Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư

www.hoangminhngoc.com

Ths. Hoàng Minh Ngọc

CEO

CTCP Tư Vấn Quản Lý BĐS Tràng An

M: 0913 204 158

E: [email protected]

1.1. Các nguyên tắc và trường hợp

áp dụng

Các nguyên tắc thẩm định giá:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc lợi ích tương lai


Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để TĐG đối

với những BĐS có tiềm năng phát triển

Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng

phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị

tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư

vốn trên tài sản đó


Có 2 ví dụ về tình huống phát sinh

như vậy:

Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển

song đã cho phép phát triển hoặc có khả năng

đạt được sự cho phép.

Có một tài sản với công trình xây dựng đang

tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã

được phép hoặc có khả năng được cấp phép

phá hủy và thay thế nó.


Hiện trạng công trường

1.2. Phương pháp luận Phương pháp thặng dư áp dụng để

tính toán giá trị vốn của các vị trí mà

ở đó các phương pháp khác có thể

ước tính thấp dưới mức giá trị của vị

trí đó.


Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi

để định giá BĐS có tiềm năng phát triển.

Nó dựa trên nguyên tắc:

Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị còn lại

nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự

kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để

tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tính

Vtd = Vpt - Cpt

Trong đó:

Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính

theo phương pháp thặng dư

Vpt: Giá trị phát triển

Cpt: Chi phí phát triển


1.2.1. Ước tính giá trị phát triển (Vpt)

Cách tính

Tổng giá trị phát triển quy về hiện tại:

Trong đó:

: Là tổng doanh thu phát triển

n: là thời gian dòng đời của dự án

r: là lãi suất tính bằng số thập phân


1.2.2. ¦íc tÝnh chi phÝ ph¸t triÓn (Cpt)

* C¸ch tÝnh

Tæng chi phÝ ph¸t triÓn quy vÒ hiÖn t¹i:

Trong ®ã

: Lµ tæng chi phÝ ph¸t triÓn

n: Lµ thêi gian hay dßng ®êi cña dù ¸n

r: Lµ l·i suÊt tÝnh b»ng sè thËp ph©n


1.3. Các bước tiếp cận của phương pháp

thặng dư (4 bước) Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS (dự

kiến)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công

trình xây dựng trên đất (dự kiến)

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS


Ước tính giá trị của BĐS

Giá trị

thặng dư

của BĐS

Giá trị phát triển

gộp của BĐS

phát triển dự

kiến

Chi phí

phát triển

dự kiến bao

gồm cả lợi

nhuận của

nhà đầu tư


1.4. Những hạn chế của phương pháp

Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao

nhất và tốt nhất

Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể

thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với

những thay đổi của việc ước tính các chi phí và

giá bán


Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm

tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

Phương pháp này không tính đến giá trị thời

gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất

cả các dòng tiền mặt xảy ra ở dùng một thời

điểm, mà giả định này không hiện thực


Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư

Documents

Transcript of Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư