Edição de Maio/13

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ão262M A I O

2013I n d i s p e n s á v e lG R AT U Í TO PA R A S Í N D I CO S

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facebook.com/sindiconewswww.sindiconews.com.br [email protected] @sindiconews

Condomínios buscam oferecer cada vez mais espaços de lazer e prática esportiva. Pags. 06 e 07ESPORTEC

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Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

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SANTA LUIZA EDITORA LTDAEmpresa autorizada para uso

da marca Síndico News

Tiragem - 20.000 exemplaresDistribuição - Gratuita para síndicode condomíniosDirigido a - condomínios residenciaise comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.Público leitor - síndicos, zeladores,conselheiros, administradores, constru-tores, prestadores de serviços em geral.Periodicidade - mensalÁrea de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável:Caio Girardi - MTB 39543Diagramação, Composição:Santa Luiza Editora LtdaO Jornal Síndico News é impressona Plural Editora e Gráfi ca Ltda

Outras Praças de Publicações Associadas:J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000Diretor:............................. Inaldo DantasRecife - PE.................... (81) 3221.9083Diretor:............................. Inaldo DantasNatal - RN...................... (84) 3223.5593Diretor:............................. Inaldo DantasS. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506Diretor:..........................Hércules GarciaFortaleza - CE............... (85) 3254.7415Diretor:............................. Inaldo DantasBrasília - DF.................. (61) 3226.8810J.Síndico..............(Fundação: Abril/84)Diretor:..............................Vicente Vecci

Proibida a reprodução total ou parcial semprévia autorização por escrito da SantaLuiza Editora.A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora.A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.A Santa Luiza Editora tem o direito denão editar publicidade sem fundamentarmotivação de recusa.

I n d i s p e n s á v e l EDITORIAL

www.sindiconews.com.br02 Maio / 2013

DISTRIBUIÇÃO

No fi nal do último mês, mais pre-cisamente no dia 30 do mês de Abril, a imprensa noticiou um fato envolvendo ocorrência em um con-domínio, nos Jardins, Zona Central da Capital. O assalto se deu em con-domínio de classe alta e o que mais chamou atenção foi a maneira com que acessaram o condomínio, sen-do veiculado da seguinte maneira: Criminosos fazem arrastão em prédio dos Jardins, em SPGrupo entrou pela garagem e assal-

tou cinco apartamentos.

Cerca de dez criminosos fi zeram um

arrastão em um prédio na Alameda

Lorena, na região dos Jardins, em

SEGURANÇA As entradas dos condomínios devem ser monitoradasSão Paulo, na manhã desta terça-

-feira (30). O grupo usou um con-

trole remoto clonado para entrar na

garagem.... A polícia procura por

imagens de câmeras de segurança

da região, já que o prédio assaltado

não possui sistema de câmeras de

monitoramento. Fonte: Site G1, de

30 de abril de 2013.

Os condomínios têm sido alvo des-sas incursões criminosas pois dei-xam de seguir alguns detalhes fun-damentais para sua proteção, uma vez que se deve aliar o binômio Homem - equipamento em prol da comunidade, sendo que com esta união racional possamos criar Sis-temas de Segurança adequados a cada situação ou problema.Um dos problemas, que ocasionou a invasão citada acima, foi justa-mente a falha no sistema de con-trole de acesso, onde através desta defi ciência, culminou com o assalto ao prédio. Mais uma vez fi cou com-provada que a entrada de veículos é um local de alta vulnerabilidade

nos condomínios. Para tanto, deve--se atentar para os corretos proce-dimentos de entrada nas garagens e adquirir-se controles remotos do modelo anti-clonagem e com siste-ma de identifi cação de moradores e veículos, pela portaria, além de possuir acionamento de pânico em sua botoeira, a fi m de informar o porteiro qualquer situação emer-gencial. Outro sistema importante para os condomínios, é o CFTV (circuito fe-chado de TV), pois permite que se tenha a visão e monitoramento de locais isolados ou que estejam fora de alcance de porteiros ou mora-dores, facilitando o controle dos pontos sensíveis e vulneráveis das edifi cações. Com a instalação de tais equipamentos eletrônicos de segurança, pretende-se difi cultar e até inibir a intrusão de qualquer indivíduo pelas áreas frontais do condomínio. Diante disto, faz-se necessário que tais equipamentos estejam sempre ligados, possuam

gravação constante e estejam em perfeito funcionamento, a fi m de não sermos surpreendidos por ações delituosas deste estilo. O síndico e administrador, que forem instalar qualquer tipo de equipamento eletrônico de segu-rança, deverão se ater para que a manutenção dos equipamentos não tenham falha, quer seja preventiva ou mesmo corretiva. Tudo para que funcionem corretamente e de forma que não causem nenhuma surpresa no momento de necessidade e ur-gência. Estas medidas valem para que pos-samos prevenir delitos contra os condomínios, de maneira legalizada e segura.

José Elias de Godoy

Especialista de Segurança em

Condomínios e autor dos livros

“Manual de Segurança em

Condomínios’’ e “Técnicas de

Segurança em Condomínios”.

[email protected]

Em maio comemoramos uma data muito importante. Como sempre, ela acontece no segundo domingo do mês. Este ano, o Dia das Mães cai no dia 12. Queremos mandar um abraço a todas as síndicas mães. Esperamos que vocês te-nham sucesso no trabalho. Quem é mãe tem sensibilidade, amor e intuição diferenciados. Es-sas qualidades podem ser utiliza-das na gestão do condomínio. Pra começar, o trato com as crianças é diferente. A síndica mãe sabe me-lhor do que os outros como resol-ver os assuntos que envolvem os

pequenos do prédio. Ela também tem mais ternura no trato com fun-cionários e condôminos. Mas sabe impor disciplina quando precisa ser rígida ou dar uma bronca. Ressaltamos nosso respeito e man-damos um beijo a todas as mães, ou futuras mães, que regem com ma-estria a vida nos condomínios.

1º de maioAlém do Dia das Mães, em maio co-memoramos o Dia do Trabalhador. No dia primeiro do mês, acontece-ram shows e festas para quem tra-balha o ano inteiro. Se há alguém

que merece tantas homenagens, esse alguém é o trabalhador. Infe-lizmente, no Brasil, o dia também é utilizado para fi ns eleitoreiros. Líderes sindicais e políticos famo-sos realizam verdadeiros comícios, aproveitando o calor das comemo-rações. Estamos cansados de tantos dis-cursos falsos, os quais, na maioria das vezes, faltam com a verdade. Estamos cansados de ouvir que a vida do trabalhador irá melho-rar, que as condições de trabalho serão mais humanas e que nosso suor será mais valorizado. Tudo

papo furado. Não vemos nenhu-ma medida efetiva nesta área. Os subempregos continuam aumen-tando. Talvez, o dia 1º de maio devesse deixar de ser uma data festiva para transformar-se num dia de protestos, como ocorre em diversas partes do mundo. Talvez, devêssemos aniquilar essa pas-sividade, rejeitando as péssimas condições que são impostas ao trabalhador brasileiro. Aliás, o Dia do Trabalho nasceu em 1889, num congresso em Paris, que homena-geava uma greve geral ocorrida em 1886, em Chicago.

Pensamento do mês: “Não tente ser bem sucedido, tente antes ser um homem de valor” Albert Einstein

www.sindiconews.com.br 03Maio / 2013

TERCEIRIZAÇÃO

As preocupações que mais afl igem os condôminos atualmente são: o alto custo da taxa condominial, a insegu-rança, a qualidade dos empregados e o passivo trabalhista. Vamos, então, por partes. O alto custo da taxa con-dominial é inevitável. Quanto menor o número de unidades no condomí-nio, maior o seu valor. E esse custo vem crescendo muito acima da infl a-ção e do poder aquisitivo dos condô-minos. A alta taxa condominial gera a inadimplência, principalmente dentre os moradores aposentados, e esta corrói a reserva de caixa, im-possibilitando obras emergenciais de manutenção. E quanto maior a inadimplência, maior a sobrecarga nos que ainda pagam. Já a sensação de insegurança pode, em parte, ser aliviada com as câmeras de vigilân-cia, alarmes, holofotes com senso-res e, o mais importante, fi xação de normas e um rigoroso treinamento para os porteiros. Mas, se os teus antigos empregados não atendem as orientações, é muito provável que estejam indicando que preferem ser demitidos a terem que mudar seus hábitos. Eles sabem que, nas atu-ais circunstancias, uma demissão é muito vantajosa e benvinda, pois, além do aviso prévio proporcional e da indenização dos 50%, ainda re-cebem seguro desemprego. E nesta situação, se o teu condomínio já tem uma alta taxa, está com inadimplên-cia, e praticamente sem reservas no caixa, então, caro síndico, você está de mãos atadas e num beco sem saída. Mas não se desespere, para a solução de todos os problemas acima, basta uma decisão: terceiri-zar os serviços do teu condomínio. Acredite, é como mágica. A tercei-rização dos serviços de mão de obra é a única medida legal, efi caz, e de

efeito imediato para a solução de todas as preocupações acima. Se você também tem aquele bloqueio mental de não entender o que é terceirização e, por isso, jamais ter-ceirizará seu condomínio, faça um esforço e procure saber de que se trata. Você tem por obrigação pelo menos procurar conhecer o seu fun-cionamento e as soluções que trará para o condomínio. A terceirização elimina o passivo trabalhista para sempre, e o Síndico tem a liberdade de substituir empregados a qual-quer tempo, sem qualquer custo adicional. O custo dos serviços ter-ceirizados é fi xo, e corrigido no mês janeiro pelo dissídio da categoria, permitindo execução orçamentária estável, sem preocupações com 13o, férias, etc.. Existem empresas ter-ceirizadoras sólidas, que fi nanciam

a juros simbólicos o valor da indeni-zação trabalhista a ser paga aos em-pregados, e em tantos meses quanto necessários, de maneira a permitir pagar com a própria economia pro-porcionada pela terceirização. Com a simples decisão de terceirizar os serviços você resolve suas principais preocupações, e melhora a liquidez do imóvel com uma taxa condomi-nial mais razoável. Novos emprega-dos, uniformizados, e bem treinados, eleva o seu padrão, e recupera em seus moradores a sensação de se-gurança, de bem estar, e de melhor qualidade de vida. Basta um telefo-nema para você obter uma proposta com a mais completa orientação fi nanceira a respeito.

Etore A. Fuzetti

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Terceirizar é a única (e melhor) soluçãoJURISPRUDÊNCIA

Condomínio - Ação declara-tória C.C. obrigação de fazer - Parcial procedência - Condô-minos que mantêm cachorro de pequeno porte (raça YORKSHIRE) em sua unidade condominial - Convenção condominial que proí-be que a manutenção de qualquer espécie de animal nas dependên-cias do condomínio - Abusividade, na hipótese - Inexistência de qual-quer espécie de risco aos demais condôminos - Provas no sentido de que referido animal não causa qualquer transtorno aos morado-res - Entendimento jurisprudencial que permite a permanência de animais de pequeno porte (hipóte-se dos autos) nas dependências do condomínio - Ausência de risco ao sossego e segurança dos condômi-nos (art. 10, III, Lei 4.591/64) - Sen-tença mantida - Recurso improvido. Condomínio. Legitimidade. Dano Moral.Em regra, a legitimidade da parte é auferida por sua vinculação com o direito material em questão, mas há exceções no CPC decorrentes de situações exclusivamente pro-cessuais (legitimidade extraordi-nária). Não se olvida que os arts. 1.348, II, do CC/2002 e 22, § 1º, a, da Lei n. 4.591/1964 conferem le-gitimidade extraordinária ao con-domínio (massa patrimonial des-provida de personalidade jurídica de direito material) para que bus-que, em juízo ou fora dele, a defe-sa dos interesses comuns, como a reparação de dano material oriun-do de área comum ou a cobrança de encargos não pagos por certo condômino. Anote-se haver pre-cedentes do STJ que preveem até a legitimidade do condomínio para pleitear danos materiais de-correntes de defeitos que atinjam tanto a área comum quanto as áreas individuais, por guardarem

relações vinculadas entre si, reve-lando homogeneidade. Contudo, ressalte-se que a doutrina majo-ritária e o art. 6º do CPC exigem autorização expressa em lei para o reconhecimento de legitimidade extraordinária e nem esse diploma ou mesmo a Lei n. 4.591/1964 trazem previsão que legitime o condomínio a atuar, mediante a fi gura do síndico, como parte em demanda que postule compensa-ção por danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, tal como se busca na hipótese, de abalo psicológico resultante de prolongados defeitos de constru-ção em edifício. Isso vem reafi rmar a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que diz respeito mesmo ao foro ínti-mo do ofendido. Por último, vê-se que os danos morais sofridos por cada condômino podem possuir dimensões diferentes, o que não justifi caria o tratamento isonômico, mostrando-se irrelevante o fato de a assembleia ter conferido autoriza-ção para o ajuizamento da ação. Ao fi nal, esses foram os fundamentos acolhidos, por maioria, pela Turma. Precedentes citados: REsp 10.417-SP, DJ 24/2/1992; REsp 66.565-MG, DJ 24/11/1997; REsp 198.511-RJ, DJ 11/12/2000, e AgRg no REsp 783.360-SP, DJe 12/11/2009. REsp 1.177.862-RJ, Rel. Min. Nancy An-drighi, julgado em 3/5/2011.

www.sindiconews.com.br04 Maio/ 2013

JURÍDICO Falência de Condômino

Como é sabido, os condôminos po-dem fi car em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas, que se dá quando as dívidas ex-cedem à importância dos bens do devedor.Quando isso ocorre, os credores discutem sobre a preferência no re-cebimento de seus créditos, pois é claro que todos desejam receber e antes que os demais, ou antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe.Os credores hipotecários ou pri-vilegiados têm a preferência, os créditos trabalhistas também, bem como os fi scais.

E como fi ca o condomínio diante disso?A questão é pacífi ca, mas vale a pena retornar ao assunto, pois de vez em quando vemo-nos diante de sentenças que indeferem o pedido de penhora da unidade objeto de ação de cobrança de taxas condo-miniais, quando o condômino tem a sua falência decretada, determi-nando a suspensão da execução e que o crédito do condomínio seja habilitado na falência e concorra com os outros credores. Esse foi o tema do Agravo de Instrumen-to nº 02200416-88.2012.8.26.0000 – 27ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual fi -gurou como relator o Desembarga-dor Morais Pucci (janeiro/2013).

Diz a ementa desse acórdão:“Decretada a falência da executada em 1.998, as despesas condomi-niais são consideradas encargos da massa, com preferência sobre os demais créditos, porque visam a manutenção e continuidade do condomínio (art. 124, caput, e § 1º, inc. III, do Decreto-lei nº 7.661/45).

Desnecessidade da habilitação do crédito do exequente no juízo da fa-lência e da suspensão da execução. Decisão reformada. Recurso provido”. Importante acrescentar que, em 9 de fevereiro de 2005, foi sanciona-da a lei nº 11.101 que regula a re-cuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da so-ciedade empresária e que revogou o Decreto-lei nº 7.661/45. Mas, no seu artigo 84 repete o disposto na lei 7.661/45, esclarecendo que “serão considerados créditos ex-traconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a se-guir, os relativos a... III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência”.

No corpo do acórdão, o relator ensina: “As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem e visam a conservação e continui-dade do condomínio, devendo cada condômino pagar suas respectivas cotas, sem o que pode ele deixar até mesmo de existir. Deve a massa

falida proprietária de unidade con-dominial, portanto, adimplir com as respectivas cotas condominiais, a fi m de atingir o objetivo de conti-nuidade da coisa comum, satisfazer o interesse coletivo e preservar seu próprio patrimônio. Nesse sentido, as despesas condominiais da massa falida são consideradas encargos da massa, devendo ser pagas com preferência sobre todos os créditos admitidos à falência”.E menciona vários acórdãos, dentre os quais o do Superior Tribunal de Justiça: “As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classifi cam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falên-cia, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a re-alização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. (...) (RESP 794.029/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Tur-ma, 15.12.2009, DJe 02.02.2010).

Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é

autor do livro “Condomínio:

Conheça seus Problemas”

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Em continuidade às partes I e II, deste tema, em que expressamos a necessidade do Corpo Diretivo ter a estratégia (Ouvidoria) de conhecer dos moradores (Como estou diri-gindo?), acrescentamos ser muito importante aos gestores tomarem conhecimento das ideias que os mo-radores tentam lhes transmitir para melhorar a fi scalização, os serviços internos, a economia na manuten-ção e conservação do(s) edifício(s) no condomínio. O leitor pode ava-liar, conosco, um caso em que fomos consultados, por um condômino, sobre “como fazer para que o síndico aceitasse, e não fosse ignorada, a sua proposta de colocar um fi ltro de água no seu prédio, pois a adminis-tração não permite interferência de moradores”. Essa questão, de grande importância e de facílima solução, é a mesma de muitos moradores, em outros condomínios, que perce-bem a administração insufi ciente de muitos integrantes dos Corpos Diretivos. Muitos administradores não dão valor ao tratamento de água dentro do próprio condomínio. Isso é deixar de lado a referência à salubridade – artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, parte obrigatória em todos os condomínios prediais. O nosso consulente deu-nos uma aula sobre isso: “A água fi ca pura, sem

ADMINISTRATIVOOuvidoria no condomínio III

micro-organismos, com baixíssimo teor de sais minerais; sem outras substâncias químicas e sem odo-res; há equipamentos com esteri-lizador, para eliminar as bactérias, fungos, protozoários, vírus, algas, ferrugens, areias, etc. Além disso, o equipamento evita que as caixas d’água fi quem sujas; que a máqui-na de lavar roupas, os chuveiros e as torneiras fi quem com entupimen-tos ou vazamentos pelos resíduos nas válvulas ou buchas. A água fi ca 100% melhorada com a colocação de fi ltros ou purifi cadores, após o hidrômetro”. Realmente, podemos concluir, nessa simples análise, que a existência de Ouvidoria é um canal útil à administração condo-minial, para resolver problemas e eliminar ranços, mágoas ou des-prezos, como o nosso consulente vinha sentindo. Lamentavelmente, Ouvidoria não existe no condomí-nio de nosso consulente. No caso apontado no início, para não causar melindres, solicitamos uma reunião com o síndico e seus conselheiros, para sensibilizá-los sobre o direito de voz, daquele morador, fora da assembleia geral, evento esse que também é raro naquele condomí-nio. Esse direito, de voz, do morador adimplente ou não, é o mesmo que o de petição (art. 5º, inciso XXXIV, “a”, da Const. Federal), fundado na livre manifestação de pensamento (Art. 5º, inciso IV, da CF), pois a pro-priedade atenderá sua função social (art. 5º, inciso XXIII, da CF). Afora essa fundamentação constitucional, as convenções de condomínio preve-em direitos similares aos condômi-nos, para seu bem-estar.

Róberson Chrispim Valle

Advogado, [email protected]


Salário Contribuição (R$) ............................................AlíquotaAté R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 %De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 %De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 %20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verifi car de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Zeladores ........................................................................R$ 966,57Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................R$ 885,23Acúmulo de cargo ................................................................... 20%Adicional noturno ................................................................... 20%Horas extras ............................................................................ 50%Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100%Cesta Básica ...................................................................R$ 160,00Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00

Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.710,78 ........................................... isento De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58Abatimento por dependente: ........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013

Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cotaAcima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cotaA cota do salário familia é paga para cada fi lho menor de 14 anos

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Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados. Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.

INDICADOR ECONÔMICO

PISO SALARIAL

INSS

OBRIGAÇÕES

MESES SALÁRIO INFLAÇÃO TR POUPANÇA Maio R$622,00 1,02% 0,0468%Junho R$622,00 0,66% 0,0000%Julho R$622,00 1,34% 0,0144%Agosto R$622,00 1,43% 0,0123%Setembro R$622,00 0,97% 0,0000%Outubro R$622,00 0,02% 0,0000%Novembro R$622,00 -0,03% 0,0000%Dezembro R$622,00 0,68% 0,0000%Janeiro/13 R$678,00 0,34% 0,0000%Fevereiro R$678,00 0,29% 0,0000%Março R$678,00 0,21% 0,0000%Abril R$678,00 0,15% 0,0000%

0,5470% 0,5000% 0,5145% 0,5124% 0,5000% 0,5000% 0,5000% 0,5000% 0,5000% 0,5000% 0,5000% 0,5000%

* Índice de infl ação IGP-M da FGV ** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)

IMPOSTO DE RENDA EM 2013

www.sindiconews.com.br06 Maio/ 2013

Foi-se o tempo em que esporte no condomínio resumia-se a uma quadra poliesportiva. Claro que as quadras ainda são muito valoriza-das pelos condominos, mas hoje as construtoras buscam oferecer uma variedade de espaços para prática esportiva como campos sintéticos, piscina aquecida, sala de muscula-ção e até pista de corrida. Muitos imóveis, que não foram planeja-dos com toda essa estrutura, pro-curam, da melhor forma possível, disponibilizar tais comodidades aos moradores. O importante para conservar e pla-nejar as áreas esportivas é utilizar materiais de primeira qualidade. Com piso correto e bons equipa-mentos, o risco de acidentes cai e a prática esportiva é aproveitada em seu potencial máximo. Além de, claro, ter uma valorização imobiliá-ria. Não podemos nos esquecer que as férias escolares, que proporcio-nam uma maior frequência no con-domínio, chegam daqui dois meses. É importante já se programar para deixar tudo arrumado.

PiscinaAs piscinas sem aquecimento re-pulsam usuários. A natação e hi-droginástica, por exemplo, devem ser praticadas na faixa dos 29ºC a 31ºC, por todas as idades acima de dois anos. A prática esportiva em águas mais quentes pode até ser agradável no início, mas pode ocasionar certos problemas como superaquecimento do corpo. Como o ambiente esterno está quente, o corpo não consegue dissipar o calor durante a atividade.Os aquecedores podem funcionar com: O gás é um combustível razoavelmen-te barato, que está valorizado. Ainda assim, é uma boa escolha.A energia solar é de excelente qua-lidade. A luz é um combustível sem custos, além da manutenção e da instalação. Entretanto, é incerta, pois necessita de um mínimo de luz para funcionar. Após alguns dias trabalhando, o equipamen-to pode elevar a temperatura da água. O baixo custo de manuten-ção é rebatido pelo alto preço de implementação.

Condomínios PoliesportivosCondomínios PoliesportivosESPORTE

A eletricidade é um combustível menos procurado por causa de seu preço. Porém, os fabricantes têm desenvolvido novas tecnologias que visam utilizar menos energia elétrica, indo na mesma direção das campanhas de economia elétrica, tão na moda atualmente. Já o trocador de calor consiste em retirar o calor do ar ambiente e transferir para a água da piscina. Para essa troca ser efi ciente, o equi-pamento deve fi car em local aberto e, preferencialmente, próximo à piscina. Ele é projetado para resistir às mais variadas condições climáti-cas (sol, chuva, ventos, etc). Este tipo de aquecedor pode ser utilizado em piscinas de pequeno e de médio portes. Empresas espe-cializadas também desenvolvem soluções para o uso em piscinas de grande porte como em clubes, aca-demias e parques aquáticos.Este trocador de calor é econômico se comparado aos outros produtos

do mercado, como os aquecedores elétricos ou a gás. Por ser um troca-dor de calor, é normal que o primei-ro aquecimento demore um pouco mais que os outros tipos, porém seu consumo é bem menor.A piscina não pode ser esvaziada para que o material não fique ex-posto às intempéries, que de ou-tra forma seriam absorvidas pela água. A variação de temperatura de uma piscina vazia é muito maior do que a de uma cheia. Isso aumenta as chances de rachadu-ras e outros danos estruturais.O gasto com a limpeza dos skimers (aparelho que retira as partículas que fi cam boiando, como cabelos e

insetos) e fi ltros, cloração da água ou a aplicação de algum produto químico (para evitar a proliferação de microrganismos, como algas e bactérias) e controle de pH são os cuidados mais básicos que não de-vem ser esquecidos.O produto utilizado deve ser cui-dadosamente escolhido de acordo com sua fi nalidade, pois cada um possui suas características e inte-ragem de formas diferentes com os equipamentos e materiais. O cobre ou a prata, por exemplo, muito utilizados para não permitir o aparecimento de algas e micro--organismos, se não utilizados ade-quadamente, podem se acumular


no sistema, gerando a corrosão da maquinaria.Diversos equipamentos, alguns mais ou menos tecnológicos, aju-dam a manter as condições ade-quadas. Para garantir a cloração correta da água, existe um equi-pamento formado por uma placa de titânio, que transforma o sal de cozinha em cloro, retendo o sódio e garantindo uma cloração sempre adequada.

FitnessUma sala de fi tness não muito gran-de é totalmente viável no condomí-nio, contendo aparelhos para ativi-dades leves, moderadas e vigorosas. O síndico só precisa consultar uma empresa idônea, com profi ssionais capacitados a indicar os equipamen-tos mais adequados. Para a instalação de uma sala de ginástica será necessário um am-biente (sala) arejado, com piso emborracha-do, bem iluminado.É preciso manter este espaço limpo e higienizado. A iluminação deve ser feita com luz indireta. Assim, quem for fa-zer supino, abdominal ou alon-gamento no chão não olhará diretamente para as lâmpadas. O

piso antideslizante evita a queda no momento das atividades. Cair com peso na mão pode causar sé-rias contusões.Os equipamentos básicos para a montagem da sala de ginástica são: duas esteiras, duas bicicletas, um elíptico, uma estação de mus-culação, um espaldar para alonga-mento, um conjunto de halteres, um aparelho de abdominal e aces-sórios. Televisão e aparelho de som são itens opcionais.A estação para musculação é um aparelho multifunções para exercí-cios diferentes de pulley alto, pulley baixo, supino, rosca (scoth, alterna-da e com apoio), crucifi xos (peitoral e invertido), pullover (reto e que-brado), desenvolvimentos, remadas (unilateral e curvada) e de pernas (fl exão e extensão).Os equipamentos devem ter os cuidados diários para a conser-vação, que deverão ser realizados pelo condomínio. Já a manuten-ção preventiva é a solução para garantir a durabilidade dos mes-mos, devendo ocorrer uma vez por mês.A conservação dos equipamentos necessita de cuidados como enxu-gar após a utilização, retirando o

excesso de suor; lubrificação das mantas das esteiras. Não existe lei quanto a manutenção. Existe, sim, a norma do fabricante, prin-cipalmente em relação às estei-ras, uma vez que há necessidade de lubrificação.

QuadrasA quadra poliesportiva é a mais comum dentro dos condomínios, possibilitando a prática de futebol, basquete e vôlei. Para garantir a segurança dos usuários, primeiro é necessário ter muita atenção com o piso. Buracos e trincas aparecem em áreas não conservadas e sem a manutenção adequada.Os equipamentos como tabelas, aros, mastros, redes, traves e cercas também precisam de manuten-ções regulares. O zelador pode ser o responsável por inspecionar dia-riamente estes espaços de prática esportiva. Se o seu condomínio tem um bom espaço sem utilização,existem em-presas qualifi cadas para projetar uma quadra. O material utilizado para a construção das quadras po-liesportivas evoluiu muito. Hoje, existem materiais antiderrapantes e de maior durabilidade. Alguns modelos contam com sistema de amortecimento. Para quem pratica esportes cole-tivos, o acabamento das quadras não são meros enfeites. As pinturas das linhas são fundamentais para o bom andamento do jogo. Seja na batida de um pênalti no futsal, um arremesso de três pontos no bas-quete ou a marcação de dentro ou fora no voleibol. Muitos condomínios possuem quadras de tênis asfálticas. O tê-nis exige movimentação lateral constante e qualquer falha no piso pode causar uma contusão mais

1.1 – Somente o morador poderá reservar a quadra. 1.2 – Quando a reserva for feita para jogos entre me-nores, deverá estar presente, pelo menos, o respon-sável pelo termo. 1.3 – Cabe ao responsável que reservou a quadra manter a disciplina, não permitir gritos, palavras obs-cenas e de baixo calão, ofensas e desavenças e ainda zelar pela conservação do local, não permitindo que as pessoas se pendurem nas telas, balizas e tabelas.1.4 – Não é permitido o uso de patins, skates, bicicle-tas, velocípedes e carrinhos de bebê na quadra. 1.5 – Todo e qualquer dano causado pelos usuários será imputado exclusivamente ao responsável pela reserva, cabendo a ele, se assim desejar, cobrar da pessoa que causou o dano ou ratear a despesa en-tre os participantes.

2. PERÍODO 2.1 – O horário de utilização é de 8h às 22 horas, quan-do as luzes são apagadas e os portões trancados.2.2 – O tempo máximo de reserva é de duas horas, sendo obrigatório a reserva dentro da semana que pretende utilizá-la. 2.3 – Após o período reservado, cabe aos responsá-vel entregar na recepção a chave, bola e rede e dar baixa no termo após vistoria do morador e do res-ponsável do condomínio. 2.4 – Será feita a reserva na ordem de chegada dentro do horário vago a ser registrada em quadro específi -co controlado pela recepção.

Regras de utilizaçãoAlguns condomínios, para evitar a deterioração do espaço espor-tivo, tomaram medidas um pou-co mais radicais como reserva,

assinatura de compromisso pelo morador e vistoria após a utili-zação. Veja algumas das normas adotadas:

séria. São necessárias vistoria di-árias e manutenção esporádica. A rede e os mastros de sustentação precisam de atenção para não se deteriorarem. Apesar de ter um piso asfáltico, as quadras precisam de acabamento, impermeabiliza-ção efi caz e rugosidade específi ca para a prática do tênis.

Futebol Society Outra prática esportiva que tem crescido dentro dos condomínios é a do futebol society, com campo de

grama sintética. É importante esco-lher um material de alta resistência. Alguns modelos chegam a ter cinco anos de durabilidade. Para evitar o aparecimento de poças durante as chuvas, algum tipo de dreno deve ser projetado antes da construção. Muitos novos empreendimentos possuem quadras no projeto. Mas existem residenciais antigos, com grandes áreas não aproveitadas, que poderiam pensar em construir uma. Condomínios que têm opções de lazer são mais valorizados.


Ricas em confl itos, as relações condominiais podem prejudicar síndicos que desconhecem as re-gras básicas, e quando trago aqui o tema, não tenho como pretensão que o síndico, a partir de agora, seja um expert em legislação, seja ela cível, tributária, previdenciária, trabalhista ou qualquer outra que o vocabulário jurídico permita. Nada disso! Preste atenção meu caro leitor, que eu me referi às re-gras básicas. Explico.Está na lei: (Cód. Civil)Art. 1.348. Compete ao síndico:I - convocar a assembleia dos con-dôminos;II - representar, ativa e passivamen-te, o condomínio, praticando, em ju-ízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de proce-dimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV - cumprir e fazer cumprir a Con-venção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia;V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que in-teressem aos possuidores;VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;IX - realizar o seguro da edifi cação.Sem seguir necessariamente a ordem imposta pelo Código Civil,

As relações condominiais são muito ricas em confl itos decorrentes da atuação do síndico e dos condôminos

encontramos vários tópicos que podem (e que vez por outra ocor-re) complicar a gestão do síndico, expondo o mesmo a responder, em juízo ou fora dele, pelos prejuízos que venha a causar, seja por ação ou por omissão.E começo pelo inciso IV que impõe ao síndico “cumprir e fazer cumprir”, tanto a Convenção e o Regimento In-terno, como também as determina-ções da assembleia geral. E sabemos que muitas determinações são im-postas nas reuniões, sob o argumen-to de que “A assembleia é soberana”.Uma simples aplicação de multa ou até uma “inocente” notifi cação pode se transformar numa “dor de cabe-ça” para o síndico e prejuízo para o condomínio. Vou exemplifi car (este é um fato baseado em fi cção, qual-quer semelhança é mera coincidên-cia, devo dizer): Num determinado condomínio, o síndico, cumprindo determinação da assembleia, mul-

tou um condômino pelo simples fato de que ele estaria lavando seu automóvel na garagem do edifício.Continha na notifi cação:“Cumprindo determinação da as-sembleia, fi ca V.Sa. multado no va-lor correspondente a 20% do valor da taxa de condomínio em vigor, por estar lavando seu automóvel no interior do edifício”.Supondo que a assembleia “deci-diu” que a partir daquela data seria proibido a lavagem de automóveis no prédio, aquilo passou a ser regra. Ocorre que nem sempre a assem-bleia tem poderes para decidir algo desta dimensão. É que as proibições só podem ser impostas se forem parte integrante da Convenção ou do Regimento Interno. Por sua vez, alte-ração da Convenção ou do Regimen-to, só é possível com a aprovação de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 –CC)“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condô-

minos a alteração da Convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)Seguindo o que diz o texto legal, podemos concluir que uma simples assembleia não pode impor regras que já não estejam contempladas, seja na Convenção, seja no Regi-mento Interno (lembramos que o Regimento é, por força de lei, parte integrante da Convenção), senão com a aprovação, através do voto, de no mínimo 2/3 dos condôminos. E no caso do exemplo acima, não bastaria apenas atingir esse quó-rum, o assunto também deveria constar do edital de convocação e com dizeres mais ou menos assim: Alteração da Convenção (ou do Re-gimento interno) no que se refere à proibição ou não da lavagem de veículos no condomínio.

Como se prevenirNo caso fi gurado, o condômino que porventura tivesse sido multado, poderia, em juízo, reverter essa pu-nição, e ainda, alegando um dano moral, ter sido contemplado com uma indenização por isso.Para que não se cometa esse tipo de risco, cabe ao síndico se assessorar de um advogado, seja na elabora-ção do edital de convocação (para que a pauta seja bem elaborada), seja também na condução dos trabalhos. Afi nal, como já dito no título desta matéria, as relações condominiais são muito ricas em confl itos decorrentes da atuação do síndico e dos condôminos. Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria.

Inaldo Dantas - Advogado

Administrador de Condomínio -

Presidente do Secovi - PB

e-mail: [email protected]

Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria

www.sindiconews.com.br 09Maio/ 2013

Classifi cados do Síndico

Edição de Maio/13

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