Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in · 2020-05-11 · een rem is gezet op de te...

Trendanalyse woningcorporatiesDuurzaam de toekomst in

Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties

Redactie:drs. L.A. Goossens-Kloek RAF.A.J. van Kuijck RA RO EMIAmr. drs. R.P. Wiersma

Auteurs:M. de Jong MScH.E de Winter V.V. Jongbloed MScE.J.N. Jungheim RA MScN.C. Meerkerk MScA.W. Pinas MScdrs. J. Schot RAdrs. M. Trouwborst RA CISA R.R.M. van der Knaap MScJ.C. van der Wal MScS.E. van Gijzen MScM. Warning AA

De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte.

De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen.

Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever.

In deze uitgave is gebruik gemaakt van foto’s van Ronald Tilleman en copyright ligt bij hem.

© Deloitte, december 2015

3 Deloitte Insight: trendanalyse woningcorporaties

Voorwoord

De wereld van en waarin woningcorporaties opereren is sterk in beweging en staat in de maatschappelijke belangstelling. Dit geldt zowel voor de sector als geheel, voor de individuele woningcorporaties, de toezichthouders en zeker ook voor de accountants. Deze toegenomen aandacht heeft verschillende oorzaken.

Factoren belangstelling woningcorporaties

Maatschappelijke aandachtOp 30 oktober 2014 heeft de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar eindrapport “Ver van huis” gepresenteerd. De enquêtecommissie heeft onderzoek gedaan naar diverse incidenten in de sector en is onder andere op zoek gegaan naar het antwoord op de vraag: “hoe deze incidenten konden gebeuren”. De enquêtecommissie onderkent in de beantwoording van deze vraag vier thema’s: Gedrag, Governance, Geld en Grenzen. Naar aanleiding van de enquête is een aantal voorstellen gedaan en zijn maatregelen getroffen om woningcorporaties meer te laten terugtreden naar de kerntaken, het versterken van het intern en extern toezicht en het nadrukkelijker geven van een rol aan de huurders en de gemeenten.

Veranderingen in wetgevingDe veranderingen in de wetgeving zijn talrijk. Onderstaand een verloop van de afgelopen jaren rondom een aantal ontwikkelingen:

Van regeerakkoord naar wet

Vanuit het bovenstaande zijn woningcorporaties hard aan de slag met de implementatie van de implicaties van de Woningwet in haar organisatie. De implicaties zijn groot en bepalen in hoge mate de bestuurlijke agenda. Woningcorporaties moeten zich onder meer (her)bezinnen op een aantal activiteiten (Splitsing DAEB versus Niet-DAEB), verdienmodel (Passend toewijzen), sturing (Marktwaarde en Assetmanagement) en aanpassen spelregels en richtlijnen (bijvoorbeeld investeringsstatuut).

Oktob

er 2

012

rege

erak

koor

d

April 2

013

com

miss

ie Dek

ker

Augus

tus 2

013

afsp

rake

n AED

ES-k

abin

et

Sept

embe

r 201

4 CIE

. De G

aay F

ortm

an

Eind

2014

par

lemen

taire

enqu

ête

Begi

n 20

15 1e

Kam

er &

AM

VB

1 ju

li inv

oerin

g won

ingw

et

Febr

uari

2013

woo

nakk

oord

Mei

2013

uitg

elekt

e mei

nove

lle

Juni

2014

nov

elle n

aar k

amer

Najaar

201

4 be

wegin

g na

ar ka

mer

Decem

ber 2

014

nove

lle in

2e K

amer

19 ju

ni BTI

V + 1e

MR.

Janu

ari 2

016

nieu

w toez

icht

4

Financiële situatie en continuïteitWoningcorporaties en andere sociale verhuurders moeten vanaf 2013 verhuurderheffing betalen. De verhuurderheffing kost woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector in 2014 ruim € 1,1 miljard. Dat bedrag loopt op tot € 1,7 miljard in 2017. Woningcorporaties zullen naar verwachting hierdoor minder kunnen investeren, hun bedrijfskosten verlagen en huren verhogen. Door de economische crisis hebben tal van woningcorporaties ook stevig moeten afboeken op koopwoningen en grondposities. Door het terugtrekken naar de kerntaak is het aantal verdienmogelijkheden voor woningcorporaties afgenomen. Hiertegenover staat dat de risico’s als gevolg van beperken van bouwactiviteiten door woningcorporaties afgenomen lijken te zijn. Ook hebben woningcorporaties de voorbije jaren meer mogelijkheden gekregen om huren te verhogen. Of dit laatste gelet op de doelgroep een duurzaam en hanteerbaar model blijkt te zijn, is de vraag.

Maatschappelijke opgave Uit een onderzoek van de NOS en een onderzoek van de Woonbond en Aedes blijkt dat circa 550.000 huishoudens te veel verdienen om in een sociale huurwoning te wonen. Tevens blijkt dat nog eens ruim 330.000 huurders eigenlijk te duur wonen in relatie tot hun inkomen. Zij krijgen daardoor meer huurtoeslag. Ruim een kwart van alle huurders is scheefwoner. Dit zijn zowel mensen die in een te goedkoop huis wonen, als huurders in een te dure woning. Voeg daar nog eens bij de huisvesting van de statushouders en de reeds bestaande wachtlijsten en het mag duidelijk zijn dat er spanning is op de woningmarkt, wat vraagt om een duidelijke vastgoedstrategie. Database jaarstukken woningcorporatiesWelke effecten hebben bovenstaande zaken - vastgoedsituatie, bezuinigingen, aanpassing werkterrein en aanpassing wetgeving - op de financiële positie en het functioneren van woningcorporaties? Is hier al iets van te zien of moet een belangrijk deel van de effecten nog plaatsvinden in de toekomende jaren? Op basis van een database met jaarrekeningen van woningcorporaties van de afgelopen jaren, hebben wij de financiële cijfers van de woningcorporaties op een rij gezet, geanalyseerd en vertaald naar boodschappen voor de aankomende periode. Het gaat hierbij om de jaren 2012, 2013 en 2014. Hierbij hebben wij gebruikgemaakt van de cijfers zoals deze in de gedeponeerde jaarrekeningen bekend zijn.

Dit houdt in dat we een deel van de woningcorporaties niet in onze beschouwingen hebben kunnen meenemen, omdat deze woningcorporaties haar jaarstukken niet publiceert, slechts een verkorte jaarrekening publiceert of de relevante data niet (volledig) in haar jaarstukken heeft opgenomen. Voor een nadere toelichting omtrent de data verwijzen wij naar hoofdstuk 2 (kengetallen en algemene informatie).

In deze Deloitte Insight geven wij op basis van de beschikbare en verzamelde informatie inzicht in de kengetallen en trends voor woningcorporaties.

De kengetallen geven een goed beeld van het financiële reilen en zeilen van de woningcorporaties. In hoofdstuk 1 (samenvatting en conclusies) vindt u een beschouwing van de belangrijkste ontwikkelingen en constateringen. In de opvolgende hoofdstukken geven wij inzicht in de ontwikkeling van de belangrijkste thema’s, zoals deze door ons zijn geselecteerd, te weten: kengetallen en algemene informatie (hoofdstuk 2) huren en verkopen (hoofdstuk 3), ontwikkeling exploitatielasten (hoofdstuk 4), kasstromen (hoofdstuk 5), ontwikkeling vastgoed (hoofdstuk 6), ontwikkeling vermogen (hoofdstuk 7), voorzieningen (hoofdstuk 8), schulden (hoofdstuk 9), vennootschapsbelasting (hoofdstuk 10) en Wet Normering Topinkomens (WNT) (hoofdstuk 11).

Wij wensen u veel leesplezier en nieuwe inzichten toe.

Frank van Kuijck Segmentleider woningcorporaties DeloitteDecember 2015


Hoofdstuk 1: Samenvatting en conclusies 6

Hoofdstuk 2: Kengetallen en algemene informatie 9

Hoofdstuk 3: Huren - woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk 14

Hoofdstuk 4: Exploitatielasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen 19

Hoofdstuk 5: Kasstromen - steeds meer bewuste sturing en aandacht 27

Hoofdstuk 6: Vastgoed - focus ligt op marktwaarde waardering - objectgegevens op orde krijgen 39

Hoofdstuk 7: Vermogen - vermogens stijgen, ongerealiseerde deel neemt toe! 49

Hoofdstuk 8: Voorzieningen - woningcorporaties keren terug naar kerntaken 55

Hoofdstuk 9: Leningen - afname portefeuille en risico’s 60

Hoofdstuk 10: Vennootschapsbelasting - hoe te waarderen en de onzekerheden te managen? 65

Hoofdstuk 11: Wet Normering Topinkomens - effect WNT zichtbaar 70

Inhoudsopgave


6

Hoofdstuk 1: Samenvatting en conclusies

Algemeen• Indetrendanalysezijnvoordeboekjaren2012,2013en2014devolgendeaantallenwoningcorporaties

opgenomen respectievelijk 389, 380 en 374. Op onderdelen wijkt het aantal voor de trendanalyse gebruikte woningcorporaties hiervan af als gevolg van het ontbreken van bepaalde specifieke data en/of door het feit dat de jaarrekening niet is gedeponeerd dan wel er een verkorte jaarrekening is gedeponeerd. Gezien de omvang van de populatie in relatie tot het totaal aantal woningcorporaties, achten wij de conclusies evenwel representatief voor de gehele woningcorporatiesector.

• Nietallewoningcorporatieshebbenvoldaanaandewettelijkeverplichtingomdejaarrekening(tijdig)tedeponeren. Een aantal woningcorporaties heeft geen of een verkorte jaarrekening gedeponeerd.

• Uitdetrendanalyseisgeblekendatdewoningcorporatiesnogeenopgavehebbenomdeverplichteinformatiein de jaarrekening op te nemen conform de wettelijke voorschriften.

Exploitatie: bezuiniging op onderhoud en personeel• Dehurenzijnoverdevoorbijejarenduidelijkgestegen.Doordeinkomensafhankelijkehuurverhoginghebben

woningcorporaties de huren kunnen verhogen met gemiddeld: - 2013: 4,2% - 2014: 4,8%• Gemiddeldehuurniveausvoorwoningcorporatieswijken–naardevijfonderkenderegio’s-gemiddeldnietveel

van elkaar af, met uitzondering van de regio Noord West. Daar is het huurniveau hoger dan in andere regio’s. Dit wordt veroorzaakt door de woningmarkt in deze in deze regio.

• Deexploitatielastenvanwoningcorporatieszijntenopzichtevandeindexin2012met2,9%(2013)respectievelijk 13,7% (2014) gestegen. Deze stijging is geheel het gevolg van de sectorale heffingen.

• Deheffingenbedragencirca20-25%vandetotaleexploitatielastenvanwoningcorporaties.• WoningcorporatieszijneringeslaagdomdebedrijfslastenperVHEmindertelatenstijgendandeheffingen:

+1,6% (2013) en +11,5% (2014).• Voorgaandehoudtindatwoningcorporatiesaanzienlijkhebbenwetentebezuinigenopandereexploitatielasten

zoals personeel en onderhoud.• Deonderhoudslastendalengemiddeldbijna5%intweejaartijd.Hierbijisdedalingbijdekleinste

woningcorporaties (< 1.000 eenheden) het meest opvallend te noemen: van € 1.438 (2012) naar € 1.160 (2014). Dit is een procentuele afname van bijna 20%.

• Hetaantalfteoverdevoorbijedriejarenneemtafmetruim9%.Depersonelekostendalenmetbijna6%.• Hetisduidelijkdathetaantalfteenookdepersonelekostenhetmeestdalenc.q.afnemenbijdegrotere

woningcorporaties. Bij de kleinere woningcorporaties is zelfs een toename van aantal fte per VHE waarneembaar, vermoedelijk doordat de ‘rek’ uit de bezetting is door toename van taken en activiteiten.


Kasstromen: positieve kasstromen worden ingezet om te kunnen aflossen• Hetaantalwoningcorporatiesdatindejaarrekeningverantwoordingaflegtopbasisvandedirectemethode

is toegenomen van 20% (2012) naar ruim 58% in 2014. Vermoedelijk is de verplichte weergave in de Verantwoordingsinformatie (dVi) op basis van directe methode sinds 2013 hier aanleiding voor.

• Corporatiesnemennognietallerelevanteinformatieinhetkasstroomoverzichtop.Deanalyseophetkasstroomoverzicht kan nog aanzienlijk aan kracht en inzicht winnen.

• Corporatiesrealiserenpositieveoperationelekasstromenoverdevoorbije3jaren.Deoperationelekasstroomisafgenomen per VHE door de toename van de heffingen.

• Bijdeinvesteringskasstroomiswaarneembaardatereentoenamevanverkopenheeftplaatsgevondenendatereen rem is gezet op de te plegen investeringen dan wel het investeren in nieuwe projecten.

• Veelwoningcorporatieskijkenofzijkunnenkomentot(extra)aflossingen.Ditbeeldismetnamebijdegroterewoningcorporaties meer zichtbaar.

• Deintrestcoverageratio(ICR)isover2014lageruitgevallendandeICRover2013.DeICRbijkleinerewoningcorporaties is hoger dan bij de grotere woningcorporaties.

• Circa90%vandeonderzochtewoningcorporatiesvoldoetaandedoorhetWSWgesteldeICR.• Extrahurenenbezuinigingenzijnaangewendvoorbetalingvanheffingenenaflossingen.

Vastgoed: focus ligt op marktwaarde waardering – objectgegevens op orde krijgen • Detoegepastewaarderingsgrondslagenbijwoningcorporatiesverschillennogaanzienlijk. Over 2014 bestaat het volgende beeld: - 43% van de woningcorporaties past historische kostprijs toe; - 43% van de woningcorporaties neemt de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag voor haar vastgoed; - Ruim 13% van de woningcorporaties hanteert marktwaarde. Het aantal woningcorporaties dat deze

grondslag toepast, is toegenomen ten opzichte van 2012.• DebedrijfswaardeperVHEin2014islagerdanin2013.Dezedalingwordtvermoedelijkveroorzaaktdoordat

woningcorporaties de stijging van de kosten (inclusief de verhuurderheffing) niet hebben kunnen opvangen met de inkomensafhankelijke huurverhoging. We zien bij de grootste woningcorporaties een lichte stijging.

• DebedrijfswaardeperVHEinMidden-NederlandisdehoogstevanNederland.• Degrondpositiesvanwoningcorporatieszijnalsgevolgvanafboekingenenexitstrategieaanzienlijkinwaarde

afgenomen ten opzichte van 2012. Vermoedelijk zal hier ook een verband zijn met de aanwijzingen van de toezichthouder om posities van de hand te doen.

• Corporatiesdiewaarderenopmarktwaardehebbeneensignificanthogereigenvermogen.Devraaginhoeverredit vermogen gerealiseerd kan en zal worden, dient nader te worden toegelicht in de jaarrekening.

• Demarktwaardevandewoningenligtbijna100%hogerdandegepresenteerdebedrijfswaarde.• Dooreenwetswijzigingzijnwoningcorporatiesmetingangvan2016verplichtomtegaanwaarderen

op marktwaarde. Dit is geen sinecure. Er zal met name aandacht moeten bestaan voor kwaliteit van de vastgoedgegevens.

• Demarktwaardezorgtinhetalgemeenvooreentoenamevanheteigenvermogen.Eendeelhiervanzalnooitgerealiseerd worden door toepassing van het eigen beleid van een woningcorporatie. Laat duidelijk zien wat de verschillen zijn ten opzichte van de gehanteerde uitgangspunten bij de marktwaarde versus de eigen prestatie, waardoor de afwijkingen ontstaan en wat hiervan de financiële impact is.

• Projectactiviteitenzijndevoorbijejarenduidelijkafgenomen.Focusligtnuopprofessionaliseringvanhetvastgoedbeheer en het op orde krijgen van vastgoed objectgegevens.

• Dewaarderingvandewoningenverkochtondervoorwaarden(VOV)opdebalansstijgeninprijsoverdevoorbije jaren.

• Hetaantalwoningendateenlabelkrijgtvoorverkoopondervoorwaardenwordtbevrorenenkenteenafnemende tendens.

8

Vermogen - schulden en voorzieningen: toename van het ongerealiseerd vermogen in de sector• 60%vandewoningcorporatieshanteertalswaarderingsgrondslagvanhetvastgoeddeactuelewaarde

(bedrijfswaarde of marktwaarde).• Heteigenvermogen(gerealiseerdenongerealiseerd)vanwoningcorporatiesdieactuelewaardetoepassenis

circa 3 keer zo hoog als bij woningcorporaties die dit niet toepassen.• DeimplementatievandenieuweWoningwet,deherbezinningvandevastgoedstrategieendenieuwe

prestatieafspraken met huurdersorganisatie en gemeenten noodzaken tot het maken van keuzes op de kwaliteit van het woningbezit. Woningcorporaties beschikken over een omvangrijk (eigen) vermogen dat de afgelopen jaren is toegenomen en met waardering op marktwaarde verder zal groeien. In de toekomst is het van belang om de benodigde financiële ruimte te vinden, rekening houdende met passend toewijzen, zodat het noodzakelijke onderhoud en investeringen in het bezit blijvend is geborgd.

• Desolvabiliteitbijwoningcorporatiesdiehunvastgoedwaarderentegenactuelewaardeiscirca14%hogerdanbij woningcorporaties die historische kostprijs toepassen.

• Deschuldperverhuurbareeenheidvandetop25woningcorporatiesiseveneensgemiddeld€2.000hogerdanvoor de totale groep.

• Deverhoudingenomvangtussenhetgerealiseerdeversusongerealiseerdedeelvanheteigenvermogenbedraagt circa 20% versus 80%. Deze verhouding lijkt constant te blijven.

• Circa55%vandewoningcorporatiesheefteenvoorzieningonrendabeleinvesteringenenherstructurering(hierna: ORT). De omvang van deze voorzieningen (2014: € 1,4 miljard) is aanzienlijk afgenomen (circa 30%) ten opzichte van 2012 (€ 2,0 miljard). De daling is veroorzaakt door afnemende projectactiviteiten en verdere beheersing van de projectportefeuille.

• Doorkritischebeschouwingvandeformatie–medealsgevolgvandenoodzakelijkebezuinigingen–neemtdepost reorganisatievoorzieningen tot en met 2013 aanzienlijk toe en daarna verder af. Dit hangt samen met de terugloop van het aantal fte’s.

• Woningcorporatieslijkenkritischgekekentehebbennaarpositiesinverbindingen/deelnemingen.Degetroffenvoorzieningen op deze deelnemingen zijn toegenomen, vermoedelijk vanwege stopzetten van activiteiten of beëindigen van deelname.

• Overdeperiodevandezetrendanalyseisteziendathetaantalwoningcorporatiesdatderivatenbezit,metcirca15% afneemt. Ditzelfde beeld geldt voor het aantal woningcorporaties dat kostprijs hegde-accounting toepast.

• IndeperiodevandezetrendanalyseisdeleningportefeuilleduidelijkafgenomenoptotaalalsookperVHE. Vennootschapsbelasting: toename van onzekerheden • Oorspronkelijkeinzetvandeministerwas€500miljoenVPB-heffingperjaarmetingangvanhetjaar2008.• DoordevormingvanondermeerdeHerbestedingsreserveistotenmet2011geenofzeerbeperkt

vennootschapsbelasting betaald.• Eriseenforseopbouwgeweestvanteverrekenenverliezenmethetmogelijkerisicovan‘verliesverdamping’.• Defiscalewinstennementoe.• Taxplanningwordtsteedsbelangrijkervanwegemogelijkuitstroomvanmiddelen.Woningcorporatiesdenken

na over onder meer afwaardering van vastgoed én het vormen van onderhoudsvoorzieningen• Erbestaatonduidelijkheidoverdeeffectenvanbepaaldefiscalekeuzen(afwaarderingenenhetvormenvaneen

onderhoudsvoorziening). De onzekerheid op de fiscale positie voor de vennootschapsbelasting neemt hierdoor toe.

WNT: effecten zijn goed zichtbaar• DeWNTisinwerkinggetredenmetingangvan1januari2013• Vergoedingenvoortopfunctionarissenzijnin2014gedaaldtenopzichtevan2013• In2014isdoorwoningcorporatiesmeergebruikgemaaktvanhetovergangsrechtdanin2013omdatper2014

de beloningsstaffel in werking is getreden. Meerdere reeds zittende functionarissen bleken boven de maximale beloning van de staffel te zitten.


De woningcorporatiesector in cijfers1

Tabel 1: de woningcorporatiesector in cijfers

Hoofdstuk 2012 2013 2014Aantal woningcorporaties 389 380 374Aantal woongelegenheden 2,4 miljoen 2,4 miljoen 2,4 miljoen Jaarhuur 3 € 11,3 miljard € 11,9 miljard € 12,6 miljard Onderhoudslasten 4 € 2,7 miljard € 2,6 miljard € 2,6 miljardPersoneelslasten 4 € 1,8 miljard € 1,8 miljard € 1,7 miljardOverige bedrijfslasten 4 € 2,2 miljard € 2,6 miljard € 3,4 miljardSectorheffingen 4 € 25 miljoen € 508 miljoen € 1,1 miljard Kasstroom uit bedrijfsoperaties 5 € 5,1 miljard € 5,2 miljard € 4,7 miljardKasstroom uit operationele activiteiten 5 € 1,4 miljard € 3,3 miljard € 2,8 miljardKasstroom uit investerings activiteiten 5 - € 4,8 miljard - € 3,2 miljard - € 1,6 miljardKasstroom uit financierings activiteiten 5 € 2,7 miljard € 0,1 miljard - € 1,3 miljard Bedrijfswaarde–vanwoningcorporatiesdiewaarderenop historische kostprijs en actuele waarde (bedrijfswaarde) 6 € 93,9 miljard € 93,3 miljard € 92,3 miljard Materiëlevasteactiva–verkochtondervoorwaarden 6 €5,5miljard €5,7miljard €5,9miljardMarktwaarde–vanwoningcorporatiesdieopmarktwaardewaarderen 6 €71,7miljard €77,2miljard €82,0miljardVerplichtingen uit hoofde van verkopen onder voorwaarden 6 € 5,5 miljard € 5,7 miljard € 5,9 miljard Vermogen 7 € 68,4 miljard € 69,2 miljard € 74,5 miljard Voorzieningen 8 € 2,6 miljard € 2,3 miljard € 2,2 miljard Langlopende schulden 9 € 82,1 miljard € 83,8 miljard € 80,8 miljardRentelasten 9 € 3,6 miljard € 3,6 miljard € 3,5 miljardBruto nominale waarde derivatenportefeuille 9 € 14,6 miljard € 13,9 miljard € 12,5 miljardMarktwaarde derivatenportefeuille 9 - € 11,3 miljard - € 3,4 miljard - € 4,0 miljardGemiddelde rentevoet 9 4,37% 4,31% 4,28% Actieve belastinglatentie 10 € 1,0 miljard € 1,3 miljard € 2,0 miljardPassieve belastinglatentie 10 € 0,2 miljard € 0,3 miljard € 0,4 miljardVpb (min is een last) 10 - € 45,4 miljoen € 63,8 miljoen € 559 miljoen Beloning bestuurder(s) 11 € 58,5 miljoen € 61,7 miljoen € 57,3 miljoenBeloning commissarissen 11 € 12,8 miljoen € 12,8 miljoen € 11,9 miljoen

1) Op onderdelen kan en zal er sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van bijvoorbeeld de Corporatie in Perspectief en de Aedesbenchmark. De afwijkingen worden veroorzaakt

doordat bij deze analyse enkel gebruik is gemaakt van de data afkomstig uit gedeponeerde (volledige) jaarrekeningen. Hierdoor zijn de aantallen corporaties zoals deze in de

analyse zijn betrokken op diverse onderdelen lager dan het aantal geregistreerde toegelaten instellingen over de jaren.

Hoofdstuk 2: Kengetallen en algemene informatie

10

Huurprijsontwikkeling (beleid en mogelijkheden)Zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen voor huishoudens met de laagste inkomens is en blijft een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, woningcorporaties en huurders. Jaarlijks stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. In tabel 2 is het (kabinets)beleid en zijn de mogelijkheden voor woningcorporaties om de huren te verhogen inzichtelijk gemaakt.

Tabel 2: huurprijsontwikkeling

2012 2013 2014Inflatieinpercentage 2,50% 2,50% 2,50%Maximale toegestane huurstijging in procenten 2,30% 4,00% 4,00%- huishoudinkomen > € 33.614 respectievelijk > € 34.085 4,50% 4,50%- huishoudinkomen > € 43.000 respectievelijk > € 43.602 6,50% 6,50%Gerealiseerde huurstijging in procenten 2,20% 4,20% 4,80%Liberalisatiegrens € 664,66 € 681,02 € 699,48

Vanaf 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verplicht om woningen passend toe te wijzen. Dat wil zeggen dat huurders een woning toegewezen krijgen met een huur die op basis van wetgeving bepaald is dat deze past bij hun inkomen. Dit voorkomt naar verwachting ook dat huurders minder snel in betalingsproblemen komen en de huurtoeslag die het Rijk betaalt te hoog oploopt. Duidelijk is dat woningcorporaties - onder andere als gevolg van deze wijziging in de weten regelgeving - gedwongen worden strategische keuzes te maken. Deze strategische keuzes hebben onder meer effect op de portefeuillestrategie en zeker ook het huurbeleid en de betaalbaarheid daarvan voor de komende perioden.

Parameters bedrijfswaarde WSWJaarlijks stelt WSW na overleg met de Autoriteit woningcorporaties volgens een vaste methodiek de algemene parameters vast voor de bedrijfswaarde. Hieronder beschrijven wij die methodiek, de door ons gebruikte bronnen en de parameters die hieruit volgen. Het betreft hier de parameters die woningcorporaties gebruiken bij de bedrijfswaarde in de jaarrekening en in de informatie opvraag over het verslagjaar 2015 (dPi 2015 en dVi 2015).

Tabel 3: parameters WSW

Parameter 2012 2013 2014 2015Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% 5,00%Stijgingsindex vanaf 6e jaar 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Variabele lasten en onderhoud 3,00% 3,00% 3,00% 2,50 % vanaf 6e jaarMoment van disconteren medionumerando medionumerando medionumerando medionumerando

De aanpassing van de disconteringvoet van 5,25% naar 5,00% en de aanpassing van de stijging van de variabele lasten en onderhoudslasten vanaf het 6e prognosejaar van 3,00% naar 2,50% hebben een aanzienlijke stijging van de bedrijfswaarde tot gevolg.

Waardering tegen marktwaardeWoningcorporaties dienen vanaf het boekjaar 2016 het vastgoed dat zij exploiteren tegen marktwaarde in verhuurde staat te waarderen volgens het Handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde’. In de jaarrekening 2014 werd - door het overgrote deel van de woningcorporaties - het sociale vastgoed nog tegen bedrijfswaarde en historische kostprijs gewaardeerd. De stelselwijziging vanwege de overgang naar marktwaarde zal in de jaarrekening 2016 moeten worden verwerkt.


Het WSW hanteert de bedrijfswaarde om woningcorporaties te beoordelen. Het WSW handhaaft deze methodiek voor de beoordeling. Dit betekent dat woningcorporaties de bedrijfswaarde moeten blijven bepalen. Tevens dient er door woningcorporaties nagedacht te worden over de vraag op welk waarde begrip primair gestuurd zal worden.

Financiële kengetallen WSW-beoordelingDe ontwikkelingen in de woningcorporatiesector van de afgelopen jaren zijn voor het WSW aanleiding geweest om zijn systematiek voor de risicobeoordeling en het toekennen van borg aan te passen. Als onderdeel hiervan is een nieuw risicomodel geïntroduceerd, waarmee het risicoprofiel van individuele woningcorporaties wordt bepaald.

Dit risicomodel, dat in samenwerking met Standard & Poor’s (S&P) is ontwikkeld, omvat financiële indicatoren (de zogenaamde financial risks) en niet-financiële factoren (de zogenaamde business risks).

De factoren die het WSW hanteert voor de beoordeling van het financial risk komen in grote lijnen overeen met de financiële ratio’s die banken hanteren in hun ratingmodellen voor vastgoedfinanciering. Op basis van de risicoscore op deze indicatoren kent het WSW een interne rating aan de individuele woningcorporaties toe. Het WSW maakt deze rating, net als banken, niet publiekelijk bekend.

Woningcorporaties worden daarbij op grond hiervan en de geborgde leningschuld ingedeeld in risicoklassen, waarbij de risicoklasse vervolgens bepalend is voor het borgingsplafond dat aan woningcorporaties wordt toegewezen alsook de periode waarvoor de borgingsruimte wordt vrijgegeven. Voor de financierbaarheid van woningcorporaties is het derhalve van belang inzicht te hebben in het risicomodel van het WSW en factoren die hierin bepalend zijn. Financial risksBij het financial risk kijkt het WSW naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een woningcorporatie.

Het WSW beoordeelt de woningcorporatie daarbij met behulp van normen op de volgende financiële ratio’s:

Ratio Interest Coverage Ratio (ICR)Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Loan to value (LTV)

Solvabiliteit

Dekkingsratio

Tabel 4: toelichting op ratio’s WSW

Toelichting De mate waarin een woningcorporatie in staat is om de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit haaroperationelekasstroom.HetWSWhanteerteennormvoordeICRvanminimaal1,4.De mate waarin een woningcorporatie in staat is om voldoende operationele kasstromen te genereren die, indien nodig,aangewendkunnenwordenvoorhetaflossenvanvreemdvermogen.DenormvoordeDSCRheefthetWSW vastgesteld op minimaal 1,0.De mate waarin de kasstroomgenererende capaciteit van het vastgoed van een woningcorporatie op de lange termijn (bedrijfswaarde) zich verhoudt tot de schuldpositie. De WSW-norm voor de LTV bedraagt maximaal 75%.De mate waarin het weerstandsvermogen van een woningcorporatie zich verhoudt tot het totale vermogen. Het WSW gaat uit van een minimumnorm voor solvabiliteit van 20%.De mate waarin de waarde van het bij WSW ingezet onderpand zich verhoudt tot de schuldrest van de geborgde leningen. De dekkingsratio heeft het WSW op maximaal 50% vastgesteld.

12

Tabel 5: normen WSW ratio’s

Ratio’s WSW Norm 2012 Norm 2013 Norm 2014InterestCoverageRatio(ICR) >1,4 >1,4 >1,4DebtServiceCoverageRatio(DSCR) >1,0 >1,0 >1,0Loan to value (LTV) < 75% < 75% < 75%Solvabiliteit > 20% > 20% > 20%Dekkingsratio < 50% < 50% < 50%

Tabel 6: aantal woningcorporaties 2012, 2013 en 2014

2012 2013 2014Aantal woningcorporaties 389 380 374

De aantallen genoemd in bovenstaande tabel verdienen enige toelichting. Opvallend is dat - ondanks de ruime periode na de landelijke deadline van 1 juli 2015 - een aantal woningcorporaties hun jaarrekening over 2014 niet heeft gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Tevens was van een aantal woningcorporaties de jaarrekening niet beschikbaar via de website van de woningcorporatie. Derhalve ontbreekt van een beperkt aantal woningcorporaties de gegevens. Daarnaast hebben woningcorporaties niet in alle gevallen de volledige jaarstukken gedeponeerd (bijvoorbeeld een verkorte versie) en ontbreekt op sommige onderdelen informatie c.q. is deze niet (volledig) toegelicht. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het ontbreken van de WOZ-waarde, de bedrijfswaarde etc. Van deze informatie is derhalve in de trendanalyse geabstraheerd. In de paragraaf ‘de woningcorporatiesector in cijfers’ is de voor deze trendanalyse toegepaste data opgenomen.

Verhuurderheffing De verhuurderheffing is een belasting die in 2013 is ingevoerd. De verhuurderheffing is vanaf 2014 neergelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt II (hierna verhuurderheffing). Die heffing loopt gedurende deze kabinetsperiode op tot € 1,7 miljard in 2017. Dan dragen woningcorporaties gemiddeld € 60 per woning per maand rechtstreeks af aan het Rijk.

Om de heffing te kunnen betalen, maar niet volledig op huurders af te wentelen, is waar te nemen dat woningcorporaties bezuinigen op hun bedrijfsvoering, onderhoud en het aantal medewerkers.

Normen voor beloning van bestuurdersWet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt)

In 2010, 2011 en 2012 was voor woningcorporaties de Wopt van kracht gebaseerd op de Balkenendenorm. Op grond van de Wopt waren woningcorporaties verplicht om in hun jaarrekening informatie op te nemen over de bezoldiging van personen in loondienst, die een hogere bezoldiging ontvingen dan het gemiddeld belastbaar loon van ministers (art. 4 Wopt). Tevens moesten zij deze informatie uiterlijk 1 juli volgend op het verslagjaar melden op de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT)

Voor topfunctionarissen, waaronder corporatiebestuurders en commissarissen, geldt met ingang van 1 januari 2013 de WNT.2

2) Vanaf 1 januari 2015 geldt de WNT2: Wet verlaging bezoldigingsnorm WNT.


WOZ-ontwikkelingen NederlandDe WOZ-waarde speelt een steeds belangrijkere rol. Zo hebben woningcorporaties te maken met diverse lokale heffingen gebaseerd op de WOZ-waarde, maar tevens is de WOZ-waarde en /of WOZ-afbakening de heffingsgrondslag voor de verhuurderheffing, energiebelasting, belasting op leidingwater en vennootschapsbelasting (bodemwaarde). Ook buiten de fiscaliteit kan de WOZ-waarde een rol spelen voor financiering, het interne beleid en ook in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2015 voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat.

Gemeenten bepalen jaarlijks de WOZ-waarde van alle onroerende zaken binnen hun grondgebied. Tevens wordt de WOZ-waarde door het Rijk gebruikt voor de verhuurderheffing en voor de bodemwaarde voor de fiscale afschrijving op gebouwen voor de Vpb.

De ontwikkeling van de WOZ-waarde over de afgelopen jaren is als volgt:

Waardepeildatum Ontwikkeling WOZ-waardeWaarde per 01-01-2014 - 2,8%Waarde per 01-01-2013 - 5,4%Waarde per 01-01-2012 - 3,6%

Tabel 7: ontwikkeling WOZ-waarde

Regio indeling NederlandIn deze trendanalyse is Nederland als volgt regionaal ingedeeld:

14

Hoofdstuk 3: Huren - woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk

Woningcorporaties verhogen huren aanzienlijk. Werd voorheen de maximale huurverhoging gekoppeld aan de inflatie,vanafjuli2013isdehuurverhoginginkomensafhankelijk.Hetdoelvandezemaatregelisomscheefwonenen scheefhuren tegen te gaan. De gedachte is dat huurders met een hoog inkomen geen sociale huurwoning zouden moeten huren, omdat ze daarvoor te veel verdienen. Door de huurprijzen voor hen extra te verhogen, hoopte de overheid dat deze huurders ofwel zouden verhuizen naar een huurwoning in de vrije sector, ofwel zouden besluiten een woning te kopen.

Over de jaren betrokken in deze trendanalyse is het volgende overzicht te presenteren van de toegestane huurverhogingspercentages:

Huurverhoging per 1 juli Categorie 1 Categorie 2 Categorie 32012 Inkomen Nvt %verhoging Inflatie:2,3%-maximaal2,3%2013 Inkomen < € 33.614 € 33.614 - € 43.000 > € 43.000 % verhoging 4% 4,50% 6,50%2014 Inkomen < € 34.085 € 34.085 - € 43.602 > € 43.602 % verhoging 4% 4,50% 6,50%

Tabel 8: huurverhoging per jaar naar categorie

Ontwikkeling gemiddelde huursom per woningcorporatie (€ x 1.000)De gemiddelde huur per woningcorporatie en totale huursom (jaarhuur in € x 1.000), betrokken in de analyse, is in onderstaand overzicht weergegeven.

Tabel 9: ontwikkeling huursom per woningcorporatie

2012 2013 2014Gemiddelde huur per woningcorporatie 38.896 41.030 43.454Totale jaarhuur 11.297.790 11.898.682 12.601.791

De ontwikkeling van de gemiddelde huur per woningcorporatie is grafisch als volgt weer te geven:

Grafiek 1: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie

2013 = + 5,5% 2014 = + 5,9%De gemiddelde huuropbrengst stijgt met 5,5% in 2013 en met 5,9% in 2014. Let wel, dit is zowel de stijging door groei van de woningvoorraad (aantal) als de stijging als gevolg van doorgevoerde huurverhogingen.

41.000

42.000

44.000

43.000

36.000

37.000

38.000

39.000

40.000

20132012 2014

38.896

41.030

43.454


Ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie - gedifferentieerd naar regio (€ x 1.000)Gedifferentieerd naar regio ontstaat het volgende beeld van de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst:

Grafiek 2: ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie naar regio

In grafiek 3 is de ontwikkeling van de gemiddelde huuropbrengst per woningcorporatie gepresenteerd als index, waarbij geldt 2012 = 100.

Gemiddeld genomen stijgen de huuropbrengsten in de regio Zuidoost het meest. De minste stijging is waarneembaar in de regio Zuidwest. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de ontwikkeling van de woningvoorraad bij de betreffende woningcorporaties in de regio.

Vrijwel in alle regio’s groeit de woningvoorraad. De woningvoorraad in regio Zuidoost groeit het meest, wat zich ook laat vertalen in een hogere gemiddelde huuropbrengst per woningcorporatie.

201220132014

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

ZuidwestZuidoostNoordwestNoordMidden

16

Grafiek 3: index - ontwikkeling gemiddelde huur per woningcorporatie

Ontwikkeling gemiddelde maandhuur per eenheid (€)In de voorgaande analyses is telkens de totale gemiddelde huurontwikkeling per woningcorporatie bekeken. In dit onderdeel wordt de ontwikkeling van de gemiddelde maandhuur nader geanalyseerd.

De ontwikkeling van de maandhuur is grafisch als volgt weer te geven:

Grafiek 4: gemiddelde maandhuur per verhuureenheid

2013 = + 4,2% 2014 = + 4,8%Gemiddeld genomen stijgen de gemiddelde huren met 4,2% in 2013 en 4,8% in 2014. De maximaal toegestane huurstijgingen over die jaren waren:

2012 2013 2014100

102

104

106

108

110

112

114

MiddenNoord

ZuidwestNoordwestZuidoost

Gemiddelde maandhuur per eenheidLiberalisatiegrens

0

100

200

300

400

500

600

700

800

441 460 482

665 681 699

20132012 2014


Maximaal toegestaan2013 4 / 4,5* / 6,5*2014 4 / 4,5** / 6,5**

Tabel 10: maximaal toegestane huurstijging

Bron = Tabel maximale huurverhogingen 1980-2014, Ministerie van BZK en koninkrijksrelaties

*) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2013: • 4,5%bijhuishoudinkomen2011>€33.614, • 6,5%bijhuishoudinkomen2011>€43.000**) Inkomensafhankelijke maximale huurverhoging 2014: • 4,5%bijhuishoudinkomen2012>€34.085, • 6,5%bijhuishoudinkomen2012>€43.602

Op basis van de realisatie blijkt een gemiddelde stijging van 4,2% in 2013 en 4,8% in 2014. Hiermee wordt duidelijk dat de woningcorporaties maximaal gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid tot extra inkomensafhankelijke huurverhogingen.

Index gemiddelde maandhuur per eenheid (€) - gedifferentieerd naar regio

Grafiek 5: index – ontwikkeling prijs per verhuureenheid

2012 2013 2014100

102

104

106

108

110

112

114

MiddenNoord

ZuidwestNoordwestZuidoost

18

Grafiek 6: ontwikkeling gemiddelde maandhuur per verhuureenheid naar regio

Zoals uit grafiek 6 blijkt is de ontwikkeling van de gemiddelde huur per regio vergelijkbaar. De woningcorporaties handelen in die zin vergelijkbaar door het maximaliseren van de huren.

201220132014

0

430

440

450

460

470

480

490

500

ZuidwestZuidoostNoordwestNoordMidden


Hoofdstuk 4: Exploitatielasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen

Lasten stijgen door heffingen, ondanks stevige bezuinigingen. De verhuurderheffing en saneringsheffing trekken een forse wissel op de exploitatieresultaten van woningcorporaties. In combinatie met een crisis op de vastgoedmarkt staan woningcorporaties voor de uitdaging om te sturen op de exploitatie zonder dat dit de primaire doelstelling ‘sociale verhuur’ in gevaar brengt. Behalve hogere huurinkomsten is beheersing van de exploitatielasten een must om een gezonde bedrijfsvoering te kunnen blijven realiseren. In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van de belangrijkste exploitatielasten uit de jaarrekening de waarneembare trends op diverse onderdelen van de exploitatie.

Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de trends die zichtbaar zijn in de exploitatie. Hierbij wordt ingegaan op: (1) de totale exploitatielasten, (2) de onderhoudslasten, (3) de personeelslasten en (4) de overige bedrijfslasten.

Totale exploitatielastenDe exploitatielasten in deze analyse betreffen de kasstroom gedreven exploitatielasten. De afschrijvingen en waardeveranderingen maken daardoor geen deel uit van de exploitatielasten in dit hoofdstuk. Verder zijn de posten ‘kosten uitbesteed werk’ en ‘lasten servicecontracten’ buiten beschouwing gelaten. Tegenover de ‘kosten uitbesteed werk’ staat de post ‘wijziging in onderhanden projecten’ en de ‘lasten servicecontracten’ worden grotendeels gecompenseerd door de ‘opbrengsten servicecontracten’.

Grafiek 7: totale exploitatielasten (* € 1.000)

Tabel 11: ontwikkeling exploitatielasten totale populatie

2012 2013 2014Totale exploitatielasten (* € 1.000) € 6.944.404 € 7.147.763 € 7.896.988 Index totale exploitatielasten (basisjaar 2012) 100 102,9 113,7Exploitatielasten per vhe € 2.931 € 2.979 € 3.269 Index exploitatielasten per vhe (basisjaar 2012) 100 101,6 111,5

De indexcijfers in de analyse laten de ontwikkeling van lasten zien ten opzichte van het basisjaar 2012. In de periode 2012-2014 zijn de totale exploitatielasten met 13,7% toegenomen. Per VHE is de toename 11,5%. De toename is volledig te verklaren door de verhuurderheffing en saneringsheffing. Deze heffingen zijn in de periode 2012 gegroeid van 1% van de totale exploitatielasten naar zo’n 21% van de totale exploitatielasten en voor sommige woningcorporaties zelfs naar 25%. Alle overige exploitatieposten laten een daling zien over de periode 2012-2014.

De drie grootste exploitatieposten worden hierna apart geanalyseerd. De onderhoudslasten, personeelslasten en overige bedrijfslasten vormen 98% van de totale exploitatielasten.

€ 7.400.000

€ 7.600.000

€ 8.000.000

€ 7.800.000

€ 6.400.000

€ 6.600.000

€ 6.800.000

€ 7.000.000

€ 7.200.000

20132012 2014

20

OnderhoudslastenDe onderhoudslasten betreffen de onderhoudslasten voor planmatig onderhoud, contractonderhoud, niet planmatig onderhoud en mutatieonderhoud. Als gevolg van de verhuurderheffing werd een daling van deze lasten verwacht, omdat woningcorporaties de gestegen overige bedrijfslasten naar verwachting zouden gaan opvangen in de overige exploitatieposten. Naast inkomensafhankelijke huurverhoging is het bezuinigen op onderhoudslasten een te verwachten maatregel van woningcorporaties. In werkelijkheid is deze verwachting ook uitgekomen naast bezuinigingen op de formatie en de personele kosten.

Grafiek 8: totale onderhoudslasten (* € 1.000)

Tabel 12: ontwikkeling onderhoudslasten totale populatie

2012 2013 2014Totale onderhoudslasten (* € 1.000) 2.770.049 2.651.330 2.636.421 Index totale onderhoudslasten (basisjaar 2012) 100 95,7 95,2Onderhoudslasten per vhe 1.169 1.105 1.091Index onderhoudslasten per vhe(basisjaar 2012) 100 94,5 93,3

Grafiek 9: onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

€ 2.500.000

€ 2.600.000

€ 2.800.000

€ 2.700.000

€ 2.000.000

€ 2.100.000

€ 2.200.000

€ 2.300.000

€ 2.400.000

€ 2.900.000

20132012 2014

2012 2013 2014 1.000

1.100

1.200

1.300

1.400

1.500

meer dan 25.000 vhetussen 1.000 en 5.000 vhe

tussen 5.000 en 10.000 vhetussen 10.000 en 25.000 vheminder dan 1.000 vhe


De onderhoudslasten zijn in 2014 met 4,8% afgenomen ten opzichte van referentiejaar 2012. Per VHE is de afname 6,7%. De daling van de onderhoudslasten is het sterkst in het boekjaar 2013.

Tabel 13: ontwikkeling onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

Onderhoudslasten 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 1.109 1.065 1.068 Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 1.190 1.136 1.148 Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 1.202 1.121 1.075 Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 1.224 1.113 1.054 Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 1.438 1.307 1.160

Tabel 14: ontwikkeling onderhoudslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie basisjaar 2012

Onderhoudslasten 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 100 96,0 96,3Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 100 95,4 96,4Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 100 93,3 89,5Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 100 91,0 86,1Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 100 90,9 80,6

Bij de groep kleinste woningcorporaties (tot 1.000 verhuureenheden) is de grootste afname van onderhoudslasten zichtbaar in de periode 2012-2014. De onderhoudslasten per VHE waren in 2012 ook het hoogst in deze groep.

Per VHE zijn de onderhoudslasten in 2012 hoger naarmate de woningcorporatie kleiner is. In 2014 is dit verband er niet meer doordat de onderhoudslasten per VHE harder zijn afgenomen bij de kleinere woningcorporaties dan de grotere woningcorporaties. De verschillen in onderhoudslasten per VHE tussen de groepen woningcorporaties zijn aanzienlijk kleiner geworden in 2014 ten opzichte van 2012.

22

PersoneelslastenDe personeelslasten betreffen de loonkosten, sociale lasten, pensioenpremies, overige personele lasten en personeel van derden. Als gevolg van de verhuurderheffing verwachten we een daling van deze lasten, omdat woningcorporaties de gestegen overige bedrijfslasten vaak hebben opgevangen in de overige exploitatieposten. Naast inkomensafhankelijke huurverhoging is het bezuinigen op personeelslasten een te verwachten maatregel door woningcorporaties.

Grafiek 10: totale personeelslasten (* € 1.000)

Grafiek 11: personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

De personeelslasten zijn in 2014 met 6,6% afgenomen ten opzichte van het referentiejaar 2012. Per VHE is de afname 8,3%.

€ 2.000.000

€ 1.500.000

€ 1.600.000

€ 1.700.000

€ 1.800.000

€ 1.900.000

20132012 2014

2012 2013 2014550

600

650

700

750

850

900

800




Grafiek 12: totaal aantal fte’s

Tabel 15: ontwikkeling fte’s totaal en per VHE

2012 2013 2014Totaal aantal fte’s woningcorporaties 24.578 23.590 22.589 Ontwikkeling fte’s (basisjaar 2012) 100 96,0 91,9Aantal fte’s per 1.000 VHE 10,6 10,0 9,6 Ontwikkeling fte’s per VHE (basisjaar 2012) 100 94,9 90,9

Het gemiddeld aantal fte’s is met 8,1% afgenomen in 2014 ten opzichte van referentiejaar 2012. Per VHE is het aantal fte’s met 9,1% afgenomen in 2014 ten opzichte van referentiejaar 2012.

Tabel 16: ontwikkeling fte’s per VHE naar omvang van de woningcorporatie per 1.000 VHE

Personeelslasten 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 11,2 10,4 9,9 Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 10,9 10,2 9,9 Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 9,9 9,6 8,8 Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 9,5 9,3 9,0 Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 8,4 8,5 8,7

Tabel 17: ontwikkeling personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

Personeelslasten 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 821 778 748 Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 788 745 705 Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 707 684 653 Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 686 687 665 Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 588 591 603

2012 2013 2014 20.000

21.000

22.000

23.000

24.000

25.000

26.000

27.000

28.000

29.000

30.000

24

Tabel 18: ontwikkeling personeelslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012)

Personeelslasten (basisjaar 2012) 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 100 94,8 91,1Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 100 94,5 89,5Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 100 96,7 92,4Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 100 100,2 97,0Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 100 100,6 102,6

Bij de groep middelgrote en grote woningcorporaties (vanaf 5.000 verhuureenheden) is in de periode 2012-2014 een afname van zo’n 7% zichtbaar op totaalniveau en bijna 9% per VHE.

Bij de groep kleinere woningcorporaties tussen 1.000 en 5.000 verhuureenheden is in de periode 2012-2014 een veel geringere daling van de personele lasten zichtbaar van 0,5% en per verhuureenheid 3%.

Bij de groep kleinste woningcorporaties van minder dan 1.000 verhuureenheden is in de periode 2012-2014 een stijging van de personele lasten zichtbaar van 4,5% en per verhuureenheid 2,6%. De personeelslasten per VHE waren voor de kleinere woningcorporaties in 2012 ook lager dan bij de grotere woningcorporaties. Het aantal fte per VHE is voor deze groep in alle jaren het kleinst, maar alleen voor deze groep neemt het aantal fte’s per VHE toe. Blijkbaar konden deze kleine woningcorporaties niet meer bezuinigen op hun personele bezetting.

Per VHE zijn de personeelslasten in 2012 hoger naarmate de woningcorporatie groter is. In 2014 is dit verband in mindere mate nog aanwezig. Alleen zijn nu de personeelslasten per VHE voor woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 VHE’s lager dan voor de groep woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 VHE.

De verschillen in personeelslasten per VHE zijn tussen de groepen woningcorporaties kleiner geworden in 2014 ten opzichte van 2012.

Overige bedrijfslastenDe overige bedrijfslasten betreffen de lasten niet zijnde onderhoud, personeel, erfpacht, servicecontracten en leefbaarheid. In deze lasten is de verhuurderheffing begrepen. Een forse toename van de overige lasten ligt daarom in de lijn van de verwachtingen.

Grafiek 13: totale overige bedrijfslasten (* € 1.000)

€ 3.500.000

€ 1.000.000

€ 1.500.000

€ 2.000.000

€ 2.500.000

€ 3.000.000

€ 4.000.000

20132012 2014


Grafiek 14: overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

De overige bedrijfslasten zijn in 2014 met 55% toegenomen ten opzichte van referentiejaar 2012. Per VHE is de toename 52%. Oorzaak voor de toename is de verhuurderheffing.

Tabel 19: ontwikkeling overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie

Overige bedrijfslasten 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 1.011 1.121 1.429Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 905 1.070 1.392Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 866 1.008 1.352Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 880 1.117 1.513Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 1.074 1.291 1.749

Tabel 20: ontwikkeling overige bedrijfslasten per VHE naar omvang van de woningcorporatie (basisjaar 2012)

Overige bedrijfslasten (basisjaar 2012) 2012 2013 2014Woningcorporaties met meer dan 25.000 eenheden 100 110,9 141,3Woningcorporaties tussen de 10.000 en 25.000 eenheden 100 118,2 153,8Woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 eenheden 100 116,3 156,0Woningcorporaties tussen de 1.000 en 5.000 eenheden 100 126,9 171,8Woningcorporaties met 1.000 eenheden of minder 100 120,3 162,9

Bij de groep grootste woningcorporaties (vanaf 25.000 verhuureenheden) is een toename van zo’n 40,3% zichtbaar op totaalniveau en 41,3% per VHE in de periode 2012-2014. De toename van de overige bedrijfslasten per VHE is bij deze groep woningcorporaties het kleinst.

2012 2013 2014 800

900

1.000

1.100

1.200

1.300

1.400

1.500

1.600

1.700

1.800



26

Bij de groep kleinere woningcorporaties tussen 1.000 en 5.000 verhuureenheden is de toename van de overige bedrijfslasten het hoogst met 78,3% op totaalniveau en 71,8% per VHE in de periode 2012-2014. De overige bedrijfslasten per VHE waren voor deze groep woningcorporaties in 2012 samen met de groep tussen de 5.000 en 10.000 VHE’s relatief lager dan de andere groepen woningcorporaties.

Per VHE zijn de overige bedrijfslasten in 2012 het laagst voor de groep woningcorporaties tussen de 5.000 en 10.000 VHE’s. Naarmate woningcorporaties groter worden ten opzichte van deze groep stijgen de overige bedrijfslasten per VHE’s, maar ook naarmate de VHE’s lager worden stijgen de overige bedrijfslasten per VHE. In 2014 is dit beeld hetzelfde, maar zijn de verschillen tussen de drie bovenste groepen woningcorporaties relatief kleiner geworden in 2014 ten opzichte van 2012.

De verschillen met de twee kleinste groepen woningcorporaties zijn juist toegenomen. De trend lijkt te verklaren doordat de mogelijkheden om te bezuinigen op de overige bedrijfslasten groter zijn gebleken bij de grotere woningcorporaties ten opzichte van de categorie kleinere woningcorporaties.

Een soortgelijke trend is waarneembaar bij de personele kosten.


Hoofdstuk 5: Kasstromen - steeds meer bewuste sturing en aandacht

Kasstromen krijgen steeds meer bewuste sturing en aandacht. Het realiseren van positieve kasstromen is de laatste jaren hoog op de agenda’s komen te staan bij bestuurders en toezichthouders. Belangrijke oorzaken hiervan zijn de verhuurderheffing en saneringsheffing die een forse wissel trokken op de kasstromen van woningcorporaties. Het realiseren van positieve kasstromen is essentieel om te kunnen blijven voortbestaan en investeringen in het huidige en/of toekomstig bezit mogelijk te maken. Het kasstroomoverzicht toont het vermogen van een woningcorporatie om positieve kasstromen te genereren en de besteding hiervan.

Het kasstroomoverzicht is hierdoor een belangrijk onderdeel van de jaarrekening en de Verantwoordingsinformatie (dVi). In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van het kasstroomoverzicht uit de jaarrekening de waarneembare trends op diverse onderdelen van het kasstroomoverzicht.

Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de wijze waarop het kasstroomoverzicht is opgesteld (directe of indirecte methode) en de trend die hierin zichtbaar is. Daarna wordt ingegaan op de inhoud van het kasstroomoverzicht, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: (1) kasstroom uit operationele activiteiten, (2) kasstroom uit bedrijfsoperaties, (3) kasstroom uit investeringsactiviteiten en (4) kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Als laatste wordt ingegaan op de interest coverage ratio op basis van de gepresenteerde kasstromen, zoals deze ook door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in zijn risicobeoordeling wordt betrokken.

WaarderingsgrondslagHet kasstroomoverzicht kan opgesteld worden op basis van de directe methode of de indirecte methode. Een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de directe methode, wil zeggen dat het overzicht direct is ontleend aan de individuele bankmutaties die naar hun aard zijn geclassificeerd of dat later een “reproductie” heeft plaatsgevonden om de directe methode alsnog te presenteren. Voor een kasstroomoverzicht dat is opgesteld volgens de indirecte methode, vormt het resultaat volgens de winst-en-verliesrekening het uitgangspunt en worden er correcties toegepast voor posten in de winst-en-verliesrekening die geen kasstroom bevatten en voor mutaties in balans- en resultaatposten. Grafiek 15: verdeling directe/indirecte methode

100%

50%

0%

Directe methode

79,88%

20,12%

73,43%

26,57%

41,93%

58,07%

Indirecte methode

20132012 2014

28

Uithetfeitdatdegrootsteverschuivingin2014zichtbaaris,lijktdatmetnamedeeisvanuitCorpodatavoorveelwoningcorporaties aanleiding is geweest om over te stappen naar de directe methode. Mogelijk is een tweede effect geweest het meer sturen op kasstromen als gevolg van ontwikkeling van de druk op de financiële positie. In 2014 waren er vergelijkbare cijfers beschikbaar vanuit de dVi 2013 en het opstellen van twee kasstroomoverzichten kon door over te gaan naar de directe methode worden voorkomen.

Kasstromen uit operationele activiteitenDe kasstroom uit operationele activiteiten toont de kasstromen die een woningcorporatie met haar bezit heeft weten te genereren en welke uitgaande kasstromen hiervoor noodzakelijk waren.

De belangrijkste inkomende kasstroom betreft de huurinkomsten. De uitgaande kasstromen betreffen betalingen aan leveranciers voor onderhoud, betalingen aan werknemers, betaling van zakelijke lasten en overige betalingen die direct gerelateerd zijn aan de operationele activiteiten. Ook de verhuurderheffing en saneringsheffing zijn opgenomen in deze categorie. Zoals in onderstaande grafiek 2 weergegeven, blijkt er over de periode 2012-2014 een wisselend beeld. Ondanks de verhuurder- en saneringsheffing blijkt de kasstroom uit operationele activiteiten in 2013 gemiddeld gezien fors gestegen. Dit is opvallend gezien de introductie van de sanerings- en verhuurderheffing in 2013. Nadere analyse heeft opgeleverd dat de getoonde stijging zeer sterk wordt beïnvloed door kasstromen van de Stichting Vestia. In 2012 heeft Stichting Vestia als gevolg van de afkoop van derivaten voor bijna € 2 miljard een negatieve kasstroom van € 1,7 miljard gerealiseerd, terwijl dat in 2013 is ‘genormaliseerd’ naar € 198 miljoen. In grafiek 2 is om deze reden een afzonderlijk gemiddelde berekend zonder Stichting Vestia. Hieruit blijkt een aanzienlijk stabieler verloop over de periode 2012-2014. De daling in 2014 valt te verklaren als gevolg van de aanzienlijke stijging in de uitgaande kasstromen voor de verhuurderheffing. Woningcorporaties zijn niet in staat gebleken deze stijging binnen andere componenten van de kasstroom uit operationele activiteiten op te vangen. Doorgevoerde huurverhogingen maar ook de soms aanzienlijke bezuinigingen op de bedrijfslasten in 2013 en 2014 als gevolg van de opgelegde heffingen hebben een sterke daling van de gemiddelde kasstromen uit operationele activiteiten niet kunnen voorkomen.

Grafiek 21: gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten (* € 1.000)

Per verhuurbare eenheid komt er een vergelijkbaar beeld naar voren; zie grafiek 22 voor de gemiddelde kasstroom per VHE met en zonder Stichting Vestia.

€ 12.000

€ 10.000

€ 8.000

€ 6.000

€ 4.000

€ 2.000

€ 0

Kasstroom uit operationele activiteitenKasstroom uit operationele activiteiten (excl Vestia)

2012 2013 2014


Grafiek 22: gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten per VHE (* € 1.000)

Kasstroom uit bedrijfsoperatiesDe Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving bevelen in hoofdstuk 360 aan om binnen de kasstroom uit operationele activiteiten een tussentelling op te nemen voor de kasstroom uit bedrijfsoperaties (RJ 360.216). De kasstroom uit bedrijfsoperaties bevat dezelfde elementen als de kasstroom uit operationele activiteiten, met uitzondering van betaalde en ontvangen interest, dividenden, winstbelasting en eventuele buitengewone kasstromen.

Het aantal woningcorporaties dat in haar jaarrekeningen over de periode 2012-2014 deze tussentelling heeft opgenomen, is uiteengezet in onderstaande tabel.

Tabel 21: woningcorporaties met kasstroom uit bedrijfsoperaties

2012 2013 2014Woningcorporaties zonder tussentelling 18% 24% 35%Woningcorporaties met tussentelling 82% 76% 65%

Het is opvallend dat steeds minder woningcorporaties deze aanvullende toelichting opnemen. Gezien de omvang van met name de betaalde interest en de impact die ontwikkelingen hierin kunnen hebben, is dit opzienbarend. Wij zijn net als de Raad voor de Jaarverslaggeving van mening dat een dergelijke tussentelling belanghebbende informatie kan bieden en raden woningcorporaties aan om deze tussentelling en het onderscheid in kasstromen uit bedrijfsoperaties en overige operationele kasstromen in hun kasstroomoverzicht te verwerken.

De gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties is weergegeven in onderstaande grafiek 23. Dit is sterk in overeenstemming met de operationele kasstromen zoals deze eerder zijn gepresenteerd.

€ 1,20

€ 1,40

€ 1,60

€ 1,00

€ 0,80

€ 0,60

€ 0,40

€ 0,20

€ 0,00

Kasstroom uit operationele activiteitenKasstroom uit operationele activiteiten (excl Vestia)

2012 2013 2014

30

Grafiek 23: gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties (* € 1.000)

Als we de kasstroom vervolgens per VHE berekenen, keert de knik na 2013 terug in de analyse, zie hiervoor grafiek 24. Dit impliceert dat er een verschil aanwezig lijkt te zijn tussen grote en kleine woningcorporaties. Immers, elke woningcorporatie telt even ‘zwaar’ in de analyse van de gemiddelde kasstroom per woningcorporatie, maar de grotere woningcorporaties tellen zwaarder mee in de gemiddelde kasstroom per VHE. Voor een vergelijking tussen de 25 grootste woningcorporaties en de overige woningcorporaties, verwijzen we naar de analyse verderop in dit hoofdstuk.

Grafiek 24: gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties per VHE (* € 1.000)

Kasstroom uit investeringsactiviteitenDe kasstroom uit investeringsactiviteiten behelst voor woningcorporaties met name ingaande kasstromen die samenhangen met de verkoop van bestaand of nieuw ontwikkeld bezit en uitgaven vanuit investeringsprojecten. Dit laatste kan zowel betrekking hebben op nieuwbouw als renovatie.

Uit grafiek 25 valt op te maken dat deze kasstroom per saldo een uitgaande kasstroom is en van sterk negatief steeds meer richting nihil tendeert. Dit heeft alles te maken met het toenemend aantal verkopen en de rem op (grote) investeringsprojecten van de afgelopen jaren om de kasstromen op peil te kunnen houden.

€ 22.000

€ 21.000

€ 20.000

€ 19.000

€ 18.000

€ 17.000

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

2012 2013 2014

€ 2,70

€ 2,80

€ 2,90

€ 2,60

€ 2,50

€ 2,40

€ 2,30

€ 2,20

€ 2,10

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

2012 2013 2014


Grafiek 25: gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten (* € 1.000)

Per VHE komt, zoals blijkt uit grafiek 26, een vergelijkbaar beeld naar voren.

Grafiek 26: gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten per VHE (* € 1.000)

Kasstroom uit financieringsactiviteitenOver de periode 2012-2014 valt een afnemende omvang van de financieringskasstroom tot zelfs een gemiddeld negatieve kasstroom waar te nemen. Woningcorporaties blijken over deze periode dus gemiddeld meer af te lossen dan dat zij nieuwe financiering aantrekken. Hieruit blijkt dat de positieve kasstromen uit operationele activiteiten in meerdere mate worden aangewend om af te lossen op de financiering.

€ 4.000-

€ 2.000-

€ 0,00-

€ 6.000-

€ 8.000-

€ 10.000-

€ 12.000-

€ 14.000-

€ 16.000-

Kasstroom uit investeringsactivitetien

2012 2013 2014

€ 0,80-

€ 0,60-

€ 0,40-

€ 0,20-

€ 0

€ 1,00-

€ 1,20-

€ 1,40-

€ 1,60-

€ 1,80-

€ 2,00-

Kasstroom uit investeringsactivitetien

2012 2013 2014

32

Grafiek 27: gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000)

Per VHE zien we een vergelijkbaar beeld:

Grafiek 28: gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000)

Vergelijking gemiddelde kasstromen van grotere en kleinere woningcorporatiesOm inzicht te krijgen in mogelijke verschillen tussen grotere en kleinere woningcorporaties, is een vergelijking opgesteld tussen de gemiddelde kasstromen van de 25 grootste woningcorporaties (in 2014) en de gemiddelde kasstromen van de overige woningcorporaties. Hoewel het per jaar iets verschilt, hebben de 25 grootste woningcorporaties meer dan 40.000 VHE. In de grafieken 29 t/m 32 is een vergelijking gemaakt tussen de gemiddelde kasstromen van de 25 grootste woningcorporaties, de gemiddelde kasstromen van de overige woningcorporaties en de gemiddelde kasstromen zoals deze eerder in dit hoofdstuk zijn gepresenteerd.

Opvallend is dat voor de 25 grootste woningcorporaties een omvangrijk verschil bestaat tussen de kasstroom uit bedrijfsoperaties (grafiek 29) en de kasstroom uit operationele activiteiten (grafiek 30). Daarnaast is opvallend dat de operationele kasstromen voor de 25 grootste woningcorporaties aanzienlijk muteren van jaar op jaar, terwijl deze voor de overige woningcorporaties relatief stabiel blijft. Dit heeft wederom alles te maken met de kasstromen van Stichting Vestia zoals eerder benoemd.

€ 2.000

€ 4.000

€ 6.000

€ 8.000

€ 10,000

€ 0

€ 2.000-

€ 4.000-

€ 6.000-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2012 2013 2014

€ 0

€ 0,20

€ 0,40

€ 0,60

€ 0,80

€ 1,00

€ 1,20

€ 0,20-

€ 0,40-

€ 0,60-

€ 0,80-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2012 2013 2014


Eenzelfdegrotefluctuatieisvoorde25grootstewoningcorporatieszichtbaarindekasstroomuitinvesteringsactiviteiten. Waar er in 2012 nog fors werd geïnvesteerd, is er in 2014 zelfs sprake van een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten, wat duidt op meer inkomsten uit verkoop dan uitgaven aan renovaties, verbeteringen en/of nieuwbouw. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de gemiddelde kasstroom sterk beïnvloed wordt door de kasstroom uit investeringsactiviteiten van Stichting Vestia. Stichting Vestia heeft in 2014 een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten gerealiseerd van ruim € 641 miljoen als gevolg van met name verkopen van vastgoed, terwijl de woningcorporatie met de een na hoogste kasstroom uit investeringsactiviteiten (Stichting Ymere) een positieve kasstroom uit investeringsactiviteiten heeft gerealiseerd van ruim € 87 miljoen.

Ooktenaanzienvandefinancieringskasstroom,isvoorde25grootstewoningcorporatieseenbelangrijkefluctuatiezichtbaar. Echter, deze is met uitzondering van de omvang in lijn met de ontwikkeling over de gehele sector.

Grafiek 29: vergelijking gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties (* € 1.000)

Grafiek 30: vergelijking gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten (* € 1.000)

€ 80.000

€ 100.000

€ 120.000

€ 60.000

€ 40.000

€ 20.000

€ 0

Gemiddelde - Kasstroom uit bedrijfsoperatiesTop 25 - Kasstroom uit bedrijfsoperatiesOverige corporaties - Kasstroom uit bedrijfsoperaties

2012 2013 2014

€ 10.000-

€ 0

€ 10.000

€ 20.000

€ 30.000

€ 40.000

€ 50.000

€ 60.000

€ 20.000-

€ 30.000-

€ 40.000-

€ 50.000-

Gemiddelde - Kasstroom uit operationele activiteitenTop 25 - Kasstroom uit operationele activiteitenOverige corporaties - Kasstroom uit operationele activiteiten

2012 2013 2014

34

Grafiek 31: vergelijking gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten (* € 1.000)

Grafiek 32: vergelijking gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten (* € 1.000)

Vergelijking van de kasstromen per VHE van grotere en kleinere woningcorporatiesDe vergelijking uit het vorige onderdeel van dit hoofdstuk hebben we ook per VHE gemaakt. Zeer opvallend is dat de kasstroom uit bedrijfsoperaties en de kasstroom uit operationele activiteiten van de 25 grootste woningcorporaties onder gemiddeld is. Kleinere woningcorporaties houden per VHE dus meer over dan de 25 grootste woningcorporaties (grafiek 33 en 34). Daarnaast lijken kleinere woningcorporaties meer te investeren in hun bezit of minder verkoopopbrengsten te realiseren, omdat de kasstroom uit investeringsactiviteiten negatiever is dan het gemiddelde (grafiek 35).

€ 50.000-

€ 40.000-

€ 30.000-

€ 20.000-

€ 10.000-

€ 0

€ 10.000

€ 20.000

€ 60.000-

€ 70.000-

Gemiddelde - Kasstroom uit investeringsactiviteitenTop 25 - Kasstroom uit investeringsactiviteitenOverige corporaties - Kasstroom uit investeringsactiviteiten

2012 2013 2014

€ 10.000-

€ 0

€ 10.000

€ 20.000

€ 30.000

€ 40,000

€ 50.000

€ 60.000

€ 20.000-

€ 30.000-

€ 40.000-

Gemiddelde - Kasstroom uit financieringsactiviteitenTop 25 - Kasstroom uit financieringsactiviteitenOverige corporaties - Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2012 2013 2014


Qua kasstroom uit financieringsactiviteiten valt op dat de 25 grootste woningcorporaties hier een stabielere trend realiseren dan de overige woningcorporaties. Ook lijkt er door de overige woningcorporaties weer meer financiering aangetrokken te worden vanaf 2014 (grafiek 36).

Grafiek 33: vergelijking gemiddelde kasstroom uit bedrijfsoperaties per VHE (* € 1.000)

Grafiek 34: vergelijking gemiddelde kasstroom uit operationele activiteiten per VHE (* € 1.000)

€ 2,30

€ 2,40

€ 2,50

€ 2,60

€ 2,70

€ 2,80

€ 2,90

€ 2,20

€ 2,10

€ 2,00

Gemiddelde - Kasstroom uit bedrijfsoperatiesTop 25 - Kasstroom uit bedrijfsoperatiesOverige corporaties - Kasstroom uit bedrijfsoperaties

2012 2013 2014

€ 0

€ 0,50

€ 1,00

€ 1,50

€ 2,00

€ 0,50-

€ 1,00-

€ 1,50-

Gemiddelde - Kasstroom uit operationele activiteitenTop 25 - Kasstroom uit operationele activiteitenOverige corporaties - Kasstroom uit operationele activiteiten

2012 2013 2014

36

Grafiek 35: vergelijking gemiddelde kasstroom uit investeringsactiviteiten per VHE (* € 1.000)

Grafiek 36: vergelijking gemiddelde kasstroom uit financieringsactiviteiten per VHE (* € 1.000)

Interest coverage ratioDeinterestcoverageratio(ICR)geeftaaninwelkematewoningcorporatiesaanhunlopenderenteverplichtingenkunnenvoldoen.HetWaarborgfondsSocialeWoningbouw(WSW)hanteertinzijnrisicobeoordelingvoordeICReennormvan1,4.EenICRonderdezenormwordtdoorhetWSWvertaaldinderisicobeoordelingenhiermeehetborgingsplafond dat het afgeeft.

OmdeICRtekunnenberekenendientdejaarrekeningvandewoningcorporatiegegevenstebevattenomtrentde betaalde interest en de operationele kasstromen. Wij hebben in deze analyse gefocust op 2013 en 2014. In grafiek37iseenvergelijkingopgenomentussendegemiddeldeICRvanallewoningcorporaties,degrootste25woningcorporaties en alle in onze trendanalyse betrokken andere woningcorporaties (‘overige woningcorporaties’) voorzowel2013als2014.Opvallendisdatdegrootstewoningcorporatieszowelin2013alsin2014eenlagereICRrealiserendangemiddeld.Voorallewoningcorporatiesblijktin2014eendalingvandeICRtenopzichtevan2013.

€ 1,00-

€ 0,50-

€ 0

€ 0,50

€ 1,50-

€ 2,00-

€ 2,50-

Gemiddelde - KSO investeringsactiviteitenTop 25 - KSO investeringsactiviteitenOverige corporaties - KSO investeringsactiviteiten

2012 2013 2014

€ 0,50-

€ 0

€ 0,50

€ 1,00

€ 1,50

€ 1,00-

€ 1,50-

€ 2,00-

Gemiddelde - KSO financieringsactiviteitenTop 25 - KSO financieringsactiviteitenOverige corporaties - KSO financieringsactiviteiten

2012 2013 2014


Grafiek 37: gemiddelde ICR

OnderstaandiseennadereanalyseopgenomennaardeomvangvanwoningcorporatiesendeICRin2013en2014.Voor deze analyse is gebruikgemaakt van de volgende categorieën: Categorie1: Minderdan5.000VHECategorie2: Tussende5.000ende10.000VHECategorie3: Tussende10.000ende25.000VHECategorie4: Tussende25.000ende50.000VHECategorie5: Meerdan50.000VHE

Ingrafiek38blijktdatdeICRvandekleinerewoningcorporatiesoverhetalgemeenbeterisdandievandegroterewoningcorporaties.Voorallecategorieënissprakevaneenlichtedalingin2014.OpvallendisdatdeICRhethardstis gedaald voor de grootste woningcorporaties (-0,39) en de woningcorporaties met een bezit tussen de 5.000 en 10.000 VHE (-0,33).

0,000

0,500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

Gemiddelde ICR alle corperatiesGemiddelde ICR top 25Gemiddelde ICR overige corperaties

2013 2014

2,464

2,272

1,847

1,686

2,590

2,315

38

Grafiek 38: gemiddelde ICR per categorie

VandeonderzochtewoningcorporatiesvoldeeddemeerderheidvandewoningcorporatiesaandeICR.Intabel22is dit overzicht opgenomen:

2013 2014VoldoennietaandeICRvanhetWSW 9,6% 8,3%VoldoenaandeICRvanhetWSW 90,4% 91,7%

Tabel 22: percentage woningcorporaties onder/boven de norm WSW

20132014

2,272

2,49

2,05

1,95

1,87

1,47

2,464

2,65

2,38

2,04

1,94

1,86

0,000 0,500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000

Gemiddelde ICR alle corperaties

ICR corporaties 0 - 5.000 VHE

ICR corporaties 5.000 - 10.000 VHE



ICR corporaties >50.000 VHE


Hoofdstuk 6: Vastgoed - focus ligt op marktwaarde waardering - objectgegevens op orde krijgen

InleidingDe focus ligt op marktwaarde en het op orde krijgen van de objectgegevens. Vastgoed is voor de woningcorporaties het belangrijkste bezit. Het vastgoed in exploitatie is te verdelen in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. Momenteel kunnen woningcorporaties hun vastgoed op drie manieren waarderen: op basis van historische kostprijs, bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat. Schematisch is dit als volgt weer te geven:

Schema 1: keuzemodel classificatie en kwalificatie vastgoed

In dit hoofdstuk laten we de waardering van de activa in verhuurde staat verder buiten beschouwing. Met ingang van het jaar 2016 zijn woningcorporaties voor het eerst verplicht om vastgoed te waarderen op marktwaarde conform het handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde’ zoals dat in 2014 door het ministerie beschikbaar is gesteld en ook voor de aankomende jaren (2015 en 2016) zal worden opgemaakt. Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt ingegaan op de trends die zichtbaar zijn in het vastgoed. Hierbij wordt ingegaan op: de waarderingsgrondslag, de bedrijfswaarde, de marktwaarde (inclusief verkopen onder voorwaarden) en overige.

Historische kostprijs

Bedrijfsmiddel

Sociaal vastgoed

Vastgoedbelegging

VastgoedbeleggingCommercieel

vastgoed

Onroerende zaken in

exploitatie



Actuele waarde - bedrijfswaarde

RJ 212


RJ 212


RJ 212

Stap 1:Classificatienaartypologie comform EU-beschikking

Stap 2:Kwalificatie op basis van beleid

Stap 3:Keuze waardering vastgoed

40

Waarderingsgrondslag vastgoedVan de onderzochte woningcorporaties is de toegepaste en gepresenteerde waarderingsgrondslag als volgt:

2012 2013 2014Waardering tegen historische kostprijs 46% 45% 43%Waardering tegen bedrijfswaarde (actuele waarde) 43% 43% 43%Waardering tegen marktwaarde (actuele waarde) 11% 12% 14%

Tabel 23: waarderingsgrondslag

Bedrijfswaarde vastgoed totaalOnder de bedrijfswaarde van het vastgoed wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. Samengevat: de bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit uit exploitatie weer van het bezit. Hierbij heeft de betreffende woningcorporatie - op basis van eigen beleid en parameters en een aantal extern voorgeschreven parameters - rekening gehouden met de voorgenomen besluiten over sloop en verkoop. De aanwending van het actief (exploitatie, verkoop, sloop) bepaalt de bedrijfswaarde. Tevens is bij de berekening van de bedrijfswaarde rekening gehouden met gewijzigde omstandigheden wegens externe besluitvorming. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de verhuurderheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging.

De ontwikkeling van de bedrijfswaarde van de onderzochte woningcorporaties is als volgt:

Tabel 24: ontwikkeling van de bedrijfswaarde

2012 2013 2014VHE’s woningcorporaties in analyse 1.794.659 1.782.502 1.803.015Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) € 93.923.739 €93.289.364 € 92.341.291Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE € 52.335 € 52.336 € 51.215

Grafisch ziet de ontwikkeling er als volgt uit:

Grafiek 39: ontwikkeling totale bedrijfswaarde

91.500.000

92.000.000

92.500.000

93.000.000

93.500.000

94.000.000

20132012 2014

93.923.739

93.289.364

92.341.291


Op basis van deze analyse zien we dat de bedrijfswaarde van de 182 woningcorporaties betrokken in het onderzoek, een lichte daling laat zien, afgerond 1%. Per verhuureenheid is de daling circa 2,1%. Deze daling lijkt grotendeels toe te schrijven aan de, per 2013 ingerekende, verhuurderheffing en de corresponderende huurverhoging. Per saldo mag verondersteld worden dat de door te voeren inkomensafhankelijke huurverhoging en bezuinigingen onvoldoende lijken te zijn om de verhuurderheffing te kunnen bekostigen.

Bedrijfswaarde vastgoed top 25.De top 25 neemt 40% van het aantal verhuureenheden voor hun rekening. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde is als volgt:

2012 2013 2014VHE’s top 25 woningcorporaties 1.018.836 995.459 979.675Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) € 53.136.148 € 52.616.672 € 51.335.398Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE € 52.153 € 52.857 € 52.400

Tabel 25: ontwikkeling van de bedrijfswaarde top 25

Grafisch ziet de ontwikkeling er als volgt uit:

Grafiek 40: ontwikkeling bedrijfswaarde top 2015

Op basis van deze analyse zien we dat de bedrijfswaarde van de 25 grootste woningcorporaties, een daling laten zien van afgerond 3,5%. Per verhuureenheid zien wij echter een stijging van 0,5% (2012 ten opzichte van 2014). Deze stijging kan veroorzaakt worden doordat de grotere woningcorporaties bij de berekening van hun bedrijfswaarde meer rekening hebben gehouden met de te verkopen woningen voor de komende vijf jaar dan de kleinere woningcorporaties.

51.000.000

51.500.000

52.000.000

52.500.000

53.000.000

53.500.000

20132012 2014

53.136.148

52.616.672

51.335.398

42

Tabel 26: ontwikkeling van de bedrijfswaarde regionaal

Regio 2012 2013 2014Midden Aantal VHE’s in analyse 426.299 407.210 401.693 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 23.762.146 23.459.406 24.122.861 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 55.741 57.468 60.053Noord Aantal VHE’s in analyse 169.369 174.350 170.887 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 7.328.057 7.399.465 7.489.396 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 43.267 42.440 43.827Noordwest Aantal VHE’s in analyse 585.262 594.194 615.210 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 32.591.881 31.623.957 30.990.404 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 55.688 53.222 50.374Zuidoost Aantal VHE’s in analyse 271.322 270.725 291.584 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 13.978.697 13.728.903 13.408.587 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 51.521 50.712 45.985Zuidwest Aantal VHE’s in analyse 342.407 335.118 323.647 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 16.262.958 17.077.633 16.330.043 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 47.496 50.960 50.456

Grafisch is de weergave per verhuureenheid als volgt:

Grafiek 41: ontwikkeling bedrijfswaarde regionaal per VHE 2012-2014

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de bedrijfswaarde per verhuureenheid in de regio Midden het hoogst is. Ook zien we dat in deze regio de bedrijfswaarde over de periode 2012 -2014 met circa 8% is gestegen.

Bij regio Noord is de gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid het laagst. De bedrijfswaarde is in deze regio nauwelijks gewijzigd. Deze lage score houdt verband met de gemiddeld lagere huurprijzen voor de sociale huurwoningen in regio Noord.

0

10.000

20.000

30.000

20132012 2014

60.000

40.000

50.000

70.000

MiddenNoord

NoordwestZuidoost

Zuidwest


Tabel 27: ontwikkeling van de bedrijfswaarde van de regionale top 25

Regio 2012 2013 2014Midden Aantal VHE’s in analyse 174.863 152.201 148.086 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 9.307.228 9.182.519 9.479.296 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 53.226 60.332 64.012Noord Aantal VHE’s in analyse 54.230 42.078 41.286 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 2.281.894 2.285.337 2.313.734 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 42.078 41.286 41.895Noordwest Aantal VHE’s in analyse 442.713 445.376 429.190 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 24.914.614 23.986.608 23.422.161 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 56.277 53.857 54.573Zuidoost Aantal VHE’s in analyse 147.120 147.891 161.625 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 7.468.973 7.272.790 6.929.412 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 50.768 49.177 42.873Zuidwest Aantal VHE’s in analyse 199.910 194.637 185.547 Totale bedrijfswaarde ( x € 1.000) 9.163.479 9.889.418 9.190.795 Gemiddelde bedrijfswaarde per VHE ( x € 1) 45.838 50.810 49.534

Grafisch is de weergave per verhuureenheid als volgt:

Grafiek 42: ontwikkeling bedrijfswaarde regionale top 25 per VHE 2012-2014

Bij de top 25 zien we op regionaal niveau dezelfde ontwikkeling als op totaal regionaal niveau.

0

10.000

20.000

30.000

20132012 2014

60.000

40.000

50.000

70.000

MiddenNoord

NoordwestZuidoost

Zuidwest

44

MarktwaardeEen aantal woningcorporaties past reeds de marktwaarde als grondslag voor haar waardering toe in de jaarrekening voor het totale vastgoed in exploitatie. Dit betreft met name de grotere woningcorporaties. Het aantal woningcorporaties dat het totale vastgoed tegen marktwaarde waardeert, is de afgelopen drie jaren licht toegenomen van 38 in 2012 naar 43 in 2014.

Tabel 28: aantal woningcorporaties op marktwaarde en aantal verhuureenheden

2012 2013 2014Aantal woningcorporaties op marktwaarde 38 41 43Aantal verhuureenheden 798.216 873.711 931.349

De gemiddelde marktwaarde per verhuureenheid neemt - als gevolg van de recente vastgoedcrisis - de afgelopen drie jaren licht af bij de op marktwaarde waarderende woningcorporaties. Deze trend valt af te lezen uit onderstaande grafiek. De bedrijfswaarde per verhuureenheid neemt in dezelfde periode eveneens af. Deze daling is echter veel sterker doordat de verhuurderheffing een grote impact heeft op de bedrijfswaarde. Deze heffing wordt ten dele gecompenseerd door de inkomensafhankelijke huurverhoging en bezuinigingen die door woningcorporaties zijn doorgevoerd.

Grafiek 43: gemiddelde marktwaarde en bedrijfswaarde per VHE (x 1 €)

€ 65.000

€ 70.000

€ 75.000

€ 80.000

€ 85.000

€ 90.000

€ 60.000

€ 55.000

€ 50.000

€ 45.000

MarktwaardeBedrijfswaarde

2012 2013 2014


Reken je niet rijk!Waardering tegen marktwaarde leidt onherroepelijk tot een forse optische toename van het eigen vermogen. Dit blijkt ook uit onderstaande figuur, waaruit af te leiden valt dat een belangrijk deel van het saldo eigen vermogen in de sector wordt ‘veroorzaakt’ door de ruim 40 woningcorporaties die haar gehele vastgoed nu al op marktwaarde waarderen.

Grafiek 44: vermogensontwikkeling woningcorporatie op marktwaarde en totale sector (x € 1.000)

Het lijkt misschien mooi zo’n fors saldo aan eigen vermogen, maar reken u vooral niet rijk en het kan ook vragen oproepen vanuit de verschillende stakeholders zoals de huurders. Het is namelijk sterk de vraag of u dit saldo eigen vermogen - dat nu nog ‘in de stenen’ zit - ooit gaat realiseren. Besteed derhalve zorgvuldige aandacht aan de toelichting op het eigen vermogen en de ongerealiseerde herwaardering in de jaarrekening.

De marktwaarde is gebaseerd op marktuitgangspunten. Deze uitgangspunten zullen afwijken van wat u zelf wenst uit te geven aan het object (de taakstelling) of kunt realiseren bij de verhuur van een woning indien u doorexploiteert. Specifieke doelstellingen ten aanzien van het object kunnen ertoe leiden dat de werkelijke exploitatiekosten hoger zijn dan de exploitatiekosten die andere (markt)partijen kunnen realiseren. Wanneer de woningcorporatie afwijkt van de eerder bepaalde en ingerekende marktnormen (vaak meer kosten of minder opbrengsten) dan is dat deel - bij verder gelijkblijvende veronderstellingen - nooit meer te realiseren en dus feitelijk te beschouwen als een waardedaling van het vastgoed. Dit is gevisualiseerd in onderstaande figuur.

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

60.000.000

70.000.000

80.000.000

-

Vermogen marktwaarde corpo'sVermogen totale sector

2012 2013 2014

HIKO Bedrijfswaarde

Toekomst

Streefwaarde

Ongerealiseerd deel

Marktwaarde

46

Verkoop onder voorwaarden - nog van deze tijd?Woningcorporaties beschikken over een aanzienlijk saldo woningen dat is verkocht onder voorwaarden (hierna: VOV) zoals Koopgarant of Koopcomfort. De woningen zijn in het verleden met een korting en onder voorwaarden verkocht, omdat woningcorporaties het kopen van een woning aantrekkelijker wilden maken voor de huurders om zo het eigenwoningbezit te bevorderen. Daarnaast werd er als gevolg van de vastgoedcrisis minder “regulier” verkocht. Middels het toepassen van tussenvormen met kortingsregelingen konden de woningcorporaties alsnog het vastgoed verkopen en hierdoor extra kasstromen genereren.

In veel gevallen heeft de woningcorporatie een zogenaamde terugkoopplicht, waardoor de woningen op de balans blijven staan. Een saldo aan VOV-woningen op de balans heeft effect op de vermogensratio’s en kan daarnaast liquiditeitsrisico’s voor de woningcorporatie opleveren, omdat de woningcorporatie op willekeurig moment in de toekomst geconfronteerd kan worden met de verplichting van terugkoop. Stakeholders als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna: WSW) kijken dan ook kritisch naar de aard en omvang van de posities VOV-woningen bij woningcorporaties.

De balanswaarde (marktwaarde) van de VOV-woningen heeft zich de afgelopen drie jaar als volgt ontwikkeld.

Grafiek 45: ontwikkeling verkopen onder voorwaarden (x € 1.000)

De waardering per eenheid heeft zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld. Grafiek 46: ontwikkeling waardering verkopen onder voorwaarden per eenheid

5.500.000

5.600.000

5.700.000

5.800.000

5.900.000

5.400.000

VoV actiefVoV passief

2012 2013 2014

111.000

112.000

113.000

114.000

115.000

110.0002012 2013 2014

116.000

117.000

118.000

119.000

120.000


De waardering van de VOV-woningen op de balans ontwikkelt zich positief. Dit is een opvallende tendens, omdat dit niet direct in lijn met de landelijke ontwikkeling op de huizenmarkt is.

Ondanks de risico’s die aan dit vastgoed kleven, neemt de VOV-portefeuille qua omvang in €’s nog toe, enerzijds door waardestijging en anderzijds door nieuwe VOV-verkopen. De laatste jaren neemt het aantal VOV-verkopen minder snel toe. Het aantal woningcorporaties dat een VOV-portefeuille heeft is wel afgenomen. Het beeld is als volgt.

Tabel 29: aantal woningcorporaties met verkopen onder voorwaarden

2012 2013 2014Aantal woningcorporaties met VOV-woningen in de populatie 197 198 189Waarvan aantal eenheden in de jaarrekening opgenomen 127 141 157

Niet alle woningcorporatie lichten het aantal VOV-woningen toe in de jaarrekening. Het aantal woningcorporaties dat dit wel doet neemt toe. Aangezien aan een VOV-portefeuille risico’s kleven is het van belang dat in de jaarrekening inzicht wordt gegeven in de omvang en samenstelling van de VOV-portefeuille. Vermoedelijk is dit ook de reden van het toelichten van de positie in de jaarrekening omdat dit door interne en externe toezichthouders of gebruikers van jaarrekeningen meer en meer relevant wordt gevonden.

Onderstaande tabel toont dat het aantal VOV-woningen dat is verkocht in 2014 afneemt ten opzichte van eerdere jaren. Dit is in lijn met de tendens dat de woningcorporaties meer reguliere verkoop plegen.

Tabel 30: aantal woningen verkocht onder voorwaarden

2012 2013 2014Het aantal woningen dat verkocht is onder voorwaarden 3.955 4.138 2.521Aantal woningcorporaties 124 131 94

In 2013 is het aantal VOV-verkopen nog toegenomen. In 2014 is het aantal fors afgenomen.

ToekomstDe verwachting is dat de komende jaren de omvang van de VOV-portefeuilles minder snel zal toenemen dan wel zal afnemen, enerzijds vanwege de risico’s en anderzijds omdat de verkoop van regulier vastgoed weer op stoom komt als gevolg van het aantrekken van de vastgoedmarkt.

Dit blijkt uit onderstaande tabel waarin te zien is dat het aantal reguliere verkopen duidelijk toeneemt.

Tabel 31: overzicht regulieren verkopen in aantal eenheden

2012 2013 2014Reguliere verkopen aantal eenheden 10.255 12.231 20.969

48

Ontwikkeling grondposities woningcorporaties 2012-2014De ontwikkeling is als volgt:

2012 2013 2014Aantal woningcorporaties 17 23 21Totale balanswaarde grondposities ( x € 1.000) 267.635 211.237 147.064Gemiddelde waarde per woningcorporatie (x € 1.000) 15.743 9.184 7.003

Tabel 32: ontwikkeling van de grondposities

De vermelde grondposities zijn gebaseerd op de informatie zoals opgenomen in de gedeponeerde jaarrekeningen. Dit betreft grondposities verworven door de woningcorporaties. Eventuele grondposities verworven via, dan wel ondergebracht in verbindingen zijn hierin niet opgenomen. Uit bovenstaande tabel blijkt dat de omvang van de grondposities in € is afgenomen over de periode 2012-2014 met circa 45%.

De afname heeft mogelijk te maken met doorgevoerde afwaarderingen daar de marktwaarde lager is dan de boekwaarde van de grond (koopprijs en geactiveerde plankosten). Ook zijn er diverse woningcorporaties die duidelijk de exit strategie hebben gehanteerd door grondposities, al dan niet op interventie of aanwijzing van de toezichthouders, van de hand te doen.


Hoofdstuk 7: Vermogen - vermogens stijgen, ongerealiseerd deel neemt toe!

Vermogens stijgen, ongerealiseerd deel neemt toe! In dit hoofdstuk beschouwen we op basis van het eigen vermogen uit de jaarrekening de waarneembare trends in het vermogen van woningcorporaties over de voorbije jaren.

Eerst zal kort toegelicht worden op basis van welke gegevens de trendanalyse is opgesteld. Daarna wordt er ingegaan op de verdeling van de waarderingsgrondslagen in aantallen woningcorporaties en VHE. Vervolgens zal er worden ingegaan op zaken als totaalvermogen en solvabiliteit. Tot slot zal er worden ingegaan op trends binnen de actuele waarderingsgrondslagen, namelijk de verdeling tussen gerealiseerd versus ongerealiseerd vermogen.

Waarderingsgrondslag van het sociaal vastgoedConformdeRichtlijnenvandeJaarverslaggeving645kansociaalvastgoedwordengewaardeerdtegenhistorischekostprijs of tegen actuele waarde. De grondslag voor actuele waarde kan zijn de bedrijfswaarde of de waardering van activa als vastgoedbelegging.

De keuze van de waarderingsgrondslag heeft een groot effect op het eigen vermogen. Het belangrijkste verschil tussen kostprijs en actuele waardering binnen het eigen vermogen vloeit voort uit de wijze waarop met waardeveranderingen van activa wordt omgegaan in de jaarrekening. Bij een actuele waarde waarderingsgrondslag dient een deel van het vermogen als ongerealiseerd vermogen te worden verantwoord.

Grafiek 47: verdeling waarderingsgrondslag aantallen woningcorporaties in de analyse

De daling tussen 2013 en 2014 van het aantal woningcorporaties die tegen kostprijs waarderen wordt vrijwel uitsluitend veroorzaakt doordat er voor 18 woningcorporaties die in 2012 kostprijs als waarderingsgrondslag hanteerden en er voor 2013 of 2014 nog geen publicatiejaarrekening beschikbaar was. Deze zijn daarom niet meegenomen in de analyse. Het aantal woningcorporaties dat hun sociaal vastgoed waardeert tegen actuele waarde is in 2014 lager dan in 2013. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat in 2014 een aantal (relatief) kleine woningcorporaties niet meer is meegenomen omdat hiervan in 2014 geen financiële gegevens aanwezig zijn of omdat deze zijn opgeheven. Het beeld is tevens dat er in 2013 en 2014 een beperkt aantal woningcorporaties is gewisseld van waarderingsgrondslag.

100%

0%

20%

40%

60%

80%

20132012 2014

46%

54% 55%

45%

57%

43%

Groepsvermogen waardering actuele waardeGroepsvermogen waardering kostprijs

50

Grafiek 48: verdeling waarderingsgrondslag aantal VHE in de analyse

De daling in VHE met een kostprijswaardering ligt in lijn met de daling van het aantal woningcorporaties (zie voorgaande grafiek). Deze woningcorporaties waren namelijk in 2013 goed voor 21.000 VHE. De stijging van het aantal VHE tegen actuele waarde blijft redelijk stabiel (in lijn met aantal woningcorporaties). Uit bovenstaande grafiek blijkt tevens dat het merendeel van de VHE’s (bijna 80% in 2014 ten opzichte van 75% in 2012) gewaardeerd wordt tegen actuele waarde.

Grafiek 49: gemiddelde grootte van woningcorporaties per waarderingsgrondslag (in VHE)

Zoals hierboven is opgenomen, waarderen voornamelijk de grotere woningcorporaties tegen actuele waarde. De woningcorporaties die waarderen tegen actuele waarde hebben gemiddeld tussen de 10.000 en 11.000 eenheden, De woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs hebben gemiddeld tussen 4.000 en 3.500 eenheden.

2.500.000

3.000.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

20132012 2014

623.936

1.840.583 1.927.084

530.718

1.955.847

509.443

Groepsvermogen waardering actuele waardeGroepsvermogen waardering kostprijs

6.000

8.000

10.000

12.000

4.000

2.000

0

Waardering kostprijsWaardering actuele waardeGemiddeld

2012 2013 2014


Totaalvermogen

Grafiek 50: totaalvermogen woningcorporaties (x € 1.000)

Het lijkt misschien mooi zo’n fors saldo aan eigen vermogen, maar reken u vooral niet rijk en het kan ook vragen oproepen vanuit de verschillende stakeholders zoals de huurders. Het is namelijk sterk de vraag of u dit saldo eigen vermogen - dat nu nog ‘in de stenen’ zit - ooit gaat realiseren.

Het totale eigen vermogen van de woningcorporaties in deze trendanalyse is gestegen van € 68 miljard in 2013 naar € 75 miljard in 2014. De voornaamste stijging van het vermogen vindt plaats van 2013 naar 2014. In 2014 is voornamelijk het vastgoed in waarde gestegen, waardoor de woningcorporaties die hun vastgoed waarderen tegen actuele waarde, hun vermogen sterk zien stijgen (+ € 6 miljard, ofwel + 9%).

De daling van het vermogen van woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs, wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het niet opnemen van enkele woningcorporaties, als gevolg van het niet beschikbaar zijn van de financiële gegevens (publicatiejaarrekening). Grafiek 51: totaalvermogen per VHE (in €)

60.000.000

70.000.000

80.000.000

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

50.000.000

020132012 2014

Groepsvermogen waardering kostprijsGroepsvermogen waardering actuele waardeTotaal

15.000

20.000

25.000

35.000

40.000

30.000

10.000

5.000

0

Groepsvermogen waardering kostprijsGroepsvermogen waardering actuele waarde

2012 2013 2014

52

De grafiek op de vorige pagina (totaalvermogen per VHE) ligt in lijn met de totale ontwikkeling van het vermogen. In 2014 ligt het gemiddelde vermogen per VHE gewaardeerd op actuele waarde op € 35.300. Het gemiddelde vermogen per VHE gewaardeerd tegen kostprijs bedraagt € 9.300.

Dit is een verschil van ongeveer 280%. Bovenstaande grafiek impliceert derhalve dat het vermogen van een woningcorporatie gemiddeld met 280% zal stijgen indien wordt overgegaan van waardering tegen kostprijs naar waardering tegen actuele waarde.

Grafiek 52: gemiddelde solvabiliteit per woningcorporatie (in %)

De gemiddelde solvabiliteit (zichtbaar in de jaarrekening) van alle woningcorporaties ligt op ongeveer 35%. De solvabiliteit van de woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs is de laatste jaren relatief gelijk gebleven (ongeveer 27%). De solvabiliteit van woningcorporaties die waarderen tegen actuele waarde is gestegen van 38% in 2012 naar 41% in 2014. Waardestijging van vastgoed heeft vrijwel geen effect op de solvabiliteit van woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs. Dit in tegenstelling tot woningcorporaties die waarderen tegen actuele waarde, waar de stijging van het vastgoed directe gevolgen heeft voor de toename van het vermogen (en daardoor ook de solvabiliteit).

Uitsplitsing gerealiseerd/ongerealiseerd vermogenIn bovenstaande analyses is het totaalvermogen van de woningcorporaties geëvalueerd. Zoals hieruit blijkt is de waarderingsgrondslag (actuele waarde versus kostprijs) een belangrijke factor voor een hoger eigen vermogen. Bij waardering tegen actuele waarde bestaat het vermogen uit een (groot) deel ongerealiseerd vermogen. Dit vermogen is ontstaan uit waardeverandering van het vastgoed en wordt pas gerealiseerd bij verkoop of jaarlijkse exploitatie van het vastgoed.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verhouding tussen gerealiseerd vermogen en ongerealiseerd vermogen bij waardering tegen actuele waarde. Doordat bij een aantal woningcorporaties, die waarderen tegen actuele waarde, de verdeling tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen niet inzichtelijk is gemaakt in de jaarstukken, zijn deze woningcorporaties niet meegenomen in de verdere analyses. Het aantal VHE van de woningcorporaties is hieronder opgenomen in tabel 33.

15%

20%

25%

35%

45%

40%

30%

10%

5%

0%

Groepsvermogen waardering kostprijsGroepsvermogen waardering actuele waardeTotaal

2012 2013 2014


Tabel 33: aantal VHE in de analyse gerealiseerd/ongerealiseerd vermogen

2012 2013 2014Totaal VHE waardering actuele waarde 1.840.583 1.927.084 1.955.847Onderverdeling (on)gerealiseerd onbekend (351.729) (250.419) (240.413)VHE’s betrokken in de trendanalyse 1.488.854 1.676.665 1.715.434

Grafiek 53: totaalvermogen woningcorporaties waardering tegen actuele waarde (x € 1.000)

Bovenstaande grafiek geeft de totale verhouding weer tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen van de woningcorporaties in deze trendanalyse. Aangezien in 2012 minder woningcorporaties zijn opgenomen in de trendanalyse (als gevolg van minder bekende data), geeft dit een scheef beeld.

De vergelijking tussen 2013 en 2014 is beter te maken. Uit deze vergelijking blijkt dat zowel het gerealiseerd vermogen stijgt (+ € 1,6 miljard, ofwel 14%) alsook het ongerealiseerd vermogen (+ € 4,2 miljard, ofwel 9%).

De verhouding tussen gerealiseerd en ongerealiseerd vermogen is in alle jaren redelijk stabiel, namelijk 20% - 80%.

Grafiek 54: vermogen per woningcorporatie waardering tegen actuele waarde (x € 1.000)

50.000.000

60.000.000

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

70.000.000

20132012 2014

Gerealiseerd vermogenOngerealiseerd vermogen

150.000

200.000

250.000

350.000

400.000

300.000

100.000

50.000

0

Gerealiseerd vermogenOngerealiseerd vermogen

2012 2013 2014

54

In de grafiek op de vorige pagina is het gemiddelde vermogen per woningcorporatie opgenomen. Hieruit blijkt dat een woningcorporatie die waardeert tegen actuele waarde in 2014 gemiddeld € 347 miljoen aan ongerealiseerd vermogen heeft en € 91 miljoen aan gerealiseerd vermogen. Hierbij moet worden opgemerkt dat hier grote verschillen bestaan tussen woningcorporaties die waarderen op actuele waarde. Zeker wanneer hier rekening wordt gehouden met de waardering op marktwaarde door met name de grotere woningcorporaties die daarmee ook een belangrijk deel van het vermogen voor hun rekening nemen. Grafiek 55: vermogen per VHE waardering tegen actuele waarde (in €)

Uit bovenstaande grafiek blijkt in 2014 per VHE gemiddeld ongeveer € 29.800 aan ongerealiseerd vermogen en € 7.800 gerealiseerd vermogen. Ter vergelijking, het gemiddelde (gerealiseerd) vermogen per VHE bij woningcorporaties die waarderen tegen kostprijs bedraagt in 2014 € 9.400.

15.000

20.000

25.000

35.000

30.000

10.000

5.000

0

Gerealiseerd vermogenOngerealiseerd vermogenKostprijs

2012 2013 2014


Hoofdstuk 8: Voorzieningen - woningcorporaties keren terug naar kerntaken

Woningcorporaties keren terug naar kerntaken. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving schrijven voor dat voorzieningen worden opgenomen voor verplichtingen die op balansdatum bestaan maar waarvan onbekend is wat de exacte omvang is of wanneer zij zullen gaan ontstaan. De verplichting waarvoor de voorziening wordt gevormd moet waarschijnlijk of zeker zijn. De Richtlijn voor de Jaarverslaggeving voor Toegelaten instellingen volkshuisvesting (Richtlijn 645) schrijft de volgende voorzieningen voor: (1) voorziening onrendabele investeringen en herstructurering, (2) voorziening latente belastingverplichtingen, (3) voorziening pensioenen, (4) voorziening garantieverplichting, (5) voorziening reorganisatiekosten, (6) voorziening deelnemingen en (7) overige voorzieningen.

De overige voorzieningen bestaan veelal uit diverse voorzieningen van beperkte omvang zoals diverse verplichtingen, claims en geschillen. Daarnaast blijkt uit de gehanteerde jaarrekeningen dat niet elke woningcorporatie bovenstaande indeling conform RJ 645 hanteert. In de jaarrekening wordt door veel woningcorporaties alleen de voorziening onrendabele investeringen, latente belasting-verplichtingen en overige voorzieningen gehanteerd. De voorziening reorganisatiekosten wordt veelal onder de overige voorzieningen verantwoord. Hiermee dient rekening gehouden te worden in onderstaande analyse.

In onderstaande tabel is het aantal betrokken woningcorporaties in de analyse opgenomen inclusief het aantal woningcorporaties dat de daadwerkelijke voorziening heeft opgenomen in de balans:

2012 2013 2014Voorziening onrendabele investeringen 1.948.304 1.542.628 1.367.616Voorziening latente belastingverplichtingen 156.127 267.104 376.294Voorziening pensioenen 9.974 11.279 3.058Voorziening reorganisatiekosten 34.006 69.657 60.043Voorziening deelnemingen 21.866 34.174 38.345Overige voorzieningen 442.347 358.375 322.221Totale omvang 2.612.624 2.283.217 2.167.667

Tabel 34: omvang voorzieningen (*1.000)

56

AnalyseIn onderstaande grafieken is de ontwikkeling per soort voorzieningen, zoals verantwoord in de jaarrekening, in de periode 2012 tot en met 2014 weergegeven.

Grafiek 56: ontwikkeling per soort voorziening (bedragen x € 1.000)

Op basis van de grafiek vallen de volgende ontwikkelingen op:• Circa55%vandewoningcorporatiesheefteenvoorzieningonrendabeletopenherstructureringinde

jaarrekening en dit aantal blijft in de periode 2012-2014 stabiel. De voorziening daalt in de periode van 2012 tot en met 2014 met 30%. Deze forse daling is ook terug te zien in de omvang van activa in ontwikkeling. Dit ligt in lijn met de verwachte ontwikkeling dat woningcorporaties teruggaan naar hun kerntaak.

• Devoorzieninglatentebelastingverplichtingbestaatbijgemiddeld35%vandewoningcorporatiesenblijftgelijkquaaantalwoningcorporatiesindeperiode2012–2014.Hierbijvaltopdatdevoorzieningmeerdanis verdubbeld in deze periode. Dit wordt veroorzaakt doordat woningcorporaties zijn gaan waarderen op actuele waarde. De waarde in de commerciële jaarrekening komt dan hoger uit dan de oorspronkelijke fiscale openingsbalans.

201220132014

Onrendabele top

1.948.3041.542.6281.367.616

Latente belastingverplichting

156.127267.104376.294

Overige

442.347358.375322.221

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

2.000.000


Grafiek 57: ontwikkeling per soort voorziening (bedragen x € 1.000)

Op basis van de grafiek vallen de volgende ontwikkelingen op:• In2012heeftslechts22woningcorporatieseenreorganisatievoorzieningindejaarrekening.In2013isdetotale

omvang van de reorganisatievoorziening verdubbeld ten opzichte van 2012 terwijl het aantal woningcorporaties dat een reorganisatievoorziening heeft in de jaarrekening met 36% is gestegen ten opzichte van 2012. Dit aantal blijft stabiel in 2014 terwijl de voorziening licht afneemt. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de voorziening reorganisatiekosten in de praktijk ook onder de overige voorzieningen wordt verantwoord. De stijging in 2013 en 2014 ten opzichte van 2012 lijkt gelegen te zijn in het door de woningcorporaties kritisch beschouwen van het personeelsbestand in relatie tot gewijzigde taakopdracht(en) en bezuinigingen.

• Deoverigevoorzieningennemenforsafterwijldevoorzieningendeelnemingenjuistforstoenemenindeperiode 2012 -2014. Mogelijk hebben woningcorporaties verliezen genomen in het kader van grondposities en afstoot van posities en verminderen van risicovolle activiteiten.

Vergelijking gemiddelde voorzieningen van grotere en kleinere woningcorporatiesOm inzicht te krijgen in mogelijke verschillen tussen grotere en kleinere woningcorporaties, is een vergelijking opgesteld tussen de gemiddelde voorzieningen van alle woningcorporaties opgenomen in de trendanalyse, de 25 grootste woningcorporaties en de gemiddelde voorzieningen van de overige woningcorporaties. Het gemiddelde is berekend over de woningcorporaties die daadwerkelijk de voorziening op de balans hebben verantwoord. De analyse laat zien dat een vergelijkende trend zichtbaar is op het niveau van het totaal aantal woningcorporaties, de top 25 woningcorporaties en de overige woningcorporaties.

Hierbij valt op dat de daling bij van de ORT op de top 25 woningcorporaties in 2013 forser is dan bij de overige woningcorporaties, evenals de stijging van de voorziening latente belastingverplichting in 2013 ten opzichte van 2012. De omvang van de ORT bij de top 25 woningcorporaties is aanzienlijk hoger per woningcorporatie omdat hier ook aanzienlijker ontwikkelopgaven zijn gelet op de grootte van de woningcorporaties. In alle gevallen is te constateren dat ORT afneemt als gevolg van vermindering van projectenportefeuilles en ook kritischer beschouwen van de kosten in relatie tot terugverdienmogelijkheden van investeringen.

201220132014

Deelnemingen

21.86634.17438.435

Reorganisatiekosten

34.00669.65760.403

Pensioenen

9.97411.2793.058

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

58

Grafiek 58: gemiddelde voorziening

Bedragen * € 1.000

Grafiek 59: gemiddelde voorziening per top 25 woningcorporatie per soort voorziening


201220132014

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

9.000

10.000

8.000

Onr

enda

bele

top

Late

nte

bela

stin

gver

plic

htin

g

Ove

rige

Dee

lnem

inge

n

Reor

gani

satie

kost

en

Pens

ioen

en

201220132014

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

Onr

enda

bele

top

Late

nte

bela

stin

gver

plic

htin

g

Ove

rige

Dee

lnem

inge

n

Reor

gani

satie

kost

en

Pens

ioen

en


Grafiek 60: gemiddelde voorziening overige woningcorporaties per soort voorziening


201220132014

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

9.000

10.000

8.000

Onr

enda

bele

top

Late

nte

bela

stin

gver

plic

htin

g

Ove

rige

Dee

lnem

inge

n

Reor

gani

satie

kost

en

Pens

ioen

en

60

Hoofdstuk 9: Leningen - afname portefeuille en risico’s

Afname van portefeuille en risico’s. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt van de leningenportefeuille in de jaren 2012 tot en met 2014. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de rentelasten en de inzet van financiële instrumenten.

Over de periode 2012 - 2014 hebben wij de volgende trends uit de jaarrekeningen verzameld: Grafiek 61: derivaten en kostprijshedge accounting

Op basis van bovenstaande grafiek valt op dat over 2012 geen informatie over de woningcorporaties die kostprijshedge-accounting toepast is opgenomen. De informatie over dit onderwerp is in de jaarrekeningen onvoldoende toegelicht of niet opgenomen. Gezien het maatschappelijk belang liet de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) in 2013 weten dat ze het verstandig achtte om in het kort uiteen te zetten wanneer en hoe kostprijshedge-accounting mag worden toegepast. Hoofdstuk 290 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ 290) gaat over de verwerking van financiële instrumenten in de jaarrekening en daarmee ook over kostprijshedge-accounting. De jaarrekeningen 2013 laten inderdaad meer informatie zien.

2012 2013 20140%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Woningcorporaties waarvan gegevens beschikbaarWaarvan met derivatenWaarvan met kostprijshedge

93% 93% 87%

41% 41%37% 39%

34%


LeningenportefeuilleDe toegelaten instellingen hebben gezamenlijk eind 2014 ruim € 80,8 miljard aan langlopende leningen (nominale waarde leningen kredietinstellingen en overheid). Ten opzichte van 2013 is een daling van € 3,1 miljard zichtbaar. Grafiek 62: leningenportefeuille (x € 1 miljoen)

Vanwege het ontbreken van de gegevens van een aantal woningcorporaties is ook naar de gemiddelde schuld per VHE gekeken. Deze laat eveneens een daling in 2014 zien ten opzichte van de voorgaande twee jaren, namelijk ruim € 32.000 in 2014 en in 2013 was dit bijna € 34.000 (2012 ruim € 33.000).

Op basis van de analyse van de kasstroom uit financieringsactiviteiten (zie hoofdstuk 5 kasstromen) zien we dat de financieringskasstroom in de jaren 2012 - 2014 eveneens daalt, wat betekent dat de woningcorporaties gemiddeld meeraflossendandatzijnieuwefinancieringaantrekken.Deverantwoordekasstromensluitendusaanmetdeverantwoorde daling van de leningenportefeuille.

Verdeeld naar de diverse grootte-categorieën geeft de leningenportefeuille het volgende beeld (x € 1.000): Grafiek 63: langlopende schulden naar grootte-categorie

81.500

82.000

83.000

82.500

79.000

79.500

80.000

80.500

81.000

83.500

84.000

20132012 2014

201220132014

500.000

5.500.000

10.500.000

15.500.000

20.500.000

25.500.000

30.500.000

35.500.000

10.001 - 25.000 > - 25.000 vhe’s5.001 - 10.0002.501 - 5.0001.001 - 2.5000 - 1.000

62

De top 25 heeft per ultimo 2014 een leningenportefeuille van € 35,1 miljard en bedraagt hiermee circa 45% van de totale schuld van de woningcorporaties. Deze 25 woningcorporaties vertegenwoordigen nagenoeg een gelijk deel van het aantal verhuurbare eenheden (circa 42%). Grafiek 64: leningportefeuille top 25 woningcorporaties

De landelijke daling van € 3,1 miljard in 2014 (5%) is minder zichtbaar bij de top 25. In die groep daalt de leningenportefeuille in dat jaar met een duidelijk lager percentage, namelijk 3,3 (€ 1,2 miljard). Grafisch ziet de ontwikkeling bij de top 25 ten opzichte van de landelijke ontwikkeling er als volgt uit: Grafiek 65: omvang leningenportefeuille totaal en top 25 (x € 1 miljard)

Vanuit de gedachte dat de grotere woningcorporaties meer ontwikkelpotentieel hebben, is de verwachting dat de financieringsbehoefte vermoedelijk daar constanter zal zijn dan bij de relatief kleinere woningcorporaties.De schuld per verhuurbare eenheid van de top 25 woningcorporaties is eveneens gemiddeld € 2.000 hoger dan voor de totale groep.

35.400

35.600

36.000

35.800

34.400

34.600

34.800

35.000

35.200

36.200

36.400

20132012 2014

2012 2013 20140

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

Top 25Totaal


Grafiek 66: ontwikkeling schuld per VHE (totaal en top 25) (x € 1.000)

RentelastenOnderstaande grafiek laat zien dat landelijk in 2013 een sterkere daling (beheersing) van de rentelasten heeft weten te realiseren dan de top 25. In combinatie met de hierboven geconstateerde constantere en hogere leningenportefeuille, is dit een logisch en te verwachten gevolg. De stijging in 2014 is derhalve bij de top 25 ook sneller dan voor de totale groep. Dit wordt veroorzaakt doordat bij de bepaling van de gemiddelde rentevoet de resultaten van de financiële instrumenten zijn meegenomen. Grafiek 67: gemiddelde rentevoet (totaal en top 25)

Landelijkwordtookveelaandachtbesteedaandeinterestcoverageratio(ICR).Zowelhetlandelijkbeeldalsdetop25 voldoet ruim aan deze norm.

32,00

32,50

33,00

33,50

34.00

34,50

35,00

35,50

36,00

31,50

31,00

30,50

Totaal: schuld per vheTop 25: schuld per vhe

2012 2013 2014

4,31%

4,33%

4,35%

4,37%

4,39%

4,29%

4,27%

4,25%

Totaal: gem. rentevoetTop 25: gem. rentevoet

2012 2013 2014

64

Grafiek 68: ICR

Financiële instrumentenIn 2012 heeft het ministerie van BZK de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ opgesteld. Vanaf 1 oktober 2012 zijn deze beleidsregels in werking getreden en zijn toegelaten instellingen aan diverse regels gebonden bij het aangaan van nieuwe derivatencontracten. Vanwege de toegenomen maatschappelijke belangstelling voor derivaten besteden wij hier (ook) in dit hoofdstuk aandacht aan.

Op basis van de beschikbare gegevens van de toegelaten instellingen is een lichte daling te zien tussen het aantal woningcorporaties met derivaten per ultimo 2012 (41%) ten opzichte van ultimo 2014 (38%). De 17 woningcorporaties die geen derivaten meer hebben ultimo 2014 ten opzichte van ultimo 2013 is veroorzaakt door verkoop c.q. afkoop van hun derivatenportefeuille.

De omvang van de derivatenportefeuille (brutomarktwaarde, zijnde de totale marktwaarde van de derivaten zonder verrekening van tegengestelde posities) laat een licht dalende ontwikkeling zien. De portefeuille van de top 25 heeft per ultimo 2014 een brutomarktwaarde van € 8,3 miljard ten opzichte van € 8,9 miljard per ultimo 2012.

Geconcludeerd kan worden dat de invoering van de beleidsregels wellicht wel het gewenste effect van minder afsluiten van derivatencontracten heeft gehad, maar niet het effect tot een significante daling van deze portefeuille. Vanwege de gebruikelijke lange looptijd van dergelijke contracten en de relatief lage rentestand, is een significante daling door afkoop van derivatencontracten dan ook niet te verwachten.

2012 2013 20140,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

2,00

Top 25: ICRLandelijk sectorbeeldNorm


Invoering vennootschapsbelasting woningcorporatiesHoe te waarderen en de onzekerheden te managen? Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

De begrote opbrengst per jaar was ingeschat op € 500 miljoen. Door een gunstige uitspraak van de Hoge Raad, waarin het woningcorporaties is toegestaan een herbestedingsreserve te vormen, is de daadwerkelijk verschuldigde vennootschapsbelasting in de jaren tot en met 2011 niet meer dan een fractie van de over die jaren ingeboekte € 2 miljard.

Inmiddels zien we dat de operationele kasstroom bij woningcorporaties in Meerjarenbegrotingen een positieve ontwikkeling kent. Woningcorporaties komen daarmee, zonder bijzondere ingrepen, in een te betalen vennootschapsbelastingpositie. De bijzondere ingrepen bestaan in hoofdzaak uit het afwaarderen van het vastgoed naar een lagere WOZ-waarde en het vormen van een onderhoudsvoorziening. Op beide punten is nog niet duidelijk hoe jurisprudentie en afspraken met de Belastingdienst zich zullen ontwikkelen.Voor de afwaardering geldt dat deze van tijdelijke aard kan zijn. Immers, wanneer de WOZ-waarde weer stijgt zal de afwaardering moeten worden teruggenomen.

Deconclusieisdanookdatdeaankomendejarendevennootschapsbelastingquafinancieelbelangflinkgaattoenemen. Daarbij komt dat niet duidelijk is hoe afwaarderingen en onderhoudsvoorzieningen moeten worden geduid, waardoor de onzekerheid rond de vennootschapsbelastingpositie toeneemt. Het gaat dan om belangen van honderden miljoenen euro’s.

Een goede taxplanning en een daarbij behorende inschatting van de risico’s is dan ook van groot belang. Vanuit onze analyse zien wij de volgende ontwikkelingen:• Deacutebelastinglast(uitgaandekasstroom)iszeerbeperktgeweestoverdeperiode2012–2014.• Indejaarrekeningen2012–2014zienwijdatomvangrijkepositiesaanteverrekenenfiscaleverliezenzijn

opgebouwd en gewaardeerd in de jaarrekening. Hier ligt het risico van ‘verliesverdamping’ op de loer.

In het hoofdstuk vennootschapsbelasting is achtereenvolgens aandacht aan: (1) vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening, (2) de betaalde of ontvangen vennootschapsbelasting, (3) de actieve belastinglatentie en (4) de passieve belastinglatentie. Vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekeningUit grafiek 69 blijkt de vennootschapsbelasting in de winst-en-verliesrekening over de periode 2012 - 2014. Uit de trendanalyse kan worden opgemaakt dat er in 2012 sprake was van een Vpb-last die in 2013 en 2014 is omgeslagen in een Vpb-bate. Dit is naar alle waarschijnlijkheid te verklaren doordat woningcorporaties actieve latenties voor verliescompensatie zijn gaan waarderen.

Hoofdstuk 10: Vennootschapsbelasting - hoe te waarderen en de onzekerheden te managen?

66

Grafiek 69: gemiddelde vennootschapsbelasting per woningcorporaties in de winst-en-verliesrekening (x € 1.000)

Grafiek 70: uitsplitsing vpb per woningcorporatieEen positief bedrag in onderstaande grafiek is een bate, een negatief bedrag een last.

Betaalde óf ontvangen vennootschapsbelastingIn grafiek 71 is de betaalde Vpb uitgedrukt. In deze grafiek is zichtbaar dat er sprake is van een daling van de direct verschuldigde vennootschapsbelasting. Dit is waarschijnlijk het gevolg dat corporaties op voorlopige aanslagen vennootschapsbelasting hebben betaald die zij na het indienen van aangiften met een negatief resultaat weer hebben teruggekregen (in 2014)

Grafiek 71: Direct verschuldigde Vpb

2.000

-500

0

500

1.000

1.500

20132012 2014

2.000

-500

0

500

1.000

1.500

20132012 2014

Mutatie acute vennootschapsbelasting (in € 1.000)Mutatie latente vennootschapsbelasting (in € 1.000)

60

80

100

120

40

20

02012 2013 2014


BelastinglatentiesIn onderstaande grafiek is de stijging van de mutatie latente vennootschapsbelasting zichtbaar. Door middel deze mutatie wordt de actieve latente belastingvordering verhoogd. De stijging kan verklaard worden door de toename van de mutatie aan de belastinglatentie voor verliescompensatie in 2014. De latentie kan echter alleen worden gevormd, voor zover aannemelijk is dat de toekomstige winsten toereikend zijn voor verrekening.

Grafiek 72: gemiddelde mutatie latente vennootschapsbelasting per woningcorporatie (x € 1.000)

Soorten latenties vennootschapsbelastingIn grafiek 73 is het verloop van de actieve latentie opgenomen. Hierbij is zichtbaar dat de gemiddelde actieve latentie per woningcorporatie stijgt van € 3,1 miljoen (in 2012) naar € 5,7 miljoen (in 2014).

Grafiek 73: gemiddeld actieve belastinglatentie per woningcorporatie (x € 1.000)

Uit grafiek 73 blijkt de ontwikkeling en uit grafiek 74 de uitsplitsing van de actieve belastinglatentie. Opvallend hierbij is ontwikkeling van de belastinglatentie uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie, die in het boekjaar 2014 aanzienlijk is toegenomen ten opzichte van 2013.

400

600

800

1.200

1.400

1.600

1.800

1.000

200

0

-2002012 2013 2014

5.000

6.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

7.000

20132012 2014

68

Grafiek 74: uitsplitsing gemiddelde actieve latentie per woningcorporatie

Uit grafiek 75 blijkt de stijging van de belastinglatentie uit hoofde van waardeverschillen. Gebleken is dat de actieve belastinglatentie uit hoofde van waarderingsverschillen voor het grootste gedeelte bestaat uit het waarderingsverschil op vastgoedbeleggingen in exploitatie en op voorraad onverkochte woningen, waarvan verwacht wordt dat de woningen in de aankomende vijf jaar worden verkocht. Doordat er meer woningen voor verkoop worden ingerekend is het tijdelijke verschil dat in de waardering wordt meegenomen aanzienlijk toegenomen.

Grafiek 75: gemiddelde actieve belastinglatentie uit hoofde van waardeverschillen per woningcorporatie (in € 1.000)

Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen wordt een actieve belastinglatentie gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Uit grafiek 76 blijkt dat veel woningcorporaties een latentie vormen uit hoofde van verliescompensatie. Hierbij is zichtbaar dat fiscale verliezen zijn gerealiseerd die in de komende 9 jaar naar verwachting met fiscale winsten kunnen worden verrekend. Dit kan grotendeels worden verklaard doordat de herbestedingsreserve vanaf 2012 niet meer kan worden toegepast. Daarnaast is een belangrijke oorzaak gelegen in de waardedaling van het vastgoed.

3.000

4.000

5.000

7.000

6.000

2.000

1.000

02012 2013 2014

Latentie inzake waarderingsverschillen (in € 1.000)Latentie inzake verliescompensatie (in € 1.000)Totale actieve belastinglatentie (in € 1.000)

2.300

2.400

2.500

2.600

2.200

2.100

2.0002012 2013 2014


Grafiek 76: gemiddelde actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie per woningcorporatie (in € 1.000)

De verklaring voor de stijging van de actieve belastinglatentie uit hoofde van verliescompensatie is dat woningcorporaties de latenties nu wel waarderen op de balans, terwijl woningcorporaties dit in het verleden achterwege lieten. Het was toen niet de verwachting dat de verliezen binnen de verrekentermijn van negen jaar zouden worden verrekend doordat er geen vooruitzicht was op het behalen van positieve fiscale resultaten. Die situatie is inmiddels gewijzigd.

Passieve belastinglatentie (looptijd > 1 jaar)In grafiek 77 is de trend van de passieve belastinglatentie opgenomen. Ook deze latentie laat een aanzienlijke stijging zien. Deze stijging kan veelal worden verklaard vanuit de mogelijkheid dat er fiscaal een onderhoudsvoorziening kan worden gevormd. Daarnaast komt de voorziening latente belastingverplichting veel voor bij woningcorporaties die hun bezit op bedrijfswaarde of marktwaarde waarderen. In dat geval is er een voorziening latente belastingverplichting gevormd voor de verkopen.

Grafiek 77: gemiddeld passieve belastinglatentie per woningcorporatie (in € 1.000)

1.500

2.000

2.500

3.500

3.000

1.000

500

02012 2013 2014

600

800

1.000

1.200

400

200

02012 2013 2014

70

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt van de bezoldigingen na invoering van de Wet Normering Topinkomens (hierna: WNT).

Normen voor beloning van bestuurders en toezichthoudersVoor de boekjaren 2012, 2013 en 2014 hebben verschillende normen gegolden voor de beloning van bestuurders.

De WNT kent naast een openbaarmakingsregime (vergelijkbaar met de Wopt) een maximum norm voor bezoldigingen van topfunctionarissen bij onder andere woningcorporaties. Deze maximale bezoldigingsnorm is van toepassing op:• topfunctionarissendieindienstbetrekkingwerkzaamzijn;en• topfunctionarissendienietindienstbetrekkingwerkzaamzijn(maarwordeningehuurdopbasisvaneen

overeenkomst van opdracht), indien zij binnen een periode van 18 maanden meer dan 6 maanden werkzaam zijn voor de (semi-)publieke instelling.3

Daarnaast kent de WNT een verbod op het verstrekken van winstdelingen, bonussen of andere vormen van variabele beloning aan topfunctionarissen.

Voorts verbiedt de WNT het om aan topfunctionarissen ontslagvergoedingen toe te kennen die meer bedragen dan € 75.000 (of indien lager maximaal eenmaal de som van de jaarbeloning en de jaarbeloning betaalbaar op termijn).4 De bezoldiging mag bovendien niet meer worden doorbetaald gedurende een periode waarin de (gewezen) topfunctionaris geen arbeid meer levert (non-activiteit), tenzij sprake is van schorsing, ziekte of het opnemen van vakantiedagen.

Vanaf 28 november 2014 (de Reparatiewet WNT) wordt de bezoldiging over een periode waarin de topfunctionaris vooruitlopend op de beëindiging van het dienstverband geen taken meer vervult, aangemerkt als ontslagvergoeding. De datum waarop de topfunctionaris de uitoefening van zijn taken beëindigt, wordt dan aangemerkt als datum waarop het dienstverband eindigt.

Voor zover deze regels niet worden nageleefd dan wel afspraken worden gemaakt die uitgaan boven het door de WNT opgelegd maximum, is op grond van de WNT sprake van een onverschuldigde betaling. Het teveel ontvangen bedrag dient door de topfunctionaris te worden terugbetaald aan de woningcorporatie. In een aantal gevallen is echter nog een overgangsrecht van toepassing op de bestaande bezoldigingsafspraken van voor de invoering van de WNT of de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014.

3) Vanaf 1 januari 2016 geldt een nieuwe normering voor topfunctionarissen niet in dienstbetrekking,

4) Betalingen die dit bedrag overschrijden worden op grond van de WNT aangemerkt als een onverschuldigde betaling, tenzij zij voortvloeien uit

een rechterlijke uitspraak.

Hoofdstuk 11: Wet Normering Topinkomens - effect WNT zichtbaar


Bezoldigingsnormen in de boekjaren 2013 en 2014Voor de boekjaren 2013 en 2014 hebben voor woningcorporaties verschillende bezoldigingsnormen voor topfunctionarissen gegolden.

Zo gold over het jaar 2013 de algemene, wettelijke bezoldigingsnorm van € 228.599 (fulltime jaarbasis) nadat een sectorspecifieke regeling voor woningcorporaties door de rechter buiten toepassing was verklaard.

Naar aanleiding van deze gerechtelijke uitspraak heeft minister Blok van Wonen en Rijksdienst de sectorspecifieke regeling aangepast. Deze sectorspecifieke regeling is vervolgens per 1 januari 2014 in werking getreden en wordtookwelde“Blok-staffel”genoemd.InhetkorthoudtdeBlok-staffelindatelkewoningcorporatie–afhankelijk van het aantal verhuureenheden en het inwonersaantal van de gemeente waarin de woningcorporatie inbeginseltenminste20%vanhaarverhuurdereenhedenineigendomofbeheerheeft–wordtingedeeldineen bezoldigingsklasse met een daarbij behorende bezoldigingsnorm. De Blok-staffel (norm 2014) is hieronder weergegeven.

De bezoldiging van een topfunctionaris van een toegelaten instelling bedraagt per bezoldigingsklasse ten hoogste:

Tabel 35: bezoldiging topfunctionaris

Bezoldigingsklasse Maximale bezoldiging (in euro’s)A € 82.100B € 93.000C €103.900D € 112.400E € 130.600F € 148.800G € 167.000H € 185.200I € 203.400J Bezoldigingsmaximum volgens artikel 2.3 van de wet

Indeling van de toegelaten instellingen in bezoldigingsklasse

Tabel 36: indeling in bezoldigingsklasse

A / B Tot 8.001 14.001 24.001 40.001 60.001 100.001 150.001 > 8.000 14.000 24.000 40.000 60.000 100.000 150.000 375.000 375.000Tot 750 A A A A A A B B B751-1.500 B B B B B C C C C1.501-2.500 C C C C D D D D D2.501 - 5.000 D D E E E E E E E5.001 - 10.000 E F F F F F F F G10.001 - 25.000 G G G G G G G H H25.001 - 50.000 H H H H H H I I I> 50.001 I I I I I I J J J

72

Verticaal in de tabel is uitgezet het aantal verhuureenheden (VHE) dat de toegelaten instelling op de peildatum in eigendom of beheer heeft volgens de gegevens, bedoeld in bijlage II bij het Besluit beheer sociale-huursector. Horizontaal in de tabel is uitgezet het aantal inwoners van de grootste gemeenten waarin een toegelaten instelling op de peildatum minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft. Indien een toegelaten instelling op de peildatum niet minimaal 20% van haar verhuureenheden in één gemeente in eigendom of beheer heeft, betreft dit het aantal inwoners van de gemeente waar de toegelaten instelling op de peildatum het grootste deel van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft.

Ontwikkelingen in 2015 en verderMet ingang van 1 januari 2015 is de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT2) in werking getreden. De invoering van de WNT2 bracht met zich mee dat het wettelijke bezoldigingsmaximum naar beneden is bijgesteld tot maximaal 100% van het ministersalaris, waar de WNT1 nog uitging van een bezoldigingsnorm gebaseerd op 130% van het ministersalaris. Deze verlaging van het bezoldigingsmaximum heeft echter pas vanaf 1 januari 2016 effect op de Blok-staffel. Voor 2015 geldt voor woningcorporaties de Blok-staffel gebaseerd op de bezoldigingsnorm van 2014.

Vanaf 1 januari 2016 zullen vanwege de invoering van de WNT2 de bovenste drie klasse van de Blok-staffel worden samengevoegd tot één klasse met een maximale bezoldiging van € 179.000. De overige bedragen in de Blok-staffel zullen worden geïndexeerd.

Voorts zal in 2016 een nieuwe interim-regeling gaan gelden voor topfunctionarissen zonder dienstbetrekking. In het kort houdt deze interim-regeling in dat de interim-topfunctionaris de eerste zes maanden € 144.000 (met een maximaal uurtarief van € 175) en voor de tweede zes maanden € 108.000 (met een maximaal uurtarief van € 175). Na 12 maanden gaat de Blok-staffel gelden voor de bezoldigingen van interim-topfunctionarissen binnen de woningcorporatiebranche.

Verder zal in 2016 de (eventuele) invoering van de WNT3 worden voorbereid. De WNT3 brengt met zich mee dat de WNT weten regelgeving voor iedere functionaris in de publieke en semipublieke sector gaat gelden. De verwachte invoeringsdatum van de WNT3 is vooralsnog 1 januari 2017.

Ontwikkelingen bezoldiging in totaal Wij verwachten dat als gevolg van de invoering van de WNT de bezoldigingen zullen dalen. Op basis van onderstaande grafiek wordt dit effect als trend inderdaad waargenomen:

Grafiek 78: totale bezoldiging bestuurders en toezichthouders (x 1 miljoen euro)

80

55

60

65

70

75

20132012 2014


Er is ook gekeken naar de gemiddelde totale beloning (bestuurders en toezichthouders) per onderzochte woningcorporatie:

Grafiek 79: gemiddelde totale beloning per woningcorporatie (toezichthouders en bestuurders samen) (x € 1.000)

Wanneer we de top 25 afzetten tegenover het Totaal ontstaat het volgende beeld:

Grafiek 80: gemiddelde totale beloning per woningcorporatie (toezichthouders en bestuurders samen)(x € 1.000)

Wat opvalt is dat er voor het Totaal een lichte stijging is waar te nemen in 2013. Bij de top 25 is deze stijging in 2013 ten opzichte van 2012 nog groter. De oorzaak hiervan ligt met name in de uitkeringen in verband met einde dienstverband van € 1,9 miljoen door Vestia. Uiteraard komt in de top 25 vaker een bestuursmodel voor met meerdere topbestuurders ten opzichte van de andere woningcorporaties.

245

250

220

225

230

235

240

255

20132012 2014

300

400

500

700

600

800

200

100

02012 2013 2014

TotaalTop 25

238 249 232

542671

583

74

Wanneer alleen gekeken wordt naar het gemiddelde van de beloningen bestuurders, is het beeld van de Top 25 met de Rest en het Totaal:

Grafiek 81: gemiddelde beloningen van alleen bestuurders per woningcorporatie (x 1.000 euro)

Voor alle categorieën is er sprake van een daling in de bezoldiging. Veelal bij de Top 25 woningcorporaties is ersprakevanéénofmeerderebestuurders.Hieris–vooreenzuiverevergelijking–rekeninggehoudenmetdegemiddelde bezoldiging van alle bestuurders van een woningcorporatie.

Hieruit blijkt dat beloningen van de bestuurders van de top 25 een duidelijk ander beeld laten zien, dan dat van de andere woningcorporaties (Rest). Voor beide categorieën is een daling in 2014 waarneembaar ten opzichte van het voorgaande jaar. Ontwikkeling bezoldiging gesplitst naar bestuurders en toezichthoudersGesplitst naar bezoldiging bestuurders versus de beloning van de toezichthouders ziet het beeld er voor het Totaal als volgt uit:

Grafiek 82: totaal gesplitst in bestuurders en toezichthouders(In procenten voor het Totaal:)

2012 2013 20140

50

100

150

200

250

300

TotaalTop 25Rest

196 206 192

251222

171171

213

163

2012 2013 20140

10

20

30

40

50

70

80

60

Beloningen bestuurders TotaalBeloningen Toezichthouders Lineair (Totaal)

5862

57

13 13

7571

12

69


Grafiek 83: percentage beloningen toezichthouder van de totale beloningen

Voor de top 25 leidt dit tot de volgende overzichten:

Grafiek 84: percentage beloningen toezichthouder van de beloning top 25 (x 1 miljoen euro)

Grafiek 85: percentage beloningen toezichthouder van de top 25

17,60

17,80

16,60

16,80

17,00

17,20

17,40

18,20

18,00

20132012 2014

10,00

12,00

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

16,00

14,00

20132012 2014

2012 2013 20140

5

10

15

20

25

30

Beloningen bestuurdersBeloningen ToezichthoudersTotaal Top 25

76

Niet alleen de beloningen bestuurders maar ook de beloningen van de toezichthouders laten voor het Totaal een daling zien:

Grafiek 86: beloningen toezichthouders (totaal) (x 1 miljoen euro)

Wanneer de beloningen toezichthouders van de top 25 worden vergeleken met het Totaal van de woningcorporaties ontstaat het volgende beeld:

Grafiek 87: beloningen toezichthouders (top 25) (x 1 miljoen euro)

Ook bij de Top 25 is derhalve sprake van een dalende trend van de beloningen voor de toezichthouders.

10

11

5

6

7

8

9

13

12

14

20132012 2014

10

12

0

2

4

6

8

14

20132012 2014

Top 25Totaal

2,04

12,82

1,92

12,82

1,78

11,95


OvergangsregelingDe Wet Normering Topinkomens voorziet in een overgangsregeling. In onderstaand overzicht blijkt hoeveel daarvan gebruikgemaakt wordt. Grafiek 88: overgangsrecht

In het overzicht is te zien dat de WNT in werking is getreden met ingang van 1 januari 2013. Tevens is te zien dat er in 2014 aanzienlijk meer gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht dan in 2013. Deze toename is conform onze verwachting. In 2013 gold namelijk de wettelijke bezoldigingsnorm ad € 228.599 (op fulltime jaarbasis). Veel bezoldigingen van topfunctionarissen in de woningcorporatiesector bleven in 2013 onder dit bezoldigingsmaximum.

Met ingang van 1 januari 2014 is vervolgens de bezoldigingsstaffel voor woningcorporaties in werking getreden (Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014). Met de invoering van deze bezoldigingsstaffel bleek dat een groter deel van de bezoldigingen van topfunctionarissen binnen woningcorporatiesector de maxima uit de nieuwe bezoldigingsstaffel te boven gingen. Omdat hun bezoldigingsaanspraken veelal dateren van vóór 1 januari 2014, maken deze topfunctionarissen in 2014 (en verder) gebruik van het overgangsrecht ten aanzien van hun bezoldigingen.

Op de volgende pagina is een vergelijking gemaakt tussen de top 25 versus de Rest inzake de overgangsregeling:

250

300

0

50

100

150

200

350

20132012 2014

Aantal onderzochte woningcorporatiesAantal woningcorporaties met overgangsrecht

299 299 299

0

115

189

78

Grafiek 89: toepassing overgangsrecht (totaal, top 25 en rest)Percentage wat overgangsregeling toepast

Zowel bij de top 25 als bij de Rest is er sprake van een toename van het toepassen van de overgangsregeling. In 2014 werd door de top 25 bij 21 woningcorporaties van het overgangsrecht gebruikgemaakt. Voor de Rest betrof het 168 woningcorporaties. De uitkomsten van deze vergelijking lijken logisch omdat bij grotere woningcorporaties de beloning hoger is dan bij de kleinere. Bij de grotere woningcorporaties dreigt derhalve ook eerder een overschrijding van de vigerende WNT-norm.

Uitkering beëindiging dienstverbandDe uitkeringen aan bestuurders bij einde dienstverband zijn toegenomen in 2013 mede als gevolg van de uitkering bij einde dienstverband van € 1,9 miljoen door Vestia. In 2014 is een aanzienlijke afname te zien.

Grafiek 90: uitkering einde dienstverband (x 1 miljoen euro)

2012 2013 20140%

10%

20%

30%

40%

50%

70%

80%

90%

60%

TotaalTop 25Rest

2,50

3,00

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

4,00

3,50

20132012 2014


Grafiek 91: uitkering einde dienstverband naar categorie (x 1 miljoen euro)

In 2012 en 2013 bedraagt de omvang uitkeringen bij einde dienstverband voor de bestuurders bijna € 3 miljoen respectievelijk € 3,4 miljoen. In 2012 waren met name de niet top 25 woningcorporaties hiervoor verantwoordelijk. In 2013 zien we een aanzienlijke toename bij de top 25 woningcorporaties, waarbij de toekenning van € 1,9 miljoen door Vestia de belangrijkste verklaring is. In het jaar 2014 zien we een forse afname van de uitkeringen in verband met einde dienstverband ongeacht de categorie.

2,50

3,00

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

4,00

3,50

2012 2013 2014

TotaalTop 25Rest

80

Redactie

drs. L.A. (Lizan) Goossens-Kloek RAPartner

Tel.: +31 88 288 1880 Mob.: +31 6 8201 9406E-mail: [email protected]

F.A.J. (Frank) van Kuij ck RA RO EMIAPartner

Tel.: +31 88 288 0344 Mob.: +31 6 1509 2541E-mail: fvankuij [email protected]

Mr. drs. R.P. (Reinder) WiersmaPartner

Tel.: +31 88 288 3790 Mob.: +31 6 12581548 E-mail: [email protected]


Auteurs

M. (Michel) de Jong MScJunior Manager


H. (Hennie) de WinterManager

Tel.: +31 88 288 0417Mob.: +31 06 5585 3362E-mail: [email protected]

V.V. (Vanessa) Jongbloed MScManager Tel.: +31 88 288 1215Mob.: +31 6 2025 2002E-mail: [email protected]

E.J. (Ernst-Jan) Jungheim RA MScManager


N.C (Niels) Meerkerk MScManager


A.W. (Anthony) Pinas MScManager


Drs. J. (Jaap) Schot RAManager


drs. M. (Martin) Trouwborst RA CISASenior Manager


R.R.M. (Rick) van der Knaap MScJunior Manager

Tel.: +31 88 288 1853 Mob.: +31 6 8333 0209 E-mail: [email protected]

J.C. (John) van der Wal MScManager


S. (Steven) van Gij zen MScJunior Manager

Tel.: +31 88 288 3389 Mob.: +31 6 1234 2921E-mail: svangij [email protected]

M. (Mariska) Warning AAJunior Manager


Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.nl/about for a more detailed description of DTTL and its member firms.

Deloitte provides audit, consulting, financial advisory, risk management, tax and related services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 210,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.

This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication.

© 2015 Deloitte The Netherlands

Wilhelminakade 13072 AP RotterdamPostbus 20313000CARotterdamNederland

Tel: 088 288 2888Fax: 088 288 9830www.deloitte.nl

Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in · 2020-05-11 · een rem is gezet op de te...

Documents

Transcript of Trendanalyse woningcorporaties Duurzaam de toekomst in · 2020-05-11 · een rem is gezet op de te...