Promene koje je uveo Novi Zakon 2010

Pre Novog Zakona, dobijanje građevinske dozvole je bilo podeljeno na 3 formalna koraka: dobijanje akta o

urbanističkim uslovima ili izvoda za parcelu, dobijanje odobrenja za gradnju zasnovanog na idejnom projektu, i na

kraju, dobijanje potvrde o prijemu dokumentacije za prijavu radova zasnovane na glavnom projektu. Sa Novim

Zakonom, ova procedura je skraćena na 2 formalna koraka: dobijanje lokacijske dozvole,

zasnovane na idejnom rešenju objekta, i dobijanje građevinske dozvole na osnovu glavnog

projekta.

1 - Informacija o lokaciji

Prvi korak je dobiti informaciju o lokaciji gde se planira izgradnja. Po Novom Zakonu, formalni

"akt o urbanističkim uslovima" ili takozvani "izvod iz urbanističkog plana" je zamenjen sa

neformalnim dokumentom nazvanim "informacija o lokaciji".

Ovaj dokumenat sadrži sve neophodne informacije o parceli. Postoje i drugi načini da se dobiju

informacije o parceli (kao što je korišćenje internet alata) i informacija o lokaciji nije obavezan

dokumenat. Dobro je imati ga u svakom slučaju da bi videli uslove za formiranje građevinske

parcele i da bi mogli zatražiti tehničke uslove za projektovanje priključaka na infrastrukturu

(pogledajte dole). Imamo drugi članak u kome je opisano kako dobiti informaciju o lokaciji.

2 - Pravo svojine

Da bi imali osnova da gradite na parceli, neophodno je da posedujete dokumenat o pravu svojine

na parceli. Novim Zakonom se prava korišćenja konvertuju u prava svojine. Znači postoje tri

načina da dokažete svoje pravo na parceli:

pravo korišćenja: ovo je sada najčešći slučaj pošto ljudi još nisu promenili svoja prava

korišćenja u prava svojine (po Novom Zakonu). Potrebno je da izvadite vlasnički list.

Vlasnički list se ranije izdavao u zemljišno-knjižnom odeljenju u Drugom Opštinskom

Sudu ali je sada većina opština preseljena u službu za katastar nepokretnosti koja

pripada Republičkom geodetskom zavodu.

Privatno vlasništvo: ovo je novina omogućena od strane Novog Zakona.

Pravo zakupa: ovo je ugovor o zakupu zemljišta na određeno vreme.

3 - Formiranje građevinske parcele

U dokumentu informacija o lokaciji, piše da li katastarska parcela ispunjava uslove za

građevinsku parcelu. Ukoliko da, to je najjednostavniji slučaj gde se građevinska parcela poklapa

sa katastarskom bez dodatnog posla.

Postoje druge varijante gde je situacija komplikovanija:

katastarska parcela nema direktan pristup javnoj saobraćajnici

treba uraditi ispravku granica parcele. Ispravka granica parcele je obavezna ukoliko se

time obezbeđuje neophodni izlaz na javnu saobraćajnicu

katastarsku parcelu treba podeliti na više građevinskih parcela

više katastarskih parcela treba ujediniti u jednu građevinsku parcelu.

U svim ovim slučajevima treba uraditi projekat preparcelacije i parcelacije ili urbanistički

projekat. Mi smo tu proceduru opisali u drugom članku.

Na kraju, bez obzira treba li raditi ili ne urbanistički projekat, mora se formirati građevinska

parcela. Za taj posao, geodetska firma sa licencom, mora snimiti parcelu i uraditi geodetski

snimak. Oni će predati snimak u Republički geodetski zavod u cilju dobijanja izveštaja o

formiranju građevinske parcele.

4 - Konverzija zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko

U predgrađu Beograda, ima još dosta zemljišta koje se vodi kao poljoprivredno zemljište i koje je

postalo građevinsko sa razvojem grada i izradom novih urbanističkih planova. Ipak, sve dok se to

zemljište ne izgradi, zadržava svoju klasu poljoprivrednog zemljišta. Da bi se zemljište izgradilo,

prvo se mora promeniti njegova namena i naravno naknada za promenu namene mora biti

plaćena. Ova promena namene se mora uraditi pre podnošenja zahteva za lokacijsku

dozvolu. Imamo članak posvećen toj proceduri.

5 - Dobijanje tehničkih uslova za projektovanje za priključak na infrastrukturu

Ovaj korak nije striktno neophodan pre podnošenja zahteva za lokacijsku dozvolu ali je

interesantno uraditi ga iz dva razloga:

da bi ubrzali proceduru dobijanja uslova ranije

da vidite mogućnosti priključenja i predvidite troškove koji mogu biti vezani za

priključenje.

Da bi dobili ove tehničke uslove, potrebno je da podnesete zahteve ponaosob svakom

komunalnom preduzeću koje ima vezu sa parcelom (priključenje na el. mrežu, vodovod,

kanalizaciju, gas, daljinsko grejanje, gradska čistoća itd.).

6 - Uklanjanje postojećih objekata na parceli

Ukoliko se na građevinskoj parceli nalaze jedan ili više objekata koji se trebaju ukloniti u svrhu

novogradnje, projekat uklanjanja objekta mora biti urađen i predat. Ovo se najčešće radi pre

dobijanja lokacijske dozvole jer uklanjanje postojećih objekata iziskuje vreme i može biti i

neophodno zbog drugih pripremnih radova na parceli.

Uklanjanje objekata je definisano u članu 168 Novog Zakona. Zajedno sa zahtevom za

uklanjanje, morate priložiti:

1. glavni projekat rušenja u tri primerka;

2. dokaz vlasništva nad objektom;

3. posebne uslove, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita

postojeće i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).

Dozvola o uklanjanju objekta, biće izdata u roku od 15 dana od dana podnošenja zahteva.

Zahtev za dobijanje lokacijske dozvole

Lokacijska dozvola je prvi legalni dokumenat u proceduri uspostavljenoj po Novom zakonu o

planiranju i izgradnji za izgradnju legalnog objekta. Dobija se na osnovu idejnog rešenja

građevinskog projekta. Sadrži sve uslove i podatke potrebne za izgradu tehničke dokumentacije u

skladu sa važećim planskim dokumentom.

Zahtev za lokacijsku dozvolu

Zahtev za lokacijsku dozvolu se predaje u opštini na kojoj se nalazi građevinska parcela za

objekte do 800m² bruto površine. Za veće objekte, zahtev se predaje u Sekretarijatu za

urbanizam i građevinske poslove.

Zahtev za lokacijsku dozvolu treba da sadrži:

Kopiju plana katastarske parcele na kojoj će se graditi objekat ili urbanistički

projekat overen od strane Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove. Osnovno je

da građevinska parcela mora da bude formirana da bi se dobila lokacijska dozvola. Bilo

da se formira od katastarske parcele ili ne. Ukoliko ne, mora se uraditi urbanistički

projekat. Provera da li se može formirati građevinska parcela mora se uraditi pre

podnošenja zahteva za lokacijsku dozvolu

Izvod iz katastra podzemnih instalacija za parcelu. Ovaj izvod možete dobiti iz

Republičkog geodetskog zavoda (RGA). Iako ga nismo uključili u pripremnu fazu,

dobra je ideja dobiti ga unapred.

Dokaz o pravu svojine na parceli.

Idejno rešenje objekta (vidi ispod).

Idejno rešenje planirane izgradnje

Idejno rešenje se sastoji od tekstualnog dela i 4 grafička priloga.

Tekstualni deo uključuje:

tehnički opis lokacije, karakteristike objekta, opis konstrukcije i fundiranja objekta;

opis načina grejanja i hlađenja objekta;

opis tehničkog rešenja obezbeđenja iskopa temeljne jame, terena i susednih objekata;

opis namene i tipa objekta.

Grafički deo ima 4 priloga koji uključuju:

situaciono rešenje sa pozicijom i dimenzijama parcele, planirana dispozicija objekta,

pozicija susednih parcela i objekata na njima sa kućnim brojevima;

karakteristični izgledi objekta, fasade;

preseci objekta;

osnove po etažama, osnove krova.

nadležna služba treba da obavesti investitora u roku od 8 dana ukoliko zahtev za

lokacijsku dozvolu nije kompletan. Ako je zahtev sa kompletnom dokumentacjom u redu,

nadležna služba mora izdati lokacijsku dozvolu u roku od 15 dana od dana podnošenja

ili kompletiranja zahteva.

Jednom kada dobijete lokacijsku dozvolu, treba da pripremite zahtev za građevinsku

dozvolu

Posle dobijanja lokacijske dozvole, potrebno je pripremiti kompletnu projektnu dokumentaciju na osnovu koje se dobija građevinska dozvola. Projekat mora biti urađen u skladu sa pravilima građenja naznačenim u lokacijskoj dozvoli. Po Novom Zakonu ovaj korak je glavni i najduže traje da se uradi.

Izrada urbanističkog projekta ili pretvaranje zemljišta u građevinske parcele

Urbanistički projekat za zemljište je projekat koji organizuje zemljište u jednu ili više

građevinskih parcela i definiše sve detalje vezane za pristup, interne saobraćajnice, priključivanje

na infrastrukturu (postojeću ili planiranu) i sve regulacione linije. Urbanistički projekat se uvek

radi u saradnji sa Sekretarijatom za urbanizam i građevinske poslove. U ovom članku opisaćemo

proceduru izrade jednog urbanističkog projekta.

Zašto se radi urbanistički projekat

Postoji više razloga koji mogu dovesti do izrade urbanističkog projekta za zemljište. To može biti

potreba za podelom jednog ili više placeva ili njihovim spajanjem u cilju formiranja jedne ili više

građevinskih parcela (preparcelacija zemljišta). Zavisno od pozicije zemljišta, pristupa javnim

saobraćajnicama, njegove površine, itd..., može se desiti da Sekretarijat za urbanizam i

građevinske poslove zatraži od vas da uradite urbanistički projekat da bi vam na osnovu njega

izdali izvod iz urbanističkog plana. Ili možda imate veliki građevinski projekat na zemljištu i

treba da planirate izgradnju, interne prilaze i infrastrukturu.

U svakom slučaju, urbanistički projekat se uvek radi u saradnji sa Sekretarijatom za urbanizam i

građevinske poslove, koji daje svoje mišljenje o mogućnosti izrade Urbanističkog projekta.

Urbanistički projekat može biti urađen od strane bilo kog privatnog urbanističkog biroa sa

licencom ili od strane Urbanističkog zavoda

Dve vrste urbanističkog projekta

Postoje dve vrste urbanističkog projekta. Jedan je samo za parcelaciju dok drugi uzima u obzir

građevinski projekat.

Urbanistički projekat za parcelaciju

Urbanistički projekat samo za parcelaciju je jednostavniji oblik projekta. Projekat uzima u obzir

organizaciju samog zemljišta. Izrada ovakvog projekta je ispravan način podele velike parcele na

manje građevinske parcele ili udruživanja više malih parcela u jednu koja će biti dalje podeljena

na najoptimalniji način na više građevinskih parcela.

Urbanistički projekat za parcelaciju i izgradnju

Ovaj projekat je kompleksniji jer uzima u obzir i planiranu izgradnju. Obično se radi kada parcela

treba da se pripremi za projekat izgradnje objekata. Ovo je način da se najoptimalnije iskoristi

zemljište u isto vreme poštujući uslove date regulacionim planom. Za ovu vrstu projekta,

arhitekta, koji radi arhitektonski projekat objekta, učestvuje zajedno sa urbanistima u realizaciji

urbanističkog projekta.

Plan uzet iz urbanističkog projekta za preparcelaciju i izgradnju. Ovo je samo jedan mali deo

dugačkog dokumenta (izvor Beodom).

Realizacija

Urbanistički projekat će biti urađen od strane biroa sa licencom koji sami odaberete i u skladu sa

Zakonom o planiranju i izgradnji i postojećim detaljnim regulacionim planom (ili Generalnim

planom ako detaljni regulacioni plan ne postoji). Ukoliko se radi o urbanističkom projektu za

parcelaciju i izgradnju, vaš arhitekta treba da učestvuje u realizaciji urbanističkog projekta da bi

ga prilagodio svojim zahtevima.

Ukoliko postoji nekoliko korisnika parcele za koju se radi urbanistički projekat, svaki od njih

mora da da svoju saglasnost za izradu projekta. Mnogo je jednostavnije ako ste jedini korisnik na

toj parceli.

Validacija

Jednom kada je urbanistički projekat urađen uz saglasnost svih korisnika, takav projekat mora

biti odobren od strane Komisije Skupštine Grada. To može da potraje. Ako je projekat prihvaćen

od strane pomenute Komisije mora posle toga da ide na javnu prezentaciju u Sekretarijat za

urbanizam i građevinske poslove. Ako niko ne uloži žalbu za vreme javne prezentacije,

Sekretarijat izdaje potvrdu urbanističkog projekta