BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ, SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ ĐẢM BẢO AN SINH XÃ HỘI

Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng

I. Khái quát tình hình thị trường 1. Tình hình chungSau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế

đất nước, thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế, ở cả 2 đầu tầu lớn nhất cả nước là TP. Hồ Chí Minh (từ đầu năm 2009) và Hà Nội (từ đầu năm 2011). Sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu hết các phân khúc của thị trường; số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch và hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Nhiều doanh nghiệp BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trường suy thoái, không bán được hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Những yếu kém, thiếu lành mạnh và không ổn định của thị trường BĐS bộc lộ rõ nét nhất kể từ đầu năm 2011 tới nay, cùng với thời gian hơn 2 năm rơi vào bất ổn của thị trường. Sau những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP.Hồ Chí Minh năm 2007, tại Hà Nội năm 2009 đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển thị trường BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Dư nợ tín dụng BĐS cũng tăng nhanh trong giai đoạn này, tổng dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2009 tăng 36% so với cùng kỳ năm 2008, cuối năm 2010 tăng gần 24% so với cùng kỳ năm 2009. Việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương cũng khá dễ dãi, thiếu căn cứ và nhu cầu, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo trên giấy tăng vọt và hỗn loạn thông tin dự án trên thị trường, tạo nên những đô thị bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của xã hội. Dư nợ tín dụng BĐS cũng tăng nhanh trong giai đoạn này, tổng dư nợ tín dụng BĐS cuối năm 2010 tăng gần 24% so với cùng thời kỳ năm 2009; đến cuối năm 2012...

Thị trường BĐS đã và đang là tâm điểm chú ý do khả năng ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế (cần nhắc lại khởi nguồn khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là bởi tác động từ vỡ bong bóng thị trường BĐS của Mỹ). Thị trường đóng băng không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, việc làm cho người lao động trong lĩnh vực liên quan... Tình hình tồn kho vật liệu xây dựng, nhất là xi măng, gạch ốp lát, sứ vệ sinh... theo đó cũng tăng lên. Một số

doanh nghiệp rơi vào tình trạng thua lỗ, phá sản đã làm ảnh hưởng rất lớn đối với nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế của đất nước.

2. BĐS và những khó khăn của doanh nghiệpThị trường BĐS năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh

nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho “khủng” và gánh nặng cho năm 2013.

Theo số liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp). Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên quan (trực tiếp hay gián tiếp) tới BĐS thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể của năm 2012 (cụ thể theo số liệu thống kê của Bộ Công Thương, xét theo lĩnh vực và ngành nghề hoạt động kinh doanh chính thì tỷ lệ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và doanh nghiệp công nghiệp sản xuất sản phẩm vật liệu xây dựng phải dừng hoạt động trong cả năm 2012 tăng 20% so với năm 2011).

Doanh nghiệp trong nước hết vốn (nói cho đúng là bị “cắt” vốn, bởi phần lớn là vốn vay từ ngân hàng), trong khi sản phẩm tồn kho hàng loạt. Đã có nhiều thời điểm, nhất là giai đoạn cuối năm 2012, chúng ta đặt nhiều hy vọng vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài để vực dậy thị trường, ít nhất trong giai đoạn nửa đầu năm 2013 như hiện nay. Thực tế, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ nửa cuối năm 2012 trở đi là khá lớn. Theo Bộ Kế hoạch – Đầu tư, cho đến hết năm, đã có 389 dự án đầu tư nước ngoài trog lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng số vốn đầu tư lên tới 49,8 tỷ USD. Dẫu trong số này đã có tới 85 dự án phải giải thể giữa chừng và 5 dự án hết hạn với tổng vốn đầu tư 5 tỷ USD, nhưng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS vẫn chiếm tỷ lệ tương đối, vào khoảng 23,32% tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tuy vậy, tác động của những nguồn vốn đầu tư này đối với thị trường hầu như là con số 0; bởi lẽ đa số các vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS tập trung vào phân khúc cao cấp (vốn là thế mạnh của các nhà đầu tư nước ngoài) như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp… Trong khi đó, ai cũng biết rằng trên thị trường BĐS nước ta hiện nay, phân khúc này đã rơi vào trạng thái bão hòa từ lâu, dẫu đóng băng nhưng giá vẫn đứng ở mức cao, khó tìm đầu ra cho thị trường trong tình hình suy thoái kinh tế đang diễn ra.

Như vậy, cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, khi mà giai đoạn thanh khoản giữa năm không còn xa nữa. Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc hay gặp khó khăn về đầu ra do suy thoái kinh tế.

3. Nguyên nhân thực trạng

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực tại bất ổn trên thị trường BĐS hiện nay, trong đó có thể chỉ ra những nguyên nhân chính sau:

- Khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi nguồn từ Mỹ năm 2008, xuất phát từ vỡ bong bóng thị trường BĐS của nền kinh tế lớn nhất thế giới này) tác động tới kinh tế trong nước, làm cho khả năng đáp ứng của kinh tế trong nước cũng như khả năng chi trả của người dân giảm sút.

- Thị trường BĐS của nước ta vốn dĩ có sự phát triển tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch, không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào; nhiều doanh nghiệp có ít, hoặc thậm chí không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính, không phải là ngành nghề kinh doanh chính cũng tham gia kinh doanh BĐS. Lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng thực trạng.

- Nguồn cũng BĐS vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường. Cơ cấu hàng hóa phát triển mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu thực của xã hội. Các doanh nghiệp tập trung đầu tư nhiều vào phân khúc cao cấp, diện tích lớn; trong khi khả năng đáp ứng tài chính của phần lớn người dân có nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc giá rẻ, diện tích vừa phải. Sự mất cân đối đó dẫn đến thực tế thị trường căn hộ cao cấp rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp, trong khi thị trường căn hộ giá rẻ vẫn rất thiếu.

- Hệ thống tài chính BĐS yếu và chưa hoàn thiện. Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân (khách hàng); chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp cũng như người dân trong tạo lập nhà ở. Lãi suất cho vay ở mức cao và kéo dài cũng là một trong những yếu tố gây khó khăn đối với vay nợ BĐS thời gian qua.

- Sự yếu kém về mặt quản lý nhà nước đối với thị trường cũng là nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến tình trạng bất ổn hiện nay; trong đó, trước hết phải kể đến trách nhiệm của các cơ quan Trung ương có liên quan đến quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Thể hiện rõ nhất là chưa kịp thời hoàn thiện thể chế để quản lý, kiểm soát cũng như điều tiết được thị trường, bảo đảm cho thị trường phát triển ổn định và bền vững. Chưa làm tốt công tác dự báo sớm tình hình thị trường để có giải pháp xử lý kịp thời.

Tiếp nữa là đối với các cơ quan quản lý trực tiếp là các chính quyền địa phương vốn có trách nhiệm trực tiếp trong việc cho phép đầu tư, giao đất. Không chỉ thực hiện cấp phép đầu tư tràn lan, không theo kế hoạch quy hoạch, thậm chí vượt quá thẩm quyền cho phép, mà trong quá trình thực hiện cũng chưa làm tốt quy định về thanh tra kiểm tra, chưa kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến đô (quá 24 tháng sau khi có quyết định cho phép đầu tư mà không triển khai dự án), các dự án bỏ trống đất đai không sử dụng quá 12 tháng (theo quy định của Luật Đất đai).

Ngoài ra, cũng còn phải kể đến sự buông lỏng của các cơ quan chức năng trong việc kiểm soát hoạt động cũng như tính minh bạch của các Sàn giao dịch BĐS. Giá cả BĐS biến động không đúng với giá trị thực một phần cũng do hoạt động của các Sàn giao dịch

chưa tuân thủ đúng quy định, thậm chí một số Sàn giao dịch lớn còn cố tình vi phạm quy định làm méo thị trường, nhưng vẫn không bị phát hiện hay phát hiện chậm, không cương quyết xử lý khi phát hiện ra vi phạm. Về quy định đối với mô hình sàn giao dịch BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần phải hoàn chỉnh, thiết chế lại cho phù hợp.

II. Những hệ quả từ sự bất ổn của thị trường bất động sản1. Tác nhân gây bất ổn nền kinh tếCó hai lý do để khẳng định sự bất ổn của thị trường BĐS là tác nhân quan trọng

góp phần gây nên sự bất ổn của nền kinh tế: Thứ nhất, lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế; thứ hai, chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại của ngân hàng.

Thị trường bất động sản (BĐS) liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

Khi thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

Việc phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,... từ đó tạo chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển làm tăng khối lượng giao dịch hàng hóa BĐS, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước thông qua thu các loại thuế có liên quan.

Chính vì vậy sự bất ổn thị trường BĐS tác động không nhỏ đến sự ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, tác nhân chính gây bất ổn nền kinh tế do BĐS gây ra là việc lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và số nợ xấu của thị trường này trong các ngân hàng:

a. Lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế

Theo số liệu của Bộ Xây dựng vừa có báo cáo mới nhất về tình hình thị trường BĐS năm 2012 trình Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội là nơi mà có nhiều dự án BĐS lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường BĐS cả nước, cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất. Tổng hợp chưa đầy đủ từ 50 địa phương về tồn kho cho thấy kết quả như sau:

- Về nhà ở: tồn kho 42.230 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng);

- Văn phòng cho thuê: tồn kho 92.800 m2 sàn;

- Trung tâm thương mại: tồn kho 98.407 m2 sàn;

- Đất nền nhà ở: tồn kho 7.922.485 m2 (792,2 ha);

- Đất thương mại khác: tồn kho 1.951.033 m2 (195,1 ha);

- Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.Riêng ở Tp.HCM: báo cáo từ 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại, 300.071 m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho 14.070 tỷ đồng.

Còn theo số liệu của bộ phận nghiên cứu thuộc Quỹ đầu tư Dragon Capital con số hàng tồn kho căn hộ để bán lên đến 70.000 căn ở cả TP.HCM và Hà Nội chưa tính đến tồn biệt thự, liền kề, số tiền tồn kho ước tính 200 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, con số căn hộ tồn kho đã thực sự là con số chính xác cuối cùng, vẫn còn đặt ra nhiều hoài nghi cho nhà đầu tư. Thực tế có rất nhiều trường hợp bán ảo. Nhiều doanh nghiệp đưa ra giao dịch nhưng họ cũng có thể bán cho chính nội bộ để nội bộ của họ vay tiền tiếp tục cuộc chơi. Và chính hàng tồn kho ảo này mới gây chết cho thị trường BĐS. Cần thấy rằng hàng tồn kho hiện nay không phải chỉ là hàng không bán được, mà còn phải kể đến hàng bán cho các đại lý mà không tới tay người dân cũng phải coi là hàng tồn kho. Ngoài ra, do đặc điểm của tồn kho BĐS khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải dừng do không có đầu ra, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được, vì vậy, số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu trong báo cáo. Số căn hộ tồn kho từ năm 2011 đến năm 2012 lại tiếp tục được nối dài thêm những con số khi chỉ số giao dịch gần như đóng băng trên nhiều phân khúc. Năm 2013 con số vẫn bấp bênh trong sự chờ đợi chuyển biến của nhiều nhà đầu tư mà với nhiều người có lẽ BĐS còn gặp khó.

Vốn đầu tư những năm vừa qua đã bị hút vào lĩnh vực BĐS lớn làm tăng bong bóng BĐS, gây ra tình trạng thiếu vốn phát triển sản xuất, kinh doanh. Kết quả là, sản xuất hàng hoá giảm, lạm phát tăng, nền kinh tế thiếu tiền (do vốn quay vòng chậm) và giảm đà tăng trưởng, số việc làm giảm, lãi suất tăng. Mặt khác các doanh nghiệp chuyển

sang kinh doanh BĐS không còn dồn sức phát triển ngành nghề sản xuất, kinh doanh chính (thực tiễn 2007 – 2011 đã cho thấy điều đó). Hệ quả là, hàng hoá tăng giá, việc làm giảm, năng lực kinh tế quốc gia suy yếu, lạm phát bị cộng hưởng, kinh tế đình đốn, tình hình an sinh xã hội bị tác động tiêu cực.

b. Chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại của ngân hàng:

Thị trường BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng bởi đồng hành với tồn kho, nợ xấu trong BĐS cũng tăng cao. Nợ xấu BĐS tại Việt Nam bắt đầu từ việc thị trường này phát triển quá nóng, trong khi các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng. Khi thị trường BĐS chững lại, thanh khoản chậm và giảm giá mạnh, khả năng nợ BĐS trở thành nợ xấu rất cao.

Năm 2011, tổng dư nợ cho vay BĐS là 348.000 tỷ đồng, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỷ đồng (theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia).

Theo dự đoán BIDV đã trở thành ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay xây dựng - hơn 42.000 tỷ đồng. Tiếp theo đó là Ngân hàng Vietinbank - 41.000 tỷ đồng. Cả hai ngân hàng này đều có tỷ lệ cho vay BĐS và xây dựng chiếm 14% trong tổng dư nợ. ACB và Sacombank cũng nằm trong danh sách "top 10". Nhưng chiếm tỷ lệ cao hơn hẳn trong tổng dư nợ lại là những ngân hàng nhỏ như Phương Nam, Phương Tây, Đông Á - 26%. Còn SHB cũng có tỷ lệ cho vay xây dựng và BĐS chiếm đến 18% tổng dư nợ cho vay. Rõ ràng, những tỷ lệ trên không thể được coi là an toàn so với điều mà các ngân hàng thường tuyên bố - tỷ lệ an toàn cho phép chỉ từ 3-5%. Theo đó, có khả năng đến 50% nợ BĐS và xây dựng đang có nhiều triển vọng trở thành nợ khó đòi. Cũng trong báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực BĐS và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147 nghìn tỷ đồng, bằng khoảng 73% dư nợ BĐS được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011. Nếu so với con số điều chỉnh của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tỷ lệ này chiếm 42%. Như vậy, nếu tính đúng và đủ trên cơ sở con số 348.000 tỷ đồng dư nợ BĐS mà Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia công bố, khoản dư nợ BĐS của 10 ngân hàng trên phải là 254.000 tỷ đồng, chứ không chỉ là 147.000 tỷ đồng theo báo cáo của ngân hàng.

Bộ Xây dựng cũng đã có một số trích dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến 31/10/2012, tổng dư nợ BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Trong đó:

- Vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất 14.957 tỷ đồng, giảm 3% so với thời điểm cuối năm ngoái.

- Vay xây dựng khu đô thị 36.926 tỷ đồng, tăng 40,3 %;

- Vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê 29.273 tỷ đồng, giảm 10,9 %;

- Vay sửa chữa, mua nhà để ở, để ở kết hợp cho thuê 49.587 tỷ đồng, tăng 6,0 %...

- Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS. Riêng dư nợ tín dụng BĐS tại Hà Nội khoảng 23,7%. Còn tại TP.HCM, cho vay BĐS chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ BĐS toàn quốc. Cụ thể, số dư nợ này được Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết khoảng 85.000 tỷ đồng. Theo đó, số nợ này chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn. Riêng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (vay mua nhà để ở, mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp…) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh BĐS.

Qua số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho rằng, có thể thấy tỷ trọng dư nợ BĐS sản đang thay đổi theo hướng hợp lý và tích cực. Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Ngày 28/2 vừa qua số liệu của thanh tra Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tỉ lệ nợ xấu giảm mạnh còn 6% vừa được công bố, vào thời điểm quý III/2012, tỉ lệ nợ xấu theo nhiều công bố vẫn đang loanh quanh trong khoảng 8,6%. Cách thức nào khiến con số nợ xấu sụt giảm mạnh chỉ sau một thời gian ngắn cũng lại là một câu hỏi chứa đựng nhiều bất ngờ. Vì quá trình xử lý nợ xấu BĐS sở dĩ vẫn chưa mang lại kết quả như mong muốn và con số thực của nợ xấu vẫn chưa được xác định chính xác. Ngoài ra, việc phân loại các khoản nợ chưa được làm rõ cũng là trở ngại lớn khiến quyết tâm giải quyết nợ xấu của nền kinh tế lâm vào bế tắc.

Việc giảm tỷ lệ trên theo một số phân tích và nhận định có thể là do các ngân hàng thương mại (NHTM) đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro, được cho là lý do chính giúp nợ xấu có xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua. Song mức giảm từ giải pháp này là bao nhiêu, thực tế vẫn chưa có chuyên gia hay đơn vị nào đưa ra được con số cụ thể.

2. Mối quan hệ của thị trường vốn và tài chính đến thị trường bất động sảna. Thị trường bất động sản với thị trường tài chính- tiền tệ

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên TT BĐS, các giá trị cũng như quyền về BĐS được đem trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v... giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Thị trường tiền tệ - tín dụng là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tiền tệ - tín dụng, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm và lãi suất cho vay ở mức cao sẽ gây khó khăn cho các nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn. Từ đó không chỉ nhà đầu tư BĐS khó triển khai dự án mà ngay cả người có nhu cầu mua cũng khó thực hiện được mong muốn. Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không chỉ bị sức ép từ cả hai phía vốn đầu vào và tiêu thụ hàng hóa đầu ra mà còn chịu thêm áp lực về thời hạn giải chấp các khoản vay đến hạn. Điều này chứng tỏ TT BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, TT BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay.

b. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán

BĐS gần như là mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính này càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế có những bước tiến tích cực, của cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Đã có những thời điểm xã hội xem BĐS như một phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh (phổ biến là đô la Mỹ). Xu hướng tăng giá BĐS cũng là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày càng một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống.

Ra đời từ giữa năm 2000, TTCK mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà còn có khả năng mang lại nguồn lợi nhuận đáng kể trong thời gian ngắn. Trong khoảng 6 năm hoạt động đầu tiên, TT này chưa nhận được nhiều sự quan tâm của các tác nhân trong nền kinh tế. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của TTCK từ nửa cuối năm 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên TTCK thực sự trở thành sự lựa chọn luôn được đưa ra cân nhắc cùng với BĐS. Thậm chí tại nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khoán còn là lý do để rời bỏ tài sản nhà đất đang nắm giữ (đặc biệt với các quyết định cá nhân).

Tương quan giữa TT BĐS và chỉ số TTCK

Giá BĐS Vn-IndexNăm 2007 Tăng mạnh Giảm mạnhNăm 2008 Giảm mạnh Giảm mạnhNăm 2009 Tăng mạnh Tăng mạnh Năm 2010 Giảm Giảm Năm 2011 Giảm mạnh Giảm mạnh

Năm 2012 Giảm mạnh Giảm mạnh

Bảng trên cho thấy, quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán ở Việt nam không thực sự rõ ràng . Các hoạt động có khi cùng chiều, có lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi TTCK rơi vào trạng thái suy giảm, cả lượng giao dịch và mức giá trên TT BĐS đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư Việt Nam.

Về lý thuyết, thị trường chứng khoán tăng có thể là cơ hội cho những doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ sàn. Các công ty địa ốc đồng thời cũng có thể dễ dàng hơn trong việc dùng cổ phiếu để thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn còn quá nhỏ so với địa ốc nên việc kéo thị trường BĐS đi lên là gần như không hy vọng.

Hơn nữa mối liên kết giữa thị trường bất động sản và chứng khoán ở Việt Nam chưa có dấu hiệu rõ rệt. Chẳng hạn như năm 2007 và năm 2009, bất động sản đi lên không phải do chứng khoán thăng hoa mà là do chủ yếu là cung tiền.

Theo một số phân tích, giá cổ phiếu tốt lên, về cơ bản không trực tiếp cứu thị trường bất động sản. Nhưng khi giá tăng, cổ phiếu mà các nhà đầu tư đang nắm giữ cũng sẽ tăng giá, dẫn đến thu nhập của họ từ chứng khoán sẽ tốt lên. Ở thị trường thứ cấp, rất có thể họ đem đầu tư lại và làm thị trường bất động sản khởi sắc.

Nếu thị trường chứng khoán khởi sắc dần, khả năng vay vốn từ doanh nghiệp bất động đã niêm yết có khả năng tốt hơn. Thế nhưng điều này còn phụ thuộc vào sức khỏe của từng doanh nghiệp và liệu các nhà đầu tư có rót thêm vốn vào địa ốc hay không. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết còn có thể hứng chịu tác động kép khiến hầu hết cổ phiếu ngành này đều giảm mạnh. Theo thông kê hiện hơn 20% số doanh nghiệp trên sàn niêm yết có giá cổ phiếu giảm 50-80%, có 52% số doanh nghiệp có giá cổ phiếu giảm 30-50%.

Thị trường chỉ quay trở lại khi có sự linh hoạt của hệ thống ngân hàng đối với tín dụng bất động sản và phụ thuộc vào các gói giải cứu của Chính phủ.

3. Những ngành nghề chịu tác động bởi thị trường bất động sản a. Doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản

Trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp).

Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp (năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp); trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1%.

Mặc dù trong năm 2012 các chỉ số về tình hình kinh tế vĩ mô có tín hiệu ổn định, lạm phát được kiềm chế, lãi suất cho vay đã giảm đáng kể so với cuối năm 2011, nhưng

các doanh nghiệp ngành xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn thách thức lớn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn "thoát" khỏi thị trường BĐS nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng "siết" nợ BĐS với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó ngân hàng đã… lỡ định giá quá cao.

b. Một số Doanh nghiệp ngành xây dựng và công nghiệp có liên quan đến bất động sản

Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của ngân hàng, lan tỏa, tác động mạnh đến tình hình hoạt động của các doanh nghiệp ngành xây dựng gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hàng trang trí nội thất... Thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng; các doanh nghiệp thiếu vốn nghiêm trọng cho sản xuất và đầu tư phát triển nhưng không đủ chuẩn để có thể tiếp cận tín dụng, lãi suất cho vay tuy đã giảm nhưng vẫn còn ở mức cao…, nhiều doanh nghiệp không dám vay.Nhiều doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất của các nhà máy, sản lượng sản xuất và tiêu thụ đạt thấp, lượng tồn kho lớn, kinh doanh không hiệu quả. Một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, không tự cân đối được nguồn trả nợ các khoản đã vay để đầu tư.

Báo cáo của NHNN thì 6 ngành kinh tế mà nợ xấu tập trung chủ yếu với con số đến cuối tháng 6/2012 là gần 96.000 tỷ đồng, chiếm đến 80,49% tổng số nợ xấu của toàn nền kinh tế.

Cụ thể, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 4,33% dư nợ của ngành và 22,5% tổng nợ xấu của toàn hệ thống. Các con số tương tự của kinh doanh bất động sản và hoạt động dịch vụ là 7,83% và 19,25%; của bán buôn, bán lẻ, sửa chữa ô tô xe máy và xe có động cơ là 4,16% và 18,52%; của vận tải, kho bãi là 11,61% và 11%.

Theo đánh giá của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia những ngành sản xuất có sản lượng suy giảm tập trung chủ yếu vào các ngành nghề có liên quan lĩnh vực xây dựng - bất động sản. Cụ thể, thống kê 10 tháng so với cùng kỳ năm 2011, sản lượng xi măng giảm 5,1%; thép tròn giảm 9,8%; thép thanh, thép góc giảm 5,2%; kính thủy tinh giảm 17,3%; gạch xây bằng đất nung giảm 4,9%; gạch lát ceramic giảm 3%; điều hòa nhiệt độ giảm 14,1%.

Do đó, cơ quan này cho rằng, chính sách trong thời gian tới cần nhanh chóng đẩy mạnh những biện pháp làm gia tăng tổng cung và tổng cầu của nền kinh tế. Điều ưu tiên là phải tăng cường hơn nữa những hỗ trợ nhằm giải quyết hàng tồn kho cho doanh nghiệp và khơi thông nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế.

4. Tác động với đời sống người dân:

a. Người lao động hoạt động trong lĩnh vực xây dựng hoặc sản xuất vật liệu xây dựng (mất việc);

Ðứng trước tình hình khó khăn của đất nước hiện nay, nhiều doanh nghiệp phải phá sản hoặc thu hẹp sản xuất, các doanh nghiệp xây dựng tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới cũng như trong thực hiện các công trình dở dang, do việc thu xếp vốn của chủ đầu tư tại hầu hết các công trình đều không kịp thời, không đủ vốn nên giá trị dở dang, công nợ của doanh nghiệp tại các công trình rất lớn. Việc thiếu vốn và nợ đọng tại các công trình không những làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng mà còn ảnh hưởng đến thu nhập và đời sống của người lao động… số người lao động bị mất việc làm và thiếu việc làm tăng.

b. Sự bất ổn của xã hội trước việc vỡ bong bóng thị trường bất động sản.

Sự nổ vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản, sẽ dễ dẫn đến khủng hoảng tài chính và suy thoái của nền kinh tế, vấn đề bất ổn xã hội.

Cùng với hàng loạt vụ vỡ nợ, bán tháo..., căn bệnh đói vốn của thị trường bất động sản dường như đang vào giai đoạn trầm kha nhất. Đặc biệt khi Chính phủ thực hiện các giải pháp để thực hiện mục tiêu nghị quyết 11, trong đó chỉ đạo trên lĩnh vực tài chính ngân hàng hạn chế cho vay phi sản xuất. Vì vậy nó khiến cho bất động sản đóng băng, giá nhà đất bị kéo xuống, các dự án nhà đất không được triển khai… Một số nhóm người tham gia buôn bán trên thị trường mà động cơ chính vẫn là làm giá để bán tháo hàng ra thu tiền trả nợ. Và khi làm giá không thanh khoản được đã khiến nhiều đại gia phải cay đắng chấp nhận tuyên bố vỡ nợ.

Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất. Tình trạng vỡ nợ tràn lan, Doanh nghiệp phá sản, người lao động mất việc làm góp phần gây nên tỉ lệ thất nghiệp gia tăng. Nhiều vụ việc bị khởi tố về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, đe dọa ,đòi nợ thuê cũng đã diễn ra vừa qua gây bất ổn xã hội. Nhiều người khi bị bắt vì vỡ nợ hàng trăm tỷ đồng mới đây, cũng thừa nhận trước cơ quan điều tra rằng, phần lớn tiền vay của người này hiện giờ đang nằm trong bất động sản.  

II. Các giải pháp tháo gỡ1. Sự tác động của chính sách Nhà nước tới thị trường bất động sảnThị trường BĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai và chính sách

tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ BĐS... làm cho thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chính sách đã hạn chế dòng tiền vào BĐS và khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang chịu tác động mạnh mẽ từ các chính sách của chính phủ, cụ thể là thực hiện nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công,... đã làm giảm nguồn cung cho

thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.

2. Một số chính sách đã ban hành thời gian gần đây và những bất cập của nó tác động đến thị trường BĐS

Điển hình là việc ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP, ngày 13/8/2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường. Không ít chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã phải đối mặt với chồng chất khó khăn và nguy cơ thua lỗ.

Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP, ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở, và Thông tư 16/2010/TT-BXD, ngày 1/9/2010 hướng dẫn Nghị định 71 lại khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn.

Theo đó, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án. Nghị định này cho phép 20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng cơ sở đã được khởi công. 80% căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua một sàn giao dịch BĐS nhất định. Phản ứng tức thời của các nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ đợi.

Thông tư 13/2010/TT-NHNN, ban hành ngày 20/5/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS từ mức 150% lên 250%, đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện.

Trước những rủi ro của nền kinh tế, ngày 24/02/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP. Nội dung cơ bản của Nghị quyết này là một số giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội. Nghị quyết 11 có 7 nội dung cơ bản, trong đó có hai nội dung ảnh hưởng mạnh nhất đến thị trường BĐS là chính sách về tiền tệ và tài khóa. Thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp BĐS tăng cao.

Ngoài ra, nguồn tín dụng còn được ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán. Đối với chính sách tài khóa Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này nhiều dự án đầu tư của Nhà nước bị đình hoãn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Ngày 01/03/2011, Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN. Theo đó, tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Tín dụng phi sản xuất gồm 3 lĩnh vực chính là: tín dụng BĐS, đầu tư chứng khoán và tiêu dùng. Trong đó, thực tế vay để đầu tư BĐS chiếm hơn 90% tín dụng phi sản xuất. Với quy định này nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tư BĐS, thậm chí phải tích cực thu hồi nợ để đảm bảo tỷ lệ theo quy định.

Tín dụng BĐS bị siết, khiến nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Hệ thống ngân hàng cũng đang phải đối phó với một tình huống “lưỡng nan”. Ngân hàng buộc phải thu hồi vốn cho vay đầu tư BĐS trong khi đó các doanh nghiệp lại đang gặp khó khăn và không có khả năng chi trả.

 Ngoài ra, thị trường BĐS luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai sẽ bị tác động.

Trước khó khăn của các ngân hàng và thị trường BĐS do quy định về tỷ lệ tín dụng phi sản xuất quy định bởi Chỉ thị 01, ngày 14/11/2011 NHNN ban hành Văn bản số 8844/NHNN-CSTT. Nội dung đáng chú ý của văn bản này là việc loại trừ 4 nhóm tín dụng thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất theo Thông tư 01.

Trong đó có 2 nhóm đáng chú ý nhất là: (1) Tín dụng cho vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở, mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay; (2) Tín dụng cho việc xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Động thái này đã tạo ra một “cửa” rộng cho ngân hàng có thể tiếp tục giải ngân cho các dự án dở dang. Đây là “liều thuốc” có thể làm hồi sinh có rất nhiều dự án đang khát vốn.

Ngày 07/01/2013 mới đây chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ : Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương: Rà soát, đánh giá lại nợ xấu; nợ xấu trong bất động sản, nợ xây dựng cơ bản… đã thể hiện tính cấp bách và quyết tâm của chính phủ. Dự thảo Thông tư của NHNN cho vay hỗ trợ mua nhà theo Nghị quyết 02/NQ-CP có thể góp phần tháo gỡ khó khăn cho người dân khi tiếp cận với nguồn vốn rẻ mua nhà.

Đây cũng là những tín hiệu đầu tiên về hàng loạt chính sách có tính đột phá sẽ được thực thi trong năm 2013 đề xuất Quốc hội và Chính phủ thông qua, để thực hiện để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Đặc biệt Bộ Xây dựng đang tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đến địa phương đối với

phát triển đô thị và thị trường BĐS, bảo đảm cho thị trường này phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Cùng với việc đề xuất nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, tổng kết Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về Thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi hoặc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12, theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

3. Một số kiến nghị, đề xuất cụ thể tháo gỡ khó khăn thị trường BĐSa. Về chính sách tài khóa

- Xem xét huy động vốn từ trái phiếu công trình để tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng nhằm giải quyết tồn kho của các DN. Tức là dung biện pháp kích tổng cầu nền kinh tế, tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm hàng hóa. Vào thời điểm thông thoáng đó, chứng khoán có thể hỗ trợ được phần nào cho thị trường bất động sản.

c. Về chính sách thuế

Gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng  đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán; giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đối với những căn hộ dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 trong thời hạn 12 tháng, kể từ 1/7/2013.

b. Cơ cấu khoản nợ và hàng hóa bất động sản nhằm giải quyết hàng tồn kho

Các tỉnh - thành phố cần triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; lập chương trình phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn của địa phương cũng như đưa chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêu chính trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đưa vào Nghị quyết của cấp ủy và thông qua Hội đồng nhân dân để thực hiện.

Điều chỉnh cơ cấu thị trường nhằm lấy lại thăng bằng cán cân cung - cầu được bắt đầu từ chính việc rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, BĐS. Theo đó, dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đã, đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương thì tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn; cho phép Chủ đầu tư tổ chức khai thác kinh doanh, không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép.

Các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển

khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Những dự án nhà ở tồn kho không bán có thể xem xét chuyển đổi sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại...

Bên cạnh đó, các địa phương có tồn kho BĐS lớn phải hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch và đề nghị Chính phủ xem xét để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên.

Kiến nghị Chính phủ cho phép cơ cấu lại nợ đối với doanh nghiệp bất động sản như chủ trương cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong thời gian vừa qua; áp dụng cơ chế chính sách về tiền tệ, tín dụng và lãi suất đối với lĩnh vực bất động sản như với lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

Có thể xem xét chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội được thế chấp quyền sử dụng đất của dự án, hoặc sử dụng chính dự án (tài sản hình thành từ vốn vay) để vay vốn đầu tư xây dựng...

d. Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các dự án dở dang

Nhà nước xem xét hỗ trợ bằng giải pháp sớm thực hiện đầu tư Hạ tầng kỹ thuật và Hạ tầng xã hội ( trừ trường hợp đó là trách nhiệm của chủ đầu tư) tại các khu đô thị để "đáp ứng" nhu cầu của người mua nhà. Đồng thời, cơ quan chức năng cần thực hiện thanh tra kiểm toán tài chính của chủ đầu tư và từ đó sẽ có biện pháp cụ thể đối với từng trường hợp.

Ngoài ra việc giãn, giảm Thuế VAT và nộp tiền sử dụng đất để "tháo gỡ khó khăn" cho thị trường BĐS - đây là một giải pháp hỗ trợ tài chính của Chính phủ cho các chủ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nếu cơ quan chức năng không kiểm soát được dòng tiền "chảy" vào "túi" của các chủ đầu tư và không kiểm soát chất lượng sản phẩm hoặc tiến độ thực hiện của chủ đầu tư, thì người mua nhà vẫn là bên lãnh hậu quả tồi tệ phát sinh từ "chủ quan" của chủ đầu tư, cụ thể là khi chủ đầu tư: "chây ỳ" không thưc hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với lý do hạch toán "lỗ"; hoặc không thực hiện đúng cam kết với khách hàng về tiến độ và/hoặc chất lượng với "lý do khó khăn về tài chính" (người mua nhà trên giấy và không được quyền giám sát việc thi công xây dựng). Khi đó, hệ lụy sẽ xảy ra là người mua nhà.

Do đó, bất kỳ một giải pháp nào được đưa ra để "cứu" các chủ đầu tư BĐS mà thiếu sự kiểm soát "nghiêm minh của cơ quan chức năng Nhà nước, thì sẽ không có tác dụng.

e. Đa dạng dòng vốn

Hiện nay, theo đánh giá của hầu hết chuyên gia kinh tế thì dòng vốn chảy vào thị trường BĐS nói chung và các dự án phát triển nhà ở nói riêng chủ yếu thông qua DN BĐS, nhà đầu tư cá nhân mà nguồn vốn này phần lớn là sự tài trợ, cho vay từ hệ thống ngân hàng thương mại, một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho DN thông qua việc mua cổ phiếu

hoặc trái phiếu do DN phát hành. Với cấu trúc đang áp dụng như hiện nay thì áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Vì vậy, thị trường luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả DN, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại. Mô hình này không còn phù hợp với quy mô ngày một lớn của thị trường BĐS Việt Nam và tiềm ẩn những nguy cơ đổ vỡ cho thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng thương mại.

Chính vì vậy cần nghiên cứu giải pháp kêu gọi dòng vốn ngoại. Chỉ cần một tập đoàn lớn của nước ngoài đã có GDP bằng cả nước Việt Nam với hàng trăm tỷ USD. Làm thế nào hút dòng tiền này đến Việt Nam? Điều quan trọng là phải bảo vệ được nguồn vốn của nhà đầu tư, để họ hiểu rằng tiền của họ không bị mất đi mà có khả năng sinh lời. Do đó cần có công cụ để hút nguồn vốn này vào thị trường bất động sản Việt Nam. Các bộ, ngành phải tạo điều kiện tối đa cho nó, trong đó khung pháp lý đóng vai trò cực kì quan trọng trong việc mở đường cho dòng vốn vào Việt Nam.

Nghiên cứu thành lập và tạo hành lang pháp lý các Quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ dùng cho mục đích phát triển nhà ở xã hội, vì đây cũng là công cụ cần thiết cho thị trường nhà ở và bất động sản. Dùng công cụ rộng rãi hơn, huy động vốn toàn dân, để toàn dân đầu tư vào các hình thức quỹ như vậy, mời cả nhà đầu tư nước ngoài tham gia quỹ đó. Đây sẽ là kênh huy động vốn rất tốt mà các nước đã thực hiện.