Achter de Lange Stallen, BredaSeptember 2013Ambitie en programma

1

Inhoudsopgave

Voorwoord 3

Inleiding 5

Waarmaken van ambities 13

Ambities Breda 13

Wensen consument 15

Wensen ondernemers 18

Fysieke omgeving 20

Waarmaken van Ambities - Hèt Momentum! 21

Programma 25

Winkels 27

Wonen 39

Parkeren 47

Stedenbouw en verkeer 49

Stedenbouw 51

Verkeer 53

2

Breda is een prachtige

stad met een lange en

rijke geschiedenis. Het

Lange Stallen gebouw

aan de Keizersstraat

en het KPN-pand op de

hoek van de Keizersstraat

en de Oude Vest hebben die

geschiedenis mede bepaald.

Ingeklemd tussen deze twee panden

en de Ginnekenstraat ligt het Molsterrein. Al jaren in gebruik

als parkeerterrein.

Voor u ligt een boek met de beschrijving van de plannen

voor de herontwikkeling van het Lange Stallen gebouw,

het KPN-pand en het Molsterrein, het plan Achter de Lange

Stallen. Daarnaast worden de ruimtelijke plannen op hoofd-

lijnen beschreven. De Lange Stallen en het KPN-pand trans-

formeren samen met het Molsparkeerterrein tot (gezichts)

bepalend voor de toekomst van de binnenstad van Breda.

Het plan is een nadere uitwerking van het masterplan

Achter de Lange Stallen van Sjoerd Soeters uit 2007.

Dit boekwerk sluit een periode van intensieve studie en

debat tussen VOF Achter de Lange Stallen (een samenwer-

kingsverband tussen Dura Vermeer en MAB Development)

en haar adviseurs en het projectteam van de gemeente

Breda af. In het boek worden de ambities en het programma

voor Achter de Lange Stallen uitvoerig toegelicht.

Dit boekwerk vormt samen met de stedenbouwkundige

ontwerpvisie van diederendirrix het fundament voor de

werkzaamheden in de komende jaren. Deze moeten resul-

teren in Meer Binnenstad in Breda in 2018. Het schetst onze

visie op de ontwikkeling van de binnenstad van Breda en dit

stuk stad in het bijzonder.

Wij hebben er met veel plezier en enthousiasme aan gewerkt

en zien uit naar het uitwerken van de volgende stappen om

de ontwikkeling van een stukje van de prachtige binnenstad

van Breda.

VOF Achter de Lange Stallen

Voorwoord

3

4

Inleiding

In 2007 is het masterplan Achter de Lange Stallen opgesteld

door de architect/stedenbouwkundige Sjoerd Soeters

(Soeters Van Eldonk architecten). Dit plan is gepresenteerd

aan de stad en besproken in het College van B&W. Destijds is

het plan met groot enthousiasme ontvangen. Vanwege

terughoudendheid bij de toenmalige eigenaar van de

gronden is echter vertraging ontstaan en is het plan enige

jaren in de ‘ijskast’ komen te staan. Inmiddels is VOF

Achter de Lange Stallen eigenaar van een groot deel

van de gronden.

Het voorliggende boekwerk bevat de resultaten van een

actualisatie en nadere uitwerking van het masterplan Achter

de Lange Stallen uit 2007. Alle aspecten waaronder de toe-

lichting en onderbouwing van het programma voor wonen,

winkels en parkeren, stedenbouw, bereikbaarheid en parke-

ren komen aan de orde. De stedenbouwkundige ontwerp-

visie en richtlijnen voor beeldkwaliteit zijn in een separaat

document uitgewerkt. In dit boek is een beschrijving van de

plankaart opgenomen.

Door realisatie van het plan Achter de Lange Stallen in het

historische hart van Breda ontstaat een nieuw, integraal

onderdeel van de binnenstad waarin gewoond, gewinkeld,

5

gerecreëerd en geparkeerd kan worden; geleefd en beleefd

kan worden. De Lange Stallen en het KPN-gebouw geven dit

deel van de binnenstad een unieke en eigen signatuur. Met

de toevoeging van ruimte voor onder andere winkelen, wo-

nen, parkeren en openbare ruimte in een stedelijke dichtheid

worden de bestaande kwaliteiten van de binnenstad verst-

erkt en worden er nieuwe kwaliteiten toegevoegd. Achter

de Lange Stallen versterkt de voorzieningenstructuur van

de Bredase binnenstad en verbetert zo de concurrentiepos-

itie van Breda. Het gebied krijgt een eigen identiteit, maar

is tegelijkertijd ruimtelijk en programmatisch logisch ver-

bonden met de rest van de stad, waar het levendig en aan-

genaam is. Achter de Lange Stallen is verrassend vertrouwd!

De actualisatie en nadere uitwerking van het masterplan

van Sjoerd Soeters is ter hand genomen door VOF Achter

de Lange Stallen, een samenwerking tussen Dura Vermeer

Vastgoed en MAB Development, in samenwerking met de

gemeente Breda, Syntrus Achmea Real Estate & Finance,

WonenBreburg en een aantal adviseurs waaronder de

architecten Sjoerd Soeters (Soeters Van Eldonk architecten),

Bert Dirrix ( diederendirrix architecten) en Marlies Rohmer

(Architectenbureau Marlies Rohmer).

LeeswijzerIn voorliggend document worden de ambities voor de

ontwikkeling van Achter de Lange Stallen geschetst (hoofd-

stuk 2). Vervolgens is in hoofdstuk 3 een uitgebreide beschrij-

ving van het programma te vinden. De ruimtelijke vertaling

van het programma in gebouwen en openbare ruimte en de

bereikbaarheid van de plek wordt beschreven in hoofdstuk 4.

In een separaat document, “de Stedenbouwkundige

Ontwerpvisie en Beeldkwaliteitsparagraaf Achter de Lange

Stallen” worden de randvoorwaarden beschreven waaronder

in het plangebied gebouwd mag worden en waar mee de

openbare ruimte vorm kan krijgen. De beoogde steden-

bouwkundige kwaliteiten van het plangebied Achter de

Lange Stallen worden toegelicht en de ruimtelijke kaders

worden beschreven waarbinnen deze kunnen worden

gerealiseerd. De ontwerpvisie is opgesteld door Bert Dirrix

van architectenbureau diederendirrix uit Eindhoven.

De inhoud van dit boek is onderbouwd met vele onderzoe-

ken en rapportages. Deze zijn niet opgenomen in dit boek-

werk maar desgewenst uiteraard beschikbaar.

6

DURA Vermeer en MAB Development hebben beide

ruime ervaring in de ontwikkeling en realisatie van

binnenstedelijke projecten. De projecten op de foto’s zijn

door partijen afzonderlijk en/of gezamenlijk gerealiseerd.

WonenBreburg (WBB) is eigenaar van de Lange Stallen

en het KPN-gebouw. WBB levert deze panden aan de

VOF. De VOF ontwikkelt de gebouwen ten behoeve van

woningen en winkels en levert vervolgens woningen

terug aan WBB.

Syntrus Achmea is een financieel dienstverlener die zorg

draagt voor de pensioenen van 3,5 miljoen Nederlanders.

Dat gebeurt in opdracht van ruim 80 pensioenfondsen.

Syntrus Achmea beheert een vermogen van 57 miljard

euro, waarvan circa 14 miljard euro in vastgoed en

hypotheken. Daarmee is het bedrijf de grootste vast-

goedbelegger in Nederland. Syntrus Achmea Real Estate

& Finance belegt namens pensioenfondsen voor circa

80 miljoen aan vastgoed in Breda. De winkels, de vrije

sector appartementen en de parkeergarage in Achter de

Lange Stallen neemt Syntrus Achmea bij oplevering in

belegging. Syntrus Achmea investeert in Breda omdat

het een vitale stad is in een vitale regio. Breda heeft een

zeer aantrekkelijke binnenstad, is aantrekkelijk om in te

wonen, heeft voldoende werkgelegenheid en een goed

aanbod van onderwijs en culturele voorzieningen. De

stad heeft een solide economische basis met autonome

bevolkingsgroei èn heeft een vestigingsoverschot.

Syntrus Achmea constateert een groeiend draagvlak

en toenemende vraag naar voorzieningen in steden

zoals Breda. Verder constateert Syntrus Achmea dat de

toonaangevende detailhandel in Nederland zich concen-

treert in de 4 grootste binnensteden en in 6 à 8 regionale

winkelsteden, waaronder Breda.7

8

9

10

De locatie “Achter de Lange Stallen” ligt aan de zuidoost kant van het centrum

van Breda. Het wordt begrensd door (de achterzijde van winkels aan) de

Ginnekenstraat in het westen, de Keizerstraat (met aan de overzijde het

Chassé Park) in het oosten, de Houtmarkt in het noorden en de Stallingstraat

in het zuiden.

De ontwikkelcombinatie VOF Achter de Lange Stallen is eigenaar van een

groot deel van de benodigde gronden. Ten behoeve van de ontwikkeling van

de plannen zoals in dit boek omschreven dient de VOF nog een aantal perce-

len van de gemeente te verwerven en enkele percelen van particulieren.

11

Eigendom VOF per 1-1-2013:

Inbreng gemeente:

Inbreng WonenBreburg:

Overig nog te verwerven vastgoed:

De figuur toont in blauw de huidige eigendommen (vol eigendom) van

VOF ‘Achter de Lange Stallen’. Een groot deel van het voor het project

belangrijke en strategische vastgoed is daarmee in handen van de VOF

waaronder de panden ter plaatse van de noodzakelijke aansluiting

van het Molsterrein op de Ginnekenstraat.

Voor het project dient VOF ‘Achter de Lange Stallen’ de oranje gemarkeerde

percelen van de gemeente te verwerven. Met WonenBreburg is overeen-

stemming over de inbreng van De Lange Stallen en het KPN-gebouw.

Van de grijs gemarkeerde percelen is het wenselijk om deze te verwerven.

Realisatie van het plan Achter de Lange Stallen is echter ook mogelijk

zonder verwerving van deze percelen zonder dat daarmee de plankwaliteit

of het functioneren van het plan zwaarwegend wordt aangetast.

Chassé Theater

Poppodium Mezz

Breda’s museum

KPN

GROTE KERK

Lange StallenAkkerstraat

Stallingstraat

Nonnenveld

Keiz

erst

raat

GASTHUISVELDEN

WILHELMINAPARK

CHASSEPARK

Karnemelkstraat

Vierwindenstraat

P

Ginnikenstraat

12

Waarmaken van ambities

De binnenstad is dat wat Breda de ‘parel van het Zuiden’

maakt. Dat is de openingszin van de concept visie binnen-

stad 2030. Die stelling onderschrijven wij van harte.

De plannen voor Achter de Lange Stallen zijn dan ook

ontwikkeld met respect voor de kwaliteiten van de

historische binnenstad en met als doel de concurrentie-

positie van de binnenstad van Breda op het gebied van

wonen, winkelen en recreëren fors te versterken.

Achter de Lange Stallen staat voor méér binnenstad. We

voegen vernieuwende retail, een groot aantal woningen in

verschillende (huur)prijscategorieën, parkeren en hoogwaar-

dige openbare ruimte toe. Achter de Lange Stallen wordt een

stadskwartier wat past bij de binnenstad van Breda maar zich

tegelijkertijd ook onderscheidt van dat wat er al is. Achter de

Lange Stallen is “Verrassend Vertrouwd”. De vertrouwde

gebouwen De Lange Stallen en het KPN-pand krijgen een

zeer prominente plek in het plan en tonen zich op een

andere en verrassende manier aan de stad dan ze dat de

afgelopen jaren hebben gedaan. De nieuw toe te voegen

gebouwen worden zo gesitueerd dat nieuwe routes en

verbindingen ontstaan (Achter de Lange Stallen vormt de

verbinding tussen binnenstad en Chassépark) en bestaande

straten en routes opgewaardeerd worden (waaronder Akker-

straat, Stallingstraat en Houtmarktpassage/Oude Vest).

De plannen zijn niet gebaseerd op alleen ambities van de

VOF Achter de Lange Stallen. De plannen zijn ook een

vertaling van de ambities die de stad Breda heeft.

Ambities BredaIn de Visie Binnenstad 2030 kiest Breda er voor om het

centrum als toeristisch-recreatief product te versterken, de

binnenstad af te maken, in te zetten op behoud en verster-

king van de leefbaarheid, het centrum bereikbaar te houden

voor bestemmingsverkeer en in te zetten op duurzaamheid.

Om deze ambities in het algemeen te kunnen realiseren en in

het bijzonder het centrum van Breda als toeristisch-recreatief

product te versterken is het van belang om de wensen van

de consument en de ondernemers te kennen. En vervolgens

is het de vraag of de fysieke omgeving geschikt is of geschikt

gemaakt kan worden voor het realiseren van de ambities.

13

14

de consument behoefte houden aan het fysieke winkelen.

De trend is echter wel dat de consument vooral die steden

en winkelgebieden opzoekt waar, behalve dat het aange-

naam verblijven is, het aanbod compleet is. De consument is

veeleisend, goed geïnformeerd en mobiel. Hij kiest de win-

kellocatie met zorg op de combinatie van het beste aanbod

van winkels in combinatie met aantrekkelijke horeca in een

kwalitatief hoogwaardige en onderscheidende omgeving. De

consument is op zoek naar sfeer en beleving en combineert

winkelen en recreëren. De consument rijdt niet meer om

voor die ene winkel maar kiest voor totaal vermaak.

De consument wil wonen, winkelen en recreëren in de

binnenstad van Breda. Uit onderzoek van de VOF blijkt dat

het aantal mensen dat wil wonen in een appartement in de

binnenstad van Breda aanzienlijk is en dat deze groep zeer

divers is samengesteld. De gemeente Breda constateert in de

Woonagenda 2011 – 2012 eveneens dat er vooral behoefte

is aan woningen in landelijke en centrumstedelijke woon-

milieus.

Een veel gehoorde kreet is dat we geen (nieuwe) fysieke win-

kels meer nodig hebben omdat de consument steeds meer

online winkelt. Natuurlijk zijn de bestedingen via internet in

de afgelopen jaren explosief gegroeid. Van de totale winkel-

bestedingen gaat circa 10% via online. Dit is echter inclusief

bestedingen aan bijvoorbeeld reizen en telecom. Iets meer

dan de helft (51%) betreft echte productaankopen. Circa

7,5% wordt besteed aan kleding, de branchegroep waarvoor

de consument toch vooral de binnensteden opzoekt (bron:

Thuiswinkel.org). Dus online winkelen is zeker een factor

om rekening mee te houden. Maar ook in de toekomst blijft

Wensen consument

15

16

17

Winkelketens, en in het bijzonder de internationale mo-

deretailers, vragen steeds grotere winkeloppervlakten. Dit

onder andere om een compleet aanbod in een aantrekkelijke

winkelomgeving te kunnen aanbieden. Als gevolg hiervan

is de gemiddelde winkel sinds 2005 bijna 13% groter ge-

worden (bron: Locatus) en deze groei zet naar verwachting

en op basis van onderzoek (CBRE, The role of Real Estate in

a Multichannel World ) ook de komende jaren gestaag door.

Met name in onze binnensteden, en in het bijzonder in de

historische binnensteden, is het aanbod van dergelijke grote

winkelunits volstrekt onvoldoende. De gemiddelde winkel-

grootte in de Bredase binnenstad is circa 177 m2 (duidelijk

kleiner dan in vergelijkbare winkelsteden). Internationale

retailers kunnen met dergelijke oppervlaktes niet uit de

voeten. Ze zoeken winkels van 1.000 m2 of groter. Als Breda

aan die vraag niet kan voldoen is het gevolg een toenemend

risico dat de bestedingen afvloeien naar omliggende koop-

steden. Voor bijvoorbeeld kinderkleding van Zara naar

Tilburg is niet wat Breda zou moeten willen!

In Breda ligt dus een belangrijke uitdaging om deze schaal-

sprong te accommoderen, zonder daarbij overigens overal

grote ‘winkeldozen’ neer te zetten. De consument kiest

immers voor Breda vanwege de prachtige historische

binnenstad. Dus grootschaligheid moet hand-in-hand

gaan met sfeer en beleving.

Wensen ondernemers

18

19

We hebben te veel winkels in Nederland. Ook in Breda.

De leegstand is daarvan een bewijs. Maar de vraag is of

we wel voldoende winkels hebben op de juiste plekken.

De consument vraagt om een compleet aanbod van

winkels in een bijzondere aantrekkelijke en binnenstedelijke

omgeving. Bezoekersstromen hebben een grote aantrek-

kingskracht op winkelketens en vice versa. De druk op de

beste winkellocaties en vooral ook de concurrentie tussen

en binnen winkelgebieden neemt steeds verder toe. De

mindere winkellocaties verliezen meer en meer terrein en

voor een deel uiteindelijk hun winkelfunctie. De winkelmarkt

is daarmee vooral geworden tot een verplaatsingsmarkt. Het

is méér op minder plekken’. Met als gevolg herbestemming

als belangrijke opgave voor locaties die hun winkelfunctie

hebben verloren. De sterkste en grootste winkelsteden

hebben de gunst van de consument en moeten zich blijven

vernieuwen en versterken om tot de ‘winnaars’ te blijven

behoren.

Breda heeft de fysieke ruimte om zich te vernieuwen en

versterken in de vorm van de locatie Achter de Lange Stallen.

Deze locatie biedt de ruimte om in te spelen op de wensen

van retailer en consument. Tegelijkertijd kan een aantal

andere ambities gerealiseerd worden middels realisatie

van het plan Achter de Lange Stallen.

Fysieke omgeving

20

Hèt Momentum!In de loop der eeuwen heeft de binnenstad van Breda zich

steeds aangepast aan de trends en ontwikkelingen van die

tijd. Het beschermen van eigendommen en posities speelde

vaak een rol. Maar altijd heeft de handel en het ontmoeten

een centrale rol gespeeld. Elke stad en dus ook Breda is ont-

staan als marktplaats op een knooppunt van waterwegen.

De openbare ruimte en de gebouwen hebben zich steeds

aangepast aan de wijze waarop er door de eeuwen heen

handel is bedreven (wat we anno vandaag winkelen noe-

men) en mensen elkaar ontmoetten.

De binnenstad van Breda is ondermeer zo prachtig omdat

er al eeuwenlang op een integrale manier door partijen

met eigendomsposities aan de stad is gewerkt. Er is regie

gevoerd. Geen versnipperde kleinschalige ad hoc ontwikke-

lingen maar de (her)ontwikkeling van hele stadskwartieren

vanuit een duidelijke visie en ambitie om de stad gereed te

maken voor en aan te passen aan trends en ontwikkelingen.

Recente voorbeelden zijn de ontwikkeling van de Barones,

de Haven en ,t Sas. Aanleiding voor dergelijke ontwikke-

lingen vormen vragen van gebruikers naar meer ruimte of

andersoortige ruimte.

Waarmaken van ambities

21

22

De kansen en mogelijkheden voor integrale binnenstedelijke

herontwikkeling in Nederland zijn sinds de economische

crisis beperkt. Het vraagt forse financiële investeringen en

dergelijke ontwikkelingen hebben bovendien een lange

doorlooptijd. Van initiatief tot oplevering duurt het wel 10

tot 15 jaar. Ook over de ontwikkeling van Achter de Lange

Stallen wordt door gemeente en marktpartijen al jaren

nagedacht. Er is echter nu sprake van een momentum waar-

op veel van de voorwaarden die noodzakelijk zijn voor een

succesvolle ontwikkeling aanwezig zijn en ingevuld kunnen

worden.

• In Achter de Lange Stallen kunnen huurwoningen worden

gerealiseerd in verschillende prijssegmenten;

• Achter de Lange Stallen biedt de fysieke ruimte die ont-

breekt in de monumentale binnenstad voor winkels van

1.000m2 of groter;

• Een herontwikkeling van De Lange Stallen en het KPN-ge-

bouw is op zichzelf financieel niet haalbaar. In combinatie

met de ontwikkeling van het Molsterrein kunnen deze

gebouwen wel een nieuwe toekomst krijgen;

• De Akkerstraat en de Stallingstraat krijgen een opwaarde-

ring om dat ze historische kern, Achter de Lange Stallen en

Chassé met elkaar verbinden;

• Achter de Lange Stallen is de aanleiding om de Hout-

marktpassage op te waarderen. De achteruitgang richting

Kerkstraat wordt een volwaardige entree.

• De VOF is eigenaar van nagenoeg alle benodigde gronden

die nodig zijn voor realisatie van Achter de Lange Stallen;

• De VOF heeft ruime ervaring in de ontwikkeling en realisa-

tie van projecten zoals Achter de Lange Stallen;

• Achter de VOF staat een aannemer die ruime ervaring heeft

in de bouw van projecten zoals Achter de Lange Stallen;

• De VOF heeft de woningen, winkels en garage verkocht

aan gerenommeerde partijen, Syntrus Achmea Real Estate

& Finance en WonenBreburg. De verkoop is dus gegaran-

deerd. Deze partijen staan voor de exploitatie en de lange

termijn;

• De kopers zijn betrokken bij de planontwikkeling en

brengen hun kennis en ervaring met betrekking tot de

exploitatie in.

Regeren is vooruitzien. De doorlooptijd van een ontwikkeling

als Achter de Lange Stallen is lang. Na besluitvorming in de

Raad op basis van dit boek in combinatie met de steden-

bouwkundige visie is oplevering en opening van de eerste

winkels op z’n vroegst mogelijk eind 2017. Wachten tot

de economie zich heeft hersteld en dan pas actie nemen

is achter de feiten aanlopen. Als aan de vraag van retailers

en huurders van woningen tegen die tijd niet voldaan kan

worden in Breda zal de vraag zich verplaatsen naar andere

steden. Dus het is van het grootste belang om bij de tot-

standkoming van een dergelijk project een lange termijn

visie te hebben en ons niet te laten leiden door ‘de waan van

de dag’.

Het team van ontwikkelaar en kopers is er van overtuigd

dat er voldoende vraag van gebruikers is om de gebouwen

23

in Achter de Lange Stallen in te vullen. Daarbij worden de

plannen zo gemaakt dat er maximale flexibiliteit is om ook de

toekomstige ruimtevraag te accommoderen. Deze flexibili-

teit zit ondermeer in de vorm van de ruimtes waardoor de

ruimtes ook op andere manieren kunnen worden ingedeeld.

Flexibiliteit zit ook in de bruto plafond hoogte van de winkels

(circa 5 meter) die de ruimtes geschikt maakt voor andere

bestemmingen.

Uitgangspunt voor ontwikkelaar en eindbelegger van Achter

de Lange Stallen is dat de totale binnenstad van Breda

aantrekkelijk en onderscheidend dient te zijn. Alleen dan

is een stad toekomstbestendig. Dit gaat verder dan alleen

het winkelaanbod. Ook horeca, cultuur, hotels, parkeren en

openbare ruimte zijn hierbij van groot belang. Parallel aan de

ontwikkeling en realisatie van Achter de Lange Stallen zou

de VOF samen met haar partners graag willen werken aan

het ‘vermarkten’ van de binnenstad van Breda als totaal. ´City

making´ is van essentieel belang. Ontwikkelaar en eindbe-

legger zetten dan ook graag hun kennis en ervaring in en

nemen desgewenst het voortouw.

Op de navolgende pagina’s wordt het plan Achter de Lange

Stallen in detail toegelicht en onderbouwd.

24

Programma

winkels25

parkeren

wonen

26

Het winkelprogramma in Achter de Lange Stallen richt zich met name op

het huisvesten van grotere winkels. Maar daarbij wordt het programma zo

gesitueerd dat het winkelcircuit van de binnenstad als geheel verbetert waar-

door de bezoeker straks gemakkelijk zijn weg vindt en bijna automatisch een

langer traject aflegt, zonder twee keer hetzelfde stuk te hoeven lopen.

Winkels

27

28

4a 4b

Nieuwe winkelroute

Kerk

Stadhuis

29

Een nieuwe straat verbindt de Ginnekenstraat met de Kerk-

straat/Houtmarkt/Oude Vest en in het verlengde daarvan de

Halstraat. Door de aansluiting op de Halstraat ontstaat een

nieuwe route naar de Grote Markt. Dit betekent een nieuwe

impuls voor de Halstraat, die zich overigens de afgelopen

jaren al duidelijk ontwikkeld heeft. Ook de aanpalende

straten en stegen kunnen hierdoor een nieuwe impuls

krijgen. Door een nieuwe en meer prominente entree van

de Houtmarktpassage aan de Kerkstraat te situeren en de

zijuitgangen te sluiten wordt de verbinding Ginnekenstraat/

Houtmarktpassage/Kerkstraat ook aantrekkelijker gemaakt.

Afmaken winkelcircuit

30

Het thematische accent op de hoofdroute, de verbinding tus-

sen Ginnekenstraat en Oude Vest/Halstraat, is “International

fashion” met meerdere grotere trekkers en speciaalzaken in

het “mode en luxe segment”. Voor de invulling wordt vooral

gedacht aan spelers die acteren op een Europees schaal-

niveau. Aanbieders met vestigingen in binnen- en buitenland

vormen een aantrekkelijke straat van internationale allure in

het midden- en hogere marktsegment. Nu al heeft een groot

aantal internationale retailers aangegeven zich graag in het

project Achter de Lange Stallen te willen vestigen. Het lijdt

dan ook geen twijfel dat door deze ontwikkeling een nieuwe,

complementaire dynamiek kan worden gegeven aan het

kernwinkelapparaat van Breda. Het accent ligt op “nieuw-

komers”, maar ook zittende ondernemers die op zoek zijn

naar schaalvergroting kan tot op zekere hoogte (zie de af-

spraken in de Branche Advies Commissie) zo ruimte worden

geboden, hetgeen ook op de bestaande locaties weer kan

leiden tot een nieuwe dynamiek. Deze invulling wordt ook

bevestigd door onderzoek van BRO uit 2012.

Mode en luxe

31

Meerwaarde van monumenten

31CONCEPT

‘Achter de Lange stallen’ september 2013

D

C

A B

Voor delen van de winkels in blok B en C

wordt gezocht naar partijen die in staat

zijn om de ruimten in De Lange Stallen

op een bijzondere en aantrekkelijke

manier bij de winkel te betrekken. Dit

biedt het winkelend publiek een “unieke”

ervaring: misschien kent men de keten al

wel van elders, maar door haar monu-

mentale huisvesting in de Lange Stallen

is het toch onmiskenbaar de unieke,

Bredase vestiging. Een reden om terug

te komen naar Breda.

32

In het meest zuidelijke blok -gedeeltelijk gecombineerd met

de Lange Stallen- voorzien we een bijzondere foodbeleving,

een voor Breda en vooralsnog ook voor Nederland uniek

concept waarbij ‘vers’ en horeca worden samengebracht tot

een aantrekkelijk en levendig geheel in een aantrekkelijke

‘setting’. Versinkopen voor thuisbereiding en consumptie ter

plaatse onder één dak naar voorbeelden zoals die in diverse

landen om ons heen zijn te vinden in al lang bestaande (zoals

Ostermalmshallen Stockholm) danwel nieuw ontwikkelde

(zoals Eataly in bijvoorbeeld Turijn en New York) concepten.

Ook aanpalende branches op het gebieden van ‘food’

maken onderdeel uit van de totaalbeleving en zijn bij uitstek

geschikt om de integratie tussen het monument De lange

Stallen behalve ruimtelijk ook functioneel op een bijzonder

aantrekkelijke wijze te koppelen. De horeca opent zich mede

naar het plein die de verbinding vormt tussen Achter de

Lange Stallen en het Chassépark. Met een drankje zittend

op het terras, kijkend naar de mensen die voorbij lopen.

Misschien op weg naar de parkeergarage na een dagje

shoppen, of misschien juist vanuit de garage op weg

naar een leuk avondje in de stad.

Eten en drinken

33

34

In de Kerkstraat wordt in de nieuwe winkels aan de zijde van

de Houtmarktpassage gedacht aan een aantal bijzondere

speciaalzaken op het gebied van onder andere cadeaus,

persoonlijke verzorging en (woon-) accessoires. Op deze

wijze wordt aansluiting gezocht bij het bijzondere karak-

ter van de Halstraat. Nieuwe concepten die al dan niet al

vertegenwoordigd zijn in Nederland zouden hier een plek

kunnen krijgen en nadrukkelijk kunnen bijdragen aan een

volledige ‘doorbloeding’ van het nieuwe winkelcircuit en een

logische aansluiting op het karakter van de Halstraat en de

Veemarktstraat.

Kerkstraat (zijde Houtmarktpassage)

Het winkelprogramma in cijfers:

Totaal verhuurbaar oppervlak: ca. 26.000 m2 VVO

Totaal winkelvloeroppervlak: ca. 19.300 m2 WVO

Totaal aantal winkelunits: ca. 25-30 stuks

Ruim 80% van de winkelmeters wordt gerealiseerd in winkels die groter zijn dan 1.000 m2. Alle winkels hebben hun entree aan de straat. Met name de grote winkels hebben een groot deel van de winkel op de 1e verdieping. Daarmee is er op de begane grond ruimte hier en daar een kleinere winkelte realiseren en zo de straat aantrekkelijk en afwisselend te maken.

35

Het centrum van Breda telt 97.500 m² winkelruimte, verdeeld over 356 verkooppunten. De distributieplanolo-gische markt-

ruimte is door BRO in 2012 berekend op 36.000 m². BRO concludeert onder meer dat realisatie van het project een belangrijke

ruimtelijke versterking van de binnenstad betekent. De routing in de binnenstad wordt verbeterd en er ontstaat een betere

koppeling met het Chassépark. Om dit te realiseren zal het gebied voldoende kracht moeten krijgen door een stevig program-

ma (voldoende massa), enkele zogenaamde ‘trekkers’ en een bronpuntfunctie (parkeergarage). Het gebied zal zich met name

ruimtelijk en fysiek moeten onderscheiden van andere delen van de binnenstad, waarbij de gehanteerde kernbegrippen

‘verrassend en vertrouwd’ zijn. Functioneel zal het plan met name een versterking betekenen van de branchegroep mode &

luxe. Hier liggen nog versterkingsmogelijkheden, aangezien deze branchegroepen ten opzichte van vergelijkbare binnen-

steden zijn ondervertegenwoordigd. Juist ook in deze branches is de dynamiek groot en kent de winkelvoorraad in de

binnenstad van Breda onvoldoende mogelijkheden om deze te accommoderen. De ontwikkeling van Achter de Lange Stallen

moet als onderdeel van de totale ontwikkeling van de binnenstad gezien worden. Het A1 gebied, wordt uitgebreid. Tegelijker-

tijd zal er rekening mee gehouden moeten worden dat bepaalde delen van de binnenstad en omliggende aanloopstraten

verkleuren naar een andere functie. Een trend die al zichtbaar is in Breda maar ook andere steden. Bovenstaande wordt

bevestigd in de 2nd opinion van prof. Henk Gianotten van april 2013.

Ten behoeve van de regie op het vlak van binnen het plan te huisvesten formules zal een Branche Advies Commissie (BAC)

in het leven worden geroepen. De BAC bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, VOF Achter de Lange Stallen,

Kamer van Koophandel, Ondernemersvereniging Binnenstad Breda, BRO en de eigenaar van Achter de Lange Stallen Syntrus

Achmea Real Estate & Finance en ziet toe op een passende invulling van Achter de Lange Stallen. Zij doet dit door de door VOF

Achter de Lange Stallen concreet uitgebrachte voorstellen omtrent te contracteren partijen te toetsen aan de Retailvisie en het

Indicatief Branchepatroon. De BAC heeft een adviserend karakter.

Winkels c.q. formules die nog niet in het kernwinkelgebied van Breda voorkomen genieten in beginsel de voorkeur. Verplaat-

singen en doublures binnen het kernwinkelgebied worden evenwel niet uitgesloten, mits recht wordt gedaan aan de door de

Gemeente Breda geformuleerde speerpunten van beleid voor de binnenstad. Echter binnen het project zal niet meer dan 1/3

van het totale verhuurbare vloeroppervlak worden verhuurd aan verplaatsers vanuit het bestaande kernwinkelgebied. Van dit

percentage kan worden afgeweken indien en voorzover sprake is van een significante bijdrage aan de hierboven genoemde

doelstellingen.

De precieze afspraken over de samenstelling en het functioneren van de BAC zijn terug te vinden in de notitie ‘Branche Advies

Commissie Achter de Lange Stallen Breda’.

Op de volgende pagina is een indicatieve verkaveling van de winkels opgenomen. Deze verkaveling kan wijzigen op basis van

de gesprekken met potentiele gebruikers. Wijzigingen blijven wel binnen de geest en ambities van de branchering, dus met

name ruimte bieden aan de benodigde schaalsprong doch gelardeerd met kleinschaliger winkelunits.

36

P parkeer ingang auto’s

W entree wonenF entree fietsenstallingP parkeer ingang personen

entree winkels

H entree horeca

P

PW H

W

W

W

W

W

W

W

F

F

F

W

entree expeditieEX

EX

EXN

Concept verkaveling begane grond

37

1N

Concept verkaveling 1e verdieping

38

Wonen

Het realiseren van woningen boven winkels levert een grote

bijdrage aan maatschappelijk relevante zaken als sociale

controle, diversiteit in het straatbeeld en spreiding van

drukte gedurende elke dag van de week. Niet alleen voor de

toekomstige bewoners van deze woningen, maar ook voor

de binnenstad als geheel, maakt het woonprogramma een

belangrijk deel van het plan uit.

Op dit moment bevinden zich in de Lange Stallen 54 wonin-

gen. Deze worden vervangen door nieuwe woningen. De

nieuw te realiseren woningen in het project zijn een integraal

onderdeel van het plan en passen bij de groeiende vraag van

woonconsumenten die graag binnenstedelijk wonen. De wo-

ningen worden gerealiseerd in zowel de bestaande gebou-

wen Lange Stallen en het KPN-gebouw als in de nieuwbouw.

Met name de woningen in de nieuwbouw zijn gesitueerd

rondom centrale daktuinen. Alle woningen beschikken

over goede bergruimte en volwaardige buitenruimte. In het

complex zijn publieke, collectieve en private ruimten duide-

lijk gescheiden, de entrees van de woongedeelten fungeren

als visitekaartje voor de bewoners en vrijwel alle woningen

hebben zowel een publieke zijde als een rustige zijde.

In combinatie met de monumentale bebouwing, de zorg-

vuldig vormgegeven collectieve binnentuinen én voldoende

parkeergelegenheid in de ondergelegen garage staan deze

kwaliteiten garant voor een aantrekkelijk en uniek woning-

aanbod dat garant staat voor tijdloos en zorgeloos wonen

in het hart van Breda.

De doelgroep voor de woningen is als volgt samengesteld:

- één en tweepersoons huishoudens

- dinky’s (double income, no kids)

- empty nesters

- vitale senioren

Het woonprogramma in cijfers:

Het plan telt in totaal 148 woningen in diverse groottes,

types en huurcategorieën

Totaal aantal woningen: ca. 148 stuks

Gemiddelde woninggroottes: variërend van <80 tot

>100 m2 gebruiksoppervlak

Aantal kamers per woning: variërend van 2 tot 4

kamerappartementen

39

40

41

Het woonprogramma is tot stand gekomen op basis van een grondige analyse van enerzijds de locatie en anderzijds de

prognoses van de Bredase woningmarkt op basis van woningbehoefte, doelgroepanalyse en demografische ontwikkelingen.

Hierbij is gebruik gemaakt van recente rapporten van onder meer RIGO en de Provincie Noord-Brabant en tevens de modellen

van PRIMOS en het Socrates-woningmarktsimulatiemodel. Voorgenoemde rapporten en modellen hebben als input gediend

voor de door ABF Research uitgevoerde locatie specifieke woningbehoefte prognose.

In de termen van woonmilieus valt de locatie in het woonmilieu “centrum stedelijk”, wat relatief maar een zeer klein deel be-

helst van de Bredase woningmarkt. Dit maakt het plan als woonmilieu uniek. Door de ligging aan de rand van de binnenstad

nabij het Chassépark en het Wilhelminapark profiteert de locatie ook van de nabijgelegen kenmerken van de woonmilieus

“buiten-centrum” en “groenstedelijk”. Onderstaand de demarcatie in woonmilieus zoals door ABF Research gehanteerd.

(bron: ABF Research 2011)

42

Uit de analyse van ABF Research blijkt dat de woningbehoefte (nieuwbouwraming) voor meergezinswoningen (appartemen-

ten) in het woonmilieu “centrum stedelijk” tot 2020 geraamd wordt op maximaal 300 woningen. Maar door de ligging van

de locatie én het planontwerp (o.a. daktuinen) heeft het ook kenmerken van de zeer gewenste woonmilieus “buiten centrum”

en “groenstedelijk”, waarvoor een zeer grote woningbehoefte wordt voorzien. Hiermee mag gesteld worden dat de woning-

behoefte voor enkel het centrum stedelijke woonmilieu als ondergrens gehanteerd dient te worden voor de locatie.

In relatie tot het aantal woningen welke voorzien is in het plan, en de reeds onttrokken 54 wooneenheden van de Lange Stal-

len, komt de feitelijke toevoeging van het aantal woningen in het centrum stedelijke woonmilieu uit op slechts 94 woningen.

Hiermee moet geconcludeerd worden er voldoende opnamecapaciteit is in de Bredase woningmarkt voor het woonprogram-

ma van het plan.

Verder heeft de analyse geleid tot een keuze voor meergezinswoningen in de huursector met huurklassen zowel boven als

onder de liberalisatiegrens, gericht op (vooral) één- en tweepersoonshuishoudens, zowel jongeren/senioren als starters/door-

stromers, allemaal met een “stedelijke” leefstijl. Een dergelijke propositie sluit aan bij de kwaliteiten van de plek, voorziet in een

duidelijke behoefte in Breda en is bovendien –kijkend naar het verwachte overige nieuwbouwaanbod in de gemeente in de

komende jaren- uniek. Het zijn woningen waar de markt én de locatie om vragen.

In onderstaande tekeningen vindt u een indicatie van de situering en de differentiatie van de woningen, een en ander is nog

in wijzigingen onderhevig.

43

N

indicatieve verkaveling retail en horeca

Wonen Breburg (87 woningen)

SAREF (61 woningen)

C17

18

C24

D69

B 20

Verdeling partijen en aantal woningen

44

N

C

A

B

D

2 kamer appartement

3 kamer appartement

4 kamer appartement

Verdeling aantal kamers

45

N

C

A

B

D

80 m2 gbo

90 m2 gbo

100 m2 gbo

Gemiddeld oppervlak per woonblok

46

Parkeren Met als uitgangspunt de geldende parkeernormen en reke-

ning houdend met beperkingen als gevolg van het bouwen

tussen historische panden is gekozen voor een 3-laagse

ondergrondse parkeergarage met circa 950 parkeerplaatsen.

Dit is inclusief de parkeerplaatsen in de bestaande Hout-

marktgarage. Daarmee is de locatie fysiek maximaal uitgenut.

Het plan biedt verder plaats aan ca. 500 fietsparkeerplekken

in een inpandige fietsenstalling aan de zuidzijde van de

Lange Stallen.

47

48

Stedenbouw en verkeer

49

50

Zoals ook aangegeven in de leeswijzer in hoofdstuk 1 van dit

boek is in een separaat document de stedenbouwkundige

ontwerpvisie en beeldkwaliteit voor de ontwikkeling van

Achter de Lange Stallen vastgelegd. In deze visie is een uitge-

breide analyse gemaakt van de historie en stedenbouwkun-

dige context. Op basis hier van is de stedenbouwkundige

visie ontwikkeld, worden de stedenbouwkundige ontwerp-

principes benoemd, wordt de beeldkwaliteit gedefinieerd en

worden de principes voor transformatie van De Lange Stallen

beschreven en het KPN-pand. Hieronder is een korte,

feitelijke, beschrijving van de plankaart opgenomen

en wordt de bereikbaarheid toegelicht.

De plankaart laat een aantal zaken zien:

Routes en verbindingen• Bestaande routes worden doorgetrokken en/of krijgen

en kwaliteitsimpuls als gevolg van het situeren van

programma (Akkerstraat, Stallingstraat);

• Nieuwe verbindingen worden gecreëerd (boog tussen

Ginnekenstraat en Oude Vest, doorbraak Houtmarkt-

passage richting Kerkstraat, doorbraak in De Lange

Stallen richting Chassé park).

Inpassen bestaande gebouwen• De Lange Stallen wordt gerestaureerd en ruimtelijk en

functioneel geïncorporeerd. Het gebouw krijgt een

woon- en retailbestemming;

• Het KPN-pand wordt deels behouden. Door een deel

nieuwbouw toe te voegen ontstaat een carré met een

alzijdige oriëntatie ten behoeve van wonen en winkelen.

GebouwenEr ontstaan 4 nieuwe bouwvolumes; blok A tot en met D.

De Lange Stallen is functioneel onderdeel van de blok B en C.

Openbare ruimteOp typisch Bredase wijze verbreden de straten zich tot een

plein. De blokken A, B en C zijn gesitueerd rondom dit plein.

Stedenbouw

51

Keizerstraat

Houtmarktpassage

Ginnikenstraat

Akkerstraat

Stallingstraat

14

2114

6

7

9.

22

11

N

Plankaart

C

A

B

D

52

AanrijrouteDe Wilhelminasingel wordt ingezet als centrale aankomst-

en vertrekroute met vervolg via de Vierwindenstraat.

Hiermee ontstaat de mogelijkheid om de Keizerstraat een

eenrichtingsfunctie voor autoverkeer te geven, wat leidt tot

minder verkeer op de Oude Vest en op het noordelijk deel

van de Keizerstraat. De barrièrewerking met het Chassé-

terrein wordt zo verminderd, terwijl op termijn ook de

mogelijkheid ontstaat om de Keizerstraat verkeersluw

in te richten.

De bestaande route op de Keizerstraat voor fietsers,

busvervoer en bevoorradingsverkeer met bestemming

in dit gebied blijft wel in 2 richtingen gehandhaafd.

ParkerenTer plaatse van het bestaande Molsparkeerterrein wordt

een nieuwe garage gerealiseerd die wordt gekoppeld met

de bestaande parkeergarage onder de Houtmarktpassage.

De entree van de parkeergarage is gelegen aan de Keizer-

straat. Vanuit de parkeergarage wordt een goede centrale

publieksentree gerealiseerd. Deze publieksentree ligt op

het scheidingsvlak tussen het Lange Stallen-gebouw en de

nieuwbouw. Het publiek komt centraal in het project boven

en ervaart op deze manier de monumentale Lange Stallen

in volle glorie. Vanuit de garage zijn ook diverse toegangen

naar de bovenliggende woningbouw voorzien

Er is, mede vanwege de toekomstige inrichtingskwaliteit

van de openbare ruimte, gekozen voor een gecombineerde

in-/uitrit van de parkeergarage aan de zuidzijde van de

Keizerstraat. De entree is gelegen in het monumentale Lange

Stallengebouw en is op maaiveldniveau toegankelijk.

Via deze entree wordt over in de achtergelegen

nieuwbouw gelegen hellingbaan de ondergrondse

parkeergarage bereikt.

Verkeer

53

ExpeditieDe logistieke voorzieningen zijn binnen het plan op twee

wijzen geregeld:

• Inpandige logistieke ruimte;

• Bevoorrading via maaiveld binnen de gemeentelijke

venstertijden.

In blok B is een inpandige laad- en losruimte gesitueerd

(zie tekening begane grond op pagina 37). Dit zogenaamde

loadingdock heeft een inpandige opstalruimte voor twee

gelede vrachtwagens, waarvan één exclusief ten behoeve

van het bevoorraden van het KPN-gebouw en één opstal-

ruimte ten behoeve van het bevoorraden van blok B.

Blok A en C hebben geen inpandige opstelruimte voor

vrachtwagens. De bevoorrading van de winkels in blok A

wordt via de reguliere venstertijden voorzien via de

nieuwe straat tussen de Ginnekenstraat en de Oude Vest

op vergelijkbare wijze als dat nu de winkels aan de Ginneken-

straat worden bevoorraad. Dit principe geldt ook voor enkele

nieuw te realiseren winkelunits (‘afzoomers’) op de kop van

de Houtmarktpassage (zijde Kerkstraat) en voor de units

gelegen aan de Ginnekenstraat.

Blok C kan worden bevoorraad via een laad- en loszone

aan de Keizersstraat.

54

Primaire aanrijroute via Vierwindenstraat

55

D

C

A B

De Boog

56

D

C

A B

D

C

A B

De toeloopstraten

57

D

C

A B

De Lange Stallen

58

D

C

A B

KPN-gebouw en Houtmarktpassage

59

D

C

A B

Het Plein

60

TekstVOF Achter De Lange Stallen

VormgevingSNGP.nl

Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend.