Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment.

МАЛАХОВ

ВЛАДИМИР ИВАНОВИЧ

кандидат экономических наук доктор делового администрирования

СИСТЕМНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

г. Москва, 2014 год.

Малахов В.И. «Системный Промышленный Редевелопмент», Москва, 2014г. Стр. 2

ИНТЕЛЛЕКТ-КАРТА КНИГИ «СИСТЕМНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ»

Инжиниринговая концепция

Интеграционная концепция

Редевелопмент по ЖЦ продукта

Заключение

Инвестиционная концепция

Редевелопмент по ЖЦ объекта

Территориальный редевелопмент

Трансрегиональный

редевелопмент

Инвестиционно-строительный инжиниринг

Комплексный и Системный

инжиниринг

Системный промышленный редевелопмент

Концепции промышленного редевелопмента

ВВЕДЕНИЕ

Отличия Девелопмента и Редевелопмента

Промышленный Девелопмент и Редевелопмент

Бизнес-модели Девелопмента

Комплексный промышленный редевелопмент


ВВЕДЕНИЕ.

Те, кто профессионально занимается девелопментом недвижимости, вполне обоснованно могут спросить: «Что нового сегодня можно сказать о девелопменте?». И, скорее всего, такой вопрос будет объективен, поскольку основной понятийный аппарат девелопмента давно перешел в категорию консервативных знаний, а правоприменительные нормы необходимо изучать непосредственно для проектов в каждой конкретной стране, учитывая, что и внутри некоторых стран есть существенные отличия в правилах девелопеского бизнеса. Другими словами, сегодня не появляется чего-то концептуально нового в девелопменте недвижимости так часто, как хотелось бы, а узкие вопросы реализации локальных девелоперских проектов надо изучать в рамках конкретной законодательной и исполнительской конфигурации. И с этим трудно не согласиться. Вместе с тем, накопился целый ряд комплексных понятийных вопросов, которые, так или иначе, стали генерировать концептуальную противоречивость на исполнительском уровне ровно в той степени, что девелоперские проекты стали неэффективными. В такой ситуации требуются повторные заходы на теоретические основы той или иной системы знаний, с тем, чтобы по-новому взглянуть на базовые установки и внести коррективы с оглядкой на практику последних лет. Среди таких противоречивых моментов можно выделить:

1. Соответствие понятийного аппарата девелопмента в целом и реализации любых инвестиционно-строительных проектов. Основная причина дисбаланса – представление девелопмента как бизнеса, не связанного с реализацией проектов в промышленности, государственных заказах, а суженного вплоть до понятия городского жилья или инфраструктуры поселений.

2. Концептуальное разделение понятий Девелопмента и Редевелопмента с точки зрения взаимной подчиненности и вытекающей отсюда классификации реализуемых проектов. Четкое понимание того, что любой проект редевелопмента априори является девелоперским, но при этом олицетворяет только один из видов девелоперских проектов и представлено в этом пособии.

3. Обязательно необходимо отделить восприятие девелопера как Инвестора, как Заказчика и как Исполнителя, учитывая то, что обе эти функции могут быть объеденены в рамках единого корпоративного образования. Точное восприятие девелопера в рамках инвестиционно-строительной иерархии повзволяет будущим специалистам в области девелопмента безукоризенно ощущать процесс реализации любого проекта.

4. Уточнение понимание концессионного девелопмента, как вполне самостоятельной бизнес-модели девелопмента, а соответственно, треубующей собственного описания и систематизации методологии. В рамках концессионного девелопмента, логичным последствием которого является институт частно-государственного пратнерства (ГЧП), необходимо рассмотреть и вопросы повышения эффективности реализации девелоперских проектов в рамках ГЧП в целом.

5. Отношение к индустриальному строительству как к специфическому, но все-таки, девелопменту. Промышленный девелопмент как фактор глобального девелопмента, в том числе глобального гардостроительного девелопмента, практически потерялся в текущем практическом контексте. Этому вопросу иы также попытаемся уделить необходимое внимание.

6. Вопросы создания эффективных корпоративных образований и овпросы организационного строительства девелоперского бизнеса в целом. Специфика девелоперских холдингов и классификация девелоперских структур в целом по ключевой компетенции учредителей или инициаторов создания такого бизнеса. Понимание источника инициации девелопреской компании позволяет не только выстроить эффективную организационную и корпоративную структуру такой компании, но и сформировать результативную структуру проектного управления, нацеленную на самовоспроизводство девелоперских проектов.

Разумеется, это только наиболее важные вопросы, требующего определенного прояснения, есть

еще целам совокупность сопуствующих и производных тем, которые можно, так или иначе, задеть в обсуждении. Это и вопросы девелопмента водной недвижимости, это и вопросы логистического и, вообще, инфраструктрного девелопмента, это и вопросы экологического редевелопмнета и все аспекты их учета при реализации инвестиционно-строительных проектов.

Это первая попытка создать такое пособие, но мы предполагаем, что оно вырастет в самостоятельный учебный курс. Уверены, пособие будет не только полезным для вас, но и интересным.


ОТЛИЧИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА И РЕДЕВЕЛОПМЕНТА.

Основной понятийный дисбаланс между девелопментом и редевелопментом состоит в том, что нет окончательной ясности в вопросе – являются эти понятия равными и самостоятельными, или, все-таки, одно является подчиненным другого. Несмотря на то, что вопрос кажется визуально простым, есть ряд факторов, существенно влияющих на точное восприятие этих понятий. Во-первых, это уже сформированное шаблонное представление, что девелопмент – это вообще предпринимательская деятельность связанная с созданием и эксплуатацией объектов только коммерческой и жилой недвижимости, то есть, не имеющей отношения к индустриальным объектам. Во-вторых, появилось устойчивое восприятие того, что Редевелопмент – это, тоже отдельная деятельность по изменению бывших объектов промышленности, опять-таки, только в объекты жилой и коммерческой недвижимости. В результате следует псевдологичное заключение, что это два равноценных вида деятельности в области создания и управления недвижимостью. Разумеется, это два, весьма упрощенных подхода, но именно такие подходы становятся общеупотребительными, а потому и формируют искаженную картину общей концепции девелопмента.

Именно поэтому, основной задачей настоящего пособия является формирование поля точных дефиниций не только в части редевелопмента, но и девелопмента в целом. Поэтому и начать имеет смысл с классической классификации девелопмента и опередления редевелопмента как подвида девелопмента (Рис.1).

ДЕВЕЛОПМЕНТ (мы рассматриваем исключительно как «Девелопмент недвижимости», так как

сегодня использование термина «Девелопмент» характерно и для других отраслей, например, девелопмент программного обеспечения) – это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием или изменением объектов недвижимости, приводящих к достижению предпринимательских целей через увеличение их ценности.

Как уже было отмечено, в российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент жилой недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и общий девелопмент, предполагающий системное отношение к инвестиционно-строительной деятельности, как к комплексу девелоперских задач. Кроме того, девелопмент стал рассматриваться и как менеджерская квалификация для специалистов в области развития любого иного бизнеса.

Разумеется, девелопмент не появился в России с момента развития рыночных отношений. Как естественная компонента любого народного хозяйства он присутствовал и в советской модели управления, но под другим комплексом дефиниций, инструментов и механизмов реализации.

Фи-Девелопмент

По бизнес-модели девелопмента

Концессионный Девелопмент

Спекулятивный Девелопмент

Инвестиции

Проектное финансирование

Авансирование

Спонсорство

Ипотека

Смешанное финансирование

Отраслевой девелопмент

Универсальный девелопмент

Девелопмент городского жилья

Девелопмент загородного

жилья

Коммунальный девелопмент

Девелопмент учреждений

Офисный девелопмент

Сервисный девелопмент

Логистический девелопмент

Ландшафтный девелопмент

Рекреационный девелопмент

Географический девелопмент

Экологический редевелопмент

Девелопмент капитальной недвижимости

BTS-девелопмент (Built-to-suit)

Бренд девелопмент

Девелопмент участков земли и шельфа

Девелопмент поселений

Кластерный девелопмент

Агропромышленный девелопмент

Лесопромышленный девелопмент

Девелопмент особых зон, парков и районов

Инфраструктурный девелопмент

Лизинг девелопмент

По участию Заказчика

По источникам финансирования

Базис классификации

По объектам девелопмента

Комплексный девелопмент

Промышленный девелопмент

Девелопмент жилой недвижимости

Девелопмент социальной

недвижимости

Девелопмент коммерческой недвижимости

Займы и кредиты

Рис. 1 Базовая классификация Девелопмента недвижимости

http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_development

http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A0%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82&action=edit&redlink=1


Например, в России до сих пор широко используется понятие «Застройщик», которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию «Девелопер», однако последнее, как мы уже выяснили, является более широким, поскольку подразумевает возможность развития недвижимости и в некоммерческих интересах. Поэтому более правильным аналогом российскому термину «Застройщик» является английский Builder. А под Девелопером можно понимать и вообще не Заказчика, а, например, Инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Как видно из рис.1 классификация девелопмента недвижимости не может не вызывать множество вопросов, только потому, что её насыщенность не воспринимается как система субъектами рынка. В основном это недопонимание связано с постоянным перемешиванием классификаций объектов девелопмента, субъектов девелопмента и бизнес-моделей девелопмента. А, соответственно, решение этих вопросов, чаще всего, переносится на уровень реализации конкретного девелоперского проекта без должной оценки его места в классификации. Например, на рис.2 представлена классификация промышленного девелопмента, как один из подвидов классификации по типам объектов девелопмента. Акцентирование внимания на промышленном девелопменте делается не случайно – главная идея пособия как раз и сводится к тому, что Девелопментом является создание и изменение ЛЮБОГО объекта недвижимости, включая земельные участки и всего, что неотделимо от них в силу естественного географического расположения. То есть девелопмент является безусловной деятельностью практически любого хозяйствующего субъекта, связанного с созданием и изменением объекта недвижимости, в том числе промышленного или государственного.

Монопродуктовый Цех (линия)

Полипродуктовый Цех (станки)

Цех единичного производства

Апстрим девелопмент

Мидстрим девелопмент

Универсальный цех – универсальная инфраструктура

Уникальный цех – универсальная инфраструктура

Уникальный цех – уникальная

инфраструктура

Универсальный цех, не требующий

инфраструктуры

Кластерная интеграция

Ремесленная интеграция

Даунстрим девелопмент

Гидро

энергетика

Атомная


Тепловая


Возобновляемая


Химическая промышленность

Авиастроительный девелопмент

Судостроительный девелопмент

Девелопмент ж/д машиностроения

Инвестиционная интеграция

Металлургические производства

Девелопмент производств

автотранспорта

Девелопмент производств механизации

Промышленность стройматериалов

Комплексный промышленный девелопмент

Моноотраслевой Поли технологичный цех

Межотраслевой Поли технологичный цех

Отраслевая специализация

Нефтегазовая промышленность

Тепловая и Электроэнергетика

По объектам девелопмента

Транспортное машиностроение

Универсальный девелопмент

Рис. 2 Пример классификации объектов Девелопмента 2-го уровня - Промышленного Девелопмента

Девелопмент.

Девелопмент (в значении девелопмент недвижимости) – это любая

предпринимательская деятельность, связанная с созданием или изменением

объектов недвижимости (в том числе, земельных участков), приводящая к

достижению предпринимательских целей через увеличение их потребительской

ценности.

Девелопер.

Девелопер – это предприниматель, получающий прибыль от использования проведенных им изменений в объектах недвижимости (девелопмента). Для этого он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где, приобретателя земельного участка под застройку, организатора проектирования объекта, нанимателя генподрядчика, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции. Он же возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения ценности объекта недвижимости.

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9%D1%89%D0%B8%D0%BA

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%A1%D0%A1%D0%A0


Безусловно, может возникнуть сомнение, считать ли девелопментом создание объектов, не связанных с предпринимательской деятельностью, то есть, напрямую не фиксированных на получение расчетной прибыли или иного позитивного эффекта, выраженного в финансовых единицах? Например, таким объектом может быть строительство какого-то военного объекта по заказу Министерства Обороны, однозначно не предусматривающего коммерческое использование. Разумеется, это тоже девелопмент, поскольку в данном случае предпринимательская деятельность государства выражается в увеличении ценности любого объекта недвижимости через критерии его государственной защищенности, а соответственно – экономической стабильности и надежности, что приносит государству доход в виде налогов, пошлин и иных сборов. Кроме того, есть эффект от инфраструктурного освоения близлежащих территорий, что повышает ценность объекта недвижимости как объекта БУДУЩЕГО РЕДЕВЕЛОПМЕНТА, к чему мы собственно и ведем эти рассуждения.

Кроме того, из определения девелопмента видно, что ИЗМЕНЕНИЕ объекта недвижимости для достижения предпринимательских целей путем увеличения его потребительской ценности, по сути и является РЕДЕВЕЛОПМЕНТОМ, поскольку изменение как воздействие может быть применено только к существующему объекту недвижимости (см. рис.3). Исходя из этих соображений мы можем констатировать, что редевелопмент является частью понятия девелопмент вообще, а его определение может выглядеть так:

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ – это предпринимательская деятельность в области девелопмента, связанная с изменением существующих объектов недвижимости, приводящим к достижению предпринимательских целей через увеличение их ценности.

А теперь давайте вообще оценим объём Редевелопмента по сравнению с Девелопментом, как

поглощающим понятием. Даже небольшие рассуждения приведут вас к тому, что критическая масса объектов девелопмента – это проекты редевелопмента, поскольку так или иначе в них использованы объекты, уже когда-то подвергавшиеся девелопменту (см. рис.41). Нового строительства на заповедных землях не так уж и много. Фактически можно констатировать, что в большинстве случаев именно девелопмента в области жилой и нежилой коммерческой недвижимости, речь как раз идет или о комплексном редевелопменте земельных участков, либо о редевелопменте уже существующих зданий и сооружений, а также прилагаемых к ним инженерных сетей, дорог и иных коммуникаций. В то же

1 Примененные на данном рисунке понятия Redfield и Bluefield использованы автором исключительно для уточнения вариантов редевелопмента.

ДЕВЕЛОПМЕНТ может быть: Если объект недвижимости

НИКОГДА не подвергался девелопменту – GREENFIELD

Реконструкция

УЖЕ подвергался девелопменту – РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

Модернизация

Расширение

BROWNFIELD - Объект уже выведен из активного оборота

Лофт-девелопмент

С использованием результатов предыдущего девелопмента

Без реабилитации

Без использования результата предыдущего девелопмента

Диверсификация

Искусственной: например,

Рекультивация

Естественной

С реабилитацией

REDFIELD - Объект ещё находится в эксплуатации (пользовании)

Рис. 3 Дополнительный Базис классификации Девелопмента по состоянию объекта недвижимости


время, если разговор идет о новом строительстве, то есть о гринфилде в общепринятом употреблении этого термина, то здесь доля именно промышленного, а также инфрастуктурного или трансопртного строительства будет доминирующей тотально. Другими словами, новый девелопмент как раз меньше всего характерен для жилого и коммерческого городского строительства.

Давайте попробуем заглянуть в историю редевелопмента. Само понятие «Редевелопмент» впервые появилось в США именно в связи с появлением необходимости оживления пришедших в упадок промышленных районов. Компании, занимавшиеся редевелопментом, осуществляли перестройку устаревших предприятий, устраивая в их стенах новые, экономические обоснованные объекты недвижимости. Чаще всего даже сам редевелопмент шел поэтапно. Сначала производственные сдания превращались в логистические комплексы и сдавались в аренду коммеречским и торговым компаниям. Чаще всего именно такой редевелопмент совершенно не предполагал существенных изменений в требованиях к земельному участку: ненужные инженерные сети отглушались, оборудование просто демонтировалось, а проезды и места перевалки грузов высвобождались для сотрудников и техники логистических служб. Затем начинался второй этап редевелопмента промышленных зон и находящихся там зданий и сооружений.

Этот этап предполагал превращение бывших промышленных контор и даже цехов в

аппартаменты (лофт-девелопмент), объекты социального девелопмента и торгово-офисной недвижимости. Разумеется, здесь требовалось не просто провести реконструкцию зданий, но и существенно изменить прилегающие территории, провести экологическую очистку грунта, привести окружающие территории в соответсвие стандратам жилых районов и создать соответствующую социальную среду.

Такие же вопросы возникали в других странах, принимавших решения об изменении статуса промышленных территорий и выносе промышленных зон из городской черты. В России также сложилась ситуация, когда стало велико количество больших производственных площадей, которые простаивают без дела и приходят в негодность. Такая ситуация сложилась по ряду причин:

1. Промышленная недвижимость, возведенная в 60-80 годы 20-го столетия не отвечает современным технологическим требованиям. Реконструкция же данных помещений под новое оборудование или потребует огромных затрат, или невозможно технологически и по экологическим соображениям.

ЦИКЛ ДЕВЕЛОПМЕНТА объекта недвижимости

Условные наименования

Создание нового объекта капитального строительства на

земельном участке, не подвергавшемуся девелопменту

Редевелопмент функционирующего объекта капитального строительства

(одноразовый или многократный)

Greenfield

ГРИНФИЛД

RedField-1

РЕДФИЛД-1

Редевелопмент выведенного из эксплуатации объекта капитального строительства без изменения статуса

земельного участка

BrownField-1 БРАУНФИЛД-1

Редевелопмент выведенного из эксплуатации объекта капитального строительства и земельного участка

одновременно

Редевелопмент перестроенного объекта капитального строительства

(одноразовый или многократный)

RedField-2 РЕДФИЛД-2

BrownField-2 БРАУНФИЛД-2


Редевелопмент находящегося в эксплуатации земельного участка,

независимо от статуса объектов капитального строительства

Экологический Редевелопмент выведенного из оборота земельного

участка (Реабилитация)


Создание нового объекта капитального строительства на

реабилитированном земельном участке

BlueField БЛЮФИЛД

И ТАК ДАЛЕЕ

Редевелопмент функционирующего объекта капитального строительства (одноразовый или многократный) на

реабилитированном участке

Рис. 4 Жизненный цикл девелопмента


2. Основной потребитель, в настоящее время – малые и средние торговые предприятия, которым необходимы для развития логистические комплексы или такая же промышленная недвижимость, но определенной специфики. К такой специфике относят высокие мощности производства, наличие ж/д путей подъезда, автономные коммуникации и отдельно стоящие здания малых габаритов.

3. Требования потенциальных арендаторов зачастую бывают завышены, поскольку уже существуют специальная логистическая недвижимость, отвечающая всем высоким запросам, но которые невозможно повторить на неиспользуемых промышленных объектах, доступных для аренды.

4. Собственники такого вида бывшей промышленной недвижимости зачастую предлагают объекты, которые находятся в плачевном состоянии, однако цены при этом снижать не планируют, поскольку земля находится в зоне высоких цен.

5. Отсутствует необходимая правовая и юридическая информация по сдаваемым в аренду помещениям, а также отсутствует транспортно-социальная инфраструктура для жилого редевелопмента.

Монопродуктовый Цех

(линия)Монопродуктовый

Цех (линия) Полипродуктовый

Цех (станки)Полипродукто

вый Цех (станки)

Цех единичного производстваЦех

единичного производства

Техническое перевооружение

Редевелопмент застроенного участка

с удалением ОКСУниверсальный цех – универсальная

инфраструктура Редевелопмент пустого участка с

созданием ОКСУникальный цех –

универсальная инфраструктура Редевелопмент

застроенного участка с изменением

ОКСУникальный цех – уникальная

инфраструктура Редевелопмент застроенного участка

с добавлением ОКСУниверсальный цех, не требующий


Комплексный Редевелопмент

Моноотраслевой Поли технологичный

цехМоноотраслевой Поли

технологичный цех Межотраслевой Поли

технологичный цехМежотраслевой

Поли технологичный цех

Объекты капитального строительства (ОКС)

По объектам Редевелопмента

Земельные участки и их содержимое

Техническое переоснащение

Технологический реинжиниринг

Техническое довооружение

Экстенсивное расширение

Процессный

реинжиниринг

Перепрофилирование

С изменением целевого назначения

Без изменения целевого назначения

Расширение номенклатуры

Последующий передел

Сдача в аренду и связанные услуги

Интенсивное уплотнение

Диверсификация

Модернизация Увеличение полезности

Рис. 5 Пример возможной классификации Редевелопмента

Капитальный ремонт.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -

замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или

элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или)

восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического

обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные

или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных

элементов.

Реконструкция.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров

объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе

надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление

несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных

элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или)

восстановления указанных элементов.


Примерная классификация редевелопмента с точки зрения отношения как отдельно к объекту капитального строительства, к земельному участку, так и к комплексного подхода, представлена на рис.5. Почему примерного? Просто потому, что перечислить все комбинации возможного редевелопмента не представляется объективно необходимой задачей. При этом, часто под редевелопмент подводят многочисленные работы по текущему ремонту и временной перепланировке помещений, даже при условиях изменения временного целевого назначения. Именно здесь кроется главная задача такой классификации – научиться отличать редевелопмент от ремонта и его аналогов.

Ключевым отличием проектов редевелопмента от любых работ по ремонту и перепланировке помещений путем изменения неответственных конструкций является необходимость реализации такого проекта как нового инвестиционно-строительного продукта с выполнением всех этапов инвестиционно-строительно процесса, начиная от концептуального обоснования, с обязательным проектированием и экспертизой безопасности и заканчивая ликвидационными мероприятиями. Учет в процессе реализации такого инвестиционно-строительного проекта не только затрат на новое целевое использование объекта недвижимости, но и его влияния на цикл редевелопмента в целом (см. рис.4), является тем критерием оценки такого события, как комплексный редевелпомент индустриальной недвижимости!

Исходя из этих соображений мы можем выстроить логический ряд тезисов о месте редевелопмента в инвестиционно-строительной отрасли:

1. Любой инвестиционно-строительный проект является девелоперским проектом априори; 2. Большая часть девелоперских проектов по своей сути являются проектами редевелопмента,

поскольку там, так или иначе, присутствует элемент изменения результатов предыдущего девелопмента;

3. Редевелопмент может касаться как объекта девелопмента целиком, так и отдельной его составляющей, как объекта капитального строительства, как земельного участка, так и неотделимых от участка компонентов – недр и водных пространств;

Управляющий или Фи-Девелопер

Девелопер, который предоставляет услуги пассивному заказчику по

наилучшему использованию объекта девелопмента. Вознаграждение – или от

объема работ или от производительности.

Формула эффективности:

CAPEX MAX & OPEX MAX

Рантьирующий Девелопер

Девелопер рассматривает объекты как долгосрочные вложения, в случае

отсутствия желаемого рыночного спроса по их реализации получает доход от аренды, перекладывая затраты на

стороннего оператора или арендаторов.


CAPEX MIN & OPEX MAX

Концессионный девелопер

Девелопер строит объект под заказ и по условиям договоров получает доход от

временной эксплуатации, или эксплуатирует его до полного расчета с будущим собственником. Кроме того,

возможен вариант монопольного девелопера-оператора,

обслуживающего подобные объекты.


CAPEX MAX & OPEX MIN

Сам себе Девелопер

Девелопер в одном лице (могу быть разные аффилированные юридические

лица) сам выполняет функции Инвестора, Застройщика, Заказчика, иногда - Генподрядчика и будущего

Оператора. Сторонних исполнителей нанимает только на выполнение

конкретных работ.


CAPEX MIN & OPEX MIN .

Де

вел

оп

ер

Девелопер

Трет

ье л

иц

о

3 4

Третье лицо

Будущий собственник объекта

Буд

ущи

й о

пер

ато

р о

бъ

ект

а

2 1

Рис. 6 Базовая классификация Девелоперов


4. Оценка объекта редевелопмента с точки зрения влияния на его стоимость в будущем и эффективность эксплуатации должна включать оценку влияния этапов жизненного цикла редевелопмента как до текущего проекта, так и после его завершения.

Но классификация девелопмента недвижимости по объектам не дает существенной подпитки для анализа моделей реализации инвестиционных проектов в девелопменте и, соответственно, редевелопменте. Гораздо важнее в данном случае всесторонняя классификация самих девелоперов, которая опирается на те или иные аналитические основания, но в их логичном отнесении на дефиниции редевелопмента. Это, во-первых, касается классификации Девелоперов (см. рис.6) с точки зрения взаимодействия с будущим объектом недвижимости, во-вторых, это классификация девелоперов как Заказчиков или Исполнителей (см. рис.7) с точки зрения бизнес-модели. И наконец, что больше всего касается именно промышленного двелопмента, это классификация Девелоперов как Заказчиков и учет девелоперской компетенции как комплексной инжиниринговой специфики. Именно здесь есть перспектива детального анализа возможных контрактных отношений, применимых для любого объекта

редевелопмента.

Прежде всего, стоило бы обратить пристальное внимание к пониманию самой дефиниции

«Девелопмент». Проблема в том, что при произношении этого термина необходимо очень четко понимать о каком понятийном поле девелопмента идет речь:

1. Девелопер как Заказчик. Мы прекрасно понимаем, что НЕ каждый Заказчик – Девелопер, хотя когда речь идет об инвестиционно-строительных проектах, мы полагаем, что каждый Заказчик, в своем роде Девелопер, по умолчанию. И, все-таки, не всегда он занимается девелопментом.

2. Девелопер как Исполнитель работ и услуг для Заказчика. Это разряд девелоперов, предоставляющих услуги Заказчикам, тем самым Заказчикам, которые классифицируются по одному из 4-х описанных ранее типов. Коротко это звучит так: НЕ каждый Девелопер – Заказчик.

Понятийная многозначность слова «Девелопмент» представлена на рис.7, но в общих чертах подход к контрактному моделированию через понятие «Девелопмент» начинается с того, что Заказчики не всегда занимаются именно девелопментом, в самом привычном понимании этого термина. Например, Заказчики также могут начать инвестиционно-строительный проект, связанный с текущим ремонтом, с капитальным ремонтом, даже не всякую реконструкцию2 можно считать Девелопментом. Есть много иных работ, где Заказчик, инициируя строительные работы, не выступает Девелопером по многим причинам. В том числе по тому, что не меняется ни целевое назначение объекта недвижимости, не увеличивается его ценность для рынка и владельца, не создаются предпосылки для извлечения прибыли из проведенных работ. При этом, все-таки, в большинстве инвестиционно-строительных проектов Заказчик и Девелопер – синонимы. Даже если речь идет о промышленных и инфраструктурных объектах федерального значения. Вместе с тем, чтобы прочувствовать разницу в лкассификации Девелоперов и Заказчиков (см. рис.8) попытаемся выделить их тонкие отличия.

В основе нашего подхода к формулированию методологии реализации инвестиционно-строительных проектов промышленного девелопмента или редевелопмента, лежит также и общая классификация Заказчиков, в основе которой заложено в целом отношение Инвестора к объекту вложения своих капиталов.

Данная матрица предлагает взгляд на любой инвестиционно-строительный проект с двух сторон, а именно: во-первых, с точки зрения сферы профессиональных компетенций Заказчика. Является ли возводимый объект недвижимости или девелопмента средством приложения компетенций Заказчика

2 Градостроительный Кодекс РФ п. 14 ст.1, п. 14.2 ст. 1.

Девелопер как:

Заказчик

Активный Заказчик-

застройщик

Как Застройщик с Техническим

заказчиком

Исполнитель

Комплексный контракт на концессию

Комплексный контракт на

услуги

Рис. 7 Понятийная многозначность термина «Девелопер»


или он для него является непрофильным активом? Соответственно, мы предполагаем, что есть два типа Заказчиков с этой точки зрения – Профессионалы и Непрофессионалы. Другой аспект классификации – это наличие дальнейших планов по эксплуатации возводимого объекта недвижимости. В таблице они представлены как варианты конечного оператора объекта – или это делает сам Заказчик (разумеется, через свои аффилированные службы), или это будет третье лицо, результаты работы которого не интересуют первоначального Заказчика. Заказчик может разбираться в технологии и составе оборудования такого объекта, но реализовать проект он все равно будет, не вникая достаточно глубоко в суть будущих эксплуатационных проблем.

Если оба эти вида классификации представить в виде матрицы, мы получаем 4 основных типа Заказчиков, каждый из которых требует особого к себе отношения и, соответственно, имеет наиболее комфортную для себя совокупность контрактов для успешной реализации проекта. Подробное описание каждого типа Заказчика представлено на Рис.9, хотя оно и не является окончательным. Цель всех Заказчиков – получить экономически максимально выгодное решение проблемы, но исходя из типа Заказчика, участники проекта могут заранее предполагать и формировать наиболее приемлемую модель контрактных отношений в данном проекте.

Разумеется, ни в коем случае не надо воспринимать какого-то конкретного Заказчика именно

как абсолютного Заказчика данного типа. В любом следующем или новом проекте он может выступать в качестве Заказчика совершенно разных типов, поскольку единственным драйвером классификации является отношение Заказчика к результатам проекта и инвестиций. Например, компания – промышленный девелопер, специализирующийся в области строительства заводов по переработке попутного нефтяного газа при строительстве своих заводов постепенно развивалась от активного неквалифицированного Заказчика (в составе не было не только инжиниринговых служб, но и специалистов по эксплуатации, то есть ничего, кроме предпринимательской инициативы), к активному профессиональному Заказчику. При строительстве второго завода уже имелся не только департамент управления проектами, но опыт эксплуатации первого завода, который моментально начал находить отражение в новом проекте. И, наконец, не исключено, что предприятие перейдет в разряд настоящего промышленного девелопера – Пассивного профессионала, то есть компании, которая благодаря

Пассивный Непрофессиональный Заказчик (ПН)

Самый пассивный Заказчик, который не только плохо себе представляет

специфику проектирования, строительства и эксплуатации объекта, но и в принципе не намерены на этом акцентировать внимание в будущем.

Его цель – решение поставленной задачи. Это различные государственные организации или специальные фонды, нацеленные на благотворительность.

Пассивный Профессиональный заказчик (ПП)

Профессиональный Заказчик, инвестирующий в объекты

недвижимости в целях дальнейшей перепродажи, реализации по частям

или в иных целях, не предполагающих эксплуатации объекта и его

использования для получения операционной прибыли от

производственной или арендной деятельности.

Активный Непрофессиональный Заказчик (АН)

Непрофессиональный Заказчик объекта, не входящего в поле его ключевых

компетенций, но необходимого для выполнения непрофильных сервисных функций. При этом Заказчик вынужден

эксплуатировать такие объекты, поэтому имеет компетенции в управлении, поэтому требует тщательного учета в проекте

операционных затрат на эксплуатацию.

Активный Профессиональный Заказчик (АП)

Профессиональный Заказчик в области строительства необходимых ему

объектов. Он не только лучше многих инжиниринговых компаний и подрядчиков разбирается в

технологическом или производственном процессе, он может

адекватно оценить затраты на строительство, ввод в эксплуатацию и вывод из неё на основе собственных

компетенций и опыта.

Зака

зчи

к

Профильный объект

Трет

ье л

иц

о

3 4

Непрофильный объект

Соответствие объекта компетенциям

Буд

ущи

й о

пер

ато

р о

бъ

ект

а

2 1

Рис. 8 Главная классификация Заказчиков


накопленному инжиниринговому капиталу предлагает услуги по строительству таких заводов для клиентов – крупных нефтяных компаний.

Можно дальше спрогнозировать развитие такого промышленного девелопера. Если его акционеры оценят уровень развития внутри компании инжиниринговых компетенций, то вполне вероятно трансформация компании как девелопера: от девелопера-оператора собственных производств к спекулятивному промышленному девелоперу, торгующему заводами. Первый статус девелопера предполагает длительный возврат инвестиций с падающей капитализацией актива и возможностью невозврата или отсрочки возврата инвестиций в связи с глобальными рисками (старение акционеров, изменения на макрорынках, появление новых технологий и т.п.). Второй вариант девелопера – это продажа накопленных инжиниринговых компетенций, которая не только гораздо быстрее обращает капиталы собственников, но и позволяет от проекта к проекту вырабатывать все новые и новые компетенции, вовлекая в них все сопутствующие технологии.

Теоретически, именно такая стратегия позволяет появляться все новым и новым

инжиниринговым компаниям. Инжиниринговые компании это предпринимательский бизнес, который может появиться не только на стыке создания новых производств и их наблюдаемой эксплуатации, но и на стыке поколенческих интересов собственников, когда приоритет вложений в производственные активы сменяется приоритетом вложений в активы, передаваемые по наследству. В то время как крупные институциональные инвестиции в фондоёмкие проекты с долгосрочным возвратом вложений могут поддерживаться только государственными или крупными финансово-промышленными группами.

И, конечно же, один и тот же Заказчик в процессе реализации своих инвестиционных задач может выступать в качестве Заказчика любого типа одновременно. Например, для крупной нефтегазовой компании макроэкономического уровня возможны варианты всех 4-х видов Заказчиков в одном лице, при которых он одновременно вытсупает и разным девелопером.

Заказчик чаще всего вынужден иметь такой объект по объективным причинам. Собственная

служба эксплуатации или нанятый ею специалист

готовит техническое задание на

проектирование (ТЗ) с учетом корпоративных требований и нанимает компанию на ПИРы. В случае необходимости сначала обращаются к

консультантам по строительству аналогичных объектов. Для выполнения

работ по проектному инжинирингу

привлекаются на тендерной основе

специализированные проектировщики. Функции технического консультанта

(ТЗ) выполняет или собственная

квалифицированная эксплуатационная служба или нанятый независимый

эксперт. Но остальное строительство и монтаж

делается мелкими подрядчиками под своим контролем, но на типовые

работы, в случае нетипового проекта ЕРСМ-

подряд - оптимальная модель.

Заказчик - профессионал в своей области, но объект

для него посторонний. Чаще всего это

коммерческие девелоперы, но вполне могут быть

ситуации строительства аналогичных предприятий для родственной структуры

под управлением специалистов Заказчика. В

этой ситуации Заказчик берет на себя функции

Технического эксперта и отвечает за

профессиональные компетенции, а именно:

технология, состав оборудования и т.п. Будущий оператор

связывает технологический (или архитектурный) проект

с собственными требованиями и согласовывает

исполнителей на этапы ИСП. Оптимальная модель - глобальный генподрядчик с

функциями рабочего проектирования,

строительного прокъюримента

(конструкции, строительные материалы и

вспомогательное оборудование) и сайт-

менеджера, оптимально – РСМ-подрядчик.

Заказчик является или случайным, или редким

модератором инвестиционно-

строительного проекта в силу полученных полномочий или

конкретных поручений. Чаще всего он вынужден

обращаться к специалистам для реализации всех этапов

инвестиционно-строительного процесса.

Но, в силу своей профессиональной

несостоятельности также прибегает к услугам

экспертов для оценки предлагаемых услуг, их

объема. качества сроков и стоимости. Для таких компаний открытый публичный конкурс -

единственная возможность получить объект за

справедливую стоимость. Наиболее приемлемая

форма контрактной модели - ЕРС-подряд для мелких и средних проектов и РМС-

контракт для сложных многотитульных проектов с

привлечением ЕРС-субподрядчиков, миниЕРС-

подрядчиков и специализированных субгенподрядчиков.

Классификация по типу Заказчика

Модель 3 – ПП. Модель 4 - ПН. Модель 2 - АН.

Большой объем работ Заказчик выполняет

собственной службой капитального

строительства. Чаще всего проектирование,

как концептуальное, так базовое и рабочее,

выполняется собственными

аффилированными структурами,

специализирующимися на таких объектах.

Потребности в комплексных (ЕРС/ЕРСМ) подрядчиках нет, так как

управление строительством и

организацию работ ведут собственные

супервайзеры. В лучшем случае на подряд

берутся: специальные разделы рабочего проектирования,

креативные технологические или

архитектурные решения, эксклюзивный дизайн,

субгенподряд - т.е. генподряд уровня

титульного объекта, специализированный и линейный субподряд.

Работы по пуско-наладке чаще всего выполняют

собственные структуры.

Модель 1 - АП.

Рис. 9 Описание типов Заказчиков по базовой классификации


ПРОМЫШЛЕННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ.

В профессиональном обороте существуют различные варианты определений и терминологических описания понятий девелопмента и редевелопмента. Следует сразу отметить, что в вопросе классификации этих дефиниций нет определенного системного единообразия и это вполне объяснимо с точки зрения широты использования самого слова «девелопмент». Отсутствие какой-либо более-менее стройной терминологии, связывающей все существующие девелоперские дефиниции в единую систему, объединенную не только отраслевым и правовым наполнением, но и глубоким смысловым содержанием, и приводит к тому, что взаимодействие участников девелоперских проектов, а тем более проектов промышленного девелопмента и редевелопмента, становится малоэффективным. Мы, отчасти, попытаемся внести свой вклад в гармонизацию этого понятийного поля.

Ключевой инновацией этой книги является системная привязка всего поля девелоперской терминологии к такому понятию, как Инвестиционно-строительный процесс (Рис.10-11). Как инвестиционно-строительный процесс связан с девелопментом мы покажем на примере ИСП проектов промышленного девелопмента ниже (Рис.12-13), а пока остановимся на понимании самого девелопмента.

Повторимся, Девелопмент (в значении девелопмент недвижимости, так как сегодня

распространение термина «Девелопмент» расширилось и до иных отраслей, например, девелопмент программного обеспечения) – это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием или изменением объектов недвижимости (в том числе, земельных участков), приводящая к достижению предпринимательских целей через увеличение их ценности.

ПРОМЫШЛЕННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ – это профессиональная деятельность в области девелопмента недвижимости, связанная с созданием, изменением и ликвидацией объектов промышленного назначения, приводящая к достижению инвестиционных целей через получение результатов от их эксплуатации.

Промышленный девелопмент в России – сегодня наименее развитый сектор инвестиционно-строительного бизнеса и рынка недвижимости. Можно, безусловно, отметить, что за последние 10-15 лет в России проведен существенный прирост промышленных производств. Идет, пусть не такое ожидаемое, но обновление основных фондов и инвестиций в реальный сектор, именно в

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЗАМЫСЕЛ (INVESTMENT PLANNING)

ФИНАНСОВОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ (FINANCING)

БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ (BUSINESS-PLANNING)

УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА (PROCESS MANAGEMENT)

ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН (ENGINEERING)

КОМПЛЕКТАЦИЯ (PROCURIMENT)

СТРОИТЕЛЬСТВО (CONSTRUCTION)

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ (OBJECT COMISSIONING)

ЭКСПЛУАТАЦИЯ / РЕАЛИЗАЦИЯ (OPERATION / TRANSFER)

ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ или РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

(DECOMISSIONING or REDEVELOPMENT)

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

O/T

DC/R

Рис.10 Базовый инвестиционно-строительный Процесс c корректировкой на Редевелопмент

Рис.11 Круговой инвестиционно-строительный Процесс

Инвестиционно-строительный Проект - любое, ограниченное временными

рамками, инвестиционное предприятие, направленное на создание нового

уникального объекта недвижимости, без которого невозможно достижение целей

инвестирования.

Инвестиционно-строительный Процесс

– последовательная совокупность этапов стадии реализации инвестиционно-

строительного проекта, направленная на достижение целей инвестирования путем

создания или изменения объектов недвижимости.


промышленности. Но все равно, все эти достижения больше являются инерционно-активными, вынужденными, нежели инновационными или инициативными. Свою роль в таком положении дел, безусловно, сыграл и кризис 2008 года, но именно в период кризиса лучше всего задуматься о будущем развитии. В этом смысле, эта работа – попытка подумать о будущем развитии, и строительной отрасли, и промышленности, одновременно.

На основании Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (последняя действующая редакция от 17.06.2010 года), Застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, мы видим первое расхождение в понимании темы настоящей исследовательской работы.

Для организации и контроля работ по реализации инвестиционно-строительного проекта, Застройщик привлекает Заказчика, или сам становится им в соответствие с законодательством Российской Федерации. В общем случае, Заказчик – это уполномоченное Застройщиком лицо, которое от имени Застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом Заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как Застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «Застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда Застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. Сегодня, основные российские девелоперские бренды формируются сегодня исключительно в области жилой и коммерческой недвижимости: AFI Development, АК БАРС Девелопмент, Девелопмент-Юг, Дон-Строй, Интеко, ЛСР, группа компаний ПИК, СУ-155, Система-Галс, Capital Group, Лидер Групп, Эспро, Крост и другие звучные в столичных кругах названия. Вместе с тем, назвать сколько-нибудь узнаваемый бренд в области промышленного девелопмента не смогут и специалисты строительного рынка. Как было отмечено, Застройщик в области строительства объектов производственного назначения подпадает под иное регулирование. А потому и промышленный девелопмент, как самостоятельный бизнес, до сих пор не нашел четко выраженного формата и механизмов реализации.

В общем случае рынок промышленного девелопмента можно охарактеризовать как случайное, несистемное строительство промышленных объектов, в основном по инициативе существующих

Consultancy

• Master-Plan

• Pre-Feasibility Study

• Feasibility Study

Design and Planning

• Preliminary Planning

• Conceptual Design

• Permit Application Design

• Construction Design

Procurement

• Tendering Procedures

• Suppliers Contracts

• Material Procurement

• Logistics

Construction

• Quality Supervision and Surveying

• As-built Documentation

• Construction cost tracking

• Acceptance

Start-up

• Staff Training

• Operation Manuals

• Maintainance Manuals

• Commissioning

Conceptual Engineering and

Design

• Feasibility Studies

• Basic Engineering

• Front-End Engineering and Design (FEED)

• Process Simulation

• Process Flow Diagram and Equipment Data Sheet

Detailed Engineering and

Design

• Technology Process

• Mechanical Engineering

• Civil Engineering

• Process Desing and Piping

• Electrical and Instrimentation Control

Procurement Construction Management

(PCM)

• Expediting and Logistics

• Site management

• Health and Safety Management

• Quality Supervision and Surveying

Commissioning Handover

Rand Up

• As-built Documantation

• Consructioning cost tracking

• Comissioning and Plant

• Acceptance and Start up

Maintainance and Operation

• Plant Operation Management

• Plant Safety and Reliability

• Plant Revamp

• Decommissioning

Рис.12 Вариант ИСП для неиндустриального девелопмента

Рис.13 Вариант ИСП для индустриального девелопмента

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D1%87%D0%B8%D0%BA

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%BE%D0%B4%D1%80%D1%8F%D0%B4%D1%87%D0%B8%D0%BA

http://ru.wikipedia.org/wiki/AFI_Development

http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%90%D0%9A_%D0%91%D0%90%D0%A0%D0%A1_%D0%94%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82&action=edit&redlink=1

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82-%D0%AE%D0%B3

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B5%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D0%BE%D0%BF%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82-%D0%AE%D0%B3

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D0%BD-%D0%A1%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B9

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BD%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%BE

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%A1%D0%A0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%A3-155

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%B5%D0%BC%D0%B0-%D0%93%D0%B0%D0%BB%D1%81

http://ru.wikipedia.org/wiki/Capital_Group

http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%9B%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D1%80_%D0%93%D1%80%D1%83%D0%BF%D0%BF&action=edit&redlink=1

http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%AD%D1%81%D0%BF%D1%80%D0%BE&action=edit&redlink=1


собственников аналогичных производств и финансово-промышленых групп, заинтересованных в размещении свободного капитала. В лучшем случае, концепция промышленного девелопмента предполагает строительство промышленных парков и зон для предоставления площадок новым производствам и чаще всего они инициируются государственными институтами. Но даже этот сектор представлен старыми низкокачественными помещениями, с условиями, несоответствующими стандартам мирового производства, стареющими собственниками, сдающим площади торговым арендаторам. Чаще всего такие новации заканчиваются разрушением комплексной промышленной инфраструктуры. По сути, на сегодняшний день, нет каких-либо иных, а тем более однозначных определений и характеристик промышленного девелопмента.

Специфика рынка промышленного девелопмента такова, что новые объекты, как правило, создаются под конкретного Заказчика (рис.14), который скорее хочет решить насущные текущие проблемы, нежели смотрит в стратегическую перспективу промышленного развития страны на 20-25 лет. Даже если такие объекты создаются на абсолютно новом месте – они не предполагают дальнейшую перепродажу заинтересованным собственникам или инновационным группам, а решают собственные задачи. Свободной промышленной недвижимости, предназначенной для объектов промышленного девелопмента, на рынке практически нет. Попытки государства инициировать создание инновационных зон далеки от маркетинговых устремлений многих предпринимателей. По большому счету, спрос на коммерческую недвижимость под промышленный девелопмент не анализируется и не удовлетворен практически на 100%.

Также следует обратить внимание на то, что большая часть коммерческой недвижимости,

пригодной для промышленного редевелопмента, или сосредоточена в руках государства, или земля недоступна для организации коммерческого оборота. Также эта земля связана многочисленными ограничениями, которые отталкивают инвесторов от этой темы. Разумеется, огромная часть ресурсов, которыми владеет государство, сосредоточена в руках военно-промышленного комплекса, который в силу масштабности планирования советского производства вынужден амортизировать сверхзатратные активы и тем самым снижает конкурентоспособность своей продукции. Вместе с этим, изначальное позиционирование этих территорий как промышленных зон, могла бы сыграть выдающуюся роль в развитии промышленного девелопмента для новых независимых производств.

Анализ рынка промышленного девелопмента показывает, что потенциальные инвесторы, желающие вкладывать средства в промышленное производство, нуждаются в самых различных площадях: от 500-1000 кв.м. для микропроектов до 10-20 тыс. кв. м. для крупных проектов с развитой инфраструктурой. Количество предложений для реализации подобных проектов невелико, а точнее – практически отсутствует и всплывает на рынке случайным образом. Скорее ситуация рассматривается наоборот. Потенциальный инвестор, желающий войти в промышленное производство, сначала разрабатывает техническое задание под требуемый объект недвижимости, а потом дает задание риэлторам найти более-менее подходящий объект, так чтобы его несоответствие проекту и вынужденные дополнительные затраты были минимальными. Кроме того, многие инвесторы просто не в состоянии купить себе или построить производственный объект целиком сразу – они рассчитывают на это по мере роста объема производства и текущей окупаемости вложений. Именно поэтому потребность в универсальных производственных помещениях, одним из ключевых условий которых

Рис.14 Наиболее распространенные варианты изменения промышленного объекта


является возможность быстрой демобилизации оборудования, является сегодня ключевой для развития малого и среднего инновационного бизнеса.

Например, Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити», в ходе которой планировался вывод промышленных зон за пределы городской черты, где предполагалось развитие новых производств. Однако, возникли трудности, во-первых, с поиском инвесторов, которые готовы ради участков в Москве, инвестировать в строительство промышленных зон в Подмосковье, а во-вторых, заниматься концептуальным проектом зоны промышленного девелопмента, в которую можно было бы разместить весь спектр выводимых предприятий. Это серьезная инженерная задача.

Перспективы развития рынка промышленного девелопмента в России определяются тремя

задачами, которые будут детально рассмотрены в работе: 1. Развитие рынка универсальных объектов промышленного девелопмента, а именно: a. Подготовленные помещения свободного типа в комбинации «мультицех» для размещения

микропроизводств с одинаковыми техусловями на входе и релевантным диапазоном материальных потоков;

b. Подготовленные помещения для размещения одного производства – «моноцеха», по принципу банковских ячеек, имеющих единую инфраструктур и более широкий диапазон колебаний технических условий и материальных потоков энергосред;

c. Подготовленные участки с подведенными коммуникациями для размещения «открытых» производств, в т.ч. производств блочно-контейнерного типа с возможностью устройства нужных оснований и фундаментов. Широкий спектр энергосред подводится как генеральными инфраструктурными сервисами, так и корректируется локальными сервисными объектами.

2. Развитие рынка универсальных промышленных зон для строительства уникальных, в том числе опасных промышленных производств, родственных по сырью и продукции с единой системой логистики для различных товарных групп и единым источников электроэнергии (общая ТЭЦ) и подвода газа, например. В случае необходимости – единая система логистики с применением железнодорожных и водных путей;

3. Развитие универсальных компетенций в области промышленного девелопмента, позволяющих подготовить инжиниринговые решения для строительства коммерческих производств любого типа и масштаба в соответствие с выбранной маркетинговой концепцией, которая может в себя включать:

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF DEVELOPMENT &

CONCEPTUAL ENGINEERING )

ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ (FINANCIAL ENGINEERING)

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ

(TECHNICAL & ECONOMIC ENGINEERING)

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL & ADMINISTRATIVE

ENGINEERING)

БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН

(BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN)

ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS & PROCURIMENT ENGINEERING)

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONSTRUCTION ENGINEERING)

ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (COMISSIONING DESIGN)

ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ / СБЫТОВОЙ ИНЖИНИРИНГ (OPERATION / CLOSEOUT

PROCESSING)

ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (DECOMISSIONING DESIGN)

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

O/T

DC

Инвестиционно-строительный инжиниринг - это профессиональная предпринимательская деятельность по предоставлению Заказчикам

комплексных инженерных услуг, включающих моделирование

технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку,

обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за

возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и

хозяйственных объектов.

Рис. 15 Инжиниринг на каждом этапе ИСП

Инжиниринг – это наука и искусство извлечения практической выгоды из чистых

научных знаний, таких как физика или химия, и их применение при создании новых зданий, сооружений, предприятий, заводов, машин и

механизмов.


a. Базы временных сооружений для энергообеспечения строительства и пуска, для обеспечения промежуточных работ, предмонтажной подготовки оборудования, логистики строительных конструкций и машин и т.п.;

b. Базы вахтовых поселков и временных жилых комплексов для размещения строительного и пускового персонала;

c. Базы типовых конструкций промышленных цехов различного назначения, а также типовых сооружений производственной и сервисной инфраструктуры таких производств, включая логистические объекты;

d. Базы владельцев основных технологий и ноу-хау производства тех или иных товарных групп, в зависимости от сырьевой составляющей и потребительской насыщенности.

Аналитики девелоперского рынка отмечают, что сегодня рынок промышленного девелопмента в России находится в начальной стадии своего развития – в виде единичных проектов и программ поддержки правительства. Оформляющийся спрос и первые опыты девелоперов позволяют прогнозировать серьёзный рост современного сегмента и активное развитие рынка производственных помещений в ближайшие годы. Доминирующей схемой девелопмента аналитики называют схему built-to-suite (заключение контракта на покупку непостроенного здания) и другие схемы.

В условиях современной экономики отличающейся динамизмом процессов, важнейшей

характеристикой потенциала объектов промышленного девелопмента является их гибкость к перевооружению и реконструкции, способность к саморазвитию, переходу от одного вида производства к другому без ущерба для экологии и социальной инфраструктуры. В том числе это подразумевает и особые требования к объемно-планировочным решениям, которые должны предусматривать варианты комплексного внутреннего и внешнего переустройства зданий и сооружений, позволяющего динамично менять варианты их использования. Кроме того, планирование промышленных зданий должно исходить из т.н. схемы развития городов и дальнейшего их применения как в виде логистические центров, складских комплексов и перевалочных баз, так и в виде торговых центров и мест общего пользования. Все эти и другие вопросы призваны решать специальные компании промышленного девелопмента. Такие компании уже начали появляться, например, ООО «Промышленный девелопмент» в Екатеринбурге. Но их доля на рынке и роль пока столь невелики, что объективное участие в процесс развития промышленности они пока не принимают. Для этого необходимо описать

ИСП объектов непромышленного девелопмента

ИСП объектов индустриального девелопмента

Сдача в эксплуатацию

Испытания, Наладка и Пуск в эксплуатацию

Это

отн

оси

тся

и к

об

ъек

там

ком

мун

альн

ого

и и

нф

ра

стр

укту

рн

ого

дев

ело

пм

ента

Строительство и монтаж инженерного оснащения

Закупка инженерного оснащения и материалов

ТЭО (пересчет БП) и рабочий строительный проект

Базовый строительный и Дизайн-проект

Изыскания, техусловия, ИРД и техзадание на проектирование

Архитектурный эскизный проект, макет, предТЭО

Архитектурная концепция и решения

Определение рыночной ниши и выбор объекта девелопмента

Строительство и монтаж оборудования

Вспомогательное оборудование и Рабочий строительный проект

Закупка основного оборудования и ноу-хау

ТЭО (пересчет БП), Технологический и Базовый строительный проект

Анализ товарных рынков и сырья, выбор продукта

Технологическое решение и применяемость ноу-хау, предТЭО

Предварительный технологический проект и заказ на оборудование

Изыскания, техусловия, ИРД, макет, спецификации оборудования

Рис. 16 Различие инжиниринга в ИСП различных проектов


саму концепцию и бизнес-модель существования таких компаний, и их распространения в среде новых предпринимателей и девелоперов. В конце концов, рынок промышленного девелопмента в условиях высокой конкуренции на рынке жилого и торгово-офисного девелопмента может стать убежищем для сформировавшихся команд. Здесь есть своя специфика и именно об этом пойдет речь в этой работе. Если на рынке появится такой кластер, перспективы развития рынка промышленной недвижимости и развития промышленного девелопмента как компетентной оценки страны перейдут в категорию долгосрочных.

Другой немаловажный аспект реализации проектов промышленного девелопмента и редевелопмента состоит в точном применении и осознания термина «инжиниринг», без которого говорить об индустриальном девелопменте просто невозможно. Как замечают многие эксперты, большинство проблем с реальным инжинирингом в России связаны с пониманием термина «инжиниринг». В лучшем случае, он воспринимается как синоним термину «проектирование или проектные работы». Именно поэтому начнем с осознания этого термина и тех выводов, которые вытекают из принятых в деловом обороте значений. Слово или даже понятие «инжиниринг» можно отнести к ситуативным словам, у которых смысл может сильно меняться в зависимости от применяемой ситуации. Инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего, рассматривают как интеллектуальный вид деятельности, имеющий своей конечной целью получение наилучших (оптимальных) результатов от капиталовложений или иных затрат, связанных с реализацией проектов создания объектов недвижимости за счет наиболее рационального подбора и эффективного использования материальных, трудовых, технологических и финансовых ресурсов в их единстве и взаимосвязи, а также методов организации и управления, на основе передовых научно-технических достижений и с учетом конкретных условий и проектов. Как видно из набора названных характерных атрибутов, инжиниринговая деятельность реализуется через предоставление комплекса услуг производственного, коммерческого и научно-технического характера.

В то же время, инжиниринг рассматривается как самостоятельный вид консалтинговых услуг и определяется как предоставление одной стороной (консультантом) другой стороне (Заказчику) комплекса или отдельных видов инженерно-технических услуг, связанных с проектированием, строительством и вводом объекта недвижимости в эксплуатацию, с разработкой новых технологических процессов на предприятии Заказчика, усовершенствованием имеющихся производственных процессов вплоть до внедрения изделия в производство и даже сбыта продукции. Консультативный инжиниринг связан, главным образом, с интеллектуальными услугами в целях проектирования объектов, разработки планов строительства и контроля проведения работ.

Предоставление на основе инжиниринговых договоров полного комплекса услуг и поставок, необходимых для строительства нового объекта, называется «комплексным инжинирингом». Он включает несколько отдельных вида инженерно-технических услуг, каждый из которых может быть предметом самостоятельного договора. В конечном счете, если совместить инжиниринг и инвестиционно-строительный процесс, то деятельность по инжинирингу будет иметь место на каждом этапе ИСП (Рис.15). Поскольку, как мы заметили, инжиниринг является неотделимой частью каждого этапа инвестиционно-строительного процесса, попробуем сосредоточиться на сути инжиниринговых

Рис. 17 Основные этапы проектирования и создания промышленных предприятий


компетенций на каждом этапе. В общем случае полный цикл инвестиционно-строительного инжиниринга включает (Рис.16-17):

1. Исследование маркетинговой целесообразности проекта; 2. Изучение технической возможности его реализации; 3. Технико-экономическая оптимизация и составление предварительного проекта с

ориентировочной привязкой его к местности и указанием требований к земельному участку; 4. Составление рабочего проекта и подготовка опросных листов на оборудование; 5. Оценка поступивших предложений по технологии и оборудованию; 6. Составление инженерно-строительных проектов под выбранное оборудование; 7. Подготовка разрешительной документации на инженерно-строительные работы; 8. Оценка поступивших предложений по монтажу, доставке и выбор наилучших решений; 9. Надзор за изготовлением оборудования, его испытания; 10. Координация инженерно-строительных работ, поставок и монтажа; 11. Помощь в подготовке обслуживающего персонала заказчика; 12. Пуск предприятия или иного объекта в эксплуатацию и сдача заказчику «Под ключ»; 13. Наблюдения и консультации во время эксплуатации объекта после сдачи.

Определенные отличия в реализации инжиниринговых компетенций, безусловно, будут иметь

место на разных проектах и у разных Заказчиков. Это, не в малой степени, зависит и от наличия инжиниринговых компетенций у самого Заказчика, и от схемы привлечения квалифицированных инжиниринговых услуг.

Как уже было отмечено, в большинстве случаев инжиниринг в инвестиционно-строительной сфере чаще всего рассматривается как специализированная деятельность по проектированию новых объектов недвижимости. Вместе с тем, комплексный инвестиционно-строительный инжиниринг рассматривается как профессиональная деятельность по предоставлению Заказчикам целого комплекса инженерных услуг, включающих и моделирование технологических процессов, и проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Но главное отличие инжиниринга от узкого проектирования состоит в том, что все эти услуги предоставляются не только на основе передовых научных достижений, но и обязательно включают в себя элемент интеллектуальной новизны.

Инжиниринг – это не просто производство интеллектуального технического продукта, это, прежде всего, беспрерывное обновление и рост инженерного потенциала, позволяющие постоянно внедрять в производство новые технологии, в т.ч. эксклюзивные инновации. Особенно значение инжиниринг приобретает именно при планировании и проектировании новых промышленных производств (Рис.18). Таким образом, инжиниринг невольно должен присутствовать в деятельности любой компании, занимающей то или иное место в инвестиционно-строительной иерархии и объединяющей разные этапы реализации ИСП.

Рис. 18 Основные направления инжиниринга промышленных предприятий


БИЗНЕС-МОДЕЛИ ДЕВЕЛОПМЕНТА. Если ненадолго вернуться к классификации девелопмента по различным основаниям, то следует обратить пристальное внимание на виды девелпомента по возможной бизнес-модели. Это играет немаловажную роль не только в определении Девелопера как Заказчика, или как Исполнителя работ, но и формирует представление об экономической сущености девелопмерских операций. Более того, частно складываются ситуации, когда в ходе одного двелоперского проекта реализуются одновременно несколько бизнес-моделей и их точное понятийное разграничение позволяет эффективно управлять процессами сбыта и эксплуатации в будущем. Стоит также отметить, что в классических учебниках по девелопменту, именно эта классификация рассматривается как обычная классификация3, без отнесения её на экономическую основу. А это, в свою очередь, вносит путаницу в другие базисы классификации, поскольку есть несколько существенно отличающихся фильтров для оценки того или иного варианта девелопмента.

С точки зрения бизнес-модели девелопмента контрактные модели можно классифицировать так:

1. Фи-девелопмент (Fee-Development): Девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свои инжиниринговые услуги получает фиксированный гонорар, обусловленный успехами реализации проекта;

2. Концессионный девелопмент или (Concession Development): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика с наличием формулы получения дохода от временной эксплуатации, созданного девелопером, объекта недвижимости;

3. Спекулятивный девелопмент (Speculative Development): самый распространенный вид девелопмента недвижимости, а соответственно вид, сделавший слово «девелопмент» синонимом по отношению к строительству коммерческой жилой и нежилой недвижимости. Девелопер выступает в роли инициатора проекта, цель которого – продажа построенных объектов. Все риски неудачи проекта он несет сам.

3 Кроме того, обычно они указывают только два вида девелопмента: фи-девелопмент и спекулятивный девелопмент.

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

O

DC

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик делает проект ТЗ, но само ТЗ

делает профессиональный консультант

ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает финансирование с помощью

консультантов

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ: Фи-Девелопер

представляет варианты наилучшей отдачи от проектов девелопмента

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Управление проектом полностью лежит

на Фи-Девелопере

БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Передается

исполнителю полностью, принимается по согласованию с Заказчиком

ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Полностью лежит на Фи-Девелопере

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Фи-Девелопер полностью управляет

строительством на объекте

ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Фи-Девелопер пускает объект целиком, обучает

персонал Заказчика и привлекает его к пуску

ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик запускает работу и ведет управление объектом под

надзором Фи-девелопера

ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик проектирует сам, аутсорсинг

спецразделов

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

T

DC

Рис.19 Модель реализации проектов с привлечением Фи-Девелопера

Строительство с привлечением Фи-Девелопера!

1. Застройщик выступает Заказчиком, Фи-девелопер выступает Исполнителем по комплексному контракту; 2. Фи-девелопер работает с пассивным Заказчиком – владельцем капиталов (участка земли) и ресурсов; 3. Предлагает эффективные варианты использования участка или объекта редевелопмента, но за средства Заказчика; 4. Рискует только своим вознаграждением; 5. Может впоследствии взять на себя и реализацию или, например, офисы в эксплуатацию; 6. Применим для Заказчиков 4-го типов или для заказчиков 2-го типа с заранее указанным объектом девелопмента и набором требований Заказчика к результату редевелопмента.

ИСПОЛНИТЕЛЬ ЗАКАЗЧИК


1. Реализация проектов через услуги Фи-Девелопера.

Если соотнести Фи-девелопмент с ЕРСМ-подрядом, то нетрудно заметить простое различие: контракты Заказчика с Фи-Девелопером – это расширение функционала Технического Заказчика от управления строительством, проектирование, поставками и пуском до выбора объекта девелопмента и обоснования этого выбора. Другими словами, Фи-девелопер берет на себя ответственности немного больше чем обычный ЕРСМ-подрядчик, но за свой услуги также получает вознаграждение, согласованное с Заказчиком.

Разумеется, здесь ключевой компетенцией Фи-Девелопера является скорее не умение вести проект, для этого он также может привлечь грамотного ЕРСМ-подрядчика, а может и ЕРС-подрядчика, а исключительная компетенция в области анализа выбора вариантов девелопмента участков и территорий, в области редевелопмента и экономических результатов различных направлений развития недвижимости Заказчика. В этой модели Фи-Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре, хотя он вправе претендовать на специальное вознаграждение за выдающиеся результаты проекта. В общем случае, контрактная модель Фи-девелопера, в отличие от ЕРСМ-контрактора, гораздо больше расширяется в сторону инжиниринговых компетенций исполнителя (Рис.19).

Чаще всего, Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по

соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

Главный вопрос Заказчика при заключении договора с Фи-Девелопером, как выполнить формулу контроля? То есть ту самую формулу, когда некомпетентный Заказчик, привлекает Исполнителя с комплексным девелоперским инжинирингом, но сам не имеет возможности удостовериться в качестве работ исполнителя. Для этого требуется эксперт с ещё большими компетенциями в области анализа вариантов девелопмента, чем сам исполнитель. И такие компании-консультанты есть, чаще всего это специализированные подразделения серьезных аудиторских компаний, направленных на работу с рынками недвижимости и девелопментом недвижимости вообще. Классическая контрактная схема работы с Фи-Девелопером может предполагать как контракт Заказчика со специализированным аудитором в области недвижимости, так и контракт самого Фи-Девелопера с обычным инженером по техническому надзору, ведь самому ему иметь такую компетенцию в составе компании совершенно не обязательно.

Рис.20 Основные участники проектов с привлечением Концессионного Девелопера


Другой, не менее запутанный и не менее маловажный вопрос, который ставят перед собой Заказчики – это как определить объективную необходимость заключения договора именно с Фи-Девелопером? Как мы уже отмечали, сильный профессиональный Заказчик, скорее всего, не будет искать контракт именно с Фи-Девелопером, а наймет сначала квалифицированного консультанта или эксперта в области недвижимости, которые разработает соответствующие варианты девелопмента (редевелопмента) участка и рекомендует наиболее оптимальный для реализации, исходя из целей Заказчика. После этого никто не мешает активному Заказчику, как через свою службу капитального строительства, так и через нанятого (но другого) технического Заказчика, реализовать эту рекомендованную концепцию. Более того, в российской инвестиционно-строительной иерархии, эту этап ИСП под названием – разработка наилучшего варианта девелопмента, вполне себе реализуется компаниями, которые также именуют себя Техническими Заказчиками.

Как уже было замечено на примере контракта с ЕРСМ-подрядчиком, у нас настолько широк

диапазон функций и возможностей Технического Заказчика, что они могу предоставлять услуги активному Заказчику в несколько контрактов. Даже если Исполнитель один! Когда же возникает объективная необходимость привлекать именно Фи-Девелопера?

Варианты тут могут быть следующие: 1. Заказчик объективно пассивный представитель 4-го типа, имеющий средства для

финансирования проекта и свободный для девелопмента участок. В силу естественного желания продать непрофильный актив более доходно, он может сначала привлечь консультанта для проведения девелоперской оценки привлекательности участка. Это профессиональная задача, которая переносит на стоимость участка потенциальные направления его девелопмента. Тогда участок продается по более высокой цене заинтересованному инвестору. Другой этап – это реализация в жизнь наиболее привлекательного проекта в силу его абсолютной востребованности. В этой ситуации доход может вырасти. В данной ситуации Заказчику будет просто дороже искать исполнителей на каждый этап, гораздо выгоднее разделить с Фи-Девелопером доход от будущей реализации;

2. Заказчик может быть вполне активным от 1-го до 3-го типа, но в силу логичных и здравых умозаключений, ему выгоднее использовать услуги Фи-Девелопера. При этом он вполне может привлечь его на консультативной основе.

•Build - Operate - Transfer

•Построй - Эксплуатируй - Передай BOT

•Build - Own - Operate - Transfer

•Построй - Владей - Эксплуатируй - Передай BOOT

•Build - Transfer - Operate

•Построй - Передай - эксплуатируй BTO

•Build - Own - Lease - Transfer

•Построй - Владей - Сдай в аренду - Передай BOLT

•Build - Transfer - Lease - Operate

•Построй - Передай - Арендуй - Эксплуатируй BTLO

•Lease - (Re)Build- Operate

•Арендуй - Перестрой - Эксплуатируй LBO/LRO

•Build - Transfer - Maintenance

•Построй - Передай - Обслуживай BTM

•Buy - (Re)Build - Operate - Transfer

•Выкупи - Перестрой - Эксплуатируй - Передай BBOT/BROT

Рис.21 Контрактные модели проектов с привлечением Концессионного Девелопера


По факту во 2-м варианте Фи-Девелопер исполняет те же функции, что и во всем мире – управление проектом создания объекта недвижимости на всех стадиях, начиная от оценки участка и разработки концепции и заканчивая передачей в эксплуатацию. Но для активного Клиента важно, чтобы Фи-Девелопер еще нес перед ним ответственность, не только за сроки, качество выполнения работ и соблюдение бюджета затрат, но и за финансовый результат проекта. И такое решение находится либо в форме премирования за финансовый результат, либо привлечением Фи-Девелопера в соинвесторы на 20-35% от объема вложений. Главное преимущество для собственника объекта недвижимости или инвестора – это возможность использования опыта, уже накопленного командой Фи-Девелопера при реализации других проектов, например, для банков, к которым переходят залоговые права на недвижимость, права аренды земельных участков или коммерческих зданий и сооружений.

По словам экспертов, привлечение Фи-Девелопера менее сложно и затратно, нежели создание специализированного отдела в рамках компании – собственника проекта, а прозрачность в работе позволяет собственнику наблюдать за процессом и принимать в нем постоянное участие, в случае необходимости внося коррективы. Для крупных инвесторов, постоянно занимающихся продажей готовых объектов недвижимости, выгоднее создать девелоперскую компанию внутри себя. Однако на рынке коммерческой, складской и производственной недвижимости перспективы у Фи-Девелопмента гораздо выше. Поэтому, ответ на вопрос, нужен ли Фи-Девелопмент, дает сам рынок. Стоимость услуг Фи-Девелопера обычно определяется как процент от стоимости проекта и составляет от 5 до 15% в зависимости от масштаба и сложности проекта. Помимо этого, как уже отмечалось, как правило, вводится бонусная составляющая стоимости услуг, зависящая от финансовых результатов проекта.

2. Реализация проектов через услуги Концессионного Девелопера.

В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный

на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает её терять или это невозможно в принципе. По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Концеденту),

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

O

DC

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик обозначает свои потребности и

утверждает ТЗ

ФИНАНСИРОВАНИЕ: Девелопер сам изыскивает финансирование и

утверждает параметры кредита

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ: Девелопер представляет

варианты наилучшей отдачи от заданного проекта


на Девелопере


исполнителю полностью, принимается по согласованию с Заказчиком

ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Полностью лежит на Девелопере

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Девелопер полностью управляет


ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Девелопер пускает объект целиком, обучает

персонал и передает объект Заказчику с персоналом

ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Девелопер запускает работу и передает Заказчику функционирующий объект

ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик проектирует сам, аутсорсинг

спецразделов

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

O/T

DC

Рис.22 Модель реализации проектов с привлечением Концессионного Девелопера

Строительство с привлечением Концессионного Девелопера!

1. У Заказчика есть актив или ресурс, но нет средств на реализацию или возможности заниматься девелопментом самостоятельно, в т.ч. законодательной; 2. Девелопер выступает или Заказчиком-Застройщиком при временном владении объектом и впоследствии передает объект истинному Заказчику, или Исполнителем; 3. Девелопер реализует проект, но возвращает вложения через эксплуатацию или предоставление услуг по сервису и аренде; 4. Распространенные варианты типа BOT, BTO, BTLO, LBO и т.п. см. ниже; 5. На возврат средств определяется срок по соглашению, риски девелопера не вернуть вложения; 6. Допускаются варианты, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, полной компенсации Заказчиком затрат девелопера с учетом упущенной выгоды.



осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением. Рис.204.

Концессионный девелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости.

Существует несколько устойчивых схем концессионного девелопмента, наиболее известны из которых BOT (Build – Operate – Transfer), т.е. «строй – эксплуатируй – передай» и BTO (Build – Transfer – Operate), т.е. «строй – передай – эксплуатируй» и им аналогичные. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение некоторого, установленного договором, срока. Перечень наиболее применимых схем концессионного девелопмента представлен на рис.21-22. Но этим весь спектр договорных отношений далеко не ограничивается.

На основе контрактных моделей концессионного девелопмента сегодня, практически с нуля, выстраивается система государственно-частного партнерства (далее ГЧП). Это самостоятельная контрактная схема может базироваться именно на предоставлении, со стороны государства, особенных прерогатив исполнителю с целью получения того или иного результата. Контрактные модели ГЧП, в отличие от классической концессии, могут развиваться в двух направлениях:

1. Контракты, в которых государство выступает исключительно как Заказчик услуг концессионного девелопера, т.е. в классической парадигме концессии, по окончании которой государство становится единственным владельцем построенного объекта недвижимости;

2. Государство выступает инициатором девелоперского проекта, например, инфраструктурного, социального, коммунального или промышленного девелопмента, целью которого является не получение, в будущем, права собственности на объект недвижимости, а создание новых рабочих мест и предпосылок для развития региона. В соответствие с такими ГЧП, концессионный девелопер (хотя это уже нельзя назвать чистой концессией) получает возврат своих инвестиций в виде гарантированного сбыта или льгот при реализации продукции до тех пор, пока не окупит вложения с согласованным уровнем доходности. После этого он начинает владеть созданным объектом девелопмента на обычных основаниях. В этом случае контрактные модели теряют основную компоненту в виде операции «Передай» (Transfer). Рис.23.

В случае реализации проектов ГЧП, основной задачей концессионного девелопера является поиск решений по наиболее близкой ему отрасли с целью вложения средств и получения доходов от владения активом или от операционной деятельности в чистом виде. Это представляет интерес для Девелопера до тех пор, пока Заказчик, в лице государства, предоставляет поддержку в виде льготного владения землей, гарантированной оплаты услуг и товаров, софинансирования и налоговых льгот. Разумеется, в долгосрочной перспективе, чаще всего, концессионный девелопер предполагает реализацию этого проекта новым собственникам с приемлемой долей добавленной стоимости. Не

4 Источник: www.negrininvest.com

•Build - Own - Lease

•Построй - Владей - Сдай в аренду BOL

•Lease - (Re)Build - Operate - Buy

•Арендуй - Перестрой - Эксплуатируй - Выкупай LBOB/LROB

•Build - Own- Operate

•Построй - Владей- Эксплуатируй BOO

•Buy - (Re)Build - Operate

•Выкупи - Перестрой - Эксплуатируй BBO/BRO

Рис. 23 Контрактные модели проектов ГЧП с привлечением Концессионного Девелопера

http://www.negrininvest.com/


исключено, что конечным покупателем может выступить и государство на условиях концессионного договора, заключенного в рамках ГЧП.

Таким образом, с точки зрения государства можно выделить два альтернативных варианта реализации, например, инфраструктурных проектов ГЧП через услуги концессионных девелоперов: через передачу объекта в собственность государства и без таковой. Основным недостатком первого подхода, основанного на госзакупках и требующего соответствующих процедур отбора, которые пока не прописаны в законодательстве, является то, что государство полностью несёт на себе риск эксплуатации объекта после получения прав на него. Отсутствие передачи объекта от девелопера государству достаточно длительный срок позволяет устранить данный недостаток. Сравнительный анализ данных подходов позволяет сделать вывод о том, что подход, основанный на предоставлении девелоперу косвенных льгот от создания или реконструкции новых объектов недвижимости, является более гибким и в большинстве случаев более эффективным инструментом в сравнении с подходом к концессионному девелопменту, связанному с государственными закупками. Именно использование таких контрактов позволит в более короткие сроки (с учётом ограниченности бюджетных ресурсов) осуществить комплексное обновление инфраструктуры государства. С этой точки зрения важно правильно оговорить тип концессионного возврата инвестиций и границы срока действия этих льгот (Рис.24).

С точки зрения российского законодательства подход, основанный на привлечении

концессионных девелоперам в систему ГЧП, может опираться только на совокупность законодательных норм, в основе которых лежит федеральный закон №115-ФЗ от 21 июля 2005г. «О концессионных соглашениях». В соответствии с международной классификацией, разработанной ЮНСИТРАЛ («Руководство для законодательных органов по проектам в области инфраструктуры, финансируемых из частных источников»), такая форма обозначается как модель ВТО («Построй - Передай - Эксплуатируй») и означает, что частная компания строит объект инфраструктуры и передаёт его государству сразу после завершения стадии строительства. После приёма государством в соответствии с новым договором объект передаётся в управление или эксплуатацию этой же частной компании. Недостатками являются риски, связанные с отсутствием федерального закона о ГЧП, и вероятности переквалификации соглашения о ГЧП контролирующими органами в соответствии с требованиями нового федерального закона №44-ФЗ «О контрактной системе» или федерального закона №115-ФЗ «О Концессионных соглашениях» в части предоставление земли, выделения бюджетных средств, проведения конкурсов и прочие препятствия. А также пониженный контроль со стороны государства над имуществом, который, тем не менее, может быть восстановлен за счет договорных механизмов, например, залог, схема договора купли-продажи и прочие варианты.

Здесь сразу надо оговориться, что необходимо отличать понятие «Концессия» в широком смысле, то есть в качестве особой формы государственно-частного партнерства от «концессии» в узком смысле, то есть от концессионного соглашения как правовой конструкции, регулируемой специальными законами. Например, ряд экспертов считает, что соглашение о разделе продукции является разновидностью концессионного соглашения. С точкой зрения правовой формы, соглашение о разделе продукции не является видом концессионного соглашения, особенно с учетом принятой его формы в настоящей редакции Закона. Концессионное соглашение и соглашение о разделе продукции имеют существенные разграничивающие их признаки, как по характеру отношений собственности, так и по объекту договора. Тем не менее, по ряду ключевых признаков, основными из которых являются выступление государства стороной сделки и инвестиционный характер отношений, соглашение о разделе продукции, так же как и концессионное соглашение, относится к понятию «Концессия» в

Передача после окупаемости от эксплуатации

объекта

Передача до компенсации с

гарантией сбыта или загрузки

Предельная компенсация

После погашения CAPEX+OPEX

После погашения OPEX

Фиксированный процент

Базис Классификации

Концессия объекта Концессия прибыли

Распределение во время окупаемости

Распределение после окупаемости

Рис.24 Экономические модели возврата инвестиций Концессионного Девелопера


широком смысле. Мы же понимаем, что концессия, прежде всего – инструмент привлечения частных инвестиций в развитие недвижимости и концессионный девелопмент – как наиболее востребованный в этой сфере контрактный формат.

Для однозначного отделения проектов ГЧП от всех иных форм реализации государственных проектов должны быть названы особые условия возникновения т.н. ситуации ГЧП. Разумеется, под ГЧП понимается особая, но всегда временная форма реализации государственных проектов с привлечением частного бизнеса, реализация которых невозможна каждой стороной в отдельности в текущих условиях хозяйствования. Критерии возникновения проектов ГЧП - это, наверное, один из ключевых вопросов реализации проектов ГЧП. То, что мы видим сегодня в практике реализации проектов, которые чиновники именуют проектами ГЧП, в реальности назвать таковыми нельзя, поскольку они не соответствуют даже базовым требованиям по принадлежности к решению совместных задач.

Например, реализация проектов строительства объектов социальной или коммунальной

инфраструктуры через фиксацию тарифов на услуги, которые коммерчески не востребованы рынком, по сути, является способом расходования будущих средств бюджетов на гораздо более дорогих условиях, нежели это можно было бы решать по мере поступления финансовых ресурсов в бюджеты всех уровней в последующие годы. Если говорить более неприятным языком, то такие проекты – это скорее способ привлечения аффилированных исполнителей к контрактам, которые они не могут получить через закон о госзакупках, причем за счет средств будущих поколений, или за счет формирования будущих затрат бюджетов, покрытие которых никто не гарантирует. Другой пример – это строительство фондоёмких объектов дорожной и транспортной инфраструктуры. Когда государство декларирует свое намерение компенсировать затраты частного инвестора в каком-то порядке, а также дать ему возможность заработать на процентах от привлеченных кредитов, то это тоже скорее является завуалированной формой лизинга, строительства за счет подрядчика, и просто формой опосредованного кредитования государственных проектов, обеспечиваемого, чаще всего, также государственными гарантиями. Как видно, по большому счету, никакого отношения к ГЧП такие проекты не имеют.

Такие особые условия представлены в Матрице условий возникновения ГЧП (Рис.25), но мы опишем их подробнее:

1. Частному предпринимателю или частному бизнесу реализация такого проекта в текущих условиях хозяйствования экономически неинтересна, проект технически и организационно невыполним без привлечения административного ресурса государства;

2. Государственному органу и государству в целом, реализация данного проекта крайне необходима для выполнения своих социальных обязательств, как прямых, так и опосредованных через комплексный социальный эффект, но у него отсутствуют необходимые для этого финансовые ресурсы и компетенции. Для этого государственный орган готов пойти на создание временных, но особых условий реализации такого проекта;

3. Стороны проекта (государственный орган и частный предприниматель) соизмеримы в возможностях, полномочиях и ресурсной самодостаточности для реализации проекта и сохраняют этот паритет в течение всего жизненного цикла проекта, оставляя за собой возможность непосредственного использования результатов проекта в будущем;

4. Каждый набор условий реализации конкретного проекта ГЧП является индивидуальным решением властей и не тиражируется на будущие проекты. Если эти условия являются основой для

1. Проект не интересен предпринимателю и бизнесу в

текущих условиях.

2. Проект крайне необходим государству, но у него НЕТ для

этого ресурсов.

3. Стороны проекта соизмеримы по срокам реализации проекта.

4. Условия реализации проекта или должны стать общедоступными

после реализации.

ГЧП

Рис.25 Матрица факторов возникновения «Ситуации ГЧП»


развития новых экономических отношений, они должны получить статус закона и стать доступными всем участникам рынка.

Вторая не менее важная причина неэффективности проектов ГЧП – это статусная несоразмерность участников партнерства (Рис.26). Причиной такого дисбаланса является существенное отличие в целеполагании сторон. Предприниматель или предприятия малого и среднего бизнеса не нацелены на долгосрочный возврат инвестиций и ожидают практически моментального дохода. В то же время государственные структуры выстраивают как можно более длительные отношения с тем, чтобы не только равномерно разложить возникающие обременения по бюджетам различных уровней, но и законодательно утвердить такие расходы. Кроме того, нарушение соразмерности партнеров может стать причиной будущих конфликтных ситуаций, когда более статусный партнер начнет изменять условия соглашения в сторону собственных приоритетов. Это касается как отношения сильного государственного органа по отношению к малым и средним предприятиям, так и отношений крупного бизнеса по отношению к чиновникам регионального и муниципального уровней. Для минимизации таких издержек имеет смысл выстроить систему паритетов, которая одновременно станет и основой для многоуровневого контроля реализации проектов ГЧП со стороны вышестоящих структур. Пример такого паритета представлен на рисунке ниже.

Разумеется, закон о ГЧП, который должен сформулировать некие стандартные процедуры

инициации, организации, утверждения и контроля проекта ГЧП. Вместе с тем, вариантов взаимодействия государства и частного бизнеса может быть такое множество, что вряд ли они могут быть описаны стандартными процедурами, одинаковыми для всех случаев. Понимание того, что ГЧП – это не догма, а инструменты селекции новых экономических отношений, выгодных как государству, так и предпринимателям. Возможность тиражирования отношений должна стать неотъемлемой нормой такого закона, поскольку все проекты ГЧП, уже продемонстрировавшие эффективность должны не только решать разовую задача конкретного органа власти, но и сигнализировать о необходимости изменений. При этом изменения могут касаться совершенно разных законов РФ, в том числе кодифицированных, поскольку и варианты взаимодействия в ГЧП могут быть различными, например:

1. Программные – государственная поддержка проектов, связанная с утверждением специальных программ поставки сырья, сбыта продукции и покрытия вынужденных издержек, связанных с требованиями законодательства и делающими проекты нерентабельными в силу их наличия. В таком случае партнерство реализуется в формате соглашения о включении того или иного частного бизнеса в соответствующую программу поддержки;

2. Налоговые - специальные разрешения по освобождению, отсрочке или уменьшению налогового бремени, накладываемого на второго участника партнерства в течение всего времени реализации проекта. Для реализации такого партнерства требуется не только соответствующие отсылки к Налоговому Кодексу, но и соглашение с налоговыми органами, основанные на соответствующем соглашении о партнерстве;

3. Экономические – варианты обеспечения со стороны государства гарантированных тарифов закупки выпускаемой продукции или стоимости предоставляемых услуг, а также объема

Рис.26 Пирамида паритета участников ГЧП и совместных проектов


производства и потребления, в случае отсутствия объективного спроса на заявленную продукцию. В данном случае партнерство может быть реализовано через стратегические соглашения о закупках с порядком ценообразования или тарифами, расписанными на срок реализации проектов;

4. Финансовые – соглашения о предоставлении кредитных средств за счет государственного бюджета всех уровней, программ софинансирования отдельных мероприятий, закупок техники, лизинга оборудования и об установлении специальных ставок кредитования. Также могут быть установлены компенсационные процентные ставки, то есть компенсация завышенных требований банков-кредиторов в случае существенных колебаний ставок на финансовом рынке. Безусловно, сюда же входит и участие в уставном капитале того или иного предприятия. При этом могут быть реализованы самые различные варианты последствий такого участия: если предприятие не отвечает первоначальному прогнозу, то оно полностью переходит на баланс государственных органов, а частник получает возврат инвестиций от продажи доли своего участия. Примером такого ГЧП могли бы стать проекты ОАО «Роснано», но они нарушают базовый принцип ГЧП – отсутствие экономической целесообразности для предпринимателя в текущих условиях хозяйствования. Для большинства проектов Роснано проекты являются интересными для предпринимателей, но объективно рискованными и фондоемкими, что не позволяет их реализовать без участия государства.

5. Лицензионно-разрешительные – специальный режим партнерства, который подразумевает выдачу специальных лицензий или разрешений на ведение той или иной деятельности, которая является обязательным фактором или условием реализации необходимого государству проекта. Такие мероприятия могут касаться, как и сырьевой базы, так и допуск к специальным секретным работам, или соблюдения особых требований безопасности, как промышленной, так и экологической.

6. Инновационно-технологические – это особый случай ГЧП, когда частному бизнесу предоставляется не только доступ к новым технологиям, в том числе закупленным за рубежом, а также к определенному патентно-лицензионному портфелю, позволяющему создать принципиально новое производство, услугу или объект недвижимости, требуемый для

BTS (Built-To-Suit) – это девелопмент под требования потенциального Покупателя.

Такой девелопмент может относится как к объектам жилой

(чаще всего – эксклюзивной) недвижимости, так и объектам нежилого и некоммерческого

профиля. Существенным ограничением может быть

только одно – наиболее удобный участок земли под строительство

единственно возможного варианта девелопмента. Ведь в

случае, если потребитель не выкупит объект – продать его третьему потребителю будет

непросто. Несмотря на то, что

предполагается самостоятельное финансирование строительства

Девелопером, возможны варианты авансирования

закупки.

Бренд-девелопмент можно считать подклассом BTS, а можно

считать самостоятельным направлением, поскольку здесь важны не столько конкретные

параметры объекта, сколько его соответствие корпоративным или

маркетинговым стандартам. Например, гостиница

определенного класса известная своими требованиями, и если

есть покупатель на такую гостиницу с соответствующим

запросом – это бизнес спекулятивного девелопера. Особенно если покупатель заграничный и не желает

связываться со страновыми рисками. Также возможны

варианты строительства объекта под именной бренд на

основании франшизы и по заявке будущего оператора.

Наверное, единственная ситуация, когда потенциальному покупателю

важнее не сам объект, а форма расчетов за него. В силу того, что

операционные доходы вполне могут покрыть лизинговые платежи, но с

трудом переваривают долговую нагрузку (в силу разных причин).

Покупателю выгоднее взять объект в Лизинг. В этом случае

спекулятивный девелопер выступает и как Лизингодатель, хотя не

исключено, что владение активом может быть передано

специализированной лизинговой компании, которая выступает псевдо

застройщиком. В данной ситуации компетенции в финансовом

инжиниринге выходят на передний план. В отличие от реализующего

лизинговые проекты концессионного девелопера,

спекулятивный девелопер получает доход от Лизингодателя сразу.

Классификация девелопмента по участию Клиента

Лизинг-девелопмент BTS-Development Brand-Development

Рис.27 Классификация проектов девелопмента в парадигме Исполнителя


выполнения государством своих функций. Это также может быть выражено соответствующим соглашением как государственном уровне, так и на уровне государственных учреждений, получивших для этого специальное разрешение и прошедшие специальные контрольные мероприятия.

7. Девелоперские – когда создание проекта связано с непосредственным участием государственного органа в девелоперском проекте. Чаще всего такие проекты реализуются через проекты концессионного девелопмента, но здесь также необходимо очень точно ощущать специфические требования ГЧП, а именно невозможность и необоснованность реализации проекта каждой стороной в отдельности.

Имеет смысл несколько слов сказать о такой контрактной модели концессионного девелопмента, как лизинговый концессионный девелопмент (Рис.27). Суть работы в этой модели заключается в том, что концедент, как лицо, заинтересованное в получении объекта недвижимости в отсутствие средств на его финансирование и разработку, заключает контракт с девелопером, как с лизингодателем. Девелопер создает объект недвижимости, передает его по договору лизинга будущему владельцу. В данном случае, девелопер получает возврат инвестиций и прибыль в составе лизинговых платежей, которые могут тянуться много лет, что частично соответствует бизнес-модели именно концессионного девелопмента, особенно в варианте аренды с последующим выкупом. А владелец имущества получает возможность выстраивать бизнес-процессы внутри нового объекта управления, таким образом, как сочтет правильным, и не несет рисков последствий от агрессивной временной эксплуатации концессионным девелопером в целях наискорейшего возврата своих инвестиций.

3. Реализация проектов в бизнесе Спекулятивного Девелопера.

Классическое представление о девелопменте чаще всего начинается со спекулятивного варианта. Девелопмент, как известно, это качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости, как естественная реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без подобного преобразования. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

O

DC

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик обозначает свои потребности и

утверждает ТЗ

ФИНАНСИРОВАНИЕ: Девелопер сам изыскивает финансирование и

утверждает параметры кредита

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ: Девелопер сам решает

какой вариант наилучший


на Девелопере


исполнителю полностью, возможна кастомизация проекта

ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Полностью лежит на Девелопере

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Девелопер полностью управляет


ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Девелопер пускает объект целиком и ипередает эксплатирующей организации после

реализации

ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Девелопер запускает работу и передает Новому Владельцу

функционирующий объект

ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Будущий владелец впоследствие решает

сам вопросы утилизации

I

F

BP

PM

E

P

C

OC

T

DC

Реализация проектов Спекулятивного девелопмента!

1. Девелопер сам выступает Инвестором и Заказчиком, а Застройщиком, чаще всего, выступает его собственная специальная компания - продавец будущего объекта недвижимости; 2. Главная цель – прибыль от реализации; 3. Возможен выпуск ценных бумаг под проект; 4. Как вариант – реализация готового проекта на стадии строительства будущему владельцу, с тем, чтобы риски строительства передать оператору; 5. Также возможен лизинг-девелопмент; 6. Возможен BTS или Бренд-девелопмент; 7. В обычном варианте Спекулятивный девелопер выступает как Заказчик 3-го типа, но в случае предоставления услуг исполнителя, как подрядчик клиента 4-го типа, в котором он просто зарабтывает прибыль для пассивного Инвестора..

Рис.28 Модель реализации проектов с привлечением Спекулятивного Девелопера



всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок жилья будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.

С одной стороны – это самое простое изложения бизнес-модели девелопмента, как предпринимательской деятельности: нашел участок, построил недвижимость, продал, заработал прибыль. С другой – настолько сложный, поскольку при выходе за рамки жилой или коммерческой недвижимости, он теряет свою оригинальную бизнес-идею. При этом не может быть классификации видов девелопмента по модели реализации, которая бы отвергала какие-то иные объекты девелопмента.

Для нас, когда нам необходимо рассматривать спекулятивный девелопмент с точки зрения контрактной модели, ситуация не упрощается, а раздваивается. С одной стороны, Спекулятивный Девелопер выступает как единоличный организатор проекта и в этом отношении он весьма близок к Заказчику, строящему объект недвижимости хозяйственным способом (Рис.28). Главное отличие этих участников рынка – цель использования объекта недвижимости. Спекулятивный Девелопер создает объект коммерческой недвижимости для получения прибыли на его обращении, а не на его длительной эксплуатации и возмещение затрат через амортизацию в третьем бизнесе (Рис.30). Спекулятивный Девелопер выполняет все те же задачи, что и предыдущие виды девелоперов, но, кроме того, он сам выступает и Инвестором, и Заказчиком, привлекает финансирование и получает право пользования землей и новым объектом недвижимости в полном объеме.

Вторая ипостась этой контрактной модели более сложна. Девелопер выступает как единоличный

Исполнитель инвестиционно-строительного проекта, Заказчиком в котором выступает будущий клиент или покупатель объекта недвижимости. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в варианте Фи-Девелопмента, в схеме концессионного девелопмента, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы. Но главное, он формирует сам потребность в собственной услуге для будущих Заказчиков и обязан мыслить от их имени, т.е. стать временно псевдо или теневым Заказчиком. И относиться к себе девелопер должен так же, как к профессиональному исполнителю, поскольку в этом случае Девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его качества и востребованности. Основной целью спекулятивного Девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам. Именно поэтому на рис.29 спекулятивный Девелопер отнесен и на сторону Исполнителя.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Попытка сконцентрироваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10-30% от стоимости проекта, девелопер рассчитывает в будущем на прибыль, в размере начиная от 50% себестоимости построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций спекулятивного девелопера объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство

Спекулятивный Девелопер как:

Заказчик

Девелопмент жилой


Девелопмент городского жилья

Девелопмент загородной



Девелопмент офисной


Девелопмент ритейла

Исполнитель


Девелопмент социальной


Логистический девелопмент

Гостиничный Девелопмент

Девелопмент учреждений

Комплексный Девелопмент

Промышленный девелопмент

Инфраструктурный девелопмент

Рис.29 Разница в подходах к проектам Спекулятивного Девелопера


специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают спекулятивный девелопмент настоящим искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Но никто не говорит о том, что спекулятивный девелопер может и обязан продавать только

жилую и коммерческую недвижимость. Никто ему не запрещает продавать любую иную недвижимость, в том числе промышленные объекты, инфраструктурную недвижимость и тому подобные. Но, как говорится, разница присутствует существенная:

1. Продажа объектов пассивному рынку низкобюджетных потребителей жилья, среднебюджетных покупателей и арендаторов офисов и продажа эксклюзивных объектов редким покупателям промышленного и инфраструктурного девелопмента – совершенно разные бизнес-стратегии;

2. Для реализации проектов спекулятивного девелопмента недостаточно знать и понимать рынок сбыта построенной вне внимания будущего собственника недвижимости, важно понимать реальные потребности потенциального покупателя, его видение желаемого объекта и, по большому счету, учитывать персональные предпочтения даже корпоративных потребителей;

3. Для строительства объектов спекулятивного девелопмента в области эксклюзивных покупателей, не подходят стандартные схемы финансирования, не только в силу больших объемов финансовых потребностей, но и высоких рисков неиспользования построенных объектов и их невостребованности на рынках. Здесь применяются совершенно иные и более рисковые схемы финансирования.

Таким образом, очевидно, что парадигма Заказчика в проектах спекулятивного девелопмента жилой и частично коммерческой недвижимости не работает в отношении сложных, фондоемких проектов иных направлений девелопмента. И переход к парадигме Исполнителя со стороны спекулятивного девелопера здесь становится очевидной и единственной возможной перспективой.

Неудивительно, что для выбора оптимальной контрактной модели реализации инвестиционно-строительных проектов спекулятивного девелопмента для конкретного типа Заказчика или потенциального Клиента, нужно понимать не только стратегию участия самого спекулятивного девелопмента в контрактной модели, но и степень влияния будущего покупателя на конечный облик объекта девелопмента. В данной ситуации никакие пределы кастомизации – т.е. работы под удовлетворение пожеланий покупателя, не будут излишними. Но этим анализ влияния покупателя не заканчивается, поскольку и в стратегии промышленного, инфраструктурного и иного нежилого девелопмента могут быть проекты с отложенным неконкретным потребителем, т.е. в парадигме спекулятивного девелопера как Заказчика.

Рис.30 Единство и противоположность реализации проектов Хозспособом и Спекулятивного Девелопера


В заключение описания непростой деятельности спекулятивных девелоперов хочется сделать несколько заметок из жизни, т.е. из фактической реализации подобных проектов. Условно, эти наблюдения можно разбить на две категории:

1. Не ищите связи между названием компаний и их ролью в ИСП! К сожалению, в нашей инвестиционно-строительной деятельности подчас трудно определить место того или иного Исполнителя или Заказчика, только в силу того, что они сами себя номинируют в совершенно ином представлении. Всё это говорит о необходимости системного подхода к реализации любого проекта, к тому, что начинать проект надо с описания ролей и функций в ИСП, и только после формирования контрактной модели, можно начинать подставлять конкретных исполнителей под свои функционалы, не глядя на их историческую ретроспективу, устав и желание объять необъятное.

2. В России сформировалось весьма многозначное отношение к понятию Девелопер, как к конкретному юридическому лицу. Сюда входят и Девелоперы-Застройщики, и Девелоперы-Заказчики, и Девелоперы-Инвесторы, и даже Девелоперы-операторы эксплуатирующих и управляющих компаний (Рис. 31).

Если сюда еще прибавить проблему из первого пункта, когда подрядные компании вплетают слово «девелопмент» в названия и виды деятельности своих многочисленных подразделений, то картина вырисовывается почти апокалипсическая. Всё это ведет к тому, что в реальном проекте подчас непросто разобрать не только сторонним наблюдателям, но даже самим инициаторам проекта. Но и это можно было бы пережить, если бы такое положение так удручающе не отражалось на реализации и проекта и не ударяло, соответственно, по интересам покупателей, клиентов и будущих владельцев недвижимости. Именно отсутствие простого иерархического восприятия инвестиционно-строительного процесса, четкое понимание ролей каждой компании в этом процессе, распределение задач как внутри единой девелоперской структуры, так и с привлечением внешних аутсорсинговых компаний – всё это залог эффективно реализации проекта, без хаоса и бардака.

Проектный девелопер как Заказчик-Застройщик

ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПРОЕКТЫ с ЕДИНОЙ СЛУЖБОЙ

ЭКСПЛУАТАЦИИ:

Служба формируется внутри или как дочерняя компания девелопера.

Участвует в проектировании инженерных сетей и коммуникаций,

формирует единый сервис и берт часть работ на OPEX.

МНОЖЕСТВЕННЫЕ ПРОЕКТЫ, но ОДНОРОДНЫЕ по ЭКСПЛУАТАЦИИ:

Застройщик – будущая УК или оператор, формирует службу

эксплуатации и приемки в обслуживание, или берет на

аутсорсинг. Контролирует техзадание на проектирование внешних и

внутренних инженерных сетей и коммуникаций.

ФОНДОЕМКИЕ и ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПРОЕКТЫ –

небольшое количество отдельных проектов:

Техзаказчик, управление капитальным строительством и

проектированием внутри Заказчика-Застройщика, ориентация на сбыт с

временной эксплуатацией, контракт с риэлтором.

КРАТКОСРОЧНЫЕ, МНОЖЕСТВЕННЫЕ, БЫСТРЫЕ, но ОДНОРОДНЫЕ

ПРОЕКТЫ:

Застройщик – формальное юридическое лицо. Девелопер

выступает в цепочке как Технический Заказчик, он же часто и Инвестор для

Застройщика, или гарант по кредитам. Передается временной УК,

контракт с риэлтором.

Ре

али

зац

ия

Управляющая девелоперская компания как Заказчик

Экс

пл

уата

ци

я

2

3 4

Концентратор девелоперских компетенций

Це

ль

де

вел

оп

ме

нта

1

Рис.31 Отличие Управляющих Компаний Девелопмента от Девелоперов - Проектных Застройщиков


КОНЦЕПЦИИ ПРОМЫШЛЕННОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА.

В общем случае можно сформулировать три основные концепции спекулятивного девелопмента, связанного с предложением объектов недвижимости неограниченному кругу юридических лиц – предприятий и землевладельцев, которые заинтересованы в приобретении готовых имущественных прав на функционирующие средства производства: 1. Интеграционная концепция. Ключевая идея этой концепции заключается в объективной

необходимости объединения в пределах определённой территории близких по своему целевому назначению или связанных производственными цепочками предприятий. Развитием классификации спекулятивного девелопмента в интегральной концепции позволяет выделить вполне однозначные базисы формирования пулов однородных клиентов, которые, в зависимости от активности самого девелопера, будут готовы купить предлагаемый им товар: участки в бизнес-парках или промышленных зонах, готовые для реализации их собственных планов, например: 1.1 Кластерная интеграция; 1.2 Отраслевая интеграция, в т.ч., например, как агропромышленный комплекс; 1.3 Предпринимательская интеграция, в т.ч. инфраструктурная интеграция.

2. Инжиниринговая концепция. Суть этой концепции в том, что девелопер предлагает рынку новые

инженерные решения с использованием существующих активов, возможностей и ресурсов. Но здесь не работает модель фи-девелопмента, поскольку потенциальные покупатели или не имеют средств, или не верят в эффективность, поэтому сначала девелопер строит объект сам, запускает его и продает новым владельцам как эффективный товар.

3. Инвестиционная концепция. В данном случае, практически, самом простом варианте,

спекулятивный девелопер создает объекты для будущей перепродажи заинтересованным покупателям, которые в силу различных причин не способны сами определять инвестиционную

Интеграционная концепция подразумевает создание

девелопером, в т.ч. по программам государственной

поддержки, специальных выделенных зон и территорий, на

которых он создает и обеспечивает работу

инфраструктуру будущего комплекса предприятий.

Объектом реализации в этой концепции является участок под

застройку зданий промышленного назначения, с

подведенными коммуникациями и обеспеченный сервисом по уровню производства. Также

объектом реализации могут быть цеха, части цехов,

вспомогательные помещения и прочие сооружения,

необходимые для обеспечения работы покупателей.

Инжиниринговая концепция состоит в том, что Девелопер

создает блок совершенно новых производств, сервисов,

субститутов, которые привязаны к работе уже существующих

активов и не только улучшают их деятельность, но и создают новые

товарные линейки и рабочие места. Объектом реализации

является технологический процесс, упакованный в

имущественный комплекс, работающий и выдающий

продукцию на базе существующих рядом

непродуктивных издержек других предприятий. Покупателем таких

активов может выступать не только предприниматель, заинтересованный в такой

продукции, но и сам генератор неэффективных издержек.

Инвестиционная концепция работы с неизвестным покупателем отчасти

сродни лизинг-девелопменту, т.е. востребована тогда, когда

потенциальный покупатель заинтересован в поиске объектов

прямых инвестиций. Разница в том, что в случае лизинга – Покупатель

известен и работает парадигма Исполнителя, а в случае

инвестиционной концепции – покупатель неизвестен. Поэтому

сначала девелопер решает вопрос об инвестиционной

привлекательности объекта девелопмента с точки зрения

доходов будущего потребителя. Объектом реализации могут быть

ценные бумаги на соответствующие доходные активы, которые

однозначно несут доход будущим владельцам, но не портфельным

инвесторам.

Концепции промышленного девелопмента



Инжиниринговая концепция

Рис.32 Классификация концепций промышленного девелопмента


привлекательность таких объектов прямых инвестиций. Для такого девелопера важна не только мощная коммерческая служба в структуре, но и инжиниринговый персонал сверхвысокой компетенции, способный видеть новое в неочевидном и вкладывать средства в инновационные технологии. По идее, примером такого девелопера должно было быть Роснано, но насколько интересные они находили инвестиционные решения – будет видно.

На сегодняшний день интеграционная концепция промышленного девелопмента остается одной из самых понятных и доступных реализации коммерческими структурами. При этом, практическая их реализация без поддержки государства или региональных властных структур практически невозможна, поскольку заточена на привлечение земельных фондов в рамках специальных льготных программ развития. Связь концепция и типов девелопмента и их влияние на необходимость участия внешнего ресурса можно понять на рис.33. Например, интеграционная концепция в области промышленного девелопмента подразумевает строительство промышленных зон для нескольких предприятий, включающее девелопмент промышленных зданий, а также проектирование участков, составление проектов планировки и межевание участков, а также прокладку инженерных сетей и внутренних дорог. Должны быть приняты во внимание доступ к участку, парковка, проект здания и ландшафт. Начинающие девелоперы могут начать свою деятельность с работы над зданием, предназначенным для сдачи в аренду, или с участком, рассчитанным на одного или нескольких промышленных пользователей. Если не удалось найти арендатора или покупателя, для которых будет вестись строительство на заказ, девелопер может начать строительство здания на свой страх и риск, с тем чтобы сдать его в аренду или продать в будущем.

Девелопмент промышленных парков обеспечивает девелоперам достаточную гибкость, так что

они могут сами решать, продавать ли им неподготовленные участки земли или готовые промышленные здания. Обычно девелопмент промпарков проходит поэтапно, что позволяет минимизировать риски, связанные с изменением рыночных условий. Сегодняшние промпарки являются результатом эволюционного процесса, у истоков которого находились промышленные зоны. В 1950-е годы появились первые промпарки, в которых земля использовалась преимущественно под офисные здания, а не под объекты промышленного назначения. В следующем десятилетии были созданы специализированные научно-исследовательские парки, с выгодой использовавшие связи между университетами и частными компаниями. В таких парках встречаются помещения разного типа — от офисов и исследовательских лабораторий до помещений для производства товаров широкого потребления.

Использование земли для объектов легкой промышленности, например, производственных, складских и товарораспределительных зданий, по-прежнему является неотъемлемой особенностью современных промышленных парков, однако в них возрастает доля офисных помещений и помещений новых типов – например, информационно-справочных центров. К этому же случаю относится классификация проектов промышленного девелопмента по взаимодействию промышленных производств или технологических установок с инфраструктурой промышленных парков или индустриальных экономических зон, классификация которых представлена далее.

Фи-Девелопмент Концессионный

Девелопмент Спекулятивный Девелопмент


Слабая применимость

Оптимальная применимость

Допустимая применимость

(частичная)

Концепция инжиниринга

Оптимальная Применимость








Оптимальная применимость

Рис.33 Матрица взаимной применимости типоов и концепций промышленного девелопмента


1. Интеграционная Концепция Промышленного Девелопмента.

Промышленный девелопмент как интеграционная концепция подразумевает обустройство специально выделенных территорий для нескольких промышленных предприятий, включающее девелопмент промышленных зданий, а также подготовка участков, составление проектов планировки и межевание участков, а также прокладку инженерных сетей и внутренних дорог. Должны быть приняты во внимание доступ к участку, парковка, проект здания и ландшафт. Начинающие девелоперы могут начать свою деятельность с работы над зданием, предназначенным для сдачи в аренду, или с участком, рассчитанным на одного или нескольких промышленных пользователей. Если не удалось найти арендатора или покупателя, для которых будет вестись строительство на заказ, девелопер может начать строительство здания на свой страх и риск, с тем чтобы сдать его в аренду или продать в будущем. В зависимости от состояния рынка строительство здания на свой риск, в принципе, может принести больше прибыли, чем строительство на заказ, поскольку может быть трудно, достичь компромисса в переговорах по условиям аренды с главным потенциальным арендатором. С другой стороны, для строительства, которое ведется на свой страх и риск, гораздо труднее получить финансирование. Как правило, строительные кредиторы не будут работать с девелопером, если у него нет больших финансовых ресурсов и иного дополнительного обеспечения, и он не желает нести личную ответственность по возврату кредита.

С целью стимулирования создания новых производств в приоритетных секторах экономики

государственные органы большинства стран мира, в том числе в России, обычно создают условия для создания на территории регионов целой сети промышленных или индустриальных парков – обособленных земельных участков, обеспеченных инфраструктурой, для предоставления их в пользование инициаторам инвестиционных проектов в обрабатывающих отраслях экономики. Для того чтобы выстроить системный подход к классификации парков попробуем оттолкнуться от принципиальных терминологических составляющих (Рис.34).

Почему возникла необходимость в интеграционной концепции? На сегодняшний день девелопмент промышленных объектов является одним из самых трудоемких, поскольку количество

Направления интеграционной концепции

Промышленный Парк (Промпарк)

Технологический Парк (технопарк)

Индустриальный Парк (Промпарк)

Парковый Девелопмент

ТВЗ: Технико-внедренческие

Промышленно-производственные

Особые экономические зоны

Транстерриториальные кластеры

Продуктово-инновационный

Инфраструктурно-инновационный

Ультраструктурный кластер

Кластер заимствования

Территориальное объединение

Агро-промышленные комплексы

Композитные комплексы

Лесо-промышленные комплексы

Био-фармацевтические комплексы

Оптико-волоконные комплексы

Отраслевая интеграция


Сервисная интеграция

Рис.34 Классификация подходов к промышленному девелопменту в интеграционной концепции


необходимых к выполнению требований для строительства промышленного объекта несопоставимо выше, нежели для любого другого.

Еще на первоначальном этапе по подбору земельного участка для строительства завода, логистического комплекса или склада необходимо заручиться поддержкой местных властей в реализации инвестиционного проекта и провести полномасштабное исследование для изучения наличия необходимой инженерной инфраструктуры (мощности, необходимые для завода, несопоставимы с необходимыми для торгового центра); логистических характеристик; природоохранных требований (возможность организации необходимой санитарно-защитной зоны в условиях плотной заселенности ЦФО для некоторых сфер производства – один из важнейших факторов при выборе участка под застройку); наличия в округе достаточного количества квалифицированных кадров для будущего производства; наличие ресурсов необходимых для производства.

Стадии архитектурного проектирования и строительства так же имеют серьезные отличия от торгово-офисных объектов. Требования к прохождению Государственной экспертизы для архитектурного проекта промышленных объектов намного строже, чем для любых других, включая жилые дома. Строительство также имеет большие отличия. Да, для завода нет необходимости в архитектурных изысках и дорогостоящих отделочных работах, а возможность массового использования металлоконструкций значительно упрощает и удешевляет возведение самих зданий. Но это сполна компенсируется объемом работ по строительству инженерной инфраструктуры — как внутренней, так и внешней (длина трассы необходимых инженерных сетей может измеряться и десятками километров). Сдача объекта в эксплуатацию — отдельный этап, завершающий все предыдущие и по сложности реализации, зачастую их превосходящий.

Таким образом, компании производящей, например, косметику или продукты питания, пройти

весь этот путь оптимальным путем, затратив на это минимум средств, и получить результат в кратчайшие сроки так же сложно, как специалистам в области промышленного девелопмента и строительства создать свой парфюм. Из чего напрашивается вывод, что каждому следует заниматься своим делом: производителям – своим производством, а девелоперам – созданием площадки для Вашего производства. Это одна из ключевых причин востребованности интеграционного промышленного девелопмента.

С другой стороны, на данный момент велико количество больших производственных площадей, которые простаивают без дела и приходят в негодность. Такая ситуация сложилась по ряду причин: 1. Промышленная недвижимость, возведенная в 60-80 гг. прошлого века не отвечает современным технологическим требованиям. Реконструкция же данных помещений потребует огромных затрат. 2. Основной потребитель, в настоящее время – малые предприятия, которым необходима для развития промышленная недвижимость определенной специфики. К такой специфике относят высокие мощности производства, наличие ж/д путей подъезда, автономные коммуникации и отдельно стоящие здания малых габаритов. 3. К тому же требования возможных арендаторов зачастую завышены, а также не соответствуют промышленным объектам, которые доступны для аренды.

Рис.35 Промышленный парк Траффорд-Парк, Манчестер, Англия.

http://rcdevelopment.ru/building


http://rcdevelopment.ru/investment

http://rcdevelopment.ru/analytics




http://rcdevelopment.ru/materials



4. Собственники такого вида недвижимости зачастую предлагают объекты, которые находятся в плачевном состоянии, однако цены при этом снижать не планируют. 5. Отсутствует необходимая правовая и юридическая информация по сдаваемому помещению.

Что происходит у нас и на Западе, как инструментарий развивается в Российской Федерации, какие есть проблемы и трудности? Для более детального восприятия промышленного девелопмента как интеграционной концепции следует провести классификацию нижнего уровня по видам и типам промышленных площадок. Базисом такой классификации являются виды промышленного девелопмента в интегральной концепции и взаимодействие самих промышленных производств или технологических установок с инфраструктурой самого промышленного парка или площадки. 1.1 Сервисная интеграция.

Сервисная интеграционная концепция промышленного девелопмента подразумевает широчайший спектр применения отедльными предприятиями промышленных технологий, не обязательно связанных отраслевым единством, но имеющее узкие географические и территориальные рамки для уменьшения затрат на содержание инфраструктуры. Чаще всего под сервисной интеграцией понимается именно строительство парков и промышленных зон для размещения различных производств в рамках единой инфраструктуры. Предприниматели могут объединяться и на основании любого механизма самоорганизации с привлечением наемного девелопера. И в рамках предложения помещений от девелоперов на уже построенных объектах.

Сегодняшние индустриальные парки являются результатом эволюционного процесса, у истоков которого находились промышленные зоны и парки конца XIX – начала XX столетия. Развитие первой спроектированной промышленной зоны началось в 1896 г. в Манчестере (Англия), когда частная компания Trafford Park Estates приобрела загородный участок земли площадью 1200 акров (485 га), примыкающий к Манчестерскому судоходному каналу. Основатель первого парка Эрнст Холи создал инженерную и транспортную инфраструктуру и стал сдавать в аренду подготовленные участки промышленным компаниям, а позже продавать их. Свой первый в Европе автомобильный завод Генри Форд разместил в Траффорд-парке в 1910 году (рис.35). Промышленная зона Trafford Park Estate оставалась крупнейшей в мире вплоть до 50-х годов XX века, пока в США и Канаде не появились более крупные объекты.

В Северной Америке первые спроектированные промышленные районы появились в Чикаго. Основным направлением их деятельности было производство, а катализаторами их развития были доступ к железнодорожным линиям и богатые источники электрической и паровой энергии. Чикагский Центральный производственный округ (Central Manufacturing District), построенный в 1902 году на 260 акрах (105 га) земли, состоял из типовых четырехэтажных зданий, предназначенных для вертикально ориентированных технологических линий (gravity flow production), когда производство продукции начиналось на самом верхнем этаже, продолжалось на более низких этажах, и, в конце концов, на

Рис.36 Пример промышленного парка ГК «ИСТ» - «ТИХВИН»


самом первом этаже формировался конечный продукт, готовый к отправке потребителю, в районе были предусмотрены частные железнодорожные ветки, прямоугольная сеть улиц, ландшафтное оформление, зеленые полосы и декоративное освещение улиц. В 1909 году был построен промышленный округ Clearing Industrial District площадью 530 акров (2 ISraj, где впервые были предусмотрены сверхбольшие кварталы площадью 40 акров (16 га), в которых не было внутренних пересечений железнодорожных путей на одном уровне, существовала возможность проектирования участков различных размеров и глубины. Построенный в 1910 году округ Pershing Road District площадью 91 акр (37 га) состоял из расположенных вдоль автомагистрали зданий с красивыми фасадами, а железнодорожные пути были подведены к ним сзади.

Одноэтажные промышленные здания приобрели популярность главным образом благодаря появлению сборочных конвейеров. Через десять лет здесь уже работало более 300 американских компаний. Этот парк существует до сих пор. Механизированные промышленные предприятия, инициатором создания которых был Генри Форд, послужили причиной перехода от многоэтажных зданий к одноэтажным строениям, предназначенным для размещения предприятий с горизонтальной организацией производственного процесса. Девелопмент промышленных зданий в 20-е – 30-е годы XX века был сосредоточен вокруг железнодорожных сортировочных станций и линий, и каждый объект, так или иначе, обслуживался железной дорогой. Крупными проектами девелопмента промышленных зданий, осуществленными на протяжении последующих 30 лет, были SloughEstates в Англии (1920), CentralManufacturingDistrictв Лос-Анджелесе (1922), NewEnglandIndustrialCenterв г. Нидхем, штат Массачусетс (1949), а также StanfordIndustrialPark в г. Пало-Алто, штат Калифорния (1951).

Предприятия тяжелой промышленности, которые когда-то были существенным элементом проектируемых промышленных районов, теперь редко включаются в состав промышленных парков. Тяжелая промышленность уже не играет такой важной роли в экономике, и население, обеспокоенное возможным воздействием на окружающую среду, предпочитает в качестве инструментов для создания рабочих мест предприятия, ориентированные на высокие технологии. Зонирование часто ограничивает размещение предприятий тяжелой промышленности в бизнес-парках и вблизи центра города, в то же время крупные компании, как правило, предпочитают размещать крупные производственные площади на автономных участках, расположенных вне городов, где земля стоит дешевле.

В 1950-е и 1960-е годы промышленные парки переместились с участков, расположенных в черте города поблизости от железнодорожных путей, в пригородные районы, где есть доступ к скоростным автомагистралям и аэропортам. Близость жилья, предприятий торговли, мест культуры и отдыха, а также образовательных учреждений стала играть более важную роль, и население начало осознавать эти преимущества. В начале XXI века продолжилось удаление промышленных объектов, таких, как склады и бизнес-парки, от городов по мере появления новых бизнес-парков на окраинах. С другой стороны, старые промышленные зоны внутри городов, имеющие доступ к скоростным автомагистралям, вновь обретают свою привлекательность в связи с нехваткой свободных территорий в пригородах и наличием зданий и инфраструктуры в местах точечного девелопмента.

В практике делового общения, и технологические, и промышленные и индустриальные парки воспринимаются как синонимы с некоторыми уточнениями, относящимися к конкретным проектам, не более. Например, по мнению Стандарта индустриальных парков АИП, понятия «индустриальный парк» и «промышленный парк» тождественны. Они определяют Индустриальный (промышленный) парк – это управляемый единым оператором (специализированной управляющей компанией) комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка (участков) с производственными,

Рис.37 Технопарк Новосибирского Академгородка: проект и воплощение


административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и административно-правовыми условиями для размещения производств5. Вместе с тем, мы попытаемся систематизировать эти определения на базе ключевых отличий.

В нашем понимании Промышленный парк имеет право на самостоятельное восприятие, поскольку в основу термина закладывается специфика его функционирования. Например, Промышленный парк - это отдельная территория для использования площадей с созданной здесь инженерной и транспортной инфраструктурой производственными, складскими и административными помещениями, которые предназначены для осуществления производственной деятельности различных промышленных предприятий-резидентов. В основе промышленного парка (Рис.36) (или если говорить советским языком – промышленной зоны), лежит возможность создания любого промышленного производства со своими вспомогательными и инфраструктурными сооружениями на специально отведенной и некоторым образом обустроенной территории. Другими словами – промышленный парк, это место где могут строиться самые разные промышленные предприятия, не объединенные отраслевыми или процессными связями и не обязательно имеющую общую управляющую компанию. Главное условие – это безопасность производства и выполнение общих требований владельца земли к арендаторам.

Другой смысл вкладывается в понятие Технологический парк (технопарк) (рис.37). С точки зрения общего подхода, Технологический парк (Технополис) (англ. Industrial park) – это форма территориальной интеграции науки, образования и производства в виде объединения научных организаций, проектно-конструкторских бюро, учебных заведений, производственных предприятий или их подразделений. Кроме того, технологические парки рассматриваются как региональная системы совместного предпринимательства, основанные на сочетании деятельности научных учреждений, осуществляющих фундаментальные исследования и их опытно-конструкторское овеществление в виде конкретных разработок, продуктов или технологий. Дргуими словами, Технопарки – это своеобразные миникластеры, которые в рамках одной территории имеют не только промышленные, но и связанные с ними в рамках единых интересов, учреждения и организации. В данном случае говорить об организации бизнеса как девелоперского приходится с трудом, хотя по аналогии с индустриальным парком, здесь уже имеет смысл говорить об одной управляющей компании. Наконец, индустриальный парк (Рис.38), понятие промежуточное между технопарком и промышленным парком. С одной стороны – это проект, специально предусмотернный для размещения промышленных производств, с другой, его объединят как отраслевая, так и процессная зависимость друг от друга, поскольку существует единая инфраструктрура индустриального парка. Индустриальный парк – это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией. Индустриальным парком является промышленная площадка, на которой ведут свою деятельность несколько независимых предприятий из одной или

5 Стандарт индустриального (промышленного) парка АИП: http://www.indparks.ru/

Рис.38 Пример мастер-плана классического индустрального парка

http://www.indparks.ru/


разных отраслей. Разместившие свои производства на общей территории предприятия чаще всего связаны общими цепочками создания добавленной стоимости и делят совместную инфраструктуру парка и услуги предоставляемые общественной или частной управляющей компанией (Рис.39). В химической отрасли часто используется название Химического или Химико-технологического парка.

Структурированный список проблем развития индустриальных парков позволяет по новому взглянуть на ключевые проблемы конкуренции индустриальных проектов в различных регионах страны. Необходимость и перспективы развития новых индустриальных кластеров многократно обосновывались аналитиками и госчиновниками различного уровня, поэтому для нас на данном этапе важно вычленить основные проблемы, возникающие в процессе создания и развития индустриальных парков, технопарков и промышленных парков в целом. Основные проблемы такие: 1. Создание инфраструктуры регионов и ее господдержка: Необходимость опережающего создания

инфраструктуры и соответствие ее требованиям будущих резидентов индустриальных парков очевидна для руководства каждого региона, но издержки на ее создание очень велики и зависят от большого количества факторов;

2. Налоговые преференции на федеральном и региональном уровне: Наличие самих по себе льгот и преференций в регионах и на федеральном уровне сформулировано, однако, многие законодательные акты чересчур запутаны;

3. Блок кадровых проблем: Кадры решают все, и нужно констатировать, что в самых разных сферах не

хватает квалифицированных менеджеров, как в управляющих компаниях, так и в корпорациях развития регионов, последствием чего является небогатый ассортимент предложений с точки зрения правового и технического обеспечения проектов индустриальных парков;

4. Нет индустриальных парков для малого и среднего бизнеса: Речь идет о компактно размещенных производственных блоках с площадями от 500 кв.м. в долгосрочную аренду, непосредственно прилегающих к границам региональных центров с учетом санитарно-защитных зон;

5. Отсутствие единого стандарта индустриального парка: Сертифицикация индустриальных парков, стандарты для которой согласовываются в недрах государственных органов, может стать проблемой в силу того, что и разработка и актуализация стандартов начнут буксовать в бюрократической машине;

6. Отсутствие проработанных схем привлечения резидентов: На рынке отсутствуют типовые схемы привлечения резидентов, не готовых выкупать земельные массивы или производственные здания;

7. Информация и реклама: Информационный обмен, создание максимально полного портфолио и сайта, постоянная его актуализация для индустриальных парков и корпораций развития регионов является одним из основных факторов продвижения на рынке;

8. Проблема кризиса производственной активности: Очевидно, что в производственной активности резидентов парков рано или поздно наступает кризис жизненного цикла продукции, что требует программы системного редевелопмента таких предприятий;

9. Проблема квазииндустриальных парков: Под вывеской индустриальных или промышленных парков появляются офисно-складские комплексы или свободные земельные участки, в лучшем случае, с подключенными коммуникациями.

Рис.39 Пример научно-производственного индустрального парка в сфере IT


Главным условием эффективного функционирования любых промышленных парков является мобильность промышленных производств. Мобильность с точки зрения достаточно дешевой мобилизации, инсталляции и деинсталляции в случае изменения условий аренды или целей использования оборудования. В принципе, грамотные девелоперы должны сразу проектировать промышленные предприятия так, чтобы в будущем они превращались в технопарки! Такая тесная зависимость от наличия и эффективности инфраструктуры позволяет вывести дополнительную классификацию объектов промышленного девелопмента, которые могут быть возведены в разных ситуациях (рис.40):

1. Универсальные производства - универсальная инфраструктура; 2. Уникальные производства - универсальная инфраструктура; 3. Уникальные производства - уникальная инфраструктура; 4. Уникальное или универсальное производство – без общей инфраструктуры. Попробуем рассмотреть коротко основные особенности и отличия таких объектов

промышленного девелопмента и дать описание их специфики при проектировании.

Объекты промышленного девелопмента в конструкции «Универсальные производства -

универсальная инфраструктура» представляют собой индустриальные парки и промышленные зоны, где возможна установка самого различного оборудования. Ограничениями в таких случаях являются:

1. Технические условия на подключение энергосред, как по мощности, по объёмам потребления, так и по видам;

2. Требования промышленной безопасности и экологического менеджмента обычно относятся ко всем производствам;

3. Внутренняя технологическая архитектура промышленных установок не предполагает дополнительных нагрузок на каркасы зданий, фундаменты под оборудование делаются плавающими и реконструируются вместе с оборудованием;

4. Производства оказывают минимальное влияние на соседние производства или такое влияние полностью исключено.

Другим вариантом сервисной интеграции является девелоперская конструкция «Уникальные производства – универсальная инфраструктура». Её главной отличительной особенностью является то, что объекты получают определенный уровень кастомизации под желания Заказчика и, собственно, строятся и проектируются с учетом будущей его промышленной деятельности. Разумеется, здесь также имеется набор своих ограничений по качеству и объему услуг инфраструктурных служб, но они становятся гораздо более гибкими и широкими. Ограничениями в таких случаях являются:

1. Технические условия на подключение энергосред, как по мощности, по объёмам потребления, так и по видам подводятся такие, какие необходимы, но в рамках требований общей безопасности;

2. Требования промышленной безопасности и экологического менеджмента обычно прописываются для каждого производства, и его собственник обеспечивает дополнительную защиту для своего производства;

Универсальные производства - универсальная инфраструктура

Уникальные производства - Универсальная инфраструктура

Уникальные производства -

уникальная инфраструктура

Производство без выделенной


Технологический Парк (Технопарк или Технополис)

Моноотраслевые (ремесленные) промышленные

бизнес-парки

Кластерные промышленные

зоны и парки Не применимо Не применимо

Промышленный Парк

Не применимо

Новые производства в

рамках работающих

Инновационные промышленные

предприятия Не применимо

Индустриальный Парк

Не применимо СЭЗ и ТВЗ для

инновационных производств

Новые промышленные

предприятия

Редевелопмент на действующих предприятиях

Рис.40 Матрица взаимодействия сервисной модели и концепций промышленного девелопмента


3. Внутренняя технологическая архитектура промышленных установок перестраивается под требования конкретных технологий, каркасы зданий рассчитываются под нагрузки изометрий и оборудования, фундаменты усиливаются под потребности производства;

4. Производства оказывают минимальное влияние на соседние производства или такое влияние полностью исключено, допускается взаимная продажа промежуточных продуктов или оказание услуг по поставке небольших партий товаров и энергосред.

Как эти концепции реализуются на практике? И как это сегодня реализуется в России? Основные варианты развития промышленного девелопмента в рамках предпринимательской концепции можно разделить на несколько условных типов:

1. Инициация предпринимательской деятельности и поддержка со стороны государства. Выражается эта политика в виде различных программ по созданию свободных экономических зон производственно-промышленного или технико-внедренческого типа;

2. Инициация предпринимательской деятельности в порядке коммерческой самоорганизации и иных видах предпринимательской активности.

Свободные (специальные или особые) экономические зоны (сокращённо ОЭЗ или СЭЗ)

представляют собой ограниченные территории с особым юридическим статусом по отношению к остальной территории и льготными экономическими условиями для национальных и/или иностранных предпринимателей (рис.41). Главная цель создания таких зон – решение стратегических задач развития государства в целом или отдельной территории: внешнеторговых, общеэкономических, социальных, региональных и научно-технических задач6.

Для целей реализации концепций промышленного девелопмента7 обычно интересны два типа особых экономических зон:

1. Промышленно-производственная зона (ППЗ) – часть национальной таможенной территории, внутри которой налажено производство конкретной промышленной продукции, при этом инвесторам предоставляются различные льготы;

2. Технико-внедренческая зона (ТВЗ) — территория, выведенная за пределы национальной таможенной территории, внутри которой размещаются научно-исследовательские, проектные, конструкторские бюро и организации. Примером таких ТВЗ могут быть некоторые технопарки или технополисы.

Промышленные ОЭЗ создаются там, где есть обширные территории, расположенные в крупных промышленных регионах страны. Близость к ресурсной базе для производства, доступ к готовой инфраструктуре и основным транспортным артериям – это лишь основные характеристики промышленных (промышленно-производственных) зон, определяющие их преимущества. Размещение производства на территории промышленных зон позволяет повысить конкурентоспособность продукции на российском рынке за счет снижения издержек. Сегодня существует 4 утвержденных Промышленно-производственные зоны: на территории Елабужского района Республики Татарстан (ОЭЗ

6 ФЗ № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» от 22 июля 2005г. 7 Могут быть зоны 3-х видов, в т.ч. туристско-рекреационные.

Рис.41 Налоговые префереенции на территории ОЭЗ

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D0%BC%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%8F

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE-%D0%B2%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D1%80%D0%B5%D0%BD%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%B7%D0%BE%D0%BD%D0%B0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D0%BC%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%D1%82%D0%B5%D1%80%D1%80%D0%B8%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%8F

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%BE%D0%BD%D1%81%D1%82%D1%80%D1%83%D0%BA%D1%82%D0%BE%D1%80%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%B1%D1%8E%D1%80%D0%BE

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%BE%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BA

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%BE%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%B8%D1%81

http://images.yandex.ru/


ППТ «Алабуга»), Грязинского района Липецкой области (рис.42) (ОЭЗ ППТ «Липецк»). 12 августа 2010 года подписано постановление Правительства РФ о создании особой экономической зоны промышленно-производственного типа в Самарской области (ОЭЗ ППТ «Тольятти»), территория которой непосредственно примыкает к Тольятти. В декабре 2010 года была создана Особая экономическая зона промышленно-производственного типа «Титановая долина» в Верхней Салде, Свердловской области.

Обычно, в числе приоритетных направлений деятельности промышленных зон производство: 1. Автомобилей и автокомпонентов; 2. Строительных материалов; 3. Химической и нефтехимической продукции; 4. Бытовой техники и торгового оборудования и т.п.

Инновационная ОЭЗ или Технико-внедренческая зона (ТВЗ) – вид особой экономической зоны

для создания и реализация научно-технической продукции, доведение её до промышленного применения, включая изготовление, испытание и реализацию опытных партий, а также создание программных продуктов, систем сбора, обработки и передачи данных, систем распределённых вычислений и оказание услуг по внедрению и обслуживанию таких продуктов и систем. Именно возможность создания промышленной продукции является предметом и для привязки промышленного девелопмента к этому типу СЭЗ.

В соответствии с текущим российским законодательством ТВЗ создаётся не более чем на трех участках территории, общая площадь которых составляет не более чем четыре квадратных километра. Зона не может располагаться на территориях нескольких муниципальных образований и не должна включать в себя полностью территорию какого-либо административно-территориального образования. На момент создания технико-внедренческой особой экономической зоны земельные участки, образующие её территорию, за исключением земельных участков, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной инфраструктуры и на которых размещены такие объекты, не должны находиться во владении и в пользовании граждан и юридических лиц, за исключением образовательных и научно-исследовательских организаций.

Расположение технико-внедренческих ОЭЗ в крупнейших научно-образовательных центрах, имеющих богатые научные традиции и признанные исследовательские школы, открывает большие возможности для развития инновационного бизнеса, производства наукоемкой продукции и вывода ее на российские и международные рынки. Пакет таможенных льгот и налоговых преференций, доступ к профессиональным кадровым ресурсам наряду с растущим спросом на новые технологии и модернизацию различных отраслей российской экономики делает инновационные ОЭЗ привлекательными для венчурных фондов, а также разработчиков и производителей высокотехнологичной продукции.

На территории РФ учреждены также четыре ТВЗ инновационного типа, которые расположены на территории Томска (ОЭЗ ТВТ «Томск», рис.43), Санкт-Петербурга (ОЭЗ ТВТ «Санкт-Петербург»), Москвы (Зеленограда) (ОЭЗ ТВТ «Зеленоград») и Дубны (Московская область) (ОЭЗ ТВТ «Дубна»), утверждены 21

Рис.42 Проходная ОЭЗ ППТ «Липецк»

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%8F%D1%82%D1%82%D0%B8_(%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B0%D1%8F_%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%B7%D0%BE%D0%BD%D0%B0)

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B0%D1%8F_%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%B7%D0%BE%D0%BD%D0%B0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%BE%D0%BC%D1%81%D0%BA#.D0.A2.D0.BE.D0.BC.D1.81.D0.BA.D0.B0.D1.8F_.D0.9E.D0.AD.D0.97

http://ru.wikipedia.org/wiki/21_%D0%B4%D0%B5%D0%BA%D0%B0%D0%B1%D1%80%D1%8F


декабря 2005г. постановлениями Правительства России. Приоритетными направлениями развития инновационных зон являются:

1. Нано- и биотехнологии; 2. Медицинские технологии; 3. Электроника и средства связи; 4. Информационные технологии; 5. Точное и аналитическое приборостроение; 6. Ядерная физика.

Резидентом технико-внедренческой особой экономической зоны признаются индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации на территории муниципального образования, в границах которого расположена особая экономическая зона, и заключившие с органами управления особыми экономическими зонами соглашение о ведении технико-внедренческой деятельности в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Примером определенной эффективности применения промышленных зон является «Алабуга» -

крупнейшая особая экономическая зона промышленно-производственного типа в России. Она была создана 21 декабря 2005 года на территории Елабужского района Республики Татарстан. Расположена в 210 км от г. Казани и в 1048 км от г. Москвы. Площадь ОЭЗ «Алабуга» составляет 20 кв. км. Местоположение ОЭЗ «Алабуга» было выбрано неслучайно — ОЭЗ находится в центре Камского экономического района с населением 1 млн. человек (города Набережные Челны, Нижнекамск, Елабуга), с наличием достаточного количества квалифицированных трудовых ресурсов для промышленных производств.

Целью деятельности ОЭЗ «Алабуга» является оказание содействия развитию экономики Республики Татарстан и Российской Федерации в целом, путём создания наиболее благоприятных условий для реализации российскими и международными компаниями инвестиционных проектов в области промышленного производства. Администрирование ОЭЗ «Алабуга» осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами по Республике Татарстан под руководством Игоря Носова. ОЭЗ «Алабуга» предоставляет компаниям-резидентам ряд преимуществ, льгот и преференций.

Строительство объектов таможенной инфраструктуры ОЭЗ ППТ «Алабуга» началось в 2006 году и завершилось в 2007. За год были построены и введены в эксплуатацию многие объекты таможенной инфраструктуры: административно-деловой центр, с помещениями для размещения Елабужского таможенного поста, автомобильные контрольно-пропускные пункты, железнодорожные контрольно-пропускные пункты и многое другое. Инициация создания промышленных парков и зон в порядке предпринимательской деятельности и коммерческой самоорганизации бизнеса в основном встречается в виде реконструкции существовавших ранее промышленных зон городов, территорий крупных промышленных предприятий, прекративших свою деятельность, а также – вплоть до создания промышленных парков на свободных площадях логистических и перевалочных баз.

Рис.43 Проходная ОЭЗ ТВТ «Санкт-Петербург»


http://ru.wikipedia.org/wiki/2005

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE_%D0%A0%D0%A4

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B0%D1%8F_%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%B7%D0%BE%D0%BD%D0%B0


http://ru.wikipedia.org/wiki/2005_%D0%B3%D0%BE%D0%B4

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D1%82%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD


1.2 Кластерная интеграция в стратегии промышленного девелопера.

Поскольку понятие Кластер имеет широкое применение в различных сферах знаний, мы

обращаемся к его дефиниции исключительно в экономике: Кластер – сконцентрированная на некоторой территории группа взаимосвязанных компаний: поставщиков продукции, комплектующих и специализированных услуг, инфраструктуры, научно-исследовательских институтов, ВУЗов и других организаций, взаимодополняющих друг друга и усиливающих конкурентные преимущества отдельных компаний и кластера в целом. Понятие кластер может использоваться как в целях анализа, так и в целях практической деятельности. В первом случае кластер представляет собой альтернативный отдельному предприятию или отрасли объект изучения и, в частности, прогнозирования. Во втором случае кластер является объектом поддержки в рамках стратегий регионального развития, разработчики которых нередко предусматривают меры по формированию кластеров, рассчитывая на то, что кластеры повышают производительность, инновационность, конкурентоспособность, прибыльность и занятость в находящихся в данном регионе фирмах (Рис.44).

Эксперты в кластерной экономике называют три основные причины географической концентрации фирм:

1. Возможность получать выигрыш от распределения затрат на поддержание и развитие общих для нескольких компаний ресурсов;

2. Географическая близость, обеспечивающая дешевизну и быстрые сроки поставки необходимого для бизнеса товара или услуги;

3. Концентрация фирм в пределах одной местности способствует распространению неявного знания, то есть тех знаний и опыта, которые не могут быть легко формализованы и переданы, и тесно привязаны к носящим их людям.

Географическая близость в некоторой степени способствует обмену этими неявными знаниями,

а также позволяет создать рынок квалифицированной рабочей силы, позволяющий вместо организации передачи знаний вовлекать в ряды компании их носителя. Именно этими обстоятельствами объясняется, что отдельные виды ремесла или подходы к ремеслу обычно развиты и практикуются в строго ограниченных территориальных пределах. Аналогично, большое значение имеет и возможность неформальной коммуникации представителей фирмы с расположенными в её районе потребителями продукции. Таким образом, географическая близость важна не для распространения формализуемого научного знания, а для распространения менее формального неявного знания.

Многочисленные примеры из мировой практики подтверждают, что кластерная форма организации производства является наиболее подготовленной для инновационного процесса. Происходящее на протяжении долгого времени снижение транспортных и коммуникационных издержек оказывает неоднозначное влияние на географическую концентрацию. С одной стороны, отчасти снижается значимость географического соседства для успешного взаимодействия фирм. С

Рис.44 Классическая структура кластера (Источник: Праздничных А.Н. Bauman Innovation)

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D1%8F%D0%B2%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9D%D0%B5%D1%8F%D0%B2%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5


другой стороны, передача неявных знаний продолжает основываться, прежде всего, на личном контакте, а низкие транспортные и информационные издержки способствуют дальнейшему разделению труда в мировом масштабе и специализации регионов.

Известный экономист Майкл Портер дал иное объяснение географической концентрации компаний. По его мнению, первопричина – в конкуренции. Если на местном рынке появилась высококонкурентоспособная компания, выбор для остальных становится крайне жёстким – либо повысить свою конкурентоспособность, либо уйти с рынка. Постепенно возникает сообщество фирм с очень высокой конкурентоспособностью. Выходя на другие регионы и иностранные рынки, эти фирмы легко уничтожают местных конкурентов, не прошедших столь жёсткий отбор. В результате на отраслевом рынке доминирует кластер фирм, сосредоточенных на одной территории.

Если мы хотим понять, какое экономическое представление стоит за кластерами, попробуем проанализировать ответ на вопрос, а что мы собственно хотим достичь, создавая кластерную – организованную в виде грозди систем производств? С какой практической необходимостью связано подобное образование корпоративной взаимосвязанности? Стратегический процесс может быть связан как минимум с четырьмя следующими обстоятельствами:

1. Технологическим перевоспроизводством и переосвоением некоторой имеющейся

инфраструктурной платформы на основе принципиально новых технологических решений следующего техно-промышленного и социо-культурного уклада. Например, на основе принципиально новых материалов, мы начинаем перевооружать всю инфраструктуру РЖД. В этом случае кластер или мультикластер начинает формироваться вокруг состыкуемых зон новых технологических решений. Становится хорошо понятно, что одни технологические преобразования в скором времени повлекут за собой следующие. Данный тип кластера следовало бы назвать инфраструктурно-инновационным. Основное преимущество данного кластера связано с тем, что он формируется вокруг системы гарантированного потребления продукции. Стоит включить принципиально новые материалы в конструкцию узлов инфраструктуры и теперь у производителей данного ассортимента будет гарантированный потребитель. Основная сложность формирования данного кластера состоит в состыковке, организации и агрегировании разных технологических решений для того, чтобы перевооружаемая инфраструктура функционировала бы устойчиво. Примером такого кластера может быть фармацевтический кластер, опирающийся на гарантированный госзаказ (Рис.45);

2. Другой тип кластера связан с созданием на основе принципиально новых физических принципов и эффективности, несуществующих в настоящий момент, инфраструктур. Например, такой новой инфраструктурой может быть запуск констелляции спутников разных размеров: больших спутников, малых спутников, наноспутников, которые обеспечивают создание многоуровневых систем наблюдения. Такой принципиально новой инфраструктурой может быть создание лазерного станкостроения, в которой малогабаритные лазеры могут заменить функции многих существующих сегодня станков. Наконец, подобной инфраструктурой может быть система поддержания здоровья и обеспечения человека «живой пищей», энергетический эффект которой не снижен ароматизационными добавками и красителями, на основе технологий биофотоники, позволяющих фиксировать

Рис.45 Гарантированное потребление продукции как основа формирования кластера

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B0%D0%B9%D0%BA%D0%BB_%D0%9F%D0%BE%D1%80%D1%82%D0%B5%D1%80


ультраслабые излучения и диагностировать состояние клеточных тканей человека. Данный тип кластера следовало бы назвать продуктово-инновационным. Основное преимущество в формировании данного кластера состоит в том, что его не надо вписывать в существующие системы производств. Он формируется на новом свободном месте. Основной недостаток данного кластера состоит в том, что никогда заранее невозможно просчитать гарантированный спрос продукции данного кластера. Поэтому формирование данного кластера может осуществляться лишь под серьёзные гарантии государства. Пример такого кластера представлен на рис.46.

3. Следующий тип кластера следовало бы назвать ультраструктурный (в противоположность к инфраструктурному), метапромышленный кластер. На его основе создаётся промышленность по преобразованию существующих типов промышленности. Промышленность по перевооружению существующей промышленности мы и называем метапромышленностью. Типичным типом ультраструктурного метапромышленного кластера может быть наноэлектронный кластер. Предлагаемые научные решения по созданию приборов нового типа на основе наноэлектронных технологий могут быть использованы для перевооружения приборостроительных предприятий предшествующего техно-промышленного уклада. Основное преимущество данного кластера состоит в возможности сформировать вокруг передовой технологии нового класса целую гроздь предприятий, на которых она будет реализовываться. Основная сложность построения данного кластера состоит в сложнейшей системе согласований научно-технологических, финансово-организационных и промышленно-производственных решений.

4. Четвёртый и последний тип кластера можно назвать кластером «заимствования зарубежной

технологической платформы». Продвижение к формированию нового техно-промышленного уклада предполагает создание условий для освоения технологий, которые сегодня в мире формируют передний край технологического развития. Поэтому заимствование и переосвоение в системе российской промышленности передовых технологических платформ является обязательным условием её конкурентоспособности. В данном случае речь не идёт о простом освоении технологических линий, производящих готовую продукцию. Задача заключается в том, чтобы на основе подключения к анализу технологических решений, заложенных в данную платформу фундаментальной практико-ориентированной науки через какое-то время предложить следующий шаг развития данной технологической платформы. Преимущество построения данного кластера состоит в том, что в его основе лежат импортозамещающие технологии. Эксплуатация и использование этих технологий предполагает выход на отечественный рынок и предложение более низких цен на производство уже освоенной потребителем продукции. Основные сложности формирования данного кластера связаны, прежде всего, с отечественной культурой промышленно-производственного труда. Очень часто себестоимость и издержки производства на заимствованной технологической платформе оказывается выше, чем на аналогичных зарубежных производствах.

Рис.46 План развития территориального инновационного светотехнического кластера в Мордовии


Идеальным классическим примером модели кластерного развития является автомобильный кластер в Калужской области (Рис.47). «Автомобильный калужский кластер» - типичный пример структуры, созданной «с головы». В данном случае «под готовую крышу» (индустриальный парк) с обустроенной инфраструктурой заходят иностранные компании с высококачественной продукцией. Еще в ноябре 2007 года правительство Калужской области учредило ОАО «Корпорацию развития». В его компетенции создание и развитие инфраструктуры индустриальных парков и технопарков, повышение инвестиционной привлекательности региона, управление привлеченным капиталом и инвестициями, эффективное взаимодействие между администрацией и инвесторами. Что ищет инвестор, выбирая площадку для размещения производства? Инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, квалифицированные трудовые ресурсы. Пока территория представляет собой чистое поле, она мало кого интересует. Именно этот первичный этап организации производства «Корпорация развития» «проходит» за счет инвестора или девелопера. В финансировании первоначальных вложений принимал участие Внешэкономбанк. Сегодня в Калужском автокластере представлены практически все гиганты мирового автопрома. Например, в «Грабцево» разместился Volkswagen, завод, как известно, давно функционирует. Основной резидент «Калуга-Юг» — VolvoTruck, в «Росве» сложился альянс PSA Peugeot Citroen и Mitsubishi Motors Corporation. Конечно, кризис определенным образом скорректировал планы этих компаний, (сроки реализации сдвинулись примерно на полтора года), однако ни одна компания в Калуге не свернула производство и не сократила штат. Более того, в октябре этого года «Фольксваген Групп Рус» запустил полный цикл производства автомобилей. Первая очередь здания завода PSA уже построена, весной 2010 года был анонсирован выпуск первого автомобиля.

В Калужской области в 2009 году был заложен первый камень в строительство индустриального

парка «А-парк», на территории которого разместились предприятия по выпуску автомобильных комплектующих. Как сообщает ИА Regnum, «А-парк» также расположен на территории промзоны «Грабцево» рядом с российским заводом Volkswagen. Первым потребителем продукции индустриального парка станет завод VW. Строительство первой очереди проекта планируется завершить в этом году - на территории 6,6 гектара будут построены несколько предприятий по выпуску деталей для автомобилей концерна Volkswagen. Инвестиции в реализацию первого этапа составят 30 миллионов евро. Суммарные инвестиции в создание «А-парка» составят 100 миллионов евро: в результате, на территории около 20 гектаров построят более 100 тысяч квадратных метров производственных и офисных площадей. Завершение строительства запланировано на 2012 год. Свое участие в проекте уже подтвердили крупные компании - производители комплектующих: Visteon, Isoplast и Bentler. Кроме того, свой завод под Калугой планирует построить также компания Magna - ее проект оценивается в 20 миллионов евро, а выпускаться здесь будут комплектующие для автомобилей Volkswagen.

Рис.47 Компонентная философия Калужского автокластера


Калужская область при размещении автопроизводств на своей территории сыграла на близости к главному рынку сбыта – Москве и наличии в регионе дешевой рабочей силы. Дальнейшее развитие автомобильного кластера строится на максимальной локализации производственного цикла на территории региона, привлечении новых резидентов, в том числе производителей автокомпонентов. Еще один фактор роста – подготовка высококвалифицированных специалистов. К настоящему времени в калужском Центре подготовки и переподготовки кадров для автомобильной промышленности уже прошли обучение более 2 тысяч человек. Кроме того, заключено соглашение с Московским автомеханическим институтом (МГТУ-МАМИ) по организации целевого обучения, а в перспективе запланировано открытие в Калуге филиала МГТУ-МАМИ. По предварительным оценкам, Калужский автокластер позволит в пять раз поднять к 2018 году объем ВРП. Однако эксперты отмечают у этой кластерной схемы один негативный «побочный эффект»: иностранные компании приходят с готовым продуктом, и вовсе не факт, что он будет содержать инновационную составляющую (вспомним ситуацию с АвтоВАЗом). Кроме того, иностранцы никак не контактируют с местной промышленностью. Для примера, в той же Калужской области есть предприятия – поставщики комплектующих для АвтоВАЗа и ГАЗа, однако ни VW, ни Peugeot Citroen, ни Ford не закупают у них автокомпоненты. Говорят — «качеством не вышли».

В отличие от территориальной интеграции, под которой понимается группа территориально

связанных между собой предприятий, но все-таки разных видов деятельности, от образования до сервисных услуг, отраслевая интеграционная концепция промышленного редевелопмента подразумевает взаимосвязь предприятий, не ограниченных территриальной близостью, а имеющих большие географические и территориальные рамки для кластерного взаимодействия. Примером такой интеграции может служить второй крупнейший кластер (по формальному определению властей) Калужской области – биотехнологический кластер в Обнинске, который сформировался «снизу», по инициативе малых предприятий. Обнинский интегральный центр промышленного девелопмента развивается в трех инновационных направлениях: медицина, биотехнологии, фармацевтика. Разумеется, в «атомном» городе Обнинске счастливо сложились все составные части классического кластера. Есть генерация и механизм передачи знаний (ГУ Медицинский радиологический научный центр (МРНЦ) РАМН, ФГУП ГНЦ «Физико-энергетический институт имени А.И. Лейпунского», Обнинский ГТУ Атомной Энергетики, Медицинский институт, современные технологии лечения, разработки новых препаратов, подготовка специалистов), развитая инфраструктура поддержки предприятий инновационной сферы (бизнес-инкубаторы, и технопарк, Центр развития предпринимательства). Работают заводы по выпуску фармацевтической продукции: ООО «Хемофарм», ЗАО «Мир-Фарм». Обнинская модель управления предусматривает создание центральной управляющей компании как координирующего органа, формирующего единое информационное пространство и единое поле услуг, необходимых для развития этих отраслей.

Рис.48 Структура Калужского фармацевтического кластера


1.3 Отраслевая интеграция в стратегии промышленного девелопера.

В качестве примеров анализа концепции отраслевой интеграции промышленных девелоперов

можно рассмотреть отраслевую специфику Агропромышленной интеграции (рис.49). С точки зрения владельцев сельскохозяйственных угодий владение предприятиями переработки сельскохозяйственной продукции является их корпоративным интересом. При этом строительство промышленных объектов ведется не по принципу кластерного взаимодополнения, а по маркетинговым соображениям, исходя из задачи оптимального взаимодействия фермерских хозяйств и потребителей. Удаление потребителя от производителя требует создания промежуточных логистических центров и перевалочных баз, которые удорожают продукцию, и, разумеется, отражаются на её качестве в целом. При этом важным условием стабилизации производства в АПК является развитие агропромышленной интеграции, объединяющей в едином технологическом процессе производство сельскохозяйственного сырья, его переработку и реализацию. Она обеспечивает эффективное продвижение продукции по технологическим звеньям производственной цепочки. Агропромышленная интеграция позволяет использовать преимущества крупного производства, не ущемляя интересы сельских товаропроизводителей, и обеспечить повышение эффективности производства путем решения целого комплекса проблем.

Первоначальной и наиболее простой формой агропромышленной интеграции являются хозяйства с небольшими перерабатывающими предприятиями. Промышленная отрасль в этом случае является подсобной, но она может стать базой для создания агропромышленного предприятия. Агропромышленное предприятие – это, прежде всего, специализированное предприятие, объединяющее производство, промышленную переработку и хранение сельскохозяйственной продук-ции. В литературе часто такие формирования называют агрозаводами (совхоз-завод, колхоз-завод и т. д.). Но не каждое хозяйство, имеющее в своем составе подразделение по переработке и хранению продукции, можно отнести к данному типу. Для этого оно должно иметь в штате постоянных работников, занятых переработкой, упаковкой и хранением сельскохозяйственной продукции, и перерабатывать не менее 25 % продукции одной из отраслей, на которой хозяйство специализируется.

Следующей, более продвинутой формой интеграции является Агрофирма – предприятие (объединение), осуществляющее производственно-хозяйственную деятельность на основе внутрихозяй-ственной (межхозяйственной) интеграции производства, хранения, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции. Данная форма интеграции получила развитие в Орловской, Ро-стовской, Брянской, Московской и других областях. Например, агрофирма «Мценское», организованная в Орловской области, включает 9 структурных подразделений, в том числе 5 сельскохозяйственных предприятий, МТС, хлебоприемное предприятие, перерабатывающее предприятие и несколько магазинов.

Рис.49 Структура Омского Агробиологического Комплекса


Более сложной формой интеграции сельскохозяйственного и промышленного производства является Агропромышленный комбинат. Он является производственно-хозяйственным комплексом по производству, промышленной переработке (доработке), хранению, упаковке и реализации продукции. Комбинат функционирует на основе кооперации, интеграции и комбинирования отраслей и производств. Как правило, он включает предприятия сельского хозяйства и по переработке сельскохозяйственного сырья; организации, обслуживающие сельскохозяйственное производство; строительные и транспортные организации; специализированную торговую сеть.

Одной из форм вертикальной интеграции являются Агропромышленные объединения, как правило, они создаются на базе сельскохозяйственных и промышленных предприятий одного админи-стративного района. В них можно достичь единства и сбалансированности сельскохозяйственного производства с III сферой АПК — транспортировкой, переработкой, хранением и реализацией продукции.

Такой же анализ можно провести и в отношении других отраслевых интеграций для развития

промышленного девелопмента. Главным условием эффективности такого девелопмента является четкая модель по распределению будущих прав собственности на объекты девелопмента и роль и место активного оператора этого объекта в проектировании и строительстве. Отраслевая интеграция может быть как прямой – совместный девелопмент новых промышленных объектов, так и опосредованный – приобретение предложенных рынком объектов и доведение их до потребительской и эксплуатационной готовности. В таком случае промышленный девелопер в этой отрасли может выступать и как фи-девелопер – для ситуации предоставления услуг, например, ассоциациям фермеров, и как концессионный коммерческий девелопер, создающий объекты под заказ крупных ФПГ, заинтересованных в локальном функционировании агропромышленных агломераций и объединений.

Примером транстерриториального объединения однородных компаний отрасли может служить лесо-промышленный комплекс (Рис.50). Например, в вологодском лесном комплексе активно участвуют иностранные инвесторы. Североирландская фирма «Балкас» построила предприятие по производству экспортных строганных деревянных изделий объемом до 1000 кубометров в месяц, финская «Коскитукки» ввела в строй новый лесопильный завод, другая финская же компания реализует проект создания крупного лесоперерабатывающего холдинга, первая очередь которого – цех по выпуску пиломатериалов из березы мощностью 30 тысяч кубометров в год — уже введен в эксплуатацию. Входящая в кластер «ИКЕА» организовала производство мебели и заготовок из сосны. А «Череповецкий ФМК» завершил проект с немецкой компанией «Дефенбахер» по созданию современного производства древесностружечных плит, предусматривающий увеличение существующих мощностей вдвое – до 208 тысяч кубометров в год. Кроме того, у Вологодского «лесного комплекса » есть свои инвестиционные программы: в этом году должен вступить в строй лесопильный деревообрабатывающий комбинат в Вытегре по выпуску сухих пиломатериалов (Минпромэнерго РФ включило этот проект в перечень приоритетных в области освоения лесов). Два проекта будут реализованы в городе Сокол (производство плит ОСП и легкой мелованной бумаги). Правительство Вологодской области активно участвует в формировании инвестиционного климата территории и

Рис.50 Структура Братского Лесопромышленного Комплекса


«держится» за инвесторов. Так, на территории области введено льготное налогообложение по региональным и местным налогам, из областного бюджета выделяются субсидии на компенсацию 1/3 ставки рефинансирования по кредитам, полученным для создания межсезонных запасов сырья, топлива и расходных материалов, вкладываются бюджетные средства в развитие инфраструктуры, финансируется строительство лесных дорог. Все это создает условия для развития лесного бизнеса, способствует тому, что и свои, и иностранные инвесторы не уходят из вологодского леса, а завершив один проект, переходят к следующим.

О проектах создания лесных или связанных с переработкой леса комплексов заявили многие регионы: Архангельская область, ХМАО, Свердловская область, Хабаровский, Красноярский и даже Краснодарский край. Во всех регионах достаточно успешно реализуются отдельные отраслевые инвестиционные проекты. К примеру, введено в эксплуатацию деревообрабатывающее производство в Свердловской области, создано производство большеформатной фанеры в Кировской области. Дальше других продвинулись в ХМАО-Югре: концу 2009 года там закончено строительство завода ОАО «Югра-плит» по производству древесно-стружечных плит в Советском районе мощностью более 150 тысяч кубометров ДСП в год. Проект финансировал ЗАО «ЮниКредитБанк» в рамках кредитной линии на 1,2 миллиарда рублей. Проложенные на производственной площадке инженерные сети позволяют построить рядом с заводом «Югра-плит» еще несколько деревоперерабатывающих производств, например, ряд инвесторов рассматривают проект по строительству завода клеев и смол. А это уже может рассматриваться как ядро будущего специального кластера по деревоперерарботке.

Но в целом, крупнейшие инвестпроекты в лесопереработке, даже совместные с иностранным капиталом, пока реализуются «со скрипом». Скорее всего, гармоничному развитию отрасли мешает несовершенство законодательной базы, в частности Лесного кодекса. Россия – крупная лесная держава, к сожалению, лесное хозяйство и лесопереработка переживали у нас не лучшие времена. Возможно, создание множества лесных кластеров в разных регионах страны и выведет отрасль из кризиса. Друг другу они не мешают, это как раз тот случай, когда развитие лесопереработки оправдано в каждом регионе. Но в настоящее время, за исключением Вологды, локальные лесоперерабатывающие кластеры пока находятся лишь в проектной стадии.

В общем случае, интеграционная концепция дает большие перспективы для выбора направления промышленного девелопмента в зависимости от преобладающих факторов влияния (Рис.51). Разумеется, есть много и других аспектов, определяющих наилучший формат развития девелопорского предприниматльства в промышленности, но в рамках данной работы, наиболее интересным является фактор последующего системного редевелопмента. Причиной такого подхода является не только постоянное несоотвествие жизненного цикла продукции промышленного предприятия по отношению к ЖЦ самого объекта недвижимости, но и влияние самой интеграции на эффект последующего редевелопмента. Если в случае сервисной интегрции перспективы редевелопмента более широки с точки зрения ожиданий, но невелики с точки зрения разрешений использования территории, то в других случаях – это всегда вопрос качественного инвестиционного анализа.

Фактор Территториальности

Вертикальная производственная

интеграция

Корпоративная интеграция

Перспективы системного

редевелопмента

Сервисная интеграция

Объединение в пределах

управляемой территории

Незначительная, динамично

меняющаяся

Нецелесообразна и не является условием

эффективности

Наиболее широки, но в пределах

ограничений участка


Объединение в пределах региона,

района, муниципалитета

Лежит в основе, но позволяет динамично реагировать на спрос

В зависимости от объема взаимной

зависимости

В зависимости от спроса

кластерообразующих партнеров

Отраслевая интеграция

Трансрегиональное объединение однородных предприятий

В целом является основанием для

интеграции

Чаще всего - необходимый

элемент

В пределах программ модернизации предприятий

Рис.51 Матрица факторов анализа интеграционных концепций промышленного девелопмента


2. Промышленный девелопмент как услуги комплексного инжиниринга.

Почему возникла именно такая концепция промышленного девелопмента и, соответственно, последующего редевелопмента? Как уже было казано выше, инжиниринг – это не только проектирование, это деятельность, привязанная ко всем этапам инвестиционно-строительного процесса. Таким образом, приходится констатировать факт, что нет девелопмента без инжиниринга, а индустриальные девелоперские проекты могут быть рассмотрены с точки зрения предоставления услуг в области промышленного инжиниринга. Если говорить другими словами, основной вес в комплексной девелоперской компетенции будет составлять именно инжиниринговая компонента, и именно она будет создавать основную добавленную стоимость. По факту именно так это сегодня и происходит у крупных инжиниринговых компаний, для которых промышленный инжиниринг является основой базы компетентных знаний. Развитие современной промышленности невозможно без системного взаимодействия всех отраслей науки, новых технологий, открытий в области связи и информатики. Перманентная глобализация экономики, процессы постоянной интеграции людей и их сообществ вызывают потребность в создании все более совершенных социальных, образовательных, производственных, транспортных, энергетических и, разумеется, промышленных систем. В ответ на постоянно усиливающиеся требования международной интеграции, такие системы постоянно усложняются, они становятся всё более комплексными, все более многоуровневыми, увеличивается количество подчиненных элементов и подсистем. Границы становятся гибкими и прозрачными, подвижными и многофакторными, а для описания их поведения используются все более сложные модели.

Надо сразу оговориться, что, как замечают многие эксперты, большинство проблем с реальным

инжинирингом в России связаны с пониманием термина «инжиниринг». В лучшем случае, он воспринимается как синоним термину «проектирование или проектные работы». Именно поэтому начнем с осознания этого термина и тех выводов, которые вытекают из принятых в деловом обороте значений. Слово или даже понятие «инжиниринг» можно отнести к ситуативным словам, у которых смысл может сильно меняться в зависимости от применяемой ситуации (Рис.52). Более того, сама инжиниринговая деятельность, как важный элемент девелоперских контрактов поставлена под сомнение и сводится к одному резюме: настоящих промышленных девелоперов в России нет! Основные причины такой тенденции отражают реальное состояние и уровень строительной отрасли в стране, а именно:

1. Отсутствие единого осмысленного представления об инжиниринге, как о специфической деятельности;

2. Отсутствие общего понимания места и роли инвестиционно-строительного инжиниринга на рынке промышленного девелопмента;

3. Отсутствие квалификационных стандартов инжиниринговых компаний в промышленном строительстве и их элементарной классификации.

ИНЖИНИРИНГ – ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НАПРАВЛЕННАЯ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОМПЛЕКСНЫХ

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫХ УСЛУГ ПО ТРАНСФОРМАЦИИ НАУЧНЫХ ЗНАНИЙ И ДОСТИЖЕНИЙ В

ВОСТРЕБОВАННУЮ РЫНКОМ ПРОДУКЦИЮ С ДОБАВЛЕННОЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ЦЕННОСТЬЮ.

Инжиниринг – это наука и искусство создания на основе передовых научных достижений

интеллектуальных продуктов, необходимых для немедленного практического применения при

создании новых зданий, сооружений, предприятий, заводов, машин и механизмов.

Экономика – совокупность отношений субъектов

потребления по поводу владения и

перераспределения ресурсов

Инжиниринг – инженерно-консультационные услуги исследовательского, проектно-конструкторского,

расчетно-аналитического характера, в т.ч. создание технико-экономических обоснований проектов, выработку

рекомендаций в области организации производства и управления, комплекс коммерческих услуг по обеспечению

процессов подготовки к производству и реализации продукции, по обслуживанию и эксплуатации

промышленных, инфраструктурных и других объектов.

Britannica: Engineering, the

application of science to the

optimum conversion of the

resources of nature to the uses of humankind.

ECPD (Engineers Council for Professional Development): Engineering defined as the creative application of «scientific principles to

design or develop structures, machines, apparatus, or manufacturing processes, or works utilizing them singly or in combination; or to construct

or operate the same with full cognizance of their design; or to forecast their behaviour under specific operating conditions; all as respects an intended

function, economics of operation and safety to life and property».

Инженер (от фр. ingénieur на базе лат. ingenium - способность, изобретательность) —

создатель информации об архитектуре материального

средства достижения цели или способа изготовления этого средства.

Менеджмент – профессиональная

деятельность по управлению социально-экономическими

системами

Инженерное дело (инженерия) — область человеческой интеллектуальной

деятельности, дисциплина, профессия, задачей которой является

применение достижений науки, техники, использование законов физики и природных ресурсов для решения конкретных проблем,

целей и задач человечества.

Рис.52 Источники понятия ИНЖИНИРИНГ и оптимальное определение.


Ещё 23 мая 2013 года Правительством РФ было сформулировано поручение о создании «Дорожной карты» (Плана мероприятий) в области инжиниринга и промышленного дизайна. С тех пор началась настоящая череда событий связанных с развитием и поддержкой инжиниринга в России. В рамках этой деятельности Правительства были созданы и Совет по инжинирингу и промышленному дизайну при Минпромторге, и комитет по Инжинирингу при Российском Союзе Строителей. В январе 2014 года была создана Временная комиссия Совета Федерации Федерального Собрания РФ по вопросам развития законодательства Российской Федерации об инженерной и инжиниринговой деятельности. Активно работают и структуры по развитию инжиниринга в машиностроении, которые уже вышли на обсуждение и специального закона об инжиниринговой деятельности.

Несмотря на столь серьёзное повышение градуса в дискуссиях об инжиниринге, наметилась общая и довольно неприятная тенденция – отсутствие четкого разделения инжиниринга промышленных устройств и инжиниринга в области создания промышленных предприятий. Многочисленные эксперты, чаще всего совершенно справедливо, многократно и многовариантно предлагали различные варианты описания инжиниринга как вида деятельности в сфере услуг, в основе которых лежит понятие «инженер» или «инженерное дело». Не менее сложные вопросы вызывает понятие Инжиниринговой компании, которое стало «притчей во языцех» у большинства заказчиков крупных инвестиционно-строительных проектов (Рис.53). Основная их претензия сводится именно к тому, что многие компании, называющие себя инжиниринговыми, или даже имеющие такое слово в своем названии, по факту таковыми не являются, просто потому, что не отвечают требованиям заказчиков при предоставлении услуг инжиниринга! Именно поэтому желание всех экспертов «привести к единому знаменателю» споры и страсти по инжинирингу, являются не только профессиональным долгом, но и объективной экономической необходимостью сегодняшнего дня.

С точки зрения интегральных инжиниринговых услуг можно сделать акцент на так называемых

комплексных инжиниринговых услугах, когда инжиниринговые услуги предоставляются в комплексе, особенно если они связаны между собой однородными задачами и целями бизнеса. В данном случае, Комплексный Инжиниринг – это профессиональная деятельность по предоставлению услуг инжиниринга разных направлений в комплексе, объединенных единой темой, проектом или направлением исследований.

Вместе с тем, комплексный инжиниринг должен восприниматься не более чем алгебраическая сумма разнородных инжиниринговых услуг, как технических, так и связанных с коммерческим или бизнес-инжинирингом. Гораздо более сложным развитием инжиниринга является предоставление услуг системного инжиниринга. Например, развитие современной промышленности невозможно без системного взаимодействия всех отраслей науки, новых технологий, открытий в области связи и информатики, организационного развития, экономических и юридических аспектов деятельности. Перманентная глобализация экономики, процессы постоянной интеграции людей и их сообществ вызывают потребность в создании все более совершенных социальных, образовательных,

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ

– форма комплексного инжиниринга направленного на предоставление услуг по созданию

интеллектуальных продуктов, необходимых для достижения целей инвестирования путем создания и

изменения объектов недвижимости.

Классификация Инжиниринга – это совокупность видов инжиниринга,

отнесённых по различным основаниям к однородным группам деятельности в области создания интеллектуальных

продуктов.

Инжиниринг предметов труда в строительстве –

профессиональная деятельность по созданию новых строительных

материалов и технологий их использования

Комплексный Инжиниринг – Профессиональная деятельность по

предоставлению услуг инжиниринга разных направлений в комплексе, объединенных

единой темой , проектом или направлением исследований.

Системный Инжиниринг – Специализированная инжиниринговая деятельность по созданию

комплексных мультифункциональных систем, направленная на обеспечение синергетического эффекта в форме максимальной эффективности

конечных продуктов инжиниринга.

Строительный Инжиниринг - профессиональная предпринимательская деятельность по предоставлению Заказчикам

комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений,

подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и

эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов.

Бизнес-инжиниринг – Область Нетехнического инжиниринга, связанная с созданием интеллектуальных продуктов,

экономически и юридически сопутствующих техническому инжинирингу, без которых

невозможно создание и внедрение физических продуктов.

Инжиниринг средств труда в строительстве –

профессиональная деятельность по созданию основных средств для строительства и технологий их

использования

Технический Инжиниринг — Область инжиниринга направленная на

создание интеллектуальных продуктов и связанных с ними услуг, повышение потребительской ценности которых

производится путем трансформации ЕСТЕСТВЕННО-НАУЧНЫХ знаний.

Рис.53 Источники нвестиционно-строительного ИНЖИНИРИНГА и его оптимальное определение.


производственных, транспортных, энергетических и, разумеется, промышленных систем. Рост масштабов и усложнение способов организации человеческой деятельности по созданию промышленных систем, повышение степени ответственности за результаты работы систем управления производственными процессами, быстрое возрастание сложности возникающих при этом научных, технических и управленческих проблем привели к созданию в середине ХХ века системной инженерии как новой прикладной системной методологии. Сегодня мировое научное и индустриальное сообщества признают системную инженерию в качестве методологической основы организации и осуществления деятельности по созданию систем любого класса и назначения. В свою очередь, среди направлений, где системная инженерия сосредотачивает сегодня первоочередные усилия, выделяются: создание промышленных предприятий, индустриальных парков, площадок, комплексов и сетей, управление деятельностью по созданию предприятий как сложных комплексных адаптивных систем, а также управление жизненным циклом сложных производственных систем с учетом изменений рынков и экономических параметров производства. В этом случае, Системный инжиниринг (системная инженерия) рассматривается как междисциплинарная научная методология, включающая совокупность практических методов и методик решения комплексных проблем, основывающаяся на теории систем (системотехники) и процессах разработки систем как единого целого.

Существует множество определений, моделей и стандартов для системного инжиниринга,

например: ISO/IEC 15288 (Разработка систем – Жизненный цикл систем и его процессы (Разработка систем и ПО — процессы жизненного цикла системы), Модель INCOSE (International Council on Systems Engineering, Руководство по системному инжинирингу) или Научно-производственный институт (НПИ) Швейцарской высшей технической школы Цюриха (ETH Zürich), по изданию «Хаберфельнер и др. (2012) Системный Инжиниринг», но в общем случае под системным инжинирингом понимают методику решения комплексных проблем, основывающуюся на теории систем (системотехники), процесс разработки систем как единого целого, а также соответствующую профессию (Рис.54).

Помимо обострения проблемы сложности промышленных систем, быстрота технологических изменений ставит перед инвесторами и другие вызовы, например, например закладывать высокую обновляемость технологических решений в будущие проекты промышленного редевелопмента. Это заставляет заранее проектировать инструменты и возможности существенного, иногда неоднократного, продления жизненного цикл промышленных предприятий, уже введенных в эксплуатацию. Усложняются не только сами производственные системы и комплексы – необратимо и многогранно усложняется и деятельность по их созданию. В целях обеспечения высокого качества и конкурентоспособности промышленных производств от их инициаторов и проектировщиков требуется не только высокий профессионализм, но и способность к непрерывному совершенствованию своих профессиональных компетенций, готовность к творческому осмыслению достижений зарубежных коллег. Более того, требуется творческая склонность к формированию на основе мирового опыта, собственных эффективных системных разработок, способность к созданию и управлению

Рис.54 Индустриальный девелопмент как область системного инжиниринга.


целенаправленной деятельностью креативных специалистов разного профиля в составе специальных проектных команд.

Промышленные предприятия, как одна из немаловажных категорий сложных систем, является не только интересным направлением их изучения, но и важнейшим элементом развития экономики любой страны. Проблема постоянного роста сложности оборудования и технологий промышленных производств, существенно обостряется в условиях высокой скорости появления и внедрения новых индустриальных технологий. Рост масштабов и усложнение способов организации человеческой деятельности по созданию промышленных систем, повышение степени ответственности за результаты работы систем управления производственными процессами, быстрое возрастание сложности возникающих при этом научных, технических и управленческих проблем привели к появлению в середине ХХ века инжиниринга как новой прикладной системной методологии. Сегодня мировое научное и индустриальное сообщества признают инжиниринг в качестве методологической основы организации и осуществления деятельности по созданию систем любого класса и назначения. В свою очередь, среди направлений, где инжиниринг сегодня воспринимается как системный продукт и сосредотачивает первоочередные усилия, выделяются: создание промышленных предприятий, индустриальных парков, площадок, комплексов и сетей, управление деятельностью по созданию предприятий как сложных комплексных адаптивных систем, а также управление жизненным циклом сложных производственных систем с учетом изменений рынков и экономических параметров производства (Рис.55).

Таким образом видно, что инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего,

рассматривают как интеллектуальный вид деятельности, имеющий своей конечной целью получение наилучших (оптимальных) результатов от капиталовложений или иных затрат, связанных с реализацией проектов создания объектов недвижимости за счет наиболее рационального подбора и эффективного использования материальных, трудовых, технологических и финансовых ресурсов в их единстве и взаимосвязи, а также методов организации и управления, на основе передовых научно-технических достижений и с учетом конкретных условий и проектов. Как видно из набора названных характерных атрибутов, инжиниринговая деятельность реализуется через предоставление комплекса услуг производственного, коммерческого и научно-технического характера. В то же время, такой инжиниринг рассматривается и как самостоятельный вид консалтинговых услуг и определяется как предоставление одной стороной (консультантом) другой стороне (Заказчику) комплекса или отдельных видов инженерно-технических услуг, связанных с проектированием, строительством и вводом объекта недвижимости в эксплуатацию, с разработкой новых технологических процессов на предприятии Заказчика, усовершенствованием имеющихся производственных процессов вплоть до внедрения изделия в производство и даже сбыта продукции. Консультативный инжиниринг связан, главным образом, с интеллектуальными услугами в целях проектирования объектов, разработки планов строительства и контроля проведения работ.

Рис.55 Промышленное предприятие как система и объект системного инжиниринга.


Прежде чем остановиться подробно на этих специфике инвестиционно-строительного инжиниринга (рис.56), хотелось бы заметить, что большинство девелоперских и генподрядных строительных компаний считают себя и инжиниринговыми. Насколько это верно и правомерно, зависит не только от набора услуг, предоставляемых компанией, но и от уровня их инновационности и соответствия современным мировым стандартам качества. Что сегодня происходит на западных рынках промышленного инжиниринга? Проведенные исследования показывают, что в портфеле заказов крупнейших в мире инжиниринговых компаний, таких, как Bechtel, Fluor, KBR, CB&I, Jacobs наибольшую долю составляет именно предоставление комплексных или системных инжиниринговых услуг. Доля отдельных услуг, например, проектирования, гораздо меньше. Весь западный рынок идет в большей степени по этому направлению. Есть определенные предпосылки и причины.

Первопричина привлечения западных подрядчиков – технологии. Если мы говорим про нефтепереработку, все технологии, будь то гидроочистка, изомеризация и так далее, преимущественно западные. Западному лицензиату комфортнее работать, когда весь процесс сопровождает международная компания, что гарантирует ему высокий конечный результат, как декларирует сам лицензиат. Вторая причина – условия финансирования. Западные банки серьезнее подходят к этому вопросу и, глубже осознавая необходимость процесса, предоставляют льготное финансирование. Поэтому процесс двигается вперед.

Третья причина – опыт. Нужно отметить, что опыт глобальных инжиниринговых компаний в Российской Федерации гораздо меньше. Международные инжиниринговые компании имеют огромный опыт. Они уже набили себе шишки и лучше понимают проблематику не только со стороны подрядчика, но и со стороны заказчика. Последняя причина – качество высокопрофессиональных специализированных трудовых ресурсов. С этим тоже существуют определенные проблемы. Очень часто заказчик старается переложить свои функции на стороннего контрагента. В рамках данной концепции инжиниринга становится гораздо проще сформировать позицию по идентификации или распознаванию инжиниринговых компаний.

Вопрос, как отличить ИНЖИНИРИНГОВУЮ компанию от НЕИНЖИНИРИНГОВОЙ – стал сегодня камнем преткновения во многих спорах. Вместе с тем, ответ лежит на поверхности и мы иногда просто не хотим согласиться с очевидным. Если инжиниринг – это деятельность по предоставлению услуг трансформации научных знаний и достижений в интеллектуальные продукты, то инжиниринговой будет та компания, которая обладает всем необходимым для этой деятельности набором характеристик. Прежде всего, для того, чтобы какие-то научные знания и достижения могли быть ВООБЩЕ преобразованы в полезный интеллектуальный товар, такая компания должна иметь набор или совокупность таких знаний, а также прав доступа к ним, если они не являются её собственностью. Если говорить более понятным языком, главным признаком инжиниринговой компании является наличие

ЭТАП ЖИЗНЕННОГО

ЦИКЛА

Инициация проекта

Реализация проекта

Редевелопмент проекта

Завершение проекта

СТОИМОСТНОЙ ИНЖИНИРИНГ

Стоимостная оценка

Управление стоимостью

проекта

Оценка вариантов редевелопмента

Стоимость вывода из обращения

КОНТРАКТНЫЙ ИНЖИНИРИНГ

Инжиниринг контрактной

стратегии

Управление изменениями

проекта

Инжиниринг вариантов

редевелопмента

Контрактное резервирование

ликвидации

ИНЖИНИРИНГ ТРЕБОВАНИЙ

Сбор модели требований

Управление требованиями при


Формулирование требований перспектив

Мониторинг требований при


ИНЖИНИРИНГ УПРАВЛЕНИЯ

Управление концептуальным

проектом

Управление проектом


Управление эксплуатацией и

новациями

Управление проектом


Рис.56 Матрица взаимодействия этапных и сквозных видов инжиниринга в ЖЦ проекта


БАЗЫ ЗНАНИЙ, а также привязанной к ней СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗНАНИЯМИ, или системы менеджмента знаний (СМЗ). Система менеджмента знаний (СМЗ) — совокупность взаимодействующих и взаимозависимых элементов, относящихся к управлению знаниями (процессов, баз данных, программного обеспечения, организационных структур и пр.), обеспечивающая достижение поставленных целей.

Термин «менеджмент знаний» в последнее время стал широко использоваться и воспринимается как систематический процесс идентификации, использования и передачи информации и знаний, которые компании могут создавать, совершенствовать и использовать. Менеджмент знаний есть относительно самостоятельный вид специального менеджмента, но именно он является определяющим фактором отнесения компании к инжиниринговой. Управление знаниями - это стратегия, которая трансформирует все виды интеллектуальных активов в более высокую производительность и эффективность, в новую стоимость и повышенную конкурентоспособность. Управление знаниями – это комбинация отдельных аспектов управления персоналом, инновационного и коммуникационного менеджмента, а также использования новых информационных технологий в управлении организациями, а потому, управление знаниями – это всегда сплав различных дисциплин, разнообразных подходов и концепций.

Безусловно, сам факт наличия системы менеджмента знаний, особенно, если это констатирует сама компания, не должен быть фактором отнесения компании к инжиниринговым компаниям. Таким подтверждением может быть только специальный сертификат о имеющейся в компании СМЗ, подтверждающий, что в компании созданы все условия для одновременного выполнения трех условий наличия СМЗ:

1. Система создания новых знаний, которая включает не только элементы распознавания и идентификации знаний, но и инструменты оценки новых знаний, их патентования и регистрации, механизмов использования в дальнейших разработках;

2. Независимую от финансового состояния компании систему хранения знаний, которая включает элементы классификации знаний, доступа, резервирования, электронного и физического сохранения информационных носителей и данных, а также систему правовой защиты интеллектуальной собственности;

3. Подтвержденное использование и постоянное применение в текущей деятельности собственных интеллектуальных продуктов, которое возможно через систему обучения персонала использованию базы знаний, права на реализацию и предоставления прав использования запатентованных знаний, а также – систему оценки стоимости знаний в себестоимости интеллектуальной продукции компании. Именно выполнение всех этих трёх условий одновременно является безусловным основанием

считать компанию инжиниринговой. Если хоть одно из условий не выполняется хотя бы в течение некоторого времени, было бы лучше считать такую компанию условно инжиниринговой. Конечно,

ИНЖИНИРИНГОВАЯ КОМПАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ

– форма законодательной формализации деятельности по предоставлению комплексных инжиниринговых и консультационных услуг в

области реализации инвестиционно-строительных проектов и девелопмента недвижимости.

Система Менеджмента Знаний – это совокупность взаимодействующих и взаимозависимых элементов,

относящихся к управлению знаниями (процессов, баз данных, программного обеспечения, организационных структур и пр.), обеспечивающая достижение предпринимательских

целей.

Инжиниринг – профессиональная предпринимательская деятельность

направленная на предоставление комплексных интеллектуальных услуг по трансформации

научных знаний и достижений в востребованную рынком продукцию с

добавленной потребительской ценностью.

Комплексный Инжиниринг – Профессиональная деятельность по предоставлению услуг инжиниринга

разных направлений в комплексе, объединенных единой темой , проектом

или направлением исследований.

Системный Инжиниринг – Специализированная инжиниринговая деятельность по созданию

комплексных мультифункциональных систем, направленная на обеспечение синергетического эффекта в форме максимальной эффективности

конечных продуктов инжиниринга.

Инвестиционно-Строительный Инжиниринг - профессиональная предпринимательская

деятельность в формате комплексного инжиниринга направленная на предоставление услуг по созданию

интеллектуальных продуктов, необходимых для достижения целей инвестирования путем создания

и изменения объектов недвижимости.

Знания – совокупность информационной собственности компании. обеспечивающая

конкурентоспособоность и востребованность товаров, работ и услуг компании на рынке в

рамках ожидаемой коммерческой эффективности и постоянно нарастающей

ценности бренда.

Инвестиции в недвижимость (реальные) – предпринимательская

деятельность направленная на достижение целей инвестирования

путем создания или изменения объектов недвижимости.

Система менеджмента (система управления) —

Совокупность Объекта управления, управляющей системы, системы передачи

управляющего воздействия и системы обратной связи, позволяющая обсепечить

выполнение задачи управления.

Рис.57 Элементы идентификации инжиниринговой компании в девелопменте и строительстве


формально мы можем считать инжиниринговой любую компанию, которая занимается НИОКР, ЗУР или ПИР, а также ведет комплекс работ по управлению СМР и ПНР, но в такой ситуации мы должны быть готовы к тому, что каждая компания будет именовать себя инжиниринговой без особых на то оснований.

Предложенная идентификация инжиниринговых компаний. Конечно же, требует определенных усилий от профессионального сообщества по созданию системы аттестации и сертификации инжиниринговых компаний, по стандартам, например, менеджмента знаний. Для упрощения таких процедур, компании вправе специализировать в инжиниринге, а также иметь специальные сертификаты по комплексному или системному инжинирингу. Это дает им возможность выглядеть солиднее на фоне монокомпететных инжиниринговых компаний.

Западный инжиниринговый рынок имеет столетнюю историю. Методология инжиниринга развивается в публичном коллективном пространстве, где есть основные игроки – различные ассоциации, сообщества, заказчики и подрядчики, некоммерческие объединения, университеты, которые формируют образовательный процесс, и консалтинговые компании. Сильно вовлечены и различные правительственные организации, которые также как бы выступают заказчиком, формируют спрос на услуги такого рода. Обмен происходит в публичном коллективном пространстве.

Второе - глобальные и локальные банки знаний, в которых формируется то общее, что есть в реализации инвестиционных проектов. Здесь я бы отметил американский институт промышленного строительства, который имеет в базе знаний около 2000 реализованных проектов. Это публичный институт, там есть и заказчики, и подрядчики, которые предоставляют информацию, связанную с реализацией инвестиционных проектов. Для других участников доступ более или менее открыт, и происходит более качественная оценка интегральных показателей, понимание отрицательных и положительных моментов. Мы говорим о базовых вещах, которые можно или нельзя раскрывать. Но и это развитие происходит публично и открыто.

На Западе, в отличие от Российской Федерации, инструменты инжиниринга более разнообразны. Это финансирование проектов и управление персоналом. Помимо того, что нужен качественный персонал, который обладает всеми специализированными компетенциями, необходимы различные подходы. Это, безусловно, мотивация. На наш субъективный взгляд, в нашей стране недостаточно развита аренда персонала. Инвестиционные проекты конечны, и где-то персонал должен быть временный. То, что на западе называется «аутстаффинг», имеет место быть в России, но носит фрагментарный характер.

Третий ключевой момент – информационные технологии. Очень часто многие компании, говоря об IT-сопровождении проектов, говорят только об управляющих пакетах, таких, как Primavera, MS Project – обо всем, что сопровождает проект. Существуют и другие подходы, которые позволяют более качественно управлять и эффективно строить проекты. Например, на Западе очень распространено автоматизированное построение смет, переход на 4D, 5D проектирование, веб-интерфейс, который

Классификация знаний по источнику

Инжиниринговая компания в строительной сфере

Сертифицированная система менеджмента знаний (СМЗ)

Блок создания знаний Блок применения знаний Блок хранения знаний

Идентификация знаний

Оценка применимости знаний

Классификация собственных знаний

Мониторинг результатов

использования знаний

Методология и процедуры создания

знаний

Безопасность использования знаний

Патентование и защита прав собственности

Инструменты использользования собственных знаний

Выбор надежного ПО и длительный сервис

Резервирование и система доступа

Кодирование, типизация и

распознование

Наполнение новой информацией

Хранилище оригиналов и система

безопасности

Система перевода в электронный вид

Отношения к правам на недвижимость

хранилища

Система спаснения и эвакуации данных

Генерация знаний Электронный инстурментарий

Физические хранилища данных

Обучение персонала в области работы с БЗ

Специальное ПО для использования

наработок

Система тиражируемости и

серийности

Система поиска аналогов и прототипов

Франчайзинг знаний

Предоставление Ноу-Хау во временное

пользование

Реализация прав на интеллектуальную

собственность

Продажа технологий использования знаний,

обучение

Применение в услугах инжиниринга

Реализация новых знаний

Рис.58 Система менеджмента знаний (СМЗ) как ключевой фактор идентификации инжиниринговой компании


позволяет увеличивать косвенный эффект от реализации проектов. Главный аргумент в анализе инжиниринговой компании – наличие выстроенной и управляемой базы знаний для определяющей инжиниринговой деятельности, например, для стоимостного инжиниринга, как на рис.59.

Инжиниринг должен быть инструментарием, позволяющим качественно реализовывать инвестиционные программы. Под инжинирингом не только подразумевается не только проектирование или конструирование интеллектуальных продуктов, а нечто большее, интегральное – выработка и вариативный анализ технических решений, разработка технической документации, управление закупками, подрядчиками, контрактами и, наверное, самый важный момент – проектный менеджмент. Более того, как было сказано ещё в начале работы, инжиниринг является неотделимой частью каждого этапа инвестиционно-строительного процесса (Рис.60).

С точки зрения промышленного редевелопмента, инжиниринг – это не просто производство интеллектуального технического продукта, это, прежде всего, беспрерывное обновление и рост инженерного потенциала, позволяющие постоянно внедрять в производство новые технологии, в т.ч. эксклюзивные проектные инновации. В этом свете, проектный институт, из раза в раз повторяющий один и тот же проект, меняющий в нём только геодезическую привязку, гораздо менее инжиниринговая компания, нежели специализированный подрядчик, разрабатывающий чуть ли не каждый день новый ППР для монтажа дорогостоящего крупногабаритного сверхтяжелого оборудования в стесненных условиях площадки и при неблагоприятных погодных условиях.

Таким образом, инжиниринг присутствует в деятельности любой компании, занимающей то или иное место в инвестиционно-строительной иерархии и объединяющей отдельные этапы реализации таких проектов. В связи с этим, гораздо более важным является вопрос – насколько правомерно та или иная компания называет себя инжиниринговой? Этот вопрос, так или иначе, остается на усмотрение Заказчика. Как уже было отмечено, в большинстве случаев Инжиниринг рассматривается как специализированная деятельность по проектированию объектов строительства и именно отсутствие достаточного количества квалифицированных проектировщиков дает Заказчикам право говорить об отсутствии инжиниринговых компаний. Вместе с тем, классический инжиниринг рассматривается как профессиональная деятельность по предоставлению Заказчикам целого комплекса инженерных услуг, включающих и моделирование технологических процессов, и проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Но главное отличие инжиниринга от узкого проектирования состоит в том, что все эти услуги

ББааннкк ддаанннныыхх

ппоо ооббъъееккттаамм--

ааннааллооггаамм ии

ооббъъееккттаамм

ппооввттооррннооггоо

ппррииммееннеенниияя

ББллоокк ииннффооррммааццииии оо ррееааллииззоовваанннныыхх

ииннввеессттииццииоонннноо--ссттррооииттееллььнныыхх ппррооееккттаахх

ЗЗааккааззччиикк

ссттррооииттееллььссттвваа

((ккаассттооммииззаацциияя))

ППооддссииссттееммаа

ссммееттнныыхх

рраассччееттоовв ии

ссммееттннооггоо

ккооннттрроолляя

ММооннииттооррииннгг

ссттооииммооссттии

ссттррооииттееллььссттвваа

ЕЕддииннооее

ккооррппооррааттииввннооее

ххррааннииллиищщее

ссттооииммооссттнныыхх

ддаанннныыхх

ССтт оо

рроо

нннн

ееее

ппрр

оогг рр

аа мммм

нноо

ее оо

ббее

сс ппее

чч еенн

ииее

ППоо

ддсс ии

сс тт ее ммаа ии

ннтт ее

гг рраа цц

ииии

ББааннкк ддаанннныыхх

ООССННББ,,

ииннддееккссоовв ии

ссттооииммооссттии

ссттррооииттееллььнныыхх

рреессууррссоовв

Рис.59 Вариант автоматизированной комплексной СМЗ, необходимой для управления стоимостью и стоимостного инжиниринга.


предоставляются не только на основе передовых научных достижений, но и обязательно включают в себя элемент интеллектуальной новизны.

Заявленная в середине нулевых годов этого столетия необходимость перестройки на ЕРС-контракты дала свои результаты: крупные отраслевые игроки перешли на новые виды договоров и во многих проектах они дали положительный эффект. Вместе с тем, в ряде отраслей, в т.ч. в энергетике, трубопроводном строительстве, транспортном строительстве и некоторых других, ЕРС-подряд или не получил должного развития, или был существенно искажен, в результате чего произошел своеобразный откат от его применения. Главной причиной такого перекоса Заказчики считали неспособность инжиниринговых компаний полностью отвечать своим обязательствам и удовлетворять потребности Заказчика, которые, как правило, существенно корректировались в процессе реализации проекта при названой фиксированной цене. На самом деле, факторы срыва были обоюдными: Заказчики так и не пришли к пониманию культуры реализации ЕРС-контрактов и со всей российской спецификой навалились на подрядчиков, не замечая условий контрактов и международного опыта.

Практика последних 10-15 лет показала, что идеального ЕРС или ЕРСМ-контракта в России

осуществить не представляется возможным. Одна из ключевых причин такого вывода заключается сегодня не столько в понимании такого рода контрактов вообще, сколько в смысловом наполнении каждой компетенции контракта и в последующем распределении функциональных и административных обязательств участников проекта. Диапазон когнитивных расхождений, например по ЕРС-контрактам, может колебаться от расширенного генподряда, когда Исполнитель не только руководит СМР и ПНР на площадке, но и выполняет рабочее проектирование и поставку всех ресурсов, кроме основного технологического обрудования. До глубоко ЕРС-контракта под ключ, когда Исполнитель не только сам проектирует, поставляет и пускает в эксплуатацию объект, но и сам изыскивает финансирование для оплаты работ. В отношении ЕРСМ-контракта, диапазон также весьма не определен: от простого PMC-контракта (РМ-консалтинг), когда исполнитель выполняет роль инженера консультанта по управлению проектом, начиная от выбора подрядчиков и поставщиков и заканчивая технадзором и стройконтролем, без ответственности за результат проекта, за вознаграждение, и заканчивая глубоким ЕРСМ-контрактом с условиями под риск Исполнителя, когда сам Заказчик является согласующим партнером, а все контракты берет на себя ЕРСМ-подрядчик и отвечает своим капиталом за результат.

Не погружаясь в детальный анализ этих вариантов, можно и нужно сделать вывод: Настала пора уходить от шаблонных терминов ЕРС или ЕРСМ-контрактов и научиться оперировать термином комплексный или мультикомпетентный контракт, который определяется, как контракт с исполнителем, включающий выполнение работ по нескольким компетенциям ИСП. Состав и объем такого контракта определяется в ходе переговоров и на основании выбранной оптимальной

Архитектура процесса

Объединение 2-х объектов ниже

Гуманитарный (гуманитарные науки)

Смешанный (междисциплинарные

науки)

Предметы потребления

Классификация девелопмента

Инвестиционно-строительный

Базис классификации

По научным дисциплинам

Предметы труда

Средства труда

Архитектура физического объекта

Химические Технологии

Информационные технологии

Объекты недвижимости

Движимые объекты

Промышленно-энергетический

Агробиологический инжиниринг

Мультикомпетентный

По объекту

инжиниринга

По степени интеграции

Территориально-планировочный

Технико-экономический

Медицинский инжиниринг

Эколого-правовой

Концептуальный

СИСТЕМНЫЙ ИНЖИНИРИНГ

Монокомпетентный

Комплексный ИНЖИНИРИНГ

Прочий технический инжиниринг

Технический (Естественные науки)

Рис.60 Место инвестиционно-строительного инжиниринга в общей классификации инжиниринга.


контрактной модели Заказчика. В свою очередь, комплексные или мультикомпетентные контракты, могут быть только двух видов: включающие только профессиональный компетенции и включающие компетенции по управлению проектом. Таким образом, в этих двух уровнях классификации можно отобразить все виды современных отношений Заказчика и Исполнителя. Например, многие ЕРС-контракты Росатома не включают поставку основного оборудования и пуско-наладку, хотя все привыкли, что инвестиционно-строительный инжиниринг представляет собой сопосбность реализовать любой генподрядный или ЕРС-контракт, как контракт на поставку объекта годного к эксплуатации. При этом предполагается, что ЕРС или ЕРСМ-подрядчик выполняет полный набор работ по инжинирингу и закрывает все потребности в таких услугах для Заказчика в согласованном сторонами объеме. При этом невольно происходит некоторое искусственное отклонение от того, что инжиниринговые задачи решаются на всех этапах инвестиционно-строительного процесса и не всегда их можно или необходимо поручать генподрядчику в принципе. Можно заметить, что в контрактных моделях реализации инвестиционных проектов инжиниринг, как самостоятельная услуга Подрядчика, встречается только в EPC/EPCM-контрактах, хотя понятно, что подобные задачи стоят практически на всех этапах процесса: от принятия решений об инвестировании до закрытия и реконструкции объекта недвижимости. Безусловно, инжиниринг, как самостоятельная и специфичная сфера деятельности, рассматривается по-разному в зависимости от конкретных задач, но в ИСП инжиниринг принимает, пусть не всегда идеальные, но вполне законченные очертания. В данном разрезе инжиниринговая деятельность базируется на, чаще всего, эксклюзивной компетенции немногочисленных экспертных групп в вопросах разработки и создания новых объектов промышленности, инфраструктуры и иной недвижимости.

Такая деятельность формализуется в форме предоставления на коммерческой основе различных инженерно-технических и экономико-управленческих консультационных услуг или в форме выполнения работ исследовательского, изыскательского, проектно-конструкторского или расчетно-аналитического характера на платной основе. В состав таких услуг входят, например, оценка и обоснование инвестиций, подготовка конкурсной и конструкторской документации для выбора решений, проектирование объектов промышленного производства, оборудования и отдельных комплексов, узлов и агрегатов, изготовление рабочий чертежей, образцов, моделей, составление смет затрат, технический надзор за поставками и строительством, поддержка при производстве работ и эксплуатации, обучение персонала, сопровождение пуско-наладочных и шеф-монтажных работ, подготовка эксплуатационной документации и предложения по оптимизации производства. И это совершенно не полный перечень инжиниринговых задач, которые требует нестандартного, креативного

Инвестиционно-строительный ИНЖИНИРИНГ

Инжиниринг ПО для

строительства

Инжиниринг процессов

управления проектами

Инжиниринг средств труда

для строительства

Инжиниринг предметов

труда в строительстве

Инжиниринг технологий

выполнения работ

Инжиниринг на каждом этапе

ИСП

Рис.61 Отражение комплексности инвестиционно-строительного инжиниринга.


мышления, выработке новых идей, концепций и технологических открытий для достижения Заказчиком целей инвестирования в кратчайшие сроки с максимальной эффективностью (рис.61).

С другой стороны, подрядчики, за исключением некоторых компаний, ринулись в ЕРС-контрактинг без серьёзной инжиниринговой подготовки, без формирования нормальных ЕРС/М-холдингов и без наработанной базы технологических решений. А многие подрядчики оказались не готовы к таким контрактам даже с организационной и финансовой стороны. В результате Заказчики начали предпочитать самостоятельно заниматься проектированием, поставкой основного технологического оборудования, а инжиниринговым компаниям в лучшем случае отводится роль расширенного генподрядчика с правом поставки материалов и конструкций. Во многих случаях проекты реализуются службами капитального строительства Заказчика, как своеобразными заменителями ЕРС-контракторов с привлечением нескольких субгенподрядчиков.

Но, пожалуй, основной причиной отсутствия должного взаимопонимания между Заказчиками и

ЕРС-подрядчиками является расхождение в обосновании необходимости привлечения такого рода услуг. ЕРС-подряд как новомодная формула вошла в сознание исполнителей, но без объективного анализа он оказался невостребованным. ЕРС-подрядчик чаще всего решает задачу краткосрочную, которая базируется на принципе максимальных доходов сегодня и безразличия к расходам Заказчика завтра. При активном Заказчике, который не просто инвестирует в объект, но и планирует долгосрочную его эксплуатацию, эта модель порождает множество конфликтов интересов. Опыт показывает, что наилучшим образом ЕРС-подряд реализуется в случаях:

1. Заказчик имеет фиксированный бюджет и намерен получить от него максимум производительности (мощности и т.п.);

2. Заказчик представляет собой пассивного неквалифицированного инвестора, а объект после сдачи под ключ переходит стороннему оператору;

3. Заказчик является квалифицированным Инвестором, заинтересованным в дальнейшей продаже объекта целиком, например строительство логистических центров и перевалочных баз;

4. Заказчику требуется стандартное решение из небольшого числа возможных вариантов, например строительство котельных, миниТЭЦ, стандартных инженерных сооружений;

5. Заказчик знает о монопольной компетенции подрядчика в инжиниринге, например, при строительстве атомных станций. Таким образом, видно, что активный и квалифицированный Заказчик, нацеленный на долгосрочную эксплуатацию объекта строительства вряд ли нуждается в фи-девелопере. Обоснование привлечение промышленного фи-девелопера – это серьёзная экономико-организационная задача. Вместе с тем, ЕРС-контракт имеет право на жизнь в лучших его свойствах, при правильном понимании их Заказчиками. Во-первых, необходимо понимать, что ЕРС-подрядчик - это владелец некоторой профессиональной, а не

Рис.62 Многозначность терминов ЕРС или ЕРСМ-контрактинга.


управленческой компетенции. Во-вторых, он должен быть инжиниринговой компанией, в-третьих, увеличение уровня комплексности ведет и увеличению рисков исполнителя ЕРС-контракта. ЕРС-подрядчики сегодня должны спуститься на уровень соисполнителей контрактов, ЕРС-субподрядчиков и начать наращивать инжиниринговую компоненту как ключевую (Рис.62). Именно создание комплекса профессиональных средних и мелких ЕРС-подрядчиков создаст мощный толчок развитию реального инжиниринга в стране.

К сожалению, у нас сформировалось совершенно ошибочное представление об ЕРСМ-контракте и вообще, о любом комплексном управленческом контракте, которых в России вроде бы и нет! Вместе с тем, нетрудно заметить, что ЕРСМ-контракт является одной из ключевых форм работы большинства западных инжиниринговых компаний, хотя самого ЕРСМ-контракта нет даже в ФИДИКе! Кроме того, на западе нет такого понятия как российский Технический Заказчик! Если сопоставить эти факторы, то появляется полное когнитивное соответствие российского Технического заказчика и западного ЕРСМ-подрядчика. Этому свидетельствуют и другие факты, например факт того, что договор с техзаказчиком, который идет под риск, т.е. сам заключает договора с поставщиками и подрядчиками, формально считается генподрядным контрактом. Если же технический Заказчик только оказывает услуги по управлению проектом и содействию Застройщику и Инвестору, без заключения договров, то это чистый консалтинговый контракт по аналогии с белой книгой ФИДИКа. Таким образом, надо констатировать, что, в отличие от ЕРС-контракта, который является комплексным мультиикомпететным контрактом с ключевой профессиональной компетенцией, ЕРСМ-контракт является формой комплексного контракта с ключевой управленческой компетенцией, а соответственно, все остальные компетенции он вправе привлекать по потребности.

Если такая компания берет на себя ответственность за реализацию проекта в графике, по

срокам, бюджету и мощности, то такая компания волей-неволей становится генеральным подрядчиком класса ЕРСМ, или ЕРССМ, или ЕРСМ и т.п. в зависимости от объема оговоренных обязвтельств. Но главное - она становится главным исполнителем. а не консультантом. В России, это или служба капстроительства самого заказчика, или мощный нанятый технический Заказчик.

Разумеется, большинство Заказчиков хотели бы, чтобы их контракты исполнялись надежными, платежеспособными компаниями с серьезными активами, которые обеспечивают гарантию исполнения обязательств, компаниями ликвидными и обеспеченными собственными оборотными средствами. При этом желательно, чтобы эти компании давали самые низкие цены. К сожалению, совместить эти два желания не просто не удается, а в большинстве случаев это практически невозможно. Самый простой пример – оплата труда: сильная компания привлекает высококвалифицированные кадры, иногда со всей страны и из-за рубежа, а их стоимость сильно отличается от местных кадров локальных компаний.

Рис.63 Схема оптимального взаимодействия ЕРС и ЕРСМ-контракторов в крупных проектах.


3. Промышленный девелопмент как инвестиционный бизнес. Инвестиции в реальные активы являются движущей силой мировой экономики, обеспечивая

создание основных средств производства в виде задний, инфраструктуры и оборудования, необходимых для воплощения наиболее крупных стратегических проектов ее развития. Основными формами инвестиций в реальные активы являются промышленное строительство и неиндустриальный девелопмент. Нас разумеется интересует та сторона, которая отвечает за реальные инвестиции в промышленный девелопмент и редевелопмент. В современной России оба эти направления очень быстро приобретают статус ключевых областей экономики, обеспечивая, с одной стороны возможность вложения средств от продажи сырьевых ресурсов, а с другой – решение копившихся в течение многих десятилетий задач ее модернизации и развития. При этом если промышленные проекты представляют масштабные вложения в рамках государственных программ, крупных частных корпораций или переход отдельного предприятия на новый этап развития, то проекты девелопмента являются мощным импульсом развития экономической и социальной среды всей прилегающей территории, обеспечивая для нее возрастающий приток финансовых, материальных и человеческих ресурсов.

Проект промышленного строительства или девелопмента представляет собой взаимосвязанную совокупность финансовых, маркетинговых, промышленных и административных задач. От того, насколько успешно они увязываются между собой и решаются, зависит, произойдет ли качественный скачок в развитии отрасли, предприятия или городского района, или же проект приведет для них к потерям ресурсов, замедлению развития, а в некоторых случаях к потере стратегически важных позиций.

Поскольку инвестиционная концепция промышленного девелопмента подразумевает высокую

компетенцию инвесторов в той или иной области промышленного производства, то концептуальный анализ возможности таких инвестиций начинается всегда с эксклюзивного маркетинга! С точки зрения маркетинга, инвестиционные проекты в промышленном девелопменте можно разбить условно на три категории (рис.64):

1. Инвестиции заполняющие – то есть когда новый проект направлен на удовлетворение спроса, который заведомо превышает предложение;

2. Инвестиции замещающие, т.е. инвестиции направленные на создание спроса путем предложения товаров-заместителей или товаров-аналогов с более высокой потребительской ценностью;

Направления инвестиционной концепции

Партнерский девелопмент

(Соинвестирование с действующим оператором)

Конкурентный девелопмент

(строительство новых производств под

конкурента)

Параллельный девелопмент

(создание альтернативы и

совместное присутствие на

рынке)

Замещающий редевелопмент

(Новая продукцая с отказом от старой у

действующего оператора)

Промышленный девелопмент новой

продукции, в т.ч. через «старт-ап» этап

на небольшом объёме.

Промышленный девелопмент новой

продукции под конкретного

заказчика с точным пониманием

потребности (BTS и т.п.)

Собственный девелопмент

(строительство новых производств под

себя)

Заполняющие инвестиции

Генерирующие инвестиции

Замещающие инвестиции

Рис.64 Классификация подходов к промышленному девелопменту в инвестиционной концепции


3. Инвестиции генерирующие, т.е. инвестиции направленные на генерацию нового рынка, продукции, спроса и т.п.

В этом разрезе концепция промышленного девелопмента как инвестиционного бизнеса приобретает особые самостоятельные очертания, о которых стоит разговаривать отдельно и выносить на рассмотрение. В чем основное отличие от интегральной концепции и концепции инжиниринга. Ведь инвестиции предполагаются во всех концепциях, как естественный элемент девелопмента. В первом случае отличие качественное, то есть также предполагает инвестиции, но Девелопер выступает в качестве арендодателя промышленных помещений и инфраструктуры, не особенно заботясь об их наполнении и результатах промышленной эксплуатации.

Главным источником прибыли является арендная плата за эксплуатацию промышленной недвижимости и земли, а также предоставление сопутствующих аутсорсинговых услуг нанимателям промышленных площадок. Девелопер как бы надолго привязан к своим объектам и если заходит вопрос о реализации промышленных помещений, то он идет скорее о передаче прав на весь промышленный парк и участки земли под ним, нежели об отдельном строении или сооружении. Что касается концепции инжиниринга, то здесь главная услуга состоит в предоставлении прав на результаты творчества и создания новых проектов промышленных предприятий и технологий. Заказчик вправе распоряжаться ими по своему смотрению, а компании – исполнители услуг получают чрезвычайные возможности по накоплению знаний и компетенций и их дальнейшему развитию.

В случае промышленного девелопмента как инвестиционного бизнеса, основной задачей девелопера является поиск решений по наиболее близкой ему отрасли с целью вложения средств и получения доходов от владения активом, а не от операционной деятельности в чистом виде. Владение активом при этом может быть реализовано в самых разных форматах, от публичных компаний до частно-государственных партнерств, при этом ответственным за результаты операционной деятельности является не девелопер и инвестор, а нанятый топ-менеджмент компании. Разумеется, в

Рис.65 Примеры промышленного девелопмента в инвестиционной концепции от ОАО «Роснано»


долгосрочной перспективе промышленный девелопер предполагает реализацию этого проекта новым собственникам с приемлемой долей добавленной стоимости. Здесь и далее мы понимаем, что Инвестиции – это специфичная предпринимательская деятельность, представляющая собой вложение собственных или привлеченных временно свободных денежных средств в рисковые активы с целью получения дохода после увеличения их стоимости в обозримом будущем.

Всесторонний анализ структуры цикла инвестиционного финансирования для проектов промышленного девелопмента можно разделить на несколько этапов: 1. Этап мобилизации капитала, имеющий отношение к доступности средств для распределения их в инновационные предприятия при помощи специализированных финансовых посредников; 2. Инвестиционный этап, на котором первостепенное значение имеет поток сделок, или инвестиционных возможностей (deal flow) к бизнес-ангелам и фирмам венчурного капитала, а также наличие необходимых навыков, чтобы оценить эти возможности; 3. Этап создания добавленной стоимости, на котором важнейшее значение имеют знания и умения, нужные для контроля, управления и развития промышленных предприятий; 4. Этап выкупа, на котором инвесторы получают возможность преобразовать добавленную стоимость в финансовые средства, которые могут быть использованы для следующей волны промышленных предприятий.

В России для бизнес-ангелов или венчурных капиталистов не существует никакого специального

подхода к обложению налогом на прирост промышленного капитала, но некоторые последние государственные инициативы были направлены на поддержку развития в стране индустрии промышленного девелопмента. Схемы существенно различаются по объектам своего внимания. В то время как большинство программ направлены на поддержку инновационных предприятий, к ним могут предъявляться дополнительные условия, касающиеся размера, стадии развития, индустриального сектора, происхождения (например, дочерние компании, или «спиноффы» (spin-offs) в университетах и других государственных научно-исследовательских учреждениях) и географии предприятий-реципиентов. Специфичность целей и направленности каждой инициативы сильно влияет на ее внедрение и конечную эффективность. В тех пределах, в которых инициативы стремятся стимулировать или поддерживать частное инвестирование, их нацеливание на потенциально широкий и недифференцированный набор компаний может привести к размещению ресурсов в предприятия, которые могут находиться за пределами сектора, региона или стадии развития, входящих в круг интересов частных инвесторов.

Редевелопмент в инвестиционной концепции

Постпродукционный редевелопмент

(логистический центр или лофт-

девелопмент)

Параллельная подготовка в проекте варианта перехода с продукта на продукт

без остановки

Анализ портфеля вероятных

продуктов и учет их влияния в проектной

документации, а также планов

реконструкции или перевооружения

Проект для ОС под продукцию широкой

номенклатуры – экстрауниверсальнос

ть и отраслевая однородность

Проект для ОС по быстрому переводу из промышленного

ОС в объект неиндустарильного

пользования

Смена продукта при сохранении

технологии и реконструкции

объекта недвижимости

(вместо парогенерации –

обогрев помещений)

ЖЦ продукта непредсказуем и

многократно отличается от ЖЦ

объекта недвижимости

ЖЦ продукта предсказуемо не

равен ЖЦ объекта недвижимости

ЖЦ продукта равен ЖЦ объекта


Рис.66 Учет в проектах подходов к редевелопменту в инвестиционной концепции


В рамках правительственных программ ресурсы распределяются либо прямо в целевые предприятия – через находящиеся под государственным управлением инвестиционные фонды или занимающиеся присуждением грантов организации, либо косвенно – через специально отобранных посредников, таких как частные лица (бизнес-ангелы), фонды венчурного капитала (включая фонды посевного капитала), инкубаторы и организации по трансферту технологий. Выбор посредника обычно связан со спецификой направленности программы. Один из видов связи с посредниками базируется на финансировании их создания и предоставлении им первоначального капитала путем ссуд, грантов на развитие бизнеса или акционерного капитала. В некоторых случаях внесение капитала в венчурный фонд требует соответствующего участия частных инвесторов. Другая форма взаимодействий заключается в предоставлении гарантий по займам или акционерному капиталу (по прямым инвестициям в акционерный капитал) частным инвесторам, или в предоставлении налоговых льгот индивидуальным, корпоративным или институциональным инвесторам в случаях инвестиций в оговоренные типы предприятий (Рис.67).

В число основных способов прямых (или подобных им) инвестиций в целевые компании входят следующие:

1. Прямое финансирование посредством государственных фондов; 2. Прямое финансирование посредством других государственных организаций:

2.1 Проведение технико-экономического обоснования проектов и другие виды «посевной» деятельности;

2.2 Инновационные предприятия малого и среднего бизнеса (далее МСП); 2.3 Соинвестирование с частными инвесторами в инновационные МСП.

3. Предоставление капитала частным фондам; 4. Финансирование инкубаторов или других посредников финансирования ранних стадий; 5. Предоставление гарантий по займам или акционерному капиталу при инвестировании в

инновационные МСП; 6. Предоставление налоговых льгот при инвестировании в частные предприятия или фонды

промышленных инвестиций. Основной вопрос, волнующий в связи со способами осуществления каждой программы, – берет

ли государство на себя решение о финансировании или поручает его частному рынку? Там, где государ-ство держит в своих руках принятие решения о финансировании, вопрос о принятии решения одной организацией или многими местными организациями является вопросом первостепенной важности для

Рис.67 Общая схема поддержки промышленного девелопмента в рамках инвестиционной концепции


соблюдения баланса между эффективностью бюрократических решений и эффективностью работы программы.

Самым показательным примером реализации проектов промышленного девелопмента в рамках инвестиционной концепции в России является проект создания самостоятельной государственной корпорации по развитию нанотехнологий – Роснано. ОАО «РОСНАНО» реализует государственную политику по развитию наноиндустрии, выступая соинвестором в нанотехнологических проектах со значительным экономическим или социальным потенциалом. 100% акций ОАО «РОСНАНО» находится в собственности государства. Задачи государственной корпорации «Российская корпорация нанотехнологий» по созданию нанотехнологической инфраструктуры и реализации образовательных программ выполняются Фондом инфраструктурных и образовательных программ, также созданным в результате реорганизации госкорпорации. В соответствии с законодательством, миссией и целями, Компания содействует реализации государственной политики в сфере нанотехнологий, завоеванию лидирующих позиций на мировых рынках нанотехнологической продукции. Компания производит отбор, экспертизу и финансирование проектов и программ, соответствующих целям дорожных карт, принципам и организации управления проектами. Для обеспечения постоянного развития нанотехнологий в России Компания стремится обеспечить стабильный источник финансирования проектов в области нанотехнологий. В связи с этим Компания предусматривает возврат вложенных инвестиций в каждый инвестиционный проект для последующего инвестирования в проекты и развития наноиндустрии в России.

Принятие решения об инвестировании проекта возлагается на Инвестиционный Комитет

Компании, который руководствуется действующим законодательством Российской Федерации, нормативными актами федеральных органов исполнительной власти, решениями наблюдательного совета Компании, внутренними документами Компании. Инвестиционный Комитет рассматривает Проекты в сфере нанотехнологий и подготавливает рекомендации о целесообразности или нецелесообразности их финансирования для принятия наблюдательным советом Компании решений о предоставлении финансирования Проектам за счет средств Компании, объем финансирования которых из средств Компании равен или превышает 1% балансовой стоимости активов Компании на последнюю отчетную дату.

Другим ярким примером промышленного девелопмента инвестиционного типа является деятельность корпорации Росатом, которая, так же как и Роснано, выступает соинвестором многих промышленных предприятий по производству современной инновационной продукции, необходимой для всех отраслей народного хозяйства, но в первую очередь – именно для Росатома. Например, совсем недавно, 25 мая 2012 года, в особой экономической зоне «Алабуга», расположенной в Республике

Рис.68 Проект «Урал Промышленный – Урал Полярный» как пример девелопмента в инвестиционной концепции

http://www.rusnano.com/Section.aspx/Show/33516


Татарстан, был заложен первый камень в основание завода «Алабуга-Волокно». Одна из главных совместных задач «Росатома» и холдинга «Композит» расширение возможностей масштабного применения композиционных материалов не только на предприятиях атомной отрасли, но и в других сферах промышленности. С этой целью в Госкорпорации «Росатом» была разработана и утверждена комплексная программа научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по применению полимерных композиционных материалов. В рамках этого проекта в ближайшее время будут реализованы десять стратегических направлений, среди которых исследование и обоснование возможности применения: ПАН и углеволоконной фибры, углеволоконных канатов, композиционной арматуры в строительных конструкциях и сооружениях, композиционного конструкционного строительного сортамента для зданий и сооружений, импульсных технологий производства бетонов с ПАН и углеволоконными компонентами, трубопроводов, опор, колонн и других. «Инновационные разработки в области полимерных композиционных материалов будут внедрены на объектах Росатома, а также тиражированы во многие другие отрасли промышленности», - отметил глава «Росатома».

Еще одним показательным примером инвестиционной концепции промышленного

девелопмента явялется Национальный проект «Урал Промышленный - Урал Полярный» (Рис.68). Более того, этот инвестиционный проект отчасти реализует основные концепции комплексного и системного промышленногодевелопмента, о которых мы будем говорить ниже. Цель проекта - увеличение вклада экономики Уральского федерального округа в решение задачи удвоения валового внутреннего продукта страны, реализацию социально-экономических программ на основе повышения эффективности использования природно-ресурсного, производственного потенциала в интересах России и регионов Уральского федерального округа. Необходимое условие реализации проекта - создание нового территориально-производственного комплекса в Российской Федерации путем вовлечения в хозяйственный оборот ресурсов углеводородного сырья п-ва Ямал, шельфовой зоны, твердых полезных ископаемых Полярного и Приполярного Урала, лесных ресурсов Ханты-Мансийского автономного округа и севера Свердловской области посредством опережающего развития транспортной меридиональной инфраструктуры.

Есть еще целый ряд направлений, где инвестиционная концепция девелопмента может стать движущей силой развития (Рис.69). Но можно смело констатировать, что для массового развития будут востребованы в комплексе все три концепции девелопмента. Основное отличие трех концепций промышленного девелопмента, как и было отмечено ранее, состоит именно в источнике получения дохода и возврата инвестиций: в случае итеграционного девелопмента – это доход от аренды и продажи подготовленных участков и объектов промышленной недвижимости с набором сервиса, в инжиниринговой концепции – это продажа интелеектуальных активов путем их трансформации в промышленные объекты, через различные варианты услуг и сервиса, инвестиционная концепция – это получение дохода от компетенного участия капитала в промышленных инвестициях.

Рис.69 Перспективные направления промышленного девелопмента в инвестиционной концепции


КОМПЛЕКСНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ.

Приходится констатировать, что сегодня само понятие «Редевелопмент» воспринимается весьма узко – как один из наиболее эффективных способов оживления пришедших в упадок отдельных объектов или нерационально используемых территорий, что особенно актуально для крупных городов России. Другими словами, Промышленный Редевелопмент имеет некую устоявшуюся синонимичную связку – изменение использования бывших промышленных территорий и земель путем их переустройства в более полезные объекты нпромышленной недвижимости.

Именно у такого понимания преобразования промышленных зон были конкретные

экономические стимулы. В перестроечные и последующие годы, владелец типичного промышленного предприятия рассматривал редевелопмент исключительно в ключе преобразования административных зданий в офисные центры класса «Д», «С» или «В» или сдачи в аренду складских и производственных помещений, оставшихся с советских времен. В последние годы рост цен на рынке новостроек до уровня 1,5-2,0 тыс. USD за 1 кв. м сделал экономически оправданным вывод промышленных предприятий из центра города и строительство на высвободившихся территориях новых жилых и общественно-деловых кварталов. Российский рынок недвижимости развивается быстрыми темпами и во многих свободных земельных сегментах жилищного строительства близок к стадии насыщения. Особенно остро это ощущается в крупнейших городах, где совершенно четко просматриваются неэффективно-использующиеся территории и отдельные объекты. Интенсивное строительство последних лет привело к практически полному заполнению свободных земельных участков на территории крупнейших городов России. Зоны городов, сформировавшиеся под влиянием экономических и политических условий

ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ

ПЕРЕОСНАЩЕНИЕ И ПЕРЕВООРУЖЕНИЕ

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОДУКЦИИ

РЕКОНСТРУКЦИЯ И ДООСНАЩЕНИЕ

РЕКОНСТРУКЦИЯ И РАСШИРЕНИЕ

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ УЧАСТКА

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ОБЪЕКТА

ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ И ИНОЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

ПЕРЕНОС И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ОБЪЕКТА И УЧАСТКА

ФОРС-МАЖОРНОЕ СОБЫТИЕ

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЗАМЫСЕЛБольшой объем работ Заказчик

выполняет собственной службой капитального строительства. Чаще всего

проектирование, как концептуальное, так базовое и рабочее, выполняется

собственными аффилированными структурами, специализирующимися на таких

объектах. Потребности в комплексных (ЕРС/ЕРСМ) подрядчиках нет, так как

управление строительством и организацию работ ведут собственные супервайзеры. В

лучшем случае на подряд берутся: специальные разделы рабочего

проектирования, креативные технологические или архитектурные решения, эксклюзивный

дизайн, субгенподряд - т.е. генподряд уровня титульного объекта, специализированный и

линейный субподряд. Работы по пуско-наладке чаще всего выполняют собственные

структуры.

ФИНАНСИРОВАНИЕ

БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ

УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОМ

ИНЖИНИРИНГ

КОМПЛЕКТАЦИЯ

СТРОИТЕЛЬСТВО

ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

ЭКСПЛУАТАЦИЯ / РЕАЛИЗАЦИЯ

ПРЕРЫВАНИЕ ЖЦ ПРОДУКТА

ПРЕРЫВАНИЕ ЖЦ ТЕХНОЛОГИИ

УВЕЛИЧЕНИЕ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ

УВЕЛИЧЕНИЕ НОМЕНКЛАТУРЫ

ОКОНЧАНИЕ ЖЦ ОБЪЕКТА

ПРЕРЫВАНИЕ ЖЦ УЧАСТКА

ИЗМЕНЕНИЕ ЖЦ ТЕРРИТОРИИ

ИЗМЕНЕНИЕ НОРМ И ОРГАНИЧЕНИЙ

Рис.70 Причины промышленного редевелопмента, выходящие за рамки допустимой оценки рисков


другого времени, предоставляют широкие возможности для такого рода «промышленного» редевелопмента: зданий, используемых с недогрузкой и пригодных для реконструкции, а также земельные участки для реализации точечного редевелопмента.

Логическим продолжением преобразования городской недвижимости является остаточная точечная застройка отдельных пятен земли и параллельно реализация все более сложных проектов реконструкции существующих зданий или редевелопмента сложившихся территорий крупных промышленных комплексов:

Редевелопмент зданий предприятий, не использующих высокие технологии, с тем, чтобы переориентировать их на использование под административные цели и научно-исследовательскую работу, связанную с высокими технологиями;

Реконструкция старых крупных предприятий для дальнейшего использования в качестве складских и модернизированных офисно-технологических зданий;

Снос объектов тяжелой промышленности и последующее использование земли под строительство жилых кварталов или коммерческой недвижимости;

Перепрофилирование неэффективно используемых территорий, на которых располагаются гаражно-строительные кооперативы (ГСК), малые промышленные предприятия, снегосвалки.

Безусловно, Редевелопмент – всегда комплексная, уникальная задача, требующая от исполнителей комплексного и оперативного решения нестандартных задач, находящихся на стыках различных областей. Редевелопмент промышленных территорий – еще более комплексная задача, поскольку требует многостороннего анализа не только вариантов редевелопмента, но и комплексного освоения будущих новых районов. Редевелопмент задача не только комплексная, но и всегда уникальная, требующая специалистов способных комплексно решать нестандартные задачи, находящиеся на стыках различных областей, например, таких как, согласования, строительство, проектирование, экономический анализ, логистика и маркетинг. Подобные проекты требуют предварительной проработки идеи-концепции развития территории.

Единственный вопрос, который остается открытым – можно ли это все считать промышленным редевелопментом? Является ли отнесение объекта редевелпомента к промышленному или гражданскому испоьзованию основанием для номинации редевелопмента как вида деятельности? По нашему мнению, разумеется, НЕТ! Поскольку если мы говорим о промышленном редевелопменте, то отнесение к деятельности в области промышленности возможно только по РЕЗУЛЬТАТУ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА, а в наше случае, таким результатом может быть именно дальнейшее промышленное применение объекта недвижимости (см. рис.70).

Кроме того, как уже было сказано, редевелопмент вообще и комплексный редевелопмент промышленных зон, в частности, применим именно и только тогда, когда эксплуатация промышленного объекта по факту прекращена, вывод из эксплуатации состоялся, но работы по деинсталляции, демонтажу и восстановлению территории не проводились вообще. Назвать такую деятельность промышленным редевелопментом также не представляется возможным и оправданным.

Таким образом, можно тезисно выделить следующие ключевые условия для отнесения деятельности к комплексному промышленному редевелопменту (рис.71):

1. Результатом редевелопмента является дальнейшее промышленное использование объекта недвижимости, но в любом другом качестве или масштабе;

2. Редевелопмент относится к объекту промышленности не столько по окончании его эксплуатационного этапа жизненного цикла, а именно к периоду активной экплуатации;

Промышленный Девелопмент

Промышленный Редевелопмент ПостПромышленный

Редевелопмент

Редевелопмент продукта и технологии

Редевелопмент Требований

Редевелопмент Производительности

Редевелопмент переноса

Рис.71 Принципиальное разделение промышленного и ПОСТпромышленного редевелопмента


3. Редевелопмент промышленного объекта может включать и задачу перемещения действующего производства с соответвествующим технологическим обновлением и реновацией, а также редевелопмент по причине изменения требований к оркружающей территории!

В связи с этим, в рамках этого пособия мы впервые попробуем разделить понятия промышленного редевелопмента и постпромышленного редевелопмента (рис.72). Именно по причине того, что результатом постпромышленного редевелопмента является любой другой объект недвижимости, не связанный с ранее существовашим промышленным бизнесом, этот редевелопмент не стоит относить к промышленному. Безусловно, можно говорить о редевелопменте промышленных зон и территорий, и именно от такого массового редевелопмента исходит понятие – комплексного редевелопмента, но не имеет смысла говорить о промышленном редевелопменте, как деятельности, отдельной от создания и изменения объектов промышленности вообще. В данной концепции ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ – это профессиональная деятельность в области реинжиниринга объектов промышленной недвижимости, направленная на восстановление инвестиционной целесообразности их дальнейшей эксплуатации как промышленных предприятий.

В связи с чем появилась необходимость выделения промышленного редевелопмента в особую аналитическую статью? Дело в том, что современный уровень развития технологий и волатильность рынков продукции конечного потребителя, стали настолько стремительно меняться, что создание промышленных предприятий для многолетнего производства одной и той же продукции стало не таким уж уверенным мероприятием. Даже точный анализ рисков на этапе технико-экономического обоснования инвестиций не дает увеличения уверенности в том, что предприятие и его продукция доживут до полного возврата инвестиций и достигнут хотя бы точки окупаемости. Примеров таких последствий предостаточно, особенно это касается многих венчурных проектов, когда к моменту готовности предприятия терялась не только актуальность его продукции, но и существенно изменялись технологии производства такой продукции, вплоть до снижения себестоимости на порядок.

Именно поэтому Включение в состав предпроектной проработки сценарные планы вероятного форс-мажорного редевелопмента, выбор из них наиболее актуальных вариантов и учет их влияния на проектные решения – становится ключевой задачей для эффективного собственника промышленной недвижимости. Разумеется, это не относится ко всем объектам, осоенно к тем, которые имеют жизненный цикл продукции полностью соответствующим жизненному циклу самого объекта недвижимости (например, объекты энергогенерации). Но даже для таких проектов имеет смысл анализировать возможные ситуации остановки объекта по объективным эколого-нормативным и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Лучшим примером для передачи главной идеи промышленного редевелопмента является построенный и запущенный в эксплуатацию в 2009 году Российским Комплекс по уничтожению химического оружия в г. Щучье Курганской области (Рис.73). Если отбросить все околополитические вопросы, проблемы государственной безопасности и защиты населения от вероятного поражения отходами производства утилизации химических боеприпасов, то мы можем рассматривать промышленный объект, построенный для одной задачи – утилизации определенного объема конкретных химических соединений в течение 7-8 лет. После завершения всех работ по разоружению химических боеприпасов предполагалась полная консервация объекта и охрана утилизированных отходов в специальных хранилищах, построенных практически на территории завода. Разумеется, выполнив свою государственную функцию, объект недвижимости просто становится мёртвым, а работавший на нём персонал теряет свои рабочие места окончательно. Кроме того, мёртвым становится

Промышленный Девелопмент

Промышленный Редевелопмент ПостПромышленный

Редевелопмент

Редевелопмент зданий и сооружений

Редевелопмент Генплана завода

Редевелопмент Промышленных зон

Редевелопмент ПромТерриторий

Рис.72 Принципиальное отличие элементов ПОСТпромышленного редевелопмента


и окружение этого завода, поскольку охрана утилизированных отходов относится к ведению силовых структур, которые также не позволят использовать практически неамортизированный завод сторонним потенциальным инвесторам.

Давайте представим, что этот объект рассматривался бы СРАЗУ с позиции промышленного редевелопмента. Размеется, логично было сразу начинать с Вариантов Реконцепции объекта промышленной недвижимости. 1. Анализ соотношения жизненного цикла продукции объекта недвижимости:

Жизненный цикл продукции (запакованные в бочки продукты химического разложения) намного меньше срока жизни объекта недвижимости, в 3-4 раза;

Производство иной продукции на имеющемся оборудовании невозможно; Оборудование инфраструктуры останется работоспосбным еще длительное время без

существенного капитального ремонта. 2. Анализ генерального плана предприятия и сценариев наилучшего использования:

Уникальным является только один (из двух) главных технологических корпусов, остальная инфраструктура универсальная для многих промышленных предприятий;

Наличе полной логистической инфраструктуры – и железнодорожная ветка и автомобильные дороги вблизи Федеральной трассы;

Существует жилье для вахтовых работников; Обспечен подвод технологического газа и необходимых энергосред; Существуют свободные территории рядом.

3. Анализ маркетинговой стратегии и социального эффекта:

Проблемы территории – отсутствие занятости населения и низкий уровень жизни; Вблизи отсутствуют поселения, для которых предприятие может представлять опасность; Существует развитая социальная инфраструктура: больницы, школы, детские сады, современная

поликлиника, коммунальные сети и прочее благоустойство; Персонал, который обустроился для работы на предприятии уже обспечен жильем и будет

вынужден или переехать, или сменить работу на неквалифицированную.

Это всего лишь небольшой и далеко неполный набор факторов для промышленного редевелопмента. Очевидные проектные решения, позволяющие продлить жизнь объекта, к сожалению, для этого проекта приняты не были. Проект был создан ещё 25 лет назад, а потому не предусматривал большинство последствий окончания эксплуатации предприятия вообще. Вместе с этим, было бы достаточно просто учесть в проекте такие возможности редевелопмента:

Сделать инфраструктуру двойного использования, с тем, чтобы использовать её для другого предприятия;

Рис.73 Российский Комплекс по уничтожению химического оружия в г. Щучье Курганской области


Главный технологический корпус впоследствие отделить от инфраструктуры и зеркально ему создать территорию под расширение и создание иных производств с использованием работающей инфраструктуры;

Зону хранилищ вообще вынести с территории предприятия и создать в месте дислокации охраняющей части, с тем, чтобы и охрана была более надежна, и наличие хранилища отходов не влияло на работу предприятия после редевелопмента;

Создать в каждом корпусе, где стоит эксклюзивное оборудование, возможности и демонтажные окна для деинсталляции отработавшего обрудования и монтажа новых технологических линий;

Создать и рассмотреть варианты логистического использования складов для первалки и разоружения боеприпасов;

Предусмотреть несколько основных цехов для диверсификации инвестиционных решений по использованию существующей площадки в будущем.

Разумеется, многие могут сегодня аппелировать таой постановке вопроса об учете редевелопмента в промышленности простым нежеланием трать дополнительные средства на учет вариантов реконцепции промышленного объекта. Дополнительные затраты – это, безусловно, присутствующий, но чаще всего кажущийся или виртуальный недостаток редевелопмента. Ведь потери от непредвиденной остановки производства и необходимости срочного перевооружения, переоборудования, переоснащения существующего производства могут быть соизмеримы с новым строительством. Но если правльная оценка риска прекращения производства показывает высокую вероятность такого события, то можно дополнительно предусмотреть варианты УНИВЕРСАЛИЗАЦИИ цехов и производственной инфраструктуры. И чем более высока вероятность смена продукта или технологии, тем более высокая степень универсализации должна быть заложена в совокупность проектных решений.

Второй распространенный недостаток редевелопмента - это техническое состояние строений, которые зачастую находятся в весьма неизвестном состоянии. Далеко не все здания можно сохранить, часто бывает так, что их можно только полностью демонтировать. А это влечет за собой получение разрешительной документации и, по сути, практически новое строительство. То есть гарантировать, что объект остался с добротными конструкциями не так уж и просто. Ну и, конечно, требуется проведение технических изысканий и экспертиз, чтобы понять масштаб работ и затрат. Из вышесказанного казалось бы следует, что редевелопмент в ряде случаев может быть менее выгоден для всех участников сделки, чем проект, который нужно начинать «с нуля». Безусловно, существует риск, что в случае редевелопмента объект обрастёт большим количеством разрешительных бумаг, требует больше времени и согласований, а также требует подготовки необходимой для строительства инфраструктуры и коммунальных сетей (Рис.75). Также технические характеристики уже готовых зданий порой не дают возможности девелоперу развернуться, как в случае гринфилда, ограничения по площади уже существующего проекта могут оказаться просто невыгодными для редевелопера. В любом случае,

Рис.74 Схема анализа наилучшего использования объекта редевелопмента


любой проект промышленного редевелопмента требует для начала точных расчетов, а потом уже - активных действий. Но если учесть, что уже построенные промышленные объекты, готовые к эксплуатации, зачастую уже имеют сложившуюся транспортную инфраструктуру, имеют работоспосбные службы эксплуатации и персонал, заинтересованный в продолжении работы предприятия, то небольшие затраты на редевелопмент могут с лихвой быть компенсированы. А если в них учтен эффект комплексного промышленного редевелопмента, т.е. в начальном проекте предусмотрены сценарии изменения в эксплуатации проекта и его продукции, то такой эффект может быть и мультиплицирован. проекты с нулевым циклом далеко не всегда могут похвастаться таковой.

Что в данной ситуации мы подразуеваем под комплексным редевелопментом? Прежде всего, комплексный промышленный редевелопмент не имеет отношений к комплексному редевелопменту территорий, в т.ч. бывших промышленных зон. Как мы уже отмечали, это постпромышленный редевелопмент, который имеет свои общепринятые цели и ведет к полной ликвидации и прекращению деятельности любого промышленного объекта. Комплексность в данном случае – это момент одновременности и полноты прекращения промышленного производства. Комплексный промышленный редевелопмент нацелен на получение системного эффекта от учета будущего редевелопмента в первоначальном проекте.

При этом варианты и сценарии наиболее вероятного будущего редевелопмента должны

учитывать все перечисленные выше концепции: 1. Учет бизнес-модели вариантов редевелопмента. Например, если прекращение выпуска

определенной продукции не позволяет выпускать что-то иное, имеет смысл сразу рассматривать такой цех или как будущие сервисные мастерские, или как логистический центр, или как автотранспортный цех. Исходя из таких вариантов рассматривается и бизнес-модель эксплуатации такого цеха и соответствующие издержки при будущем использовании. Если в результате анализа наиболее выгодным решением является аренда или продажа, то и расположение цеха на первоаначальном генплане должно учитывать его вероятное изменение в ближайшие 5-10 лет;

2. Учет концепции промышленного девелопмента, изначально заложенной в проект. Если проект изначально закладывается как высоковероятный для будущего редевелопмента, то наиболее подходящей для него является интеграционная концепция, причем такая. Которая позволит быстро перестроится под требования ключевого, например, кластерного центра. Наиболее сложны для учета вероятного редевелопмента проекты в инжиниринговой или инвестиционной концепции. Инвестиционная концепция подразумевает наиболее жесткий учет рисков, и, соответтвенно, минимальную вероятность редевелопмента. В такой ситуации наиболее эффективен учет уже постпромышленного редевелопмента;

3. Учет присутствии в промышленной зоне, монопромышленном поселении или сущетвующем градострительном окружении. Вероятность изменения окружения и требований к прилегающим промышленным предприятиям в будущем может потребовать заранее закладывать возможности усиления контроля безопасности и экологических ограничений.

Рис.75 Типичная схема работы с объектом промышленного редевелопмента


СИСТЕМНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ.

Как известно, рыночные преобразования начала 90-х годов в России практически разрушили советскую промышленную кооперацию, сформированную в плановой экономике и позволявшую устойчиво функционировать промышленным предприятиям, как в условиях выделенных промышленных зон крупных городов, так и в промышленных моногородах. Сегодня влияние рынка на размещение объектов промышленного производства стало настолько значительным, что не учитывать последующий редевелопмент было бы просто инвестиционно непредусмотрительно. Однако рынок и конкуренция в российских условиях скорее препятствуют, чем способствуют развитию промышленного производства, поскольку философия девелопмента жилой и коммерческой недвижимости, заполняющей все вуозможные пустые пятна в рамках «точечной» застройки, никак не кореллирует с философией промышленного девелопмента в условиях рынка.

В России, более того, проявляется так называемый пикалевский синдром, когда разделение промышленного комплекса между собственниками препятствует их кооперации из-за конфликтов собственнических интересов. В результате прекращается экономически выгодный в целом выпуск продукции. Нарастают социальный, экономический и, как правило, сопутствующие им экологический и инсти туциональный кризисы на территории размещения предприятия. Данная проблема не новая для стран с рыночной экономикой. Исследование зарубежного опыта реформирования экономики территориальных образований указывает на положительные результаты применения механизма редевелопмента в процессе территориальных преобразований.

Редевелопмент, как системная деятельность в развитии городов, в том числе промышленных моногородов получил самое широкое распространение в США в течение последних 40–50 лет. В настоящее время 49 штатов США и округ Колумбия используют утвержденный законами штатов инструментарий для реализации проектов редевелопмента. Данный инструментарий наиболее часто применяется в случаях, когда процессы деградации городов становятся очевидными и необратимыми в сложившейся ситуации. Однако исследование нормативно-правовой базы и аналитических статей, связанных с редевелопментом, указывает на недостаточную теоретико-методологическую основу и, скорее, на преобладание нормативно-правового закрепления существующей практики. Так, например, в действующем законе штата Калифорния «California Community Redevelopment Law» дано следующее определение редевелопмента: «Redevelopment» means the planning, development, replanning, redesign, clearance, reconstruction, or rehabilitation, or any combination of these, of all or part of a survey area, and the provision of those residential, commercial, industrial, public, or other structures or spaces as may be appropriate or necessary in the interest of the general welfare». В буквальном переводе, это можно озвучить так: Редевелопмент (перестройка, развитие нового направления) – это планирование, застройка, перепланирование, модернизация, удаление, реконструкция, восстановление, или любая их комбинация, частично и в целом, для обеспечения соответствия жилых, коммерческих, промышленных, общественных и иных объектов и территорий интересам общего

Рис.76 V-Диаграмма Системного Инжиниринга совмещенная с Инвестиционно-строительным процессом


благосостояния. Последняя выделенная ф раза в данном контексте является, по сути, ключевой, что и делает СИСТЕМНОСТЬ редевелопмента обязательным свойством.

Одна из причин, почему американский опыт не приемлем в оригинальном виде в России – отсутствие необходимых законодательных актов, дающих соответствующие полномочия агентствам по редевелопменту. Также совсем не очевидны гарантии прав собственности и вытекающие отсюда проблемы с привлечением финансирования (девелоперы, занимающиеся развитием территорий делают это преимущественно на привлеченные средства, в случае с неясными правами собственности практически нереально заложить объект как обеспечение). Разработка и планирование проекта редевелопмента должна осуществляется с учетом требований системы сбалансированных показателей, обусловливающих баланс социальных, экономических, экологических и институциональных параметров развития территориального образования. Проект редевелопмента должен закладываться в основу генерального плана города, который в обязательном порядке разрабатывается в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

По сути, согласно вышеназванному закону, редевелопмент – это реконструкция населенных пунктов или отдельных городских кварталов, районов, микрорайонов с использованием собственных и привлеченных инвестиций. При этом главная цель редевелопмента – повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости, что косвенно предполагает также решение социальных, экологических и институциональных проблем.

Определяя концептуальную основу модели редевелопмента промышленных кластеров, зон или промышленного сектора экономики моногородов, имеет смысл исходить из объединяющего начала понятий «редевелопмент» – «девелопмент». Общим для данной пары терминов является понятие «развитие». Противоположным направлением развитию является деградация, которая проявляется совокупно в социальной, экономической, экологической и институциональной сферах. Когда процессы деградации преобладают над процессами развития города, встает вопрос о неких коренных преобразованиях, которые исследователи называют революционными. В нашем случае, понятия «редевелопмент» – «девелопмент» становятся революционными по отношению к теории и практике городкого управления, муниципального и государственного менеджмента. В случае редевелопмента промышленного сектора экономики моногорода речь идет о муниципальном и корпоративном менеджменте, когда преобладающие процессы деградации вызывают необходимость «революции», что подразумевает:

Резкий скачок, крупное изменение организации хозяйственной деятельности; Преодоление кризиса, предшествующего резкому скачку; Разрыв преемственности в развитии хозяйственной деятельности.

Сам скачок не следует понимать в буквальном смысле слова, он рассматривается как резкое изменение скорости процесса. Надо полагать, что процесс можно назвать революционным в полном смысле слова только в том случае, если имеются налицо все три вышеназванных признака.

Рис.77 Процесс систематизации комплексного промышленного редевелопмента


Рассматривая концепции девелопмента, а именно – инжиниринговую концепцию, мы не случайно остановились на некоторых аспектах системного инжиниринга. Напомним, что под системным инжинирингом понимают методику решения комплексных проблем, основывающуюся на теории систем, процесс разработки систем как единого целого (Рис.76). Так же имеет смысл вспомнить, что промышленные девелопмент и редевелопмент, в том понимании, которое мы приняли, является комплексной деятельностью, поскольку невозможно создавать индустриальный объект недвижимости, не учитывая нетолько его естевенный жизненный цикл в рамках бизнес-проекта, но и жизненные циклы коружающих его территорий, объектов недвижимости, объектов инфраструктуры и глобальных изменений в требованиях к безопасности в целом.

В данной ситуации мы просто обязаны выстроить логическу цепочку понятий, от системного инжиниринга к системному реинжинирингу, от девелопмента к комплексному редевелопменту, и от них обоих – к системному промышленному редевелопменту (Рис.77). С точки зрения системного подхода и системного мышления, промышленный редевелопмент должен рассматриваться не как отдельно взятый бизнес-проект конкретного собственника, а как фактор влияния на общую промышленную среду региона и территории. Если даже по примерным факторам предполагается, что жизненный цикл промышленной территории подходит к концу и ей грозит комплексный постпромышленный редевелопмент, то и сам процесс текущего промышленного редевелопмента не должен в ситеме не учитывать такое воздействие. С другой стороны, возможно, что именно фактор серьезного промышленного редевелопмента ключевого предприятия промышленной зоны даст толчок для продления жизненного цикла всей системы и, через ряд трансформаций в промышленные парки или технологические индустриальные зоны, позволит создать новый промышленный кластер вокруг такого корневого процесса.

Именно понятие РЕИНЖИНИРИНГ в большей мере отражает сущность процессов системного

промышленного редевелопмента. Мы исходим из того что первоначальный инжиниринг был уже проведен и объект промышленного девелопмента сформировался путем реализации процессов инвестиционно-строительного инжиниринга, о котором мы уже говорили выше. В теории и практике менеджмента наиболее полно определяет понятие «реинжиниринг», который получило наибольшее распространение на корпоративном уровне благодаря работам М. Хаммера и Д. Чампи, которые впервые применили его в 1992 году. Одна из основных работ этих авторов – «Реинжиниринг корпорации: Манифест революции в бизнесе». Согласно их общепринятому определению, реинжиниринг – это фундаментальное переосмысление и радикальное перепроектирование бизнес-процессов для достижения существенных улучшений в ключевых для современного бизнеса показателях результативности. Вспоминая, что главная цель редевелопмента – повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости, что косвенно предполагает также решение социальных, экологических и институциональных проблем, мы понимаем, что качественный редевелопмент возможен только при

Рис.78 Концептуальная модель системного промышленного редевеломента через реинжиниринг

Концептуальная прогнозная модель изменений в промышленном кластере


ре В этой формулировке авторы определения выделяют четыре ключевых слова, характеризующализации системного реинжиниринга. Поскольку мы снова обратились к словосочетнаю – системный инжиниринг, стоит напомнить, что главным фактором системности в этой формулировке является именно деятельность по созданию, улучшению и поддержанию системного эффекта. Именно поэтому, мы вправе связать все эти три задачи в одно направление – системный промышленный редевелопмент. Итак, если комплексный промышленный редевелопмент – это деятельность по изменнеию существующего промышленного производства с учетом всех факторов влияния только на его результативность вне зависимости от внешних системных условий, то системный промышленный редевелопмент – это задача поддержания системного качества промышленной территории или промышленнй зоны, учитывающая все факторы воздействия как во времени, так и в социально-рыночной внешней среде.

Если вы помните, в работе «Реинжиниринг корпорации: Манифест революции в бизнесе» дается ответ еще на один, ключевой для данного исследования вопрос: применим ли реинжиниринг к правительству и другим государственным учреждениям? Авторы отвечают: несомненно, да. Суть реинжиниринга – в переосмыслении организации работы. Поэтому он применим к любым предприятиям и учреждениям. Применение теории и методологии реинжиниринга позволяет дать теоретико-методологическую трактовку промышленного редевелопмента, поскольку он представляет собой данный инструментарий на уровне территориальных образований. А применение теории системного инжиниринга дает возможность придать этому процесс систематизацию целей.

Исходя из наличия проблемы утсаревающих промышленных зон городов, промышленных моногородов, требований Градостроительного кодекса РФ по обеспечению принципа устойчивого развития в градостроительной деятельности, дефиниций редевелопмента и реинжиниринга, предлагается следующее определение: «Системный Редевелопмент – это реинжиниринг социальных, экономических, экологических и институциональных процессов в рамках границ целевого использования от их дисбаланса к балансу с точки зрения устойчивого развития, реализуемый посредством территориального планирования». Данное определение устанавливает цель, задачи и механизм реализации редевелопмента при реформировании промышленных территорий и зон, определяя его одновременно как антикризисный механизм в условиях глобального кризиса. Системный редевелопмент, в отличие от комплексного редевелопмента, предполагает именно ИЗМЕНЕНИЕ ПРОЦЕССОВ, иногда коренное, внутри промышленных кластеров, зон, в том числе процессов управления хозяйствования, логистики и прочих взаиоотношений участников и стейк-холдеров. По существу, редевелопмент со всем допустимым инструментарием реинжиниринга является одним из наиболее значимых механизмов реформирования промышленных зон, территорий и моногородов. Предлагаемое определение редевелопмента позволяет применить теоретически достаточно исследованный и практически отработанный на корпоративном уровне инструментарий реинжиниринга для разработки модели редевелопмента промышленного сектора экономики

Рис.79 Учет при проектировании нового производства «узких мест» существующих процессов


моногородов. Существенным отличием предлагаемой модели редевелопмента промышленных моногородов от применяемых на практике должна стать ориентация на баланс социальных, экономических, экологических и институциональных процессов территориального образования.

Таким образом, редевелопмент, базирующийся на инструментарии реинжиниринга, следует рассматривать как перспективное направление в методологии реформирования промышленного сектора экономики промышленных предприятий, промышленных зон и территорий и прверащение их вновые технопарки и индустриальные кластеры. Если провести самую простую классификацию вариантов системного промышленного редевелопмента то можно условно выделить следующие группы направлений реинжиниринга: 1. Промышленный редевелопмент работающего предприятия с учетом промышленного окружения и

жизненного цикла промышленной зоны, а также перспектив продолжения её существования; 2. Системный редевелопмент грйппы предприятий на одной территории в промышленный парк или

кластер, позволяющий резко диверсифицировать привлечение инновацинных технологий; 3. Расширяющий редевелопмент новых производств на уже существующих площадках (гринфилд в

зоне браунфилда), который предусматривает редевелопмент и уже работающих производств в части общих инженерных сетей, логистики, безопасности, надежности и сервиса (рис.80);

4. Редевелопмент возникающий из системного контроля реализации проектов нового промышленного

девелопмента или т.н. ситуативный промышленный редевелопмент. Системность в данном случае включает не только ориентацию на требования внешних или пассивных стейкхолдеров, стратегию развития участков и территорий, но и как результат поэтапного контроля проекта (Рис.81). В таком случае, когда фактор рыночных рисков еще более епредсказуем по отношению к планируемому продукту, система редевуелопмента должна включаться как «спасательный круг» на основании совокупности некоторых запрограммированных сигналов о состоянии проекта и рынка;

5. Редевелопмент, возникающий из объективной технологической ситуации на рынке поставщиков расходных материалов, сырья, запасных частей к оборудованию. Это могут быть и задача, связанные с внедрением энергоэффективных технологий, это может быть связано с возможностью централизации информационных технологий и системы управления производством, это может быть связано с ликвидацией и перепрофлированием поставщиков необходмых средств и предметов труда.

В любом случае, то, что сегодня принято называть управлением изменениями, должно для многих промышленных предприятий превратиться в систему перманентной реконцепции, которая предусматривает возможные варианты редевелопмента и учитывает их в планах реконструкции.

Рис.80 Поэтапная система анализа реализации проктов как фактор редевелопмента


ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Есть, безусловно, и другие факторы, попрождающие необходимость в системном анализе направлений девелопмента, но ключевые дефиниции этого пособия все-таки стоит повторить: промышленные девелопмент – это работа по вынужденному изменению существующего промышленного производства, комплексный промышленный редевелопмент – это совместное вынужденное изменение сразу в нескольких областях производства, не связанное с изменениями осоновных хозяйствующих субъектов, процессов и их отношений. Системный промышленный редевелопмент – это тоже вынужденный процесс изменения не только отношений участников, но и процессов их взаимодействия. Внутренних процессов производства и инновационное, а иногда и революционное качественное изменение подхода к промышленной территории.

Каждый город, район города, отдельный регион или его особая территория, совместно с федеральными ведомствами должны и всегда будут ориентироваться на развитие промышленности в своей экономике, но, наконец, обязаны определить для себя ключевые правила, или принципы, промышленного редевелопмента. Это не просто текущие задачи, это задачи стратегические и всеобъемлющие, они касаются не просто каждого человека, но и всей экономики страны. При этом, разумеется, конкурентные преимущества того или иного региона должны быть смоделированы в применении к максимально широкому перечню отраслей, с учетом развития международного (глобального) рынка.

В идеале, для того, чтобы региональные индустриальные мощности стали действительно востребованы, Минэкономразвития России или иные госорганы, отвечающие за стратегическое развитие промышленности в стране, должны были бы разработать специальные программы системного и комплексного промышленного девелопмента, вероятно, в виде особых динамических программ развития, которые позволили бы:

Определить наиболее подходящие для каждого региона приоритетные отрасли промышленности или кластеры, что возможно только после опроса как бизнес-сообщества регионов, так и сбора статистических данных по широкому кругу (кадры, транспорт, энергетический баланс, источники сырья, рынки сбыта);

В программах системного редевелопмента производственных предприятий по регионам должны учитываться климатические факторы, фактор наличия отраслевого рынка труда и рынка сбыта, транспортные схемы региона и его место в федеральной транспортной системе;

В режиме реального времени необходимо отслеживать изменения вышеуказанных рынков с тем, чтобы не создавать переизбытка или недостатка тех или иных товарных групп, видов услуг;

По каждому региону (где это возможно) следует определить и постоянно корректировать конкурентные преимущества или отличия, которые позволили бы распределить определенные виды производств по тем или иным регионам. Например, автопроизводители и производители авто-компонентов уже нашли ключевые для себя регионы – это Петербург, Калужская область, Тольятти, Набережные Челны, следовательно в других регионах данная отрасль развиваться может только по остаточному принципу. Безусловно, данное пособие является первой попыткой аккумулировать все накопленные

знания, навыки и отработанные технологии в области построения оптимальных контрактных схем. Большой ошибкой можно считать попытки привязать стороны уже реализуемых проектов к какой-то модели и запустить процесс анализа на стадии завершения проекта. Анализ всегда надо вести с самого начала проекта и для своевременной корректировки, четко понимать, кто и какую роль УЖЕ играет в проекте.

В заключение, хотелось бы добавить, что книга будет постоянно обновляться, как по мере поступления новой информации, так и по дополнениям, предложенными другими специалистами в области управления проектами. Также будут полезны любые критические замечания, если они касаются духа и целеполагания книги.

Автор премного благодарен многим руководителям предприятий строительной отрасли, с которыми ему пришлось пройти по жизни и благодаря которым появились эти знания. А также выражает отдельную благодарность многим руководителям строительного комплекса России за школу управления грандиозными проектами, которую я смог положить на бумагу в виде полезного продукта. В этом заслуга многих специалистов в области нефтегазового, промышленного строительства и монтажа, а также в области высокотехнологичного инжиниринга, благодаря которым автор получил все эти знания. Особая признательность моей супруге Елене за долготерпение и выдержку.


ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ. Автор – МАЛАХОВ Владимир Иванович Кандидат экономических наук: Диссертация на тему - "Стратегия реструктуризации промышленно-строительного холдинга" по специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами промышленности), Д.212.198.01, Москва, 2005 год, Доктор делового администрирования: Программа DВА - Высшей Школы Корпоративного управления РАНХиГС при Президенте РФ, 2012 год, Приглашенный преподаватель: Факультет экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, Опыт работы: 15 лет в строительстве, в т.ч. Финансовый директор ОАО «Уренгоймонтажпромстрой», исполнительный и генеральный директор ООО «Стройтрансгаз-М», исполнительный директор ООО «Стройгазмонтаж», исполнительный директор ООО «ДСМУ-Газстрой», Генеральный директор ООО «СТГМ», Генеральный директор ООО «РусГазМенеджмент» ГК «Роза Мира».

Участие в проектах:

1. Новоуренгойский газохимический комплекс, г. Новый Уренгой, ЯНАО; 2. Нефтегазоконденсатное месторождение «Заполярное», ЯНАО; 3. Комплекс по уничтожению химического оружия, Щучье, Курганская область; 4. Хакасский алюминиевый завод, Саяногорск, Хакассия; 5. Уренгойская ГРЭС, г. Новый Уренгой, ЯНАО; 6. Юго-западная ТЭЦ, г. Санкт-Петербург; 7. Подводный морской газопровод «Джубга-Лазаревское-Сочи»; 8. Перевалочная база сотрудников платформы «Приразломная», ГазпромНефть Шельф, Варандей; 9. Глубоководный канализационный выпуск, г. Сочи; 10. Компрессорная станция, Газпром Инвест Запад, Ухта; 11. Объекты нежилой недвижимости в различных регионах России; 12. Заводы по переработке ПНГ в Ханты-Мансийском АО и другие.

Благодарю за внимание! Контакты: [email protected]

http://narod.ru/disk/29727433001/D-KEN.jpg.html

http://www.dissercat.com/content/strategiya-restrukturizatsii-promyshlenno-stroitelnogo-kholdinga

http://narod.ru/disk/29732411001/D-ANE-GSIB.jpg.html

http://www.ane.ru/

http://narod.ru/disk/29965734001/Справка%20из%20АНХ.jpg.html

http://demo.fira.ru/search/companies/card.html?mainhash=Tqpq1MCoAJYAAA2wqlU&code=518961

http://www.stroytransgaz.ru/

http://www.ooosgm.ru/

http://www.ooosgm.ru/

http://www.dsmu.com/

http://www.stgm.su/

http://www.stgm.su/

http://www.metaprom.ru/pub510.html

http://www.stroytransgaz.ru/projects/russia/zapoliarnoe_oil-gas_field

http://www.kikonline.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=29957:2010-09-03-17-25-07&a

http://www.stroytransgaz.ru/projects/russia/khakassia_aluminium_plant

http://www.stroytransgaz.ru/projects/russia/south-western_tec

http://www.ooosgm.ru/projects/construction/dzhubga_lazarevskoe_sochi

http://www.bclass.ru/novosti/prirazlomnaya-otpravilas-k-varandeiu

mailto:[email protected]

Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment.

Engineering

Transcript of Malakhov Vladimir. System Industrial Redevelopment.