Fastighetsförvaltare & Juridik

• Viktiga lagar:• Hyreslagen (Jordabalken 12 kap)• Sekretesslagen• Kommunallagen• Förvaltningslagen• Miljöbalken• Lagen om skydd mot olyckor• Mfl.

Grundläggande begreppJB = Jordabalken

• 1:1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter)• 2:1 JB Tillbehör till fastighet• 2:2 JB Byggnadstillbehör

• 12:1 JB Vad omfattar hyreslagen?– Lägenhet (hus eller delar av hus)– Nyttjanderätt– Mot ersättning– Ibland även rätt att bruka jord

Hyreslagen 12 kap JB

• Avtalslagen tillämplig på avtalandet

• Bostadslägenhet/Lokal

• Skyddslagstiftning – flertalet regler tvingande till hyresgästens förmån

• Blockförhyrning / Lokal – större möjlighet fritt avtala

Hyrestid / uppsägningstid

• Hyrestid – bestämd tid eller tillsvidare (obestämd tid) 12:3 JB

• Uppsägningstid krävs ej om särskild överenskommelse träffas

• Max avtalstid inom detaljplan är 25 år

Hyresgäst krav under hyrestiden

• Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden)

• Omgivningen

• Vad är avtalat / framgår av omständigheterna?

• Annars brukbarhetsbedömning

• Minst! Lägsta Godtagbara Standard

(för bostäder)

Hyresvärdens krav på hyresgäst

• Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse

• Vårdplikten

• Upplysningsplikt – vid skada m.m.

• Inte minska bruksvärdet

• Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar

• Betalning av hyran

Hyran för lokal

• 12:57§ p.5 Uppsägning till villkorsändring (ny hyra)

• 12:57a§ - skälig hyra – marknadshyra

• Hyresvärd skall underrätta om kravet att inom två månader hänskjuta till Hyresnämnd för medling

• 12:58a§ Hyresgäst begär ändring och hänskjuta till Hyresnämnd

Uppsägning

• I praktiken krav på skriftlighet• Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt

bekräftar• Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och

använda rek. brev• Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev

beroende på omständigheterna• Angiven adress eller lägenhetens adress• Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller

delgivning

Besittningsskyddet

• Bostadslägenhet – rätt att bo kvar

• Lokal – rätt till ersättning

• Undantag vid:– Speciella hyressituationer– Vissa avtalsmöjligheter– Särskilda omständigheter

Undantag besittningskydd

• Andrahandsuthyrning under två år (ej block)

• Möblerat rum/fritidshus under 9 mån• Del av hyresvärds bostad• Särskilt avtal om avstående• Förverkat hyresrätt• Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul)

• Hyresvärd övervägande intresse förfoga• Bostadsrätt och intresse förfoga• I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

Tvister

• Hyresnämnden (medlar/avgör)

• Kronofogden (beslutar/handräcker)

• Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Offentlighet / Sekretess

• 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän

• Icke allmän – ex. internpost

• Allmän men sekretessbelagd?

• 7 kap 1§ SekrL – känsliga uppgifter

• 7 kap 25§ - bostadsförmedling

• 8 kap 10§ - affärsförhållanden

Sekretesslagen

Vilka omfattas?– Gäller i det allmännas verksamhet – För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag

Vad menas med sekretess?– Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen

som skriftligen

Mot vem gäller sekretess?– Gäller både mot annan myndighet och enskild– Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom

samma myndighet

Menbedömning

• Svag sekretess = huvudregel offentligt• Sekretess om det kan antas att den enskilde

eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs

• Stark sekretess = huvudregel sekretess• Sekretess och det inte står klart att uppgiften

kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men

• Absolut sekretess = ingen menbedömning– Samtycke bryter sekretess

Vad händer om man bryter mot sekretessen?

• BrB 20:3 Brott mot tystnadsplikt – Böter eller fängelse i högst ett år

Fastighetsägarens ansvar

• Egenkontroll• Kemikalier• PCB, radon, asbest• Ventilation (OVK) och energianvändning• Fukt och mögel• Brandskydd• Myndighetskontroller• Internkontroll• Riskanalys• Etc…

Vad är myndighetskrav?

• Lagar beslutade av riksdagen

– Förordningar utfärdade av regeringen

• Föreskrifter utfärdade av myndigheter

– Fastighetsägarens ansvar

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)

• Aktuell lagstiftning– Arbetsmiljölagen– Ellagen– Lagen om skydd mot olyckor– Lagen om brandfarliga och explosiva varor– Lagen om gaturenhållning och skyltning– Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk

m.m. – Miljöbalken– Ordningslagen– Plan- och Bygglagen– Mfl…

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)

• Regeringsförordningar– Förordning om tekniska egenskapskrav på

byggnadsverk.– Förordning om kontroll av hissar och vissa

andra motordrivna anordningar.

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar)

• Myndighetsföreskrifter– Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra

motordrivna anordningar.– Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om

besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter?

• Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket

• Boverket

• Elsäkerhetsverket

• Kemikalieinspektionen

• Naturvårdsverket

• Räddningsverket

• Socialstyrelsen

Fastighetsägarens ansvar

• Fastighetsägaren skall:

– Förebygga olyckor– Förebygga ohälsosamma förhållanden– Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp,

störningar m.m.– Följa upp hur lokaler och bostäder används– Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett

byggherreansvar– Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett

arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för:

• Brandskydd• Snöjröjning och halkbekämpning• Att avhjälpa brister i och på byggnader• Hissar och andra motordrivna

anläggningar• Enkelt avhjälpta hinder• Pannanläggningar, varmvattenberedare• Brunnar, bassänger

Vidare ansvarar ägaren för:

• Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker

• Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur

• Kvaliteten på inomhusmiljön

• Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet