ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE o... · ELABORAT O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI...

Naručitelj:

GRAD ŠIBENIK

Trg palih branitelja

Domovinskog rata I

22 000 Šibenik

OIB 55644094063

Nekretnina:

ZEMLJIŠTE

Matični broj i ime katastarske općine:

329975 K.O. Donje Polje

330035 K.O. Jadrtovac

Lokacija:

609/1, 609/2, 609/3, 617/1, 617/3, 636/7, 636/5, 5426/13, 465,24,

465/23 K.O. Donje Polje

1052/15, 1052/21, 1032, 1052/20, 1052/18 K.O. Jadrtovac

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI

NEKRETNINE

Oznaka:

04/2018-03

Izradio:

GUSTAV ČERVAR

dipl. ing. građ. STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO i PROCJENU NEKRETNINA 22 000 Šibenik, Šibenskih vatrogasaca 15 +385 (0) 91 / 22 19 624 [email protected] http://www.facebook.com/VjestakZaGraditeljstvoGustavCervar

Datum:

Šibenik, ožujak (03) 2018.

GRAD ŠIBENIK ožujak, 2018.

ELABORAT O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

609/1, 609/2, 609/3, 617/1, 617/3, 636/7, 636/5, 5426/13, 465,24, 465/23 K.O. Donje Polje 1052/15, 1052/21, 1032, 1052/20, 1052/18 K.O. Jadrtovac

Oznaka: 04/2018 - 03

GUSTAV ČERVAR, dig Stranica 1 stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina

RJEŠENJE O IMENOVANJU VJEŠTAKA




Oznaka: 04/2018 - 03


SADRŽAJ

RJEŠENJE O IMENOVANJU VJEŠTAKA .......................................................... 1

SADRŽAJ ....................................................................................................... 2

KRATICE ........................................................................................................ 4

1 OPĆE INFORMACIJE ............................................................................... 5

1.1 ZADATAK ................................................................................................................ 5

1.2 PODACI O PREDMETU PROCJENE ...................................................................... 7

1.3 PODACI O OČEVIDU ............................................................................................. 8

1.4 PODACI O NEKRETNINI I NJENOM LEGALITETU ............................................. 9

2 LOKACIJA .............................................................................................11

2.1 POLOŽAJ .............................................................................................................. 11

2.2 ZEMLJIŠTE ........................................................................................................... 16

2.2.1 PLANSKI STATUS ........................................................................................ 16

2.2.2 OSVRT NA PLANSKI STATUS ..................................................................... 19

2.2.3 OPREMLJENOST .......................................................................................... 21

2.2.4 BUKA I ZAGAĐENJE .................................................................................... 22

2.2.5 SADAŠNJE KORIŠTENJE I RAZVOJNI POTENCIJAL ZEMLJIŠTA............ 23

3 ODREĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ...............................................24

3.1 IZBOR METODE PROCJENJIVANJA S OBRAZLOŽENJEM................................ 24

3.2 UTVRĐIVANJE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA ....................................................... 25

3.2.1 OBILJEŽJA ZEMLJIŠTA KOJA UTJEČU NA VRIJEDNOST

PROCJENJIVANE NEKRETNINE ................................................................................. 25

3.2.2 POREDBENE NEKRETNINE – OPIS ........................................................... 25

3.2.3 PRILAGOĐAVANJE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA......................................... 33

3.2.4 PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA POREDBENOM

METODOM_POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE ............................................................ 35


METODOM_GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE_GZ PODI.................................................. 36

3.3 PRELIMINARNA / PRIVREMENA VRIJEDNOST ................................................ 39




Oznaka: 04/2018 - 03


3.4 KOEFICIJENT PRILAGODBE TRŽIŠTU .............................................................. 39

4 PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA.........................................................40

5 IZJAVA PROCJENITELJA ......................................................................41

6 POPIS PRIMJENJENIH PROPISA I KORIŠTENE STRUČNE LITERATURE

42

7 ZAKLJUČAK ...........................................................................................44

PRILOZI ......................................................................................................46




Oznaka: 04/2018 - 03


KRATICE

Zakon Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina

Pravilnik Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

ZoPU Zakon o prostornom uređenju

ZoG Zakon o gradnji

ZoC Zakon o cestama

PPUG Prostorni plan uređenja grada

UPU Urbanistički plan uređenja

HRK Hrvatske kune

€, EUR Euro

PDV Porez na dodanu vrijednost

NN Narodne novine

SVŠKŽ Službeni vjesnik Šibensko-kninske županije

RH Republika Hrvatska

EU Europska Unija

MGiPU Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja

MZOiE Ministarstvo zaštite okoliša i energetike

JLS Jedinica lokalne samouprave

CGO Centar gospodarenja otpadom




Oznaka: 04/2018 - 03


1 OPĆE INFORMACIJE

1.1 ZADATAK

Na temelju zahtjeva naručitelja potrebno je izraditi procjenu tržišne vrijednosti

nekretnine.

Potrebno je izvršiti procjenu vrijednosti dolje navedenog zemljišta, u vlasništvu

Grada Šibenika, ukupne površine od 32.899,00 m2.

KO DONJE POLJE

Upisana osoba u vlasničkom listu

Broj katastarske

čestice

Način uporabe katastarske

čestice

Površina

GRAD ŠIBENIK 609/1 PAŠNJAK 2082







GRAD ŠIBENIK 5426/13 PUT 136



UKUPNO KO DONJE POLJE: 20.465

KO JADRTOVAC

Upisana osoba u vlasničkom listu

Broj katastarske

čestice

Način uporabe katastarske

čestice

Površina



GRAD ŠIBENIK 1032 PAŠNJAK 47



UKUPNO KO JADRTOVAC: 12.434

SVEUKUPNO: 32.899




Oznaka: 04/2018 - 03


Procjena tržišne vrijednosti nekretnine zbog donošenja Odluke Gradskog vijeća

Grada Šibenika o neposrednoj prodaji zemljišta trgovačkom društvu „Bikarac“ d.o.o

Šibenik.

Predmetne katastarske čestice nalaze se unutar obuhvata CGO Bikarac.

Elaboratom se ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad nekretninom.

Procjenu je potrebno izraditi sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina

(„Narodne novine“, broj 78/15), te Pravilniku o metodama procjene vrijednosti

nekretnina („Narodne novine“, broj 105/15), koji reguliraju područje procjene

nekretnina.




Oznaka: 04/2018 - 03


1.2 PODACI O PREDMETU PROCJENE

Predmet procjene:

609/1, 609/2, 609/3, 617/1, 617/3, 636/7, 636/5, 5426/13, 465,24, 465/23 K.O. Donje Polje

1052/15, 1052/21, 1032, 1052/20, 1052/18 K.O.

Jadrtovac

Ukupna površina: 32.899,00 m2

Adresa nekretnine: Donje Polje bb, 22 000 Šibenik

Svrha procjene:

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine zbog donošenja

Odluke Gradskog vijeća Grada Šibenika o neposrednoj prodaji zemljišta trgovačkom društvu „Bikarac“ d.o.o Šibenik

Podaci iz zemljišne knjige za kat. čest. u KO Donje Polje i KO Jadrtovac

609/1, 609/2, 609/3, 617/1, 617/3, 636/7,

636/5, 5426/13, 465,24, 465/23 K.O. Donje Polje

1052/15, 1052/21,

1032, 1052/20, 1052/18 K.O. Jadrtovac

Vidi tablicu u prilogu!

Podaci iz posjedovnog

lista za kat. čest. u KO Donje Polje i KO Jadrtovac

609/1, 609/2, 609/3,

617/1, 617/3, 636/7, 636/5, 5426/13, 465,24,


1052/15, 1052/21, 1032, 1052/20, 1052/18

K.O. Jadrtovac

Vidi tablicu u prilogu!




Oznaka: 04/2018 - 03


1.3 PODACI O OČEVIDU

Datum procjene vrijednosti: 05. ožujka (03) 2018. godine

Dan procjene kvalitete: 05. ožujka (03) 2018. godine

Datum očevida: 05. ožujka (03) 2018. godine, 12:15-13.00

h

Opseg obilaska: Obavljen je očevid i identifikacija površine zemljišta koje je predmet ove procjene.

Na očevidu prisutni: Gustav Červar, procjenitelj

Na očevidu korištena dokumentacija:

Izvod iz zemljišne knjige

Posjedovni list Geodetska situacija Preslik katastarskog plana

Preslik DOF5/2011

Tečaj HNB-a za dan 05. 03. 2018.: 1 EUR = 7,447 HRK




Oznaka: 04/2018 - 03


1.4 PODACI O NEKRETNINI I NJENOM LEGALITETU

Fotografija dijela zemljišta CGO Bikarac

GPS koordinate

CGO Bikarac (središte):

DMS (degrees, minutes, secondes):

Latitude: 43°41'46.6"N

Longitude: 15°58'35.9"E

Centar za gospodarenje otpadom (CGO) Bikarac nalazi se na području Grada

Šibenika, oko 7 km od središta grada, odnosno oko 3,5 km od rubnog dijela

građevinskog područja naselja Šibenik.

Na ovoj lokaciji odlaže se otpad sa područja Grada Šibenika te Općine Bilice,

Rogoznica, Primošten, Tisno, Murter,Pirovac, Tribunj i Vodice. Do sada je na

odlagalištu odloženo oko 700.0000 m3 otpada.

U nastavku rada predviđena je fazna izgradnja odlagališnog prostora ukupnog

kapaciteta 1.800.0000 m3. Prema izdanoj lokacijskoj j dozvoli, postojeće područje

CGOO Bikarac obuhvaća površinu od 248.5510,00 m2.




Oznaka: 04/2018 - 03


Na lokaciji Bikarac otpad se neslužbeno odlaže od 1971. godine kad je to bilo ne

uređeno odlagalište otpada. Tijekom 2005. godine provedena je procjena utjecaja

na okoliš za zahvat sanacije, izgradnje i korištenja CGO Bikarac te je doneseno

Rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš (Klasa: UP/I-351-03//05-02/00677, Ur.

broj: 531-05/05--JM-05-4 odd 27. rujna 2005.).

Projektiranje i izgradnja postrojenja za mehaničku i biološku obradu otpada na

lokaciji Centra za gospodarenje otpadom Bikarac ključan je element projekta CGO

Bikarac 2. faza koja uključuje „Uspostavu cjelovitog i održivog sustava gospodarenja

otpadom na području Šibensko-kninske županije“.

Šibensko-kninska županija odabrala je županijski koncept sustava gospodarenja

otpadom, a korisnici će biti 5 gradova (Šibenik, Knin, Vodice, Drniš, Skradin) i 15

općina (Bilice, Biskupija, Civljane, Ervenik, Kijevo, Kistanje, Murter-Kornati, Pirovac,

Prrimošten, Promina, Rogoznica, Ružić, Tisno, Tribunj i Unešić) ŠKŽ sa ukupno

109.320 stanovnika. Samim postrojenjem i cijelim sustavom, po njegovoj izgradnji i

uspostavi će upravljati županijska komunalna tvrtka Bikarac d.o.o.

Zbog planiranog proširenja CCGO Bikarac izrađena je Studija o utjecaju na okoliš

(SUO) – Izmjena Centra za gospodarenje otpadom Šibensko-kninske županije (CGO)

Bikarac – ugradnja mehaničko-biološkog postrojenja za obradu otpada (MBO) te je

proveden postupak procjene utjecaja na okoliš i po okončanju Ministarstvo zaštite

okoliša i prirode je 11. veljače 2015. donijelo Rješenje o prihvatljivosti zahvata za

okoliš za Bikarac (KLASA: UPI/I 351-03/14-02/124, URBROJ: 517-06-2-1-2-15-16).

Nakon toga su izrađeni potrebni Idejni projekti za proširenje CGO Bikarac te je

ishođena III. Izmjena i dopuna lokacijske dozvole za zahvat u prostoru Centra za

gospodarenje otpadom Bikarac na području Šibensko-kninske županije, KLASA:

UP/I-350-05/15-01/000037, URBROJ: 531-6-1-1-1-14-0006, od 29.05.2015.

Navedene katastarske čestice, koje su predmet ove procjene tržišne

vrijednosti nekretnine, nalaze se u obuhvatu CGO Bikarac, i predstavljaju

njegov sastavni dio.

Sukladno Odluka o komunalnom doprinosu (Službeni glasnik Grada Šibenika, broj

7/17) zemljište se nalazi u III. zoni.




Oznaka: 04/2018 - 03


2 LOKACIJA

2.1 POLOŽAJ




Oznaka: 04/2018 - 03


CGO Bikarac nalazi u Šibensko-kninskoj županiji na području Grada Šibenika.

Šibensko-kninska županija (ŠKŽ) smještena u središnjem dijelu sjeverne Dalmacije,

između Zadarske županije na sjeverozapadu i Splitsko-dalmatinske na jugoistoku.

Grad Šibenik nalazi se na zapadnom dijelu Šibensko-kninske županije.

Centar za gospodarenje otpadom (CGO) Bikarac smješten je na nenaseljenom

području, oko 7 km od središta grada Šibenika, odnosno oko 3,5 km jugoistočno od

rubnog dijela građevinskog područja naselja Šibenik. Lokacija je smještena u blizini

ceste Šibenik - Podi (industrijska zona) i na udaljenosti od oko 1,5 km

sjeveroistočno od ceste Šibenik - Trogir. Najbliže naseljeno veće mjesto je Vrpolje

na udaljenosti od oko 1 km, a neposredno uz lokaciju CGO nalazi se zaselak Đelalći

od nekoliko kuća. U neposrednoj okolici lokacije Bikarac nema mjesta koja imaju

značajan povijesni kontekst niti turističku vrijednost.

CGO Bikarac, uključujući i MBO postrojenje obuhvaća ukupnu površinu od oko 27 ha

(zemljište sadašnje k.o. Donje Polje i k.o. Jadrtovac).




Oznaka: 04/2018 - 03


Izvadak topografske karte 1:25 000 (izvor: http://geoportal.dgu.hr/#/)

Vrsta izgradnje i korištenja zemljišta u okruženju procjenjivane

nekretnine, te stanje okoliša

CGO Bikarac se nalazi u Šibensko- kninskoj županiji, na području Grada Šibenika koji

se sastoji od 31 naselja. Najbliža naselja CGO Bikarcu su naselja: Donje Polje (267

stanovnika), Vrpolje (776 stanovnika), Jadrtovac (171 stanovnik), Danilo Biranj (442

stanovnika), Dubrava kod Šibenika (1185 stanovnika), te Danilo (376 stanovnika).

Najbliži stambeni objekti CGO Bikarac su kuće u zaseoku Dželalići i Šišarići uz

lokalnu cestu L 65064.

Meteorološke i klimatološke značajke

Osnovna klimatska obilježja lokacije svrstavaju se u sredozemnu klimu s vrućim

ljetom (prema Köppenovoj klasifikaciji klime - Csa klima), a karakterizira je kasno

jesenski maksimum padalina, dok su ljeta vrlo suha. Prosječna temperatura zraka

najtoplijeg mjeseca viša je od 22°C, a najhladnijeg viša od 4°C.

Generalno se može zaključiti da na klimu ovog prostora prvenstveno utječe blizina

mora, a s njime i zračna cirkulacija, kao posljedica različite temperature tj. brzine

zagrijavanja i hlađenja kopna i mora.

Srednja godišnja temperatura zraka priobalnog dijela je 15,7°C, a siječanj je

najhladniji mjesec. Srednja mjesečna (u siječnju) temperatura zraka u priobalju je

7,3°C. Najtopliji mjesec je srpanj sa srednjom mjesečnom temperaturom u

priobalnom dijelu 24,9°C.

http://geoportal.dgu.hr/#/




Oznaka: 04/2018 - 03


Opće klimatološke značajke ovog prostora čini izraziti zimski maksimum oborina od

rujna do ožujka sa oko 500 mm, te suhim ljetom od oko 130 mm oborina (od lipnja

do kraja kolovoza). Ostali dio oborina realizira se tijekom drugih mjeseci u godini te

se godišnje na širem prostoru zahvata prosječno očekuje od 800 do 900 mm

oborina.

Najčešći vjetar, koji se javlja na području Šibenika (meteorološka postaja Šibenik),

je iz NNE smjera (17,6%) poznati kao bura. Bura je u Šibeniku najučestalija zimi i

zabilježena je u 23,3% slučajeva. Zimi je još velika učestalost N vjetra koji je poznat

pod nazivom tramontana (12,5%) i predznak je prave bure. Nakon bure i

tramontane najčešće puše jugo, vjetar ESE i SE smjerova kojeg je godišnje

zabilježeno za oba smjera 12,7%. Jugo puše podjednakom učestalošću zimi, u

proljeće i jesen s učestalošću oko 14,5% po sezoni kada postiže i olujnu jačinu. Ljeti

je vjetar iz NE kvadranta slabiji i pored bure javlja se i NE vjetar u sklopu obalne

cirkulacije kao noćni vjetar s kopna na more (kopnenjak) koji prelazi u burin kad

pojača. Za razliku od toga, danju ljeti prevladava NNW vjetar (7,0%) poznat kao

maestral.

Geološke značajke

Područje lokacije karakterizira okoliš tipičan za primorski krš s oskudnom

vegetacijom, obraslo makijom ili uz sporadične pojave manjih borovih šuma.

Morfološki gledano, loakcija je smještena na blago izmodeliranoj krškoj zaravni

između zaseoka Dželalići i brda Bikarac, odnosno sjevernosjeveroistočno od

Morinjskog zaljeva. Od mora je udaljeno cca 2 km, a nalazi se na nadmorskoj visini

od 115-135 mnm.

U razmatranom području na površini su razvijene karbonatne stijene gornje krede i

paleogena te klastične naslage eocena. Ovdje su razvijeni i nevezani talozi kvartarne

starosti, međutim oni se nalaze na malim površinama i debljinski su zanemarivi.

Hidrogeološke značajke

Hidrogeološki odnosi u širem okruženju definirani prostornim rasporedom

karbonatnih vodonosnika (kredni i eocenski vapnenci), polupropusnih dolomita te

klastičnih-izolatorskih stijena (fliški lapori i pješčenjaci). Generalni smjer kretanja

podzemnih voda u širem području je od istoka prema zapadu, približno paralelno

pružanju geoloških struktura.

Područje zahvata izgrađeno je od karbonatnih stijena litostratigrafskih članova: K23

i E1,2, a predstavljene su vapnencima, pločastim vapnencima, brečama i lokalno

lećama dolomita. Na površini terena u njima su razvijene mnogobrojne pukotine i

škrape. Prema vodoporpusnosti ove stijene spadaju u dobro propusne okršene

karbonatne stijene. Temeljno hidrogeološko obilježje ove grupe stijena je odlično

razvijena sekundarna poroznost. Prevladava pukotinsko-disolucijska, a u podzemlju




Oznaka: 04/2018 - 03


nije isključena i špiljska. Ove stijene predstavljaju karbonatni vodonosnik u kojem se

nalaze značajne količine podzemnih voda.

Tektonski odnosi i seizmičnost

Područje zahvata intenzivno je tektonski poremećeno. Temeljno strukturno obilježje

daju mu bore i reversni rasjed. Pružanje slojeva i glavnih strukturnih jedinica je

sjeverozapad-jugoistok. Osim toga prisutne su brojne bore dekametskih i

hektometarskih dimenzija, koje imaju jugozapadne vergencije.

Dominiraju reversni uzdužni rasjedi. Od strukturnih elemenata osobito su značajni

pukotinski sustavi u karbonatnom dijelu naslaga (gornjokredni i eocenski vapnenci)

gdje su nosioci efektivne sekundarne poroznosti. Procesi korozije vapnenaca

dodatno su proširili pukotine pa je u karbonatnom vodonosniku razvijena tipična

pukotinsko disolucijska poroznost.

Šibensko-kninsko područje seizmički je vrlo aktivno. Veliki dio zaleđa općine, pa tako

i područje CGO-Bikarac, nalazi se u VI. zoni intenziteta potresa prema MCS skali.

Maksimalna magnituda potresa prema Richteru u zadarsko – šibenskom

epicentralnom području procjenjuje se na Mmax = 5,4.

Pedološke značajke

Lokacija zahvata nalazi se u tektonski izrazito kompliciranom području u kojem

vladaju zamršeni strukturni i litološki odnosi zbog kojih su u građi terena razvijene

brojne pukotine i škrape. Pedološkog pokrivača gotovo da i nema. Tek u

zaravnjenim dijelovima terena susreću se skromne količine crvenice koja i u takvim

područjima ne čini jedinstven pokrov. S obzirom na bonitet, odnosno na proizvodnu

sposobnost zemljišta, dominantnu kategoriju sačinjavaju ostala poljoprivredna i

šumska zemljišta PŠ te obradiva tla P3.




Oznaka: 04/2018 - 03


2.2 ZEMLJIŠTE

2.2.1 PLANSKI STATUS

Izvor podataka: Elaborat zaštite okoliša u postupku ocjene o potrebi procjene

utjecaja zahvata na okoliš

Maxicon d.o.o. Zagreb | Broj projekta: 15-023/15

Zagreb, prosinac 2015.

Grafički prilog 1

Izvadak iz kartografskog prikaza

1.0 KORIŠTENJE I NAMJENA PROSTORA

Izvor: Prostorni plan Šibensko - kninske županije (Službeni vjesnik Šibensko-kninske

županije, 09/12 – pročišćeni tekst, 04/13, 02/14 i 04/17)




Oznaka: 04/2018 - 03


Grafički prilog 2


1.0 KORIŠTENJE I NAMJENA PROSTORA

Izvor: Prostorni plan uređenja Grada Šibenika (Službeni vjesnik Šibensko-kninske

županije 03/03 i 11/07 i Službeni glasnik Grada Šibenika 05/12, 09/13, 08/15 i 9/17)




Oznaka: 04/2018 - 03


Grafički prilog 3


GRAĐEVINSKO PODRUČJE – ŠIBENIK 15, 16 i 26

Izvor: Prostorni plan uređenja Grada Šibenika (Službeni vjesnik Šibensko-kninske

županije 03/03 i 11/07 i Službeni glasnik Grada Šibenika 05/12, 09/13, 08/15 i 9/17)




Oznaka: 04/2018 - 03


2.2.2 OSVRT NA PLANSKI STATUS

Prema upravno–teritorijalnom ustroju RH, lokacija CGO ''Bikarac'' nalazi se na

području Šibensko-kninske županije i Grada Šibenika.

Za navedeno područje na snazi su:

Prostorni plan Šibensko - kninske županije (Službeni vjesnik Šibensko-kninske

županije, 09/12 – pročišćeni tekst, 04/13, 02/14 i 04/17)

Prostorni plan uređenja Grada Šibenika (Službeni vjesnik Šibensko-kninske

županije 3/03 i 11/07 i Službeni glasnik Grada Šibenika 5/12, 9/13 i 9/17)

Prostorni plan Šibensko - kninske županije (Službeni vjesnik Šibensko-

kninske županije, 09/12 – pročišćeni tekst, 04/13, 02/14 i 04/17)

Sustav zbrinjavanja otpada prikazan je u Prostornom planu Šibensko-kninske

županije na kartografskom prikazu '1.0. Korištenje i namjena prostora'.

U Prostornom planu Šibensko-kninske županije, među građevinama za postupanje s

otpadom od važnosti za Državu navode se županijski centar za gospodarenje

otpadom te građevina za predobradu i privremeno skladištenje opasnog otpada za

potrebe stanovnika Županije (planiran na lokaciji županijskog centra za

gospodarenje otpadom – Bikarac) do njegove otpreme u centar za obradu i

odlaganje koji će se utvrditi na razini Države. (Članak 24.)

U Članku 154. Odredbi za provođenje utvrđeno je da se na lokaciji Bikarac planira

izgradnja županijskog centra za gospodarenje otpadom s odlagalištem. U njemu će

se osigurati obrada i odlaganje komunalnog i tehnološki neopasnog i inertnog

otpada, isključivo za potrebe Šibensko-kninske županije. Navodi se da će se na istoj

lokaciji osigurati prihvat i privremeno skladištenje opasnog otpada za građane cijele

Županije.

Nadalje se u Članku 156. navodi da se u sklopu županijskog centra za gospodarenje

otpadom (Bikarac) predviđaju sljedeći sadržaji: reciklažno dvorište s privremenim

skladištenjem, baliranjem, prešanjem izdvojeno sakupljenog otpada (staklo, papir i

karton, plastična ambalaža, metali i dr.); mehaničko-biološka obrada otpada; obrada

i sortiranje građevinskog otpada; odlaganje građevinskog otpada koji sadrži azbest;

odlaganje ostatnog dijela neopasnog i inertnog otpada nakon obrade; prihvat i

privremeno skladištenje opasnog otpada za potrebe stanovnika Županije.




Oznaka: 04/2018 - 03


Prostorni plan uređenja Grada Šibenika (Službeni vjesnik Šibensko-

kninske županije 03/03 i 11/07 i Službeni glasnik Grada Šibenika 05/12,

09/13, 08/15 i 9/17)

Obrada, skladištenje i odlaganje otpada prikazana je u Prostornom planu uređenja

Grada Šibenika na kartografskom prikazu '1.0. Korištenje i namjena prostora, sustav

prometa' te na kartografskim prikazima '4.51., 4.52. i 4.66. Građevinska područja –

Šibenik 15, 16 i 26'.

U Prostornom planu uređenja Grada Šibenika u članku 2., među građevinama za

postupanje s otpadom od važnosti za Državu navodi se u točki 2.1.4 građevina za

postupanje s otpadom (županijski centar za gospodarenje otpadom Bikarac).

Također u Članku 3., točka 2.2.4. Odredbi za provođenje navedena je građevina za

postupanje s otpadom (građevina za gospodarenje građevnim otpadom) kao

građevina od važnosti za Županiju.

Za trajno rješenje deponiranja komunalnog otpada određena lokacija odlagališta

komunalnog otpada Bikarac. Način zbrinjavanja opasnog otpada kao i lokacija

odlagališta utvrdit će se na regionalnoj razini (Članak 136.). Nadalje se u Članku

137. navodi da je na lokaciji Bikarac planirana izgradnja županijskog centra za

gospodarenje otpadom s odlagalištem. U sklopu centra mora se osigurati obrada i

odlaganje komunalnog i tehnološki neopasnog i inertnog otpada isključivo za

potrebe Šibensko-kninske županije. Na istoj lokaciji mora se osigurati prihvat i

privremeno skladištenje opasnog otpada za građane cijele Županije do njegove

otpreme u centar za obradu i odlaganje koji će se utvrditi na razini Države. U sklopu

županijskog centra za gospodarenje otpadom Bikarac planirani su sljedeći sadržaji:

reciklažno dvorište s privremenim skladištenjem, baliranjem, prešanjem izdvojeno

sakupljenog otpada (staklo, papir i karton, plastična ambalaža, metali i dr.);

mehaničko-biološka obrada otpada; obrada i sortiranje građevinskog otpada;

odlaganje građevinskog otpada koji sadrži azbest; odlaganje ostatnog dijela

neopasnog i inertnog otpada nakon obrade; prihvat i obrada biootpada.




Oznaka: 04/2018 - 03


2.2.3 OPREMLJENOST

Shematski prikaz državnih, županijskih i lokalnih prometnica (Izvor: http://www.zuc-

sibenik.hr/mapa/images/mapa.gif)

Građevna čestica ŽCGO „Bikarac“ je prema postojećem stanju priključena na

prometnu i komunalnu infrastrukturu na sljedeći način:

Glavni pristup ŽCGO je regionalnom cestom Šibenik — Trogir s koje je

formiran odvojak prema naselju Dželalići. Radi se o rekonstruiranoj cesti čiji

tehnički elementi udovoljavaju i svrsi prijevoza otpada. Sa odvojka je

formiran ulaz u ŽCGO, preko kojeg vozila direktno dolaze na vagu

ŽCGO „Bikarac“ nije spojen na javni sustav odvodnje. Procjedne vode koje

se prikupljaju sa dijela odlagališta otpada šalju se na uređaj za obradu

otpadnih voda (UPOV), te se po obradi recirkuliraju natrag u tijelo

odlagališta

Sanitarne otpadne vode prikupljaju se putem sabirne jame koja se periodički

prazni, a sadržaj se odvodi na kolektor javne gradske kanalizacije Grada

Šibenika

http://www.zuc-sibenik.hr/mapa/images/mapa.gif

http://www.zuc-sibenik.hr/mapa/images/mapa.gif




Oznaka: 04/2018 - 03


ŽCGO „Bikarac“ je spojen na javni vodoopskrbni sustav cijevima profila Ø

100 iz kojeg se snabdijevaju objekti sanitarnom pitkom vodom. Ova voda se

upotrebljava i kao hidrantska (protupožarna) voda.

2.2.4 BUKA I ZAGAĐENJE

Buka: Na lokaciji trenutno nema posebno značajnih izvora buke. Eventualna

buka dolazi od radnih strojeva koji rade na odlagalištu. Nakon

izgradnje kompletnog CGO doći će do povećanja utjecaja buke, a

obzirom da se radi o povremenom utjecaju umjerene jakosti, a koji

ne prekoračuje propisane vrijednosti, zaključak je da se radi o

prihvatljivom utjecaju.

Tlo: Obzirom da se radi o kat. čest. koje su unutar obuhvata CGO Bikarac,

a na dijelu površine se dugi niz godina odlaže otpad (i prije sanacije)

za očekivati je da je tlo znatno onečišćeno i nije pogodno za

eventualnu poljoprivrednu proizvodnju.

Zrak: Obzirom da se radi o površinama na kojima se nalazi ili će se nalaziti

otpad, na samoj lokaciji, očekuje se znatan utjecaj neugodnih mirisa.

Daljnjim uređenjem odlagališta, utjecaj na kvalitetu zraka može se

isključiti.




Oznaka: 04/2018 - 03


2.2.5 SADAŠNJE KORIŠTENJE I RAZVOJNI POTENCIJAL ZEMLJIŠTA

Na Odlagalištu Bikarac do danas su izvedeni sljedeći radovi odnosno izgrađene

sljedeće građevine koje postaju dijelom budućeg CGO Bikarac:

Garaža i objekt za zaposlene vanjskih gabarita 18,80x9,00 m, visine

građevine prizemlje odnosno visine sljemena građevine 6,20 m, s

nadstrešnicom dimenzija 2x5,30 m i spremište dimenzija 2,80x5,20 m, visine

2,40 m,

Porta vanjskih gabarita 2,40x9,05 m s nadstrešnicom, vagom i rampom,

visine prizemlje, odnosno visine 3,56 m od nivelete uređenog zemljišta oko

objekta,

Reciklažno dvorište i plato za glomazni otpad dimenzija 80x70 m,

Plato za pranje vozila dimenzija 10,00x5,50 m i taložnik separatora ulja,

Sabirni bazen za otpadne vode,

Protupožarna prometnica,

Hidrantska mreža duljine 1500 m,

Ulazna vrata širine 7 m, kolni ulaz 6 m i ulaz za pješake 1 m,

Spremište goriva, dimenzija 5,2x2,8 m,

Sanacija postojećeg odlagališta,

Ploha 1 za odlaganje neopasnog otpada,

Sustav za pročišćavanje procjednih voda,

Plinsko-crpna stanica,

Sustav zbrinjavanja oborinskih voda,

Nadstrešnica s balirkom,

Servisna cesta do uređaja za pročišćavanje procjednih voda,

Ograda oko CGO Bikarac,

Krajobrazno uređenje terena.

Pretpostavka ove procjene je da se neće mijenjati namjena zemljišta, odnosno

pretpostavlja se da će procjenjivano zemljište i u budućnosti sigurno biti dio CGO

Bikarac.




Oznaka: 04/2018 - 03


3 ODREĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

3.1 IZBOR METODE PROCJENJIVANJA S OBRAZLOŽENJEM

Osnovica za vrednovanje nekretnina prema Zakonu je tržišna vrijednost nekretnine

koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.

Tržišna vrijednost nekretnine (eng. Market Value) je procijenjeni iznos za koji bi

nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i

voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog

oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Sukladno Zakonu i Pravilniku izabire se za procjenu vrijednosti zemljišta poredbena

metoda.

Vrijednost zemljišta u pravilu se dobiva primjenom poredbene metode.

Poredbena metoda je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti

neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti

samostojećih, polugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu,

stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih

mjesta i poslovnih prostora. Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz

najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.

Procjena vrijednosti nekretnina provodi se na temelju podataka o kupoprodajnim

cijenama.

U svrhu provedbe Zakona, radi provedbe poredbene metode, podaci o

kupoprodajnim cijenama preuzimaju se s portala ISPU, modul eNekretnine.

Uvidom u ISPU (Informacijski sustav prostornog uređenja) Ministarstva graditeljstva

i prostornog uređenja, modul eNekretnine (https://ispu.mgipu.hr/), na promatranom

području Šibenika, utvrdio sam da postoje evidentirane usporedive kupoprodajne

transakcije, poljoprivrednog zemljišta i građevnog zemljišta u PZ Podi.

https://ispu.mgipu.hr/




Oznaka: 04/2018 - 03


3.2 UTVRĐIVANJE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

3.2.1 OBILJEŽJA ZEMLJIŠTA KOJA UTJEČU NA VRIJEDNOST

PROCJENJIVANE NEKRETNINE

Vrsta korištenja: Građevinsko područje, ostalo – Županijski

centar za gospodarenje otpadom

Mjera građevinskog korištenja: Centar za gospodarenje otpadom

Lokacija: Donje Polje bb, 22 000 Šibenik

Zaštita: Nema

Površina: 32.899 m2

Kategorija zemljišta: I. kategorija

Dan vrednovanja: 05. ožujka (03) 2018. godine

Dan kakvoće: 05. ožujka (03) 2018. godine

3.2.2 POREDBENE NEKRETNINE – OPIS

Usporedba se obavlja prvenstveno prema dostupnim pokazateljima – kupoprodajnim

cijenama. Ostale poznate prednosti – nedostaci nekretnine, uzimaju se u obzir kroz

faktore prilagodbe tržištu.

Uvidom u ISPU (Informacijski sustav prostornog uređenja) Ministarstva graditeljstva

i prostornog uređenja, modul eNekretnine (https://ispu.mgipu.hr/), na promatranom

području Šibenika utvrdio sam da postoje evidentirane usporedive kupoprodajne

transakcije, poljoprivrednog zemljišta i građevnog zemljišta u PZ Podi.

U nastavku dajem pregled nekretnina za usporedbu, koje su preuzete s portala

eNekretnine (https://ispu.mgipu.hr/).






Oznaka: 04/2018 - 03


USPOREDBE – POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE

1

ID ZKC 812425

Datum pregleda 4.3.2018.

Vrsta nekretnine PZ - Poljoprivredno zemljište

ID PN (PU) 3141389

Vrsta ugovora KP - kupoprodaja

Ukupna površina nekretnine u prometu (m2) 6.274,88

Vrijednost nekretnine (KN) 20.000,00

Datum ugovora 09.02.2015

Status podatka Preuzeto od PU

2

ID ZKC 587802



ID PN (PU) 3418200








Oznaka: 04/2018 - 03



3

ID ZKC 299567



ID PN (PU) 2813352


Ukupna površina nekretnine u prometu (m2) 989,00




4

ID ZKC 299566



ID PN (PU) 2813587






5

ID ZKC 534636



ID PN (PU) 3306489






6

ID ZKC 299616



ID PN (PU) 2784573






Oznaka: 04/2018 - 03





7

ID ZKC 299347



ID PN (PU) 2784573






8

ID ZKC 300180



ID PN (PU) 2860459






9

ID ZKC 300181



ID PN (PU) 2860459






10

ID ZKC 299807



ID PN (PU) 3178099




Oznaka: 04/2018 - 03










Oznaka: 04/2018 - 03


USPOREDBE – GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE, POSLOVNA ZONA PODI

1

ID ZKC 629504


Vrsta nekretnine GZ - Građevinsko zemljište

ID PN (PU) 3474203

Vrsta ugovora PG - pravo građenja


Vrijednost nekretnine (KN) 0,00



2

ID ZKC 299590



ID PN (PU) 2997694






Oznaka: 04/2018 - 03





3

ID ZKC 673519



ID PN (PU) 3524762






4

ID ZKC 673518



ID PN (PU) 3524762






5

ID ZKC 698586



ID PN (PU) 3563039






6

ID ZKC 486602



ID PN (PU) 3272844




Oznaka: 04/2018 - 03







7

ID ZKC 300158



ID PN (PU) 2767582






8

ID ZKC 558881



ID PN (PU) 3344668









Oznaka: 04/2018 - 03


3.2.3 PRILAGOĐAVANJE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

Sukladno Pravilniku, obilježja usporednih nekretnina:

1. Zona prema PPUG Šibenika: Poljoprivredno zemljište

2. Kategorija zemljišta: IV. kategorija

3. Vrsta i mjera korištenja: Poljoprivredno zemljište – pašnjak, vinograd,

maslinik

4. Upisana prava i tereti: nema upisanih ni stvarnih tereta

5. Položajna obilježja:

Prema situaciji u prilogu Usporedbe,

uglavnom se radi o poljoprivrednim česticama u okviru Donjeg Polja

1. Zona prema PPUG Šibenika: Građevinsko zemljište, PZ Podi

2. Kategorija zemljišta: I. kategorija

3. Vrsta i mjera korištenja: Gospodarsko-poslovna namjena, sajmišni

prostor

4. Upisana prava i tereti: nema upisanih ni stvarnih tereta

5. Položajna obilježja: Prema situaciji u prilogu Usporedbe

I. kategorija zemljišta:

Prva kategorija zemljišta koja obuhvaća katastarske čestice na kojima su ispunjeni

uvjeti za izdavanje građevinske dozvole prema posebnom zakonu kojim se uređuju

pitanja gradnje (članak 10. Pravilnika).

IV. kategorija zemljišta:

Četvrta kategorija zemljišta obuhvaća ostalo zemljište izvan građevinskog područja.

U četvrtoj kategoriji zemljišta razlikuju se:

1. poljoprivredne i šumske površine koje će se na temelju objektivnih značajki u dogledno vrijeme

isključivo koristiti za poljoprivredno i šumsko gospodarenje. Tu se ubrajaju i zemljišta za koja

postoje ograničenja u postupku njihove obrade i korištenja (primjerice zemljišta u vodozaštitnim

područjima), šume s ograničenim načinom korištenja (primjerice zaštitne šume i šume u

parkovima prirode i nacionalnim parkovima), neplodne i neobrađene površine.

2. pogodna poljoprivredna zemljišta obuhvaćaju poljoprivredne i šumske površine čiji naročito

povoljan položaj može utjecati na višu razinu tržišne vrijednosti zemljišta u odnosu na

poljoprivredna zemljišta koja su udaljenija od naselja. Značajke koje upućuju na pogodna

poljoprivredna zemljišta su:

a) blizina područja koja su već urbanistički uređena,

b) područja za koja se očekuje daljnji urbanistički razvoj,




Oznaka: 04/2018 - 03


c) naročite privlačne snage okolnih područja ili lijepog krajobraznog okoliša s dobrom

prometnom povezanosti s urbanim aglomeracijama,

d) kupci katastarskih čestica nisu poljoprivrednici,

e) način korištenja nije vezan za poljodjelstvo.

3. površine na predjelima manje prirodne i krajobrazne vrijednosti na kojima se namjerava graditi

kamp, igralište za golf ili drugo sportsko-rekreacijsko igralište na otvorenom prema uvjetima

propisanim posebnim zakonom kojim se uređuje područje prostornoga uređenja

Usporedba se obavlja prvenstveno prema dostupnim pokazateljima – kupoprodajnim

cijenama. Ostale poznate prednosti – nedostaci nekretnine, uzimaju se u obzir kroz

faktore prilagodbe tržištu.

INDEKS CIJENA STAMBENIH NEKRETNINA DZS

izvor: Državni zavod za statistiku (www.dzs.hr)

Indeksi (Ø 2015. = 100)1)

Indices (Ø 2015 = 100)1)

Godina Tromjesečje ukupnonovi stambeni

objekti

postojeći

stambeni

objekti

Grad Zagreb Jadran Ostalo

Year Quarter TotalNew

dwellings

Existing

dwellings

City of

ZagrebAdriatic coast Other

2013. Q1 105,28 110,72 102,69 105,31 105,73 103,60

Q2 104,63 108,07 103,19 103,16 105,24 104,98

Q3 104,97 109,24 103,05 103,19 106,99 101,84

Q4 103,63 107,39 102,01 102,36 104,13 104,00

2014. Q1 102,94 105,29 101,96 102,04 103,26 103,24

Q2 103,82 106,19 102,83 102,23 104,71 103,47

Q3 103,00 107,84 100,87 102,29 102,69 105,04

Q4 102,14 106,86 100,07 102,17 102,80 99,43

2015. Q1 101,05 100,87 101,12 101,62 101,00 100,20

Q2 99,13 98,67 99,33 99,84 98,47 100,50

Q3 99,86 100,98 99,37 99,92 100,01 99,14

Q4 99,96 99,48 100,18 98,62 100,51 100,16

2016. Q1 101,21 99,07 101,73 100,43 101,77 100,21

Q2 100,28 95,80 101,23 99,91 100,33 100,52

Q3 101,31 96,67 102,30 101,96 101,80 97,74

Q4 100,75 94,84 101,97 100,56 101,39 98,26

2017. Q1 100,85 92,86 102,51 100,72 102,25 95,53

Q2 104,55 96,71 106,17 102,69 106,58 100,93

Q3 105,13 97,76 106,65 106,45 105,46 100,20

http://www.dzs.hr/




Oznaka: 04/2018 - 03



METODOM_POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE

RB

K.Č. BROJ

KO

CJENOVNI BLOK

NAMJENA

URBANA PRAVILA

CIJENA [€/m2]

DATUM SKLAPANJA UGOVORA

INDEKS CIJENA NEKRETNINA (na dan

kupoprodaje) [A]


vrednovanja) [B]

KOREKCIJSKI FAKTOR [B]/[A]

MEĐUVREMENSKI IZJEDNAČENA CIJENA

[€/m2]

KOEFICIJENT ISKORISTIVOSTI

KOREKCIJSKI FAKTOR ZA KOEFICIJENT

ISKORISTIVOSTI

MEĐUVREMENSKI I INTERKVALITATIVNO

IZJEDNAČENA CIJENA [€/m2]

KATEGORIJA ZEMLJIŠTA

KOREKCIJSKI FAKTOR ZA KETEGORIJU

ZEMLJIŠTA

MEĐUVREMENSKO, INTERKVALITATIVNO I

PO KATEGORIJI IZJEDNAČENA CIJENA

[€/m2]

GRUBA ANALIZA ZBIRKE NEKRETNINA

[€/m2]

ODSTUPANJE 30% OD PROSJEKA [%]

STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN [€/m2]


151

2D

ON

JE P

OLJ

E-

PZ

-0,

439.

2.20

1510

1,00

105,

461,

044

0,45

1,00

1,00

0,45

4.1,

000,

450,

45

294

1/3

DO

NJE

PO

LJE

-P

Z-

3,92

26.7

.201

610

1,80

105,

461,

036

4,06

1,00

1,00

4,06

4.1,

004,

064,

0619

,11

4,06

-1,6

6

587

2/1

DO

NJE

PO

LJE

-P

Z-

1,90

14.1

.201

610

1,77

105,

461,

036

1,97

1,00

1,00

1,97

4.1,

001,

971,

97-4

2,25

1075

1D

ON

JE P

OLJ

E-

PZ

-3,

9211

.5.2

015

98,4

710

5,46

1,07

14,

201,

001,

004,

204.

1,00

4,20

4,20

23,1

44,

201,

66

3,41

4,13

PR

OS

JEK

US

PO

RE

DIV

IH N

EK

RE

TNIN

A:

OS

NO

VN

I P

OD

AC

I O

KU

PO

PR

OD

AJI

ME

ĐU

VR

EM

EN

SK

O I

ZJE

DN

AČ

EN

JEIN

TER

KV

AL

ITA

TIV

NO

IZJE

D.

STA

TIS

TIČ

KA

OB

RA

DA

IZJE

D. P

RE

MA

KA

T.

ZE

ML

JIŠ

TA




Oznaka: 04/2018 - 03



METODOM_GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE_GZ PODI

RB

K.Č. BROJ

KO

CJENOVNI BLOK

NAMJENA

URBANA PRAVILA

CIJENA [€/m2]

DATUM SKLAPANJA UGOVORA


kupoprodaje) [A]


vrednovanja) [B]

KOREKCIJSKI FAKTOR [B]/[A]

MEĐUVREMENSKI IZJEDNAČENA CIJENA

[€/m2]

KOEFICIJENT ISKORISTIVOSTI

KOREKCIJSKI FAKTOR ZA KOEFICIJENT

ISKORISTIVOSTI

MEĐUVREMENSKI I INTERKVALITATIVNO

IZJEDNAČENA CIJENA [€/m2]

KATEGORIJA ZEMLJIŠTA

KOREKCIJSKI FAKTOR ZA KETEGORIJU

ZEMLJIŠTA

MEĐUVREMENSKO, INTERKVALITATIVNO I

PO KATEGORIJI IZJEDNAČENA CIJENA

[€/m2]

GRUBA ANALIZA ZBIRKE NEKRETNINA

[€/m2]


STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN [€/m2]


242

07D

ON

JE P

OLJ

EP

OD

IG

ZK

s14

,50

21.5

.201

410

4,71

105,

461,

007

14,6

01,

201,

0014

,60

1.1,

0014

,60

14,6

064

,04

441

32/5

6D

ON

JE P

OLJ

EP

OD

IG

ZK

5,05

27.1

2.20

1610

1,39

105,

461,

040

5,25

1,20

1,00

5,25

1.1,

005,

255,

25-4

1,00

541

32/1

DO

NJE

PO

LJE

PO

DI

GZ

K10

,09

24.1

.201

710

2,25

105,

461,

031

10,4

11,

201,

0010

,41

1.1,

0010

,41

10,4

116

,90

10,4

10,

00

641

32/3

7D

ON

JE P

OLJ

EP

OD

IG

ZK

5,07

17.8

.201

510

0,01

105,

461,

054

5,35

1,20

1,00

5,35

1.1,

005,

355,

35-3

9,95

8,90

10,4

1P

RO

SJE

K U

SP

OR

ED

IVIH

NE

KR

ETN

INA

:

OS

NO

VN

I P

OD

AC

I O

KU

PO

PR

OD

AJI

ME

ĐU

VR

EM

EN

SK

O I

ZJE

DN

AČ

EN

JEIN

TER

KV

AL

ITA

TIV

NO

IZJE

D.

STA

TIS

TIČ

KA

OB

RA

DA

IZJE

D. P

RE

MA

KA

T.

ZE

ML

JIŠ

TA




Oznaka: 04/2018 - 03


ANALIZA KUPOPRODAJNIH CIJENA – POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE

Za usporedbu uzeto je 10 dostupnih transakcija poljoprivrednog zemljišta, iako se

predmetno zemljište nalazi u zoni CGO Bikarac, sličnog obilježja kao predmetno

zemljište. Cijene su relativno ujednačene te vještak smatra da su poredbene cijene

dostatne za kvalitetnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine.

1) U međuvremenskom izjednačenju izvršena je korekcija cijena radi protoka

vremena, na temelju podataka Državnog zavoda za statistiku (www.dzs.hr). Pri

tom je korišten posljednji objavljeni indeks, za treći kvartal 2017. godine, koji

iznosi 105,46

2) U interkvalitativnom izjednačenju nije bilo nikakvih korekcija obzirom da se radi

o poljoprivrednom zemljištu

3) U izjednačenju prema kategoriji zemljišta nije bilo korekcija jer su sve usporedne

transakcije u 4. Kategoriji zemljišta

4) U grubom čišćenju podataka kupoprodaje isključene su one transakcije koje su

starije od 4 godine, sukladno Pravilniku. Za daljnju usporedbu uzimaju se

transakcije 1, 2, 5 i 10.

5) U grubom čišćenju podataka kupoprodaje isključene su one nekretnine koje

vještak smatra neusporedivima s predmetnom nekretninom. Radi jedinične

cijene koja bitno odskače od ostalih kupoprodaja, isključena je kupoprodaja pod

brojem 1.

6) U isključivanju nekretnina u odstupanju od ±30% isključene su sve one

nekretnine koje su veće ili manje od prosjeka za navedeni iznos

7) U statističkoj obradi izračunat je prosjek preostalih kupoprodaja.

ANALIZA KUPOPRODAJNIH CIJENA – GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE, PZ PODI

Za usporedbu uzeto je 8 dostupnih transakcija građevinskog zemljišta, koje se nalazi

unutar PZ Podi, iako se predmetno zemljište nalazi u zoni CGO Bikarac, sličnog

obilježja kao predmetno zemljište. Cijene su relativno ujednačene te vještak smatra

da su poredbene cijene dostatne za kvalitetnu procjenu tržišne vrijednosti

nekretnine.

1) U međuvremenskom izjednačenju izvršena je korekcija cijena radi protoka

vremena, na temelju podataka Državnog zavoda za statistiku (www.dzs.hr). Pri

tom je korišten posljednji objavljeni indeks, za treći kvartal 2017. godine, koji

iznosi 105,46

2) U interkvalitativnom izjednačenju nije bilo nikakvih korekcija obzirom da se radi

o zemljištu koje ima iste uvjete gradnje: Kigmax=0,4 i Kismax=1,2

(gospodarsko-poslovna namjena i sajmišni prostor)

http://www.dzs.hr/

http://www.dzs.hr/




Oznaka: 04/2018 - 03


3) U izjednačenju prema kategoriji zemljišta nije bilo korekcija jer su sve usporedne

transakcije u 1. kategoriji zemljišta

4) U grubom čišćenju podataka kupoprodaje isključene su one transakcije koje su

starije od 4 godine, sukladno Pravilniku (transakcija 7), nerealno visoke

transakcije (transakcija 8), transakcija za pravo građenja (oznake 1), te

transakcije koje se ponavljaju (oznake 3). Za daljnju usporedbu uzimaju se

transakcije 2, 4, 5 i 6.

5) U isključivanju nekretnina u odstupanju od ±30% isključene su sve one

nekretnine koje su veće ili manje od prosjeka za navedeni iznos

6) U statističkoj obradi izračunat je prosjek preostalih kupoprodaja.

A. Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive,

odnosno prikladne orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za

predmetno područje (poljoprivredno zemljište)-jedinična cijena usporedivog

zemljišta iznosi: 4,10 €/m2

B. Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive,

odnosno prikladne orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za

predmetno područje (građevinsko zemljište) u neposrednoj blizini, Poslovna

zona Podi-jedinična cijena usporedivog zemljišta iznosi: 10,40 €/m2

C. Srednja vrijednost procijenjenog zemljišta iznosi (4,10+10,40)/2 = 7,25 €/m2

D. Iako se radi o zemljištu koje se koristi i namijenjeno je za odlagalište otpada za

usporedbu su uzete transakcije i poljoprivrednog zemljišta i građevinskog

zemljišta u Poslovnoj zoni Podi koja je u neposrednoj blizini.

E. Procijenjena cijena od 7,25 €/m2 odstupa od procijenjene cijene za

poljoprivredno zemljište, kao i što odstupa o procijenjene vrijednosti za

građevinsko uređeno zemljište – Poslovna zona Podi. Što se tiče poljoprivrednog

zemljišta, usporedne nekretnine se nalaze na mjestu boljih pedoloških svojstava

nego procjenjivana nekretnina, međutim procjenjivana nekretnina je komunalno

opremljena. Isto tako, što se tiče građevinskog zemljišta, usporedne nekretnine,

obzirom na mogućnost izgradnje i namjenu poslovne zone imaju veću tržišnu

vrijednost, a na procjenjivanoj lokaciji u zoni odlagališta je lošija kvaliteta zraka i

tla, te su ograničene mogućnosti izgradnje. Obzirom na sve navedeno, vještak je

mišljenja da srednja vrijednost između cijene poljoprivrednog i građevnog

zemljišta uistinu predstavlja realnu vrijednost, koja je veća od cijene

poljoprivrednog zemljišta, ali ipak manja od procijenjene vrijednosti zemljišta

unutar PZ Podi.

Za izračun vrijednosti zemljišta uzima se ukupna površina koja iznosi 32.899,00 m2.

Ukupna vrijednost zemljišta [Cz] = 32.899,00 m2 × 7,25 €/m2 =

238.517,75 €




Oznaka: 04/2018 - 03


3.3 PRELIMINARNA / PRIVREMENA VRIJEDNOST

1 ZEMLJIŠTE 238.517,75 € €

2 UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG NEDOSTATAKA

0,00 €

3 UREĐENJE POVRŠINE 0,00 €

UKUPNO 238.517,75 € €

3.4 KOEFICIJENT PRILAGODBE TRŽIŠTU

Ne postoji uređena baza podataka sa vrijednostima i koeficijentima koje Zakon o

procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti

nekretnina propisuju, a to su koeficijenti za prilagodbu. Koristiti će se procjenitelju

poznati tržišni pokazatelji.

Zemljište: 238.517,75 €× 1,00 = 238.517,75 €

PZ = 32.899,00 m2

Tv / PZ = 7,25 €/m2

SVEUKUPNO: 7,25 €/m2 × 32.899,00 m2 238.517,75 €




Oznaka: 04/2018 - 03


4 PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA

1. Usluga pružena od strane vještaka je obavljena sukladno pozitivnim propisima

RH.

2. Vještak je djelovao kao neovisna stranka.

3. Naknada vještaku ni na koji način ne ovisi o zaključcima vrijednosti.

4. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni.

5. Sav radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme trajanja mog zadatka

biti će moja imovina.

6. Vještak će čuvati ove podatke još najmanje pet godina.

7. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu.

8. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih je

nevažeće.

9. Moje potpuno izvješće možete dati zainteresiranim trećim stranama izvan vaše

organizacije koje trebaju biti upoznate.

10. Zadržavam pravo uključivanja vaše organizacije u našu listu klijenata.

11. Vještak će, po pravnoj obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju, povjerene

mu dokumente te svoje izvješće.

12. Ovi uvjeti se mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.




Oznaka: 04/2018 - 03


5 IZJAVA PROCJENITELJA

1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim

profesionalnim procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima RH.

2. Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim

dostupnim podacima.

3. Nisam osobno zainteresiran za predmet procjene.

4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.

5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni.

6. Predmet procjene nije pravna provjera posjednika ni vlasništva, već se u dobroj

vjeri preuzimaju podaci dostupni u Katastru i Zemljišnoj knjizi.

7. Vrednovanje vještaka uključuje samo zemljište kao i elemente vanjskog

uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.

8. Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom

elaboratu.

9. Procjena je načinjena u skladu sa kodeksom etike i važećim standardima.

10. Ispunjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene

11. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.




Oznaka: 04/2018 - 03


6 POPIS PRIMJENJENIH PROPISA I KORIŠTENE

STRUČNE LITERATURE

[1] Zakon o prostornom uređenju (Narodne novine, broj 153/13)

[2] Zakon o gradnji (Narodne novine, broj 153/13)

[3] Zakon o komunalnom gospodarstvu (Narodne novine, broj 36/95, 70/97,

128/99, 57/00, 129/00, 59/01, 26/03, 82/04, 110/04, 178/04, 38/09, 79/09,

153/09, 49/11, 84/11, 90/11, 144/12, 94/13 i 153/13)

[4] Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj 91/96,

68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08,

38/09, 153/09, i 143/12)

[5] Zakon o zemljišnim knjigama (Narodne novine, broj 91/96, 68/98, 137/99,

114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, i 60/13)

[6] Zakon o zaštiti osobnih podataka (Narodne novine, broj 103/03, 118/06,

41/08, 130/11, i 106/12)

[7] Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodne novine, broj 78/15)

[8] Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine, broj

105/15)

[9] Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog

doprinosa (Narodne novine, broj 13/06, 135/10, 14/11, i 55/12)

[10] Uredba o visini vodnog doprinosa (Narodne novine, broj 19/12, 151/13)

[11] Prostorni plan Šibensko - kninske županije (Službeni vjesnik Šibensko-

kninske županije, 09/12 – pročišćeni tekst, 04/13, 02/14 i 04/17)

[12] Prostorni plan uređenja Grada Šibenika (Službeni vjesnik Šibensko-kninske

županije 03/03 i 11/07 i Službeni glasnik Grada Šibenika 05/12, 09/13, 08/15

i 9/17)

[13] Odluka o komunalnom doprinosu (Službeni glasnik Grada Šibenika, broj

7/17)

[14] www.dzs.hr

[15] www.bikarac.hr

http://www.dzs.hr/

http://www.bikarac.hr/




Oznaka: 04/2018 - 03


[16] www.sibenik.hr

[17] www.aik-invest.hr

[18] http://envi-portal.azo.hr/

[19] (2016) Strateški plan razvoja tvrtke Bikarac d.o.o. 2017. do 2019.; Hart

Perović d.o.o., Zadar, Zadar

[20] (2014) Studija o utjecaju na okoliš – Izmjena zahvata ŽCGO „Bikarac“;

Sažetak studije; Institut IGH d.d. Zagreb, Zagreb

[21] (2015) Elaborat zaštite okoliša u postupku ocjene o potrebi procjene utjecaja

zahvata na okoliš; Maxicon d.o.o. Zagreb, Zagreb

[22] Željko Ž. (2004) Procjena vrijednosti nekretnina, Hrvatska gospodarska

komora, Zagreb

[23] Brnić M. (2012) Proviri kroz prozor u moje iskustvo: mali priručnik za

građevinsko vještačenje s praktičnim primjerima, Brnić istarski vještak d.o.o.

Pula, Pula

[24] Uhlir Ž., Majčica B. (2016) Priručnik za procjenu vrijednosti nekretnina;

DGIZ-Društvo građevinskih inženjera Zagreb, Zagreb

[25] Štimac M. (2010) Prostorno planiranje u praksi, Glosa d.o.o. Rijeka, Rijeka

[26] Važeći građevinski normativi i propisi u RH

http://www.sibenik.hr/

http://www.aik-invest.hr/

http://envi-portal.azo.hr/




Oznaka: 04/2018 - 03


7 ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna procjene vrijednosti

Nekretnina:

Zemljište

na lokaciji:

609/1, 609/2, 609/3, 617/1, 617/3, 636/7, 636/5, 5426/13, 465,24,


1052/15, 1052/21, 1032, 1052/20, 1052/18 K.O. Jadrtovac

predložena od:

GRAD ŠIBENIK

Trg palih branitelja Domovinskog rata I

22 000 Šibenik

OIB 55644094063

utvrđuje se da:

Tržišna vrijednost [Tv]

opisane nekretnine iznosi

238.517,75 € ili 1.776.241,60 kuna

zaokruženo

1.780.000,00 kuna

Tečaj:

1 € = 7,447 HRK, na dan 05. 03. 2018.

Napomena:

Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.

Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine predstavlja vrijednost koju je trenutno moguće

postići na tržištu te ova vrijednost predstavlja poreznu osnovicu za obračun PDV-a ili poreza

na promet nekretnina (ovisno o poreznom statusu isporučitelja i nekretnine) ukoliko dođe do

prodaje ili preuzimanja nekretnine.




Oznaka: 04/2018 - 03


ELABORAT IZRADIO:

GUSTAV ČERVAR

dipl. ing. građ.

stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina

Šibenik, ožujak (03) 2018.

Elaborat je izrađen u tri ovjerena primjerka.




Oznaka: 04/2018 - 03


PRILOZI

I. PRERIS KATASTARSKOG PLANA

II. GEODETSKA SITUACIJA NA DOF-u

III. POPIS KATASTARSKIH ČESTICA

IV. PEDOLOŠKA KARTA M 1:25 0000

REPUBLIKA HRVATSKADRŽAVNA GEODETSKA UPRAVA

geoportal.dgu.hr Ispisano 04.03.2018.NAPOMENA: NIJE JAVNA ISPRAVA0 100m

gustav

Polygon

gustav

Polygon

gustav

Text Box

KO DONJE POLJE

REPUBLIKA HRVATSKADRŽAVNA GEODETSKA UPRAVA

geoportal.dgu.hr Ispisano 04.03.2018.NAPOMENA: NIJE JAVNA ISPRAVA0 100m

gustav

Polygon

gustav

Polygon

gustav

Text Box

KO JADRTOVAC

ko DONJE POLJE

redni

broj

10 271/1 PETRINA JAKOV, P. ANTE, DONJE POLJE, DONJE

POLJE609/1 PAŠNJAK 1041 2082 BIKARAC 6473 GRAD ŠIBENIK 609/1 PAŠNJAK 2082

59081/5 PETRINA MARKO, P. ANTE, MORINJSKI PUT 40,

ŠIBENIK, HRVATSKAPAŠNJAK 1041 BIKARAC

1/5 PETRINA DALIBOR, P. PETRA P. ANTE, ANDRIĆEV

3. ODVOJAK 0, PETRINJA

1/5 PETRINA NIKOLA, P. ANTE P. VICE, ĐURE PREJCA

1/5, ZAGREB

1/5 PETRINA MLADENKO, P. ANTE P. VICE, KNEŽIJA

9/5, ZAGREB

1/5 SRUK MLADENKA R. PETRINA P. ANTE, SV. ROKA

3/B, ZAGREB

11 1590 1/1 ČEKO ANA, UD. IVANA, ŠIBENIK, ŠIBENIK 609/2 PAŠNJAK 1963 1963 BIKALAC 6467 GRAD ŠIBENIK 609/2 PAŠNJAK 1963

12 1590 1/1 ČEKO ANA, UD. IVANA, ŠIBENIK, ŠIBENIK 609/3 PAŠNJAK 177 177 BIKALAC 6467 GRAD ŠIBENIK 609/3 PAŠNJAK 177

13 1590 1/1 ČEKO ANA, UD. IVANA, ŠIBENIK, ŠIBENIK 617/1 PAŠNJAK 783 783 BIKARAC 6467 GRAD ŠIBENIK 617/1 PAŠNJAK 783

15 1590 1/1 ČEKO ANA, UD. IVANA, ŠIBENIK, ŠIBENIK 617/3 PAŠNJAK 3449 3449 BIKARAC 6467 GRAD ŠIBENIK 617/3 PAŠNJAK 3449

19 75221/1 GRAD ŠIBENIK, TRG PALIH BRANITELJA DOM.

RATA 1, 22000 ŠIBENIK, HRVATSKA (VLASNIK)636/7 PAŠNJAK 1939 1939 BIKARAC 6968

GRAD ŠIBENIK, OIB: 55644094063,

TRG PALIH BRANITELJA DOM. RATA

1, 22000 ŠIBENIK

636/7 PAŠNJAK 1939

20 5605 1/1 "ČISTOĆA", STJEPANA RADIĆA 100, ŠIBENIK 636/5 PAŠNJAK 6248 6248 BIKARAC 6169 GRAD ŠIBENIK 636/5 PAŠNJAK 6248


RATA 1, 22000 ŠIBENIK, HRVATSKA (VLASNIK)5426/13 PUT 136 136 GOMILJNJAK 6947



1, 22000 ŠIBENIK

5426/13 PUT 136


RATA 1, 22000 ŠIBENIK, HRVATSKA (VLASNIK)465/24 PAŠNJAK 826 826 BURNJAK 6968



1, 22000 ŠIBENIK

465/24 PAŠNJAK 826


RATA 1, 22000 ŠIBENIK, HRVATSKA (VLASNIK)465/23 PAŠNJAK 2862 2862 BURNJAK 6968



1, 22000 ŠIBENIK

465/23 PAŠNJAK 2862

20.465

DOSADAŠNJE STANJE--KATASTAR dosadašnj stanje SUD

Broj

posjedovnog

lista

Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv upisane

osobe.Prebivalište odnosno sjedište, ulica i

kućni broj upisane osobe, OIB

Broj

katastarske

čestice

Način uporabe

katastarske

čestice

Površina

m2

Površin

a m2

(UKUPN

O)

Adresa

katastarske

čestice

Broj z.k.

uloška

Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv

upisane osobe, OIB

Prebivalište odnosno sjedište, ulica i kućni

broj upisane osobe

Broj

katastarske

čestice

Način uporabe

katastarske

čestice/

Način uporabe

zgrade,kućni

brojevi zgrade

Površina

1

KO. JADRTOVAC

redni

broj

3 3126

1/1 GRAD ŠIBENIK, TRG PALIH

BRANITELJA DOMOVINSKOG RATA 1,

ŠIBENIK (VLASNIK)

1052/15 PAŠNJAK 4080 4080 SANKUŠA 2433 GRAD ŠIBENIK 1052/15 PAŠNJAK 4080

6 3126



ŠIBENIK (VLASNIK)

1052/21 PAŠNJAK 1146 1146 SANKUŠA 2433 GRAD ŠIBENIK 1052/21 PAŠNJAK 1146

8 3126



ŠIBENIK (VLASNIK)

1032 PAŠNJAK 47 47 POD TURANJ 2433 GRAD ŠIBENIK 1032 PAŠNJAK 47

9 3232


BRANITELJA DOM. RATA 1, 22000

ŠIBENIK, HRVATSKA (VLASNIK)

1052/20 PAŠNJAK 6771 6771 JANKUŠA 2698



1, 22000 ŠIBENIK

1052/20 PAŠNJAK 6771

10 880

1/1 HRVATSKE ŠUME P.O. ZAGREB -

UPRAVA ŠUMA SPLIT, ŠUMARIJA

ŠIBENIK, BANA JOSIPA JELAČIĆA 1,

ŠIBENIK, HRVATSKA

1052/18 PAŠNJAK 390 390 LANKUŠA 2353 GRAD ŠIBENIK 1052/18 PAŠNJAK 390

12.434

Površina

DOSADAŠNJE STANJE--KATASTAR dosadašnj stanje SUD

Broj

posjedo

vnog

lista

Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv upisane

osobe.Prebivalište odnosno sjedište, ulica i

kućni broj upisane osobe, OIB

Broj

katastarske

čestice

Način uporabe

katastarske

čestice

Površina

m2

Površin

a m2

(UKUPN

O)

Adresa

katastarske

čestice

Broj z.k.

uloška

Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv

upisane osobe, OIB

Prebivalište odnosno sjedište, ulica i kućni

broj upisane osobe

Broj

katastarske

čestice

Način uporabe

katastarske

čestice/

Način uporabe

zgrade,kućni

brojevi zgrade ,

1

gustav

Oval

gustav

Line

gustav

Line

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE o... · ELABORAT O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI...

Documents

Transcript of ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE o... · ELABORAT O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI...