ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I ......prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te...

HRVOJE PRELEC, dipl.ing.arh. stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina Zagreb, B.Magovca 18a mob. 091 3385 320

ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

Radničko odmaralište

(svi posebnih dijelovi u vlasništvu „TLOS“ d.d. – u stečaju iz Zagreba, Radnička cesta 21)

na lokaciji k.č.br. 3129/Z k.o. Rovinj u Rovinju, Funtana 12,

Zagreb, rujan 2011.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

Hrvoje Prelec, dipl.ing.arh.

PROCJENA SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Radničkog odmarališta u Rovinju, Funtana 12, poduzeća „Tlos d.d.“ u stečaju, Zagreb, Radnička 21

2

ELABORAT: Procjena sadašnje tržišne vrijednosti nekretnine upisane u z.k.ul. 3954 k.o. Rovinj

NEKRETNINA: Radničko odmaralište – svi posebni dijelovi koji su u vlasništvu

„TLOS“ d.d. u stečaju, a sve prema upisu u z.k.ul. 3954 k.o. Rovinj NARUČITELJ: „TLOS“ d.d. – u stečaju iz Zagreba, Radnička cesta 21 PROCJENITELJ: Stalni sudski vještak Hrvoje Prelec, d.i.a. Datum: 20.09.2011. Procijenjena vrijednost: 2.048.746,00 kn (273.166,00 €) ili 1.392,00 €/m²

Stalni sudski vještak za graditeljstvo:

Hrvoje Prelec, d.i.a.



3

sadržaj/ 0.0. Uvod u zadatak 1.0. Nalaz sudskog vještaka 1.1. Identifikacija predmetne nekretnine 1.2. Dispozicija prostora 1.3. Prikaz nekretnine s geometrijskim podacima 1.4. Tehnički opis i opremljenost prostora 2.0. Procjena predmetne nekretnine 2.1. Izračun građevinske vrijednosti 2.2. Procjena vrijednosti pripadajućeg zemljišta 2.3. Komunalni doprinos 2.4. Vodni doprinos 2.5. Priključci na komunalnu infrastrukturu 2.6. Rekapitulacija procjenjenih vrijednosti 3.0. ZAKLJUČAK 4.0. Dokumentacija i nacrt 5.0. Fotodokumentacija



4

0.0. UVOD U ZADATAK

Od strane stečajnog upravitelja Marinka Paić iz Zagreba, Ljudevita Posavskog 37, povjereno mi je vještačenje nekretnine radničkog odmarališta u Rovinju, ul. Funtana 12, poduzeća „TLOS“ d.d. u stečaju iz Zagreba, Radnička 21. Zadatak vještačenja je procjena nekretnine i izračun sadašnje tržišne vrijednosti posebnih dijelova koji su u vlasništvu „TLOS“ d.d. u predmetnoj građevini, a upisani u zemljišno knjižnom izvadku z.k.ul. br. 3954 k.o.Rovinj, te u naravi predstavljaju prostore radničkog odmarališta.

U skladu s dobivenim zadatkom ova se procjena vrijednosti temelji na izvršenom očevidu zatečenog stanja i prikupljenim podacima od naručitelja.

Nakon izvršenog očevida dana 04.07.2011. i snimljenog zatečenog stanja predmetne nekretnine, te prikupljenih potrebnih podataka za izradu nalaza, izvršena je identifikacija predmetne nekretnine na dan procjene.

Prilikom procjene vrijednosti nekretnina primjenjen je tečaj 1 EUR = 7,50 kn

(prema srednjem tečaju HNB) za preračunavanje vrijednosti nekretnina na dan 17.09.2011.

1.0. NALAZ SUDSKOG VJEŠTAKA 1.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Posebni dijelovi koji su predmet ove procjene u naravi predstavljaju prostore radničkog odmarališta, a nalaze se u građevini u Rovinju, na adresi Funtana 12. Predmetna građevina nalazi se u blizini starog grada i iza Tvornice duhana Rovinj, a ista je evidentirana u katastarskom operatu prema posjedovnom listu br. 6351 i ucrtana na kopiji katastarskog plana na k.č.br. 3129/Z k.o. Rovinj, te upisana u zemljišne knjige z.k.ul. br. 3954. Građevina je koncipirana kao ugrađena građevina u nizu sa jednim ulazom i jednim stubištem. Građevina ima jednu podzemnu etažu (podrum) i tri nadzemne etaže, gdje je posljednja etaža oblikovana kosim krovom (Po+P+2). Prostori koji su predmet ove procjene predstavljaju prostore u podrumu, prvom i drugom katu, dok se u etaži prizemlja nalazi stambeni prostor koji je u privatnom vlasništvu i nije predmet ove procjene.

Predmetna građevina ima osiguran neposredni pristup na javnu prometnicu Ulicu Funtana. Unutar pristupne prometnice omogućen je adekvatan parkirališni prostor. Građevina se nalazi u I. gradskoj zoni (Službeni glasnik grada Rovinja 6/04 i 8/06) Predmetni prostori prema zatečenom stanju na dan ove procjene, u naravi predstavljaju zapušteni prostor sa izvedenim priključcima na vodovod i odvodnju, struju i telefon, koji nisu u funkciji.



5

1.2. DISPOZICIJA PROSTORA

Predmet ove procjene su dvije prostorije (B1 i B2) u podrumskoj etaži u koje se ulazi direktno sa dvorišta. U prizemlju je stan (A1-A5) u privatnom vlasništvu koji nije predmet ove procjene. Po sredini tlocrta kroz njega se prolazi hodnikom (koji je u suvlasništvu) do stubišta koje vodi dolje van na dvorište i u prostoriju ispod stubišta (podskala), što ulazi u procjenu. Nadalje, na prvom katu se nalazi kuhinja sa blagovaonicom (B4 i B5), pretprostor (B6), hodnik (B7), sobica (B8) sa izlazom na balkon (B14), dvije sobe (B9, B10). Na drugom polukatu nalazi se kupaonica (B13) u koju se ulazi sa podesta stubišta (B12). Na 2.katu (potkrovlje) nalazi se hodnik (B17), WC (B18) i sobe (B15, B16, B19 i B20).

1.3. PRIKAZ NEKRETNINE S GEOMETRIJSKIM PODACIMA NETTO KORISNA POVRŠINA

br. POSEBNI DIO

NKP m2

1 PODRUM 33,30 2 1.KAT 88,80 3 2.KAT 82,40

UKUPNO

204,50

1. BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA

ukupno BRP = NKPx1,2 = 245,4 m2

2. BRUTTO VOLUMEN

NKP x prosječna visina prostora = (204,5 x 2,40)= 491,00 m3

Visina prostorija iznosi prosječno 2,40 cm netto

SVEUKUPNA REKAPITULACIJA

ODMARALIŠTE OZNAKA MJERA IZRAČUN

NKP m2 204,50

BRP m2 245,40

VOLUMEN m3 491,00



6

1.4. TEHNIČKI OPIS ZA STAMBENO-ODMARALIŠNI OBJEKT I

OPREMLJENOST PROSTORA OPĆI PODACI

ZEMLJIŠTE prirodna konfiguracija terena u ravnini s okolnim javnim prostorom

KOMUNALNA INFRASTRUKTURA objekt priključen na el. mrežu, vodovod , odvodnju i

telefon, a priključci nisu u funkciji u prostorima odmarališta

LOKACIJA građevna čestica nalazi se u 1. zoni TIP GRAĐEVINE ugrađeni ( u nizu) BROJ ETAŽA Po+P+1+2 (potkrovlje) GODINA IZGRADNJE 1831.godina, adaptacija 1980-ih

KONSTRUKCIJA

TEMELJI betonski temelji HIDROIZOLACIJA vertikalna i horizontalna hidroizolacija NOSIVA KONSTRUKCIJA zidovi od pune opeke, osim podruma sa AB zidovima,

međukatna konstrukcija AB ploča iznad 1. kata, KROV koso dvostrešno drveno krovište, pokriveno kupom

kanalicom

ZATVARANJE OBJEKTA

PROČELJE kamena žbuka sa fasadnom zaštitnom bojom KROVNA LIMARIJA pocinčani lim PROZORI drvena stolarija ZAŠTITA OD SUNCA drvene grilje VANJSKA VRATA drvena stolarija

ZAVRŠNI RADOVI PREDMETNOG ODMARALIŠTA

OBRADA ZIDOVA žbukano i bojano, osim kupaonice i kuhinje sa keramičkim pločicama , OBRADA STROPOVA žbukano i bojano OBRADA PODOVA bukov parket i keramičke pločice PREGRADNI ZIDOVI puna opeka VRATA drvena sa ukladama ULAZNA VRATA drvena sa ukladama



7

KUĆNE INSTALACIJE

INST. VODOVODA izveden priključak (nije u funkciji) INST. ODVODNJE izveden priključak INST. EL. RASVJETE izveden priključak (nije u funkciji) INST. TELEFONA izveden priključak (nije u funkciji) SANITARNA OPREMA ugrađena GRIJANJE I HLAĐENJE PROSTORA grijanje na drva, hlađenja nema DIZALO U OBJEKTU nema TV antena nema POMOĆNE PROSTORIJE spremište u podrumu (ulaz iz dvorišta)

OPĆI DOJAM

Osnovna konstrukcija objekta je zadovoljavajuća, postojeće instalacije (nisu u funkciji) kao i interijer koji je u zapuštenom stanju radi nekorištenja. Krovište je parcijalno reparirano od vlasnika prizemlja, kao i krovna limarija što je zaustavilo daljnje propadanje objekta. Fasada je ukrašena originalnom plastikom kojoj je nužno potrebna obnova. Sva građevna stolarija je u zapuštenom stanju.

Objekt je neupotrebljiv i u lošem je stanju, jer je zapušten, te se zbog dotrajalosti i lošeg održavanja danas ne koristi.

Prema dokumentu iz 1977. godine (rješenje Općine Rovinj, br. UP/I-08-148/1-77 od 08.veljače 1977) zabranjen je rad odmarališta, što je isto i potvrdila Zajednica Općine Rijeka br. UP/II-05/13-55 od 04.04.1977, te je sve ostalo u stanju mirovanja, pa je objekat propadao i nije se koristio.

Prema izjavi predstavnika „TLOS“-a, u međuvremenu je objekt djelomično adaptiran ( 80-ih godina prošlog stoljeća), te je isti neko vrijeme radio, ali je ponovno doveden u loše stanje radi slabog održavanja, što je i utvrđeno danas uvidom na licu mjesta prilikom obavljenog očevida u svrhu ove procjene.

2.0. PROCJENA

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine vrši se prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe izračuna vrijednosti nekretnina, kao zbroj procijenjenih vrijednosti. Izračun se temelji na izvršenom očevidu na licu mjesta i snimljenom zatečenom stanju.

Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema vlastitom iskustvu i trenutačnim tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.

Prilikom izrade ove procjene korišteni su slijedeći propisi i izvori podataka: - HRN U.C2.10 standard za obračunavanje površina objekata u korištenju prihvaćen u RH - Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske «Standardne kalkulacije» za visokogradnju - Zakon o prostornom uređenju i gradnji - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata - Osnovni propisi iz područja građenja



8

- Odluka o komunalnom doprinosu - Uredba o visini vodnog doprinosa

Vrijednost nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti: A. Radničko odmaralište B. Pripadajućeg zemljišta C. Komunalnog doprinosa D. Vodnog doprinosa E. Priključaka na kom. infrastrukturu i ostalih troškova 2.1. IZRAČUN GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI ZA CIJELI OBJEKT 2.1.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) JEDINIČNE CIJENE ZA 1 m2 NKP ZA IZGRADNJU NOVOG OBJEKTA

U POTPUNOJ DOVRŠENOSTI Prema tehničkim karakteristikama objekt se svrstava u skupinu stambeno-

poslovnih objekata izgrađenih u bloku. NKP sa koeficijentima radi jednakog vrednovanja različitih prostora

r.br. PROSTOR Površina m² koeficijent Reducirana površina m²

1. PODRUM 33,30 0,75 25,00 2. PRIZEMLJE (suvlasništvo) 17,40 1,00 17,40 3. 1. KAT 92,10 1,00 92,10 4. 2. KAT (potkrovlje) 82,40 0,75 61,80

UKUPNO NKP odmarališta: 196,30

Nova građevinska vrijednost (NGV) za 1 m2 NKP utvrđuje se iz podataka

«Standardne kalkulacije» za visokogradnju (Bilten Instituta građevinarstva Hrvatske.) prema slijedećim kriterijima:

- vrsta materijala od kojeg je objekt izgrađen - tehnološki sustav izvedene konstrukcije objekta - vrsta i kvaliteta materijala i izrade za obrtničke i završne radove - izvedene vrste instalacija i opreme ugrađene u prostor, a iznosi:

5.268,00 kn/ m2 NKP

Iz gore navedenih kriterija proizlazi slijedeća struktura cijene građenja za 1 m2 NKP: 1. KONSTRUKCIJA učešće 53 % 2. ZATVARANJE OBJEKTA učešće 16 % 3. ZAVRŠNI RADOVI učešće 13 % 4. KUĆNE INSTALACIJE učešće 18 %

UKUPNA CIJENA GRAĐENJA 100 % 5.268,00 kn/ m2 NKP



9

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) JEDINIČNE CIJENE

ZA 1 m2 NKP

Prema zatečenom fizičkom stanju upotrebivosti objekta jedinična cijena za novu izgradnju objekta umanjuje se na ime starosti i trošnosti konstrukcije iznosi:

- starost objekta n = 2011 - 1980 = 31 godina - vjerojatno trajanje objekta N = 100 godina U = 0,80 x n/N x n+N/2N = 0,80 x 31/100 x 31+100/ 2 x 100 = 7,8 % Dodatnih 10% na trošnost konstrukcije uslijed neodržavanja. Ukupno umanjenje 17,8%

Sadašnja jedinična cijena prostora odmarališta za 1m2/NKP

r.br. FAZA

GRAĐENJA NOVA CIJENA UMANJENJE SADAŠNJA CIJENA

kn/m2 % % kn/ m2 kn/ m2 EUR/ m2 1 KONSTRUKCIJA 2.792,04 53 17,8 475,00 2.317,00 2 ZATV. OBJEKTA 843,00 16 20 169,00 674,00 3 ZAVRŠ. RADOVI 685,00 13 30 206,00 479,00 4 INSTALACIJE 948,00 18 60 569,00 379,00 5.268,00 100 3.849,00 513,00

Procjena sadašnje građevinske vrijednosti prostora odmarališta

2.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Faktori koji determiniraju tržišnu vrijednost nekretnine: - faktor lokacije 2,80

- faktor kvalitete 0,80 - faktor usklađenosti (uredna imovinska i teh. dok.) 1,00

2,24

SGV = 196,30m2 x 3.849,00 kn/ m2 =755.559,00 kn

NGV odmarališta= 196,30m² x 5.268,00kn/m2 = 1.034.108,00 kn



10

tržišna vrijednost (TV)

2.3. PROCJENA PRIPADAJUĆE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

Objekt je izgrađen u Rovinju, u 1. gradskoj zoni prema Odluci o komunalnom doprinosu (Sl.gl. grada Rovinja 6/04 i 8/06). Građevinska čestica k.č.br. 3129/Z k.o. Rovinj na kojoj je izvedena predmetna građevina, prema upisu u z.k.ul. br. 3954, ima površinu 518,00 m2.

Pripadajući dio zemljišta pod objektom iznosi 119,16 m2 Kod utvrđivanja tržišne cijene građevinskog zemljišta provedena je metoda pretrage u

kolovozu 2011. prema podacima dobivenim sa web stranica elektroničkih usluga, a vrijednost je dobivena po kriterijima kao što su: - lokacija - građ. zemljište - opremljenost građ. zemljišta - pristup i sl. Dobivena je cijena za 1 m2 površine zamljišta prema trenutnom stanju na tržištu u vrijednosti od 220 €/ m2, odnosno 1.650,00 kn/ m2. Iz gore navedenog proizlazi slijedeća procjena vrijednosti građevinskog zemljišta koje otpada na predmetni stan i spremište:

2.4. KOMUNALNI DOPRINOS Komunalni doprinos obračunava se u skladu s obujmom, odnosno po m3 (prostornom metru) građevine koja se gradi na građevnoj čestici. Komunalni doprinos plača se za nekretnine unutar građevinskog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom mogu graditi građevine za stanovanje, poslovne ili druge namjene. Grad je podijeljen u zone prema opremljenosti komunalnom infrastrukturom ili bolje rečeno prema atraktivnosti područja i s obzirom na namjenu prostora. Prema Odluci o komunalnom doprinosu (Službeni glasnik grada Rovinja broj 6/04 i

8/06), predmetna lokacija nalazi se u 1.zoni gradskog područja. Komunalni doprinos za zemljište u 1. zoni za „ostalih građevina stambene namjene“, obračunava se u skladu s obujmom i iznosi 138,28 kn/ m3. Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:

TV = SGV x F = 755.559,00 kn x 2,24 = 1.692.452,00 kn

119,16 m2 x 1.650,00 kn/ m2 =196.614,00 kn



11

2.5. VODNI DOPRINOS U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa područje Republike Hrvatske dijeli se u tri zone. Zonu „A“ čini Grad zagreb. Prema Uredbi o visini vodnog doprinosa (NN 78/10) za predmetnu lokaciju u Gradu Zagrebu koja se nalazi u zoni A, određena je visina vodnog doprinosa, koja se određuje u kunama po jedinici m3, a u odnosu na namjenu, pa za poslovne građevine iznosi 52,50 kn/m3

Iz gore navedenog slijedi da za predmetnu nekretninu, konkretno iznosi:

2.6. PRIKLJUČCI NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU I OSTALI TROŠKOVI Prema podacima Biltena IGH za 2011 god. priključci i ostali troškovi na infrastrukturu iznose 6 % od NGV objekta, pa za predmetni lokal, to iznosi:

1.7. REKAPITULACIJA PROCJENJENIH VRIJEDNOSTI

r.br.

NEKRETNINE

u zapadnom ulazu

Jedmj.

POVRŠINA

Jed.

cijena kn

PROCJENJENA VRIJEDNOST

kn €

1 ODMARALIŠTE m2 196,30 1.692.452,00 2 ZEMLJIŠTE m2 119,16 196.614,00 3 KOM. DOPRINOS m3 491,00 67.895,00 4 VODNI DOPRINOS m3 491,00 25.778,00 5 PRIKLJUČCI m2 155,80 66.007,00

UKUPNO 2.048.746,00 273.166,00

491,00 m³ x 138,28 kn/ m3 = 67.895,00 kn

491,00 m³ x 52,50 kn/ m3 = 25.778,00 kn

NGV / 0,94 - NGV) = 1.034.108,00 kn / 0,94 – 1.034.108,00 kn = 66.007,00 kn



12

3.0. ZAKLJUČAK

Temeljem ove procjene može se utvrditi cijena 1 m2 NKP u iznosu od:

pa sadašnja tržišna vrijednost na dan 17.09.2011. godine za predmetne nekretnine odmarališta iznosi:

2.048.746,00 kn (273.166,00 €)

Ovaj elaborat procjene sadašnje tržišne vrijednosti predmetnog prostora odmarališta u stambeno-poslovnoj građevini izrađen je u tri primjerka. Vještak nije dužan čuvati ovu procjenu niti njezine priloge.

Zagreb, rujan 2011.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo:

Hrvoje Prelec, d.i.a.

10.437,00 kn/m2

slovima: desettisućačetristotridesetsedam kuna po 1 m2

ili

1.392,00 €/ m2 slovima: tisućutristodevedesetdva eura po 1 m2



13

4.0. dokumentacija i nacrt



14

5.0. fotodokumentacija

ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I ......prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te...

Documents

Transcript of ELABORAT PROCJENE SADAŠNJE GRAĐEVINSKE I ......prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te...