefabri-kerte stålkassetter ble produsert på

48

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Telefon: 23139540, Fridtjof Nansens plass 3,postboks 1893 Vika, 0124 Oslo

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

Ledige kontorlokaler

• 1700 kvm i 2/3 etasje tilknyttet hverandre med intern trapp• 550 kvm i 4. etasje.• Lyse moderne lokaler totalrenovert i 2007/2008.• Har per i dag både cellekontorer og åpent landskap i

tillegg til små og store møterom. Dette kan enkelt tilpasses leietakers ønsker.

• Kantine i bygget.• Abonnement og kortidsparkering tilgjengelig i oppvarmet

garasje anlegg i underetasjen. • Trikk, buss og taxiholdeplass utenfor døren, samt

to minutters gange til Slottsparkens inngang til Nationaltheateret stasjon med fl ytog, tog og t-bane.

• Butikker, Posten, Vinmonopol og restauranter i umiddelbar nærhet.

Kontakt: Hanne Christensen, advokatfullmektigTelefon: (+47) 23139540Mail: [email protected]

et skipsverft i Larvik, og utgjorde deler av konstruksjo-nen til V-House som i 2005 vant både den norske og euro-peiske stålprisen samt ærverdige Houens Fond Diplom i 2012 – hele ni år etter at huset ble bygget.

– Vi ser et potensial i det meste og må hele tiden fan-ge opp og ta hensyn til de sosiologiske endringene når vi lager plankonsepter og planer. Norge er også et bilavhen-gig land, og vi mangler begreper og en idé om hva som er sentrum og hva som er suburbant. Hvert eneste prosjekt i Oslo, helt ned til eneboligen, er et urbanismeprosjekt.

Signal Mediahus i Nedre gate på Grünerløkka har fått nye kontorer, studioer og showroom. (Foto: Vegard Kleven)

49

Aktuelle prosjekter ute og hjemmeSpace Group har åpnet kontor i Brasil, og tegner for tiden et hotell i Rio de Janeiro. I Kentucky i USA har de laget en masterplan for bykjernen i millionbyen Lexington, samt tegnet et hotell og en basketarena, forteller Gary Bates. De har også utviklet en 25-års ”visionplan” i Louisville for et område på 500 kvadratkilometer.

– Her er by og business tett sam-menvevd og ses under ett. Vi ser etter muligheter til å koble universitetet med byens utvikling. Hvis byen kla-rer å trekke til seg de beste hjernene, kan vi også få til gode clustere, noe som skaper den beste businessen og byutviklingen.

I Norge jobber Space Group med oppgraderingen av Aker Brygge, der

de har tegnet masterplanen sammen med Ghilardi + Hellsten. Planen dan-ner grunnlaget for oppgraderingen av bygninger, gater og plasser.

De har tegnet hotell for Real In-vest på Brattøra i Trondheim og job-ber nå med et hovedkontor i samme by for Hoff Eiendom. De har nettopp vunnet en konkurranse i Sandnes om planen, ”Lysning”, for Ruten, den største plassen i byen. Hovedkontoret de tegnet for Luftfartstilsynet i Bodø er nominert til byggeskikkprisen for innovativ tenkning. De har tegnet Kulturkvartalet og Signal Mediehus i Nedre gate på Grünerløkka, renovert og ferdigstilt i oktober.

Selger intelligens og planprosessenGro Bonesmo koblet seg til en akade-misk link og et profesjonelt fagmiljø

da hun kom til Norge gjennom en professorstilling på Arkitekthøgsko-len. Sammen med Bates og Kurdahl bygde hun den akademiske plattfor-men og et internasjonalt nettverk.

- Vi selger intelligens og planpro-sesser og lager masterplaner som skal skape verdier. Metoden vår er å koble hvorfor, hva og hvordan. Vi markedsfører oss gjennom prosjek-tene. Forskningen er også den del av dette. En av metodene er å dyrke ulike arter for å få frem nye kombi-nasjoner, overført fra landbruket til urbanisme.

Kontoret i Hausmannsgata 16 lig-ger i et gammelt bystrøk ved Akersel-va der industrien satte premissene for byutviklingen. Her holder også Norsk Design- og arkitektursenter (DogA.) og andre arkitektfirmaer til.

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected]

Gründerne Adam Kurdahl, Gro Bonesmo og Gary Bates startet Space Group i 1999 og markerte seg ved å vinne arkitektkonkurransen om Oslo S i 2008. (Foto: Astrid Waller)

Deler av konstruksjonen på “V-house” på Nesøya er designet av prefabrikerte

stålkassetter med produksjonsteknologi hentet fra norsk skipsindustri.

(Foto: Jeroen Musch)

50

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

www.totalplan.no Tlf: 2213 3232

FOR MER INFORMASJON KONTAKT:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected] Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected]

Kont

or-,

lage

r- og

forre

tnin

gsby

gg i

Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

280 – 4.050 m² INDUSTRIVEIEN 14

TIL LEIE

KOMBINASJONSLOKALER OG LAGER– SKYTTA V/GJELLERÅSEN

• 280,285og345kvmkontor:Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC. Ligger i 3 etg.

• 1.340kvmlager:Inneholder lager med ca 825 kvm gulvflate + to mesaniner på tilsammen ca 515 kvm. Takhøyde lager 6 m, under mesanin ca 3,8 m. 4 m høy kjøreport med innkjøring direkte inn i lageret for lastebil etc. WC. Alarm.

• 385,595og980kvmlager:Gode lagerlokaler med ca 4 meter takhøyde. Lasterampe med lastebrygge. Kjørerampe til bakkeplan for truck. Ligger i byggets 1 etg.

• 280–910kvmkontor: Lyse kontor med mye vindu. Cellekontor, åpent og div møterom/arkiv. Takterasse, kjøkken og WC. Ligger i 3 etg. Kan deles i flere størrelser, etter leietakers behov.

Kombinasjonslokaler, lager og kontor i flere størrelser til leie i Skytta Næringspark, ved Gjelleråsen/RV-4. Kun 5 km til E6 ved Olavsgård.

560 – 2.670 m² STRØMSVEIEN 323A

• 1.120kvmlager:Inneholder lager, plukklager, service-verksted, kundemottak/utsalg, te-kjøkken og toaletter. Totalt 3 porter hvorav 2 stk med lasterampe og 1 stk med kjøreport. Takhøyde ca 3,5 m.

• 600kvmkontor,2etg.: Inneholder åpent kontorlandskap, rullearkiv og toaletter. Ventilasjon med moderne kjøling. Mye vindusareal, lyse lokaler. Inngang fra bakkeplan.

• 950kvmkontor,4etg.: Inneholder både cellekontor og åpent landskap, resepsjon, div store møterom og toaletter. Ventilasjon med moderne kjøling.

• 175kvmsquash-hall:Squash-hall med dame-og herre garderober, dusj og badstu.

FOR MER INFORMASJON KONTAKT:Knut Martin Storegjerde, Mobil: 900 24 448, E-post: [email protected] / Morten Bryn, Mobil: 920 35 930, E-post: [email protected]

HØYTLAGER OG KONTOR PÅ FURUSET V/IKEA

TIL LEIE

475 m² VERKSEIER FURULUNDS VEI 9B

TIL LEIE

• Kombinert kontor- og lagerlokale til leie i kombinasjons-bygg sentralt på Alnabru. Kan også passe til butikk/proff-utsalg og lignende.

• Direkte adkomst ifra Verkseier Furulunds vei. Ligger vis-a-vis Sentrum Bygg. Innenfor bomringen.

• Lager/forretningogkontor,totaltca475kvmBTA: Lager på 195 kvm i 1 etg med kjøreport. Tidligere lokaler til Skiltmakeren. Takhøyde ca 2,4 m. Fleksibelt lokale med mange bruksmuligheter som f.eks. lager, forretning eller lett produksjon. Tilhørende kontor på 280 kvm på mesanin med møterom, kjøkken og WC. Lageret og kontorene må leies samlet.

KONTOR SENTRALT PÅ ALNABRU

35 – 920 M² PER KROHGS VEI 4

TIL LEIE

LAGER OG KONTOR SENTRALT PÅ KARIHAUGEN

• 865kvmmodernekontormedshowroom/lettproduksjon:Både cellekontor, møterom samt en del større, åpne rom som kan brukes til plasskrevende virksomhet. Fleksible lokaler med et bredt spekter av bruksområder.

• 500kvmmodernekontormedshowroom/lettproduksjon:Meget pene lokaler. Mye vindus areal. Både celle-kontor samt flere større, åpne rom som kan brukes til plasskrevende virksomhet eller lett lager.

• 555 – 920kvmlager/kombinasjonslokale: Lager på 555 kvm med takhøyde ifra ca. 2,7 – 5m. Adkomst via lasterampe med takoverbygg og 2 porter. 2 stk cellekontor. Mye vindu, godt med dagslys. Hele eller deler av inntilliggende kontorenhet på 365 kvm kan også leies hvis behov.

• Ca.550kvmkombinasjonslokale/lager: Lager med takhøyde ca 4,6 m. Søylefritt. Kjøreport med høyde ca 3,3 m og takoverbygg. Felles innendørs lasteområde med nabolokale. Lagerkontor med mesanin. Vindusrekke i endevegg, bra med dagslys.

• 230kvmkontor: Trivelige og lyse kontorlokaler, mye vindu. Delt inn i 8 enkeltkontor, møterom, åpent areal, resepsjon samt arkiv. Ligger i byggets 3 etasje. Heis.

• 35kvmkontor: Kontorlokale som passer for 1–2 personer. Ligger i 2 etg.• God adkomst for semi/vogntog. Rikelig med parkeringsplasser.

Meget sentralt beliggende på Karihaugen, ved siden av Maxbo og Staples.


410 m² HVAMSVINGEN 24

300 – 1 115 m² TRONDHEIMSVEIEN 266–268

Kont

or-,

lage

r- og

forre

tnin

gsby

gg i

Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

Kombinasjonslokale på Hvam, ca. 500 meter fra E6 ved Olavsgård hotell.

• 410kvmkombinasjonslokale: Består av 335 kvm lager i 1 etg. og 75 kvm kontor i 2 etg. Lageret har egen kjøreport

med direkte innkjøring. Ca 4 m takhøyde. Inneholder også et lagerkontor. Lageret har fasade vendt mot gårdsplass, gode profileringsmuligheter. Enkelt å finne for kunder/leverandører.

Fleksible lokaler med mange bruksområder til leie sentralt i Råholt. Andre store leietakere på eiendommen er Expert, Europris, Gjenbruksbutikken, Orbit Arena og Ringo Leker.

• Ca.300–415kvmlager/forretning: Lager med lager-kontor. Kjøreport med adkomst direkte inn ifra gårdsplass. Få søyler.

• Ca.700kvmlager/kontor:Ligger i byggets 2 etasje. Pr idag brukt som lager, men kan bygges om til kontor eller andre bruksområder. Hjørnelokale med mye vindu. Adkomst via trapp og heis.

LAGER OG KONTOR PÅ HVAM

LAGER, KONTOR OG FORRETNING

TIL LEIE

TIL LEIE


Kon

tor-,

lage

r- og

forr

etni

ngsb

ygg

i Osl

o og

Rom

erik

e. G

ode

bygg

med

flek

sibl

e ar

eallø

snin

ger.

Tlf:

2213

323

2 e

-mai

l: in

fo@

tota

lpla

n.no

ww

w.to

talp

lan.

no

Se alle våre ledige lokaler på www.totalplan.no

310 – 2.400 m² MolInnA 2

til leie

Høytlager ifra 310– 1.900 kvm til leie i bygningsmasse tilpasset industriell virksomhet i Gran Nærings park på Hadeland. Ca. 70 km / 1 time fra Oslo langs RV4. Meget gunstige leiebetingelser.

• 310–800 kvm høytlager: Lasterampe og kjøreport. Takhøyde ca. 6 m. Søylefritt

• 500–1.150 kvm høytlager: Kjøreport med direkte innkjøring. Takhøyde ca. 5-6 m. Sølyefritt.

• 380 kvm lager: Lager med enkel standard. Kjøreport. Takhøyde ca. 3 m.

• 285 kvm kontor: Både cellekontor og åpent. Egen kantine og stort garderobeanlegg.

• Beliggenhet: Gran Næringspark ligger ca. 6 km ifra Gran sentrum.

Høytlager i gran næringspark

345–2.500 m² IndustrIveIen 20A

• 1.115 – 1.600 kvm høytlager: Inneholder lager, to lager-kontor og spiserom. 2 stk lasteramper. Takhøyde ca. 5 m.

• 365 kvm lager: Inneholder lager med søylefri og åpen planløsning. Takhøyde ca 5 meter. Ligger i byggets u. etg. med adkomst via nedkjøringsrampe og kjøreport.

• 475 kvm høytlager: Inneholder lager og lagerkontor. Laste-ramper. Takhøyde ca 5 meter. Søylefritt.

• 345 kvm kontor: Kontordel med 2 stk cellekontor og samt åpent areal. Flere større rom som kan passe til møterom/showroom. Eget kjøkken, 3 stk WC samt garderobe.

Høytlager – skedsmokorset

til leie

NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | [email protected] | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no

NE kuNNskap utvidEr satsiNgEN på praktiskE fordypNiNgskurs

Fordypningskursene til NE kunnskap består av undervisnings-

samlinger over to dager, hvor deltakerne får gå langt mer i

dybden av faglige problemstillinger enn hva tilfellet ofte er

ved andre typer kurs og konferanser. Faglig dybde og substans

suppleres med bruk av gruppeoppgaver, hvor deltakerne

for-dyper seg i konkrete problemstillinger med basis i

praktikernes utfordringer.

For å oppnå en kompetansegivende kunnskapsformidling

på et høyt faglig nivå, er antall deltakere pr fordypningskurs

begrenset til 35 personer.

Resultatet er et mer personlig undervisningsmiljø, med

tettere kontakt med lærekreftene, hvor det føles mer naturlig

for deltakerne å bidra med faglige erfaringer og spørsmål.

Vår målsetning med serien av fordypningskurs er å tilby

en reell kunnskapstjeneste som gir deltakerne en faglig og

anvendbar kompetanse i eiendomsbransjen.

Fordypningskursene supplerer vår eksisterende satsing på

temakonferanser, som gir et oppdatert øyeblikksbilde for et

utvalgt kunnskapssegment, med gode muligheter for relevant

nettverksbygging.

NE kunnskap | Arbinsgate 11, Postboks 2374 Solli, 0201 Oslo | [email protected] | 23 11 56 00 | 23 11 56 01 (fax)

Mer informasjon og påmelding på www.nekunnskap.no

Strategi i plan- og byggesaker

Praktisk skatte- og avgiftsrett

Grunnervervog tomtekjøp

Finansiering av nærings-

eiendom

Praktisk bruk av utbyggings-

avtaler

Praktisk husleierett

Leie lagerlokaler

Leienivå lagerlokaler1400

1200

1000

800

600

400

Kilde: Dnb Næringsmegling

A-beliggenhetSentral, god adkomst,

eks. Alnabru, Ulven, Økern

B-beliggenhetIndustriområder med god

adkomst til E6 og E18

C-beliggenhetUtenfor typiske industriområder

og trafikkårer

Leienivåer for lager og logistikklokale/NOK/m2

A-kvalitet, >6 m takhøyde

B-kvalitet, 4–6 m takhøyde

Leie i Norge for lagerlokaler med høy standard og nye bygninger.

Kart. Kilde Akershus Eiendom

Gjelleråsen/Skytta

Oslo Airport Gardermoen

Kløfta/ Ullensaker Næringspark

Fjellbo/Berger/Høgslund/Hvam

LørenskogGroruddalen

Oslo

DRAMMEN

Rud

Kolbotn/Mastemyr

Billingstad

Regnbuen/Berghagan

Lierbyen

Vinterbro

Vestby

1000–1200

800–1000

700–800

–750

56

Lag

er le

iep

rise

r58

Lag

er le

iep

rise

rN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

SARPSBORG 10 min. fra E6 - 1 time fra Oslo

Kombinasjonsbygg med høy standardGodt egnet for både produksjon og logistikk Gunstig leie - Totalt 7.600 m2

AREALER• 14måltomt• 4.500m2lager/prod.(9m)• +1.000m2mesanin• 1.900m2kontori3plan• Storflottkantine• Lyselokaler

Kontakt oppdragsansvarlig: EivindWestbyBorgEiendomsmeglingASTlf:[email protected]

Finnkode:37931901

Bredmyra 8 |Byggeår:2010|Finnkode:34488029

SÆREGENHETER• Lastedokkog-porter,god

mulighetforflere• Kvalitetsgulv• Lakkboksogsveiseavsug• Nedsenketvæske-basseng

Naturskjønn beliggenhet, nær golfbane

Komplett har fått på plass et supereffektivt lager- og logis-tikksystem, som på det mest hektiske sender ut en ordre per 1,9 sekund.

Den komplette lager- og logistikkløsningen

Det er i rapporten Nordisk Logistikk-barometer 2012, som PostNord AB står bak, at Komplett letter på sløret og forteller om sin supereffektive lager- og logistikkvirksomhet. Med nesten 1,5 millioner ordrer i året og leveranse av 4,6 millioner produkter, håndterer netthandelsselskapet en ordre i snitt hvert 21. sekund. På den mest hektiske timen klarte selskapet å levere en ordre per 1,9 sekund fra sitt lager i Sandefjord.

Komplett har til sammen 10 nett-butikker i Skandinavia, 430 ansatte, over 700 000 aktive kunder og en årlig omsetning på rundt 4 milliarder.

Automatisk lagersystemKomplett-konsernet har hovedkontor og lager i Sandefjord, med rundt 13 000 lagerførte produkter. Ifølge Nor-disk Logistikkbarometer 2012 drev selskapet med tradisjonell logistikk frem til 2007, med plukkerutiner og varene stablet i hyller. Men i 2007 ble det så mange ordre og så mye å håndtere, at de satset på det automa-tiske lagersystemet Autostore.

Autostore inneholder en kubisk grid som lagrer produkter som har lite volum. Varene legges i plastkas-ser i standardisert størrelse og flyttes og hentes ut ved hjelp av roboter som

beveger seg på skinner på toppen av kuben. I hver plastkasse kan det lagres inntil 30 kilo. Komplett bruker systemet på produkter med så lite vo-lum, at det er plass til minst fire en-heter i en plastkasse. Dermed klarer selskapet å få inn hele 60 prosent av sitt sortiment på Autostore. De øvrige produktene plukkes manuelt.

PlukkeffektivitetDet som har gjort Komplett til en av de aller mest konkurransedyk-tige nettbutikkene i Norden, er høy plukkeffektivitet og lav kostnad per salg. Ifølge Nordisk Logistikkbarome-

60

Lag

erN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Den komplette lager- og logistikkløsningen

Komplett bruker Autostore på sitt lager og har dermed effektivisert plukkrutinene betraktelig.

Tekst Dag-Jørgen Saltnes • e-post [email protected]

KONTAKTTOMMY HAGEN, markedsdirektørM: 99 51 73 04 E: [email protected]

HOLT PARK – FROGN, OSLO SYD

UTLEID TIL

WITTUSEN & JENSEN

FUGLESANGEN – BERGER, OSLO NORD

• Bli nabo med etablerte logistikk og lager brukere.

• Eiendommen er på ca. 82 mål som er delt i fl ere tomter, og kan bebygges med inntil ca. 31 600 m2 BTA.

• Regulert til kontor, forretning og industri/lager.

• Lett adkomst ifra E6.

• Godt med uteplass.

• Holt Park legger til rette for større bedrifter som trenger lager og logistikk bygg. Regulert til lager, lett industri og kontor.

• Meget god beliggenhet ved nedløpet til Oslofjordtunnelen, Drøbak. Kort vei til E6, Oslo og Drammen.

• Totalt 472 mål fordelt på 5 felt. Tomt ifra 42 mål .

• Bygg ifra 10 000 m2 BTA til 86 000 m2 BTA.

PROSJEKTERTE LOGISTIKK BYGG

Fabritius Gruppen har forvaltet og utviklet eiendom siden 1991 og har gjennomført et betydelig antall prosjekter. Vi har lang erfaring med å utvikle prosjekter i tett samarbeid med leietaker.

ter 2012 plukker Komplett nå 16 varelinjer per arbeidstime. Før investeringen i Autostore plukket de 9 varelinjer per arbeidstime.

Det er store sesongsvingninger innenfor netthandel, med en ekstrem etterspørsel og omsetning i ukene før jul. Komplett tar unna toppene ved å organisere arbeidsoppga-vene, slik at det alltid er noen enkle rutineoppgaver hvor det kan settes inn ekstra ressurser med minimal opplæring. ”Dette skaper en fleksibel kapasitet og gir muligheter for bruk av vikarer som kan bidra fra første stund”, skriver PostNord AB i rapporten.

HenteløsningerDen sterke veksten i Komplett har ikke gått ut over leve-ringsdyktigheten eller gjort leveringstiden lengre. Komplett har latt kunden velge selv mellom ulike transportalternativ, og har etablert 9 såkalte pick up-points i Norge. Der kan bestillinger som er inne før klokken 17 hentes dagen etter.

– Dette skaper trygghet for kundene. 30 prosent av leve-ransene går via pick up-points, resten går enten til leveranse i butikk eller som hjemlevering. Effektive transportløsninger er avgjørende, og Komplett arbeider kontinuerlig med å forbedre løsningene på dette området også. Fraktiprisen vi betaler til transportøren skal gjenspeiles i kundens frakt-kostnad, så jo bedre avtaler vi kan oppnå, desto rimeligere blir det for kunden, sier logistikkdirektør Pål Vindegg i Komplett til Norsk Logistikkbarometer.

61

– Den største utfordringen i mark edet i fjor var mangelen på tilgjengelig finansiering i bankmarkedet. Bankmarkedet er forverret for næringseiendom, derfor har det vært en del prosesser som har vært litt på vent, sier partner Peder Nærbø i Bulk Eiendom (se faktaramme).

– Hva driver utviklingen i dette markedet?

– Det er lønnsomhet. Vi har sett mange transaksjoner der logistikkbedrifter har kjøpt andre bedrifter. Det er en stor konsolidering i

marked et, samtidig som mindre aktører har vokst seg større og plukket opp restene fra de store. Dette går i sykluser, og etter to magre år regner jeg med vekst i år.

– Hvordan synes du markedet ser ut nå ved inngangen til 2013?

– Jeg synes det ser bra ut, det er mer hold i diskusjonene enn tidligere, men det er lange prosesser. Det kan ta 2,53 år fra vi starter de innledende samtalene med leietak erne til vi signerer kontrakten. I tillegg kan du regne opp til ett års byggetid,

selv om vi bygger Bulkmoduler på maksimalt ni måneder, svarer Nærbø.

ReguleringParallelt med samtalene med potens ielle leietakere arbeider Bulk Eiendom med reguleringsprosesser av eiendom. For tiden pågår slike prosesser i Frogn kommune og Sørum kommune. Bulk håper også å kunne utvide et logistikkbygg på 8000 kvadratmeter på Skedsmo med ytterligere 6000 kvadrat meter.

Logistikkmarkedet i fjor var nærmest fraværende, i hvert fall når det gjelder transaksjoner. Men nå er større ting på gang i markedet etter et par år med stillstand.

Store salg på gang

62

Lag

erN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

– Dessuten ser vi igjen en økende aktivitet i Vestby. Det er mange ledige tomter der, men kommunen har regulert ”et hav” av tomter, så da blir det ikke press på utbygging, sier Nærbø.

Generelt holder bedriftene som leverer til innlandsmarkedet lagrene nord for Oslo, det vil si langs E6 oppover mot Gardermoen. Eksport bedriftene legger lagrene sør for Oslo, ned mot Vestby og Moss.

– Hva vil være driverne i marked et i år?– Jeg tror konsolideringen i logistikkbransjen vil fort

sette. Mindre og mellomstore aktører som har hatt tøffe tider, er blitt repriset og plukkes opp av de store aktørene. Det er ekstremt små marginer i logistikkbransjen, kanskje 2 prosent i transportbransjen. Det fører til stort kostnadspress og krav om lave byggekostnader og mer standardiserte løsninger, slik at vi kan få bygget billig.

For dyrt – Hva med Oslomarkedet?

– Vi vil ikke kjøpe eksisterende bygg i Oslo, det blir for dyrt.

Bulk EiendomBulk ble stiftet høsten 2006 for å etablere, utvikle og eie eiendomsprosjekter innenfor segmentet lager, logistikk og produksjonseiendommer. Bulk konsentrerer seg i dag primært om østlandsområdet langs E6, sør og nord for Oslo, men utvider også mot Sverige. Selskapet forvalter nå eiendom for ca. 3,1 milliarder kroner, der 50 prosent er egeneide eiendommer.

Innenfor industribygg satser Bulk Eiendom på datalagring under konseptet Bulk Industrial Data. Bulk Eiendom inngikk i 2012 i samarbeid med blant andre med Hydro og Norske Skog for å vurdere etablering av datasentre på veletablerte industrilokasjoner. Bulk Industrial Data har ambisjoner om å lage det de kaller Europas første nøytrale Datacampus og ”verdens reneste Cloud” (sky datalagring).

Selskapet blir ifølge dem selv et moderne nettverk med datacampuser tilknyttet norsk grønn infrastruktur. Bulk skal tilby datasenterkapasitet til storkundemarkedet i Norge og internasjonalt.

INDUSTRI, LAGER OG KONTORBYGG TIL LEIE

• Kombinasjonsbygg med sammenhengende enheter som kan leies under ett eller hver for seg på aktivt industri område på Ellingsrud Industriområde i Ski.

• Bygget egner seg for produksjon\industri, lager og lignende.

• Eiendommen ligger 28 km fra Oslo Sentrum og nært Ski Sentrum, med god adkomst fra næringsområdet og kort vei til E6.

• Stor parkering\plass med god adkomst til kjøreporter samt parkering for ansatte og kunder.

• Kompressor for trykklu� , kjøreporter, ca 5 m takhøyde, sveise avsug, ventilasjon.

• God standard på kontor og kantine.

• Normal god standard på industridel\lager.

• Finnkode: 39300776

STEENS EIENDOM ASKONTAKT: SOLBERG 902 14 812, STEEN 932 80 399

ELLINGSRUD INDUSTRIFELT, SKI

300 3 200 m² | VERKSTEDVEIEN 25

Fleksible lokaler som kan leies ut i sin helhet eller i seksjoner fra 300–1 500 kvm.

63

Logistikkeiendommer består gjerne av lagerarealer og noe kontorarealer. Den totale leien i et logistikkbygg er derfor sammensatte av ulike komponenter. Ifølge Nærbø kan de oppnå rundt 850 kroner i leie for selve lagerdelen i de beste byggene langs E6, mens kontorarealene typisk leies ut for 12001300 kroner kvadratmeteren.

– Hvor peker pilen for byggekostnadene?

– Her ser vi kun en liten bevegelse. Kostnadene falt kraftig frem mot 2010/2011, men ligger fortsatt på et fornuftig nivå. Finansieringskostnadene har imidlertid økt kraftig, som setter et betydelig press på leien, svarer Peder Nærbø.

Bulk kan i dag bygge rendyrkede lagerbygg til rundt 6000 kroner kvadratmeteren. For kombinasjonsbygg, med innslag av kontorlokaler, ligger byggekostnadene rundt 8000 kroner, noe avhengig av kontorandelen. Jo mer kontorlokaler, desto høyere kvadratmeterkostnad. Tomtekostnad ene for gode tomter nær Oslo, er gjerne rundt 2000 kroner kvadratmeteren,

regnet av arealene som kan asfalteres og bygges ut.

I fjor var det nesten ikke omsetning av logistikkeiendommer i Norge. Logistikkandelen av de totale volumene i det norske markedet for næringseiendom utgjorde godt under 10 prosent.

Ny bølge– Det var en del på vent i 2011/2012, etter at institusjonelle aktører i 2010 gikk inn sammen med Storebrand. Det skjedde mye i 2010, og det tar litt tid før det igjen er mye å selge i markedet. Men vi kommer altså til å selge en del i år, og vi har stått for mesteparten av omsetningen i logi stikkmarkedet når det gjelder nybygg. Jeg tror det kommer en ny bølge fra oss og andre, for egen del trenger vi egenkapital til vår satsing innenfor datalagring (se faktasak, red.anm.), sier Nærbø.

Bulk Eiendom solgte høsten 2010 fire større logistikkbygg til Storebrand Livsforsikring for 1,45 milliarder kroner. Dette var moderne logistikk

bygg som ligger på langs E6 i Vestby, på Berger i Skedsmo kommune og i Ullensaker kommune. Byggene var på til sammen 105 000 kvadratmeter, og salgsprisen tilsvarte 13 800 kroner kvadratmeteren. Våren 2010 kjøpte Bulk en 304 mål uregulert tomt av Ski kommune til nye logistikkbygg for 195 millioner kroner.

– I 2011 og 2012 ferdigstilte vi bygg for over 40 000 kvadratmeter til XXL, Fedex, Dachser og Ontime, og vi jobbet vi mye med infrastruktur. Vi investerte 170 millioner kroner i infrastruktur bare på Fugleåsen i Ski, forteller Nærbø.

Bulk inngikk leiekontrakter i fjor for til sammen 30 000 kvadratmeter, fordelt på Goodtech, Norsk Lastebilpool og en leietaker Nærbø foreløpig ikke vil ut med. Kontrakten med Norsk Lastebilpool var den klart største, selskapet skal leie 21 000 kvadratmeter av Bulk Eiendom ute på Fugleåsen. Bygget vil stå ferdig i oktober år.

–Mer selektive– Vi registrerte veldig lite

innenfor logistikk i fjor. Det kan skyldes tøffere tilgang på finansiering, samt at kjøpere var mer selektive. I tillegg opplevde vi at tilbudet av eiendommer med lange solide kontrakter med god beliggenhet var mindre i fjor enn tidligere, sier analysesjef Anders Lunder i CBRE Research i en kommentar til NæringsEiendom om logistikkmarkedet i 2012.

– Og hva tror du om dette markedet i 2013?

– Vi venter at denne delen av markedet skal ta seg opp i år og vet om flere eiendommer som skal ut på markedet, både når det gjelder salg og utleie, svarer Lunder.

64

Lag

erN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Peder Nærbø i Bulk Eiendom forteller om økt interesse for Vestby som logistikklokasjon, samtidig med at kommunen regulerer ”et hav av eiendom-mer” der.

Tekst Jan Revfem • e-post [email protected] • foto Kenneth Sortland Myklebust/Kolonihaven

Ledig arealer fra årskiftet 2012 / 2013:1. etg. lager/salgslokaler (i gateplan): Ca. 450 kvm brutto2. etg kontor: ca. 316 kvm bruttoTotalt ca. 766 kvm brutto

• Olav Ingstadsvei 3.

• Kombinasjonsbygg som i dag brukes til bilbutikk.

• God p-dekning på eiendommen og god adkomst for store kjøretøy.

• Arealene i 1. har adkomst direkte fra terreng og med parkering umiddelbart utenfor.

• Lokalene passer godt til engros-/agenturvirksomhet som trenger lager, showrom og kontor.

• Eiendommen er beliggende godt eksponert mot Johs. Haugeruds vei og mot Olav Ingstads vei.

• Næringsparken ligger ca. 4-5 minutters kjøretur utenfor Sandvika by. Kort vei til servicetilbud i Kolsås Senter, med post, bank, vinmonopol, dagligvarer og et utall småforretninger.

ABEL EIENDOMSFORVALTNING ASMarkedsbistand ● Rådgivning ● Utvikling

766 KVM PÅ RUD NÆRINGSPARK

I BÆRUMKontor - showrom - lager

Kontakt: Jarle Alværn. Telefon 67 11 57 11. Mobil 92 20 66 62 Abel Eiendomsforvaltning. P.b. 2459 - Solli, 0201 OsloTlf. 67 11 57 11 - Fax 67 11 57 12. [email protected]

Milliardsalg på gangI 2011 og 2012 konsentrerte Bulk Eiendom seg om byggeaktivitet, i 2013 er det igjen duket for et storsalg.

– Vi har restrukturert selskapet, slik at vi blir mer transaksjonsori enterte i årene fremover. Vi har store planer som vil kreve mye kapital og ønsker å frigjøre egenkapital fra våre eiendommer. Men vi ønsker i utgangspunktet ikke å slippe taket på deleierskap og forvaltning av eiendommene, sier Nærbø. Bulk søker derfor partnere for å eie langsiktig.

– Vi vil heller eie 20 prosent av 1 milliard enn 100 prosent av 200 millioner. Jeg regner med at vi i løpet av 2013 vil selge rundt 85 000 kvadratmeter, helt eller delvis, sier Nærbø.

Hvis vi forutsetter at 80 000 kvadratmeter skal selges til en gjennomsnittspris av 12 00013 000 kroner kvadratmeteren, snakker vi altså om rundt 1 milliard kroner totalt. Netto avkastningen – den såkalte yielden for storsalget i 2010 til Storebrand lå rundt 6,5 prosent.

– Vi har interessenter til rundt 6,5 prosent til de beste prosjektene vi har ute på Fugleåsen og bør kunne oppnå priser tilsvarende salget i 2010, kommenterer Nærbø.

65

Inntoget av søkemeglere i leiemarkedet har profesjonalisert søkeprosessene, men også gjort prosessene mye lengre og kompliserte.

– Vår jobb er å veilede

Daglig leder og partner Marius Nissen-Lie og partner Christian Haugland i Fast EiendomsPartner er søkemeglere. De hjelper bedrifter og organisasjoner som skal flytte i jakten på egnede lokaler, ut fra defi-nerte kriterier. Som undersaken med Olav Line i Norwegian Property viser, mener flere eiendomsbesittere at søkemeglernes inntog i leie markedet

har ført til kravspesifikasjoner på vegne av leietakerne som er til dels umulig å innfri og altfor omfattende. Mange leietakere ender derfor opp med helt andre lokaler og beliggen-het enn de hadde tenkt seg.

Marius Nissen-Lie har vært i bransjen i 20 år og sier at deres fremgangs måte innebærer å gjøre tingene i motsatt rekkefølge.

– Vi er definitivt leietakers representant, men mener at begge parter er tjent med en prosess hvor man ikke utelukker løsninger. Å komme med kravspesifikasjonen til slutt, mener vi gir et bedre resultat for leietaker. Man kan ikke lage en kravspesifikasjon før man har sett på lokalene, kravspesifikasjoner må lokaltilpasses, fastslår Nissen-Lie.

Marius Nissen-Lie og Christian Haugland mener det blir feil å starte et søk med en lang kravspesifikasjon.

66

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Hvis gårdeier vil ha en spesifikasjon tidlig, får de 20 sider, men NissenLie mener ferdig ureviderte spesifikasjoner ikke blir riktig.

Unødig tid– Vi ser på 2030 objekter når vi jakter lokaler, og det blir feil at mange gårdeiere skal bruke mye tid på kravspesifikasjonene. Vi har derfor en litt annen fremdrift enn mange andre og har valgt ikke å legge ved 20 siders spesifikasjon med krav som de sannsynligvis ikke vil kunne innfri. Når vi derimot står igjen med kanskje tre alternativer, da går vi inn med en kravspesifikasjon, tilpasset ut fra byggene vi har sett oss ut. Vi føler det er mer effektivt og profesjonelt.

– Eiendomsbesittere hevder at man kommer med energikrav som er til dels uforenlige?

– Kravet til miljø og bedre energibygg har gått opp over, men leietakere må eksempelvis da akseptere mindre

BERGHAGAN 5, LANGHUS/SKI

KONTAKT Geir Baastad | Tlf: 23 11 38 30 | 90 11 53 15 | [email protected] | www.aker-eiendom.no

Lager-/verkstedArealer er på totalt ca. 10 000 m2, hvorav ledig inntil 1 000 m2. 8 m netto takhøyde. 15 m søyleavstander. Rikelig med porter. Rikelig med parkering og utearealer. Mulig-het for kontorer i umiddelbar tilknytning til lager/verksted, eller i eget kontorbygg.

KontorerPene og fl eksible kontorlokaler i represen-tativt bygg. Godt vedlikeholdt. God ventila-sjon. Ledige lokaler ligger i 2. og 3. etg. Personheis og vareheis. Felles kantine. Felles møterom. Trimrom. Arealer tilpasses behov; fra 50–700 m2. Lokaler pusses opp eller rehabiliteres etter behov.

Beliggenhet/adkomst• Beliggende på Berghagan

nærings område.

• Kort vei fra E6, ca. 20 min. fra Oslo sentrum.

• Nærhet til buss og tog (Vevelstad).

• Enkel adkomst med bil.

• Rikelig med poarkering.

• Store utearealer.

LAGER/VERKSTED, KONTOR

kjøling hvis prisen skal holdes nede, svarer Marius NissenLie.

Christian Haugland sier svært mange leietakerne ikke helt vet hva de vil ha. Mange av lokalene passer i utgangspunktet heller ikke virksomheten, det må tilpasninger til.

– Vår jobb er å veilede i henhold til forventningene. Når vi er ute og vurderer alternativer, ser vi på alt fra om det er plass til alle ansatte, til veldig detaljerte nivåer, som for eksempel strømuttak til prosjektor i taket. Leietakerne ikke bare glemmer slike ting, de vet rett og slett ikke nok om det. Vår jobb blir så å sy sammen den beste totalpakken, sier han.

Fast EiendomsPartner har ingen standard oppskrift for hvordan de arbeider med leietakerne, men NissenLie og Haugland ber dem rangere tre hovedelementer om hva som er viktigst: Beliggenhet, kvali teten på lokalene og forventet prisnivå.

Prisen kommer senere– Vi diskuterer ikke pris til å begynne med. Men hvis prisen er viktigst, er vår oppgave å forklare hva de kan få til den prisen. Vil de til Aker Brygge, så vil de dit, og da må vi fortelle hvilken priser de må betale for den beliggenheten. Kvalitet er avhengig av kvaliteten i det enkelte bygg, sier Nissen Lie.

Energistandard er neste steg i prosessen, som også skaper utfordringer.

– Noen mener at de skal inn i et A eller Bbygg, men de har ikke kunnskap om hvordan disse byggene driftes, sier NissenLie.

Nærhet til offentlig kommunikasjon går igjen i så å si alle større leiesøk, og de to søkemeglerne sier at det er få som firer på kravene her. For andre igjen er god parkeringsdekning viktig, men:

– Parkeringsdekningen kan endre på seg når man flytter. Ansatte får en annen reisevei, og selv om det er krav om 40 parkeringsplasser, ender

67


man kanskje opp med halvparten. Det må tenkes annerledes og nytt, som å få folk til å ta trikken i stedet. Vår jobb blir å få leietakerne til å vurdere andre mulige alternativer, sier Marius Nissen-Lie.

Mange leietakere er pris-bevisste, det er ikke til å komme fra. Men Christian Haugland sier de kan være villige til å endre på prisen til slutt.

– Av erfaring legger vi inn pris som det siste elementet. Og hva er pris? Tilsynelatende kan husleien være høy, mens felleskostnadene er lave. Dessuten kan dyre lokaler ha en høyere arealeffektivitet. Kvalitets-

kravene har dessuten økt de seneste 20 årene, og nordmenn er i økende grad villige til å betale for kvalitet. Det er den totale sluttsummen som teller, sier han.

Ingen grønn bølge– Vil leiesøkene endre seg fremover med hensyn til hva man ber om?

– Vi tror energi og miljø blir viktigere, men foreløpig ser vi ingen grønn bølge i markedet. Det koster også mye å installere og gjennomføre energibesparende tiltak. Parkering er derimot blitt mindre interessant, også som følge av strengere regulerings-bestemmelser. Det blir nok økende

kvalitetskrav også fremover, pris har alltid vært viktig og vil alltid være viktig, men det går mer på at det skal være billigst mulig ut fra det produktet leietaker får, sier Marius Nissen-Lie.

– Kravet til arealeffektivitet vil nok fortsatt øke. Alt i alt er det flere leietakere som går fra cellekontorer til åpent landskap enn de som går den andre veien. Så ser vi at nå det gjelder innredning, brukes det mer glass enn tidligere, som skillevegger av glass. Glass gir mer romfølelse, og leietakerne kan tillate seg dette, fordi glass er blitt billigere, supplerer Christian Haugland.

Morten buøener ansatt som eiendoms-direktør i Newsec Asset Management. Han kommer fra stillingen som seniormegler i DNB Næringsmegling, hvor han arbeidet i 12 år.

LIv ZIMMerMann tiltrådte som partner i Hjort januar og kom fra Bull & Co Advokatfirma. Hun er spesialisert innen-for fast eiendomsrettsfor-hold og har særlig kompe-tanse i plan- og byggesaker.

Nytt om navn

veronIca bakken er ansatt som utleiesjef i NCC Property Develop-ment. Hun kommer fra stillingen som rådgiver i Newsec, og har tidligere vært rådgiver i Eiendoms-huset Malling og Akershus Eiendom.

JannIke brynILdsenhar tiltrådt som partner i Ro Sommernes Advokat firma DA fra 1. januar 2013. Brynildsen har bred erfaring med fast eiendoms rettsforhold, og har vært en del av eiendoms- og tran-saksjonsteamet i Ro Sommernes Advokatfirma DA siden 2005. Hun vil videreføre sitt arbeid med fast eiendom og transak-sjoner, og bistår dessuten med generell forretningsjuridisk rådgivning med hovedvekt på selskapsrett og kontraktsrett.

knut HoLtersom har lang fartstid i bransjen med ledende stil-linger i både Eiendoms huset Malling og Eiendomsmegler 1 Næringseiendom, har nå tiltrådt ny stilling som Senior Næringsmegler hos Eiendomssenteret AS i Drammen.

vIdar korneLIussen er ansatt som markeds-direktør i Scandinavian Property Group. Han kom-mer fra stillingen som senior leietakerrådgiver i DNB Næringsmeglings leietakerrådgivnings-avdeling. Korneliussen har også vært utleiedirektør i Eiendomsspar i perioden 2004 til 2009.

68

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

KONTAKTKnut Olderkjær922 47 [email protected]

STRØMSVEIEN 47

Forretningslokale på ca. 700 kvm BTA + andel fellesareal. Unik beliggenhet og eksponeringsmuligheter. Rålokale klart for ny eiers innredning.

5 p-plasser i kjeller medfølger seksjonen. Nærmeste naboer: Rema 1000, Strømmen Stor-senter og Peppes Pizza. Kort vei til buss og tog. Oppdragsnr: 12120

CA. 700 KVMFORRETNINGSLOKALE

SKEDSMO

TIL SALGS

KONTAKTRune Eide 900 29 [email protected]

NORDSNOVEIEN 11-13

Sentral beliggenhet. Gode profi lerings-muligheter. Næringsseksjon på 376 kvm BTA. Fleksibel planløsning.

Nyoppusset og godt vedlikeholdt. Eksklusiv bruksrett til 6 p-plasser. Verditakst: Kr 4.550.000,-. Oppdragsnr: 12124

376 KVMFORRETNING/KONTOR

LILLESTRØM/KJELLER

TIL SALGS

utg. 012013

NÆRINGS-EIENDOMMERRomerike – Oslo Nord Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer for salg og lokaler for utleie.

REAL Eiendomsmegling AS, Solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

Ta kontakt på

[email protected]

for gratis

tilsendelse av

Real-Nytt

Solheimveien 112, P.b 322 - 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | E-mail: [email protected] - www.real.no

Noen av energikravene søkemeglerne kommer med, står i direkte motsetning til hverandre.

Uforenlige energikrav

Adm. direktør Olav Line i Norwegian Property sier kravspesifikasjonene fra meglerne gjerne har strengest krav til inneklima og miljøklasse. Her skorter det ifølge Line en god del på forståel-sen på hva som er mulig å få til. Litt forenklet er det ikke mulig å få både i pose og sekk, som eksempel vis ingen temperatur glidning de nærmeste dagene og samtidig beste energiklasse og BREEAM-sertifisering.

– Ønsker leietaker en konstant temperatur på 22,5 grader om sommeren, bruker mye lys, samt at hver ansatt har tre PC-er på pulten, er ikke det forenlig med å oppnå energi klasse A, eksemplifiserer Line overfor NæringsEiendom.

– Hvorfor tror du det er blitt så strenge kravspesifikasjoner?

– Jeg vil nyansere det litt. Noen søkemeglere henger etter og forstår

Olav Line går ut mot kravene fra søke meglere som ikke henger sammen.

70

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

fremdeles ikke hvilke krav de setter, mens andre har god forståelse for dette. Bransjen er i ferd med å forstå at de bør sette realistiske krav. For å være helt ærlig, tror jeg søke-meglerne gjør det for å være på den sikre siden. De har utarbeidet mer eller mindre standardiserte krav-spesifikasjoner, uten å analysere hva leietakeren reelt sett ønsker.

For dårlig analysertDet er sjelden kravene er helt umulig å etterleve for Norwegian Property, men det hender altså at det er brukt litt for liten tid til å analysere brukerens behov og konsekvensene av kravene.

– Noen ganger ender det hele ut i spørsmål om leiepris, som er et paradoks. Det er viktig å definere det som får utslag for prisen, og da er – satt litt på spissen – noen av kravene ikke så viktig likevel. Men vi sier til leietakerne at «du får den og den

energiklassen, men hvis du vil, kan du bruke bygget annerledes». Det vil få konsekvenser for energibruken, sier Olav Line.

Han sier de sammen med Multiconsult har prøvd å lage en standard kravspesifikasjon som de legger til grunn.

– Hva legger Norwegian Property mest vekt på ved kravspesifika sjoner?

– Det er en totalitet. Vi skal på den ene siden tilfredsstille BREEAM og andre miljøsertifiseringer, på den andre siden må vi tydeliggjøre over-for brukerne hva de får. Vi har derfor ansatt en egen eiendomssjef som er rådgiver for leietakeren. Han opply-ser blant annet om energi effektivitet og bruken av bygget, og han gir lei-etaker veiledning i hvordan de best kan bruke bygget for å optimalisere driftskostnadene. Lyd kan også være et tema, det handler i praksis om prisen man er villig til å betale.

Grelt eksempelDaværende EDB ErgoGroup (nå Evry) var i 2010/2011 med et stort leiesøk i markedet, etter sammen-slåingen av de to selskapene. Mange store eiendoms besittere kastet seg inn i kampen for å tilby IT-giganten topp lokaler. Et stort nybygg var høyst aktuelt, ut fra søket. Så endte Evry opp med å velge samarbeids partneren Telenors gigantbygg ute på Fornebu.

– Ja, Evry er kanskje det grelleste eksempelet. De hadde et søk helt i den øvre enden, «top-notch», men endte opp med noe helt annet. Evry ville ha energiklasse A og kom med et anbud, som når en nå ser resultatet, var helt meningsløst. De gikk for tidlig ut med noe de ikke var helt klar for. Bransjen kastet sikkert bort 10 millioner kroner i det søket der, sukker Line.

Adresse:Bragernes Torg 1 Drammen sentrum

Kontakt megler Anne Berit Terum StensrudEiendomsmegler MNEFEpost: [email protected]: 32 21 33 00/ Mobil: 958 30 78

www.eiendomssenter.no

Adresse:Bragernes Torg 1 Drammen sentrum

Kontakt megler Anne Berit Terum StensrudEiendomsmegler MNEFEpost: [email protected]: 32 21 33 00/ Mobil: 958 30 78

www.eiendomssenter.no

Oslo sentrumKongens gate 15Nedre Slottsgate 4

• Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrums beste butikk- og kontorområde, like i nærheten av Steen & Strøm og Karl Johans gate.

• Fasaden er pent oppusset og gir et bra inntrykk.

• Kollektivtransport og nødvendige servicefunksjoner som post, butikk og bank i umiddelbar nærhet.

• Innkjøringen til garasjekjeller fra Nedre Slotts gate.

• To personheiser, samt vareheis.

Ledige lokaler:2. etg. – Kontor – ca. 638 kvm bto3. etg. – Kontor – ca. 393 kvm bto 4. etg. – Kontor – ca. 239 kvm bto4. etg. – Kontor – ca. 98 kvm bto7. etg. – Kontor – ca. 60 kvm bto

Kontakt:Knut HolterSenior Eiendomsmegler MNEF Nærings eiendom Mobil: 952 72 522Dir.tlf.: 32 21 33 19Sentralbord: 32 21 33 00Telefax: 32 25 55 [email protected]

www.eiendomssenteret.no

Ski

pper

gata

Mun

keda

msv

eien

Ake

rsga

ta

Akershusstranda

Dro

nnin

gens

gat

e

Enga

Frid

tjof Nansen

s plass

Glacisgata

Karl Johans gate

Kirk

egat

aKong

ens

gate

Lille Grensen

Ned

re S

lott

sgat

e

Ned

re V

ollg

ate

Prinsens gate

Revierstredet

Rose

nkra

ntz'

gate

Ruseløkkve

ienR

ådhu

sbry

gge

1

Råd

husb

rygg

e 2

Råd

husb

rygg

e 3

Rådhusgata

Rådhusplassen

Tollbugata

Tord

ensk

iold

s ga

te Torg

gata

Øvr

e Sl

otts

gate

Øvr

e Vo

llgat

e

GrundingenHolm

en

s gat

e

Strand

en

TIL LEIE


71

For å sørge for kundegrunnlag til fjernvarmeutbyggingen (se faktasak), kan kommunene bestemme tilknytningsplikt for nybygg innenfor områder som gis konsesjon for fjernvarme. I de aller fleste tilfellene er det attraktivt for utbyggere å koble seg på fjernvarme. Utbyggerne får miljøriktig varme uten mye driftsansvar. Generelt er miljøorganisasjonen Bellona en tilhenger av bruk av fjernvarme, fordi fjernvarmeanlegg gjerne utnytter avfallsforbrenning, kloakk og utslipp.

– Forutsatt en god utsortering av gjenvinnbart avfall og god forbrenning, er avfallsbasert fjernvarme bra. Avfallsforbrenning er samfunns

nyttig, det gir fleksibilitet og bidrar til utskifting av oljefyrer. Klimaeffektene ved å deponere avfall er mye verre, fordi en slik deponering avgir mye metangasser. Men avfallsforbrenning er ikke klimanøytralt, sier energirådgiver Guro Nereng i Bellona til NæringsEiendom.

KomplisertUtbyggere står noen ganger overfor dilemmaet mellom å bygge ambisiøse, energieffektive bygg, og det å koble seg til fjernvarme. Selve tilknytningen i form av et anleggsbidrag er i mange tilfeller dyr. Fjernvarmen tilbyr dessuten ofte kun høytemperaturvarme og ikke

kjøling. Det er ifølge Bellona ikke alltid teknisk og økonomisk forenlig med optimale systemer for svært energigjerrige bygg. I disse tilfellene ønskes gjerne lokale energisentraler.

– Å få fritak fra tilknytningsplikten er komplisert, med lange beslutningsprosesser, medgir Guro Nereng.

Noe av problemet er formuleringen i lovverket. Alternative energikilder skal være «miljømessig bedre».

– Formuleringen er ullen, og leser du forarbeidene til loven, er formuleringene enda mer ulne. De blander også inn fjernvarmens økonomi for utbygging og drift. Vi ser at selv store kommuner sliter med å komme frem til en god håndheving, sier Nereng.

Tilknytningsplikten til fjernvarme skaper hodebry. Utbyggerne mener fjernvarmetilknytning i praksis umuliggjør energiklasse A og ber om fritak.

Bråk om fjernvarme

Hafslunds Fjernvarmerør.

72

Mil

jøN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Ring 2

Ring 3

Ring 3

E18

E18

E18

E6

E6

Sinsen ØkernFuruset

Grorud

Filipstad

Bjørvika

Sjursøya

Ormsund

Stovner

Lørenskog

Strømmen

UllevålTorshov

Majorstua

Oslo

Bygdøy

Nesodden

Lambertseter

Søndre Nordstrand

Oppsal

Østensjø

Bøler

Skullerud

Mastemyr

HolmliaKlemetsrud

Skøyen

Lysaker

AkershusOslo

AkershusOslo

AkershusO

slo

– Vi har sammen med noen andre aktører lagt frem forslag til kriterier som vi mener burde gi automatisk fritak. Jeg tror ikke det er mulig å få til perfekte miljøkriterier, men de bør være forutsigbare, for å forbedre dagens langdryge fritaksprosesser. Man må huske på at en fjernvarmeleverandør vil kunne tilby fjernvarme til bygget, selv om det skulle oppfylle kriterier for fritak, fortsetter hun.

Flere utbyggere hevder fjernvarme og energiklasse A er uforenlige krav. Bellona ser at dette er tilfelle, grunnet beregningsmetodikken. Nereng har imidlertid ikke noe særlig sans for utbyggere som ønsker

Tilknytningsplikten

Et fjernvarmeanlegg er et sentralvarmeanlegg som forsyner en bydel eller flere med energi til varmt tappevann og oppvarming. Anlegget benytter ulike energikilder til oppvarming av vann. Varmtvannet distribueres så til bygninger gjennom isolerte rør.

Investeringskostnadene ved opprettelsen av fjernvarmeanlegg er høye. For å sikre driftsgrunnlaget for et fjernvarmeanlegg, kan kommunene etter Plan og bygningsloven kreve tilknytning til fjernvarmeanlegg. Teknisk forskrift til Plan og bygningsloven pålegger bygninger med tilknytningsplikt å ha varmeanlegg. Plikten retter seg i utgangspunktet mot nybygg.

Kommunen kan imidlertid gjøre helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være «miljømessig bedre» en tilknytning. Det er «miljømessig bedere» som skaper uklarheter og diskusjoner.

å unngå tilknytningsplikten ene og alene for å oppnå klasse A.

– Vi håper at energimerkeordningen vil forbedres slik at fjernvarme i praksis sidestilles med fornybar energi, sier Nereng, og fortsetter:

Uheldige utslag– Vi har sett at energimerkeordningens kan gi uheldige utslag for fjernvarme. I noen tilfeller fører nok det til en vurdering av lokal energisentral for å oppnå energimerke A, selv om det kanskje ikke trenger å være det mest fornuftige. I andre tilfeller forklarer man manglende oppnåelse av A med fjernvarmetilknytning når bygningskroppen alene tilsier B, sier

hun. Bellona mener dette er tilfelle på Statoils nybygg på Fornebu.

– Men energimerkeordningens utslag for fjernvarme er en annen debatt som lett blandes sammen med kriterier for «miljømessig bedre», sier energirådgiveren.

Aspelin Ramm er en av utbyggerne på Vulkan på Grünerløkka, der Bellona flyttet inn i sitt nybygg i fjor. Bellonahuset var Oslos første kontorbygg i energiklasse A. Energisentralen på Vulkan utnytter solenergi og geovarme, slik at Bellona og de andre leietakerne får miljøvennlig energi til oppvarming og avkjøling. Fjernvarme benyttes til spisslast, altså til å ta unna toppene.

Konsesjonsområdet

Eksisterende fjernvarmenett

Videre utbygging er fortetting i eksisterende fjernvarmenett.

Ring 2

Ring 3

Ring 3

E18

E18

E18

E6

E6

Sinsen ØkernFuruset

Grorud

Filipstad

Bjørvika

Sjursøya

Ormsund

Stovner

Lørenskog

Konsesjonsområdet

Eksisterende fjernvarmenett

Videre utbygging er fortetting i eksisterende fjernvarmenett.

Strømmen

UllevålTorshov

Majorstua

Oslo

Bygdøy

Nesodden

Lambertseter

Søndre Nordstrand

Oppsal

Østensjø

Bøler

Skullerud

Mastemyr

HolmliaKlemetsrud

Skøyen

Lysaker

AkershusOslo

AkershusOslo

AkershusO

slo

Hafslund bygger fjernvarmeanlegg over hele Oslo.

73

– Utbygger og fjernvarmeaktør er her enige om at tilknytning ikke skjer. Bellona mener likevel dette er et eksempel på et godt prosjekt som ville fått automatisk fritak etter kriteriene som nå er foreslått, kommenterer Nereng.

– Men er det i det hele tatt mulig å oppnå energiklasse A med fjernvarme?

– Vi klarer det her i Bellonahuset med en egen energisentral i tillegg. Uten en slik sentral er det nok vanskelig, men det skyldes som sagt beregningsmetodikken.

Økonomisk bærekraftigFjernvarmens økonomi for utbygging og drift kan altså tillegges vekt ved en tilknytningsplikt, i tillegg til de miljømessige sidene. Prisen som kundene betaler for fjernvarme, består av et anleggsbidrag (infrastruktur) og en energipris i tillegg. Det er ikke lov for fjernvarmeselskapene å ta en høyere pris enn strømprisen, men de kan ta en lavere pris. Nereng sier det er ønskelig at fjernvarme er økonomisk bærekraftig.

Det begynner også å skje en viss innovasjon i bransjen, blant annet tar Akershus Energi imot overskuddsvarme fra et kjøpesenter.

– Agder Energi planlegger å levere lavtemperaturvarme til energigjerrige hus i en helt ny bydel i Kristiansand. Dette er positive trender, mener Nereng.

– Fremover, hva er den ønskede løsningen sett fra Bellonas side?

– Vår ønsketenkning er at fjernvarmeselskapene skal klare seg uten tilknytningsplikt etter at de er sikret et godt kundegrunnlag. Dette avhenger imidlertid av hvor langt fjernvarmeselskapene har kommet i sin utbygging. Muligens kan tilknytningsplikten fases ut i kommune etter kommune, svarer Guro Nereng.

Fylkesmannen i Oslo og Akershus avviste i oktober i fjor Hafslund Fjernvarmes klage over at Tiedemannsbyen på Ensjø fikk fritak fra tilkobling til fjernvarmenettet. Klagen fra Hafslund Fjernvarme gikk via Plan og bygningsetaten i Oslo kommune, som innstilte på at den måtte avvises. Den nye varmesentralen i Tiedemannsbyen er ifølge Ferd tilnærmet klimanøytral. Varmesentralen fyres med pellets, som er laget av det som skal være rent, frasortert virke fra skogbruket.

– Andelen fornybar energi er hele 98 prosent når utslipp i forbindelse med produksjon og transport er tatt med i regnestykket. Dette er vesentlig bedre enn for fjernvarmen. Der ligger fornybarhetsprosenten litt over 50, hevdet forvaltningssjef Jarle Mork i Ferd til selskapets hjemmesider.

Ikke krystallklartMen i en kommentar til avgjørel

sen skriver Bellona at Tiedemannsbysaken ikke er et krystallklart fritakstilfelle for ”miljømessige bedre”. Byggene er etter Bellonas oppfatning ikke spesielt energieffektive eller ”miljømessige eksepsjonelle”. Miljøorganisasjonen mener det hele koker ned til om energisentralen som skal fyres med bio til grunnlast (det ordinære energiforbruket), er bedre enn fjernvarme. I Tiedemannsbyen er det allerede etablert en biobasert energisentral for næringslokalene i området, som ikke har vært omfattet av tilknytningsplikt.

Bellona antar og håper at det ikke vil være veldig aktuelt å bygge ut

energisentraler med bio til grunnlast i storbyene fremover, på grunn av lokal luftforurensning.

– En biosentral kan være greit i Oslo sentrum, men generelt er vi ikke så glad i bioenergi i tettbebygde strøk. Oslo kommunes krav til lokal forurensning forutsetter kun at utslippene ikke overstiger grensene satt av Klima og forurensningsdirektoratet. Kravet utgjør ingen ”benchmarking” mellom fjernvarmen og det lokale alternativet. Det som er bra med Ferdsaken, er at kommunen stilte helt klare vilkår om minimum årlig og reelt 90 prosent med fornybar energi, kommenterer Guro Nereng.

Jubler ikke for Ferd-seierBellona slipper ikke helt jubelen løs for Ferds fritak av tilknytningsplikt i Tidemannsbyen.



Guro Nereng, Bellona.

74

Mil

jøN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

www.energimerking.no

Da bør du komme i gang med å energivurdere dine tekniske anlegg, slik at du kan få redusert energibruken i bygget. Og dermed energi- kostnadene. Lave energikostnader er et konkurransefortrinn som bidrar til et godt omdømme og som gjør bygget ditt mer attraktivt for leietakere.

Husk at det er krav til regelmessig energivurdering av tekniske anlegg i bygg. Ved å energivurdere dem jevnlig, får du bedre oversikt over hvordan du kan forbedre driften og vedlikeholdet. Gjør det gjerne samtidig med at du energimerker bygget. Gjennomfører du tiltakene som foreslås, får du ned energibruken. God oversikt og dokumentasjon over dine tekniske anlegg vil lønne seg.

Interessert i høyere leie for bygget ditt?

www.nebyra.no

NE byrå er en del av NæringsEiendom, som i over 20 år har hjulpet eiendoms aktører med markedsføring av sine eiendommer og selskaper.

//Bogstadveien 1: prospekt//

Leie

OSLO ØSTKONTORLOKALER

Høymyrveien 2 343 30

ASKER OG BæRUMKONTORLOKALER

Nesbruveien 75 ca. 250-5.400 27

Nesbruveien 75 5.400 27

Nesbruveien 75 ca. 250 27

LAGERLOKALER

Nesbruveien 75 Ca. 250-5.400 27



SHOWROOM

Nesbruveien 75 Ca. 250-5.400 27



NEDRE ROMERIKEKONTORLOKALER

Nordsnoveien 11-13 376 69

BUTIKK/FORRETNINGSLOKALER

Nordsnoveien 11-13 376 69

Strømsveien 47 ca. 700 69

Leie

OSLO SENTRUMKONTORLOKALER

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 637,5 71

Kongensgate 15/Nedre Slottsgate 4 ca. 393 71




Rosenkrantzgt. 16-18 877 25

Tullinsgt. 6 ved Holbergsplass ca. 320 25

Aker Brygge ca. 500-16.000 11

Aker Brygge ca. 500 11

Aker Brygge 16.000 11

Solli Plass 1.700 49

Solli Plass 550 49

Oslo Sentrum 320 9

Oslo Sentrum 150 9

Kongensgate 2 - Kvadraturen 35-145 12

Kongensgate 2 - Kvadraturen 35 12

Kongensgate 2 - Kvadraturen 145 12

OSLO VESTKONTORLOKALER

Drammensveien 147 460 27


Drammensveien 147 700-1.060 27


Drammensveien 147 1.060 27


Drammensveien 147 70-116 27



Sørkedalsveien 10 fra ca. 420-1.250 34

Sørkedalsveien 10 ca. 420 34

Sørkedalsveien 10 1.250 34

Frogner Atrium, Frognerveien 8 212 34

Thrunes vei 2 170 9

Thrunes vei 2 254 9

Thrunes vei 2 370 9

Thrunes vei 2 110 9

Myrens Verksted, Sandakerveien 24C 840 23

Gunnar Schelderups vei 9 ca. 378 12

Lilleakerveien 48 68 13

KOMBINASJONSLOKALER

Gunnar Schelderups vei 9 ca 378-1.000 12

Gunnar Schelderups vei 9 378 12

Gunnar Schelderups vei 9 1.000 12


ANNET

Sørkedalsveien 10 fra ca. 420-1.250 34

Sørkedalsveien 10 ca. 420 34

Sørkedalsveien 10 1.250 34

OSLO ØSTKONTORLOKALER

Carl Berner Næringspark ca. 90 25

Innspurten 15 fra 350-1.000 37

Innspurten 15 350 37

Innspurten 15 1.000 37

Gladengveien 14 169-678 31

Gladengveien 14 169 31

Gladengveien 14 678 31

Brysveien 16-18 507 31


Helsfyr Panorama 1.000 31

Tvetenveien 32 48-288 31

Tvetenveien 32 48 31

Tvetenveien 32 288 31

Grenseveien 107 917 31

ÿstensjøveien 43 455 31

Nils Hansens vei 20 134 31

Brynsveien 5 367 31

Etterstadsletta 3 fra 750-1.530 30

Etterstadsletta 3 750 30

Etterstadsletta 3 1.530 30

Trondheimsveien 184 1.231 29

Grensesvingen 9 360-500 29

Grensesvingen 9 360 29

Grensesvingen 9 500 29

Thorvald Meyers gate 2/Ringnes 250-535 13

Thorvald Meyers gate 2/Ringnes 250 13

Thorvald Meyers gate 2/Ringnes 535 13

LAGERLOKALER


Brynsveien 5 196 31

KOMBINASJONSLOKALER




SHOWROOM

ÿstensjøveien 43 400 31

OSLO SØRKONTORLOKALER

Holt Park - Frogn 10.000-86.000 61

Holt Park - Frogn 10.000 61


Olaf Helsetsvei 5 625-2.500 27

Olaf Helsetsvei 5 625 27

Olaf Helsetsvei 5 2.500 27

Sandstuveien 70 250 23


Sandstuveien 70 1.560 23

Sandstuveien 70 fra 60-470 23



Kongshavnveien 28 314 12

LAGERLOKALER

Holt Park - Frogn 10.000 -86.000 61





INDUSTRI/PRODUKSJONSLOKALER

Holt Park - Frogn 10.000-86.000 61



OSLO NORDKONTORLOKALER

Løren ca. 119 45

ADRESSE KvM SIDE ADRESSE KvM SIDE ADRESSE KvM SIDE

Velg en spesialist på fi nansiering av næringseiendomTa kontakt med en av våre kundekonsulenter på telefon 73 89 20 00 eller 22 82 56 00.

Se vår hovedannonse på side 5.

Ledige lokaler i bladet NæringsEiendom

7676

ADRESSE KvM SIDE ADRESSE KvM SIDE ADRESSE KvM SIDE

Løren ca. 104 45

Løren ca. 72 45

Fuglesangen - Berger ca. 82,000 61

Fuglesangen - Berger inntil ca. 31.600 61

Trygve Nilsensvei 8 305 15


LAGERLOKALER

Fuglesangen - Berger ca. 82.000 61


Brobekkveien 107 117 29

Brobekkveien 107 201 29

KOMBINASJONSLOKALER

ÿstre Aker vei 215 573 14

Trygve Nilsensvei 8 305-773 15




Løren ca. 139 45

Løren ca. 160 45

Løren ca. 250 45



Trondheimsveien 184 ca. 350 29




ASKER OG BæRUMKONTORLOKALER

Rud Næringspark ca. 316 65

Dicksvei 10B 1,310 25


Nesbruveien 75 ca.250 27


Lilleakerveien 2 E-F 306 9



Bærumsveien 373 200 9

Snarøyveien 30, Fornebu ca. 900.000 104

Olav Brunborgs vei 6 inntil 16.000 28

Olav Brunborgs vei 6 450 28

Olav Brunborgs vei 6 12.000 28

Olav Brunborgs vei 6 fra 450-12.000 28

Gartnerveien 1-5 162 14

Fekjan 13 93 14

Fekjan 13 250 14

Fekjan 13 337 14

LAGERLOKALER





KOMBINASJONSLOKALER


SHOWROOM





NEDRE ROMERIKEKONTORLOKALER

Industriveien 20A 345 51

Industriveien 20A 200-345 51



LAGERLOKALER

Industriveien 20A 1.115-1.600 51

Industriveien 20A 1.115 51




KOMBINASJONSLOKALER

Industriveien 20A 345-2.500 51



FOLLOKONTORLOKALER

Verkstedveien 25 300-1.500 63

Verkstedveien 25 300 63

Verkstedveien 25 1.500 63



Berghagan 5 fra 50-700 67

Berghagan 5 50 67

Berghagan 5 700 67

LAGERLOKALER






Berghagan 5 inntil 1.000 67







vERKSTED

Berghagan 5 inntil 1.000 67

DRAMMEN/EIKERLAGERLOKALER

Ingeniør Rybergs gate 44 ca. 5.700 43



TOMTER


ØSTFOLDKONTORLOKALER

Bredmyra 8, Sarpsborg 1.900 59

LAGERLOKALER


KOMBINASJONSLOKALER




MESSANIN


BUSKERUDKOMBINASJONSLOKALER

Hensmoveien 26,

Heensmoen Industriområde 350-1.427 13

Hensmoveien 26,

Heensmoen Industriområde 350 13

Hensmoveien 26,

Heensmoen Industriområde 1.427 13

OPPLANDKONTORLOKALER

Molinna 2, Gran Næringspark 285 51

LAGERLOKALER

Molinna 2, Gran Næringspark 310-2.400 51


Molinna 2, Gran Næringspark 2.400 51



Molinna 2, Gran Næringspark 1.150 51


ISY Eiendom = lønnsomhet og oversikt

Løsningen er moduloppbygd og støtter alle oppgaver innen eiendomsforvaltning.Les mer på www.isy.no - eller kontakt [email protected], tel 454 04 671.

Mer enn 10.000 brukere innen bygg & anlegg

7777

Gå for det sikre

Grovt sett finnes det to typer av eiendomsobjekter: Ferdig utviklede eiendommer som gir en løpende forutsigbar kontantstrøm fremover, og utviklingseiendommer der avkastningen skapes i form av verdiutvikling. Men her er inntektsstrømmene langt mer uforutsigbare, og den antatte verdiutviklingen kommer gjerne flere år frem i tid. Utviklere ønsker normalt høy belåning for å maksimere egenkapitalavkast

ningen. Da krever bankene at eierne er solide og kompetente, og gjerne et godt eksisterende kundeforhold med banken.

Partner Lars R. Kristiansen i RS Platou Real Estate (se faktaramme) er ikke i tvil om hva han anbefaler småinvestorene å gjøre.

– De bør ikke gå inn i utviklingsprosjekter, og jeg kan si at for egen del er vi ikke interessert i at mindre finansielle investorer går inn i de

prosjektene vi tilrettelegger. Det er viktig at eierne forstår risikoen i utviklingsprosjekter, at beslutningsprosessene blir gode, og at det er evne til å bidra med ytterligere kapital om det kreves, sier Kristiansen til NæringsEiendom.

Han mener finansielle investorer som ønsker å plassere en formue, bør fokusere på sikre løpende utdelinger og moderat belåning fremfor høye forventede internrenter, men med ditto risiko.

Mindre eiendomsinvestorer som ikke er profesjonelle, bør investere i prosjekter med høye løpende utbetalinger og fokusere mindre på forventet internrente

78

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Maks. 60 prosentLars R. Kristiansen anbefaler derfor uprofesjonelle eiendomsinvestorer å se etter eiendommer og prosjekter med lange leiekontrakter, sikre inntektsstrømmer og forutsigbare kostnader. Det gir sikkerhet for god løpende avkastning i mange år fremover, samt fullt formuesfradrag.

Internasjonalt opererer mange investeringsselskaper og eiendomsfond

med kun 60 prosent låneutmåling, som Kristiansen mener er fornuftig.

– Dersom prosjektene er tilstrekkelig solide og belåningen lav, bør bankene kunne akseptere full avdragsfrihet, som igjen vil kunne maksimere løpende utdelinger til investorene. I Norge er de fleste investeringsprosjekter innenfor eiendom blitt tilrettelagt med relativt liten egenkapital. Det har også medført at verdijustert egenkapital har

falt kraftig når eiendomsverdiene har falt, sier Kristiansen

Når eiendomsverdiene stiger, er det positivt å ha liten egenkapitalandel, ettersom en realisasjonsgevinst gir langt høyere avkastning i prosent for hver krone investert. Faller derimot eiendomsverdiene kraftig, som fra 2008, blir derimot papirtapet i prosent tilsvarende stort.

– Når investorene søker lange og trygge investeringer, mener vi

RS Platou Real Estate

RS Platou Real Estate Gruppen er et fullt ut integrert eiendomshus som satser på syndikering, corporate real estate og forvaltning/ asset management. Selskapet ble etablert i 2009 og har i dag 14ansatte, fordelt på kontorer i Oslo, Bergen, Gøteborg og Luxemburg.

Selskapet er eid med 50,1 prosent av Platou Gruppen og 49,9 prosent av ansatte i selskapet. RS Platou Real Estate Gruppen omsatte i 2011 for 33 millioner kroner.

RS Platou Securities mener småinvestorene bør ligge unna utviklingsprosjekter. (Shutterstock)

79

det er langt mer fornuftig å tilrettelegge eiendomsprosjekter med moderat belåning. Er forventningene verdioppgang i løpet av to til tre år, uavhengig av prosjektets profil, er det naturlig at investorene søker høy belåning for å maksimere egenkapitalavkastningen ved salg. Men dette er gjerne forbeholdt profesjonelle investorer som bankene har tillit til, sier Lars R. Kristiansen.

Minimum 10 prosentJo høyere forventet avkastning, desto større risiko. Kristiansen mener generelt at et årlig avkastningsmål på finansielle eiendomsinvesteringer bør ligge på ca. 10 prosent (forrentning på egenkapitalen), mens profesjonelle investorer bør kunne kreve 15 prosent avkastning eller mer.

Det er heller ikke likegyldig hvilket segment man investerer i, de

ulike segmentene har ulik avkastning og risiko. Som man ser av oversikten fra RS Platou har kontoreiendommer en forventet moderat til høy risiko, der direkteavkastningen (yielden) typisk ligger i området 56,5 prosent. Giringen – belåningsgraden – er som regel moderat/høy. Boligeiendommer er segmentet med lavest risiko, men da også lavest direkteavkastning, 45,5 prosent. I den andre oversikten

Kilde: RS Platou Real Estate


Risiko Yield løpetid belåning

kontoR Moderat/høy 5,0–6,5% 4–12 år Moderat/høy

logistikk Modrat/lav 6,5–7,5% 10–15 år Høy

Handel Moderat 6,0–7,0% 5–10 år Moderat

bolig Lav 4,0–5,5% 3 mnd.–3 år Lav

HovedkaRakteRistika ved de ulike segMentene

FoRdeleR uleMpeR

kontoR • Sentrum/prestisjelokaler lett omsettelige• Flukt til kvalitet i dårlige tider• Riktig beliggenhet har alltid gode tomteverdier

• Høy risiko, leie og yielder svinger i takt med konjunkturutviklingen

• Høy reutleiekostnad og krevende leietakere• Forvaltningskrevende

Handel • Mulig oppside i form av omsetningsleie• Leietaker tar ofte stor andel av kostnadene• Ofte stabile leienivåer

• Få aktører som dominerer markedet• Handelsbokser har liten alternativ anvendelse• I perifere områder lav tomteverdi ved kontraktsutløp

logistikk • Lavt innslag av spekulativ utvikling• Ofte lange kontrakter mot én bruker• Svært stabile leienivåer• Enklere og rimelige å forvalte

• Kjøpesentrene er forvaltningskrevende• Lav byggekostnad øker risikoen for at leietaker flytter• I perifere områder lav tomteverdi ved kontraktsutløp

bolig • Minimal/ingen ledighet, liten risiko på reutleie• Høye løpende eierkostntnader, marginalt vedlike

holdsetterslep• Stor etterspørsel i Osloregionen

• Lavere løpende avkastning• Behov for ekstern utleieforvaltning

FoRdeleR og uleMpeR ved de ulike segMentene

lars R. kristiansen, Rs platou Real estate

80

Nyh

eter

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

www.onarheimutvikling.no

VI HAR ALLEREDE

LEID UT DET VI HADDE.

KAN VI LEIE UT NOE FOR DEG?

Vi gir deg like god service og opp følging uavhengig

av kvadratmeter.

Vi er totalleverandør inneneiendomsorvaltning og prosjekt med profesjonell oppfølgning.

Våre kunder står i fokus.

er det gjengitt fordeler og ulemper ved å investere i de ulike segmentene.

Å kalkulere risikoen i et eiendomsprosjekt er ingen eksakt vitenskap, og ulike rådgivere og investorer har gjerne sin egen metodikk. Parametere som beliggenhet, standard, kapitaliseringsgrunnlag (leieinntekt per kvadratmeter), leietakernes størrelse og soliditet og kontraktslengder er svært viktig.

direkteavkastning– Både vi som tilrettelegger og investorene må også gjøre seg opp en mening om direkteavkastningen ved salg, såkalt exit yield, samt løpende investeringsbehov, sier Kristiansen.

Å basere seg på at denne direkteavkastningen er den samme som ved kjøpstidspunktet uten ytterligere investeringer, kan ifølge Kristiansen være en ganske «frisk» forutsetning. Unntaket er hvis det er en ekstrem god beliggenhet, eller at leiene er under et markedsmessig nivå.

– Vi vurderer alltid risikoen i hvert prosjekt, både den løpende risikoen og risikoen ved salg/reutleie. Videre vurderer vi mulighetene for alternativ utnyttelse av eiendommen, eller om det økt tomtepotensial i prosjektet. Så bygger vi inn alle forhold og gjør vår analyse av det. Deretter har vi påfølgende diskusjoner med partnerne om hva risikoen er, sier han.

– Prøver dere å ”time” markedet, å treffe hvor man er i konjunktursyklusen?

– Det gjør vi, vi fokuserer litt forskjellig i de ulike fasene. Etter finanskrisen i 2009/2010 fokuserte vi mye på sentrumsnære eiendommer med god beliggenhet, både kontor, bolig, handel og logistikk i randsonene.

Fåtall investorerFor R.S. Platou er alle segmentene som er gjengitt i oversikten aktuelle å engasjere seg i, på vegne av investorene. Som regel er det en til fire investorer med i prosjektene. Det opprettes egne selskaper for investeringsformålet, som regel et aksjeselskap eller et kommandittselskap.

– I nesten alle våre prosjekter er investorene også delaktige i styret. Dette er ofte store private investorer som representerer seg selv eller store familieformuer. I hovedsak er det norske investorer som er med, men vi ser en økende interesse fra utenlandske investorer, forteller Lars R. Kristiansen. I 2012 gjennomførte RS Platou tolv prosjekter til en verdi av drøye 1,5 milliarder kroner, hvorav to salg.

Mange av prosjektene er unntatt offentlighet, såkalt off markettransaksjoner.

– Vi gjør innsalgsarbeidet og er rådgiver. Noen ganger kommer vi med bare prosjektet til investorene, mens andre ganger tilfører vi mye til prosjektet, sier Kristiansen.




81

82

Inte

riø

rN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

I desember flyttet energiselskapet RWE Dea Norge med 150 ansatte inn i splitter nye lokaler på Sjølyst.

Oljen inspirerte innredningen

Tekst Ivar Sekne • e-post [email protected] Kolonihaven/Kenneth Myklebust

I resepsjonen til RWE er stilen åpen og gjennomsiktig. Lys eik i gulvet

83

RWE Dea legger beslag på tre etasjer i det nye kontorbygget i Karenslyst Allé, tegnet av Arcasa. Interiørløsningene har arkitekt MNAL Anette Lyngesen, leder av Arcasas datterselskap Design og Interiør, utviklet i nært samarbeid med RWE Dea og deres prosjektleder Cathrine Lehmann.

Lyngesen tar oss med rundt i et kontorlandskap med cellekontorer, sosiale soner med kaffemaskiner, møterom og en stilig resepsjon. Alt er spesialdesignet. Inspirert av olje og borehoder som materiale og form har

Lyngesen valgt å la amorfe oljeformer gjenspeiles i interiørene. Her er det myke avrundede former. Overflatene er gjennomført i kombinasjon mørk matt, polert rustfritt stål, hvit marmor og lys eik i flater, både i møbler, på gulv og vegger. Materialvalget i byggets eksteriør med Bianco Cararra marmor og felles arealer i sort og eik er dratt med inn i til RWE og danner en visuell kvalitativ helhet, sier Lyngesen.

– Vi har valgt løsninger som er funksjonelle og vakre former som visuelt refererer det biologiske. Også

plantene har vi valgt med sikte på å skape sjøbunnassosiasjoner.

I de lange korridorene, som forbinder de to tårnene, er det spesialdesignet et teppe med mønster der mørke oljeformasjoner beveger seg på tvers av korridoren og inn på kontorene for å bryte korridorlengden og gi opplevelser underveis.

I kontorfrontene er det glass. Glassveggene er dekorert med folie i form av grafisk bearbeidet ammonitter, altså fossile blekksprutformer, i ulike størrelser.

84

Inte

riø

rN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

Alle har fått cellekontorer. Kontormøblene er holdt i kombinasjon hvit eik, med detaljer i krom og varm grå linoleums bordplate i farge lik teppet. Pulten er spesialdesignet RWE Dea. Kontorstolene har de ansatte tatt med fra det gamle kontoret.

– Her er det kvalitet i alle ledd?– Ja, RWE er et firma som er

opptatt av kvalitet og har valgt materialer med kvalitet, men med et klart mål om å få til mest mulig innenfor rammen av det vi har betalt for. Det synes jeg vi har fått til.

Prosjektleder Cathrine Lehmann nikker bekreftende og føyer til at Anette har kvalitetssikret løsningene og at samarbeidet mellom interiørarkitekten og ledelsen har vært fantastisk.

FellesarealeneDet første møte med bygget er den dobbelthøye lobbyen med glassfasade mot Skøyen stasjon. Dette resepsjonsarealet er for alle leietakere. Trappekjernen er gitt tyngde og fremstår som en klossvegg /”fjell

vegg” med bakved liggende LEDlys som understreker veggens karakter.

Øvrige vegger i resepsjonsarealet er holdt i liggende lyse eikepaneler og rommet virker lunt og tiltalende. Resepsjonsskranken er også spesialdesignet av Design og Interiør og er utført i eik med liggende lameller eik. Fra himlingen henger det lyslianer i ulike høyder. Lobbyen er en viktig fondvegg for hele uteplassen.

Kantinen er felles for alle firmaer i bygget og ligger som en mezzaninhylle åpen ned til Machmanns i

Også armaturet er oljeinspirert.

85

1. etasje, til resepsjonen og til Karenslyst allé og integrert det offentlige rom. Også i kantinen er det brukt mye eik, både i gulv og møbler. En lang sofabenk mot jernbanen utført i Bourgogne rød hud, danner ryggen i rommet.

Romslig frihet fra utleierSom utleier har FRAM Eiendom hatt en sentral rolle i utviklingen av løsninger, opplyser Hans Petter Styrevik i FRAM. Kvaliteten på innredningene ble ikke avtalt på forhånd, men kravspekken fra RWE risset opp rammene.

I kontorbyggets fasade er det mye marmor, med vekselsvis åpne og lukkede veggfelter som danner horisontale ”striper”, slik at det ikke blir nødvendig med persienner, et arkitektonisk svar på energiutfordringene.

– Bygget er bygd ”på spekk”, og derfor har vi satset på å utvikle de indre rammene parallelt med at byggeprossesen pågikk. Vi begynte med et skall, da det ennå ikke var bygd. Vi holdt så mange dører åpne som mulig. Når leietaker var på plass, ble prosessen hektisk før vi kunne begynne å finne løsninger. Det

har krevd mye av oss og leietaker. Men personkjemien og tilliten er på plass. Leietakers behov har vi løst i samarbeid, og både arkitektselskapet Arcasa og Design og Interiør har sittet i prosjektgruppen. Det har vært en smertefri, men utfordrende prosess, for RWE har hatt store krav, særlig til ITdelen med full backup og doble løsninger. Vi ville gi leietaker en romslig frihet til å velge det de har hatt lyst på. Alt er bakt inn i leieprisen, som ligger på topp i dette området. Bare helt spesielle ting i møbleringene, peisløsninger og utsmykning, har RWE betalt, sier Styrevik.

Fellesresepsjonen introduserer publikum for et moderne oljeselskap. Resepsjonsskranken i eik er spesialdesignet av Design og Interiør

86

Inte

riø

rN

E0

113

ww

w.n

e.n

o

ww

w.n

enyh

eter

.no

MODULVEGGERwww.modulvegger.no

MODULHIMLINGERwww.modulhimlinger.no

Modulvegger er representant for Gustafs Panel Systemer i Norge.

GuStafS PaNel SySteMerMV-PaNoraMa

GlaSSVeGGer

KoNtorSKilleVeGGer

HiMliNGer

Kontakt oss på telefon: 23 24 22 00, eller e-post: [email protected] og [email protected]

fra A til Å

Din

innreDningsleverAnDør

Nyhet!

annonse190x127-gustafs-2.indd 1 19.09.12 19.19

Fagbok: Eiendomsutvikling i tidlig fase

Erverv, stiftelse og utnyttelse av eiendomtil bygging og byutvikling FORORD AV CHRISTIAN JOYS

Send bestilling pr. faks 23 11 56 01, eller på mail til [email protected]

Senter for eiendomsfagPostboks 2435 Solli0201 Oslo

Pris 499,-+ 79 portogebyr226 sider

87

– Noen lurer på om jeg skal fylle skoene til Joys, men jeg har tenkt å gå i mine egne og fylle dem.

Siden i høst har Øystein Thorup sett Nydalen fra Avantor-toppen og satt utfor. Så langt har alt gått bra. Men så har han da også trent grundig og systema-tisk. I 1999 begynte den nyslåtte juristen i eiendoms-bransjen, nærmere bestemt i Kontorbedriften, et selskap i Oslo kommune. Der jobbet han med forvaltning og innleie.

– I Kontorbedriften fikk jeg raskt krevende oppgaver og lærte meg eiendom. Overalt hvor jeg har jobbet, har jeg jobbet sammen med flinke folk. Derfor sitter jeg her.

Sier han litt hest, fordi han ble litt slått ut av influ-ensa i jula.

Ganske raskt gikk han over til å megle nærings-eiendom. I 2002 var han med på å starte Gjensidige Nor næringsmegling i Oslo. De hadde ingen oppdrag i starten, det var en slags gründerstart, veldig lærerikt, ifølge Thorup.

Mye vind i Orkla Etter at DNB spiste Gjensidige Nor, jobbet Thorup i DnB Nor Næringsmegling. Her håndterte han store transak-

sjoner, blant annet salget av BI-bygget i Nydalen, før han føk mot toppen i Orkla Eiendom i 2008. Her var han med på mange vindkast og lærte mye om finans- og eiendoms-utvikling.

– Det var en krevende og spennende jobb, særlig i den perioden Orkla var i strategisk omstilling. Mange av de finansielle investeringene passet ikke inn i den nye strategien, og jeg fikk jobben med å selge unna eiendoms-investeringer. Utfordrende, spennende og lærerikt.

– Du fulgte Stein Erik Hagens strategiske valg og omstruktureringer på nært hold. Hadde du noe direkte med ham å gjøre?

– Jeg tror ikke jeg vil komme inn på selskaps -styringen i Orkla her.

– Men snakket du med ham direkte noen gang?– Jeg skjønner det er interessant å få vite noe om

det, men i den perioden hadde vi tre ulike konsernsjefer, og det ble gjort store strategiske endringer som også fikk betydning for mitt område, som tross alt bare var en liten del av Orkla. Men i en sånn prosess fikk jeg tett kontakt med hele ledelsen. Jeg forholdt meg til linjene.

– Ble det mindre interessant å lede Orkla Eiendom etter nedsalget?

Han skal hoppe etter Christian Joys. Vi treffer ham på hoppkanten i Nydalen Allé.

Full kontroll i Avantor

Avantor-sjef Øystein Thorup

Tekst Ivar Sekne • E-post [email protected] • Foto Kenneth Myklebust/Kolonihaven

88

Po

rtre

ttet

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

89

Vi er et naturbant område. Folk går søndagstur oppover elven. Det er en fantastisk kvalitet.

– Jeg følte at jeg hadde vokst en del på de opp-gavene jeg hadde gjort, både innenfor eiendoms-utvikling og ledelse. Jeg ville ikke nødvendigvis ut av Orkla, men jeg sa ja til den muligheten som en toppjobb i Avantor ga meg.

– En sjefjobb i Avantor ville gi flere utfordringer?– Det er mange likheter mellom Orkla og Avantor. For-

skjellene er at i Avantor er eiendomsaktivitetene i egen regi, i Orkla Eiendom skjedde mye også gjennom andre selskaper og partnere.

Ambisjon: Løse oppgavene– Hva er dine ambisjoner?– Ambisjonene mine har alltid vært å løse de oppgav ene jeg har til enhver tid, på best mulig måte. Denne enkle filosofien kan få deg ganske langt. Heller det enn å ha som ambisjon om hvor man skal være hele tiden. Avantor er veldrevet og har mange dyktige medarbeidere. Vi skal sammen drive vellykket verdiskapende eiendomsutvik-ling, det er min ambisjon.

– Videreføre linjen til Joys?– Ja, videreføre og utvikle det potensialet som ligger

i Avantor, som er velkapitalisert og meget solid.– Hva motiveres du av?– Av å løse oppgaver og få utfordringer. Jeg trives godt

med å jobbe sammen med flinke folk og skape verdier i fellesskap. Det tror jeg at jeg vil klare i et selskap som Avantor. Jeg har brukt mye tid på å finne ut hva det er som gjør dette selskapet så bra og hvordan vi kan videre-føre det.

– I hvilken grad vil du selv skape nye oppgaver, sette fotavtrykk og skape din egen profil?

– Nå snakker vi strategi. Det skal jeg gjøre sammen med styret. En av de viktigste oppgavene

som leder, er å sørge for at vi utløser det potensialet vi har. Leietakerne våre trenger en best mulig drift og forvaltning, da vil de fortsatt være hos oss. Vi møter dem hver dag. Vi har tomter vi vil utvikle videre, og vi har eldre bygningsmasse som krever at vi må tenke nytt på.

Kompliserte momsregler– Hva synes du om de politiske rammebetingelsene for eiendomsutvikling og forvaltning i Oslo?

– Når det gjelder boliger, synes jeg dagens krav om universell utforming for alle boliger gjør boligene unød-vendig dyrere, og det er et problem.

– Gjelder ikke det samme for næringseiendom?– Nei, her tenker jeg annerledes. Kvadratmeterne i

næringsbygg må være tilgjengelig for alle. Dette er ikke prisdrivende på samme måte som på bolig.

Han kan også irritere seg over stadig mer komplekse momsregler. De var enklere før, synes han.

– Man kunne sett på et mindre komplekst regime. Det tror jeg bransjen generelt ville være tjent med.

– Som jurist ville vel nettopp du være blant dem som forsto momsreglene fullt ut?

– Jeg tror bransjen bruker enormt mye ressurser på å gjøre alt riktig, og jeg er ikke sikker på om samfunnet som helhet er tjent med den kompleksiteten.

Veksten fortsetter– Er det nok liv i Nydalen?

– Det som skaper liv, er de menneskene som bruker bydelen. Nå er det 23 000 mennesker som bor, jobber eller studerer her, med hver sine døgnrytmer. Det blir hvert år flere mennesker, særlig på grunn av boligbygg-ing. Vi ser på Nydalen som en bydel og en av flere store

– Mulighetene for å påvirke arkitektløsningene er store.

90

Po

rtre

ttet

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

kontorclustere i Oslo. Vi ligger veldig sentralt i byen. Våre konkurrenter er Skøyen, sentrum og Bryn-Helsfyr. Leieprismessig er det viktig å ligge riktig i forhold til disse områdene.

Han ser ingen tegn til at veksten i eiendomsbransjen skal avta, hverken innenfor næring eller bolig. Hoved-grunnen er en underliggende befolkningsvekst i de store byene, sier han.

– Hvordan skal du og Avantor få mer fart på utvik-lingen?

– Vi har stor fart. Vi avsluttet 2012 med å overlevere 12 000 kvadratmeter til Egmont og 22 000 kvadratmeter til Statnett. Pluss 40 nye boliger. Folk går søndagstur oppover elven. Det er en fantastisk kvalitet. Leietakerne våre kan leve i en dynamisk verden, og det er hyggelig å kunne ta seg en kopp kaffe nær kontoret og elva. Vi jobber nå med en konseptstudie om hvordan Avantor kan bidra til at Nydalen blir enda mer levende også utover normal arbeidstid. Vi er et naturbant område. Veldig spesielt. Med flere mennesker kan vi utvikle et service-tilbud som gjør at det blir enda bedre å være her, også på kvelden.

Store byggeplanerHan drar oss bort til en modell av hele Nydalen. Svevende over Akerselva peker og forteller han om planer og prosjekter.

– Se her. Vi har i overkant av 100 000 kvadratmeter i Nydalen som vi kan utvikle. Vi skal i gang med to nye kontorbygg på Spikerverktomta, pluss det som kommer på tomten ved siden av BI. Vi håper å få til student-hybler og flere boliger pluss et relativt stort næringsbygg, det blir nok mest kontor. Det planlagte tårnbygget på Gullhaug Torg går vi snart i gang med..

Utenfor Nydalen fullfører Avantor ombyggingen av Sjømannsskolen på Ekeberg, som skal bli Kongshavn videregående skole for 630 elever, klar til skolestart.

– Det blir en helt fantastisk skole, smiler Thorup entusiastisk.

Mer kresne leietakereDe største utfordringene for Avantor er konkurransen om kundene, slår han fast.

– Vi har mange styrker i Nydalen, som god offentlig kom-munikasjon, en egen energisentral og god drift for leietakerne.

– Er de blitt mer kresne og proffe?– Ja, de forventer mer, og i de siste ti år er de blitt flink-

ere til å bruke rådgivere som forteller dem hvilke krav de skal stille. De gårdeierne som leverer her, vinner. Vi vil legge listen høyt når det gjelder energiklasse på våre bygg. Det samme gjelder BREEAM-klasse, som har en videre miljø-messig definisjon og som blant annet handler om hvor nær byggene ligger offentlige trafikknute punkter. Vi har generelt en høy ambisjon når det gjelder miljø og energi.

Liker Bjørvika og Tjuvholmen– Hva synes du om dagens næringsbyggarkitektur?

– Den må også møte kravene til miljø og energi, og jeg synes arkitektene er ganske flinke til å nå disse målene og likevel tegne spennende og moderne bygg. Jeg liker det som kommer opp i Bjørvika og på Tjuvholmen, det er en veldig spennende, urban og vellykket arkitektur. Barcode er kontroversielt, javel, men arkitektur som skaper debatt er bra arkitektur i seg selv. Jeg synes den tilfører byen mye, og i kampen om leietakerne blir arkitektur stadig viktigere. Vi må tilby noe som ser spennende og tiltalende ut. Av våre nybygg er jeg veldig fornøyd med Egmont-bygget, og det er de ansatte i Egmont også, et sannhetsvitne på at arkitektur er viktig.

91

– Kan du personlig påvirke arkitektløsningene?– Ja, mulighetene er store. Jeg kan være med og velge

arkitekt og diskutere med arkitekten hva vi vil med bygget. Eierens mål blir en rammebetingelse for arki-tekten. Vi engasjerer gjerne arkitekter som tegner spen-nende bygg. Jeg kan ta beslutninger, men jeg er ganske teamorientert i hvordan jeg jobber, og dermed kommer vi fram til ting vi blir enige om. I noen saker er det opp til styret å bestemme.

Gøy på jobben– Hva er det morsomste med jobben din?

– Det er å løse oppgaver og utfordringer, se at man klarer å få til ting. Det opplever jeg så ofte at jeg har det gøy på jobben, det er en utrolig spennende jobb.

– Fornøyd med lønnen? Spørsmålet utløser den første latterkula i intervjuet.

Etter å ha tatt en slurk lunken kaffe, sier han fyndig at han ikke vil kommentere det.

– Lønnen var ikke drivende for meg da jeg sa ja til denne jobben. Vi lever alle av penger, men for meg var oppgavene det viktigste.

Galgenhumor, hel ved og sportyFolk som kjenner ham godt, forteller at Øystein Thorup er flink til å få folk med seg, en mann man kan ta med

seg i krigen, metodisk, strukturert, skikkelig, pålitelig og tydelig, kort sagt, han er hel ved. I starten av karrieren beskrev headhuntere ham som en uslepen diamant. Han kunne kastes på dypt vann og ble bare bedre av det. Selv om han ikke er noen stor spilloppmaker, har han glimt i øyet og kan se humoren i en svart situasjon, sies det.

Selv beskriver han seg som en fysisk aktiv familie-mann, selv om han ikke har egne barn, hverken han eller samboeren, men de har tante- og onkelbarn, som de bruker mye tid sammen med utenom hverdagene, fortel-ler han.

Han liker seg med ski på beina. Han kan føre en seilbåt i motvind og medvind. Han kan slå golfballer langt og treffe små hull. Alt er egenskaper det er godt å ha med seg i et selskap som utvikler og tar vare på eiendom og skal treffe markedet og ha fornøyde leietakere.

Om sommeren er han aktiv seiler i regattaer, og golfkøllene får også kjørt seg. De sportslige interessene dyrker han så ofte at han er i god form. Jogging har han riktignok aldri vært noe glad i, men turlangrenn er han ofte med på og har gitt ham et bra oksygenopptak.

– Bransjen vår er preget av at vi skal gå Birkebeiner’n, og jeg har vært litt der, men dette har jeg roet ned. Jeg har også et avslappet forhold til Marcialonga.

41 år ung og moden – representerer han kanskje neste generasjons leder i eiendomsbransjen?

92

Po

rtre

ttet

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Jeg har tenkt å gå i mine egne sko og fylle dem. Ambisjonene mine har alltid vært å løse de oppgavene jeg har til enhver tid, på best mulig måte.

Historien forplikter

I 1964 startet Peter T. Malling og Henrik B. Tschudi en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom.

I dag setter Malling & Co stadig nye standarder for næringen, og er en ledende aktør innen forvaltning, kjøps- og salgsrådgivning, utleie, leietakerrådgivning og analyse.

Etter å ha tråkket opp løyper i snart femti år, setter vi fremdeles nye spor etter oss

Ved kjøp av eiendomsselskaper med pant i aksjer, må man ta stilling til om pantsettelsen er tillatt i henhold til Unntaksforskriften, eller om det er nød-vendig med en dispensasjon.

Pant i fast eiendom ved kjøp av aksjer

Ved kjøp av aksjene i eiendomssel-skaper pantsettes ofte målselskapets eiendom som sikkerhet for oppkjøps-finansieringen. Aksjeloven § 8-10 første ledd forbyr i utgangspunktet at aksjeselskaper yter finansiell bistand i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morsel-skap. Nærings- og handelsdeparte-mentet (NHD) har i en forskrift («Unn-taksforskriften») fastsatt et unntak fra forbudet. Unntaksforskriften åp-ner for at eiendomsselskaper på visse vilkår kan stille sikkerhet i form av

pant i fast eiendom i forbindelse med erverv av aksjene i selskapet eller i selskapets morselskap. I tillegg kan NHD gi dispensasjon fra forbudet ved enkeltvedtak.

Når man skal pantsette eiendom som sikkerhet for oppkjøpsfinan-siering ved kjøp av aksjene i et eiendomsselskap må man derfor ta stilling til om pantsettelsen er tillatt i henhold til Unntaksforskriften eller om det er nødvendig med en dispen-sasjon. Pantsettelser som ikke faller innenfor Unntaksforskriften og som mangler en særskilt dispensasjon vil være ugyldig.

Siden behandlingen av en dispen-sasjonssøknad tar flere måneder, er det en klar fordel om pantsettelsen faller inn under Unntaksforskriften. Behandlingstiden for dispensasjons-søknader som omfatter relativt enkle utviklingstilfeller er for tiden 8 uker. For mer sammensatte utviklings-prosjekter kan behandlingstiden etter vår erfaring komme opp mot 6 måneder. Særlig opp mot årsskifter kan det medføre store problemer for et fungerende marked dersom dispensasjon må innhentes for å få finansieringen på plass.

Unntaksforskriften oppstiller flere vilkår, herunder et krav om at målselskapet må være et ”eiendoms-

selskap” jf. Unntaksforskriften § 10: ”Med eiendomsselskap menes selskap hvis virksomhet utelukkende består i å eie fast eiendom og drift av denne.”

NHDs tolkning av Unntaks- forskriftenOrdlyden i forskriften stenger isolert sett ikke for at selskaper som eier bygg under oppføring/utvikling er å anse som ”eiendomsselskap” i Unntaksforskriftens forstand, dersom bygget skal oppføres for fremtidig utleie og ikke til egen bruk.

Gjennom behandling av enkelt-saker og i andre uttalelser har det imidlertid fremkommet at NHDs tolk-ning av Unntaksforskriften er meget restriktiv.

Kort oppsummert mener NHD at det går et skille ved om et bygg er ferdig oppført. Før den tid kan ikke selskapet sies å være i en posisjon der det eier og drifter eiendommen.

Ved såkalt ”uegentlig forward”, dvs salg av selskap med bygg under oppføring hvor overtakelsen av ak-sjene finner sted når bygget er ferdig oppført og tatt i bruk, må panteav-talen av oppgjørstekniske grunner inngås og pantet tinglyses noen dager før overtakelsen. Etter NHDs tolkning faller også disse tilfellene utenfor

Elin Mack Løvdal er fast advokat innenfor området Eiendom & entreprise i BA-HR.

94

Juss

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Unntaksforskriften. Dersom man utsetter overtakelse med en ukes tid, slik at pantavtalen inngås på et tidspunkt hvor bygget faktisk er tatt i bruk og leien har begynt å løpe, vil man imidlertid være innenfor Unntaksforskriften.

Et annet eksempel på NHDs restriktive fortolkning fremkommer i et brev til Sparebanken Øst datert 12. september 2012, hvor de presiserer at driftskriteriet tilsier at det faktisk er oppført et bygg som driftes, ”..det må med andre ord eksistere en bygnings-masse”. Dette synes å innebære at selskaper som fester bort tomter eller leier ut tomter til parkeringsplasser el.l. etter NHDs syn faller utenfor Unntaksforskriften.

I saker hvor målselskapet eier et bygg som leies ut, men hvor det på tidspunktet hvor pantav-talen inngås foreligger planer om oppsigelse av leietakere, riving og oppføring av nytt bygg, renovering og konvertering har NHD lagt til grunn at Unntaksforskriften ikke kom til anvendelse fordi selskapet pga planene blir ansett for å drive med ”eiendomsutvikling”. I et kon-kret tilfelle vi har konferert med NHD lå byggeplanene 1,5 til 2,5 år fremover i tid. Idet vurderingen av den panterettslige gyldigheten

knytter seg til omstendighetene på tidspunktet for inngåelsen av pan-teavtalen, fremstår NHDs syn som meget strengt.

Noen konkrete anbefalinger I en artikkel inntatt i siste nummer av Tidsskrift for Eiendomsrett gjen-nomgår jeg rettskildene og stiller spørsmål ved om NHDs fortolkning av Unntaksforskriften er korrekt.

NHDs praksis er likevel noe alle berørte parter må forholde seg til. Dette må hensyntas når man planleg-ger transaksjoner. Budgivere må sør-ge for å innta nødvendige forbehold i bud/aksept, kjøpekontrakt mv.

Før spørsmålene får sin avklaring gjennom rettspraksis eller endringer av Unntaksforskriften, bør pantha-vere sørge for å være på den sikre siden ved å søke dispensasjon i alle grensetilfeller hvor det er knyttet usikkerhet til om Unntaksforskriften får anvendelse.

Til en viss grad kan man hen-synta problemstillingen når man strukturerer utviklingsprosjekter. Vi har allerede nevnt muligheten for å utsette overtakelse i uegentlige forwardkontrakter til en uke etter at bygget er tatt i bruk, slik at bygget

Tekst Advokat Elin Mack Løvdal, Advokatfirmaet BA-HR

er i bruk når panteavtalen inngås. En annen variant er å sørge for at byggelånet blir liggende i målselska-pet, slik at refinansiering av dette i forbindelse med oppkjøpet ikke vil være å anse som oppkjøpsfinan-siering og derved ikke omfattet av aksjeloven § 8-10. Så langt som mulig bør således fremmedkapitalen benyt-tes til å refinansiere målselskapets lån, mens egenkapitalen finansierer aksjekjøpet. Den delen av det nye lånet som overstiger det refinansierte lånet vil imidlertid være oppkjøpsfi-nansiering.

Har man pantsatt eiendom uten å omfattes av Unntaksforskriften eller en dispensasjon vil pantsettelsen i utgangspunktet være ugyldig. I en annen artikkel inntatt i siste nummer av Tidsskrift for Eiendomsrett adres-serer jeg hvorvidt en etterfølgende dispensasjon, eller det faktum at vilkårene i Unntaksforskrifter på et senere tidspunkt rent faktisk blir oppfylt, vil reparere den opprinnelige panterettslige ugyldigheten. I artik-kelen konkluderer jeg med at en slik reparasjon av panterettslig ugyldig-het på visse vilkår kan være mulig, og går nærmere gjennom virknin-gene av dette.

95

Leietaker har ofte en absolutt driveplikt i lokalene og kan risikere utkastelse som følge av tomme lokaler. Kan utleier dokumentere økonomisk tap, risikerer leietaker erstatningskrav.

Pass på driveplikten

Bestemmelsene om dette er som utgangspunkt lagt til grunn ved utformingen av standardkontrak-tene fra Huseiernes Landsforbund. Utgangspunktet er husleielovens paragraf 5-1. Det vanlige er at leieobjektet reserveres for én type virksomhet. Men ikke sjelden velger partene å legge inn en formulering som innebærer en utvidelse, eventu-elt valgfrihet fra leietakers ståsted. Et eksempel på en tilføyelse er at kontrakten gir leie taker rett til «fritt å disponere lokalene som kontor eller annet som leietaker måtte se seg tjent med». Dette må normalt forstås slik at leietaker skal ha mulighet til å omgjøre deler av lokalene til lager, kontorer eller liknende etter behov innenfor den virksomheten som leietaker plikter å drive.

– Dette kan likevel være noe uklart. Hvis det er tillatt med ”lager, kontor og forretning”, gjelder denne retten slik at leietaker er forpliktet til å bruke lokalene til alle formålene,

eller kan leietaker velge ett av formå-lene? Står det i kontrakten «butikk/lager», kan leietaker da disponere lokalene hundre prosent som lager, altså etablere et lager istedenfor en butikk? Vi har sett eksempler på at utleier er kommet i en posisjon der han må godta leietakers omdisponer-ing, sier partner Tom Rune Lian i Wiersholm til NæringsEiendom.

I blindeLian sier noen kontrakter nærmest er skrevet i blinde når man har tatt med momenter utover standardkontrakt-enes formuleringer.

– For utleier er det viktig å passe på når man skriver kontrakten at den er stram nok. Han må se om det er behov for å ta inn bestemmelser som presiserer leietakers driveplikt eller nærmere regulerer adgangen til bruksendring. Dette vil særlig være aktuelt for lokaler til andre formål enn butikk og servering. Som regel er det uproblematisk for leietaker, men

av og til er det ønskelig for ham med større fleksibilitet, sier han.

– Riset bak speilet er at en urett-messig omdisponering av bruken, eller en ren ikke-bruk av lokalet, vurderes å utgjøre et vesentlig mis-lighold. Det gir utleier rett til å heve leieforholdet. Leietaker kan risikere erstatningskrav, men da må utleier kunne dokumentere et faktisk økono-misk tap og årsakssammenhengen til tapet, som i praksis kan by på visse utfordringer. Men utleier trenger ikke dokumentere et tap for å kunne heve leieforholdet og eventuelt begjære utkastelse, her er det tilstrekkelig at det er et vesentlig mislighold av leiekontrakten, fortsetter Lian.

Utleier har interesse av å opprett-holde verdien av bygget og byggets omdømme. Et butikklokale som utelukkende brukes til lagervirksom-het, kan forringe verdien og skade omdømmet for eiendommen.

– Det er særlig i publikums-rettede virksomheter som leietaker

96

Juss

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

må være oppmerksomme på denne problemstillingen. Forretningslokaler forutsetter at det drives virksomhet, og stengte lokaler vil kunne skade både eiendommens, samt omkringliggende eiendommers omdømme, sier Lian.

Det vil også kunne skape utfordringer for kontrakts-forholdet dersom husleien er omsetningsbasert og lokal-ene står tomme eller eksempelvis benyttes til lager.

Salgsvirksomhet– Denne typen leiesumsberegning tilsier som regel at meningen har vært at det skulle drives salgsvirksomhet i hele eller deler av lokalene i hele kontraktens løpetid, sier Lian.

Man kan tenke seg en situasjon der lokalene leies ut til en dagligvarekjede, men der leietaker har funnet andre mer attraktive lokaler, flytter, og bare betaler mini-mumsleien. Gårdeier vil typisk kunne ha et ønske om å flytte enn konkurrerende dagligvarekjede inn i samme lokalene på omsetningsleie. Dette nektes av opprinnelig leietaker, som ikke vil ha inn konkurrenten. Opprinnelig leietaker vil her ha driveplikt, med mindre det er gjort unntak fra bestemmelsene i husleieloven.

– Vi ser også tilfeller ved leie av lokaler for en filial, der hovedkontoret bestemmer at butikken skal flytte og må finne seg andre lokaler, men betaler husleien ut kontraktstid, sier Tom Rune Lian.

Tom Rune Lian, Wiersholm

Ro Sommernes advokatfi rma DA bistår jevnlig norske og internasjonale aktører innenfor eiendomsbransjen.Vårt eiendomsteam har god kommersiell forståelse og bisto i 2012 med fl ere av de største eiendomstransaksjonene i Norge. Vi har bred erfaring med forhandlinger og utforming av eiendomsavtaler og bistår med tvisteløsning bl.a. knyttet til leieforhold.

Nøkkelpersoner som arbeider med næringseiendom er:

Ro Sommernes er et advokatfi rma i vekst med til sammen 35 medarbeidere, hvorav 24 dyktige advokater, som bistår mange av aktørene i norsk næringsliv. Firmaet er et nisjefi rma med særlig kompetanse innenfor fusjoner og oppkjøp, fast eiendom og entreprise, insolvens, prosedyre og tvisteløsning, selskapsrett, transaksjoner, verdipapirhandel samt arv- og skifte.

Advokat Nils Petter Hansson, partnerE: [email protected]: 9137 6374

Advokat Niels Kristian Axelsen, partner E: [email protected]: 9007 2112

Advokat Erik Sandtrø, partner E: [email protected]: 9716 0351

Advokat Henrik A. Christensen, partnerE: [email protected]: 9096 7683

Advokat Nils Holger Koefoed, partnerE: [email protected]: 99 16 20 96

Advokat Jannike Brynildsen, partnerE: [email protected]: 95 83 62 24

NÆRINGS-EIENDOM

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DARoald Amundsens gate 6, N-0161 Oslo, NorwayTlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50E-mail: [email protected] www.rosom.no

97

Ofte vil det å la lokalene stå tomme innebære et brudd på kontraktens driveplikt. Tomme lokaler symboliserer at det ikke er attraktivt å være i bygget. I en dom avsagt av Høyesterett 17. mars 1973 ble det lagt til grunn at fraflytting av leielokal ene uten mulighet for utleier til å si opp eller heve leiekon-trakten, vil kunne ramme utleier negativt:

«Stengte butikklokaler vil kunne skade eiendommens renommé og derigjennom forringe dens verdi», heter det blant annet i dommen.

– Vi mener at en permanent fraflytting av lokalene, slik at de blir stående tomme over tid, i mange tilfeller må kunne anses som et vesentlig mislighold fra leietakers side, kommenterer Lian.

Bransjeavhengig– Er driveplikten bransjeavhengig?

– Ja, det kan den være, sier Lian, og viser til bestemmelsene i husleie-loven.

– Det er negativt for andre leietakere at lokalene står tomme i et forretningsbygg, spesielt i et kjøpe-senter. Kjøpesentrene har også felles

åpningstider, som taler for en drive-plikt. Noen kleskjeder vil være inter-essert i at kjedene går inn sammen, at andre skal gå inn. Andre kjeder og bransjer konkurrerer derimot direkte mot hverandre og er opptatt av at det ikke leies ut til samme bransje, sier Lian.

Normalt defineres kun kontor-virksomhet eller forretningsvirk-somhet i kontrakten, som utgjør en begrensning i seg selv. Andre deler av kontrakten kan ha bestemmelser om at det ikke er anledning til å sette i gang med mer «tabubelagte» virksomheter. Ett eksempel her kan folkelig sagt være en strippeklubb eller et massasjestudio.

– Men dette er en grensedrag-ning, og det kan være vanskelig å sette begrensninger hvis virksom-heten i seg selv er lovlig, sier Lian.

Slitasje er også et moment som må tas inn i diskusjonen. Butikkvirk-somhet gir normalt en større slitasje enn kontorvirksomhet på lokalene, særlig på gulvene. Det har vært rettstvister der utleier hevder at slita-sjen på lokalene er større enn ventet,

som følge av annen virksomhet enn det som har vært forutsatt.

Løses i minnelighet– I mange europeiske byer finner vi bilforretninger i prestisjelokaler. Kundene kan i disse lokalene skrive kontrakt om kjøpet av bilen, og disse lokalene fungerer også som et utstil-lingsvindu. Vi kan i teorien tenke oss en leietaker som starter med klær, men så vil begynne med bilsalg i stedet, kan han det? En annen variant er at lokalene etter kontrakt-en kan benyttes til dagligvarer, men kan de også benyttes til andre typer butikkvirksomhet? Da må vi tilbake til leiekontrakten for å se hva som er avtalt, sier Tom Rune Lian.

Det finnes noe rettspraksis innen-for dette området, som den nevnte høyesterettsdommen.

– Men stort sett løses disse sak-ene i minnelighet, selv om det ofte er diskusjoner. Det er veldig individu-elle kontrakter, som varierer fra sak til sak. Som regel er saken avgjort før rettstvisten er et faktum, fastslår Tom Rune Lian.


Butikklokaler har ofte en absolutt driveplikt. (Ill.: Shutterstock)

98

Juss

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Detaljer møter dynamikk

For ytterligere informasjon:

Besøk pioneer.no eller din lokale forhandler

Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 25.06.09 12:11

AUDIOVISUELL UNDERHOLDNING SOM OPPFYLLER DINE ØNSKER. VSX-919AH SYV KANALS

AV-RECEIVER LEVERER EN LYD- OG BILDEKVALITET SOM LAR DEG OPPDAGE HJEMMEKINO PÅ NYTT.

INNEBYGGET 1080P VIDEO, HD-LYD OG MCACC KALIBRERING BRINGER DEG ENDA NÆRMERE VIRKELIG-

HETEN. PLUGG INN DIN IPOD OG NYT DINE FAVORITTER I DIREKTE DIGITAL KVALITET. SOM PARTNER

FORESLÅR VI BLU-RAY SPILLEREN BDP-320. BD LIVE, 48 BIT DEEP COLOUR OG PIONEERS UNIKE PQLS

TEKNOLOGI GIR DEG HD LYD OG BILDE I PERFEKT SYNK. NÅR VIL DINE ØNSKER GÅ I OPPFYLLELSE?

Untitled-2 1 17-08-09 15:18:50

Detaljer møter dynamikk

For ytterligere informasjon:

Besøk pioneer.no eller din lokale forhandler

Oppsettet i annonsen er kun for markedsføring. Kontakt din forhandler for gode råd om et oppsett som passer deg.

1-1_Ads_racer_VSX-919-BDB-320.indd 1 25.06.09 12:11

AUDIOVISUELL UNDERHOLDNING SOM OPPFYLLER DINE ØNSKER. VSX-919AH SYV KANALS

AV-RECEIVER LEVERER EN LYD- OG BILDEKVALITET SOM LAR DEG OPPDAGE HJEMMEKINO PÅ NYTT.

INNEBYGGET 1080P VIDEO, HD-LYD OG MCACC KALIBRERING BRINGER DEG ENDA NÆRMERE VIRKELIG-

HETEN. PLUGG INN DIN IPOD OG NYT DINE FAVORITTER I DIREKTE DIGITAL KVALITET. SOM PARTNER

FORESLÅR VI BLU-RAY SPILLEREN BDP-320. BD LIVE, 48 BIT DEEP COLOUR OG PIONEERS UNIKE PQLS

TEKNOLOGI GIR DEG HD LYD OG BILDE I PERFEKT SYNK. NÅR VIL DINE ØNSKER GÅ I OPPFYLLELSE?

Untitled-2 1 17-08-09 15:18:50

Solvens II-regelen er en av grunnene til at forsikringsselskapene har solgt unna en rekke eiendommer i 2012.

Regelendring kan gi mer salg av eiendom

Tilpasningene til EUs Solvens II-direktiv ble tydelige i det norske eiendomsmarkedet i 2012. Mye tyder på at utviklingen vil fortsette i år. Det forteller advokat og partner Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.

– Direktivets formål har vært å bedre soliditeten i forsikrings-bransjen. Regelverket krever at eiendeler og forpliktelser skal balanseføres til markedsverdi. Dagens plasseringskrav erstattes med et generelt forsvarlighetskrav. Selskapene må ha bufferkapital

til å tåle verdiendringer innenfor definerte intervaller for de ulike investeringene. Dette måles ved hjelp av stresstester, sier Bjørkholt til NæringsEiendom.

Skjerping av kapitalkravHun forteller at konsekvensberegn-inger viser at Solvens II-regelverket vil gi en vesentlig skjerping av kapitalkravene.

– Det ligger an til at egenkapitalinvest eringer i fast eiendom må tåle et høyere stresskrav enn obligasjoner med sikkerhet i fast eiendom. Vi må derfor forvente at forsikringsselskapene vekter seg noe ned i fast eiendom til fordel for eien-domsobligasjoner, sier Bjørkholt.

Og flere av forsikringsselskap-ene begynte allerede i fjor med å vekte seg ned i eiendom. Blant annet uttalte DNB Livsforsikrings adm. direktør Tom Rathke før jul til NEnyheter at ”fremtidige kapital-krav tilsier en noe lavere eiendoms-andel i vår portefølje”.

– I 2012 har vi sett begynnende tilpasninger til nytt regelverk. Forsikringsselskapene har vært netto selgere av eiendom. Særlig har nedsalg vært knyttet til kjøpesenter-eiendommer, hvor leietakersammen-setningen er bredere og kontraktene ofte kortere enn de er i tradisjonelle forretningsbygg, sier Bjørkholt.

2014, men med overgangsreglerAnne Sofie Bjørkholt forteller at tids-punktet for innføringen av Solvens II-direktivet og hvilke overgangs-ordninger som vil komme har vært uklart. Men nå nærmer det seg en avklaring.

– Finanstilsynet skriver den 20. desember 2012 at selskapene må forberede seg på en samlet ikraft-tredelse av reglene fra 2014, men med overgangsordninger innenfor begrensede områder. Omfanget av overgangsordninger er ikke endelig fastlagt, men er særlig aktuelt for forsikringsprodukter med langsiktige garantier. I løpet av våren 2013 vil mye falle på plass, sier Bjørkholt.

Konsekvenser for eiendomsmarkedetNår forsikringsselskapene vekter seg ned i næringseiendom som følge av Solvens II, kan konsekvensene bli store, blant annet fordi forsikrings-selskaper ikke kan ha gjeldsfinan-siering. Når eiendommer skal selges uten at finansieringen blir med på kjøpet, må kjøperen selv skaffe frem-medkapitalen.

– Forventninger om skjerpede krav til bankene i Basel III og Capital Requirements Directives IV har imidlertid gjort tilgangen på bank-finansiering vanskelig og marginene høye. Kombinasjonen av forsikrings-selskapenes behov for nedsalg av

Anne Sofie Bjørkholt. Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no

100

Juss

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

fast eiendom og begrenset tilgang på tilfredsstillende bankfinansiering for aktuelle kjøpere kan derfor bli en utfordring, sier Bjørkholt.

Hun mener obligasjonsmarkedet kan fylle noe av finansieringsgapet.

– Vi venter at forsikringsselska-pene vil etterspørre obligasjonsin-vesteringer sikret i fast eiendom som erstatning for egenkapitalinvester-inger i eiendom. Det går i retning av relativt lave stresskrav for obligasjon-er, særlig der varigheten ligger på rundt fem år, utsteder er solid og den underliggende pantesikkerhet er god. Også andre aktører etterspør slike obligasjoner. En rekke av de store eiendomstransaksjonene i fjor ble finansiert i obligasjonsmarkedet. Kjøpere av obligasjoner er både forsi-kringsselskaper og andre investorer, sier Bjørkholt.

Fisjon, fusjon eller salg av eiendom - tenk MVA og skatt

www.pwc.no

Har du gjort påkostning på fast eiendom eller kjøpt varige driftsmidler og må dokumentere latente justeringsforpliktelser eller rettigheter? Dette må håndteres i forbindelse med omorganiseringen.

Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS hjelper deg med nødvendig dokumentasjon og justeringsavtaler ved omorganiseringen samt håndtering av skatt.

I tillegg til MVA-rådgivning, formidler vi CS Justeringsmodul – et verktøy som hjelper deg med det løpende dokumentasjonsbehovet.

For mer informasjon kontakt:

Trond Ingebrigtsen, Tlf: 952 60 810

© 2013 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfi rmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfi rmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.


Forsikringsselskaper inn i OPS?BA-HR har store forventninger til markedet for offentlig privat samar-beid, såkalt OPS, i tiden fremover. Sterk befolkningsvekst har gitt en stor etterspørsel etter offentlige investeringer i skoler og sykehjem. Ifølge Anne Sofie Bjørkholt er flere anbudskonkurranser innenfor OPS under forberedelse.

– Vi i BA-HR har tatt initiati-vet til en standardisering av de OPS-kontraktene som regelmessig benyttes av kommunene i skole-prosjekter. Målet er å etablere et kontraktsverk som oppfattes som gjenkjennelig hos et bredere lag interessenter, samt en kontrakts-struktur som åpner for at hvem

som helst i prinsippet kan eie eller finansiere OPS-selskapet, mens kommunen likevel er sikret sin leveranse, sier Bjørkholt.

Hun mener en standardisering vil gjøre OPS-prosjektene mer interessante og tilgjengelige for flere, herunder forsikringsselskaper. Prosjekter med lange leiekontrakter og offentlig leietaker er ypperlige investeringer for denne gruppen, sier hun.

– Med en slik kontraktsstruktur kan også livselskaper, fond, store eiendomsselskaper og andre delta i konkurransen om OPS-prosjektene. Man begrenser seg ikke til bare noen få entreprenører som har tilgjengelig kapital, sier Bjørkholt.

101

Tydelige kontrakter, ordentlig dokumentasjon og dialog og befaring er det som sikrer at Avantor har få rettstvister med leietaker i forbindelse med leietakers tilbakestillingsplikt.

Skygger unna

kranglene

Det er ikke sjelden at det oppstår uenig heter mellom leietaker og gårdeier når leietaker flytter ut av lokalene. Avantors forvaltnings direktør Roy Frivoll forteller at de gangene det oppstår uenighet gjelder det som oftest leietakers tilbakestillingsplikt.

– Det er flere grunner til dette. Leie taker kan ha unnlatt å vedlikeholde lokalene, og latt de slites ned de siste årene av leiekontrakten. Ansvarlig hos leietaker er ikke kjent med krav til vedlikehold og tilbakestilling. Dette skjer ofte fordi den som opprinnelig inngikk leiekontrakten ikke lenger er ansatt i selskapet. I tillegg er det ofte at megler benyttes, og leietaker ikke har kompetanse på forpliktelsene sine, sier Frivoll til NæringsEiendom.

Han mener det viktigste tiltaket for å unngå krangling mellom leietaker er å ha tydelige kontrakter.

– Vi opererer med tydelige kontrakter som baserer seg på Norsk Eiendoms mal, sier Frivoll.

Dokumentasjon og dialog– Bilder av lokalene bør tas før innflytting for å ha dokumentasjon

på tilstanden av lokalene, når man etter noen år skal ha en diskusjon om tilbakestilling og vedlikehold.

– For å unngå konflikter, prøver vi i størst mulig grad å ha en dialog og befaring med leietaker i god tid før kontraktsutløp for å få en felles forståelse for hva forventningene er ved til tilbakelevering og utflytting. Dette også for at leietaker skal ha mulighet og tid til å ta igjen på etterslep på vedlikehold, eller vurdere å kjøpe seg ut av ansvaret.

Som gårdeier kan det også være fornuftig å hyre inn hjelp utenfra. Det er noe som kan være med på å dempe et eventuelt konfliktnivå.

– Vanligvis bruker vi en tredjepart til å vurdere manglende vedlikehold og tilbakestilling, og taksere dette. Dette benyttes som grunnlag for diskusjon med leietaker, sier Frivoll.

Avantordirektøren mener at selskapets rutiner innenfor dette området har bidratt til få strider med leietakere.

– I løpet av mine ti år, har vi ikke hatt noen rettstvist med leietaker.


Forvaltningsdirektør Roy Frivoll i Avantor er tilhenger av dialog med leietaker før kontraktsutløp, slik at det blir en felles forståelse om forventningene ved tilbakelevering av lokalene.

102

Juss

NE

011

3 w

ww

.ne.

no

w

ww

.nen

yhet

er.n

o

Idar Kreutzer, Finansnæringens Fellesorganisasjon

Geir Lippestad, Universell Utforming AS

Karsten Kallevig, Norges Bank Investment Management

Tony Horrell, Colliers International England & Irland

Ragnar Eggen, Akershus Eiendom

Christian Ringnes, Eiendomsspar

Morten Grongstad, AF Gruppen

Eric Sandtrø, Gründer av Komplett.no

Onsdag 13. februarRadisson Blu Plaza Hotel, Oslo

Påmelding:W: nekunnskap.noE: [email protected]:kr3900,-eksmva.Festmiddagikkeinkludertiprisen.

Finansmarkedeti2013-hvakanviventeoss?

Oljefondetseiendomsinvesteringer

Investeringerietinternasjonalteiendomsmarked

Partnerstrategier–hvordanbyggervilagforfremtidenseiendomsprosjekter

Universellutforming–hvorforaltdettemaset?

Boligboblersanatomi–oghvadetbetyrforNorgei2013

Kjøpogsalgavnæringseiendom–innsiktogtrenderfor2013

Netthandelseksplosjonen–krokenpådøraforeiendomsbransjen?

Ogslikblir2013…

PresentasjonavdenominertetilCityprisen2012

Program:

NorskEiendomogNEkunnskaphardenstoreglede

av å invitere til eiendomsbransjensdesidert største

samlingspunkt–Citykonferansen2013!

Hovedsponsorer:

Telenor Eiendom benytter anledningen til å ønske eksisterende og potensielle nye leietakere et Godt Nyttår. Vi vil den kommende tiden ha spennende lokaler å tilby markedet i sentrale områder.

Selskapet driver en landsomfattende virksomhet med forvaltning av ca. 900 000 m2 bygningsmasse i ulike segmenter, og kan tilby våre leietakere kostnadseffektive lokaler og tjenester etter behov. Ta kontakt med en av våre forvaltere på telefon 09011 for mer informasjon om hva vi kan tilby.

Besøk også www.telenoreiendom.no

Snarøyveien 30, Fornebu

God arkitekturstimulerer tilkreativitet

Bilag NæringsEiendomjanuar 2013

KONTAKTKnut olderkjær922 47 [email protected]

STRØMSVEIEN 47

Forretningslokale på ca. 700 kvm BTA + andel fellesareal. Unik beliggenhet og eksponeringsmuligheter. Rålokale klart for ny eiers innredning.

5 p-plasser i kjeller medfølger seksjonen. Nærmeste naboer: Rema 1000, Strømmen Stor-senter og Peppes Pizza. Kort vei til buss og tog. Oppdragsnr: 12120

CA. 700 KVMFORRETNINGSLOKALE

SKEDSMO

TIL SALGS

KONTAKTrune eide 900 29 [email protected]

NORDSNOVEIEN 11-13

Sentral beliggenhet. Gode profi lerings-muligheter. Næringsseksjon på 376 kvm BTA. Fleksibel planløsning.

Nyoppusset og godt vedlikeholdt. Eksklusiv bruksrett til 6 p-plasser. Verditakst: Kr 4.550.000,-. Oppdragsnr: 12124

376 KVMFORRETNING/KONTOR

LILLESTRØM/KJELLER

TIL SALGS

utg. 012013nærings-

eiendommerRomerike – Oslo Nord

Denne utgaven inneholder et variert utvalg av våre eiendommer

for salg og lokaler for utleie.

reAL eiendomsmegling As, solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: [email protected] - www.real.no

KONTAKT

591 KVMKONTOR

SKEDSMO / LILLESTRØM

eivind Aursøy67 91 76 [email protected]

STILLVERKSVEIEN 1

Sentral beliggenhet med unik profi lering. Beliggende i byggets 2. etg. God og moderne standard. Nærmeste naboer: Kiwi, G-Sport, Sats og Rema 1000. Direkte adkomst fra P-hus.

Ventilasjonsanlegg med kjøling. Oppvarming og strøm inkl. i felleskostnadene. 2 min. fra Lillestrøm jern-banestasjon. Oppdragsnr: 12114

TIL LEIE

KONTAKT

1.400 – 4.200 KVM KALDTLAGER

LØRENSKOG

gunhild smestad67 91 76 [email protected]

LOSBYVEIEN 1

Sentral beliggenhet i Lørenskog. Kan deles i mindre arealer fra ca. 1.400 kvm.

2 stk. kjøreporter (H 3,5 x B 4,25). Tilgang til wc og noe kontor.

God el-kapasitet. Mulighet for leie av utelagringsarealer. Varmekabler i rampe. Oppdragsnr: 12108

TIL LEIE

KONTAKT

579 KVMKONTOR

RÆLINGEN


SLYNGA 10

Moderne og representative kontorarealer. 579 kvm kontor BTA. Flotte omgivelser med fantastisk utsikt. Enkel adkomst. Kun få minutter fra Lillestrøm stasjon.

Godt med parkering. Kantine og ventilasjons-anlegg. Ca. 400 kvm lager i nabobygg. Oppdragsnr: 12072

TIL LEIE

KONTAKT

TOTALT CA. 1.075 KVM3 NÆRINGSSEKSJONER

NANNESTAD/MAURA

Knut olderkjær922 47 [email protected]

VESTRE HURDALSVEG 31

Helt næringsbygg med 3 separate seksjoner. Ca. 908 kvm lager og ca. 167 kvm kontor. God standard. Eiet tomt på 3.681 kvm. Selges samlet eller oppdelt.

Antatt gode utviklings-muligheter. Eiendommen blir fristillet kjøper. Prisantydning: Kr 6.500.000,- Oppdragsnr: 12079

TIL SALGS

reAL eiendomsmegling As, solheimveien 112, P.b 322, 1471 Lørenskog | Tlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651 | e-mail: [email protected] - www.real.no

KONTAKT

109 OG 126 KVMKONTOR-/FORRETNING-/SHOWROM

SKEDSMO/KJELLER


GUNNAR RANDERSVEI 24

Sentralt beliggende i nytt bygg fra 2009. 1. etg. med direkte adkomst og god standard. 109 kvm: Hjørnelokale. 126 kvm: I front på byggets langside.

Mulighet for leie av bod/lagerplass. Godt med kunde parkering. Kort vei til off. kommu-nikasjon. Oppdragsnr: 10005

TIL LEIE

KONTAKT

351 KVMFORRETNING/KONTOR/SHOWROM

ULLENSAKER


SUNDBYTUNET

Sentralt beliggende i Jessheim sentrum.

Et levende “tun” med kvalitet og tradisjoner.

God standard.

God profi lering.

Kort vei til buss og tog.

Godt med parkering.

Oppdragsnr: 12087

TIL LEIE

KONTAKT

132 OG 98 KVMFORRETNING-/KONTOR

JESSHEIM


GOTAASALLÉEN 9 – 11

Sentralt beliggende i Jessheim sentrum. Gode profi leringsmuligheter. 1. etg. ca. 132 kvm forret-ningslokale. Flott beliggende hjørnelokale. Direkte adkomst fra gaten. 2. etg. ca. 98 kvm kontor.

Ventilasjonsanlegg og parkering. Kort vei til off. komm. og alle fasiliteter. Oppdragsnr: 12054

TIL LEIE

KONTAKT

OPPTIL 1.012 KVMFORRETNING/KONTOR/SHOWROM/TRENINGSSENTER

SKARNES/SØR-ODAL


SILOVEGEN 20

Sentralt beliggende i sentrum syd på Skarnes. Lokale 1: Ca. 433 kvm kom-binasjon. Lokale 2: Ca. 438 kvm kom-binasjon.

Lokale 3: Ca. 141 kontor. Andre leietakere i bygget: Rema 1000 og Europris. Fri kundeparkering. Oppdragsnr: 12090

TIL LEIE

KONTAKT

1.512 KVMKOMBINASJONSEIENDOM

KOMBINASJONSEIENDOM TOMT

FORRETNINGSBYGG

SØRUM

SØRUM

SKEDSMO/STRØMMEN

hvem

LINDEBERGVEGEN 1

STRØMSVEIEN 62

Salg av Ausen Industrier AS, org.nr: 995 746 069.

Bygningsmasse: Ca. 1.512 kvm.

Tomt: Ca. 9.332 kvm.

Netto leieinntekter p.t: Ca. kr 1.280.000,-

Potensial i videre utbygging / ledige arealer.

Prisantydning: Kr 25.000.000,-

Oppdragsnr: 11092

Salg av eiendomsaksjeselskap.

Netto leieinntekter: Ca. kr 2.600.000,-

KOMMER FOR SALG

Salg av AS, som eier av tomten.

Tomt: Ca. 14.600 kvm, godkjent for fradeling.

Nærhet til av- og påkjøring E6.

Prisantydning: Kr 19.000.000,-

Oppdragsnr: 11113

Salg av Strømsveien 62 AS, org.nr: 992 581 123.

Leieinntekter: Ca. kr 2.722.000,-

Meget sentral beliggenhet i Strømmen sentrum.

Gjennomgående høy standard.

Kort vei til off. kommunikasjon.

Oppdragsnr: 11066

KOMMER FOR SALG

TIL SALGS

TIL SALGS

FOR LEITHEGRUPPEN HAR VI FOR SALG

FORRETNINGSBYGG

LØRENSKOG ASTRIDSVEI 1

Salg av AS Globusgården, org.nr: 931 546 309.

Leieinntekter: Ca. kr 5.300.000,-

Potensial i hht ny reguleringsplan ved boligutbygging.

Meget sentral beliggenhet i Lørenskog sentrum.

Verditakst: Kr 59.000.000,-

Oppdragsnr: 12094

eivind Aursøy | 67 91 76 55 | [email protected] Trond Leithe | 916 35 000 | [email protected]

TIL SALGS

TIL SALGS

TRETJERNDALSVEGEN 50

KONTAKT

solheimveien 112, P.b 322 - 1471 LørenskogTlf: 6791 7650 - Fax: 6791 7651

e-mail: [email protected] - www.real.no

NæringsEiendom 01-2013

Documents

Transcript of NæringsEiendom 01-2013