CURSO/GUÍA PRÁCTICA REPARCELACIÓN URBANÍSTICA · 2019-11-14 · 4. Criterios de subrogación de...

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

REPARCELACIÓN

URBANÍSTICA

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? _____________________________________________ 29

Introducción __________________________________________________ 30 LA FINALIDAD DE LA REPARCELACIÓN _________________________________________ 31 EL PROCEDIMIENTO: LA INEVITABLE BUROCRACIA URBANÍSTICA. ___________________ 31

PARTE PRIMERA. _______________________________________________ 33

Los ámbitos de gestión (unidades de ejecución). ____________________________ 33

Capítulo 1. Los ámbitos de gestión (unidades de ejecución). _____________ 33

1. Conceptos de Polígono, Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución. __________ 33

2. Normativa estatal __________________________________________________ 34 a. Normativa de aplicación ___________________________________________________ 34 b. Requisitos para la delimitación. _____________________________________________ 35 c. Procedimiento de delimitación ______________________________________________ 37

3. Regulación de los ámbitos de gestión en las Comunidades Autónomas. ________ 38 Andalucía ________________________________________________________________ 38 Aragón __________________________________________________________________ 40 Asturias __________________________________________________________________ 42 Canarias _________________________________________________________________ 44 Cantabria ________________________________________________________________ 51 Castilla y León ____________________________________________________________ 53 Castilla-La Mancha _________________________________________________________ 55 Cataluña _________________________________________________________________ 56 Extremadura ______________________________________________________________ 58 Galicia ___________________________________________________________________ 59 Madrid ___________________________________________________________________ 63 Murcia ___________________________________________________________________ 67 Navarra __________________________________________________________________ 74 País Vasco ________________________________________________________________ 76 La Rioja __________________________________________________________________ 78 C. Valenciana _____________________________________________________________ 81

TALLER DE TRABAJO. ____________________________________________ 83

Requisitos de una Unidad de Actuación-Ejecución. __________________________ 83


Documentación a presentar en el ayuntamiento para la delimitación de un ámbito de gestión (polígono / unidad de actuación / ejecución) y fijación del sistema de actuación. ________________________________________________________ 85


Unidades de Ejecución. Delimitación y modificaciones mediante procedimiento

independiente al planeamiento. _______________________________________ 87

CHECK-LIST ___________________________________________________ 90

Defina los conceptos Polígono, Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución. _______ 90

¿Qué es el aprovechamiento-tipo y el aprovechamiento de referencia? ___________ 90

¿Cómo se delimitan los polígonos? Requisitos y procedimiento. ________________ 90

¿Cuáles son las consecuencias de la delimitación de los ámbitos de gestión

(polígonos, unidades de actuación/ejecución)? ___________________________ 90

Índice



PARTE SEGUNDA. _______________________________________________ 91

La equidistribución (reparcelación, compensación o instrumento de gestión

análogo). ________________________________________________________ 91

Capítulo 2. La equidistribución y ejecución del planeamiento _____________ 91

1. Equidistribución y ejecución del planeamiento ___________________________ 91

2. Diversidad de técnicas equidistributivas. ________________________________ 93

3. La reparcelación la técnica más importante, pero no la única. ________________ 95

4. La técnica del aprovechamiento medio en suelo urbanizable. ________________ 96

5. Las cesiones de aprovechamiento en las actuaciones sistemáticas. ___________ 98

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 100

La equidistribución y la reparcelación en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. _____________________________________________ 100

1. Limitaciones en caso de ejercitar la facultad de transformación urbanística. ___ 102 Perspectiva histórica de la equidistribución. _____________________________________ 102

2. Deberes del promotor de las actuaciones de transformación urbanística. ______ 103

3. El ámbito de valoraciones. __________________________________________ 106

4. Criterios de subrogación de fincas en los procesos de reparcelación. Efectos de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas. ___________________ 112 Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios. _________ 112 Operaciones de distribución de beneficios y cargas. ______________________________ 114

Capítulo 3. La equidistribución y el Registro de la Propiedad. ____________ 117

1. La equidistribución y las fincas comprendidas en la unidad de ejecución. ______ 117 Actos inscribibles en el Registro de la Propiedad. ________________________________ 117 Certificación administrativa. _________________________________________________ 119 Expedientes de distribución de beneficios y cargas. ______________________________ 119

2. La equidistribución y el Registro de la Propiedad. ________________________ 121

3. El título inscribible acreditando la reorganización de la propiedad. ___________ 123

4. Efectos de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución. _________ 126 Título suficiente __________________________________________________________ 127 Tracto sucesivo ___________________________________________________________ 127 Doble inmatriculación ______________________________________________________ 129 Titular desconocido ________________________________________________________ 129 Titular en ignorado paradero ________________________________________________ 130 Titularidad controvertida ___________________________________________________ 130 Titularidades limitadas _____________________________________________________ 130 Inscripción de las fincas de resultado __________________________________________ 133 Cancelación de derechos y cargas inscritos después de la fecha de la nota ____________ 134 Inscripción del proyecto de equidistribución ____________________________________ 136 Afección de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligación de urbanizar _______ 137

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 142

Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de

Catastro Inmobiliario. _____________________________________________ 142

Reordenación de terrenos: parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial. _____________________________ 142




¿Qué es una licencia de segregación? ___________________________________ 143

1. Descripción de la licencia de segregación ______________________________ 143

2. La Licencia de Parcelación __________________________________________ 143

3. Documentación de la licencia de parcelación. ___________________________ 144

4. Catastro y Parcelación o Reparcelación urbanística. ______________________ 144

5. La segregación y el Registro de la Propiedad. ___________________________ 144


Efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución y la depuración de las fincas de origen en el proyecto de equidistribución. _______________________ 147

1. Introducción _____________________________________________________ 147 Objeto de la ejecución formal del planeamiento mediante actuaciones sistemáticas o integradas. 147 Efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución __________________________ 148 Efectos de la aprobación del proyecto de equidistribución en relación con las fincas aportadas.149

2. Modificaciones necesarias en las fincas registrales. ______________________ 149

3. Inmatriculación de fincas y correcciones de linderos. _____________________ 151

4. Aprobación de los instrumentos de equidistribución en las CC.AA. ___________ 153

5. La reanudación del tracto sucesivo ___________________________________ 155

6. La cancelación de los derechos reales incompatibles con la ordenación

urbanística. ______________________________________________________ 159


Dictámenes jurídicos emitidos por los consejos consultivos de la Comunidades Autónomas en casos complejos de reparcelación urbanística. _______________ 161

CHECK-LIST __________________________________________________ 185

PARTE TERCERA. ______________________________________________ 186

La reparcelación. ___________________________________________________ 186

Capítulo 4. Introducción a la reparcelación. __________________________ 186

1. El Sistema de Cooperación. _________________________________________ 186

3. ¿Qué es la Reparcelación? __________________________________________ 187

3. ¿Qué pretende la reparcelación? _____________________________________ 190

4. Características de la reparcelación. ___________________________________ 192

5. ¿Cuándo no se necesita la reparcelación? ______________________________ 193


La reparcelación. Preguntas y respuestas. _______________________________ 197

1. Reparcelación como agrupación de fincas comprendidas en un polígono o unidad

de actuación. ____________________________________________________ 197

2. Unidad reparcelable. ______________________________________________ 198

3. La exigencia de un planeamiento previo. _______________________________ 199

4. El proyecto. _____________________________________________________ 200

5. Contenido: derechos y fincas resultantes. ______________________________ 200 a. Los propietarios de las fincas comprendidas en la unidad reparcelable. _____________ 200



b. Definición, valoración y adjudicación de las fincas resultantes. ____________________ 201

6. Tramitación de los proyectos de reparcelación. __________________________ 203 a. La iniciación del expediente reparcelatorio. ___________________________________ 203 b. Sustanciación y resolución ________________________________________________ 204 c. Procedimientos abreviados ________________________________________________ 206

Reparcelación voluntaria _________________________________________________ 206 Reparcelación simplemente económica ______________________________________ 206 Normalización de fincas __________________________________________________ 206

7. Declaración de innecesidad de la reparcelación __________________________ 207


La reparcelación en el derecho estatal. __________________________________ 209

1. Concepto de reparcelación. _________________________________________ 210

2. Objeto de la reparcelación. __________________________________________ 210

3. Competencia del procedimiento reparcelatorio. __________________________ 211

4. ¿Cuándo no es necesaria la reparcelación? _____________________________ 211

5. Clases de reparcelación. ____________________________________________ 212 a. Reparcelación urbanística material. _________________________________________ 212 b. Reparcelación económica. ________________________________________________ 212 c. Normalización de fincas. __________________________________________________ 212 d. Reparcelación voluntaria. _________________________________________________ 212

6. La comunidad de reparcelación. ______________________________________ 213 a. Sujetos que intervienen en la reparcelación __________________________________ 213

Propietarios y otros titulares de derechos ____________________________________ 213 Clases de propietarios ___________________________________________________ 213 Situaciones de los propietarios _____________________________________________ 215 Titulares de derechos reales y personales. ___________________________________ 217

b. Fincas afectadas ________________________________________________________ 217 c. Superficie afectada ______________________________________________________ 218

7. Casos de exclusión en la reparcelación. ________________________________ 218

8. Adjudicación en el proyecto de reparcelación. ___________________________ 218

9. Redistribución de edificaciones en régimen de propiedad horizontal. _________ 219

10. Criterios de la reparcelación. _______________________________________ 220

11. Formalización de la reparcelación. El proyecto. _________________________ 222

12. Procedimiento de aprobación del proyecto reparcelatorio. ________________ 223

13. Indemnizaciones. ________________________________________________ 225

14. Cuenta de liquidación provisional. ___________________________________ 227

15. Efectos de la aprobación del proyecto de reparcelación. __________________ 227 a. Legales. ______________________________________________________________ 227 b. Económicos ____________________________________________________________ 228


Comunidades de bienes y reparcelaciones urbanísticas. _____________________ 230

CHECK-LIST __________________________________________________ 234

¿Cómo se redacta un proyecto de Reparcelación? __________________________ 235

Desarrolle íntegramente un procedimiento de reparcelación, justificando los pasos

del expediente. ___________________________________________________ 235

¿En qué casos es innecesaria la reparcelación y por qué? ____________________ 235



¿Cuáles son las clases de reparcelación? _________________________________ 235

Si hay que indemnizar en la reparcelación, ¿quién paga y a quién? _____________ 235

¿Cuáles son los efectos de la aprobación del proyecto de reparcelación? ________ 235

Capítulo 5. Requisitos de la reparcelación. __________________________ 236

1. Requisitos personales. _____________________________________________ 236

2. Requisitos objetivos. Unidad reparcelable y unidad de ejecución. ____________ 237

3. Requisitos formales: escritura y Registro de la Propiedad. _________________ 239

Capítulo 6. Clases de reparcelación. ________________________________ 241

1. Reparcelación forzosa – Normativa autonómica. _________________________ 241

2. Reparcelación voluntaria – Normativa autonómica. _______________________ 241

3. Reparcelación económica – Normativa autonómica. ______________________ 242

4. Reparcelación atípica o regularizadora de la configuración física de las fincas – Normativa autonómica. _____________________________________________ 244


¿Es posible la reparcelación voluntaria sin pasar por la junta de compensación? __ 245

Capítulo 7. Derechos y Obligaciones de los propietarios de las “unidades de

ejecución”. ___________________________________________________ 247

1. Reparcelación y fincas de reemplazo. __________________________________ 247

2. Criterios en la determinación de las fincas resultantes. ____________________ 247 a. Superficie mínima _______________________________________________________ 248 b. Propietarios que no alcanzan la superficie mínima. _____________________________ 248 c. Localización de las fincas resultantes respecto de las antiguas. ___________________ 249 d. Supuestos especiales. ___________________________________________________ 249

Excesos de adjudicación __________________________________________________ 249 Obligatoriedad de adjudicación ____________________________________________ 249 Fincas resultantes a adjudicar _____________________________________________ 249 Fincas no edificadas _____________________________________________________ 250 Terrenos edificados _____________________________________________________ 250

3. ¿Cómo se valoran las fincas a adjudicar en la reparcelación? _______________ 251

4. ¿Qué hacer con las cargas de las fincas que son incompatibles con la nueva reparcelación? ___________________________________________________ 252

Extinción de derechos y cargas incompatibles con la reparcelación. ________________ 253 Extinción por falta de subrogación real ______________________________________ 253 Extinción por razones urbanísticas __________________________________________ 253

5. ¿Cómo repartir los gastos de urbanización? _____________________________ 254


Responsabilidad de terceros adquirentes por cuotas de urbanización pendientes. _ 256

Capítulo 8. El procedimiento de reparcelación. _______________________ 258

1. ¿Cómo se inicia? __________________________________________________ 258

2. La tramitación: presentación del proyecto de reparcelación. ________________ 261 Tramitación y resolución _________________________________________________ 261 Formulación del proyecto de reparcelación ___________________________________ 261 Informe _______________________________________________________________ 264 Audiencia e información pública ____________________________________________ 264 Aprobación o desaprobación definitiva _______________________________________ 265



Publicidad del acuerdo ___________________________________________________ 265 Eventual impugnación ___________________________________________________ 265

3. ¿Cómo se formaliza? Escritura pública y Registro de la Propiedad. ___________ 266 Formalización e inscripción ________________________________________________ 266

4. Supuestos especiales de procedimiento. _______________________________ 268 a. Reparcelación voluntaria _________________________________________________ 268 b. Reparcelación económica _________________________________________________ 269 c. Normalización de fincas __________________________________________________ 270

Inicio a instancia de parte ________________________________________________ 271 Inicio de Oficio _________________________________________________________ 272


Anuncio municipal por el que somete a información pública un un proyecto de

reparcelación. ____________________________________________________ 274


Decreto municipal de aprobación de un proyecto de reparcelación presentado por

un agente urbanizador. _____________________________________________ 276

Capítulo 9. El proyecto de reparcelación. ____________________________ 281

1. Documentos que lo integran. ________________________________________ 281 a. Memoria y justificación legal. ______________________________________________ 281 b. Relación de propietarios e interesados. ______________________________________ 281 c. Relación de parcelas iniciales. _____________________________________________ 282 d. Relación de parcelas resultantes. ___________________________________________ 282 e. La propuesta de adjudicación. _____________________________________________ 282 f. La tasación ____________________________________________________________ 282 g. La cuenta de liquidación provisional. ________________________________________ 282 h. Planos. _______________________________________________________________ 282

2. Especialidades según la normativa autonómica. _________________________ 283

3. El procedimiento de aprobación del expediente de reparcelación. Normativa aplicable. _______________________________________________________ 284 a. Legislación estatal de reparcelación. ________________________________________ 284 b. Legislación autonómica de reparcelación. ____________________________________ 285

4. Tabla comparativa de la regulación del expediente y proyecto de reparcelación en la normativa autonómica. ___________________________________________ 285

5. La protección de los derechos de los propietarios por las Comunidades

Autónomas. ______________________________________________________ 287

6. El procedimiento desde la unidad de actuación. __________________________ 290 a. Fase de iniciación _______________________________________________________ 290 b. Fase de resolución ______________________________________________________ 290


Proyecto de reparcelación completo de un caso real. Muy práctico por la

documentación que aporta y la sitemática en fichas. ______________________ 292

La memoria de reparcelación económica redactada por arquitectos y Memoria de criterios de valoración. _____________________________________________ 366


Caso real. Memora del Proyecto de reparcelación forzosa. ___________________ 370 1. Antecedentes. Planeamiento que se ejecuta. __________________________________ 371 2. Normativa aplicable. _____________________________________________________ 371 3. Documentos integrantes del proyecto de reparcelación. _________________________ 371 4. Concepto y objeto de la reparcelación _______________________________________ 371



5. Descripción del área reparcelable. Superficie y límites del área reparcelable. ________ 371 6. Criterios utilizados para definir la titularidad de las parcelas ______________________ 371 Afectadas. _______________________________________________________________ 371 7. Criterios de valoración de bienes y derechos. Valoración de plantaciones, edificaciones,

construcciones e instalaciones que deban demolerse o destruirse. Valoración de cargas y gravámenes. Valoración de actividades económicas. ______________________________ 371 8. Fincas aportadas. Tratamiento de los bienes de dominio público. Titularidades dudosas. 371 9. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados __________ 371 10. Criterios de valoración de superficies adjudicadas _____________________________ 371 11. Fincas adjudicadas. ____________________________________________________ 371 12. Constitución de servidumbre de luces y vistas _______________________________ 371 13. Cargas y gastos que corresponden a los adjudicatarios. ________________________ 371 14. Cuenta de liquidación provisional. _________________________________________ 371 15. Efectos de la reparcelación. Relación de propietarios e interesados. Descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o

destruirse para la ejecución del plan. Cuenta de liquidación provisional. ______________ 371 Planos (Planos de Información. Situación. Catastral. Parcelario Instituto Geográfico y Catastral. Estado Actual – Topográfico. Cesión y transferencia de aprovechamiento. Planos de Proyecto. Fincas Aportadas. Ordenación Pormenorizada. Fincas Adjudicables. Fincas Resultantes. Fincas

Resultantes Acotadas. Superposición. Memoria de cuotas de urbanización. __________ 371 Anejos (Anejo I: Certificados de dominio y cargas. Anejo II: Informes municipales. Anejo III: Acuerdos del Consejo de Administración. Anejo IV: “Informe de Valoración Urbanística”. Anejo

V: Costes por descontaminación de suelo. Anejo VI: Informes contestación alegaciones. Anejo VII: Valoración de Centros de Transformación Diferidos). ________________________ 371


La reparcelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Certificación

administrativa necesaria. ___________________________________________ 413

1. La certificación administrativa para la inscripción en el registro de la propiedad

de los instrumentos de equidistribución. _______________________________ 413

2. Régimen legal. ___________________________________________________ 414

3. Títulos para la inscripción de la equidistribución. ________________________ 416

4. La certificación administrativa como título para la equidistribución. __________ 417


¿Puede un abogado firmar el proyecto de reparcelación? ____________________ 428

Capítulo 10. La reparcelación en las Comunidades Autónomas. ___________ 430

Andalucía _________________________________________________________ 430

1. La reparcelación urbanística en Andalucía. _____________________________ 431 a. Concepto, ámbito y planeamiento. __________________________________________ 432 b. Objeto de la reparcelación ________________________________________________ 433 c. Normas de adjudicación __________________________________________________ 434 d. Suspensión de licencias __________________________________________________ 435

2. Clases de reparcelación. ____________________________________________ 435

3. Régimen de la reparcelación. ________________________________________ 435

4. Iniciativa de la reparcelación. _______________________________________ 437

5. Procedimiento ___________________________________________________ 437

6. Proporción en la adjudicación. _______________________________________ 439

7. Valoración de las fincas resultantes. __________________________________ 439

8. Fincas adjudicadas. _______________________________________________ 439



9. Indemnización de defectos y excesos. _________________________________ 440

10. Indemnización de perjuicios. _______________________________________ 440

11. Formalización e inscripción. ________________________________________ 440

12. Efectos de la aprobación de la reparcelación. ___________________________ 440


Clases de reparcelación ______________________________________________ 442

1. Reparcelación económica. __________________________________________ 442

2. Reparcelación voluntaria y forzosa. ___________________________________ 443

3. La normalización de fincas. _________________________________________ 444

4. Reparcelación forzosa _____________________________________________ 446


El Reglamento de Disciplina Urbanística y casos de parcelación en suelo no urbanizable. _____________________________________________________ 447


Formularios específicos de reparcelación en Andalucía. _____________________ 455 Acuerdo de aprobación definitiva de delimitación de unidades de ejecución en momento posterior a la aprobación del planeamiento, en Andalucía. _________________________________ 455 Acuerdo de aprobación inicial de delimitación de unidades de ejecución en momento posterior a la aprobación del planeamiento, en Andalucía. ____________________________________ 456 Acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación en Andalucía. ________ 456 Acuerdo de aprobación inicial de un proyecto de reparcelación en Andalucía. __________ 457

Aragón ___________________________________________________________ 458


La reparcelación urbanística en el Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón. _______________________ 458


2. Reparcelación voluntaria y forzosa. ___________________________________ 459

3. El proyecto de reparcelación. ________________________________________ 459

4. Exclusiones de la nueva adjudicación en el expediente reparcelatorio. ________ 460

5. Reparcelación económica. __________________________________________ 461

6. Documentación del proyecto de reparcelación. __________________________ 461

7. Suspensión de licencias ____________________________________________ 461

8. Procedimiento del proyecto de reparcelación. ___________________________ 462

9. Efectos del proyecto de reparcelación. _________________________________ 462

Asturias __________________________________________________________ 463

Baleares __________________________________________________________ 464


La reparcelación urbanística en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.________________________________________________ 464

1. Sistemas de actuación _____________________________________________ 464 a. Obtención de suelo y ejecución directa. ______________________________________ 464 b. Actuaciones de transformación urbanística mediante reparcelación ________________ 464



c. Costes de urbanización a sufragar por propietarios. ____________________________ 465

2. Concepto de la reparcelación urbanística. ______________________________ 467

3. Clases de reparcelación. ____________________________________________ 468 a. Económica. ____________________________________________________________ 468 b. Voluntaria. ____________________________________________________________ 468

4. Equidistribución del incremento de aprovechamiento. _____________________ 468

5. Procedimiento. Expediente de reparcelación. ____________________________ 469

6. Proyecto de reparcelación __________________________________________ 470

7. Efectos del proyecto de reparcelación _________________________________ 471

8. Inscripción en el Registro de la Propiedad ______________________________ 472


El agente urbanizador en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las

Illes Balears. _____________________________________________________ 474

1. Ejecución sustitutoria concertada entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor urbanizador o rehabilitador. _________________________________ 474 a. Acuerdo entre propiedad inmobiliaria y empresario-promotor, siempre sometida a un control público estricto. __________________________________________________________ 474 b. Cuando la reparcelación adopta la modalidad de cooperación. ____________________ 474 c. Cuando el empresario-urbanizador asuma los costes de producción a cambio de parcelas

edificables de valor equivalente. _____________________________________________ 475

2. Proyecto de reparcelación presentado por la entidad urbanística actuante por gestión indirecta. _________________________________________________ 475


La reparcelación urbanística Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de Baleares. _________________________________________________ 476

1. La reparcelación urbanística. ________________________________________ 476

2. El expediente de reparcelación urbanística. _____________________________ 477

3. El proyecto de reparcelación urbanística. _______________________________ 477

4. Efectos del proyecto de reparcelación urbanística. _______________________ 478

5. Inscripción en el Registro de la Propiedad. _____________________________ 479


La reparcelación urbanística en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 480 Sistema de actuación urbanística por reparcelación. ______________________________ 480 Concepto y objeto de la reparcelación. ________________________________________ 480 Comunidad de reparcelación y personas interesadas. _____________________________ 481 Procedimiento de reparcelación y formulación del proyecto. ________________________ 481 Fincas aportadas y participación de las personas propietarias. ______________________ 483 Obligaciones de información y supuestos de discrepancia. _________________________ 483 Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación.484 Supuestos de exclusión en la reparcelación. ____________________________________ 484 Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación. ____________________________________________________________ 485 Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación.486

Expropiación de fincas en la reparcelación. _______________________________ 487 Adjudicación de fincas resultantes. ___________________________________________ 487 Consideración de personas adjudicatarias e innecesariedad de nueva adjudicación. _____ 488 Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas. _________________________ 488



Valoración de las fincas en la reparcelación. ____________________________________ 489 Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización. _______________________ 489 Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico ________________________________ 490 Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones en régimen

de propiedad horizontal. ____________________________________________________ 490 Contenido del proyecto de reparcelación _______________________________________ 491 Contenido de la memoria. __________________________________________________ 491 Personas interesadas en el expediente. ________________________________________ 492 Circunstancias de las fincas aportadas. ________________________________________ 492 Definición y adjudicación de fincas resultantes. __________________________________ 493 Cargas preexistentes y derechos inscritos con posterioridad a la nota marginal. ________ 494 Cuenta de liquidación provisional. ____________________________________________ 495 Documentación gráfica del proyecto de reparcelación. ____________________________ 495 Efectos del proyecto de reparcelación. _________________________________________ 496 Efectos y requisitos de eficacia del proyecto de reparcelación. ______________________ 496 Afectación de las fincas al pago de las cargas de urbanización. _____________________ 496 Vigencia de la afección. ____________________________________________________ 497 Innecesariedad de la afección. _______________________________________________ 497 Incumplimiento de la obligación del pago de la liquidación. ________________________ 497 Concentración de responsabilidad. ____________________________________________ 498 Hipotecas en garantía de obras. ______________________________________________ 498 Cuenta de liquidación definitiva. _____________________________________________ 498 Rectificaciones derivadas de resoluciones administrativas o judiciales. ________________ 499 Certificación para la inscripción en el Registro de la propiedad. _____________________ 499

Canarias __________________________________________________________ 500


Parcelación y reparcelación urbanística en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. ________________________ 501

1. Parcelación ______________________________________________________ 501

2. Reparcelaciones urbanísticas. _______________________________________ 503 a. Concepto de reparcelación urbanística. ______________________________________ 503 b. Efecto de la delimitación de las unidades de actuación __________________________ 504 c. Procedimiento __________________________________________________________ 504 d. Inscripción registral del proyecto de reparcelación _____________________________ 505 e. Exenciones fiscales ______________________________________________________ 505 f. Valoraciones ___________________________________________________________ 505 g. Compensaciones y Reparcelación económica __________________________________ 506


La reparcelación urbanística en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias. 507

1. Concepto de reparcelación urbanística _________________________________ 507

2. Procedimiento para aprobar la reparcelación urbanística. __________________ 508

3. Criterios para la reparcelación. ______________________________________ 509

4. Aplicación de las operaciones de reparcelación urbanística _________________ 510

6. Supuestos de innecesaridad de la reparcelación urbanística. _______________ 511

7. Clases de reparcelación urbanística. __________________________________ 511

8. Instrumentos de gestión con capacidad reparcelatoria. ____________________ 512

9. Contenido del proyecto reparcelatorio. ________________________________ 512

10. Titularidad de las fincas de origen ___________________________________ 513

11. Descripción completa de las fincas aportadas a la actuación _______________ 514



12. Determinación de la superficie afectada por la actuación _________________ 517

13. Descripción completa de las fincas de resultado ________________________ 517

14. Descripción de las fincas expropiadas. ________________________________ 520

15. Gastos de gestión y ejecución ______________________________________ 521

16. Cálculo provisional y coste real de las obras ___________________________ 523

17. Cuenta de liquidación provisional ____________________________________ 524

18. Proyecto de reparcelación. _________________________________________ 525

19. Inscripción registral ______________________________________________ 528

Cantabria _________________________________________________________ 529

Castilla y León _____________________________________________________ 530 Documentación sobre reparcelación. __________________________________________ 530

Castilla-La Mancha __________________________________________________ 533

1. La reparcelación urbanística en Castilla la Mancha. _______________________ 533


3. La reparcelación económica. ________________________________________ 538

4. La reparcelación voluntaria y la forzosa. _______________________________ 538

5. Desarrollo reglamentario de la reparcelación urbanística en Castilla la Mancha. _ 539 Decreto 29/2011, de 19/04/2011, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística

539 Concepto, objeto y clases de reparcelación _____________________________________ 539 Concepto y objeto _________________________________________________________ 539 Reparcelación voluntaria y forzosa ____________________________________________ 540 Reparcelación económica ___________________________________________________ 541 Normalización de fincas ____________________________________________________ 541 Supuestos en que es innecesaria la reparcelación ________________________________ 542 Área reparcelable, gastos de urbanización y aplicación de cuotas de urbanización _______ 542 Área reparcelable _________________________________________________________ 542 Gastos de urbanización _____________________________________________________ 543 Anticipación de infraestructuras y servicios públicos ______________________________ 545 Formalización documental de la reparcelación ___________________________________ 546 Proyecto de reparcelación___________________________________________________ 546 Memoria justificativa del proyecto de reparcelación _______________________________ 547 Contenido _______________________________________________________________ 547 Relación de personas interesadas afectadas por la reparcelación ____________________ 548 Determinación de las fincas resultantes y propuesta de adjudicación _________________ 550 Memoria económica del proyecto de reparcelación _______________________________ 551 Indemnizaciones __________________________________________________________ 551 Cuenta de liquidación provisional _____________________________________________ 551 Ejercicio del derecho a declinar la participación en la actuación _____________________ 552 Documentación gráfica del proyecto de reparcelación _____________________________ 554 Planos y otros documentos del proyecto de reparcelación __________________________ 554 Procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación ____________________ 555 Elaboración y tramitación del proyecto de reparcelación ___________________________ 555 Suspensión del otorgamiento de licencias ______________________________________ 555 Revisión de licencias concedidas con anterioridad al inicio del expediente de reparcelación 556 Actuaciones preparatorias de averiguación de las circunstancias de las fincas y aprovechamientos afectados _______________________________________________________________ 556 Actuaciones preparatorias de determinación de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros _________________________________________________________________ 557 Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa _____________________ 558



Tramitación del proyecto de reparcelación forzosa _______________________________ 558 Supuestos en que debe otorgarse nuevo trámite de audiencia ______________________ 560 Terminación de la tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa ______ 561 Plazo máximo para resolver sobre proyectos de reparcelación forzosa de iniciativa privada 561 Publicidad del acuerdo de aprobación definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa 562 Procedimiento para la aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria ____________ 562 Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria __________________ 563 Procedimiento para la aprobación de la normalización de fincas _____________________ 563 Tramitación y aprobación del proyecto de normalización de fincas ___________________ 563 La reversión de la reparcelación ______________________________________________ 564 Reglas de la reparcelación __________________________________________________ 565 Criterios de adjudicación de parcelas resultantes ________________________________ 565 Criterios de valoración de derechos y bienes a efectos indemnizatorios _______________ 568 Efectos de la reparcelación __________________________________________________ 568 Efectos jurídico-reales _____________________________________________________ 568 Ocupación de los terrenos __________________________________________________ 568 Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas __________________________ 568 Subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas ____________________ 569 Entregas obligatorias de suelo a la Administración _______________________________ 569 Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización ________ 570 Efectos económicos _______________________________________________________ 570 Compensaciones en la cuenta de liquidación ____________________________________ 570 Liquidación definitiva ______________________________________________________ 571 Procedimiento para la aprobación de la liquidación definitiva _______________________ 571 Régimen fiscal de la reparcelación ____________________________________________ 572


La reparcelación inversa en Castilla La Mancha en base al Decreto de 86/2018, de 20 de noviembre de medidas para facilitar la actividad urbanística de la

ciudadanía y los pequeños municipios _________________________________ 573

Cataluña __________________________________________________________ 575

1. El expediente de reparcelación. ______________________________________ 575

2. Proyecto de reparcelación. __________________________________________ 575 Derechos de los propietarios en atención a las superficies aportadas _________________ 576 Fincas resultantes: valoración _______________________________________________ 576 Fincas resultantes: adjudicación por criterio de proximidad ________________________ 577 Escasa cuantía de derechos _________________________________________________ 577 Diferencias de adjudicación y valoración _______________________________________ 577 Plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras _________________________ 577 Fincas resultantes: parcela mínima edificable y excepciones ________________________ 578 Supuestos de no necesidad de nueva adjudicación de fincas _______________________ 578 Suelo urbano ____________________________________________________________ 579 Bienes de dominio público __________________________________________________ 579

3. Efectos de la aprobación de proyectos de reparcelación. ___________________ 580

4. Comunidad de reparcelación. ________________________________________ 580

5. Documentación del Proyecto de reparcelación. __________________________ 581

6. La Reparcelación y la Junta de compensación. ___________________________ 582 Modalidad de compensación básica ___________________________________________ 583

Junta de compensación: supuestos de no necesidad ____________________________ 583 Iniciativa ______________________________________________________________ 583 Junta de compensación: adhesión __________________________________________ 583 Junta de compensación: naturaleza _________________________________________ 584




Sistema de reparcelación _____________________________________________ 585

1. Objeto de la reparcelación. __________________________________________ 586

2. Inicio del expediente de reparcelación _________________________________ 586

3. Fincas aportadas y participación de las personas propietarias. ______________ 587 Obligaciones de información y supuestos de discrepancia ________________________ 587 Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la reparcelación

588 Supuestos de exclusión en la reparcelación ___________________________________ 589 Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación __________________________________________________________ 589 Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación590

4. Expropiación de fincas en la reparcelación ______________________________ 591

5. Adjudicación de fincas resultantes ____________________________________ 592 Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas _________________________ 593 Valoración de las fincas resultantes ___________________________________________ 594 Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización _______________________ 594 Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico ________________________________ 595 Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones bajo el régimen de propiedad horizontal _____________________________________________ 595

6. Proyecto de reparcelación. Memoria. __________________________________ 596 Contenido del proyecto de reparcelación _______________________________________ 596 Contenido de la memoria ___________________________________________________ 596 Personas interesadas en el expediente ________________________________________ 597 Circunstancias de las fincas aportadas. ________________________________________ 597 Definición y adjudicación de fincas resultantes __________________________________ 598 Cargas preexistentes y derechos inscritos con posterioridad a la nota marginal _________ 599 Cuenta de liquidación provisional _____________________________________________ 600

7. Documentación gráfica del proyecto de reparcelación _____________________ 600

8. Contenido de la certificación del proyecto de reparcelación _________________ 601

9. Efectos del proyecto de reparcelación _________________________________ 601 Efectos jurídico-reales _____________________________________________________ 601 Afectación de las fincas al pago de las cargas de urbanización ______________________ 602 Vigencia de la afección _____________________________________________________ 602 Solicitud de cancelación de la afección _________________________________________ 602 Innecesariedad de la afección _______________________________________________ 603 Incumplimiento de la obligación de urbanizar ___________________________________ 603 Concentración de responsabilidad ____________________________________________ 603 Hipotecas en garantía de obras ______________________________________________ 604 Sustitución de garantías ____________________________________________________ 604 Cuenta de liquidación definitiva ______________________________________________ 604 Rectificaciones derivadas de resoluciones administrativas o judiciales ________________ 604

10. Reparcelación voluntaria __________________________________________ 605

11. Reparcelación económica __________________________________________ 606

12. Regularización de fincas ___________________________________________ 607 Reparcelación que afecta un propietario o propietaria únicos o una comunidad de bienes _ 607 Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones de los proyectos de reparcelación 608


Sistema de reparcelación _____________________________________________ 610

1. Objeto de la reparcelación __________________________________________ 611

2. Inicio del expediente de reparcelación. ________________________________ 611



3. Fincas aportadas y participación de las personas propietarias _______________ 612

4. Derechos de las personas propietarias y valoración de las fincas aportadas a la

reparcelación ____________________________________________________ 612

5. Supuestos de exclusión en la reparcelación _____________________________ 613

6. Participación de los bienes de dominio público en el reparto de beneficios y cargas de la reparcelación. __________________________________________ 614

7. Participación de las personas propietarias en las modalidades del sistema de reparcelación ____________________________________________________ 615

8. Expropiación de fincas en la reparcelación ______________________________ 616

9. Adjudicación de fincas resultantes ____________________________________ 617

10. Determinaciones y criterios para la adjudicación de fincas. ________________ 618

11. Valoración de las fincas resultantes __________________________________ 619

12. Adjudicación de terrenos en pago de gastos de urbanización. ______________ 619

13. Cesión de suelo con aprovechamiento urbanístico _______________________ 620

14. Determinaciones del proyecto de reparcelación para la adjudicación de edificaciones bajo el régimen de propiedad horizontal _____________________ 620

15. Contenido de la memoria __________________________________________ 621

16. Datos de personas y fincas. ________________________________________ 622

17. Definición y adjudicación de fincas resultantes _________________________ 623

18 Cuenta de liquidación provisional ____________________________________ 624

19. Documentación gráfica del proyecto de reparcelación del Reglamento. _______ 625

20. Contenido de la certificación del proyecto de reparcelación. _______________ 625

21. Efectos del proyecto de reparcelación ________________________________ 626

22. Reparcelación voluntaria __________________________________________ 628

23. Reparcelación económica. _________________________________________ 629

24. Reparcelación que afecta un propietario o propietaria únicos o una comunidad

de bienes _______________________________________________________ 631

25. Operaciones jurídicas complementarias y modificaciones de los proyectos de reparcelación. ____________________________________________________ 631


Formularios específicos de reparcelación en Cataluña. ______________________ 633

Aprobación definitiva de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de

compensación básica del sistema de reparcelación) en Cataluña. ____________ 633

Aprobación definitiva de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación) en Cataluña. ____________ 634

Información pública y notificación de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de compensación básica del sistema de reparcelación) en Cataluña. 635



Aprobación inicial de proyecto de estatutos y bases de actuación (modalidad de

compensación básica del sistema de reparcelación) en Cataluña. ____________ 636



Alegaciones a la aprobación inicial de un instrumento de gestión urbanística. ____ 637

Aprobación definitiva de proyecto de reparcelación en Cataluña. ______________ 637



Información pública y notificación de proyecto de reparcelación en Cataluña. ____ 639

Aprobación inicial de proyecto de reparcelación en Cataluña. _________________ 639


Aprobación inicial de la modificación de la división de polígonos en Cataluña. ____ 640

Aprobación definitiva de la modificación de la división de polígonos en Cataluña. _ 641

Extremadura _______________________________________________________ 643


La reparcelación urbanística en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación

territorial y urbanística sostenible de Extremadura. _______________________ 643

1. Concepto de reparcelación urbanística. ________________________________ 643

2. Clases de reparcelación. ____________________________________________ 644 a. Reparcelación voluntaria. _________________________________________________ 644 b. Reparcelación forzosa. ___________________________________________________ 645 c. Reparcelación económica _________________________________________________ 645

3. Normalización de fincas ____________________________________________ 645

4. Vías públicas comprendidas en el ámbito de la unidad de actuación. __________ 646

5. Efectos de la reparcelación __________________________________________ 646

Galicia ______________________________________________________ 647

1. Sistema de cooperación. ____________________________________________ 647

2. Reglas generales para la equidistribución. ______________________________ 647


La reparcelación remitida a la equidistribucion en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del

suelo de Galicia. __________________________________________________ 651

1. La reparcelación remitida a la equidistribucion en el Reglamento. ___________ 651

2. Objeto de la equidistribución. _______________________________________ 652

3. Formulación del proyecto de equidistribución. ___________________________ 652

4. Sujetos de los expedientes de equidistribución. __________________________ 653 a. Acreditación de titularidad y superficie. ______________________________________ 654 b. Bienes de dominio público. ________________________________________________ 654

5. Contenido del proyecto de equidistribución. ____________________________ 655 a. Memoria.______________________________________________________________ 655 b. Parcelas. ______________________________________________________________ 656 c. Valoraciones. __________________________________________________________ 657 d. Parcelas de resultado de carácter patrimonial _________________________________ 658 e. Cuenta de liquidación provisional ___________________________________________ 660 f. Planos ________________________________________________________________ 661 g. Documentación complementaria. ___________________________________________ 661

6. Criterios del proyecto de equidistribución. ______________________________ 662



7. Excepción de terrenos edificados de acuerdo con el planeamiento. ___________ 663

8. Excesos y defectos de adjudicación. ___________________________________ 663

9. Derechos de realojo y retorno. _______________________________________ 664

10. Procedimiento de aprobación _______________________________________ 664

11. Inscripción registral del proyecto de equidistribución. ___________________ 667

12. Efectos de la aprobación del instrumento de equidistribución. _____________ 668

13. Liquidación definitiva de la equidistribución. ___________________________ 671


Formularios específicos de equidistribución y reparcelación en Galicia. _________ 673

Resolución/acuerdo de aprobación de propuesta de equidistribución formalizada por los propietarios afectados _______________________________________ 673

Resolución por la que se somete a información pública propuesta de

equidistribución formalizada por los propietarios afectados ________________ 674

Resolución/acuerdo por la que aprueba procedimiento de delimitación de zonas de normalización de fincas ____________________________________________ 674

Resolución de alcaldía por la que se da audiencia a los interesados en procedimiento de delimitacion de zonas de normalización de fincas __________ 675

Solicitud de particular referente al inicio de procedimiento de delimitación de zonas de normalización de fincas __________________________________________ 675

Acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación voluntaria _________________ 676

Acuerdo de aprobación definitiva de reparcelación voluntaria _________________ 676

Resolución que ordena la información pública en reparcelación voluntaria _______ 677

Alegaciones a la aprobación inicial de un instrumento de gestión urbanística _____ 677

Acuerdo de aprobación inicial de un reajuste en la delimitación de polígonos de actuación urbanística en Galicia. _____________________________________ 678

Acuerdo de aprobación definitiva de un reajuste en la delimitación de polígonos de actuación urbanística en Galicia. _____________________________________ 678

Acuerdo de aprobación inicial de un instrumento de equidistribución en Galicia. __ 679

Acuerdo de aprobación definitiva de un instrumento de equidistribución en Galicia. 679

Acuerdo de aprobación inicial de un proyecto de urbanización en Galicia. ________ 680

Acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de urbanización en Galicia. _____ 680

Madrid ___________________________________________________________ 682

Murcia ___________________________________________________________ 688 Proyecto de reparcelación___________________________________________________ 688 Elaboración y aprobación del proyecto de reparcelación ___________________________ 689 Efectos y formalización del proyecto de reparcelación _____________________________ 690


La reparcelación urbanística en la la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación

territorial y urbanística de la Región de Murcia. __________________________ 691

1. Proyecto de reparcelación __________________________________________ 691

2. Efectos y formalización del proyecto de reparcelación. ____________________ 693

Navarra __________________________________________________________ 694




Parcelación y reparcelación urbanística en Navarra. Decreto Foral Legislativo

1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo. ______________________________ 694

1. Parcelación. _____________________________________________________ 694

2. Reparcelación ____________________________________________________ 695 a. Concepto. _____________________________________________________________ 695 b. Reparcelación económica. ________________________________________________ 696 c. Proyecto de Reparcelación ________________________________________________ 696 d. Liquidación definitiva de la reparcelación. ____________________________________ 700


El sistema de reparcelación. ___________________________________________ 701

1. Sistema de reparcelación voluntaria. __________________________________ 701

2. Reglas de la reparcelación voluntaria __________________________________ 702

3. Obligaciones del propietario o propietarios. _____________________________ 702


La reparcelación en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba

el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo. ________________________________ 703

El Proyecto de Reparcelación __________________________________________ 703

Sistema de reparcelación voluntaria ____________________________________ 704

Reparcelación económica y normalización de fincas ________________________ 705


Tramitación simultánea de los instrumentos de gestión (sistema de compensación, los Estatutos de la Junta de Compensación, cooperación, reparcelación voluntaria o ejecución forma, el Proyecto de Reparcelación) con el planeamiento en el

Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo. _____________________________________________ 707

País Vasco ___________________________________________________ 708

1. Concepto de reparcelación urbanística. ________________________________ 708

2. Procedimiento de aprobación de la reparcelación. ________________________ 710 Suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación. _______________ 710 Formulación. _____________________________________________________________ 710 Titularidad y situación de las fincas iniciales. ____________________________________ 710 Aprobación e inscripción en el Registro. ________________________________________ 710 Régimen supletorio. _______________________________________________________ 711

3. Reparcelación económica ___________________________________________ 711 a. Supuestos de aplicación __________________________________________________ 711 b. Contenido o determinaciones ______________________________________________ 711

4. Reparcelación voluntaria. ___________________________________________ 711

5. Reparcelación forzosa _____________________________________________ 712 a. Legitimados para la formulación y promoción de la reparcelación forzosa ___________ 712 b. Especialidades de reparcelación forzosa _____________________________________ 713 c. Efectos económicos y reales de la aprobación del proyecto reparcelación. ___________ 713

Cesión o transmisión a la Administración correspondiente _______________________ 713 Subrogación ___________________________________________________________ 713



Extinción o transformación de los derechos y cargas incompatibles con la nueva ordenación. 714 Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los

gastos inherentes al sistema de actuación que corresponda. _____________________ 714 Inscripción en el Registro de la Propiedad ____________________________________ 714

6. La reparcelación en el Decreto 105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en

desarrollo de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo. __________ 714


La reparcelación en el País Vasco. ______________________________________ 717 Reparcelación. ___________________________________________________________ 719 Régimen de la reparcelación. ________________________________________________ 720 Criterios para la reparcelación. _______________________________________________ 721 Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación. ______________________________ 722 Extinción o transformación de derechos y cargas incompatibles con la ordenación. ______ 722 Reparcelación económica. __________________________________________________ 723 Reparcelación voluntaria y forzosa. ___________________________________________ 723 Especialidades del procedimiento de reparcelación forzosa antes del programa de actuación urbanizadora. ____________________________________________________________ 724


Caso real. Proyecto de reparcelación en el País Vasco. ______________________ 725

1. Memoria ________________________________________________________ 726 Objeto __________________________________________________________________ 726 Circunstancias o acuerdos que motivan la reparcelación y peculiaridades que concurren _ 726 Descripción de la Unidad de Ejecución UE-1 reparcelable. __________________________ 726 Criterios utilizados para la definición y cuantificación de los derechos afectados ________ 726 Criterios de valoración de los solares o superficies adjudicadas y criterios de adjudicación. Criterios de valoración de las parcelas adjudicadas. Determinación de los coeficientes de ponderación. Criterios de adjudicación de las parcelas resultantes. __________________ 726 Criterios de valoración de los edificios y demás elementos o derechos que deban extinguirse, y de las cargas correspondientes a los adjudicatarios. Derechos de realojo. _______________ 726 Renuncias. Determinación de la indemnización a percibir por el renunciante. __________ 726 Suelos contaminados. ______________________________________________________ 726 Criterios para la determinación de la cuenta de liquidación provisional ________________ 726 Convenios suscritos por el Excmo. Ayuntamiento de Bilbao que afectan a este Proyecto de Reparcelación ____________________________________________________________ 726

2. Relación de propietarios e interesados con expresión de la naturaleza y cuantía de su derecho. ___________________________________________________ 726

3. Descripción de parcelas resultantes, con expresión de la edificabilidad que a cada

una corresponde. _________________________________________________ 726

4. Propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes. ____________________ 726

5. Extinción, sustitución y constitución de cargas y operaciones registrales

recomendadas. ___________________________________________________ 726 Extinción, sustitución y constitución de cargas. Sustitución de cargas. Constitución de cargas.727 Operaciones registrales recomendadas para la inscripción del presente Proyecto. Inscripción de superficie real. Segregación para la constitución de las fincas iniciales. Cancelación, o en su caso

traslado, de la descripción registral de las edificaciones. Agrupación instrumental. Segregación de

las parcelas resultantes. ____________________________________________________ 727

6. Documentación anexa. _____________________________________________ 727

Rioja _____________________________________________________________ 797 Reparcelación. ___________________________________________________________ 797 Tramitación. _____________________________________________________________ 797 Reglas para la reparcelación. ________________________________________________ 798 Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación. ______________________________ 799



Reparcelación económica. __________________________________________________ 800 Normalización de fincas. ____________________________________________________ 800

C. Valenciana ______________________________________________________ 802

1. La reparcelación urbanística. ________________________________________ 802

2. Clases de reparcelación urbanística: voluntaria o forzosa y económica. _______ 803

3. El proyecto de reparcelación. ________________________________________ 803

4. Procedimiento de la reparcelación forzosa. _____________________________ 805

5. Efectos de la reparcelación. _________________________________________ 806

6. Derechos de los afectados por la reparcelación. _________________________ 807

7. Reglas para distribuir las adjudicaciones. ______________________________ 807

8. Reglas especiales sobre proindivisos en caso de reparcelación. _____________ 808

9. Identificación y titularidad de fincas, bienes y derechos afectados. __________ 809

10. Cuenta de liquidación provisional y liquidación definitiva de la reparcelación. _ 811

11. Reparcelación en régimen de propiedad horizontal. ______________________ 811


La reparcelación inversa en la Comunidad Valenciana como solución a los PAIs inviables y reversibles. _____________________________________________ 813

1. La reparcelación inversa como solución a los PAIs fantasmas (urbanizaciones fantasmas). ______________________________________________________ 813

2. Planes de Actuación Integrada (PAI) no iniciados. PAIs antieconómicos y que pueden ser revertidos. Reparcelación inversa. ___________________________ 813

Los PAI iniciados y que pueden ser viables se podrán dividir en sectores para ejecutarlos poco

a poco y ampliar el plazo de ejecución a diez años, mientras que en los PAI inviables y reversibles se podrá hacer una "reparcelación inversa" para que los terrenos vuelvan a la situación anterior, sin cargas para los propietarios. ____________________________ 814

3. La solución de la Ley 1/2019 a la reversión de la reparcelación. _____________ 815 a. Dar solución a los distintos escenarios que han generado los PAIs fantasmas.________ 815 b. Cuestiones analizadas. ___________________________________________________ 816

Determinación de los interesados en el procedimiento de reparcelación inversa; supuestos

de transmisión de parcelas resultantes, cambios de titularidad, etc… _______________ 816 Delimitación del área reparcelable. _______________________________________ 816 Tratamiento de los excesos y defectos de adjudicación. ______________________ 816 Tratamiento de las indemnizaciones por extinción de derechos y cargas incompatibles con el

planeamiento o el proyecto de reparcelación. _________________________________ 816 Tratamiento de las operaciones de depuración jurídico-registral de las parcelas aportadas

en el proyecto inicial; supuestos de inmatriculación, rectificación, etc. _____________ 816 Tratamiento de las parcelas con afección parcial. ____________________________ 816 Supuestos de propietarios que escogieron la retribución al urbanizador en especie. _ 816 Tratamiento del suelo dotacional público. __________________________________ 816

c. El procedimiento legal de la reversión de la reparcelación ________________________ 816

4. Un caso real de reparcelación inversa (anterior a la Ley 1/2019) aprobado por el Ayuntamiento e inscrito en el Registro de la Propiedad. ___________________ 818

5. Documentos urbanísticos del proceso de reparcelación inversa en un supuesto

anterior a la ley 1/2019. ____________________________________________ 822 a. Memoria ______________________________________________________________ 822

1º. Introducción general _________________________________________________ 822 1.1. Antecedentes ______________________________________________________ 822 1.2. Situación actual_____________________________________________________ 822 1.3. Bases legales de la actuación __________________________________________ 822



1.4. Objeto de la reparcelación inversa. Su tramitación _________________________ 822 1.5. Contenido del proyecto de reparcelación _________________________________ 822 Memoria. _____________________________________________________________ 822 Relación de propietarios e interesados. ______________________________________ 822 Descripción de las parcelas aportadas. ______________________________________ 822 Propuesta de adjudicación de fincas resultantes. ______________________________ 822 Planos ________________________________________________________________ 822 Emplazamiento. ________________________________________________________ 822 Plano catastral. _________________________________________________________ 822 Estado actual. Usos del suelo. _____________________________________________ 822 Parcelas aportadas. _____________________________________________________ 822 Fincas adjudicadas ______________________________________________________ 822 Superpuesto de aportadas y adjudicadas. ____________________________________ 822 1.6. Descripción de la unidad reparcelable. ___________________________________ 822 1.7. Situación urbanística de los terrenos objeto de reparcelación _________________ 822 A). Descripción de los terrenos en el momento actual. __________________________ 822 B). Descripción del planeamiento que se ejecuta ______________________________ 822 C). Relación existente / planificado. _________________________________________ 822 2º. Criterios específicos de la reparcelación inversa ____________________________ 822 2.1. Titulares e interesados. Su actualización _________________________________ 822 2.2. Definición de los derechos de los afectados _______________________________ 822 2.3. Valoración del suelo _________________________________________________ 822 2.4. Valoración de las indemnizaciones ______________________________________ 822 2.5. Corrección de errores ________________________________________________ 822 2.6. Tratamiento de las parcelas con afección parcial ___________________________ 822 2.7. Tratamiento de los propietarios no tuvieron adjudicación de parcela de resultado. 822 2.8. Tratamiento del suelo dotacional público. ________________________________ 822 2.9. Cargas urbanísticas, coeficiente de participación y valor del suelo. _____________ 822 2.10. Participaciones de los miembros de la familia almenar en las distintas parcelas y fincas. 822 Anexo: certificación registral de dominio y cargas. _____________________________ 822

b. Emplazamiento _________________________________________________________ 823 c. Catastral ______________________________________________________________ 823 d. Ortofoto ______________________________________________________________ 823 e. Parcelas Aportadas ______________________________________________________ 823 f. Fincas Adjudicadas ______________________________________________________ 823 g. Superposicion Aportadas-Adjudicadas _______________________________________ 823


Caso real de Proyecto de reparcelación forzosa en la Comunidad Valenciana. 898

Ámbito ______________________________________________________ 899 Modificado tras periodo de información al público ______________________________ 899 INDICE _______________________________________________________________ 899

DOCUMENTO 1. MEMORIA __________________________________________________ 899 1. ANTECEDENTES ______________________________________________________ 899 1.1. Planeamiento que se ejecuta __________________________________________ 899 2. NORMATIVA APLICABLE ________________________________________________ 899 3. DOCUMENTOS INTEGRANTES DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN ______________ 899 4. CONCEPTO Y OBJETO DE LA REPARCELACIÓN ______________________________ 899 5. DESCRIPCIÓN DEL ÁREA REPARCELABLE __________________________________ 899 5.1. Superficie y límites del Área Reparcelable ________________________________ 899 6. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR LA TITULARIDAD DE LAS PARCELAS AFECTADAS899 7. CRITERIOS DE VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS _______________________ 899 7.1. Valoración de plantaciones, edificaciones, construcciones e instalaciones que deban demolerse o destruirse ___________________________________________________ 899 7.2. Valoración de cargas y gravámenes _____________________________________ 899 7.3. Valoración de actividades económicas ___________________________________ 899 8. FINCAS APORTADAS __________________________________________________ 899 8.1. Tratamiento de los bienes de dominio público _____________________________ 899



8.2. Titularidades dudosas. _______________________________________________ 899 9. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS __ 899 AFECTADOS ___________________________________________________________ 899 10. CRITERIOS DE VALORACIÓN DE SUPERFICIES ADJUDICADAS _________________ 899 11. FINCAS ADJUDICADAS ________________________________________________ 899 12. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS _____________________ 899 13. CARGAS Y GASTOS QUE CORRESPONDEN A LOS ADJUDICATARIOS ____________ 899 14. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL _________________________________ 899 15. EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN _______________________________________ 899

2. Relación de propietarios e interesados _______________________________________ 899 3. Descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación ____________ 899 4. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes ____________________________ 899 5. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o

destruirse para la ejecución del plan __________________________________________ 899 6. Cuenta de liquidación provisional ___________________________________________ 899 7. Planos ________________________________________________________________ 899

1- Planos de Información _________________________________________________ 899 1.1.- Situación _________________________________________________________ 899 1.2.- Catastral _________________________________________________________ 899 1.3.- Parcelario Instituto Geográfico y Catastral _______________________________ 899 1.4.- Estado Actual – Topográfico __________________________________________ 900 1.5.- Cesión y transferencia de aprovechamiento ______________________________ 900 2- Planos de Proyecto ____________________________________________________ 900 2.1.- Fincas Aportadas ___________________________________________________ 900 2.2.- Ordenación Pormenorizada ___________________________________________ 900 2.3.- Fincas Adjudicables _________________________________________________ 900 2.4.- Fincas Resultantes __________________________________________________ 900 2.5.- Fincas Resultantes Acotadas __________________________________________ 900 2.6.- Superposición _____________________________________________________ 900

8. Memoria de cuotas de urbanización _________________________________________ 900 9. Anejos________________________________________________________________ 900

Anejo I: Certificados de dominio y cargas. ___________________________________ 900 Anejo II: Informes municipales. ____________________________________________ 900 Anejo III: Acuerdos del Consejo de Administración ADIF. ________________________ 900 Anejo IV: “Informe de Valoración Urbanística”. ________________________________ 900 Anejo V: Costes por descontaminación de suelo. ______________________________ 900 Anejo VI: Informes contestación alegaciones. _________________________________ 900 Anejo VII: Valoración de Centros de Transformación Diferidos. ___________________ 900

Capítulo 11. Efectos de la reparcelación. ____________________________ 941

1. Efectos en la normativa general ______________________________________ 941

2. Efectos en la reparcelación voluntaria. _________________________________ 941 a. Subrogación real ________________________________________________________ 941 b. Afección real ___________________________________________________________ 942

3. Transmisión de terrenos de cesión obligatoria ___________________________ 943

4. Bienes destinados al dominio público. _________________________________ 943

5. Efectos económicos: los saldos de las cuentas de liquidación. _______________ 944

6. Efectos en la normativa autonómica. __________________________________ 945


Suspensión de licencias por aprobación de un proyecto de reparcelación. _______ 948


La reparcelación inversa o reversión de la reparcelación. ____________________ 950 Consecuencias complejísimas y desproporcionadas por las titularidades antiguas y repercusiones hipotecarias de importante calado. ___________________________________________ 950



Capítulo 12. Aspectos fiscales. ____________________________________ 952

PARTE CUARTA. _______________________________________________ 954

Formularios de unidades de ejecución. _____________________________ 954

A. UNIDADES DE EJECUCIÓN _____________________________________ 954

1. Delimitación de unidades de ejecución _________________________________ 954 a. De oficio por la entidad local o urbanística especial actuante _____________________ 954 b. A instancia de los particulares interesados ___________________________________ 955

2. Informe de secretaría ______________________________________________ 957 Modelo a ________________________________________________________________ 957 Modelo b ________________________________________________________________ 958

3. Acuerdo de aprobación inicial _______________________________________ 959 Modelo a ________________________________________________________________ 959 Modelo b ________________________________________________________________ 960

4. Notificación e información pública. ___________________________________ 961 Modelo a ________________________________________________________________ 961 Modelo b ________________________________________________________________ 962

5. Anuncio. ________________________________________________________ 963 Modelo a ________________________________________________________________ 963 Modelo b ________________________________________________________________ 964

6. Escrito de alegaciones _____________________________________________ 965

7. Certificaciones del secretario sobre la información pública. _________________ 966

8. Propuestas de gestión urbanística. ___________________________________ 967

9. Aprobación definitiva del proyecto de delimitación. _______________________ 970

10. Publicación en el Boletín de la provincia y notificación del acuerdo de aprobación definitiva ______________________________________________ 971 Modelo a ________________________________________________________________ 971 Modelo a ________________________________________________________________ 971 Modelo c ________________________________________________________________ 972

11. Notificaciones a los propietarios. ____________________________________ 973 Modelo a ________________________________________________________________ 973 Modelo b ________________________________________________________________ 973

12. Certificado del secretario. _________________________________________ 975

B. MODIFICACIÓN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN __________________ 976

1. Modificación del sistema de actuación _________________________________ 976

2. Propuesta vía compensación.Junta de compensación. _____________________ 977

PARTE QUINTA. _______________________________________________ 980

Esquemas del procedimiento del proyecto de reparcelación. __________________ 980

1. Proyecto de Reparcelación. Iniciativa Pública. ___________________________ 980

2. Actuaciones complementarias a proyectos de reparcelación. _______________ 984

PARTE SEXTA _________________________________________________ 986

Formularios de reparcelación. _________________________________________ 986

A. REPARCELACIÓN ____________________________________________ 986

1. Providencia de iniciación del expediente de reparcelación por imperativo legal. 986 Modelo a ________________________________________________________________ 986



Modelo b ________________________________________________________________ 988 Modelo c ________________________________________________________________ 989 Modelo d ________________________________________________________________ 991

2. Solicitud de iniciación del expediente de reparcelación. ___________________ 993

3. Acuerdo de iniciación del expediente de reparcelación en caso de solicitud. ____ 994

4. Redacción de oficio del Proyecto de Reparcelación. _______________________ 996

5. Edictos y notificación a los interesados. ________________________________ 997

6. Anuncio. _______________________________________________________ 1000

7. Identificación de propietarios titulares de las fincas afectadas por la relimitación.1001

8. Solicitud de certificación de titularidad y cargas al Registro de la Propiedad __ 1003

9. Incoación a iniciativa privada (100% de propietarios afectados). __________ 1004

10. Incoación a iniciativa privada: Edicto ________________________________ 1005

11. Solicitud de certificación registral de titularidad y cargas de las fincas incluidas

en la unidad reparcelable __________________________________________ 1006 Modelo a _______________________________________________________________ 1006 Modelo b _______________________________________________________________ 1008 Modelo c _______________________________________________________________ 1009 Modelo d _______________________________________________________________ 1010

12. Notificación a los propietarios de la iniciación de la reparcelación __________ 1011 Modelo a _______________________________________________________________ 1011 Modelo b. ______________________________________________________________ 1013

13. Instancia de los propietarios afectados presentando el proyecto de reparcelación ___________________________________________________ 1014

14. Acuerdo municipal aprobando realizar de oficio el Proyecto de Reparcelación. 1015 Reglas para la redacción del proyecto de reparcelación. __________________________ 1015 Documento nº 1. Memoria _________________________________________________ 1015

1. Antecedentes _______________________________________________________ 1015 2. Objeto ____________________________________________________________ 1015 3. Ámbito ____________________________________________________________ 1015 4. Información urbanística del planeamiento en vigor. _________________________ 1015 5. Propietarios (fincas aportadas y fincas resultantes). _________________________ 1016 6. Criterios para determinación de los derechos y obligaciones. __________________ 1016 Determinación de los porcentajes _________________________________________ 1016 Cálculo del valor de los derechos __________________________________________ 1016 Cálculo de los gastos ___________________________________________________ 1017 7. Valor del suelo. Determinación. _________________________________________ 1017 Suelo bruto aportado ___________________________________________________ 1017 Suelo neto urbanizado __________________________________________________ 1017 Suelo neto edificable sin urbanizar. ________________________________________ 1017 Determinación del coeficiente corrector. ____________________________________ 1017 Costes de urbanización. _________________________________________________ 1018 8. Bienes y derechos indemnizables y valoración de las cargas. __________________ 1018 Valoración de las cargas _________________________________________________ 1018 Valoración de los bienes y derechos indemnizables. ___________________________ 1018 9. Derribos a ejecutar. Valoración._________________________________________ 1019 10. Gravámenes compatibles con el planeamiento. ____________________________ 1019 11. Gravámenes incompatibles con el planeamiento. __________________________ 1019 12. Criterios para la adjudicación de las fincas resultantes. _____________________ 1019 13. Cuadro de fincas aportadas. __________________________________________ 1019 14. Parcelas resultantes y propietarios a quienes se adjudican. __________________ 1020 15. Cuadro de derechos y coeficientes. _____________________________________ 1020 16. Cuenta de liquidación provisional, teniendo en cuenta el presupuesto estimado del proyecto de urbanización. _______________________________________________________ 1020



Documento nº 2. Fincas aportadas. __________________________________________ 1021 Documento nº 3. Fincas resultantes. _________________________________________ 1022 Modelo a. ______________________________________________________________ 1024 Modelo b. ______________________________________________________________ 1025

B. PROYECTO DE REPARCELACIÓN. _______________________________ 1026

1. Escrito de renuncia a presentar proyecto de reparcelación por los propietarios. 1026

2. Escrito de presentación de proyecto de reparcelación. ___________________ 1027

3. Resolución municipal de ampliación de plazo para completar proyecto de reparcelación. ___________________________________________________ 1028

4. Resolución municipal de redacción de oficio de un proyecto de reparcelación. _ 1030 Modelo a _______________________________________________________________ 1030 Modelo b _______________________________________________________________ 1032

5. Proyecto de Reparcelación _________________________________________ 1034 Modelo a _______________________________________________________________ 1034 Memoria _______________________________________________________________ 1034 Fincas aportadas _________________________________________________________ 1035 Fincas resultantes ________________________________________________________ 1035 Planos / Información gráfica. _______________________________________________ 1036 Modelo b. ______________________________________________________________ 1052 Modelo c _______________________________________________________________ 1058

6. Proyecto de reparcelación urbanística por mutuo acuerdo ________________ 1064

7. Proyecto de reparcelación simplemente económica. _____________________ 1075

8. Informe técnico del secretario calificando el proyecto presentado. __________ 1076

9. Apertura del trámite de información pública ___________________________ 1080 Modelo a _______________________________________________________________ 1080 Modelo b _______________________________________________________________ 1081

10. Certificación del resultado del trámite de información publica. ____________ 1082

11. Decreto de la alcaldía proponiendo la redacción del proyecto de reparcelación por la administración municipal. _____________________________________ 1084 Modelo a. ______________________________________________________________ 1084 Modelo b. ______________________________________________________________ 1085

12. Acuerdo aprobación inicial del proyecto de reparcelación. ________________ 1086 Modelo a _______________________________________________________________ 1086 Modelo b _______________________________________________________________ 1088 Modelo c _______________________________________________________________ 1089

13. Anuncio de aprobación inicial.Edictos. _______________________________ 1090

14. Notificación personal del acuerdo de aprobación inicial a los interesados ____ 1092

15. Certificación del resultado del trámite de información pública_____________ 1095

16. Escrito de alegaciones ___________________________________________ 1096

17. Tramitación de las alegaciones. Informes de la secretaría. _______________ 1097

18. Informes -técnico y jurídico- sobre las alegaciones. ____________________ 1098 Modelo a. ______________________________________________________________ 1098 Modelo b _______________________________________________________________ 1099

19. Providencia de la Alcaldía sobre trámite de audiencia a los interesados a la vista del informe técnico sobre las alegaciones. _____________________________ 1102

20. Notificación a los afectados por la propuesta de rectificación del proyecto de reparcelación ___________________________________________________ 1111 Modelo a. ______________________________________________________________ 1111



Modelo b _______________________________________________________________ 1113

21. Requerimiento a los propietarios para formalizar la reparcelación y transmitan al Ayuntamiento los terrenos de cesión obligatoria ______________________ 1114

22. Audiencia pública y alegaciones. ___________________________________ 1115

23. Certificación del trámite de audiencia a la rectificación del proyecto de reparcelación Informe técnico de la secretaría sobre las alegaciones. ________ 1119

24. Acuerdo denegatorio del proyecto de reparcelación. ____________________ 1124

25. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación ___________ 1126 Modelo a _______________________________________________________________ 1126 Modelo b _______________________________________________________________ 1127 Modelo c _______________________________________________________________ 1128 Modelo d _______________________________________________________________ 1130 Modelo e _______________________________________________________________ 1132

26. Acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación con rectificaciones. __________________________________________________ 1134

27. Anuncio de la aprobación definitiva. ________________________________ 1136 a. Anuncio de publicación. Edictos. __________________________________________ 1136 b. Notificación a los interesados _____________________________________________ 1137

28. Notificación a los interesados del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación _________________________________________________ 1139

29. Diligencias de notificación y publicación. Aprobación definitiva____________ 1141

30. Remisión administrativa a la Comisión Provincial de Urbanismo. __________ 1142

31. Requerimiento a propietario para la efectividad de las cesiones previstas en

Proyecto de Reparcelación _________________________________________ 1143 Modelo a _______________________________________________________________ 1143 Modelo b _______________________________________________________________ 1144

32. Solicitud de propietario para aplazamiento (o fraccionamiento) de los gastos de urbanización ____________________________________________________ 1145

C. INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA REPARCELACIÓN. _________________ 1146

1. Certificación del secretario a efectos de inscripción registral. ______________ 1146

2. Escritura o documento administrativo de formalización de la reparcelación ___ 1147 a. Formalización mediante escritura pública ___________________________________ 1147 b. Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad _________________________ 1147 c. Protocolización mediante acta notarial ______________________________________ 1150 d. Solicitud de inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad __________ 1151

3. Escritura de reparcelación voluntaria y delimitación de la unidad de actuación discontinua, segregación y cesión gratuita _____________________________ 1153

4. Documento administrativo de formalización de la reparcelación ____________ 1157

5. Protocolización del documento administrativo de aprobación de la reparcelación.1159

6. Solicitud de inscripción en el Registro de la Propiedad ___________________ 1160 Modelo a _______________________________________________________________ 1160 Modelo b _______________________________________________________________ 1160

D. PROCEDIMIENTO DE REPARCELACIÓN VOLUNTARIA. _______________ 1162

1. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria continua. _______________________________________________________ 1162 Modelo a. ______________________________________________________________ 1162 Modelo b. ______________________________________________________________ 1165



2. Procedimiento abreviado: instancia solicitando la reparcelación voluntaria y discontinua. ____________________________________________________ 1166

3. Informes técnicos de la Secretaría municipal. __________________________ 1169

4. Aprobación inicial e información pública. ______________________________ 1171

5. Escrito de alegaciones ____________________________________________ 1173

6. Resolución municipal denegando la reparcelación. ______________________ 1175

7. Remisión a la Comisión Provincial de Urbanismo ________________________ 1177

8. Aprobación municipal de la reparcelación voluntaria. ____________________ 1178

9. Inscripción registral de la reparcelación voluntaria. ______________________ 1181

E. PROCESO DE NORMALIZACIÓN DE FINCAS _______________________ 1183

1. Solicitud de inicio de expediente SIN proyecto de normalización. ___________ 1183

2. Solicitud de inicio de expediente CON proyecto de normalización.___________ 1184 Modelo a. ______________________________________________________________ 1184 a. Memoria del proyecto de normalización de fincas. _____________________________ 1187 b. Relación de propietarios e interesados afectados. _____________________________ 1190 c. Cuenta de compensaciones económicas. ____________________________________ 1191 Modelo b _______________________________________________________________ 1192

3. Presentación de proyecto de normalización de fincas previo requerimiento municipal. ______________________________________________________ 1195

4. Escrito de los propietarios renunciando al derecho de presentar un proyecto de normalización. __________________________________________________ 1196

5. Resolución municipal de redacción de oficio del proyecto de normalización. ___ 1197

6. Edictos y notificaciones. ___________________________________________ 1198

7. Resolución municipal iniciando la normalización de fincas. ________________ 1199

8. Solicitud de certificación de titularidad y cargas al Registro de la Propiedad. __ 1203

9. Aprobación inicial del proyecto de normalización de fincas. _______________ 1204

10. Escrito de alegaciones ___________________________________________ 1206

11. Informes técnicos del proyecto de normalización de fincas. ______________ 1208

12. Resolución municipal de conversión del proceso de normalización de fincas en

un proceso general de reparcelación _________________________________ 1213

13. Resolución municipal denegatoria de la aprobación definitiva del proyecto de normalización de fincas ___________________________________________ 1215

14. Aprobación definitiva del proyecto de normalización de fincas. ____________ 1217

15. inscripción del proyecto de normalización de fincas en el Registro de la Propiedad. _____________________________________________________ 1220

F. CASOS REALES DE REPARCELACIONES. __________________________ 1221

1. Aprobación definitiva del Proyecto de Actuación, (incluidos el Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización) . _________________________ 1221

2. Aprobación de iniciativa para el desarrollo por el Sistema de Compensación y reparcelación, previos a la Junta de Compensación. ______________________ 1224

3. Enajenación, mediante concurso de la parcela reparcelada de la unidad de

ejecución única del sector. _________________________________________ 1228

4. Ordenanza tasas por reparcelación __________________________________ 1232



G. REQUERIMIENTO MUNICIPAL PARA COBRO DE CUOTAS DE GASTOS DE URBANIZACIÓN EN CASO DE REPARCELACIÓN. ______________________ 1235

1. Acuerdo municipal requiriendo el pago anticipado de gastos de urbanización. _ 1235

2. Notificaciones. Edictos. ___________________________________________ 1236

3. Fraccionamientos o aplazamientos de pago. ___________________________ 1239

4. Acuerdo de aprobación de la liquidación definitiva de las cuotas de urbanización. Notificaciones y edictos. ___________________________________________ 1244



¿QUÉ APRENDERÁ?

La equidistribución y la reparcelación.

Características de la reparcelación.

¿Cuándo no se necesita la reparcelación?

¿Cómo se redacta un proyecto de Reparcelación?

Clases de reparcelación.

Reparcelación atípica o regularizadora de la configuración física de

las fincas.

¿Es posible la reparcelación voluntaria sin pasar por la junta de compensación?

Derechos y Obligaciones de los propietarios de las "unidades de

ejecución". Reparcelación y fincas de reemplazo.

Responsabilidad de terceros adquirentes por cuotas de

urbanización pendientes.

El procedimiento de reparcelación.

El proyecto de reparcelación urbanística.

La reparcelación en las Comunidades Autónomas.

Aspectos fiscales de la reparcelación urbanística.



Introducción

La reparcelación urbanística es el procedimiento mediante el cual se sustituyen

unas parcelas iniciales afectadas por una actuación urbanística por unas parcelas

aptas para su edificación.

La reparcelación, como trámite urbanístico, sustituye las parcelas iniciales de un terreno, generalmente rústicas, por otras aptas para su edificación y

determina cuánto debe aportar cada propietario para sufragar la ejecución

de las obras de urbanización que permitan transformar los terrenos en

solares susceptibles de edificación. En caso de no contar con fondos

económicos para afrontar la inversión, ésta se compensa detrayendo superficie.

Por decirlo de un modo sencillo, la reparcelación urbanística es la transformación

jurídica de unas parcelas rústicas a parcelas urbanas.

Al final de la reparcelación, el dueño de una parcela rústica tiene una parcela

urbana con calles, alcantarillado y luz.

Esto es lo realmente importante: tenemos una parcela rústica y se

convierte en una parcela edificable. Aquí está el negocio.

La reparcelación tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y cargas

que resultan de la ordenación urbanística de unas fincas. También se va a

regularizar la configuración de las fincas y el aprovechamiento urbanístico.

Una vez que hemos reparcelado y quitado la parte que hay que ceder a la administración, ya se pueden adjudicar las nuevas parcelas resultantes a los

propietarios en proporción a sus respectivos derechos. Estamos facilitando la

urbanización y la edificación.



LA FINALIDAD DE LA REPARCELACIÓN

Los fines de la reparcelación son la distribución justa de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, la regularización de la configuración de las fincas, la

localización del aprovechamiento subjetivo en zonas aptas para la edificación con

arreglo al plan y la localización sobre parcelas determinadas y en zonas aptas

para la edificación del aprovechamiento que corresponda a la administración

actuante, en el supuesto de unidades de ejecución excedentarias.

Por decirlo de un modo más técnico, la reparcelación es la agrupación de fincas

comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al

planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en

proporción a sus respectivos derechos.

Su finalidad es distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación

urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento

en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre

parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su

caso, corresponda a la Administración actuante.

EL PROCEDIMIENTO: LA INEVITABLE BUROCRACIA URBANÍSTICA.

Imaginemos una entidad urbanística que agrupa a los propietarios afectados por

un proyecto de transformación urbanística, por ejemplo una junta de

compensación.

Los propietarios adheridos aportan sus fincas a la Junta para que ésta redacte el

proyecto de reparcelación (donde se definen las fincas de cesión a favor de la

administración y se establece el reparto de los solares resultantes entre los

propietarios) y ejecute las obras de urbanización.

Tanto si nos adherimos a la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca estará

incluida en la comunidad reparcelatoria. Esto significa que se va a urbanizar de

todas formas. Por tanto, ¿cuáles son las diferencias entre adherirnos y no

hacerlo?

En el caso que decidamos adherirnos, podremos participar activamente en el

proceso de redacción del proyecto de reparcelación y decidir cómo se hace el

reparto de fincas resultantes posterior. También podremos incidir en la gestión

de las obras de urbanización (costes, plazos, empresa constructora…). No

obstante, tendremos que ir financiando todo el proceso desde el principio.

En el caso que decidamos no adherirnos, puede ser que la Junta decida no

expropiar las fincas y nos mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En

este caso no tendremos que hacer frente a ningún coste hasta el mismo

momento de la ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, no



podremos participar en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el

proceso de urbanización.

El procedimiento se ajusta a los siguientes hitos cuyo paso previo será

la aprobación del planeamiento preciso seguido de:

1. El expediente de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística

a ejecutar por este sistema, o bien por la del instrumento de

planeamiento urbanístico que contenga esta delimitación.

2. La constitución de la Comunidad Reparcelatoria, integrada por la

totalidad de los propietarios, titulares de otros derechos y la

Administración por los bienes de los que sea titular.

3. El proyecto de reparcelación, que será el instrumento técnico que documenta y hace efectiva la reparcelación.

4. Los proyectos se someten a información pública.

5. El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación produce (i) la

extinción de los derechos y cargas incompatibles con el planeamiento, o

que resulten inviables sobre la nueva finca o fincas adjudicadas en

propiedad; (ii) la transmisión al municipio en que se actúe, en pleno

dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su inscripción al patrimonio del suelo o su afectación conforme a

los usos previstos en el plan que se ejecuta.

Pero no nos olvidemos del verdadero valor económico de la reparcelación

urbanística: una parcela rústica se transforma en edificable y ahí está el negocio.

La guía práctica de la reparcelación urbanística trata estos temas de un modo

práctico y profesional.



PARTE PRIMERA.

Los ámbitos de gestión (unidades de ejecución).

Capítulo 1. Los ámbitos de gestión (unidades de ejecución).

1. Conceptos de Polígono, Unidad de Actuación o Unidad de Ejecución.

CURSO/GUÍA PRÁCTICA REPARCELACIÓN URBANÍSTICA · 2019-11-14 · 4. Criterios de subrogación de...

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