PROBLEMÁTICA DEL DESALOJO

Dr GALARCEP SOLIS, Janet Olenka1

En los últimos meses es casi común escuchar sobre malos inquilinos que no

solo incumplen el pago de arriendos, sino que también hasta exigen dinero

para dejar los inmuebles. ¿Por qué los propietarios resultan tan vulnerables

ante estas arbitrariedades?

El problema parte de las normas del Código Civil (CC) que en materia

contractual fueron pensadas para una relación entre una parte débil y otra más

fuerte. Por ejemplo, en una compraventa se cree que el comprador es la parte

débil y el vendedor el poderoso. Igual en el arrendamiento con el inquilino y el

arrendador, lo cual me parece una presunción equivocada. Entonces, ¿qué

ocurrió? Pues que a partir de dicha presunción todo el CC protege a la

supuesta parte débil del contrato, en este caso, el inquilino

Estas normas parten de la premisa de que hay alguien que tiene preferencia

respecto al otro. Esto ha llevado a que tengamos un mundo al revés, porque

muchas veces quien abusa de la posición privilegiada que le otorga el

legislador es el inquilino. Situación que sin duda dificulta el arrendamiento,

afectando la rentabilidad del mercado inmobiliario y del arrendamiento, en

particular. Al extremo que ahora se dice que los bancos ya no desean financiar

edificaciones destinadas al arrendamiento.

Una de las obligaciones derivadas de este negocio es que el arrendatario

(quien ha recibido el bien temporalmente) debe devolver el predio al terminar el

contrato, sea por vencimiento del plazo o por una conclusión anticipada, por

ejemplo, ante la falta de pago de la renta o por otro incumplimiento. Aquí está

el punto crítico.

El problema es que en muchas veces los inquilinos ya ni siquiera pagan

atrasada la renta, sino que simplemente no lo hacen; luego, muchos bienes son

1 Fiscal Adjunta Penal, 2 Fiscalía Penal de ChiclayoMaestría en Derecho Civil y Comercial UNPRG Doctorado UNPRG

subarrendados total o parcialmente sin autorización del propietario; y, tercero,

la no devolución del bien al término del contrato. Es una locura, el inquilino

sabe que la ley lo protege y que al propietario le será casi imposible desalojarlo

en el corto tiempo, y muchas veces siguen viviendo por años. Diría que el

inquilino se ha convertido en el tirano de la relación, hasta el punto que el

propietario debe pagarle para que se vaya

Si el arrendatario no tiene voluntad de devolver el bien, el arrendador no puede

retirarlo por su cuenta. Necesariamente tiene que ir a juicio, y dependiendo del

argumento que invoque el ocupante tendrá que demandar un desalojo, una

acción reivindicatoria u otro proceso más complejo ante el Poder Judicial. 

Estamos hablando de juicios que toman entre 3 y 4 años.  Es el tiempo que

usualmente demora definir si el demandante tiene o no derecho a que se le

entregue el inmueble. El lanzamiento físico no demora mucho, lo que tarda es

la sentencia que ordena la devolución.

Durante este período el poseedor rebelde seguirá usando el bien,

probablemente sin pagar renta alguna, mientras que el dueño habrá perdido

varias oportunidades de negocio.

El desalojo es un procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble

urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo

desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan

por procedimiento sumarísimo.

El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el

procedimiento establecido para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que

disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso

sumarísimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvención.

Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un

inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún

título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin

pretensiones a la posesión.

El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio

se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las

precisiones que el propio código establece en el sub-capitulo en el que lo

legisla.

Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio.

La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es

una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del

CC; y es el definido en el art. 954 del mismo código, como el suelo, subsuelo y

sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los

recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos

por bienes especiales.

Sustituyendo a los anteriores regímenes diferenciales de desahucio y aviso de

despedida contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación

especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula

el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitución de un

predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).

Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las

especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la

pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios

(CPC, art. 596).

De reformarse el CC, lo conveniente sería cambiar todo el sistema contractual.

Para mejorar la regulación en arrendamiento se debe partir de la premisa de

que los dos contratantes se encuentran en igualdad de condiciones y descartar

la existencia de un débil jurídico. Lo importante es empezar a sincerar las

cosas. Otro tema es hacer más expeditiva la devolución del bien al finalizar el

contrato. No podemos permitir que por los artículos 1699 y 1700 del CC, estos

contratos duren de manera indeterminada. Bien sabemos que para desalojar a

alguien, este debe ser un poseedor precario y carecer de título. En realidad, si

tuviera que optar por una solución me inclinaría por una nueva Ley del

arrendamiento moderna y sólida. También debería avanzarse hacia el arbitraje

en conflictos derivados de arrendamientos

Por eso se debe de recomendaciones contar con referencias del inquilino.

Tener acceso al registro de arrendadores morosos y centrales de riesgo ayuda

mucho.

Redactar un buen contrato. Los colegios de abogados y el Ministerio de Justicia

podrían apoyar con modelos de contratos de arrendamiento, en especial para

montos pequeños.

Las garantías son necesarias e indispensables. Pero debería mejorar el

sistema. Lo importante será acopiar todo tipo de garantías como cheques, que

se puedan ejecutar en cualquier momento.

Que los propietarios comiencen a pagar impuestos por su renta de alquileres