Lokalplan nr. 95 Lokalplan for et område til erhverv og detailhandel ved Centervej

kn

Fre

deri

kssu

nds

vej

Korshøj

Pedersholms park en

Bjergv ejen

Muldage r

Rosenfeld t

Kornv

æng

et

Vedtaget af Frederikssund Byråd den 21. juni 2005

Frederikssund Kommune

Indholdsfortegnelse

Redegørelse...........................................................................................3

Indledning ................................................................................................3 Områdets beliggenhed ............................................................................3 Baggrund og formål med lokalplanen ......................................................4 Eksisterende forhold ................................................................................4 Lokalplanens indhold ...............................................................................5 Forhold til anden planlægning..................................................................5

Kommuneplantillæg nr. 17 .............................................................14

Lokalplanens bestemmelser..........................................................17

§ 1. Lokalplanens formål........................................................................17 § 2. Områdets afgrænsning og zonestatus............................................17 § 3. Områdets anvendelse.....................................................................17 § 4. Udstykning ......................................................................................18 § 5. Veje og stier og parkering ...............................................................18 § 6. Forsynings- og ledningsanlæg........................................................18 § 7. Bebyggelsens omfang og placering................................................19 § 8. Bebyggelsens udseende.................................................................19 § 9. Skiltning og reklamering..................................................................19 § 10. Ubebyggede arealer .....................................................................20 § 11. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse .........................22 § 12. Grundejerforening.........................................................................22 § 13. Ophævelse af lokalplan ................................................................23 § 14. Lokalplanens retsvirkninger ..........................................................23 Vedtagelsespåtegning ...........................................................................24

Bilag: Kort 1: Lokalplanområdets afgrænsning m.v. Kort 2: Arealanvendelse Kort 3: Virksomhedsklasser og zonering Bilag 4: Principsnit i fordelingsvej Bilag 5: Principsnit N-S

3

Redegørelse

Lokalplanens afgrænsning

og etaper

Strandvangen

Frederikssundsvej

1 2 3

Roskildevej

Pedersholmparken

Indledning En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk om-råde. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og bag-grund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens rets-virkninger.

En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og æn-dringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet.

Områdets beliggenhed

Lokalplanens område ligger i kommunens sydlige bydel, di-rekte ud mod byens sydligste indfaldsvej, Strandvangen. Lo-kalplanområdet afgrænses mod nord af Strandvangen, mod vest af Pedersholmparken, mod syd af marker mod Oppe Sundby landsby og mod øst af Frederikssundsvej.

Lokalplanområdets samlede størrelse er ca. 17 ha.

4

Baggrund og formål med lokalplanen

Lokalplanområdet har tidligere været omfattet af lokalplan nr. 47, som udlagde området til erhverv, primært i form af industri. Efter i en længere årrække at have ligget ubenyttet hen blev arealet i 2003 solgt til ny ejer, som ønsker at udvikle området til en mellemting mellem naboområdet ”Pe-dersholmparken” og ”Holbæk Megacenter”.

På den baggrund blev der udarbejdet en ny lokalplan, lokal-plan nr. 92, som udlagde området til erhverv og detailhandel (butikker til særligt pladskrævende varegrupper), og som fastlagde retningslinier for udbygning af 1. etape af området.

Nærværende lokalplan, som afløser Lokalplan nr. 92 fastlæg-ger retningslinier for 1. og 2. etape af områdets udbygning og åbner mulighed for placering af en butik på op til 5000 m2 til særligt pladskrævende varegrupper. En eventuel 3. etape af-venter en afklaring af den fremtidige udformning af en høj-klasset Frederikssundsvej, herunder om der skal reserveres areal til tilslutningsanlæg eller motorvejsbro.

Formålet med lokalplanen er at udstikke retningslinier for udformningen af de første etaper af erhvervsområdet og sam-tidig sikre mulighederne for en fornuftig videreudbygning i senere etaper. Lokalplanen skal sikre hensigtsmæssige vej- og stiforhold, en god landskabelig afgrænsning af området og et ordentligt udseende af bebyggelse, friarealer og skiltning - især mod Strandvangen.

Eksisterende forhold Erhvervsområdet er placeret i den sydøstlige udkant af Frede-rikssund by tæt på 3 andre erhvervsområder, Pedersholmpar-ken, Korshøj og et område for affaldshåndtering (tidligere AFAV).

Området ligger trafikalt godt, umiddelbart ved Frederiks-sundsvej og den primære indfaldsvej Strandvangen. Der går offentlig busforbindelse forbi området ad Roskildevej med busstop i Oppe Sundby og ved krydset til Strandvangen. De offentlige stiforbindelser gennem Pedersholmparken og fra Strandvangen mod Oppe Sundby vil kunne forbindes til et internt stisystem i erhvervsområdet.

Terrænet er kuperet og stiger ca. 9 m fra Strandvangen op mod syd gennem erhvervsområdet til toppen af bakken, hvor Oppe Sundby landsby ligger. Terrænforholdene gør, at er-hvervsområdet er synlig set fra Strandvangen, mens det set fra Frederikssundsvej kun er synligt ved rundkørslen Strand-vangen / Frederikssundsvej.

5

Lokalplanens indhold

Lokalplanen fastlægger, at området kan anvendes til samme typer erhverv som i Pedersholmparken, dog med mulighed for flere typer arealkrævende udvalgsvarer end i Pedersholm-parken (hvor der kun må handles med biler). Desuden åbnes der mulighed for etablering af støjende fritidsaktiviteter, f.eks. indendørs go-cartbaner, bowlinghal og lignende, som naturligt kan høre hjemme i et erhvervsområde.

Området får vejadgang fra Pedersholmparken og fra Strand-vangen. I den forbindelse etableres der kanaliseringsanlæg i form af venstresvingsbane på Strandvangen. Den interne for-delingsvej udformes med henblik på at danne en sammen-hængende løkke, når lokalplanområdet er endeligt udbygget. Idet der forventes en højere kundeaktivitet i det nye område end i Pedersholmparken, etableres der fortov i begge sider af de interne fordelingsveje. Der etableres stiadgang fra Roskil-devej via Pedersholmparken til området. For at sikre stopmu-ligheder for en eventuel fremtidig busforbindelse langs Strandvangen, reserveres der areal til buslomme på Strand-vangen.

Områdets interne veje udlægges som offentlige.

Området vil blive afgrænset af beplantningsbælter på alle sider. Plantebælterne udformes med henblik på at opfylde forskellige formål.

For at sikre, at plantebælterne bliver etableret og vedligeholdt så de fremstår med en god helhedsvirkning, skal de etableres i forbindelse med byggemodningen af området. Når der er oprettet en grundejerforening i området, vil denne blive på-lagt at sikre, at plantebælterne opretholdes og vedligeholdes af grundejerne.

Da der kan etableres erhverv med vidt forskellige bygnings-behov i området, er der vide rammer for, hvorledes bebyggel-se i området kan udføres. Der er således i forhold til bebyg-gelsens udseende udelukkende lagt begrænsning på højde, farvevalg og skiltning på bygningerne. Til gengæld indehol-der lokalplanen krav om mange grønne elementer med hen-blik på at give lokalplanområdet et tiltalende og harmonisk udseende.

Forhold til anden planlæg-ning

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

I 2004 trådte Lov om miljøvurdering af planer og program-mer i kraft. Loven fastlægger, at der skal foretages en ”miljø-vurdering” af alle planer og programmer, som vurderes at medføre væsentlig påvirkning af miljøet. For at fastlægge, om en lokalplan skal miljøvurderes, foretages en ”screening” af planens påvirkning af miljøet, herunder planens indvirk-

6

ning på landskab, natur, biologisk mangfold, ressourcefor-brug, befolkning, kulturarv, klima m.v. Resultatet af scree-ningen sendes i høring hos berørte myndigheder. Beslutnin-gen om, hvorvidt der skal foretages miljøvurdering, skal of-fentliggøres.

Der er foretaget en screening af foreliggende lokalplans for-ventede påvirkning af miljøet. Screeningen redegør for, at lokalplanen ikke i sig selv medfører væsentlig påvirkning af miljøet, idet lokalplanen ikke væsentlig adskiller sig fra tidli-gere lokalplaner for området, som på tilsvarende vis udlæg-ger området til erhvervsområde. Nærværende lokalplan ad-skiller sig primært fra lokalplan nr. 92 ved at åbne mulighed for etablering af én butik på op til 5000 m2 til pladskrævende udvalgsvarer, samt ved at fastlægge detaljerede bestemmelser for udformning af områdets 2. etape. Kommunen vurderer, at disse ændringer i sig selv ikke medfører behov for, eller pligt til at foretage miljøvurdering.

Screeningen har været i høring hos Hovedstadens Udvik-lingsråd og Frederiksborg amt. HUR har ingen bemærkninger til kommunens vurdering, men anfører, at konkrete byggepro-jekter for butikker til pladskrævende udvalgsvarer eventuelt vil skulle VVM-screenes. Frederiksborg Amt har meddelt, at man ikke har indvendinger mod kommunens vurdering, så-fremt lokalplanen i videst muligt omfang tager hensyn til de i regionplanen nævnte beskyttelsesinteresser i området. Lokal-planens forhold til disse beskyttelsesinteresser fremgår af nedenstående afsnit om regionplan.

På denne baggrund er det besluttet, at der ikke foretages mil-jøvurdering af Lokalplan nr. 95.

Regionplan

Ifølge Regionplan 2001 er området ved Centervej omfattet af særlige landskabelige interesser. Området er i sammenhæng med området omkring Lille Rørbæk enge og området om-kring Sillebro Å udpeget som ”særligt værdifuldt landskab” og ”kystkile”. På grund af Oppe Sundby´s markante belig-genhed på en bakketop i forbindelse med det åbne land, er området udpeget som ”meget værdifulde kirkeomgivelser”. Området udgør en del af en ”økologisk forbindelse”, som er udpeget omkring Sillebro Å. Skovrejsning er uønsket i områ-det bl.a. på grund af det værdifulde landskab og kirkeomgi-velserne.

I og med at området skal anvendes til erhvervsområde, er der begrænsede muligheder for at sikre de beskyttelsesinteresser, som er angivet i regionplanen. I lokalplanen er der dog taget

7

følgende hensyn til beskyttelsesinteresserne:

- Bebyggelsens højde begrænses. Der må ikke uden særlig tilladelse opføres bebyggelse, som overstiger. 8½ m i højden.

- Der lægges begrænsninger på terrænregulering, såle-des at terrænregulering på mere end +/- ½ m ikke må finde sted uden særlig tilladelse.

- Erhvervsområdet afgrænses mod det åbne land af bre-de, tætte beplantningsbælter med skovbrynkarakter. Trods det, at skovrejsning i området er uønsket i om-rådet som sådan, vurderes det landskabeligt at være en fordel, at kamuflere erhvervsbyggeriet, frem for at lade erhvervsområdet stå åbent. Endvidere vil be-plantningsbælterne kunne fungere som økologiske forbindelser.

- Erhvervsområdet søges givet et grønt præg ved ud-lægning af grønne rabatter langs vejene og etablering af trærække langs Strandvangen.

- Der etableres stier/ fortove gennem området og der åbnes mulighed for fremtidige stiforbindelser til Oppe Sundby Landsby.

Planlægning for detailhandel

I følge planloven skal planlægningen fremme et varieret bu-tiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, sikre, at arealer til butiksformål ud-lægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruk-tur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede.

Arealer til butiksformål skal primært udlægges i den centrale del af en by, men uden for bymidten kan der dog udlægges arealer til butikker, som alene forhandler særlig pladskræ-vende varegrupper, der ikke kan indpasses i bymidten.

Planloven definerer pladskrævende varegrupper som grupper af varer, som i sig selv er store, eller som kræver store udstil-lingsarealer, som for eksempel biler, tømmer, byggemateria-ler, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer.

HUR vedtog den 28. maj 2004 et regionplantillæg for detail-handel. Regionplantillægget fastlægger retningslinjer for lo-kalisering af butikker til særligt pladskrævende varegrupper. Retningslinjerne betyder for planlægningen af Centervej-

8

området, at der kan etableres butikker på op til 1500 m2 og en enkelt forretning på op til 5.000 m2 til forhandling af særligt pladskrævende varegrupper.

Kommuneplan

Frederikssund Byråd vedtog i juni 2004 Kommuneplantillæg nr. 16a for detailhandel og erhverv. Kommuneplantillægget indeholder målsætninger for kommunens detailhandelsstruk-tur og udvikling af erhvervsområder. En af målsætningerne er, at den østlige del af Centervej-området skal udvikle sig til et center for pladskrævende varegrupper, som skal betjene et opland, der dækker den vestlige del af Frederiksborg Amt.

For rammeområde E4.6 - erhvervsområde ved Centervej, fastlægger kommuneplantillægget bestemmelser for områdets anvendelse, udseende, trafikforhold og bebyggelse. Kommu-neplantillægget fastlægger bl.a., at der udelukkende kan etab-leres virksomheder i klasse 1-3 og at der kan etableres én butik med bruttoetageareal på op til 5000 m2 i områdets østli-ge del - 2. etape. Der har imidlertid efterfølgende vist sig at være behov for, også at kunne etablere virksomheder i klasse 4 inden for om-rådet, samt behov for at kunne placere den store butik frit inden for hele lokalplanområdet. Af disse grunde er der udar-bejdet nyt kommuneplantillæg for området. Kommuneplantil-lægget (nr. 17) er indarbejdet i lokalplan nr. 95. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 17.

Trafikplanlægning

Kommunens Trafik- og Miljøhandlingsplan udlægger Strand-vangen som primær trafikvej på linie med Ågade og Byvej. Strandvangen forbinder Frederikssundsvej med bymidten via de fartdæmpende, sekundære trafikveje, Roskildevej og Mar-bækvej og udgør således byens sydligste indfaldsvej.

Trafik- og Miljøhandlingsplanen lægger op til, at den eksiste-rende fartgrænse på 80 km/t. opretholdes på strækningen langs lokalplanområdet af hensyn til en hurtig trafikafvikling.

Den primære adgang til området for fodgængere og cyklister fra bymidten vil blive fra Roskildevej via Pedersholmparken. En sekundær stiadgang kan på sigt etableres fra Roskildevej langs nordskel af erhvervsområdet Korshøj til en fremtidig stikrydsning over Strandvangen og med forbindelse til den eksisterende nord- sydgående stiføring som går langs græn-sen mellem Pedersholmparken og Centervej-området. Sidst-

9

nævnte sti er kun delvis etableret, men kan på sigt føres igen-nem til boldbanerne ved Pedersholm og til Oppe Sundby landsby.

Nærmeste offentlige busforbindelse i forhold til lokalplanom-rådet er i dag busruten mellem Ølstykke og Frederikssund, som passerer forbi Pedersholmparken ad Roskildevej. Når den nye by nord for Store Rørbæk udbygges, kan det blive aktuelt at etablere ny busforbindelse via Strandvangen igen-nem eller forbi erhvervsområdet Centervej. Der er reserveret areal til en eventuel fremtidig buslomme ved Strandvangen med placering som vist på kortbilag 2. Eventuelle busstoppe-steder i lokalplanområdet etableres uden buslommer.

Lokalplanen udlægger areal til bibeholdelse af den eksiste-rende markvej, som forbinder Centervej-området med Oppe Sundby. Vejen skal fortsat kunne anvendes som køreadgang for større maskiner til gården Våningstedgård og eventuelt kirkegården, og vejen vil senere kunne videreføres til Oppe Sundby landsby, som sti/ busvej, hvis der viser sig behov for det. Vejens placering kan evt. flyttes til en af de herunder viste placeringsmuligheder. Vejen tænkes etableret som grus-vej.

Skolepa rken

Fre

deri

kssu

nds

vej

en

Tolle rupparken

Korshøj

Peders ho lms park en

Rosk i ldevej

Bjergv ejen

Muldager

Rosenfeld t

Eksisterende stiSti udlagt i lokalplanMulig fremtidig stiAlternativ stiføring

Bus

Bus

StrandvangenStrandvangenStrandvangenStrandvangenStrandvangenStrandvangenStrandvangenStrandvangenStrandvangen

BusBus

PedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparkenPedersholmparken

CentervejCentervejCentervejCentervejCentervejCentervejCentervejCentervejCentervej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

Roskildevej

BusBus

Illustration af stiforbindelser

Vejdirektoratet har udarbejdet et forslag til VVM redegørelse for en højklasset vej i Frederikssundsfingeren. Redegørelsen bygger på nogle skitseforslag til linieføring og tilslutningsan-læg til en fremtidig højklasset Frederikssundsvej. Der er ikke

10

i VVM redegørelsen fastsat konkrete arealreservationer til vejudlæg. Langs Frederikssundsvej er der udelukkende fast-lagt vejbyggelinier til en 2 sporet vej placeret 30,75 m fra vejmidte.

I forbindelse med VVM-høringen har Frederikssund Byråd gjort indsigelse mod Vejdirektoratets skitserede vejløsning, idet den ikke indeholder tilslutningsanlæg mellem den opgra-derede Frederikssundsvej og Strandvangen. Byrådet ønsker, at der i forbindelse med den højklassede vej skal etableres tilslutning til alle kommunens primære trafikveje.

Lokalplanen reserverer derfor et areal (den på kortbilag 1 viste 3. etape), som forventes at være stort nok til etablering af et eventuelt tilslutningsanlæg. Detailplanlægning af dette areal afventer en afklaring omkring linieføring og tilslut-ningsanlæg for en fremtidig højklasset Frederikssundsvej.

Varmeplan

Lokalplanens område er i delplanlægning for Frederikssund kommunes varmeforsyning udlagt som naturgasområde.

Der er tilslutningspligt til naturgasnettet. Varmeforsyningslo-ven giver på visse vilkår mulighed for dispensation fra til-slutningspligten.

Spildevandsplan 2002- 2009

Lokalplanområdet ligger inden for delområde 315 i kommu-nens spildevandsplan 2002- 2009.

Spildevandsplanen fastlægger, at området skal separatkloake-res, dvs. at spildevand og regnvand skal afledes hver for sig.

Tagvand skal så vidt muligt nedsives på egen grund.

Vandforsyning

Vandforsyningen varetages af kommunens vandforsyning.

Kystnærhedszonen

Det planlagte byggeri ligger inden for den 3 km brede kyst-nærhedszone, inden for hvilken der skal redegøres for de vi-suelle virkninger af den fremtidige bebyggelse. Da der mel-lem lokalplanområdet og kysten ligger en omfattende by-mæssig bebyggelse, vil den fremtidige bebyggelse ikke have nogen visuel virkning for kystområdet.

11

Fortidsminder

Egnsmuseet Færgegården har foretaget prøvegravninger i området forud for byggemodningen af 1. etape. Der blev fun-det rester af en jernalderboplads, som forventes at fortsætte mod øst ind i områdets 2. etape. Der bør derfor udføres prø-vegravning inden iværksættelse af bygge- og anlægsarbejder i etape 2.

Museumsloven fastlægger, at såfremt der ved jordarbejde stødes på fortidsminder af enhver art, skal arbejdet straks indstilles og nærmeste kulturhistoriske museum (her Egns-museet Færgegården) kontaktes.

Naturbeskyttelsesloven

Naturbeskyttelsesloven fastlægger, at der indenfor en afstand af 300 m fra kirker ikke må opføres bebyggelse i en højde, som overstiger 8,5 m. Lokalplanen respekterer kirkebyggeli-nien.

Naturbeskyttelsesloven fastlægger, at der i en afstand af 150 m fra Sillebro Å ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende eller foretages beplantning eller ændringer i ter-ræn. En mindre del af lokalplanområdet ligger mindre end 150 m fra Sillebro Å. Lokalplanområdet og åen ligger imid-lertid på modsatte sider af Strandvangen, og det giver derfor ikke mening at opretholde åbeskyttelseslinien på dette sted. Skov- og Naturstyrelsen har erklæret sig positiv i forhold til en ophævelse af åbeskyttelseslinien inden for lokalplanområ-det. Ophævelsen forventes at finde sted i forbindelse med vedtagelsen af nærværende lokalplan.

Virksomhedsklasser og zonering

Regionplan 2001 fastlægger, at der omkring erhvervsområder skal udlægges konsekvenszoner, hvor inden for der ikke må etableres forureningsfølsom anvendelse som f.eks. boliger og institutioner.

Lokalplanområdet er udlagt til virksomheder i klasse 1-4, og er zoneret således at virksomheder i klasse 4 kun må etable-res i en del af området. Der udlægges en konsekvenszone på 50 - 100 m omkring erhvervsområdet, som vist på kort 3.

Virksomhedernes klasser og konsekvenszonerne er defineret i Håndbog om Miljø og Planlægning udgivet af Miljøministe-riet. Håndbogen klassificerer virksomheder på en skala fra 1-

12

7, som det fremgår af nedenstående vejledende skema. Efter en konkret vurdering af virksomhedens størrelse og produkti-onsforhold kan virksomheder dog op - eller nedklassificeres i forhold til vejledningen.

Inden nye virksomheder etableres i området, bør man derfor henvende sig til Teknisk Forvaltning for en konkret vurdering af, om og i givet fald hvor virksomheden kan etablere sig i området.

Oversigt fra Håndbog om Miljø og Planlægning

Klasse Afstand til boliger

Virksomhedstyper

1 0 m Liberale erhverv, forretninger, kontorer, små værksteder med butik,

2 20 m Bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier

3 50 m Håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder

4 100 m levnedsmiddelfabrikker og mindre overflade-behandlende virksomheder, herunder autolake-rier

5 150 m Maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder

6 300 m Asfaltfabrikker, slagterier, større maskin- og betonfabrikker samt jernstøberier

7 500 m Medicinal- og pesticidproduktion og kraft- og stålvalseværker

Forskrift for støj og vibrationer

Virksomheder i området skal både i anlægs- og i driftsfasen overholde kommunens Forskrift for støj og vibrationer, med mindre de er underlagt anden lovgivning på støjområdet. For-skriften fås ved henvendelse til Teknisk Forvaltning.

Af forskriften fremgår det, at støjbidraget fra virksomheder i erhvervsområder højst må være 60 dB(A).

Jordforureningsloven

De af lokalplanen omfattede ejendomme er ikke registreret som forurenede.

Drikkevandsinteresser

Der er drikkevandsinteresser i området. Derfor er det særligt

13

vigtigt at undgå spild af flydende stoffer og materialer, der kan være til skade for mennesker eller miljø. Arealer, hvor sådanne stoffer håndteres, skal etableres med tæt belægning.

Med udgangspunkt i jordforureningsloven vil det i dette om-råde være påkrævet at rydde op ved evt. spild.

Servitutter og deklarationer

Der er ved lokalplanområdets sydvestlige afgrænsning ting-lyst et 4 meter bredt deklarationsbælte omkring spildevands-ledning, som vist på kortbilag 2. Inden for deklarationsbæltet må der ikke etableres bebyggelse eller plantes træer med dyb-degående rødder.

Der er langs Frederikssundsvej tinglyst byggelinie til udvi-delse af Frederikssundsvej som beskrevet under afsnit om trafikplanlægning.

Tilladelser fra andre myndigheder

Inden etablering af større butikscentre til pladskrævende ud-valgsvarer, skal det vurderes, om projektet skal VVM-screenes i henhold til planlovens bestemmelser. HUR er for øjeblikket VVM-myndighed.

14

Kommuneplantillæg nr. 17 E4.6 Område til erhverv og detailhandel ved Centervej Rammeområdet afgrænses som vist på kor-tet. Eksisterende rammebestemmelser for området erstattes af følgende tekst: Anvendelse Området må kun anvendes til erhverv inden for følgende kategorier: Lettere industri samt håndværk-, service- og lagervirksomhed. Butikker til særligt pladskrævende udvalgs-varer såsom byggemarked, køkkenindret-ning og havecenter. Støjende fritidsaktiviteter såsom indendørs go-cartbane, fittnes-center og bowling. Der kan etableres erhverv med stort trans-portbehov. Der må udelukkende etableres virksomheder i klasse 1-4 og virksomhederne skal place-res i overensstemmelse med den på zone-ringskortet viste zonering. Der er drikkevandsinteresser i området, hvorfor det er særligt vigtigt, at spild af fly-dende stoffer og materialer, der kan være til skade for mennesker eller miljø skal undgås. Med udgangspunkt i jordforureningsloven vil det i dette område være påkrævet at ryd-de op ved evt. spild. Udseende Lokalplanlægningen skal sikre en landska-belig afgrænsning af området. Veje i og omkring området skal fremstå med et klart afgrænset gaderum og et grønt præg. Området skal afgrænses af beplant-ningsbælter. Beplantningsbæltet mod øst og syd skal placeres og udformes med henblik på at skjule erhvervsbebyggelsen, og danne en landska-belig afgrænsning mod Oppe Sund-by og det åbne land.

Mod Strandvangen skal beplantningsbæltet udformes med henblik på at danne et af-grænset gaderum og en grøn indramning af erhvervsområdet med mulighed for indkig til den bagvedliggende facadebebyggelse. På arealer, som er synlige fra veje, skal be-byggelse og ubebyggede arealer fremstå med et ordentligt udseende. Skiltning og reklamering må ikke finde sted mod Frederikssundsvej og skal i det øvrige område begrænses og samordnes. Trafik Lokalplanlægningen skal sikre gode trafika-le forhold for såvel tung transport, personbi-ler, bløde trafikanter og offentlig transport. Herunder skal der gøres rede for følgende: - behovet for nye vej- og stiforbindelse mel-

lem Oppe Sundby og erhvervsområdet - behovet for busstoppesteder - placering og udformning af indkørsel fra

Strandvangen - oversigtsarealer og byggelinier langs

Strandvangen - eventuelle arealreservationer til tilslut-

ningsanlæg til en kommende Frederiks-sundsmotorvej og/eller en kommende mo-torvejsbro.

Bebyggelsesregulerende bestemmelser Bebyggelsesprocent: Højst 50 for den enkel-te ejendom. Bebyggelsens rumfang: Højst 3 m3 pr. m2 grundareal Butiksstørrelser: Højst 1500 m2 bruttoetage-areal pr butiksenhed, dog mulighed for pla-cering af én butik med et bruttoetageareal på mellem 1500 m2 og 5000 m2. Etageantal: Højst 2 etager.

15

findes langs den vestlige afgrænsning af området.

Bygningshøjde: Højst 10 m. Skorstene, ma-ster og lignende kan dog tillades højere efter konkret skøn. Udstykning: Der må ikke udstykkes grunde

på mindre end 3000 m2. Der må ikke ud-stykkes ”koteletben-grunde”.

Byggelinier: Inden for en afstand af 300 m fra Oppe Sundby kirke må bebyggelse ikke opføres i større højde end 8½ m. P-pladser: Mindst en p-plads pr 50 m2 brut-

toetageareal erhvervsbebyggelse Der er udlagt byggelinier omkring forsy-nings-ledninger til naturgas og vand, som Zonestatus: Byzone

Sk oleparken

Lerager

Bjergv ej

Fre

derik

ssu

nds

vej

Vangedev ej

Gulds

tjern

eve j

Indelukket

Skov

mærke

v ej

Strandvangen

Tolle ruppark en

Sta getorn s vej

gvænget

rka l leÅb jergvej

By gvænget

Kæmpesv ejGrøn

v ej

Vink elv ej

Stenager

Korshøj

Peders holms park en

Ro

Bjergv ejen

Muldager

Dunhammervej

ænge

Sundpark en

oppelv e j

Ru

Pa

ne

sk i ldeve j

Vasev

t

P

Plan tanv ej

øj toften

Tvebje rg

M aglehøjv e j

Ranunkel ve j

Ranunkelve j

Anem oneve j

Højbov ej

H

vej

byvej

Snerleve j

Rosenfeld t

Kornv

æng

e t

Bond

erup

v ej

Frederikssundsvej

Strandvangen

Roskildevej

Rammeområde E4.6 - hvor der sker ændringer i rammebestemmelserne

E4.6

11

B4.2

F4.3

F4.4

F4.2

E4.1

E4.4

E4.5

E4.7

16

Fred

erik

ssun

dsve

j

Peder sholmsp arke n

Rosen feldt

Frederikssundsvej

Klasse 1 - 4

Konsekvenszone

Klasse 1 - 3

Strandvangen

E4.6

Kortet viser virksomhedsklasser og zonering for Rammeområde E4.6 Kommuneplantillæggets retsvirkninger Planloven fastlægger, at kommunalbestyrel-sen skal virke for kommuneplanens gen-nemførelse. Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens række-følgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommune-planen.

Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anven-delse af bebyggelse eller ubebyggede area-ler, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommunepla-nen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

17

Lokalplanens bestemmelser

Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i § 2.

§ 1. Lokalplanens formål

Lokalplanens formål er:

- at fastlægge områdets anvendelse til erhvervsformål med mulighed for etablering af butikker til særligt arealkrævende udvalgsvarer samt støjende fritidsaktiviteter

- at fastlægge en etapedeling for udnyttelse af lokalplanom-rådet

- at fastlægge principper for områdets udstykning, trafikbe-tjening og udformning, herunder den landskabelige af-grænsning af området.

§ 2. Områdets afgrænsning og zonestatus

1. Lokalplanen omfatter matr. nr. 14 k, 14 o, 14 p, 14q, 14 r, 14 s, 14 t, 14 u, 14 v, 14 x 14 y Oppe Sundby by, Oppe Sundby, samt alle parceller, som efter den 01.03.06 udstyk-kes herfra.

2. Lokalplanområdet ligger i byzone. 3. Lokalplanområdet inddeles i 3 etaper/ delområder jvf. kortbilag 1.

§ 3. Områdets anvendelse

Det anbefales, at man inden etable-ring af en ny virksomhed eller udvi-delse af eksisterende virksomheder i området tager kontakt til kommunens tekniske forvaltning for en vurdering af virksomhedens klasse og place-ringsmuligheder.

1. Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til erhvervs-formål.

2. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til og udfø-res erhverv som følgende: Værksted, lettere industri, lager, samt handel med særlig pladskrævende varegrupper. Endvi-dere kan etableres støjende fritidsaktiviteter såsom inden-dørs go-cartbane, bowlinghal m.v.

3. Der må udelukkende etableres og drives erhverv i klasse 1-4 jvf. klassificering i Håndbog for miljø og planlægning. Virksomhedsklasserne skal placeres i overensstemmelse med den på kort 3 viste zonering.

4. Der må kun etableres butikker til og drives handel med følgende varetyper:

Biler, lystbåde, campingvogne, landbrugsmaskiner, trailere, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler, køk-kenelementer, tæpper og hårde hvidevarer.

18

5. Inden for hver ejendom må bruttoetagearealet pr. butik ikke overstige 1500 m2, dog kan indenfor lokalplanområdet etableres i alt én butik med et bruttoetageareal på mellem 1500 og 5000 m2.

6. Anvendelse af lokalplanens etape 3 forudsætter udarbej-delse af ny lokalplan for dette delområde.

§ 4. Udstykning

1. Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med principperne, som er vist på kort 2. Der må således ikke udstykkes ”koteletben-grunde”.

2. Grunde må ikke udstykkes med et areal som er mindre end 3000 m2.

§ 5. Veje og stier og parke-ring

Se også illustration af stifor-bindelser på side 9

1. Området får vejadgang fra Strandvangen og fra Pe-dersholmparken som vist på kort 2.

2. Der udlægges nye veje med beliggenhed som vist på kortbilag 2.

3. Områdets interne veje udlægges i en bredde af 12 m. Desuden reserveres areal til vej/sti mod Oppe Sundby i en bredde af 5 m, som vist på kort 2.

4. Byrådet kan tillade, at den på kort 2 viste reservation til vej/ sti mod Oppe Sundby kan ændres til en af de viste al-ternative placeringsmuligheder.

5. Vejprofiler for de interne veje udformes i overensstem-melse med skitserne på bilag 3.

6. Ved indkørslen til området fra Strandvangen skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer og reserveres areal til nødvendige svingbaner på Strandvangen. Svingbanerne udformes efter principper som vist på bilag 3.

7. Der må kun etableres een overkørsel for hver grund. Der kan dog med byrådets tilladelse etableres 2 overkørsler, hvor det trafikalt er forsvarligt.

8. Det til virksomhedens drift nødvendige antal parkerings-pladser skal etableres på egen grund. Der skal normalt ud-lægges areal svarende til mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m2 etageareal. Byrådet kan forlange et større areal udlagt, så-fremt byrådet skønner det nødvendigt for virksomhedens drift.

9. Der skal udlægges areal til buslomme langs Strandvangen med placering som vist på kort 2.

§ 6. Forsynings- og led- 1. Forsyningsledninger må udelukkende etableres som ned-

19

ningsanlæg

gravede ledninger.

2. Opsætning af antenner, herunder f.eks. paraboler og piskantenner, må kun ske med byrådets tilladelse og kun når de placeres så de ikke er synlige fra offentligt tilgængelige veje, stier og friarealer.

3. Området skal separatkloakeres, dvs. at spildevand og regnvand skal afledes hver for sig.

4. Tagvand skal så vidt muligt nedsives på egen grund.

§ 7. Bebyggelsens omfang og placering

Bebyggelsens højde måles i forhold til et af byggemyn-digheden fastlagt niveauplan.

1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.

2. Bebyggelsens rumfang på den enkelte ejendom må ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal. Rumfanget beregnes af den del af bygningen, der er over færdigt terræn.

3. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end to etager og bebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 m. Byrådet kan dog give tilladelse til, at skorstene, master og mindre byg-ningsdele kan opføres i en større højde.

Inden for den på kort 1 og 2 viste afstandszone på 300 m omkring Oppe Sundby Kirke, må bebyggelsens højde, her-under også skorstene, master m.v. ikke overstige 8,5 m.

4. Bygninger og bygningslignende konstruktioner skal hol-des i en afstand af mindst 5 m fra ejendommens skel.

§ 8. Bebyggelsens udseende

1. Bebyggelsen skal fremstå med udvendige overflader i jordfarver, hvid eller sort eller blandinger af disse.

2. Skorstene og master skal gives en lys grå/ gråhvid farve-nuance.

§ 9. Skiltning og reklamering

1. Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde.

2. Ved adgangsvejen kan der skiltes samlet for områdets virksomheder efter byrådets anvisning.

3. På bebyggelsen må der kun skiltes/ reklameres efter føl-gende retningslinier:

Skiltningen skal tilpasses bygningens udformning, og der må kun skiltes med firmanavn, logo og virksomhedstype. Skiltningen må udføres med en max. højde på 75 cm og skal udføres som løse bogstaver/ logo som monteres/ males di-rekte på facaden. Skiltet må ikke rage op over tagfod/ tag-

20

kant. Skiltningen må ikke udføres som lyskasser, men kan belyses indirekte.

4. Skiltning og reklamering mod den interne adgangsvej må kun ske efter følgende retningslinier:

For hver ejendom kan der opstilles højst 1 henvisningsskilt ved indkørslen samt højst 3 flagstænger og 1 pylon eller lignende. Henvisningsskiltet ved indkørslen til den enkelte ejendom må ikke overstige 1,25 m i bredden og 0,75 meter i højden og skal placeres med overkant af skiltet højst 1½ m hævet over terræn. Pyloner og lignende må ikke overstige 6 m i højden og 1 m i bredden. Flagstænger må ikke overstige 8,5 m i højden.

5. Evt. yderligere skiltning og reklamering i området tilla-des kun når den er placeret ind mod den enkelte ejendoms interne parkeringsplads således at den ikke er synlig fra offentligt tilgængelige arealer såsom veje, stier eller fælles-arealer.

6. Hvor der på samme ejendom findes mere end en virk-somhed kan Byrådet dog tillade yderligere skiltning og re-klamering ind mod den interne adgangsvej, end det i stk. 4 fastlagte.

§ 10. Ubebyggede arealer

Plantebælte x har til formål at skabe en god visuel indramning af erhvervsområdet set fra vejen – skjule parkeringsanlæg men mu-liggøre indkig til facadebebyggel-se. Samme princip gør sig gæl-dende for plantebælte y.

Plantebælte z skal danne en tæt og høj kratskov som kan skjule erhvervsområdet set fra Oppe Sundby landsby.

1. Omkring området etableres der beplantningsbælter med placering og udstrækning i princippet som angivet på kort 2 og med udformning som fremgår af det følgende:

Plantebælte x mod Strandvangen udlægges i en bredde af mindst 10 m. Plantebæltet skal udformes med græsrabat, en række opstammede træer og en lav underplantning, efter principper som vist på bilag 4. Træerne skal være af en stør-re sort, som, f.eks. seljerøn, ask, lind eller kastanje, og skal plantes med en indbyrdes afstand på højst 10 m. Underbe-plantningen skal set fra Strandvangen fremstå som en sam-menhængende buskbeplantning i en højde af mindst 80 cm, og skal bestå af arter som f.eks. rose, benved, sargentæble.

Plantebælte y mod sti lang områdets vestlige afgrænsning udlægges i en bredde af mindst 5 m. Plantebæltet skal ud-formes som græsrabat med grupper af træer, f.eks. birk, asp, røn, og klynger af underbeplantning i en højde af mindst 80 cm i arter som f.eks. rose, spirea, benved.

Plantebælte z mod Oppe Sundby udlægges i en bredde af mindst 20 m. Plantebæltet skal fremtræde som sammen-hængende læhegn/ skovbryn med en tæt og skærmende ka-rakter som med tiden kan skjule erhvervsområdet set fra Oppe Sundby. Beplantningen skal bestå af både høje træer

21

Plantebælte ø skal i første om-gang afgrænse området ud mod det åbne land og senere, når er-hvervsområdets 3. etape gennem-føres, vil dele af beplantningen kunne bevares på og imellem de enkelte grunde.

og lavere kratskov og kan rumme arter som f.eks.: eg, birk, fyr, tjørn, hassel, mirabel og vild rose.

Plantebælte ø langs afgrænsningen til erhvervsområdets 3. etape udlægges i en bredde af mindst 15 m. Plantebæltet etableres i form af krat med spredt træbevoksning i arter som f.eks.: eg, birk, fyr, tjørn, hassel, mirabel og vild rose.

2. Plantebælterne x, y, z og ø skal anlægges og vedligehol-des så de fremtræder med en sammenhængende og velholdt karakter.

3. Plantebælterne må ikke benyttes til andet formål end be-plantning, og der må således ikke placeres parkeringsplad-ser, opholdsareal, udendørs oplag, skiltning eller lignende inden for plantebælterne.

4. Hegning i skel skal fremstå som levende hegn (hæk/ be-plantet trådhegn eller lign.).

5. Samtlige ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæ-stelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden skal overholdes.

6. Udendørs oplag og udstilling må kun indrettes med byrå-dets særlige tilladelse, og da kun inden for arealer, som er indrettet og afskærmet efter følgende principper:

Oplagspladser til varer, emballage m.v. skal placeres og / eller afskærmes med plankeværk, facademur eller lignende, således at oplaget ikke er synligt fra offentligt tilgængelig vej eller sti. Afskærmningen skal i udførelse, materialer og farver harmonere med ejendommens bebyggelse, og kan beplantes med klatreplanter.

Udendørs udstillingsareal skal set fra offentligt tilgængelig vej eller sti fremstå afgrænset af busk- eller hækbeplantning i en højde af mindst 80 cm.

7. Parkeringsarealer på den enkelte ejendom skal, set fra offentligt tilgængelig vej eller sti, fremstå afgrænset af busk- eller hækbeplantning i en højde af mindst 80 cm.

8. Udformning af de på kortbilag 2 viste vej- og stiarealer, herunder belægning, belysning og beplantning, skal god-kendes af byrådet.

9. Langs de interne adgangsveje udlægges areal til rabat i en bredde af 5 m, som vist på bilag 2 og 3. Arealet skal udfor-mes som græsrabat med mulighed for beplantning f.eks. i form af træer til markering af indkørsler og busk / hæk-beplantning til afgrænsning af parkerings- og udstillingsare-aler. Arealet må ikke benyttes til parkering, oplag, udstilling eller lignende. Ud over de i §9.4 nævnte henvisningsskilte,

22

Hensigten med bestemmelserne om terrænregulering er at sikre, at området i videst muligt omfang fremtræder med naturligt terræn og naturlige terrænformer.

må der ikke foretages skiltning eller reklamering inden for arealet.

10. Vejbelysningen skal udføres med samme type mast og armatur som i Pedersholmparken (Københavnerarmatur på Kalundborgmast). Lyset skal have en farvegengivelsesevne så lig dagslys som muligt.

11. Den øvrige udendørs belysning i området skal være af-skærmet, så den ikke virker blændende.

12. Terrænregulering på mere end +/- 0,5 m må ikke finde sted. Byrådet kan dog give tilladelse til større terrænregule-ringer, når det skønnes at være uproblematisk i forhold til den landskabelige helhed.

13. I området mellem Strandvangen og facadelinien, samt inden for rabatarealer mod interne veje skal eventuelle ter-rænforskelle mellem ejendommen og vejen afvikles som jævnt stigende skråningsanlæg uden støttemure eller volde.

14. Arealer, hvor der håndteres flydende stoffer, som kan være til skade for mennesker og miljø, skal etableres med tæt belægning

§ 11. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse

Nærmere oplysninger om hvilket materiale, som skal indsendes til kommunen fås ved henvendelse til Teknisk Forvaltning.

1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de i §5 nævnte vejanlæg og parkeringspladser er udført eller der er stillet sikkerhed for deres etablering.

2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de i §10 nævnte beplantningsbælter og rabatarealer langs interne veje samt vejbelysning er etableret, eller der er stillet sikkerhed for deres etablering. Parkeringspladser og oplagsareal skal end-videre være afskærmet som beskrevet i § 10.

3. Ny bebyggelse skal tilsluttes naturgasnettet.

4. Inden etablering eller udvidelse af virksomheder i områ-det skal virksomheden overfor kommunen redegøre for, at den kan overholde bestemmelserne i lokalplanens §3.

§ 12. Grundejerforening 1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område.

2. Grundejerforeningen skal sammenslutte sig med andre grundejerforeninger for tilgrænsende områder, hvis byrådet kræver det.

3. Grundejerforeningen skal oprettes senest når byrådet kræver det, og vedtægterne skal godkendes af byrådet.

4. Grundejerforeningen har pligt til at sikre opretholdelse og

23

vedligeholdelse af områdets grønne arealer, herunder de i § 10 nævnte beplantningsbælter x, y, z og æ.

5. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen og kan desuden varetage medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under for-eningens område.

§ 13. Ophævelse af lokalplan 1. Med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan, ophæves lokalplan nr. 92.

§ 14. Lokalplanens retsvirk-ninger

1. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlige be-kendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge §18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

2. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.

3. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens be-stemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med princip-perne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens § 19 og 20).

4. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

3. I henhold til planlovens § 47 er der mulighed for at eks-propriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realise-ring af lokalplanen.

24

Vedtagelsespåtegning

Vedtaget af Frederikssund Byråd den 21. juni 2005

P.b.v.

Knud B. Christoffersen borgmester

/

Bodil Hare teknisk direktør

Foranstående lokalplan der er offentligt bekendtgjort første gang den 13. juli 2005 begæres tinglyst i henhold til lov om planlægning (lov nr. 883 af 18. august 2004) på de i §2 nævnte ejendomme af Oppe Sundby by, Oppesundby. Frederikssund Byråd den 20. marts 2006 P.b.v.

Knud B. Christoffersen borgmester

/

Bodil Hare teknisk direktør

Indført i dagbogen for retten den 28. marts 2006

25

kssu

ndsv

ej

Centervej

3 Frederikssundsvej

Strandvangen

21

14q

14o

14i

11dk

1h

13ab

13r

14p

14k

62

49a

11dø

14m

54

13h 13d13c 13f 14g 43

61

13k

4445d45b46b

5147b50

13z

13y

13q

12e 13e

2l

2k2a

14a13a

Signaturforklaring

Lokalplanens afgrænsningEtapeafgrænsningEksist. ledningsanlæg til spilde- og regnvandÅbeskyttelseslinie som ophævesTinglyst 300 m fredning for Oppe Sundby Kirke Lokalplan nr. 95 Kortbilag nr. 1

Matrikulære forholdMål 1:4000 Marts 2006Frederikssund Kommune Teknisk Forvaltning

Deklarationsbælte for kloakledning

14s

14r

14t

14u

14v

14x

0 50m

100

14y

27

29

31

33