Matematika për Biznes II

( Ligjerata e nëntë)

MA. Arsim Ajvazi

KAPITULLI 11:

Huaja për pasuri të paluajtshme

Ligjerata e IX- të : Faqe 238-244 libri bazë

Dt: 29/05/2015, Prishtinë

1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme.

2.Llogaritjet për amortizimin e huasë së pasurive

të paluajtshme.

3.Llogaritë “ Escrow”.

Huaja për pasuri të paluajtshme

1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme.

Blerja e pasurive të paluajtshme të tilla si: shtëpi, toka, dyqane etj. Janë ndër investimet më të

mëdha që mund të bëjnë individët dhe familjet gjatë gjithë jetës së tyre.

Blerja e pasurive të paluajtshme kërkon mjete të mëdha financiare pothuaj në çdo vend të

botës.

Huaja për pasuri të paluajtshme (Kredi), është një hua që garantohet nga vetë pasuria e

paluajtshme.

Zakonisht vendoset si kolateral (n.q.s. dështon huamarrësi në shlyerjen e huasë, pasuria shitet

dhe me paratë që sigurohen bëhet shlyerja e huasë) vetë pasuria e paluajtshme për të cilën

blerësi po merr hua. Në një fare mënyre, derisa të shlyhet huaja, blerësi i pasurisë së

paluatshme nuk është pronar i vërtet i saj.

Huadhënësit asnjëherë nuk japin hua aq sa ç’vlen pasuria, sepse duan të jenë të sigurt.

Huadhënësit e huave për pasuri të paluajtshme vendosin një përqindje maksimum të vlerës së

pronës që mund të merret hua, këtë përqindje tani e tutje do ta quajmë huaja maksimale ndaj

vlerës (HMV).

Psh.n.q.s. HMV maksimum e një huadhënësi është 95%, atëherë vlera maksimale e huasë që

mund të jepet për një pasuri të paluajtshme që ka vlerën 200,000€ është 0.95 x 200,000 =

190,000 €.

Huaja për pasuri të paluajtshme

1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme.

Diferenca ndërmjet vlerës së pronës dhe vlerës së huasë së marrë për këtë pronë quhet kapitali

i pronarit.

Kështu në shembullin tone, kapitali i pronarit është: 200,000 – 190,000 = 10,000

Shpesh, për një hua për pasuri të paluajtshme, në vend të përmendet huaja maksimale ndaj

vlerës (HMV) ( në rastin tone 95 %), përmendet konceptii minimumit të pronësis ( në rastin

tone 100% - 95 % = 5%)

Shpesh here për të njëjtën pronë (pasuri të paluajtshme), mund të jepen edhe dy hua. Sigurisht

huaja e parë ka prioritet në rast se pasuria shitet dhe duhet të amortizohen huatë dhe huaja e

dytë amortizohet n.q.s. mbeten para pasi shlyhet huaja e pare.

Zakonisht huaja e dytë edhe pse është e sigurt, ka normë interesi më të lartë se huaja e parë,

sepse gjithsesi ajo është me e riskueshme se huaja e parë. Për ta kuptuar më mire çështjen e dy

huave të mundshme për një pasuri të paluajtshme shohim shembullin më poshtë:

Huaja për pasuri të paluajtshme

1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme. Shembull 1:

Familja e Arbenit bleu një shtëpi në vlerën 198,526 €.Huaja e parë që ata siguruan ishte 119,210 €. Ata donin te merrnin një tjetër hua dhe të gjithë huadhënësit me të cilët ata kanë biseduar i kanë kërkuar një minimum kapitali 5 %. Gjeni:

a) Kapitalin e tyre tani.

b) Sasinë maksimum që ata mund të marrin hua nga huaja e dytë.

c) Kapitalin e tyre nëse arrijnë të marrin një hua të dytë.

Zgjidhje:

a) Kapitali që ata kanë tani është: Vlerë e pasurisë - Vlerën e huasë = 198,526 –

119,210 = 79, 316 €.

b) Meqenëse kërkohet 5% minimumi i kapitalit, kjo do të thotë që përqindja

maksimum që ata mund të marrin hua është: 100% -5% = 95%, në vlerë kjo do

ishte: 0.95 x 198,526 = 188,599.7 €

c) Në huanë e parë ata kanë marr hua 119,210 €, që do të thotë sasia maksimum që

mund të marrin hua nga huaja e dytë është: 188,599.7 – 119,210 = 69,389.7 €

Nëse ata arrijnë të marrin hua kapitali i tyre do ishte : 5% x 198,526 = 9,926.3 €

Huaja për pasuri të paluajtshme

1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme. Shembull 2:

Artani bleu një shtepi për 146,000 €, duke marrë hua 135,000 €.Tre vite më vonë balanca e huasë së mbetur ishte 132,833.15 € dhe vlera e tregut të shtëpisë ishte rritur në 168,000 €. A mund të kërkojë Artani një hua të dytë nëse minimumi i kapitalit të pronarit kërkohet të jetë 10%?

Zgjidhje:

Kapitali i Artanit tani është = 168,000 – 132,833.15 = 35,116.85 €.

Kjo përbën 35,116.85/168,000= 0.209 = 20.9%

Pra kapitali i pronarit është 20.9% > 10%, pra Artani mund të kërkojë një hua të dytë.

Shpesh here çështja shtrohet: Si ta vlerësojë huadhënësi nëse huamarrësi ka apo jo mjaftueshëm potencial financiar për të shlyer huanë?

Për këtë ekzistojnë teste që ndërmerren në mënyrë të pavarur, kjo në varësi të preferences së huadhënësit. Por shumica e huadhënësve i përdorin të dy testet, që ne do trajtojmë për të kualifikuar një person si huamarrës të një huaje për pasuri të paluajtshme:

Huaja për pasuri të paluajtshme

1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme.

•Testi (rregulli 28%)

Qëllimi është që, huadhënësi të sigurohet nëse të ardhurat e huamarrësit janë të

mjaftueshme për të mbuluar shpenzimet mujore të tij. Ky rregull është i thjeshtë.

Merr parasysh vetëm të ardhurat dhe shpenzimet që duhen për shlyerje të huasë për

pasurin e paluajtshme që diskutohet.

Sipas këtij rregulli quhet i kualifikuar për të marrë huanë, huamarrësi për të

cilin raporti i shpenzimeve mujore të huasë për pasurinë e paluajtshme

përkundrejt të ardhurave bruto mujore është më i vogël se 28%.

Shembull 3.

Ermira siguron të ardhura bruto vjetore në vlerën prej 40,000 €. Ajo po përpiqet të

sigurojë një hua për të blerë një shtëpi, për të cilën kësti mujor i shlyerjes së huasë

llogaritet të jetë rreth 500 €. A e përballon Ermira këtë hua, bazuar në rregullin 28?

Zgjidhje:

Të ardhurat mujore të Ermirës janë: 40,000/12 muaj = 3,333.33 €

Shihet raporti: 500/3,333.33 = 0.15 = 15%< 28%

Po, Ermira mund ta fitojë të drejtën për të marrë këtë hua.

Huaja për pasuri të paluajtshme 1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme. • Test (rregulli 36%)

Sipas ketij rregulli quhet i kualifikuarn për të marrë huanë, huamarrësi për të cilin raporti i shpenzimeve mujore të të gjitha huave afatgjata përkundrejt të ardhurave bruto mujore është më i vogël se 36%.

Shembull 4:

Në vazhdim te shembullit 3,

Ermira ka dy hua për makinat që ajo ka blerë: Për huanë e parë ajo paguan 200 €/ muaj dhe i kanë mbetur dhe 2 vjet e 7 muaj pagesa; per huanë e dytë ajo paguan 150 dhe i kanë mbetur edhe 6 muaj. Gjithashtu Ermira paguan pothuaj çdo muaj 100 për huatë e kartës së kreditit. A e përballon Ermira huanë për pasurinë e palujtshme të shembullit 3, bazuar në rregullin 36 ?

Zgjidhje:

Të ardhurat mujore të Ermirës ishin 3,333.33 €

Shpenzimet mujore të të gjitha huave afatgjata janë: 200 + 100 + 500 = 800 € ( këtu nuk futet huaja për periudhë më të vogël se 1 vit: vetëm huatë afatgjata) 800/3,333.33 = 24% < 36%

Po,Ermira mund ta fitojë të drejtën për ta marrë huanë për pasurinë e palujtshme.

Huaja për pasuri të paluajtshme 1.Koncepti i pasurisë së paluajtshme. Huatë për shtëpi me norma fikse të caktuara interesi quhen Hua me norma fikse.

Shumë huamarrës i preferojnë këtë lloj huash, derisa ata e dinë që principali dhe interesi do të jenë fikse n.q.s. ato shesin shtëpin ose janë të detyruar të shlyejnë huanë me këste mujore.

Në veçanti dote ishte mirë për huamarrësin ( jo për huadhënësin) n.q.s. ai e merr huan me normë fikse, para se normat e interesit të rriten. N.q.s. normat e interesit bien, pasi ai ka marrë huanë për shtëpinë, personi shpesh mund të rifinancohet me normë interesi më të ulët.

Një tip tjeter huaje është Huaja me normë variabile ( të ndryshueshme). Norma e interesit në këtë tip huaje axhustohet periodikisht, rritet ose ulet në varësi të lëvizjes së normave të interesit në përgjithësi. Përgjithësisht ka një limit maksimum të rritjes së normave nga një vit në një tjetër.

Me këtë tip huaje, pagesat mujore rriten n.q.s. normat e interesit rriten. Pagesat ulen n.q.s. normat ulen.Në këtë mënyrë pagesa mujore e huamarrësit nuk është fikse por ndryshon.

Avantazhi i kësaj huaje, është se si fillim ai do të ketë normë më të ulët interesi se një hua me normë fikse dhe si rrjedhojë pagesë më të vogël mujore. Disavantazhi potencial është që pagesa mujore mund të rritet aq shumë sa të bëhet e papërballueshme.

Shumë njerëz nuk e duan këtë lloj huaje, pasi nuk pëlqejnë të ndjehen të riskuar për rritje të pagesave mujore.

Huaja për pasuri të paluajtshme 2.Llogaritjet për amortizimin e huasë së pasurive të paluajtshme.

Blerja e shtëpisë është blerja më e shtrenjët që bën një njeri gjatë gjithë jetës së tij. Pagesa mujore të kësaj huaje, si çdo tip tjetër huaje varet nga : Vlera e huasë, Norma e interesit dhe Kohëzgjatja e huasë.

Sa më e vogël norma e interesit aq më e vogël pagesa mujore.

Vlera e këstit mujor është njëlloj siç edhe trajtuam gjetjen e këstit të pagesës për huatë e instaluara por tabela D ka deri në 50 periudha përbërëse, që po të ishin muaj janë rreth 4 vjet (4 vjet x 12 muaj = 48), mirëpo huatë për pasuri të paluajtshme jepen për periudha afatgjatë, zakonisht mbi 10 vjeçare.

Kështu që në këtë rast do të përdorim një tjetër table, që quhet tabela e amortizimit të Huasë për Pasuritë e Paluajtshme ( Tabela N, bashkangjitur në Anekset e këtij libri)

Kështu: Tabela N tregon pagesën mujore për ripagimin e huasë prej 1,000 €. Për të përdorur tablën, në fillim pjestoni me 1,000 sasinë totale të huasë, rezultatin shumëzojeni me faktorin që gjeni nga tabela N,pasi keni hyrë në table me i-në përkatëse ( shikoni te kolona e pare majtas ) dhe kohëzgjatjen e huasë në vite (rreshti i parë).

Huaja për pasuri të paluajtshme 2.Llogaritjet për amortizimin e huasë së pasurive të paluajtshme. Shembull 5: Artani do të marrë një hua prej 140,000 € për blerjen e një shtëpie. Gjeni : a) Pagesat mujore të kombinimeve të normave të interesit 6% e 7.5% dhe kohëzgjatjeve 15 e 20 vjet. b) Koston e instalimit të huasë për shtëpi sipas çdo opsioni. c) Koston financiare të çdo opsioni. Zgjidhje: a) 140,000/ 1,000 € = 140 Pagesa mujore e huasë = 140 x Faktori nga Tabela N (i;n) 1. Pagesa mujore e huasë = 140 x Faktori nga Tabela N (6%, 15) = 140 x 8.4 = 1,176 € 2.Pagesa mujore e huasë =140 x Faktori nga Tabela N (7.5%, 15) = 140 x9.21 = 1,289.4 € 3.Pagesa mujore e huasë = 140 x Faktori nga Tabela N ( 6%,20) = 140 x 7.13 = 998.2 4.Pagesa mujore e huasë = 140 x Faktori nga Tabela N ( 7.5%,20)= 140 x 7.99 = 1,118.6 € Kështu: Pagesat mujore: Interesi 6% 7.5% Kohëzgjatja 15 vjet 1,176 € 1,289.4 € 20 vjet 998.2 € 1,118.6 € b)Për çdo rast të mësipërm: Kosto e instalimit të huas për shtëpi: Kosto e Instalimit = Pagesa fillestare e blerësit x Nr. i pagesave periodike 1. 1,176 € x 15 vjet x 12 muaj = 211,680 € 2. 1,289.4 € x 15 vjet x 12 muaj = 232,092 € 3. 998.2 € x 20 vjet x 12 muaj = 239,568 € 4. 1,118.6 € x 20 vjet x 12 muaj = 268,464 € c) Kosto financiare për çdo rast = Kosto e instalimit për çdo rast - 140,000 € 1. 211,680 € - 140,000 € =71,680 € 2. 232,092 € - 140,000 € = 92,092 € 3. 239,568 € - 140,000 € = 99,568 € 4. 268,464 € - 140,000 = 128,464 €

Huaja për pasuri të paluajtshme

2.Llogaritjet për amortizimin e huasë së pasurive të paluajtshme.

Siç duket dhe nga shembulli, interesa më të larta dhe periudha më të

gjata kohe, ofrojnë sasi më të madhe për të ripaguar huanë.

Shumë persona mendojnë se është më mire të fianancojshë blerjen e

një pasurie të paluajtshme me opsionin e huave me pagesë të ulta

mujore dhe për një periudhë të gjatë shlyerjeje. Kjo sepse, pronësia

mbi një pasuri të paluajtshme, siguron ulje taksash për interesin e

huasë , si edhe pasurisë së paluajtshme i rritet vlera me kalimin e

kohës.

Shumë huadhënës përgadisin në kompjuter tabelat e amortizimit të

huave të quajtura ndryshe tabela e ripagimit të huasë për pasurinë e

paluajtshme. Këto tabela janë njëlloj në koncept si tabela që pamë në

amortizimin e huave të instaluara, ku për çdo këst huaje të paguar

ndajnë veçmas pjesën që shkon për zvogëlimin e principalit të huasë.

Huaja për pasuri të paluajtshme

Data e

Pagesës

Principali i

Mbetur €

Interesi € Kësti i

Paguar €

Principal i

Paguar €

Fund muaji i

Parë

59,941.60 400.00 458.4 58.40

Fund muaji i

Dytë

59,882.82 399.62 458.4 58.78

2.Llogaritjet për amortizimin e huasë së pasurive të paluajtshme.

Shembull 6

Arbeni ka marrë një hua për blerjen e shtëpisë në vlerën 60,000 €, për 25 vjet kohëzgjatje 8% në vit interes.

a) Gjeni këstin mujor të ripagimit të huasë.

b) Përgatisni tabelën e amortizimit të huasë për 2 muajt e parë.

Zgjidhje:

a) 60,000 / 1,000 = 60

Kësti mujor i ripagimit të huasë = 60 x Faktori nga Tabela N (8%, 25) = 60 x 7.64 = 458.4 €

Kësti mujor = 458.4 €

Interesi për muajin e parë = P x R x T = 60,000 x 0.08 x 1/12 = 400 €

Principali i paguar = 458.4 – 400 = 58.4 €

Balanca e huasë së mbetur në fund të muajit të parë = 60,000 -58.4 = 59,941.6 €

Kësti mujor ( muaji i dytë ) = 458.4 €

Interesi për muajin e dytë = P x R x T = 59,941.6 x 0.08 x 1/12 = 399.62 €

Principali i paguar = 458.4 – 399.62 = 58.78 €

Balanca e huasë së mbetur në fund të muajit të dytë = 59,941.6 – 58.78 = 59,882.82 €

b) Në mënyrë të përmbledhur tabela e amortizimit të huasë për dy muajt e parë është:

Huaja për pasuri të paluajtshme 3.Llogaritë “ Escrow”. Llogarite “Escrow” jane llogari qe sherbejne per depozitimin e fondeve ne baze te marreveshjeve me shkrim qe mund te lidhen ndermjet Bankes, Klientit dhe paleve te treta. Ne keto raste, Banka do te veproje si agjent escrow ne perputhje me kushtet e percaktuara ne marreveshjet përkatese.

Llogaritë “ Escrow”: Për të shmangur humbjet nga taksat e papaguara ose dëmtimet e pasiguruara, shumë huadhënës kërkojnë llogari „ Escrow‟ ( që quhen ndryshe llogari të konfiskueshme) ose me hipotekë.

Vlera e kapitalit që huamarrësi ka në pronësi në momentin e huasë është e vogël; por ai duhet të paguajë gjatë kohëzgjatjes së huasë çdo detyrim që lidhet me pronën, të tilla si taksat dhe siguaracionin e saj.

Për të qenë të sigurt që huamarrësi i paguan këto (huadhënësit i duhet një pronë e siguruar në çdo moment gjatë gjithë kohëzgjatjes së huasë, sepse atë pronë ka si garanci).

Pavarësisht se taksa dhe siguracioni i pronës duhet të paguhen nga huamarrësi në fund të vitit, për të qenë të sigurt, huadhënësi përdor llogarinë “Escrow”: nëpërmjet së cilës, përveçse ai i mer huamarrësit këstin mujor të pagesës së huasë, i kërkon që huamarrësi të paguajë çdo muaj 1/12 e vlerës vjetore të taksës dhe të siguracionit të pronës.

Huadhënësi i mban këto fonde derisa taksave dhe sigurimeve u vjen afati për t’u paguar dhe pastaj ai paguan faturat për huamarrësin. Shumë grupe konsumatorësh e kundërshtojnë këtë praktikë, përderisa huadhënësi fiton interes mbi paratë e papërdorura derisa bëhet pagesa e faturave .

Huaja për pasuri të paluajtshme

3.Llogaritë “ Escrow”.

Shembull 7:

Agroni dha hua për pasuri të paluajtshme në vlerën 75,000 €, për 25 vjet me

7.25% në vit interes. Siguracioni vjetor dhe taksat e pasurisë së paluajtshme

që u ble me fondet e huasë që ai dha janë respektivisht 654 € dhe 1,329 €,

duke ditur se Agroni ka kërkuar për huanë llogarinë “Escrow”.

Zgjidhje:

Meqë kemi të bëjmë me hua për pasuri të paluajtshme: 75,00 / 1,000 = 75

Kësti mujor i ripagimit të huasë = 75 x Faktori nga Tabela N ( 7.25 % , 25) =

75 x 7.16 = 537 €

Sipas llogarisë “Escrow” huamarrësi paguan si pagesë mujore jo vetëm

këstin e huasë por edhe 1/12 e taksës dhe siguracionit vjetor të pasurisë së

paluajtshme.

Kështu: Pagesa mujore në total që huamarrësi i paguan

Faleminderit !

Pyetje ?