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La certificazioneenergetica degli

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Introduce un importante elemento di trasparenza per il mercato immo-biliare e promuove la conoscenza tra i cittadini della qualità energeti-ca della propria casa

a cura di Anna Carbone

La certificazione energetica è un documento che attesta la prestazione o ilrendimento energetico di un edificio, ovvero il fabbisogno annuo di energiaper la climatizzazione invernale o estiva, riscaldamento dell'acqua per usodomestico, ventilazione illuminazione.

Tramite la certificazione energetica si attribuisce ad un immobile una clas-se energetica che va da G ad A+. Vengono in questo modo sintetizzate tut-te le informazioni legate al rendimento energetico. In altre parole, la certifi-cazione energetica permette di conoscere la qualità energetica dell'edificioo dell'unità immobiliare oggetto di compravendita o di locazione; introduceun importante elemento di trasparenza per il mercato immobiliare e pro-muove la conoscenza tra i cittadini della qualità energetica degli edifici. Inol-tre, l'efficienza energetica dell'immobile risultante dalla certificazione ener-getica, inciderà anche sul suo valore di mercato.

La certificazione è obbligatoria in caso di trasferimento di immobili a titolooneroso, dal 1 luglio 2007 per gli edifici di superficie utile superiore ai 1000mq;dal 1 luglio 2008 l'obbligo è stato esteso anche agli edifici di superficie infe-riore ai 1000mq, ad eccezione delle singole unità immobiliari. Infine dal 1luglio 2009 sarà obbligatoria anche per le singole unità immobiliari e nonsoltanto per gli immobili di nuova costruzione ma anche per gli edifici esi-stenti.

Una problematica di particolare importanza attiene alla sussistenza o menodell'obbligo di allegazione agli atti di compravendita della certificazione ener-getica. Ciò in quanto il predetto obbligo era previsto, a pena di nullità, dal-la Dlgs. 192/2005 agli artt. 6 commi 3-4 e commi 8-9 dell'art. 15, che sonostati abrogati dall'art. 35 D.L. 122/2008 convertito in legge. Il problema nasce

dal fatto che in Piemonte la legge Regionale n. 13/2007 prevede, in casodi compravendita, l'obbligo di allegazione a cura del venditore e, in caso dilocazione, la messa a disposizione del predetto da parte del locatore.

Le sanzioni previste dalla legge regionale per il mancato rispetto di tali pre-scrizioni sono le seguenti: per il proprietario vi è una sanzione pecuniariache va da 1.000,0 euro ad 10.000,00 euro; per il conduttore da 500.00 euroa 5.000,00 euro. Ci si è chiesti pertanto, alla luce dell'abrogazione della leg-ge nazionale, se persista o meno tale obbligo. Sul punto, vi è un interes-sante parere del Consiglio Nazionale del Notariato che distingue il caso incui vi sia una legge regionale come in Piemonte da quello in cui non vi sia.

Nel primo caso, il consiglio notarile invita i Notai alla massima prudenza rite-nendo che gli stessi debbano seguire quanto disposto dalla legge regiona-le e quindi mantenere l'obbligo di allegazione. Nelle regioni che non hannolegiferato il consiglio notarile ritiene che non sussistano ragioni che faccia-no sorgere in capo al Notaio l'obbligo di richiedere l'allegazione dell'atte-stato di qualificazione energetica, né che l'alienante documenti di averlomesso a disposizione dell'acquirente.

Fonte: Avv. Stefania Varca - Ircat

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a cura di Anna Carbone

Quando si pensa all'estate, inevitabilmente si associa la stagionealle vacanze, al sole, al mare, ma anche al gran caldo che potreb-be rendere insopportabili i tanto attesi mesi estivi. E allora di corsaad acquistare un condizionatore, il sistema spesso più economico,pratico e immediato per ovviare al problema del caldo eccessivo. Icomuni condizionatori, gli splitting (detti così perché composti di dueunità separate, una interna e una esterna, collegati da tubi e cavielettrici), sono sicuramente i più diffusi, ma molti ignorano che nonrappresentano l'unica alternativa al caldo. Ne esistono altre più eco-logiche e spesso molto più convenienti di quanto si pensi. I sistemidella nuova generazione, infatti, assicurano una perfetta climatiz-zazione. Non solo in estate. Sono pratici, ecologici e fanno rispar-miare!

Avere la casa climatizzata in ogni stagione è diventata una neces-sità per ognuno di noi, sia per il benessere quotidiano che per ilnostro bisogno di comfort. Oltre che per tutte le esigenze di spazio,estetica, ecologia e risparmio. Alcuni sistemi di raffrescamento alter-nativi agli split sono i sistemi idronici; i pannelli radianti a pavimen-to, a soffitto o a parete; sistemi di ventilazione meccanica controlla-ta e soprattutto il “solar cooling” o un sistema combinato di fotovol-taico e geotermia. Non tutti hanno però la possibilità di investire inun sistema solare o geotermico o di ristrutturare casa, per cui, permolti, la soluzione più semplice e pratica è l'acquisto di uno split. Èimportante quindi sceglierlo bene e non lasciarsi influenzare dai bas-si costi d'acquisto, spesso proposti, perché, quasi sempre, sonoaccompagnati da importi spropositati sulla bolletta.

Un comfort estivo sostenibile, però, per essere veramente tale, dovrànecessariamente partire dall'analisi dei sistemi per ridurre il consu-mo di energia per il raffrescamento. E inteso come il conseguimen-to di un buon livello di benessere senza l'utilizzo, o con un limitatoutilizzo, di energia convenzionale (energia fossile e nucleare) e l'uti-lizzo di materiali non nocivi all'ambiente.

Un primo passo per ridur-re il caldo senza contra-starlo con la produzionedi freddo, è che l'edificioabbia una esposizione otti-male: una casa ben orien-tata ed ombreggiata, infat-ti, con un isolamento effi-cace, carichi termici ridot-ti (con l'utilizzo, ad esem-pio, di lampade a rispar-mio energetico che svi-luppano meno calore), uncappotto termico, vetri bas-so emissivi-selettivi emagari un tetto verde, èsicuramente accogliente,dal punto di vista termico,ed ospitale e piacevoleanche senza un climatiz-zatore.

In commercio, sistemi di climatizzazione utilizzati soltanto per raf-freddare l'acqua, il liquido più naturale al mondo, il solo elementoche entra nel sistema di condizionamento interno della casa, raffre-scando gli ambienti interni, in totale sintonia con lʼecologia. E inol-tre aumentano il valore della casa. Sono molto facili da installare,perché già corredati dei dispositivi di sicurezza, regolazione e con-trollo per un funzionamento ottimale della pompa di calore e dellacaldaia. Questo li rende ideali sia per le ristrutturazioni che per lenuove costruzioni. Inoltre presentano il grande vantaggio di valoriz-zare notevolmente lʼimmobile in cui è installato. Alcuni

possono anche invertire il proprio ciclo e diventare pompa di calo-re, la quale, oltre a raffrescare gli ambienti durante l'estate, riscaldala casa durante lʼinverno se la temperatura esterna si mantiene soprai 7°C. Sotto i 7°C la pompa di calore viene sostituita dalla caldaia.Durante le giornate temperate è quindi possibile riscaldare la casasenza accendere la caldaia. In ogni caso, la fornitura di acqua cal-da è sempre garantita. Per cui questi nuovi sistemi non sprecanoenergia, ma sfruttano sempre il sistema più conveniente. Per un fre-sco ecologico.

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Affitti e condominioa cura di Anna Carbone

Come si paga lʼaffittoIn un contratto di locazione ad uso abitativo è stato pattuito dalleparti che il pagamento del canone avvenga in contanti e presso ildomicilio del locatore. Ciò nonostante, dopo qualche mese dallʼini-zio della locazione, lʼinquilino ha cominciato a corrispondere il cano-ne per vaglia postale. Si domanda se il locatore possa pretenderedallʼinquilino il rispetto di quanto stabilito nel contratto.

La risposta è affermativa dal momento che una volta stabilita con-cordemente una certa modalità di pagamento, questa deve essererispettata dalle parti contrattuali. Pertanto il locatore deve conte-stare immediatamente, per iscritto, lʼinadempienza contrattuale, datoche la tolleranza al nuovo sistema di pagamento adottato dal con-duttore, protratta per un certo periodo di tempo (e quindi almeno per5/6 mesi), potrebbe valere quale consenso tacito ad una prestazio-ne diversa da quella contrattualmente dovuta e dunque ad esclu-dere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente e, di con-seguenza, la mora idonea a permettere la risoluzione del contratto(in tal senso Cass. sent. n. 8013/ʼ93).

Un amministratore ha fissato, con unʼunica convocazione, piùriunioni di condominio consecutive. Si chiede un parere al riguar-doSul punto la Cassazione, con sentenza n. 4846/ʼ88, ha avuto mododi precisare che “qualora sia prevedibile che l'esame di argomentiparticolarmente impegnativi posti all'ordine del giorno dell'assem-blea condominiale non possa esaurirsi in una sola riunione, l'ammi-nistratore, ove non sia diversamente previsto dal regolamento con-dominiale, ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo daassicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi e così prov-vedere alla convocazione delle relative assemblee successive conun unico avviso senza la necessità di ulteriori convocazioni formaliche potrebbero provocare ritardi e disguidi”. Pertanto, se ricorronole condizioni anzidette il comportamento dellʼamministratore è daritenersi legittimo

Denuncia dei redditi e morositàdel conduttoreIl proprietario di un appartamentoche ha proposto lo sfratto nei con-fronti del proprio inquilino, morosoda oltre dieci mesi, chiede se si pos-sa tener conto di tale morosità almomento della denuncia dei redditi.

La risposta è affermativa. Infatti, secon-do lʼart. 26 del vigente TUIR (nel testodi cui allʼart. 1 del decreto legislativon. 344/ʼ03), i redditi derivanti da con-tratti di locazione di immobile ad usoabitativo, se non percepiti, non con-corrono a formare il reddito dal momen-to della conclusione del procedimen-to giurisdizionale di convalida di sfrat-to per morosità del conduttore. Inol-tre, occorre precisare che per le imposte versate sui canoni venuti ascadenza e non percepiti, il cui mancato pagamento sia stato accer-tato sempre nellʼambito del procedimento di sfratto, il locatore acqui-sta un credito di imposta di ammontare pari allʼimposta versata.

Apertura nel muro perimetraleSi domanda se un condomino possa praticare unʼapertura del muroperimetrale senza bisogno di consenso degli altri condòmini per col-legare unʼunità immobiliare di sua esclusiva proprietà con unʼaltraunità compresa in un diverso fabbricato.

La risposta è negativa. La Cassazione, con sentenza n. 360/ʼ95, haprecisato, infatti, che costituiscono uso indebito della cosa comune,alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 del c.c., le aper-ture praticate dal singolo condomino nel muro perimetrale di un edi-ficio condominiale per mettere in collegamento locali di sua esclu-siva proprietà, con altro immobile estraneo al condominio. Ciò, “inquanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sul-la sua funzione di recinzione, e possono dar luogo all'acquisto diuna servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale”,per la cui legittima costituzione, vertendosi in tema di diritti realiimmobiliari, è richiesta, a pena di nullità, la manifestazione del con-senso in forma scritta di tutti i condòmini.

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