Übung Baukostenermittlung...Bild Aussicht vom Balkon auf See Auszug Verkaufsdokumentation Quelle:...

Kanton ZürichGIS-Browser (http://maps.zh.ch)

ÖREB-Kataster

© GIS-ZH, Kanton Zürich, 18.04.2016 10:20:19Diese Karte stellt einen Zusammenzug von amtlichen Daten verschiedener Stellen dar. Keine Garantie für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Rechtsverbindliche Auskünfteerteilen allein die zuständigen Behörden.

Massstab 1:4000

Zentrum: [694261.61,234884.96]

ÜbungBaukostenermittlungMachbarkeit + Rendite

Alte Landstrasse 64 8708 Männedorf

Quelle: http://www.maps.zh.ch

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ÖREB-Kataster

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Ausgabe ÜbungSituationsplan

Quelle: http://www.maps.zh.ch

Auszug Verkaufsdokumentation Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

Ausgabe ÜbungBild Liegenschaft

Ausgabe ÜbungBild Bauland West-Ansicht


Ausgabe ÜbungBild Aussicht vom Balkon auf See


AusgangslageZur Zeit wird in Männedorf das gepflegte ‚Mehrfamilienhaus und Bauland‘ an der alten Land-strasse 64 im Bieterverfahren verkauft. Das Angebot setzt sich aus zwei Parzellen zusammen und der Verhandlungspreis liegt bei 3‘100‘000 CHF. Ihr Auftraggeber plant die Wohnungen und das Atelier im EG des bestehenden Altbaus für total netto 5‘000 CHF / Monat zu vermieten und auf dem Bauland einen Neubau mit Mietwohnun-gen zu erstellen.Wie viel kann er unter diesen Voraussetzungen für das Land maximal bieten?

Beantworten Sie folgende Fragen1. Wie viel ertragsrelevante Fläche (HNF) kann man auf dem Bauland realisieren?2. Wie hoch schätzen Sie die Bau- (BKP2) und Erstellungskosten (BKP1-9) für den Neubau (Tipp: Werk-Material)?3. Mit welchen Mieteinnahmen kann Ihr Auftraggeber pro Jahr rechnen?4. Welches sind die marktüblichen Konditionen für einen Hypothekarkredit und aus welchen weiteren Faktoren setzt sich eine mögliche Bruttorendite zusammen?5. Bis zu welchem Kaufpreis kann Ihr Auftraggeber mitbieten?6. Welche Szenarien sind mögliche Planungsoptionen für diese zwei Parzellen, abgesehen von der bereits vorgeschlagenen Variante Ihres Auftraggebers?

Ausgabe ÜbungFragenstellung

Ausgabe Übung

Auszug VerkaufsdokumentationQuelle: Hauseigentümerverband Zürich

Ausgabe Übung

KatasterplanQuelle: Hauseigentümerverband Zürich

Ausgabe Übung

ZonenplanQuelle: Gemeinde Männedorf

Ausgabe Übung

Auszug BZO Stadt ZürichQuelle: Hauseigentümerverband Zürich

Ausgabe Übung

Auszug Grundbuch Parzelle 7158Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

Ausgabe Übung


Objektdaten

Adresse Alte Landstrasse 64, 8708 Zürich

Grundstück Kataster Nr.7158 / 608m2 (Wohnhaus) Kataster Nr.7159 / 820m2 (Bauland)

Bestand Mehrfamilienhaus / 215m2 Wohnfläche Anzahl Einheiten 2 x 3-Zimmerwohnung / 1x 2-Zimmerwohnung Grundfläche / Volumen 120m2 / 1‘133m3

Bau- und ZonenordnungZone W1.7Baumassenziffer 1.7Gebäudehöhe max. 7.5mGesamthöhe max. 10.5mkleiner Grundabstand min. 5m grosser Grenzabstnad min. 10mGebäudelänge max. 40m

Ausgabe ÜbungZusammenfassung

Ausgabe ÜbungGrundrisse

Untergeschoss

1.Obergeschoss

Erdgeschoss

Dachgeschoss

Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

Quelle: Hauseigentümerverband Zürich

Ausgabe ÜbungBilder Innenräume

Wohnen OG

Bad OG

Küche OG

Küche OG

Werk-MaterialQuelle: Werk, Bauen + Wohnen

Ausgabe ÜbungWerk-Material

ÜbungMusterlösung

Frage 1

Wie viel ertragsrelevante Fläche (HNF) kann man auf dem Bauland realisieren?

ÜbungMusterlösung

Auszug BZO Stadt ZürichQuelle: Hauseigentümerverband Zürich

oBV

aGSF= 1.7

oBV = oberirdisches Bauvolumen

aGSF = anrechenbare Grundstücksfläche

Ausgabe ÜbungMusterlösung


oBV = 1.7 x aGSF

oBV = 1.7 x 820m2 = 1394m3

>––––

oberirdisches Bauvolumen

oberirdischeGeschossfläche total

Annahme3m

Geschosshöhe

GF oberirdisch tot =1394m3

3m= 464m2

Quelle Flächen: SIA 416 / SN 504 416, 2003Quelle Erfahrungswerte Wohnungsbau: „Vom kostengünstigen Wohnungsbau zur dichten Raumorganisation“, D. Bastianello, ETHZ

ÜbungMusterlösung

48 SIA 416, Copyright © 2003 by SIA Zürich

Figur 3 Gliederung der Konstruktionsfl ächen

Figure 3 Subdivision des surfaces de construction

Figura 3 Suddivisione delle superfi ci di costruzione

2.2.1 Konstruktionsfläche tragend KFT Surface de construction porteuse SCP Superficie di costruzione portante SCP

2.2.2 Konstruktionsfläche nichttragend KFN Surface de construction non porteuse SCN Superficie di costruzione non portante SCN

3.2.1 Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT Surface externe de construction porteuse SECP Superficie di costruzione portante esterna SCPE

3.2.2 Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN Surface externe de construction non porteuse SECN Superficie di costruzione non portante esterna SCNE

Schrank + WandversetzbarArmoire + cloisonmobileArmadi divisori +pareti mobili

49SIA 416, Copyright © 2003 by SIA Zürich

Figur 4 Gliederung der Nettogeschossfl äche

Figure 4 Subdivision de la surface nette

Figura 4 Suddivisione della superfi cie netta

LuftraumVideVuoto

2.1.1.1 Hauptnutzfläche HNF Surface utile principale SUP Superficie utile principale SUP

2.1.1.2 Nebennutzfläche NNF Surface utile secondaire SUS Superficie utile secondaria SUS

3.1.1 Aussen-Nutzfläche ANF Surface externe utile SEU Superficie utile esterna SUE

2.1.2 Verkehrsfläche VF Surface de dégagement SD Superficie di circolazione SCIR

2.1.3 Funktionsfläche FF Surface d’installations SI Superficie delle installazioni SI

2.1.1 Nutzfläche NF Surface utile SU Superficie utile SU

-> Erfahrungswerte Wohnungsbau: I Aussenwände 10% I Wohnungstrennwände 2% I Innenwände 3% I Schächte 2% I Erschliessung 6%

Anteil HNF a. GFca. 75%

>––––

oberirdischeGeschossfläche total

464m2

Hauptnutzfläche(HNF)

75%HNF

HNF tot = 464m2 x 75% = 348m2

ÜbungMusterlösung / Skizze Machbarkeit

Katasterplan / Skizze MachbarkeitQuelle: Hauseigentümerverband Zürich

ÜbungMusterlösung

Frage 2

Wie hoch schätzen sie die Bau- (BKP2) und Erstellungskosten (BKP1-9) für den Neubau (Tipp: Werk-Material)?

1. Rahmenbedingungen / Ziele

I Neubauvolumen auf Baulandparzelle

I Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen

2. Quantität

I HNF total = 348m2

I GV oberirdisch = 1‘394m3

I GV unterirdisch = 1/3 von GV oberirdisch

I GV total (inkl.UG)

3

x 4 = 1858m31‘394m3

2

ÜbungMusterlösung

UG ca. 1/4 GV

EG ca. 1/4 GV

max.Gebäudehöhe

OG ca. 1/4 GV

DG ca. 1/4 GV

Werk-MaterialQuelle: Werk, Bauen + Wohnen

ÜbungMusterlösung

ÜbungMusterlösung

Zürcher Index der WohnbaupreiseStatistik der Stadt Zürich

Napfgasse 6 Tel. 044 412 08 00Postfach, 8022 Zürich Fax 044 270 92 18

Zürcher Index der Wohnbaupreise mit wechselnder Basis seit 1939Indice zurichois des prix de la construction de logements avec variation des bases, depuis 1939► Veränderung in Prozent / Variation en pour cent

Lesebeispiel: Der Index mit der Basis April 2005 = 100 steht im April 2014 bei 114,7; die Veränderung (Teuerung) für den Zeitraum 2005 bis 2014 beträgt 14,7 Prozent (114,7 minus 100).Exemple: l'indice de base 100 en avril 2005 se situe à 114,7 en avril 2014; la variation (renchérissement) pour la période de 2005 à 2014 est de 14,7 pour cent (114,7 moins 100).

Index mit Basis 100 im … / Indice de base 100, en …1939 1957 1966 1977 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Juni Aug. Okt. April Okt. April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April April

Juni 1939 100.0Aug. 1957 212.9 100.0Okt. 1966 318.6 149.6 100.0April 1977 515.1 241.9 161.7 100.0Okt. 1988 756.7 355.3 237.5 146.9 100.0April 1989 790.1 371.0 248.0 153.4 104.4 100.0April 1990 858.5 403.1 269.4 166.7 113.5 108.6 100.0April 1991 911.2 427.8 286.0 176.9 120.4 115.3 106.1 100.0April 1992 905.2 425.0 284.1 175.7 119.6 114.6 105.4 99.3 100.0April 1993 863.8 405.6 271.1 167.7 114.2 109.3 100.6 94.8 95.4 100.0April 1994 853.1 400.6 267.8 165.6 112.7 108.0 99.4 93.6 94.2 98.8 100.0April 1995 874.2 410.5 274.4 169.7 115.5 110.6 101.8 95.9 96.6 101.2 102.5 100.0April 1996 861.1 404.4 270.3 167.2 113.8 109.0 100.3 94.5 95.1 99.7 100.9 98.5 100.0April 1997 847.4 397.9 266.0 164.5 112.0 107.2 98.7 93.0 93.6 98.1 99.3 96.9 98.4 100.0April 1998 843.8 396.2 264.8 163.8 111.5 106.8 98.3 92.6 93.2 97.7 98.9 96.5 98.0 99.6 100.0April 1999 854.4 401.2 268.2 165.9 112.9 108.1 99.5 93.8 94.4 98.9 100.1 97.7 99.2 100.8 101.3 100.0April 2000 887.1 416.5 278.4 172.2 117.2 112.3 103.3 97.4 98.0 102.7 104.0 101.5 103.0 104.7 105.1 103.8 100.0April 2001 929.3 436.3 291.7 180.4 122.8 117.6 108.2 102.0 102.7 107.6 108.9 106.3 107.9 109.7 110.1 108.8 104.8 100.0April 2002 928.4 435.9 291.4 180.2 122.7 117.5 108.1 101.9 102.6 107.5 108.8 106.2 107.8 109.6 110.0 108.7 104.7 99.9 100.0April 2003 899.2 422.2 282.2 174.6 118.8 113.8 104.7 98.7 99.3 104.1 105.4 102.9 104.4 106.1 106.6 105.2 101.4 96.8 96.9 100.0April 2004 907.6 426.1 284.9 176.2 119.9 114.9 105.7 99.6 100.3 105.1 106.4 103.8 105.4 107.1 107.6 106.2 102.3 97.7 97.8 100.9 100.0April 2005 929.5 436.4 291.7 180.5 122.8 117.6 108.3 102.0 102.7 107.6 109.0 106.3 107.9 109.7 110.2 108.8 104.8 100.0 100.1 103.4 102.4 100.0April 2006 944.5 443.5 296.5 183.4 124.8 119.5 110.0 103.7 104.3 109.3 110.7 108.0 109.7 111.5 111.9 110.6 106.5 101.6 101.7 105.0 104.1 101.6 100.0April 2007 987.4 463.6 309.9 191.7 130.5 125.0 115.0 108.4 109.1 114.3 115.7 113.0 114.7 116.5 117.0 115.6 111.3 106.3 106.4 109.8 108.8 106.2 104.5 100.0April 2008 1026.8 482.1 322.3 199.3 135.7 130.0 119.6 112.7 113.4 118.9 120.4 117.5 119.2 121.2 121.7 120.2 115.8 110.5 110.6 114.2 113.1 110.5 108.7 104.0 100.0April 2009 1030.7 484.0 323.5 200.1 136.2 130.5 120.1 113.1 113.9 119.3 120.8 117.9 119.7 121.6 122.2 120.6 116.2 110.9 111.0 114.6 113.6 110.9 109.1 104.4 100.4 100.0April 2010 1042.6 489.6 327.2 202.4 137.8 132.0 121.4 114.4 115.2 120.7 122.2 119.3 121.1 123.0 123.6 122.0 117.5 112.2 112.3 115.9 114.9 112.2 110.4 105.6 101.5 101.2 100.0April 2011 1059.8 497.6 332.6 205.8 140.1 134.1 123.5 116.3 117.1 122.7 124.2 121.2 123.1 125.1 125.6 124.0 119.5 114.1 114.2 117.9 116.8 114.0 112.2 107.3 103.2 102.8 101.7 100.0April 2012 1067.4 501.2 335.0 207.2 141.1 135.1 124.3 117.1 117.9 123.6 125.1 122.1 123.9 126.0 126.5 124.9 120.3 114.9 115.0 118.7 117.6 114.8 113.0 108.1 104.0 103.6 102.4 100.7 100.0April 2013 1060.9 498.2 333.0 206.0 140.2 134.3 123.6 116.4 117.2 122.8 124.4 121.4 123.2 125.2 125.7 124.2 119.6 114.2 114.3 118.0 116.9 114.1 112.3 107.4 103.3 102.9 101.8 100.1 99.4 100.0April 2014 1066.1 500.6 334.6 207.0 140.9 134.9 124.2 117.0 117.8 123.4 125.0 122.0 123.8 125.8 126.3 124.8 120.2 114.7 114.8 118.6 117.5 114.7 112.9 108.0 103.8 103.4 102.3 100.6 99.9 100.5 100.0April 2015 1053.2 494.5 330.6 204.5 139.2 133.3 122.7 115.6 116.3 121.9 123.4 120.5 122.3 124.3 124.8 123.3 118.7 113.3 113.4 117.1 116.0 113.3 111.5 106.7 102.6 102.2 101.0 99.4 98.7 99.3 98.8 100.0

ziw_multibasis_554 Quelle/Source: Statistik Stadt ZürichAktualisiert am/Mise à jour le 11.08.2015

E-Mail: [email protected]/statistik

Indexstand am /Situation de l'indice au

MF

H H

oh

en

ra

in

Beispiel Indexierung MFH Hohenrain

924 CHF/m3

111.9%X =124.8% 1‘030.50 CHF/m3

(04

/19

98

= 1

00

)

04

/20

06

= K

en

nw

er

t

9

24

CH

F/m

3

ÜbungMusterlösung

MFH Hohenrain,

Kilchberg, ZH:

GV: 6‘799m3

2006

BKP2/m3: 924 CHF/m3

Index: 04/1998 = 100%

04/2006 = 111.9%

Kennwert:

Index: 4/2015 = 124.8%

BKP2/m3: 1‘030 CHF/m3

Wohnhaus in Teufen, AR:

GV: 8‘685m3

2004

BKP2/m3: 530 CHF/m3

Index: 04/1988 = 100%

04/2004 = 107.6%

Kennwert:

Index: 4/2015 = 124.8%

BKP2/m3: 615 CHF/m3

Wohnhaus Segantini

Zürich-Höngg:

GV: 3‘450m3

2009

BKP2/m3: 968 CHF/m3

Index: 04/2005 = 100%

04/2009 = 110.9%

Kennwert:

Index: 4/2015 = 113.9%

BKP2/m3: 994 CHF/m3

Auszug Werk-MaterialQuelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen



I min. 1.Untergeschoss

2. Quantität

I Gebäudevolumen Total: 1‘858m3

3. Qualität

I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment

I eine Wohnung pro Geschoss

4. Kennwert:

I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m3

ÜbungMusterlösung



I min. 1.Untergeschoss

2. Quantität

I Gebäudevolumen Total: 1‘858m3

3. Qualität

I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment

I eine Wohnung pro Geschoss

4. Kennwert:

I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m3

5. Umsetzung:

BKP2: 1‘858m3 x 900 CHF/m3 = 1‘672‘200 CHF

BKP2 = 80% BKP1-9 (Faustregel)

BKP 1-9 Neubau (100%): = 2‘090‘250 CHF

>––––

BKP 2GEBÄUDEKOSTEN

BKP 1-9ERSTELLUNGSKOSTEN

75% - 85%von

100%

Frage 3

Mit welchen Mieteinnahmen kann Ihr Auftraggeber pro Jahr rechnen?

ÜbungMusterlösung

ÜbungMusterlösung

HNF total

348m2 Dachgeschoss 88m2

1.Obergeschoss 130m2

Erdgeschoss 130m2

Total 348m2

HNF total auf Wohnungen aufteilen>––––

ÜbungMusterlösung

Referenzenwww.homegate.ch > Wohnen

netto 3‘400.-

netto 3‘120.-

33.- / m2

25.- / m2

24.- / m2

33.- / m2

32.- / m2

netto 2‘900.-

netto 2‘530.-

netto 2‘400.-

ÜbungMusterlösung

mögliche Mieten netto / Monat

HNF / Wohnungen

Erdgeschoss 130m2

1.Obergeschoss 130m2

Dachgeschoss 88m2

Nutzungserträge brutto (NEB) / jährlich

3‘300.- / Monat x12 = 39‘600 CHF

3‘500.- / Monat x12 = 42‘000 CHF

3‘000.- / Monat x12 = 36‘000 CHF

117‘600 CHF

>––––

Frage 4

Welches sind die marktüblichen Konditionen für einen Hypothekarkredit und aus welchen weiteren Faktoren setzt sich eine mögliche Bruttorendite zusammen?

ÜbungMusterlösung

Quelle: zkb.ch

ÜbungMusterlösung

ÜbungMusterlösung

Anlagekosten AKLandkosten LK +Erstellungskosten EK

Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig oderNEB möglich (Miete)

Brut

tore

ndite

BR

Kapitalverzinsung (Bsp. 3%)

Abschreibung (0.5%)Bewirtschaftungskosten (1.5%)

Kapital

Ertrag

Zins

%

Fremdkapitalzins: aus Hypothekarmarkt

Eigenkapitalzins: Erwartung Investor

Frage 5

Bis zu welchem Kaufpreis kann Ihr Auftraggeber mitbieten?

ÜbungMusterlösung

ÜbungMusterlösung



Brut

tore

ndite

BR

Kapitalverzinsung

AbschreibungBewirtschaftungskosten

Kapital

Ertrag

Zins

%

ÜbungMusterlösung



Brut

tore

ndite

BR

Bruttorendite BR5%

Kapitalverzinsung (Bsp. 3%)

Abschreibung (0.5%)Bewirtschaftungskosten (1.5%)

Kapital

Ertrag

Zins

%

ÜbungMusterlösung

Anlagekosten AK = ? CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 2‘090‘250 CHF

Nutzungserträge brutto NEBNEB notwendig: ? CHF/JahrNEB möglich: 177‘600 CHF/Jahr

Kapitalverzinsung 3%

Abschreibung 0,5%Bewirtschaftungskosten 1,5%

Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1 117‘600 CHF / Neubau60‘000 CHF / Bestand (5000 x 12)= 177‘600 CHF / Jahr

ÜbungMusterlösung

Anlagekosten AK = 3‘552‘000 CHFLandkosten LK ? CHF+ Erstellungskosten EK 2‘090‘250 CHF




Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1

2

NEB 177‘600

BR 5% AK =

ÜbungMusterlösung

Anlagekosten AK = 3‘552‘000 CHFLandkosten LK 1‘461‘750 CHF+ Erstellungskosten EK 2‘090‘250 CHF




Brut

tore

ndite

BR: 5

%

1

23

LK = AK - EK

Startpreis Bieterverfahren3‘100‘000 CHF

ÜbungMusterlösung

Frage 6

Welche Szenarien sind mögliche Planungsoptionen für diese zwei Parzellen, abgesehen von der bereits vorgeschlagenen Variante von Ihrem Auftraggeber?

ÜbungMusterlösung

1. Status quoDas bestehende Wohnhaus sanft sanieren und vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Die Baulandparzelle als Garten belassen.

2. Status quo Bestand und Neubau auf BaulandDas bestehende Wohnhaus sanft sanieren und vermieten oder für den Eigenbedarf nutzen. Auf der Baulandparzelle ein Projekt entwickeln und vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.

3. Zwei NeubautenDas bestehende Wohnhaus abbrechen und ein neues Projekt für diese Parzelle entwickeln. Auf der Baulandparzelle ein Projekt entwickeln und vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.

4. maximale AusnützungDas bestehende Wohnhaus abbrechen und die zwei Parzellen zusam-menlegen. Ein Grossprojekt mit maximaler Ausnützung entwickeln und die Wohnungen vermieten oder im Stockwerkeigentum verkaufen.

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