Teoriaa kiinteistöjen hinnoista
-
Upload
valkea-marina -
Category
Travel
-
view
630 -
download
0
Transcript of Teoriaa kiinteistöjen hinnoista
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Kiinteistöjen Hinnat Oskari Öhman Valkea-Marina
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Tarjonta
Kysyntä
Hinta
Miten tuotteiden ja palveluiden hinnat määrittyvät?
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Mikä on kiinteistön hinta?
Epätasapaino hintojen määrittämisessä Myyjällä on vääristynyt kuva markkinoista sekä hänen omistamastaan kiinteistöstä Ostajat yrittävät perustella hintoja alemmiksi Kiinteistöjen hinnat mikrotasolla määrittyvät kahden osapuolen välisistä yksittäisten kiinteistöjen hinnoitteluista
Mikä on kiinteistön X hinta? Kiinteistön X hinta voi olla100.000 € Josélle,
mutta 120.000 € Roosalle (hinnat ovat taipuvaisia subjektiivisuudelle)
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Hinta- taso
Tarjonnan määrä
Kokonaiskysyntä
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Kuka heistä on kaikista kaunein? Psykologisilla seikoilla on oma osansa kiinteistöhintojen määrittelemisessä.
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Kiinteistö hintojen perusteet
Yksittäiselle kiinteistöä ei usein ole korvaavia substituutioita, toisin kuin esim. Coca-Colalla on Pepsi ja appelsiinilla mandariini.
Kiinteistöjen hinnat eivät ole suoraan verrattavissa rakennuskustannuksiin (esimerkiksi 100 vuotta vanha talo on “kapitalisoitu” jo moneen kertaan verrattuna alkuperäisiin rakennuskustannuksiin)
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Erilaisia muuttujia kiinteistöhinnoittelussa (suuntaa-antavia)
0.4 x 1 = 0.4 (Sijainti: käydään tarkemmin läpi myöhemmin) 0.2 x 1 = 0.2 (Yleinen kansantalouden tilanne, työllisyys, jne.) 0.2 x 1 = 0.2 (Rakennuskustannukset ja tontti) 0.1 x 1 = 0.1 (Sijoituksen tuotto-odotukset) 0.1 x 1 = 0.1 (Todellinen korkotaso) Kertoimien painoarvot suuntaa-antavia ja monien tekijöiden summa. Yhden muuttujan muutos aiheittaa muutoksia yhdessä tai useammassa toisessa muuttujassa. Mutta ne eivät välttämättä muutu samassa suhteessa. Esimerkiksi 3% nousu korkotasossa voi merkitä 5% laskua kysynnässä, mutta 6% nousu korkotasossa voi merkitä jo 20% laskua kysynnässä. Kertoimien yhteissumma on kuitenkin aina 1. Kertoimet ei-vakioita eikä samoja kaikille osapuolille (esim. koron nousun vaikutus tuottosijoittajille vahvempi kuin oman asunnon etsijöille). Summa samarium: Hintan jousto ei ole vakioiden, vaan muuttujien summa
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Vaihtelu kiinteistöjen hinnoissa (spekulatiiviset /keinottelu muuttujat)
Näkemykset ja mielipiteet nykytilasta ja tulevaisuudesta vaikuttavat kiinteistöjen hintoihin.
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Vaihtelu kiinteistöjen hinnoissa
Todelliset muuttujat Työllisyystaso Tulotaso Kumulatiivinen pääoma Korkotaso (todellinen) Syntyvyys, maahan- ja maastamuutto Uusien kiinteistöjen tarjonta Kiiteistöjen omistuksen vaihtumisnopeus Valuutan arvon vaihtelu (Euro yliarvostettu?)
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Aikajaksot ja hintavaikuttajat
1) Lyhyellä aikavälillä: päivät, viikot, kuukaudet → spekulatiiviset tekijät tai yllättävät muut muuttujat (rahamarkkinat, lakimuutos, sota) 2) Keskipitkällä aikavälillä: kuukaudet ja muutamat vuodet → oikeat välittömät tai välilliset tekijät, kuten talouden yleinen tilanne ja sen alatekijät, rahan hinta (ja inflaatio). 3) Pitkällä aikavälillä: 5v. ja enemmän → väestönkehitys vs. asuntotarjonta. Yleisesti ottaen tämä tekijä on vahvin yksittäinen asia, joka aiheuttaa hintapainetta asuntojen hintojen laskuun Suomessa. Yksi ihminen voi käytännössä asua vain yhdessä taloudessa (kodissa) Huom: jos kaikki 18-40 -vuotiaat espanjalaiset, jotka vielä asuvat kotona, alkaisivat etsimään omaa kotia, pienien asuntojen kysyntä nousisi huomattavasti.
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Muuttujan vaikutusvoima eri alueille. Jousto hinnan laskussa tai nousussa riippuu paljon sijainnista
0,5 3
4,5
1,4
1,2
6
Kuvittele että kansantaloudessa tapahtuu posittivinen tai negatiivinen muutos. Eri alueet reagoivat eri voimakkuudella eri muuttujiin.
© 2011 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved
Kiinteistösijoittaminen
Kaksi eri pääryhmää 1) Pitkän aikavälin (lainaajat) 2) Lyhyen aikavälin (rakennuttajat) Kiiteistösijoittamisen tuotot: vuokra - (korot + kunnossapito) = tuolot (veroitettavat). Vuosittainen vuokrat tulo = vuokra x 12 / kiinteistön hinta. Hyvä taso: 7 % (käytännössä). Monilla sijoittajilla järjenvastasia odotuksia: ”subjektiivinen arvonmäärittely” Vuokrahinnat melko piittaamattomia kiinteistöhinnoista (lyhyen aikavälin kriiseihin). Itseasiassa ne voivat reagoida vaikka käänteisesti.