DESALOJO 2

UNIVERSIDAD PRIVADA

JOSE CARLOS MARIATEGUI

FACULTAD DE: CIENCIAS JURÍDICAS EMPRESARIALES

Y PEDAGÓGICAS

CARRERA PROFESIONAL:

DERECHO

TEMA :

DESALOJO

ALUMNO :

Flores Hurtado, LUIS ALBERTO

CURSO :

DERECHO PROCESAL CIVIL II

DOCENTE :

DR. EDDY HUAMAN VALDIVIA

MOQUEGUA - PERU

2011

INTRODUCCION

A lo largo de la historia, la sociedad se ha visto inmersa de conflictos entre sus miembros, lo

cual en un comienzo lo conducía a resolver dichos conflictos de manera agresiva pues primaba

la ley del más fuerte. Con el paso de los años la sociedad en conjunto, con el Estado a la

cabeza, para evitar que las personas tomen la justicia en sus manos, se regulan estas

conductas, haciendo que las partes en conflicto (demandante y demandado) se sometan a la

decisión de un tercero imparcial (juez), mediante el desarrollo de un proceso.

En nuestro ordenamiento jurídico existen diferentes tipos de procesos, los cuales son

diferenciados por su competencia para tratar tal o cual situación materia de conflicto.

El desalojo es proceso que persigue expulsar al arrendatario o al ocupante de un predio, por

las causales que establece la ley; entre ellas la falta de pago de la merced conductiva, el

vencimiento del plazo establecido por las partes , por ceder el predio a un tercero, etc. , que

implica la restitución del predio al propietario, arrendador o a aquel que considere tener

derecho a la restitución, como a continuación se desarrollará.

EL DESALOJO

El desalojo es un acto que persigue expulsar al arrendatario o al ocupante de un predio, por

diversas causas que establece la ley; entre ellas por cambio de uso, desalojo por falta de pago,

desalojo por vencimiento de contrato, desalojo por ocupación precaria, desalojo conteniendo

denuncia sobre ocupación del bien por un tercero.

Ello implica la restitución del predio al propietario, arrendador o a aquel que considere tener

derecho a la restitución, dirigiéndose la demanda al arrendatario, subarrendatario, precario o

a la persona que debe devolver el bien. Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la

relación establecida entre el demandante y el cesionario, debe ser denunciado en la demanda,

para ser notificado con la demanda y participar en el proceso como litis consorte voluntario del

demandado, desde la Audiencia Única, diligencia en la cual puede ser separado del proceso,

por haber desaparecido el derecho o interés que lo legitimaba.

La persona que tenga un bien a nombre de otro, debe expresarlo al contestar la demanda,

precisando el domicilio del poseedor, a fin de que el Juzgado sobrecarte el admisorio.

Cuando se interpone demanda de desalojo sustentada en la falta de pago o el vencimiento del

plazo, solamente se admiten como medios probatorios, el documento, la declaración de parte

y la pericia.

En cuanto quede consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, se

ordenará el lanzamiento del demandado y de todos aquellos que ocupen el predio, aún

cuando no hayan participado en el proceso.

Se considera que se ha producido el lanzamiento cuando el demandante recibe el bien en su

integridad y totalmente desocupado, pudiendo operar un nuevo lanzamiento si dentro de los

dos meses de efectuada dicha diligencia, el vencido vuelve a ingresar al inmueble.

El Código Procesal Civil , dentro se sus variadas innovaciones, contempla la figura de la

Sentencia con condena a futuro , en la que el desalojo se demanda antes del vencimiento del

plazo de restitución del bien y que al ampararse la demanda, el lanzamiento solamente se

ejecuta después de los seis días posteriores a dicho vencimiento . El demandante debe pagar

costas y costos del proceso, si el demandado se allana a la demanda, sin embargo la restitución

del predio, debe hacerlo al vencimiento del plazo señalado.

Dentro del proceso sumarísimo, el poseedor puede demandar el pago de mejoras; pero si

antes es demandado por desalojo, debe interponer su demanda en un plazo que vence el día

de la contestación.

Los interdictos son juicios posesorios, que durante la vigencia del Código de Procedimientos

Civiles, se interponían para adquirir la posesión de un bien mueble ó inmueble; evitar

perturbaciones a la posesión; recuperar la posesión perdida mediante despojo ilegal; impedir

la continuación de una obra o para obtener la demolición de lo que se había edificado;

conseguir la demolición en forma total ó parcial de una construcción ruinosa ó adoptar

medidas de seguridad por el mal estado de un edificio , canal, camino, árbol, columna, etc.

Dicho código, contemplaba los interdictos de adquirir, retener, recobrar de obra nueva o de

obra ruinosa, que se demandaban ante los jueces de primera instancia. Podía demandar

cualquiera de los condominios, por perturbarse el disfrute común, de igual forma el

usufructuario ( el que tiene el uso y disfrute de una cosa ajena ) , usuario (titular del derecho

real de uso), el efiteuta (el que disfruta del predio y de sus frutos pagando un monto anual al

propietario), el arrendatario y el anticresista – donde el acreedor disfruta de la cosa del

deudor, aprovechando sus frutos y este último se sirve ó disfruta del dinero del primero.

Conforme a las normas establecidas en el Código Procesal Civil, los interdictos se tramitan ante

el Juez Civil. Interpone la demanda quien se considera perturbado o despojado de su posesión

y procede respecto de inmueble o de bien mueble inscrito, siempre que no sea de uso público.

También se acciona para proteger la posesión de servidumbre. Debe expresarse en la

demanda los hechos en que consiste el agravio y la fecha de su realización, acompañado de los

medios probatorios que prueben la posesión y el acto perturbatorio o desposesorio o su

ausencia. El derecho para demandar prescribe al año, sontando a partir de la iniciación del

hecho, a cuyo vencimiento el demandante puede ejercer su derecho de posesión en un

proceso de conocimiento.

A la demanda interdictal, se pueden acumular varias pretenciones, entre ellas el pago de frutos

y la indemnización por daños y perjuicios ocasionados.

LA FASE EJECUTIVA EN LOS PROCESOS DE DESALOJO

En primer lugar resulta necesario señalar lo que entendemos por proceso, que en las palabras

del Maestro Juan Monroy Gálvez constituye “(…)el conjunto dialéctico de actos jurídicos

procesales, realizados por lo elementos activos de la relación jurídica procesal, con las

finalidades de resolver un conflicto de intereses o acabar una incertidumbre con relevancia

jurídica y conseguir la paz social en justicia”.

Del mismo modo conforme lo ha señalado claramente el Maestro, el proceso civil existe

cuando se presenta un conflicto de intereses o incertidumbre con relevancia jurídica y que, la

necesidad de que estas sean resueltas o despejadas por el Juez, esta dada por la búsqueda de

la paz social. Precisando además, que el conflicto de intereses constituye la confluencia de

intereses contrapuestos sobre un mismo bien jurídico y el intento de primar uno frente al otro.

Finalmente, manifiesta que la incertidumbre jurídica, otro de los elementos del proceso, es la

falta de convicción o reconocimiento social en torno a la vigencia o la eficacia de un derecho.

En los procesos de desalojo, el demandante persigue que el demandado desocupe el bien

materia de litis y lo deje a su completa disposición, a fin de que pueda hacer efectivo los

derechos de uso y disfrute del que se encontraba privado. En ellos, al igual que los demás

procesos que conocemos, se transcurre por cinco etapas[4], en primer lugar una etapa

postulatoria en la cual el demandante invoca un derecho personal a exigir la devolución del

bien al demandado quien ha de responder a dicha pretensión teniendo incluso la posibilidad

de plantear excepciones, cuestiones probatorias, etc. Una segunda probatoria, en la cual las

partes han de acreditar lo manifestado en los actos postulatorios del proceso, mediante los

medios probatorios que les autoriza la norma procesal

La tercera etapa es la decisoria, en ella el juez puede condenar al demandado a desocupar el

inmueble que ocupa, o rechazar la demanda y por ende queda libre el demandante para

ejercer las acciones tendientes a la restitución del bien por acción personal o real. En ese

sentido REIMUNDIN señala que “la sentencia en el juicio de desalojo no importa un

prejuzgamiento sobre el dominio o preferente derecho posesorio, pero hace cosa juzgada

acerca del desahucio, sin que el inquilino pueda reabrir discusiones en otros juicio.”

La cuarta etapa la impugnatoria, en la que la parte vencida solicita un nuevo examen a la

decisión del Juez que resolvió el desalojo, por considerarlo que existe un vicio o error además

que ésta, le produce agravio.

Finalmente la quinta y ultima etapa (la ejecutoria) que, conforme lo señala el maestro esta

“(…)ligada al sentido finalístico del proceso. La búsqueda de una declaración judicial es, en

estricto, la necesidad de contar con un instrumento que produzca un cambio en la realidad. Si

la sentencia no pudiera cumplirse, el proceso carecería de sentido. La etapa ejecutoria cumple

esa función, es decir convertir en eficaz la decisión definitiva obtenida en el proceso.”

Hay quienes señalan que en los procesos de desalojo, la satisfacción del demandante se

obtiene a través de dos fases, la fase de cognición que termina con la sentencia de condena, la

misma que ordena la desocupación y la entrega del bien al demandante, es decir, la intimación

de desalojo; y la segunda fase es la de ejecución forzada mediante la cual se obtiene la

efectivización de la orden contenida en la decisión de merito. En ese sentido como hemos visto

el proceso discurre por cinco etapas y en el desalojo esta ultima o de ejecución forzada recibe

el nombre de lanzamiento que constituye como lo hemos precisado una etapa del proceso de

desalojo.

Al respecto, JARDI señala que: “En la sentencia de condena, como lo es la dictada en el proceso

de desalojo la función jurisdiccional no se agota en el mandato contenido en ella, sino que,

para obtener la satisfacción del derecho es preciso lograr la actuación práctica de ese mandato

por medio de la ejecución forzada.” Es decir que la sentencia en el proceso de desalojo que

dispone que el demandando vencido cumpla con la restitución del bien no garantiza la

satisfacción de la pretensión propuesta por el demandante hasta que no se haga efectiva la

entrega del bien a este, por ello existe el apercibimiento de ejecución que se decreta en la

sentencia.

Definición.

Conforme lo apunta Lino PALACIO “La sentencia de desalojo se ejecuta a través del

lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervención del oficial y el eventual auxilio

de la fuerza pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por el inquilino y demás

ocupantes”

Para REYES Montereal citado por HINOSTROZA, “…el lanzamiento, como ejecución forzosa del

pronunciamiento estimatorio del desahucio, no es más que un modo de coacción que se funda

en la existencia de un derecho anteriormente definido y declarado.”

De las definiciones precitadas, podríamos llegar a concluir que, el lanzamiento constituye la

fase ejecutoria que aparece principalmente en los procesos de desalojo, la cual consiste en la

extracción de la persona del demandado, y eventualmente de terceros que la ocupen y de sus

pertenencias, del bien materia de desalojo en caso de incumplimiento de la sentencia de

manera voluntaria dentro del plazo de ley dispuesto mediante resolución judicial.

Como lo hemos señalado el proceso judicial discurre por cinco etapas y la etapa final en los

procesos de desalojo recibe la denominación de lanzamiento, en la que con intervención del

auxiliar de justicia, el juez hace efectivo su decisión final dispuesta como consecuencia del

proceso de desalojo, disponiendo que el demandado vencido y los terceros que pudieran estar

en el momento de la diligencia sean evacuados del bien materia de autos al no haber cumplido

con ponerlo a disposición del juzgado.

PRESUPUESTOS PROCESALES DEL LANZAMIENTO

a) La existencia de un Titulo de ejecución.

La ejecución surge a favor de aquel que tiene un título de ejecución, que en el caso del proceso

de desalojo lo constituye la intimación al cumplimiento de la sentencia, es decir el decreto

mediante el cual se dispone el lanzamiento del demandado el mismo que surge cuando la

decisión final ha sido consentida o ejecutoriada.

Este título se obtiene a través de una forma especial de la fase ejecutiva proceso (proceso

monitorio) cuya finalidad es precisamente que se lleve adelante el desalojo en forma

abreviada, sin necesidad de más trámite que la disposición del Juez.

Este titulo, esta constituido por aquella resolución (decreto) expedida por el Juez del proceso,

en la que se dispone hacer efectivo el apercibimiento decretado y por ende llevar a cabo el

lanzamiento, con orden de descerraje y el auxilio de la fuerza publica, autorizando al secretario

o especialista legal para que en la fecha señalada cumpla con hacerlo efectivo.

b) El incumplimiento del mandato contenido en la sentencia.

Cuando el demandado vencido en el proceso, cumple con el mandato contenido en la

sentencia, el interés del vencedor en ese proceso queda totalmente satisfecho, ya que lo que

buscaba era obtener el cumplimiento voluntario del obligado de lo señalado en la sentencia.

En ese sentido, y a fin de acceder a la etapa ejecutoria, se requiere que el vencido no haya

puesto a disposición el bien o lo haya desocupado dentro del término señalado por el juez,

sino que por el contrario exista una negativa de la entrega del mismo, es decir que se oponga a

la entrega del bien y no haga entrega del mismo dentro del plazo de seis días de notificado el

decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado.

c) La solicitud o petición del demandante.

Constituye aquella materialización en el proceso, del requerimiento por parte del vencedor al

órgano jurisdiccional para que proceda a la ejecución forzada.

Es el escrito que presenta la parte demandante solicitando se haga efectivo el lanzamiento y

disponga la fecha y hora para la realización del mismo por parte del secretario o especialista

legal, adjuntado el arancel judicial correspondiente (actuación fuera de juzgado), requiriendo

además, que este se lleve a cabo con apercibimiento de descerraje y el auxilio de la fuerza

publica.

En ese sentido la norma procesal establece que el lanzamiento será ordenado por el Juez, a

pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la

sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso.

d) La existencia del bien.

En los procesos de desalojo, la existencia del bien esta constituido por el bien inmueble

materia de desalojo, teniendo en cuenta la naturaleza del predio arrendado, pudiendo ser este

un predio rustico, urbano, edificado, sin edificar.

Asimismo hay quienes sostienen que, los bienes muebles no fungibles también pueden ser

objeto de arrendamiento por cuanto es frecuente que sean materia de arrendamiento bienes

muebles como el caso de maquinas, artefactos, letreros luminosos, lo que concuerda con lo

señalado en el artículo 596º del C.P.C. referido a la Restitución de otros bienes, en la cual se

precisa que, lo dispuesto en este Subcapítulo (Subcapítulo cuatro relativo al Desalojo) es

aplicable a la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios,

en lo que corresponda.

Forma de ejecución.

La ejecución de este tipo de sentencias se realiza extrayendo al demandado de la esfera de

influencia del bien, mediante acto de desapoderamiento y entregándoselo al demandante a fin

de que pueda hacer uso y disfrute del mismo.

Según Carnelutti, para obtener la satisfacción del interés protegido aún contra la voluntad del

obligado, que constituye el fin de la ejecución forzada, es necesario la modificación del mundo

externo, lo cual se puede lograr de dos formas o mediante el desplazamiento del bien respecto

de las personas o mediante una transferencia jurídica denominándose a la primera forma de

ejecución, ejecución por dación simple y a la segunda, ejecución por transformación forzada.

Además debe tenerse en cuenta que, una vez consentida o ejecutoriada la sentencia que

declara fundada la demanda de desalojo, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que

ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de

notificación.

Del mismo modo debemos precisar que, para que el acto del lanzamiento pueda ser realizado

sin objeción alguna, debe consignarse en la resolución que así lo dispone la orden de

descerraje a fin de que en caso de ausencia de cooperación por parte del demandado vencido

o ante su ausencia al interior del bien, pueda ingresarse al mismo con auxilio de la fuerza

publica. Por ello deberá tenerse en cuenta que en la resolución debe disponerse que se oficie a

la Policía Nacional a fin de que preste las garantías y seguridad al secretario o especialista legal,

así como la protección al expediente.

Resulta indispensable que a la diligencia de lanzamiento el auxiliar jurisdiccional lleve consigo

el expediente a fin de que en caso se pueda cuestionar la correcta notificación de las partes

sobre todo de la demandada vencida, se pueda en ese momento señalar a la parte que se

encuentra debidamente notificada con la orden de lanzamiento y por ende garantizado su

derecho al debido proceso, evitándose que pueda plantear algún tipo de nulidad al acto a

realizarse.

Igualmente, quien realiza los actos tendientes a la recuperación del bien es la parte

demandante quien a través del abogado deberá haber previamente coordinado con la

Delegación Policial del sector a fin de que puedan efectuar el análisis situacional del bien a

desalojar y la cantidad necesaria de efectivos que se ha de disponer para la realización del

lanzamiento.

Incluso en algunas situaciones podrán intervenir terceros que apoyen con el acto del

lanzamiento, sea para la extracción de los bienes así como para brindar la seguridad y custodia

al órgano encargado de la ejecución de la sentencia.

Del mismo modo solamente se entenderá efectuado el lanzamiento, cuando se hace entrega

del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado, ello será señalado en el

acta de desalojo elaborada por el secretario o especialista legal, en el cual se ha de consignar el

estado en el que esta recibiendo el bien.

Por ello, en el caso que, dentro de los dos meses posteriores a la realización del lanzamiento se

acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al bien materia de desalojo, el vencedor puede

solicitar al juez se realice un nuevo lanzamiento, para lo cual nuevamente planteara mediante

un escrito su solicitud a fin de que el juez nuevamente disponga llevar a cabo la ejecución de la

sentencia.

El lanzamiento en otras vías procedimentales.

El lanzamiento no es una figura que solamente puede ser objeto de ejecución en los procesos

sumarísimos, conforme lo señala la norma procesal se puede ejecutar el lanzamiento en un

proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado

acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del Artículo 87º del C.P.C

referido a la acumulación objetiva, la misma que establece que: “La acumulación objetiva

originaria puede ser subordinada, alternativa o accesoria. Es subordinada cuando la pretensión

queda sujeta a la eventualidad de que la propuesta como principal sea desestimada; es

alternativa cuando el demandado elige cual de las pretensiones va a cumplir; y es accesoria

cuando habiendo varias pretensiones, al declararse fundada la principal, se amparan también

las demás.

Si el demandado no elige la pretensión alternativa a ejecutarse, lo hará el demandante.

Si no se demandan pretensiones accesorias, sólo pueden acumularse éstas hasta el día de la

audiencia de conciliación. Cuando la accesoriedad está expresamente prevista por la ley, se

consideran tácitamente integradas a la demanda.”

Del mismo modo el lanzamiento también puede ser dispuesto cuando media ejecución

forzada, así, el artículo 739º del C.P.C referido a la Transferencia de inmueble y destino del

dinero obtenido en el remate de inmueble el Juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el

adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día. Depositado el precio, el Juez

transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: además de la descripción

del bien, la orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, salvo la medida

cautelar de anotación de demanda; la orden al ejecutado o administrador judicial para que

entregue el inmueble al adjudicatario dentro de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Esta orden también es aplicable al tercero que fue notificado con el mandato ejecutivo o de

ejecución; y que se expidan partes judiciales para su inscripción en el registro respectivo, los

que contendrán la trascripción del acta de remate y del auto de adjudicación.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Código Civil

1. Conforme lo señala el artículo 70º de la Constitución que garantiza el derecho a la

propiedad, me encuentro privado de la misma al no poder hacer uso y disfrute de mi bien

inmueble.

3.- Concordante con el artículo 2 inciso 16 referido al derecho a la propiedad, derecho del cual

me encuentro investido conforme al titulo que acompaño a la presente demanda

Código Civil

4.- Conforme lo establece el artículo 923º del Código Civil, el cual define el derecho de la

propiedad, me encuentro impedido de usar y disfrutar de este derecho, ante la imposibilidad

de detentar el mismo

5.- El artículo 1666º C.C. define el arrendamiento contrato que ha sudo suscrito por mi persona

en calidad de arrendador con la persona del demandado en calidad de arrendatario.

6.-El artículo 1681º C,C. el demandado arrendador del bien de mi propiedad se encuentra

obligado entre otras cosas: inciso 2) A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar

convenido, incumplimiento que se ha venido dando pese a los requerimientos, hecho que ha

dado origen a la interposición de la presente demanda.

7.- Que asimismo, conforme lo señala el artículo 1697 del mismo cuerpo legal el contrato de

arrendamiento puede resolverse: inciso 5) en caso de incumplimiento, de cualesquiera de sus

obligaciones; y ante el incumplimiento en el pago de la renta se hace efectiva la causal antes

aludida

8.- El artículo 1371º del C.C. define la figura de la resolución contractual, el mismo que se deja

sin efecto por causal sobreviviente a su celebración, hecho que se da en el caso materia de

nuestra pretensión.

9.- El artículo 1429º del C.C. el cual regula la resolución de pleno derecho y habiéndose

remitido la carta notarial requiriendo el cumplimiento de su obligación la misma que no fue

realizada, esta se hace efectiva de pleno derecho.

10.- Finalmente, que al quedar resuelto el contrato, el arrendatario demandado, tiene la

calidad de precario, de conformidad con el artículo 911 del C.C.

Código Procesal Civil

1. Están facultados para promover el proceso de desalojo el propietario y toda persona que es

considerado tener derechos, en aplicación de lo dispuesto por el Art. 586 del C.P.C. y, por

consiguiente, la recurrente, como propietaria del bien tiene legitimidad procesal para

promover el presente proceso de desalojo.

2. Los demandados han incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento, en

aplicación del Art. 1697 del C.C., que establece que quien no paga más de dos meses y medio,

por la renta del bien, incurre en mora, que es causal de resolución de contrato de

arrendamiento.

3. El desalojo se sustenta en la causal de falta de pago según el Art. 591 C.P.C., mediante la

cual se sustenta la carta notarial de aviso de fin de contrato y devolución del inmueble.

Jurisprudencia

“El proceso de desalojo está destinado a obtener la restitución de un predio ocupado por una

persona, en los distintos supuestos en que es procedente, de tal manera que consentida o

ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio.”

Cas 497-98- Ancash. El Peruano 04-05-1998. Pág. 871.

“en un proceso sobre desalojo por ocupación precaria, el actor debe acreditar

fehacientemente su derecho de propiedad con relación al bien sub litis y que la parte

demandada ejerce una posesión sin titulo que la respalde o habiéndolo tenido éste ha

fenecido.”

Cas 2479-99 La Libertad, El Peruano, 11-01-2000 p. 4526.

• Desalojo por ocupación precaria

• Desalojo conteniendo denuncia sobre ocupación del bien por un tercero.

EL DESALOJ O: ¿P ROCESO COM P LEJO?

EL PROCESO SUMARÍSIMO VS. EL PROCESO DE CONOCIMIENTO?

Un tema más confuso es el que se refiere a la supuesta complejidad del proceso de desalojo y

que esto pueda merecer un proceso de cognición mayor como es el de reivindicación.

Como hemos visto cuando los jueces encuentran cierta complejidad en los procesos de

desalojo (como las que derivan del hecho de que el demandado alegue también tener un título

para poseer) inmediatamente se evita hacer el ejercicio mental de resolver tal litis alegando

que la vía correspondiente “para salvaguardar el derecho de las partes” es el proceso de

conocimiento de reivindicación (¿y el derecho del demandante a la efectividad de la tutela y al

plazo razonable de los procesos?). ¿Esto debe ser realmente así? ¿Qué tiene el proceso de

conocimiento que no tenga el proceso sumarísimo? ¿Se justifica esta diferenciación?

Como se sostiene en doctrina existen dos tipos de sumarización:

Una sumarización cognitiva o sustancial y una sumarización procedimental o formal. La

primera de ellas se refiere a los casos en que la decisión jurisdiccional es dictada escuchando a

una sola de las partes (cognición parcial), escuchando a ambas partes pero analizando sólo

algunos de los medios probatorios (cognición superficial), o siguiendo las dos formas

anteriores (cognición sumaria mixta). En esta el objeto de la litis se restringe a determinados

puntos o se limitan los derechos de defensa, prueba o impugnación de las partes, todo ello en

aras de una tutela más rápida y efectiva. Este tipo de sumarización esta basada en la urgencia

de determinados casos o en la seguridad que brindar determinados “títulos”. Esto es lo que

pasa por ejemplo con el proceso ejecutivo.

Por su parte, la sumarización procedimental está referida a la simple reducción de plazos

procesales (por ejemplo, menos plazo para la contestación, un menor plazo para fijar

audiencia) así como a la concentración de actividades judiciales (se reúnen en una menos

audiencias o en una sola las diferentes fases del proceso). En esta clase de sumarización no se

afectada en nada la facultad del juez para conocer el fondo del asunto, ni se ven afectados los

intereses y derechos defensa de las partes. No existe limitación alguna los derechos procesales

(ambas partes pueden probar ampliamente).

Pues bien, ¿el proceso de desalojo es manifestación de una sumarización meramente

procedimental? Si fuera sólo una sumarización procedimental (es decir reducción de plazos

procesales y concentración de actividades), en realidad, no habría ninguna mayor garantía en

el proceso de reivindicación respecto del proceso de desalojo. En ambos se podrían tratar los

mismos temas en igual profundidad cognitiva. Es más, si esto fuera así la reivindicación no

tendría ninguna razón de existir puesto que el sujeto que se considera propietario nunca

preferiría optar por un proceso largo y costoso como es el de conocimiento cuando puede usar

un proceso sumario de desalojo. Desde esta perspectiva resultaría entonces falso y ocioso por

parte de nuestra judicatura remitir la pretensión del desalojo a un proceso de reivindicación

por cuestiones que debieron ser resueltas por el mimo juez del desalojo.

Sin embargo, existe un pequeño detalle que hace que el proceso sumarísimo diseñado por el

Código Procesal Civil no sea considerado como un ejemplo de sumarización meramente

procedimental sino como una sumarización cognitiva. Nos referimos a lo consignado en el

artículo 552 de referido cuerpo legal el cual establece que “sólo se permite los medios

probatorios de actuación inmediata” en el proceso sumario. Siendo esto así, ¿se justifica que el

juez rechace la demanda de desalojo por no ser una vía adecuada para tratar ciertos temas?

Creemos que no.

La judicatura y la misma legislación han olvidado un importante tema respecto del proceso

sumario que si estaba presente en el antiguo Código de Procedimientos Civiles. Efectivamente,

el Código de Procedimientos Civiles de 1912 (en el que el proceso de desalojo era llamado

“desahucio”) establecía explícitamente en su artículo 1083 que la sentencia recaída en un

proceso de desahucio podría ser contradicha en un juicio ordinario (hoy llamado proceso de

conocimiento). Pues bien, ¿esto que quiere decir? De la norma acotada se desprende entonces

que la pretensión de desalojo (y la de otros procesos sumarios) no generaban cosa juzgada y,

por lo tanto, los jueces no deberían temer violar algún derecho del demandado pues éste

podría contradecir la sentencia del desalojo en un proceso posterior. Como resulta obvio, en el

supuesto analizado el juez del desahucio no podía argumentar que litis era compleja y que se

debía dilucidar el objeto del proceso en un proceso “mar largo”.

El actual cuerpo normativo ha omitido cualquier pronunciamiento respecto a los efectos de las

sentencias emitidas en procesos sumarísimos y en especial en el desalojo. De este modo,

¿genera cosa juzgada la actual sentencia de desalojo? La doctrina española, casi de manera

unánime, considera que los procesos sumarios no generan cosa juzgada en ningún caso, lo que

también pudo argumentarse sin mayores discusiones bajo nuestra anterior normativa. Sin

embargo similar conclusión parece cuestionable bajo nuestro Código Procesal Civil. De este

modo a nivel nacional la profesora Arrarte Arisnabarreta ha sostenido que “esta sentencia

dictada en estos procesos [sumarios] sí produce cosa juzgada, pero limitada a lo que en el

proceso pudo discutirse, permitiéndose un proceso plenario [rectius, de conocimiento]

posterior respecto de lo que no se discutió o, mejor, respecto de lo que no pudo discutirse en

el sumario” 10 . Desde nuestro punto de vista la autorizada posición de la profesora Arrarte no

puede ser compartida por una razón muy simple: El preguntarse por si el desalojo produce

cosa juzgada tiene que ver con que si dicha sentencia puede ser cuestionada en otro proceso o

no. De nada sirve decir que la cosa juzgada es limitada si es que la misma puede ser

posteriormente cuestionada en un proceso de conocimiento (de reivindicación), pues en la

práctica resulta lo mismo que decir que no existe cosa juzgada. Si el desalojo se declara

fundado y se le otorga a un sujeto A la posesión del inmueble en desmedro de un sujeto B;

este sujeto B podría recuperar la posesión del mismo bien mediante un proceso de

conocimiento. ¿Donde está esa supuesta limitación de la cosa juzgada si la posesión que

obtuve en un proceso de desalojo puedo perderla en un posterior proceso de reivindicación?

Al margen de si hay o no cosa juzgada en el desalojo (que a nuestros efectos da igual y es una

cuestión que debe dilucidar en última instancia la legislación o la misma jurisprudencia), en

ningún caso se ha sostenido que el juez puede dejar de fallar en un proceso porque considera

que éste es complejo o porque considera que el desalojo no es la vía idónea. Si el juez no

sentencia sobre el fondo del desalojo no sólo atenta frontalmente contra el derecho la tutela

judicial efectiva, sino que además incurre en un ilícito penal como es la denegación de justicia

(sancionado por el artículo 422 del Código Penal).

Sin embargo si queremos dejar en claro algo: La única limitación del proceso sumarísimo de

desalojo se da con relación al derecho a la prueba, mediante el cual no se pueden utilizar

medios probatorios que no sean de actuación inmediata. La distinción entre un desalojo y una

reivindicación no tiene que ver, en ningún caso, con el tema de fondo sino en como este tema

debe ser probado en el proceso. En este sentido, la discusión en torno a si se resolvió

validamente o no un contrato de arrendamiento o sobre si el demandado tiene o no un

“título” de propiedad es una cuestión que puede ventilarse tanto en un proceso de desalojo o

como en un proceso de reivindicación (aunque con diferentes efectos dependiendo si se opta

por considerar que el desalojo genera cosa juzgada).

Por otra parte, si es que se opta por considerar que el proceso de desalojo no produce cosa

juzgada, entonces el proceso de reivindicación viene a ser ese ámbito en que se discute

aquello que no pudo ser discutido en profundidad en el desalojo. Y si por el contrario se opta

por considerar que el desalojo produce cosa juzgada, entonces no tienen ninguna razón de

existir un proceso de reivindicación (o mejor dicho un proceso de conocimiento en que se

discuta la reivindicación), puesto que la vía idónea para discutir este derecho de reivindicación

sería el proceso de desalojo.

Pongamos algunos ejemplos:

a) Primus es propietario de un inmueble en el que Secundus ha irrumpido sin ninguna razón.

b) Primus le compra a Secundus un inmueble y éste último no cumple con hacer entrega de

dicho bien manteniéndose en posesión del mismo.

c) Primus le arrienda un bien a Secundus y esté se niega a restituirlo pese a haber vencido el

plazo del arrendamiento o pese a haber sido resuelto.

d) Tercius le vende un inmueble a Primus mediante escritura pública que además es inscrita en

registros públicos y posteriormente Tercius vende el mismo bien a Secundus quien

inmediatamente entra en posesión del bien.

e) Primus le vende un inmueble a Secundus quien no cumple con pagar el precio respectivo,

por lo que Primus resuelve extrajudicialmente la compraventa y exige la restitución del bien.

En todos estos casos Primus (quien además es claramente el propietario del inmueble) tiene

abiertas las puertas para poder iniciar un proceso de desalojo contra Secundus (quien también

claramente es en todos los casos un precario), pues ninguna norma procesal o sustancial lo

impide. ¿En que casos entonces se iniciaría un proceso de reivindicación? Desde un punto de

vista eminentemente práctico tan sólo sería útil iniciar un proceso de conocimiento en que se

discuta la reivindicación para hacer aquello no me es permitido en el sumarísimo, es decir,

utilizar medios probatorios que no sean de actuación inmediata, en caso contrario siempre

será más conveniente optar por un proceso mucho mas expeditivo como es el desalojo.

En la presente sentencia se analiza, si la posesión precaria o ilegítima se encuentran apartadas

una respecto de la otra o si se encuentran vinculadas:

SENTENCIA

Resolución número 24

Cusco, siete de agosto del año dos mil ocho.

I. Asunto

El presente proceso civil versa sobre Desalojo por Ocupante Precario seguido por José Manuel

La Portilla Mejía representante de doña Luz María Reyna Ocampo (demandante), contra La

Empresa Rash Perú SAC (Radio Shack) (demandado).

La demanda y petitorio

Mediante escrito de fecha veintiocho de noviembre del dos mil ocho (folio 14), la demandante

postula su demanda de Desalojo por la Causal de Ocupante precario cuyo petitorio se resume

en:

“Solicita se le restituya en la posesión del inmueble ubicado en la Calle Ayacucho S/N del

Distrito, provincia y departamento del Cusco.”

Hechos.- Son los siguientes:

Refiere que ha obtenido la propiedad del inmueble materia de desalojo por tracto sucesivo del

que en vida fue su cónyuge Enrique Williams Velarde Álvarez, titularidad inscrita registrado en

la partida registral N° 11010407.

Agrega que enterada que en su propiedad se estaban realizando arreglos efectuadas por

terceras personas, procedió a cursar una carta notarial a la empresa Rash Perú S.A.C. el siete

de noviembre del dos mil siete, misiva que a la fecha no ha recibido respuesta alguna, y

además se ha visto obligada a recurrir ante la Comisaría Sectorial de la Policía nacional del Perú

a fin de solicitar una constatación policial.

Finalmente señala, que es copropietaria del inmueble ubicado en la Esquina de la Avenida Sol

con la calle Ayacucho el cual mediante resolución de Alcaldía N° 40 logra ser independizado,

adjudicándosele el lote número 3, debidamente inscrito en Registros Públicos.

Derecho.- Ampara su demanda en:

Artículo 911 del Código Civil y Artículo 586 del Código Procesal Civil.

II Actividad Jurisdiccional

Por resolución número 03 del ocho de enero del dos mil ocho (folio 34) se admite a trámite la

demanda, y se corre traslado a la parte demandada.

La contestación a la demanda

Por escrito presentado el cuatro de febrero del dos mil ocho la demandante contesta la

demanda y proponer la excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante.

Sostiene que se encuentra sumamente sorprendido por la conducta procesal de la actora y de

su mandatario, ya que saben que su representada se encuentra en calidad de inquilino de la

propiedad de Lyli Lourdes Velarde Álvarez, y que el indicado lote perteneció a Enrique Lourdes

Velarde Álvarez quien vendió dicho terreno hasta en dos oportunidades, siendo la {ultima el 14

de marzo de 1988, fecha desde la cual la demandante posee el inmueble, tal es así que ha

iniciado un proceso judicial de prescripción adquisitiva de dominio.

Agrega que, siendo así ya no sería propietaria la actora, por cuanto los documentos

presentados por su arrendadora demuestran que ella es la nueva propietaria motivo por el

cual se ha suscrito el contrato de locación y conducción, por lo que en mérito a ello mi

representanta cumple con pagar el monto de alquiler como pagar el impuesto a la SUNAT.

En conclusión, afirma que es falso que la actora sea propietaria del lote número 3, toda vez

que en la partida electrónica número 11010407 aparece anotada la demanda de prescripción

adquisitiva de dominio en mérito a dicha buena fe registral del artículo 2014 del Código Civil es

que ha celebrado el contrato de locación y conducción.

Audiencia Única

Con fecha veintiuno de abril del dos mil siete se inició la audiencia única, la que es continuada

en fecha veintiuno de mayo del dos mil ocho (folio 198), por Resolución número diez del cinco

de mayo del dos mil ocho (folio 133), se declara Infundada la Excepción propuesta por la

demandada, y SANEADO EL PROCESO, al no prosperar la conciliación por inasistencia de la

demandante, se fijan los puntos materia de controversia, se admiten los medios probatorios y

se actúan, y el Juzgado con la facultad conferida por el artículo 194 del Código Procesal Civil

ordena la actuación de medios probatorios de oficio, por resolución número 22 del veintidós

de julio del dos mil ocho se ponen autos en mesa para expedir sentencia.

IV Fundamentos

Primero: El debido proceso

1.1 El juzgado, de acuerdo a lo dispuesto por el inciso 3 del Artículo 139 de la Constitución

Política del Estado, ha cumplido con otorgar a los justiciables todas y cada una de las garantías

del debido proceso, respetando su derecho de defensa, contradicción, prueba y alegación sin

restricción alguna.

Segundo: La carga de la prueba y fijación de puntos controvertidos

2.1 El artículo 196º del Código Procesal Civil, “salvo disposición legal distinta, la carga de

probar corresponde a quien afirma hechos que configuren su pretensión o a quien los

contradice alegando hechos nuevos”, y de acuerdo al dispositivo siguiente, esto es artículo

197º, “los medios probatorios son valorados en forma conjunta por el juzgador utilizando para

ello su apreciación razonada”.

2.2 El juzgado ha fijado como punto controvertido el siguiente:

i Determinar si la demandada tiene la calidad de ocupante precario respecto del bien materia

de desalojo, lo que implica analizar si cuenta con título alguno que ampare su posición.

2.3 La fijación de puntos controvertidos un acto relevante y trascendente, pues define los

asuntos o hechos, en los que existe discrepancia, dentro de este contexto el Juzgador

valorando las pruebas en su conjunto, resolverá el punto fijado como controvertido.

Tercero: De la doctrina, jurisprudencia y legislación en relación al presente caso

3.1 Para la solución del caso, ha sido materia de consulta los siguientes trabajos académicos:

a. LAMA MORE, Héctor Enrique, “La posesión y la Posesión Precaria, Editora Jurídica Grijley,

Lima 2007.

b. Diálogo con la Jurisprudencia/Tomo 34 – Julio 2001/Análisis y Crítica

Jurisprudencial/Derecho Civil/ ¿Es precario quien posee un bien con Título Manifiestamente

Nulo? Héctor Lama More.

3.2 Del mismo modo, el Juzgado no puede dejar de tener en cuenta al formante

jurisprudencial, la que respecto al tema dice:

i) “Que de conformidad con el artículo novecientos once del Código Civil, en el proceso de

desalojo por ocupación precaria, no solo habrá de discutirse la calidad de propietario del

accionante, sino también la existencia o no, de título alguno que justifique la posesión ejercida

por el demandado, cuya validez no puede ser materia de discusión en el presente proceso

(sumarísimo) (Cas. N° 870-2003 Huara, publicada en El Peruano 30/06/2005). (el subrayado no

corresponde al texto original.)

ii) “La precariedad en el uso de bienes inmuebles, a que se refiere el artículo 911 del Código

Civil, no se determinara únicamente por la carencia de un título de propiedad, de

arrendamiento u otro semejante; sino que esta debe ser entendida como la ausencia absoluta

de cualquier circunstancia que permita advertir la ilegitimidad de la posesión que ostenta el

ocupante, de acuerdo con la amplitud de criterio con el que debe interpretarse la norma

contenida en el citado artículo 911 del Código Civil.” (Cas. Nº 4149-2007-JUNIN, 5 de junio del

dos mil siete publicada en El Peruano 03/01/0 (el subrayado no corresponde al texto original.)

iii) “Si bien el demandado alega ejercer la posesión sobre el bien de litis hace

aproximadamente cincuenta y siete años y en merito a ello ha iniciado el proceso de

prescripción adquisitiva, no puede considerarse con un titulo que justifique su posesión por

cuanto debe existir una declaración judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de

la propiedad ganada por prescripción.” (Lima 13 dde enro del 2000).

iv) “El demandado alega haber adquirido un bien por prescripción sin haberlo acreditado, por

cuanto el proceso de prescripción adquisitiva se encuentra aún en trámite, sin haberse

determinado todavía el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto un

poseedor no propietario.”(EXPEDIENTE 610-99, en explorador jurisprudencial de Dialogo con la

Jurisprudencia)

3.3 Por otro lado, el Juzgado también tiene en cuenta los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 906 del Código Civil dispone: “La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor

cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida su

título.”

Artículo 911 del Código Civil señala: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o

el que se tenía a fenecido.” (el subrayado no corresponde al texto original).

Artículo 2012 del Código Civil que dice: “Se presume sin admitir prueba en contrario, que toda

persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.”

Artículo 2014 del Código Civil que reza: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso

algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene

su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del

otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del

registro.”

3.4 Con todo lo citado, nótese que un aspecto relevante en todo proceso de ocupancia

precaria radica en el deber de la parte actora de acreditar la propiedad del bien que se

reclama, por tanto, se iniciará con el desarrollo de la presente resolución teniendo en cuenta

este aspecto.

Cuarto.- De la titularidad del bien materia de proceso

4.1 La demandante viene sosteniendo que, es propietaria del bien inmueble al haberlo

adquirido por tracto sucesorio del que en vida fue su cónyuge Enrique Williams Velarde

Álvarez, a fin de sustentar esta afirmación ofrece como medios probatorios los siguientes:

a. Partida Registral N° 11010407 (folio 7), de cuyo análisis se puede establecer, que en el

asiento 7 obra inscrita la Sub-División del terreno matriz, la que fue establecida por Resolución

de Alcaldía N° 40 del treinta y uno de enero del año de mil novecientos noventa, disponiendo

que la Fracción Tres (materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique

Williams Velarde Álvarez.

b. En el asiento 19 de la mencionada partida obra inscrita la Sucesión Intestada de Enrique

Williams Velarde Álvarez, declarándose como sus herederos a Cristian Velarde Reyna, Enrique

Roberto Velarde Reyna y Luz Marina Reyna Ocampo de Velarde (la demandante).

4.2 Por otro lado la demandada ha venido sosteniendo que:

a. La demandante ya no es propietaria del bien, puesto que afirma que el propietario Enrique

Velarde Álvarez (quien fuera esposo de la demandante) le vendió el lote de terreno a su

arrendadora y que ésta ha iniciado el proceso judicial número 2007 – 2040 ante el Primer

Juzgado Civil del Cusco sobre Prescripción Adquisitiva, de modo que, estaría invocando un

supuesto derecho de propiedad ganado por su arrendadora por el transcurso del tiempo.

Sobre el particular es pertinente remitirnos a las jurisprudencias anotadas en el Considerando

Tercero ítem 3.2 (iii) y (iv), y queda clara en ellas que debe necesariamente existir una

declaración judicial expresa con la calidad de cosa juzgada respecto de la propiedad ganada

por prescripción.

b. Afirma igualmente en los Registros Públicos aparece anotada la demanda de Prescripción

Adquisitiva de dominio a favor de su arrendadora, agrega además (folio 97) que en mérito a

dicha fe Registral procedió a arrendar el bien conforme dispone el artículo 2014 del C.C.

Al respecto este Juzgado considera que, en principio la Anotación de una demanda como

medida cautelar, solamente otorga publicidad sobre la existencia e un proceso civil, respecto

de un derecho inscrito en los Registros Públicos, y tiene como única finalidad otorgar

información de la iniciación de un proceso frente a terceros, por lo que incluso la demandada

podía conocer que dicho inmueble se encontraba en litigio o en proceso judicial.

Por otro lado la afirmación que realiza la demandada de haber alquilado el bien en mérito a la

buena fe registral, no es del todo cierto, pues, en principio el contrato de alquiler – Locación y

Conducción que afirma haber celebrado con su arrendataria es de fecha 01 de Octubre del

2007, y la anotación de la demanda como medida cautelar, según el asiento 27 de la partida

número 11010407 de los Registros Públicos (folio 234), ha sido presentado el 04 de octubre

del dos mil siete, quedando registrado y dando publicidad a dicho acto recién el 10 de octubre

del dos mil siete, en conclusión a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento a que

se hace alusión no se encontraba inscrito en los Registros Públicos la demanda de Prescripción

Adquisitiva de Dominio, al contrario ello nos dirige a concluir, en base al artículo 2012 del

Código Civil (ya citado), que la demandada tenía pleno conocimiento del contenido de las

inscripciones, y por tanto que en Registros Públicos figuraba como propietaria del bien los

herederos legales de Enrique Williams Velarde Álvarez.

4.3 Así las cosas, y en lo que respecta solamente a este Juzgado, ha quedado acreditado el

derecho de propiedad de la demandante sobre el bien materia de proceso, en base al

contenido de los Registros Públicos, obviamente este es un análisis distinto al que

probablemente realice el Juez que resuelva el proceso sobre Prescripción Adquisitiva de

Dominio a que ha hecho alusión la demandada.

Quinto.- Del título o derecho de la demandada a poseer el bien

5.1 Previamente al tema el Juzgado considera necesario realizar un análisis respecto si la

posesión precaria o ilegítima se encuentran apartadas una respecto de la otra o si se

encuentran vinculadas:

a. El artículo 606 del Código Civil (ya citado) diferencia la posesión ilegítima de buena fe con la

posesión ilegítima de mala fe, al respecto el doctor Lama More al respecto señala: “Será de

buena fe aquella posesión que se ejerce en virtud de un título que el poseedor considera

legítimo, pero que en realidad se encuentra afectado de un vicio que lo invalida.” más adelante

el autor citado pone como ejemplos: “..Puede ser el caso de aquel que adquirió un bien de

quién él creía propietaria, o del arrendatario que adquirió la posesión pensando que el

arrendador era el propietario o persona autorizada por éste o por la ley, pero sin embargo se

acreditó que después no lo era.” (1)

Respecto de la posesión ilegítima de mala fe, refiere el autor citado: “…existirá mala fe en la

posesión cuando el poseedor del bien conoce perfectamente que no le asiste derecho alguno,

que conoce de la ilegitimidad de su título – en caso existiera – o que ejerce la posesión sin

título alguno, y es consiente de que ejerce un poder de hecho sobre dicho bien en claro

perjuicio de su titular.”(2)

Continuando con el tema el autor citado señala: “En la calificación de la posesión, se entiende

que la buena fe se presume. Sin embargo, si pretendemos aplicar los efectos de la posesión,

respecto de la presunción de la propiedad de un bien por su poseedor, es preciso señalar que,

conforme lo establece el artículo 912 del actual Código Civil, tal presunción no puede ser

invocada por el poseedor inmediato respecto del mediato, ni respecto de quien cuenta con

título inscrito. En este caso el poseedor no cuenta con título válido oponible al que emana del

Registro Público.”(3) (el subrayado no corresponde al texto original)

b. Finalmente el autor citado concluye: “Creo por ello que el artículo 911 del Código Civil, que

define la posesión precaria como la que se ejerce sin título alguno o la que se tenía feneció,

expresa de modo claro e incontrovertible, el ejercicio de una posesión contraria a derecho, en

consecuencia debe ser entendida como una posesión ilegítima de mala fe, de tal manera que

le resulten aplicable también las sanciones previstas en los artículo 909 y 910 del mismo

cuerpo legal,..”(4)

5.2 En el caso concreto la demandada a fin de acreditar que cuenta con un título para ejercer

la posesión respecto del bien materia de proceso ha ofrecido como medio probatorio el

Contrato de Locación y Conducción (folio 54) del uno de octubre del 2007, y respecto de él y

con lo comentado por el autor antes citado hacemos el siguiente análisis.

a. Que, en la cláusula Primera del referido contrato se advierte que la demandada tenía pleno

conocimiento que sobre el inmueble existía un proceso Judicial sobre Prescripción Adquisitiva

de Dominio, incluso se hizo referencia del número de proceso, por tanto se concluye que sabía

que el inmueble que arrendaba era litigioso.

b. Por otro lado, al momento en que la demandada suscribió el contrato de arrendamiento

uno de octubre del 2007, no se encontraba inscrito en los Registros Públicos la demanda

interpuesta por su arrendataria sobre Prescripción Adquisitiva de Dominio, por tanto en

aplicación el artículo 2012 del Código Civil (ya citado), se presume sin admitir prueba en

contrario que la demandada conocía del contenido de los Registros Públicos, de donde se

colige claramente que en el asiento 7 de la partida registral número 11010407 obra inscrita la

Sub-División del terreno matriz, la que fue establecida por Resolución de Alcaldía N° 40 del

treinta y uno de enero del año de mil novecientos noventa, disponiendo que la Fracción Tres

(materia de desalojo) es de propiedad de los herederos de Enrique Williams Velarde Álvarez.

5.3 Por lo expuesto este Juzgado concluye que la demandada no puede alegar buena fe

respecto de la posesión que ejerce, esta al contrario se desvanece por el principio de

publicidad registral, lo contrario significaría permitir que personas que no son propietarias de

un bien o no figuran como propietarios en los Registros Públicos puedan arrendar a terceros

bienes ajenos, lo que indudablemente colisiona con el derecho de propiedad consagrado a

nivel constitucional.

Sexto: De la dirección del proceso

6.1 Por ningún motivo las partes, deben perder de vista que el proceso es un instrumento

jurídico para satisfacer los intereses sociales con prescindencia de los intereses de los

particulares. Se busca mantener el orden público como prioridad, así el proceso se encuentra

bajo el dominio y control de los representantes del Estado y dentro de él, le corresponde al

Juez un papel activo y puede, como los demás órganos del Estado, promover de oficio la acción

procesal.

6.2 Y en tanto en nuestro derecho prima el proceso público, el Juez en aplicación del artículo III

del Título Preliminar del Código Procesal Civil y Artículo 194 del mismo cuerpo de leyes, y

cuando los medios probatorios ofrecidos por las partes no sean insuficientes para formar

convicción en el juez; en tales casos, ejerciendo la potestad que le confiere la jurisdicción, por

resolución debidamente motivada e inimpugnable, podrá ordenar la actuación de medios

probatorios adicionales que considere convenientes, teniendo como límite únicamente y

exclusivamente el hecho fijado como punto controvertido.

6.3 Así las cosas, este Juzgado en cumplimiento de lo dispuesto ha ordenado pruebas de oficio

con el único y claro propósito de obtener convicción y certeza sobre las decisiones que se

adopten.

Por estos fundamentos, SE RESUELVE:

Declarar:

FUNDADA, la demanda interpuesta por José Manuel La Portilla Mejía contra Empresa Rash

Perú SAC Radio SHACK, sobre Desalojo por Ocupante Precario, disponiendo la restitución del

bien en el plazo de ley, con costas i costos. H.S.

CONCLUSIONES

1.- El desalojo es un acto que persigue expulsar al arrendatario o al ocupante de un predio, por

diversas causas que establece la ley; entre ellas por cambio de uso, desalojo por falta de pago,

desalojo por vencimiento de contrato, desalojo por ocupación precaria, desalojo conteniendo

denuncia sobre ocupación del bien por un tercero

2.- La sentencia de desalojo se ejecuta a través del lanzamiento, que es el acto mediante el

cual, con intervención del oficial y el eventual auxilio de la fuerza pública, se hace efectiva la

desocupación del inmueble por el inquilino y demás ocupantes

3.- Se ha producido el lanzamiento cuando el demandante recibe el bien en su integridad y

totalmente desocupado, pudiendo operar un nuevo lanzamiento si dentro de los dos meses de

efectuada dicha diligencia, el vencido vuelve a ingresar al inmueble.

4.- La única limitación del proceso sumarísimo de desalojo se da con relación al derecho a la

prueba, mediante el cual no se pueden utilizar medios probatorios que no sean de actuación

inmediata.

5.- Se puede iniciar un proceso de conocimiento en que se discuta la reivindicación para hacer

aquello no me es permitido en el sumarísimo, es decir, utilizar medios probatorios que no sean

de actuación inmediata.

BIBLIOGRAFIA

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JARDI ABELLA, Marta (1956): El juicio de desalojo. Universidad de Montevideo. Uruguay.

PALACIO, Lino Enrique (1994): Derecho Procesal Civil Tomo VII Cuarta reimpresión.

HINOSTROZA Minguez, Alberto (2002): Procesos sumarisimos. Gaceta Jurídica.

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PROCESAL CIVIL: ALEXANDER RIOJA BERMUDEZ

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DESALOJO 2

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