MANAJEMEN KONSTRUKSI

MANAJEMEN KONSTRUKSII. PENGERTIAN DAN FUNGSI MANAJEMENManajemen adalah proses merencanakan, mengorganisasi, memimpin, dan mengendalikan sumberdaya untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan.

Yang dimaksud dengan proses adalah mengerjakan sesuatu dengan pendekatan yang sistematis.Sedangkan yang dimaksud dengan sumberdaya adalah :a. Menpower(sumberdaya manusia)b. Money(dana, biaya)c. Machines(atau equipments, peralatan)d. Material(bahan)e. Method(metoda pelaksanaan)Ke lima sumberdaya tersebut biasa disebut sebagai 5 M.

Manajemen memiliki empat fungsi yaitu :a. Fungsi perencanaan (planning)Yaitu membuat sasaran/tujuan dan merencanakan (memilih dan menentukan) langkah-langkah kegiatan yang diperlukan untuk mencapai sasaran.b. Fungsi pengorganisasian (organizing)Yaitu mengatur dan mengalokasikan kegiatan serta sumberdaya untuk menjalankan rencana yang telah ditetapkan agar sasaran dapat tercapai dengan efisien. Dalam fungsi ini tercakup pula fungsi pemilihan dan pembentukan staf (staffing).c. Fungsi Pemimpinan (directing/leading)Yaitu mengarahkan dan mempengaruhi sumberdaya manusia agar bekerja dengan efektif dan efisien untuk mencapai sasaran.d. Fungsi Pengendalian (controlling)Yaitu menuntun, memantau, mengkaji, dan mengkoreksi agar hasil kegiatan sesuai dengan sasaran.II. PENGERTIAN KONSTRUKSIKonstruksi adalah suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan alokasi sumberdaya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas.Dalam konteks pembahasan ini, konstruksi tidak hanya terbatas pada kegiatan saat membuat sesuatu (benda), tetapi lebih luas lagi yaitu seluruh kegiatan yang mengawali kegiatan pembuatan sesuatu tersebut sampai kepada penyerahan sesuatu tersebut kepada pemiliknya.III. SISTEM PELAKSANAAN DI DUNIA INDUSTRI KONSTRUKSITerdapat dua sistem pelaksanaan yang umum diterapkan di dunia industri konstruksi sampai saat ini, yaitu sistem pelaksanaan tradisional dan sistem manajemen konstruksi profesional. Pada sistem pelaksanaan tradisional terdapat dua tipe pelaksanaan yaitu :a. Sistem tradisional

Pada sistem ini, Pemilik mengikat kontrak dengan Perencana pada tahap pra-desain dan desain. Selanjutnya setelah diperoleh hasil perencanaan, Pemilik akan mengikat kontrak dengan Kontraktor pada tahap pembangunan. Pada umumnya, Pemilik akan meminta Perencana sebagai pengawas pelaksanaan pembangunan atau mengikat kontrak dengan Pengawas independen tetapi tetap meminta Perencana ikut dalam pengawasan.b. Sistem rancang-bangun

Pada sistem ini, perencanaan dan pelaksanaan pembangunan dilakukan oleh satu perusahaan. Sistem ini memiliki beberapa keuntungan dibanding sistem tradisional yaitu :

- Waktu yang dibutuhkan dari tahap perencanaan sampai tahap pelaksanaan pembangunan lebih singkat.

- Total biaya yang dibutuhkan lebih rendah.- Pencapaian standar mutu lebih terjamin.

Adapun sistem manajemen konstruksi akan dibahas lebih rinci pada bagian di bawah ini.

IV. MANAJEMEN KONSTRUKSIA. Pengertian dan Tujuan Manajemen KonstruksiManajemen konstruksi adalah proses merencanakan, mengorganisasi, memimpin, dan mengendalikan sumberdaya dalam kegiatan konstruksi untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Dengan kata lain, manajemen konstruksi adalah suatu cara atau metoda yang mempraktekkan aspek-aspek manajerial di bidang industri konstruksi secara terpadu.Dengan pengertian tersebut maka tujuan dari manajemen konstruksi adalah untuk memperoleh hasil akhir kegiatan konstruksi yang tepat mutu, tepat waktu, dan tepat biaya.Ruang lingkup industri konstruksi ini meliputi seluruh tahapan konstruksi mulai dari tahap pra-desain (pembuatan studi kelayakan, pembuatan rencana induk/masterplan, pembuatan studi lingkungan), tahap desain (perencanaan detail), sampai ke tahap pembangunan (pembangunan dan penyerahan kepada Pemilik). Tahap pra-desain dan desain pada umumnya dikerjakan oleh Perencana, walaupun bisa juga dikerjakan sendiri oleh Pemilik atau dikerjakan oleh Kontraktor. Sedangkan tahap pembangunan pada umumnya dikerjakan oleh Kontraktor, walaupun bisa juga dikerjakan oleh Pemilik sendiri.

B. Latar Belakang Diperlukannya Manajemen KonstruksiManajemen konstruksi bukan merupakan sebuah metoda baru, metoda ini sudah lama dipraktekkan di dunia industri konstruksi, khususnya oleh para Kontraktor. Latar belakang yang mendasari diperlukannya manajemen adalah adanya 2 masalah umum yang terjadi di dunia industri konstruksi yaitu :

1. Adanya batasan waktu, biaya, dan mutu (sudah terikat dalam kontrak)2. Terpisah-pisah serta beragamnya kegiatan antara Pemilik, Perencana, dan Kontraktor (pemasok, mandor, tukang, pekerja)Waktu, biaya, dan mutu adalah batasan yang saling berkaitan dan saling berpengaruh amat kuat dengan kepekaan yang tinggi, sehingga berpotensi menimbulkan banyak masalah dalam pelaksanaan kegiatan konstruksi, khususnya di lingkungan internal Kontraktor. Batasan-batasan ini disebut sebagai 3 batasan atau triple constraints. Apabila salah satu dari batasan tersebut berubah maka akan langsung berpengaruh pada batasan lainnya. Sebagai contoh, Kontraktor X mengerjakan sebuah bangunan gedung dengan biaya Rp. 100 juta dengan waktu 3 bulan. Di awal pekerjaan, Kontraktor X sudah menghitung akan mendapat keuntungan Rp. 5 juta. Pada akhir bulan ke 3 ternyata Kontraktor X belum dapat menyelesaikan pekerjaan (ini berarti waktu pelaksanaan bertambah), akibatnya Kontraktor X terkena denda oleh Pemilik (ini berarti biaya yang dikeluarkan Pemilik berkurang). Sedangkan bagi Kontraktor X, selain harus membayar denda, harus juga mengeluarkan biaya tambahan untuk membayar pekerjanya dalam menyelesaikan pekerjaan. Ini berarti biaya yang dikeluarkan Kontraktor X bertambah, otomatis mengurangi keuntungan atau bahkan mengalami kerugian.

Gambar 1. Diagram ketergantungan biaya, waktu, dan mutuTerpisah-pisah dan beragamnya kegiatan dalam industri konstruksi dimulai dengan penyiapan biaya yang dilakukan Pemilik, kemudian dilanjutkan dengan kegiatan yang dilakukan oleh Perencana yang melibatkan banyak tenaga ahli dengan tugas dan tanggungjawab yang berbeda. Selanjutnya, hasil perencanaan oleh Perencana diwujudkan oleh Kontraktor dalam bentuk bangunan. Kegiatan Kontraktor ini lebih banyak lagi melibatkan material dan sumberdaya manusia dengan profesi masing-masing seperti mandor, tukang kayu, tukang besi, tukang batu, pekerja, dan sebagainya.Dengan adanya 2 masalah umum yang terjadi tersebut, maka perlu diterapkan sistem manajemen di dunia industri konstruksi. Pada awalnya, para Kontraktorlah yang menerapkan manajemen di dunia industri konstruksi. Hal ini disebabkan karena hasil pekerjaan merekalah yang menjadi produk akhir atau tujuan dari proses konstruksi. Karena menjadi tujuan dari proses konstruksi maka batasan waktu, biaya, dan mutu sangatlah ketat. Selain itu, jumlah sumberdaya manusia, material, dan peralatan yang harus diorganisasi, dipimpin, dan dikendalikan juga cukup banyak. Pada perkembangannya, untuk menghindari adanya konflik kepentingan, manajemen konstruksi dilakukan oleh suatu badan hukum yang berdiri sendiri (independen) yang dikontrak oleh Pemilik. Dengan manajemen konstruksi sudah banyak terbukti bahwa masalah-masalah di dunia industri konstruksi dapat diselesaikan secara baik. C. Kedudukan Manajemen KonstruksiDi dunia industri konstruksi, pada umumnya terdapat 3 pihak yang terlibat secara langsung yaitu Pemilik, Perencana, dan Kontraktor, seperti yang terlihat pada gambar 2 di bawah ini.

Gambar 2. Pihak-pihak yang terlibat dalam industri konstruksiIdealnya, manajemen konstruksi dilakukan oleh suatu badan hukum yang berdiri sendiri (independen) dan mulai diterapkan mulai dari tahap pra-desain dan tahap desain, seperti yang terlihat pada gambar 3 di bawah ini.

Gambar 3. Kedudukan Manajemen Konstruksi dalam industri konstruksi (versi ideal)Pada prakteknya, banyak Pemilik yang menerapkan sistem manajemen konstruksi mulai dari tahap pembangunan dengan pertimbangan bahwa porsi manajemen perencanaan (tahap pra-desain dan desain) di dunia industri konstruksi hanya 20 %, sedangkan 80 % sisanya merupakan porsi manajemen pembangunan. D. Tugas Manajemen KonstruksiSecara umum, tugas manajemen konstruksi berdasarkan tahapan di dunia industri konstruksi adalah sebagai berikut :1.Tahap pra-desain dan desain

a. Menyusun program kegiatan perencanaan

b.Melakukan koordinasi kegiatan perencanaan

c.Mengendalikan kegiatan perencanaan

2.Tahap pembangunana. Menyusun program kegiatan pembangunan

b.Melakukan koordinasi kegiatan pembangunan

c.Mengendalikan kegiatan pembangunan

d.Menyusun dokumen hasil kegiatan pembangunan

e.Melakukan evaluasi terhadap hasil kegiatan pembangunan

Lebih rinci lagi, tugas manajemen konstruksi adalah sebagai berikut :1.Tahap persiapan a. Membantu Pemilik melaksanakan pengadaan penyedia jasa perencanaan, termasuk menyusun Kerangka Acuan Kerja (KAK), memberi saran waktu dan strategi pengadaan, serta bantuan evaluasi proses pengadaan.b.Membantu Pemilik dalam mempersiapkan dan menyusun program pelaksanaan seleksi penyedia jasa pekerjaan perencanaan.c. Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam penyebarluasan pengumuman seleksi penyedia jasa pekerjaan perencanaan, baik melalui papan pengumuman, media cetak, maupun media elektronik.d.Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa melakukan pra-kualifikasi calon peserta seleksi penyedia jasa pekerjaan perencanaan.e.Membantu memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu rapat penjelasan pekerjaan.f.Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam menyusun Harga Perkiraan Sendiri (HPS).g.Membantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap usulan teknis dan biaya dari penawaran yang masuk.h.Membantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan perencanaan.i.Membantu Pemilik menyiapkan surat perjanjian pekerjaan perencanaan.

2.Tahap pra-desain dan desain a.Melakukan evaluasi program pelaksanaan kegiatan perencanaan yang dibuat oleh Perencana yang meliputi program penyediaan dan penggunaan sumber daya, strategi dan pentahapan penyusunan dokumen lelang.b.Memberikan konsultasi kegiatan perencanaan, yang meliputi penelitian dan pemeriksaan hasil perencanaan dari sudut efisiensi sumber daya dan biaya, serta kemungkinan keterlaksanaan pembangunan.c.Mengendalikan program perencanaan, melalui kegiatan evaluasi program terhadap hasil perencanaan, perubahan-perubahan lingkungan, penyimpangan teknis dan administrasi atas persoalan yang timbul, serta pengusulan koreksi program.d.Melakukan koordinasi dengan pihak-pihak yang terlibat pada tahap perencanaan.e.Meneliti kelengkapan dokumen perencanaan dan dokumen pelelangan dan menyusun program pelaksanaan pelelangan bersama Perencana.f.Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan dan pembayaran angsuran pekerjaan perencanaan.g.Mengadakan dan memimpin rapat-rapat kordinasi perencanaan serta menyusun laporan hasil rapat koordinasi.

3.Tahap pelelangan pembangunana.Membantu Pemilik dalam mempersiapan dan menyusun program pelaksanaan pelelangan pembangunan.b.Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam penyebarluasan pengumuman pelelangan, baik melalui papan pengumuman, media cetak, maupun media elektronik.c.Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa melakukan pra-kualifikasi calon peserta pelelangan (apabila pelelangan dilakukan melalui prakualifikasi).d.Membantu memberikan penjelasan pekerjaan pada waktu rapat penjelasan pekerjaan.e.Membantu Panitia Pengadaan Barang dan Jasa dalam menyusun Harga Perkiraan Sendiri (HPS) pekerjaan pembangunan.f.Membantu melakukan pembukaan dan evaluasi terhadap penawaran yang masuk.g.Membantu menyiapkan draft surat perjanjian pekerjaan pelaksanaan pembangunan.h.Menyusun laporan kegiatan pelelangan.4.Tahap Pembangunan a.Mengevaluasi program kegiatan pelaksanaan pembangunan yang disusun oleh Kontraktor yang meliputi program-program pencapaian sasaran fisik, penyediaan dan pengunaan sumberdaya berupa : tenaga kerja, peralatan dan perlengkapan, bahan bangunan, informasi dana, program Quality Assurance dan Quality Control, serta program kesehatan dan keselamatan kerja (K3).b.Mengendalikan program pelaksanaan pembangunan, yang meliputi program pengendalian sumber daya, pengendalian biaya, pengendalian waktu, pengendalian sasaran fisik (kualitas dan kuantitas) hasil konstruksi, pengendalian perubahan pekerjaan, pengendalian tertib administrasi, serta pengendalian kesehatan dan keselamatan kerja.

c.Melakukan evaluasi program terhadap penyimpangan teknis dan manajerial yang timbul, usulan koreksi program dan tindakan turun tangan, serta melakukan koreksi teknis bila terjadi penyimpangan.d.Melakukan koordinasi dengan pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan pembangunan.e.Melakukan kegiatan pengawasan/supervisi yang terdiri dari :

-Memeriksa dan mempelajari dokumen untuk pelaksanaan pembangunan yang akan dijadikan dasar dalam pengawasan pekerjaan di lapangan.-Mengawasai pemakaian bahan, peralatan, metoda pelaksanaan, ketepatan waktu, dan biaya pekerjaan pembangunan.-Mengawasi pelaksanaan pekerjaan pembangunan dari segi kualitas, kuantitas dan laju pencapaian volume/realisasi fisik.-Mengumpukan data dan informasi di lapangan untuk memecahkan masalah yang terjadi selama pekerjaan pembangunan.-Menyelenggarakan rapat lapangan secara berkala, membuat laporan mingguan dan bulanan pekerjaan manajemen konstruksi, dengan masukan hasil rapat lapangan, laporan harian, laporan mingguan, dan laporan bulanan pekerjaan pembangunan yang dibuat oleh Kontraktor.-Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan pelaksanaan pembangunan.-Memeriksa gambar kerja (shop drawing) yang diajukan oleh Kontraktor.-Memeriksa gambar yang sesuai dengan pelaksanaan di lapangan (as-built drawing) sebelum serah terima pertama.-Menyusun daftar cacat/kerusakan sebelum serah terima pertama.-Bersama-sama dengan penyedia jasa perencanaan menyusun petunjuk pemeliharaan dan penggunaan.-Menyusun berita acara persetujuan kemajuan pekerjaan, serah terima pertama, berita acara pemeliharaan pekerjaan, dan serah terima kedua pekerjaan pembangunan, sebagai kelengkapan untuk pembayaran angsuran.5.Tahap Pemeliharaan a.Memeriksa daftar kerusakan/cacat/ketidaksesuaian dalam periode sebelum dan setelah serah terima pertama serta mengawasi pelaksanaan perbaikannya.b.Membuat laporan dan merinci bagian-bagian perbaikan yang telah dilaksanakan.

c.Memeriksa dan mensahkan gambar yang sesuai dengan pelaksanaan di lapangan (as- built drawing) yang dipersiapkan oleh Kontraktor.

d.Mengevaluasi seluruh hasil pekerjaan Kontraktor selama masa pemeliharaan dan memberikan rekomendasi mengenai hal tersebut kepada Pemilik atau wakilnya.e.Menjamin terlaksananya pelatihan bagi teknisi dari pihak Pemilik oleh Kontraktor sebelum serah terima pekerjaan kedua.f.Mengevaluasi seluruh hasil pekerjaan Kontraktor dalam rangka serah terima kedua/terakhir dan memberikan rekomendasi mengenai hal tersebut kepada Pemilik atau wakilnya.Dengan tugas yang demikian ini, maka manajemen konstruksi harus didukung oleh tenaga-tenaga yang mempunyai pengetahuan yang mendalam tentang segala aspek yang berhubungan dengan dunia industri konstruksi, seperti bisnis, organisasi, keteknikan, hukum perburuhan, kontrak, sosial, politik, akuntansi, serta manajemen.E. Tipe Manajemen KonstruksiAda empat tipe manajemen konstruksi yang biasa diterapkan di dunia industri konstruksi yaitu :1.Agency Construction Management (ACM)Pada tipe ini, Konsultan Manajemen Konstruksi mendapat tugas dari Pemilik hanya untuk menjadi koordinator penghubung antara Perencana dan Kontraktor. Konsultan Manajemen Konstruksi dapat dilibatkan mulai dari tahap perencanaan, akan tetapi tidak dapat menjamin waktu penyelesaian pembangunan, biaya pembangunan, dan mutu bangunan. Pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan Kontraktor sesuai dengan pekerjaan yang telah disiapkan.2.Extended Service Construction Management (ESCM)Pada tipe ini, jasa konsultan manajemen konstruksi diberikan oleh Perencana atau Kontraktor. Pemilik dapat melakukan kontrak langsung dengan Sub-Jontraktor. Kelemahan dari tipe adalah apabila Perencana yang melakukan jasa manajemen konstruksi maka akan terjadi konflik kepentingan dalam peninjauan terhadap hasil perencanaan yang dikerjakan oleh Perencana itu sendiri. Apabila jasa konsultan manajemen konstruksi diberikan oleh Kontraktor, sebenarnya bisa juga terjadi konflik kepentingan, akan tetapi cara ini yang lebih banyak diterapkan khususnya di dalam perusahaan atau struktur organisasi Kontraktor itu sendiri. 3.Owner Construction Management (OCM)

Pada tipe ini, Pemilik mengembangkan jasa di bidang manajemen kontruksi yang bertanggungjawab kepada manajemen proyek di lingkungan Pemilik itu sendiri. Dengan kata lain, tim manajemen konstruksi yang mengelola pelaksanaan proses konstruksi merupakan bagian organisasi dari Pemilik. Variasi dari tipe adalah, Pemilik mengontrak Konsultan Manajemen Konstruksi dimana Konsultan tersebut bertindak sebagai wakil Pemilik dalam menangani segala kepentingan dan bertanggungjawab penuh kepada Pemilik.4.Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)Pada tipe ini, Konsultan Manajemen Konstruksi bertindak lebih ke arah Kontraktor Umum daripada sebagai wakil Pemilik. Dalam hal ini, Konsultan Manajemen Konstruksi tidak melakukan pekerjaan pembangunan tetapi bertanggungjawab kepada Pemilik mengenai ketepatan waktu, biaya, dan mutu. Konsultan Manajemen Konstruksi tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja kepada para Kontraktor atau Sub-Kontraktor sekaligus sebagai pengendali pelaksanaan pembangunan.V. PENGEMBANGAN KONSEP MANAJEMEN KONSTRUKSISejalan dengan berkembangnya pembangunan yang semakin pesat dan semakin kompleks, atau adanya permintaan para Pemilik yang menginginkan pelaksanaan proses konstruksi yang semakin cepat berdasarkan analisis perhitungan bisnis, atau adanya proyek-proyek konstruksi berskala besar dengan kompleksitas yang tinggi dalam desain, teknologi, metoda, dan penjadwalan, maka jumlah Perencana serta Kontraktor dan Sub-Kontraktornya yang terlibat dalam proses konstruksi tersebut semakin banyak. Untuk proyek-proyek konstruksi semacam itu, konsep manajemen konstruksi dirasakan kurang memadai sehingga dikembangkanlah konsep Manajemen Proyek atau Project Management atau sering disebut juga Program Management. Untuk proyek-proyek yang sangat besar, selain mengkoordinir Perencana, Kontraktor, dan Sub-Kontraktor, tim manajemen proyek ini juga mengkoordinir tim manajemen konstruksi.

Bila dilihat dari sudut pandang kegiatan dan kepentingan Pemilik, ada dua tipe dalam konsep manajemen proyek yaitu Tim Manajemen Terpadu (Integrated Project Team) dan Konsultan Manajemen Proyek (Program Consultant Concept).1.Tim Manajemen Terpadu (Integrated Project Team)Pada tipe ini, Pemilik terlibat penuh dalam mengelola program proyek dan masuk dalam tim manajemen terpadu. Pemilik ikut bertanggungjawab terhadap semua keputusan dan pelaksanaan proyek.

Gambar 4. Tim Manajemen Terpadu (Integrated Project Team)2.Konsultan Manajemen Proyek (Program Consultant Concept)

Tipe ini biasanya digunakan pada proyek-proyek dengan skala yang sangat besar dengan banyak sub-proyek di dalamnya yang melibatkan banyak Konsultan Manajemen Konstruksi. Pada tipe ini, Pemilik menggunakan jasa Konsultan Manajemen Proyek untuk bertindak sebagai Manajer Proyek (Project Manager). Tugas Konsultan Manajemen Proyek adalah memberikan saran dan rekomendasi kepada Pemilik mengenai program kerja Konsultan Manajemen Konstruksi yang menangani bagian-bagian dari kegiatan proyek tersebut.

Gambar 5. Konsultan Manajemen Proyek (Program Consultant Concept)PAGE Manajemen Konstruksi - 10