IMB 2012 Weimar · 2019-07-04 · Freistaat Thüringen Gutachterausschuss für Grundstückswerte...

FreistaatThüringen

Gutachterausschuss für Grundstückswertefür das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar

Berichte zum Grundstücksmarkt

Heft 1

Immobilienmarktbericht 2012

SUHL

EISENACH WEIMAR

ERFURT

JENAGERA

LKWEIMARER

LAND

LKSCHMALKALDEN-

MEININGEN

UNSTRUT-HAINICH-KREIS

LK EICHSFELDKYFFHÄUSERKREIS

LK NORDHAUSEN

WARTBURG-KREIS

LK GOTHA

LK SÖMMERDA

SAALE-HOLZLAND-

KREIS

LKSONNEBERG

SAALE-ORLA-KREIS

LKSAALFELD-

RUDOLSTADT

LK HILDBURG-HAUSEN

LKALTENBURGER

LAND

LK GREIZ

ILM-KREIS

HerausgeberGutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimarc/o Landesamt für Vermessung und GeoinformationGeschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich ErfurtHohenwindenstraße 14 99086 Erfurt 0361 3783980 0361 [email protected]

VertriebGeschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Landesamt für Vermessung und GeoinformationWeitere Informationen unter www.gutachterausschuss-th.de

Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Ver-vielfältigung gelten z. B. Nachdruck, Fotokopien, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstel-lung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzu-geben: Immobilienmarktbericht 2012 © Gutachterausschuss für das Gebiet der Kreisfreien Stadt Weimar www.gutachterausschuss-th.de

Erfurt, Juni 2012

Gutachterausschuss für Grundstückswerte Immobilienmarktbericht 2012 für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar

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Inhaltsverzeichnis

1 Vorbemerkung......................................................................................................................5

2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ....... ........................................................6

2.1 Zusammensetzung und Aufgaben ..................................................................................6

2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse......................................................................7

2.3 Kaufpreissammlung........................................................................................................7

2.4 Bodenrichtwerte..............................................................................................................8

3 Angaben zur kreisfreien Stadt Weimar .............. ...............................................................10

3.1 Regionaldaten ..............................................................................................................10

3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen ...........................................................................13

4 Die Entwicklung des Grundstücksmarktes ............ ..........................................................14

4.1 Grundstücksverkehr .....................................................................................................14

4.2 Kaufverträge.................................................................................................................18

4.3 Zwangsversteigerung ...................................................................................................22

5 Unbebaute Grundstücke............................. .......................................................................24

5.1 Bauflächen ...................................................................................................................24 5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus ............................................................26 5.1.1.1 Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ..........................................26 5.1.1.2 Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäuser ...................27 5.1.2 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser ...........................27 5.1.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke...........................................................27 5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke.............................................................................28 5.1.5 Werdendes Bauland .....................................................................................................28 5.1.5.1 Bauerwartungsland.......................................................................................................28 5.1.5.2 Rohbauland ..................................................................................................................28

5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen..........................................................................29

5.3 Sonstige Flächen..........................................................................................................30

6 Bebaute Grundstücke ............................... .........................................................................31

6.1 Individueller Wohnungsbau ..........................................................................................38 6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ....................................................................39 6.1.2 Doppelhaushälften........................................................................................................40 6.1.3 Reihenmittel- und Reihenendhäuser.............................................................................41

6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser.........................................................42

6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude ................................................................43

6.4 Gewerbe- und Industriegebäude ..................................................................................44

6.5 Villen ............................................................................................................................44


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7 Wohnungs- und Teileigentum ........................ ...................................................................45

7.1 Erstverkauf aus Neubau ...............................................................................................47

7.2 Erstverkauf aus Umwandlung.......................................................................................48

7.3 Weiterverkauf ...............................................................................................................49

8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung ........ ..............................................................50

8.1 Sachwertfaktoren..........................................................................................................51 8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und

Zweifamilienhäuser.......................................................................................................52 8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser .................................54

8.2 Liegenschaftszinssatz ..................................................................................................56 8.2.1 Modellbeschreibung .....................................................................................................58 8.2.2 Kennzahlen der Stichprobe ..........................................................................................59 8.2.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes ........................................................................59

8.3 Rohertragsfaktoren.......................................................................................................60 8.3.1 Modellbeschreibung .....................................................................................................61 8.3.2 Kennzahlen der Stichprobe ..........................................................................................62 8.3.2 Ableitung des Rohertragsfaktors...................................................................................62

8.4 Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze..........63 8.4.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer.............................63 8.4.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente ...................................................64 8.4.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer ............................................................65


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1 Vorbemerkung

Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt eine Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Neben den im zweijährigen Rhythmus zu ermittelnden und zu veröf-fentlichenden Bodenrichtwerten wird die Markttransparenz durch die Erstellung von Immobilien-marktberichten erreicht.

Der vorliegende Immobilienmarktbericht 2012 gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt der kreisfreien Stadt Weimar für die Jahre 2008 bis 2011. Er stellt die Entwicklung der Umsätze auf dem Grundstücksmarkt dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwick-lung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf. Er schließt somit nahtlos an den letztmalig veröffentlichten Marktbericht an.

Im Immobiliemarktbericht 2012 werden erstmalig die auf Basis der Kaufpreissammlung und wei-terer Datenerhebungen ermittelten Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfak-toren veröffentlicht.

Der Marktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen.

Grundlage der Analysen sind die Daten der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung.


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2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß § 192 BauGB selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreises und jeder kreisfreien Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden.

In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und stehen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind. Die Gutachter ha-ben ihre Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen.

2.1 Zusammensetzung und Aufgaben

Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbe-hörde für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswert-ermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamt-lich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutach-terausschuss gebildet wurde, befasst sein.

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß § 2 Absatz 2 der Gutachterausschussver-ordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren techni-schen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen.

Zusammensetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar 1 Vorsitzender

1 Stellvertreter

10 Ehrenamtliche Gutachterinnen und Gutachter

2 Vertreter des zuständigen Finanzamtes

Als gesetzliche Aufgaben nach § 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere:

• Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

• Ermittlung von Bodenrichtwerten

• Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten

Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle.


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2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse

Mehrere Gutachterausschüsse können sich der gleichen Geschäftsstelle bedienen. Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden von der oberen Katasterbehörde wahrge-nommen. Die obere Katasterbehörde stellt für die Geschäftsstelle fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung.

Der Geschäftsstelle obliegen nach Weisung des Gutachterausschusses oder des Vorsitzenden insbesondere folgende Aufgaben:

• Auswertung der Kaufverträge

• Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Daten

• Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

• Vorbereitung und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten

• Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung

• Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und aus der Kaufpreissammlung

2.3 Kaufpreissammlung

Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach § 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tau-sches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Gege-benheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Wurden Verträge durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst, dürfen sie nach § 7 ImmoWertV (vormals § 6 WertV) zu Auswertungen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfasst werden können.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach § 15 Gutachterausschussverordnung im Ein-zelfall an Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sach-verständige) zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden. Der Name und die Anschrift des Eigen-tümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden.

Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen.

Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachteraus-schusses zu stellen.


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2.4 Bodenrichtwerte

Nach § 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln. Dies erfolgt unter Be-rücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands.

Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche mit definiertem Grund-stückszustand (Bodenrichtwertgrundstück).

Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert.

Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.

Die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten Jahres (erstmalig zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In Thüringen werden Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland) beschlossen.

Bodenrichtwerte für Bauflächen werden auf der Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) geführt. Als Basiskarte für land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte dient die Gemar-kungsübersichtskarte.

Im Bodenrichtwert-Informationsystem für Thüringen (BORIS-TH) werden alle Bodenrichtwer-te mit ihren Abgrenzungen (Zonen) und den wertbeeinflussenden Merkmalen dargestellt.

Die Einsicht am Bildschirm sowie die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation sind für jedermann im Internet unter www.bodenrichtwerte-th.de kostenfrei. Ebenso kann über diese Adresse eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft (kostenpflichtig) beantragt werden.

Mündliche und schriftliche Auskünfte können jederzeit auch bei der Geschäftsstelle des jeweils zuständigen Gutachterausschusses eingeholt werden.


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In der Abbildung 1 ist ein Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte im Bodenrichtwert-Informationssystem Thüringen (BORIS-TH) mit zonal abgegrenzten Bodenrichtwertzonen darge-stellt.

Abbildung 1: Ausschnitt aus BORIS-TH Verkehrswertgutachten

Aufgabe des Gutachterausschusses ist es nach § 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Antragsberechtigt sind Behörden zu Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflicht-teilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden.

Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sit-zung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen.

Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung.


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3 Angaben zur kreisfreien Stadt Weimar

3.1 Regionaldaten

Abbildung 2: Karte Stadtgebiet (Quelle: TLVermGeo)

Die kreisfreie Stadt Weimar befindet sich im Zentrum des Freistaates Thüringen und gehört hier mit einer Fläche von rund 8.400 ha zu den größten Städten. Nachbarstädte sind Erfurt im Wes-ten, Sömmerda im Norden, Apolda im Nordosten, Jena im Osten und Bad Berka im Süden. Weimar liegt in einer breiten in Ost-West-Richtung verlaufenden Senke zwischen zwei Hügelket-ten im Übergang des Thüringer Waldes zum Thüringer Becken und wird von der Ilm durchflos-sen. Weimar hat 65.390 Einwohner (Stand 30.06.2011, Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik). Das Stadtgebiet gliedert sich in Innenstadt und 14 Stadt- und Ortsteile (Quelle: Stadt Weimar) und hat eine Fläche von ca. 84 km² Fläche. Dabei ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 777 Einwohner/km². Im Verlauf der Entwicklung der Stadt war Weimar seit 1572 Hauptstadt des Herzogtums Sach-sen-Weimar bzw. später Sachsen-Weimar-Eisenach und somit die Hauptstadt des Staates, der sich bereits im Jahr 1816, als erster in Deutschland, eine Verfassung gab. Im Zeitraum von 1920 bis 1948 war Weimar die Hauptstadt des Landes Thüringen. Weitere Bekanntheit erlangte Wei-mar durch die Gründung der Weimarer Republik im Jahr 1919. Ein dunkles Kapitel in der Ge-schichte der Stadt bilden die Schrecken des Nationalsozialismus, an welche heute in der Ge-denkstätte des ehemaligen KZ Buchenwald erinnert wird.


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Neben der politischen erlangte Weimar aber vor allem kulturelle Bedeutung. Im 18. Jahrhundert wurde Weimar zur Stadt der deutschen Klassik und später durch das Bauhaus geprägt. Bedeu-tende Bauwerke und kulturelle Werke sind Zeugen dieser Epoche und bestimmen auch heute die weltweite Bedeutung der Stadt. Im Jahr 1999 wurde Weimar folglich zur Kulturhauptstadt Euro-pas. Seit 2004 trägt Weimar offiziell den Beinamen Universitätsstadt. Hier sind neben der Bauhaus-Universität auch die Hochschule für Musik Franz Liszt und die Herzogin-Anna-Amalia-Bibliothek ansässig. Des Weiteren ist Weimar ein wichtiger Verwaltungsstandort. Ortsansässig sind zum Beispiel das Thüringer Oberverwaltungsgericht, der Thüringer Verfassungsgerichtshof und das Thüringische Landesamt für Archäologie. Weimar erfüllt als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzent-rums für die Einwohner der Stadt und für das Umland Dienstleistungs- und Versorgungsfunktio-nen. Einwohner-, Struktur- und Wirtschaftsdaten Aufgrund der Vielzahl an besonderen kulturellen Einrichtungen und als wichtiger Standort von Verwaltung und Bildung gehört Weimar zu den wenigen Städten des Freistaates Thüringen die keinen Rückgang in den Bevölkerungszahlen zu verzeichnen haben.

Bevölkerung 2008 31.12.2008

2009 31.12.2009

2010 31.12.2010

2011 30.06.2011

Einwohnerzahlen 64.938 65.233 65.479 65.390

Ausländer 2.452 2.527 2733 *

Geburten 620 642 635 *

Sterbefälle 669 689 680 *

Zuwanderung 4.187 4.132 3.951 *

Abwanderung 3.921 3.795 3.660 *

Tabelle 1: Bevölkerungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statis-tik)

Arbeitsmarkt 2008 2009 2010 2011

Beschäftigte 21.969 22.404 22.698 23.073

Arbeitslose 3.926 3.755 3.453 3.053

Arbeitslosenquote [%] 13,0 12,3 11,2 9,9

Tabelle 2: Arbeitsmarkt der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik)

Wohnungsbaudaten 2008 2009 2010 2011

Wohngebäude 9.985 10.015 10.047 *

Wohnungen 33.842 33.897 33.963 *

neue Wohngebäude 41 35 30 *

neue Wohnungen 66 88 121 *

Tabelle 3: Wohnungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik) *Angaben noch nicht veröffentlicht.


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Weitere Informationen zur Einwohnerentwicklung, zu Arbeitslosenzahlen und zu Regionaldaten bzw. Wirtschaftsdaten sind auf der Internetseite des Thüringer Landesamtes für Statistik unter www.tls.thueringen.de zu finden.

Die kreisfreie Stadt Weimar verfügt über eine gute Anbindung an den überörtlichen Straßen- und Schienenverkehr. Die Bundesstraßen B 7 und B 85 führen durch die Stadt, die Bundesautobahn A 4 Dresden - Frankfurt verläuft ca. 4 km südlich des Stadtgebietes. Es besteht ICE- und IC-Anschluss an die Bahnstrecke Leipzig - Frankfurt/Main. Des Weiteren befindet sich der Flughafen Erfurt / Weimar in Erfurt - Bindersleben in 30 km Entfernung. Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über die tatsächliche Nutzung der Flächen der kreisfreien Stadt Weimar und der eingemeindeten Ortsteile.

Flächennutzung der kreisfreien Stadt Weimar

Flächen anderer Nutzung

6%Wasserfläche1%

Waldfläche19%

Landwirtschafts-fläche48%

Verkehrsfläche8%

Erholungsfläche2%

Gebäude- u. Betriebsfläche

16%

Abbildung 3: Zusammenstellung der Nutzungsarten für 2011 (Quelle: TLVermGeo)


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3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Auf der Grundlage von § 10 des Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 18. De-zember 2001 (GVBl. S. 485) ist die Thüringer Verordnung über den Landesentwicklungsplan Thüringen (LEP) vom 06.Oktober 2004 (GVBl. S. 754) am 30. Oktober 2004 in Kraft getreten. Der LEP stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ord-nung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen.

Die Grundzüge und Ziele des LEP sind in den Regionalplänen der vier Planungsgemeinschaften festgelegt. Die kreisfreie Stadt Weimar gehört zur Planungsregion Mittelthüringen.

Neben den planungsrechtlichen Vorgaben wird das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt durch die allgemeinen wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der wirtschaftlichen Situation werden im folgenden Diagramm ausgewählte Preisindizes dargestellt.

Gegenüberstellung der wichtigsten Indexreihen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis 2005

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0

125,0

130,0

135,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

JahrVerbraucherpreisindizes [Deutschland]

Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland]

Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland]

Indizes für Wohnungsbaukredite (5-10 Jahre Festzins)

Abbildung 4: Die wichtigsten Indexreihen der Bundesrepublik Deutschland (Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank)


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4 Die Entwicklung des Grundstücksmarktes

4.1 Grundstücksverkehr

Die folgenden Auswertungen zum allgemeinen Grundstücksverkehr beziehen sich nicht nur auf Grundstücke, die durch notarielle Kaufverträge veräußert wurden. Zusätzlich sind auch Erwerbs-vorgänge, denen andere Formen des Eigentumsübergangs zu Grunde liegen, in die Auswertun-gen eingeflossen. Dies sind beispielsweise Zuschlagsbeschluss in Zwangsversteigerungsverfah-ren, Einigung vor der Enteignungsbehörde bzw. Enteignungsbeschluss, Beschluss über die Vor-wegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren bzw. über die Aufstellung eines Umle-gungsplanes oder einer vereinfachten Umlegung. Die Begründung von Erbbaurechten und Tauschverträge sind ebenfalls erfasst und ausgewertet worden.

Durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückwerte für das Gebiet der kreis-freien Stadt Weimar wurden im Jahr 2011 insgesamt 616 Erwerbsvorgänge in der Kaufpreis-sammlung registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist hier ein Anstieg um 17 % zu verzeichnen.

Die Auswertungen der Immobilienumsätze des letzten Jahres zeigen, dass gegenüber dem Vor-jahr die Flächenumsätze mit 104 ha insgesamt um 20 % gestiegen und die Geldumsätze mit 84 Mio. EUR um 34 % gestiegen sind.

Die nachfolgenden Abbildungen zeigen die Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Flächen- und Geldum-sätze der Jahre 2008 bis 2011.

Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre

528

560

527

616

480

500

520

540

560

580

600

620

640

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 5: Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre


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Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre

98

168

86

104

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2008 2009 2010 2011

Jahr

Flä

che

in h

a

Abbildung 6: Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre

Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre

122

7063

84

0

20

40

60

80

100

120

140

2008 2009 2010 2011

Jahr

Um

satz

in M

io. €

Abbildung 7: Geldumsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre


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Die Auswertungen für den Grundstücksmarktbericht wurden in folgende Teilmärkte untergliedert:

• unbebaute baureife Grundstücke • bebaute Grundstücke • Wohnungs- und Teileigentum • Flächen der Land- und Forstwirtschaft • sonstige Flächen (u. a. werdendes Bauland, Erbbaurecht/-grundstücke, Kauffälle ohne

Zuordnung) Bei den Verkäufen von unbebautem baureifem Land ist die Anzahl der 2011 getätigten Verkäufe gegenüber dem Vorjahr um 30 % gestiegen. Die Flächenumsätze sind um 9 % gesunken und die Geldumsätze lagen um 50 % höher. Der Handel mit Gewerbebauland hatte dabei im Betrach-tungszeitraum für den Grundstücksmarkt keine nennenswerte Bedeutung. Die Anzahl der veräußerten bebauten Grundstücke stieg im Jahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr um 5 % auf 180 an. Dabei sank der Flächenumsatz um 18 % während der Geldumsatz um 50 % anstieg. Die Anzahl der veräußerten Ein- und Zweifamilienhäuser ist um ca. 12 % gestiegen. Dabei stieg auch der Geldumsatz um 20 % an. Der Flächenumsatz weist einen Rückgang um 25 % auf. Bei Wohnungs- und Teileigentum konnte gegenüber dem Vorjahr ein leichter Umsatzzuwachs von ca. 4 % festgestellt werden. Die Anzahl der Verträge erhöhte sich dabei gegenüber dem Vorjahr um 19 %. Der Anteil der Kaufverträge von Eigentumswohnungen am gesamten Grund-stücksverkehr macht ca. 37 % aller registrierten Kauffälle aus. Der landwirtschaftliche Sektor zeigte gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg bei den Verkäufen um 24 % und eine Steigerung des Flächenumsatzes um 20 % auf ca. 19 ha. Der Umsatz stieg ebenfalls um 20 % auf 0,6 Mio. € an. Dabei handelt es sich überwiegend um Verkäufe von Acker-land. Der Bereich der Verkäufe für Flächen der Land- und Forstwirtschaft spielt im Vergleich zu den anderen Teilmärkten bei den Geldumsätzen jedoch nur eine untergeordnete Rolle.

Grundstücksverkehr Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre

6169

229

157

12

7792

200

172

19

53

74

172

192

36

69

92

180

228

47

0

50

100

150

200

250

unbebautesbaureifes Land

Flächen derLand- und

Forstwirtschaft

bebaute Grundstücke

Wohnungs- undTeileigentum

Sonstige

Anz

ahl

2008 2009 2010 2011

Abbildung 8: Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte


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Grundstücksverkehr Umsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre

1,5 0,5

105,8

13,0

1,43,1 1,0

41,4

16,9

7,51,8 0,5

37,3

21,4

1,82,7 0,6

22,2

2,6

55,9

0

20

40

60

80

100

120



Forstwirtschaft



Sonstige

Um

satz

in M

io. €

2008 2009 2010 2011 Abbildung 9: Umsätze aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte


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4.2 Kaufverträge

In diesem Abschnitt werden nur Grundstücke, die durch notariellen Kaufvertrag veräußert wur-den, betrachtet. Im Gegensatz dazu sind in die Auswertungen zum allgemeinen Grundstücksver-kehr alle Erwerbsvorgänge eingeflossen. Die folgenden Tabellen und Grafiken zeigen die Entwicklung der Kaufverträge sowie der Geld- und Flächenumsätze.

Anzahl aller Kaufverträge

Aus der Tabelle 4 ist ersichtlich, dass im Berichtsjahr die Anzahl der Kaufverträge gegenüber dem Vorjahr in allen Teilmärkten angestiegen ist.

Teilmärkte 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%]

unbebautes baureifes Land 48 59 23 �

Flächen der Land- und Forstwirtschaft 64 86 34 �

bebaute Grundstücke 156 171 10 �

Wohnungs- und Teileigentum 169 211 25 �

Sonstige 12 23 92 �

Summe / Veränderung 449 550 22 �

Tabelle 4: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte

Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 4 Jahre

441482

449

550

0

100

200

300

400

500

600

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 10: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre


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Anhand der nachfolgenden Grafiken wird deutlich, dass im Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar der Teilmarkt von Wohnungseigentum mit ca. 37 % im Vorjahr und 38 % im Berichtsjahr den größten Anteil am Grundstücksverkehr ausmacht.

Verteilung der Teilmärkte 2010

35%

37%

3%11%

14%



Flächen derLand- undForstwirtschaft


Sonstige

Abbildung 11: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010


31%

38%

4%11%

16%



Flächen derLand- undForstwirtschaft


Sonstige



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Flächenumsatz aller Kaufverträge

Teilmärkte 2010 [ha]

2011 [ha]

Änderung zum Vorjahr [%]

unbebautes baureifes Land 7,5 5,9 -21 �

Flächen der Land- und Forstwirtschaft 38,6 54,0 40 �

bebaute Grundstücke 19,2 17,4 -9 �

Sonstige 2,9 6,8 134 �

Summe / Veränderung 68,2 84,1 23 �

Tabelle 5: Verteilung der Flächenumsätze auf die einzelnen Teilmärkte

Grundstücksverkehr Zeitreihe der Flächen aller Kaufverträge über 4 Jahre

88

151

68

84

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2008 2009 2010 2011

Jahr

Flä

che

in h

a

Abbildung 13: Flächenumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre


Seite 21

Geldumsatz aller Kaufverträge

Teilmärkte 2010 [Mio. €]

2011 [Mio. €]


unbebautes baureifes Land 1,8 2,6 44 �

Flächen der Land- und Forstwirtschaft 0,4 0,6 50 �

bebaute Grundstücke 35,4 54,8 55 �

Wohnungs- und Teileigentum 20,7 20,8 0 �

Sonstige 0,9 2,0 122 �


Tabelle 6: Verteilung der Geldumsätze auf die einzelnen Teilmärkte

Grundstücksverkehr Zeitreihe der Umsätze aller Kaufverträge über 4 Jahre

118

6759

81

0

20

40

60

80

100

120

140

2008 2009 2010 2011

Jahr

Um

satz

in M

io. €

Abbildung 14: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre


Seite 22

4.3 Zwangsversteigerung

Im nachfolgenden Diagramm ist die Entwicklung von Zwangsversteigerungen der letzten 4 Jahre dargestellt. Es fällt auf, dass die Anzahl der Zwangsversteigerungen im Berichtsjahr am niedrigs-ten war. Am häufigsten wurde Wohnungs- und Teileigentum zwangsversteigert.

Grundstücksverkehr Zwangsversteigerungen

49

3634

18

0

10

20

30

40

50

60

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 15: Anzahl aller Zwangsversteigerungen 2008 bis 2011

Grundstücksverkehr Verteilung der Zwangsversteigerungen über 2 Jahre

0

710

47

10 0

5

13

00

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50



Forstwirtschaft



Sonstige

Anz

ahl

2010 2011

Abbildung 16: Verteilung der Zwangsversteigerungen der Jahre 2010 und 2011 auf die Teilmärkte


Seite 23

Grundstücksverkehr Umsätze aller Zwangsversteigerungen über 4 Jahre

4

23

2

0

1

1

2

2

3

3

4

4

2008 2009 2010 2011

Jahr

Um

satz

in M

io. €

Abbildung 17: Geldumsätze der Zwangsversteigerungen von 2008 bis 2011


Seite 24

5 Unbebaute Grundstücke

In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Dabei werden die Statistiken jeweils getrennt nach Bauflächen, Land- und forstwirt-schaftlichen sowie sonstigen Flächen dargestellt.

Zu beachten ist, dass die Stichproben dieser und der weiteren folgenden detaillierten Statistiken (Punkt 5 Unbebaute Grundstücke bis Punkt 7 Wohnungs- und Teileigentum) nur aus der Rubrik "geeignet auswertbare Kaufverträge" gebildet werden. Damit wird dem Leser eine gesichert signifikante Aussage zu den einzelnen Teilmärkten zur Verfügung gestellt.

5.1 Bauflächen

Die Anzahl der Kaufverträge von unbebautem Land ist im Berichtsjahr 2011 im Vergleich zum Vorjahr insgesamt um 5 % gestiegen. Den höchsten Marktanteil nahmen dabei die Kaufverträge von Wohnbauflächen ein.

Der Flächenumsatz dieses Teilmarktes sank im Auswertezeitraum um 59 % von 4,1 ha auf 1,7 ha. Den größten flächenmäßigen Marktanteil nehmen Wohnbauflächen ein.

Der Geldumsatz für Bauflächen stieg im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um 58 % an.

Grundstücksverkehr Zeitreihe aller Kaufverträge über 4 Jahre

18

34

21 22

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 18: Entwicklung der Baulandverkäufe über 4 Jahre


Seite 25

Anzahl der Kaufverträge unbebauter Grundstücke


Wohnen 14 21 50 �

Gewerbe 5 0 -100 �

Sonstige 2 1 -50 �


Tabelle 7: Verteilung der Kaufverträge unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Flächenumsatz unbebauter Grundstücke

Teilmärkte 2010 [ha]

2011 [ha]


Wohnen 1,1 1,4 27 �

Gewerbe 2,9 0 -100 �

Sonstige 0,1 0,3 200 �

Summe / Veränderung 4,1 1,7 -59 �

Tabelle 8: Verteilung der Flächenumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte Geldumsatz unbebauter Grundstücke


2011 [Mio. €]


Wohnen 0,9 1,5 67 �

Gewerbe 0,3 0 -100 �

Sonstige 0,0 0,4 100 �


Tabelle 9: Verteilung der Geldumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte


Seite 26

5.1.1 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus

In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus sind voll erschlossene, baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Reihenendhäuser zusammengefasst.

Baureifes Land sind nach § 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbar-schaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse.

5.1.1.1 Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Bei dieser Auswertung wurden Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit dem erschließungsbeitragsrechtlichen Zustand frei nach BauGB und KAG betrachtet, also Grundstücke, für die weder Beiträge nach dem Baugesetzbuch noch Abgaben nach dem Thürin-ger Kommunalabgabengesetz zu entrichten sind.

Die Anzahl der Kaufverträge stieg von 9 Verträgen im Vorjahr auf 14 Verträge im Berichtsjahr. Gleichzeitig ist ein Anstieg des Geld- und Flächenumsatzes zu verzeichnen. Der durchschnittliche Kaufpreis ist im Berichtsjahr von 96 €/m² auf 93 €/m² leicht gesunken.

Gesamtmarkt 2010 2011 Änderung zum Vorjahr [%]

Anzahl der Verträge 9 14 56 �

Flächenumsatz [ha] 0,6 0,8 33 �

Geldumsatz [Mio. €] 0,6 0,7 17 �

Ø ber. Kaufpreis [€/m²] 96 93 -3 �

Tabelle 10: Umsätze der Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser


Seite 27

Die folgende Übersicht zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für bau-reifes erschließungsbeitragsfreies Land für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der letzten 4 Jahre.

Kaufpreise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern frei nach BauGB und KAG über 4 Jahre

60

8996

93

0

20

40

60

80

100

120

2008 2009 2010 2011

Jahr

Kau

fpre

is in

€/m

²

Abbildung 19: Kaufpreisentwicklung für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Jahre

5.1.1.2 Grundstücke für Doppelhaushälften, Reihenmittel- und Reihenend-häuser

Im Berichtsjahr 2011 wurde, wie bereits im Vorjahr, kein Grundstück zur Schaffung von Doppel-haushälften, Reihenmittel- und Reihenendhäusern gehandelt.

5.1.2 Grundstücke des Geschosswohnungsbaus und Mehrfamilienhäuser

In diesem Teilmarkt wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der pla-nungsrechtlichen Vorgaben mit mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können, unter-sucht. Dieser Teilmarkt weist eine untergeordnete Bedeutung auf. Es wurden im Jahr 2011 ledig-lich 3 Kaufverträge registriert. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 120 €/m².

5.1.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgrundstücke

In diesem Teilmarkt gab es im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr keine Verkäufe.


Seite 28

5.1.4 Gewerbe- und Industriegrundstücke

Bei der Auswertung der Gewerbe- und Industriegrundstücke wurden voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerbli-chen Nutzung zugeführt werden sollen, untersucht.

Im Berichtsjahr wurde kein Kauffall und im Vorjahr drei Kauffälle registriert. Im Jahr 2010 lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 15 €/m².

5.1.5 Werdendes Bauland

Dieser Teilmarkt umfasst Flächen der Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbau-land.

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) handelt es sich bei Grundstücken mit dem Entwicklungszustand Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grund-stücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebauli-chen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinrei-chender Sicherheit erwarten lassen.

Rohbauland sind Flächen, die nach §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

5.1.5.1 Bauerwartungsland

Der Teilmarkt Bauerwartungsland weist in den letzten beiden Jahren insgesamt nur einen Ver-kaufsfall auf. Somit erfolgt an dieser Stelle keine Auswertung.

5.1.5.2 Rohbauland

In diesem Teilmarkt gab es im Berichtsjahr wie auch im Vorjahr keine Verkäufe.


Seite 29

5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Im Teilmarkt land- und forstwirtschaftliche Flächen wird zwischen den Nutzungsarten Ackerland, Grünland, Waldflächen und sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft unterschieden. Die folgende Abbildung zeigt, dass die Anzahl der Verkäufe über den Zeitraum der letzten 4 Jahre auf sehr geringem Niveau geblieben ist. Im Berichtsjahr ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

1312 12

15

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 20: Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftliche Flächen der Jahre 2008 bis 2011 Die Flächenumsätze für land- und forstwirtschaftliche Flächen sind von 16,2 ha im Jahr 2010 um 20 % auf 19,4 ha im Jahr 2011 gestiegen. Die Kauffälle verteilten sich im Berichtsjahr, wie auch im Vorjahr, zu einem Flächenanteil von 95 % auf Ackerland und zu 5 % auf Waldflächen. Der Handel mit Grünland und sonstigen Flä-chen der Land- und Forstwirtschaft spielte in den letzten Jahren eine unwesentliche Rolle bzw. fand nicht statt.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Anzahl der Kaufverträge für Ackerland, die Flächen- und Geldumsätze sowie die durchschnittlichen Kaufpreise und die durchschnittlichen Ackerzahlen der letzten 4 Jahre.

Ackerland 2008 2009 2010 2011

Anzahl der Verträge 8 6 7 11

Flächenumsatz [ha] 20,7 13,2 15,2 18,4

Geldumsatz [Mio. €] 0,1 0,1 0,1 0,1

Ø ber. Kaufpreis [€/m²] 0,44 0,45 0,45 0,53

Ø Ackerzahl 56 49 53 47 Tabelle 11: Umsätze für Ackerland


Seite 30

5.3 Sonstige Flächen

In diesem Teilmarkt werden Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung aufgeführt. Beispiele hierfür sind u.a. Gärten, Erholungsgärten mit oder ohne Gartenhaus, Abbau-flächen zur Gewinnung von Erden und Mineralien oder bauliche Anlagen zur Nutzung von erneu-erbaren Energien.

Im Berichtsjahr waren der überwiegende Teil der Kauffälle (42 Kauffälle) den Verkäufen von Gartengrundstücken zu zuordnen. Weiterhin wurden noch zwei Verkäufe für Unland/Ödland registriert. Im Vorjahr sind alle Kauffälle den Gartengrundstücken zuzuordnen. Allerdings konnte bei einer großen Anzahl dieser Verkäufe der Anteil der baulichen Anlagen zum Teil nicht eindeutig abgegrenzt werden. Eine statistisch belegbare Aussage über den durch-schnittlichen Quadratmeterpreis für unbebautes Gartenland war somit nicht möglich.

Die folgende Tabelle zeigt die Umsätze für sonstige Flächen.



Flächenumsatz [ha] 3,2 4,4 38 �

Geldumsatz [Mio. €] 0,3 0,3 0 �

Tabelle 12: Umsätze für sonstige Flächen


Seite 31

6 Bebaute Grundstücke

Der Bereich der bebauten Grundstücke untergliedert sich in folgende Teilmärkte:

• Individueller Wohnungsbau (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälf-ten, Reihenmittelhäuser und Reihenendhäuser)

• Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser

• Geschäfts-, Büro ,- Verwaltungsgebäude

• Gewerbe- und Industriegebäude

• Sonstige Gebäude

Bei den Auswertungen zu bebauten Grundstücken (Diagramme, Übersichten) wird pro-grammtechnisch bedingt auf das in der Kaufpreissammlung erfasste fiktive Baujahr abge-stellt.

Im allgemeinen Teil der Auswertung erfolgt eine Betrachtung der Anzahl der Verträge sowie der Flächen- und der Geldumsätze im Untersuchungsgebiet. Dabei werden jeweils neben der Vertei-lung auf die verschiedenen Teilmärkte auch die prozentualen Veränderungen zum Vorjahr darge-stellt.

Die Anzahl Kaufverträge für bebaute Grundstücke ist im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Die Flächenumsätze sind dabei um 39 % gesunken und die Geldumsätze um 49 % gestiegen. Der Rückgang bei den Flächenumsätzen ist auf die geringere Anzahl an Verkäu-fen von Gewerbe- und Industriegebäuden zurückzuführen.



Flächenumsatz [ha] 15,7 9,6 -39 �

Geldumsatz [Mio. €] 31,0 46,1 49 �

Tabelle 13: Umsätze für bebaute Grundstücke


Seite 32

Anzahl aller Kaufverträge bebauter Grundstücke

Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke

149

143

132 132

120

125

130

135

140

145

150

155

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 21: Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke über 4 Jahre Die folgenden Diagramme zeigen die Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte für die Jahre 2010 und 2011.

Im Bereich der bebauten Grundstücke dominiert im Berichtsjahr weiterhin der Teilmarkt individu-eller Wohnungsbau mit 54 %. Der Anteil dieses Teilmarktes lag im Vorjahr bei 48 %.

Einen weiteren großen Anteil nimmt der Teilmarkt Mehrfamilienhäuser/Geschosswohnungsbau ein. Dieser betrug im Berichtsjahr 27 % und im Vorjahr 29 %.


Seite 33


4%8% 11%

48%

29%

individueller Wohnungsbau

Mehrfamilien-häuser / Geschoss-wohnungsbau

Geschäfts-, Büro-, Verwaltungs-gebäude

Gewerbe- undIndustriegebäude

Sonstige



5%3% 11%

54%27%


Mehrfamilien-häuser / Geschoss-wohnungsbau


Gewerbe- undIndustriegebäude Sonstige

Abbildung 23: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2011


Seite 34

Flächenumsatz bebauter Grundstücke Die folgende Abbildung zeigt die Flächenumsätze für bebaute Grundstücke der letzten 4 Jahre.

Flächenumsätze bebauter Grundstücke

15,7

12,4

15,7

9,6

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

18,0

2008 2009 2010 2011

Jahr

Flä

che

in h

a

Abbildung 24: Flächenumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre Die folgenden Grafiken zeigen, dass der Anteil am Flächenumsatz im Teilmarkt Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr angestiegen ist. In absoluten Zahlen ist das ein Anstieg von 0,9 ha auf 1,4 ha. Die Flächenumsätze im Teilmarkt Gewerbe- und Industriegebäude sind dagegen deutlich gefal-len. Wurden im Jahr 2010 noch Kauffälle mit einer Fläche von insgesamt 6,4 ha registriert, so entfiel im Berichtsjahr nur noch ein Flächenumsatz von 1,6 ha auf diesen Teilmarkt.


Seite 35


6%

40%

6%

31%

17%


Mehrfamilienhäuser / Geschosswohnungsbau



Sonstige

Abbildung 25: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010


15%

17%

11%

37%

20%





Sonstige

Abbildung 26: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011


Seite 36

Geldumsatz bebauter Grundstücke Der Geldumsatz der bebauten Grundstücke wird in den folgenden Diagrammen dargestellt. Nach einem deutlichen Rückgang im Jahr 2009 und einem weiteren leichten Rückgang im Jahr 2010 ist im Berichtsjahr wieder ein Anstieg des Geldumsatzes zu verzeichnen.

Geldumsätze bebauter Grundstücke

84

3531

46

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2008 2009 2010 2011

Jahr

Um

satz

in M

io. €

Abbildung 27: Geldumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre


Seite 37

Die folgenden Diagramme zeigen die Verteilung der Geldumsätze bebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte für die Jahre 2011 und 2010.

Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2010

5%

9%12%

40%

34%



Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude


Sonstige

Abbildung 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010

Verteilung der Umsätze auf die Teilmärkte 2011

24%

32%

10%3%

31%




Sonstige


Abbildung 29: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011


Seite 38

6.1 Individueller Wohnungsbau

Bei der Auswertung des Teilmarktes individueller Wohnungsbau erfolgten differenzierte Betrach-tungen hinsichtlich der freistehenden Ein- bzw. Zweifamilienhäuser sowie der Doppelhaushälften und der Reihenmittel- und Reihenendhäuser.

Die Auswertung wurde in folgende Baujahresklassen untergliedert:

• Neubauten (in 2010, 2011)

• Baujahre ab 1990, (jeweils ohne Neubauten)

• Baujahre 1950-1989

• Baujahre bis 1949

Anzahl der Verkäufe in den jeweiligen Baujahresklassen bei Individuellem Wohnungsbau über 4 Jahre

79

26 27

2

13

24

31

1

11

30

20

8

4

45

13

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Neubauten Baujahr ab 1990 Baujahr 1950-1989 Baujahr bis 1949

Anz

ahl

2008 2009 2010 2011

Abbildung 30: Anzahl der Verkäufe nach Baujahresklassen über 4 Jahre


Seite 39

6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Neubauten In dieser Rubrik sind in den vergangenen 4 Jahren keine Kauffälle vorhanden. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl

Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [€] Ø Grundstücksfläche

[m²] Anzahl

Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 2 273.750 752 2 1.918,27 137 min max - - - - min max - - - -

2010 8 222.083 502 5 1.626,68 146 min max 105.000 352.560 360 1.056 min max 1.562,50 2.938,00 120 170

2009 10 245.290 523 6 1.602,27 145 min max 140.000 420.913 225 1.491 min max 1.379,31 2.338,40 98 203

2008 4 175.000 718 2 948,08 174 min max 119.900 500.000 260 1.131 min max - - - -

Tabelle 14: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab 1990

Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 19 197.250 586 14 1.299,86 151 min max 30.000 500.000 127 1.289 min max 250,00 1.913,04 76 300

2010 19 170.750 918 8 1.472,52 113 min max 60.000 493.000 208 2.740 min max 650,00 2.458,33 100 248

2009 10 198.750 742 5 1.087,50 134 min max 78.000 350.000 71 1.318 min max 742,86 1.705,03 105 200

2008 10 213.000 607 8 1.723,99 124 min max 115.000 260.000 182 1.553 min max 369,64 2.711,11 90 160

Tabelle 15: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 7 146.667 505 5 1.269,23 140 min max 40.000 395.000 136 1.085 min max 400,00 2.468,75 100 180

2010 10 193.000 909 min max 20.000 380.000 385 3.801

2010 waren bei weniger als 2 Kauffällen Angaben zur Wohnfläche bekannt.

2009 18 138.571 687 2 1.200,00 110 min max 15.000 400.000 81 2.804 min max - - - -

2008 16 155.714 1.065 3 1.277,30 90 min max 35.000 380.000 331 3.960 min max 1.111,11 1.363,64 70 110

Tabelle 16: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr bis 1949


Seite 40

6.1.2 Doppelhaushälften

Neubauten und Baujahre ab 1990 Im Teilmarkt Doppelhaushälften wurden für Neubauten und Gebäude mit einem Baujahr ab 1990 in den zurückliegenden vier Jahren insgesamt nur sechs Kauffälle registriert, von denen jeweils ein Kauffall in den Jahren 2008 bis 2010 und drei Kauffälle im Jahr 2011 erfolgten. Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 3 184.549 372 2 1.524,36 135 min max 130.000 273.646 213 552 min max - - - -

Tabelle 17: Doppelhaushälften Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 15 146.107 441 11 1.411,48 104 min max 90.000 170.000 139 913 min max 782,61 2.125,00 70 140

2010 8 145.083 441 5 1.482,75 99 min max 80.000 185.000 395 667 min max 1.236,26 1.739,13 90 110

2009 5 128.333 440 4 1.352,89 105 min max 82.000 181.000 288 900 min max 1.141,67 1.645,45 90 120

2008 8 93.138 422 7 1.456,75 83 min max 43.000 170.000 280 1.130 min max 1.000,00 2.125,00 75 90

Tabelle 18: Doppelhaushälften

Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 5 110.000 462 2 1.816,67 88 min max 27.750 230.000 260 900 min max - - - -

2010 4 132.500 986 3 1.404,85 87 min max 49.200 165.000 900 1.101 min max 1.137,93 1.625,00 80 145

2009 11 102.000 422 min max 38.000 235.500 174 1.052

2008 10 126.000 381 min max 62.000 190.000 278 903

2008 und 2009 waren bei weniger als 2 Kauffällen Angaben zur Wohnfläche bekannt.

Tabelle 19: Doppelhaushälften


Seite 41

6.1.3 Reihenmittel- und Reihenendhäuser

Neubauten und Baujahre ab 1990 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 7 289.729 171 7 1.976,18 131 min max 282.400 299.600 132 251 min max 282.400 299.600 132 251

2010 3 198.000 188 2 1.526,43 128 min max 130.000 255.200 171 310 min max - - - -

2009 4 212.300 177 3 1.732,85 135 min max 160.000 258.700 167 187 min max 1.233,33 2.003,75 123 150

2008 7 239.721 242 6 1.854,86 138 min max 150.000 265.700 174 437 min max 1.596,00 1.944,02 130 150

Tabelle 20: Reihenmittel- und Reihenendhäuser



[m²] Anzahl


2011 8 176.800 272 6 1.631,21 126 min max 80.000 330.000 87 411 min max 1.217,39 2.120,00 75 170

2010 2 147.500 440 2 1.272,73 115 min max - - - - min max - - - -

2009 7 142.200 161 5 1.315,74 98 min max 101.000 210.000 114 246 min max 1.122,22 1.590,91 80 140

2008 6 133.333 251 5 1.287,55 103 min max 100.000 149.000 151 372 min max 909,09 1.555,56 90 125

Tabelle 21: Reihenmittel- und Reihenendhäuser

Baujahre bis 1949 In der Kategorie der Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 wurde im Jahr 2011 und 2008 jeweils nur Kauffall registriert. Im Jahr 2010 lagen vier Kauffälle mit einem durchschnittlichen Gesamt-kaufpreis von 130.900 € bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 258 m² vor. Im Jahr 2009 wurden zwei Kauffälle mit einem durchschnittlichen Gesamtkaufpreis von 85.000 € bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 172 m² ausgewertet. Zu den insgesamt acht Verkäufen liegen keine Angaben zu Wohnflächen vor, so dass keine Auswertung diesbezüglich erfolgen konnte.


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6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser

Neubauten und Baujahre ab 1990

Im Auswertezeitraum wurde bis auf einen Verkauf im Jahr 2009 kein Kauffall für Neubauten registriert. Somit ist keine Auswertung möglich.

Für Gebäude der Baujahre ab 1990 ohne Neubauten wurde im Zeitraum von 2009 bis 2011 jährlich ein Kauffall und 2008 zwei Verträge registriert, so dass auch hier keine Auswertung durchgeführt werden kann.



[m²] Anzahl


2011 18 325.500 415 17 1.003,34 375 min max 125.000 1.800.000 164 1.046 min max 569,62 1.496,21 197 1.782

2010 23 245.778 616 23 874,28 339 min max 87.000 520.000 155 2.096 min max 283,78 2.311,11 120 670

2009 6 225.000 383 6 594,94 322 min max 129.500 325.000 312 1.140 min max 469,18 698,76 187 577

2008 9 310.000 636 8 732,74 415 min max 130.000 650.000 272 2.977 min max 469,77 1.551,72 214 819

Tabelle 22: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2011 18 246.400 515 6 641,16 226 min max 12.000 560.000 216 1.525 min max 166,67 1.255,56 180 380

2010 15 200.000 615 5 429,39 318 min max 35.000 620.000 142 2.707 min max 109,26 1.296,30 243 600

2009 26 209.500 550 2 270,64 386 min max 22.000 500.000 220 1.636 min max - - - -

2008 27 104.167 325 2 126,26 327 min max 12.000 405.000 71 1.064 min max - - - -

Tabelle 23: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis 1949


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6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude

Die nachfolgenden Tabellen zeigen die Anzahl der Kauffälle und die minimalen und maximalen bereinigten Kaufpreise der jeweiligen Baujahresklassen.

Neubauten Kaufverträge für Neubauten wurden im Auswertezeitraum nicht abgeschlossen.

Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Im Berichtszeitraum war in den Jahren 2011 und 2008 jeweils ein Kauffall vorhanden. Im Jahr 2009 lagen drei Verträge mit Kaufpreisen von 400.000 € bis 1.725.000 € vor. Die Grundstücksflä-che lag bei diesen drei Verträgen im Bereich von 1732 m² bis 10.165 m². Auf Grund der großen Kaufpreisspannen ist keine Mittelbildung möglich.

Baujahre 1950 bis 1989 In diesem Bereich lag jeweils nur ein Kauffall im Jahr 2010 und 2008 vor. Somit war keine Aus-wertung möglich. Baujahre bis 1949 Anzahl


[m²] 2011 3 - 430

min max 70.000 2.500.000 92 1.017 2010

2009

In den Jahren 2010 und 2009 lag jeweils nur ein Kauffall vor.

2008 6 356.667 717 min max 125.000 660.000 392 2.070

Tabelle 24: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Baujahr bis 1949

Im Berichtsjahr lagen drei Kauffälle vor. Aufgrund der großen Kaufpreisspanne erfolgt keine Angabe eines Mittelwertes.


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6.4 Gewerbe- und Industriegebäude

Neubauten Im Berichtszeitraum war nur in den Jahren 2011 und 2008 jeweils ein Kauffall für Neubauten vorhanden. Somit ist an dieser Stelle keine Auswertung möglich. sonstige Baujahre, ohne Neubauten

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verkäufe für Gewerbe- und Industriegebäude. Aufgrund der sehr großen Kaufpreisspanne in den Jahren 2011 und 2008 erfolgt keine Angabe des Mittelwer-tes.

Anzahl


[m²] 2011 5 - 3.620

min max 110.000 8.543.000 436 10.776 2010 13 291.667 4.711

min max 33.000 495.000 154 28.030 2009 5 300.000 2.051

min max 40.000 615.000 626 2.639 2008 13 - 5.142

min max 37.500 40.000.000 436 41.526

Tabelle 25: Gewerbe- und Industriegebäude, sonstige Baujahre

6.5 Villen

Neubauten und Baujahre ab 1990 Neubauten und Gebäude mit einem Baujahr ab 1990 wurden in der Kategorie Villen nicht gehan-delt. Baujahre 1950 bis 1989 Für diesen Zeitraum wurde im Berichtsjahr lediglich ein Vertrag registriert. Baujahre bis 1949 Im Berichtszeitraum liegen lediglich Verkäufe in der Kategorie Baujahre bis 1949 vor. Allerdings ist hier bei den wenigen Verkäufen eine große Streuung zu verzeichnen. Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl


[m²] Anzahl


2010/2011 3 720.757 1.232 2 2.300,22 375 min max 485.000 850.000 758 1.575 min max - - - - 2008/2009 7 376.332 963 4 1120,70 335

min max 100.000 800.000 673 1.262 min max 399,45 2.000,00 240 480

Tabelle 26: Villen, Baujahre bis 1949, Verteilung auf 2010/2011 und 2008/2009


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7 Wohnungs- und Teileigentum

Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum werden bebaute Grundstücke gehandelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigen-tum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bildet es das Kaufobjekt dieses Teilmarktes.

Die Wohnflächenpreise als Ausdruck des Preisniveaus für das Wohnungseigentum sind in den folgenden Tabellen dargestellt. Beim Wohnungseigentum wird zwischen Erstverkauf aus Neubau, Erstverkauf aus Umwandlung und Weiterverkauf unterschieden. Die Auswertungen in den Teil-märkten beziehen sich grundsätzlich auf die tatsächlichen Baujahre. Die Bodenwertanteile sind in allen ausgewiesenen durchschnittlichen Kaufpreisen pro m² Wohnfläche enthalten.

Aus den Geldumsätzen der einzelnen Teilmärkte wird deutlich, dass das Teileigentum eine un-tergeordnete Rolle auf dem Grundstücksmarkt spielt. Deshalb beziehen sich die Auswertungen in den folgenden Kapiteln auf den Teilmarkt Wohnungseigentum.

Anzahl aller Kaufverträge Die folgende Tabelle zeigt die Anzahl der Verkäufe für Wohnungs- und Teileigentum. Hier ist ein Anstieg der Kauffälle für den Teilmarkt Wohnungseigentum gegenüber dem Vorjahr von 16% zu verzeichnen.

Die Anzahl der Kaufverträge für Teileigentum stieg von 4 Kauffällen im Vorjahr auf 12 Kauffälle im Berichtsjahr. Dabei handelt es sich überwiegend um Stellplätze und Garagen, die im Zusammen-hang mit dem Wohnungseigentum veräußert wurden.

Allerdings stellen die Verkäufe von Teileigentum nur 7% aller Kauffälle des gesamten Teilmarktes dar.


Wohnungseigentum 130 151 16 �

Teileigentum 4 12 200 �


Tabelle 27: Verteilung der Kaufverträge auf die Teilmärkte


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Grundstücksverkehr Anzahl der Verkäufe für Wohnungs- und Teileigentum

93

117

134

163

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2008 2009 2010 2011

Jahr

Anz

ahl

Abbildung 31: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum Die nachfolgende Tabelle stellt den Geldumsatz für Wohnungs- und Teileigentum dar. Die Um-sätze im Bereich des Wohnungseigentums sind dabei mit 14,0 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr mit 13,8 Mio. € nahezu identisch. Für den Bereich des Teileigentums hat sich der Umsatz hal-biert, was insgesamt zu einem leichten Umsatzrückgang in diesem Teilmarkt geführt hat.


2011 [Mio. €]


Wohnungseigentum 13,8 14,0 1 �

Teileigentum 2,0 1,0 -50 �

Summe / Veränderung 15,8 15,0 -5 �

Tabelle 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte


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Grundstücksverkehr Umsätze für Wohnungs- und Teileigentum

9,1

12,0

15,815,0

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2008 2009 2010 2011

Jahr

Um

satz

in M

io. €

Abbildung 32: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre

7.1 Erstverkauf aus Neubau

Neubauten Bei Neubauten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die im Berichtsjahr ein Baujahr von 2010 oder 2011 aufwiesen. Der durchschnittliche Preis pro m² Wohnfläche ist im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken.

Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 10 10 1.855,75 86 min max 1.531,00 2.350,50 74 141

2010 12 12 2.086,33 89 min max 1.774,50 2.355,00 66 136

2009 3 3 1.823,83 103 min max 1.652,00 2.011,50 86 112

2008 7 7 1.805,43 98 min max 1.321,50 2.055,00 79 138

Tabelle 29: Erstverkauf von Eigentumswohnungen, Neubauten

Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Bei der Kategorie Baujahre ab 1990 ohne Neubauten handelt es sich um Eigentumswohnungen, die im Berichtsjahr ein Baujahr von 1990 bis 2009 aufwiesen.

Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 2 2 1.249,00 98 min max - - - -

2010 4 4 1.284,17 111 min max 1.250,00 2.780,50 84 120

2009 10 10 1.314,17 85 min max 658,50 1.964,50 26 138

2008 2 2 1.134,50 102 min max - - - -

Tabelle 30: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Neubau, Baujahr ab 1990 ohne Neubauten


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7.2 Erstverkauf aus Umwandlung

Baujahre ab 1990 Im Berichtszeitraum lag nur ein Kauffall im Jahr 2010 vor. Baujahre 1950 bis 1989 Im Berichtszeitraum lag auch hier nur ein Kauffall im Jahr 2010 vor. Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 5 5 1.898,63 86 min max 1.227,00 2.258,00 52 98

2010 9 9 1.507,00 89 min max 657,50 2.273,50 52 201

2009 24 24 1.212,29 88 min max 405,50 2.348,50 32 201

2008 20 20 1.741,83 101 min max 423,00 2.287,00 59 163

Tabelle 31: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Umwandlung, Baujahr bis 1949


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7.3 Weiterverkauf

Baujahre ab 1990 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 56 56 1.219,12 64 min max 432,50 2.099,00 35 127

2010 54 54 1.212,24 73 min max 338,00 2.166,50 30 153

2009 30 30 1.233,00 79 min max 431,00 2.137,00 31 146

2008 29 29 1.164,88 65 min max 508,00 2.109,00 35 128

Tabelle 32: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr ab 1990

Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 27 27 492,69 53 min max 271,00 1.208,50 33 92

2010 12 12 591,33 45 min max 268,50 965,00 35 67

2009 5 5 601,50 41 min max 278,00 772,00 33 50

2008 11 11 573,25 51 min max 397,50 876,00 33 69

Tabelle 33: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr 1950 bis 1989

Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 51 51 1.219,36 71 min max 536,00 2.291,50 47 192

2010 36 36 1.035,37 69 min max 390,00 2.775,00 46 158

2009 38 38 1.078,41 72 min max 450,00 2.394,00 22 210

2008 17 17 1.081,57 81 min max 284,00 2.022,00 28 180

Tabelle 34: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr bis 1949


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8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben nach § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Aufgabe, sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten. Im vorliegenden Bericht zum Grundstücksmarkt werden ausgewählte zur Wertermittlung erforder-liche Daten veröffentlicht:

• Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser • Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit

einem gewerblichen Anteil < 20 % • Rohertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude mit einem

gewerblichen Anteil < 20 %

Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Vergleichsfaktoren sollen entsprechend den §§ 12 und 13 der ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen und wiedergeben. Da sich die allgemeinen Wertverhältnisse nach der groß- und kleinräumigen Lage und nach Art des Grundstückes deutlich unterscheiden, ist es notwendig, diese aus örtli-chen Daten für den jeweiligen Grundstücksmarkt abzuleiten. Um die nachfolgend veröffentlichten Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Rohertrags-faktoren sachgerecht anwenden zu können, ist der Grundsatz der Modellkonformität (der Zu-sammenhang zwischen Ableitung und Anwendung der erforderlichen Daten) eine grundlegende Voraussetzung. Die hier verwendeten Modelle wurden den Empfehlungen des Arbeitskreises der Gutachteraus-schüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland vom 05.08.2011 entnommen.


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8.1 Sachwertfaktoren

Nach § 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 2 BauGB sollen Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grund-stücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Um Sachwertfaktoren abzuleiten, wird nach § 14 ImmoWertV das Verhältnis geeigneter Kaufprei-se zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten gebildet. Bei der Ermittlung von Verkehrswerten für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt in der Wertermitt-lungspraxis vorrangig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Folgendes Schema liegt der Sachwertermittlung nach ImmoWertV zugrunde:1

1Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland) ,

www.immobilienmarktbericht-deutschland.info , Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: 05.08.2011


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8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

Die für die Ableitung benötigten Kauffälle wurden entsprechend der festgelegten Selektionskrite-rien aus der Kaufpreissammlung erfasst. Selektionskriterien:

- Einfamilienhaus (EFH), Zweifamilienhaus (ZFH), Reihenmittelhaus (RMH), Reihen-endhaus (REH), Doppelhaushälfte (DHH)

- Grundstücksgröße < 1.500 m² - Kaufpreis > 49.999 € - Kauffälle zwischen 01.07.2009 und 31.12.2011

Eine Auswertung nach diesen Kriterien ergab einen Stichprobenumfang von 149 Gebäuden. Um eine Vergleichbarkeit der Stichprobe zu gewährleisten wurde ein Normgrundstück definiert. Für das Normgrundstück gilt dabei:

• gewöhnlicher Geschäftsverkehr, • erschließungsbeitragsfrei, • mit typischem Gebäude, ortsüblichen Nebengebäuden (Garage, Stellplatz, Carport)

und typischen Außenanlagen, • Werte für übertiefe Grundstücksteile und selbständig nutzbare Teilflächen sind in Ab-

zug gebracht worden, • besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) wie z. B. Baumängel/

Bauschäden wurden beachtet. Festlegung: in der Regel boG = 0. Unter Berücksichtigung von Modellkonformität und Normgrundstück standen 72 Kauffälle für die Ableitung der Sachwertfaktoren zur Verfügung.


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Modellbeschreibung 2

Normalherstellungskosten ohne Baujahreskorrektur

EFH/ZFH (freistehend), DHH/RH NHK 2000 (Sprengnetter)

Regionalisierung ohne

Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277

gemischte Gebäudetypen sachverständig interpoliert

besonders zu veranschlagende Bautei-le

Tabellenwerte, Erfahrungssätze

Baunebenkosten 16 % für EFH/ZFH 14 % für DHH/RH

Baupreisindex Bundesindex für Wohngebäude (insgesamt), letzter veröffentlichter Quartalsindex

Alterswertminderung linear

wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND)

80 Jahre (siehe 8.4.1 „Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindest-restnutzungsdauer),

Restnutzungsdauer (RND) RND = GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung(siehe 8.4.2) unter Verwen-dung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.3)

Außenanlagen, sonstige Anlagen prozentual vom Gebäudezeitwert ungewöhnliche Außenanlagen (z. B. Pool) wurden separat als Zeitwert berücksichtigt

besondere objektspezifische Grund-stücksmerkmale (boG)

Berücksichtigung der boG � Festlegung: in der Regel boG = 0

Bodenwert Bodenrichtwert x Grundstücksfläche, ggf. sachverständige Anpassung

erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand

frei

Stichprobenumfang 72 Kauffälle Untersuchungszeitraum 01.07.2009 – 31.12.2011

Die Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind unter Punkt 8.4 aufgeführt. Zur Berechnung der Sachwertfaktoren kommt folgende Formel zur Anwendung: KPi - boGi mit: k Sachwertfaktor ki = Ø —————- KP Kaufpreis vSWi i Kauffall vSW vorläufiger Sachwert ((fiktiv) schadensfrei) boG Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

2 Dieses Modell ist angelehnt an die empfohlenen Modelle zur „Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlichen Daten“ des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA), Stand: 05.08.2011.


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8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

Der vom Gutachterausschuss gewählte Modellansatz geht aufgrund langjähriger Analysen und empirischer Studien in der Wertermittlungspraxis davon aus, dass der Sachwertfaktor vor allem von der Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt (dem Bodenwertniveau) und von der Höhe des vorläufigen (also noch nicht marktangepassten) Sachwerts abhängig ist. Aus diesem Grund wurden Sachwertfaktoren für EFH/ZFH in Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau und dem vorläufigen Sachwert abgeleitet. Die Ergebnisse dieser Auswertung bestätigen diese Abhängig-keit. Zur Darstellung der Abhängigkeit des Sachwertfaktors vom vorläufigen Sachwert wurde folgende Funktion verwendet: k = a � vSWb mit: k Sachwertfaktor vSW vorläufiger Sachwert (in Mio. €) a, b Konstanten Für die 72 verwendeten Kauffälle ergibt sich folgende Aufschlüsselung:

nach Baujahren < 1945 1945- 1990 > 1990

Kauffälle 43 11 18

Vorläufiger Sachwert < 100.000 € 100.000 € –150.000 € >150.000- 200.000 € > 200.000 €

Kauffälle 6 21 22 23

Nach BRW < 51 €/ m² 51 €/ m²- 80 €/ m² > 80 €

Kauffälle 13 37 22

Gebäudetyp EFH/ZFH DHH/RH

Kauffälle 38 34

Bei der statistischen Auswertung der 72 Kauffälle konnten keine signifikanten Abweichungen der Sachwertfaktoren zwischen den Gebäudetypen EFH/ ZFH (freistehend) zu DHH/ RMH/ REH festgestellt werden. Um eine ausreichende Stichprobe zu gewährleisten wurden beide Gebäude-typen gemeinsam ausgewertet. Die ermittelten Sachwertfaktoren beziehen sich somit gleichermaßen auf die zuvor genannten Gebäudetypen. Für die Auswertung wurden nur schadensfreie Objekte verwendet (boG = 0). Um die Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt zu berücksichtigen, wurden auf Grundlage der Bodenrichtwerte verschiedene Bodenrichtwertniveaus untersucht. Dabei wurden 4 Kauffälle wegen übergroßer Abweichungen vom Funktionsverlauf (> 30 %) ausgeschlossen.


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Gruppierung der Bodenrichtwertniveaus und Ergebnisse der Ableitung:

Bodenrichtwertniveau

(BRW)

Anzahl Datensätze a Sigma a b Sigma b Korrel.

BRW <51 12 0,57312 0,15568 -0,28892 0,11584 0,66976

BRW 51-80 36 0,55116 0,09800 -0,38362 0,08404 0,63137

BRW 81-300 20 0,80905 0,09205 -0,25228 0,06697 0,64049

Ausgehend von diesen Bodenrichtwertspannen wurden für die Ableitung der Konstanten a und b die Bodenrichtwertniveaus 40 €/m², 80 €/m² und 120€/m² gewählt.

Tabellarische Darstellung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser:

Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar

Zeitraum 01.07.2009 – 31.12.2011

Sachwertfaktoren EFH / ZFH NHK 2000 (Sprengnetter) erschließungsbeitragsfrei

Bodenwertniveau

vorläufiger Sachwert 40,00 €/m² 80,00 €/m² 120,00 €/m²

60.000 €

80.000 € 1,20 1,42

100.000 € 1,11 1,33 1,46

120.000 € 1,04 1,26 1,39

140.000 € 0,99 1,20 1,33

160.000 € 0,95 1,16 1,28

180.000 € 0,91 1,12 1,24

200.000 € 0,88 1,08 1,20

220.000 € 0,85 1,05 1,17

240.000 € 0,82 1,02 1,14

260.000 € 0,80 1,00 1,12

280.000 € 0,78 1,09

300.000 € 1,07

320.000 €

a 0,50334 0,66692 0,76372

b -0,34421 -0,30019 -0,28130 k = a �� vSWb

Die durchschnittliche Standardabweichung der Sachwertfaktoren beträgt 0,036.


Seite 56

8.2 Liegenschaftszinssatz

Das Ertragswertverfahren wird in der Wertermittlung eingesetzt, wenn die erzielbare Rendite eines Objektes für die Einschätzung am Markt im Vordergrund steht, beispielsweise bei Mehrfa-milienhäusern oder Büro- und Geschäftshäusern.

Wichtige Eingangsgrößen für die Berechnung eines marktkonformen Ertragswertes sind die aus der empirischen Auswertung vorhandener Kauffälle vergleichbarer Objekte abgeleiteten Liegen-schaftszinssätze. Aufgrund der Orientierung an erfolgten Erwerbsvorgängen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dienen die Liegenschaftszinssätze ähnlich den Sachwertfaktoren im Sachwert-verfahren der Anpassung an den Grundstücksmarkt.

Nach § 14 Absatz 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Verbindung mit § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuches (BauGB) sind Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszins-sätze) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Be-rücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertver-fahrens (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) abzuleiten.

Ertragswert-Schema §17-20 ImmoWertV

Jahresrohertrag/ kapitalisierter Bodenwert

Liegenschaftszinssatz § 14 (3)

vorläufiger Ertragswert

Bes. objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

§ 8 (3)


Seite 57

Die Vorgaben dieses Absatzes sind so auszulegen, dass Liegenschaftszinssätze durch die Um-kehrung des Ertragswertverfahrens aus Kaufpreisen und Reinerträgen bebauter Grundstücke abgeleitet werden. Nach Umkehrung der Formel zur Berechnung des Ertragswertes ergibt sich folgende Gleichung:

RE = Reinertrag des Grundstücks

KP = Kaufpreis für das Grundstück

BW = Bodenwert

boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

q = 1 + p

p = Liegenschaftszins

n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen (RND)

Die Berechnungsformel kann dabei nur iterativ gelöst werden, da der auf der linken Seite gesuch-te Liegenschaftszins p indirekt auch auf der rechten Seite der Gleichung in der Variablen q auf-tritt. In erster Näherung ergeben sich die Liegenschaftszinssätze aus dem vorderen Formelglied (vgl. oben):

Bei diesem Quotienten entstammen sowohl die Werte des Reinertrags (RE), als auch die des Kaufpreises (KP) dem Grundstücksmarkt. Verändert sich der Reinertrag kommt es in der Regel auch zu einer Änderung des Kaufpreises in ungefähr gleichem Umfang. Dadurch kommen zeitli-che Änderungen des Liegenschaftszinssatzes weitgehend nicht so stark zum Tragen. Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß § 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertrags-wertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermitt-lung erforderlichen Daten (hier Liegenschaftszinssatz) abgeleitet wurden.


Seite 58

8.2.1 Modellbeschreibung

Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. (§ 17 Abs. 2 Immo-WertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) (§ 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minder- oder Mehrmieten

Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 %

Vermietung Vollvermietung wird unterstellt

Rohertrag (RoE) (Jahr) marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten (überprüft) (§ 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD

Bewirtschaftungskosten (BWK) Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß § 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß § 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß § 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages

Wirtschaftliche Gesamtnutzungs-dauer (GND)

80 Jahre (siehe 8.4.1)

Restnutzungsdauer GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.2 und 8.4.3)

Bodenwert Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt

Stichprobenumfang 40 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen)

Zeitraum 01.12.2009 – 31.12.2011


Seite 59

8.2.2 Kennzahlen der Stichprobe

Kennzahlen

Größe in

m² WF/NF

Kaufpreis in € pro m²

WF/NF Anzahl Wohn-

einheiten

Jahre RND

Baujahr Liegenschaftszinssatz p

Anzahl Daten-sätze

24 24 24 24 24 24

Ø 417 889 6 35 1917 4,68

min - max 212 - 823 615 - 1219 4 - 11 28 - 68

1900 - 1997

3,4 - 6,06

8.2.3 Ableitung des Liegenschaftszinssatzes

Für die Auswertung standen 40 Objekte aus dem Zeitraum 01.12.2009 bis 31.12.2011 zur Verfü-gung. Nach der Begrenzung auf Gebäude mit 4-12 Wohneinheiten wurden 32 Objekte ausgewer-tet, von denen 8 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert des Liegenschafts-zinssatzes (> 30%) ausgeschlossen wurden.

Signifikante Abhängigkeiten des Liegenschaftszinssatzes zu den Roherträgen bzw. zur Restnut-zungsdauer wurden untersucht und konnten nicht nachgewiesen werden.

Der Gutachterausschuss für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar hat am 21. März 2012 folgenden regionalen Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser mit 4-12 Wohneinheiten und gemischt genutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % beschlossen:

mittlerer Liegenschaftszinssatz: 4,7 %

mit einer Standardabweichung von: ± 0,8 %

Die Werte der ermittelten Liegenschaftszinssätze aus der Stichprobe liegen im Bereich von mini-mal 3,4 % bis maximal 6,06 %. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungs-maß die Variabilität der abgeleiteten Daten.

Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf durchschnittliche Grundstücksmerkma-le der Objekte, die mit dem im Einzelfall zu bewertenden Objekt nicht zwangsläufig übereinstim-men müssen. Weichen die Grundstücksmerkmale des jeweiligen Bewertungsobjektes von den beschreibenden Merkmalen der Stichprobe signifikant ab, muss eine sachverständige, individuel-le Anpassung des Liegenschaftszinssatzes erfolgen.


Seite 60

8.3 Rohertragsfaktoren

Gemäß § 193 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 13 Immobilienwertermittlungsverord-nung (ImmoWertV) sollen Rohertragsfaktoren der Ermittlung von Vergleichswerten für bebaute Grundstücke dienen. Sie beziehen sich auf die marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge und stellen das Verhältnis der bereinigten Kaufpreise zu den Jahresroherträgen dar (bereinigter Kauf-preis /Jahresnettokaltmiete).

Nach Kleiber „lässt sich die Genauigkeit der Verkehrswertermittlung unter Anwendung solcher Ertragsfaktoren regelmäßig steigern“, denn dadurch bleiben „vergleichsstörende Momente3“ außen vor. Der Rohertragsfaktor entspricht einem empirischen Vervielfältiger. Durch Multiplikati-on des Rohertrages mit dem Rohertragsfaktor lässt sich der Ertragswert ableiten. Voraussetzung dazu ist, dass das zu bewertende Objekt mit den Eigenschaften der zur Ableitung des Faktors herangezogenen Objekte übereinstimmt.

Die Verwendung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten gemäß § 193 Abs. 5 BauGB führt nur dann zu marktkonformen Ergebnissen, wenn die Wertermittlung (hier Ertragswertverfahren) nach demselben Modell durchgeführt wird, in dem die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten (hier Rohertragsfaktor) abgeleitet wurden.

3 1 Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2010, S. 1132, Rn 19, 6 Auflage 2010)


Seite 61

8.3.1 Modellbeschreibung

Kaufpreis (KP) Soweit geboten, ist der KP auf definierte Normverhältnisse umzurechnen. Das Normgrundstück ist erschließungsbeitragsfrei mit typischem Gebäude. Werte für selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug zu bringen. (§ 17 Abs. 2 Immo-WertV) Darüber hinaus erfolgt eine Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) (§ 8 ImmoWertV) z. B. Baumängel, Bauschäden, Minder- oder Mehrmieten

Objektart Mehrfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit geringem gewerblichen Anteil < 20 %

Vermietung Vollvermietung wird unterstellt

Rohertrag (RoE) (Jahr) marktüblich nachhaltig erzielbare Mieten (überprüft) (§ 18 ImmoWertV) Grundlage für die Ermittlung des Rohertrages: - tatsächliche Mieten, wenn auch marktüblich - geeignete lokale Mietpreisspiegel - Mietpreisspiegel Thüringen des IVD

Bewirtschaftungskosten (BWK) Grundlage für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gemäß § 19 ImmoWertV: II. Berechnungsverordnung Verwaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß § 26 Abs. 4 II. BV Instandhaltungskosten - Anpassung über Verbraucherpreisindex gemäß § 28 Abs. 5a II. BV Mietausfallwagnis ist i. d. R. 2 % des Jahresrohertrages

Wirtschaftliche Gesamtnutzungs-dauer (GND)

80 Jahre (siehe 8.4.1)

Restnutzungsdauer GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente (siehe 8.4.2 und 8.4.3)

Bodenwert Bodenrichtwert x Grundstücksfläche sachverständige Anpassung ist im normierten KP berücksichtigt

Stichprobenumfang 40 Kauffälle (vorrangig geeignete Mietobjekte ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auswählen)

Zeitraum 01.12.2009 – 31.12.2011


Seite 62

8.3.2 Kennzahlen der Stichprobe

Kennzahlen

Größe in

m² WF/NF

Kaufpreis in € pro m²

WF/NF Anzahl Wohn-

einheiten

Jahre RND

Baujahr Rohertragsfaktor

Anzahl Daten-sätze

23 23 23 23 23 23

Ø 417 889 6 35 1917 12,84

min - max 212 - 823 615 - 1219 4 - 11 28 - 68

1900 - 1997

10,06 - 16,41

8.3.2 Ableitung des Rohertragsfaktors

Für die Auswertung standen 32 Objekte zur Verfügung. Nach der Auswertung wurden 9 Objekte wegen übergroßer Abweichungen vom Mittelwert (> 30%) ausgeschlossen.

Der Gutachterausschuss für das Gebiet der kreisfreien Stadt Weimar hat am 21. März 2012 folgenden Rohertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser mit 4-12 Wohneinheiten und gemischt ge-nutzte Gebäude mit einem gewerblichen Anteil < 20 % beschlossen:

Rohertragsfaktor: 12,8

mit einer Standardabweichung von: ± 1,7

Die Werte der ermittelten Rohertragsfaktoren aus der Stichprobe liegen im Bereich von minimal 10,06 bis maximal 16,41. Die angegebene Standardabweichung beschreibt als Streuungsmaß die Variabilität der abgeleiteten Daten.


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8.4 Anlagen zu den Modellen für die Sachwertfaktoren und Liegen-schaftszinssätze 4

8.4.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer

4 Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland) ,

www.immobilienmarktbericht-deutschland.info , Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: 05.08.2011


Seite 64

8.4.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente Die entscheidenden Merkmale zur Ermittlung der Restnutzungsdauer sind das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzun-gen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades soll das nachfolgende Punktraster dienen. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maß-nahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter, z. B. 20 Jahre zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Modernisierungselemente mit Punktraster für typische Fälle

Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl kann der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt werden: 0 - 1 Punkte = nicht modernisiert 2 - 5 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 6 - 10 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 10 - 15 Punkte = überwiegend modernisiert 16 - 20 Punkte = umfassend modernisiert


Seite 65

8.4.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer In der nachfolgenden Tabelle sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Um kontinuierliche Übergänge sowohl zwischen den Tabellen als auch innerhalb der Tabellen zu erreichen, wurden die Tabellenwerte nicht gerundet. Die Rundung, die im Bewertungsfall nach sachverständigem Ermessen auf 5 Jahre erfolgen sollte, bleibt dem Anwender überlassen. Die Tabellenwerte sind aus einem theoretischen Modellansatz entstanden. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, abgestuft nach dem Grad der Modernisierung, gegenüber dem Betrag Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter auf maximal 50 Jahre gestreckt wird.


Seite 66


Seite I

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Ausschnitt aus BORIS-TH.......................................................................................................... 9

Abbildung 2: Karte Stadtgebiet (Quelle: TLVermGeo) .................................................................................. 10

Abbildung 3: Zusammenstellung der Nutzungsarten für 2011 (Quelle: TLVermGeo) .................................. 12

Abbildung 4: Die wichtigsten Indexreihen der Bundesrepublik Deutschland (Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank) ............................................................................................................. 13

Abbildung 5: Anzahl aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre ............................................................................ 14

Abbildung 6: Flächen aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre .......................................................................... 15

Abbildung 7: Geldumsätze aller Erwerbsvorgänge über 4 Jahre.................................................................. 15

Abbildung 8: Anzahl aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte ................................................. 16

Abbildung 9: Umsätze aller Erwerbsvorgänge, Verteilung auf die Teilmärkte .............................................. 17

Abbildung 10: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre.................................................................................. 18

Abbildung 11: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Jahr 2010 ............................. 19


Abbildung 13: Flächenumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre .................................................................... 20

Abbildung 14: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre.......................................................................... 21

Abbildung 15: Anzahl aller Zwangsversteigerungen 2008 bis 2011 ............................................................. 22

Abbildung 16: Verteilung der Zwangsversteigerungen der Jahre 2010 und 2011 auf die Teilmärkte .......... 22

Abbildung 17: Geldumsätze der Zwangsversteigerungen von 2008 bis 2011.............................................. 23

Abbildung 18: Entwicklung der Baulandverkäufe über 4 Jahre..................................................................... 24

Abbildung 19: Kaufpreisentwicklung für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über 4 Jahre ............... 27

Abbildung 20: Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftliche Flächen der Jahre 2008 bis 201129

Abbildung 21: Anzahl der Kaufverträge bebauter Grundstücke über 4 Jahre............................................... 32


Abbildung 23: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2011 ................. 33

Abbildung 24: Flächenumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre ............................................................. 34

Abbildung 25: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010.............................. 35

Abbildung 26: Verteilung der Flächenumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011.......................................... 35

Abbildung 27: Geldumsatz bebauter Grundstücke über 4 Jahre .................................................................. 36

Abbildung 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Berichtsjahr 2010 ................................... 37

Abbildung 29: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte im Jahr 2011 ............................................... 37

Abbildung 30: Anzahl der Verkäufe nach Baujahresklassen über 4 Jahre ................................................... 38

Abbildung 31: Anzahl aller Kaufverträge über 4 Jahre.................................................................................. 46

Abbildung 32: Geldumsatz aller Kaufverträge über 4 Jahre.......................................................................... 47


Seite II

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Bevölkerungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik)... 11

Tabelle 2: Arbeitsmarkt der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik).............. 11

Tabelle 3: Wohnungsdaten der kreisfreien Stadt Weimar (Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik)........ 11

Tabelle 4: Verteilung der Anzahl der Kaufverträge auf die einzelnen Teilmärkte ......................................... 18

Tabelle 5: Verteilung der Flächenumsätze auf die einzelnen Teilmärkte...................................................... 20

Tabelle 6: Verteilung der Geldumsätze auf die einzelnen Teilmärkte........................................................... 21

Tabelle 7: Verteilung der Kaufverträge unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte................... 25

Tabelle 8: Verteilung der Flächenumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte............. 25

Tabelle 9: Verteilung der Geldumsätze unbebauter Grundstücke auf die einzelnen Teilmärkte.................. 25

Tabelle 10: Umsätze der Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ................................. 26

Tabelle 11: Umsätze für Ackerland ............................................................................................................... 29

Tabelle 12: Umsätze für sonstige Flächen .................................................................................................... 30

Tabelle 13: Umsätze für bebaute Grundstücke............................................................................................. 31

Tabelle 14: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr ab 1990.......................................................................... 39

Tabelle 15: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 ................................................................ 39

Tabelle 16: Ein- und Zweifamilienhäuser, Baujahr bis 1949 ......................................................................... 39

Tabelle 17: Doppelhaushälften...................................................................................................................... 40



Tabelle 20: Reihenmittel- und Reihenendhäuser .......................................................................................... 41

Tabelle 21: Reihenmittel- und Reihenendhäuser .......................................................................................... 41

Tabelle 22: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr 1950 bis 1989 ............................... 42

Tabelle 23: Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis 1949 ........................................ 42

Tabelle 24: Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Baujahr bis 1949 ................................................ 43

Tabelle 25: Gewerbe- und Industriegebäude, sonstige Baujahre ................................................................. 44

Tabelle 26: Villen, Baujahre bis 1949, Verteilung auf 2010/2011 und 2008/2009 ........................................ 44

Tabelle 27: Verteilung der Kaufverträge auf die Teilmärkte.......................................................................... 45

Tabelle 28: Verteilung der Geldumsätze auf die Teilmärkte ......................................................................... 46

Tabelle 29: Erstverkauf von Eigentumswohnungen, Neubauten .................................................................. 47

Tabelle 30: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Neubau, Baujahr ab 1990 ohne Neubauten ......... 47

Tabelle 31: Erstverkauf von Eigentumswohnungen aus Umwandlung, Baujahr bis 1949............................ 48

Tabelle 32: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr ab 1990 ..................................................... 49

Tabelle 33: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr 1950 bis 1989............................................ 49

Tabelle 34: Weiterverkauf von Eigentumswohnungen, Baujahr bis 1949..................................................... 49

www.gutachterausschuss-th.de

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IMB 2012 Weimar · 2019-07-04 · Freistaat Thüringen Gutachterausschuss für Grundstückswerte...

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