Broj elaborata:

U Osijeku, 2013 .

Šifra zone: Vukovarsko - srijemska županija - zona 3

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

1630

studeni,

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A

1811/13

Stambeno - poslovna zgradakč.br. 2119 zkul. 722 ko Vukovar

ELEKTRON doo - u stečaju, Vinkovci, Hrvatskih kraljeva br. 6

OIB 70587053697

VUKOVAR, Nikole Andrića ul.br. 15

procjena nekretnina 1 1811-13

1. O P Ć E N I T O

Podnositelj zahtjeva:

Datum očevida:

- PRAVILNIK o početnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina:

Čestica:

Uložak broj:

Opis nekretnine:

Površina: m2 / zemljište - ukupno

Vlasnik: 1/1 dio

Teret:

Legalitet: Potrebita dokumentacija o legalnosti nije priložena. GraĎevina nije upisana u

katastarski operat i zemljišne knjige, neodgovara snimak postojećem stanju.

Kuća br. 15 u ul. N. Andrića i dvor.

722

- Podatci o etalnonskoj vrijednosti graĎenja za promatrani period

(NN 109/01; 82/04; 38/09 86/12)

Elaborat o energetskoj učikovitosti nije priložen.

15.11.2013.godine

ELEKTRON doo - u stečaju, Vinkovci, Hrvatskih kraljeva br. 6

OIB 70587053697

178

e-izvadak / Općinski sud u Vukovaru

Vukovar

2119

- Podataka gradskih službi o utvrĎivanju početne cijene graĎevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

Z-2078/12

- PRAVILNIK o početnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)

- Uputstvo o načinu utvrĎivanja graĎevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN 52/84)

Elaborat je izraĎen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje

izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

-Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96; 68/98; 137/99; 22/00; 73/00; 114/01; 79/06; 141/06; 146/08 i 38/09 )

-Pravilnik o načinu utvrĎivanja obujma garĎevina za obračun komunalnog doprinosa

(NN23/00; 136/06; 135/10; 14/11 i 55/12)

- Pravilnik o najmu stanova (NN )

- Pravilnik o načinu obračuna izračuna površina i obujma zgrada (NN 90/10 i NN 55/12)

- Podataka o vrijednosti cijena graĎenja iz Biltena " Standardna kalkulacija" GraĎevinskog instituta

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove

izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje.

ELEKTRON D.O.O - U STEČAJU ZA TRGOVINU I USLUGE

VINKOVCI, HRVATSKIH KRALJEVA BR. 6

procjena nekretnina 2 1811-13

3. GEOMETRIJSKI PODACI

Netto graĊevinska površina (NGP)

3.01. Stambeno - poslovna zgrada

prizemlje (k - 1,0) m2

potkrovlje (k - 0,75) m2

m2

Brutto graĊevinska površina (BGP) = BGP m2

Netto graĊevinska površina (NGP) = BGP / 1,27 m2

Volumen objekta (V) = BGP × 2,8 m = m3

NAZIV OBJEKTA

3.1. Stambeno - poslovna zgrada

166,80

NPG =

759,02213,45271,08SVEUKUPNO:

213,45

BV

m3759,02271,08

NGP

m2

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA

NPG =

BGP

m2

271,08

759,02

271,08

213,45

104,28

procjena nekretnina 3 1811-13

4. TEHNIĈKI OPIS NEKRETNINA

vodovod -

kanalizacija -

telefon -

el. struja -

plin - priključen

Objekt: Godina gradnje

Godina obnove

Katnost

Položaj

Temelji

Nosiva konstr.

MeĎukatna konstr.

Krovna k. + pokrov

Limarija

Pročelje

Vanjska stolarija

Prostorije: Pr

Pot

Pregradni zidovi

Obrada zidova

Obrada podova

Stolarija

Grijanje

Dodatne instalacije

Stanje:

smješteno uz glavnu prometnicu

novogradnja, nedovršeno

žbuka + disperzna.boja, keramičke pločice, ne ožbukano

zgrada ima Pr + Potkrovlje

keramičke pločice, a u potkro. nije izvršena podna obloga

pregradna blok opeka

drvena

centralno grijanje na plin,

metalna, drvena

AB konstrukcija sa zidanom ispunom, AB skeletna

AB ploča

toplinska žbuka te djelomično obloženo mramornim pločama

AB trakasti

pocinčana

priključen

priključen

priključen

nema

priključen

2009

drvena kosa konstrukcija pokrivena crijepom

prodajni prostor, skladište, amfort, wc

NeureĎeno potkrovlje

procjena nekretnina 4 1811-13

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Vrijednost zemljišta

Pz = m2

Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 45 €/m2 Pz

Cijena zemljišta (Cz) = m2 × 45 €/m2 Pz = €

5.2. Prikljuĉci

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 9,19 €/m3 BV

K1 = m3 × 9,19 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 0,72 €/m3 BV

K2 = m3 × 0,72 €/m3 BV = €

K3 = € (struja - 15kW)

Ukupna vrijednost prikljuĉaka (K) :

K1 + K2 + K3 = + + = €

5.3.1. Objekt –

NGP = m2

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = €/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 550 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = x =

Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:

Godina izgradnje 2009 n = 4 god

Vjerojatni vijek trajanja N = 80 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 2,1 %

550 0,60

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju tržišnih cijena za to područje.

213,45

€/m2 NGP330

759,02 6.973

759,02

9.925

178

8.010

548

213,45

6.973 2.405

Cijena priključaka iznosi : 2.405

117.396

548

178

550

Stambeno - poslovna zgrada

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

procjena nekretnina 5 1811-13

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Sadašnja vrijednost objekta (SV) = × = €

5.4. Vanjsko ureĊenje

Vu = €

5.4. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 3% = €

1. €

2. €

3.1. €

4. €

5. €

€

NGP = m2 SGV / NGP = €/m2

U izračun troškova vanjskog ureĎenja obračunato u stavkama 5.3.1

50

182 2,1

Umanjenje

Obrtnički radovi zatvaranja

Završni radovi

Vrsta radova

0

0

Sad.vrij.

330

0

66066

10

15

213,45 69.624

41,2% 326

326

033

50

0

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Priključci

Konstrukcija

3.522

Projekti, nadzor i sl.

213,45

0

55

100UKUPNO

Nova vrijednost

€/m2

Instalacije

8.010

3.522

427

69.624

330

20

€/m2

Stambeno - poslovna zgrada

% % €/m2

1784

91.081 SGV SVEUKUPNO:

Vanjsko ureĎenje

9.925

Zemljište

procjena nekretnina 6 1811-13

6. TRŢIŠNA VRIJEDNOST

a. Ob faktor za stambene objekte 0,00

b. Fposl faktor za poslovne objekte 0,00

c. Z zona lokacije 0,02

d. St starost objekta 0,00

e. Pov ukupna korisna površina -0,05

f. Os opće stanje objekta 0,00

g. Pos posebni elementi -0,05

h. Fu faktor useljivosti 1,00

g. Ft faktor tržišta 0,70

f. Fi 1,00

Trţištna vrijednost - nekretnina (izuzev zemljišta i prikljuĉaka)

SV =

k1 = 0,92

Fu = 1,00

Ft = 0,80

Fi = 1,00

TV = SV x k1 x Fu x Ft = TV =

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

Pzemlj = m2 TV / Pzemlj = € / m2

REKAPITULACIJA TRŢNIH VRIJEDNOSTI

1. €

2. €

3. €

4. €

€

€

PDV od 25% uračunat na dio nekretnine sa osnovicom:

(stavke 3 i 4) ili

54.765,18 €

417.310,67 kn

TV = SGV x Fi x ( 1 + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Fposl x Ft x Fi

faktor izgraĎenosti

UKUPNO (oporezivi dio sa PDV):

213,45

3.522

SGV SVEUKUPNO: 72.701

Projekti, nadzor i sl.

341

Objekti na lokaciji i vanjsko ureĎenje 51.243

8.010

Priključci 9.925

408178

51.243 €

Zemljište

54.765,18

69.624 €

procjena nekretnina 7 1811-13

7. MIŠLJENJE - ZAKLJUĈAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:

na adresi:

naručitelja:

utvrĎuje se da:

- Trţišna vrijednost (TV) iznosi:

€ kuna 1 € = 7,62 kuna

U Osijeku, 2013 godine ELABORAT IZRADIO

ROGAĈ ZVONIMIR, dipl. ing. graĊ.

stalni sudski vještak za graditeljstvo

Broj: 4Su-92/2013-2

- Prenamjena nekretnine

- Iznajmljivanje nekretnine

- Tržište nekretnina

Tržište u industrijskom sektoru se nije stabiliziralo obzirom na slab porast industrije i drugi uslužnih grana,

potreba za proizvodnjom je nevidljiva. Kvaliteta graĎenja je presudna, te položaj nekretnine što u

predmetnom slučaju nije od presudne važnosti.

Cijene "gotovih" nekretnina neće rasti obzirom na stanje tržišta u globalnom pregledu, što su podaci u

slobodnoj prodaji. Prema navedenom bili bi u zabludi da lomova i odabranih nekretnina nema, stavr

umješnosti prodavatelja i vrijeme trajanja prodaje.

Procjenjujem da bi predmetna nekretnina u slobodnoj prodaji radi svog položaja, sadržaja i ureĎenje, tj.

navedenih strožih zahtjeva namjene imala mali broj potencijalnih kupaca.

VUKOVAR, Nikole Andrića ul.br. 15

Stambeno - poslovna zgrada

kĉ.br. 2119 zkul. 722 ko Vukovar

72.701 553.979ili

studeni,

Pregledom geometrijskih karakteristika i stanja na terenu moguće je prostor prenamjeniti - u smislu

drugih djelatnost i sl., obzirom da su prostorije standarne visne te odgovaraju zatjevima drugih

djelatnosti. Pristupačnost objektu sa ulične strane zadovoljava norme industrijskog transporta.

U naselju prema podacima agencija ima dovoljno gospodarskih prostora za iznajmljivanje i nenaseljenih,

nema zahtjeva za iznajmiljivanjem. Predmetna nekretnina udovoljava srednje poslovne standarde što joj

ne osigurava i primjerenu naknadu. Prema opremljenosti nekretnine iznos najma iznad 2,50 - 3,25 €/m2,

a zahtjevi su upitni na vrijeme od 10godina, obzirom da nema usporedni nekretnina.

ELEKTRON doo - u steĉaju, Vinkovci, Hrvatskih kraljeva br. 6

OIB 70587053697

procjena nekretnina 8 1811-13

- Opći uvjeti

Podaci o vlasništvu i legalnosti graĎevine su u dobroj vjeri preuzeti od vlasnika i službene dokumentacije.

Procjena je izvršena na osnovu trenutnih numeričkih podataka tržišta i visine naknada i davanja. Mišljenja

i zaključke donosim na osnovu procjena podataka i zaključaka dostupnih u javnim informacijama kao

rezultat rada drugih osoba koji sudjeluju u prometu nekretnina, iako ih smatram istinitim ne snosnim

nikakvu odgovrnost za iste. Položajne pogodnosti tvrtke obzirom na vrst proizvodnje, ugaljenosti od

transportnih puteva i ostale karakteristike na okolnost lokacije. Usluga pružena ovim elaboratom

obavljena je sukladno priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima (USPAP).

Pri izradi mišljenja djelovao sam kao neovisna stranka, a naknada za izvršeni rad ni na koji način ne ovisi

u zaključcima o ovdje iskazanoj vrijednosti. Sva konverzija u izvršenju zadatka po pravnoj obvezi smatra

se povjerljivom.

procjena nekretnina 9 1811-13

P R I L O Z I

procjena nekretnina 10 1811-13

FOTOGRAFIJE

laoratorij

kotlovnica

=

=

=