Статья 1. Основные начала гражданскогозаконодательства

1. Гражданское законодательство основывается напризнанииравенства участников регулируемых имотношений,неприкосновенности собственности, свободы договора,недопустимости произвольного вмешательства кого-либовчастные дела, необходимости беспрепятственногоосуществления гражданских прав, обес печения восстановлениянарушенных прав, ихсудебной защиты.

2. Граждане (физические лица) июридические лица приобретаютиосуществляют свои гражданские права своей волей ивсвоеминтересе. Они свободны вустановлении своих правиобязанностей наоснове договора ивопределении любыхнепротиворечащих законодательству условий договора.Гражданские права могут быть ограничены наоснованиифедерального закона итолько втой мере, вкакой это необходимовцелях защиты основ конституционного строя, нравственности,здоровья, прав изаконных интересов других лиц, обеспеченияобороны страны ибезопасности государства.

3. При установлении, осуществлении изащите гражданских правипри исполнении гражданских обязанностей участникигражданских правоотношений должны действоватьдобросовестно.

4. Никто невправе извлекать преимущество изсвоего незаконногоили недобросовестного поведения.

5. Товары, услуги ифинансовые средства свободно перемещаютсянавсей территории Российской Федерации. Ограниченияперемещения товаров иуслуг могут вводиться всоответствиисфедеральным законом, если это необходимо для обеспечениябезопасности, защиты жизни издоровья людей, охраны природыикультурных ценностей.

Согласно новой редакции п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ «при установлении,

осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданск ихобязанностей участники гражданских правоотношений должны действоватьдобросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконногоили недобросовестного поведения».

До внесения изменений в ст. 1 ГК РФ общей обязанности добросовестногоповедения не существовало. Однако данный термин содержится в п. 2 ст. 6 ГКРФ: «при невозможности использования аналогии закона права и обязанностисторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданскогозаконодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумностии справедливости». Пункт 3 ст. 10 ГК РФ устанавливал также презумпциюдобросовестности участников гражданских правоотношений. Этот принципдовольно активно использовался и в судебной практике (постановлениеПрезидиума ВАС РФ от 21.02.2012 № 12499/11).

Общая обязанность добросовестного поведения играет двоякую роль 1. Во-первых, она служит в качестве дополнительного регулятора поведения вотсутствие иного регулирования в законодательстве и договоре. Во-вторых,принцип добросовестности способен корректировать положения закона идоговора. И здесь суд начинает играть более активную роль в оценке поведениясторон, в ряде случаев фактически беря на себя роль законодателя, что,безусловно, вредит правовой определенности. Этот аспект является основнымобъектом критики противников введения данного принципа. Так, еще в 1917году И. А. Покровский указывал, что «свободное судейское усмотрениепозволило бы каждому судье проводить на судейской трибуне свои личныевзгляды оно вносило бы величайшую неопределенность в область гражданских

отношений и делового оборота»2. В то же время можно привести аргументы и впользу этого принципа. В частности, предсказуемость поведения основана наудовлетворении ожиданий сторон, а они базируются на представлении одобросовестном поведении. Оно закреплено в качестве обязанности во многихстранах континентального права (§ 242 и 311 Германского гражданскогоуложения (далее — ГГУ), ст. 2 Швейцарского гражданского уложения). Однаконепосредственно в тексте ГГУ данное правило касается исполненияобязанностей в рамках обязательства, а уже судебная практика максимально

расширяет область его применения3.

Общая обязанность добросовестного поведения выступает единственнойальтернативой формальному, детальному, императивному регулированию. Какследует из пояснительной записки к законопроекту, мировой опыт показывает,что эффективное развитие рынка невозможно без укрепления начал автономииволи и свободы договора. Но свобода не может быть безграничной. Правила одобросовестности устанавливают определенные границы свободы договора иавтономии воли сторон.

В науке выделяют два понимания добросовестности: субъективное и

объективное 4.

Субъективная добросовестность. Лицо считается добросовестным, еслионо не знает и не должно знать о некоторых обстоятельствах, имеющихправовое значение. Вмененное незнание («не должен» или «не мог знать»)является в некоторой степени объективированной субъективной

добросовестностью5. Лицо могло в действительности не знать о каком-либофакте, но для признания его добросовестным праву требуется, чтобы на егоместе об этом также не должен был знать любой средний человек в тех жеусловиях. Пример закрепления последнего подхода представлен вШвейцарском гражданском уложении: «никто не может ссылаться надобросовестность, если она несовместима с той внимательностью, которойпозволили требовать от этого лица обстоятельства».

Гражданский кодекс РФ также содержит примеры, когда от лица требуетсядобросовестное поведение именно в субъективном смысле. Один изклассических — добросовестное приобретение вещи у лица, которое не имелоправа его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Субъективная добросовестностьнередко позволяет лицу заявить возражение против иска о признании сделкинедействительной (ст.ст. 173.1, 174, 174.1 ГК РФ). Так, сделка, совершенная снарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного всудебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора, немешает последнему реализовать права, обеспеченные этим запретом, заисключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был

знать о запрете (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ). Или другой пример: если третьему лицупредъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должнобыло знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица,полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и егоправопреемников (п. 2 ст. 189 ГК РФ). И, наконец, пример добросовестности встрого субъективном смысле: если должник не был письменно уведомлен осостоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несетриск вызванных этим для него неблагоприятных последствий (п. 3 ст. 382 ГКРФ). Таким образом, только знание должника об уступке требования даетцессионарию право не соглашаться с платежом, уплаченным должникомцеденту после уступки.

Объективная добросовестность. Описать данное понятие довольно сложно.Вероятно, следует согласиться с теми авторами, которые рассматриваютобъективную добросовестность в качестве объективного мерила поведениялица; социально-этического требования к поведению лица в обороте, а также

требования вести себя с учетом законных интересов других лиц6. Объективнаядобросовестность не предполагает обязанности ставить чужие интересыпревыше своих, но подразумевает, что при реализации своих интересов будутучитываться и интересы третьих лиц.

Статья 1 ГК РФ в новой редакции устанавливает именно объективную, а несубъективную добросовестность. Это означает, что незнание о тех или иныхобстоятельствах не дает оснований для защиты по ст.ст. 1 и 10 ГК РФ, а тольковлечет специальные последствия, если они предусмотрены законом (например,отказ в виндикации, в признании сделки недействительной и т. д.).

В дополнение к ст. 1 в некоторых нормах ГК РФ предусмотрено требованиеобщей объективной добросовестности. Так, согласно п. 3 ст. 53 ГК РФ лицо,которое в силу закона или учредительных документов юридического лицавыступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого имюридического лица добросовестно и разумно. В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФзаявление о недействительности сделки не имеет правового значения, еслиссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, вчастности, если его поведение после заключения сделки давало основание

другим лицам полагаться на действительность сделки.

Включение принципа добросовестности именно в ст. 1 ГК РФ свидетельствует отом, что его применение возможно в любых частно-правовых отношениях. Приэтом необходимо учитывать, что принцип добросовестности означает также,что никакие положения ГК РФ не могут быть истолкованы таким образом, чтоони предоставляют защиту недобросовестным действиям; действие принципа

добросовестности невозможно ограничить частным соглашением7.

Проверке на предмет добросовестности подвергаются не только действия лица,но и содержание его прав и обязанностей. В связи с чем добросовестностьиграет большую роль и должна учитываться при толковании договора, а такжепри оценке содержания сделок с точки зрения запрета недобросовестныхусловий, что может повлечь признание сделки или ее части недействительной.

Последствиями нарушения объективной добросовестности могут быть, вчастности, отказ в защите права (п. 2 ст. 10 ГК РФ); возмещение убытков (п. 4 ст.10 и ст. 15 ГК РФ). Совершение сделки с нарушением принципадобросовестности является основанием для признания ее недействительной.

Концепция совершенствования гражданского законодательства предлагалатакже включить в качестве общей нормы известное европейскимправопорядкам правило estoppel, означающее, что, если сторона каким-либообразом, в том числе молчаливо, приняла некоторые условия в отношениях сдругой стороной, она утрачивает право ссылаться на дефектность этих условийв обоснование своих притязаний. Ссылка на эти условия как нанедействительные является недобросовестной. И хотя эта формулировка непопала в окончательную редакцию ГК РФ, это вовсе не означает, что данноеправило не будет учитываться судебной практикой. В ряде случаев оноприменялось судами и до реформы кодекса.

Кроме того, оно нашло отражение в правилах о недействительности сделок. Так,ст. 166 ГК РФ устанавливает, что «сторона, из поведения которой явствует ееволя сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, окотором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли» (п.2) и что «заявление о недействительности сделки не имеет правового значения,

если ссылающееся на недействительность сделки лицо действуетнедобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделкидавало основание другим лицам полагаться на действительность сделки»(п. 5).

1 См.: Егоров А. В. Принцип добросовестности в Гражданском кодексе РФ:первые шаги реформы // Legal insight. 2013. № 2. С. 8, 9. 2 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права М.: Статут, 1998. С.98–100. 3 См.: Егоров А. В. Указ. соч. С. 5. 4 См. об этом: Новицкий И. Б. Принцип доброй совести в проектеобязательственного права // Вестник гражданского права. 2006. №1[Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 5 См.: Егоров А. В. Указ. соч. С. 7. 6 См.: Новицкий И. Б. Указ. соч. 7 См.: Новицкий И. Б. Указ. соч.

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прависключительно с намерением причинить вред другому лицу,действия в обход закона с противоправной целью, а также иноезаведомо недобросовестное осуществление гражданских прав(злоупотребление правом).Не допускается использование гражданских прав в целяхограничения конкуренции, а также злоупотреблениедоминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд сучетом характера и последствий допущенного злоупотребленияотказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностьюили частично, а также применяет иные меры, предусмотренныезаконом.

3. В случае, если злоупотребление правом выражается всовершении действий в обход закона с противоправной целью,последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи,применяются, поскольку иные последствия таких действий неустановлены настоящим Кодексом.

4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение правадругого лица, такое лицо вправе требовать возмещенияпричиненных этим убытков.

5. Добросовестность участников гражданских правоотношений иразумность их действий предполагаются.

Гражданское право предоставляет лицам широкую автономию воли при выбореконкретного варианта поведения. Именно этот фактор позволяет субъектампринимать юридически значимые решения по своей инициативе. Это приводитк тому, что иногда субъект, осуществляя свое право, совершает действия, прямоне запрещенные законом, но находящиеся в противоречии с цельюосуществляемого права, санкционированной законодателем. Для устранения

указанных ситуаций вводится принцип запрета злоупотребления правом.

Нередко злоупотребление правом рассматривается в качестве формыосуществления субъективного гражданского права, которая, однако,

противоречит цели, ради которой оно было предоставлено1. В то же времянекоторые авторы полагают, что те действия, которые называют

злоупотреблением правом, на самом деле совершены за его пределами2. Обепозиции не отличаются резким противоречием, если учесть, что границы правмогут определяться как законом (тогда злоупотребление имеет место в рамкахосуществления предоставленного права), так и судом (в таком случае поведениелица выходит за пределы той границы, которую суд сочтет по данному делуправильной).

Запрет злоупотребления правом представляет собой частный случайобъективной добросовестности. В данном случае лицо обладает правом, нореализует его недобросовестно — в ущерб интересам других лиц.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прависключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обходзакона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестноеосуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускаетсяиспользование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а такжезлоупотребление доминирующим положением на рынке.

Данная норма позволяет определить виды злоупотребления правом.

Во-первых, лицо может осуществлять свое право исключительно с намерениемпричинить вред третьим лицам (шикана). Это означает, что лицо осуществляетправо с единственной целью — причинения вреда другому лицу. Субъект,осуществляя право, не преследует в данном случае достижения собственных

имущественных интересов3. Вероятно, пример злоупотребления правом вформе шиканы представлен в п. 1 информационного письма Президиума ВАСРФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судамистатьи 10 Гражданского кодекса РФ» (далее — Информационное письмо № 127).Согласно данному пункту суд кассационной инстанции отказал вудовлетворении иска о признании недействительным решения совета

директоров акционерного общества, признав предъявление истцом указанноготребования злоупотреблением правом на оспаривание, поскольку нарушениеустава общества при принятии оспариваемого решения вызванонедобросовестными действиями самого истца.

Во-вторых, не допускается «иное заведомо недобросовестное осуществлениегражданских прав». В пояснительной записке к законопроекту отмечалось, чтоизменение содержания категории «злоупотребление правом» в п. 1 ст. 10 ГК РФвызвано необходимостью уточнить абстрактную формулу «злоупотребленияправом в иных формах», которая имела место в предыдущей редакции ст. 10кодекса. Введенная формулировка «заведомо недобросовестных действий»тоже является неопределенной, но она привычнее для судебной практики.Кроме того, сделав акцент на запрете недобросовестных действий в их крайнейформе «заведомости» (то есть умысла), законодатель установил специальнуюнорму, корреспондирующую с общей нормой, вводящей в ст. 1 ГК РФ принципдобросовестности. В Информационном письме № 127 иными формамизлоупотребления правом признается недобросовестное поведение участниковоборота, приводящее к неблагоприятным последствиям для иных лиц.

В частности, к злоупотреблению правом судебная практика относит действия,направленные на воспрепятствование осуществлению другим лицом егозаконного права (постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 № 5153/10).Согласно п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 суд вправе признать за арендатором право на приобретение арендованногоимущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннемпорядке арендодателем, действовавшим исключительно с цельювоспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если поистечении непродолжительного периода после прекращения договора арендыарендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества,недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказаноиное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в томслучае, если после опубликования закона субъектом Российской Федерации илиорганом местного самоуправления были совершены иные действия, которые

имели своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектамималого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например,имущество, которое являлось объектом договора аренды, было внесено вуставный капитал хозяйственного общества или передано унитарномупредприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденныйперечень государственного или муниципального имущества, предназначенногодля передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднегопредпринимательства.

Обход закона. В качестве одной из форм злоупотребления правом в п. 1 ст. 10ГК РФ специально поименованы действия в обход закона с противоправнойцелью. Как отмечают авторы Концепции, под обходом закона следует пониматьиспользование формально не запрещенной в конкретных обстоятельствахправовой конструкции ради достижения цели, отрицательное отношениезаконодателя к которой следует из установления запрета на использованиеиной правовой конструкции, достигающей ту же цель.

На практике могут возникнуть затруднения, связанные с определениемсущности обхода закона, а также с отграничением его от иных правовыхинститутов, к примеру, от института притворных и мнимых сделок. В судебнойпрактике встречаются случаи фактического отожествления таких институтов,как обход закона и притворная сделка (постановление ФАС Северо-Кавказскогоокруга от 23.12.2011 по делу № А32-3596/2010).

В правовом заключении Института им. М. Планка, подготовленном по заказукафедры международного частного и гражданского права МГИМО,указывается, что «различие между обходом закона и мнимой сделкой состоит втом, что при обходе закона целью является правовое действие, в то время какмнимая сделка (§ 117 BGB) призвана лишь инсценировать действительную

сделку»4. При совершении действий, направленных на обход закона, воля лицнаправлена на достижение именно того правового результата, который изаявляется заключаемыми сделками.

Авторы Концепции указывали, что при практической квалификациинеобходимо исходить из содержания и цели соответствующей запретительнойнормы, в отношении которой предположительно осуществляется обход. Если,

предусмотрев эту норму, законодатель желает запретить совершение сделкиособого вида, но не какой-либо правовой или экономический результат, то инаясделка, приводящая к тому же результату, не вызывает вопросов. Напротив,ничтожной становится сделка, пытающаяся достигнуть запрещенногорезультата при помощи использования иных видов сделок или юридическихконструкций, которые формально не упомянуты в содержании запретительной

нормы5.

Старая редакция ст. 10 ГК РФ прямо не рассматривала действия в обход законакак злоупотребление правом. Однако такая квалификация встречалась всудебной практике. Так, условие кредитного договора, направленное на прямоеили косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты),ущемляет установленные законом права потребителя (п. 3 информационногописьма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146).

Примерами обхода закона могут служить также признание права собственностина самовольную постройку в третейском суде при наличии судебного решения,обязывающего освободить земельный участок (постановление ФАСПоволжского округа от 08.08.2011 по делу № А06-4967/2010); требование обизменении условий договора аренды земельного участка в части его целевогоназначения или разрешенного использования с целью обойти нормы опредоставлении земельного участка для строительства (постановление ФАСЗападно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу № А70-11050/2011).

Обходом закона может быть не только одно определенное действие(предъявление иска, установление условия в договоре), но и совокупностьдействий, имеющих общую цель. Часто в хозяйственной практике принятиесудебного акта используется не для разрешения спора, а для закрепленияопределенного правового статуса либо признания определенного юридическогофакта в обход различных положений законодательства. В подтверждение этогоможно привести следующие случаи.

К примеру, постановлением ФАС Поволжского округа от 10.10.2012 по делу №А65-13619/2012 обходом закона (положений ст. 218 ГК РФ) была признанаследующая совокупность действий: предъявление иска одним обществом кдругому обществу о государственной регистрации перехода права собственности

на железнодорожный тупик необщего пользования; затем заключениесторонами мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, котороепо существу удовлетворяло исковое требование. При этом ответчик не имелправа собственности на спорный тупик на момент утверждения мировогосоглашения.

В другом деле действия лиц были признаны обходом закона при передаченедвижимого имущества, находящегося в собственности публично-правовогообразования, в хозяйственное ведение унитарному предприятию споследующим преобразованием этого предприятия в хозяйственное общество.Цель этих действий — обойти положения Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»(постановление ФАС Уральского округа от 03.10.2012 по делу № А47-10793/2011).

Пункт 3 ст. 10 ГК РФ предусматривает, что в случае, если злоупотреблениеправом выражается в совершении действий в обход закона с противоправнойцелью, последствия, предусмотренные п. 2 ст. 10, применяются, поскольку иныепоследствия таких действий не установлены ГК РФ.

Также возникает вопрос о возможности применения положенийкомментируемой статьи по инициативе суда. Представляется, что сохраняетсвою актуальность п. 8 Информационного письма № 127. Суд на основанииположений ст. 10 ГК РФ вправе по собственной инициативе, исходя изимеющихся фактических обстоятельств, признать в рамках рассмотрения делаоб оспаривании решения Роспатента об отказе в признании недействительнымпредоставления правовой охраны товарному знаку действия лица порегистрации товарного знака злоупотреблением правом. В этом случае судпризнает недействительным решение Роспатента и обязывает его аннулироватьрегистрацию соответствующего товарного знака.

Одним из недостатков статьи в предыдущей редакции являлось то, что она былаориентирована на последствия для нарушителя (отказ в защите права), но недопускала установления каких-либо дополнительных возможностей для лица,пострадавшего от такого злоупотребления. В частности, авторы Концепцииуказывали на отсутствие в прежней редакции ГК РФ нормы, позволяющей

применить при злоупотреблении правом такой способ защиты гражданскихправ, как возмещение убытков.

В результате чего сейчас п. 4 ст. 10 ГК РФ предусматривает право лицатребовать возмещения убытков, причиненных злоупотреблением правом, еслионо повлекло нарушение права данного лица. Кроме того, согласно п. 2 ст. 10 ГКРФ в случае установления факта злоупотребления правом суд, арбитражный судили третейский суд с учетом характера и последствий допущенногозлоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему праваполностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренныезаконом.

В предыдущей редакции отмечалось, что в случае злоупотребления правом суд«может отказать лицу в защите». В действующей редакции наличие у судаправа на усмотрение было исключено.

Рекомендация Концепции на указание в ст. 10 на недопустимостьзлоупотребления правом при осуществлении обязанностей не была учтена,однако такое требование, вероятно, имеет место и без специального указания нанего в кодексе. При этом оно может применяться или со ссылкой на правило онеобходимости добросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ) или путемрасширительного толкования ст. 10 ГК РФ.

В то же время презумпция добросовестного поведения в ст. 10 ГК РФ сохранена.Так, согласно п. 5 данной нормы добросовестность участников гражданскихправоотношений и разумность их действий предполагаются.

1 См. об этом более подробно: Гражданское право: В 4 т.: Учебник / Отв. ред.проф. Е. А. Суханов. М., 2005. Т. I. С. 537. 2 См., напр.: Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т.М., 2002. Т. 2. С. 366. 3 См.: Агарков М. М. Указ. соч. С. 372. 4 Особенности применения в немецком гражданском праве понятия «обходзакона». Комментарии по поводу предложения ввести данное понятие в ст.10 ГК РФ (заключение Института зарубежного и международного частного

права им. Макса Планка (Гамбург)) // Вестник гражданского права. 2011. №2. Т. 11. 5 Егоров А. В. Обход закона: использование дозволенной правом формы радизапрещенной правом цели // Вестник международного коммерческогоарбитража. 2011. № 2. С. 174

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 131. Государственная регистрациянедвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимыевещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственной регистрации в единомгосударственном реестре органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок сней. Регистрации подлежат: право собственности, правохозяйственного ведения, право оперативного управления, право

пожизненного наследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственнойрегистрацией могут осуществляться специальная регистрацияили учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайствуправообладателя удостоверить произведенную регистрациюпутем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделкелибо совершением надписи на документе, представленном длярегистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней, обязан предоставлятьинформацию о произведенной регистрации изарегистрированных правах любому лицу. Информацияпредоставляется в любом органе, осуществляющем регистрациюнедвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 г.6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и основания отказа в регистрации этих правустанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом закономо регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 марта 2013 года отменена регистрация сделок с недвижимостью, за рядомточечных исключений. Сейчас государственной регистрации подлежат толькоправа на объекты недвижимости.

Таким образом, отменена госрегистрация:

договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома иликвартиры;договора продажи предприятия;договора дарения недвижимого имущества;договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под

выплату ренты.

Сейчас сохранилась регистрация сделок, требование о регистрации которыхсодержится в законе и не было отменено. Считаются заключенными с моментагосударственной регистрации следующие договоры:

водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от30.12.2004 № 214-ФЗ);ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Обипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке). Правила огосударственной регистрации договора ипотеки не применяются кдоговорам, заключенным после 1 июля 2014 года.

Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» также отменил требование орегистрации договоров аренды. Однако в отличие от иных сделок, регистрациякоторых была отменена, при заключении договора аренды не регистрируетсяправо аренды. При этом у арендатора есть ряд прав в силу закона, которые онможет противопоставить третьим лицам. К таким правам относятся правоследования аренды при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), преимущественноеправо на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В этойсвязи возникла проблема, поскольку третьи лица не могли узнать о правеаренды, которое могло бы быть им противопоставлено.

В результате чего через 3 дня после вступления указанных изменений в силупринят Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ, который отменилрегистрацию аренды. Государственная регистрация договора арендынедвижимого имущества не применялась только 2 и 3 марта 2013 года.Относительно признания таких договоров заключенными в 2013 годусформировалось два подхода.

Согласно первому договоры аренды недвижимого имущества, заключенные вэти дни, не подлежат госрегистрации и отсутствие такой регистрации не влияетна их заключенность. Этот вывод основан на буквальном толкованииназванных выше норм. Аналогичной позиции придерживается ряд судов

(решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу №А76-12378/2013, постановление Седьмого арбитражного апелляционного судапо делу № А27-21305/2012).

Согласно второму подходу договор аренды недвижимого имущества,заключенный 2 или 3 марта 2013 года, подлежит госрегистрации, посколькуявляется обременением имущества (решение Арбитражного суда Сахалинскойобласти от 10.09.2013 по делу № А59-3025/2013; постановлением Пятогоарбитражного апелляционного суда данное решение отменено, принят отказ отиска).

Сейчас этот вопрос урегулирован постановлением Пленума ВАС РФ от25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правилГражданского кодекса РФ о договоре аренды». Оно дополнило постановлениеПленума ВАС № 73 п. 27, который при решении вопроса о действительностидоговоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года, отсылает к п. 14постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13. В нем указано, что в случаеесли стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существеннымусловиям договора аренды, который в соответствии с названным положениемподлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то следуетиметь в виду, что договор связал их обязательством, которое не может бытьпроизвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований дляприменения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то жевремя в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемусяимуществом по договору аренды, не прошедшему госрегистрацию, не могутбыть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеетпреимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего наосновании договора переданную в пользование недвижимую вещь, неприменяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Следовательно, с точки зрения ВАС РФ,незарегистрированная аренда, в том числе совершенная 2 и 3 марта 2013 года,действительна, но лишена вещных элементов.

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственнаярегистрация сделок, правовые последствия сделки наступаютпосле ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условийзарегистрированной сделки, подлежит государственнойрегистрации.

Редакция этой нормы была полностью изменена. Это было обусловленонесколькими причинами. Как указывалось в Концепции, ст. 164 не преду-сматривала возможности осуществлять госрегистрацию сделок, предметомкоторых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам.Между тем в специальных нормах ГК РФ такие случаи предусмотрены. Кпримеру, требование о государственной регистрации уступки требования посделке, требующей такой регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Авторы Концепциипредлагали предусмотреть в ст. 164 ГК РФ ГК возможность установлениязаконом обязательной государственной регистрации любых сделок, а не только

тех, предметом которых являются вещи (движимое и недвижимое имущество).Однако, учитывая, что в настоящий момент количество сделок, требующихосуществления государственной регистрации, было существенно сокращено,при этом сохранилась регистрация сделок, обязательность которойпредусмотрена специальным законом, необходимость в общей норме,допускающей возможность регистрации любых сделок, вряд ли имеется.

Хотя п. 1 ст. 164 ГК РФ направлен в первую очередь на определение моментавозникновения правовых последствий сделки, требующей государственнойрегистрации, в то же время это положение учитывает рекомендацию,изложенную в Концепции. поскольку предусматривает, что госрегистрациясделок имеет место в случаях, установленных законом. В отличие отпредыдущей редакции, новая версия п. 1 ст. 164 ГК РФ никаким образом неограничивает возможность государственной регистрации сделки, объектомкоторой является не вещь, если регистрация специально закреплена законом.

Ранее в п. 1 ст. 165 ГК РФ говорилось, что несоблюдение в случаях,установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет еенедействительность (ничтожность). Данное положение неоднократноподвергалось критике.

В старой редакции Гражданского кодекса РФ отсутствовали общие положения опоследствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок.Если п. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривал ничтожность в качестве общего правилапри несоблюдении нотариальной формы, то такое же последствие для сделок,нарушающих требование об обязательной регистрации, имело место, если этоспециально было предусмотрено законом. В то же время согласно ст. 433 ГК РФдоговор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента такойрегистрации, если иное не установлено законом.

Новая редакция п. 1 ст. 164 ГК РФ определяет общие последствия несоблюдениятребований о государственной регистрации. Так, если законом предусмотренарегистрация сделки, то правовые последствия по ней наступают послерегистрации. Если читать эту норму буквально, то получается, чтонезарегистрированные сделки должны считаться незаключенными(несостоявшимися) и не порождать прав и обязанностей, на которые они

направлены, за исключением прав и обязанностей сторон по регистрации(последнее верно, поскольку на этот счет предусмотрено специальное правило— п.п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ). Такой подход не вполне согласуется с позицией ВАСРФ.

К примеру, в п. 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 говорится о том,что договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, еслииное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Если же стороны достиглисоглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договорааренды, но по каким-то причинам не зарегистрировали его, то это вовсе несвидетельствует о его незаключенности. Если суд установит, что собственникпередал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либозамечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнутосторонами и исполнялось ими, то тогда они связаны обязательством, которое неможет быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться всоответствии с принятыми на себя стороной такого соглашенияобязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка занарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию сдолжника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу,пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшемугосударственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьимлицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права назаключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениямпользователя и третьего лица, приобретшего на основании договорапереданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГКРФ.

Несмотря на то, что данный подход ВАС РФ появился до принятия поправок вГК РФ, он и сейчас остается актуальным. Об этом свидетельствует принятоеПрезидиумом ВАС РФ информационное письмо от 25.02.2014 № 165 «Обзорсудебной практики по спорам, связанным с признанием договоровнезаключенными» (далее — Обзор), в котором интерес представляют двамомента.

Во-первых, положение о том, что договор, подлежащий государственнойрегистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии (п. 2Обзора). При этом в содержании названного пункта прямо отвергается подход,отказывающий в признании того, что сделка, несмотря на наличиевыраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существеннымусловия договора, до ее государственной регистрации порождает какие-либоправовые последствия, кроме предусмотренных п. 3 ст. 165 ГК РФ (в редакции,действовавшей до 01.09.2013, а сейчас схожие нормы содержатся в п. 2 ст. 165ГК РФ), поскольку договор считается заключенным с момента регистрации.

Напротив, совершенный в надлежащей форме договор со всемисущественными условиями, но не прошедший необходимую госрегистрациюуже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существеннымусловиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Такойдоговор может породить весь комплекс последствий, на которые оннепосредственно направлен, после госрегистрации. Оспорить договор можно поправилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому,что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации всудебном порядке.

Во-вторых, п. 3 Обзора закрепляет положение о том, что сторона договора, непрошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этомосновании ссылаться на его незаключенность. В качестве аргументов в пользутакого решения можно привести то, что по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п.2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целяхсоздания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о такомдоговоре. В этом пунтке Обзора речь шла о договоре долгосрочной аренды,который не был зарегистрирован. Суды пришли к выводу, что такой договор непорождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересыдобросовестных третьих лиц. Вместе с тем, предоставив конкретное помещениев пользование ответчика на условиях спорного соглашения, истец принял насебя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. Ктакому обязательству в отношении сторон должны применяться правилагражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это незатронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока

пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него оговореннуюплату. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истеченииназванного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторондруг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ). Иноетолкование норм о регистрации договора аренды будет способствоватьнедобросовестному поведению сторон договора, который не прошелнеобходимую регистрацию, но исполняется ими. При отсутствии требуемойгосударственной регистрации правовые последствия не возникают только длятретьих лиц.

Сделка, которая предусматривает изменение условий зарегистрированнойсделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Это положение отвечаетна критику авторов Концепции о том, что действующее законодательство несодержит общих положений о необходимости регистрации соглашений овнесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственнойрегистрации, а также о госрегистрации изменений таких договоров водностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором.Однако если развить идею, отстаиваемую ВАС РФ, изменения, согласованныесторонами, в отсутствие их государственной регистрации, порождают правовыепоследствия для них самих, но никак не касаются третьих лиц.

Аналогичное правило предлагается и для расторжения договора,зарегистрированного в установленном законом порядке. Так, согласно п. 7проекта постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжениядоговора» (по состоянию на 28.11.2013) такой договор считается расторгнутым смомента достижения сторонами соглашения об этом либо с моментавступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453ГК РФ) или осуществления одностороннего отказа от договора вне зависимостиот даты погашения записи о государственной регистрации договора. Однако всилу принципов публичности и достоверности государственных реестров (п. 1ст. 8.1 ГК РФ) стороны зарегистрированного договора не вправе догосударственной регистрации расторжения договора в отношениях с третьимилицами ссылаться на факт его расторжения, за исключением случаев, еслибудет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, чтодоговор был расторгнут (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 165. Последствия уклонения от нотариальногоудостоверения или государственной регистрациисделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,требующую нотариального удостоверения, а другая сторонауклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованиюисполнившей сделку стороны вправе признать сделкудействительной. В этом случае последующее нотариальноеудостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации,совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняетсяот ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправевынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделкарегистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи,

сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариальногоудостоверения или государственной регистрации сделки, должнавозместить другой стороне убытки, вызванные задержкой всовершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящейстатье, составляет один год

Обратите внимание, что п. 1 ст. 165 ГК РФ в старой редакции был исключен. Всвязи с этим скорректировано также название статьи: «Последствиянесоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации»изменено на «Последствия уклонения от нотариального удостоверения илигосударственной регистрации сделки». Установленные в ст. 165 ГК РФпоследствия уклонения стороны сделки от ее госрегистрации илинотариального удостоверения остались прежними.

Одно время в практике был не решен вопрос, связанный с возможностью ихприменения, если отсутствие госрегистрации или нотариального удостоверениясделки не зависит от воли стороны, а вызвано объективными причинами(например, ликвидация юридического лица). В этой связи авторы Концепциипредлагали скорректировать эту норму, указав, что эти правила применяютсятакже к случаям, когда невозможность провести нотариальное удостоверение(или регистрацию) сделки возникает не в результате недобросовестныхдействий другой стороны, а независимо от воли участников сделки (в случаесмерти, признания недееспособным, ограничения дееспособности, иныхобъективных и заслуживающих внимание обстоятельств, возникших послеподписания (заключения) сделки, но до момента нотариального удостоверения(госрегистрации). Однако это требование не было учтено, поскольку даннаяпроблема уже была решена к моменту принятия изменений на уровне судебнойпрактики.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении ПрезидиумаВАС РФ от 12.01.2010 № 10885/09, в случае ликвидации юридического лица,являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества,до государственной регистрации перехода права собственности на этоимущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на

основании своего заявления. При отсутствии в ЕГРП записи о государственнойрегистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемоенедвижимое имущество покупатель обязан доказать наличие правасобственности у продавца и наличие законных оснований для перехода данногоправа к покупателю.

В рамках общего правила данный подход изложен в совместном постановлениипленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных сзащитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление№ 10/22). Согласно п. 62 указанного постановления на основании ст.ст. 58, 1110и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к егоуниверсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимогоимущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации переходаправа собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальнымправопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо приликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитыватьследующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передановладение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться зарегистрацией перехода права собственности. Отказ госрегистраторазарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявленияпродавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнениепродавцом обязанности по передаче, а покупателем — по оплате. Еслиединственным препятствием для регистрации перехода права собственности кпокупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующеетребование. В резолютивной части решения суд обязывает государственногорегистратора совершить действия по регистрации перехода правасобственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю наосновании судебного решения не является препятствием для оспариванияучредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными

лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Существенным новшеством ст. 165 ГК РФ стал специальный срок исковойдавности в один год по требованиям, указанным в данной статье. На этот срокраспространяются правила ст. 195, п. 2 ст. 196 и ст. 198–207 ГК РФ.Следовательно, данный срок может быть восстановлен и приостановлен, напорядок его исчисления не влияет перемена лиц в обязательстве и т. д.

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru