გუდაურის სარეკრეაციო...

© თავისუფალი არქიტექტორები, 2017

გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის 6 გეგმარებით არეალში

განაშენიანების რეგულირების გეგმების გეგმარებითი დავალება

(პროექტი) (I თვე)

გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიაზე გამოყოფილი 6 გეგმარებითი არეალისთვის

განაშენიანების რეგულირების გეგმების შემუშავების საპროექტო მომსახურება

ხელშეკრულება: სახელმწიფო შეყიდვის ხელშეკრულება N187, 24.05.2017 წ (კლასიფიკატორის კოდი CPV-71400000)

შემსყიდველი: შპს „მთის კურორტების განვითარების კომპანია“ (215096367)

მიმწოდებელი: შპს „თავისუფალი არქიტექტორები“ (405045080)

2017

პროექტი: ხელშეკრულება N187, 24.05.2017 წ სტადია: T

1

წინასაპროექტო კვლევა და სტრატეგიული განვითარების ხედვა (კონცეფცია)

წინასიტყვაობა

წინამდებარე დოკუმენტი წარმოადგენს გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის პოტენციურად მნიშვნელოვანი საინვესტიციო არეალების, განაშენიანების რეგულირების გეგმების (გრგ) შემუშავების საპროექტო მომსახურების ფარგლებში, გრგ გეგმარებითი დავალების პროექტს, რომელიც აერთიანებს 6 გეგმარებით არეალს.

დოკუმენტი შემუშავებულია სახელმწიფო შესყიდვის ხელშეკრულება N187, 24.05.2017 წ. საფუძველზე. მისი დანიშნულებაა გრგ შემუშავებისა და დამტკიცებისთვის, წინასაპროექტო კვლევის საფუძველზე თავი მოუყაროს იმ მოთხოვნებს, რომლებიც ადგენენ დაგეგმვის ამოცანებს, პარამეტრებს და ტერიტორიულ ფარგლებს, აგრეთვე დაგეგმვის და მისი განხორციელების ეკოლოგიურ, ტექნიკურ, საორგანიზაციო და სხვა პირობებს. აღნიშნული უნდა გახდეს საფუძველი ტერიტორიის განაშენიანების დეტალური დაგეგმვისა და დაგეგმარებისა.

მ ო კ ლ ე დ პ რ ო ე ქ ტ ი ს შ ე ს ა ხ ე ბ :

ხელშეკრულება: სახელმწიფო შეყიდვის ხელშეკრულება N187, 24.05.2017 წ (კლასიფიკატორის კოდი CPV-71400000)

შემსყიდველი: შპს „მთის კურორტების განვითარების კომპანია“ (215096367)

მიმწოდებელი: შპს „თავისუფალი არქიტექტორები“ (405045080)

მიმწოდებლის კონტრაქტორ(ებ)ი:

შპს „რუკა მაპპინგი“ (205274978)

ჩართული მხარეები: • მთავრობა;• სამინისტრო;• სააგენტო.

დაინტერესებული უწყებები/პირები

- მგფ; - მუნიციპალიტეტები; - კერძო სექტორის წარმომადგენელები

საპროექტო ფართობი 159.5 ჰა

© თავისუფალი არქიტექტორები, თბილისი, 2017

პოზიცია სახელი-გვარი ხელმოწერა დირექტორი: გუგა დათუკიშვილი

პროექტის ხელმძღვანელი: ვახტანგ ჯოხაძე

პროექტი: ხელშეკრულება N187, 24.05.2017 წ

სტადია: T

გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის 6 გეგმარებითი არეალის განაშენიანებისრეგულირების გეგმების გეგმარებითი

დავალება

ყაზბეგის მუნიციპალიტეტი, დუშეთის მუნიციპალიტეტი

2


3

შინაარსი

I. საერთო ნაწილი ...................................................................................................................................................... 5

1. აღწერა .................................................................................................................................................................. 5

1.1. გეგმარებითი დავალების ადგილი დაგეგმვის პროცესში ................................................................. 6

1.2. დოკუმენტში გამოყენებული წყაროები ................................................................................................ 6

1.3. ძირითადი ცნებები და განმარტებები .................................................................................................... 6

1.4. გამოყენებული შემოკლებები ................................................................................................................ 7

1.5. ჩართული მხარეები ................................................................................................................................. 8

II. გდ შედგენის საფუძვლები და წინაპირობები ...................................................................................................... 9

2. გდ სამართლებრივი საფუძვლები .................................................................................................................... 9

3. გდ წინაპირობები ................................................................................................................................................. 9

III. დაგეგმვის მიზანი და ამოცანები ...................................................................................................................... 10

4. დაგეგმვის მიზანი და განვითარების ძირითადი მიმართულება ................................................................. 10

5. დაგეგმვის ამოცანები ........................................................................................................................................ 10

IV. დაგეგმვის საგანი და ობიექტი ......................................................................................................................... 11

6. დაგეგმვის ტერიტორიული ფარგლები ......................................................................................................... 11

6.1. საზღვრების აღწერა .............................................................................................................................. 11

7. ინფორმაცია საპროექტო ტერიტორიის შესახებ .......................................................................................... 13

8. გასავითარებელი ძირითადი ფუნქციები და სიმჭიდროვეების ჩარჩო ...................................................... 14

8.1. საპროექტო ტერიტორიებზე შესანარჩუნებელი და გასავითარებელი ძირითადი ფუნქციური სივრცეები: ............................................................................................................................................................... 15

9. გასავითარებელი ინფრასტრუქტურა ............................................................................................................. 16

V. მოთხოვნები დაგეგმვის მიმართ ......................................................................................................................... 17

10. ძირითადი მოთხოვნები დაგეგმვის მიმართ .............................................................................................. 17

10.1. დაგეგმვის სახელმძღვანელო დოკუმენტები .................................................................................... 17

10.2. დაგეგმვის ეტაპები, რიგითობა და ვადები ......................................................................................... 19

10.3. საჯაროობა და დაინტერესებულ პირთა მონაწილეობა .................................................................. 19

10.4. ინტერესთა შეჯერების პირობები ......................................................................................................... 20

11. სპეციალური მოთხოვნები დაგეგმვის მიმართ .......................................................................................... 20

11.1. გეგმარებითი არეალი N1 — კობი ....................................................................................................... 20


4

11.2. გეგმარებითი არეალი N2 — ქვედა გუდაური 1 ................................................................................. 24

11.3. გეგმარებითი არეალი N3 — ქვედა გუდაური 2 ................................................................................. 25

11.4. გეგმარებითი არეალი N4 — საბაგიროების მთავარი კვანძები ..................................................... 32

11.5. გეგმარებითი არეალი N5 — 2-ე საბაგირო სადგურის ტერიტორია ახალი გუდაურის მომიჯნავედ ............................................................................................................................................................. 33

11.6. გეგმარებითი არეალი N6 — მე-8 საბაგიროს ავტოსადგომი და მიმდებარე ტერიტორია ......... 35

VI. მოთხოვნები დაგეგმარების მიმართ ............................................................................................................... 39

12. გრგ შემუშავების პირობები ........................................................................................................................... 39

12.1. მოთხოვნები დოკუმენტების მიმართ: ................................................................................................. 39

13. გრგ პროექტი შემადგენლობა ..................................................................................................................... 40

13.1. ზონირების ნაწილი: ............................................................................................................................... 40

13.2. საინჟინრო ნაწილი: ............................................................................................................................... 40

13.3. ტექსტური ნაწილი: ................................................................................................................................. 41

13.4. თემატური ნაწილი: ................................................................................................................................ 41


5

განაშენიანების რეგულირების გეგმების გეგმარებითი დავალება

I. საერთო ნაწილი

1. აღწერა

წინამდებარე გეგმარებითი დავალება (კოდით - T) 1 შედგენილია გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის განვითარების საფუძველი დოკუმენტის – განაშენიანების რეგულირების გეგმების შემუშავებისა (ტერიტორიის დაგეგმვა - დაგეგმარება) და დამტკიცებისათვის.

წინამდებარე გეგმარებითი დავალება მოიცავს:

1. დაგეგმვის საფუძვლებს და წინაპირობებს; 2. დაგეგმვის მიზნებს და ამოცანებს; 3. დაგეგმვის საგანს და ობიექტ(ებ)ს; 4. დაგეგმვის მიმართ მოთხოვნებს; 5. დაგეგმარების მიმართ მოთხოვნებს.

წინამდებარე დოკუმენტის გამოყენებადობის ამაღლების მიზნით:

• განმარტებულია დაგეგმვაში გამოყენებადი ტერმინები, რომლებიც არ გვხვდება კანონმდებლობაში;

• შემოღებულია ტერმინების შემოკლებითი აღნიშვნები.

დოკუმენტის შედგენაში, ასევე დაგეგმვის და დაგეგმარების მიმართ მოთხოვნებში გათვალისწინებულია საერთაშორისო და ქვეყანაში არსებული, მათ შორის საპროექტო ჯგუფის საუკეთესო პრაქტიკა.

1 იხ. წინასაპროექტო კვლევის ანგარიში, § 4.1 ტექსტური აღნიშვნები.


6

1.1. გეგმარებითი დავალების ადგილი დაგეგმვის პროცესში

1.2. დოკუმენტში გამოყენებული წყაროები

1. შპს თავისუფალი არქიტექტორები. წინასაპროექტო კვლევა და სტრატეგიული განვიტარების ხედვა. თბილისი : შპს თავისუფალი არქიტექტორები, 2017.

2. საქსტატი. მოსახლეობის საყოველთაო აღწერა 2014. საქსტატის ოფიციალური ვებგვერდი. [ინტერნეტი] 2014 წლის ნოემბერი. http://www.geostat.ge/index.php?action=page&p_id=2152&lang=geo.

3. TRAVEL IN GEORGIA. კურორტი გუდაური. TRAVEL IN GEORGIA. [ინტერნეტი] 2011-2017 წლის. http://travelingeorgia.ge/region/Resort-Gudauri/.

1.3. ძირითადი ცნებები და განმარტებები

წინამდებარე დოკუმენტში გამოყენებულ ტერმინებს აქვთ წინასაპროექტო კვლევაში (1) განმარტებული მნიშვნელობა, გარდა ქვემოთ მოცემულისა:

1) გეგმა-გრაფიკი — განსაზღვრულია ტექნიკურ დავალებაში. დანართი 1. 2) გეგმარებითი არეალი — საპროექტო ტერიტორიის შემადგენელი, მომსახურების ფარგლებში

დასაგეგმი და დასაგეგმარებელი ტერიტორია, საკვლევი არეალების საზღვრებში. 3) მემკვიდრეობითი აქტივი — ბუნებრივი ან/და კულტურული მემკვიდრეობის მატერიალური უძრავი

და არამატერიალური ფასეულობების ერთობლიობა; 4) მიმწოდებელი — შპს „თავისუფალი არქიტექტორები“ (405045080). 5) მომსახურება — ხელშეკრულების საგანი (მე-2 მუხლი). 6) საპროექტო ტერიტორია — იგულისხმება კველვის ეტაპზე დაზუსტებული ტექნიკური დავალების

შესაბამისად გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის გეგმარებითი ერთეულები. 7) ტექნიკური დავალება — ხელშეკრულების დანართი 1. 8) შემსყიდველი — შპს მთის კურურტების განვითარების კომპანია (215096367).

I ეტაპი• წინასაპროექტო კვლევა

და გეგმარებითი დავალება

II ეტაპი • გრგ


7

9) ხელშეკრულება — სახელმწიფო შესყიდვის ხელშეკრულება N187, 24.05.2017 წ, გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიაზე განაშენიანების რეგულირების გეგმების შემუშავების საპროექტო მომსახურების შესახებ.

1.4. გამოყენებული შემოკლებები

1) გუდაური – გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორია, საქართველოს პრეზიდენტის №968 ბრძანებულებით დამტკიცებულ საზღვრებში;

2) დეპარტამენტი – სამინისტროს სივრცითი დაგეგმარებისა და სამშენებლო პოლიტიკის დეპარტამენტი;

3) ეკოსაინი – Ecosign Mountain Resort Planners Ltd. 2 4) კომპანია – შემსყიდველი; 5) მუნიციპალიტეტი – თვითმმართველი თემი ყაზბეგის მუნიციპალიტეტი ან თვითმმართველი თემი

დუშეთის მუნიციპალიტეტი; 6) მთავრობა – საქართველოს მთავრობა; 7) პარლამენტი – საქართველოს პარლამენტი; 8) სამინისტრო – საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო; 9) სააგენტო – სამინისტროს სსიპ ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტო, გუდაურში

მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უფლებამოსილი ორგანო. 10) მგფ/ფონდი – სსიპ საქართველოს მუნიციპალური განვითარების ფონდი; 11) საჯარო რეესტრი – სსიპ საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო; 12) საქსტატი – სსიპ სტატისტიკის ეროვნული სამსახური; 13) ჯგუფი – მიმწოდებლის საპროექტო ჯგუფი; 14) დამკვეთი – შემსყიდველი; 15) 57 – საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის დადგენილება №57 „მშენებლობის ნებართვის

გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“; 16) ძირითადი დებულებები – საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 15 იანვრის №59 დადგენილებით

დამტკიცებული ტექნიკური რეგლამენტი - „დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებები“;

17) 59 / 1254 – ძირითადი დებულებები. დამტკიცებულია საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2008 წლის 8 ივლისის N1-1/1254 ბრძანებით დამტკიცებული „დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებები“;

18) რეგულირების წესები – გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების პროექტი, დამუშავებული შპს არტსტუდიო-პროექტის მიერ (204489393) გენგეგმის შესაბამისად;

19) სნდწ – სამშენებლო ნორმები და წესები;

2 მთაკურტორტპროექტი


8

20) მგგ/გენგეგმა – გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის პროექტი, დამუშავებული ეკოსაინის მიერ და ადაპტირებული შპს არტსტუდიო-პროექტის მიერ (204489393);

21) გრგ – განაშენიანების რეგულირების გეგმა; 22) ტდ – განაშენიანების რეგულირების გეგმის შემუშავების ტექნიკური დავალება; 23) კვლევა – გრგ გეგმარებითი დავალების შემუშავებისთვის საჭირო წინასაპროექტო კვლევა; 24) კონცეფცია – ტდ განსაზღვრული სტრატეგიული განვითარების ხედვა (კონცეფცია); 25) გდ – გრგ გეგმარებითი დავალება; 26) გის – გეოინფორმაციული სისტემა; 27) მართვის საინფორმაციო სისტემა – სივრცითი განვითარების მართვის საინფორმაციო სისტემა; 28) ტერიტორია – საპროექტო ტერიტორია.

1.5. ჩართული მხარეები

დამკვეთი: კომპანია (შემსყიდველი)

შემსრულებელი: შპს თავისუფალი არქიტექტორები. საპროექტო ჯგუფის შემადგენლობა დეტალურად მოცემულია კვლევაში (1 გვ. 5)

ჩართული მხარეები:

• მთავრობა; • სამინისტრო, დეპარტამენტი; • სააგენტო.

დაინტერესებული უწყებები ან/და პირები:

• მგფ; • მუნიციპალიტეტები; • კერძო სექტორის წარმომადგენლები.


9

II. გდ შედგენის საფუძვლები და წინაპირობები

2. გდ სამართლებრივი საფუძვლები

გდ დავალების შედგენის სამართლებრივი საფუძველია:

3. გდ წინაპირობები

გდ შედგენის წინაპირობაა წინასაპროექტო კვლევა, რომელიც ეყრდნობა დამკვეთის მიერ მოწოდებულ დოკუმენტაციას, მათ შორის გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმას 2017 წლის 24 მაისიდან 2017 წლის 03 ივლისამდე მიმწოდებელი ჯგუფის მიერ. კვლევის საფუძველზე შეგროვებული დაგეგმვის საბაზისო მონაცემების და მათი ანალიზის შედეგების საფუძველზე ჩამოყალიბდა წინამდებარე გდ, დაგეგმვის მიზანი და ამოცანები.

კვლევის ფარგლებში შესწავლილ იქნა ტერიტორიის: ფიზიკური გარემო; დოკუმენტური მონაცემები; ჩართული მხარეების / დაინტერესებული პირების ინტერესები. კვლევის ფარგლებში შემუშავდა სტრატეგიული განვითარების ხედვა (კონცეფცია) და შესრულდა ტექნიკურ-ეკონომიკური დასაბუთება.

# დოკუმენტი შინაარსი რეესტრი

1 საქართველოს

კანონი სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ

№1506–Iს, 24.06.2005წ

2 მთავრობის

დადგენილება განაშენიანების ძირითადი დებულებები

№59, 15.01.2014წ

3 ხელშეკრულება სახელმწიფო შესყიდვის შესახებ №187,

24.05.2017წ.


10

III. დაგეგმვის მიზანი და ამოცანები

4. დაგეგმვის მიზანი და განვითარების ძირითადი მიმართულება

დაგეგმვის მიზანია, მგგ დადგენილი მოთხოვნების შესაბამისად, გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიაზე, წინამდებარე დავალებით განსაზღვრული საპროექტო ტერიტორიების (არეალების) განვითარების საუკეთესო სცენარის გამოვლენა, შესაბამისი სტრატეგიის და სამართლებრივი საფუძვლების ფორმირება,.

საპროექტო ტერიტორიის განვითარების მგგ დადგენილ ძირითად მიმართულებას წარმოადგენს:

• გუდაურის მოწესრიგებული და მდგრადი განვითარება; • გუდაურის, როგორც სამთო-სათხილამურო, ასევე მთელი წლის განმავლობაში საკურორტო

პოტენციალის მაქსიმალურად ეფექტიანად გამოყენება; • გუდაურის ხარისხობრივი განვითარება და მისი კონკურენტუნარიანობის გაზრდა.

5. დაგეგმვის ამოცანები

საკვანძო და დამხმარე გადაწყვეტების განხორციელებისთვის სამართლებრივი პირობების განსაზღვრა, მოქმედი კანონმდებლობის გათვალისწინებით:

(1) კერძო და საზოგადოებრივი ინტერესების შეჯერება განვითარების საუკეთსო სცენარის გამოვლენის მიზნით — კონცეფციის სხვადასხვა ვერსის დამუშავება უძრავი ქონების (ობიექტების) საკუთრებებთან დაკავშირებით

(2) პირველი ამოცანის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთების მოწესრიგებული სტრუქტურის ფორმირება (მონაცვლების, კონფიგურაციის ცვლის ან/და დაყოფა-გაერთიანების გზით, გადალაგება და მესაკუთრეებისთვის ალტერნატიული წინადადებების შემუშავება.

(3) მეორე ამოცანის ფარგლებში, სახელმწიფო მიწის რესურსის ადეკვატური გამოყენება, დამკვეთის და ყველა ჩართული მხარის ინტერესების გათვალისწინებით.

(4) საპროექტო ტერიტორიებზე მგგ მოთხოვნების ასახვა ან/და დაზუსტება, ჩარჩო რეგლამენტების ზედა ზღვრების მაქსიმალურად შენარჩუნების გზით;

(5) მეოთხე ამოცანის ფარგლებში, საჭიროების შესაბამისად რეგულირების წესების დაზუსტება; (6) ტერიტორიაზე არსებული განვითარების პროექტების/გეგმების მაქსიმალური ინტეგრაცია სივრცით-

ტერიტორიული განვითარების ძირითად მიმართულებებთან და შესაბამისად ასახვა გრგ-ებში; (7) ერთიანი ქალაქთმშენებლობითი კადასტრის ფორმირება, მათ შორის გუდაურის სარეკრეაციო

ზონაში პოტენციურად მნიშვნელოვან საინვესტიციო ტერიტორიაზე მდებარე უძრავი ქონების, კადასტრებისა და მიწათმოწყობის ერთიანი სისტემის ორგანიზება.


11

IV. დაგეგმვის საგანი და ობიექტი

6. დაგეგმვის ტერიტორიული ფარგლები

დაგეგმვის ტერიტორიული ფარგლები მიღებულია ტდ მიხედვით და დაზუსტებულია კვლევის საფუძველზე — იხ. დანართი 1 (6 ფურცლად), რაც ასევე შესაძლებელია დაგეგმვის საჭიროებიდან გამომდინარე, მცირედით დაზუსტდეს დაგეგმვის ეტაპზე გრგ-ებში.

6.1. საზღვრების აღწერა

გუდაურის გრგ-ების საპროექტო ტერიტორია მოიცავს 6 გეგმარებითი არეალს:

1. კობი - არეალი მდებარეობს ზღვის დონიდან 1 985 მ ნიშნულზე, მდინარე თერგის და ბიდარას შესართავთან, ჯვრის უღელტეხილის ჩრდილოეთით. არეალი 30კმ-ით არის დაშორებული რუსეთის საზღვრიდან და 1.5 საათის საავტომობილო სავალ მანძილზე ვლადიკავკაზიდან.

მოიცავს სახელმწიფოს და კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს (სახელმწიფო: 10 ნაკვეთი; კერძო საკუთრება: 31 ნაკვეთი; მუნიციპალიტეტი: 1 ნაკვეთი). საპროექტო არეალში განთავსებულია დაურეგისტრირებელი შენობები.

2. ქვედა გუდაური 1 - ქვედა გუდაური 1 - მცხეთა-სტეფანწმინდის ცენტრალური სატრანსპორტო მაგისტრალის (ე-117) აღმოსავლეთით. ქვედა გუდაურის საბაზო არეალი მდებარეობს დაახლოებით 1870მ ნიშნულზე, მცირედ დახრილ პლატოზე, გარშემო მთებზე ხედით.

არეალი (19 ჰა.) მოიცავს გაუნაშენიანებელ ტერიტორიას, სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს (სახელმწიფო: 4 ნაკვეთი; კერძო საკუთრება: 2 ნაკვეთი; დაურეგისტრირებელი: 3 ნაკვეთი).

3. ქვედა გუდაური 2 - ქვედა გუდაური 2 მდებარეობს დაახლოებით 1870 მ. ნიშნულზე, მცირედ დახრილ პლატოზე, გარშემო მთებზე ხედით. საერთაშორისო საავტომობილო გზის ორივე მხარეს (გზატკეცილ E117- ზე), დიდ გაშლილ და მცირე ქანობიან არეალში, დაახლოებით 1200 მეტრით მოშორებით „მარკო პოლო“-ს სასტუმროდან. არეალი (61 ჰა.) მოიცავს სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს (სახელმწიფო: 9 ნაკვეთი; კერძო საკუთრება: 94 ნაკვეთი; დაურეგისტრირებელი ნაკვეთები).


12

4. საბაგიროების მთავარი კვანძები - საბაგიროების მთავარი კვანძები, მდებარეობს დუშეთის რაიონში სოფელ სეთურებში. ტერიტორიის განვითარება უნდა მოხდეს საბაგირო სადგურების ირგვლივ და დაუკავშირდეს ერთმანეთს. არეალი (40.9 ჰა) მოიცავს სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს (სახელმწიფო: 4 ნაკვეთი; კერძო საკუთრება: 16 ნაკვეთი; დაურეგისტრირებელი ნაკვეთები). მოსაწესრიგებელია საკადასადტრო საზღვრები.

5. 2-ე საბაგირო სადგურის ტერიტორია ახალი გუდაურის მომიჯნავედ - მცხეთა-სტეფანწმინდის ცენტრალური სატრანსპორტო მაგისტრალის (ე-117) დასავლეთით. არეალი (2.3 ჰა.) მოიცავს სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს (სახელმწიფო: 6 ნაკვეთი; კერძო საკუთრება: 8 ნაკვეთი; დაურეგისტრირებელი: 2 ნაკვეთი).

6. მე-8 საბაგიროს ავტოსადგომი და მიმდებარე ტერიტორია - მცხეთა-სტეფანწმინდის ცენტრალური სატრანსპორტო მაგისტრალის (ე-117) დასავლეთით. ახალი გუდაურის მისასვლელი საავტომობილო გზის ზემოთ. საპროექტო ტერიტორიის ცენტრალურ ნაწილში განთავსებულია #8 საბაგიროს ქვედა სადგური და საერთო სარგებლობის ავტოსადგომი. არეალი (9.4 ჰა.) მოიცავს სახელმწიფო და კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს (სახელმწიფო: 8 ნაკვეთი; კერძო საკუთრება: 33 ნაკვეთი; დაურეგისტრირებელი ნაკვეთები).


13

7. ინფორმაცია საპროექტო ტერიტორიის შესახებ

გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორია მდებარეობს საქართველოში, ყაზბეგისა და დუშეთის მუნიციპალიტეტების ტერიტორიაზე. საქართველოს კურორტებს შორის ზღვის დონიდან ყველაზე მაღლა მდებარე სამთო-სათხილამურო კურორტია. გუდაური ჯვრის უღელტეხილზე, საქართველოს სამხედრო გზის 120-ე კმ-ზე, მთა კუდებსა (3006 მ) და მთა საძელეს (3307 მ) ფერდობებზე, ალპურ ზონაშია გაშენებული. კურორტი არსებობის 30 წელს ითვლის. თითქმის 100 წლის განმავლობაში ახლანდელი კურორტის ადგილას იდგა ძველი ფოსტის შენობა, რომელიც XIX-XX საუკუნეთა მიჯნაზე რუსეთიდან საქართველოსკენ მიმავალი მგზავრებისთვის თავშესაფრის მოვალეობას ასრულებდა. 1980-იან წლებში საქართველოში ბაკურიანის შემდეგ კიდევ ერთი სამთო სათხილამურო ზონის შექმნა გადაწყდა. ზამთრის კურორტისთვის შესაფერისად იქნა მიჩნეული გუდაურის ბუნებრივი პირობები -სათხილამურო სპორტისთვის საჭირო დაქანების ფერდობები და უხვი და ხანგრძლივი თოვლის საფარი. გადამწყვეტი ფაქტორი აღმოჩნდა დედალაქთან და ცენტრალურ სატრანსპორტო მაგისტრალთან სიახლოვე.

1980 წლებიდან გუდაურში ნელა-ნელა გაჩნდა მთის კურორტისთვის დამახასიათებელი საკურორტო ინფრასტრუქტურა. თავდაპირველად აქ მხოლოდ სამთო-სათხილამურო სკოლა ფუნქციონირებდა. 1988 წელს კურორტი ოფიციალურად გაიხსნა. დღეს გუდაური უმაღლესი სტანდარტების სამთო-სათხილამურო კურორტია შესაფერისი ინფრასტრუქტურითა და ათობით კეთილმოწყობილი სასტუმრო სახლით. ტრასების ყველა დონის მოთხილამურისთვის არის გათვალისწინებული. გარდა სამოყვარულო პირველი დონის ტრასისა, აქ ოთხი ტიპის სპორტული ბილიკია: სლალომი, გიგანტური სლალომი, სუპერ სლალომი და ჩქაროსნული დაშვება. თითოეული მათგანის კატეგორია სათხილამურო სპორტის საერთაშორისო საზოგადოების FIS-ის მიერ არის დამტკიცებული. 5 ბაგირგზა ავსტრიულმა კომპანიამ, Doppelmayr-მა ააგო. 2012 წელს ფრანგულმა POMA-მ გუდაურში კავკასიაში ყველაზე გრძელი გონდოლა დაამონტაჟა. ბაგირგზის ქვედა სადგური ზღვის დონიდან 1990 მ-ზე, ზედა კი - 3270 მ-ზე მდებარეობს.

2014 წლის აღწერის მონაცემებით დაბა გუდაურში ცხოვრობს 54 ადამიანი. (2)

საპროექტო ტერიტორიის საერთო ფართობი არის 159.5 ჰა.

სურათი 1.მგგ ჯამური მაჩვენებელები ზონების მიხედვით


14

8. გასავითარებელი ძირითადი ფუნქციები და სიმჭიდროვეების ჩარჩო

საპროექტო ტერიტორიის გეგმარებითი კარაკსი: ე-117 საავტომობილო გზის ღერძი;

საპროექტო ტერიტორიის ამჟამინდელი დომინირებული ფუნქცია/ფუნქციები: ლანდშაფტური, საკურორტო-სარეკრეაციო, საცხოვრებელი.

საპროექტო ტერიტორიის განვითარების პოტენციალი არის 17900 საწოლი ერთეული.

სურათი 2გგ ახალი განვითარების ტერიტორიები


15

სურათი 3. მგგ საცხოვრებლის განვითარების მაჩვენებლები ჯამურად

8.1. საპროექტო ტერიტორიებზე შესანარჩუნებელი და გასავითარებელი ძირითადი ფუნქციური სივრცეები:

გასავითარებელი შესანარჩუნებელი საკურორტო სარეკრეაციო სარეკრეაციო საცხოვრებელი ლანშაფტურ-სარეკრეაციო სატრანსპორტო სასოფლო-სამეურნეო საზოგადოებრივ-საქმიანი


16

9. გასავითარებელი ინფრასტრუქტურა

• ტურისტული საინფორმაციო ცენტრი.• დასახლების შიდა და გარე სარეკრეაციო ინფრასტრუქტურა: სარეკრეაციო, დასასვენებელი;• დამხმარე-ტექნიკური ინფრასტრუქტურის განვითარება: საპარკინგე და სხვა

საგზაოინფრასტრუქტურა.


17

V. მოთხოვნები დაგეგმვის მიმართ

10. ძირითადი მოთხოვნები დაგეგმვის მიმართ

დაგეგმვაში გასათვალისწინებელი ძირითადი და ყველა ტერიტორიისთვის საერთო მოთხოვნებია:

1. ყველა ახალი განაშენიანების შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის ფარგლებში უნდა მოეწყოს საკმარისიავტოსადგომი.

2. ყველა ახალი განაშენიანება უნდა იყოს ჩართული მუნიციპალური წყლის და თხევადი ნარჩენებისშეგროვებისა და გამწმენდ სისტემაში.

3. ტურისტების ახალი საცხოვებლის სულ მცირე 10% უნდა დაგეგმარდეს დაქირავებულთა/მომუშავეთასაცხოვრებლად.

4. მე-3 და მე-4 კლასის შენობების მშენებლობა არ უნდა იქნას დაშვებული იმ არეალებში, სადაც არ არისგათვალისწინებული მუნიციპალური ხანძარსაწინააღმდეგო შესაძლებლობები ან მიწის ნაკვეთისგანაშენიანებისას გათვალისწინებული უნდა იყოს ხანძარსაწინააღმდეგო მოთხოვნები.

5. კონკრეტული უფლებრივი ზონირების გეგმაზე გამოყოფილია გუდაურის კონტროლირებადისარეკრეაციო არეალი (კსა, CRA) - ეს არ ის მიწები, რომელიც საჭიროა გუდაურის სათხილამუროტერიტორიის არსებული და სამომავლო ფუნქციონირებისთვის. მისაღები უძრავი ქონების (ობიექტის)გამოყენების სახეობები ამ ზონაში შემდეგია:• საბაგირო გზები;• სახილამურო ტრასები;• მოთხილამურეთა მომსახურებები;• ტექნიკური და სხვა სარეკრეაციო მომსახურების, რომელიც საჭიროა სათხილამურო არაელის

ფუნქციონირებისთვის და სარეკრეაციო აქტივობების მხარდასაჭერად.6. სათხილამურო კონტროლირებადი სარეკრეაციო არეალის მოსაზღვრე კერძო მიწის ნაკვეთების

განვითარებისას მოითხოვება განაშენიანების მიწის ნაკვეთის საზღვრიდან 5მ-ით შეწევა.7. გრგ-ში შესაძლებელია დაზუსტდეს ფუნქციური ქვეზონები და სამშენებლო განვითარების

პარამეტრები, რაც განსაზღვრულია მგგ-ში.

10.1. დაგეგმვის სახელმძღვანელო დოკუმენტები

კლასიფიკაცია შინაარსი რეესტრი წყარო

ორგანული კანონი ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი №1958-IIს,05.02.2014წ

საკანონმდებლო მაცნე

კანონი საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსი №2181–IIს

25.06.1999 matsne.gov.ge

https://matsne.gov.ge/



18

სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ

№1506–Iს, 24.06.2005წ

matsne.gov.ge

გარემოს დაცვის შესახებ №519–Iს,

10.12.1996 matsne.gov.ge

წყლის შესახებ №936–Iს, 16.10.1997წ

matsne.gov.ge

საავტომობილო გზების შესახებ №585, 11.11.1994წ

matsne.gov.ge

საგზაო მოძრაობის შესახებ №1830-რს, 24.12.2013წ

matsne.gov.ge

გეოდეზიური და კარტოგრაფიული საქმიანობის შესახებ

№1345-IIს,

28.04.1998წ matsne.gov.ge

პრეზიდენტის

ბრძანებულება

საქართველოში სახელმწიფო გეოდეზიურ კოორდინატორთა სისტემის შესახებ

№206, 30.04.1999წ

matsne.gov.ge

პრეზიდენტის

ბრძანებულება

საქართველოს კურორტების, საკურორტო ადგილების, სამთო-სათხილამურო ცენტრებისა და შავი ზღვის სანაპიროს ტერიტორიებისათვის სარეკრეაციო ტერიტორიის სტატუსის მინიჭებისა და საზღვრების დამტკიცების შესახებ

№968,


მთავრობის დადგენილება

ტექნიკური რეგლამენტის - დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების დამტკიცების თაობაზე

№59,

15.01.2014წ

matsne.gov.ge

ელექტრული ქსელების ხაზობრივი ნაგებობების დაცვის წესისა და მათი დაცვის ზონების დადგენის შესახებ

№366,


მაგისტრალური მილსადენების (ნავთობის, ნავთობპროდუქტების, ნავთობის თანმდევი და ბუნებრივი გაზის და მათი ტრანსფორმაციის პროდუქტების) დაცვის წესისა და მათი დაცვის ზონების დადგენის შესახებ

№365, 24.12.2013წ matsne.gov.ge

მთავრობის განკარგულება

ყაზბეგის მუნიციპალიტეტის სოფელ გუდაურის, ონის მუნიციპალიტეტისა და სოფლების - უწერის, მრავალძალისა და კურორტ შოვის განვითარებისთვის, ასევე ამბროლაურის მუნიციპალიტეტისა და სოფლების - ნიკორწმინდის, ჭრებალოს, წესისა და შაორის ტურისტურ-სარეკრეაციოკომპლექსის განვითარებისთვის

№488,















19

10.2. დაგეგმვის ეტაპები, რიგითობა და ვადები

ეტაპი 1. განვითარების სტრატეგიული ხედვის მიმართ მოსაზრებების შეგროვება ანალიზი 1) მოსაზრებების პერიოდული შეგროვება ოფიციალური არხების გამოყენებით;2) არგუმენტირებული მოსაზრებების ანალიზი და ასახვა დაგეგმვაში.

ეტაპი 2. გრგ სამუშაო ვერსია: 1) წინასწარული გადაწყვეტების წარდგენა დამკვეთისთვის და დაინტერესებული პირებისთვის;2) წინასწარული გადაწყვეტების შეთანხმება ყველა ჩართული მხარის მიერ.3) გრგ საბოლოო ვერსია:4) გრგ წარდგენა დამკვეთისთვის და დაინტერესებული პერებისთვის;5) გრგ შეთანხმება ყველა ჩართული მხარის მიერ.6) გრგ დამტკიცება მთავრობის მიერ.

დაგეგმვისთვის განკუთვნილი ვადა განისაზღვროს ტდ შესაბამისად: ხელშეკრულებით გათვალისწინებული I ეტაპის დამთავრებიდან (მიღება-ჩაბარების გაფორმებიდან) 80 კალენდარული დღის განმავლობაში.

10.3. საჯაროობა და დაინტერესებულ პირთა მონაწილეობა

დაგეგმვაში საჯაროობისა და დაინტერესებულ პირთა მონაწილების უზრუნველსაყოფად პირობები მიღებულ იქნას 24-ე მუხლის, მე-4 პუნქტის შესაბამისად.

საინფორმაციო ბანერის განთავსების ადგილია: -

დაინტერესებული და მესამე პირების მხრიდან მოსაზრებების/შეფასებების მიღების პერიოდია: 2017 წლის ივნისი, ივლისი და აგვისტო.

საჭირო რიგ ღონისძიებათა განხორციელების თაობაზე

მთავრობის დადგენილება

მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ

№57, 24.03.2009წ

matsne.gov.ge

სტანდარტი/წესი შინაარსი რეესტრი

სნდწ ქალაქთმშენებლობა. ქალაქისა და სოფლის დასახლების დაგეგმარება და განაშენიანება.

2.07.01-89

თბ. : საქ. რესპ. არქ. და ქალაქთმშენ. სახ. კომიტეტი, 1991 წ

снип.рф/snip


http://%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%BF.%D1%80%D1%84/snip/view/110


20

10.4. ინტერესთა შეჯერების პირობები

დაგეგმვაში ინტერესთან შეჯერების პირობები მიღებულ იქნას „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-6 მუხლის შესაბამისად. კერძოდ, სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის სფეროში:

საჯარო ინტერესებს განეკუთვნება: ქვეყნის დასახლებებისა და დასახლებათაშორისი ტერიტორიების მდგრადი და უსაფრთხო განვითარების პირობების უზრუნველყოფა, საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ფუნქციონირება, ბუნებრივი რესურსების, მემკვიდრეობითი აქტივების, სარეკრეაციო ტერიტორიების შენარჩუნება და განვითარება. თუ სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის ღონისძიებები ეწინააღმდეგება საჯარო ინტერესებს, უნდა დაისვას მათი შეწყვეტის საკითხი.

კერძო ინტერესებს განეკუთვნება: ფიზიკურ და იურიდიულ პირთა ინტერესები, დაკავშირებული მათ საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების (ობიექტების) სივრცით-ტერიტორიულ დაგეგმვასთან და განვითარებასთან, ჯანსაღ და უსაფრთხო გარემოში არსებობასთან. სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმვის სფეროში ფიზიკურ და იურიდიულ პირთა საქმიანობა შეიძლება შეიზღუდოს იმ შემთხვევაში, თუ იგი ეწინააღმდეგება კანონმდებლობას, საჯარო ინტერესებს, ხელყოფს სხვათა უფლებებს.

11. სპეციალური მოთხოვნები დაგეგმვის მიმართ

განაშენიანების რეგულირების გეგმების დასამუშავებლად მნიშვნელოვანი წინაპირობაა საპროექტო არეალების და მიმდებარე გარემოს მგგ ფარგლებში მიღებული მონაცემების დაზუსტება ადგილზე კვლევის გზით და სწორად განსაზღვრული სივრცითი გადაწყვეტის ხედვების ფორმირება.

გრგ-ს პროექტის ფარგლებში დასამუშავებელია კონცეფციის სხვადასხვა ვერსია კერძო საკუთრებებთან დაკავშირებით, რომლის ფარგლებშიც შესაძლებელია ნაკვეთების მოწესრიგებულად გადალაგება და განისაზღვრება მესაკუთრეებისთვის შესათავაზებელი წინადადებები.

დაგეგმვის მიმართ სპეციალურ მოთხოვნებს განეკუთვნება გუდაურის მგგ და განაშენიანების რეგულირების გეგმით დადგენილი მოთხოვნები ცალკეული არელების მიმართ (იხ. მომდევნო ქვეთავები) და ჩართული მხარეების/კერძო სექტორის ინტერესების კვლევის შედეგები (იხ. წინასაპროექტო კვლევა (1)).

11.1. გეგმარებითი არეალი N1 — კობი

1) ტერიტორიის ადგილმდებარეობა და ფართობი:

• არეალი მდებარეობს ზღვის დონიდან 1985 მ ნიშნულზე, მდინარე თერგის და ბიდარასშესართავთან, ჯვრის უღელტეხილის ჩრდილოეთით. არეალი 30კმ-ით არის დაშორებულირუსეთის საზღვრიდან და 1.5 საათის საავტომობილო სავალ მანძილზე ვლადიკავკაზიდან.

• არეალის ფართობი შეადგენს ≈ 23.6 ჰა.

2) უძრავი ქონების (ობიექტების) კადასტრის ერთიანი სისტემის ორგანიზება, დაგეგმვის მე-(7) ამოცანისფარგლებში:


21

• მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკა, მეტამონაცემების ჩვენებით (საკუთრების სახეობის და სერვიტუტები);

• დასაგეგმარებელი/დასაკორექტირებელი/ადგილმოსანაცვლებელი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის მესაკუთრეთა საკადასტრო რუკა, მეტამონაცემები და ნუსხა;

• საკუთრებების ბალანსი.

3) ფუნქციური ზონირება:

ტერიტორიაზე ფუნქციური ზონები უნდა დადგინდეს განაშენიანების რეგულირების გეგმით. ამჟამად მგგ განსაზღვრულია ლსზ.

გუდაურის ზონირების რუკა - ახალი განვითარების ტერიტორიები

ტერიტორიის

ნომერი

ზონის

დასახელება

ფართობი

ჰა

განაშენიანების ფართობის

კოეფიციენტი

კ-1

სართულიანობის მაქს. საერთო

ფართობი მ2

სამომავლო საწოლები მოთხილამურეების

რაოდენობა

საწოლები

მაცხოვრებელი/მუშაკები

**კგ-1 *სსზ-სგა 5.1 იხ. შენიშვნა 1. 58440 1670 167 1503 857

კგ-2 სრზ-2 0,6 0.60 3600 140 14 126 72

კგ-3 სრზ-1 2,3 0,40 9200 370 37 333 190

კობი-გუდაურის ჯამი 8.0 71,240 2,180 218 1,962 1,119

** არეალები, სადაც ფუნქციური ზონები განისაზღვრება განაშენიანების რეგულირების გე გმის დამუშავების შემდგომ (მოცემულ საზღვრებში)

4) ავტოსადგომები:

მოთხოვნები ავტოსადგომების მიმართ მიიღება მგგ მე-2 თავი, §6 და გრწ, თავი VI შესაბამისად, დაგეგმვის მე-(5) ამოცანის გათვალისწინებით.

5) შეზღუდვები, რეკომენდაციები და დაგეგმილი პროექტები ეკოსაინის მგგ-ს მიხედვით:

• ეკოსაინის მგგ-ს მიხედვით, არეალის ნაწილს მდინარის დატბორვის არეალი ფარავს;

• კობი-გუდაური - ეს არის ახალი, შემოთავაზებული საბაზო არეალი, რომელიც უზრუნველყოფს

წვდომას სათხილამურო მომსახურების საშუალებებთან ჯვრის უღელტეხილის ჩრდილოეთ

მხრიდან. ეს ახალი საკურორტო დასახლებაა და ერთი დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა

ცენტრი უზრუნველყოფს მომსახურებით სტუმრებს, რომლებიც ჩამოვლენ ყაზბეგიდან და

რუსეთიდან და აღმოფხვრის მანქანით გადაადგილების საჭიროებას ჯვრის უღელტეხილზე, ცუდ

ამინდში. კობი-გუდაურის საბაზო არეალი დაგეგმარდა დეტალურად, როგორც კურორტის

მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ნაწილი.


22

• ჯამში, კობი-გუდაურის ტერიტორიაზე დაგეგმილია 58440 მ2 ფართობის განაშენიანება, აქედან

დაახლოებით 7800მ2 ფართობი სათხილამურო და კომერციული მომსახურებების

სივრცეებისთვის, ხოლო 33350 მ2 კი გასაყიდი საცხოვრებელი ფართობი იქნება. განაშენიანება

მოიცავს 1668 საწოლს, 20მ2/საწოლზე. ამ ნაწილის დასაწყისში მოყვანილ მოთხილამურეთა

საერთო რაოდენობის ანგარიშით კობი-გუდაურის საკურორტო დასახლებაში დაკავებულობა

შეადგენს დაახლოებით 884 მოთხილამურეს, პიკურ პერიოდში.

სურათი 4. მგგ მე-2 თავი, §6

მრავალბინიანი „თაუნჰაუზის“ ტიპის საცხოვრებლები დაგეგმილია მოეწყოს საკურორტო დასახლების სამომავლო საავტომობილო გზის ჩრდილოეთ მხარეს და ასევე შენობა J-სთან. „თაუნჰაუზები“ დაგეგმილია მისასვლელი საავტომობილო გზის გასწვრივ, მდინარის პირას, ოთხსართულიანი „თაუნჰაუსი“ გათვლილი იქნება დაახლოებით ექვს საწოლზე და ყველა საცხოვრებელ ერთეულს ექნეა ინდივიდუალური ავტოსადგომი. შენობა J მოიცავს 24 „თაუნჰაუზის“ ტიპის საცხოვრებელ ერთეულს, მისთვის გათვალისწინებულია ავტოსადგომები P2- ში. სულ, კობი-გუდაურის საბაზო არეალზე არის 84 მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი, რაც 500 საწოლია და რაც თავის მხრივ 257 მოთხილამურეს გულისხმობს.


23


საბაზო არეალს განაშენიანების მიახლოებითი ჯამური ტევადობა გამომდინარეობს ერთი დღით ჩამომსვლელთა და ღამით დამრჩენ სტუმართა საერთორაოდენობი დან. საერთო ჯამური ტევადობა შეადგენს 3,330 მოთხილამურეს მცხოვრებს საბაზო არეალში დ ა შესაძლებელია მათი აყვანა დილის ან შუადღის პერიოდში. ცხრილში 4 .13 დაჯამებულია კობი-გუდაურის საბაზო არეალის ტევადობა.


6) გასათვალისწინებელი სამართლებრივი ასპექტები:

• ტერიტორიაზე გაცემული ნებართვები: —.

• უძრავი ქონების (ობიექტის) განკსარგვის აკრძალვები: —


24

11.2. გეგმარებითი არეალი N2 — ქვედა გუდაური 1


• ქვედა გუდაური 1 - მცხეთა-სტეფანწმინდის ცენტრალური სატრანსპორტო მაგისტრალის (ე-117) აღმოსავლეთით. ქვედა გუდაურის საბაზო არეალი მდებარეობს დაახლოებით 1870მ ნიშნულზე, მცირედ დახრილ პლატოზე, გარშემო მთებზე ხედით.

• არეალის ფართობი შეადგენს ≈ 19 ჰა.

2) უძრავი ქონების (ობიექტების) კადასტრის ერთიანი სისტემის ორგანიზება, დაგეგმვის მე-(7) ამოცანის ფარგლებში:





ტერიტორიაზე მგგ განსაზღვრული ფუნქციური ზონებია: სრზ და ლსზ. მათი რეგლამენტები მიიღება გუდაურის გრწ თავი IV შესაბამისად.



5) შეზღუდვები და დაგეგმილი პროექტები ეკოსაინის მგგ-ს მიხედვით:

• გენ-გემის მიხედვით შეზღუდვები არ არის დადგენილი; • ქგ-2, ქგ-3 – საკურორტო რეკრეაცია 2 - ეს წყნარი ადგილი, შესანიშნავი ხედებით შეიძლება

განვითარდეს 5-ვარსკვლავიან სასტუმროდ, რომელიც დაუკავშირდება კურორტის დანარჩენ სივრცეებს გონდოლიანი საბაგირო გზა 18-ით და საკუთარი სათხილამურო უკან დასაბრუნებელი ბილიკით. ამ ტერიტორიის განვითარებისთვის საჭირო იქნება ახალი გზის მოწყობა და გასათვალისწინებელი იქნება ამ ტერიტორიაზე გამავალი ზედაპირული წყლების მართვა.

• ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლება და მისი მიმდებარე არეალი იმისათვის, რომ მოხდეს სათხილამურო არეალის განაშენიანებული ნაწილის გარეთ ერთი დღით ჩამომსვლელი სტუმრების ავტოსადგომით უზრუნველყოფა და ცენტრის შექმნა თემის მომსახურებისთვის, ახალი საბაზო არეალი და ამყვანი პორტალი დაგეგმარდა ქვედა გუდაურში, რომელიც თავისმხრივ, სამგზავრო გონდოლიანი საბაგირო გზა 14-ით დაუკავშირდება ზედა გუდაურის საკურორტო დასახლებას და კურორტის მომსახურების საშუალებებს. ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლება განთავსდება საერთაშორისო საავტომობილო გზის ორივე მხარეს (გზატკეცილ E117- ზე), დიდ გაშლილ და მცირე ქანობიან არეალში. ქვედა გუდაურის საბაზო არეალის სახით


25

შეიქმნება. მოცემული არეალის განვითარება მიბმულია ქვედა გუდაურის - არეალი #3-ის საერთო კონცეფციაში.




11.3. გეგმარებითი არეალი N3 — ქვედა გუდაური 2


• ქვედა გუდაური 2 მდებარეობს დაახლოებით 1870 მ ნიშნულზე, მცირედ დახრილ პლატოზე, გარშემო მთებზე ხედით. საერთაშორისო საავტომობილო გზის ორივე მხარეს (გზატკეცილ E117- ზე), დიდ გაშლილ და მცირე ქანობიან არეალში, დაახლოებით 1200 მეტრით მოშორებით „მარკო პოლო“-ს სასტუმროდან.

• არეალის ფართობი შეადგენს ≈ 61 ჰა.






ტერიტორიაზე მგგ განსაზღვრული ფუნქციური ზონებია: ტზ-1. რეგლამენტები მიიღება გუდაურის გრწ

თავი IV შესაბამისად.

მიწის განაშენიანების მოსაზრებები ზონის მიხედვით

ზონის დასახელება მთლიანი სართულის ფართობი/საწოლზე

რეკომ. სართულის ფართის კოეფ. კ-2

მინ. რეკომ. % პერსონალის დაბინავების

სრზ-1 საკურორტო-სარეკრეაციო ზონა 1

25 0.40 10%

სრზ-2 საკურორტო-სარეკრეაციო ზონა 2

35 0.60 15%



26



• მგგ-ს მიხედვით ელექტრო გადამცემი ხაზის შეზღუდვის/გასხვისების ზოლი; მაგსიტრალური

გაზსადენი ხაზის 100 მ. შეზღუდვის/გასხვისების ზოლი;

• ქვედა გუდაურის პლატო - როდესაც ეს ტერიტორია დაუკავშირდება ახალ გუდაურს

შემოთავაზებული საბაგირო გზებით, იგი შეიძლება განვითარდეს და უზრუნველყოს დამატებითი

საცხოვრებელი ტურსტებისთვის და ასევე საცხოვრებელი, სამეურნეო და დაწესებულებითი მომსახურების

საშუალებები, რომელიც აუცილებელია კურორტის და თემის ფუნქციონირებისთვის. საბაგირო გზების

მეშვეობით შესაძლებელი იქნება მომსახურების საშუალებებთან კავშირი, მათთვის ვინც მოშორებით არიან

გაჩერებულები და არ სურთ მანქანის გამოყენება.

• ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლება და მისი მიმდებარე არეალი იმისათვის, რომ

მოხდეს სათხილამურო არეალის განაშენიანებული ნაწილის გარეთ ერთი დღით ჩამომსვლელი სტუმრების

ავტოსადგომით უზრუნველყოფა და ცენტრის შექმნა თემის მომსახურებისთვის, ახალი საბაზო არეალი და

ამყვანი პორტალი დაგეგმარდა ქვედა გუდაურში, რომელიც თავისმხრივ, სამგზავრო გონდოლიანი

საბაგირო გზა 14-ით დაუკავშირდება ზედა გუდაურის საკურორტო დასახლებას და კურორტის მომსახურების

საშუალებებს. ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლება განთავსდება საერთაშორისო საავტომობილო გზის

ორივე მხარეს (გზატკეცილ E117- ზე), დიდ გაშლილ და მცირე ქანობიან არეალში. ქვედა გუდაურის საბაზო

არეალის სახით შეიქმნება მოსახერხებელი აყვანის პორტალი, როგორც თბილისიდან საკუთარი

მანქანებითა და ავტობუსებით ერთი დღით ჩამომსვლელი სტუმრებისთვის, ასევე მეტი ხნით დამრჩენი

სტუმრებისთვის, ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის და კურორტის მუშაკებისთვის. ქვედა გუდაურის

საბაზო არეალი მდებარეობს დაახლოებით 1870მ ნიშნულზე, მცირედ დახრილ პლატოზე, გარშემო მთებზე

ხედით. საბაზო არეალს აღმოსავლეთიდან ესაზღვრება მიწისქვეშა გაზსადენი. გაზსადენიდან 100 მეტრში

დაუშვებელია შენობების განთავსება, თუმცა მიწა ამ ბუფერულ ზონაში შეიძლება გამოყენებულ იქნას

მიწისზედა ავტოსადგომისთვის ან სარეკრეაციოდ (მოკირწყვლა, ბეტონის ფილებით მოპირკეთება და ა.შ).

ასევე ქვედა გუდაურის დასავლეთით არის მაღალი ძაბვის ელექტროგადამცემი ხაზი, დამკვეთის მიერ

მოწოდებული ინფორმაციის თანახმად 50 მეტრიანი გასხვისების/შეზღუდვის ზოლით, ჩრდილო-სამხრეთის

მიმართულებით.


27

საკურორტო დასახლების არეალი ასახავს სხვადასხვა მომსახურების საშუალებების და

შემოთავაზებული ინფრასტრუქტურის კავშირს, მათ შორის სატრანსპორტო ცირკულაციას, სტუმრებისა და

ადგილობრივი მოსახლეობის საცხოვრებლებს, სათხილამურო ტრასებს, საბაგირო გზებს, ერთი დღით

ჩამომსვლელი სტუმრების ავტოსადგომს, საკურორტო დასახლებასა და სათემო განაშენიანებას. საბაზო

არეალის განვითარების ძირითადი ელემენტები მოიცავს ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლების 9

შენობას, რომლებიც განთავსებული იქნება გონდოლიანი საბაგირო გზის ქვედა სადგურის გარშემო და

დამწყებ მოთხილამურეთა ახალი ფერდობები, რომლებიც მოეწყობა საკურორტო დასახლების ზევით,

ხოლო ერთი დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა ავტოსადგომები მოეწყობა მაგისტრალური

გაზსადენის ბუფერულ ზონაში, დამწყებ მოთხილამურეთა ფერდისა და საერთაშორისო მნიშვნელობის

საავტომობილო გზას (გზატკეცილი E117) შორის. შემოთავაზებული სპორტული კომპლექსი და საჯარო

სკოლა განთავსდება

საერთაშორისო მნიშვნელობის საავტომობილი გზის სამხრეთ მხარეს, ელექტრო გადამცემი ხაზის

გასხვისების/შეზღუდვის ზოლსა და მაგისტრალური გაზსადენის ბუფერულ ზონას შორის. სამომავლოდ

დაგეგმილი ბენზინ გასამართი სადგურის ადგილი მდებარეობს საერთაშორისო საავტომობილო გზის

მარჯვენა მხარეს, კომერციული განაშენიანების მოპირდაპირედ.

შენობები საკურორტო დასახლების მთავარ ნაწილსა და კომერციულ განაშენიანებაში არის

შერეული, საცხოვრებელი ტიპის სასტუმროები და საცხოვრებლები, სართულების საერთო ფართობით 56

360მ2. ამ ორ დასახლებაში 16 720მ2 უკავია მოთხილამურეთა მომსახურებებს და კომერციულ სივრცეებს,

ხოლო სათემო ნაკვეთებზე 20 600მ2 უკავია სარეკრეაციო და დაწესებულებითი სივრცეებს.

საკურორტო დასახლება ქვედა გუდაური (ქგ-6)

ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლება უზრუნველყოფს ღამის გასათევით კურორტზე ჩამოსულ

სტუმრებს, ასევე ადგილობრივებს და სტუმრებს კომერციული სივრცეებით, სათხილამურო

მომსახურებებით და დამწყებ მოთხილამურეთა და საბავშო სათამაშო თოვლის ზონებით. შენობები ისე

განლაგდება, რომ საფეხმავლო ქუჩით სტუმრებს მოსახერხებელი ცირკულაციის საშუალებას ექნებათ

საკურორტო დასახლებაში, როგორც დამწყებ მოთხილამურეთა განკუთვნილ ტერიტორიასთან ასევე

კომერციულ განაშენიანებასთან მისასვლელად. შემოთავაზებული საფეხმავლო მიწისქვეშა


28

გადასასვლელი, რომელიც მოეწყობა გზატკეცილი E117 ქვეშ, უზრუნველყოფს უსაფრთხო კავშირს

სამხრეთით მდებარე სათემო მომსახურების საშულებებთან. საკურორტო დასხლების ჩრდილოეთით

დაგეგმილია შენობა A-ს აგება; ეს უნდა იყოს დიდი ზომის საცხოვრებელი ბინის ტიპის სასტუმრო,

დამატებითი საკონფერენციო სივრცით და პირდაპირი წვდომის შესაძლებლობით დამწყებთა

სათხილამურო ტერიტორიასთან აღმოსავლეთით და მოზარდთა თოვლის სათამაშო ზონასთან

ჩრდილოეთით.

შენობა H-ს გვერდით მდგომი შენობა B შედგება საცხოვრებელი ბინებსიგან და მიწისპირა სართულზე

სავაჭრო სივრცისგან, რომლის სართულის საშუალო სიმაღლე 3.5 მეტრია. შენობა დაგეგმარდა, როგორც

დღის მომსახურების პუნქტი, რომელიც სხვადასხვა მომსახურებას გაუწევს მოთხილამურეებს ქვედა

გუდაურის ბაზაზე სათხილამურო დღის დაწყებისას.

რეკომენდირებული მომსახურების საშუალებები შენობა I-ისთვის შემდეგია: სალარო, შესანახი

კარადები, სათხილამურო აღჭურვილობის გაქირავება, სტუმრების მომსახურება, სამრეცხაოები, მუშაკების

ნივთების შესანახი კარადები, ადმინისტრაცია.

კომერციული განაშენიანება (ქგ-5) კომერციული განაშენიანება შედგება 3 შენობისგან; შენობა J და K დაგეგმილია იყოს 2 დონიანი,

საცხოვრებელი ერთეულებით კომერციული სივრციეების თავზე; შენობა L-ში კი განთავსდება ძირითადი სასურსათო მაღაზიები. აქვე მოეწყობა მოსახერხებელი მიწისზედა ავტოსადგომი რომელიც მოემსახურება კომერციულ განაშენიანებას.

საკურორტო/სათემო მომსახურების საშუალებები (ქგ-7) დიდი სპორტული და სარეკრეაციო ცენტრი დაგეგმილია მოეწყოს ქვედა გუდაურის

საკურორტოდასახლებიდან და საბაგირო გზა 14-იდან მოსახერხებელ სავალ მანზილზე. ამ კომპლექსმა შეიძლება უმასპინძლოს მრავალ შიგა აქტივობას, როგორიცაა აუზი, „სქვოშის კორტი“, საციგურაო მოედანი, ფიტნესი და სავარჯიშო დარბაზები. ცენტრის გარეთ იქნება „სკეიტ პარკი“ და აღჭურვილობის გასაქირავებელი შენობა. სარეკრეაციო ცენტრის აღმოსავლეთით, მაგისტრალური გაზსადენის შეზღუდვის/გასხვისების ზოლში, სწორ რელიეფზე მოეწყობა მრავალფუნქციური სათამაშო მოედანი (ფეხბურთი, ფრენბურთი, ხელბურთი, „ფრიზბი“, რაგბი და ა.შ); აქვე იქნება ფრიზბის გოლფის მოედნები, სასეირნო ბილიკები, ძაღლების სავარჯიშო ადგილები, ველოსიპედის ბილიკები და სხვ.


29

ტერიტორია სათემო სკოლის შენობისთვის გამოყოფილია სარეკრეაციო კომპლექსის სამხრეთით. სკოლამ შეიძლება ისარგებლოს სარეკრეაციო ცენტრის მომსახურების საშუალებებით: აუზით, კორტებით და გარე სათამაშო მოედნებით.

ქგ-9 – საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 1- ეს პატარა ტერიტორია გზატკეცილიდან მარჯვენა მხარეს

იქნება იდეალური ადგილი ბენზინგასამართი სადგურისთვის და მაღაზიის მოსაწყობად. ქგ-10, ქგ-11 – საწარმოო ზონა 1- ეს ორი ნაკვეთი მდებარეობს არსებული ელექტრო ქვესადგურის და

ბეტონის ქარხნის მიმდებარედ და ვარგისი იქნება დამატებითი ინდუსტრიული მიზნებსითვის, რაც ხელს შეუწყობს კურორტის ფუნქციონირებას.

ქვედა გუდაურის ავტოსადგომი და ცირკულაცია ახალი ოთხ ზოლიანი გზაჯვარედინი და სატრანსპორტო კვანძი დაგეგმილია მოეწყოს ერთი დღით

ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა ავტოსადგომთან, ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლების აღმოსავლეთ ნაწილთან და სამხრეთით მდებარე სპორტულ კომპლექსთან მისასვლელის უზრუნველსაყოფად. საავტომობილო მისასვლელი შენობა A-სთან შესაძლებებელი იქნება ახალი გზით, შენობა F-ის გასწვრივ, რომელიც გაივლის მაღალი ძაბვის გადამცემი ხაზის შეზღუდვის/გასხვისების ზოლის აღმოსავლეთ საზღვრის ჩრდილოეთით და დასრულდება შენობა A-სთან მოწყობილ გაჩერებასთან. ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლების ტურისტთა საცხოვრებლების და კომერციული განაშენიანების ავტოსადგომი განთავსდება ყოველი შენობის მიწისქვეშა სართულებში, საავტომობილო გაჩერება ნიხდება ყველა შენობასთან. შენობებს E და F აქვთ საკუთარი ლობი/მისაღები ავტოსადგომის დონეზე.

ეკლესიასთან მისასვლელ არსებულ გზას ჩაუტარდება რეაბილიტაცია და ამ გზით მისვლა შესაძლებელი იქნება ასევე კომერციულ განაშენიანებასთან და საცხოვრებელ სახლეთან გზატკეცილის ჩრდილოეთით. ეს გზა სავარაუდოდ გაგრძელდება ჩრდილოეთით, ქედის გასწვრივ და უზრუნველყოფს მისასვლელს ზედა პლატოზე სამომავლო განაშნიანებისთვის (ზონები ქგ-2 და ქგ-3-ისთვის).

ქვედა გუდაურის საბაზო არეალში დაგეგმილია 4 ძირითადი ავტოსადგომის მოწყობა. ავტოსადგომი P1 დაგეგმილია მოეწყოს როგორც ძირითადი, ერთი დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა ავტოსადგომი და ის განთვასდება მაგისტრალური გაზსადენის ბუფერული ზონის ფარგლებში. ტერიტორიის დახრილობის გამო, ავტოსადგომი P1 მოეწყობა ტერასულად, მაგისტრალური გაზსადენის შეზღუდვების გამო ავტოსადგომს მოხრეშილი ზედაპირი ექნება. მისასვლელი მოეწყობა ახალი გზიდან, რომელიც გაივლის საერთაშორისო გზატკეცილის პარალელურად, ასე რომ ავტოსადგომის შევსება და დაცლა არ გადატვირთავს გზატკეცილს. ავტოსადგომი P1 ჯამში დაიტევს დაახლოებით 1 450 მანქანას და 5 სამარშუტო (სასვლაგეზო) ავტობუსს. გამომდინარე იქიდან, რომ თბილისიდან ერთი დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთათვის ეს იქნება პირველი ავტოსადგომი, იგი მეტად გამოყენებული იქნება და აღარ გადატვირთავს საერთაშორისო გზატკეცილის ზედა ნაწილს. ავტოსადგომი P2 იქნება


30

მოკლეხნიანი გაჩერებისათვის კომერციული ავტოსადგომი ახლომდებარე სასურსათო-სავაჭრო ზონისთვის და დაიტევს დაახლოებით 70 ავტომობილს. P3 არის სარეკრეაციო ცენტრის და ღია მოედნების სპორტული აქტივობების ავტოსადგომი, დაიტევს დაახლოებით 200 ავტომობილს. ავტოსადგომი P4 იქნება სკოლის ავტოსადგომი გათვლილი 100 მანქანაზე. ხოლო P3 და P4 განთავსდება მაგისტრალური გაზსადენის გასხვისების/შეზღუდვის ზოლში და ექნებათ მოხრეშილი ზედაპირი. ყველა ავტოსადგომი, რომელიც განკუთვნილია რამდენიმე დღით დამრჩენ სტუმრებისთვის მოეწყობა კომერციული და მთავარი საკურორტო დასახლებების შენობების მიწისქვეშა დონეებზე, რომლებიც დაუკავშირდება შენობებს და საფეხმავლო ქუჩებს. ცხრილ 8-ში ნაჩვენებია ოთხივე საზოგადოებრივი ავტოსადგომის ტევადობა, რომელიც დაგეგმილია ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლების საბაზო არეალში, რაც შეადგენს დაახლოებით 1570 ავტომობილს და 5 ავტობუსს. მოთხილამურეთა რაოდენობა გამოთვლილია მხოლოდ P1-თვის და შეადგენს დაახლოებით 2700 მოთხილამურეს.

საზოგადოებრივი ავტოსადგომი და მოთხოლამურეთა ტრანზიტი

ავტოსადგომი

ფართო

მანქანების ადამიანებ

მანქნები დან მოთხილამურეებ რაოდენო

ბა თითოეულ მოთხილამ

მანქანებიდან

(ჰა) მაქანაში %

ქვედა გუდაური

4. 8

1,200

3.0

70%

2,520 P1 - ერთი დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა ავტოსადგომი - სამარშ. ავტობუსის ავტოსადგომი 5 36 100% 180 P2 - კომერციული ავტოსადგომი 0. 2 70 P3 - სარეკრ. ცენტრის ავტოსადგომი 0. 6 200 P4 - სკოლის ავტოსადგომი 0. 5 100 სამარშრუტოები თბილისიდან 10 15 100% 150 ქვედა გუდაურის ჯამი 5. 0 1,570 2,850

გუდაურის ზონირების რუკა - ახალი განვითარების ტე რიტორიები

ტერიტორიის

ზონის

ფართობ

ი

განაშენიანების სართულების

სამომავლო საწოლები მოთხილამურ

ფართობის მაქს. საერთო საწო

ლები მაცხოვრებე

ლი/ მუშაკები სტუმრები

ეების

ნომერი დასახელება

ჰა კოეფიციენტი კ-1

ფართობი მ2

რაოდენობა

ქგ-4 სზ-3 2.7 0.75 20,250 810 810 - 139

**ქგ-5 *სსზ-სგა 1.5 იხ. შენიშვნა 1. 13,590 340 34 306 180

**ქგ-6 * სსზ-სგა 4.2 იხ. შენიშვნა 1. 42,770 1,150 115 1,035 610

**ქგ-7 *სსზ-სგა 4.0 იხ. შენიშვნა 1. 20,640 - - - -

**ქგ-8 სზ 11.1 - - - - - -

**ქგ-9 სსზ-1 0.3 0.25 850 - - - -


31

**ქგ-10 ს-1 0.5 0.50 2,500 - - - -

1. * სართულების საეთო ჯამური დასაშვები ფართობი სსზ სგა-ში (სპეციალური განვითარე ბის არეალში) განისაზღვროს განაშენიანების რეგულირების გემის მიხედვით.

ქვედა გუდაურის საკურორტო დასახლების საბაზო არეალის მშენებლობის პროგრამა

შენ ობა

ტიპი

განაშენ.


სართ

ულია ნობა

მთლ.

სართ. ფართი

კომერც. /მოთხ.

მომსახ./ რეკრეაც.

/

მთლიან

ი საცხოვრ

ისი სივრცე

სასარგ.

ფართ. მთლიან

ფართთან შეფარდება

საცხოვრ

ისის სასარგ. ფართი

საწ ოლ ი

მოთხი

ლ.

მთავარი სოფელი (LG-6) 3,330 1,050 1,370

820 870

1,540 1,050

860

4.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3 5

14,990 3,680 4,800 2,870 3,050 5,390 3,680 3 010

3,330 1,050 1,370

820 870

1,540 1,050

860

11,660

2,630 3,430 2,050 2,180 3,850 2,630 2 150

75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%

8,750 1,970 2,570 1,540 1,640 2,890 1,970 1 610

440 100 130

80 80

140 100

80

230

50 70 40 40 70 50 40

A B C D E F G H

კონდოტელი/ბინები ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული

ჯამი, საკურორტო დასახლება (LG-6) 11,540 42,770 12,190 30,580 22,940 1,15 590 კომერციული განაშენიანება (LG-5)

1,190 1,370 1,970

3.0 3.0 3.0

3,570 4,110 5,910

1,190 1,370 1,970

2,380 2,740 3,940

75% 75% 75%

1,790 2,060 2,960

90

100 150

50 50 80

J K L

ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული ბინა/კომერციული

ჯამი, კომერც. განაშენიანება (LG-5) 4,530 13,590 4,530 9,060 6,810 340 180 კომერციული სოფლის ჯამი 16,070 56,360 16,720 39,640 29,750 1,49 770 სათემო შენობები (LG-7)

5,360 4,200

1.5 3.0

8,040

12,600

8,040

12,600

- -

75% 75%

- -

- -

- -

M N

სარეკრ. ცენტრი /აუზი საჯარო სკოლა (კლასები 1-12)

ჯამი, სათემო შენობები 9,560 20,640 20,640 - - - - LG-4 საცხოვრებელი ბინები 6,750 20,250 20,250 80% 16,200 810 139 ჯამი 32,380 97,250 37,360 59,890 45,950 2,30 909

ჯამურად საცხ ოვრებლების განვითარება

არსებული პოტენციური სულ საწ ოლი მოთხ. საწოლი მოთხ . საწოლი მოთხ .

ქვედა გუდაური 320

220

2,350

1,34 0

2,670

1,520 ტურისტების საწოლები

პერსონა ლის/რეზ. საწოლები 250 4,620 23 0 4,870 230 ქვედა გუდაურის ჯამი 570 220 6,970 1,57 0 7,540 1,750



32



11.4. გეგმარებითი არეალი N4 — საბაგიროების მთავარი კვანძები


• საბაგიროების მთავარი კვანძები, მდებარეობს დუშეთის რაიონში სოფელ სეთურებში.





• საკუთრებების ბალანსი:


არეალში მოქმედი ფუნქციური ზონებია : ლსზ. რეგლამენტები მიიღება გუდაურის გრწ თავი IV

შესაბამისად.




• ეკოსაინის მგგ-ს მიხედვით, არეალში შემავალ საკადასტრო ერთეულებს კონტრონირებადი სარეკრეაციო არეალი (კსა, CRA) ფარავს, სადაც დაწესებულია შეზღუდვა: სათხილამურო კონტროლირებადი სარეკრეაციო არეალის მოსაზღვრე კერძო მიწის ნაკვეთების განვითარებისას მოითხოვება განაშენიანების მიწის ნაკვეთის საზღვრიდან 5 მ-ით შეწევა.;





33

11.5. გეგმარებითი არეალი N5 — 2-ე საბაგირო სადგურის ტერიტორია ახალი გუდაურის მომიჯნავედ


• მე-2 საბაგირო სადგურის ტერიტორია (ახალი გუდაურის მომიჯნავედ) მდებარეობს მცხეთა-სტეფანწმინდის ცენტრალური სატრანსპორტო მაგისტრალის (ე-117) დასავლეთით.







არეალში მოქმედი ფუნქციური ზონებია : სსზ-1. რეგლამენტები მიიღება გუდაურის გრწ თავი IV შესაბამისად.

კონკრეტული საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონები. კონკრეტულ საზოგადოებრივ-საქმიან ზონებში (სსზ)

რეკომენდებული პარამეტრებია:

კონკრეტული

საზოგადოებრი

ვ -

საქმიანი ზონები

მიწის ნაკვეთის

მინიმალური

ფართობი (მ2)

უბნის ან ქვეუბნის

მაქსიმალური სიმჭიდროვე

(მუდმივი საცხოვრებელ

ი ერთეულები/

ჰექტარზე)

მიწის ნაკვეთის ზომები შეწევის მანძილისადმი მოთხოვნები შენობის მაქსიმალური სიმაღლეა (მეტრები)

მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი - (კ-1)

მიწის ნაკვეთის განაშენიანების სიმჭიდროვის მაქსიმალური კოეფიციენტი - (კ-2)

მიწის ნაკვეთის გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი - (კ-3)



სიგანე/ ფრონტი

(მეტრები)



სიღრმე/ სიგრძე



წინა ეზო (მეტრებ

ი)


გვერდითი ეზო



უკანა ეზო

(მეტრებ

ი)

საზოგადოებრი

ვ -

საქმიანი ზონა 1 (სსზ-1)

400 მ2 - 20 მ 20 მ 0 ბ 0 ბ 0 ბ 0 ბ 0.3-მდე გ 1.0-მდე გ 0.3-დან


34


ზონის დასახელება მთლიანი სართულის ფართობი/საწოლზე

რეკომ. სართულის ფართის კოეფ. კ-2

მინ. რეკომ. % პერსონალის დაბინავების

სსზ-1

საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა 1 35 1.00 10%

სსზ-სგა

საზოგადოებრივ-საქმიანი ზონა - "სპეციალური განვითარების არეალი"

35 *1. 10%

* სართულების საერთო ჯამური დასაშვები ფართობი სსზ-სგა-ში (სპეციალური განვითარების არეალში). განისაზღვროს განაშენიანების რეგულირების გეგმის მიხედვით.

• ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა (ლსზ). (არსებული)

ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა' (ლსზ') წარმოადგენს გუდაურის სარეკრეაციო ტერიტორიის

საზღვრებში ბუნებრივი ლანდშაფტის ან ფასეული ხელოვნური ლანდშაფტის ტერიტორიას, სადაც

შესაძლებელია მისი ფუნქციონირებისათვის უზრუნველმყოფი სამთო-სათხილამურო მომსახურების

საშუალებების და ნაგებობების არსებობა კანონმდებლობის შესაბამისად.




• ეკოსაინის მგგ-ს მიხედვით, არეალში შემავალი საკადასტრო ერთეულების უმეტეს ნაწილს

მაგსიტრალური გაზსადენი ხაზის 100 მეტრიანი შეზღუდვის/გასხვისების ზოლი ფარავს;





35

11.6. გეგმარებითი არეალი N6 — მე-8 საბაგიროს ავტოსადგომი და მიმდებარე ტერიტორია


• ზედა გუდაური - მე-8 საბაგიროს ავტოსადგომი და მიმდებარე ტერიტორია. მდებარეობს მცხეთა-

სტეფანწმინდის ცენტრალური სატრანსპორტო მაგისტრალის (ე-117) დასავლეთით. ახალი

გუდაურის მისასვლელი საავტომობილო გზის ზემოთ.


2) უძრავი ქონების (ობიექტების) კადასტრის ერთიანი სისტემის ორგანიზება, დაგეგმვის მე-(7) ამოცანის ფარგლებში: • მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკა, მეტამონაცემების ჩვენებით (საკუთრების სახეობის და

სერვიტუტები); • დასაგეგმარებელი/დასაკორექტირებელი/ადგილმოსანაცვლებელი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის

მესაკუთრეთა საკადასტრო რუკა, მეტამონაცემები და ნუსხა; • საკუთრებების ბალანსი; • ადგილმოსანაცვლებელი მიწის ნაკვეთ(ებ)ის მესაკუთრეთა სია;

1. 74.06.11.566 - ხათუნა კაპანაძე; 2. 74.06.11.355 - გოჩა ელოშვილი; 3. 74.06.11.256 - ვეფხია ეფხოშვილი; 4. 74.06.11.257 - ალექსანდრე ჯანუყაშვილი; 5. 74.06.11.745 - ლალი ჯანუყაშვილი.

მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა შესაძლებელია 74.06.11.725 3 და 74.06.11.806 (ნაწილი), თუმცა

აღნიშნული საკადასტრო ერთეული ყვება სათხილამურო კონტროლირებადი სარეკრეაციო არეალში (კსა, CRA), სადაც დაწესებულია შეზღუდვა: სათხილამურო კონტროლირებადი სარეკრეაციო არეალის მოსაზღვრე კერძო მიწის ნაკვეთების განვითარებისას მოითხოვება განაშენიანების მიწის ნაკვეთის საზღვრიდან 5 მ-ით შეწევა.


არეალში მოქმედი ფუნქციური ზონებია : სრზ-1, სრზ-2, ლსზ და ტზ-2. მათი რეგლამენტები მიიღება

გუდაურის გრწ თავი IV შესაბამისად.



3 ეკონომიკის სამინისტროს მიერ შეთავაზებული ტერიტორია.


36


a. ეკოსაინის მგგ-ს მიხედვით, არეალში შემავალი საკადასტრო ერთეულების მცირე ნაწილს

მაგსიტრალური გაზსადენი ხაზის 100 მეტრიანი შეზღუდვის/გასხვისების ზოლი ფარავს, ხოლო

მე-8 საბაგარო სადგურის მხარეს სათხილამურო კონტროლირებადი სარეკრეაციო არეალი

(კსა, CRA);

b. ზედა გუდაურის საბაგირო გზა 8-ის ბაზა - ახალი ამყვანი საბაგირო გზა (მიმდინარე მშენებლობა),

სამგზავრო ტრანსპორტის მისადგომით, უზრუნველყოფს ტურისტული საცხოვრებლის შევსებას

ზედა გუდაურში. შეთავსებული სათხილამურო ტრასები უზრუნველყოფს მოთხოლამურეთათვის

მისადგომ შესასვლელ-გამოსასვლელს მოსახერხებელი სავალი მანძილის გარეთ არსებული

საზოგადოებრივი საცხოვრებლიდან. საბაგირო გზა 8-ის სადგურის დეტალური გეგმა მომზადდა

როგორც მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის ნაწილი.

საბაგირო გზა 8-ის ავტოსადგომი და ცირკულაცია

საბაგირო გზა 8-ის მოკლე ხნიან გაჩერებას სამარშუტო (სასვლაგეზო) ტრანსპორტისთვის და

მოპირკეთებული ზედაპირის მქონე ავტოსადგომს აქვს 5 სამარშუტო ტრანსპორტის სადგომი და 45

დამატებითი მოკლეხნიანი გაჩერების სადგომი კურორტის სამარშუტო ტრანსპორტისთვის და

მიკროავტობუსებისთვის. სტუმრები რომლებიც დაბინავედებიან არსებულ და შემოთავაზებულ

სამომავლო საცხოვრებლებში საბაგირო გზა 8-ის ქვედა სადგურიდან დაშორებული იქნებიან 450

მეტრით.

საბაგირო გზა 1-ის და 2-ის ავტოსადგომი ერთი დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთათვის

რადგან ახალი გუდაურის საკურორტო დასახლების მშენებლობა მიმდინარეობს და არსებული ერთი

დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა ავტოსადგომი სამშენებლო მოედნადაა ქცეული, საჭიროა ერთი

დღით ჩამომსვლელ მოთხილამურეთა ავტოსადგომმა გადაინაცვლოს სხვაგან. შეირჩა არეალი

სათხილამურო ხიდიდან აღმოსავლეთ მხარეს, ახალი გუდაურის საკურორტო დასახლების ძირითადი

საავტომობილო გზის შესასვლელთან. ასევე დაგეგმარდა სათხილაურო გამოსასვლელი ტრასა


37

საბაგირო გზა 1-ის ბაზასთან და ზემოთხსენებულ ავტოსადგომთან დასაბრუნებელი სათხილამურო

ტრასა. ამ ავტოსადგომიდან სტუმრებს შეეძლებათ ან ფეხით მივიდნენ საბაგირო გზა 2-ის ბაზაზე, იმ

შემთხვევაში თუ სჭირდებათ სათხილამურო აღჭურვილობა, ან თხილამურებით მივიდნენ საბაგირო გზა

1-ის ბაზაზე თუ აქვთ საკუთარი სათხილამურო აღჭურვილობა. ეს ავტოსადგომი ასევე მნიშვნელოვანი

იქნება კურორტის საზაფხულო აქტივობების პროგრამებისთვის, რადგანაც ზაფხულში უფრო მეტი

ვიზიტორი ამოდის მანქანით და ამისათვის უნდა იყოს საკმარისი ავტოსადგომი. ორივე ავტოსადგომის

ჯამური ფართობი 2.2 ჰექტარია და დაიტევს 370 მანქანას

საზოგადოებრივი ავტოსადგომი და მოთხოლამურეთა ტრანზიტი

ავტოსადგომი


მანქანების ადამიანები მანქნები დან მოთხილამურეები

რაოდენობა თითოეულ მოთხილამურეების მანქანებიდან

(ჰა) მაქანაში %

ზედა გუდაური სასტუმროს

20

15

100%

300

საბაგირო გზა 8-ის მოთხილამურეთა მომსახურების დღის პუნქტები

მოთხილამურეთა ახალი მომსახურების ცენტრი დაგეგმილია მოეწყოს ახალი საბაგირო გზა 8-ის

სამარშუტო (სასვლაგეზო) ტრანსპორტის მოსასვლელ არეალთან და შესთავაზოს სტუმრებს

მომსახურება. მომსახურების პუნქტის სივრცე შეზღუდულია და ამ პორტალში მხოლოდ შემდეგი

აუცილებელი ფუნქციებისთვის გამოიყოფა ადგილი:

a. თხილამურების ქირაობა და შეკეთება;

b. სამრეცხაო;

c. ბილეთების გაყიდვა და სტუმრების მომსახურება;

d. მუშაკები და სათხილამურო პატრული;

e. ადმინისტრაციის სივრცე;

f. საკვები მომსახურების საშუალებები;


38

მოთხილამურეთა მომსახურების პუნქტის განაშენიანების ფართობი 450 მ2 იქნება, ხოლო

სართულების ჯამი (ორივე სართულზე) 700 მ2. ორი პატარა, გარე საკვების მისართმევი ადგილი ტერასაზე

განთავსდება და დასაჯდომი ადგილებით მოსახერხებელი იქნება დილისა და საღამოს მზიან ამინდში მთის

პეიზაჟის აღსაქმელად.


ტერიტორიის ნომერი

ზონის დასახელება

ფართობი ჰა

განაშენიანების ფართობის

კოეფიციენტი

კ-1

სართულიანობის მაქს. საერთო ფართობი მ2

სამომავლო საწოლები მოთხილამურეების რაოდენობა

საწოლები

მაცხოვრებელი/მუშაკები

სტუმრები

ზგ-8 სრზ-1 0.5 0.40 2,000 80 8 72 42 ზგ-7 სრზ-2 1.0 0.60 6,0000 240 36 204 122

ჯამურად საცხ ოვრებლებისგანვითარება

არსებული პოტენციური სულ

საწ ოლი მოთხ. საწოლი მოთხ . საწოლი მოთხ .

ზედა გუდაური 710

460

1,030

59 0

1,740

1,050

ტურის. საწოლები

პერსონა ლის/რეზ. საწოლები 250 130 2 0 380 60

ზედა გუდაურის ჯამი 960 460 1,160 61 0 2,120 1,110





39

VI. მოთხოვნები დაგეგმარების მიმართ

12. გრგ შემუშავების პირობები

გრგ უნდა შემუშავდეს ქვეყანაში მოქმედი კანონმდებლობის დაცვით, რაც მითითებულია გდ II თავში და სფეროში არსებული საუკეთესო პრაქტიკის გათვალისწინებით.

განაშენიანების რეგულირების გეგმის შემუშავება უნდა განხორციელდეს წინასაპროექტო კვლევის საფუძველზე შემუშავებული და წინამდებარე გეგმარებითი დავალებით განსაზღვრული ტერიტორიებისათვის.

12.1. მოთხოვნები დოკუმენტების მიმართ:

გრგ გრაფიკული ნაწილი – გეგმები, რუკები და სქემები შესრულებული უნდა იყოს გეო–ინფორმაციული ტექნოლოგიების გამოყენებით და შეესაბამებოდეს თანამედროვე კარტოგრაფიულ სტანდარტებს. დოკუმენტაციის ტექსტური და გრაფიკული მასალების დაბეჭდილი და ციფრული ვერსიები, გის მონაცემთა ბაზები სრულად უნდა იქნეს წარმოდგენილი (ArcGIS 10 ვერსიის პერსონალური გეო-ინფორმაციული ბაზა) შემდეგი ფენებით:

1) ადმინისტრაციული საზღვარი (ხაზოვანი, პოლიგონალური) 2) მდინარე (ხაზოვანი, პოლიგონალური) 3) საპროექტო გზა/ქუჩა 4) საპროექტო გზა/ქუჩის გასხვისების ზონა 5) საპროექტო ტროტუარი/საფეხმავლო ზონა 6) საპროექტო ველო-ბილიკი 7) ფუნქციური ზონირება 8) განაშენიანების რეგულირების ხაზი 9) საინჟინრო ინფრასტრუქტურის გასხვისების ზონა

პერსონალური გეომონაცემთა ბაზა უნდა იყოს WGS 84\UTM 38N საქართველოს სახელმწიფო საკოორდინატო სისტემაში.

გეო-ინფორმაციული მასალების (იგულისხმება გარკვეული ფენები) საბოლოო ვერსია უნდა იქნეს შემოწმებული ტოპოლოგიურ შეცდომებზე (ტოპოლოგიური სიზუსტე 0.025 მ).

საპროექტო დოკუმენტაცია წარმოდგენილი უნდა იყოს A-4/A-3 ფორმატის, აკინძული ალბომის სახით:

− სათაური; − სატიტულო ფურცელი, დამოწმებული ორგანიზაციის ბეჭდით, ხელმძღვანელისა და პროექტის

ავტორ(ებ)ის ხელმოწერ(ებ)ით; − ალბომის შემადგენლობა; − პროექტის შემადგენლობა;


40

− შესაბამისი ტექსტური ნაწილ(ებ)ი, დადასტურებული შემსრულებლ(ებ)ის/ ავტორ(ებ)ის მიერ - A-4ფორმატი;

− გრაფიკული ნაწილ(ებ)ი, შტამპით და ჩარჩოთი - A-3 ფორმატი (გამონაკლის შემთხვევაში დასაშვებიაგანსხვავებული ფორმატის წარმოდგენა, ალბომში აკინძული A3 ფორმატის ზომაზე), დადასტურებული ხელმძღვანელის, პროექტის ავტორ(ებ)ის/შემსრულებლ(ებ)ის მიერ ხელმოწერებით.

13. გრგ პროექტი შემადგენლობა

განაშენიანების რეგულირების გეგმა უნდა შედგებოდეს:

13.1. ზონირების ნაწილი:

ზონირების ნაწილი წარმოადგენს საპროექტო ტერიტორიის მიწათსარგებლობის კონკრეტულ უფლებრივ ზონირებას, რომელიც შესაძლებელია მოიცავდეს:

ა) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტებს;

ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტებს;

გ) მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტებს;

დ) საპროექტო ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთების განაწილების რუკას (მიწის ნაკვეთის ნომრის და ფართობის ჩვენებით);

ე) განაშენიანების რეგულირების ხაზებს (წითელ ხაზებს);

ვ) განაშენიანების სავალდებულო ხაზებს (ლურჯ ხაზებს);

ზ) მიწის ნაკვეთებზე შენობათა განთავსების სქემებს.

13.2. საინჟინრო ნაწილი:

საინჟინრო ნაწილი უნდა მოიცავდეს: საპროექტო ტერიტორიაზე ძირითადი და ლოკალური გზების და ქუჩების ქსელის რუკას.

საინჟინრო ნაწილი შესაძლებელია მოიცავდეს:

ა) საპროექტო ტერიტორიაზე წყალსადენის და საყოფაცხოვრებო წყალარინების ძირითადი და ლოკალური ქსელის რუკას, კონკრეტული მიწის ნაკვეთებისთვის განკუთვნილი სიმძლავრეების მითითებით;

ბ) საპროექტო ტერიტორიაზე ელექტრომომარაგების ძირითადი და ლოკალური ქსელის რუკას, კონკრეტული მიწის ნაკვეთებისთვის განკუთვნილი სიმძლავრეების მითითებით;


41

გ) საპროექტო ტერიტორიაზე ბუნებრივი აირით მომარაგების ძირითადი და ლოკალური ქსელის რუკას, კონკრეტული მიწის ნაკვეთებისთვის განკუთვნილი სიმძლავრეების მითითებით; დ) საპროექტო ტერიტორიაზე სანიაღვრე წყალარინების ძირითადი და ლოკალური ქსელის რუკას, კონკრეტული მიწის ნაკვეთებისთვის განკუთვნილი სიმძლავრეების მითითებით.

13.3. ტექსტური ნაწილი:

ტექსტური ნაწილი მოიცავს: ა) განაშენიანების რეგულირების გეგმის აღწერას; ბ)განაშენიანების რეგულირების გეგმის განმარტებით ბარათს (გუდაურის ტერიტორიის განვითარების ძლიერი და სუსტი მხარეების, შესაძლებლობებისა და საფრთხეების ანალიზი; განვითარების ოპტიმალური ვარიანტი და ,,ხედვა“ ); გ) განაშენიანების რეგულირების გეგმის ეფექტიანობის (ხეირიანობის) შეფასებას; დ) განაშენიანების რეგულირების გეგმის განხორციელების ეტაპებს და რიგითობას;

13.4. თემატური ნაწილი:

თემატური ნაწილი შეიძლება მოიცავდეს დაგეგმვის პროცესში გამოვლენილი საჭიროებიდან გამომდინარე: ა) სატრანსპორტო სისტემის გეგმებს; ბ) სარეკრეაციო სისტემის გეგმებს; გ) მომსახურების ქვეცენტრების გეგმებს; დ) კომპიუტერულ ვიზუალიზაციას.

გუდაურის სარეკრეაციო...

Documents

Transcript of გუდაურის სარეკრეაციო...