prosjek

trapp

ort 2005-2009ByggekostnadsprogrammetStandarder for fasilitetsstyring

Standard Norge, januar 2010

ByggekostnadsprogrammetStandarder for fasilitetsstyring (prosjekt 14287)Sluttrapport for perioden 2005-2009

Forfattere: Jack Grimsrud (Standard Norge), Rudolph Brynn (Standard Norge) og Harald Damhaug (Albaran)

Oppdragsgiver: Byggekostnadsprogrammet

Utgitt av:Standard NorgeStrandveien 18Postboks 2421326 Lysaker

Telefon 67 83 86 00Telefaks 67 83 86 01

info@standard.nowww.standard.no

Forsidebilde: Hemera

Januar 2010

ISBN 978-82-7202-674-4

Side 3 av 54

Forord Bare noen få standarder er utviklet for fasilitetsstyring. I 2005 tok sentrale representanter i det norske fasilitetsstyringsmiljøet, sammen med Standard Norge, initiativ til et prosjekt under styring av en nasjonal standardiseringskomité. Prosjektet ble avsluttet i desember 2009. Prosjektets formål har vært å følge utviklingen av europeiske og globale rammestandarder for fasilitetsstyring (FM), videre tok prosjektet sikte på å utvikle nasjonale standarder på et konkret og detaljert nivå som underlag for kontrakter på fasilitetsstyringsområdet. Byggekostnadsprogrammet har gitt 1,35 mill. kroner til prosjektet. I tillegg er det kommet støtte fra andre finansieringskilder og fra Standard Norge. Over hundre norske eksperter har bidratt med faglig bistand. Totalt gir dette, dersom ekspertbidraget omregnes etter Standard Norges timepriser, en ressursinnsats til prosjektet på nesten 9 mill. kroner i perioden 2005-2009. En rekke standarder og dokumenter er utviklet, og er fortsatt under utvikling, innenfor prosjektets faglige ramme. Disse er presentert i prosjektrapporten. Effekter som følge av prosjektet:

• FM-området har fått et sett med standarder å forholde seg til, presentert bl.a. gjennom denne rapporten;

• nasjonale FM-standarder er harmonisert med europeiske og globale FM-standarder; • definisjon av termer som benyttes av- og rolleavklaringer i FM-næringen er standardisert; • FM-standarder er implementert gjennom seminarer, kurs og artikler i fagtidskrifter; • det er vist hvordan krav til kvalitet kan funksjonsrettes gjennom tekniske standarder; • i de standardsett som er utviklet er hensyn til bl.a. bærekraftsbegrepet, livsløpsanalyser,

livsløpskostnader, levetidsplanlegging, universell utforming og bygningsinformasjonsmodellen (BIM) blitt ivaretatt.

Side 4 av 54

Innholdsfortegnelse 1 Presentasjon av prosjektet ........................................................................................................6

1.1 Bakgrunn og mål ..............................................................................................................6 1.2 Prosjektperioden...............................................................................................................7 1.3 Organisering av prosjektet ...............................................................................................7 1.4 Sentrale begreper i rapporten ...........................................................................................8

1.4.1 Byggekostnadsprogrammet......................................................................................9 1.4.2 Fasilitetsstyring ........................................................................................................9 1.4.3 Standardisering.......................................................................................................10 1.4.4 NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner ...........................11

1.5 Prosjektets innhold og resultater ....................................................................................12 1.5.1 Prosjektets mål .......................................................................................................12 1.5.2 Gevinster ved standarder for fasilitetsstyring.........................................................12 1.5.3 Type dokumenter....................................................................................................13 1.5.4 Funksjonsrettede fasilitetsstyringskrav ..................................................................13 1.5.5 Terminologi............................................................................................................15 1.5.6 Omtale av delprosjektene .......................................................................................17

2 Europeiske og internasjonale standarder for fasilitetsstyringsområdet..................................18 2.1 Engasjement i europeisk og globalt standardiseringsarbeid ..........................................18 2.2 Fasilitetsstyring CEN/TC 348 ........................................................................................18 2.3 Vedlikehold CEN/TC 319..............................................................................................19 2.4 Bærekraftige byggverk CEN/TC 350.............................................................................20 2.5 Levetidsplanlegging ISO/TC 59 SC 14..........................................................................21 2.6 Energiledelsessystemer NS-EN 16001...........................................................................25 2.7 Energisparekontrakter - Energy performance contracts - EPC ......................................26

3 Nasjonale standarder ..............................................................................................................29 3.1 Tekniske standarder........................................................................................................29

3.1.1 Renhold NS-INSTA 800 ........................................................................................29 3.1.2 Veileder renhold.....................................................................................................30 3.1.3 Skjøtsel og drift av park- og landskapsområder – kode ZK i NS 3420-Z..............30 3.1.4 Veiledning for universell utforming NS 3420-Z....................................................31 3.1.5 Drift av utendørs idretts- og friluftsanlegg NS 3420 ZE........................................31 3.1.6 Nye standarder i NS 3420-Z...................................................................................31

3.2 Juridiske standarder........................................................................................................31 3.2.1 Alminnelige kontraktsbestemmelser for skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg prNS 8433 ...................................................................................................32 3.2.2 Alminnelige kontraktsbestemmelser for manuelle vakt- og sikkerhetstjenester NS 8434 33 3.2.3 Alminnelige kontraktsbestemmelser om levering av fast renhold NS 8431..........33 3.2.4 Anbud på renholdstjenester....................................................................................34

3.3 Klassifiseringsstandarder ...............................................................................................34 3.3.1 Livsløpskostnader NS 3454 (Nordisk LCC) ..........................................................34 3.3.2 FDV-dokumentasjon for byggverk NS 3456 .........................................................35 3.3.3 Tilstandsanalyse for byggverk NS 3424 ................................................................38 3.3.4 Koder for innregulering og avsluttende ytelser på byggeobjekt NS 3420 A .........38

Side 5 av 54

3.3.5 Rehabiliteringskoder NS 3420 ...............................................................................40 4 Relevante FM-standarder som ikke er utarbeidet som en del av prosjektet...........................42

4.1 Generelt ..........................................................................................................................42 4.2 Miljø ...............................................................................................................................42 4.3 Bygningstypetabellen NS 3457......................................................................................42 4.4 Overtakelse.....................................................................................................................42 4.5 VA-anlegg ......................................................................................................................43 4.6 Heiser og løfteinnretninger.............................................................................................43 4.7 Energirelaterte standarder ..............................................................................................43 4.8 Innemiljø og inneklima ..................................................................................................43 4.9 Sikkerhet.........................................................................................................................44 4.10 Brann ..............................................................................................................................44 4.11 Eiendomsmeglertjenester ...............................................................................................44 4.12 Universell utforming ......................................................................................................44 4.13 Arealberegninger............................................................................................................44 4.14 Fasilitetsstyring og bygningsinformasjonsmodell (BIM) ..............................................45

5 Implementering av prosjektets resultater, prosjektøkonomi og prosjektets videreføring ......46 5.1 Implementering av resultater..........................................................................................46 5.2 Prosjektøkonomi.............................................................................................................46 5.3 Videreutvikling av fasilitetsstyringsstandarder..............................................................47

6 Vedlegg ..................................................................................................................................48 6.1 Omtale av CEN- og ISO-komiteer relevante for FM.....................................................48 6.2 Standarder relevante for fasilitetsstyring........................................................................53 6.3 Byggekostnadsprogrammet............................................................................................54

Side 6 av 54

1 Presentasjon av prosjektet

1.1 Bakgrunn og mål Totalmarkedet for fasilitetsstyring i Europa er beregnet til EUR 300 milliarder per år. 70 % av alle arbeidstakere i Europa arbeider innenfor det som kan kalles tjenester, herunder fasilitetsstyringsområdet. EU har som målsetting å etablere et enhetlig marked på tjenesteområdet for å bryte ned handelsbarrierer, fremme konkurranse, ivareta miljøvern og sørge for forbrukernes sikkerhet. Et av de verktøyene EU bruker for å få til dette er standardisering. EU-kommisjonen har imidlertid konstatert at det i dag er få standarder som er fastsatt og brukes innenfor tjenesteområdet. [kilde: m 371 mandate addressed to CEN in the field of services, fra juli 2005] De fleste standardene innenfor bygg- og anleggssektoren er i dag rettet inn mot byggeprosessen, samt materialene og produktene som inngår i byggverket. Relativt sett er bare noen få standarder utviklet for fag og tjenester som inngår i fasilitetsstyring. I 2005 fikk Standard Norge en henvendelse fra sentrale representanter innenfor det norske fasilitetsstyringsmiljøet. De ønsket å etablere en nasjonal komité som kunne følge de europeiske og globale standardiseringsarbeidene innenfor fasilitetsstyring. Arbeidene hadde som primær hensikt å utvikle det som kan kalles rammestandarder for fasilitetsstyring. Næringen ønsket videre, med utgangspunkt i de europeiske og globale rammestandardene, å utrede, utvikle og fastsette nasjonale standarder på et mer konkret og detaljert nivå enn det man ville finne i rammestandardene. Det var et mål å ta opp i arbeidet en del utviklingstrekk som de senere årene har dominert bygge- anleggs- og eiendomsnæringen (BAE-næringen). Eksempler på dette er:

• Ved planlegging og kalkulasjon av bygg skal det tas hensyn til byggverkets livsløpsøkonomi.

• Driften av byggverk skal i større grad baseres på brukernes behov og ikke bare ivaretakelse av byggverkets bygningsmessige kvalitet.

• Kompleksiteten og omfanget av det å drifte et byggverk og byggverkets tekniske installasjoner øker. Dette innebærer profesjonalisering av driftspersonell gjennom utvikling av egne medarbeidere, eller innleie av eksterne tjenesteleverandører.

• Drift og vedlikehold av byggverkene, de tekniske installasjonene og tilknyttede tjenester settes oftere og oftere bort i entrepriser. Dette gjøres fordi det antas å ligge gevinstpotensialer i å optimalisere bygningsdriften.

Med dette som utgangspunkt definerte Standard Norges sektorstyre for BAE-næringen i 2005 et prosjekt for fasilitetsstyring og søkte Byggekostnadsprogrammet om prosjektstøtte, hvorpå tilsagn om kr. 150 000,- i 2005 og deretter kr. 300 000,- per år over en 4 års periode ble gitt. Prosjektets målsetting har vært:

• Å effektivisere og høyne kvaliteten på fasilitetsstyringen gjennom økt standardisering.

Side 7 av 54

Følgende delmål ble også formulert:

• Gjennom utarbeidelse av standarder å sette fokus på livsløpsøkonomien i byggverk. • Gi BAE-næringen bedre oversikt over hvilke standarder som gjelder på

fasilitetsstyringsområdet ved å kartlegge eksisterende standarder og sette rammestandardene og de eksisterende og nye nasjonale standardene inn i en sammenheng, slik at de fremstår som ett sett standarder.

• Sørge for informasjon, kompetanseoppbygging og implementering av FM-standardene i BAE-næringen.

Underveis i prosjektet ble i tillegg følgende delmål uttrykt:

• Prosjektet skal utvikle et sett med tekniske og juridiske standarder, samt tilhørende blanketter innenfor fagfelt knyttet til fasilitetsstyringsområdet.

• Standarder for fasilitetsstyring bør være funksjonsrettede.

1.2 Prosjektperioden Starttidspunkt for prosjektet var 22. juni 2005 da første møte i prosjektet ble gjennomført. Sluttdato for prosjektet var 31. desember 2009. Denne rapporten beskriver hva som er utviklet gjennom prosjektperioden. En rekke av de standardene som er påbegynt vil Standard Norge fortsette å arbeide med frem mot 2012 da de endelig fastsettes.

1.3 Organisering av prosjektet Prosjektet har bestått av en rekke delprosjekter. Delprosjektene har i større og mindre omfang blitt tilført ressurser fra Byggekostnadsprogrammet. En arbeidsgruppe har valgt hvilke delprosjekter som skal fokuseres og dermed tilføres ressurser. Forslagene er så godkjent av en bredt sammensatt standardiseringskomité fra både næringsliv, forskningsmiljøer og offentlige virksomheter. Komitéleder har vært Arne Slettebøe (Foreningen Næringseiendom), komiteens nestleder har vært Bjørn Fredrik Kristiansen (ISS). Øvrige medlemmer i arbeidsgruppen har vært Svein Bjørberg (Multiconsult) og Olav Egil Sæbøe (Pro-FM). I tillegg til støtte fra Byggekostnadsprogrammet er alle delprosjektene finansiert av Standard Norge, andre eksterne instanser og frivillig deltakelse fra norske eksperter. Delprosjektene er også behandlet av Standard Norges sektorstyre for BAE før de er endelig igangsatt. Samlet har mer enn 100 nasjonale eksperter deltatt med egeninnsats i et eller flere av delprosjektene. Prosjektansvarlig i Standard Norge har vært Jacob Mehus. Prosjektleder i Standard Norge har vært Jack Grimsrud. Byggenæringens Landsforbund (BNL) leder Byggekostnadsprogrammet. Ved siden av standardiseringskomiteen for hovedprosjektet, som ble ledet av Arne Slettebøe og med Jack Grimsrud og Rudolph Brynn fra Standard Norge som sekretærer, har delprosjektene hvor det har foregått standardiseringsarbeid, vært ledet av følgende personer og med følgende sekretærer.

Side 8 av 54

Delprosjekt Komitéleder Sekretær(er) i Standard Norge CEN/TC 348 Fasilitetsstyring

Arne Slettebøe, Foreningen næringseiendom

Jack Grimsrud, Rudolph Brynn

CEN/TC 350 Bærekraftige bygg (LCC)

Arne Skjelle, Byggevareindustriens forening

Jack Grimsrud, Rudolph Brynn

ISO/TC 59 SC 14 Levetidsplanlegging

Svein Haagenrud, SINTEF Jack Grimsrud

NS 16001 Energiledelsessystemer

Hans Even Helgerud, NEPAS Thor Endre Lexow

NS-INSTA 800 Rengjøringskvalitet - System for å fastlegge og bedømme rengjøringskvalitet

Steinar Nilsen, SINTEF Jack Grimsrud

NS 3420-Z, kode ZK Drift av park- og landskapsanlegg

Helene Bugge, Landslag for park-, idretts- og friluftsanlegg (PARK og IDRETT)

Jack Grimsrud

NS 3420 ZE Drift av utendørs idrettsanlegg og friluftsanlegg

Helene Bugge, Landslag for park-, idretts- og friluftsanlegg (PARK og IDRETT)

Inger Jørgensen

NS 8433 Alminnelige kontraktsbestemmelser for skjøtsel av park- og landskapsanlegg

Oddbjørn Nilsen, Norsk Arbeidsmandsforbund

Jørgen Birkeland

NS 8434 Alminnelige kontraktsbestemmelser for manuelle vakt- og sikkerhetstjenester

Stein Johnsen, NHO Service Hans Jacob Urbye

NS 8431 Alminnelige kontraktsbestemmelser om fast renhold

Stein Johnsen, NHO Service Jørgen Birkeland

NS 3454 Livsløpskostnader Thomas Førland, Norges bygg- og eiendomsforening

Inger Jørgensen

NS 3456 FDV dokumentasjon

Jørgen Leegård, Byggenæringens Landsforening (BNL)

Jack Grimsrud, Kristoffer Polak

NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk, innhold og gjennomføring

Per T Eikeland, Kompetanse for bedre eiendoms-forvaltning - KoBE

Merete Holmen Murvold

1.4 Sentrale begreper i rapporten Standardisering av fasilitetsstyring har fremtvunget en systematisering av terminologien på området. Nedenfor er forklart noen termer og begreper som er viktige å kjenne innholdet i for å kunne lese denne rapporten.

Side 9 av 54

1.4.1 Byggekostnadsprogrammet Byggekostnadsprogrammet ble startet i 2005 og er et femårs FoU-program. Den offentlige støtten er på totalt 80 mill. kroner (16 mill. per år). Næringen er forpliktet til å bidra med minst like mye. Programmet er eid av Kommunal og regionaldepartementet (KRD) og rådet for Bygg, Anlegg og Eiendom (BAE-rådet). Programmets formål er: Å øke kvaliteten på det som bygges og samtidig øke lønnsomheten i næringen. Programmet ledes av et styre, og programleder Egil Skavang er ansatt på heltid. BNL er vertskap for Byggekostnadsprogrammets sekretariat.

1.4.2 Fasilitetsstyring Prosjektsøknaden fra Standard Norge til Byggekostnadsprogrammet var opprinnelig rettet mot standardisering av forvaltning, drift og vedlikehold av bygninger (FDV). Relativt tidlig i prosjektperioden ble det uttrykt ønske fra prosjektets arbeidsgruppe og standardiseringskomité om å utvide prosjektet fra å gjelde FDV av eiendommer til å gjelde det som innenfor dagens eiendomsforvaltning gjerne omtales som fasilitetsstyring (facility management (amerikansk engelsk) eller facilities management (britisk engelsk)) forkortet FM. Begrepet fasilitetsstyring og forkortelsen FM har derfor erstattet forvaltning, drift og vedlikehold og forkortelsen FDV i prosjektets tittel. Selv om begrepet fasilitetsstyring ikke var tatt særlig i bruk ved begynnelsen av prosjektperioden (sommeren 2005), var innholdet i begrepet definert. I NS 3454 fra 2001 er det illustrert at fasilitetsstyring omfatter alle aktiviteter innenfor forvaltning, drift, vedlikehold, utvikling, service og eiendommens potensial.

Figur 1-1 Poster som inngår i fasilitetsstyring (Kilde: NS 3454) I standarden NS-EN 15221-1 NS-EN 15221-1 Fasilitetsstyring Del 1: Termer og definisjoner er fasilitetsstyring definert som:

integrasjon av prosesser i en organisasjon for å opprettholde og utvikle avtalte tjenester som støtter og forbedrer effektiviteten til organisasjonens primære aktiviteter.

Side 10 av 54

Mens tradisjonell forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) i stor grad har vært rettet mot byggets tekniske tilstand innebærer fasilitetsstyring at fasilitetsstyringsleverandøren setter en virksomhets primærfunksjon i fokus ved at det legges til rette rundt arbeidsplassene hvor primæraktiviteten utøves. Tilretteleggingen kan være på tekniske områder som luft, lys, lyd og sikkerhet, og områder som resepsjon, post og kantine. På denne måten kan virksomheten som kjøper fasilitetstjenestene fra en fasilitetsstyringsleverandør, konsentrere seg om å utøve virksomhetens primæroppgave og overlate arbeidsplassens nødvendige infrastruktur til fasilitetsstyringsleverandøren.

1.4.3 Standardisering Standardiseringsarbeidene foregår som prosjekter. Et standardiseringsprosjekt går enten ut på å utarbeide en ny standard, eller å revidere en eksisterende standard. Standardiseringsarbeidet er organisert i prosjekter som styres av tekniske komiteer (TC) på nasjonalt, europeisk og globalt nivå. Standardene utarbeides i arbeidsgrupper (WG). Standardiseringsarbeidet baseres på følgende hovedprinsipper:

• Åpenhet - alle berørte interesseparter som bedrifter, myndigheter, forbrukere, forskningsinstitusjoner og arbeidstakere kan delta i standardiseringsarbeidet.

• Frivillighet - standardiseringsarbeidet er basert på frivillig deltakelse fra de berørte parter. Selve arbeidet foregår etter regler og retningslinjer som alle må følge.

• Konsensus - standarder skal utarbeides med det som mål å komme fram til størst mulig grad av enighet, men ikke nødvendigvis enstemmig oppslutning om det endelige resultatet.

Standardisering skjer på alle fagområder i samfunnet. I Norge er det i dag 3 standardiserings-virksomheter. Post- og teletilsynet standardiserer alt innenfor telekommunikasjon. NEK standardiserer det elektrotekniske området og Standard Norge favner de øvrige fagområdene. Bygg- og anleggsnæringen er en av de næringene hvor standarder i stor grad benyttes.

Figur 1-2 Standardiseringsorganisasjoner på globalt, europeisk og nasjonalt nivå (Kilde: Standard Norge) Det finnes mange forskjellige typer standarder. Et skille går mellom det vi kan kalle styringsrelaterte standarder for eksempel standarder som omhandler kvalitets- miljø- og fasilitetsstyring og standarder som går mer i detalj, for eksempel utforming av produkter, dimensjonering av konstruksjoner, mål og størrelser, prøving og kontroll mv.

Side 11 av 54

Alle standarder som fastsettes i CEN må fastsettes som nasjonale standarder innen 6 måneder. Denne bestemmelsen ligger nedfelt i EØS-avtalen. Hvilken organisasjon som har utviklet og fastsatt en standard identifiseres ved hjelp av bokstavene NS, EN og ISO. For eksempel betegnes en europeisk standard som gjøres norsk med NS-EN og en ISO-standard som gjøres europeisk og deretter norsk betegnes NS-EN ISO. Disse bokstavene sammen med et løpenummer og årstall gir enhver standard en unik identitet. Forkortelsen INSTA står for internordisk standardisering. Foruten standarder utvikles det også andre typer dokumenter. Dette er for eksempel tekniske spesifikasjoner (TS) og tekniske rapporter (TR). Standarder som har vært ute på høring, men som ikke er endelig fastsatt, får betegnelsen pr (for eksempel prNS-EN 15221-4). Standardene blir til ved at Standard Norge og andre lands standardiseringsorganisasjoner samler eksperter og sender disse som delegater til standardiseringsarbeidene som oftest foregår i regi av CEN eller ISO, eller ekspertene utvikler norske standarder i nasjonale komiteer. Andre standardiseringsbegreper og regler som er viktige å kjenne til er mandaterte standarder. Det er standarder som CEN har fått i oppdrag å utvikle av EU-kommisjonen gjennom et mandat og er en detaljering av EU-direktivene. Et annet forhold som er viktig å merke seg for BAE-næringen er at flere og flere produkter blir CE-merket. I praksis betyr det at produktene er testet ut i henhold til en europeisk standard i forhold til en del essensielle krav som er nedfelt i EUs Byggevaredirektiv. De essensielle kravene er:

• mekanisk motstandsevne og stabilitet; • brannsikring; • hygiene, helse og miljø; • sikkerhet ved bruk; • støyvern; • energisparing og varmeisolering.

1.4.4 NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner NS 3420 er et system som brukes for å lage beskrivelsestekster i prosjektdokumentene for anbudskonkurranser. NS 3420 ble første gang fastsatt i 1976 og er frem til i dag primært utviklet for beskrivelse av nye byggverk. For hver enkelt bygningsdel som skal bygges er det i NS 3420 etablert en kode. Til disse kodene er det så nedfelt en rekke krav som entreprenøren må innfri dersom han bygger etter en beskrivelse basert på NS 3420. Fra slutten av 1990-tallet har Standard Norge forsøkt å etablere NS 3420-konseptet for fag og leveranser som sorterer innunder fasilitetsstyringsområdet. I dag er det etablert en del av NS 3420 som heter Del Z – Drift og vedlikehold. På sikt ser Standard Norge for seg at det skal utvikles flere deler under Del Z og at Del Z på sikt skilles ut fra NS 3420 som en egen standardserie som utelukkende omhandler fasilitetsstyringsaktiviteter.

Side 12 av 54

1.5 Prosjektets innhold og resultater

1.5.1 Prosjektets mål Stikkord for prosjektets målsettinger er, som tidligere beskrevet, øke effektiviseringen ved fasilitetsstyringen, utvikle verktøy for livsløpsvurderinger, gi FM- og BAE-næringen en oversikt over standarder som er relevante for fasilitetsstyring og informere om og implementere fasilitetsstyringsstandardene i FM- og BAE-næringen.

1.5.2 Gevinster ved standarder for fasilitetsstyring Standarder for fasilitetsstyring vil gi en rekke gevinster. Nedenfor er listet opp noen av de effektene som er detektert gjennom prosjektarbeidet:

• Etablering av standarder for fasilitetsstyring vil gi en generell, økt bevissthet om fasilitetsstyring. Dette vil naturlig lede til at fasilitetsstyringserfaringer tilbakeføres til prosjekteringsfasen for nye byggverk, hvor det i større grad enn i dag vil bli innarbeidet drifts-, vedlikeholds og utviklingshensyn. På sikt vil dette gi besparelser for byggverkenes totaløkonomi og forlenge byggverkenes levetid.

• EU-kommisjonen antar at ivaretakelse av bærekraftsaspektet, livsløpsanalyse (LCA) samt

livsløpsøkonomi (LCC) i større og større grad vil bli brukt i markedsføringen ved salg og utleie av bygg. Det er da viktig at de faktorer, parametere og formler som brukes for å dokumentere ressursbruken til et byggverk i hele byggverkets livssyklus, er de samme fra byggverk til byggverk, fra organisasjon til organisasjon og fra marked til marked. Gjennom en slik utvikling vil prisene for salg og utleie bli mer og mer relevante å sammenlikne. Standardisering på fasilitetsstyringsområdet, som i særlig grad ivaretar den delen av et byggverks livsløp som gjelder driftkostnadene, vil bidra til å forenkle sammenlikningen av totaløkonomien for ulike byggverk.

• Kvaliteten innenfor fasilitetsstyring vil høynes og vurderingene av kvalitet vil forenkles

fordi kravspesifikasjonene og forståelsen av disse vil være gjenkjennelige og omforente fra FM-leveranse til FM-leveranse.

• Standardisering av fasilitetsstyringsområdet vil føre til lettere sammenlikninger av tilbud.

I lov om offentlige anskaffelser fastsatt 16. juli 1999 heter det i § 6 - Ressurs- og miljøbevisste anskaffelser - at statlige, kommunale og fylkeskommunale organer samt rettssubjekter som nevnt i § 2 første ledd bokstav b, under planleggingen av den enkelte anskaffelse skal ta hensyn til livssykluskostnader og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen. Hvordan hensynet til livssykluskostnader ivaretas for byggverk og eiendommer i dag, når det ikke finnes standarder som angir termbruk, definisjoner, krav til utførelse mv., antas å variere i de forskjellige forvaltningsorganene og tilbudskonkurransene. Fasilitetsstyringsstandardene som er blitt utviklet i dette prosjektet vil danne et fundament som gjør at hensynet til livsløpskostnader for byggverk kan tas hensyn til på en ensartet måte i offentlige tilbudsprosesser.

• Ikke profesjonelle brukergrupper, som for eksempel styrer for boligsammenslutninger, vil

gjennom fasilitetsstyringsstandardene og tilhørende blanketter få ett sett dokumenter som

Side 13 av 54

vil ligge til grunn for de kontrakter som de skal inngå med profesjonelle tjenesteleverandører. Dette vil forenkle avtalearbeidet for de ikke profesjonelle aktørene og gi dem større trygghet for at de avtalene som inngås ivaretar deres interesser på en nøytral og balansert måte.

• Høyskoler med fasilitetsstyring på opplæringsplanen vil kunne bruke standarder i

undervisningen, dette vil sikre at standardene tas i bruk når elevene kommer ut i praktisk arbeid.

• Det antas at flere av fasilitetsstyringsstandardene som utvikles vil kunne benyttes som

avtalegrunnlag for drifts- og vedlikeholdsdelen av OPS-avtaler (offentlig/privat samarbeid). Ansvaret for fasilitetsstyring pålegges i slike avtaleforhold den private kontraktspartneren for en avtalt tidsperiode etter ferdigstillelse av selve byggearbeidet. Fasilitetsstyringsstandarder vil kunne forenkle den delen av OPS-avtaler som gjelder driftsperioden og medvirke til at flere offentlige instanser tar OPS-avtaler eller avtaler med tilsvarende innretning i bruk.

• Med europeiske standarder på fasilitetsstyringsområdet som definerer roller og

terminologi vil datautviklere lettere settes i stand til å utvikle datamoduler beregnet på fasilitetsstyringsområdet, noe som på sikt vil effektivisere og gi økt kontroll på fasilitetsstyringen.

1.5.3 Type dokumenter Gjennom prosjektperioden er det fremkommet at standarder og dokumenter som er formålstjenlige å utvikle i FM-sammenheng er:

• Tekniske standarder som i størst mulig grad er funksjonsrettede og som vil ligge til grunn for tekniske deler av en FM-prosess.

• Juridiske kontraktsstandarder som regulerer forholdet mellom partene i en fasilitetsstyringsprosess.

• Blanketter som benyttes ved avtaleinngåelsene og for oppfølging av tjenesteleveransene. • Veiledere som ikke er normative, men som inneholder råd og tips til hvordan en

fasilitetsstyringsprosess kan gjennomføres eller hvordan man ivaretar særskilte forhold som fremkommelighet for mennesker med nedsatt funksjonsevne eller sørger for miljøvennlig drift.

1.5.4 Funksjonsrettede fasilitetsstyringskrav Som nevnt var det et mål i prosjektet at de tekniske standardene som ble utviklet skulle være funksjonsrettede. To tekniske standarder ble utviklet i prosjektperioden. Det var NS-INSTA 800 Rengjøringskvalitet - System for å fastlegge og bedømme rengjøringskvalitet og NS 3420-Z, kode ZK Drift av park- og landskapsanlegg. De tekniske spesifikasjonene både innenfor NS-INSTA 800 og NS 3430-Z, kode ZK fokuserer på resultatet etter at tjenesten er utført. Det er i begge de nevnte standardene etablert metoder for bedømmelse av kvalitet som er uavhengig av hvilken fremgangsmåte tjenesteleverandøren velger

Side 14 av 54

for å oppnå kvaliteten. Standarder som er innrettet på denne måten kalles gjerne for funksjonsstandarder. I NS-INSTA 800 er kvalitet knyttet opp mot antall urenheter og prosent flatesmuss som er igjen i et lokale rett etter at rengjøring er foretatt. Tillatt antall urenheter og prosent flatesmuss vil variere alt etter hvilket kvalitetsnivå som bestilleren har valgt for lokalet. Godt kvalitetsnivå velges for lokaler som barnehager eller toaletter. Lavere kvalitetsnivåer kan velges for lokaler som lagerrom og inngangspartier. Når det gjelder uteområder er det nedenfor gjengitt en tabell for skjøtsel av plen. Standarden sier ikke noe om hvor ofte det skal gjødsles eller hvordan plenen skal klippes, men konsentrerer seg om sluttresultatet. For eksempel næringsbalansen i jordsmonnet og hvor høyt gresset kan være. Den beste kvalitetsklassen kan for eksempel velges for byparken, mens den laveste kvalitetsklassen kanskje kan velges for bruksparker, badeplasser el.l.

Figur 1-3 Eksempel på kvalitetsnivåer i NS-INSTA 800 (Kilde: NS-INSTA 800)

Side 15 av 54

Figur 1-4 Eksempel på bruk av kvalitetsklasser under kode ZK i NS 3420-Z Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner - Del Z: Drift og vedlikehold (Kilde: NS 3420-Z)

1.5.5 Terminologi Felles forståelse for roller og terminologi er viktig ved utarbeidelse av avtaler og senere i selve utøvelsen av avtalen. Nedenfor er presentert noen sentrale termer for fasilitetsstyringsområdet som er blitt definert eller oversatt til norsk i prosjektperioden.

• Klient - organisasjon som kjøper fasilitetstjenester gjennom en avtale om fasilitetsstyring - klienten opererer på et strategisk nivå og har en generell og/eller sentral funksjon på alle stadier av forholdet til tjenesteleverandøren.

• Kunde - organisasjonsmessig enhet som spesifiserer og bestiller levering av fasilitetstjenester innenfor vilkårene i en avtale om fasilitetsstyring. Kunden opererer på et taktisk nivå og utarbeider spesifikasjonen til fasilitetstjenesten.

• Sluttbruker - person som mottar fasilitetstjenester. En besøkende kan også være en sluttbruker.

• Leverandør av fasilitetstjenester - organisasjon som leverer et sammenhengende utvalg av fasilitetstjenester innenfor vilkårene i avtalen om fasilitetsstyring. En leverandør av fasilitetstjenester kan være intern eller ekstern i forhold til klienten.

• Tjenesteleverandør - organisasjon som har ansvaret for å levere fasilitetstjenester som spesifisert i en avtale om fasilitetstjenester.

• Leverandør - en som leverer en fasilitetstjeneste eller et produkt • KPI - hovedindikator for ytelse - mål som gir relevant informasjon om ytelse når det

gjelder levering av fasilitetstjenester.

Side 16 av 54

• SLA – tjenestenivåavtale - avtale mellom klienten/kunden og tjenesteleverandøren om ytelse, måling og vilkårene for levering av fasilitetstjenester. En avtale om fasilitetstjenester består av generelle bestemmelser som gjelder hele avtalen og bestemmelser som er spesielle for en SLA, som gjelder bare fasilitetstjenesten. I en avtale om fasilitetsstyring inngår flere SLA-er.

• Primære aktiviteter - aktiviteter som utgjør den særegne og uunnværlige kompetansen til en organisasjon i organisasjonens verdikjede. Grensesnittet mellom primære aktiviteter og støttetjenester bestemmes av hver organisasjon individuelt. Dette grensesnittet må oppdateres jevnlig.

• Strategisk, taktisk og operativt nivå - grunnkonseptet ved fasilitetsstyring er å levere integrert styring på strategisk og taktisk nivå, for å koordinere leveringen av avtalte støttetjenester (fasilitetstjenester). Dette krever spesifikk kompetanse om organisasjonen som skal støttes og skiller fasilitetsstyring fra isolert levering av én eller flere tjenester. Fasilitetsstyring på strategisk nivå krever at strategien for fasilitetsstyring defineres i samsvar med organisasjonens strategi. Fasilitetsstyring på taktisk nivå iverksetter de strategiske målene i organisasjonen på middels lang sikt for eksempel ved å implementere og overvåke retningslinjer for strategier. Fasilitetsstyring på operativt nivå oppretter det nødvendige miljøet for sluttbrukerne daglig for eksempel ved å levere tjenester i samsvar med SLA-ene.

Figur 1-5 Sammenheng mellom begreper i en fasilitetsstyringsavtale (Kilde: NS-EN 15221) Rom og infrastruktur, mennesker og organisasjon Fasilitetsstyring kan sentreres omkring klientenes etterspørsel, som kan sammenfattes i to hovedkategorier:

• rom og infrastruktur; • mennesker og organisasjon.

Side 17 av 54

Eksempler på rom og infrastruktur kan være: • Lokalene – programmering, drift, vedlikehold, renovering og ombygging. • Arbeidsplassene – utforming av ergonomi gjennom valg av møbler og maskiner, skilting

og dekorasjoner, organisering av flytting. • Teknisk infrastruktur – belysning, ventilasjon, varme, VVS, avfallshåndtering. • Renhold – løpende renhold, samt hovedrengjøring, vindusvask etc.

Eksempler på mennesker og organisasjon kan være:

• Helse og sikkerhet – yrkeshygiene, tilgangskontroll (nøkler, låser, identifikasjonskort etc.), håndtering av ulykker, brannsikring og brannvern.

• Gjestfrihet – sekretær- og resepsjonstjenester, kantinetjenester, møtefasiliteter, levering av arbeidsklær.

• Informasjons- og kommunikasjonsteknologi (IKT) – drift av data- og telefonnett; vert for og drift av datasenter og server.

• Logistikk – intern post og budtjenester, dokumenthåndtering og arkivering, kopiering og skriving, transport av mennesker og reisetjenester, bilparkering og forvaltning av kjøretøypark.

Klientens etterspørsel etter andre støttetjenester kan oppfylles ved en rekke tilleggstjenester. Disse tjenestene kan være helt separate og selvstendige avhengig av hvordan de primære aktivitetene er definert.

1.5.6 Omtale av delprosjektene I de neste kapitlene er gjort en kortfattet presentasjon av delprosjektene innenfor prosjektet (prosjekt 14287).

Side 18 av 54

2 Europeiske og internasjonale standarder for fasilitetsstyringsområdet

2.1 Engasjement i europeisk og globalt standardiseringsarbeid På europeisk og internasjonalt nivå utvikles som nevnt rammestandarder for fasilitetsstyringsområdet. Disse rammestandardene vil på sikt implementeres i Norge og danne basis for nasjonale standarder. Gjennom finansiering fra Byggekostnadsprogrammet har norske eksperter fått anledning til å delta i utarbeidelse av rammestandardene. Deltakelsen har medført at nasjonal kompetanse er blitt presentert i de internasjonale og europeiske arbeidene, samtidig som vi har hentet hjem kunnskap og erfaring om hva som er utviklet i andre land.

2.2 Fasilitetsstyring CEN/TC 348 Standardisering av fasilitetsstyringsområdet foregår i arbeidsgrupper (WG) under komiteen CEN/TC 348 Fasilitetsstyring. Det har vært norsk deltakelse både i den tekniske komiteen (TC) og i flere av arbeidsgruppene Følgende standarder og dokumenter er oversatt til norsk:

• NS-EN 15221-1 Fasilitetsstyring Del 1: Termer og definisjoner. Denne standarden beskriver funksjonene ved fasilitetsstyring og definerer grunnleggende termer for å oppnå felles språk og forståelse på det europeiske FM-markedet.

• NS-EN 15221-2 Veiledning for utarbeidelse av avtaler om fasilitetsstyring. Denne

veiledningen forteller hva som bør være innholdet i en avtale mellom en klient og en leverandør av fasilitetsstyringstjenester. Veiledningen beskriver forskjellige avtaleformer, typiske karakteristika ved avtaler, hvordan man forbereder og implementerer kontrakter, samt den typiske strukturen i FM-avtaler. Standarden omfatter ikke skjemaer, eller bestemmer rettigheter og forpliktelser mellom kunde og tjenesteyter, og heller ikke detaljerte arbeidsbetingelser eller detaljer vedrørende styring av miljømessige ressurser.

Følgende standarder er under utarbeidelse og er foreløpig ikke oversatt: prEN 15221-3 Guidance how to achieve/ensure quality in Facility Management. For partene i en FM-avtale er kvaliteten på tjenestene som ytes av avgjørende betydning. Denne standarden er rettet mot organisasjoner og virksomheter som har implementert kvalitetsforbedrende prosedyrer. Standarden vil klargjøre og bedre forståelsen for kvalitetsrettede temaer, definere kvalitetskriterier, utdype og utføre målingene av fasilitetsstyringsytelsene og kvaliteten på disse, klargjøre forventninger til - og oppfatninger av kvalitet. Standarden skal sikre at kvalitetsstyringsprosesser kontinuerlig forbedres. prEN 15221-4 Taxonomy of Facility Management. Denne standarden fastsetter taksonomi i forbindelse med fasilitetsstyring. Standarden beskriver et rammeverk for indikatormåling av fasilitetsstyringsaktiviteter. Taksonomi er et klassifikasjonssystem som bidrar til å forbedre evnen og kapasiteten til partene til å vedlikeholde og forbedre sin virksomhet og sine forretningsaktiviteter.

Side 19 av 54

prEN 15221-5 Guidance on the development and improvement of processes. Videre utvikling av europeiske standarder for fasilitetsstyring er avhengig av en bedre forståelse for prosessene som er involvert og mekanismene som må brukes for å integrere dem. Prosessene må identifiseres, kartlegges og modelleres slik at man får et rammeverk for fasilitetsstyring. Hensikten med dette dokumentet er å gi veiledning til fasilitetsstyringsorganisasjoner når det gjelder forbedring av deres prosedyrer. Dette vil understøtte organisasjonsutvikling, innovasjon og forbedringer og bidra til profesjonell utvikling av fasilitetsstyring i Europa. Ved å benytte denne standarden vil organisasjoner bedre forstå betydningen av fasilitetsstyringsprosesser. Dette vil igjen utgjøre grunnlaget for utvikling og forbedring av fasilitetsstyringsprosessene gjennom prosessuell styringstilnærming. prEN 15221-6 Area and Space measurement. Behovet for konsensus og harmonisert europeisk tilnærming på området arealmåling er basert på det faktum at mange europeiske land bruker forskjellige regelverk og definisjoner for måling av bygningsareal. Derfor er data avvikende fra land til land og det er i dag vanskelig å lage korrekte sammenlignende målinger. Det er viktig for beslutningstakere, planleggere, eiere og leietakere etc. at man har sammenlignbare data for volum og arealer. Denne standarden gir et rammeverk for termer, definisjoner og prinsipper for areal- og volummåling av gulv og bygninger. Standarden er sentral for fasilitetsstyring og tar både opp arealmåling for eksisterende byggverk og ved planlegging eller utvikling av byggverk. Den gir derfor et omforent grunnlag for planlegging og utforming, styring av fasiliteter, finansielle beregninger og er et grunnlag for måling og sammenlikning av ytelser (benchmarking). prEN-15221-7 Benchmarking. Utveksling av sammenlignbare data vil bli standardisert når denne standarden ventes ferdig i 2011.

2.3 Vedlikehold CEN/TC 319 Vedlikehold er en kostnadspost som må synliggjøres. Konsekvensene ved å utsette vedlikeholdstiltak kan falle meget uheldig ut. Målet i CEN/TC 319 Vedlikehold er å utvikle et sett standarder som vil forbedre og harmonisere det europeiske fagområdet for vedlikehold. CEN/TC 319 tilnærmer seg vedlikehold på tvers av fagområder som industri, byggverk, kommunal infrastruktur etc. Det vil si at komiteen utvikler det som kalles horisontale standarder for vedlikeholdsområdet. Fra Standard Norges side er det i liten grad brukt ressurser fra Byggekostnadsprogrammet på oppfølging av arbeidet i CEN/TC 319. Nedenfor følger oversikt over standarder/dokumenter som er ferdig utviklet eller er under arbeid:

• NS-EN 13460 Vedlikehold - Dokumentasjon for vedlikehold; • NS-EN 13269 Vedlikehold - Retningslinjer for utarbeidelse av vedlikeholdskontrakter; • prEN 13306 Vedlikehold - Vedlikeholdsterminologi; • NS-EN 15341 Vedlikehold - Hovedindikator for ytelse innenfor vedlikehold; • CEN/TS 15331:2005 Kriterier for planlegging, styring og kontroll av

vedlikeholdstjenester for bygninger; • CEN/TR 15628 Vedlikehold – Kvalifikasjon av vedlikeholdspersonell.

http://nsbasen.standard.no/DocSearch.asp?cmd=2&key=308118http://nsbasen.standard.no/DocSearch.asp?cmd=2&key=233329http://nsbasen.standard.no/DocSearch.asp?cmd=2&key=292532http://nsbasen.standard.no/DocSearch.asp?cmd=2&key=199463http://nsbasen.standard.no/DocSearch.asp?cmd=2&key=264710

Side 20 av 54

I tillegg til arbeidet i CEN/TC 319 utvikles det systemrelaterte standarder om vedlikehold også på det elektrotekniske området i regi av IEC. Spesielt trekkes arbeidet som pågår i IEC/TC 56 Dependability, og IEC-standardene IEC 60050-191 International Electrotechnical Vocabulary Chapter 191 Dependability and quality of service og IEC 60300-3-14 Dependability management – Part 3-14. Application guide – Maintenance and maintenance support frem som viktige referansearbeider og referansedokumenter for standardisering på vedlikeholdsområdet.

2.4 Bærekraftige byggverk CEN/TC 350 I bærekraftsbegrepet, slik CEN/TC 350 tolker det, inngår påvirkning av ytre miljø, samt økonomiske og sosiale aspekter, herunder universell utforming. Standard Norge har fulgt arbeidet som pågår i CEN/TC 350 Bærekraftige byggverk (Sustainability of construction works). Komiteen har flere standarder under utvikling. En del av disse er relevante for fasilitetsstyring, særlig den delen av arbeidet som omhandler livsløpsanalyser. Det er ikke mulig å vurdere bærekraftsaspektet, herunder livsløpet, for et byggverk uten å vurdere levetiden for bruken av ulike bygningsprodukter. Produktkategoriregler og byggevaredeklarasjoner er derfor nødvendige verktøy for å vurdere bærekrafts- og livsløpsaspektet til hele byggverket. Arbeidene i CEN/TC 350 er harmonisert med arbeidene i ISO/TC 59 SC 14 Levetidsplanlegging og ISO/TC 59 SC 17 Bærekraftige byggverk (Sustainability in building construction).

Figur 2-1 Organiseringen av arbeidet i CEN/TC 350 for ivaretakelse av bærekraftsaspektene (Kilde: CEN/TC 350)

Side 21 av 54

Følgende arbeidsgrupper har åtte standarder under utvikling. Disse er enda ikke gitt norske titler. Ad hoc-gruppe - det er under CEN/TC 350 etablert en ad hoc gruppe som arbeider med rammeverket for alle standardene som skal utarbeides av CEN/TC 350. Ad hoc gruppen utvikler standarden:

• prEN 15643-1 Sustainability of constructions works – integrated assessment of building performance. Part 1: General Framework. Environmental, health and comfort and life cycle cost performances.

Arbeidsgruppe 1 - WG 1 Environmental performance of buildings - utvikler standardene:

• prEN 15643-2 Sustainability of Construction Works - Assessment of Buildings Part 2: Framework for the Assessment of Environmental Performance.

• prEN 15978 Sustainability of construction works - Assessment of environmental performance of buildings - Calculation method.

Arbeidsgruppe 2 - WG 2 Description of building life cycle – denne arbeidsgruppen venter på finansiering av arbeidet. Arbeidsgruppe 3 - WG 3 Product level – utvikler standardene:

• prEN 15804 Sustainability of construction works - Environmental product declarations - Product category rules.

• prCEN/TR 15941 Sustainability of construction works - Environmental product declarations - Methodology and data for generic data.

• prEN 15942 Sustainability of construction works - Environmental product declarations - Communication format - Business to Business.

Arbeidsgruppe 4 - WG 4 Economic performance assessment of buildings – utvikler standarden:

• prEN 15643-4 Sustainability of construction works – sustainability assessment of buildings. Part 4: Framework for the assessment of economic performance.

Arbeidsgruppe 5 - WG 5 Social performance assessment of buildings – utvikler standarden:

• prEN 15643-3 Sustainability of construction works – sustainability assessment of buildings. Part 3: Framework for the assessment of social performance.

2.5 Levetidsplanlegging ISO/TC 59 SC 14 Levetidsplanlegging er en prosess eller metode som skal søke å sikre at levetiden til et byggverk vil være i overensstemmelse med, eller går ut over forventet levetid. Byggverkets livsløpskostnader, miljøpåvirkninger og sosiale aspekter kan også medtas som elementer eller aspekter i levetidsplanleggingen. I levetidsplanleggingen brukes kvantitative erfaringsdata for å forutsi nedbrytningshastigheten av ulike bygningskomponenter som inngår i byggverket. På basis av erfaringsdataene tegnes så et scenario for hele byggverket basert på en generisk metode (faktormetoden). Som en del av scenariet må også beskrives rammene for byggverket, for eksempel værforholdene i det området byggverket planlegges.

Side 22 av 54

Figur 2-2 Ivaretakelse av miljø, livsløpsøkonomi og sosiale aspekter i en planprosess (Kilde: CEN/TC 319) Dersom levetidsplanlegging skal bli et utbredt, omforent og globalt verktøy, er det nødvendig å etablere (åpne) erfaringsdatabaser som inneholder levetidserfaringer for ulike typer bygningskomponenter og å få en ensartet systematikk i levetidsplanleggingen. For å imøtekomme dette behovet har ISO/TC 59 SC 14 Buildings and constructed assets - Service life planning til nå utviklet 10 standarder eller dokumenter som beskriver system og metoder for levetidsplanlegging samt flyten av data og erfaringer i prosessen. Delene i standardsamlingen ISO 15686 Bygninger og konstruksjoner – Levetidsplanlegging er følgende:

• Del 1: Generelle prinsipper; • Del 2: Forutsigelse av levetid – retningslinjer; • Del 3: Ytelser - revisjoner og kontroll; • Del 4: Krav til data; • Del 5: Livsløpskostnader; • Del 6: Retningslinjer for å vurdere miljøpåvirkninger; • Del 7: Tilstandsanalyse for tilbakeføring av levetidsdata fra eksisterende byggverk; • Del 8: Referanselevetid og levetidsestimering; • Del 9: Veiledning for vurdering av levetidsdata; • Del 10: Vurdering av funksjonalitet og driftspålitelighet.

http://nsbasen.standard.no/DocSearch.asp?cmd=2&key=65589

Side 23 av 54

Figur 2-3 Livsløpet for et byggverk (Kilde: ISO 15686-7:2006) Nedenfor gis en kortfattet beskrivelse av innholdet i hver av standardene. Del 1 Hovedprinsipper - beskriver rammeverket for, og systematikken i det å gjennomføre levetidsplanlegging av byggverk. Del 2 Forutsigelse av levetid - retningslinjer - beskriver prosedyrer som gjør det mulig å forenkle fastsettelsen av antatt levetid for bygningskomponenter. Del 3 Ytelser - revisjoner og kontroll - beskriver hvordan revisjon og kontroll av levetidsplanlegging skal implementeres. Standarden beskriver tilnærming og prosedyrer som bør anvendes for planlegging og beskrivelse av et bygningsprosjekt, drifts- og vedlikeholdsstyring, samt riving og håndtering av riveproduktene, slik at målinger som foretas gir en rimelig sikkerhet for at tilfredsstillende ytelser over tid blir implementert i byggverket. Del 4: Krav til data - er en teknisk rapport som beskriver krav til de dataene som er nødvendige for å gjennomføre levetidsestimater. Kravene er primært relatert til de dataene som skal overføres mellom databaser og som skal brukes i beregningsverktøy for levetidsplanlegging.

Side 24 av 54

Del 5: Livsløpskostnader – beskriver prosedyrer for analyse som skal gjøres av livsløpskostnader for bygninger og bygningskomponenter. Del 6: Retningslinjer for å vurdere miljøpåvirkninger - beskriver hvordan man på programmerings- og planleggingsstadiet skal vurdere byggverkets potensielle miljøpåvirkninger på omgivelsene. Et vesentlig moment i vurderingen er grensesetting for vurderingen. Standarden gir retningslinjer for dette. Standarden må ses i sammenheng med standardene som utvikles av ISO/TC SC 17 Bærekraftige byggverk (Sustainability in building construction). Del 7: Tilstandsanalyse for tilbakeføring av levetidsdata fra eksisterende byggverk. Denne standarden sørger for en generisk base for evaluering av ytelse og skal brukes ved tilbakeføring av levetidsdata fra eksisterende byggverk. Standarden definerer de termene som skal brukes og gir en beskrivelse av hvordan teknisk ytelse kan beskrives og dokumenteres for å sikre konsistens i de innrapporterte dataene. Del 8: Referanselevetid og levetidsestimering. Selv om referanse levetidsdata for en komponent er hentet og sammensatt fra ulike kilder, kan referansedataene ikke overføres direkte og ukritisk til komponentene i et konkret byggverk under planlegging. Årsaken er at bruksbelastningen og påvirkningen fra omgivelsene vil variere fra byggeobjekt til byggeobjekt. For å kunne gjøre en mest mulig korrekt estimering av levetiden er det derfor nødvendig å modifisere referansedatene ved å ta hensyn til reell bruk og reelle omgivelser. Det er utviklet en metode for dette som heter faktormetoden og det er denne metoden som beskrives i ISO 15686-8. Faktormetoden går ut på å multiplisere estimert levetid (ESL, estimated service life) med 7 faktorer som fortrinnsvis bør settes i intervallet 0,9 – 1,1. Alt etter om faktorverdien ligger over eller under 1 vil faktoren bidra til å forlenge eller redusere estimert levetid. De 7 faktorene vurderes for eksempel i henhold til påvirkninger som snølast, frostsprengning, ras, vind, vibrasjoner, stråling, temperaturvariasjoner, luftfuktighet, luftforurensning, sopp og skadedyr (ulike former for påvirkningsfaktorer er klassifisert i ISO 6241 Performance standards in building - Principles for their preparation and factors to be considered).

De 7 faktorene som brukes i faktormetoden betegnes A-G og er:

A. Iboende ytelsesnivå - eksempelvis vil en vinduskarm av et bestandig, impregnert bartreslag, med gode forbindelser og med en maling eller et belegg beregnet på bartre, gi en faktor over 1 og dermed bidra til å forlenge estimert levetid.

B. Design nivå - reflekterer bygningskomponentens plassering og installasjon for eksempel i forhold til beskyttelse, eksempelvis kan et takutstikk skjerme en komponent for nedbrytning fra vann og lys.

C. Kvalitet på arbeidsutførelse - reflekterer forhold under bygging som bygningsarbeidernes fagkompetanse og kontroll av arbeidet.

D. Innemiljø. E. Utemiljø - påvirkning av bygningskomponenter i innendørs eller utendørs miljø

holdes adskilt og vanligvis påvirkes en komponent enten av forhold i inne- eller utemiljøet.

F. Bruksbetingelser – omhandler vurdering av direkte bruk av komponenten eller bygningsdelen, men også bruk av tilliggende bygningsdeler og omgivelser eller type

Side 25 av 54

område som komponenten er montert i. Eksempelvis er bygninger som er åpne for publikum ofte utsatt for mer slitasje enn private områder.

G. Vedlikeholdsnivå - reflekterer antatt vedlikeholdsbehov. Om det er enkel tilgang til komponenten for reparasjon kan også være et moment når faktoren G skal tallfestes.

Del 9 Veiledning for fremleggelse av referanse data for levetid - gir informasjon til produsenter av byggevarer etc. hvordan levetidsdata kan presenteres gjennom deklarasjoner, bl.a for at de skal kunne brukes i levetidsberegninger. Del 10 Vurdering av driftsfunksjonalitet. Denne standarden fastsetter på hvilket tidspunkt det skal spesifiseres eller verifiseres funksjonelle ytelseskrav i løpet av levetiden til et byggverk, og når det skal kontrolleres at et byggverk og dets fasiliteter ivaretar identifiserte krav. Standarden beskriver:

• Faser i et byggverks levetid (prosjektinitiering, programmering, prosjektering, bygging, drift, vedlikehold, oppussing, ombygging, avhending).

• I hvilke faser det skal kontrolleres at ønskede ytelseskrav er i overensstemmelse med faktiske ytelser.

• Temaer som oppstår i ulike faser av et byggverks livsløp. • Oppdatering av kravene som settes til funksjonsytelser, funksjonsprofiler, og revisjoner. • Vurdering av risiko og kostnadskonsekvenser forårsaket av avvik i ulike faser av

byggverkets levetid.

2.6 Energiledelsessystemer NS-EN 16001 Det overordnede målet med NS-EN 16001 Energiledelsessystemer - Krav med brukerveiledning er å hjelpe virksomheter med å etablere nødvendige systemer og prosesser for å forbedre energieffektiviteten. Systematisk energiledelse vil føre til kostnadsreduksjoner og reduserte utslipp av klimagasser. Standarden inneholder krav til et energiledelsessystem, slik at virksomheter skal bli i stand til å utvikle og iverksette en politikk og fastsette mål som tar hensyn til lovbestemte krav og opplysninger om vesentlige energiaspekter. Standarden for energiledelse kan brukes uavhengig av eller sammen med andre ledelsessystemer. Energiledelse bygger på de samme prinsippene som miljøstyring (NS-EN ISO 14001) og kvalitetsstyring (NS-EN ISO 9001), og kan med fordel integreres i et samlet styringssystem. For å lette bruken av NS-EN 16001 er strukturen i standarden lik strukturen i NS-EN ISO 14001. Standarden kan brukes av alle sektorer, for eksempel bygg, anlegg, industri, transport og kraftproduksjon. Utgangspunktet for å lage standarden er knyttet til intensjonene i Direktiv for effektiv sluttbruk av energi og energitjenester (2006/32/EC) og Europakommisjonens handlingsplan for å realisere potensialet for energieffektivitet med 20 % innen 2020. Byggekostnadsprogrammet bidro med midler i oppstarten av den norske deltakelsen i prosjektet. Senere er prosjektet fra norsk side først og fremst blitt støttet av Enova SF.

Side 26 av 54

Erfaringer fra land med denne typen standard i bruk viser at virksomheter har forbedret sin energieffektivitet, redusere sine kostnader og har blitt "grønnere" som i neste omgang har påvirket byggenæringen til å planlegge og bygge mer energieffektive byggverk. NS-EN 16001 inneholder en veileder om bruken av standarden. En rekke standardiseringsaktiviteter er igangsatt for å komplettere NS-EN 16001. Disse standardiseringsaktivitetene omhandler infrastrukturen rundt energiledelse – dvs. kalkulasjon og sammenlikning av energi besparelser, terminologi og definisjoner, parametere og data, kvalifikasjoner til firmaer og personell som utfører analyser og krav til rutiner disse må følge. En tilsvarende ISO-standard forventes fastsatt i løpet av 2010.

Standarden NS-EN 16001 for energiledelsessystemer (Foto: Standard Norge)

2.7 Energisparekontrakter - Energy performance contracts - EPC Tre konsulentmiljøer i Norge har deltatt i et Europeisk prosjekt kalt Eurocontract. Standard Norge og flere andre miljøer ble invitert med i prosjektet som samarbeidspartnere. Den norske delen av rosjektet ble finansiert av Enova SF og EUs EIE program. Standard Norges deltakelse ble delvis finansiert med midler fra Byggekostnadsprogrammet. Eurocontract var et treårig, europeisk prosjekt med 10 deltakerland ledet av Berlin Energy Agency.. Prosjektets målsetning var å fremme bruken av Energy Performance Contracting, EPC, som kontraktsform for å fremme økt bruk av energireduserende tiltak i bygninger. EPC innebærer at en energientreprenør (ESCO – Energy Service Company) står for analyse og gjennomføring av tiltak, samtidig som besparelse og lønnsomhet for tiltakspakken blir garantert overfor kunden (byggeier). Ofte er et tilbud om sparefinansiering av pakka (tredjepartsfinansiering) inkludert. Se www.eurocontract.net for mer informasjon om det internasjonale arbeidet og deltakerne. Den norske delen av prosjektet har hatt kommunale byggeiere som målgruppe. Eurocontract jobbet for at EPC skulle bli en mer forutsigbar og god måte for norske kommuner å få utløst større del av energipotensialet på. Viktigste mål var:

• Økt gjennomføring av lønnsomme energitiltak i kommunale bygg. • Økt kunnskap om og tillit til EPC både på kundesiden og entreprenørsiden.

Det norske prosjektet er gjennomført av Norsk Enøk og Energi AS, Siv. ing. Kjell Gurigard AS, Emendo Energi og Miljø. Samarbeidsparter og bidragsytere i prosjektet har vært KS, Siemens Norge, SG Finance, Standard Norge, Enova SF.

http://www.eurocontract.net/

Side 27 av 54

Hovedaktiviteter i prosjektet har vært:

• Utvikle en praktisk veileder med kontraktsmaler for EPC tilpasset det kommunale reglement for innkjøp og finansiering.

• Markedsføre og drive informasjon og opplæring for kommuner og andre om EPC-konseptet.

• Bistå med initiering av pilotprosjekt i 3 – 5 kommuner. • Evaluere erfaringer og utarbeide forslag til nasjonal strategi for EPC som mulig

virkemiddel i kommunesektoren. Energy Performance Contracting (EPC) er en modell for gjennomføring av lønnsomme energieffektiviseringstiltak som garanterer besparelser. Modellen har lenge har vært i bruk i USA og har de siste ti årene også har gitt svært gode resultater i Tyskland og Østerrike. Vedlikehold av kommunale bygg når ofte ikke opp i den årlige budsjettkampen. Stram økonomi, lav kapasitet og manglende kjennskap til nye metoder er ofte årsaker til at kommunene ikke gjennomfører energitiltak, selv om disse er lønnsomme.

Energisparekontrakter har gitt lavere energiforbruk i mellomeuropeiske land (Foto: Standard Norge)

EPC innebærer at en ekstern aktør – en energientreprenør - står for gjennomføringen av avtalte energitiltak. Gjennom en resultatavtale garanteres besparelsen og lønnsomheten i tiltakspakken. Eieren av bygget får dermed redusert arbeidet og risikoen med gjennomføring av tiltakene. Ofte tilbys samtidig en finansieringsløsning som gjør det mulig å gjennomføre prosjektet uten egne investeringsmidler. Erfaringene fra utlandet viser at gjennomføringstakt og -volum av energitiltak har økt betydelig med bruk av EPC. Det norske EPC-markedet er lite utviklet. I dag er det for få kontraktører og for lite etterspørsel for at det eksisterer et effektivt EPC-marked. Det har kun vært sporadiske tilfeller av EPC eller lignende prosjekter de siste 15 årene. Ulike firma har siden 1990 tilbudt versjoner av ”energisparing med garanterte resultater”, men markedets respons har ikke vært overveldende. Prosjektet har utviklet retningslinjer og standarder for å sikre kvaliteten i prosjekter, men det er fortsatt behov for opplæring av aktører og markedsføring av EPC som konsept. Standard Norges rolle i prosjektet har vært å systematisere og legge til rette for EPC-standarder. Disse er enda ikke ferdig utviklet.

Side 28 av 54

Figur 2-4 Reduksjonen i energikostnader dekker nedbetalingen av investeringen (Kilde: EPC-prosjektet)

Side 29 av 54

3 Nasjonale standarder

3.1 Tekniske standarder Et mål i prosjektet var å etablere nasjonale, tekniske standarder for fagområder innunder fasilitetsstyringskonseptet. I løpet av prosjektperioden har Standard Norge arbeidet med flere slike standarder hvorav to er fastsatt.

3.1.1 Renhold NS-INSTA 800 En av de oppgavene som har stått mest sentralt i arbeidet med tekniske standarder innenfor prosjektet er revisjon av NS-INSTA 800 Rengjøringskvalitet – System for å fastlegge og bedømme rengjøringskvalitet. Renhold er en av de aktivitetene innenfor Fasilitetsstyrings-konseptet som krever mest ressurser. NS-INSTA 800 er en standard som fastsetter kvalitet basert på funksjonskrav. Det vil si at standarden fokuserer på resultatet etter at renholdet er utført, uavhengig av rengjøringssystemer og metoder. NS-INSTA 800 skulle gjennom en revisjon ved oppstartstidspunktet for prosjektet og det var nyttig for prosjektet å skaffe seg erfaring fra en teknisk standard for å se hvordan ytelser som renhold kunne funksjonsbeskrives gjennom kvalitetsnivåer. Kvalitetsnivåene er uttrykk for den rengjøringskvalitet man ønsker å oppnå for en overflate. Standarden definerer 6 kvalitetsnivåer, der 5 er best og 0 er dårligst. Hvert kvalitetsnivå er definert med det antall tillatte ansamlinger av urenheter som telles gjennom visuell kontroll rett etter at renholdet er gjennomført. Kontroll kan også gjøres ved mer avanserte målemetoder.

Standarden NS-INSTA 800 for rengjøringskvalitet (Foto: Standard Norge)

NS-INSTA 800 er egnet å bruke i miljøer hvor det foretas jevnlig renhold, og hvor kravet til rengjøringskvalitet er på et slikt nivå at det kan oppholde seg mennesker der uten at det medfører fare for helseskader. Standarden er fleksibel og åpner for muligheter til å innføre begrensninger eller utvidelser av renholdsomfanget og fastsette spesielle krav. I miljøer med høye krav til renhet, for eksempel operasjonssaler og rentromslaboratorier kan det være aktuelt å supplere med andre krav eller målemetoder. Det kan for eksempel være særskilte krav til partikkelinnhold i lufta og støvforekomst på overflater.

Side 30 av 54

I miljøer med mye tilsmussing, for eksempel lokaler i tyngre industri, kan det være hensiktsmessig å benytte standardens krav bare på deler av lokalene, deler av smusset eller spesielle overflater eller installasjoner. Standarden fastsetter bare krav til renhold. Dersom det i en tilbudsforespørsel ønskes tilleggskrav som for eksempel påfyll av toalettartikler og stell av blomster, må dette beskrives separat i renholdsavtalen.

3.1.2 Veileder renhold Standard Norge har erfart at standarden NS-INSTA 800 kan være vanskelig å forstå. Det er derfor laget en veileder som skal lette forståelsen av standarden og som også viser hvordan NS-INSTA 800 sammen med den juridiske standarden NS 8431 Alminnelige kontraktsbestemmelser om levering av fast renhold kan brukes for å lage en tilbudsforespørsel.

3.1.3 Skjøtsel og drift av park- og landskapsområder – kode ZK i NS 3420-Z Standarden NS 3420-Z er den første i en serie tekniske standarder innenfor NS 3420-konseptet som Standard Norge har utviklet for bruk innenfor fasilitetsstyringsområdet. Standarden ble første gang fastsatt i 2002 og har i løpet av prosjektperioden gjennomgått en omfattende revisjon. Den viktigste endringen er at utgaven som kom i 2008, er mer funksjonsrettet enn den forrige. Det er gjort ved at alle ytelser i skjøtselsdelen er systematisert og nummerert i fire skjøtselsnivåer hvor nivå 1 representerer den mest intensive skjøtselen. Dette gjør at man kan angi ett skjøtselsnivå for ulike arealtyper i ett anlegg. I tillegg til å funksjonsrette kvalitetskravene er det lagt inn egen ytelse for beskrivelse av intensjonen landskapsarkitekten har hatt ved planleggingen av et område. Dette for å kunne ivareta intensjonen i prosjektdokumentene som da vil inngå i FDV-dokumentasjonen. I NS 3420-Z er intensjonsbeskrivelse definert som:

Beskrivelse av den visjonen og målsettingen som eieren og oppdragsgiveren har for et park- og landskapsanlegg.

Hensikten med intensjonsbeskrivelse er da at skjøtselen, driften og videreutviklingen av området kan skje innenfor en helhetstankegang i tråd med eierens og planleggerens opprinnelig intensjon for området. Når driften av store uteområder skal beskrives, for eksempel en bydel eller en større park, kan det være naturlig med en overordnet intensjonsbeskrivelse og deretter funksjons-, ytelses- og detaljerte driftsbeskrivelser for mindre områder og enkeltelementer.

Taktile ledelinjer må holdes snøfrie (Foto: Inger Marie Lid)

Side 31 av 54

3.1.4 Veiledning for universell utforming NS 3420-Z En sentral del av arbeidet med fasilitetsstyring er å inkludere prinsippet om universell utforming. Etter at diskriminerings- og tilgjengelighetsloven trådte i kraft 1. januar 2009 er det en økende oppmerksomhet rundt universell utforming i så vel byggsektoren som i andre sektorer. Loven inneholder et generelt krav om universell utforming, mens den overlater gjennomføringen av dette prinsippet i de enkelte sektorer til eksisterende og kommende sektorlovgivning. I forhold til bygninger og uteområder gjelder dette spesielt de kommende forskrifter til plan- og bygningsloven. Siden januar 2007 har loven om offentlige anskaffelser stilt krav om å ta hensyn til universell utforming. Det er viktig i planleggingen av bygg og uteområder å skaffe seg kunnskap om eventuelle problemer ulike brukergrupper kan møte i bruk av anlegget. Det er derfor et spørsmål om grundig forarbeid og prosjektering, og det er viktig at dette blir fulgt opp ved at det legges inn detaljerte krav i for eksempel kravspesifikasjonene ved anskaffelser som omhandler drift av anleggene. For å ivareta tilgjengeligheten i universelt utformede løsninger i driftsperioden har Standard Norge laget en egen veiledning for de tjenester som beskrives i kode ZK Skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg i NS 3420-Z. Veiledningen henvender seg både til tjenesteleverandøren og oppdragsgiveren.

3.1.5 Drift av utendørs idretts- og friluftsanlegg NS 3420 ZE Arbeidet med standarden NS 3420 ZE Drift av utendørs idretts- og friluftsanlegg er iverksatt etter ønske fra Park og Idrett om å få etablert en standard for drift av de vanligste utendørs idretts- og friluftsanlegg. Standarden vil samspille med og komplettere kode ZK Skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg i NS 3420-Z. Arbeidet startet i juni 2009 og arbeidet tar utgangspunkt i og ensretter diverse underlag som kommuner, idrettslag og sportsklubber mv. har benyttet for anbud på drift av nevnte anlegg. Komiteen tar sikte på å sende ut standarden på høring i løpet av 2010.

3.1.6 Nye standarder i NS 3420-Z I de neste årene vil Standard Norge utvikle egne deler innenfor NS 3420 del Z for temaene:

• renhold; • VVS; • ventilasjon; • elektro; • spesielle installasjoner.

3.2 Juridiske standarder Et mål i prosjektet har vært å etablere nasjonale, juridiske standarder for fagområder innunder fasilitetsstyringskonseptet. I løpet av prosjektperioden har Standard Norge arbeidet med tre slike standarder hvorav to er fastsatt. Alle standardene har tilnærmet lik struktur og oppbygging og er så langt det er hensiktsmessig harmonisert med NS-EN 15221-2 Veiledning for utarbeidelse av

Side 32 av 54

avtaler om fasilitetsstyring og de punkter som den veiledningen anbefaler skal tas med i en fasilitetsstyringsavtale.

3.2.1 Alminnelige kontraktsbestemmelser for skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg prNS 8433

Standarden prNS 8433 Alminnelige kontraktsbestemmelser for skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold hvor en part (leverandøren) påtar seg skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg, for en annen part (oppdragsgiveren), i samsvar med oppdragsgiverens spesifikasjoner. Standarden kan også brukes i kontraktsforhold der en part (underleverandøren) påtar seg en del av den leveransen som leverandøren har påtatt seg. Bestemmelsene i standarden angående oppdragsgiveren gjelder da for leverandøren, mens bestemmelsene angående leverandøren gjelder for underleverandøren. Som supplement til standarden vil det utvikles en avtaleblankett. Arbeidet med standarden er i sluttfasen og den forventes å bli fastsatt i 2010. Kontraktsperioden er angitt til tre år med mindre annet er avtalt, og med gjensidig oppsigelsesfrist på fire måneder. For øvrig omhandler standarden:

• Forhold som angår kontraktssummen. • Gjeldende dokumenter og rekkefølgen av

disse. • Partenes representanter og samarbeidet mellom

disse, herunder krav vedrørende oppstartsbefaring og driftsmøter samt kontroll av arbeidet.

• Skriftlige varsler og krav. • Sikkerhetsstillelse, forsikring og risiko for

kontraktsarbeidet. • Bestemmelser om kvalitet, kontraktsstridig

utførelse og kvalitetssikring. • Krav til leverandørens ivaretakelse av

internkontroll for helse, miljø og sikkerhet. • Endringer, forsinkelser og mangler ved

oppdragsgiverens leveranser. • Fremdriftshindringer utenfor partenes kontroll. • Betaling, mengdekontroll, indeksregulering,

vederlagsjustering og fristforlengelse. • Håndtering av tvister.

Skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg kan kontraktsreguleres (Foto: Inger Marie Lid)

Side 33 av 54

Det er utviklet forslag til en blankett som heter NS 8433 Kontrakt om skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg og som kan brukes når det inngås avtale etter NS 8433. Blanketten inneholder for utfylling felter som stort sett inneholder standardens punkter slik de er omtalt ovenfor.

3.2.2 Alminnelige kontraktsbestemmelser for manuelle vakt- og sikkerhetstjenester NS 8434

Standarden NS 8434 Alminnelige kontraktsbestemmelser for manuelle vakt- og sikkerhetstjenester er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold der én part (leverandøren) leverer en tjeneste som i det vesentlige utgjør manuelle vakt- og sikkerhetstjenester, jr. lov av 5. januar 2001 nr. 1 om vaktvirksomhet, i en angitt periode for den andre parten (oppdragsgiveren). Standarden kan også brukes i kontraktsforhold mellom leverandøren og en underleverandør. Kontraktsperioden er tre år med mindre annet er avtalt, og med gjensidig oppsigelsesfrist på seks måneder. For øvrig omhandler standarden:

• Gjeldende dokumenter og rekkefølgen av disse. • Partenes representanter og samarbeid mellom disse. • Regulering av kontraktssummen og betaling. • Bestemmelser om utførelse og kvalitetssikring. • Krav om internkontroll av helse, miljø og sikkerhet. For å sikre at leverandøren til enhver

tid overholder krav til lov, forskrift og offentlige vedtak, er han forpliktet til å utøve internkontroll.

• Bestemmelser om bruk av underleverandører. • Bestemmelser om beskrivelse av oppdraget. • Bestemmelser som trer i kraft ved mangelfull leveranse eller mangler i oppdragsgiverens

ytelser. Oppdragsgiveren skal sørge for at leverandøren til enhver tid har en oppdatert beskrivelse av oppdraget, med angivelse av på hvilke arealer vakt- og sikkerhetstjenesten skal finne sted, og nøyaktig spesifikasjon vedrørende innhold og omfang av tjenesten.

• Endringer i oppdraget herunder justering av vederlaget ved endringer. • Ansvar ved skade forsikring og force majeure. • Heving av kontrakten. • Oppdragsgiverens rekruttering av ansatte fra leverandøren. • Håndtering av tvister.

Standarden har et normativt tillegg med særskilte bestemmelser for verdihåndtering.

3.2.3 Alminnelige kontraktsbestemmelser om levering av fast renhold NS 8431

Standarden NS 8431 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold hvor en part (leverandøren) påtar seg fast renhold i en angitt periode for den andre parten (oppdragsgiveren). Standarden kan også brukes i kontraktsforhold mellom leverandøren og en underleverandør.

Side 34 av 54

• Kontraktsperioden er tre år med mindre annet er avtalt, og med gjensidig oppsigelsestid på fire måneder.

• Gjeldende dokumenter og rekkefølgen av disse. • Partenes representanter og samarbeid mellom disse. • Regulering av kontraktssummen og betaling. • Bestemmelser om utførelse og kvalitetssikring, men disse forhold er primært ivaretatt i

NS-INSTA 800. • Krav om internkontroll av helse, miljø og sikkerhet. For å sikre at leverandøren til enhver

tid overholder krav til lov, forskrift og offentlige vedtak, er han forpliktet til å utøve internkontroll for å sikre at den fungerer som forutsatt. På forespørsel fra oppdragsgiveren skal det avgis skriftlig rapport som dokumenterer at dette er utført. .

• Reklamasjon • Mangelfulle leveranser som forsinkelser og rett til å stanse arbeidene, svikt i

oppdragsgiverens ytelser. • Endringsbestemmelser. • Ansvar for skade og forsikring. • Heving eller opphør av kontrakten, force majeure. • Håndtering av tvister.

Det er utviklet en blankett som heter 8431 Renhold og som kan brukes når det inngås avtale etter NS 8431. Blanketten inneholder for utfylling felter som stort sett inneholder standardens punkter slik de er omtalt ovenfor.

3.2.4 Anbud på renholdstjenester I prosjektperioden ble det forsøkt igangsatt en internasjonal prosess etter initiativ fra Tyskland for å få ensrettede bestemmelser for utlysing og sammenlikninger av anbudskonkurranser innenfor renholdsområdet. Arbeidet skulle bygge på en standard som brukes i Singapore. Singapore Standard SP SS449. Norge var veldig aktive under oppstarten av dette arbeidet og lanserte inn i arbeidet retningslinjer som er utarbeidet av bl.a. NHO Service og SINTEF. Etter at Norge så å si var ferdig med å utarbeide et internasjonalt konsept, som så skulle harmoniseres med tilsvarende konsepter fra andre land ble prosessen stanset. Årsaken var at flere europeiske land stemte ”nei” til å gå videre med arbeidet. Arbeidet er nå påbegynt igjen, men nå er arbeidet begrenset til det nordiske markedet, med evt. påfølgende lansering i Europa.

3.3 Klassifiseringsstandarder

3.3.1 Livsløpskostnader NS 3454 (Nordisk LCC) Felles kalkulasjonsnøkler er sentrale dersom BAE-næringen skal bygge opp erfaringsbanker som omhandler kostnader og kvalitet og som gjelder hele byggets livsløp. Det er igangsatt et revisjonsarbeid av standarden NS 3454 Livsløpskostnader fra år 2000. Revisjonsarbeidet har som ambisjon å samordne kontoplaner og kodestrukturer som i dag er etablert i ulike standarder og i ulike deler av FM-næringen. Enhetlige kontoplaner og strukturer er bl.a. nødvendige for å kunne utvikle erfaringsbanker og LCC-betraktninger.

Side 35 av 54

Livsløpskostnadene omfatter både anskaffelseskostnader og kostnader gjennom hele bruksperioden til og med riving. Gjeldende standard gjelder for alle typer byggeprosjekter og for bygningsdeler. Standarden kan brukes ved budsjettering til å beregne kostnader i en rekke sammenhenger, for eksempel: planlegging, programmering og prosjektering, bygging og bruk. Resultatet av kostnadsberegningene kan brukes til vurdering av alternative investeringer, for eksempel ved: valg mellom alternative hovedutforminger eller detaljutforminger, valg mellom alternative materialer, komponenter og systemer; ombygginger, påbygg eller tilbygg og ved forbedret eller endret drift Komiteen som nå reviderer NS 3454 skal tilpasse den nasjonale standarden til et nordisk klassifikasjonssystem som er noe utvidet i forhold til dagens system i NS 3454. Videre skal komiteen se om NS 3454 lar seg tilpasse til standarden prEN 15221-4 Taxonomy. Revisjonen kan medføre at antall bruksområder for NS 3454 kan utvides til å gjelde for eksempel sammenlikning av kostnader (benchmarking) og kostnadsføring. Samt at antall konti utvides slik at strukturen for eksempel blir:

1. kapitalkostnader; 2. forvaltningskostnader; 3. driftskostnader; 4. vedlikehold; 5. utviklingskostnader; 6. forsyningskostnader; 7. renholdskostnader; 8. servicekostnader – vertskapstjenester; 9. servicekostnader – kjernevirksomhetstjenester (mot virksomheten).

Komiteen tar sikte på å sende ut revidert standard på høring i 2010. Planen er at revidert utgave av standarden NS 3454 blir tilgjengelig for byggenæringen i løpet av våren 2011.

3.3.2 FDV-dokumentasjon for byggverk NS 3456 Det er formålstjenlig og effektivt at all FDV-dokumentasjon som utvikles for ulike byggverk har en enhetlig struktur. Det er bakgrunnen for at standarden NS 3456 FDV-dokumentasjon for byggverk er utviklet. Standarden kom første gang i 1989 og det var nå nødvendig med revisjon. Med støtte fra Byggekostnadsprogrammet ble revisjon igangsatt i 2007. Høring er gjennomført og det antas at standarden vil bli fastsatt første halvår 2010.

Side 36 av 54

Figur 3-1 Oppdatering av FDV-dokumentasjonen er nødvendig i hel byggverkets livsløp (Kilde: Standard Norge) De viktigste endringene i forhold til 1989-utgaven er:

• utgaven tar utgangspunkt i at all nødvendig dokumentasjon for forvaltning drift og vedlikehold (FDV-dokumentasjon) endrer seg gjennom byggverkets livsløp herunder avviklingsfasen;

• malen for FDV-dokumentasjon er uavhengig av byggverkets type og kompleksitet; • terminologien er harmonisert med gjeldende standarder innenfor FM-området.

Utarbeidelse av FDV-dokumentasjon etter standarden vil forhåpentligvis på sikt bidra til en mer enhetlig oppbygd FDV-dokumentasjon for ulike typer byggverk. I dag kan dette variere veldig mye. Alt fra en telefonliste over leverandører til flere ringpermer med driftsrutiner for ulike fag. Ved å sørge for at alle endringer på byggverket nedfelles i FDV-dokumentasjonen, vil risiko for å påføre byggverket utilsiktede skader eller funksjonsforringelse reduseres gjennom byggverkets levetid. Endringer kan være:

• reparasjon og utskifting; • oppgradering; • større ombygginger.

Standarden NS 3456 viser hvordan FDV-dokumentasjonen skal bygges opp i et tredelt system, der en del av FDV-dokumentasjonen primært er beregnet for brukeren av byggverket, en annen del primært er beregnet for driftsoperatøren og en tredje del primært er beregnet for planleggere og utførende som skal endre byggverket. Standarden legger NS 3454 og NS 3451 til grunn for redigering av FDV-dokumentasjonen.

Side 37 av 54

Et eget tillegg til standarden illustrerer hvordan FDV-dokumentasjonen kan struktureres og bygges opp for byggverk med ulik kompleksitet. FDV-dokumentasjonen som er rettet mot driftsoperatøren av byggverket, skal være harmonisert med inndelingen i NS 3454:

• renhold; • energi; • vann og avløp; • avfallshåndtering; • vakt og sikring; • utendørs; • diverse.

FDV-dokumentasjonen som er rettet mot driftsoperatøren av byggverket, skal være harmonisert med inndelingen i NS 3451 Bygningsdelstabellen (se figur 3-2).

Figur 3-2 FDV-dokumentasjon strukturert etter NS 3451 (Kilde: prNS 3456)

Side 38 av 54

3.3.3 Tilstandsanalyse for byggverk NS 3424 En tilstandsanalyse for byggverk gir blant annet grunnlag for planlegging av vedlikehold, utbedring og ombygging. Den vil være aktuell i forbindelse med omsetning av eldre objekter og både ved inngåelse og avslutning av leieavtaler. Tilstandsanalysen er også en viktig del av en taksering. I tillegg vil den kunne være et av underlagsdokumentene ved overtakelse. NS 3424, som ble fastsatt i 1995, definerer termer som benyttes, gir regler for hvilke hovedelementer som skal inngå i en tilstandsanalyse, og fastlegger hvordan tilstanden skal beskrives og dokumenteres. En tilstandsanalyse etter NS 3424 skal inneholde følgende faser:

• definering av oppgaven; • planlegging; • tilstandsregistrering; • vurdering; • rapportering.

I desember 2008 ga Standard Norges sektorstyre BAE en standardiseringskomité følgende mandat:

• Revidere NS 3424:1995 Tilstandsanalyse for byggverk. Innhold og gjennomføring. • Revidere veileder til NS 3424:1995 (publikasjon 378). • Utarbeide en ny underliggende norsk standard for tilstandsanalyse av bolig

(forbrukermarkedet). Som input til arbeidet ble det gjennomført et forprosjekt i 2008 og en spørreundersøkelse i 2009. På bakgrunn av dette skal en arbeidsgruppe legge frem en revidert og omarbeidet versjon av NS 3424 i januar 2010. Arbeidsgruppen for NS 3424 Bolig holder på å utarbeide skisse til standard. Gruppen har gått igjennom høringsversjonen av Justis- og politidepartementets NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig og utkast til forskrift om krav til innhold i godkjent tilstandsrapport i den. Riksantikvaren har i samarbeid med Standard Norge tidligere utarbeidet standarden NS 3423 Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige bygninger. NS 3423 er nå fremsendt til komiteen CEN/TC 346 Conservation of cultural property med tanke på at NS 3423 skal ligge til grunn for utarbeidelsen av en tilsvarende europeisk standard.

3.3.4 Koder for innregulering og avsluttende ytelser på byggeobjekt NS 3420 A Skal fasilitetsstyringen av et bygg gå mest mulig smertefritt er det viktig at bygget overleveres i en slik tilstand at de tekniske installasjonene fungerer fra første dag. I dag er ofte installasjonene så kompliserte at korrekt innstilling og innregulering ikke er mulig å foreta før bygget er tatt helt og fullt i bruk. Hvordan innstillinger etc. skal være, vil variere med belastningen på byggverket, antall brukere og fra årstid til årstid.

Side 39 av 54

Ved oppstart av dette delprosjektet var det et ønske om å etablere flere NS 3420 koder for avsluttende ytelser på et byggeobjekt, eksempler en så for seg at det kunne etableres koder for var bl.a.

• Kontroll av støyforhold (luftlydisolasjon, trinnlydisolasjon, etterklangstid) i bygning som skal overleveres.

• Kontroll av termisk isolasjon og tetthet av klimaskjerm.

• Teknisk prøving, innregulering og prøvedrift av VVS-anlegg, varmeanlegg, brannslokkeanlegg, gass- og trykkluftanlegg, luftbehandlingsanlegg, kjøleanlegg, vannbehandlingsanlegg, elkraftinstallasjoner, reservekraftforsyning, telefoni, alarm- og signalanlegg, lyd- og bildeanlegg, automatiseringsanlegg, heiser og andre løfteanordninger, anlegg for avfallshåndtering, støvsugeanlegg, veier, plasser og grøntanlegg.

• Løpende og avsluttende byggrenhold. • Opplæring og dokumentasjon for videre drift,

vedlikehold og utvikling av byggverket og dets installasjoner.

I NS 3420 har man valgt å løse dette med egne bestemmelser og koder. Under kapittel AO Kvalitetssikrende tiltak er det bestemmelser om forebyggende og løpende tiltak for rent og tørt bygg slik at innemiljøkvaliteten i bygningens brukstid ikke blir forringet av innebygde urenheter og fuktighet.

NS 3420 har egne regler for innregulering i nye bygg (Foto: Nelfo)

Videre er det bestemmelser om kontroll av bygningens tetthet. Kodene som er etablert er:

• renhold av byggverk (under oppføring); • oppvarming og avfukting av byggverk; • tetthet av byggverk (lekkasjemåling og termografering).

Under kapitlet AQ Avsluttende arbeider er det koder og bestemmelser for:

• Avsluttende byggrengjøring som skal kontrolleres og rapporteres etter metoder i NS-INSTA 800.

• Opplæring av brukere og driftspersonell som skal være basert på spesifisert bruksanvisning i kombinasjon med demonstrasjon på det ferdige anlegget.

• Opplæring av drifts- og vedlikeholdspersonell skal omfatte gjennomgang av dokumentasjon med hensyn til redigering og innhold samt system for teknisk merking, videre skal det avholdes befaring av bygningen inklusive tekniske installasjoner med påvisning av plassering for aktive enheter i de tekniske systemene.

Side 40 av 54

• Prøvedriftsperiode for følgende typer anlegg: – bygningskropp; – VVS-anlegg; – elkraftanlegg; – tele- og automatiseringsanlegg; – utendørsanlegg.

3.3.5 Rehabiliteringskoder NS 3420 Noen ganger er reparasjons- og vedlikeholdsarbeider så omfattende at det kan være nødvendig å beskrive dem ved hjelp av NS 3420-koder. Arbeidene kan i de fleste tilfeller beskrives ved hjelp av koder for fjerning av materialer og produkter fra NS 3420 Del CD Miljøsanering, demontering og riving, mens selve reparasjonen kan beskrives med koder fra et av fagkapitlene for nybygging. I tillegg er det i noen fagdeler av NS 3420 laget særskilte koder for det som benevnes reparasjons- eller vedlikeholdsarbeider. I forbindelse med revisjonen av NS 3420 i 2008 ble det gjort en omredigering av standarden slik at de fleste koder som omhandler rehabilitering, renovering, vedlikehold, reparasjon, utbedring etc. er plassert bakerst i delstandardene med andre bokstavkode Y. Dette innebærer for eksempel at koden QY representerer Reparasjon og restaurering av tømrerarbeider, mens koden UY representerer Renovering av rørledninger og kummer. Nedenfor er listet opp de kodene i NS 3420 som omhandler rehabilitering, renovering, vedlikehold, reparasjon, utbedring etc. CY1 Bekjempelse av sopp og skadedyr. JM5 Beskyttelse og vedlikehold av kunstgress i reklamasjonstiden JM5.2 Vedlikehold av kunstgresset i reklamasjonstiden JM5.3 Utarbeidelse av FDV-instruks/dokumentasjon JP5.2 Vedlikehold av kunststoffdekke i reklamasjonstiden JP5.3 Utarbeidelse av FDV-instruks/dokumentasjon LY Rehabilitering av betong LY1 Forbehandling av