CONTRATO DE EDICION

UNIVERSIDAD NACIONAL JOSE FAUSTINO SANCHEZ CARRION

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES Y PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL

DOCENTE:MG. MILAN MATTA, BARTOLOME EDUARDOINTEGRANTES: DOMNGUEZ CARDENAS, MERLY LUCHO SAMANAMUD, ADIS RIOJA BRAVO, EDSON CURSO:DERECHO REGISTRAL Y NOTARIALCICLOIXHuacho2014INDICE

DEDICATORIA:El presente trabajo est dedicado al esfuerzo de mis padres por apoyarme y hacer de m una persona de bien y colaborar con mi formacin acadmica.

INTRODUCCIN

En febrero del presente ao se public el D. S. 001-2009-VIVIENDA -en adelante "el Decreto Supremo"-, con el que se han efectuado modificaciones al procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles en va notarial.Como sabemos, la prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles fue introducida como competencia notarial a partir del ao 1999, con la Ley N. 27157; trmite notarial cuyo procedimiento fue detallado posteriormente a travs del D. S. 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley 27157) y la Ley 27333, normas que en la actualidad cumplen un rol efectivo para el saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una va rpida para la obtencin de la declaracin de propiedad. Un procedimiento cuya duracin, en promedio, es de cuatro meses.Como mencionamos en el prrafo precedente, a partir de la vigencia de la Ley 27157, se han emitido diversas normas, tales como el D. S. 008-2000-MTC, en adelante "el reglamento", la propia Ley N. 2733 , el D. S. 035-2006-VIVIENDA (TUO de la Ley 27157) y, ltimamente, el D. S. 001-2009-VIVIENDA.En el presente trabajo, pretendemos analizar las particularidades del trmite, los alcances de los cambios introducidos y los defectos de tcnica legislativa que muchas veces pueden provocar confusin, a pesar de las buenas intenciones del legislador.

TITULO IREGULARIZACION DE EDIFICACIONES

CAPITULO IFINALIDAD DE LA LEY

La Ley 27157, publicada en el diario oficial el 20 de julio de 1999, aborda la regulacin de uno de los problemas ms complejos de nuestra realidad social: el saneamiento fsico-legal (o regularizacin) de los predios con vocacin urbana. El "derecho vivo" nos muestra transferencias informales, independizaciones o acumulaciones irregulares, o por ltimo, construcciones clandestinas. Con el transcurso del tiempo, y la sucesiva falta de inscripcin de estos actos, se observa con preocupacin que la informacin registral no responde a la realidad, por lo que su contenido se vuelve casi en una pieza histrica. En este tema, el legislador ha captado la esencia del problema, consistente en la discordancia entre el registro y la realidad, lo que no slo debilita los efectos de la publicidad registral, y desprestigia el sistema jurdico en su integridad, sino fundamentalmente paraliza el trfico econmico y el crdito inmobiliario. En buena cuenta, lo que se pretende es volcar la realidad al registro.La Ley cuenta con un Reglamento (Dec. Sup. 008-2000-MTC, luego modificado por los Decs. Sups. 011-2005-VIVIENDA, 013-2005-VIVIENDA, 003-2006-VIVIENDA y 032-2006-VIVIENDA), que ha dado lugar al Texto nico Ordenado aprobado por Dec. Sup. 035-2006-VIVIENDA. Previamente, se haba dictado la Ley 27333 (publicado el 30 de julio de 2000), Complementaria de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para Regularizacin de Edificaciones.El Ttulo Primero de la Ley 27157[footnoteRef:1] tiene como propsito la regularizacin de las edificaciones construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra, o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de tal forma que estos actos puedan inscribirse en el registro correspondiente (art. 3 Ley). En la concepcin del legislador es prioritario que el saneamiento inmobiliario concluya necesariamente con la inscripcin. Dentro de esta tnica, la Exposicin de Motivos del Proyecto considera prioritario que: "existan derechos de propiedad saneados y debidamente inscritos en los Registros de la Propiedad, tanto del terreno como de la edificacin, de suerte que los titulares de los derechos pueden gozar de todos los atributos que la propiedad otorga, esto es, usar, disfrutar, vender, dar en herencia a los descendientes y especialmente usar su propiedad inmobiliaria como garanta para acceder al crdito". [1: El Ttulo I de la Ley 27157 NO SUFRE MODIFICACIN ALGUNA con la Ley 29090, de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones, pues sta solo deroga el Ttulo II de la Ley 27157 referida a la licencia de obra y declaratoria de fbrica obtenida por trmite ordinario, y no en va de regularizacin.]

No sera equivocado sostener, por tanto, que la regularizacin de la Ley 27157 sea bsicamente un saneamiento en la historia registral de las fincas, esto es, una REGULARIZACIN DE LAS INSCRIPCIONES. No se olvide que el Registro defiende y protege la adquisicin del titular, asegura el trfico jurdico y sirve de base para el crdito territorial. Sin embargo, en los casos que el registro se aleja de la realidad jurdica, aqul pierde su utilidad, originndose mltiples conflictos con la posesin que ejercen los propietarios no inscritos.

CAPITULO IIMBITOS DE LA REGULARIZACIN DE PREDIOS

1. mbito Material La ley 27157 contempla los siguientes tipos de regularizacin (mbito material de aplicacin):a. En primer lugar, se posibilita regularizar la propiedad de los predios, de forma que los titulares que solo cuentan con documento privado, o con posesin, tienen la posibilidad de acudir a un procedimiento notarial breve, a efecto de acceder a la inscripcin registral. Dentro de esta lnea, el art. 7 de la Ley establece que: "Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el formulario registral, acompaado de ttulo de propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de personas diferentes al vendedor, el poseedor debe mostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos". Idntica regulacin se encuentra en los arts. 9, 14 y 17 de la Ley. Cuando se trata de predio no inscrito, entonces el notario podr declarar la propiedad mediante el procedimiento de formacin de ttulo supletorio (art. 8). El Reglamento ha denominado a esta modalidad de regularizacin como SANEAMIENTO DE TITULACIN: "Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulos supletorios" (art. 2.2, definicin de "saneamiento de titulacin"). Aqu, se incluyen los asuntos no contenciosos de prescripcin adquisitiva y ttulos supletorios, en los que el notario comprueba hechos y concluye con una declaracin jurdica que reconoce derechos.b. En segundo lugar, el objeto de la regularizacin comprende tambin las construcciones sin licencia municipal, ni conformidad de obra; para lo que basta que el saneamiento se haga efectivo a travs del informe tcnico de un verificador (art. 25 Ley 27157), conjuntamente con los requisitos adicionales que ha establecido el Reglamento, y que se analizarn en el acpite correspondiente. En este caso, la intervencin notarial se encuentra reducida prcticamente a una simple legalizacin de firmas; por tanto, NO se trata de un procedimiento no-contencioso.

c. En tercer lugar, la Ley permite la regularizacin de los inmuebles que carecen de reglamento interno e independizacin. Es decir, se facilita la constitucin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (propiedad horizontal), para lo cual se reduce el nmero de propietarios (inscritos o no inscritos) que pueden otorgar el reglamento interno y la independizacin de las fincas registrales. Adems, se evita, hasta donde sea posible, que esta incertidumbre jurdica deba ser resuelta por el Poder Judicial, reemplazndolo por el acuerdo de regularizacin previsto en el artculo 6 de la Ley, y artculo 19 y siguientes del Reglamento. En este caso, la funcin notarial se circunscribe a la verificacin formal de los documentos, por lo que este tampoco tiene la naturaleza de un procedimiento no contencioso.

d. Por ltimo, la Ley 27333 permite el saneamiento de las dimensiones fsicas del predio, esto es, del rea, linderos y medidas perimtricas (art. 13). Tambin se trata de un procedimiento no contencioso, en el cual el notario comprueba hechos y concluye con una declaracin jurdica que reconoce la modificacin o alteracin de una determinada situacin jurdica.El objeto de la regularizacin, y que hemos dividido para fines didcticos en cuatro tipos, puede presentarse en forma individual o acumulativa. Nos explicamos: si el seor X ha realizado una construccin clandestina en el inmueble cuya propiedad se encuentra registrada a su nombre, entonces slo necesitar regularizar la declaratoria de fbrica, pues su derecho de propiedad no adolece de deficiencia alguna. Por tanto, la regularizacin se presenta en este caso en forma individual, ya que solamente es de aplicacin el punto b) antes mencionado (declaracin de fbrica). En cambio, puede ocurrir que la construccin clandestina albergue un edificio de departamentos, que no solo carezca de declaratoria de fbrica y reglamento interno, sino, adems, los mencionados departamentos pueden haber sido transferidos a distintos compradores sin que cuenten con su derecho de propiedad inscrito. En este caso, la regularizacin es acumulativa porque el saneamiento inmobiliario comprende los puntos a), b) y, c), es decir, se deber subsanar la inscripcin de la edificacin, luego el reglamento interno e independizacin de las unidades inmobiliarias resultantes y, finalmente, se inscribir las transferencias de dominio a favor de los compradores. La Ley ha sido concebida, pues, como un "traje a la medida" de los interesados, quienes podrn acogerse a sus normas de acuerdo con el problema de titulacin que en concreto les afecte.

2. MBITO TEMPORAL En el caso de construcciones clandestinas o irregulares, la ley estableci expresamente que el procedimiento de regularizacin de fbrica solo abarca las edificaciones levantadas antes de la vigencia de la ley (hasta el 20 de julio de 1999), lo que significa que si la construccin o demolicin se concluy hasta el 20 de julio de 1999, entonces ser posible la regularizacin en cualquier momento posterior, mientras se encuentre en vigor la Ley 27157 y sus complementarias (art. 3 Reglamento). Por tanto, la amnista no tiene plazo de vigencia en cuanto a la fecha de acogimiento, siempre que se cumpla el supuesto de hecho antes indicado (fecha de culminacin de la construccin).Sin embargo, qu ocurre con la regularizacin de la propiedad o de las dimensiones fsicas de los predios (rea, linderos, medidas perimtricas)? En estos casos, el tema es irrelevante, pues los terrenos sin construir pueden ser objeto de regularizacin de la propiedad o de las dimensiones fsicas del predio (arts. 5-k, 13 Ley 27333), sin que en ellos, obviamente, exista ninguna construccin. Siendo as, no hay lmite temporal que mediatice la aplicacin de la Ley, por lo que estas modalidades de regularizacin podrn realizarse en forma indefinida y sin restricciones de temporalidad.Por otro lado, la dcimo cuarta disposicin complementaria de la Ley 27972, Orgnica de Municipalidades (LOM), modificada por la Ley 28437 (publicada el 28 de diciembre de 2004) estableci una amnista para la construcciones realizadas sin licencia de construccin o sin habilitacin urbana, llevadas a cabo hasta el 31 de diciembre del 2003, pero la regularizacin solamente poda realizarse hasta el 31 de diciembre del 2005. Es bueno indicar que el trmite de regularizacin se entiende concluido con la legalizacin de firmas del formulario; por tanto, es perfectamente posible que se presenten al Registro, solicitudes de inscripcin de fbricas realizadas de acuerdo con la amnista prevista en la LOM, aun despus del 31 de diciembre del 2005 (14 disposicin complementaria de la LOM, modificada por la Ley 28437). Por tanto la fecha relevante no es aquella de la inscripcin del ttulo, o de la solicitud de inscripcin, sino la de legalizacin notarial del formulario. Esta interpretacin fue ratificada por la Directiva N 012-2003-SUNARP/ SN, de la Superintendencia de Registros Pblicos[footnoteRef:2]. Siendo as, una vez transcurrido el 31 de diciembre del 2005, sin contar con la certificacin notarial en el formulario de regularizacin, entonces ya no ser posible acogerse a la amnista de la LOM, pero s a la regularizacin de la LRE, siempre que la construccin hubiese sido concluida hasta el 20 de julio de 1999. [2: Art 5.1 de la directiva: "Para efectos regstrales, las edificaciones construidas o demolidas desde el 21 de julio de 1999 hasta el 31 de diciembre de 2002 (lase: 31 de diciembre del 2003) sin licencia de obra, respecto de las cuales se cuente con el respectivo formulario registral (FOR) llenado y suscrito con fecha cierta mxima hasta el 30 de junio de 2003 (lase: 30 de diciembre del 2005), se encuentran comprendidas dentro de los alcances de la dcimo cuarta disposicin complementaria de la Ley Orgnica de Municipalidades". La modificacin de las fechas debe entenderse producida en virtud de la Ley 28437.]

Otro sistema de regularizacin fue otorgado por la Ordenanza N 740 de la Municipalidad Metropolitana de Lima, por la cual, los propietarios de edificaciones ubicados en la Provincia de Lima, que hayan ejecutado obras sin licencia, o sin declaratoria de fbrica, terminadas durante el perodo del 21 de julio de 1999 hasta el 30 de abril de 2004 (art. 1), podan acogerse a la regularizacin con fecha tope del 01 de febrero de 2006 (art. 3). La norma no funcion por varios motivos: a) el trmite municipal es burocrtico y, en la prctica, implica la revisin urbanstica de la obra, b) este mecanismo de regularizacin se superpuso en el tiempo con el previsto en la LOM, y ante la opcin de utilizar uno u otro, se emple mayormente este ltimo, c) hubo poco tiempo entre la puesta en vigor de la ordenanza y el plazo mximo para acogerse a la regularizacin (01 febrero 2006).

CAPITULO IIIPROCEDIMIENTO NOTARIAL DE RECTIFICACIN DE REA, LINDEROS Y/O MEDIDAS PERIMTRICAS

Este procedimiento notarial tiene dos modalidades: La primera, cuando el rea (cabida) real del predio sea igual o inferior de la registrada en la partida, en cuyo caso no existe posibilidad terica de afectacin a los terceros colindantes, por lo que, en todo caso, llama la atencin que sea necesario acudir a un procedimiento con solicitud, testigos, acta de presencia, notificacin de colindantes, evaluacin de pruebas, etc. La segunda, cuando la cabida o rea real sea superior a la cabida inscrita, para lo que se necesita obtener la certificacin registral de que la mayor rea no se superpone con otra registrada.En uno y otro caso, la causa de este procedimiento es el error en la medicin del predio con relacin al ttulo de propiedad, lo que produce una discrepancia entre la realidad material y el ttulo adquisitivo. Por el contrario, no corresponde su aplicacin cuando se trata de invasiones de colindantes o de la propiedad pblica, inmatriculaciones encubiertas u ocupacin de vas pblicas.La Ley 27157 y su Reglamento solamente contemplaron la regularizacin de la propiedad, edificaciones y reglamento interno. Empero, la Ley 27333 introdujo un nuevo tipo de regularizacin, respecto de los errores o inexactitudes en las dimensiones fsicas de los predios (rea, linderos y medidas perimtricas). La norma no seala un procedimiento especfico y se remite indistintamente al Cdigo Procesal Civil y al Reglamento de la Ley 27157 (art. 13.1-b Ley 27333). Qu normas de uno y otro cuerpo normativo regulan este procedimiento? La cuestin se salva, en nuestra opinin, con el siguiente excursus interpretativo: El art. 1 de la Ley 27333 -posterior que la Ley 27157, y de mayor jerarqua que el Reglamento, establece que todos los procedimientos de regularizacin se rigen por la Ley 27157, la Ley 27333, el Reglamento de la Ley 27157, y subsidiariamente, por la Ley del Notariado y Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. En tal sentido, una interpretacin sistemtica de los arts. 1 y 13.1 de la Ley 27333 obliga a sostener que el procedimiento de regularizacin (saneamiento) de rea, linderos y medidas perimtricas se regula por este complejo normativo. Por tanto, la referencia que se hace en el 13-b de la Ley 27333 respecto de que: "este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la Ley 27157", debe entenderse en cuanto esa normativa reglamentaria no haya sido modificada por la Ley 27333 -posterior en el tiempo y de mayor jerarqua-, y en cuanto no altere la Ley matriz 27157 -de mayor jerarqua.

Ahora bien, cul de los mltiples procedimientos previstos el Reglamento de la Ley 27157 sirve para regular el procedimiento de regularizacin de rea, linderos y medidas perimtricas? De acuerdo con el mismo art. 13.1-b de la Ley 27333, se trata de un asunto no contencioso de competencia notarial, por lo cual la referencia se vincula directamente con los asuntos no contenciosos de titulacin (art. 5-b Reglamento); y cules son estos? Pues, los trmites de prescripcin adquisitiva y de ttulos supletorios (art. 35 Reglamento), segn sea el caso, esto es, se trate de predios inscritos o no-inscritos. Sin embargo, la diferencia entre uno y otro procedimiento es poco significativa: "La declaracin notarial de formacin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio a que se refiere el artculo 22 de la Ley N 27157 se sujetar al mismo procedimiento establecido en el artculo precedente (para prescripcin adquisitiva), en cuanto sea aplicable" (art. 6.1 Ley 27333).

Queda la duda sobre la remisin que hace el art. 13.1-b) de la Ley 27333 respecto del procedimiento notarial, que se rige "segn los procedimientos a que se refieren los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable". En nuestro criterio, esta remisin es simplemente analgica en la prelacin de fuentes normativas prevista en el art. 1 de la Ley 27333 (interpretacin lgica); por tanto, el Cdigo Procesal Civil solo podr ser aplicable luego de la Ley 27157, Ley 27333, Reglamento de la Ley 27157, Ley del Notariado y Ley de Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos. En suma, la referencia del Cdigo adjetivo se explica cmo aplicacin por va de analoga -realmente, de escasa aplicacin prctica-, o como remisin a otra norma de la Ley 27333 (art. 5-b); pero, en cualquiera de los dos casos, la relacin de fuentes privilegiada es la del art. 1 de la Ley 27333.El procedimiento se inicia mediante peticin escrita de los interesados o sus representantes, en el que se seale nombre, identificacin y direccin de estos, el motivo de la solicitud (rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas), la narracin de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado, y finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley 26662).El notario competente es aquel de la provincia en la cual se encuentra ubicado el inmueble (art. 5 Ley 27333).La solicitud deber contener todos los requisitos y recaudos legales exigidos por el art. 39 del Reglamento:a) Indicar el tiempo de posesin del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333), as como la fecha y forma de adquisicin del bien.b) Se indicar el nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a efectos de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que ha precisado que la notificacin se realizar a los colindantes cuyas direcciones sean conocidas).

c) Se describir el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompaan los planos de ubicacin y perimtricos, as como la descripcin de las edificaciones si las hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley. 27333). No es necesario que los planos sean visados por la autoridad municipal, ya que en el mbito de la Ley de Regularizacin de Edificaciones la verificacin del terreno y de las construcciones que sobre l se hayan levantado corresponde exclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sin embargo, los planos deben encontrarse delimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista de la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA.

d) Certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable por virtud del art. 5-b Ley 27333; art. 39-e Reglamento). Puede reemplazarse por la constancia del contribuyente obligado al pago del impuesto predial, pues la finalidad es la misma.

e) Copia literal de los asientos del registro pblico con una antigedad no menor de diez aos (art. 505-3 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento). En nuestra opinin, tambin cabe la rectificacin de rea de predios no inscritos, pues la correccin se produce en el ttulo de propiedad, y subsidiariamente en el registro. Por tanto, en tal caso, se requiere certificado registral negativo de inmatriculacin, aunque en la prctica se le denomina "certificado de bsqueda catastral" (art. 505-3 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento).

f) Si el rea real (que es materia de rectificacin) es SUPERIOR al rea registrada, entonces este trmite ser procedente siempre que se adjunte una certificacin registral referida a que no hay superposicin con otras reas registradas. Evidentemente, si la rectificacin o determinacin de rea versa sobre un predio no-inscrito, entonces no ser necesario este requisito, pues bastar el certificado negativo de inmatriculacin, el cual presupone que no existe superposicin con reas registradas.

g) Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos. La Ley 27333 ha precisado que estas testimoniales NO IMPLICAN una declaracin directa ante el notario, sino, simplemente, una manifestacin escrita que se realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b). La declaracin de estos versa sobre el conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la posesin que ejerce.Una vez iniciado el procedimiento notarial, el notario deber solicitar se extienda la correspondiente anotacin preventiva siempre que el predio se encuentre registrado (art. 36, primer prrafo, Reglamento; art. 5-c Ley 27333).En el caso que el notario omita o prescinda solicitar la anotacin preventiva, ello no anular ni afectar el trmite posterior, en tanto la anotacin constituye una medida cautelar, provisional y variable que no prejuzga el sentido del pronunciamiento definitivo que se dicte; siendo ello as, no cabe entenderla obligatoria para la continuacin del procedimiento. Sin embargo, de producirse dicha omisin, el notario podra ser responsable por el eventual perjuicio que se ocasione al solicitante, en tanto se ha incumplido una obligacin legal (art. 4 Ley 26662, segundo prrafo).La anotacin preventiva, cuando procede, requiere de los siguientes documentos (art. 105 RIRP): Oficio del notario que contenga la solicitud de la anotacin. Copia legalizada de la solicitud del interesado en el que insta el procedimiento de prescripcin adquisitiva. Copia legalizada de los planos de ubicacin y localizacin, y de distribucin.Una vez presentada la solicitud autorizada por letrado (art. 14 Ley 26662, art. 39 Reglamento), y acompaada por los documentos antes mencionados, el notario emplazar fundamentalmente a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y a toda otra persona que el interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento; art. 5-d Ley 27333).Si se trata de predios no registrados, y segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, el notario deber notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, pues existe el principio por el cual todos los bienes sin dueo corresponden a la Nacin (doctrina del dominio eminente).La notificacin personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al emplazado, y se acompaa copia de la solicitud y anexos (modificatoria introducida por Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA).El oficio del notario deber seguir las formalidades propias del derecho notarial, conforme la previsin de las cartas notariales, aplicable en forma subsidiaria, y aunque no exista el registro cronolgico para este efecto, sin embargo, sera conveniente imponer esa seguridad adicional que dotara de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1 de la Ley 27333, en el cual se establece que el procedimiento se regula por las Leyes 27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado, eliminndose la remisin al Cdigo Procesal Civil[footnoteRef:3]). Sin embargo, el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente el ltimo prrafo del art. 40 del reglamento, por el cual se remite la regulacin de las notificaciones al Cdigo Procesal Civil; olvidando que ese prrafo se encontraba derogado por efecto del art. 1 de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que se trata de una simple errata legislativa que ha reproducido el texto formal de una norma, pero no el texto vigente. Por tanto, la notificacin y circunstancias del diligenciamiento se rigen por la legislacin notarial, y no por la procesal[footnoteRef:4]. [3: En el sentido, debe entenderse derogado el segundo prrafo del artculo 40 del Reglamento: "Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil".] [4: Incurre en ese espejismo GALVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo ("Prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles en la va notarial". En VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil, Gaceta Jurdica, Lima 2010, p. 342), cuando seala que las notificaciones del procedimiento notarial se rige "bajo las formalidades que exige el Cdigo Procesal Civil, incluyndose la posibilidad de notificacin por ceduln, de ser el caso"; pues el art. Io de la Ley 27333 descarta la remisin al Cdigo Procesal Civil.]

Por lo dems, las formalidades de la actuacin notarial, y el principio de diligencia que lo preside, hace que las notificaciones cuenten con iguales, o mayores, garantas de fehaciencia y seguridad que las reguladas por el orden procesal.Las notificaciones personales debern realizarse solamente cuando las direcciones de los destinatarios sean conocidas, salvo de los colindantes, que se reputa imperativa por la importancia que tiene dotarles de audiencia (art. 5, inciso d, Ley 27333); en caso contrario, y si no se trata de colindantes, entonces deber efectuarse la notificacin por edicto. Sin embargo, esta modalidad se reputa excepcional y solo debe aplicarse cuando no haya posibilidad alguna de ubicar al sujeto, lo que en la actualidad es poco usual en atencin a las consultas de RENIEC, RUC, telfonos, entre otros. El notario es un profesional del derecho que realiza una actividad jurdica, lo cual le impone actuar con la mayor diligencia. Por tanto, no basta que el interesado manifieste "desconocer el domicilio de una de las partes" para que el notario disponga la notificacin por edicto, ya que su deber de diligencia, especialmente severo por las condiciones de su ejercicio profesional, le exige agotar los medios racionales que le permitan ubicar algn lugar de notificacin.El procedimiento notarial no solo prev notificaciones personales, o mediante edictos cuando fuese el caso, sino tambin publicaciones genricas dirigidas en forma indeterminada a cualquier tercero con algn inters. En estos avisos debe indicarse el nombre del notario y la direccin de su oficio (art. 13 Ley 26662, ah. 5 inciso c Ley 27333), lo cual constituye un mecanismo de facilitacin para que los terceros interesados puedan oponerse a la prosecucin del trmite. El aviso deber contener informacin complementaria para que cumpla su finalidad: nombre del destinatario, nombre del solicitante, materia o razn de la citacin y lugar del predio materia de la solicitud. En caso contrario, existe un serio riesgo de que se impugne fundadamente la declaracin notarial por afectacin al debido proceso, ya que el citado aviso no habra cumplido sus fines.Las publicaciones deben efectuarse en el diario oficial y en otro de circulacin nacional, por tres veces con intervalos de tres das entre cada una de ellas.Por ltimo, se exige que el notario fije carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita (art. 5, inciso d, Ley 27333). Esta garanta adicional de notificacin por carteles no est prevista en el proceso judicial sobre la misma materia, pero tal vez se justifique por la caracterstica sumaria del trmite notarial. Sin embargo, su efectividad es muy discutible.Luego del emplazamiento personal o por edictos, segn fuese el caso, y de las notificaciones genricas por publicacin, el notario deber constituirse en el inmueble objeto del saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble, y tomar la manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes (art. 41 Reglamento, art. 5 inciso e - Ley 27333). En virtud a lo dispuesto por esta Ley, no se necesita que la declaracin de testigos se tome durante la faccin del acta de presencia, pues basta la manifestacin escrita que hagan los testigos en la solicitud[footnoteRef:5]. [5: Ntese que la declaracin de los testigos no se hace ante notario, sino que viene realizada ya en la solicitud que presenta el interesado. Por tanto, no se trata de las conocidas "actas de referencia", ya que stas son declaraciones que una persona efecta ante el notario, de motu propio o ante el interrogatorio del oficial pblico. Dems est decir que por la seriedad y correccin del acto notarial hubiera sido preferible que se imponga las actas de referencia. Sin embargo, nada impide que el notario las exija como parte del deber de diligencia que inspira su actuacin.]

El aspecto medular del procedimiento se centra en la llamada acta de presencia, la misma que se inspira en los principios de inmediacin y concentracin. Es decir, el notario ser necesariamente quien realice in situ la verificacin, no pudiendo delegar esta funcin en persona o funcionario alguno (inmediacin). En esa misma diligencia se llevar a cabo la actuacin de algunos medios probatorios destinados a la acreditacin del derecho del solicitante, lo que incluye una inspeccin al predio, y la toma de manifestaciones y declaraciones de los colindantes.En la diligencia mencionada, el notario proceder a describir el inmueble y sus caractersticas, con lo cual apreciar y evaluar la posesin de la que goza el solicitante sobre la integridad del predio materia de la rectificacin. La misma finalidad cumple la toma de dicho de los poseedores o propietarios colindantes.El Reglamento no indica el momento en que el notario debe redactar el acta; siendo que en estos casos la doctrina admite que la redaccin pueda: "hacerse en el lugar en que se desarrolla el hecho (en cuyo caso el notario dar lectura del texto redactado a los presentes, invitndolos a firmar) o posteriormente en el estudio notarial con arreglo a las notas tomadas sobre el terreno y con referencia expresa a ellas[footnoteRef:6]. Sin embargo, ser recomendable que la redaccin del acta se realice en el mismo lugar de los hechos -sea a manuscrito o por medio informtico- a fin que la narracin guarde mayor fidelidad, sin perjuicio de la ventaja que significa la firma de algunos o de todos los participantes en la diligencia. [6: VILA LVAREZ, Pedro. Derecho Notarial, Bosch Casa Editorial, Barcelona 1990, p. 133.]

La oposicin es el derecho de cualquier interesado para poner fin al procedimiento notarial no contencioso sin pronunciamiento sobre el fondo del asunto, siempre que se refiera al mismo predio materia del trmite. En virtud al ejercicio del derecho de oposicin, la cuestin ventilada en sede notarial se traslada al conocimiento del rgano jurisdiccional.Segn el artculo 41.2 del Reglamento, el notario slo poda declarar la regularizacin transcurrido el trmino de 30 das contados desde la ltima publicacin. Actualmente el plazo es de veinticinco das tiles en virtud del art. 5, inciso e, de la Ley 27333, siendo sta una norma posterior y de mayor jerarqua que ha derogado a la anterior.En cualquier caso, en algn momento existi la duda referida a si vencido dicho trmino, caduca automticamente el derecho de oposicin, aun cuando la declaracin notarial no se hubiese producido todava. Sin embargo, el art. 43.1 del Reglamento ha despejado cualquier interrogante, pues ha establecido que la oposicin puede realizarse aun despus del vencimiento del plazo, siempre que el notario no hubiese realizado la respectiva declaracin: "Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin (...)".La oposicin debe formularse mediante escrito presentado al oficio notarial, quien deber suspender inmediatamente el trmite en el estado en que se encuentre, y aun cuando hubiese transcurrido los 25 das siguientes a la ltima publicacin. Ante esta situacin, el notario deber comunicar este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente mediante oficio.La oposicin no requiere motivacin alguna, en tanto el notario carece de competencia para calificar los fundamentos que se pudieran esgrimir al respecto. En este sentido, se ha realizado una mejora respecto del tratamiento que estableca la Ley 27157, y que obligaba a la remisin del expediente al Poder Judicial, pues ahora simplemente se comunicar la conclusin del procedimiento (art. 5-g Ley 27333). En tal caso, el interesado tendr su derecho expedito para recurrir a la justicia cuando lo crea por conveniente.Dentro de esta misma lnea de ideas, debe entenderse derogadas las disposiciones que regulaban las consecuencias de la remisin del expediente al Poder Judicial. As, se deca que, una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez notificar al notario con la resolucin que pone fin al proceso, para que ste prosiga segn el sentido de la misma (art. 43.3 Reglamento). Esta norma, hoy, no tiene aplicacin.El notario debe formarse la conviccin favorable respecto de la rectificacin de rea, linderos y/o medidas perimtricas; y en tal sentido al tratarse de una estimacin o juicio, el notario deber valorar los medios probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art. 197 del CPC, por analoga). Aqu la labor notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurdico, por el cual aprecia una situacin de hecho, la misma que debe estar comprobada dentro de los mrgenes de racionalidad y probabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y luego subsume el hecho dentro de una norma jurdica, la cual aplica al caso concreto.Por lo tanto, la actuacin notarial EN ESTE CASO no implica el ejercicio de fe pblica, pues no estamos en presencia de la comprobacin de un hecho que le consta al notario por medio de sus sentidos, sino ante una apreciacin o juicio.Siendo ello as, y al no existir fe pblica de por medio, si el notario se equivoca o yerra en su juicio, no podr cometer delito contra la fe pblica, pero s podr ser objeto de responsabilidad civil si es que actu con culpa. Esa misma situacin es la que ocurre con los juicios que realizan los magistrados al momento de dictar sentencias, pues en estos casos nunca hay delito contra la fe pblica (por no existir comprobacin de un hecho a travs de los sentidos), pero s puede haber prevaricacin, que es un DELITO DISTINTO y que protege otro bien jurdico.El art. 12 de la Ley 26662 establece una presuncin juris tantum de legitimidad del acto notarial (errneamente llamada de "presuncin de autenticidad"), por lo que el documento notarial slo puede ser objeto de rectificacin o nulidad en la va judicial. No se ha establecido un plazo preclusivo para impugnar judicialmente la rectificacin de rea, por lo que debe suponerse que el dominus puede en cualquier momento cuestionar la declaracin notarial a travs de un proceso de nulidad del procedimiento, reivindicatoria, prescripcin adquisitiva de dominio, reconocimiento de accesin o deslinde.Por otro lado, tambin es procedente la accin de nulidad del procedimiento notarial, especficamente por haberse incumplido alguna de las formalidades esenciales, sea del proceso notarial no contencioso, o de la emisin del instrumento pblico. As ocurre por ejemplo si se incumple las notificaciones requeridas por ley o si el acta de declaracin se documenta con anterioridad al plazo de oposicin.El acta de comprobacin de hechos y declaracin de derechos debe incorporarse al registro de asuntos no contenciosos, en atencin a la naturaleza jurdica del trmite notarial de rectificacin de rea. El Reglamento ha recogido este criterio: "el acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado" (art. 41.3).A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, la Ley 27333 complic sin ninguna necesidad el tema a travs del artculo 5-f) de dicha ley. En efecto, este precepto ratifica que la declaracin se incorpora al registro de asuntos no contenciosos; sin embargo, el documento que alberga la rectificacin de rea, podr ser alternativamente una escritura pblica, un acta, e incluso la certificacin que consigne el notario en el propio formulario registral (FOR)[footnoteRef:7]. Esta norma es aplicable a la rectificacin de rea. [7: La posibilidad de inscribir un derecho en mrito de una certificacin notarial sobre el hecho jurdico, pero sin que se constate ese hecho, resulta francamente ABSURDA. Debe ser el nico caso en que el registro no exige la prueba del suceso jurdico que produce la constitucin o modificacin del derecho, en este caso la declaracin de rectificacin de rea, sino un acto notarial intermedio: la certificacin de que el suceso ha ocurrido. Eso es tan inslito como que no se inscriba un contrato de compraventa, sino la certificacin del notario respecto a que dicho contrato se ha celebrado.]

Si se trata de escritura, entonces no se elevar a forma pblica una minuta, sino la solicitud de rectificacin de rea. En tal supuesto, se insertarn los avisos, el acta de presencia, y adems instrumentos que el notario o el solicitante consideren necesarios. Por su parte, en caso que el notario no opte por la elevacin a escritura pblica, entonces proceder a declarar la rectificacin de rea mediante acta, con la subsiguiente protocolizacin del expediente en el registro o protocolo de asuntos no contenciosos (art. 5-f, in fine, Ley 27333; art. 41.3 Reglamento).Segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, el notario deber dejar constancia en el instrumento de haber cumplido con las notificaciones respectivas, adems de evaluar las pruebas y los actuados y declarar la rectificacin los medios probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art. 197 del CPC, por analoga). Aqu la labor notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurdico, por el cual aprecia una situacin de hecho, la misma que debe estar comprobada dentro de los mrgenes de racionalidad y probabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y luego subsume el hecho dentro de una norma jurdica, la cual aplica al caso concreto.Segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, el notario deber dejar constancia en el instrumento de haber cumplido con las notificaciones respectivas, adems de evaluar las pruebas y los actuados y declarar la rectificacin de rea a favor del solicitante. Salvo la cuestin de las notificaciones era evidente que el notario estaba obligado, siempre, antes y ahora a exponer los fundamentos por los cuales estima fundada la peticin del solicitante.Sin embargo, la norma no es superflua, pues con ella se termina la prctica notarial anterior, sin duda anmala, de extender una escritura pblica con la declaracin del solicitante, insertar los actuados, y nada ms. Es decir, el notario pretenda liberarse de responsabilidad mediante el fcil expediente de "no declarar ni comprobar nada en la escritura", lo cual motiv la tacha justificada de algunos registradores frente a un acto inocuo que no poda acceder al registro.En los procedimientos no contenciosos, el notario debe evaluar la prueba y declarar los derechos; en caso contrario, su actuacin es superflua. Lamentablemente, la escasa doctrina notarial peruana se preocupa ms en buscar las frmulas para inmunizarse frente a la responsabilidad (vase el tristemente clebre art. 55 in fine de la Ley del Notariado), antes que asumir el contenido social del notariado.Sobre esta modificatoria, respecto de la certificacin del cumplimiento de las formalidades de la notificacin en el ttulo notarial, se ha dicho que:"a nuestro entender la redaccin de dicho prrafo dara lugar a que el registrador verifique que el notario precise que ha cumplido con las formalidades del emplazamiento solamente respecto de los bienes estatales, inscritos o no. Acaso los bienes privados no merecen igual tratamiento? Somos del criterio que en todos los casos el notario deber dejar constancia de haber cumplido con las formalidades del emplazamiento"[footnoteRef:8] [8: GALVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo. "Prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles en la va notarial". En VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil, Gaceta Jurdica, Lima 2010, pp. 354-355.]

Estamos de acuerdo con esta opinin; y adems proponemos que se interprete que el registrador debe exigir se inserte en el instrumento notarial, o se le presente copias certificadas, del oficio de notificacin y su diligenciamiento. La certificacin del notario debe realizarse exhibiendo el trmite, y no ocultndolo.Por ltimo, para efectos del registro no solo puede utilizarse el traslado de la escritura pblica o acta, sino adems el formulario registral en donde el notario certifica la rectificacin de rea, conforme lo seala expresamente la Ley 27157 (En tal sentido: Acuerdo adoptado en el 50 Pleno del Tribunal Registral realizado los das 3, 4 y 5 de agosto de 2009).

TITULO IIPRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL

1. ANTECEDENTES

La Ley N. 27157 fue emitida con la finalidad de regularizar las edificaciones, declaratorias de fbrica, independizaciones y reglamentos internos, que por diferentes razones no haban logrado ingresar al Registro Pblico, principalmente por no haber obtenido la licencia de construccin y/o el certificado de conformidad de obra, que se exiga por parte de las municipalidades. Se trataba entonces de edificaciones nuevas, modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de fbrica realizadas de manera informal y, por lo tanto, sin un control respecto de la seguridad de la obra o del cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios, que deben respetarse en estos casos.La Ley 27157 es una Ley de excepcin, de las que surgen cada cierto tiempo como una manera de regularizar la informalidad en la que crece el campo inmobiliario, especficamente en el mbito de predios urbanos; para que, de esta manera, puedan acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como pueden ser el acceso al crdito o la revalorizacin de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente. Dicha norma estableci mecanismos no municipales para la regularizacin, mediante la utilizacin de formularios regstrales, informes tcnicos de verificacin y planos elaborados por verificadores, que podan ser ingenieros civiles o arquitectos, para lo cual se cre un registro de verificadores; asimismo, se otorgaron facultades al notario para la certificacin de estos documentos.En el artculo 7 de la Ley 27157 se incorpor la denominacin de la "regularizacin de edificaciones sin contar con ttulo de propiedad", con la sola posesin por diez aos de manera pacfica, pblica, continua y como propietario, con lo que recogi, de esta manera, lo contemplado en el artculo 950, primer prrafo, del Cdigo Civil. Sin embargo, la Ley 27157 no regul el procedimiento concreto en la va notarial para obtener el ttulo de propiedad a travs de la prescripcin. Para ello se emiti el Decreto Supremo 008-2000-MTC y la Ley 27333, donde se precisaron los alcances del procedimiento notarial de prescripcin adquisitiva de dominio.

CAPITULO IFUNCIN NOTARIAL - ALCANCES DE LA COMPETENCIA DEL NOTARIO

1. RESPECTO DE LA CONDICIN DEL NOTARIOLa Ley 27333 estableci que el trmite se efectuara bajo los alcances de la Ley 26662; es decir, como asunto no contencioso. Esta ltima norma seala, en el artculo 3, que "[...] solo podrn intervenir en procesos no contenciosos, los notarios que posean ttulo de abogado".Recordemos que no todos los notarios son abogados, ya que anteriormente no era un requisito para ejercer la funcin notarial tener ttulo de abogado; esto recin se exige desde el ao 1992, a partir de la entrada en vigencia del Dec. Ley 26002.En concordancia con lo anteriormente sealado, el artculo 6, del reglamento de la Ley 27157, tambin exige la condicin de abogado del notario que efectuar el procedimiento de prescripcin adquisitiva.2. COMPETENCIA TERRITORIALEl notario competente es el de la provincia donde est ubicado el inmueble (artculo 5, Ley 27333), sin perjuicio de la localizacin distrital de su despacho (artculo 4, Decreto del Notariado, Dec. Leg. N. 1049). El distrito donde est ubicada la oficina del notario es asignado de acuerdo con el puntaje alcanzado en determinado concurso de mritos; de manera tal que si el notario fue nombrado para el distrito del Cercado de Lima, no podr abrir su oficina fuera de los lmites de dicho distrito.Esto no implica que el notario se circunscriba dentro de su funcin a dar fe de actos y contratos producidos dentro del distrito donde se ubica su oficina. Como sabemos, existen normas especficas que regulan el tema del mbito territorial de competencia del notario; as, por ejemplo, en el caso de la sucesin intestada rige como criterio para establecer esa competencia, el ltimo domicilio del causante. Consecuentemente, en estos casos ser competente el notario de la provincia del ltimo domicilio del causante.En la prescripcin adquisitiva de dominio, la competencia provincial permite que un notario del distrito de Carabayllo pueda efectuar el procedimiento de prescripcin de un inmueble ubicado en el distrito de San Bartolo, o que un notario que tiene su despacho en el distrito de Ate pueda efectuar la prescripcin de un inmueble ubicado en San Isidro.No estar permitido, entonces, que un notario de Lima pretenda efectuar la prescripcin de un inmueble ubicado en el departamento de Puno.

CAPITULO IIPRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE INMUEBLES EN VA NOTARIAL

1. REGULARIZACIN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN VA NOTARIALLa prescripcin adquisitiva en va notarial resulta procedente, segn la ley, solo en los casos en que el interesado carece de ttulo adquisitivo (es decir, cuenta con la posesin a su favor), o cuando tiene el mencionado ttulo, pero su transmitente es el titular con derecho inscrito (art. 7, 9, 14 y 17 Ley 27157, de Regularizacin de Edificaciones). El Reglamento (Dec. Sup. N. 035-2006-VIVIENDA) agrega que: "procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos (...)".Una vez ms estamos en presencia de una norma que contiene los errores tpicos de la legislacin de emergencia, ya que la intervencin notarial se da, tericamente, en dos hiptesis: a) cuando se trate del solo poseedor, o b) cuando el transmitente no es titular del derecho inscrito, por lo cual quedara fuera de su mbito las situaciones en las cuales el vendedor no quiere otorgar el ttulo de propiedad al comprador, y ste, en lugar de un proceso de otorgamiento de escritura pblica, se decide por solicitar que se declare la prescripcin adquisitiva. Por qu no podra hacerlo? Habra que preguntarle a los autores de la ley.Sin embargo, y a pesar del texto de la citada norma legal, sta deber interpretarse a la luz de la Constitucin de 1993, pues el notario no puede dilucidar los derechos cuando media un conflicto de intereses, ya que en tal caso estamos ante el ejercicio de la funcin jurisdiccional.El notario es un profesional privado que ejerce una funcin pblica, y a quien se le ha atribuido por ley el conocimiento de algunos asuntos no contenciosos, entre ellos la declaracin de prescripcin adquisitiva. Sin embargo, queda la duda respecto a si cualquier solicitud de usucapin califica como no-contenciosa, y si para ello solo basta que los emplazados no se opongan.2. EN RELACIN CON EL INMUEBLE A PRESCRIBIRNo est permitida la prescripcin adquisitiva sobre inmuebles rsticos o eriazos, sino solamente de inmuebles urbanos.Recordemos que el cambio de uso de un inmueble rstico a urbano est determinado por la implementacin de obras, tales como pistas, veredas, instalacin de energa elctrica, agua y alcantarillado. Se trata del cambio de un tipo de vida dedicada, tal vez, al cultivo de productos de pan llevar, por un tipo de vida propio de una urbe, con las necesidades que ello implica por la mayor concentracin de poblacin. Dicho cambio de uso es lo que se denomina "habilitacin urbana".Como sabemos, en el proceso de habilitacin urbana, a pedido de parte[footnoteRef:9], existen dos etapas: la aprobacin del proyecto por la municipalidad y la recepcin de obras. En ambas, la municipalidad emite una Resolucin, que puede inscribirse en el Registro Pblico. Sin embargo, este cambio de la condicin de un inmueble rstico en urbano no siempre se realiza de manera ordenada, puesto que es recurrente la informalidad en el proceso de habilitacin; es por ello que existen muchos inmuebles que, sin contar con autorizacin municipal alguna, va tienen fsicamente la condicin de urbanos. [9: Como excepcin. Id Ley N 29090 (Ley de regulacin de habilitaciones urbanas y de edificaciones) publicada en el diario oficial El Peruano el 25 de septiembre del 2005, introdujo en su artculo 24 la posibilidad que las Municipalidades Distritales y Provinciales declaren la habilitacin de oficio sobre predios registralmente calificados como rsticos que se encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios pblicos.]

En la prescripcin adquisitiva en va notarial, el inmueble debe ser "urbano" o estar ubicado en "rea urbana"; en el primer caso se trata de aquellos inmuebles que ya cuentan con la recepcin de obras o, por los menos, con el proyecto de habilitacin urbana inscrito. En el segundo caso, se trata de inmuebles que no cuentan con proyecto de habilitacin urbana aprobada y tampoco con la recepcin de obras correspondiente, pero que en los hechos ya cuenta con los servicios bsicos para ser considerado urbano.En el campo registral se dieron diferentes interpretaciones al respecto y se entendi, en un primer momento, que deba existir por lo menos el proyecto de habilitacin urbana inscrito (segn lo regulado por el artculo 4 del Reglamento), para poder acogerse a la regularizacin de edificaciones y, por consiguiente, a la prescripcin adquisitiva como mecanismo de saneamiento de la propiedad. Este criterio ya fue superado a partir de la Resolucin 368-2001-ORLC/TR, que estableci la forma de acreditacin de la calidad de urbano de un bien, a travs del certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, ya que este constituye documento fehaciente porque, como seala uno de los considerandos de la resolucin, dicho documento "solamente cabe expedirse respecto de terrenos urbanos". Posteriormente se dict el D. S. N. 011-2005-VIVIENDA[footnoteRef:10], donde se estableci que la regularizacin comprenda a edificaciones existentes sobre predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea y predios ubicados en zona urbana. No ser necesario, entonces, que se encuentre inscrito el proyecto de habilitacin urbana. [10: Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo del 2005.]

Este criterio ya constituye un precedente de observancia obligatoria a partir del ao 2006, en que el XIX Pleno Registral aprob el siguiente texto: "[...] para inscribir la regularizacin de edificaciones ya existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere resolucin de alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente"[footnoteRef:11]. [11: Resolucin publicada en el diario oficial El Peruano, el 5 de septiembre de 2006. Criterio sustentado en las Resoluciones N. 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril del 2006, N.* 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N.#266-2006-SUNARP-TR-l del 3 de mayo de 2006.]

Otro aspecto a tomar en cuenta, en relacin con el inmueble, es que se puede prescribir terrenos (artculo 5, inciso k, Ley 27333), y no se requiere regularizar edificaciones aunque exista en la realidad una fbrica que no obra inscrita en Registros Pblicos; este criterio tambin constituye un precedente de observancia obligatoria, al haber sido aprobado en el XII Pleno[footnoteRef:12]. [12: Se trata del dcimo precedente aprobado en el Pleno XII, criterio sustentado en la Resolucin N." 077-2005-SUNARP-TR-L del 16 de febrero de 2005.]

Recordemos que la Ley 27157 buscaba regularizar edificaciones y, a propsito de dicha regularizacin, poda sanearse la propiedad; era lo que se denominaba "regularizacin con saneamiento''. Con el precedente sealado, por el cual el pleno registral interpret correctamente los alcances de la Ley 27333, el saneamiento de la propiedad, a travs de la prescripcin adquisitiva, se ha convertido en un trmite autnomo, donde ya no se necesita regularizar edificaciones. Estos alcances de la Ley 27333, ya haban sido desarrollados en su momento, de manera acertada, por el Dr. Gonzales Loli, cuando sealaba: De acuerdo con el Reglamento para realizar el proceso de prescripcin adquisitiva notarial, se requera que este sea efectuado en el marco de un proceso de regularizacin de una edificacin [...] este criterio ha sido expresamente modificado por el inciso k) de la ley complementaria (se refiere a la Ley 27333), que s permite que el trmite se efecte sobre terrenos urbanos que no cuenten con edificacin, lo que ineludiblemente desliga el procedimiento de regularizacin de edificaciones del proceso de prescripcin adquisitiva[footnoteRef:13]. De esta manera, se confirma la posibilidad de efectuar la prescripcin de inmuebles que ya cuentan con fbrica inscrita, como puede ser el caso de un departamento, sin necesidad de regularizar alguna modificacin al mismo. [13: GONZALES LOLI, Jorge Luis. Algunas consideraciones respecto al procedimiento de declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de propiedad, previsto en la Ley N. 27157 de regularizacin de edificaciones y la Ley N. 27333, complementaria de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regularizacin de edificaciones. En: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao 1. N. 2. Lima, agosto del ao 2000, p. 87.]

3. TIEMPO Y CALIDAD DE LA POSESIN DEL INMUEBLESolamente est permitida la prescripcin cuyo tiempo de posesin sea de diez aos, descartndose la posibilidad de utilizar la prescripcin corta de cinco aos, con justo ttulo y buena fe, que regula el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil.Debe tratarse de una posesin pacfica, es decir, sin perturbaciones ni violencia. La posesin tambin debe ser pblica, no clandestina; que sea notorio para las personas del entorno que el solicitante ocupa el inmueble. Respecto de la continuidad, est permitida por nuestro Cdigo Civil la interrupcin menor a un ao. De otro lado, la restitucin judicial no afecta la continuidad de la posesin. Con respecto a la posesin como propietario, quiere decir que los dems reconozcan al poseedor como propietario, lo que Diez Picazo llama "posesin en concepto de dueo"[footnoteRef:14], y que, a su vez, el poseedor no reconozca en otro la propiedad del bien que pretende prescribir; de esta manera queda descartado entonces que el arrendatario o el guardin de un inmueble puedan prescribir un bien porque reconocen en otro la propiedad del mismo. [14: DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, p. 564.]

LOS TTULOS SUPLETORIOSLos ttulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble NO INSCRITO que carece de ttulos comprobadores de dominio y, en consecuencia, requiere de un ttulo documental subsidiario que reemplace lo que no tuvo o lo que tenindolo se le extravi[footnoteRef:15]. Recurdese que esta figura se encuadra dentro del mbito de la propiedad inmobiliaria que nunca ha accedido al Registro y, por tanto, no resulta extrao que las transferencias dominicales sobre este tipo de bienes se hayan realizado clandestinamente, sin intervencin de notarios, a travs de simples documentos privados o mediante acuerdos verbales amparados con la posesin. En estas difciles condiciones, resulta entendible que el propietario del inmueble no cuente con los documentos originales, y ante la falta de intervencin notarial queda descartada la posibilidad de obtener traslados o copias autenticadas. [15: RAMREZ CRUZ, Eugenio. Tratado de Derechos Reales, Tomo II, pg. 288.]

En realidad, la figura de los ttulos supletorios viene a ser un rezago histrico de un momento en donde el legislador, tambin como ahora, pretendi facilitar la regularizacin de la propiedad inmobiliaria mediante un mecanismo subsidiario de titulacin. En su momento (fines del siglo XIX), fue un medio simplificado para obtener un ttulo autntico de propiedad, sin descuidar las seguridades que tericamente son imprescindibles para permitir el acceso de una finca al Registro. Cules deben ser esas seguridades? Si el solicitante carece de ttulo respecto a la propiedad invocada sobre el inmueble no inscrito, el nico elemento que juega a su favor es la posesin[footnoteRef:16]. Por ello, el nico plazo posible - a falta de ttulo - que resulta exigible es el de la prescripcin extraordinaria. El art. 2018 CC no incurre en error cuando omite sealarlo, sino que el tema se resuelve fcilmente con un mnimo de lgica y entendiendo que el sistema jurdico es un conjunto armnico, tal y conforme demostraremos enseguida. [16: "La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesin y el transcurso del tiempo, y esa es a la vez la realidad de la propiedad. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una posesin modalizada por el transcurso del tiempo. La propiedad es una posesin investida formalmente con un ttulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...) La propiedad no existe en s, lo que existe en s es la posesin como apariencia socialmente significativa. Por eso la usucapin es algo ms que un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma da la propiedad ": ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos Reales, Editorial Civitas, Madrid 1986, Tomo I, pg. 143.]

El artculo 1296 del Cdigo de Procedimientos Civiles de 1911, en su versin original, estableci que el propietario sin ttulos, deba acreditar la posesin por cuarenta aos[footnoteRef:17]. Este plazo se redujo a treinta aos en virtud del Decreto Supremo 015-68-JC del 09 de agosto de 1968. El actual Cdigo Procesal Civil solamente indica que los ttulos supletorios se solicitan judicialmente en la misma va procedimental correspondiente a la usucapin (art. 504 CPC). Sin embargo, del texto procesal se pueden extraer dos premisas fundamentales: [17: La justificacin del plazo se detalla en la exposicin de motivos de dicho Cdigo: "la prescripcin no queda consumada en diez o veinte aos, sino cuando se rene, adems de la posesin, el requisito indispensable del ttulo, y en el caso que consideramos, el justo ttulo falta, ya sea porque el poseedor nunca lo tuvo, o porque se han perdido los documentos que podran comprobarlo, siendo este motivo el que obliga a acudir al medio subsidiario de los ttulos supletorios (...) Por eso ha tenido que llegar a la conclusin de que slo es ttulo supletorio de propiedad, la posesin de cuarenta aos ".]

Los ttulos supletorios proceden cuando no existe ttulo, y el propietario slo cuenta a su favor con la posesin.Teniendo en cuenta que el solicitante slo puede exhibir la posesin, ser necesario acreditar el plazo requerido para consumar la usucapin o prescripcin adquisitiva extraordinaria (larga). Ya en la Exposicin de Motivos del Cdigo de 1911 se indicaba que el plazo requerido para los ttulos supletorios era de cuarenta aos en virtud a lo dispuesto por el entonces vigente Cdigo Civil de 1852, reducida luego a treinta aos y actualmente fijada en diez aos. Resulta evidente que si el solicitante de ttulos supletorios carece de documentos comprobadores de su dominio, entonces su posesin debe extenderse por todo el tiempo necesario para perfeccionar la usucapin extraordinaria, la que tratndose de bienes inmuebles es actualmente de diez aos (artculo 950, primer prrafo, Cdigo Civil). Por lo tanto, la formacin de ttulos supletorios requiere que el solicitante acredite una posesin por dicho trmino[footnoteRef:18]. [18: Sin embargo, en el caso de los predios rurales el solicitante de los ttulos supletorios deber acreditar una posesin temporal de cinco aos (novena disposicin complementaria Dec. Leg. 653).]

Por tal razn, deben rechazarse las afirmaciones referidas a que la ley sustantiva o procesal no ha establecido un plazo posesorio mnimo para solicitar los ttulos supletorios y, por tanto, las normas reglamentarias pueden establecer el que se les antoje con total discrecionalidad[footnoteRef:19]. Ello por razn de lo siguiente: El Cdigo Civil s fija el plazo posesorio requerido en los ttulos supletorios, y ese no es otro que el de diez aos sealado en el artculo 950. Es cierto que esa norma se refiere a la prescripcin adquisitiva, pero tambin es evidente que entre sta, en su modalidad de "prescripcin del propietario, y los "ttulos supletorios" existe una absoluta identidad sustancial. Para llegar a esta conclusin, debe tenerse en cuenta que el presupuesto requerido por ambas figuras es la posesin continua, pacfica, pblica y como propietario; pues ante la falta de ttulos (o stos son insuficientes) del solicitante, debe recurrirse a la posesin como el instrumento tpico de regularizacin de las titularidades jurdicas dudosas o imperfectas. [19: Un desconocimiento absoluto de la naturaleza de los ttulos supletorios, y de su historia, se demuestra en este prrafo: "Al respecto, cabe mencionar en primer lugar que, la ley no fija ningn plazo mnimo de posesin para el trmite de otorgamiento de ttulos supletorios, como s lo hace para la prescripcin adquisitiva de dominio, tampoco el Cdigo Procesal Civil, al que se remite el trmite de ambos institutos en la ley, establece un plazo mnimo de posesin como s lo haca el Cdigo de Procedimientos Civiles derogado": PALACIOS LEN, Nlida. "Aspectos relevantes de la regularizacin de edificaciones". EN: Temas de Derecho Registral, Tomo V, SUNARP, Lima 2001, pg. 31.Este cuestionable criterio se cae por s solo si tenemos en cuenta lo siguiente:Los ttulos supletorios tienen exactamente la misma naturaleza que la prescripcin del propietario" (vase texto principal), con la diferencia de que se carece de ttulos, por lo que no es necesario establecer un plazo especial distinto al de la usucapin extraordinaria, en donde tampoco interesan los ttulos.El que invoca ttulos supletorios dice ser propietario, por lo que debe acreditar que se ha producido un modo adquisitivo del dominio a su favor, y ese solo puede ser la usucapin extraordinaria. En caso contrario, por qu tendramos que reconocerle la condicin de titular? El Cdigo Procesal Civil no puede regular un tema sustantivo como el plazo de la usucapin o de los ttulos supletorios]

a. La confusin reinante entre nuestros autores se debe a que olvidaron estudiar el substrato subyacente entre la usucapin y los ttulos posesorios, cul es, la posesin. No obstante, en los ttulos supletorios el solicitante dice ser propietario sin prueba documental; en la usucapin del poseedor, por el contrario, el solicitante dice ser un poseedor que ha devenido en propietario. En cualquiera de los casos, la usucapin sirve para remediar cualquier problema de falta, insuficiencia o imperfeccin de los ttulos; especficamente en la denominada "prescripcin del propietario". Es decir, la usucapin sirve para PROBAR EL DERECHO del propietario, qu es, precisamente, lo que ocurre en el caso de los ttulos supletorios. Despus de estas autorizadas opiniones, las que podramos seguir reproduciendo indefinidamente, bien cabe plantear si alguien podr seguir sosteniendo que la usucapin y los ttulos supletorios son dos cosas distintas. Lo que necesitamos ms bien, y con urgencia, es eliminar esta intil distincin, y admitir sin ambages que la usucapin es la institucin jurdica apta para adquirir la propiedad por posesin y tambin para subsanar las deficiencias e imperfecciones en los ttulos del ya propietario[footnoteRef:20]. [20: Es tan cierta la identidad sustancial existente entre ambas figuras que la-jurisprudencia registral ha admitido, con buen criterio, que la sentencia judicial declarativa de prescripcin adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la inmatriculacin de una finca. Lo ocurrido en este caso es que la sentencia de usucapin y la sentencia de ttulos supletorios producen los mismos efectos (entre ellos, la inmatriculacin) por tratarse de una institucin jurdica unitaria.]

b. Por tanto, y atendiendo a cuestiones histricas, dogmticas y sistemticas, el plazo posesorio en los ttulos supletorios es idntico al de la usucapin extraordinaria[footnoteRef:21], esto es, diez aos. [21: Con toda razn, se ha considerado que no es posible eliminar de la vida jurdica a la usucapin, basada en un estado fctico inmemorial, que no teme a la pretensin de terceros, por cuanto se trata de un instituto que otorga una presuncin indiscutible de conformidad a derecho: SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaelle. II Possesso, Giuffr, Miln 2000, pg. 493.]

El ttulo supletorio, como proceso judicial o notarial por el cual un propietario solicita se le reconozca esa condicin jurdica por virtud de la posesin, tiene una identidad con la llamada "prescripcin del propietario", es decir, aquella figura por la cual un domino resulta invocando la usucapin.La prescripcin del propietario no constituye "prueba de la propiedad" (que en todo caso es la funcin social y econmica del instituto, pero no su consecuencia jurdica), sino busca que el titular cuente con una nueva causa legal de adquisicin que reafirma y consolida su posicin jurdica, y que entre otros aspectos beneficiosos, por ejemplo, le permite inscribir en el registro. Siendo ello as, la usucapin siempre se constituye, incluso en el caso de la prescripcin del propietario, en un modo de adquisicin del dominio. Ello no quita, por supuesto, que dicha funcin jurdica permita regularizar situaciones dudosas, inciertas o defectuosas, y que en esa medida, solo en el mbito sociolgico, la usucapin permita contar con una prueba decisiva de la propiedad.La denominada "prescripcin del propietario" es exactamente lo mismo que los ttulos supletorios del art. 2018 CC, por el cual un sujeto se presenta ante el juez o notario invocando su calidad de domino, pero como sus ttulos documentales son imperfectos, se han extraviado o nunca existieron, y entonces exhibe la posesin ad usucapin en por el plazo legal. La Corte Suprema lo ha establecido en una sentencia: "El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin (sic) y la ley para la obtencin de dicho fin " (Casacin No. 2750-2003-La Libertad).En tal medida, los ttulos supletorios tienen sinonimia con la usucapin, pero con la precisin de que ello se circunscribe a la modalidad de prescripcin del propietario. Siendo ello as, el notario s puede conocer de la solicitud de formacin de ttulos supletorios, ya que su naturaleza es no-contenciosa[footnoteRef:22]. [22: Hace poco el Tribunal Registral de Trujillo emiti una resolucin por la cual consider que la prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios son lo mismo. Esa opinin debe rechazarse por su generalidad, ya que la identidad solo abarca la hiptesis de prescripcin del propietario. Adems, mientras la primera puede ser contenciosa o no-contenciosa, de acuerdo a la situacin que la configure; la segunda, por definicin, carece de conflictividad.]

La denominada "prescripcin del propietario" es exactamente lo mismo que los ttulos supletorios del art. 2018 CC, por el cual un sujeto se presenta ante el juez o notario invocando su calidad de domino, pero como sus ttulos documentales son imperfectos, se han extraviado o nunca existieron, y entonces exhibe la posesin ad usucapionem por el plazo legal. La Corte Suprema lo ha establecido en una sentencia: "El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitucin (sic) y la ley para la obtencin de dicho fin" (Casacin No. 2750-2003-La Libertad).

5. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE FORMACIN DE TTULO SUPLETORIOEl Registro de la Propiedad Inmueble se cre en nuestro pas mediante Ley del 2 de enero de 1888 y, a pesar del tiempo transcurrido, an existen extensiones de propiedad territorial que no han accedido a la vida registral. Por consiguiente, todos los actos de mutacin jurdico-real sobre dichas fincas se realizan al margen e independientemente de la publicidad[footnoteRef:23]. Por tal motivo, la inmatriculacin puede definirse como el ingreso de una finca en el registro, es decir, se trata de la primera inscripcin de un inmueble determinado, con lo se inaugura su historia registral. [23: Sobre el particular, creemos necesario aclarar un aspecto que muchas veces no es interpretado correctamente, y est referido a la definicin de predio no-inscrito. As, es comn que en la realidad sociolgica que muchas fincas INSCRITAS han sido objeto de independizaciones, habilitaciones urbanas, subdivisiones, o simplemente transferencias dominicales que nunca llegaron al Registro. En tal caso, las fincas que registralmente forman parte de un rea de mayor extensin YA CONSTAN INSCRITAS, y por tanto, no se le podr considerar lo contrario. En este punto, se debe tener en consideracin que el Registro de la Propiedad Inmueble se encuentra organizado en base al FOLIO REAL (artculo 4 RIRP.), es decir, cada predio da lugar a la apertura de una partida u hoja de inscripcin en forma exclusiva, y en la cual se inscriben todos los actos que a l corresponda. Este hecho excluye la posibilidad de que puedan abrirse dos partidas para una finca o para una porcin de ella, por cuanto en ese caso el Registro arrojara una informacin falsa y engaosa, en tanto los interesados tendran inscripciones diversas y contradictorias sobre un mismo inmueble, lo cual socavara el fundamento mismo de la institucin registral, cul es, otorgar publicidad y seguridad jurdica a la contratacin y al trfico. Por esta razn, una vez inmatriculado un inmueble, todos los actos o contratos relativos a la totalidad o fraccin de dicho predio necesariamente deben inscribirse en la misma partida registral. En ningn caso, proceder abrir una nueva partida registral aun cuando se tratase de la porcin menor de un inmueble inscrito con mayor rea.]

La inmatriculacin se logra mediante distintos procedimientos, establecidos en la ley, que permiten una primera inscripcin de dominio, esto es, la apertura de una hoja particular en el registro destinada a la representacin de una finca.El artculo 2018 del Cdigo Civil contempla los DOS MECANISMOS O PROCEDIMIENTOS GENERALES de inmatriculacin: los ttulos de propiedad con antigedad de cinco aos y los ttulos supletorios declarados judicialmente cuando no existan documentos comprobadores del dominio.Sin embargo, para facilitar el acceso de los predios al registro, la Ley 27157 ha establecido TRES mecanismos inmatrculadores, con afn simplificador:I. TTULOS SUPLETORIOS CON POSESIN DE CINCO AOS: El propietario poseedor, sin ttulos, de un predio no inscrito, DEBE ACREDITAR SU ESTADO POSESORIO POR LO MENOS, DURANTE CINCO AOS (artculo 37, primer prrafo in fine, Reglamento) a travs del procedimiento no contencioso de competencia notarial, y cuyo trmite (nico) ser estudiado enseguida.

II. TTULOS SUPLETORIOS "CON TTULOS": Aplicable al propietario poseedor con ttulos que no tiene la antigedad exigida por el art. 2018 CC. En este caso, la presentacin de los ttulos har que no sea necesario comprobar los cinco aos de posesin (art. 37, segundo prrafo, Reglamento). Tambin requiere del procedimiento no contencioso de competencia notarial, cuyo trmite (nico) ser estudiado a continuacin.

III. DECLARACIN NOTARIAL PARA LA PRIMERA INSCRIPCIN DE DOMINIO: El notario deber exigir la presentacin de ttulos con una antigedad de, por lo menos, cinco aos; y que pueden constar en documento privado de fecha cierta, y no en instrumento pblico (art. 8 Ley 27157, art. 6.2 Ley 27333). En esta hiptesis, el notario simplemente hace una verificacin formal de los ttulos, SIN QUE SE TRATE DE UN PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO.El trmite notarial de formacin de ttulo supletorio (aplicable a los casos a y b) se inicia mediante peticin escrita de los interesados o de sus representantes, en el que se seala nombre, identificacin y direccin de estos, el motivo de la solicitud (ttulo supletorio), la narracin de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado y, finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley 26662). El notario competente ser aqul de la provincia donde se encuentra el inmueble (art. 5 Ley 27333). Esta solucin se justifica por la competencia provincial que tiene cada notario, y al margen de su localizacin distrital.La solicitud deber ser acompaada de todos los requisitos y recaudos legales exigidos por el art. 39 del Reglamento:a) Indicar el tiempo de posesin del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333), as como la fecha y forma de adquisicin del bien.

b) Se indicar el nombre y direccin de los causantes del derecho del solicitante, de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a efectos de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que ha precisado que la notificacin se realizar a los colindantes cuyas direcciones sean conocidas).

c) Se describir el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompaan los planos de ubicacin y perimtricos, as como la descripcin de las edificaciones si las hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley 27333). Por su parte, no es necesario que los planos sean visados por la autoridad municipal, ya que en el mbito de la Ley de Regularizacin de Edificaciones, la verificacin del terreno y de las construcciones que sobre l se hayan levantado corresponde exclusivamente al verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sin embargo, los planos deben encontrarse delimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista de la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA.

d) Certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable por virtud del art. 5-b Ley 27333; art. 39-e Reglamento). Puede ser reemplazado por la constancia de pago del impuesto predial, pues all se indica el mismo dato.

e) Certificado registral negativo de inmatriculacin, aunque en la prctica se le denomina "certificado de bsqueda catastral" (art. 505-3 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento).

f) Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos. La Ley 27333 ha precisado que estas testimoniales NO IMPLICAN una declaracin directa ante el notario, sino, simplemente, una manifestacin escrita que se realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b). La declaracin de estos versa sobre el conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la posesin que ejerce.

g) El interesado podr ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere conveniente para acreditar su derecho.Presentada la solicitud (art. 14 Ley 26662, art. 39 Reglamento), y acompaada por los documentos antes mencionados, el notario citar a los causantes del derecho adquirido por el peticionante, as como a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y a toda otra persona que el interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento). La Ley 27333 (art 5-d) aclara que debe notificarse a todos los sujetos que se indican en el art. 40, a quienes llama "interesados", pero con la condicin de que sus domicilios sean conocidos. Esa misma regla se aplica a los colindantes. En caso se desconozca el domicilio de los interesados y/o colindantes, la notificacin se realizar en la va edictal, sea que se trate de persona natural o jurdica.Segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, el notario deber notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, pues existe el principio por el cual todos los bienes sin dueo, corresponden a la Nacin (doctrina del dominio eminente). Sin embargo, aqu el principio se ha entendido errneamente, ya que este opera sobre los bienes vacantes, y no en los bienes no inscritos, salvo que se pretenda entender que estos ltimos pertenecen necesariamente a la Nacin, lo que es errneo. Empero, tal medida se explica, desde una perspectiva prctica, pues resulta conocido el alto nmero de ttulos supletorios que se han tramitado al amparo de esta ley, y que han afectado especialmente a la propiedad pblica[footnoteRef:24]. [24: La actuacin notarial, en este punto, ha dejado mucho que desear, y eso justifica sobradamente una de las novedades de la Ley del Notariado (Decreto Legislativo 1049, de 2008) que impone la actualizacin y capacitacin jurdica permanente de los notarios.]

La notificacin personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al emplazado, el que se acompaa con la copia de la solicitud y los anexos (modificatoria introducida por Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA).El oficio del notario deber seguir las formalidades propias del derecho notarial, conforme la previsin de las cartas notariales, aplicable en forma analgica, y aunque no exista el registro cronolgico para este efecto, sin embargo, sera conveniente imponer esa seguridad adicional que dotara de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1 de la Ley 27333, en el cual se establece que el procedimiento se regula por las Leyes 27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado, eliminndose la remisin directa al Cdigo Procesal Civil[footnoteRef:25]). Sin embargo, el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente el ltimo prrafo del art. 40 del reglamento, por el cual se remite la regulacin de las notificaciones al Cdigo Procesal Civil; olvidando que ese prrafo se encontraba derogado por efecto del art. 1 de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que se trata de una simple errata legislativa que ha reproducido el texto formal de una norma, pero no el texto vigente. Por tanto, la notificacin y circunstancias del diligenciamiento se rigen por la legislacin notarial, y no por la procesal[footnoteRef:26]. [25: En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo prrafo del art. 40 del Reglamento: "Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil".] [26: incurre en ese espejismo GALVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo ("Prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles en la va notarial". EN: VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil, Gaceta Jurdica, Lima 2010, p. 342), cuando seala que las notificaciones del procedimiento notarial se rige "bajo las formalidades que exige el Cdigo Procesal Civil, incluyndose la posibilidad de notificacin por ceduln, de ser el caso"; pues el art. 1 de la Ley 27333 (norma de mayor jerarqua que el reglamento), descarta la remisin al Cdigo Procesal Civil.]

En este caso, no se anota la solicitud en el registro, pues el predio carece de inscripcin.En cambio, se publicarn avisos por tres veces con intervalos de tres das en el diario oficial y en otro diario de mayor circulacin del lugar donde se ubique el inmueble. Esta solucin ha sido reconocida expresamente por la Ley 27333 (art. 5, inciso c).Adems, se exige que el notario fije carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita (art. 5, inciso d, Ley 27333). Esta garanta adicional de notificacin por carteles no est prevista en el proceso judicial sobre la misma materia.Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, segn fuese el caso, y a las notificaciones genricas por publicacin, el notario deber constituirse en el inmueble objeto del saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y tomar la manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, de ser posible (art. 41 Reglamento, art. 5-e Ley 27333). En virtud de lo dispuesto por esta ltima norma, no se necesita que la declaracin de testigos se tome durante la faccin del acta de presencia, pues basta la manifestacin escrita que hagan los testigos en la solicitud. En la diligencia mencionada, el notario proceder a describir el inmueble y las caractersticas de este, con lo cual apreciar y evaluar la posesin pacfica y pblica de la que goza el solicitante, lo que buscar descartar que se trate de una posesin clandestina u oculta. La misma finalidad cumple la toma de dicho de los poseedores o propietarios colindantes del predio objeto de regularizacin.La oposicin es el derecho de cualquier interesado (siempre que se refiera al mismo predio) para poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca pronunciamiento sobre el fondo del asunto. En virtud de la oposicin, la cuestin ventilada en sede notarial deber ser trasladada al rgano jurisdiccional. La oposicin debe formularse mediante escrito presentado al oficio notarial, quien tendr que suspender inmediatamente el trmite en el estado en que se encuentre, y aun habiendo transcurrido los 25 das siguientes a la ltima publicacin, siempre que no se hubiese realizado la declaracin. Ante esta situacin, el notario deber comunicar este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente mediante oficio.El notario slo podr emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco das hbiles desde la fecha de la ltima publicacin sin que se hubiera interpuesto oposicin (art. 5-e Ley 27333). En tal caso, se declara la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante, para lo cual se extiende el acta de notoriedad correspondiente, en la que deber constar la evaluacin de la prueba actuada (art. 41.2 Reglamento). No se regula la posibilidad de que el notario estime insuficiente la prueba posesoria y, en consecuencia, pretenda rechazar el petitorio. Se podra pensar que esta situacin no es admisible, ya que al no haberse formulado oposicin, se habra consolidado la pretensin del solicitante. Sin embargo, la norma genrica contenida en el artculo 30 del texto reglamentario obliga a reconocer que el notario puede rechazar el trmite si las comprobaciones que realice le demuestren la falta del derecho invocado; en tal caso, excepcional dicho sea de paso, NO PODR EXTENDER el acta o escritura pblica, pues dichos instrumentos no tendran contenido. Por tal motivo, de rechazarse la solicitud de prescripcin, el notario deber comunicarlo al interesado, al Colegio de Notarios y al Registro (por analoga con lo que sucede en los casos de oposicin) mediante un oficio debidamente fundamentado.Para llegar a la declaracin de notoriedad, el notario debe formarse previamente una conviccin favorable respecto de la posesin que ejerce el interesado sobre el inmueble, y, en tal sentido, al tratarse de una estimacin o juicio, el notario deber valorar los medios probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art. 197 CPC, por analoga). Aqu, la labor notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurdico, por el cual aprecia una situacin de hecho, la misma que debe estar comprobada dentro de los mrgenes de racionalidad y probabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y luego subsume el hecho dentro de una norma jurdica. Por tanto, la actuacin notarial, EN ESTE CASO, no implica el ejercicio de fe pblica, pues no estamos en presencia de la comprobacin de un hecho que le consta al notario por medio de sus sentidos, sino, ante una apreciacin o juicio.La declaracin de ttulo supletorio constara en acta, por ser este el instrumento idneo para la comprobacin de hechos, a diferencia de la escritura pblica, cuya conformacin resulta propia de los actos o negocios jurdicos. El acta de comprobacin de hechos y declaracin de derechos deber incorporarse al registro de asuntos no contenciosos, segn lo indica el Reglamento: "el acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado" (art. 41.3). El mismo artculo permite inferir que el acta de ttulo supletorio conlleva, adems, la protocolizacin de lo actuado, es decir, la INCORPORACIN del expediente al registro notarial de asuntos no contenciosos. A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, la Ley 27333 complic la materia sin ninguna necesidad. En efecto, si bien el art. 5-f de dicha ley ratifica que la declaracin de ttulo supletorio se incorpora al registro de asuntos no contenciosos; sin embargo, agrega que: el documento que alberga la prescripcin podr ser alternativamente una escritura pblica o un acta[footnoteRef:27]. En el caso de tratarse de la escritura, no se elevar a forma pblica una minuta, sino la solicitud de ttulo supletorio. En tal supuesto, se insertarn los avisos, el acta de presencia, y adems instrumentos que el notario o el solicitante consideren necesarios, a lo cual habr que agregar una declaracin de propiedad por el notario, y la correspondiente suscripcin del documento por los solicitantes en seal de conformidad con lo actuado. Por su parte, en caso de que no se opte por la elevacin a escritura pblica, entonces el notario proceder a realizar la declaracin mediante acta, que protocoliza el expediente en el registro de asuntos no contenciosos, (art. 5-f in fine, Ley 27333; art. 41.3 Reglamento). [27: En la primera parte del art. 5-f de la Ley 27333 se dice que al culminar el trmite de prescripcin adquisitiva, el notario COMPLETAR EL FORMULARIO O ELEVAR A ESCRITURA PBLICA LA SOLICITUD; es decir, se trata de una alternativa (libre) para que el notario documente la prescripcin adquisitiva. Ahora bien, qu significa "completar el formulario"? La ltima parte de esta norma dice que: "si se opta por presentar a los Registros Pblicos solo el formulario registral, el notario archivar los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos". Es decir, en esta hiptesis el notario protocoliza los actuados, lo que implica que estamos en presencia del acta de declaracin notarial y protocolizacin que ya estaba regulada en el art. 41.3 del Reglamento. Por tanto, la Ley 27333 ha establecido una nueva frmula (adicional a la anterior) para documentar la prescripcin adquisitiva: la escritura pblica.]

Segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, el notario deber dejar constancia en el instrument de haber cumplido con las notificaciones respectivas, adems de evaluar las pruebas y declarar la propiedad a favor del solicitante Salvo la cuestin de las notificaciones, era evidente que el notario siempre estaba obligado, antes y ahora, a exponer los fundamentos por los cuales conclua en la respectiva declaracin. Sin embargo, la norma no es superflua, pues con ella se termina la prctica notarial anterior, sin duda anmala, de extender una escritura pblica con la declaracin del solicitante, insertar los actuados, y nada ms. Es decir, el notario pretenda liberarse de responsabilidad mediante el fcil expediente de "no declarar ni comprobar nada en la escritura", lo cual motiv la tacha justificada de algunos registradores frente a un acto inocuo