Edição de Maio/08

Mais de 40 seçõesde produtos e

serviços à disposiçãodo seu condomínio.

Pág. 06

Segurança

Locação

Pág. 04

Classifi cados

O circuito fechado de TV do condomínio deve ser completo.

Os direitos e obrigações do locador e do locatário.

Pág. 10

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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS 25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULOANO XVII - Nº 202 - MAIO/2008

VEJA PÁG. 16

Indispensável

Pág. 09

IndividualizaçãoA instalação de medidores individuais em cada unidade condominial foi apro-vada pela Câmara.

ElevadoresCerca de 10 mil condomínios tem até este mês para entregar o Relatório de Inspe-ção Anual.

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Publicação mensal daSANTA LUIZA EDITORA LTDAEmpresa autorizada para uso da

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Tiragem - 25.000 exemplaresDistribuição - Gratuita para síndico de condomíniosDirigido a - condomínios residen-ciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.Público leitor - síndicos, zelado-res, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de servi-ços em geral.Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

EditorialIndispensável

Previdência

Com o reajuste dos bene-fícios pagos pelo INSS, tam-bém mudam os valores das contribuições à Previdência Social. Os novos valores va-lem a partir de março, para as contribuições a serem pa-gas em abril.

No caso dos contribuin-tes individuais (autônomos e empresários) e facultativos (donas de casa, desemprega-

Contribuição previdenciária tem novos valoresdos e estudantes), a alíquota de 20% passa a incidir sobre qualquer valor, respeitando os limites mínimo (R$ 415) e máximo (R$ 3.038,99) de contribuição.

Para quem aderiu ao Pla-no Simplifi cado, a contri-buição é de 11% sobre o novo salário mínimo (R$ 415), ou seja, passa a ser de R$ 45,65. Os empregados,

inclusive os domésticos, e os trabalhadores avulsos pas-sam a contribuir de acordo com a nova tabela (veja abaixo).

Salário-família – O valor do salário-família também foi reajustado. Ele passa a ser de R$ 24,23 para o segu-rado com remuneração de até R$ 472,43, e de R$ 17,07 para o segurado que recebe

entre R$ 472,43 e R$ 710,08. A cota do salário-família é paga para cada fi lho menor de 14 anos. Além dos traba-lhadores assalariados, os tra-balhadores avulsos também têm direito ao salário-famí-lia. Os empregados domésti-cos, contribuintes individuais, segurados especiais e facul-tativos não recebem salário-família.

Tabela de contribuição dos segurados empregado, empregado doméstico e trabalhador avulso, para pagamento de remuneração a partir de 1o de março de 2008

Salário de contribuição (R$) Alíquota para fi ns de recolhimento ao INSS (%)

até R$ 911,70de R$ 911,71 a R$ 1.519,50

de R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99

8%9%11%

“Uma menina de 5 anos morreu após cair do sexto an-dar de um prédio de classe média localizado na Rua Santa Leocádia, na região do Carandiru, na Zona Norte de São Paulo, por volta das 23h50 deste sábado (29). Se-gundo o Corpo de Bombei-ros, a criança chegou a ser levada para a Santa Casa de Misericórdia, onde morreu. A polícia ainda não sabe a causa da queda, mas descarta que tenha sido um acidente.

PMs, havia um buraco na tela da janela de onde ela caiu e marcas de sangue no quar-to. Por causa disso, policiais do 9º DP, no Carandiru, não acreditam em acidente, em-bora ainda não saibam o que

Criança de 5 anos morre ao cair de prédio em SP

Do G1, em São Paulo, com informações da Globo News

ocorreu. A polícia diz que, em depoimento, o pai da ga-rota contou que a deixou no apartamento e foi ao térreo pegar o outro fi lho. Nesse in-tervalo de tempo ela teria ca-ído. Homens do Instituto de Criminalística (IC) foram ao local para fazer perícia.

O pai e a madrasta da crian-ça foram encaminhados neste domingo (30) para o Instituto Médico-Legal (IML) para exame toxicológico. O resul-tado ainda não foi divulgado. Testemunhas disseram que a criança não morava no aparta-mento, mas estava passando o fi m de semana com o pai. O corpo dela vai passar por ne-cropsia no IML e deve ser liberado ainda nesta tarde.”

Essa notícia, publicada por todos os veículos de co-municação, no fi nal de março e repercutida por todo mês de abril, ganhou um forte apelo sentimental. Não é para me-nos, pois uma inocente crian-ça foi brutalmente assassina-da e ainda não estão presos os bandidos. A polícia de São Paulo está fazendo um traba-lho excelente na investiga-ção, mas poderia ter mais ajuda se o condomínio em que morava Isabella tivesse um efi ciente sistema grava-ção, através de câmeras.

O sistema de segurança eletrônico instalado em con-domínio inibe uma série de atividades ilícitas como inva-sões, arrastões e atos de van-

dalismo. As câmeras de segu-rança estão se modernizando e a qualidade da imagem é cada vez melhor. Os preços também estão bem melhores do que antigamente.

No caso Isabella Nardoni, se o edifício contasse com um sistema moderno e efi -caz, com gravação digital, ou até mesmo em fi tas, a polícia teria uma ferramenta a mais para desvendar o terrível mistério. Em 11 de maio, Ana Carolina Oliveira passa-rá o dia das mães sem sua linda e amada fi lha. Rezemos para que, um dia, nenhuma mãe tenha seu bebê morto e afastado de seus beijos e abraços. Que Deus ilumine todas as mães do mundo.

www.sindiconews.com.br Maio/2008 03

JurisprudênciaTerceirização

Preconceitos à terceirização!Interessantes e contraditó-

rias as reações dos síndicos, quando se pergunta se estão planejando terceirizar os ser-viços do condomínio. As res-postas, na maioria dos casos, são duas. Ou respondem or-gulhosos que já estão terceiri-zados há “x” anos, que estão muito satisfeitos, que os em-pregados são capacitados, que os custos reduziram, etc., ou, que não terceirizarão “de jeito nenhum”, porque não traz qualquer benefício, é ilegal, inseguro, etc.

Como se explica essa disparidade de opiniões? A única explicação que me pa-rece fazer sentido é a de que os síndicos contrários à ter-ceirização nunca se dispuse-ram, de fato, a conhecê-la. Suas opiniões são simples-mente baseadas no “achis-mo”, no “ouviu dizer”. Cria-ram um preconceito e, por comodismo, são contra.

Comentamos abaixo três desses preconceitos, com os quais lidamos quase que dia-riamente em nossos contatos com potenciais clientes:

1) “as empresas de tercei-rização não são confi áveis...”. Devemos sempre partir do princípio que nenhuma em-presa ou instituição é confi á-vel. Nem mesmo os bancos que são fi scalizados pelo Ban-co Central. Por isso, antes de se contratar serviços de qual-quer empresa, deve-se sempre investigar seu passado, exigir certidões negativas, obter re-ferências junto a clientes, etc. Existem empresas que são só-lidas o sufi ciente para fi nan-ciar indenizações trabalhistas dos condomínios que o dese-jarem, para viabilizar a tercei-rização dos serviços;

2) “mesmo terceirizados, os condomínios continuam com os riscos de indeniza-ções trabalhistas...”. Exis-tem terceirizadoras que ga-rantem 100% de isenção contra riscos trabalhistas em seus contratos de prestação de serviços, e se obrigam, contratualmente, a contratar, se necessário, advogados também para a defesa do condomínio, como uma cla-ra demonstração de sua ética profi ssional e da sua con-fi ança no integral atendi-mento das leis trabalhistas;

3) “as terceirizadoras não pagam salários competiti-vos, resultando em elevada rotatividade, comprometen-do a segurança do condomí-nio...”. Este é o risco de mais fácil eliminação: o síndico deve exigir que a empresa

informe em sua proposta para terceirização, os salá-rios a serem pagos a cada empregado, bem como os benefícios garantidos no con-trato de trabalho. Alguns se surpreenderão ao constatar que esses ganhos podem ser até superiores aos atuais pa-gos pelo condomínio.

Se você ainda não tercei-rizou os serviços do teu con-domínio, ligue e peça uma proposta. Você poderá se surpreender com a seriedade da empresa, com a simplici-dade da sua execução, com a economia que poderá ob-ter, e com a facilidade de poder pagar as indenizações trabalhistas sem qualquer ar-recadação extra. Vamos lá! Vença o preconceito!

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Alteração da FachadaAlteração da sacada -

infração do art. 10, i e ii, da lei nº 4.591/64

Condomínio - A alteração da sacada e seu fechamento, pelo réu, por dissentida pelo Condomínio, e com infração do art. 10, I e II, da Lei nº 4.591/64, teria que ser des-feita - Ação procedente - Re-curso não provido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discuti-

dos estes autos de Apelação Cível nº 046.859-4/0, da Co-marca de São Paulo, em que é apelante Sérgio Paulo Teixei-ra de Oliveira, sendo apelado Condomínio Edifício Dallas: Acordam, em Terceira Câma-ra de Direito privado do Tri-bunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unâ-nime, negar provimento ao recurso, de conformidade com o relatório e o voto do Relator, que fi cam fazendo parte do acórdão.

O julgamento teve a par-ticipação dos Desembarga-dores Ney Almada (Presi-dente) e Ênio Zuliani.

São Paulo, 11 de agosto de 1998. Alfredo Migliore - Relator

Trata-se de ação de rito sumário aforada pelo Condo-mínio Edifício Dallas contra Sérgio Paulo de Oliveira, visando cominar ao deman-dado a obrigação de desfa-zer obra realizada na facha-da do prédio, na varanda de sua unidade autônoma, para que retorne ao aspecto nor-mal, sob pena de multa diá-ria. Alega o autor que a alte-ração da fachada efetivada pelo réu atinge todos os de-mais proprietários causando desvalorização, além do que, é defeso pela convenção condominial.

Frustrada a conciliação em audiência, a ação foi contestada e, após a colheita de prova oral, foi prolatada a r. sentença de fl s. 59/63 que houve por bem julgar proce-dente a ação, para compelir o réu a desfazer os serviços de esquadria que realizou na varanda de seu apartamento. O vencido não se rende à r. decisão, fazendo processar recurso de apelação, que foi bem processado e contraria-do. Preparo recursal satisfei-to. É o relatório.

Consoante provas foto-gráfi cas anexadas aos autos constatou-se haver alterado o réu a fachada de seu apar-tamento com prejuízo estéti-co inequívoco em relação ao conjunto do prédio.

Houve violação do art. 10, I e II da Lei nº 4.591/64. Não poderia o demandado, portan-to, alterar a forma do aparta-mento, como o fez. A utilida-de das alterações para o réu constitui-se inegável malefí-cio ao edifício “Dallas”.

Com o fechamento da sa-cada, como visualizado nos autos, houve clara afronta a dispositivos da Convenção do Condomínio e da Lei de regência. A ação foi bem jul-gada procedente. Pena de preceito convincente. Desca-be a interpretação analógica quanto à tolerância com ani-mais de estimação e altera-ções não consentidas à facha-da, por outros moradores, de vez que estes casos devem ser tratados diferentemente. E cada caso difere do outro. Em deliberações assemblea-res e em lides a solução dos outros problemas. Nego provimento ao recurso. Alfredo Migliore Relator (TJSP)


Síndico News respondeEntregas

Sou proprietária e mo-radora de um apartamen-to em condomínio. Como resido sozinha, faço algu-mas compras pela internet e também recebo algumas entregas em casa (peque-nos objetos, fl ores, etc). Este mês, fui surpreendida pelo fato da síndica ter de-terminado que não havendo morador no apartamento, a entrega não seria aceita e de-volvida ao remetente. Como posso me manifestar sobre este assunto? Trabalho fora e só estou em casa durante a noite e raramente nos fi ns de semana. Tenho que aca-tar a decisão e pronto?

R: Dentre as atribuições do síndico, está aquela em que ele deve zelar pela pres-tação dos serviços que inte-ressem aos possuidores, além de praticar em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses co-muns (Art. 1.348 – Cód. Ci-vil Brasileiro). Assim, não pode ele, sem consultar a Assembléia, “criar regras” que difi cultem ou prejudi-quem os condôminos, salvo se por motivo justifi cado. A Lei também prevê que dos atos do síndico cabe recurso ao conselho fi scal e em última instância, à assembléia geral. Assim, peça por escrito a sua síndica, quais as justifi cativas por tal proibição, e não sendo convincente, procure o conse-lho, o qual não resolvendo, junte ¼ dos condôminos e convoque assembléia geral para discutir o assunto.

Fração IdealAo assumir como síndi-

ca do condomínio em que sou moradora, percebi que a síndica anterior usava como base para calcular o

valor das taxas de condo-mínio as porcentagens de: 0,3605 para apartamentos com garagem e 0,3095 para os de sem garagem. O pré-dio existe desde 1975, onde ela achou esse percentual?

R: Inicialmente, gostaria que você me informasse qual cidade que você mora (para efeito de estatísticas), já que damos consulta para todo o Brasil. Mas vamos à sua pergunta:

As taxas de condomínio são fi xadas de acordo com a fração ideal de cada unida-de, e a garagem infl uencia neste índice. Provavelmen-te, a síndica anterior tomou como base a Convenção do Condomínio. Consulte a sua e veja qual índice é aplicado a cada apartamento.

Síndico e ConselhoGostaria de lhe fazer al-

gumas perguntas com re-lação a condomínio. O mo-rador que não é proprietário pode ser síndico?

R: Sim. O Código Civil prevê que o síndico pode ser condômino ou pessoa estra-nha ao condomínio.

Pergunta 2- A pessoa que é sindica pode não re-sidir no condomínio?

R: Sim. Não existe ne-nhum impedimento.

Pergunta 3- Um mem-bro do conselho fi scal tem mais poder do que uma as-sembléia?

R: Não. Nas assembléias, cada condômino tem direito a tantos votos quanto forem a quantidade de apartamen-tos que possua. O condômi-no só tem mais poder, se ti-ver mais unidades, ou se estiver representando elas.

Inaldo DantasAdvogado

Administrador de CondomínioPresidente do Secovi - PB

e-mail: [email protected]

A briga por uma conta justa de água nos condomí-nios pode estar chegando ao fi m. A instalação de um me-didor individual em cada uma das unidades condomi-niais, que está no projeto de lei do deputado Alexandre Cardoso, foi aprovada pela Câmara. Após a aprovação na Comissão de Constitui-ção e Justiça e Cidadania (CCJ), a proposta espera a análise do Senado.

Essa medida acabará com reclamações como a do con-dômino, de um edifício resi-dencial da Praça da Árvore, que não quis se identifi car. “Eu moro com meu fi lho apenas. O apartamento é grande e as outras unidades são todas do mesmo tama-nho. Só que tem famílias de cinco e até seis pessoas, que consomem muito mais água do que a gente. Eu acabo pa-gando o mesmo que eles no rateio geral. A individuali-zação vai colocar fi m nessa injustiça”, comemorou.

A medição individual do consumo de água faz o mo-rador pagar o que realmente consumiu durante o mês, ti-rando a preocupação de car-regar o vizinho nas costas. A individualização acaba com o costume de quem não paga a taxa condominial e, mes-mo assim, tem sua unidade abastecida.

O consumo do condomí-nio individualizado com hi-drômetros tem uma redução, em média, de 30%, logo no primeiro mês. A alteração brusca no consumo, de uma hora para outra, é um indí-

Individualização

cio de problema no encana-mento. Com um controle mais confi ável, os condomí-nios poderão encontrar e consertar os vazamentos com mais precisão.

A individualização do con-sumo pode ser feita de ma-neira remota/eletrônica ou convencional. Este método consiste na adequação do condomínio, com a coloca-ção de medidores eletrôni-cos nas respectivas pruma-das, em cada apartamento. A individualização convencio-nal deve ser feita, de prefe-rência, em prédios de até duas prumadas de consumo de água por apartamento. Isso consiste na implantação de tubulações individuais para cada unidade, com seus

respectivos medidores posi-cionados na laje do último andar (medidores externos ou abrigados).

As adaptações do sistema utilizadas, atualmente para abastecimento de água aos apartamentos, costumam so-frer poucas alterações. Sendo assim, a instalação do novo sistema não implicará em mudança ou alteração do as-pecto estrutural do edifício.

Todos sabem o quanto água é importante para nossa existência. Os recursos hídri-cos, a cada dia, fi cam mais escassos devido ao uso in-correto. O grande desafi o da nossa população é saber reu-tilizar e direcionar a água, de modo que as novas edifi ca-ções saibam tratá-la.

Câmara aprova medidor individual


INDICADOR ECONÔMICO

Obrigações

Meses Salários Infl ação TR Poupança Maio R$380,00 0,04% 0,1689% 0,6697%

Junho R$380,00 0,26% 0,0954% 0,5959%

Julho R$380,00 0,28% 0,1469% 0,6476%

Agosto R$380,00 0,98% 0,1466% 0,6473%

Setembro R$380,00 1,29% 0,0352% 0,5354%

Outubro R$380,00 1,05% 0,1142% 0,6148%

Novembro R$380,00 0,69% 0,0590% 0,5593%

Dezembro R$380,00 1,76% 0,0640% 0,5643%

Janeiro/08 R$380,00 1,09% 0,1010% 0,6015%

Fevereiro R$380,00 0,53% 0,0243% 0,5244%

Março R$415,00 0,74% 0,0409% 0,5411%

Abril R$415,00 ----------- 0,0955% 0,5960%** UFIR extinta em Janeiro/2001 *** Índice de infl ação IGP-M da FGV

Imposto de Renda em 2008

INSS - Abril

Piso Salarial

Salário Contribuição (R$) ...........................................AlíquotaAté R$ 911,70 ........................................................................... 8 %De R$ 911,71 até R$ 1.519,50 ................................................. 9 %De R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99...............................................11 %

20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha,como seguro de acidente de trabalho 4,5%

sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Zeladores .........................................................................R$ 636,00Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista ...........................................................................R$ 609,50Faxineiro e demais ...........................................................R$ 583,00Acúmulo de cargo ..................................................................... 20%Adicional noturno ...................................................................... 20%Horas extras .............................................................................. 50%Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100%Cesta Básica ......................................................................R$ 65,21

Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.372,81 ............................................ isento Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82Abatimento por dependente: ........................................... R$137,99 Salário Família abril/2008 Até R$ 472,43 = R$ 24,23 por cota Acima de R$ 472,43 Até R$ 710,08 = R$ 17,07 por cota

A cota do Salário - Familia é paga para cada fi lho menor de 14 anos

** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

- - -

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.


Jurídico

É aplicável a multa de 10% em execuções trabalhistas?

Segurança

O circuito fechado de TV do condomínio dever ser completo

Após a distribuição de uma ação trabalhista, o que nor-malmente ocorre por iniciati-va do empregado, a mesma pode, como é de conhecimen-to de todos, ser julgada proce-dente ou improcedente, po-dendo, ainda, naquela hipótese, ser julgada totalmente ou parcialmente procedente.

Quando julgada parcial-mente ou totalmente proce-dente, cabe à parte, a qual fora reconhecido algum cre-dito, de atualizá-lo em con-formidade com os ditames da sentença, estamos, neste mo-mento, na fase de execução.

Ocorre que, com a mu-dança no código de proces-so civil, o artigo legal 475-J determina que o executado, ou melhor, devedor, pague o valor devido no prazo de quinze dias, sob pena de ser acrescido sobre o débi-to um percentual de 10% a título de multa. Comando legal este que está sendo adotado por alguns juizes trabalhistas.

Contudo, em recente de-cisão do Tribunal Superior do Trabalho, após a suscita-ção de um recurso acerca da aplicação de referido disposi-tivo legal processual civil, o mesmo acolheu o recurso do recorrente, declarando que a multa do artigo 475-J não seria aplicável nos processos trabalhistas.

Referida decisão pauta-se no fato de haver na norma re-gulamentadora dos direitos trabalhistas de trabalhadores protegidos pela Consolida-ção das Leis do Trabalho (CLT), preceito legal traba-lhista específi co e expresso,

que disciplina a matéria em caso de execução trabalhista.

Nos moldes da decisão, em momento algum fora re-vogado ou modifi cado o preceito cristalizado no arti-go 880 da CLT, que determi-na o pagamento do crédito devido no prazo de quarenta e oito horas, sob pena de pe-nhora e não de multa.

Defendem ainda os juizes da 6ª. Turma do TST, que se do contrário fosse admitido, estar-se-ia criando enorme confusão jurídica, até porque nos próprios preceitos legais trabalhistas, a norma proces-sual civil deve ser usada como fonte subsidiária, ou melhor, na omissão de posicionamen-to legal trabalhista, o que não ocorre na situação em tela.

Nos autos do RR nº 668/2006-005-13-406, a 6ª. Turma do TST decidiu ser indevida a multa de 10% so-bre o montante devido, fa-zendo prevalecer o preceito legal trabalhista.

É importante mencionar que a referida decisão da 6ª. Turma do TST apenas é apli-cável ao caso do recurso dis-cutido, tanto é verdade que os juizes não chegaram a um consenso, visto que, ora se aplica a lei processual civil, ora se aplica o preceito legal trabalhista. Contudo, referi-da decisão se apresenta como um marco para a defi nitiva elucidação da matéria, e a confi rmação da segurança jurídica, uma vez que a lei deve ser única e aplicada igualmente para todos.

Alessandra Pereira dos SantosAdvogada associada ao

escritório Geraldo Advogados

O Brasil, infelizmente mais uma vez, fi cou choca-do com o fato que se deu na noite de 29 de março deste ano, onde a menina Isabella, de 5 anos, foi morta em cir-cunstâncias que estão sendo esclarecidas pela polícia. O fato se deu na zona norte da capital, mais precisamente no interior do Condomínio Edifício London, onde a menina foi jogada do 6º an-dar do prédio.

O que chamou a atenção da imprensa e da polícia foi a falta de gravação do siste-ma de câmeras do edifício para auxiliar na visualização das imagens, conforme abai-xo descrito:

“Um dos desafi os da polí-cia é encontrar todos os que entraram no prédio no último sábado, porque a construção é nova. Muitos apartamen-tos ainda estão desocupados, mas outros passam por obras. O sistema de vigilância ele-trônica ainda não está com-pleto – as câmeras mostram as imagens, mas não gra-vam.” ( G1 - 04.04.2008 ).

Diante disto, concluímos sobre a real importância do sistema de CFTV, sendo este um dos equipamentos ele-trônicos de segurança mais utilizados na proteção de condomínios, pois permite que se tenha a visão de lo-cais isolados ou que esteja fora de alcance, facilitando o controle dos pontos sensí-veis e vulneráveis das edifi -

cações. Tudo isto num custo razoável.

Através de câmeras, com ou sem fi o, instaladas em pontos estratégicos do con-domínio, é possível se ter uma visualização de todo o ambiente. É um dos equipa-mentos mais utilizados atual-mente, pois permite que se tenha a visão de locais isola-dos ou que estejam fora do alcance do porteiro ou mes-mo do corpo de seguranças, e não tem um valor muito elevado. O CFTV (Circuito Fechado de TV) é composto de um monitor e uma série de câmeras instaladas nos principais pontos da edifi ca-ção, possuindo imagem ana-lógica ou digital, transmitida por meio de rede metálica, fi bra óptica ou radiofreqüên-cia. Atualmente, o sistema de CFTV mais utilizado é o de câmeras digitais com equipamentos de gravação conhecido como DVR (Digi-tal Vídeo Record), que são sistemas informatizados para monitoramento, gravação e transmissão de imagens de câmeras, diretamente mon-tadas em um microcomputa-dor ou em aparelhos específi -cos e dedicadas (stand alone) com qualidades e velocidades muito superiores aos sistemas convencionais de CFTV. O sistema multicam, com “ví-deo-motion detection tech-nology”, grava somente ob-jetos em movimento de janelas marcadas na tela de

cada câmera. Estes registros são digitalizados, capturados com data e hora, comprimi-dos e guardados no hard disk (hd) de um micro como ar-quivos para posterior obser-vação. Com isto, não se gra-va mais o tempo todo como os times lapse de sistemas de CFTV analógicos, hoje, já obsoletos.

Como podemos observar, a utilização do CFTV é de suma importância. Por meio deste é que se pode prevenir e até inibir atos de vandalis-mo ou qualquer outro delito que possa ocorrer no interior das edifi cações. Através dele é que se tem uma visão “glo-bal” do prédio, visto que ele está alerta a tudo, a todo ins-tante e em tempo real, sendo, deste modo, considerado o “vigia eletrônico” que fi ca sempre atento e de “olho” nos condomínios.

Cabe ressaltar que este sis-tema deve ser completo. Ou seja, que todas suas câmeras sejam gravadas, monitoradas, em pleno funcionamento e es-tejam em bom estado de ma-nutenção, a fi m de que se evi-te o citado na reportagem acima onde a falta da grava-ção atrapalhou as investiga-ções e a elucidação mais rá-pida do caso Isabella.

José Elias de GodoyEspecialista de Segurança em

Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em

Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.

[email protected]


Administrativo

É sabido que todo veícu-lo tem um manual de uso e o proprietário só o lê quan-do o carro enguiça. Porém, não há o capítulo de “como consertá-lo”. A revisão do motor, pintura nas “raspa-das” e polimento do veículo são feitos lá na ofi cina. Quando não há manutenção preventiva, a bateria falha na hora de sair para o traba-lho ou viagem. O recurso é chamar dois vizinhos para empurrar o “possante” e fazê-lo pegar no “tranco”. Com essa e outras “ma-nhas”, o condômino deixa de ler o manual de instrução do “belezoca” e, em qual-quer ocasião, resolve sozi-nho o problema emergente: completa a água no radia-dor, veda o vazamento de óleo da direção hidráulica, troca a lâmpada da lanterna traseira, prende o escapa-mento com arame, e assim por diante.

Pois bem. No edifício, onde o sortudo motorista tem seu apartamento, com garagem coletiva ou exclu-siva, há uma Convenção de Condomínio, que é lida ape-nas por poucos e quando surgem problemas no prédio (briga por excesso de baru-lho; atrasos de pagamento das cotas mensais; desres-peito no estacionamento de veículos; cigarro jogado lá de cima; inquilino que não deixa fazer vistoria nas vál-vulas hídricas do banheiro; furtos ocorridos quando as chaves de apartamentos es-

tão em confi ança aos pedrei-ros e diaristas, etc.), eles não desaparecem. Diferente de um carro, o prédio “não pega no tranco”; o condômi-no não resolve “sozinho” os problemas comuns de todos; nem dois vizinhos aparecem voluntariamente para o “em-purrãozinho” nas questões internas. Assim, o prédio vai envelhecendo e “não andan-do bem”, fi cando os condô-minos sem saber como “consertá-lo”. A solução não é difícil, nem está longe. A Convenção de Condomínio tem por fi nalidade dar as soluções e garantir aos pro-prietários (condôminos) o bem estar e segurança de-les e de suas famílias, como

Manual do automóvel e a Convenção de Condomínio

o local de repouso e recu-peração das energias gastas nessa agitada dinâmica de vida social. Com as temero-sas desigualdades culturais, sociais e fi nanceiras, é ur-gente que o síndico atualize a Convenção de seu condo-mínio, de acordo com o novo Código Civil, para tomar ra-pidamente as medidas práti-cas contra as atitudes gros-seiras ou perigosas de outros co-proprietários, que com-prometem a segurança, saú-de e sossego no seu núcleo habitacional.

Róberson Chrispim Valle – [email protected] Advogado e Coordenador Adjunto da Comis-são de Direito Imobiliário e Urba-nístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Março/08

Como é sabido, o Decreto-Lei 3.688 (Lei das Contraven-ções Penais), no seu artigo 42, prevê prisão simples de quinze dias a três meses, ou multa, para quem perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheio, com gritaria ou algazarra, exercendo profi ssão incômoda ou ruidosa em desacordo com as prescrições legais, abu-sando de instrumentos sono-ros ou sinais acústicos, pro-vocando ou não procurando impedir barulho por animal de que tem a guarda.

Assim, se não conseguirem que alguém do prédio ou fora dele, seja pessoa física ou jurí-dica (como estabelecimentos comerciais), cesse com as ati-vidades que provocam baru-lho, os condôminos podem comparecer à delegacia poli-cial e registrar a ocorrência, pois fazer barulho além do normal é contravenção penal.

Mas não é só. A 6ª Câmara Cível do

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul condenou re-centemente uma empresa, causadora de barulho, a pagar R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada morador, a título de danos morais.

Consideraram os julgado-res que “a convivência com níveis excessivos de ruído prejudica o sono e a tranqüi-lidade dos moradores, além de causar perturbações psí-quicas, como irritabilidade e estresse, dentre outras situa-ções, com prejuízo do de-sempenho profi ssional”.

Há várias defi nições de dano moral. Para Carlos Al-berto Bittar, “danos morais são lesões sofridas pelas pessoas, físicas ou jurídicas, em certos aspectos de sua personalidade, em razão de

Barulho gera danos moraisinvestidas injustas de ou-trem (...) causando-lhe cons-trangimentos, vexames, do-res, enfi m, sentimentos e sensações negativas” (Re-vista do Advogado 44/24).

O Código Civil Brasilei-ro, no artigo 186, prevê ex-pressamente o dano moral: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negli-gência ou imprudência, vio-lar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusi-vamente moral, comete ato ilícito” (grifos nossos).

E todo ato ilícito gera a obrigação de indenizar.

A quantifi cação do valor da indenização depende de cada caso individualmente. E é importante esclarecer que não se considera dano moral, mero receio ou dissa-bor (mero aborrecimento).

Mas no caso de condomí-nios, o barulho intenso e contínuo, em geral provoca-do por indústrias ou estabe-lecimentos comerciais como bares, por exemplo, não se caracterizam como mero in-cômodo, mas sim como ruí-do que sem dúvida alguma gera estado de irritabilidade, que inevitavelmente prejudi-cará o sono dos moradores que, no dia seguinte, não conseguirão trabalhar direi-to, não renderão o que se es-pera deles profi ssionalmente, com prejuízo não só moral, mas até mesmo material.

Portanto, não aconselha-mos que ao menor ruído procurem a tutela do Judici-ário. Mas, em casos graves, os causadores não apenas estarão sujeitos a multa ou prisão, mas também a inde-nizar as vítimas do barulho.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: [email protected]

Legislação


Artigo

Fumaça nos olhosA população está com os

olhos vermelhos e inchados, mas desta vez, além da fu-maça poluída, as lágrimas foram provocadas por fatos que fogem a qualquer tenta-tiva de entendimento.

As pessoas se emocio-nam com a morte de uma criança, sobretudo se decor-re de violência praticada di-retamente contra ela. Choca porque é indefesa, frágil, inocente, não sabe se defen-der por atos, ou palavras, é inofensiva diante da força do adulto, ingênua às mal-dades dos marmanjos.

Diariamente acontecem casos que não chegam ao conhecimento do povo e os que chegam, ocupam os ho-lofotes do noticiário, trans-formando a opinião pública num enorme tribunal.

Não nos cabe aqui tecer comentários a respeito do assunto, mesmo porque es-tão a caminho decisões e conclusões.

No entanto, o fato delituo-so faz acender a luz de alerta para a segurança, o planeja-mento e o modo de encarar os fatos relativos à tranqüili-dade dos moradores de um condomínio.

O crime precisa de um motivo e este pode estar liga-do a vários fatores que, em dado momento, explodem; precisam ser avaliados con-venientemente, a premedita-ção, necessidade, ocasião, desvios de comportamento e mais outros tantos tijolinhos, que constroem o momento da ação criminosa.

Chamamos a atenção para a pouca importância que se dá às reuniões do condomínio, à ins-talação de equipamentos, con-tratação de profi ssionais, ins-trução e educação, colocamos também a importância que deve haver no relacionamento dos moradores, internamente e com os condôminos vizinhos.

Quando inicio nossos ar-tigos usando a expressão: “a conversa ao pé da churras-queira”, pretendo reforçar as atitudes de companheirismo entre os habitantes, saber es-tender a mão ao amigo.

Segurança é uma aplica-ção de alto custo, pois en-volve a vida das pessoas, portanto, não se pode rele-gar o assunto a um plano se-cundário; câmeras com vi-são noturna são de suma importância, nos elevadores, entradas e saídas, linhas di-visórias de vizinhança e ou-tros locais.

De nada irá adiantar a instalação de equipamentos sofi sticados e de alto custo, se não houver a freqüente manutenção e fi scalização do funcionamento. O prepa-ro do funcionário que opera o sistema é outro fator que não pode ser deixado de lado; ao síndico é conve-niente manter a política da boa vizinhança com os de-mais prédios ao redor, pro-curar estabelecer um siste-ma de alarme conjunto. O consultor de segurança é re-comendável para estas tare-fas, indicando procedimen-tos para que o condomínio possa julgar e escolher o melhor.

A fumaça que muitas pessoas colocam sobre o rosto certamente as fará chorar, por exemplo, a fu-maça daquelas que são re-fratárias às mudanças efi ca-zes na segurança, as que se tornam verdadeiras ilhas, isoladas dentro da comuni-dade, outras não aceitam as decisões do grupo.

Algumas recomendações da polícia devem ser conti-nuamente reiteradas e co-locadas para conhecimento dos condôminos e funcio-nários:

1) As normas de seguran-ça a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os mora-dores do prédio, sob pena de perderem a efi ciência;

2) O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fi xado e será precedido das cautelas disponíveis;

3) O pessoal de zelado-ria, principalmente aqueles

que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os dife-rentes expedientes usados pelos delinqüentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quan-do necessário;

4) As entradas do imóvel - social, de serviço e gara-gem - devem ser sufi ciente-mente iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância;

5) Os acessos aos aparta-mentos igualmente devem ser dotados de boa ilumina-ção, controlada do interior da residência. As portas de-vem ser sólidas e guarneci-das de postigos “olhos má-gicos” ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo;

6) O interfone é de gran-de valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos, em seu “hall” de entrada;

7) Havendo outros pré-dios contíguos ou próximos, por consenso dos seus mora-dores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias e ou zelado-ria, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funciona-rá como pedido de auxílio nos momentos de perigo;

8) O mesmo alarme so-noro, acústico e ou lumino-so poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimen-to comercial ou simples-mente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso;

9) A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pes-quisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa veri-fi cação das fontes de refe-rência. De preferência, deve ser mantida a máxima dis-crição quanto aos valores guardados na casa, existên-cia de cofres, etc.

10) As chaves que forem confi adas a serviçais, não devem abranger todas as portas do apartamento, per-mitindo-se o isolamento de algumas dependências pri-vadas, mormente durante o repouso noturno. Os empre-gados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possua as chaves, sur-preendendo os moradores.

11) Mantenha atualizado e em local visível, o número dos fones de emergência. (FONTE: SSP/SP)

Odair de Oliveira Conceição Consultor de segurança

[email protected] ou [email protected]

Abaixo algumas questões que podem ajudar na avaliação da segurança

a) O condomínio possui sistema de Circuito Fechado de TV? Monitorado 24 hs?b) Assinale os locais onde estão instaladas as câmeras do CFTVc) Estão em perfeito estado de funcionamento? Ativas?d) Há um sistema de gravação das imagens? Onde fi -cam salvaguardadas?e) Qual o tipo de gravação? (analógica ou digital)f) Possui sensores de movimento vigiando toda a área do prédio? Monitorado 24h?g) O condomínio possui ronda interna e externa?h) Existem botões de pânico?i) A manutenção dos equipamentos é periódica?


Elevadores

O perfeito funcionamen-to dos elevadores é uma ga-rantia de segurança aos con-dôminos que sobem e descem neles diariamente. A condi-ção de uso precisa ser com-provada, para que o equipa-mento não seja interditado e para que não ofereça risco aos usuários. Um acidente por falta de manutenção pode machucar e até matar.

Para evitar negligência no que diz respeito à conservação dos elevadores, existe um do-cumento, emitido após vistoria minuciosa nesses aparelhos dos condomínios, que deve ser apresentado ao Contru (Depar-tamento de Controle de Uso de Imóveis) todos os anos.

Este documento é o Rela-tório de Inspeção Anual (RIA), o qual deve ser emiti-do pelas empresas conserva-doras de elevadores e equipa-mentos similares. Cerca de 10.000 condomínios da ci-dade de São Paulo têm até este mês de maio para regu-larizar a situação de seus elevadores. A prefeitura no-tifi cou os edifícios residen-ciais que não entregaram o RIA em 2007.

Cerca de 10 mil condomínios precisam entregar o RIA

O RIA pode ser preen-chido pelo site http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/ria .Saiba um pouco mais da le-gislação do RIA ON LINE, com os trechos do Decreto nº 47.334 de 31 de maio de 2006:

Art. 1º. O Relatório de Inspeção Anual – RIA, pre-visto no artigo 9º da Lei nº 10.348, de 4 de setembro de 1987, alterada pela Lei nº 12.751, de 4 de novembro de 1998, deverá ser emitido eletronicamente, via Inter-net, na conformidade das disposições deste decreto.

Art. 2º. O Relatório de Inspeção Anual - RIA ON-LINE deverá ser emitido 1 (uma) vez por ano, no mí-nimo, para todos os apare-lhos de transporte, indepen-dentemente de existirem ou não itens relacionados à segurança desses equipa-mentos.

§ 1º. Caberá à empresa conservadora dos aparelhos de transporte, contratada para a prestação do serviço de conservação e com registro válido concedido pelo CON-TRU, emitir o RIA ON-

LINE e fornecer cópia desse documento ao proprietário ou responsável pelos apare-lhos, o qual deverá afi xá-la no quadro de avisos da por-taria da edifi cação.

§ 2º. Informações inverí-dicas ou infundadas, forne-cidas ao CONTRU pela em-presa conservadora, relativas ao funcionamento e conser-vação dos aparelhos de transporte ou aos serviços especifi cados no RIA ON-LINE, acarretarão a aplica-ção das penalidades previs-tas na legislação pertinente, inclusive o cancelamento da concessão do registro, nos termos do artigo 16 da Lei nº 10.348, de 1987.

§ 3º. Os procedimentos para cadastramento inicial da empresa conservadora no sistema, emissão e transmis-são via Internet do RIA ON-LINE pela empresa conserva-dora, a defi nição dos critérios técnicos que nortearão es-ses procedimentos, a padro-nização dos formulários ele-trônicos, a especifi cação dos itens considerados como de segurança e a defi nição dos prazos máximos para execu-

ção dos serviços relaciona-dos à segurança dos apare-lhos serão defi nidos mediante portaria do Diretor do CON-TRU, editada em até 30 (trin-ta) dias contados da data de publicação deste decreto.

Art. 3º. O RIA ON-LINE deverá ser elaborado e emi-tido pela empresa conserva-dora, com a identifi cação do engenheiro responsável da referida empresa, nas se-guintes situações:

I. ao assumir a responsabi-lidade técnica pela conserva-ção dos aparelhos de trans-porte, na data da assinatura do respectivo contrato ini-cial com o proprietário ou responsável pelos aparelhos de transporte e, posterior-mente, a cada ano;

II. quando constatada a necessidade da execução de serviços considerados como de segurança, especifi cados e defi nidos na portaria do CONTRU prevista no § 3º do artigo 2º deste decreto, o proprietário ou responsável pelo aparelho, uma vez co-municado, não autorizar a sua realização.

Art. 4º. Independentemen-te da emissão do RIA ON-LINE, a empresa conservado-ra, ao constatar condição de risco iminente para a seguran-ça dos usuários, deverá desli-gar imediatamente o aparelho de transporte até serem sana-das as irregularidades.

Art. 5º. É facultado ao proprietário ou responsável pelo uso dos aparelhos de transporte realizar cotação

de preços dos serviços espe-cifi cados nas intimações ex-pedidas pelo CONTRU, ge-radas pelo sistema do RIA ON-LINE, com outras em-presas credenciadas por esse Departamento, desde que obedecido o prazo para cada item de segurança especifi -cado na referida intimação.

Art. 6º. Ao assumir a res-ponsabilidade técnica pela conservação dos aparelhos de transporte, a empresa con-servadora contratada, com registro concedido pelo CON-TRU, deverá apresentar a guia correspondente à Ano-tação de Responsabilidade Técnica – ART, do Conse-lho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de São Paulo - CREA/SP, refe-rente aos serviços de con-servação objeto do contrato assinado com os proprietá-rios ou responsáveis pelo uso dos referidos aparelhos, devidamente quitada, de-vendo constar o número da ART no RIA ON-LINE a ser emitido.

Parágrafo único. Na ocorrência de acidente envol-vendo o aparelho de transpor-te, o último RIA ON-LINE emitido pelo responsável téc-nico da empresa conservado-ra servirá como documento técnico de referência para ve-rifi cação das causas prováveis do acidente.

A legislação toda pode ser encontrada no mesmo website em que é preenchi-do o Relatório de Inspeção Anual citado anteriormente.


Administrativo

Aluguel: direitos e obrigaçõesAlugar um imóvel, tanto

para o locador quanto para o lo-catário, é uma atitude de grande responsabilidade.Quem dis-ponibiliza seu patrimônio para outra pessoa e quem procura um lugar para morar possuem direitos e deveres.

Sim, o locatário possui inúmeros direitos, mas tam-bém tem obrigações respalda-das pela legislação brasileira. O dever do locador é o direito do locatário e vice-versa.

Por exemplo: “o locador é obrigado a entregar ao lo-catário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Esta é uma obri-gação clara do locador e um direito do locatário.

O assunto é extenso e costuma causar muita dis-cussão entre os negociantes. A Lei 8.245, de 18 de outu-bro de 1991, dispõe sobre o assunto. Separamos alguns trechos importantes da se-ção IV, que diz respeito aos deveres do locador e do lo-catário. O texto completo pode ser encontrado no site www.planalto.gov.br/ccivil/Leis/L8245.htm .

Qualquer dúvida com re-lação ao aluguel de imóveis, consulte a Lei, sendo você locador ou locatário. Não espere os problemas apare-cerem para conhecer seus direitos.

Lei 8.245 - SEÇÃO IVDos deveres do locador e

do locatárioArt. 22. O locador é obri-gado a:

I - entregar ao locatário o imó-vel alugado em estado de ser-vir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tem-po da locação, o uso pacífi co do imóvel locado; III - manter, durante a loca-ção, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à lo-cação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minu-ciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos even-tuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das im-portâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de ad-ministração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as des-pesas necessárias à aferição da idoneidade do pretenden-te ou de seu fi ador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou ve-nham a incidir sobre o imó-vel, salvo disposição expres-sa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quan-do solicitado, os comprovan-tes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extra-ordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despe-sas extraordinárias de con-domínio se entendem aque-las que não se refi ram aos gastos rotineiros de manu-tenção do edifício, especial-mente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, em-penas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabili-dade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dis-pensa de empregados, ocor-ridas em data anterior ao iní-cio da locação; e) instalação de equipamen-to de segurança e de incên-dio, de telefonia, de interco-municação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23. O locatário é obri-gado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da lo-cação, legal ou contratual-mente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imó-vel locado, quando outro lo-cal não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou pre-sumido, compatível com a natureza deste e com o fi m a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, fi nda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deterio-rações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de ter-ceiros; V - realizar a imediata repa-ração dos danos verifi cados no imóvel, ou nas suas ins-talações, provocadas por si, seus dependentes, familia-res, visitantes ou prepostos; VI - não modifi car a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamen-te ao locador os documentos de cobrança de tributos e en-cargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de auto-ridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de for-ça, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e exa-minado por terceiros, na hi-pótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do se-guro de fi ança; XII - pagar as despesas ordi-nárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos traba-lhistas, contribuições previ-

denciárias e sociais dos em-pregados do condomínio; b) consumo de água e esgo-to, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e de-pendências de uso comum; d) manutenção e conserva-ção das instalações e equipa-mentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conserva-ção das instalações e equipa-mentos de uso comum desti-nados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro ele-trônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas de-pendências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de re-serva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou com-plementação das despesas referidas nas alíneas ante-riores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. Art. 26. Necessitando o imó-vel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao loca-dor, o locatário é obrigado a consenti - los.Parágrafo único. Se os repa-ros durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao aba-timento do aluguel, propor-cional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Maio/2008 Classifi cados do Síndico 11

Classifi cados do Síndico Maio/0812

Leilão de imóveis

Cuidados na arrematação de unidades condominiaisHá algumas décadas, ha-

via muita procura de pessoas para arrematar imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que vi-viam disso. Arrematavam os imóveis e depois os reven-diam.

Atualmente, ao contrário, os imóveis são levados às praças várias vezes, com re-sultado negativo, ou seja, sem que ninguém os arremate.

Uma das causas é o re-ceio de arrematar unidade condominial em hasta públi-ca e ter que arcar com outros ônus que eventualmente re-caiam sobre o imóvel.

Assim, o interessado, além de visitar previamente o imó-vel, deve conversar com o zelador e o síndico, a fi m de saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamen-tos de mesmas dimensões no prédio, etc.

Normalmente, ninguém arremata o imóvel na pri-meira praça, porque ele só pode ser vendido, no míni-mo, pelo valor da avaliação. No segundo, pode ser arre-matado por valor pouco su-perior à metade da avaliação (por menos é considerado preço vil e o juiz não permi-te a sua venda), o que em geral já é um bom negócio.

Entretanto, o interessado

tem que procurar levantar na Prefeitura Municipal, o débito de IPTU, que acom-panha o imóvel, no caso de transferência de proprieda-de, bem como saber se o crédito do condomínio é su-perior ao valor que ele pre-tende arrematar. Por exem-plo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença peran-te o condomínio.

Isto, porque as taxas con-dominiais recaem sobre as unidades, independentemen-te de quem seja o seu pro-

prietário. No caso de trans-ferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclu-sive multas e juros.

É por esse motivo que, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com fi rma reconhe-cida, acompanhada da xero-cópia autenticada da ata que o elegeu, de que o aparta-mento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.

O interessado em arrema-tar em praça pública deve também saber se o imóvel

está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penho-rado, para ele desocupá-lo, basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que pro-por uma ação autônoma, de imissão de posse, com despe-sas de custas e honorários, para tirar o ocupante dele.

O ideal mesmo é que con-trate um advogado especiali-zado na área, que poderá orientá-lo e evitar que futura-mente o apartamento arre-matado saia mais caro do que imaginou.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: [email protected]

Edição de Maio/08

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