Nieuwe-verdienmodellen-moe? (Service Magazine)

Click here to load reader

  • date post

    02-Aug-2015
  • Category

    Documents

  • view

    545
  • download

    6

Embed Size (px)

Transcript of Nieuwe-verdienmodellen-moe? (Service Magazine)

1. Nieuwe verdienmodellen ingebiedsontwik1Ir. T. van Leengoed & Ir. L. van Hilten 2keling: lonkendThomas van Leengoed is financieel adviseur binnen de afdeling infrastruc-tuur, gebiedsontwikkeling en milieu. Momenteel beoordeelt en begeleidt hijperspectiefgemeentelijke grondbedrijven bij het actualiseren van projectportefeuilles.Daarvoor heeft hij vanuit diverse (semi) overheidspartijen ervaring opgedaanmet het uitvoeren van financile haalbaarheids- en risicoanalyses, hetadviseren over projectfinanciering, het begeleiden van grondverkopen metof bittereontwikkelpotentieel en het uitwerken van ontwikkelplannen, in samenspraakmet marktpartijen.Linda van Hilten heeft als adviseur gebiedsontwikkeling vanuit diverse pro-noodzaak?jecten ervaring met het integreren van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling.Financile haalbaarheid en financierbaarheid spelen bij duurzaamheidsvraag-stukken een grote rol en ook zijn er steeds meer typen spelers die betrokkenwillen zijn. Lindas rol varieert hierbij van het creren van bestuurlijk draag-vlak voor initiatieven van lokale ondernemers, tot het partijen bewust makenvan het belang van duurzaamheid voor hun opgave, inclusief de doorvertalingVoor de gebiedsontwikkelingsmarkt in concrete acties. Hierbij is zowel de daadwerkelijke milieuwinst, als desociale en economische duurzaamheid van een gebied belangrijk.was 2011 wederom een lastig jaar.Projecten zijn verder vertraagdkeling is en blijft een vak voor professionals. Toch valt aan hetof volledig stopgezet en grond- traditionele verdienmodel en het bijbehorende samenspelvan partijen wel het nodige te verbeteren. Vandaar de volgen-en vastgoedeigenaren hebben de visie.weer verliezen moeten nemen naNieuw verdienmodel is als begrip niet voor niets opgekomen.Het drukt een behoefte naar verandering uit, vanuit eenhet herwaarderen en prioriteren bepaalde vertreksituatie en met een specifiek doel. Het doelis meerledig: nieuwe verdienmodellen zijn gericht op hetvan hun portefeuille. De crisis vergroten van de financile haalbaarheid en het verbeterenvan de financierbaarheid en daarmee het stimuleren van deheeft diepe sporen nagelaten in voortgang van projecten.het weerstandsvermogen van de Verdienmodel 1.0Het traditionele verdienmodel, ook wel de gebiedsexploitatie,gemeentelijke grondbedrijven. is de vertreksituatie. Deze bestaat uit drie losse, maar aanelkaar gerelateerde exploitaties; de grondexploitatie, deEen stabiele situatie lijkt tot opbouwexploitatie en de vastgoedexploitatie. Het onderscheidvolgt uit de traditionele taakverdeling tussen de betrokkenheden nog niet gevonden.partijen: de gemeente, de projectontwikkelaar en debelegger. Figuur 1 illustreert de opbouw van en aansluitingtussen de verschillende exploitaties.In de zoektocht naar lonkend perspectief is het begrip nieuw verdienmodel De grondexploitatie valt van oudsher onder de verantwoorde-opgekomen. Diverse partijen hebben zich op het begrip gestort. De (semi)lijkheid van gemeenten. Een gemeente draagt de kosten vooroverheid voorop, met onder andere Kennisplein Mooi Nederland, NederLand-het aankopen van de benodigde gronden in het ontwikkelge-BovenWater en het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf. Het heeft tot bied, het slopen van bestaande objecten en het bouw- enzinvolle discussies en interessante inzichten geleid, maar helaas ook tot valse woonrijp maken van de kavels en de openbare ruimte.verwachtingen.Hier bovenop komen de kosten voor planontwikkeling enbovenwijkse voorzieningen. De inkomsten volgen uit deDit artikel is bedoeld om de verwachtingen scherp te stellen voordat iedereen verkoop van bouwrijpe kavels en subsidies.nieuwe-verdienmodellen-moe is en noodzakelijke veranderingen niet meerworden doorgevoerd. Geld kan niet uit het niets ontstaan en gebiedsontwik-Waar de grondexploitatie eindigt, begint de bouwexploitatie38 2. Figuur 1Het traditionele verdienmodel Grondexploitatie Bouwexploitatie Vastgoedexploitatie Inbreng grondVerkoop grond Aankoop grond Verkoop vastgoed Aankoop vastgoed Restwaarde Sloop en saneringSubsidies Bouwkosten BWRM Bijkomende kostenExploitatie- Exploitatie- kosten opbrengsten Planontwikkeling Algemene kosten Bovenwijkse voorz. Winst & Verliesvan gemeente naar ontwikkelaar van ontwikkelaar naar belegger(tegen residuele warme grondwaarde)(tegen beleggingswaarde)met het aankopen van de bouwrijpe kavels door projectont- verschillende deelexploitaties. Optimalisaties binnen een deelexploitatie gaanwikkelaars voor het ontwikkelen van vastgoed. Van sociale enhierdoor vaak ten koste van het geheel.vrije sector woningbouw tot maatschappelijke en commercile voorzieningen. Een projectontwikkelaar maakt hiervoor De gebiedsexploitatie als geheel houdt verder relevante (financile enbouwkosten en diverse bijkomende kosten en ontvangt demaatschappelijke) effecten buiten beschouwing. Denk hierbij aan beheer eninkomsten uit de verkoop van het gerealiseerde vastgoed.onderhoud van de openbare ruimte, leges en onroerendezaakbelasting (OZB)die voor een gemeente volgen uit de vastgoedontwikkeling, energie- enHet gerealiseerde vastgoed gaat over van de projectontwik-an ere huisvestingslasten voor een gebruiker en allerlei sociaaleconomische dkelaar naar een belegger. Dit kunnen verschillende partijen effecten zoals werkgelegenheid en veiligheid. Dit gaat ten koste van integralezijn, afhankelijk van het type vastgoed. Particulieren kopenbesluitvorming.woningen vrij op naam, woningcorporaties nemen socialehuurwoningen op in hun portefeuille en commercileVerdienmodel 2.0beleggers gaan voor onder andere het kantoor- en winkel-Niet de deelexploitaties, maar de integrale gebiedsexploitatie moet als basisvastgoed. De kosten bestaan voor de laatste twee partijen uit gaan fungeren voor een gemeente. Het perspectief zit in het ontschotten vanhet beheer en onderhoud van het vastgoed en de inkomstengeldstromen en de daaraan gekoppelde partijen, zowel binnen als buiten devolgen uit huur. De belegger zal hierbij, evenals de project- traditionele basis. De taart vergroten en dan pas verdelen. Dit vergroot deontwikkelaar, aansturen op een zeker rendement. financile haalbaarheid en de financierbaarheid van projecten. Hierbij pleitenwij voor een flexibel model, afhankelijk van de mogelijkheden die deVoor de duidelijkheid gebiedsontwikkeling biedt.De volgorde van exploitaties tekent een ontwikkelproces, vaninbreng grond tot aan restwaarde vastgoed. De exploitatiesHet ontschotten van geldstromen en partijen kan stapsgewijs, in verschillendegaan hierbij over een steeds beperkter deel aan onroerenderichtingen. Als hulpmiddel bieden wij de horizontale, verticale en diagonalezaken. De grondexploitatie omvat nog het hele ontwikkelas van de AT Osborne kubus.gebied, de bouwexploitatie beperkt zich tot de bouwrijpekavels en de vastgoedexploitatie wordt doorgaans niet meerFiguur 2opgesteld voor de vrij op naam woningen en de maatschap-Ontschotten met ATO kubuspelijke voorzieningen, laat staan voor de openbare ruimte....tot MKBA... 2: VerticaalIn tegengestelde richting van het ontwikkelproces loopt dewaardebepaling van projecten. Residueel rekenen dient alsuitgangspunt. Dit start met een ingeschatte verkoop- ofbeleggingswaarde van vastgoed en loopt na aftrek van allegerelateerde ontwikkelkosten terug via de residuele grond-waarde tot aan een inbrengwaarde voor het hele gebied.De absolute ondergrens ligt op de economische waarde vande huidige bestemming. De knip tussen de exploitaties ligt 1: Horizvan totaontaalop het traditionele transactiemoment.l life cy lcle...naa ring ago ncie : Di n na3 eDe beperking ...Het traditionele verdienmodel is wat ons betreft een te rigidekeurslijf, zowel door de opdeling in deelexploitaties als deerin opgenomen kosten- en opbrengsten. De opdeling sluit1 H orizontaal ontschotten staat voor het loskomen uit de deelexploitatiesvaak niet aan op de gekozen samenwerkingsvorm en leidt en het verbinden van ten minste alle traditionele geldstromen. Hettot beperkt inzicht in de onderlinge samenhang tussen de begint met inzicht in de total life cycle effecten, met de integraleService maga zine ma art 201239 3. gebiedsexploitatie als basis. Maak de relaties tussen bijvoorbeeld Het diagonaal ontschotten is gericht op het verbeteren van de een investering in de openbare ruimte en de beleggingswaarde financierbaarheid van projecten. Er lopen van particulier tot op van vastgoed transparant, ten behoeve van een weloverwogen Europees niveau diverse initiatieven om de pool aan financiers (investerings)besluit. te vergroten. Denk aan het betrekken van institutionele2 erticaal ontschotten staat voor het verbreden van de Vbeleggers middels de uitgifte van aandelen (Project Bond gebiedsexploitatie en daarmee het betrekken van meer dan deInitiative), het stimuleren van particuliere investeringen in traditionele geldstromen en de daaraan verbonden partijen. Het wijkprojecten (Crowdfunding) of het omvormen van subsidie vervolgt met overzicht van alle relevante financile en maatschappelijke gelden tot financieringsmiddelen, vanuit een revolverend fonds effecten van een ontwikkeling. Vergroot de taart en stimuleer alle met ten minste vijftig procent private cofinanciering (JESSICA). partijen met een (financieel) belang tot het doen van een investering. De haalbaarheid van al deze initiatieven wordt momenteel3 iagonaal ontschotten staat voor het ontsluiten van alle mogelijke Dgetoetst met behulp van pilots. liquide middelen. Het sluit af met de gedachte dat een project financieel haalbaar kan zijn, maar dat het nog niet per se leidt tot (traditionele) partijen die willen voorfinancieren. Denk bij krapte op de reguliere De taart vergroten en dan pas verdelen: financieringsmarkt na over manieren waarmee onconventionele partijen bereid zijn tot het beschikbaar stellen van hun financiledit vergroot de financile haalbaarheid middelen.en financierbaarheid van projectenHet horizontaal en verticaal ontschotten is gericht op het vergroten van deen geeft daarmee een impuls aanf