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Secondo l’ultima indagine di Tecnocasa, le transazioni restano in calo, ma la sensazione degli operatori è che a partire dal secondo trimestre ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’acquisto dell’abitazione. Lo scoglio principaleresta l’irrigidimento sul fronte dei mutui da parte degli istituti di credito

A cura di Roberto Carcano

Nel primo semestre del 2009 è continuata la dimi-nuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbe-ne le variazioni nominali negative siano state com-plessivamente inferiori rispetto a quelle registra-te nella seconda parte del 2008. Questo trend hainteressato le grandi città, i loro hinterland e i capo-luoghi di provincia. Il mercato è apparso ancorar allentato, le transazioni sono in sensibile dimi-nuzione ma la sensazione degli operatori è che apartire dal secondo trimestre del 2009 ci sia sta-ta una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’in-teresse verso l’acquisto dell’abitazione, in parti-colare in chi è alla ricerca della casa da destina-re ad abitazione principale. Infatti, il ribasso deitassi di interesse, la consapevolezza che il mer-cato ha ormai intrapreso una nuova direzione ele opportunità offerte dalla diminuzione dei prez-zi hanno ridato fiducia a chi aveva rimandato l’ac-quisto. È il quadro che emerge dai rilevamenti effettuatida Tecnocasa nell’ambito dal suo circuito di agen-zie su tutto il territorio italiano sull’andamento delmercato nei primi sei mesi del 2009. I dati con-fermano tra l’altro la scelta degli investitori versoil mattone a fronte dell’incertezza dei mercati finan-ziari. In questo semestre si sono mossi in parti-colare coloro che avevano un capitale da impie-gare o che hanno fatto ricorso a mutui di impor-ti contenuti. In seguito all’atteggiamento pruden-ziale e selettivo messo in atto dagli istituti di cre-dito si è registrata ancora una minore disponibi-lità di spesa di chi ha acquistato facendo preva-lentemente ricorso al mutuo. Le categorie pena-lizzate sono state ancora gli immigrati e i lavora-tori con contratto a tempo determinato.Si confermano aspetti emersi nei semestri prece-denti quali: una maggiore offerta sul mercato, l’au-mento delle tempistiche di vendita se il prezzo del-l’immobile è troppo distante dalla capacità di spe-sa espressa dai potenziali acquirenti, una doman-da sempre più esigente ma al tempo stesso pru-dente alla luce dell’andamento della nostra eco-

nomia e, soprattutto, del mercato del lavoro. Lacombinazione di tutti questi elementi ha determi-nato la realizzazione di compravendite a prezzi piùbassi, in particolare nei casi in cui i venditori han-no avuto necessità di rientrare del capitale inve-stito oppure di realizzare un contestuale acquisto.

L’andamento delle quotazioni. L’analisi in baseal profilo dimensionale delle realtà urbane eviden-zia un calo più sensibile nei capoluoghi di provin-cia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) e infi-ne dall’hinterland delle grandi città (-2,3%). In que-ste realtà la diminuzione più sensibile dei prezzi siè verificata a Napoli (-3,8%), Bologna (-3,4%) eGenova (-3,1%). La capitale registra una diminu-zione del 2,8%, Milano dell’1,7%. Nelle grandi cit-tà, inoltre, sono state le zone centrali a compor-tarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e perife-riche che hanno visto diminuire maggiormente illoro valore. Nell’hinterland, invece, il ribasso mag-giore si è avuto in quello bolognese (-4%) segui-to da quello fiorentino (-2,8%) e milanese (-2,7%).

L’analisi per aree geografiche, infine, evidenziauna contrazione delle quotazioni più accentuatanelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quel-le del Nord (-3,1%) e infine del Centro Italia (-1%).

L’attenzione ai prezzi. Nella prima parte del 2009il prezzo dell’immobile è stato determinante perla realizzazione della compravendita e, ormai, laquasi totalità dei potenziali acquirenti è semprepiù attenta al rapporto prezzo/qualità ed esprimela volontà di acquistare a prezzi congrui rispettoalle caratteristiche presentate dall’immobile. Que-sto aspetto ha determinato un altro risultato e cioèun calo più accentuato delle quotazioni sulle tipo-logie usate rispetto a quelle ristrutturate o di nuo-va costruzione. Infatti, dalle analisi, è risultato che,quasi sempre, nei quartieri dove l’offerta abitati-va è più vetusta il ribasso delle quotazioni è sta-to maggiore. È anche vero però che le tipologieusate in buone condizioni hanno incontrato mag-giormente il favore degli acquirenti. Per gli immo-bili di nuova costruzione, la contrazione dei valo-ri è stata meno accentuata con ribassi soprattut-to laddove si è verificato un surplus di offerta con


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conseguente invenduto sul mercato.

Per quanto riguarda la tipologia immobiliare, leabitazioni medie e quelle popolari hanno regi-strato una diminuzione dei prezzi più significati-va rispetto a quelle signorili e di prestigio, chehanno meglio preservato il loro valore. Su questosegmento di mercato, infatti, si muovono spes-so acquirenti che non hanno urgenza di acqui-stare e che cercano la casa più aderente alle loroesigenze. Se questo non avviene e le caratteri-stiche sono distanti, anche di poco, da quelledesiderate, le compravendite si chiudono a prez-zi più bassi. Si tratta di una clientela esigente checomunque inizia a esprimere prudenza rispettoal rapporto tra prezzo e qualità dell’immobile, ele-mento ormai trasversale a tutte le tipologie di abi-tazioni.

Gli acquirenti hanno apprezzato le soluzioni posteai piani alti, con spazi esterni, luminose, inseritein decorosi contesti condominiali, posizionate inzone tranquille e poco trafficate, possibilmentecon box o posto auto.

Tutte le abitazioni che non hanno risposto a que-ste caratteristiche sono state sottoposte a impor-tanti riduzioni di prezzo e in alcuni casi, nono-stante ciò, restano sul mercato per lungo tempo.Si tratta quasi sempre di tipologie abitative di qua-lità bassa che in passato erano acquistate soprat-tutto da una clientela con bassa capacità di spe-sa e che ora trovano con difficoltà acquirenti sulmercato.

La domanda. L’analisi della domanda immobi-liare in questa prima parte dell’anno ha registra-to una maggioranza di richieste per la casa prin-cipale che si è ripresa soprattutto nella secondametà del semestre, stimolata dal ribasso dei tas-si di interesse sui mutui e dei prezzi degli immo-bili. È continuato anche il trend positivo degliacquisti per investimento che era già in ripresadall’estate del 2008 in seguito all’instabilità deimercati finanziari.

L’analisi della domanda a luglio 2009 evidenziache, nelle grandi città, la tipologia più richiesta èil trilocale con il 36,3% delle preferenze. A segui-re il bilocale con il 28,2% delle richieste e infineil quattro locali con il 21,8%. A Milano, Napoli eRoma la maggioranza della domanda si concen-tra sui bilocali. Nelle grandi città si riscontra unaumento della concentrazione della domanda suitrilocali dal momento che chi può, alla luce delladiminuzione dei prezzi, prova ad acquistare untaglio più grande.

Gli acquirenti. Analizzando i dati delle compra-vendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tec-

nocasa risulta che nella prima parte del 2009 il77,9% delle compravendite è stato finalizzateall’acquisto dell’abitazione principale e il 22,1%a uso investimento per seconda casa. Il 71,5%di chi acquista è compreso nella fascia di età trai 18 e 44 anni. Si registra una maggioranza diacquisti da parte di lavoratori dipendenti con il64,5%, a seguire imprenditori, liberi professioni-sti, dirigenti e commercianti con il 17,4% e infi-ne i pensionati con il 10,1%.

In base alla destinazione dell’immobile risulta chei lavoratori dipendenti sono i principali acquiren-ti di prima casa e di casa investimento/secondacasa. Al secondo posto segue la classe dei diri-genti, imprenditori, liberi professionisti e com-mercianti e al terzo posto i pensionati, che rap-presentano un quinto di questo mercato.

Per quanto riguarda l’analisi della disponibilità dispesa nelle grandi città la maggioranza delle richie-ste si concentra nella fascia compresa tra 170 e249 mila euro (24,6%), a seguire la fascia compre-sa tra 250 a 349 mila euro (21,6%). Nella fascia dispesa compresa tra 170 e 249 mila euro si cerca-no soprattutto trilocali e, a seguire, bilocali.

L’offerta. Dal lato dell’offerta la tipologia più pre-sente sul mercato è il trilocale con il 33,7%, segui-to dal bilocale con il 26,5% e poi dal quattro loca-li con il 21,5%. Tra le motivazione principali dellavendita, ci sono il miglioramento della qualità abi-tativa, l’ottenimento di liquidità e, infine, il trasferi-mento.

Continua anche in questo semestre la diminu-zione dei canoni di locazione che hanno registratoun calo dello 0,7% sui bilocali e sui trilocali del-lo 0,6% a livello italiano. Più accentuata la dimi-nuzione nelle grandi città (-1,2% per i bilocali e -1,3% per i trilocali). I rendimenti immobiliari lordisui bilocali sono rimasti alquanto invariati e sonopari a 3,9%.

Le previsioni. Le previsioni sul mercato immobi-liare sono imprescindibili da quella che sarà lasituazione economica del Paese, in particolaresul fronte occupazionale, e dall’atteggiamentoche avranno le banche nella concessione del cre-dito. Se verranno confermate le previsioni di unaripresa economica nel prossimo anno prevedia-mo ancora una lieve flessione dei prezzi con unatendenza alla stabilizzazione nel 2011. Riteniamoche il mercato immobiliare sarà caratterizzatosempre più da una clientela con sufficiente capa-cità di indebitamento.



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