テキスト 入居者募集・物件管理編 第2章

税金・会計

税金・会計（１）

節税についての心構え・儲けたなら、一定額の税金を支払うことは当たり前

・税金を少しでも減らすため、

赤字の不動産投資をする人々

相続税におびえ、借金でアパートを新築する人々

これは必敗になる選択肢

税金・会計（２）

最も大事なこと・金融機関からの融資を活用して、

貸家を増やしたいならば、

積極的に納税すること

税金・会計（３）

行ってもよい節税とは？１．青色申告事業者になること

・複式簿記を用いて事業のお金の動きを帳簿づけ

・やよいの青色申告などのソフトを使えば簡単

・地域の青色申告会に加入するのもよい方法

６５万円の控除が受けられる

税金・会計（４）

行ってもよい節税とは？２．「減価償却」を理解すること

・外に出ていかない経費を活用すること

・土地は減価償却はできない

・建物は減価償却可能

・木造の築22年以上なら、4年で減価償却

税金・会計（５）

行ってもよい節税とは？３．売上に繋がる経費を効果的に使うこと

・減価償却をし終えたら、たまったお金で

－新しい貸家を購入

－設備を更新し、家賃底上げを狙う

－もしくは入居率アップのため広告宣伝に使用

税金・会計（６）

行ってもよい節税とは？４．使っても減らない経費（２）を活用

・それでもまだ利益が残るなら

家族を青色事業専従者として給与を払うこと

→ 所得の分散で課税額を下げる

でも家族はお財布一つなので外にお金は出ない

税金・会計（７）

行ってもよい節税とは？５．少額ならば加えてよいもの

・事務所費 ・光熱費

・旅行費 ・文章交通費

・通信費 ・打合せ費用

税金・会計（８）

過ぎたる節税は身の破滅・節税しすぎて、事業自体が赤字

→ 金融機関からの融資は得らない

・あくまでも黒字にして、給与時よりも

税金を＋1000円でも多く払うのが大事

税金・会計（９）

行ってはいけない節税・高級車やブランド物の経費算入

・事業とそれほど関係のない費用の経費算入

・夜の店（クラブ）への支出

・風俗関係の支出

・入居者の非計上（ごまかし）家賃の少額申告

税金・会計（10）

法人化のメリット１．法人のほうが、税率が低いケースが多い

２．法人と個人を分散させることで税額を抑えられる

３．責任範囲を限定できる（有限責任）

４．取引先（金融機関）からの信用が高まる

５．退職金として税率を抑える形で分配ができる

税金・会計（11）

法人化のデメリット１．事務負担が大きくなる（決算は確定申告の比ではない）

２．税理士が必要となることがあり、運営コストが上がる

３．社長になった場合、100%兼業禁止規定に違反する

４．青色申告特別控除65万円がなくなる

５．法人のお金と個人のお金は別、自由に使えなくなる

税金・会計（12）

藤山勇司が考えるデメリット１．法人化すると節税に必死で、納税額が少なくなり

金融機関からの信用が棄損する

２．所有物件が多いので所有権変更に費用がかかる

３．あまり長生きするようには思えない

４．子供達が就職しなくなるような気がする

５．相続で株を分けると、絶対に揉める

テキスト 入居者募集・物件管理編 第3章

金融機関との関係深化

金融機関との関係構築・深化（１）

賃貸事業経営であること・住宅ローンのような消費のためのローンではない

・はじめはきっかけ作り

・関係を深めていければ、

追加で融資を受けられる

金融機関との関係構築・深化（２）

メインバンクの重要性・メガバンク → 5000万円クラスの融資から

・信金 → 500万円でも可能

規模の小さいうちは日本政策金融公庫、信金から

金融機関との関係構築・深化（３）

メインバンクとの付き合い方・持ち込む案件は、自信を持って望む価値あるもの

・少なくとも、

－立地する市区町村の特徴や優位性、

－立地する物件の利便性や

－長期間の賃貸需要が見込める根拠を喋れるまで

知識を深めるべき

金融機関との関係構築・深化（４）

事業計画書と創業塾・金融機関から融資を受けるには事業計画書が必要

・事業計画書の書き方を学ぶには、

市区町村が行っている創業支援制度がおすすめ

→ 国と金融機関、市区町村が三位一体で支援

さらに、融資にもプラスに働くことが多くある

テキスト 入居者募集・物件管理編 第4章

家業として末永く繁栄するために

家業として末永く繁栄するために（１）

残債比率

年間受取家賃総額＝ ｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰ

残存債務

家業として末永く繁栄するために（２）

残債比率簡易診断係数

青信号：20%以上

黄信号：10%～20%未満

赤信号：10%未満

家業として末永く繁栄するために（３）

残債比率上昇の具体的戦略

NGアクション 実施すべき戦略

・余剰家賃の浪費 ・自己資金の充実

・維持費の節減 ・維持費の充実

・借入金の繰上げ返済 ・中古貸家の追加購入

家業として末永く繁栄するために（４）

身内への不動産アドバイス・売ったほうがいいのか

・購入しても大丈夫か

・建て替えをしても良いのか

・相続対策にアパート経営はどうか

・融資をしてくれる金融機関を紹介してもらいたい

家業として末永く繁栄するために（５）

相続と公証役場・生前贈与は心理的抵抗が強い場合がある

・公証役場を活用することで活路が開けることがある

出典：霞が関公証役場

家業として末永く繁栄するために（６）

生前贈与とノウハウの引継ぎ１．兼業大家さんのメリットとデメリットを理解させ、

なぜ兼業大家になったのか動機を話す

２．配偶者に専従者給与を支払い、死後の預金封鎖に備える

３．子供達に投資用不動産を取得させ、実地訓練をする

４．所有不動産の価値を下げて遺族に譲渡する

５．自宅の課税価格を下げる

家業として末永く繁栄するために（７）

年間必要経費と預金封鎖１．借入金返済

２．年税

３．所得税・住民税

４．リフォーム費用

５．広告費用

６．交際費

７．文章交通費・雑費

預金封鎖本人死亡時には

遺産分割協議が整うまで左記は本人口座から支払いできなくなる

家業として末永く繁栄するために（８）

事業規模と専従者給与・5棟10室以上の事業規模を果たしたなら、

配偶者に専従者給与を支払うこと

・子供がいない場合

法定相続人は配偶者だけではない

遺言書での対策が必要

藤山勇司のやさしい不動産投資実践スクール

ご清聴ありがとうございました