Eng. Agrimensor e Civil - CREA nº 5062308644 · Eng. Agrimensor e Civil - CREA nº 5062308644 EXMO...

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Marinaldo Gomes dos Santos Eng. Agrimensor e Civil - CREA nº 5062308644

EXMO (A). SR.(ª). DR.(ª). JUIZ (A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES - SÃO PAULO

Proc. Digital nº: 1007383-40.2016.8.26.0361

Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - NOTA PROMOSSÓRIA

Requerente: JURANDIR BIANCHI JUNIOR

Requerido: RONALDO FERREIRA IGNACIO

MARINALDO GOMES DOS SANTOS,

Engenheiro Agrimensor e Civil, Pós Graduado em Engenharia de

Avaliação e Perícia, CREA/SP Nº 5.062.308.644, nomeado na

presente ação como Perito Oficial, conforme fls. 108, tendo

desempenhado suas funções na conformidade das normas e

preceitos em vigor, vem mui respeitosamente apresentar suas

conclusões a V. Ex.ª a partir das observações e constatações

consubstanciadas no presente Laudo, que contém 50 (cinquenta) páginas

impressas de um só lado, todas rubricadas, sendo a primeira e a última

datada e assinada e anexos.

Termos em que, P. Deferimento.

Mogi ds Cruzes/SP, 16 de março de 2018.

MARINALDO GOMES DOS SANTOS Engenheiro Agrimensor e Civil

CREA/SP: 5.062.308.644

Endereço: Rua Aléssio Zomignani, 70 - Vila Joana - Cep: 13.216-050 - lundiaí / SP Celular: (11) 94943-1106 Telefone: (11) 3308-555 / Fax: (11) 3308-5553

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SUMÁRIO

IDENTIFICAÇÃO

01- PRELIMINARES

02- VISTORIA

03-AVALIAÇAO

04- CONCLUSAO

05- ENCERRAMENTO

06-ANEXOS


PAGINA

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01. PRELIMINARES

1.1. OBJETIVO

O presente trabalho tem à finalidade e fundamentação

técnica de proceder à vistoria, dos imóveis que tramita perante essa

R. Juízo.

1.2. NOMEAÇÃO DO PERITO

O signatário foi honrado com a indicação, fls. 108 nomeado

a proceder à prova pericial.

1.3. INSTRUÇÃO

O presente trabalho servirá para instruir o processo nº:

1007383-40.2016.8.26.01 l 4, na presente ação EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL - NOTA PROMISSÓRIA.

1.4. SANEAMENTO DOS AUTOS

Saneado os autos, é dado prosseguimento aos feitos,

procurando justificar as conclusões. São fornecidas as bases para

julgamento dos critérios e os elementos que pareceram

indispensáveis para a perfeita compreensão.

Consta dos autos que:

1.4.1 O Exequente é credor do Executado pela

quantia de R$ 105.000,00 ( cento e cinco mil reais), representada

pela nota promissória vencida em 28 de janeiro de 2015 e não paga;

1.4.2 Após várias tentativas infrutífera para

receber, em 03 de março de 2016, o Exequente encaminhou ao

Cartório de Protesto o título extrajudicial, o qual foi devidamente

protestado em 08 de março de 2016;


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1.4.3 Não restando outra alternativa, que não o

ajuizamento da presente ação;

1.4.4 O D. Juízo nos honrou para a realização da

avaliação do imóvel penhorado (tis. 108);

1.4.5 O R. Juízo não apresentou quesitos;

1.4.6 O Autor não havia apresentado quesitos.

Não foi nomeado Assistente Técnico;

1.4.7 O Requerente não havia apresentado

quesitos. Não foi nomeado Assistente Técnico.


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2. VISTORIA

2.1 NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Para a vistoria do imóvel avaliando, foi seguido as normas conforme

NBR 14.653-1 Avaliação de Bens, item 7.3- Vistoria do Bem Avaliando e Norma

Para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP: 2011

2.2 DA DATA

Aos 31 de janeiro de 2018, o signatário diligenciou a área em questão

e procedeu a vistoria junto ao imóvel, localizado na Rodovia Dom Paulo Rolin

Loureiro, Km 57,420 - Bairro São João da Caputera - Mogi das Cruzes - Estado

de São Paulo.

Localização do imóvel


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2.3 DOS ACOMPANHANTES

A perícia foi realizada no dia 31/01/2018 no imóvel localizado na

Rodovia Dom Paulo Rolim Loureiro - KM 57,420, Mogi das Cruzes - SP.

A vistoria foi acompanhada pelo procurador do requerente, que

presenciou a realização das exposições fotográficas (anexo 1) e demais

verificações necessárias ao laudo.

2.4 LOCALIZAÇÃO

O imóvel situa-se no Município de Mogi das Cruzes/SP, na Rodovia

Dom Paulo Rolin Loureiro, Km 58,601. O acesso ao imóvel em questão realiza-se

através da própria Rodovia Dom Paulo Rolin Loureiro.

2.5 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Trata-se de uma região composta por residências uni familiares de

padrão simples, com comércio de âmbito local como farmácias, padarias,

supermercados e escolas públicas.

2.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região onde se localiza o imóvel é dotada de rede de energia

elétrica, rede de água, rede de esgoto, telefonia, canalização pluvial,

calçamento, guias e sarjetas, correio, coleta de lixo entre outros.

Observação: Conforme o art. 32 da Lei nº 5.172/66 - Código Tributário

Nacional, para ser considerada área urbana, o imóvel deve estar servido por

pelo menos duas benfeitorias entre as cinco citadas no artigo mencionado.

1 - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

li - abastecimento de água;


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Ili - sistema de esgotos sanitários;

IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para

distribuição domiciliar;

V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3

(três) quilômetros do imóvel considerado.

No caso em tela existem imóveis em seu entorno, resultando na

classificação do imóvel como de natureza urbana e conforme matrícula

40.634 do 2° Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, averbação 06, o imóvel

passou a pertencer ao perímetro urbano.

2.7 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel assim se descreve, de acordo com a cópia da

matricula nº 40.634 do 2° Cartório de Registro de Imóveis de Mogi das

Cruzes (anexo VI) apresentado pelo autor:

"Inicia-se no ponto 01, localizado na foz de um córrego no

Ribeirão Oropó lateral direita da faixa de domínio da Rodovia Dom Paulo Rolin

Loureiro (SP-98), sentido Mogi das Cruzes, distante 25,00 metros do eixo da

rodovia; deste ponto, segue pela lateral da faixa de domínio da Rodovia Dom

Paulo Rolim Loureiro (SP-98), sentido Mogi das Cruzes, distando sempre 25,00

metros do eixo, em curva à direita com raio de 220,70 metros,

desenvolvimento de 38, 11 metros, azimute da corda de 46º 41 '06" e distância

da corda de 38,06 metros, até encontrar o ponto 02; deste ponto, segue em

curva à direita com raio de 675,00 metros, desenvolvimento de 32,88 metros,

azimute da corda de 52°28'01" e distância da corda de 32,87 metros, até

encontrar o ponto 03; deste ponto, segue com azimute de 54°46'26", na

distância de 34,68 metros, até encontrar o ponto 04; deste ponto, segue


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abandonando a faixa de domínio da rodovia e segue pela margem esquerda

do córrego, sentido à sua montante, com os seguintes azimutes e distâncias:

71°56'29", 7,13 metros; 81°21'21", 9,13 metros; 76°52'11", 12,83 metros e

43°34' 17", 7,49 metros, até encontrar o ponto 05, localizado no alinhamento da

Rua Professor Reynaldo Batalha; deste ponto, segue pelo referido alinhamento

com azimute de 54°46'26", na distância de 33,33 metros, e curva à esquerda

com raio de 834,56 metros, desenvolvimento de 66, 14 metros, azimute da

corda de 51 °34' 50" e distância da corda de 66, 12 metros, até encontrar o

ponto 06, encontrando novamente a margem esquerda do córrego; deste

ponto, segue pela margem do córrego, sentido à sua montante, nos seguintes

azimutes e distâncias: 131 º03'24", 3,70 metros, 86°30'21 ", 11,03 metros,

119°38'55", 8,80 metros, e, 60°08'11", 4,81 metros, até encontrar o ponto 07;

deste ponto, deflete à direita, abandonando a margem do córrego, e segue

confrontando com o imóvel de propriedade de SILVIA TAKAKO NAKANO e

ABEL DE SÁ (matrícula nº 86.654, deste Serventia), com azimute de 133°01 '17",

na distância de 367, 18 metros, até encontrar o ponto 08; deste ponto, deflete

à direita e segue confrontando com o imóvel de propriedade de LUIZ

FERNANDO DE ABREU SODRÉ SANTORO, DORA APARECIDA LAURO SODRÉ

SANTORO e JOSÉ EDUARDO DE ABREU SODRÉ SANTORO (matrícula nº 43.833,

deste Serventia), com azimute de 229°33'20", na distância de 40,84 metros, até

encontrar o ponto 09, localizado na margem direita do Ribeirão Oropó; deste

ponto, deflete à direita e segue pela margem do referido ribeirão, sentido à

sua jusante, confrontando do outro lado do ribeirão com o imóvel de

propriedade de DAIKIN MCQUAY AR CONDICIONADO BRASIL LTDA. (matricula

63.846, 3.81 O e 6.830, todas desta Serventia), nos seguintes azimutes e


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distâncias: 315°40' 46", 0,90 metros; 302°08' 16", 6,49 metros; 293°17' 53", 6,65

metros; 324°26' 46", 5,36 metros; 278°27'39", 4,05 metros; 271 °28' 19", 5,32

metros; 287°46' 17", 6,77 metros; 283°11 '02", 12,42 metros; 298°57' 51 ", 6,74

metros; 269°11 'l l", 14,59 metros; 255°34' 43", 6,88 metros; 256°40'12", 11,29

metros; 280°27' 59", 6,96 metros; 296° 1 7' 57", 5,86 metros; 255°36'33'', 3,23

metros; 189°42' 42", 3,44 metros; 241 °53'03", 0,32 metros; 266°03' 42", 10,65

metros; 284°35'20", 8,57 metros; 299°06' 40", 7,31 metros; 290°58'37", 14,58

metros; 289°43'21 ", 3,09 metros; 288°40' 59", 5,41 metros; 276°15'22', 3,47 metros;

291°11 '13", 11,69 metros; 284°37'08", 17,76 metros; 287°08'57", 18,12 metros;

290°07'41", 16,11 metros; 290°47'16", 13,77 metros; 290°55'53", 22,15 metros;




289°24' 12", 22,54 metros; 290°31 '07", 15,70 metros; 290°24' 18", 16,75 metros;

291 º36' 15", 6,98 metros; 27 4°09' 18", 4,37 metros; 301 º03' 42", 3,40 metros;

316°27'27", 8,02 metros; e 314°17'04", 7,58 metros até encontrar o ponto 01,

inicial desta descrição, fechando o perímetro e encerrando a área de

61.144,59m2 ."

2.6.1. CARACTERÍSTICA DO TERRENO

O imóvel faz frente para a Rod Dom Paulo Rolim Loureiro, Km

58,601, possui topografia plana, seu solo é firme e seco, com exceção no

trecho ao longo da APP (Vide planta em anexo).


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2.6.2 BENFEITORIAS

2.6.2.1. MURO

1) Estão parcialmente implantados ao redor do perímetro da

construção, ou seja, o imóvel está parcialmente de bloco

de concretos em suas confrontações;

2.6.2.2 CONSTRUÇÃO 1

Existe uma casa assobradada (denominada "construção I"),

com área construída de 474,72 ms2 (anexo li), classificado como CASA

PADRÃO ECONÔMICO, subclassificação MÉDIA.

Padrão Construtivo: Econômico

Idade aparente: 15 anos

Estado de conservação: Necessitando de reparos simples a

importantes

Área construída: 474,72 m2

2.6.2.3 CONSTRUÇÃO li

Existe uma casa térrea (denominada "construção I"), com

área construída de 229,69 ms2 (anexo li), classificado como CASA PADRÃO

ECONÔMICO, subclassificação MÉDIA.

Padrão Construtivo: Econômico

Idade aparente: 20 anos

Estado de conservação: Necessitando de reparos

importantes

Área construída: 229,69 m2


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2.6 DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES

O valor das construções, foram obtidos baseando-se no estudo

de "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP", com múltiplos dos

custos unitários das edificações habitacionais da tabela elaborada e

divulgada mensalmente pelo SINDUSCON/SP, sendo sempre levado em

consideração as depreciações das construções em função da idade

aparente, do estado de conservação e depreciação.

Para a determinação das depreciações, foi aplicado o

"Método Ross-Heidecke", cujo valor atual da benfeitoria é obtido através da

aplicação do percentual redutor relativo à depreciação física acumulada

(idade e conservação do imóvel).

A vistoria técnica em campo determinou o estado de

conservação para cada item, conforme os seguintes padrões:

Ref. Estado de Ref. Estado de Conservação Ref. Estado de Conservação

Conservação

A Nova D Entre Regular e Reparos G Reparos Importantes

Simples

B Entre Nova e Regular E Reparos simples H Reparos Importantes e

Sem Valor

e Regular F Entre Reparos Simples e 1 Sem Valor

Importantes

Denominação Área ld.Ap. Est.Cons. Deprec. Valor

(m2) RS Construção 1 474,72 15 F 0,6512 324.000,00

Construção li 229,69 20 F 0,4960 119.500,00

Totais 704,41 443.500,00

11 Endereço: Rua Aléssio Zomignani, 70 - Vila Joana - Cep: 13.216-050 - lundiaí / SP Celular: (11) 94943-1106 Telefone: (11) 3308-555 / Fax: (11) 3308-5553

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❖ ld. Ap. - Idade Aparente

❖ Est. - Estado de Conservação

❖ Dep. - Fator de Depreciação

Para uma melhor visualização do imóvel, o Signatário

realizou reportagem fotográfica da área em questão, que constitui o ANEXO 1

- ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA.


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3. AVALIAÇÃO

3.1 NORMAS OBSERVADAS

A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de

cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:

❖ Norma Brasileira para Avaliação de Bens - NBR 14.653 (1 e 2)

❖ Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - 2011

3.2 METODOLOGIA

Em função das características do terreno e diante das consultas

efetuadas junto ao mercado imobiliário da região, para determinação do

valor de venda concluímos pela aplicação do J'vl.étoáo Comyaratívo 1Jíreto

áe 1Jaáos áe J'vl.ercaáo, tratada no item 9 .2 da Norma do IBAPE/SP sendo a

homogeneização das características dos dados efetuada por meio do

tratamento yor fatores, descrita no item 1 O.

Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao

avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo,

para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados

ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório.

3.3 SELEÇÃO

Na seleção dos elementos, foi considerada importante a semelhança,

no que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao grau de

aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio,

devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa,

aqueles de homogeneização complexa.


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3.4 HOMOGENEIZAÇÃO

Para a homogeneização dos elementos de pesquisas serão utilizados

os fatores de ponderação proposto pelo Eng.º José Fiker apresentado na obra

"Manual de Avaliação e Perícias em Imóveis Urbanos" - 2° Edição, Ed. Pini -

São Paulo - 2007.

3.4.1 FATOR OFERTA

Para ofertas a prazo, nas quais não haja indicação de reajuste,

deve-se descontar a correção da moeda previsível na data da oferta.

Se as ofertas não fazem indicação de cobrança de juros,

deve-se descontar 12% ao ano e, se não especificam facilidades, devemos

admitir que essas facilidades fossem as normalmente consideradas no local

das pesquisas.

Portanto para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um

desconto de no mínimo de 10%, admitindo-se todas superestimativas de valor

normalmente atribuída pelo vendedor.

3.5 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

A especificação foi estabelecida segundo a Norma 1.3 do IBAPE -

SP/2011, sendo definidas quanto à fundamentação e precisão.

Os requisitos para fundamentação devem estar de acordo com:

a) Caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as

variáveis analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem

como visão geral do entorno;

b) Mínimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados após a

homogeneização;


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c) Identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos

frontal), com informações sobre as variáveis analisadas no modelo

adotado e croqui de localização;

d) O valor homogeneizado de cada elemento após a aplicação do

conjunto de fatores não resulte aquém da metade, ou além do

dobro do valor de transação, ou após aplicação do fator oferta;

e) Os fatores utilizados devem ser avaliados em relação a sua

condição de homogeneização;

f) As áreas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos

característicos da tabela 1, de acordo com a Norma do IBAPE/SP -

2011

Para a avaliação do imóvel em questão foram encontrados seis

elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1 alínea b) da

Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o grau fundamentado.

Quanto ao grau de precisão, diante dos elementos de mercado

colhidos e critérios adotados, a presente avaliação enquadrou-se no grau de

precisão li, definido na Norma do IBAPE/SP 2011.

3.6 MEMÓRIA DE CÁLCULO DO VALOR M 2 DO TERRENO:

3.6.1. METODOLOGIA EMPREGADA

Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método

comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na

Norma Brasileira NBR - 14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado

por comparação com imóveis de características semelhantes cujos

respectivos valores unitários (por m2) são ajustados com fatores que tornam a

amostra homogênea.


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O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o

Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se

na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição "t" de

Student com confiança de 80% consoante com a Norma Brasileira.

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes

fatores:

Fl: Oferta

F2: Zoneamento

F3: Localização

F4: Área

3.6.2. IMÓVEIS AMOSTRADOS PARA COMPARAÇÃO (anexo Ili):

3.6.2.1 IMÓVEL 1:

Imóvel situado à Avenida Maria Auxiliadora Andrade da

Costa s/nº - Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP, medindo 150,00 m2 ,

Topografia: plano; Consistência do terreno: Seco.

Área Terreno: 150,00 m2

Valor do terreno: R$ 92.000,00

Particular: José Eduardo Souza Barros Rua Prof. Manoel Acelino de Mello n.º 181 - Jd. Armênia Mogi das Cruzes - SP Fone (011) 4799-2631 Contato: Sr. Jose Eduardo

Valor por metro quadrado: R$ 613,33

Fator de homogeneização Fl: 1,00

Fator de homogeneização F2: 1 ,00

Fator de homogeneização F3: 1,00

Fator de Homogeneização F4: 0,94


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3.6.2.2 IMÓVEL 2:

Imóvel situado à Avenida Noraldino Luiz Vieira nº 19 -

Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP, medindo 150,00 m2 , Topografia: plano;

Consistência do terreno: Seco.


Área Construída: 70,00 m2

Valor do imóvel: 250.000,00


Particular: Luciano Rua Noraldino Luiz Vieira n.º 19 - Cidade Jardim Mogi das Cruzes -SP Fone (O 11) 96852-8186 Contato: Sr. Luciano

Valor por metro quadrado: R$ 1.046,67





3.6.2.3 IMÓVEL 3:

Imóvel situado à Rua Paulo Augusto Senhorini Junior nº 81

- Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP, medindo 150,00 m2, Topografia: plano;




Valor do imóvel: R$ 250.000,00



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ALICERCE Imóveis Rua Paulo Augusto Senhorini Junior n.º 81 - Cidade Jardim Mogi das Cruzes -SP Fone (011) 95081-8014 Contato: Sra. Lilian


Fator de homogeneização F 1 : O, 90




3.6.2.4 IMÓVEL 4:


- Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP, medindo 113,00 m2, Topografia: plano;






MONTEIRO Imóveis - CRECI 93.361 Rua Cel. Santos Cardoso n.º 565 - Centro Mogi das Cruzes -SP Fone (011) 4738-4000 Contato: Sr. Erick







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3.6.2.5 IMÓVEL 5:

Imóvel situado à Rua Paulo Archangelo Octávio Bechelli

nº 50 - Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP, medindo 100,00 m2 , Topografia:

plano; Consistência do terreno: Seco.




Valor do terreno: R$ 129 .000,00

EDUARDO Imóveis - CRECI 23.233-J Rua Dr. Ricardo Vilela n.º 1 .11 O - Centro Mogi das Cruzes - SP Fone (011) 4798-8484 Contato: Sr. Eduardo






3.6.2.6 IMÓVEL 6:


(ao lado) - Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP, medindo 225,00 m2 ,

Topografia: aclive; Consistência do terreno: Seco.




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CENTRAL MOGI Imóveis -CRECI 73.963-F Rua Afonso Pena n.º 07 - Centro Mogi das Cruzes -SP Fone (011) 3374-0253 Contato: Sr. Marcos






3.6.2.7 IMÓVEL 7:

Imóvel situado à Rua Toledo Vitória do Prado Melo nº 77 -







TOLEDO E NUNES Imóveis -CRECI 29.490-J Rua Heitor Bariani n.º 105 - Tatuapé São Paulo - SP Fone (011) 3385-0403 Contato: Sr. Carlos







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3.6.2.8 IMÓVEL 8:








TOLEDO E NUNES Imóveis -CRECI 29.490-J Rua Heitor Bariani n.º 105 - Tatuapé São Paulo - SP Fone (011) 3385-0403 Contato: Sr. Carlos






3.6.2.9 IMÓVEL 9:









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Imobiliária CRESCER-CRECI 141.147-J Rua Gonçalo Ferreira n.º 164 - Jd. Ponte Grande Mogi das Cruzes -SP Fone (011) 2772-3111 Contato: Sr. Carlos






3.6.2.10 IMÓVEL 10:

Imóvel situado à Rua Sargento Geraldo Alberti nº 61 -







GALVÃO Negócios Imobiliários -CRECI 93.185-J Rua Dr. Antônio Cândido Vieira n.º 190 - Centro Mogi das Cruzes -SP Fone (011) 4726-7853 Contato: Sr. Alexandre







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3.6.2.11 IMÓVEL 11:

Imóvel situado à Rua Geraldo Alberti s/nº - Cidade Jardim

- Mogi das Cruzes - SP, medindo 165,00 m2 , Topografia: plano; Consistência do

terreno: Seco.



GALVÃO Negócios Imobiliários -CRECI 93.185-J Rua Dr. Antônio Cândido Vieira n.º 190 - Centro Mogi das Cruzes - SP Fone (011) 4726-7853 Contato: Sr. Alexandre






3.7 TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO:

Imóveis R$/m2 Fl F2 F3 F4

1 613,33 1,00 1,00 1,00 0,94

2 1.046,67 1,00 1,00 1,00 0,94

3 1.304,00 0,90 1,00 1,00 0,84

4 1.725,66 0,90 1,00 1,00 0,90

5 1.290,00 0,90 1,00 1,00 0,89

6 800,89 0,90 1,00 1,00 0,97

7 1.480,00 0,90 1,00 1,00 0,92

8 1.560,00 0,90 1,00 1,00 0,92

9 1.024,00 0,90 1,00 1,00 0,92

10 496,00 0,90 1,00 1,00 0,92

1 1 575,76 1,00 1,00 1,00 0,95

R$/m2 Homogeneizado

576,53

983,87

985,82

1,397,79

1.033,29

699, 18

1.225,44

1.291,68

847,87

1.238,69

546,97


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3.7.1. VALORES HOMOGENEIZADOS (Xi), EM R$ / m2 :

3.7.1.1. MÉDIA" X ":

X=:tX; i=l n

X= 984,28

3.7.1.2. DESVIO PADRÃO" S ":

S=291,23

3.8. VERIFICAÇÃO DOS VALORES PELO CRITÉRIO EXCLUDENTE DE

CHAUVENET:

O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve

ser menor que o valor crítico (VC), fornecida pela tabela de Chauvenet.

1 -1 X.-X Ou seja: d= ' <VC s

Valor crítico para 11 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,98

Amostra 1: d= 1576,53- 984,28 1 = 1,40 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 2: d= 1983,87 - 984,28 1 = 0,01 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 3: d= 1985,82- 984,28 1 = 0,01 < 1,98 -amostra pertinente 291,23


24

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Amostra 4: d= 11.397,79 - 984,28 1 = 1,42 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 5: d= 11.033,29 - 984,28 1 = O, 17 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 6: d = 1 699, 18 - 984,28 1 = O, 98 < 1, 98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 7: d= l 1.225,44- 984,28 1 = 0,83 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 8: d= 11.291,68- 984,28 1 = 1,05 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 9: d= l 847,87 - 984,28 1 = 0,47 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 1 O: d= 11.238,69 - 984,28 1 = 0,87 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

Amostra 11: d= l 546,97 - 984,28 1 = 1,50 < 1,98 -amostra pertinente 291,23

3.9 CÁLCULO DA AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA:

Os limites do intervalo de confiança ( li e ú) são os extremos dentro

dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.

Eles são determinados pelas fórmulas:

Li= X -tcxS .Jn-l

Ls = X +tcxS .Jn-l


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Na qual te é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de

Student, para 80% de confiança é 1 O (n- 1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança ( Li ) :

Li = 984,28 - 1,371 x 291,23 = 863,90

( ✓11-1)

Limite superior do intervalo de confiança ( Ls):

Ls = 984,28 + 1,371 x 291,23 = 1.104,67

( ✓11-1)

3.10. CÁLCULO DO CAMPO ARBÍTRIO:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o

campo de arbítrio será estipulado em ± 10% em torno da média.

Campo de arbítrio: de R$ 836,64 a R$ 1.131,93

3.11. TOMADA DE DECISÃO SOBRE O VALOR UNITÁRIO DO M 2 DO

IMÓVEL AVALIANDO "Vu":

Valor unitário do metro quadrado do imóvel avaliando:

Vu = R$ 984,28/ m2

3.13 VALOR DO IMÓVEL ATRAVÉS DO MÉTODO INVOLUTIVO

O valor do imóvel foi calculado através do Método lnvolutivo, com o

software A valurb 4.0, gerando um valor total da gleba bruta de R$

21.016.068,71 (Anexo IV).


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3. 14 - RESUMO DE VALORES DO IMÓVEL

Descrição Área (m2) Valor Depreciado (R$) Área total 61.144,59 21.016.068,71

Construções 704,41 443.500,00

Total 21.459.568,71

3.15 VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Valor do Imóvel = Valor do Terreno + Valor Total das Benfeitorias

Valor do Imóvel= R$ 21.016,068,71 + R$ 443.500,00

Valor do imóvel: RS 21.459.568,71

(VINTE E UM MILHÕES, QUATROCENTOS E CINQUENTA E NOVE MIL, QUINHENTOS E SESSENTA E OITO REAIS E SETENTA E UM CENTAVOS)


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4. CONCLUSÃO

De acordo com o item 7.7.1 da NBR 14.653-1 os resultados finais de

avaliação permitem arredondar o resultado da avaliação, desse que o ajuste

final não varie mais que 1% (um por cento) dos valores estimados.

Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa imobiliária

realizada na região, conclui-se que o valor do imóvel objeto da ação é em

números redondos:

1 RS 21.500.000,00 1

(VINTE E UM MILHÕES E QUINHENTOS MIL REAIS)


28

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5. ENCERRAMENTO

O signatário declara ter sua conduta ética profissional

norteada pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia -

CREA, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre os bens que

são objetos do presente trabalho.

Nada mais havendo a responder ou esclarecer, o signatário

dá por encerrada a sua tarefa com a elaboração do presente LAUDO que

consta de 50 (cinquenta) folhas deste papel, as anteriores rubricadas na

parte inferior e esta última datada e assinada.

Mogi das Cruzes/SP, 16 de março de 2018.

MARINALDO GOMES DOS SANTOS Engenheiro Agrimensor e Civil

CREA/SP: 5.062.308.644


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ANEXOS


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"O

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6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 157


ANEXO 1 Documentação Fotográfica


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N N ~

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•O o 31 •Cl.)

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o p

roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 158


01.Fachada do imóvel - construção 02. Entorno da construção

03. Entorno da construção 04. Entorno da construção

05. Levant. georreferenciado do imóvel 06. Levant. georreferenciado do imóvel


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N N ~

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"O

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o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

E ~ .!2l "O o

"O co e:

"ui rn co

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-~ o

"O co ·e..

•O o 32 •Cl.)

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E :::, o o

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s.b

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dig

ital/p

g/a

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Con

fere

nci

aD

ocu

me

nto

.do,

info

rme

o p

roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 159


ANEXO li Planta topográfica do imóvel


o ~

N N ~

""" o o r--co ~

N ü :!!: s: e Cl.)

E ,:::, e: o .o o rn

O) o .:O rn

•CO co ~

o ~ C")

e C") N

E Cl.)


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o... o co

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"O 19 rn w o

"O co o ti :::, --, Cl.)

"O

"iõ e: :::, .o ~ Cl.)

C/)

o 1-z <( C/)

C/)

o o C/) w :!!: o (9

o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

E ~ .!2l "O o

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"O co ·e..

•O o 33 •Cl.)

.9 e: Cl.)

E :::, o o

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007

383-

40.

201

6.8

.26.

036

1 e

códi

go 1

4A

4EA

2.E

ste

doc

um

ento

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ópia

do

orig

inal

, as

sin

ado

dig

italm

ente

por

MA

RIN

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Just

ica

do

Est

ado

de

Sao

Pau

lo,

pro

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15:0

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187

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122

10

.

fls. 160

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1 -o ,., .. ;,., -"""'\· "'Z' 1

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roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 161


ANEXO Ili Amostras


o ~

N N ~

""" o o r--co ~

N ü :!!: s: e Cl.)

E ,:::, e: o .o o rn

O) o .:O rn

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o ~ C")

e C") N

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o... o co

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"O o

"O 19 rn w o

"O co o ti :::, --, Cl.)

"O

"iõ e: :::, .o ~ Cl.)

C/)

o 1-z <( C/)

C/)

o o C/) w :!!: o (9

o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

E ~ .!2l "O o

"O co e:

"ui rn co

"iõ .!: O)

-~ o

"O co ·e..

•O o 34 •Cl.)

.9 e: Cl.)

E :::, o o

"O

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Pa

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dig

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Con

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nci

aD

ocu

me

nto

.do,

info

rme

o p

roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 162

COMPARATIVO(0l):

Av. Maria Auxiliadora Andrade das Costa s/nº

Cidade Jardim - Mogi das Cruzes -SP

Padrão construção:

Área do terreno:

Área construída:

Dormitórios:

Sala:

Cozinha:

Banheiros:

Área de serviço:

Vaga de garagem:

Edícula:

Valor do Imóvel:

150,00 ms2

0,00 ms2

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

o R$ 92.000,00

PARTICULAR: José Eduardo Souza Barros CRECI:

RUA Prof. Manoel Acelino de Mel lo nº 181 - Jd. Armênia - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11) 4799-2631 Contato: Sr. Paulo

Demonstrativo do Cálculo de Ko:

a) Idade em porcentagem de duração:

Idade aparente= O anos

Vida Útil= 60 anos

b) Estado de conservação do imóvel avaliando:

c) Fator de Obsolescência

Ko=

d) Depreciação

o

F

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$

Encontramos na tabela de depreciação física - "Ross-Heidecke" com os valores obtidos

nos itens a e b, temos o valor de depreciação igual a:

Valor de depreciação: 0,2

Valor unitário do metro quadrado (Vu) construído conforme padrão existente no local.

0,0000

0,00 %

1.334,45 /ms2

O 1.334,45 R$= 0,00 /ms2

Area construída

Valor unitário

Valor de depreciação

Vb=

Vb=

Valor da Benfeitoria:

Valor do Terreno:

X

Ab

0,00

Ab=

Vu=

d=

0,00

R$ 92.000,00

0,00 ms2

0,00 /ms2

0,2000

X Vu

0,00

Valor do Terreno:::

X

R$ 92.000,00

Ko

0,2000

e Cl.)

E ,:::, e: o .o o u,

O) o .:O u,

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e C") N

E Cl.)

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o 1-z <( C/)

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o o C/) UJ :!!: o (9

o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

E ~ .!2l "O o

"O co e:

"ui u, co

ro .!: O)

-~ o

"O co ·e..

•O o •Cl.)

.9 e: Cl.)

E :::, o o

"O

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Pa

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ital/p

g/a

brir

Con

fere

nci

aD

ocu

me

nto

.do,

info

rme

o p

roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 163

COMPARATIVO(02):

Av. Noraldino Luiz Vieira nº 19

Cidade Jardim - Mogi das Cruzes-SP


Área do terreno: 150,00 ms2

Área construída: 70,00 ms2

Dormitórios: 2,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 2,00

Área de serviço: 1,00

Vaga de garagem: 3,00

Edícula: o Valor do Imóvel: R$ 250.000,00

PARTICULAR: Luciano CRECI:

AVENIDA Noraldino Luiz Vieira nº 19 - Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11) 96852-8186 Contato: Sr.Luciano



Idade aparente= 5 anos

Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

0,933

c

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





0,0833

8,33 %

1.334,45 /ms2

1,056 1.334,45 R$= 1409,18 /ms2

X

Area construída Ab= 70,00 ms2

Valor unitário Vu= 1409,18 /ms2

Valor de depreciação d= 0,9464

Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 70,00 1409,18 0,9464

Valor da Benfeitoria: 93355,30

Valor do Terreno: R$ 156.644,70 Valor do Terreno::: R$ 157.000,00

e Cl.)

E ,:::, e: o .o o u,

O) o .:O u,

•CO 00 ~

o ~ C")

e C") N

E Cl.)

o "O co

8 .9 e e..

si :::, co o.. o co

C/) Cl.)

"O o

"O 19 u, w o

"O

r3 ti :::, --, Cl.)

"O

ro e: :::, .o ~ Cl.)

C/)

o 1-z <( C/)

C/)

o o C/) w :!!: o (9

o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

E ~ .!2l "O o

"O co e:

"ui u, co

ro .!: O)

-~ o

"O co ·e..

•O o •Cl.)

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10

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383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 164

COMPARATIVO(03):

Rua Paulo Augusto Senhorini Jr nº 81


Padrão construção: Simples



Dormitórios: 4,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 2,00




IMOBILIÁRIA: Alicerce Imóveis CRECI:

RUA Paulo Augusto Senhorini Jr nº 81 - Cidade Jardim - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11) 95081-8014 Contato: Sra.Lilian




Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

0,9

D

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





0,0333

3,33 %

1.334,45 /ms2

1,056 1.334,45 R$= 1409,18 /ms2

X




Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 67,00 1409,18 0,9200



e Cl.)

E ,:::, e: o .o o u,

O) o .:O u,

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o 1-z <( C/)

C/)

o o C/) UJ :!!: o (9

o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

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•O o •Cl.)

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"O

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rme

o p

roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 165

COMPARATIVO(04):

Rua Paulo Augusto Senhorini Jr nº 58


Padrão construção: Médio



Dormitórios: 3,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 2,00




IMOBILIÁRIA: MONTEIRO Imóveis CRECI:

RUA Cel. Santos Cardoso nº 565 - Centro - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11) 4738-4000 Contato: Sr. Erick




Vida Útil= 60 anos

ip/Vu=

lp/Vu=



Ko=

d) Depreciação

0,99

A

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)




R$


93.361

0,0167

1,67 %

1.334,45 /ms2

1,386 1.334,45 R$= 1849,55 /ms2

X




Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 90,00 1849,55 0,9920



e Cl.)

E ,:::, e: o .o o u,

O) o .:O u,

•CO 00 ~

o ~ C")

e C") N

E Cl.)

o "O co

8 .9 e e..

si :::, co o.. o co

C/) Cl.)

"O o

"O 19 u,

UJ o

"O

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"O

"iõ e: :::, .o ~ Cl.)

C/)

o 1-z <( C/)

C/)

o o C/) UJ :!!: o (9

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Pa

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roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 166

COMPARATIVO(0S):

Rua Archangelo Octavio Bechelli nº 50





Dormitórios: 3,00

Sala: 2,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 2,00




IMOBILIÁRIA: EDUARDO Imóveis

RUA Dr. Ricardo Vilela nº 1.110 - Centro - Mogi das Cruzes - SP

CRECI:

FONE: {11)4798-8484 Contato: Sr. Eduardo




Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

0,828

D

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





23.233-J

0,1667

16,67 %

1.334,45 /ms2

1,386 1.334,45 R$= 1849,55 /ms2

X




Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 120,00 1849,55 0,8624



e Cl.)

E ,:::, e: o .o o u,

O) o .:O u,

•CO 00 ~

o ~ C")

e C") N

E Cl.)

o "O co

8 .9 e e..

si :::, co o.. o co

C/) Cl.)

"O o

"O 19 u,

UJ o

"O

r3 ti :::, --, Cl.)

"O

"iõ e: :::, .o ~ Cl.)

C/)

o 1-z <( C/)

C/)

o o C/) UJ :!!: o (9

o o ...J <( z ci'. <( :!!: õ e.. 2 e: Cl.)

E ~ .!2l "O o

"O co e:

"ui u, co

"iõ .!: O)

-~ o

"O co ·e..

•O o •Cl.)

.9 e: Cl.)

E :::, o o

"O

2 u, UJ

Pa

ra c

onfe

rir o

ori

gin

al,

ace

sse

o s

ite h

ttp

s://

esa

j.tjs

p.ju

s.b

r/p

asta

dig

ital/p

g/a

brir

Con

fere

nci

aD

ocu

me

nto

.do,

info

rme

o p

roce

sso

10

07

383

-40

.201

6.8

.26.

03

61 e

có

dig

o 1

4A

4EA

2.

fls. 167

COMPARATIVO(0G):

Rua Archangelo Octavio Bechelli nº 45 {ao lado)



Área do terreno:

Área construída:

Dormitórios:

Sala:

Cozinha:

Banheiros:

Área de serviço:

Vaga de garagem:

Edícula:

Valor do Imóvel:

Médio

225,00 ms2

0,00 ms2

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

o R$ 180.200,00

IMOBILIÁRIA: CENTRAL MOGI Imóveis CRECI:

RUA Afonso Pena nº 07 - Centro - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11)3374-0253 Contato: Sr.Marcos



Idade aparente= O anos

Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

o

D

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





73.963-F

0,0000

0,00 %

1.334,45 /ms2

O 1.334,45 R$= 0,00 /ms2

X




Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 0,00 0,00 0,2000



e Cl.)

E ,:::, e: o .o o u,

O) o .:O u,

•CO 00 ~

o ~ C")

e C") N

E Cl.)

o "O co

8 .9 e e..

si :::, co o.. o co

C/) Cl.)

"O o

"O 19 u,

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4A

4EA

2.

fls. 168

COMPARATIVO(07):

Rua Toledo Vitória do Prado Melo nº 77





Dormitórios: 2,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 1,00




IMOBILIÁRIA: TOLEDO E NUNES Imóveis CRECI:

RUA Heitor Bariani nº 105 - Tatuapé - São Paulo - SP

FONE: {11)3385-0403 Contato: Sr.Carlos




Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

0,99

A

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





29.490-J

0,0167

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1.334,45 /ms2

1,386 1.334,45 R$= 1849,55 /ms2

X




Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 90,00 1849,55 0,9920



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03

61 e

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o 1

4A

4EA

2.

fls. 169

COMPARATIVO(0S):






Dormitórios: 3,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 1,00




IMOBILIÁRIA: TOLEDO E NUNES Imóveis CRECI:

RUA Heitor Bariani nº 105 - Tatuapé - São Paulo - SP

FONE: {11)3385-0403 Contato: Sr.Carlos




Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

0,99

A

RSN (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





29.490-J

0,0167

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1.334,45 /ms2

1,386 1.334,45 R$= 1849,55 /ms2

X




Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 90,00 1849,55 0,9920



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03

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4A

4EA

2.

fls. 170

COMPARATIVO(09):






Dormitórios: 3,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 2,00




IMOBILIÁRIA: Imobiliária CRESCER CRECI:

RUA Gonçalo Ferreira nº 164 - Jd. Ponte Grande - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11)2772-3111 Contato: Sr.Flávio




Vida Útil= 60 anos



Ko=

d) Depreciação

0,99

A

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)

ip/Vu=

lp/Vu=

R$





141.147-J

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1.334,45 /ms2

1,386 1.334,45 R$= 1849,55 /ms2

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Vb= Ab X Vu X Ko

Vb= 190,00 1849,55 0,9920



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2.

fls. 171

COMPARATIVO(l0):

Rua Sgto. Geraldo Alberti nº 61


Padrão construção: Simples



Dormitórios: 2,00

Sala: 1,00

Cozinha: 1,00

Banheiros: 2,00




IMOBILIÁRIA: GALVÃO Negócios Imobiliários CRECI:

RUA Dr. Antônio Cândido Vieira nº 190 - Centro - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11)4726-7853 Contato: Sr.Alexandre




Vida Útil= 60 anos

ip/Vu=

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Ko=

d) Depreciação

0,522

F

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)




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383

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03

61 e

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4A

4EA

2.

fls. 172

COMPARATIVO(ll):

Rua Sgto. Geraldo Alberti s/nº



Área do terreno:

Área construída:

Dormitórios:

Sala:

Cozinha:

Banheiros:

Área de serviço:

Vaga de garagem:

Edícula:

Valor do Imóvel:

165,00 ms2

0,00 ms2

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

o R$ 95.000,00

IMOBILIÁRIA: GALVÃO Negócios Imobiliários CRECI:

RUA Dr. Antônio Cândido Vieira nº 190 - Centro - Mogi das Cruzes - SP

FONE: {11)4726-7853 Contato: Sr.Alexandre




Vida Útil= 60 anos

ip/Vu=

lp/Vu=



Ko=

d) Depreciação

0,522

F

R8N (IBAPE/SP)=

{Janeiro/2018)




R$


93.185-J

0,3333

33,33 %

1.334,45 /ms2

1,386 1.334,45 R$= 1849,55 /ms2

Area construída

Valor unitário

Valor de depreciação

Vb=

Vb=

Valor da Benfeitoria:

Valor do Terreno:

X

Ab

0,00

Ab= 0,00 ms2

Vu= 1849,55 /ms2

d= 0,6176

X

0,00

Vu

1849,55

R$ 95.000,00 Valor do Terreno:::

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Ko

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fls. 173


ANEXO IV Relatório - Método lnvolutivo Completo p/ Glebas Urbanizáveis

Avalurb 4.0


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2.

fls. 174Luciano Kay

Avalurb 4.0 - RELATÓRIO - MÉTODO INVOLUTIVO COMPLETO P/ GLEBAS URBANIZÁVEIS

ldent:26-2018 Tipo: Laudo completo

Lograd.:ROD DOM PAULO ROLIM LOUREIRO,KM 58,601

Solicitante: PROC 1007383-40.2016

Complemento:

Bairro: SÃO JOÃO DO CAPUTERA

1) PARÂMETROS ADOTADOS:

1.1) DAS TAXAS:

Cidade:MOGI DAS CRUZES

Ra = Taxa mensal de juros do capital investido(%):

Rb = Taxa mensal de juros do capital realizado(%):

la = Alíquota anual de imposto territorial sobre a gleba bruta p/ pagamento a vista (%):

M = Taxa de desconto no imposto territ. pela transferência da gleba em lote (%):

V= Taxa média mensal de valorização dos lotes (%):

1.2) DOS PRAZOS:

Ta = (Prazo total do empreendimento = Urbanização + Venda) (meses):

Na = Prazo estimado para venda dos lotes (meses):

1.3) DAS CARACTERÍSTICAS DA GLEBA:

Ag = Área total da gleba (m2):

Fu = Fator de aproveitamento da gleba (%):

Lu = Valor unitário médio dos lotes na região (R$/m2):

Au = Área aproveitável da gleba = (Ag x Fu) m2:

VI = Valor realizável com a venda dos lotes = (Au x Lu) R$:

1.4) DAS DESPESAS:

1.4.1) PARA AQUISIÇÃO DA GLEBA:

De= Taxa referente a escrituras, certidões, ITBI, etc(%):

1.4.2) PARA URBANIZAÇÃO DO LOTEAMENTO:

Projetos, aprovações, etc. (R$ por m2 de área útil):

Administração da obra (R$ por m2 de área útil):

Serviços topográficos (R$ por m2 de área útil):

Terraplanagem leve (R$ por m2 de área útil):

Terraplanagem média (R$ por m2 de área útil):

Terraplanagem pesada (R$ por m2 de área útil):

Rede de água potável (R$ por m2 de área útil):

Rede de esgoto (R$ por m2 de área útil):

Drenagem de águas pluviais - galerias (R$ por m2 de área útil):

Drenagem de águas pluviais - guias e sargetas (R$ por m2 de área útil):

Pavimentação (R$ por m2 de área útil):

Rede de iluminação pública (R$ por m2 de área útil):

Obras complementares (R$ por m2 de área útil):

Outros (R$ por m2 de área útil):

OI = Despesas unitárias totais com a urbanização (R$ por m2 de área útil)

Estado:São Paulo

1,00

1,00

1,00

6,00

1,00

18,00

6,00

61.144,59

55,00

984,28

33.629,52

33.100.868,37

2,50

5,00

5,00

1,92

1,25

3,77

10,08

6,43

14,03

5,84

5,29

15,80

1,36

1,00

0,00

76,77

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2.

fls. 175Luciano Kay


Du = Despesa global para urbanização da gleba = (DI x Au) R$:

1.4.3) PARA VENDA DO EMPREENDIMENTO:

Dv = Taxa referente a corretagem e administração das vendas(%):

L = Taxa referente ao lucro do emprendimento (%):

2) METODOLOGIA APLICADA:

EQUAÇÃO FUNDAMENTAL: Vg + DE+ L = VI, onde:

Vg = Valor da gleba bruta;

DE = Despesas totais necessárias para implementação do empreendimento;

L = Lucro do empreendedor,

VI = Valor realizável com a venda do empreendimento.

2.581.738,60

6,00

20,00

Considerando o custo financeiro para implementação do empreendimento e desmembrando a equação fundamental, temos que:

(Vg x W1) + (Vg x W2) + W3 + W4 + (Vg x WS) + W6 + W7 = W8, onde:

2.1) W1 = CÁLCULO DO CUSTO DA GLEBA BRUTA: Custo investido no início do empreendimento e imobilizado durante todo o período.

W1 =(1 +Ra)ATa=1,19615

2.2) W2 = DESPESA COM A COMPRA DA GLEBA BRUTA:

Despesa investida no início do empreendimento e imobilizada durante todo o período.

W2 = De x (1 + Ra) A Ta =0,02990

2.3) W3 = DESPESAS COM A URBANIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO:

Despesas investidas em parcelas uniformes durante a urbanização e imobilizadas durante o período de vendas.

Seja: Fator de Capitalização (Aj) = (((1 + Ra) A (Ta - Na)) - 1) / Ra

W3 = (Du / (Ta - Na)) x ((1 + Ra) A Na) x Aj = R$ 2.896.438,01

2.4) W4 = DESPESAS COM A VENDA DO EMPREENDIMENTO:

Despesas investidas em parcelas uniformes durante a venda do empreendimento e valorização linear dos lotes no meio do período.

Seja: Fator de Capitalização (Ap) = (((1 + Ra) A Na) - 1) / Ra

W4 = ((Dv x VI)/ (Na A 2)) x Ap x ((((1 + V) A Ta) - ((1 + V) A (Ta - Na)))/ V) = R$ 2.352. 769,61

2.5) W5 = CUSTO DO IMPOSTO TERRITORIAL DURANTE A URBANIZAÇÃO:

Custo investido em parcelas uniformes durante a urbanização e imobilizado durante o período de vendas.

Valorização linear dos lotes no meio do período.

Seja: Fator de Capitalização (Aj) = (((1 +Ra) A (Ta - Na)) - 1) / Ra

W5 = (((1+Ia) A 1/12)-1) x ((1 + V) A ((Ta- Na) /2)) xAj x ((1 + Ra) A Na)= 0,01185

2.6) WS = CUSTO DO IMPOSTO TERRITORIAL DURANTE A VENDA DO EMPREENDIMENTO:

Custo investido em parcelas uniformes durante a venda do empreendimento e valorização linear dos lotes no meio do período.

Seja: Fator de Capitalização (Ap) = (((1 + Ra) A Na) - 1) / Ra

W6 = (((1 + la) A 1/12)-1) x (1 - M) x (VI/ (2 x Na)) x (Na x ((1 + V) A (Ta- Na))+ ((1 + V) A (Ta-1))) xAp = R$ 105.135,06

2.7) W7 = CÁLCULO DO LUCRO DO EMPREENDIMENTO:

Lucro distribuído uniformemente ao longo do período de vendas e valorização linear dos lotes no meio do período.

Seja: Fator de Capitalização (Ar) = (((1 + Rb) A Na) - 1) / Rb

W7 = (L x VI/ (Na/\ 2)) x ((((1 +V)/\ Ta) - ((1 +V)/\ (Ta - Na)))/ V) x Ar= R$ 7.842.565,37

2.8) W8 = CÁLCULO DO VALOR REALIZÁVEL COM A VENDA DO EMPREENDIMENTO:

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•O Venda do empreendimento distribuída uniformemente ao longo do período de vendas e valorização linear dos lotes no meio do período,~

Seja: Fator de Capitalização (Ar) = (((1 + Rb) " Na) - 1) / Rb -§1

W8 = (VI/ (Na A 2)) x ((((1 + V) A Ta) - ((1 + V) " (Ta - Na)))/ V) x Ar= R$ 39.212.826,86 Cl.)

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¾ SOBRE O VALOR REALIZÁVEL COM A VENDA DOS LOTES Legenda:

64, 11 % - Custo da Gleba Bruta

1,60 % - Despesas e/ a Compra da Gleba Bruta

7,39 % - Despesas e/ a Urbanização do Empreendimento

0,64 % - Custo do Imposto Territ. durante a Urbanização

6,00 % - Despesas e/ a Venda do Empreendimento

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20,00 % - Lucro do Empreendimento

3) CONCLUSÃO:

Grau de fundamentação ( NBR 14653 ): 2

Seja a equação fundamental desmembrada:

(Vg x W1) + (Vg x W2) + W3 + W4 + (Vg x W5) + W6 + W7 = W8, temos que:

Vg x (W1 + W2 + W5) = W8 - (W3 + W4 + W6 + W7) ou:

Vg = Valor da gleba bruta = (WS - W3 - W4 - W6 - W7) / (W1 + W2 + WS), logo:

Vu = Valor unitário da gleba bruta= Vg / Ag (R$ / m2) = 343,71

Vg = Valor total da gleba bruta (R$) = 21.016.068,71

vinte e um milhões, dezesseis mil, sessenta e oito reais e setenta e um centavos

4) OBSERVAÇÕES GERAIS:

15/02/2018

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EXMO (A). SR.(ª). DR.r). JUIZ (A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA

COMARCA DE MOGI DAS CRUZES

Proc. Digital nº: 1007383-40.2016.8.26.0361

Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL- NOTA PROMOSSÓRIA

Requerente: JURANDIR BIANCHI JUNIOR

Requerido: RONALDO FERREIRA IGNACIO

MARlNALDO GOMES DOS SANTOS, infra-assinado, devidamente registrado no Conselho Regional

de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA-SP, sob o N° 5062308644, perito judicial nomeado

nos autos em epígrafe (Processo nº: 1007383-40.2016.8.26.0361) da Ação de usucapião vem

respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar a estimativa dos honorários definitivos em

função da entrega do laudo judicial conforme os parâmetros seguintes:

A estimativa de honorários tem como base os artigos 7° 8° e 9°, do Capítulo II do

(FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS EM FUNÇÃO DO TEMPO GASTO) Regulamento de Honorários

para Avaliações e Perícias de Engenharia para o ano de 201 7 do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de São Paulo), descritos abaixo:

Art.7º - Além dos honorários citados nos artigos anteriores, os profissionais deverão ser

ressarcidos de todas as despesas diretas e indiretas para a realização dos serviços. Como

exemplo de despesas diretas, tem-se: despesas com transporte, viagens, estadias, cópias

de documentos, autenticações, pareceres auxiliares, levantamentos topográficos, etc.

Parágrafo Único - O pagamento dessas despesas gerais deverá ser feito à medida que

forem realizadas, podendo ser cobrado simultaneamente com os honorários, a critério do

contratado.

Art.8º - De um modo geral, todos os trabalhos de engenharia de avaliações e de perícias

poderão ter seus honorários correspondentes fixados em função do tempo gasto para a

execução e apresentação do trabalho.

Endereço: Rua Aléssio Zomignani, 70 -Vila Joana- Cep: 13.216-050 - Jundiaí / SP Celular: (11) 98318-6812 Telefone: (11) 3308-5555 / Fax: (11) 3308-5553

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Art.9º -A remuneração será calculada à razão de R$ 400 (quatrocentos reais) por hora,

de acordo com demonstrativo, compreendendo todo o tempo efetivamente despendido para

a realização de vistorias, buscas, estudos, cálculos e demais atividades técnicas

necessárias ao desempenho de suas funções, acrescido do tempo gasto em viagens e

deslocamentos, desde a saída do domicílio ou do escritório do profissional até o retorno

ao mesmo, excluídos os intervalos de tempo despendidos para as refeições e repouso.

Planilha de Honorários

Serviços realizados (itens)

Estudo dos autos

Vistoria da área

Viagens Jundiaí/Mogi (200km ida/volta)

Despesas com serviços de levantamento topográfico para conferência de divisas, levantamento de benfeitorias, identificação de remanescentes da área total de 72.600,00 m2 (vide anexo II do laudo) Elaboração de laudo e montagem

Item 1- Total

Quantidade de Horas

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R$ 3.000,0

R$ 6.000,0

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Em função do exposto os honorários definitivos, são estimados em R$ 10.000,0(Dez mil

reais) conforme o cômputo dos itens expostos na planilha acima.

Assim, diante da entrega do laudo pericial, requer a fixação do valor referente aos

honorários definitivos ora apresentados.

Na oportunidade, requer ainda confecção de guia de levantamento para soerguimento dos

honorários periciais provisórios depositados no valor de R$ 2500,0.

Portanto, do valor dos honorários definitivos deverá ser abatido o valor já depositado de

R$ 2500,0 restando, portanto, valor de R$ 7.500,0 a ser depositado.

Para o fim ora requerido, informa que este Perito está inscrito no CPF/MF sob o nº

655.637.195-53, estando cadastrado no portal do TJSP-Auxiliares da Justiça.


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Nada mais havendo a apresentar, encerro a estimativa de honorários em 03 páginas, folhas

impressas em um só lado, sendo a última datada e assinada pelo signatário.

O signatário coloca-se ao inteiro dispor, de Vossa Senhoria para os esclarecimentos que se

fizerem necessários.

Nestes Termos,

P. Deferimento.

Mogi das Cruzes, 23 de março de 2018.

MwwA2rb ~rwhG Marinaldo Gomes dos Santos

Eng. Agrimensor e Civil Mestre em Geociências

CREA/SP nº 5062308644


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